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Fakten-Check Wohnungsbau
Matthias Günther
Tel: 0511/990 94 20
Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.
Hannover
November • 2018
Bevölkerung und Wohnungsbau
in Baden-Württemberg
Entwicklung der Bevölkerung in Baden-Württemberg von 1987 bis 2017
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
-20
Geburten, Sterbefälle,
Wanderungssaldo (1.000 Personen)
8000
8400
8800
9200
9600
10000
10400
10800
11200
11600
12000Einwohner (1.000 Personen)
Einwohner
Geburten
Sterbefälle
Wanderungssaldo
85 u.ält.
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
45 - 46
40 - 41
35 - 36
30 - 31
25 - 26
20 - 21
15 - 16
10 - 11
5 - 6
0 - 1
Alter
024681012
Männer
0 2 4 6 8 10 12
Frauenin Promille der Gesamtbevölkerung
kreisfreie
Städte
Kreise
Altersstruktur der Bevölkerung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs 1987
85 u.ält.
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
45 - 46
40 - 41
35 - 36
30 - 31
25 - 26
20 - 21
15 - 16
10 - 11
5 - 6
0 - 1
Alter
024681012
Männer
0 2 4 6 8 10 12
Frauenin Promille der Gesamtbevölkerung
kreisfreie
Städte
Kreise
Altersstruktur der Bevölkerung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs 1997
85 u.ält.
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
45 - 46
40 - 41
35 - 36
30 - 31
25 - 26
20 - 21
15 - 16
10 - 11
5 - 6
0 - 1
Alter
024681012
Männer
0 2 4 6 8 10 12
Frauenin Promille der Gesamtbevölkerung
kreisfreie
Städte
Kreise
Altersstruktur der Bevölkerung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs 2007
85 u.ält.
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
45 - 46
40 - 41
35 - 36
30 - 31
25 - 26
20 - 21
15 - 16
10 - 11
5 - 6
0 - 1
Alter
024681012
Männer
0 2 4 6 8 10 12
Frauenin Promille der Gesamtbevölkerung
kreisfreie
Städte
Kreise
Altersstruktur der Bevölkerung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs 2017
Wohnungsbau und Wanderungssaldo in Baden-Württemberg von 1987 bis 2017
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1101.000 Wohnungen
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
-20
1.000 Personen
Wohnungen in Ein- undZweifamilienhäusern
Geschosswohnungen
Sonstige Wohnungen
Wanderungssaldo
SK Stuttgart
LK BöblingenLK Esslingen
LK Göppingen
LK LudwigsburgLK Rems-Murr-Kreis
SK Heilbronn
LK Heilbronn
LK Hohenlohekreis
LK Schwäbisch Hall
LK Main-Tauber-Kreis
LK Heidenheim
LK Ostalbkreis
SK Baden-Baden
SK Karlsruhe
LK Karlsruhe
LK Rastatt
SK Heidelberg
SK MannheimLK Neckar-Odenwald-Kreis
LK Rhein-Neckar-Kreis
SK Pforzheim
LK Calw
LK Enzkreis
LK Freudenstadt
SK Freiburg i.Breisgau
LK Breisgau-Hochschwarzwald
LK Emmendingen
LK Ortenaukreis
LK Rottweil
LK Schwarzwald-Baar-Kreis
LK Tuttlingen
LK Konstanz
LK Lörrach LK Waldshut
LK Reutlingen
LK Tübingen
LK Zollernalbkreis
SK Ulm
LK Alb-Donau-Kreis
LK Biberach
LK Bodenseekreis
LK Ravensburg
LK Sigmaringen
Bevölkerungsentwicklung
von 1995 bis 2017 in v.H.
