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Kanton St.Gallen

Amt für Raumentwicklung und Geoinformation

Baudepartement

Aktuelles aus dem Raumplanungsrecht –

Bauen ausserhalb Bauzonen, Zweitwohnungsbau

Herbstanlass der NETZ SG vom 8. November 2012

Berufs- und Weiterbildungszentrum Wattwil, Aula

Vortrag von Jakob Ruckstuhl, Leiter Abteilung Bauen ausserhalb Bauzonen

Kanton St.Gallen

Aktuelles aus dem Raumplanungsrecht

9. November 2012

Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 2

Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen

nach bisherigem und künftigem Recht

Transport von Wärmeenergie aus

Landwirtschaftsbetrieben in die Bauzonen

Zweitwohnungsbau

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Ausgangslage bisher: Unterschiedliche Regelung der Bestandesgarantie betreffend vor 1. Juli 1972 erstellte, heute zonenfremd genutzte Wohnbauten ausserhalb Bauzonen durch Bundesrecht: Nutzung vor 1. Juli 1972 nichtlandwirtschaftlich:

Abbruch und Wiederaufbau zulässig nach Art. 24c RPG Nutzung vor 1. Juli 1972 landwirtschaftlich:

Abbruch und Wiederaufbau unzulässig nach Art. 24d RPG

Umfang Bestandesgarantie von Wohnhäusern war

unterschiedlich geregelt Hauseigentümer wurden ungleich behandelt

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Standesinitiative SG «Die Bundesversammlung wird eingeladen, die Art.

24ff. des Raumplanungsgesetzes dahingehend zu

ändern, dass der Grundsatz Einmal Wohnraum,

immer Wohnraum konsequent und unabhängig vom

Stichtag 1. Juli 1972 umgesetzt wird und dass die

zur Gewährleistung von zeitgemässen

Wohnverhältnissen sinnvollen baulichen

Massnahmen – einschliesslich Wiederaufbau innert

angemessener Frist – möglich sind.»

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Anwendbares Recht Nutzung am 1. Juli 1972

nichtlandwirtschaftlich

Nutzung am 1. Juli 1972

landwirtschaftlich

1. September 2000

(Einführung Art. 24c

und 24d RPG)

Ersatzbau/Erweiterung zulässig

als teilweise oder vollständige

Änderung nach Art. 24c RPG

• Umnutzung zulässig als teilweise

Änderung nach Art. 24d RPG

• Ersatzbau nicht geregelt

• Erweiterung als teilweise oder

vollständige Änderung im

Gebäudeinnern zulässig nach Art. 24d

RPG

Praxis SG:

Ersatzbau zulässig als vollständige

Zweckänderung nach Art. 24d RPG im

Umfang nach Art. 24c RPG

1. Januar 2002

(Neufassung Art. 77

quinquies Abs. 2 BauG

SG)

Ersatzbau/Erweiterung zulässig im

Umfang nach Art. 24c RPG:

Gleichstellung sog. 24c- und 24d-Bauten

Kanton St.Gallen



9. November 2012





landwirtschaftlich

September 2003

(Einführung Art. 42a RPV:

Art. 77quinquies Abs. 2

BauG bundesrechtswidrig)

•Ersatzbau nach Art. 24d RPG

unzulässig; zulässig nur nach

Zerstörung durch höhere Gewalt

•Erweiterung nach Art. 24d RPG im

Rahmen zeitgemässer Erneuerung

zulässig

September 2007

(Rev. Art. 24c und 24d

RPG bzw. Art. 42 und 42a

RPV

Lockerung

Erweiterungsmöglichkeit innerhalb

bestehendem Gebäudevolumen

Lockerung

Erweiterungsmöglichkeiten

innerhalb bestehendem

Gebäudevolumen

Kanton St.Gallen



9. November 2012





landwirtschaftlich

November 2012

(Änderung Art. 24c RPG;

Einführung Art. 43a RPV)

