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DSSW-Dokumentation
DSSW-Veranstaltungsreihe:Integration von Einkaufs-zentren
Die Nutzungen - Dimensionierung und Branchenmix1. Fachforum in Potsdam am 07.11.2007
Stadt + Handelbüro frauns
DSSW-Dokumentation
DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von Einkaufszentren
Die Nutzungen - Dimensionierung und Branchenmix
1. Fachforum in Potsdam am 07.11.2007
DSSW-Materialien, Berlin 2007
Herausgeber Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft im
(alle Rechte vorbehalten) Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.
Nollendorfplatz 3–4, 10777 Berlin
Tel. +49.30.24 34 60 0
Fax +49.30.24 34 60 15
E-Mail info@dssw.de
Internet www.dssw.de
Redaktion/Bearbeitung Stadt + Handel
Huckarder Straße 12, 44147 Dortmund
Tel. +49.231.8 62 68 90
E-Mail info@stadt-handel.de
Internet www.stadt-handel.de
büro frauns
Schorlemer Straße 4, 48143 Münster
Tel. +49.251.53 48 70
E-Mail info@buerofrauns.de
Bearbeitung im DSSW Torsten Wiemken
Das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft ist eine Beratungs- und Forschungs-
einrichtung für die Erarbeitung von innovativen Handlungsmöglichkeiten zur Innenstadtent-
wicklung. Das DSSW arbeitet unter dem Dach des Deutschen Verbandes für Wohnungs-
wesen, Städtebau und Raumordnung e.V. und wird aus Mitteln des Bundesministeriums
für Wirtschaft und Technologie finanziert.
Mittwoch, 7.11.2007, 10.00 - 15.30 Uhr in Potsdam
Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg, Raum 420
9.30 - 10.00 Uhr Eintreffen der Teilnehmer/innen
10.00 Uhr Begrüßung und Überblick über das Programm
Elke Frauns, büro frauns kommunikation | planung | marketing, Münster
Begrüßung und fachliche Einführung
Jürgen Schweinberger, Abteilungsleiter für Stadtentwicklung und Wohnungswesen,
Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg
Integration von innerstädtischen Einkaufszentren – Relevanz und Aspekte des Themas
Ralf Beckmann, Stadt + Handel, Dortmund
Dimensionierung und Branchenmix innerstädtischer Einkaufszentren und die ökonomi-
schen Folgewirkungen aus Sicht der Wissenschaft
Dipl.-Ökonom Monika Walther, Hafencity Universität Hamburg, Institut Städtebau und
Quartiersentwicklung
Standortanforderungen für innerstädtische Shoppingcenter. Lage – Dimensionierung –
Branchenmix
Gerd Wilhelmus, Geschäftsführer ECE Development
12.15 - 13.00 Uhr Mittagsimbiss
13.00 Uhr Vom Wunsch zur Realität: Branchenmix für Einkaufszentren und die Innenstadt
Guido Müller, Geschäftsführer SQM Property Consulting Münster
Moderierte Diskussion mit den Referenten/innen und Werkstatt-Teilnehmern/innen
Moderation: Elke Frauns, büro frauns, kommunikation | planung | marketing, münster
DSSW-Veranstaltungsreihe: Integration von innerstädtischen EinkaufszentrenFachforum 1 „Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix“
Ralf Beckmann Planungsbüro Stadt + Handel Integration von innerstädtischen Einkaufszentren – Relevanz und Aspekte des Themas
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
g n n rIntegration von innerstä d h n t e dtischen Einkaufszentren – an u d Relevanz und Aspekte des Themas
Ralf Beckmann
Europa-Center Hamburg, Quelle: Stadt+Handel
City Pint Braunschweig Quelle: Stadt+Handel
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
elde stThemenfelder der Veranstaltungsreihe
� Die uuNutzungenNutzungen:
Dimensionierung und Branchenmix
� Der StStäääädtebaudtebau:
Lage, Architektur und städtebaulich-funktionale Einbindung
� Die eeAkteureAkteure:
Kommunikation und Rollenverständnis
� Die nnGutachtenGutachten:
Nachvollziehbarkeit von Gutachten - Absatzwirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeit
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
D e er gNutzungen: Dimensionierung
Di Di Dimensionierung Dimensionierung –– c wec weRichtwerte:Richtwerte:
� Verkaufsflächenausstattung in der Innenstadt bzw. im zentralem Versorgungsbereich
� Verhältnis Verkaufsflächenausstattung Innenstadt + Vorhaben –Gesamtstadt
� Sortimentsspezifische Verkaufsflächenausstattung
� Kaufkraftpotenzial …
aus Einzelfallbetrachtung ergibt sich die Dimensionierung
des Vorhabens
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
Nutzungen: B iBranchenmix
Beispielhafter Branchenmix innerstädtischer Einkaufszentren:
Bekleidung45%
Spiel/Sport5% sonstige Hartwaren
2%
Hausrat5%
Gesundheit und Körperpflege
6%
Bücher/Schreibwaren/Zeitschriften
5%
Lebensmittel10%
Medien / Elektro15%