< 0
< 4
< 8
< 12
>= 12
Entwicklung der Bevölkerung in Baden-Württemberg von 1995 bis 2017
SK Stuttgart
LK BöblingenLK Esslingen
LK Göppingen
LK LudwigsburgLK Rems-Murr-Kreis
SK Heilbronn
LK Heilbronn
LK Hohenlohekreis
LK Schwäbisch Hall
LK Main-Tauber-Kreis
LK Heidenheim
LK Ostalbkreis
SK Baden-Baden
SK Karlsruhe
LK Karlsruhe
LK Rastatt
SK Heidelberg
SK MannheimLK Neckar-Odenwald-Kreis
LK Rhein-Neckar-Kreis
SK Pforzheim
LK Calw
LK Enzkreis
LK Freudenstadt
SK Freiburg i.Breisgau
LK Breisgau-Hochschwarzwald
LK Emmendingen
LK Ortenaukreis
LK Rottweil
LK Schwarzwald-Baar-Kreis
LK Tuttlingen
LK Konstanz
LK Lörrach LK Waldshut
LK Reutlingen
LK Tübingen
LK Zollernalbkreis
SK Ulm
LK Alb-Donau-Kreis
LK Biberach
LK Bodenseekreis
LK Ravensburg
LK Sigmaringen
Beschäftigtenentwicklung
von 1995 bis 2017 in v.H.
< 0
< 10
< 20
< 30
>= 30
Entwicklung der sozial-versicherungspflichtig Beschäftigten in Baden-Württemberg von 1995 bis 2017
SK Stuttgart
LK BöblingenLK Esslingen
LK Göppingen
LK LudwigsburgLK Rems-Murr-Kreis
SK Heilbronn
LK Heilbronn
LK Hohenlohekreis
LK Schwäbisch Hall
LK Main-Tauber-Kreis
LK Heidenheim
LK Ostalbkreis
SK Baden-Baden
SK Karlsruhe
LK Karlsruhe
LK Rastatt
SK Heidelberg
SK MannheimLK Neckar-Odenwald-Kreis
LK Rhein-Neckar-Kreis
SK Pforzheim
LK Calw
LK Enzkreis
LK Freudenstadt
SK Freiburg i.Breisgau
LK Breisgau-Hochschwarzwald
LK Emmendingen
LK Ortenaukreis
LK Rottweil
LK Schwarzwald-Baar-Kreis
LK Tuttlingen
LK Konstanz
LK Lörrach LK Waldshut
LK Reutlingen
LK Tübingen
LK Zollernalbkreis
SK Ulm
LK Alb-Donau-Kreis
LK Biberach
LK Bodenseekreis
LK Ravensburg
LK Sigmaringen
Wohnungsbestandszunahme
von 1995 bis 2017 in v.H.
< 8
< 14
< 20
< 26
>= 26
Entwicklung des Wohnungsbestandes in Baden-Württemberg von 1995 bis 2017
SK Stuttgart
LK BöblingenLK Esslingen
LK Göppingen
LK LudwigsburgLK Rems-Murr-Kreis
SK Heilbronn
LK Heilbronn
LK Hohenlohekreis
LK Schwäbisch Hall
LK Main-Tauber-Kreis
LK Heidenheim
LK Ostalbkreis
SK Baden-Baden
SK Karlsruhe
LK Karlsruhe
LK Rastatt
SK Heidelberg
SK MannheimLK Neckar-Odenwald-Kreis
LK Rhein-Neckar-Kreis
SK Pforzheim
LK Calw
LK Enzkreis
LK Freudenstadt
SK Freiburg i.Breisgau
LK Breisgau-Hochschwarzwald
LK Emmendingen
LK Ortenaukreis
LK Rottweil
LK Schwarzwald-Baar-Kreis
LK Tuttlingen
LK Konstanz
LK Lörrach LK Waldshut
LK Reutlingen
LK Tübingen
LK Zollernalbkreis
SK Ulm
LK Alb-Donau-Kreis
LK Biberach
LK Bodenseekreis
LK Ravensburg
LK Sigmaringen
Haushaltszunahme
von 1995 bis 2017 in v.H.
