jahreshauptversammlung haus- und grundeigentümerverein roth und umgebung e.v. freitag, 20. märz...
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JahreshauptversammlungHaus- und Grundeigentümerverein Roth
und Umgebung e.V. Freitag, 20. März 2009
www.haus-und-grund-roth.de
Steuertipps zu Haus & Grundbesitzdurch Helmut Lorenz
neue Rechtsprechung zu Haus & Grund
durch Dietrich Niederalt
Fachreferate
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 3
Helmut Lorenz Steuerberater
Rechtsbeistand vereidigter Buchprüfer
Steuertipps zu Haus- und Grundbesitz
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 4
Die neue Erbschaftsteuer bringt:
höhere Freibeträge
höhere Bewertung
höhere Steuersätze
höheres Steueraufkommen
höhere Unsicherheit
höhere Anzahl von Rechtsbehelfen
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 5
Erbschaftsteueraufkommen
Politik spricht von Steuerkraft – der Bürger von Steuerlast
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 6
Erbschaftsteuerklassen Steuerklasse I II III
----------------------------------------------------------------------------------
Ehegatten GeschwisterLebenspartner
Kinder Neffen/Nichten. + alle übrigen
Stiefkinder Stiefeltern
Enkel Schwiegerkinder/eltern
Eltern und Großeltern Eltern und Großeltern
(bei Tod) (bei Schenkung)
geschiedener Ehegatte
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 7
Erbschaftsteuerfreibeträgealt neu
Ehegatten 307.000 500.000eingetr. Lebenspartner 5.200 500.000Kinder , Stiefkinder 205.000 400.000Enkel 51.200 200.000Eltern bei Erbschaft 51.200 100.000
Eltern bei Schenkung, Geschwister, Neffen, NichtenSchwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern 10.300 20.000übrige / nicht Verwandte 5.200 20.000
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 8
Erbschaftsteuertarif bisherWert Steuerklasse I II III
bis 52.000 7% 12% 17%
bis 256.000 11% 17% 23%
bis 512.000 15% 22% 29%
bis 5.113.000 19% 27% 35%
…….
max. 30% 40%50%
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 9
Erbschaftsteuertarif 2009Wert Steuerklasse I II III
bis 75.000 7% 30% 30%
bis 300.000 11% 30% 30%
bis 600.000 15% 30% 30%
bis 6.000.000 19% 30% 30%
…….
max. 30% 50% 50%
für nahe Angehörige gleich
für Tanten, Nichten und Freunde deutlich mehr
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 10
Immobilien-Bewertung
Einheitswert für Grundsteuer
Brandversicherungswert für Versicherung
Bedarfswert für Grunderwerbsteuer
Bodenrichtwert
Vergleichswert
Ertragswert für Erbschaftsteuer
Sachwert
gemeiner Wert
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 11
Vergleichswertverfahren
für • Ein- und Zweifamilienhäuser• Wohnungs- und Teileigentum
nach• Kaufpreissammlung Finanzamt• Gutachterausschuss Vergleichspreise
§ 183 BewG
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 12
Ertragswertverfahren
• Mietwohngrundstück• gemischt genutzte Grundstücke • Geschäftsgrundstücke
Gebäudeertragswert + Bodenwert
Bewirtschaftungskosten
Bodenwertverzinsung
Gebäudereinertrag x Liegenschaftszins
entsprechend Restnutzungsdauer
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 13
ErtragswertverfahrenBodenrichtwert 350 €/qm
X Grundstücksfläche 400 qm
= Bodenwert 140.000
Einnahmen 72.000
-Betriebskosten -12.000
Jahresmiete 60.000
- Bewirtschaftungskosten Anl.23
27 % -16.200
Reinertrag des Grundstücks 43.800
-Bodenwertverzinsung 5 % -7.000