Schuhe/Lederwaren7%
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
Stä e : dtebau: Lage und stää e ldtebaulich- i n n nfunktionale Einbindung
ggLage:Lage:� Innenstadtlage� Innerstädtische Randlage
� Haupteinkauflage� Nebenlage� Polbildungen und Lauflagen
� …
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
Stä k e : u n i n ndtebau: Architektur und Einbindung
� Fassadengestaltung
� Anpassung an Straßenbild
� Durchlässigkeit
� Eingänge
� Öffnung gegenüber dem Bestand
Lingen, Lookentorpassage, Quelle: Stadt+Handel.Open-Air Shopping-Center WhitefriarsQuelle: www.whitefriars-canterbury.co.uk/website/
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
u l stAkteure: Kommunikation und Rollenverstä isndnis
Vorhaben
Projekt-entwickler
Bürger
Gutachter- Verträglichkeitsanalyse- Umweltgutachten- …
Örtlicher Einzelhandel
Kommune- Verwaltung- Politik
Träger öff. Belange- Nachbarkommunen
- IHK
- …
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
e ac ll eh arGutachten: Nachvollziehbarkeit
A l c A l c Absatzwirtschaftliche, stAbsatzwirtschaftliche, stäädt i he u a es a r dt i he u a es a r dtebauliche und landesplanerisch dtebauliche und landesplanerisch VVerträäglichkeit
� Herleitung und Transparenz der Eingangsparameter:
- Abgrenzung des Einzugsgebiet
- Kunden- und Umsatzherkunft
- Kaufkraft- und Einwohnerdaten, Status-Quo und Entwicklung
- Flächen- und Leistungskennziffern Bestand und Vorhaben
- …
Standortkommune
Entfernung zum Standort
Umlandkommune
Umlandkommune
Entfernung zum Standort
Standortkommune
Entfernung zum Standort
Umlandkommune
Umlandkommune
Entfernung zum Standort
Zone 1
Zone 2
Zone 3
20% - 30%
30% 30% - 60%
20% - 35%20% - 35%
10% - 25%
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
A l c Absatzwirtschaftliche, stä dt i he u a es a r dtebauliche und landesplanerisch VVerträäglichkeit
� Nachvollziehbarkeit der Berechnungen
Transparenz
� Darstellung und Bewertung der Ergebnisse im Sinne der Verträglichkeit
Bewertung10
Black Box Berechnung
Gutachten: Nachvollziehbarkeit
07.11.2007 Integration von innerstädtischen Einkaufszentren
B ut g i r gSteigende Bedeutung in der Forschung
• Popp, Monika: Innenstadtnahe Einkaufszentren. Besucherverhalten zwischen neuen und traditionellen Einzelhandelsstandorten, Passau, 2006.
• DFG-Forschungsprojekt: Walter, Monika / HCU
• Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR): Reurbanisierungder Innenstadt.
• Deutsches Institut für Urbanistik (Difu):Center in the City - Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufszentren
Monika Walther HafenCity Universität Hamburg – Department Stadtplanung Institut für Städtebau und Quartiersentwicklung Dimensionierung und Branchenmix innerstädtischer Einkaufszentren und die ökonomischen Folgewirkungen aus Sicht der Wissenschaft
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Dimensionierung und Branchenmixinnerstädtischer Einkaufszentren und die ökonomischen Folgewirkungen aus Sicht der Wissenschaft
Monika Walther, Dipl. Ökonom
HafenCity Universität Hamburg – Department StadtplanungInstitut für Städtebau und Quartiersentwicklung – Projektmanagement
Kontakt: monika.walther@hcu-hamburg.de
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
1964-1979 1980-1989 1990-1995 1996-2000 2001-2006
Innenstadt Stadtteil Rand/Grüne Wiese
Shopping-Center-Eröffnungen in Deutschland nach Standort (Center ab 10.000 m² VKF, mind. 20 Ladenlokale, gesamt 290)
Quelle: M. Walther auf Basis EHI
Anzahl Eröffnungen
57
23
7974
57
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Komplexes Standort- und Wettbewerbssystem
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Arbeitspakete DFG-Forschungsprojekt und Auswahl Fallbeispiele
2236553Anzahl Fallbeispiele
4RosenheimUlmFreiburgMannheim-Referenz ohne ISC
8PassauHeilbronnErlangen
BraunschweiOldenburg
SaarbrückenDuisburgEssen
Planung ISC2007-2010
10LandshutRegensburgWolfsburg
Pforzheim
OsnabrückHH-Harburg
AugsburgKarlsruhe
Münster
DüsseldorfBestand ISC1997-2006
Anzahl Fallbeispiele
11 Städte
50.000-100.000 EW
18 Städte
100.000-150.000 EW
17 Städte
150.000-250.000 EW
14 Städte
250.000-500.000 EW
10 Städte
> 500.000 Einwohner
70 kreisfreie westdeutsche Städte
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Modernisierung, Stärkung und Belebung der Innenstadt
Gegenpol zur Konkurrenz auf der Grünen Wiese
Interkommunaler Wettbewerb der Städte
Brachflächenrecycling (Bahn, Post, städtische Grundstücke, ...)