< 8
< 14
< 20
< 26
>= 26
Entwicklung der privaten Haushalte in Baden-Württemberg von 1995 bis 2017
- Im Jahr 2013 lag das Wohnungsdefizit in Baden-
Württemberg bei 22.000 Wohnungen und gleichzeitig fanden
sich an anderer Stelle im Land 25.000 Wohnungen als
Überhang.
- Bei Ansatz einer Nettozuwanderung von jährlich rund 27.000
Personen errechnete sich ein Wohnungsbedarf von 33.000
Wohnungen für das Jahr 2014, der dann langsam bis auf
20.000 Wohnungen im Jahr 2030 sinken sollte.
- Tatsächlich lag die durchschnittlich Zuwanderung in den
Jahren 2014 bis 2017 bei über 100.000 Personen je Jahr.
- Der Wohnungsbau verharrte dagegen bei 35.000 bis 40.000
Wohnungen je Jahr.
- Die Bevölkerung (vor allem die mit wenig Geld) musste
zusammenrücken. Ende 2017 lag das Wohnungsdefizit bei
rund 135.000 Wohnungen.
Die Situation auf den Wohnungsmärkten
SK Stuttgart
LK BöblingenLK Esslingen
LK Göppingen
LK LudwigsburgLK Rems-Murr-Kreis
SK Heilbronn
LK Heilbronn
LK Hohenlohekreis
LK Schwäbisch Hall
LK Main-Tauber-Kreis
LK Heidenheim
LK Ostalbkreis
SK Baden-Baden
SK Karlsruhe
LK Karlsruhe
LK Rastatt
SK Heidelberg
SK MannheimLK Neckar-Odenwald-Kreis
LK Rhein-Neckar-Kreis
SK Pforzheim
LK Calw
LK Enzkreis
LK Freudenstadt
SK Freiburg i.Breisgau
LK Breisgau-Hochschwarzwald
LK Emmendingen
LK Ortenaukreis
LK Rottweil
LK Schwarzwald-Baar-Kreis
LK Tuttlingen
LK Konstanz
LK Lörrach LK Waldshut
LK Reutlingen
LK Tübingen
LK Zollernalbkreis
SK Ulm
LK Alb-Donau-Kreis
LK Biberach
LK Bodenseekreis
LK Ravensburg
LK Sigmaringen
Wohnungsmarktsituation
Ende 2017
starkes Defizt
Defizit
ausgeglichen
Überhang
starker Überhang
Entwicklung der privaten Haushalte in Baden-Württemberg von 1995 bis 2017
Baukosten, Klimaschutz, bezahlbares
Wohnen sowie Ziele und Maßnahmen der
Bundesregierung
90
100
110
120
130
140
150
160
+ 3
EnEV
Index Januar 2000 = 100
Lebenshaltungskosten
Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
+27 %
+ 16
+ 36
Preis-
entwicklung
EnEV 2002/
2014/ab 2016)
WSchV 1995/
HeizAnlV (bis 2002)
+ EEWärmeG
(ab 2009)
+ 28
zusätzliche
Anforderungen
[KG 300/400]
+ 55
+ 36
Kostenentwicklung für die Herstellung eines m² Wohnraums vom Jahr
2000 bis zum 2. Quartal 2017
Die bauen heute einfach viel zu teuer: völlig überhöhte Bauwerkskosten!
Die bauen heute einfach viel zu teuer: völlig überhöhte Bauwerkskosten!
Entwicklung in den LeistungsbereichenDetailbetrachtung
Ursachen (exemplarisch) für die festgestellten Entwicklungen oberhalb der allgemeinen Baupreissteigerungen
0
100
200
300
400
500
600
700
527
332
124
211
691
543
288
336
+ 31 % + 64 % + 132 % + 59 %
Expertengutachten
Abgaben/Gebühren
EnEV, EEWärmeG
Qualitätsansprüche
Material- und
Arbeitskosten
EnEV, Barrierefreiheit
Qualitätsansprüche
Rohbau Ausbau (konstruktiv) Ausbau (technisch) Baunebenkosten
[€/m² Wfl.]