Erneuerung, teilweise Änderung

und massvolle Erweiterung oder

Wiederaufbau im Falle

rechtmässigen Vorbestandes

Erneuerung, teilweise Änderung

und massvolle Erweiterung oder

Wiederaufbau im Falle

rechtmässigen Vorbestandes

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Zonenfremde Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41,42 und 43a RPV

Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG: Wortlaut unverändert: Bestandesschutz altrechtlicher (Stichtag 1. Juli 1972) Bauten, die zum Zeitpunkt der Rechtsanwendung (z.B. 1. November 2012) bestimmungsgemäss nutzbar waren: - Erneuerung - Teilweise Änderung - Massvolle Erweiterung - Wiederaufbau

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Zonenfremde Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41, 42 und 43a RPV Massvolle Erweiterung (Art. 24c Abs. 2 RPG):

- Ausgangslage bildet die am 1. Juli 1972 vorhandene zonenwidrige Fläche -- anrechenbare Bruttogeschossflächen (aBGF) -- Bruttonebenflächen (BNF)

- Erweiterungen aBGF und BNF ausserhalb des bestehenden Volumens: max. 30%, jedoch höchstens bis 100 m² (Erweiterungen innerhalb werden bei gleichzeitiger Erweiterung innerhalb und ausserhalb nur zur Hälfte angerechnet)

- Erweiterungen aBGF innerhalb des bestehenden Volumens: max. 60%, Erweiterungen BNF innerhalb des bestehenden Volumens ohne Erweiterungen ausserhalb: unlimitiert (aber: Wahrung Identität Baute und Umgebung!)

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9. November 2012


- Identität / Wesensgleichheit der Baute und Umgebung -- Vergrösserungen der Nutzfläche -- Volumenveränderungen -- Dachform / Dachgestaltung -- Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes -- Anzahl zusätzliche Wohneinheiten -- Erweiterungen der Erschliessung -- Umbaukosten gemessen am Wert der Baute

- Ersatzbau (Abbruch/Wiederaufbau) ist möglich - Nebenbauten wenn möglich als Anbauten

- Zweckänderungen -- vollständige -- teilweise

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Bis 31. Oktober 2012: Änderung bzw. Umnutzung von landwirtschaftlichen Wohnbauten oder von Schutzobjekten nach Art. 24d RPG in Verbindung mit Art. 42a RPV

Bauten, die am 1. Juli 1972 landwirtschaftlich genutzt wurden:

Um- und Ausbauten zu Gunsten Wohnnutzung innerhalb sämtlichen Gebäudevolumens bis max. 60% möglich (Schutzobjekte: unbeschränkt)

Keine Volumenerweiterung (Ausnahme: wohnhygienische Verhältnisse)

Freiwilliger Abbruch und Wiederaufbau ist nicht gestattet

Besonderes:

-- Garagen -- Aussentreppen -- Zufahrten

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Zonenfremde Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG

(ab 1. November 2012)

Art. 24c Abs. 3 RPG neu: Ausdehnung geltende

Regelung nach Art. 24c Abs. 2 RPG auf bis 1. Juli 1972

landwirtschaftlich genutzte Wohnbauten und angebaute

Ökonomiebauten.

Negative Auswirkungen durch zonenfremdes Wohnen

auf Landwirtschaft sollen vermieden werden: Bundesrat

erlässt Vorschriften (neu: Art. 43a Bst. d RPV)

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Art. 24c Abs. 3 RPG i.V.m. Art. 41 RPV neu: Gleichstellung altrechtlicher landwirtschaftlicher Wohnbauten, einschliesslich angebauter Ökonomiebauten, mit den nichtlandwirtschaftlichen Wohnbauten

Altrechtlich: • Alle vor 1. Juli 1972 erstellten landwirtschaftlichen Wohnbauten und • Nach 1. Juli 1972 ausgezonte Wohnbauten

Wohnbauten: • ganzjährig nutzbar • bestimmungsgemäss nutzbar • Maiensässe/Alphütten fallen nicht darunter (Art. 42 Abs. 3 Bst. c RPV)

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Art. 24c Abs. 4 RPG neu: Bauliche Einschränkungen sollen verhindern, dass die Landschaft ihren Charakter nach und nach verliert.

Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild nur zulässig, falls: • für zeitgemässe Wohnnutzung nötig, oder • für energetische Sanierung nötig, oder • auf Verbesserung der Anpassung in die Landschaft ausgerichtet.

• Art. 42 RPV im Kern unverändert

• Keine zusätzliche Einschränkung durch Kanton SG gestützt auf

Art. 27a RPG

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9. November 2012


Art. 43a RPV neu: Generelle Voraussetzungen

a. Baute wird für bisherigen zonenkonformen oder standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt oder Sicherstellung, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt;

b. Neue Nutzung zieht keine unnötige Ersatzbaute nach sich;

- höchstens geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung;

- Grundeigentümer trägt Erschliessungskosten im Zusammenhang mit bewilligter Nutzung;

c. Landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke nicht gefährdet;

d. keine überwiegenden entgegenstehenden Interessen.

Kanton St.Gallen



9. November 2012


Art. 24c Abs. 5 RPG

(ersetzt Art. 24c Abs. 1 zweiter Satz RPG):

In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen

Anliegen der Raumplanung vorbehalten, z.B.:

• Natur- und Heimatschutz

• Gewässerraum

• Waldabstand

• Umweltrecht (z.B. Lärmschutz, Luftreinhaltung)

• Naturgefahren

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9. November 2012


Art. 24d RPG: Bleibt unverändert.

Bleibt weiterhin anwendbar auf neurechtliche Wohnbauten

und auf Schutzobjekte.

Neurechtlich:

nach 1. Juli 1972 als zonenkonform oder standortgebunden

erstellte, heute zonenfremd genutzte Wohnbauten

Kanton St.Gallen

Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen nach

bisherigem und künftigem Recht

Beispiel 1: Referenzzustand 1. Juli 1972

9. November 2012


Kanton St.Gallen


bisherigem und künftigem Recht

Beispiel 2: Erweiterung innerhalb bestehendem Volumen

9. November 2012


Kanton St.Gallen


bisherigem und künftigem Recht Beispiel 3: Wohnhausersatzbau mit Ersatz angebauter Scheune

9. November 2012


Kanton St.Gallen


bisherigem und künftigem Recht Beispiel 4: Ersatzbau Wohnhaus mit Abbruch angebauter Scheune

9. November 2012


Kanton St.Gallen

Transport von Wärmeenergie aus Landwirtschaftsbetrieben in die Bauzonen

(Art. 34a RPV)

9. November 2012


Ausgangslage (Art. 16a Abs. 1bis RPG):

Bauten und Anlagen zur Energiegewinnung aus Biomasse sind unter bestimmten Voraussetzungen in der Landwirtschaftszone zonenkonform (z.B. Biogasanlagen auf Bauernhof zur Verwertung von Hofdünger und einer gewissen Menge nichtlandwirtschaftlicher Biomasse)

Altrechtlich (Art. 34a Abs.1 Bst. c RPV):

Bauernhof musste an Bauzone angrenzen

Neurechtlich (Art. 34a Abs. 1bis RPV):

• Kriterium Nähe Produktionsstandort/Endverbraucher entfällt

• Unterbringung notwendiger Installationen in bestehenden, landwirtschaftlich nicht mehr benötigten Bauten innerhalb Hofbereich

• Einhaltung der Effizienzkriterien gemäss Branchenstandards

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Zweitwohnungsbau

9. November 2012


Chronologie:

11.03.2012 Annahme Volksinitiative "Schluss mit

uferlosem Bau von Zweitwohnungen!"

22.08.2012 Bundesrat verabschiedet

Zweitwohnungsverordnung

01.01.2013 Inkrafttreten Zweitwohnungsverordnung (gilt bis

Inkrafttreten Ausführungsgesetzgebung zu Art.