Hohe Ladenmieten verdrängen Facheinzelhandel
Filialisierung führt zu Monostrukturen
Historische Stadtstrukturen vs. moderne Flächenanforderungen
Handel ist Wandel – freier Wettbewerb der Marktformen
Erwartungen der Konsumenten erfüllen
Kaufkraftbindung erhöhen – Zentralität steigern
10 zentrale Argumente der Befürworter Innerstädtischer Shopping Center
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Durchschnittliche Dimensionierung und Flächenkonfiguration nach Shopping-Center-Typus
Mietfl. VKF Läden Parkpl. Top 1 m² Top 2 m² Top 3 m² Top 4 m² Top 5 m² Übrige m² EH % Mode %
290 Center 30.000 25.000 64 1.500 8.000 4.200 2.500 1.700 1.200 167 93,1 26,8
116 ISC 23.000 19.500 63 900 6.000 2.700 1.600 1.200 800 144 91,3 34,2
davon 52 bis 1995 24.200 20.000 62 1.000 7.000 3.000 1.800 1.200 800 138 91,7 31,7
davon 64 ab 1996 22.000 19.000 64 800 5.000 2.500 1.500 1.200 800 149 91,0 36,4
50 ISC SK ABL 21.200 18.000 62 750 5.500 2.600 1.500 1.000 700 136 89,0 37,1
davon 25 bis 1995 20.800 17.700 60 900 6.500 2.800 1.500 900 600 124 89,8 37,0
davon 25 ab 1996 21.600 18.400 64 650 4.500 2.400 1.500 1.200 900 149 90,5 38,5
Alle Angaben Circa-Werte nach Berechnungen M. Walther, HCU Hamburg, auf Basis von Angaben lt. EHI (nur Center ab 10.000 m² VKF, mind. 20 Ladenlokale)
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Städteranking – Merkmale von Innenstädten
1 Köln2 Hamburg3 Ingolstadt4 Düsseldorf5 München6 Münster7 Mainz8 Frankfurt9 Darmstadt
10 Mönchengladbach11 Bamberg12 Essen13 Bielefeld14 Oldenburg
A Mod./Pers.69,7%66,8%65,1%62,8%60,5%59,0%56,2%55,9%55,9%54,7%54,7%54,6%53,4%53,3%
58,8%
Filialisten65,3%69,7%63,5%73,8%56,6%62,8%69,0%63,7%49,7%66,9%62,5%73,4%60,5%62,0%
64,2%
57 Lübeck58 Bochum59 Landshut60 Bayreuth61 Remscheid62 Wuppertal63 Salzgitter64 Mülheim/Ruhr65 Duisburg66 Oberhausen67 Fürth68 Pforzheim69 Wolfsburg70 Ludwigshafen
A Mod./Pers.42,2%40,1%40,1%39,6%38,5%37,9%37,7%37,6%35,6%32,2%31,4%30,5%30,5%24,3%
35,6%
Filialisten72,9%47,7%52,5%49,7%55,8%66,5%56,8%62,5%54,6%59,5%48,7%68,0%53,9%60,0%
57,8%
Quelle: Eigene Berechnungen M. Walther, HCU Hamburg, auf Basis der Angaben von Brockhoff
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Typische Angebotsstrukturen in Innerstädtischen Geschäftslagen
Attraktive Einkaufsstädte verfügen über hohe Anteile city-typischer Leitbranchen!
Innerstädtische Sortimentsstruktur
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
50 Städte < 500.000
20 Städte ohne ISC
15 Städte ISC alt
15 Städte ISC neu
A Mode / Persönlicher Bedarf
B Technik / Heim / Einrichtung
C Lebensmittel / Gastronomie
D Dienstleistungen / Sonstiges
Quelle: eigene Berechnungen M. Walther, HCU Hamburg
auf Basis Brockhoff
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Fallbeispiele- Wolfsburg
- Bayreuth
- Regensburg
Wolfsburg
City Galerie
Bahnhof
Ehem. Hertie
Projektareal DOCVolkswagen
Südkopf Center
Rathaus
Phaeno
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
City Galerie – Porschestraße Mittlerer Abschnitt 2005
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
City Galerie – Porschestraße Mittlerer Abschnitt 2007
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Konzentration der 1a-Lage – Positive und …
Entrümpelung Fußgängerzone
Neuvermietung Strauss Innovation
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
… negative Entwicklungen in der Porschestraße
City Galerie: Eröffnung 9/2001, Entwickler ECE, VKF ca. 20.000 m², 92 Ladenlokale, Modeanteil ca. 48%
Quelle: ECE
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Modischer Angebotsschwerpunkt City Galerie
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
City Galerie
Porsche Mitte
Modischer Bedarf
Persönlicher Bedarf
Technischer Bedarf
Gemischt/Euroshop
Periodischer Bedarf
Gastronomie
Dienstleistung
Leerstand
Vergleich Angebotsstruktur City Galerie - Porschestraße
(Anzahl der Ladenlokale)
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Porschestraße Nordabschnitt – Billigmeile, Kurzparken, Gastronomie
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Porschestraße Südabschnitt – Versorgung, Dienstleistung, Rathaus
Bayreuth
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Rotmain-Center
Eröffnung September 1997
Entwickler ECE
VKF ca. 19.000 m²
81 Ladenlokale, Modeanteil ca. 55%
u.a. Wöhrl, C&A, Müller Kaufhaus, K&L Ruppert, H&M, Quelle
Quelle: ECE
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Marktplatz mit Magnet Karstadt …
und wichtiger Nahverkehrsfunktion
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Portal zur Brücke …
… ins Rotmain-Center
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Nahversorgung, Drogeriemarkt, … Gastronomie, Mobilfunk …
… Discount und Billigangebote
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Möbel-Factory … … statt Modehaus
und partielle NeugestaltungNeuansiedlungen …
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Ungenutzte FlächenpotentialeAm Rand …
… oder am Ende?!