Gebäudereinertrag 36.800
x Vervielfältiger Anl. 21 15,37 565.616
Ertragswert 705.616
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 14
Sachwertverfahren (z.B. für Büro)
Bodenrichtwertx Grundstücksfläche = Bodenwert
Flächenpreis (Regelherstellungskosten Anl. 24)x Bruttogrundfläche (Summe Grundflächen aller Grundrissebenen) = Gebäuderegelherstellungswert- Alterswertminderung= Gebäudesachwert
Bodenwert + Gebäudesachwert= vorläufiger Sachwertx Wertzahl Anl. 25= Grundbesitzwert
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 15
Beispiel: Mietwohngrundstück
Ein Mietwohngrundstück soll auf
1. Tochter (Steuerklasse I)
2. Schwiegertochter (Steuerklasse II)
übertragen werden.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer, wenn der gemeine Wert des Grundstücks beträgt
a) 250.000 b) 500.000 c) 1.000.000 d) 2.000.000
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 16
Lösung:
Mietwohngrundstück
Gemeiner Wert 250.000 250.000
Verschonung 10 % 25.000 25.000
Steuerpflichtiger Grundbesitz 225.000 225.000
Persönlicher Freibetrag -225.000 -20.000
Steuerpflichtiger Erwerb 0 205.000
Steuersatz 0 % 30 %
Erbschaftsteuer 0 61.500
Tochter Schwieger-
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 17
Lösung:
Mietwohngrundstück
Gemeiner Wert 500.000 500.000
Verschonung 10 % 50.000 50.000
Steuerpflichtiger Grundbesitz 450.000 450.000
Persönlicher Freibetrag -400.000 -20.000
Steuerpflichtiger Erwerb 50.000 430.000
Steuersatz 7 % 30 %
Erbschaftsteuer 3.500 129.000
Tochter Schwieger-
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 18
Lösung:
Mietwohngrundstück
Gemeiner Wert 1.000.000 1.000.000
Verschonung 10 % 100.000 100.000
Steuerpflichtiger Grundbesitz 900.000 900.000
Persönlicher Freibetrag -400.000 -20.000
Steuerpflichtiger Erwerb 500.000 880.000
Steuersatz 15 % 30 %
Erbschaftsteuer 75.000 264.000
Tochter Schwieger-
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 19
Lösung:
Mietwohngrundstück
Gemeiner Wert 2.000.000 2.000.000
Verschonung 10 % 200.000 200.000
Steuerpflichtiger Grundbesitz 1.800.000 1.800.000
Persönlicher Freibetrag -400.000 -20.000
Steuerpflichtiger Erwerb 1.400.000 1.780.000
Steuersatz 19 % 30 %
Erbschaftsteuer 266.000 534.000
Tochter Schwieger-
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 20
Vererbung Familienheim
ist steuerfrei, wennSelbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken vor Tod durch
Erblasser undunverzügliche Selbstnutzung durch Erben (Ehegatte
oder Kinder) 10 Jahre erfolgtbei Kindern/Enkeln bis zur Fläche von 200 qm steuerfrei
Vermietung/Verkauf innerhalb 10 Jahre = Verlust der Steuerfreiheit (Ausnahme Tod / Pflegebedürftigkeit)
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 21
Erbschaftsteuerreform Gewinner:
manchmal FirmenerbenEhegatten, Kinder, Enkel
gleichgeschlechtliche Partner
der STAAT
Verlierer:
Immobilieneigentümer
Geschwister, Schwiegerkinder
alle in Steuerkl. II, III
Firmenerben, die nicht
fortführen können
der BÜRGER
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 22
Erbschaftsteuer abschaffen ?
Der Marktwert der HRE wurde diese Woche auf 190 Millionen Euro geschätzt.
nachdem seit Beginn der „Finanzkrise“die Bank insgesamt 102 Milliarden Euro Hilfen und Bürgschaften erhalten hat.
Gleichwohl ist die Bank nur 1/500 dieser Hilfen wert!
Die Steuergelder sind veruntreut / verschwunden ?
