Предпочтения арендаторов при выборе здания

МАЙ 2015Денис Cоколов

КОНТЕКСТ

2015 2016 2017 2018

ЦЕНА НЕФТИ (долл/баррель) 60 70 75 80

КУРС USD 60 54.9 52.6 50.4

РОСТ ВВП -2.5% 2.8% 2.4% 2.5%

ИПЦ 12.5% 7% 6.2% 5.5%

ОБОРОТ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ -8.4% 1% 3.3% 3.3%

РОСТ РЕАЛЬНЫХ ЗАРПЛАТ -9.9% 2.4% 4.5% 3.4%

Source: Ministry of Economy 28/03/2015

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015$0

$500

$1,000

$1,500

$2,000

$2,500

Class B

Class A

Weighted average A class rent

Weighted average B class rent

Deal date

Renta

l ra

te,

USD

/sq m

36 000 Moscow office lease deals by rent and transaction datebubble size reflects deal size (● = 10 000 sq m)

BIG DATA

CUSHMAN & WAKEFIELD 4

OFFICE NEXT2015

АРЕНДНЫЕ СТАВКИРубль против доллара

СТАВКИ В ДОЛЛАРАХ 

СТАВКИ В РУБЛЯХ

19305

23927

2702723286

1981121554

24718

2771429623 29786

1437716524

2003716220

12714 1305014455

1688318466 14893

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q12015

Class A Class B (B+and B-)

711

935

1088

731

645734

796870

770

600

529

646

807

509414 444 466

530480 300

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q12015

Class A Class B (B+ and B-)

КУРС ОБМЕНА РУБ/ДОЛЛ 

27,17 25,58 24,84

31,87 30,73 29,37 31,04 31,85

38,47

49,64

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q12015

$10

0$30

0$50

0$70

0$90

0$1

100

$1

300

0 5 10 15 20 25

Renta

l ra

te U

SD

/sq.m

(3 y

ear

avera

ge)

Distance from city center, km

CLASS A

CLASS B+

CLASS B- and C

Log. (CLASS A)

Log. (CLASS B+)

Log. (CLASS B- and C)

MOSCOW OFFICE MARKET LOCATION AND QUALITY PREMIUMS

CBD

MO

SCO

W C

ITY

Qua

lityp

rem

ium

MK

AD

ОФИСЫ В МОСКВЕ: ПРЕМИЯ ЗА КАЧЕСТВО И РАСПОЛОЖЕНИЕ

CUSHMAN & WAKEFIELD 6

OFFICE NEXT2015

95

ВТОРОЙ ОПРОС АРЕНДАТОРОВМай 2015

РЕСПОНДЕНТОВ

CUSHMAN & WAKEFIELD 7

OFFICE NEXT2015МИНУТКА ОПТИМИЗМА

Как изменится численность сотрудников в вашей компании в 2015-2016 гг

Увеличится более 20%

Увеличится незначительно

Не изменится

Сократится незначительно

Сократится более чем на 20%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

16%

24%

33%

27%

4%

CUSHMAN & WAKEFIELD 8

OFFICE NEXT2015

Импортозамещение Приоритет перерабатывающих отраслей Промышленное и инфраструктурное

развитие Смена модели потребительского рынка

CUSHMAN & WAKEFIELD 9

OFFICE NEXT2015РОССИЙСКИЕ И ИНОСТРАННЫЕ КОМПАНИИ

Два мира, две системы

А B+ B- C Не знаю

52%

26%

15%

4% 4%

18%

32%

17%12%

22%

Какой класс у вашего офиса?

Иностранная Российская частная

14% 21%7%

48%

12%22% 23%

43%

Используете ли вы незакрепленные места?

Иностранная Российская частная

Да, это распространенн

ая практика

Нет, все работают в

офисе

Редко

35%

12%

54%

32%

18%

50%

Используете ли вы удаленную работу?

Иностранная Российская частная

В Долларах В Рублях В Евро Не знаю

62%

27%

4% 8%16%

78%

2% 5%

В какой валюте номинирована ваша ставка?

Иностранная Российская частная

CUSHMAN & WAKEFIELD 10

OFFICE NEXT2015МУЛЬТИВАЛЮТНОСТЬ

Блеск и нищета российского рынка

Долларовый

рынок

Резкая девальвация рубля

Переход на рублевые

ставки

Стабилизация и

укрепление рубля

Переход в

доллары

Благодаря мультивалютности рынка более 20 млн кв.м. качественной коммерческой недвижимости было построено за последние 10 лет

CUSHMAN & WAKEFIELD 11

OFFICE NEXT2015

ПЕРЕЕХАТЬ ИЛИ ОСТАТЬСЯ?

Переехать

Остаться

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

56%

44%

34%

66%

Если бы ваш договор аренды истекал сейчас, вы бы предпочли переехать на новое место или

остаться в своем офисе?