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Veränderungen im innerstädtischen Branchenmix0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
2007
2005
2003
2001
1997
Bekleidung, Wäsche, Schuhe
Parfümerie, Kosmetik, Optiker
Uhren, Schmuck, Geschenke
Bücher, Hobby, Spiel, Sport
Kleinkaufhaus, Warenhaus
Euro-Shop, Sonderposten
Einrichtung, Heimtex, Leuchten
Elektro, Foto, Mobilfunk
Lebensmittel, Drogerie, Apotheke
Gastronomie
Dienstleistungen
Leerstand
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's CityProfile
Bayreuth Sortimentsveränderungen
in 1a-Lage (nach Anzahl Ladenlokale, gesamt ca. 100)
Regensburg
Kaufhof
Regensburg Arcaden
Donau EKZ
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Quelle: Diplomarbeit Gerhard Wittke
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Donau Einkaufszentrum
Eröffnung 1967
Erweiterung / Refurbishment 2003
VKF ca. 59.000 m²
123 Ladenlokale
u.a. Kaufhof, Saturn, P&C, C&A, K&L Ruppert
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Regensburg ArcadenEröffnung April 2002
Entwickler mfi
VKF ca. 24.000 m²
90 Ladenlokale, Mode-Anteil ca. 44%
u.a. Kaufland, Wöhrl, H&M, MediMax, Hugendubel
ObergeschoßAnbindung Bahnhof
Erdgeschoß
Quelle: www regensburg-arcaden.de
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Regensburg Arcaden – Klassisches „Knochen-Center“ ohne Außenbezug, das von Parkraum, Bahnhofsfrequenz (!) und starker Angebotskonzentrationinnerstädtischer Leitbranchen (Mode) für die „einfache Mitte“ sowie vom „Versorgungs-Magneten“ Kaufland lebt
Steigende Immobilienwerte im individuell/gastronomisch geprägten Altstadtquartier
Trading-down-TendenzenFrequenz- und Mietrückgänge Leerstände, 1-Euro-Shops
Quelle: Diplomarbeit Gerhard Wittke
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Turnaround in Schlüssellagen geschafft!Neuansiedlungen, Projektentwicklungen und rege Nachfrage seit 2006
2005 2007
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
2007
2005
2003
2001
Bekleidung, Wäsche, Schuhe
Parfümerie, Kosmetik, Optiker
Uhren, Schmuck, Geschenke
Bücher, Hobby, Spiel, Sport
Kleinkaufhaus, Warenhaus
Euro-Shop, Sonderposten
Einrichtung, Heimtex, Leuchten
Elektro, Foto, Mobilfunk
Lebensmittel, Drogerie, Apotheke
Gastronomie
Dienstleistungen
Leerstand
Regensburg Sortimentsveränderungen
in 1a-Lage (nach Anzahl Ladenlokale, gesamt ca. 100)
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's CityProfile
Veränderungen im innerstädtischen Branchenmix
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Gelungene Handelsflächen-Integration …
… und „verschenkte“ Flächenpotentiale
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Ausbildung von Niveaulagen …
… neben „alten“ Fachhändlern
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Veränderungen von Lagequalitäten durch Innerstädtische Shopping Center
Je schwächer aufgestellt der innerstädtische Einzelhandel, desto größer die Gefahr eines Trading down sowie in der Folge einer weitgehenden Verlagerung des Angebots- bzw. Einkaufsschwerpunkts
Je größer, je besser sortiert und je geschlossener konzipiert ein Shopping Center ist und je mehr Stellplätze es hat, desto eher gerät das sensible „Gleichgewicht“ innerhalb des Mikrosystems Innenstadt ins Wanken
Je weiter die Entfernung bzw. je unattraktiver die Verbindung zwischen Shopping Center und 1a-Lage, desto geringer die Kopplungsquote und desto wahrscheinlicher die Ausbildung separater Einkaufsbereiche
Je kleiner eine Stadt bzw. ihr Einzugsgebiet, desto wahrscheinlicher, dass namhafte Filialisten den angestammten Standort (suboptimaler Zuschnitt) aufgeben und nur noch einen Laden im Center betreiben
Je höher die innerstädtische Zentralität bzw. je weniger steigerbar (regio-naler Wettbewerb), desto geringer der absolute Umsatzzuwachs durch ein Shopping Center, desto höher per saldo die Umsatzverluste im Bestand
Monika Walther | DFG-Forschungsprojekt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center
DSSW-Veranstaltungsreihe | Fachforum 1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix
Stadt & Center – Entwicklungsoptionen
Shopping Center polarisiert Stadt
Einkaufsbummel im Center vs. Nahversorgung auf dem Weg
Kommerz im Center vs. Kultur, Gastronomie, Ambiente in der City
Shopping Center ergänzt Stadt
Kleinere, integrierte Center mit unvollständigem Branchenmix
Shopping Center wird Stadt
Center übernimmt auch öffentliche und kulturelle Funktionen
Shopping Center wird überflüssig
Punktuelle Handelsflächenentwicklungen stärken die City
Entscheidend ist: Welche Stadt wollen wir?
