ajuriaguerra tres, slp - euskadi.eus€¦ · zamudioko aresti sektoreko plan partzialaren aldaketa...

AJURIAGUERRA TRES, SLP

Propuesta MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1

Promotor PARKE BIZKAIA

Fecha DICIEMBRE 2016

Autor AJURIAGUERRA TRES, SLP Almda. Mazarredo nº 63, 1º dcha, CP 48009 Bilbao; email [email protected] Tfno 94 424 09 51; Fax 94 423 68 22 PABLO ESTEFANIA ANGULO

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1

PROMOTOR: PARKE BIZKAIA

DOCUMENTACIÓN ESCRITA

DOCUMENTO A. MEMORIA DESCRIPTIVO-JUSTIFICATIVA

DOCUMENTO B. ORDENANZAS REGULADORAS

DOCUMENTO C. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO

DOCUMENTO D. PLAN DE ETAPAS Y DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN

DOCUMENTO E. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

DOCUMENTACIÓN GRAFICA

DOCUMENTO F. PLANOS

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 ÍNDICE ABENDUA 2016 DICIEMBRE

AJURIAGUERRA TRES, SLP Sociedad de Gestión Urbanística Alameda Mazarredo nº 63 1º dcha. CP 48009 Bilbao BIZKAIA Tfno. 94 4240951 email: [email protected]

1

ÍNDICE

A. MEMORIA DESCRIPTIVO-JUSTIFICATIVA 7

A.1. PROMOTOR Y ARQUITECTO REDACTOR 7

A.2. ANTECEDENTES URBANÍSTICOS 7 A.2.1. Plan Parcial del Sector Aresti 7

A.2.2. Programa de Actuación Urbanizadora de la UE-1 del Sector Aresti 15

A.2.3. Proyecto de Reparcelación de la UE-1 del Sector Aresti 16

A.2.4. Revisión de las Normas Subsidiarias de Zamudio 16

A.3. JUSTIFICACIÓN DE LA REDACCIÓN DE LA PRESENTE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL 18

A.4. INFORMACIÓN URBANÍSTICA 20 A.4.1. Características naturales del territorio 20

A.4.1.1. Topografía 20 A.4.1.2. Paisaje 20 A.4.1.3. Geología y geotecnia 21

A.4.2. Usos, edificaciones e infraestructuras existentes 21

A.4.3. Estudio de la estructura de la propiedad del suelo 21

A.5. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN 22

A.6. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL PLAN PARCIAL, MODIFICADO PUNTUALMENTE EN EL ÁMBITO DE LA UE-1 24

A.7. DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL EN EL ÁMBITO DE LA UE-1 29

A.8. CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE LA SUBZONIFICACIÓN RESULTANTE DE LA ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL 31 A.8.1. Introducción y criterios a tener en cuenta para la interpretación de los coeficientes de

ponderación de los diferentes usos urbanísticos 31

A.8.2. Usos urbanísticos para los que se calculan los coeficientes de ponderación 31

A.8.3. Método y fórmula para el cálculo del valor de repercusión y de los coeficientes de ponderación de cada uno de los usos urbanísticos del Sector 32

A.8.4. Calculo del valor de construcción de las edificaciones 32

A.8.5. Valor en venta de los edificios destinados a los diversos usos 34

A.8.6. Valor residual del metro cuadrado construido de cada uno de los diversos usos urbanísticos 35

A.8.7. Valor de repercusión del suelo urbanizado 35

A.8.8. Coeficientes de ponderación resultantes para los diversos usos urbanísticos 35

A.9. EXAMEN Y ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS 36

A.10. RESUMEN DE DATOS URBANÍSTICOS 36


ABENDUA 2016 DICIEMBRE ÍNDICE


2

A.11. CONTENIDO DOCUMENTAL 43

A.12. CONCLUSIONES 44

B. ORDENANZAS REGULADORAS 47

B.1. ORDENANZAS REGULADORAS VIGENTES 47 Artículo 12. Usos permitidos en la Subzona de Aparcamientos 47