Российские Иностранные

CUSHMAN & WAKEFIELD 12

OFFICE NEXT2015

ОСТАЕМСЯ?

CUSHMAN & WAKEFIELD 13

OFFICE NEXT2015PUSH FACTORS

Оцените, пожалуйста, степень удовлетворенности вашим сегодняшним офисом

Качество лифтов

Парковка

Столовая

Вентиляция/Климат

Качество управления зданием

Престиж

Качество здания

Внутренняя отделка общественных зон (входная группа/ресепшен)

Инфраструктура

Соседство (другие арендаторы)

Внутренняя отделка вашего офиса

Местоположение

Транспортная доступность

Качество телекоммуникаций

0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 52014 2015

CUSHMAN & WAKEFIELD 14

OFFICE NEXT2015

НОВЫЙ ОФИС – НОВЫЕ ПРАВИЛА

Слайд: Ольга Полеткина (Strelka)

CUSHMAN & WAKEFIELD 15

OFFICE NEXT2015PULL FACTORS

Если бы вы переезжали, то какие факторы были бы для вас наиболее важными при выборе здания?

Имя девелопера/собственника здания

""Зеленый"" сертификат

Панорамное остекление

Наличие системы увлажнения воздуха

Соседи

Наличие отделки

Уважаемая управляющая компания

Престиж здания

Высота потолков

Инфраструктура района

Столовая

Наличие бесперебойного источника питания

Класс здания

Большая парковка и возможность рядовым сотрудникам припарковаться

Договороспособный собственник

Транспортная доступность

Местоположение

Арендная ставка

0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0

2014 2015

CUSHMAN & WAKEFIELD 16

OFFICE NEXT2015ФАКТОР СТРАХА

Какие факторы вызывают у вас наибольшее опасение при аренде здания?

Плохое управление

Рост арендной ставки

Рост налогов

Соседи-арендаторы

0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

2014 2015

CUSHMAN & WAKEFIELD 17

OFFICE NEXT2015СНИЗИМ СТАВКУ?

Вели ли вы в последние 6 месяцев переговоры о пересмотре арендного договора?

14%

18%

31%

37%

Да, но безрезультатноСейчас ведем переговорыДа, удалось договориться о снижении ставкиНет

CUSHMAN & WAKEFIELD 18

OFFICE NEXT2015КРИЗИС НА ОФИСНОМ РЫНКЕ?

Нет, это всего лишь коррекция!

ПЕРЕСМОТРЕТЬ СТАВКУ УДАЕТСЯ НЕ ВСЕМ

CUSHMAN & WAKEFIELD 19

OFFICE NEXT2015ЧТО ДЕЛАТЬ?

Какие из вопросов, представляются вам наиболее актуальными в ближайшей перспективе?

Приобрести офис в собственность, воспользовавшись низкими ценами

Постараться сдать часть площадей в субаренду

Найти способ эффективного использования свободных площадей

Оптимизировать/ сократить арендуемую площадь

Найти альтернативу в новом БЦ по более выгодным условиям

Обновить/организовать более гибкое офисное пространство

Передоговориться по существующим помещениям

0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0

CUSHMAN & WAKEFIELD 20

OFFICE NEXT2015ДЕНИС СОКОЛОВ

Партнер, руководитель отдела исследований, FRICS

ПУБЛИКАЦИИДенис регулярно публикуется с авторскими статьями в отраслевых, и в общественно политических изданиях: Commercial Real Estate, Mall magazine, Ведомости, РБК, Русская Планета, Slon.Ru. Денис выступал на телеканалах: РБК-ТВ, Москва 24, Russia Today, Эксперт ТВ, Al Jazeera, Дождь.

УЧАСТИЕ В ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ ПРОГРАММАХ:

Институт архитектуры медиа и дизайна «Стрелка»Московская международная высшая школа бизнеса МирбисМосковская школа управления СколковоThunderbird School of global management

Денис консультировал правительство Москвы, российские и иностранные банки, в том числе: Альфа Банк, Goldman Sachs, BOAML и т.д. Под его руководством велись исследовательские работы для EBRD, IFC, MLP, Deutsche Bank, Metro Group, Unicredit Bank, Ikea и т.д. Денис руководил проектами в большинстве регионов России, странах СНГ, а также межотраслевыми исследованиями в развивающихся странах, включая Мексику, Нигерию, Бразилию и Иран.

До того как присоединиться к C&W в 2004 г. Денис работал в российских и зарубежных компаниях, научных и государственных учреждениях, в т. ч. ИМЭМО РАН, Федеральном агентстве по регулированию продовольственного рынка, «Росхлебопродукт» и др. Денис занимался анализом товарных рынков, разработкой мер госрегулирования и вопросами взаимодействия государства и бизнеса.

www.cushmanwakefield.com

www.marketbeat.ru

RESEARCH DEPARTMENTMoscowdenis.sokolov@eur.cushwake.com