Handel ist nicht alles – aber ohne Handel ist alles nichts!
Gerd Wilhelmus ECE Development GmbH & Co. KG, Geschäftsführer Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien Lage – Dimensionierung - Branchenmix
1
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
GE IL LM S GERD WILHELMUS - chGesch ääf sftsf üü r d E D elo t G. .H. . hrer der ECE Development G.m.b.H. & Co. KG
Standortanforderungen innerstStandortanforde rungen innerst äädtischer dtischer ShoppingShopping --GalerienGalerien
– Lage – Dimensionierung – Branchenmix –
DSSW Veranstaltungsreihe: „Integration von innerstädtischen Einkaufszentren“
Fachforum1: Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmixam 7.11.2007 in Potsdam
2
Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
1.1. Der Strukturwandel im Handel ist nicht zu stoppenDer Strukturwandel im Handel ist nicht zu stoppen
2.2. „„ So zentral wie mSo zentral wie m ööglichglich ““ -- Der Trend geht in die Der Trend geht in die InnenstInnenst äädte dte
3.3. Standortangepasste wettbewerbsfStandortangepasste wettbewerbsf äähige Konzeptehige Konzepte
4.4. Wie viel Steuerung braucht der Markt?Wie viel Steuerung braucht der Markt?
5.5. Drei IntegrationsDrei Integrations --BeispieleBeispiele
� Ettlinger Tor Karlsruhe
� City Arkaden Wuppertal
� Stadt Galerie Passau
3
Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
1.1. Der Strukturwandel im Handel Der Strukturwandel im Handel ist nicht zu stoppen.ist nicht zu stoppen.
... mit zunehmendem Druck ... mit zunehmendem Druck auf die Innenstauf die Innenst äädte!!dte!!
4
Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Wandel der Betreiberformen
30
45
44
34
9
76
4
56
6 4
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1995 2010
SonstigeVersender/E-CommerceKaufhäuserSB-Warenhäuser
Fachhandel
Discounter/Fachmärkte
� Gewinner: Discounter und überregionale Filialisten� Verlierer: Warenhäuser und traditioneller Fachhandel
5
Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Die Konzentration der Anbieter nimmt weiter zu
Bereits heute bestehen in Deutschland
� nur noch 2 Warenhaus-Unternehmen, demnächst nur noch eines??
� nur noch 9 SB-Warenhaus-Unternehmen (6 national / 3 regional)
� nur noch 5 Discounter
� nur noch 4 nationale Drogeriemärkte
� nur noch 3 nationale Buchhäuser
� nur noch 6 nationale Großtextiler
� nur noch 2 bedeutende nationale Anbieter von Unterhaltungselektronik
� nur noch 3 nationale Sporthaus-Betreiber (nur einer darunter mit Expansion)
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
„Die Schnellen fressen die Langsamen“
� Früher: 2 – 4 Textilkollektionen im Jahr
� Heute: Zara: 6 Wochen von Stoffwahl bis zum Store
H+M: 6 Wochen von Haute Couture zur Massenmode
Stars aus Musik, Sport, Medien als Trendsetter
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Fokussierung ist (über-)lebensnotwendig
� Sortimentsbreite und Vielschichtigkeit ist das Problem, nicht die Größe
� Den Spezialisten gehört die Zukunft
� Deshalb ist ein klares, scharfes Produktprofil notwendig
� Trend zu Monolabel
„Allen gefallen zu wollen, bedeutet niemandem zu gefallen.“
Oliver Beuthien, Wormland
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Die Verkaufsflächenanforderungen wachsen
6.000 - 8.000 qm8.000 - 10.000 qmSB-Warenhaus
aber:
3.500 - 8.000 qm3.000 - 3.500 qmPeek & Cloppenburg
1.500 - 2.000 qm1.000 - 1.200 qmH&M
400 - 800 qm150 - 200 qmEsprit
600 - 800 qm400 - 600 qmLebensmittel-Discounter
3.500 - 5.000 qm150 - 2.500 qmUnterhaltungselektronik
600 - 1.500 qm250 - 350 qmBücher
350 - 600 qm150 - 200 qmParfümerie
350 - 800 qm150 - 200 qmApotheke
1.000 - 3.000 qm450 - 600 qmSport
400 - 600 qm250 - 400 qmDeichmann
BenBenö i ltigte Flä h che 2006Benööt gte Ftigte Fl ääc e 1990che 1990b eterAnbieter
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Zunehmender Druck auf gewachsene Innenstädte
� Weiterhin Flächenexpansion
� Zunehmender Druck auf Flächenproduktivitäten
� Notwendigkeit zur permanenten Flächenanpassung
� Der Marktanteil der Filialisten wird weiter steigen
� Sie besetzen zudem die besten Standorte (1A-Lagen)
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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� Filialisierungsgrade von 90 % und mehr in 1A-Lagen
� Monotonie und Austauschbarkeit
� Der Kunde entscheidet sich für das Bequemste oder er möchte etwas Besonderes erleben
� Der Standortwettbewerb wird schärfer – bei gleicher „Verteilungsmasse“
Folgen:
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SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Chance für die Innenstädte: Standortgerechte Integration gut gemanagter Shopping-Galerien als Impulsgeber
� Vor allem Shoppinggalerien können flexibel auf neue Branchen- und Flächenanforderungen reagieren.