Artículo 14. Usos permitidos en la Subzona Residencial 48

Artículo 16. Su obligatoriedad y ámbito de redacción 48

Artículo 18. Posibilidad de parcelación 48

Artículo 31. Tratamiento de las Subzonas de Espacios Libres y de Espacios Libres. Protección del paisaje 49

Artículo 33. Edificabilidad en las Subzonas Terciario-Industriales, Residencial y en las Subzonas Dotacionales Públicas 49

Artículo 34. Disposición en planta de las edificaciones 51

Artículo 35. Altura y número de plantas de los edificios situados en las subzonas terciario-industrial, residencial y dotacionales 52

B.2. ORDENANZAS REGULADORAS MODIFICADAS 53 Artículo 12. Usos permitidos en la Subzona de Aparcamientos 53

Artículo 14. Usos permitidos en la Subzona Residencial 53

Artículo 16. Su obligatoriedad y ámbito de redacción 53

Artículo 18. Posibilidad de parcelación 54

Artículo 31. Tratamiento de las Subzonas de Espacios Libres y de Espacios Libres. Protección del paisaje 54

Artículo 33. Edificabilidad en las Subzonas Terciario-Industriales, Residencial y en las Subzonas Dotacionales Públicas 54

Artículo 34. Disposición en planta de las edificaciones 55

Artículo 35. Altura y número de plantas de los edificios situados en las subzonas terciario-industrial, residencial y dotacionales 55

C. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO 59

C.1. COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. DATOS BÁSICOS DE COSTES 59

C.2. ANÁLISIS DE LA FORMACIÓN DE LA TOTALIDAD DE LAS CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UE-1 60 C.2.1. Componentes de las cargas de urbanización 60

C.2.2. Gastos de gestión 60

C.2.3. Indemnizaciones y realojos 61

C.2.4. Costes de las obras de urbanización 63

C.2.5. Resumen de las cargas de urbanización 63

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 ÍNDICE ABENDUA 2016 DICIEMBRE


3

C.3. DIVISIÓN EN UNIDADES DE EJECUCIÓN 64

C.4. RATIOS MÁS SIGNIFICATIVOS DE LOS COSTES DE URBANIZACIÓN 65

ANEXO I. CÁLCULO DE INDEMNIZACIONES POR SUPRESIÓN DE EDIFICIOS Y GASTOS DE REALOJO DE LA UE-1 DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI 67

ANEXO II. VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO Y COEFICIENTES DE PONDERACIÓN 71

ANEXO III. JUSTIFICACIÓN DE LA DIVISIÓN EN UNIDADES DE EJECUCIÓN DE LA UE-1 DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI 75

D. PLAN DE ETAPAS Y DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN 81

D.1. DEFINICIÓN DE LAS ETAPAS 81

D.2. CONCRECIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN 81

D.3. PLAZOS TEMPORALES PARA LAS DIVERSAS FASES PROCEDIMENTALES Y DE EJECUCIÓN MATERIAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN Y DE EDIFICACIÓN 82

E. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA 85

E.1. OBJETO Y ANTECEDENTES 85

E.2. IMPACTO EN LA HACIENDA PÚBLICA 85 E.2.1. Estimación de la inversión por parte de la administración 85

E.2.1.1. Infraestructuras y servicios a ejecutar 86 E.2.1.2. Valoración de la ejecución de las infraestructuras y servicios 86 E.2.1.3. Costes de mantenimiento y conservación ordinario de la urbanización 87 E.2.1.4. Coste de amortización 88 E.2.1.5. Coste de prestación del servicio de distribución y abastecimiento de agua 88 E.2.1.6. Coste de prestación del servicio de alcantarillado y recogida de basuras 88 E.2.1.7. Coste de prestación del servicio de suministro eléctrico 88 E.2.1.8. Coste del alumbrado público 89 E.2.1.9. Coste de limpieza de calles y demás zonas duras 89