2016 2.Quartal 2017
Die mittlere Nutzungsdauer im modernen Wohnungsbau hat sich u.a. aufgrund der
verschärften energetischen Anforderungen (anteilig immer mehr und komplexere technische
Anlagen) bei steuerrechtlicher Betrachtungsweise auf mittlerweile 36 Jahre reduziert.
2000 2014
2000 bis
2. Quartal 2017
Entwicklung der Treibhausgasemissionen in Deutschland in der Abgrenzung der Sektoren des Aktionsprogrammes Klimaschutz 2020
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
1300
1400Mio. t CO2-Äquivalente
Energiewirtschaft Verkehr
Gewerbe, Handel, Dienstleistung Haushalte
Industrie Landwirtschaft
Abfall und Abwasser Sonstige Emissionen*
Ziel 2020 Ziel 2050
Ordentlich CO2 einsparen – mit dem „Klima-Retter Nr.1“: Gerade beim
Wohnungsbau geht immer noch mehr!
Anteil verschiedener Energieträger am Primärenergieverbrauch in Deutschland von 1990 bis 2015
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100in v.H.
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000TWh
regenerative Energien Kernenergie
fossile Energieträger Primärenergieverbrauch
Endenergieverbrauch
Reden wir über Energieverbräuche: Die Energiewende ist noch weit entfernt!
Variantenvergleich Auswirkungen
Elementierung in der
PrimärstrukturSystembau
ab 100 bis
150 WE
ca. 10 bis 15 % Bauwerkskosten
ca. 5 bis 10 % Baunebenkosten
Elementierung in der
Sekundär-/Tertiärstruktur
Rasterplanung ab 150 WEca. 5 bis 7 % Bauwerkskosten
ca. 2 bis 4 % Baunebenkosten
Bad-/Sanitärzellenab 150 bis
200 WE
ca. 3 bis 5 % Bauwerkskosten
ca. 1 bis 2 % Baunebenkosten
Verwendung Serieller
PlanungGebäudetypen
ab der
2. Wieder-holung
ca. 10 % Bauwerkskosten
ca. 5 bis 7 % Baunebenkosten
Rationelle/material-
gerechte PlanungMaßordnung
ca. 5 bis 10 % Bauwerkskosten
ca. 2 bis 5 % Baunebenkosten
Kostenreduktion durch serielles Bauen und Planen
Das Bauen in Serie schafft Wohnraum per Knopfdruck!
Prägnante Parameter
Projektgröße größer 50 Wohnungen
Geschossigkeit2 5 und mehr Geschosse
Gebäudeversprünge/-gliederung Gering
Kompaktheitsgrad (A/Ve-Verhältnis) kleiner 0,4
Flächenparameter (Wfl./BGF oberirdisch) 70 bis 80%
Bauweise Massiv
Qualitätsstandard in der Ausstattung Mittel
Energetischer StandardÜberwiegend gesetzlicher Mindeststandard
bzw. Effizienzhaus 70
Ausschreibung/Vergabe Überwiegend Einzelvergabe
Prägnante Parameter
Projektgröße größer 50 Wohnungen
Geschossigkeit2 5 und mehr Geschosse
Gebäudeversprünge/-gliederung Gering
Kompaktheitsgrad (A/Ve-Verhältnis) kleiner 0,4
Flächenparameter (Wfl./BGF oberirdisch) 70 bis 80%
Bauweise Massiv
Qualitätsstandard in der Ausstattung Mittel
Energetischer StandardÜberwiegend gesetzlicher Mindeststandard
bzw. Effizienzhaus 70
Ausschreibung/Vergabe Überwiegend Einzelvergabe
Bauen für 1.800 € je m² Wohnfläche (Kostengruppen
300/400) in Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten1)
1) Darstellung am Beispiel der Freien und Hansestadt Hamburg (Bauforschungsbericht Nr. 74)
2) Wohngeschosse inklusive Staffelgeschoss, exklusive der Untergeschosse (Tiefgaragen/Keller)
Das Bauen in Serie schafft Wohnraum per Knopfdruck!