75b BV)

Kanton St.Gallen

Zweitwohnungsbau

9. November 2012


Änderung Bundesverfassung: Art. 75b (neu) Zweitwohnungen • Anteil Zweitwohnungen pro Gemeinde maximal 20% (Abs. 1) • Gemeinden veröffentlichen alljährlich ihren Erstwohnungsanteilplan und Stand des Vollzugs (Abs. 2)

Änderung Übergangsbestimmungen der Bundesverfassung: Art. 197 Ziff. 8 (neu): • Bei fehlender Gesetzgebung bis 11. März 2014 regelt Bundesrat Ausführungsbestimmungen in einer Verordnung (Abs. 1) • Ab 1. Januar 2013 bis Inkrafttreten Ausführungsgesetzgebung erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen in Gemeinden mit über 20%-Zweitwohnungsanteil sind nichtig (Abs. 2)

Kanton St.Gallen

Zweitwohnungsbau

9. November 2012



Geltungsbereich Kanton SG (Art. 1 Abs. 2 Anhang): • Bad Ragaz

• Flums

• Pfäfers

• Quarten

• Amden

• Rieden

• Goldingen

• Ebnat-Kappel

• Stein (SG)

• Nesslau-Krummenau

• Wildhaus-Alt St. Johann

• Hemberg

• Krinau

• Neckertal

Kanton St.Gallen

Zweitwohnungsbau

9. November 2012



Zweitwohnungen (Art. 2):

Keine dauernde Nutzung von Wohnungen durch Personen

a. mit Wohnsitz in der Gemeinde;

b. zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken.

Kanton St.Gallen

Zweitwohnungsbau

9. November 2012



Bestehende Wohnungen und Hotelbetriebe (Art. 3):

• Vollumfängliche Bestandesgarantie mit Möglichkeit gegenseitiger Umnutzung für

am 11. März 2012 bestandene oder rechtskräftig bewilligte Erst- und

Zweitwohnungen (Abs. 1)

• Eingeschränkte Möglichkeit der Umnutzung für am 11. März 2012 bestandene

Hotelbetriebe (Abs. 3)

• Umnutzung unzulässig bei Missbrauch, insbesondere bei Folge eines Neubaus

einer Erstwohnung (Abs. 4)

Kanton St.Gallen

Zweitwohnungsbau

9. November 2012



Bau neuer Wohnungen (Art. 4 und 8):

In Gemeinden mit Zweitwohnungsanteil über 20% dürfen Baubewilligungen für

Wohnungen nur erteilt werden:

• bei Nutzung als Erstwohnungen, oder

• bei nicht individueller Ausgestaltung und ausschliesslich kurzfristiger

gewerblicher Beherbergung von Gästen, oder

• wenn ein vor dem 11. März 2012 genehmigter Sondernutzungsplan betreffend

Zweitwohnungen die Lage, Stellung, Grösse und Gestaltung der Bauten und

Anlagen sowie deren Nutzungsart und Nutzungsmass projektbezogen regelt.

Kanton St.Gallen

Zweitwohnungsbau

9. November 2012



Anmerkung im Grundbuch und Eröffnung Baubewilligung (Art. 6):

• Baubewilligungsbehörde legt beim Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren Nutzung als Erstwohnung oder gewerbliche Gästewohnung in der Baubewilligung fest (Abs. 1);

• Baubewilligungsbehörde weist Grundbuchamt in der Baubewilligung an, auf dem Grundbuchblatt des betreffenden Grundstücks die Anmerkung "Erstwohnung" oder "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" anzubringen (Abs. 2);

• Baubewilligungsbehörde eröffnet dem Bundesamt für Raumentwicklung ARE die Bewilligungen, die sie für gewerbliche Gästewohnungen und ab 1. Januar 2013 bis Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung für den Bau von Zweitwohnungen erteilt hat (Abs. 3).

Kanton St.Gallen

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

9. November 2012


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