E.2.2. Previsión de ingresos de la administración derivados de la actuación 89 E.2.2.1. Participación en plusvalías urbanísticas 89 E.2.2.2. Impuesto de obras y servicios, ICIO 90 E.2.2.3. Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI 90 E.2.2.4. Impuesto de actividades económicas, IAE 90 E.2.2.5. Prestación de servicios 91

E.2.3. Conclusiones 91

E.3. ADECUACIÓN Y SUFICIENCIA DEL SUELO DESTINADO A USOS PRODUCTIVOS 92

F. PLANOS 95


ABENDUA 2016 DICIEMBRE ÍNDICE


4

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 DOCUMENTO A. MEMORIA DESCRIPTIVO JUSTIFICATIVA ABENDUA 2016 DICIEMBRE


5

Documento A

MEMORIA DESCRIPTIVO JUSTIFICATIVA


ABENDUA 2016 DICIEMBRE DOCUMENTO A. MEMORIA DESCRIPTIVO JUSTIFICATIVA


6



7

A. MEMORIA DESCRIPTIVO-JUSTIFICATIVA

A.1. PROMOTOR Y ARQUITECTO REDACTOR

El promotor de la Modificación del Plan Parcial Aresti en el ámbito de la Unidad de Ejecución UE-1, es la Sociedad Anónima Pública Parque Tecnológico-Teknologi Elkartegia S.A.

El redactor del la presente Modificación del Plan Parcial Aresti es el arquitecto Pablo Estefanía Angulo del Estudio de Arquitectura y Urbanismo AJURAGUERRA TRES, SLP., que tienen su estudio profesional en Bilbao, calle Alameda Mazarredo nº 63, 1º dcha. de Bilbao (CP 48009).

A.2. ANTECEDENTES URBANÍSTICOS

La ordenación urbanística pormenorizada del Sector Aresti ha sido definida por el Plan Parcial aprobado definitivamente en el año 2007. Este Plan Parcial propone la división del Sector en dos unidades de ejecución, que posteriormente se han ido desarrollando según el procedimiento establecido al efecto. De esta forma, mientras que una de las unidades de ejecución, la denominada como UE-2, ha llegado a gestionar y ejecutarse, incluso edificarse en parte, la gestión de la otra unidad de ejecución UE-1 no se ha concluido por una serie de dificultades que no lo han permitido. Así, la UE-2 pasaría ya a formar parte del suelo urbano, quedando por gestionar y ejecutar el ámbito incluido en la UE-1. Para tratar de salvar las dificultades mencionadas se plantea la presente Modificación Puntual del Plan Parcial en el ámbito de la UE-1. En el presente apartado se expone el contenido de los planes urbanísticos que se han venido desarrollando en relación al Sector Aresti y la UE-1.

A.2.1. Plan Parcial del Sector Aresti

En el vigente Plan Parcial del Sector Aresti, se contenía el análisis explicativo de los antecedentes urbanísticos habidos hasta su redacción. Considerando que el presente documento supone un ligero reajuste en la ordenación contenida en el Plan Parcial que está parcialmente gestionado e incluso urbanizado y edificado, estimamos necesario que por su interés y facilidad de lectura, se incorpore, en este apartado de la Memoria, el contenido de los antecedentes del Plan Parcial, con el añadido del proceso de redacción y tramitación de dicho plan.

De esta forma y con la lectura de los antecedentes indicados, se tiene un conocimiento claro de todos los pasos, tanto de gestión como de planeamiento, realizados con anterioridad a la elaboración de la presente modificación puntual del Plan Parcial, ayudando a la comprensión de todo el largo proceso habido hasta el momento presente.

La necesidad de redacción del vigente Plan Parcial del Sector de Aresti del Parque Tecnológico en




8

el término municipal de Zamudio, quedaba amparada en las determinaciones establecidas por el documento urbanístico de Modificación de las Normas Subsidiarias de Zamudio para la ampliación del Parque Tecnológico en Aresti.