� Innenstadt-Galerien bringen Existenzgründer, „Einzel-handels-Exo ten“ und flächenintensive Konzepte zurück in die 1A-Lagen der Städte.
� Entscheidend ist die standortadäquate Branchenmischung.
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Shopping und Erlebnis gehen eine Symbiose ein
� Die Besucher erwarten ständig neue Erlebnisse
� Die Innenstadt/das Center wird zur Bühne mit einem abwechslungs -reichen Programm temporärer Events
� Erlebnisfaktor Ambiente und Architektur wird immer wichtiger
� Die Angliederung ergänzender Freizeit- und Entertainme ntnutzungen ist standortabhängig sinnvoll
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Shopping und Erlebnis verbinden sich stärker
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Shopping und Erlebnis verbinden sich stärker
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
2. 2. „„ So zentral wie mSo zentral wie m ööglichglich ““-- Der Trend geht in die Der Trend geht in die
InnenstInnenst äädte dte --
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Eindeutiger Trend: Standort Innenstadt
100,0100,0100,0100,0100,0Insgesamt
19,00,011,513,025,1Grüne Wiese
41,546,730,258,040,3Stadtteil
39,553,358,329,034,6Innenstadt
Insgesamt2002-2005%
1998-2001%
1995-1997%
1964-1995%
Standort
Shopping-Center nach Standortlage und Eröffnungsjahren
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Aber: Gute Innenstadtstandorte werden knapper... und teurer
1. Chancen neuer Standorte liegen in den Oberzentren, aber auch verstärkt in Mittelzentren.
2. Die größten Potentiale befinden sich in den Randlagen der Innenstädte(Zone der 1. Industrialisierungsphase).
3. Kommunalpolitik braucht deshalb Konzepte und Mut zur Kernstadt-Arrondierung!
4. „Win-Win-Situationen“ schaffen für Innenstadt und Investor.
5. „Integrierte Shopping-Center-Konzepte“ haben die größten Chancen (Lage/Größe/Maßstäblichkeit/Architektur).
6. Projektentwicklungen werden noch langwieriger, noch komplexer und bergen Risiken des Scheiterns.
7. „Schnellläufer“ bleiben auch zukünftig die Ausnahme.
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
� Langfristig erfolgreiche Shopping-Center müssen bei ihrer Entwicklung Grundprinzipien beachten!
� „Faule Kompromisse“ führen früher oder später zu „faulen Objekten“!
� Developer sind kompromissbereiter als langfristig orientierte Betreiber / Investoren!
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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Grundprinzipien für standortgerechte Konzepte
� Erreichbarkeit – Verkehrsanbindung muss stimmen!� Straßenanbindung / ÖV-Anbindung
� Dies gilt auch für Innenstadtlagen
� Keine Kompromisse bei der Funktionalität des bauliche n Konzeptes!!� Lage der Eingänge – Führung der Ladenstraße
� Funktionales inneres Erschließungskonzept
� Leichte Orientierung der Kunden
� Wahrnehmung der Centergröße
� Sichtbarkeit des Angebotes
� Blickbeziehungen vertikal und horizontal
� Raumerlebnis
� Gute vertikale Verbindungen
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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Grundprinzipien für standortgerechte Konzepte
� Anspruchsvolle wertige Architektur – Innen wie Außen
� Gestaltungstrends ändern sich bekanntlich im 5-Jahres-Rhythmus
� Zu „edle“ Materialien schrecken tendenziell ab
� Überzogene Gestaltung à la „Disneyland“ oder „Las Vegas“ hat in europäischen Städten nur kurze „Halbwertzeiten“
� Ausreichendes, möglichst direkt zugeordnetes Stellplatzan gebot ist selbstverständlich
� Hoher Komfort
� Moderate Parkgebühren
� Positive Grundstimmung: hell – sicher – sauber
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
� Der langfristige Erfolg eines Shopping-Centers steht und fällt mit der Professi onalität des Centermanagements!
� Positionierung am Markt
� Optimierung des Branchenmixes als Daueraufgabe
� Hohe Rentierlichkeit für den langfristig ausgerichteten Investor
� („Nicht die hohe Anfangsrendite ist entscheidend, sondern die „cash cow“nach stabiler Positionierung)
� Erfolgreiche Events und Veranstaltungen in und am Center brauchen ein e „Bühne“ und ein kreatives Centermanagement
Grundprinzipien für standortgerechte Konzepte
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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3. 3. Standortangepasste Standortangepasste wettbewerbsfwettbewerbsf äähige hige
KonzepteKonzepte
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Marktgebiet, Lage und Wettbewerber bestimmen Dimensionierung und Branchenmix
� Marktgebiet größer als 200.000 Einwohner
� Mit der Entfernung zur A-Lage steigt die Dimension
� Nicht die Verkaufsfläche ist der Maßstab, sondern die Anzahl und marktgerechte Vielfalt der Shops
� Unter 60 Shops wird‘s kritisch!