Zielgruppen (Berufsgruppen)
Anzahl Haushaltsmitglieder
Bezahlbares Wohnen Soziale Wohnraumförderung
7,2 Mio. Haushalte 7,5 Mio. Haushalte
1-Personz.B. Diätassistenten, Schiffsführerin
(Bereisungsschiffe), Aufzugsmonteurz.B. Justizhelfer, Pförtner, Tierwärter
2-Personenz.B. Forstamtmänner, Leiter Kita,
Vermessungstechnische Beschäftigte
z.B. Erzieher, Ergotherapeuten,
Arzthelferin, Rettungssanitäter
2-Personen(Alleinerziehend mit Kind)
z.B. Kinder- und
Jugendlichenpsychotherapeuten
z.B. Hebamme, Altenpfleger,
Oberförster, Lehrkräfte (Gesundheit)
3-Personen(Alleinerziehend mit 2 Kindern)
z.B. Verwaltungsdienst Einstiegsamt
höherer Dienst
z.B. Forstamtmänner, Leiterin Kita,
Vermessungstechnische Beschäftigte
4-Personen(Eltern + 2 Kinder)
z.B. Apotheker, Ärzte, Zahnärzte,
Tierärzte mit entsprech. Funktionen
z.B. Kinder- und
Jugendlichenpsychotherapeuten
5-Personen(Eltern + 3 Kinder)
z.B. Apotheker, Ärzte, Zahnärzte,
Tierärzte mit entsprech. Funktionen
Summe: 14,7 Mio. Haushalte ≙ 24 Mio. Personen ≙ 65 % Mieterhaushalte
Zielgruppen „Bezahlbares Wohnen“ und „Soziale Wohnraumför-
derung“ nach den Entgelttabellen des öffentlichen Dienstes
Hinweis: Die Zuordnung orientiert sich u.a. an den Durchschnittswerten der Entgelttabelle zum
Tarifvertrag-Länder, d.h. auch bei den mit aufgeführten Ärzten und Apothekern geht es
ausschließlich um Angestellte im öffentlichen Dienst
Sozialwohnungen haben eine geringe
Bedeutung, weil nur ein kleiner Teil der
Bevölkerung Anspruch hat!
Sozialwohnungen haben eine geringe Bedeutung, weil nur
ein kleiner Teil der Bevölkerung Anspruch hat!
Entwicklung der Mietsozialwohnungen, der Mieterhaushalte und
der Zahl an Mieterhaushalten je Sozialwohnung
1987 2002 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
0
1
2
3
4
5Mio. Sozialmietwohnungen
0
5
10
15
20
25Mio. Mieterhaushalte
früheres Bundesgebiet
Deutschland
Mieterhaushalte
3,8 8,1 10,4 11,0 11,5 12,4 12,9 13,4 14,0 15,3 15,8 16,6 Mieterhaushalte je Sozialmietwohnung
Warum mehr Sozialwohnungen? Es gibt doch das Wohngeld!
1987 2002 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
0
400
800
1.200
1.600
2.000
2.400
2.800
3.2001.000 Wohngeldempf ängerhaushalte
0
1
2
3
4
5
6
7
8in v .H.
Wohngeldempfänger
Anteil an allen Haushalten
Haushalte mit Wohngeldbezug sowie deren Anteil an allen
Haushalten
Wohnungsmangel? Die Baugenehmigungen sind doch gut
nach oben gegangen!
Baufertigstellungen und Bauüberhang von 1991 bis 2017
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.0001.000 Wohnungen
0
0,5
1
1,5
2
2,5Bauüberhang je fertiggestellter Wohnung
noch nicht begonnen Rohbauphase
unter Dach Maßnahmen im Bestand,Wohnungen in Nichtwohngebäuden
Baufertigstellungen Bauüberhang je fertiggestellter Wohnung
Wohnungsmangel? Es gibt doch genug leerstehende Wohnungen!