Für 102 Mrd. hätten wir die Erbschaftsteuer nach dem Aufkommen von 2008 (4,6 Mrd) 22 Jahre und bei Berechnung von Zinsen für immer abschaffen können.
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 23
Nachfolgeplanung
• Vermögens- und Schuldenaufstellung• Liquiditätsbedarf ausreichend herstellen• gesetzliche Erbfolge prüfen • Testament erstellen• Pflichtteile beachten• Wirtschaftlich / rechtlich / steuerlich optimieren• vorweggenommene Erbfolge überlegen
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 24
Handwerkerleistungen (§ 35 a EStG)
• ab 2009 neben haushaltsnahen Dienstleistungen in Privathaushalten (auch bei WEG-Verwaltung)
• 20% der Lohnkosten sind von der Steuerschuld (nicht Einkommen) absetzbar,
• maximal 1.200 € • bei Vorlage Rechnung + Überweisung
Tipp: lassen Sie die Rechnung aufteilenLohnanteil größer Material kleiner
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 25
Fahrtkosten zur Arbeit
• ab 2007 wieder ab dem 1. Entfernungs- km• die ersten 20 km sind nicht mehr Privatvergnügen
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 26
Grundsteuererlass
• wenn Rohertrag > 50 % gemindert• vom Steuerschuldner nicht zu vertreten ist
• kann auf Antrag die Grundsteuer zu 25 % / 50 % erlassen werden§ 33 GrStG neu
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 27
Wohn-Riester
ein zahnloser Papiertiger
Grundbetrag Zulage 154 €Kinderzulage bis 300 €
fiktives WohnförderkontoBesteuerung im Alter
kompliziert und fraglich
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 28
Sparer – FB
seit 2007
750 € bei Alleinstehenden
1.500 € bei Ehegatten(das waren mal 12.000 DM)
Tipp: Freistellungsaufträge prüfen
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 29
Abgeltungssteuer ab 2009
Kapitalerträge kosten 0 - 25% Steuer
(keine Erklärungspflicht, außer …..
Kirchensteuer, falsche Zinsfreibeträge, zu hoch, etc.)
Tipp:
Steuererklärung bei niedrigeren Steuersätzen abgeben und zuviel bezahlte Steuer zurückholen
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 30
Schulden
nicht absetzbare Schuldzinsen vermeiden
keine Zinsen sind besser als absetzbare Schuldzinsen
durch Tilgung von Schulden ist die Rendite sicher und oft regelmäßig höher als bei Geldanlagen (LV, „betriebliche Altersversorgung“, etc.)
Grundschulden nach Tilgung löschen
Tipp:
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 31
Private Veräußerungsgewinne
Bei Immobilien
innerhalb 10 Jahren steuerpflichtig!
(früher 2 Jahre)
Bei Kapitalvermögen
immer steuerpflichtig
(außer Altbestand bis 31.12.2008und älter als 1 Jahr)
früher 6 Monate, dann 1 Jahr
jetzt immer !
Steuerreform nächstes Jahr ?
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 32
verbilligte Vermietung an Angehörige > 56 %
ortüblich richtig falsch
Miete 6.000 4.000 3.000Werbungskosten 12.000 12.000 6.000Verlust 6.000 8.000 3.000
Miete 6.000 0 3.000Werbungskosten 2.000 0 1.000Überschuss 4.000 0 2.000
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 33
Immobilien und Umsatzsteuer
• Zuordnung zum Unternehmen ?• Vorsteuerabzug• Rechnungsstellung (Eingangsrechnung – Mietverträge)
§ 14 UStG• Berichtigungstatbestände § 15 a UStG• Bei Verkauf: Option zur Steuerpflicht nur bei
Beurkundung (nicht nachträglich möglich)
Tipp: nicht ohne meinen Steuerberater
Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 34
Danke für Ihre Aufmerksamkeit„schaff und erwirb zahl Steuern und stirb“
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