� Der Klassiker: Drei Handels-Ebenen (Basement / Erdgeschoss /1. Obergeschoss)
� Ausnahmsweise „Durchstecker“ ins zweite Obergeschoss
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
� Magnetmieter nach Anzahl und Größe richtig positionieren
- Früher: Warenhaus oder SB-Warenhaus
- Heute: Media – Lebensmittel – Groß-textiler – Junge Mode
� ca. 50 % Mode-Anteil ist ein Muss!!!
� „Lokalcolorit“ (leistungsfähige Einzel-betreiber) einbeziehen
� Qualität und Genre standortbezogen ausrichten
� Möglichst umfassendes Angebot – die „kritische“ Größe muss stimmen!
� Hohe (bauliche Flexibilität – spätestens nach 10 Jahren Marktanpassung/ Um-strukturierung!
Der standortbezogene Branchenbesatz muss stimmen!
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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„Pflicht“ Media ≥ 3.000 m²
Großtextiler ≥ 4.000 m²
Junge Mode ≥ 2.000 m²
Lebensmittel ≥ 3.000 m²
12.000 m²
„Kür“ ≥ 60 Shops, d. h.20 Shops / Ebenea. 200 m² 12.000 m²
24.000 m²
Die „kritische Größe“ ist der Maßstab im Wettbewerb
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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Service- und Kundenorientierung werden noch wichtiger
„Nicht das Warenangebot steht im Vordergrund, sondern die Stimmigkeit und Atmosphäre des Gesamtkonzeptes!“
VIP-Lounge
Kinderentertainment
Parkservice
VIP-Lounge
Service
Sicherheit
Garderoben- und Gepäck-aufbewahrung
Kundeninformation
Kinderhort
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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4. 4. Wie viel Wie viel „„ SteuerungSteuerung ““braucht der Markt?braucht der Markt?
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Wie viel „Steuerung“ braucht der Markt?
� Lenkung der Einzelhandelsentwicklung in „integrierte Standorte“(City – Innenstadt – Bezirkszentrum – Stadtteilzentrum)
� Abgrenzung der „integrierten Lagen“Instrumente: Zentren- und Märktekonzept (Baden-Württemberg)
Masterplan Einzelhandel
� Zonenbildung:- Zone I „integrierte Lage“
- Zone II „Arrondierungszone“Einzelfallprüfung!
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
� Keine Flächenbeschränkungen in City-Lagen. Hier gilt das Prinzip
Wettbewerb!!
� Verträglichkeitsgutachten in den „Arrondierungszonen und Bezirkszentren“
� Keine Raumordnungsverfahren in den Innenstädten der Oberzentren!
Prinzip: Wettbewerb der Innenstädte!
� Der Strukturwandel verändert die B-Lagen! - So oder so!ggf. Notwendigkeit zur städtebaulichen Steuerung - Nischenkonzepte
Wie viel „Steuerung“ braucht der Markt?
HEALTHCARESHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
5. Drei Integrationsbeispiele5. Drei Int egrationsbeispiele
� KARLSRUHE, Ettlinger Tor
� WUPPERTAL, City-Arkaden
� PASSAU, Stadtgalerie
KARLSRUHE, Ettlinger Tor im Jahr 2000
KARLSRUHE, Ettlinger Tor im Jahr 2005
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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KARLSRUHE Lage im Stadtgefüge
KARLSRUHE, Ettlinger Tor
� Eröffnung September 2 005
� Verkaufsfläche ca. 33.000 qm
� Dienstleistungen und Gastronomie ca. 4.000 qm
� 3 Ebenen mit rund 130 Shops
� Parkplätze (2. + 3. OG) rund 900
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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KARLSRUHE – Grundriss Erdgeschoss
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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KARLSRUHE - Großmieter
ca. 2.000 m²MiniMal
ca. 19.200 m²
ca. 800 m²S. Oliver
ca. 990 m²New Yorker
ca. 1.600 m²Jeans Halle
ca. 1.750 m²H + M
ca. 1.850 m²ZARA
ca. 3.300 m²ANSONS
ca. 3.000 m²Appelrath Cüpper
ca. 3.900 m²MEDIA
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
SHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
Das gewollte Innenstadtkonzept geht auf!- Aktuelle Ergebnisse der Fußgänger-Frequenz-Zählungen -
Mai 2006
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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KARLSRUHE, Ettlinger Tor KARLSRUHE, Ettlinger Tor
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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KARLSRUHE KARLSRUHE Ettlinger Tor Ettlinger Tor
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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Badische Neueste Nachrichten vom 7.09.2006
Erstes Jahr des ECE lässt City Punkte sammeln
Zitate:
1. Das Einkaufszentrum selbst funktioniert.Leer stehende Läden - Fehlanzeige!
2. Die Kaiserstraße lebt. Es gibt einen regen Austausch zwischen „Ettlinger Tor“ und dem mittleren Abschnitt derKaiserstraße.
