akuntansi real estat
TRANSCRIPT
AKUNTANSI REAL ESTAT INDONESIAIFRS yang Mengubah Proses Bisnis
Latar Belakang Bagian dari konvergensi IFRS, Pencabutan PSAK 44 Penerapan IFRIC 15 (ED ISAK 21)
Ikatan Akuntan Indonesia
2
PENCABUTAN PSAK 44 DAN PENERAPAN IFRIC 15 (ED ISAK 21)Konvergensi IFRS
Ikatan Akuntan Indonesia
3
PSAK 44 v. IFRIC 15 (ED ISAK 21) Perbedaan paling utama pada metode pengakuan pendapatan (rule based vs principle based) IFRIC 15 (ED ISAK 21) memperkenalkan konsep pengakuan pendapatan secara terus menerus selama konstruksi berjalan
Ikatan Akuntan Indonesia
4
IFRIC 15 (ED ISAK 21) Isu yang dibahas: Standar yang berlaku (PSAK 34 atau PSAK 23) Kapan pendapatan diakui? Ruang lingkup Perjanjian untuk konstruksi real estat Komponen untuk konstruksi real estat yang diidentifikasi dalam suatu perjanjian yang juga melibatkan komponen lainnyaIkatan Akuntan Indonesia 5
PSAK 34 atau PSAK 23Apakah pembeli dapat menentukan elemen struktural yang utama dari desain, atau dapat menentukan elemen struktural pada saat konstruksi sedang dalam penyelesaian? YA TIDAK
IAS 11 (PSAK 34)Kontrak Konstruksi
IAS 18 (PSAK 23)Pendapatan
BUKAN pilihan kebijakan akuntansi!!!Ikatan Akuntan Indonesia 6
Pengakuan PendapatanKontrak Konstruksi?TIDAK YA
IAS 11 (PSAK 34) IAS 18 (PSAK 23) Penyediaan JasaKriteria pengakuan pendapatan terpenuhi secara terus menerus? TIDAKIkatan Akuntan Indonesia
Hanya menyediakan jasa?TIDAK
YA
Metode Persentase Penyelesaian YAKetika semua persyaratan dipenuhi7
Penjualan barang?
Kriteria Pengakuan Pendapatan: Penjualan BarangKhusus penjualan barang Risiko signifikan dan manfaat kepemilikan telah dialihkan Entitas tidak lagi memiliki:
ED ISAK 21Apakah pengendalian dan risiko signifikan & manfaat kepemilikan terkait dengan properti dalam pengembangan (dalam kondisi sekarang) sudah dialihkan ke pembeli sejalan dengan berjalannya konstruksi?8
Keterlibatan manajement berkelanjutan Pengendalian efektif
Umum Kemungkinan besar manfaat ekonomis terkait dengan transaksi akan diperoleh entitas Pendapatan dapat diukur dengan handal Biaya yang terjadi atau yang akan terjadi terkait dengan transaksi dapat diukur dengan handalIkatan Akuntan Indonesia
Identifikasi Transfer Berkelanjutan atas Properti dalam Pengembangan - IndikasiFaktor relevan Kepemilikan atas tanah Hak pelanggan untuk menghentikan aktivitas pembangunan dan mengambil alih properti dalam pengembangan (WIP) Hak pelanggan jika developer bankrut Hak developer jika pelanggan bankrut Faktor yang tidak relevan Binding sales contract Harga jual yang sudah disepakati Unit properti dapat diidentifikasi secara spesifik Kemampuan untuk mengalihkan hak ke pihak lain Kemampun untuk mengakses area
Mungkin dapat menjadi relevan ...
Pola pembayaran Refund rights Insurance arrangements
Kemampuan developer untuk Kemampuan developer
menjual pekerjaan WIP Kemampuan untuk memaksakan hak dan kewajiban secara hukumIkatan Akuntan Indonesia
atau pelanggan untuk melakukan hipotik atas properti9
IFRIC 15 (ED ISAK 21) ED: Efektif 1 Januari 2012 secara retrospektif1 Januari 2011 1 Januari 2012 Retrospektif
Ikatan Akuntan Indonesia
10
Dampak Penerapan ED ISAK 21
Ikatan Akuntan Indonesia
11
Dampak Penerapan ED ISAK 21 Dampak penerapan IFRIC 15 terhadap industri real estat: Kesulitan dalam analisa laporan keuangan Volatilitas nilai pasar atas saham entitas real estat Pendanaan Perpajakan, dan kesulitan dalam mengambil keputusan berdasarkan rasio industri
Ikatan Akuntan Indonesia
12
PENERAPAN IFRIC 15 DI NEGARA LAINPerbandingan dengan Singapura, Malaysia, Hong Kong, dan China (RRC)
Ikatan Akuntan Indonesia
13
PENERAPAN IFRIC 15 DI SINGAPURA Mengadopsi seluruh pengaturan dalam IFRIC 15 kecuali terkait tanggal efektif 1 Januari 2011 Retrospektif
Ikatan Akuntan Indonesia
14
PENERAPAN IFRIC 15 DI SINGAPURA ASC (Accounting Standard Council) juga menerbitkan accompanying note yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari INT FRS 115 (IFRIC 15) Catatan tersebut: Mempertimbangkan kerangka hukum yang berlaku di Singapura Memberikan penjelasan atas konsensus ASC terkait dengan perlakuan akuntansi penjualan properti dalam tahap konstruksi (off plan)Ikatan Akuntan Indonesia 15
PENERAPAN IFRIC 15 DI SINGAPURA Kesimpulan: Perpindahan risiko signifikan dan manfaat kepemilikan atas properti dalam pengembangan dapat terjadi dalam suatu penjualan properti (perumahan) umum Kerangka hukum, sistem caveat, adanya akun proyek terpisah, dan pembayaran progresif yang dilakukan pembeli menunjukkan bahwa kendali atas properti dalam tahap konstruksi beralih sesuai dengan tahapan konstruksi
Ikatan Akuntan Indonesia
16
PENERAPAN IFRIC 15 DI SINGAPURA Kesimpulan: Secara umum manfaat ekonomik mengalir ke pengembang, walaupun dengan penggunaan akun proyek terpisah Kriteria pengakuan pendapatan dari penjualan barang yang mengacu ke IAS 18 seluruhnya dapat terpenuhi, mendukung penerapan INT FRS 115 terutama terkait dengan pemenuhan kriteria pengakuan pendapatan transfer berkelanjutan (metode persentase penyelesaian)
Ikatan Akuntan Indonesia
17
PENERAPAN IFRIC 15 DI MALAYSIA Mengadopsi seluruh pengaturan dalam IFRIC 15 kecuali yang terkait dengan tanggal efektif Sebelumnya ditetapkan 1 Juli 2010 MASB mengundurkan tanggal efektif menjadi 1 Januari 2012 Memberikan waktu kepada pengembang untuk mempersiapkan diri. Memberikan waktu untuk memberikan masukan.
MASB mengizinkan penerapan diniIkatan Akuntan Indonesia 18
PENERAPAN IFRIC 15 DI HONG KONG DAN CHINA (RRC) Hong Kong dan China (RRC) mengadopsi IFRIC 15 secara keseluruhan, termasuk tanggal efektif (1 Januari 2009) Pengembang di China sudah menggunakan pengakuan pendapatan saat konstruksi telah selesai (completed contract method) Menggunakan model bisnis build-then-sell, berbeda dengan di Indonesia yang pada umumnya sell-thenbuildIkatan Akuntan Indonesia 19
TERIMA KASIH
Ikatan Akuntan Indonesia
20