Leerstandsquoten in
den Kreisen und
kreisfreien Städten
Ende 2017 in v.H. des
Wohnungsbestandes
SK Berlin
LK Prignitz
SK Dresden
SK Leipzig
LK Harz
SK Hamburg
Region Hannover
LK Emsland
SK Düsseldorf
LK Fulda
LK Kassel
LK Ostalbkreis
LK Ortenaukreis
LK Lörrach
SK München
LK Passau
LK Roth
LK Rostock
Göttingen
Wohnungsmarktsituation
Ende 2017
starkes Defizt
Defizit
ausgeglichen
Überhang
starker Überhang
„Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen
Wohnungen und Eigenheime frei finanziert
und öffentlich gefördert gebaut werden.
Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird.“
Wohnungspolitische Ziele der
Bundesregierung:
- die Einführung des Baukindergeldes rückwirkend zum
1.1.2018 bis Ende 2020,
- die Einführung der Sonderabschreibung rückwirkend zum
1.8.2018 im frei finanzierten Mietwohnungsbau von jeweils 5
Prozent zusätzlich zur linearen AfA von 2 Prozent über vier
Jahre bis Ende 2021 (noch im Verfahren),
- der Gesetzentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz –
MietAnpG (u.a. mit der Absenkung und Kappung der
Überwälzung von Modernisierungskosten auf die Mieter) (noch
im Verfahren) und
- die vorgesehene Grundgesetzänderung soll auch nach 2019
das Engagement des Bundes für den sozialen Wohnungsbau
ermöglichen (noch nicht im Verfahren). Allerdings ist
gegenüber dem aktuellen Stand eine Absenkung der
Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau um 500 Mio. €
auf eine Milliarde je Jahr ab 2020 vorgesehen.
Wohnungspolitische Maßnahmen der Bundesregierung:
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
0
50
100
150
200
250
300
350
400
4501.000 Wohnungen
Wohnungen in Ein-und Zweifamilienhäusern
GeschosswohnungenEigentumswohnungen
GeschosswohnungenMietwohnungen
Sozialmietwohnungen
sonstige
Wohnungsbauzielder Bundesregierung
Wohnungsbedarf(Durchschnitt bis 2025)
Wohnungsbau*), Wohnungsbauziel der Bundesregierung und Wohnungsbedarf
*) Wohnungsbau 2018 geschätzt
Bewertung der wohnungspolitischen Maßnahmen:
- Ordnungsrechtliche Verschärfungen schaffen keine Wohnungen
und sind grundsätzlich nicht investitionsfördernd.
- Die zeitliche Begrenzung von auf wenige Jahre widerspricht allen
Anforderungen an Kontinuität.
- Von der Bauwirtschaft und den Baustoffherstellern wird ein Jo-Jo-
Effekt der Nachfrage mit Vorzieheffekten und anschließendem
Einbruch befürchtet.
- Auf dieser Basis werden die Unternehmen ihre Kapazitäten nicht
ausweiten!
- Das Ziel der Bundesregierung, der Bau von jeweils 400.000
Wohnungen in den Jahren 2019 bis 2021, ist mit diesen
Rahmenbedingungen nicht erreichbar.
Ein kleiner Ausblick für Baden-Württemberg
Geburten je 1.000 Frauen nach dem Alter der Frauen
15 20 25 30 35 40 45 50
Alter
0
50
100
150
200Geburten je 1.000 Frauen
1950 1965 1975
1985 1995 2005
2017
Wohnungsbedarf nach dem Alter in Baden-Württemberg im Jahr 2017
85u.ält.