3. Gelungen ist die gemischte Süderweiterung der Citydurch ECE.
4. Die Stadt Karlsruhe wurde mit dem „Ettlinger Tor gestärkt.
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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WUPPERTAL, CityWUPPERTAL, City --ArkadenArkaden
WUPPERTAL, City-Arkaden
� Eröffnung Oktober 2001
� Verkaufsfläche ca. 20.000 qm
� Dienstleistungen und Gastronomie ca. 5.000 qm
� 3 Ebenen mit rund 85 Shops
� Parkplätze (vier Ebenen) ca. 650
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Standortanforderungen innerstädtischer Shopping-Galerien
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City-Arkaden wirken als Magnet im Umland
Einzugsgebiet
� ca. 40 % der Kunden kommen aus dem Ferneinzugsg ebiet
� mehr als 60 % der Kunden nutzen City-Arkadenund Innenstadt zu m Einkaufen
� Einzelhandelszentralität 2001 95,12003 98,7
� Kaufkra ftabfluss 2001 206 Mio. €2003 123 Mio. €
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Wuppertal, City-Arkaden - Erdgeschoss 2
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WUPPERTAL, City-Arkaden - Großmieter
Ca. 13.800 m²
Mietfläche
ca. 2.000 m²ZARA
ca. 1.300 m²Voswinkel
ca. 2.000 m²Medi Max
ca. 1.500 m²Thalia
ca. 2.000 m²H & M
ca. 5.000 m²Akzenta
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WUPPERTAL, CityWUPPERTAL, City --ArkadenArkaden
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Rheinische Post vom vom 13.09.2006
ECE – in Wuppertal ein Erfolgsmodell
Zitat:
„Die City-Arkaden und die Straße „Alte Freiheit“avancierte i n der Liste der Wuppertaler Standortemit dem größten Besucherandrang zur Spitze. Auseinem Leerstands-Gebiet wurde in nur fünf Jahreneine Top-Adresse.“
(Dr. Volmerig / Wirtschaftsförderung Stadt Wuppertal)
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PASSAU - Lage im Stadtgefüge
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PASSAU, Stadtgalerie - E inzugsgebiet
Quelle: CM 06/2003
Passau
Einzugsgebiet gesamt:
Zone I (Kerneinzugsgebiet)
ca. 50.700 EWZone II(Naheinzugsgebiet)
ca. 81.900 EWZone III(Ferneinzugsgebiet)
ca. 276.300 EW
GesamtGesamt ca. 408.900 EWca. 408.900 EW
HEALTHCARESHOPPING INDUSTRIESOFFICE TRAFFIC
PASSAU, Stadtgalerie
� Eröffnung Herbst 2008
� Verkaufsfläche ca. 20.000 qm/3 Ebenen
� Dienstl eistungen und Gastronomie ca. 1.600 qm
� 3 Ebenen mit rund 90 Shops
� Parkplätze rund 470
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PASSAU Neue Mitte
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Gutachterverfahren Siegerentwurf Auer & Weber - München
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PASSAU, Stadtgalerie - Erdgeschoss 1. Obergeschoss
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PASSAU, Stadtgalerie - Großmieter
ca. 9.900 m²Gesamt
MietflMietfl äächeche
ca. 1.000 m²Bücher
ca. 4.400 m²Großtextiler gesamt
ca. 4.500 m²SATURN
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Wir investieren nicht nur in Steine,
sondern in Stimmung und
Atmosphäre!!
Guido Müller SQM Property Consulting, Geschäftsführer Vom Wunsch zur Realität: Branchenmix für Einkaufszentren und die Innenstadt
Vom Wunsch zur Realität:
Branchenmix für Einkaufszentren und die Innenstadt
SQM Property Consulting
Guido Müller, Geschäftsführer
Trends bei der Entwicklung
von Einkaufszentren
� Zurück zur Innenstadt
� Anbindung an A-Lagen
� Höhere Aufenthaltsqualität durch mehr Gastronomie
� Individualisierung der Einkaufszentren
� Vom Fachhändler zum Filialisten
� Städte ab 30.000 Einwohner sind von Interesse
Innerstädtische Integration
Städtebauliche Integration
Proportionalität
Vision
Realität
Typische Mieter
Typische Mieter
Innenstadt
Ergänzende Stärken
� Urbanität
� Gewachsene Lagen
� Attraktive Restaurant-
Gastronomie
� Selbstentwicklung von
Quartieren
� 1A-Lagen bleiben Toplagen
der Stadt
� Grundfrequenz
� Einheitliche Öffnungszeiten
� Häufig wetterunabhängig
� Flexible Mietflächen
� Flexible am Umsatz orientierte Mietpreise
� Attraktives Ladendesign
� Werbegemeinschaft
� SOS
� Abgestimmter Branchenmix
Einkaufszentrum
Mieterbesatz der Innenstadt
Mieterbesatz Einkaufszentrum
Branchenmix der Neueröffnungen der Jahre
2000 bis 2005 nach Standortlage
Quelle: EHI, Köln
Zusammenfassung
Voraussetzungen für integrierte Einkaufszentren:
� Berücksichtigung von Anforderungsprofilen => „Retail is detail“
� Mietpreise vom Umsatzpotenzial abhängig
� Das Einkaufszentrum ergänzt die Handelslagen
� Stadtverträgliche Verkaufsflächengrößen
� Einkaufszentren nicht als Fremdkörper in der Innenstadt
� Einkaufszentrum ist Nachfolger der Kaufhäuser in Kleinstädten
� Ehrlichkeit der Projektentwickler in Kommunikation mit den Städten
� Rücksichtnahme auf innerstädtischen Einzelhandel bei Branchenmixplanung
Fazit:
� Einkaufszentren stärken die Innenstadt
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