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Por: José D. Robles Korber, SRA, 937EPA,

95CR, 267CG

Director Oficina de Revisión de Tasación

Se adquieren propiedades con el propósito de

realizar una obra de construcción.

Se adquieren por conceptos de daños.

Se adquieren en pleno dominio , en

servidumbre o en forma de arrendamiento

temporero.

Se realizan para el Área de Adquisicion de

Propiedades.

Las tasaciones son realizadas por tasadores

internos y externos. (Internos 4 tasadores y 2

revisores)

Se tasan las propiedades para casos de

adquisición o para pleitos de expropiación en

el tribunal.

Hay tres oficinas relacionadas al proceso de

tasación.

Oficina del Director de Área

Oficina de Tasación

Oficina de Revisión de Tasación

El recorrido administrativo de los informes

de tasación se evidencia en una hoja de

aprobación.

Se realizan revisiones técnicas de tasación

aplicando el estándar 3 de USPAP.

Los trabajos de tasación a ser realizados

tienen que cumplir con USPAP , con las

decisiones del tribunal en lo concerniente a

expropiación, con el reglamento de la junta

examinadora , con el CFR 49 y con los

procedimientos establecidos en la agencia y

aprobados por Federal Highway

Administration.

Evaluación del Tasador

Hoja de Aprobación

Hoja de Cotejo

Informe de Tasación

Los informes de tasación llegan a la oficina

de revisión a través de la oficina de tasación.

Los informes de tasación en general tienen

que contener la hoja de aprobación y la hoja

de cotejo.

Inciso II identificado como “Descripción de

la Finca Principal o del Todo”.

Inciso identificado como “Descripción y

Valoración de la Propiedad a Adquirirse”.

Fecha del Informe, de efectividad y de

inspección.

Uso de la tasación y tipo de adquisición;

venta, expropiación, alquiler, proyecto

estatal y/o federal.

El uso de suposiciones extraordinarias, el uso

de la tasación, cliente, usuario y el alcance

de la tasación “ scope of work”. Ej. cabidas,

accesos, HBU, condiciones ambientales y

extensión del alcance.

Nivel de detalle del informe resumido.

EXAMPLE OF “SUMMARIZE”

Zoning

The General Business B-4 zoning classification applies. Its purpose is to encourage local commercial development of banking facilities, retail stores, and service establishments along arterial streets on minimum lots of 10,000 sq. ft. with a width of 100 feet. Building coverage is limited to 50% of the lot, and building height is limited to two stories or 20 feet. John N. Forcer of the Anytown planning and zoning office indicates that the existing use and subject improvements conform.

EXAMPLE OF “STATE” Zoning

General Business, B-4; existing use and

subject improvements conform.

Presentación

Uso del Avalúo

Definición de valor

Tipo de información investigada y utilizada

Descripción legal de la propiedad y su

cabida.

Historial de la Propiedad

Esta sección se completa desde la

perspectiva del “larger parcel”.

La sección de inundabilidad y la información

de la zonificación deben completarse

tomando en consideración la fecha de

efectividad del avalúo.

En esta sección debe incluirse un análisis de

mejor uso o “Highest and Best Use”.

(Standard 2,inciso (iX), Líneas 790-792,

Página U-26)

Mejor Uso y el Alcance del Trabajo

La identificación del remanente se realiza en

función de la parcela adquirida y de la

cabida de la finca principal y/o sobre el todo

o “larger parcel”.

Identificación y cuantificación de los daños.

Adquisición del remanente.

Ventas comparables y ventas con estructuras

Extracción del valor de las estructuras

Unidad y elementos de comparación

Condiciones del Mercado

Ajustes y su sustento

Análisis cuantitativo vs cualitativo

Reconciliación de los indicadores

Reproduction

Depreciation

Calidad y cantidad de información utilizada

en cada enfoque

Aplicabilidad y relevancia de cada técnica

y/o enfoque

Conclusión

Standard 2, Líneas 781-783, Página U-25 y

Standard 1-6, Página U-20.

Inspección de la propiedad acompañado de la

parte con interés o su representante.

Nombres tasadores o asistentes que

participaron en el proceso.

Fotografías de la propiedad y de las

comparables.

Legibilidad y utilidad de los mapas, planos,

descripciones legales y otros documentos.

Mapas de Localización.