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
45 - 46
40 - 41
35 - 36
30 - 31
25 - 26
20 - 21
15 - 16
10 - 11
5 - 6
0 - 1
Alter
020406080100
Männer (Tausende)
0 20 40 60 80 100
Frauen (Tausende)
Keine relevante Veränderung
der Wohnsituation
Nachfrage richtet sich auf Ein- und
Zweifamilienhäuser (Eigentumsbildung)
sowie auf große Mietwohnungen
Haushaltsbildung Nachfrage richtet
sich auf kleine Mietwohnungen
Keine eigene
Wohnungsnachfrage
wachsende Bedeutung
barrierearmer Wohnungsangebote
(sofern bezahlbar)
Wanderungssalden jeweils im 1. Quartal in den Bundesländern 2015 bis 2018
Baden-Württemberg
Bayern
Berlin
Brandenburg
Bremen
Hamburg
Hessen
Mecklenburg-Vorpommern
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein
Thüringen
0 3 6 9 12 15 18 21 24 27-3-6-9
1.000 Einwohner
2015
2016
2017
2018
SK Berlin
LK Prignitz
SK Dresden
SK Leipzig
LK Harz
SK Hamburg
Region Hannover
LK Emsland
SK Düsseldorf
LK Fulda
LK Kassel
LK Ostalbkreis
LK Ortenaukreis
LK Lörrach
SK München
LK Passau
LK Roth
LK Rostock
LK Göttingen
Kaufwert für baureifes
Land 2017 in € je m²
k.A.
< 50
< 100
< 300
< 500
< 1.000
>= 1.000
Kaufwerte für baureifes Land im Jahr 2017
Hamburg Düsseldorf Köln Frankfurt am Main Stuttgart München Berlin Deutschland
0
250
500
750
1.000
1.250
1.500
1.750
2.000
2.250
2.500
2.750Kauf wert f ür baureif es Land in €
2010
2016
2017
seit 2010
+ 43 %
seit 2010
+ 249 %
seit 2010
+ 44 %
seit 2010
+ 32 %
seit 2010
+ 45 %
seit 2010
+ 145 %
seit 2010
+ 274 %
seit 2010
+ 35 %
Kaufwerte für baureifes Land in den sieben größten Städten Deutschlands in den Jahren 2010, 2016 und 2017
Wie geht es weiter:
- Wir wissen es nicht!
- Generell tendieren Wohnungsmärkte zu Ungleichgewichten, weil
Veränderungen der potenziellen Nachfrage durch
Wanderungsbewegungen schnell erfolgen, während die
Angebotsanpassung viel Zeit benötigt.
- Aus der Abschwächung der Zuwanderung im ersten Quartal 2018
den Beginn einer „neuen Phase“ schwacher Zuwanderung
abzuleiten, erscheint voreilig. Dennoch nimmt die Unsicherheit zu.
- Allein die Entwicklung der Jahre 2014 bis 2017 hat dazu geführt,
dass der Wohnungsbedarf bis 2025 deutlich über 50.000
Wohnungen je Jahr liegt.
- Ein vollständiger Defizitabbau hätte allerdings eine weitgehende
Wiederherstellung der Einkommens/Wohnungspreisrelationen der
Jahre 2010 bis 2012 zur Voraussetzung.
Wie geht es weiter:
- Die sozialen Folgen der Mietpreissteigerungen in den vergangenen
Jahren sind bisher nur in Ansätzen erfasst.
- Die stark zunehmende Überschuldung bei der Bevölkerung 70plus
kann als erste sichtbare Wirkung gesehen werden.
- Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bleibt damit sicher auch
eine wohnungspolitische Aufgabe.
- Mit 54.415 Sozialwohnungen verfügte das über Sozialwohnungen für
gut ein Prozent aller Haushalte oder gut 2 Prozent aller
Mieterhaushalte. Auch wenn die Armutsgefährdungsquote mit 12
Prozent sehr niedrig ist, so gibt es doch bei weitem nicht für alle
einkommensarmen Haushalte Sozialwohnungen.
- Am Ende werden die verfügbaren (öffentlichen) finanziellen Mittel
darüber entscheiden, wie viel bezahlbarer Wohnraum mittel- und
langfristig vorhanden sein wird.
- Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder
Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit
nutzbar zu machen.
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