Dicho expediente urbanístico fue redactado por la empresa Parque Tecnológico S.A., aprobado por el Ayuntamiento de Zamudio e informado favorablemente por la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco en la sesión 6/2006 de la Sección de Planeamiento, y finalmente, fue aprobado definitivamente por parte de la Diputación Foral de Bizkaia mediante Orden Foral número 1362/2006 de 13 de septiembre y publicada en el Boletín Oficial de Bizkaia de fecha 2 de octubre de 2006.

En la documentación constitutiva de la Modificación de las Normas Subsidiarias de Zamudio, quedaban recogidos unos terrenos calificados como Sector Terciario-Empresarial Aresti “Parque Tecnológico” con uso predominante industrial y terciario y clasificado como suelo apto para urbanizar. Dichos terrenos constituyen el Sector-Terciario Empresarial Aresti “Parque Tecnológico”.

El antecedente urbanístico que justificaba la redacción del Plan Parcial son las Normas Subsidiarias del Municipio de Zamudio, de acuerdo con el régimen de suelo establecido para los terrenos que se comprenden en el Sector Aresti, por las Normas urbanísticas de la Modificación anteriormente citada.

Se transcribe a continuación en formato diferenciado, las determinaciones de la Calificación global que establecía el art. 172 de las Normas Subsidiarias de Zamudio, para los terrenos comprendidos en el Sector Aresti del Parque Tecnológico:

ARTÍCULO 172 BIS. SECTOR TERCIARIO-EMPRESARIAL ARESTI “PARQUE TECNOLÓGICO”

a) Definición:

Son los terrenos que se definen como Sector Aresti en el plano nº 3 del expediente de Modificación de las Normas Subsidiarias que crea dicho Sector.

b) Usos permitidos:

- Industrial: o Categoría 1ª y 2ª en todas sus situaciones. o Categorías 3ª y 4ª en situaciones C, D, E y F. o Categoría 5ª en situación F.

- Actividades primarias: en todos sus tipos.

- Actividades terciarias: Comercio especial.

- Garajes: en todas las categorías.

- Servicios públicos: los indicados en los apartados 2, 4, 5 y 6 del art. 97.

- Usos especiales: todos.

c) Usos tolerados:

Con una incidencia total conjunta en la edificabilidad del sector no superior al 25%, son los siguientes:

- Residencial en las siguientes situaciones:

Vivienda auxiliar de la industria para guarda. Una vivienda por factoría, formando finca única con el establecimiento al que da servicio.

Uso de vivienda en las variedades de unifamiliar, bifamiliar, unifamiliar agrupada en hilera y vivienda colectiva, posibilitándose para las dos últimas variedades una agrupación máxima de 4 viviendas por cada edificio aislado. La cuantía del número total de viviendas no será superior a 12 y la edificabilidad sobre rasante total de los edificios destinados a este uso no será superior a 1.800 m2. Su ubicación se realizará en el ámbito espacial dibujado en el plano 3 de esta Modificación y definido como



9

“Superficie con tolerancia del uso de vivienda”.

- Actividades terciarias: todas menos Comercio especial.

- Equipamiento: en todas sus clases.

d) Uso prohibidos:

- Residencial: todos excepto vivienda de guarda de industrias y viviendas.

- Industrial: o Categorías 3ª y 4ª en situaciones A y B. o Categoría 5ª en situaciones A, B, C, D y E. o Categoría 6ª, en todas las situaciones.

- Servicios públicos: los recogidos en los apartados 1, 3 y 7 del artículo 97.

e) Aprovechamiento:

Es el resultante de la aplicación de los siguientes parámetros:

- Edificabilidad máxima 0,25 m2 de techo o superficie construida computada según el artículo 103 por cada m2 de terreno del Sector.

- El volumen máximo: 1 m3 edificado sobre rasante por cada m2 de terreno del Sector.

- Número de plantas máximo: Planta baja más dos elevadas sobre ella.

- Altura máxima: 12 metros.

- Superficie máxima de parcelas privatizables: 60% de la superficie del Sector.

- Ocupación máxima de parcelas privatizables: 35% de la parcela.

- Los tantos por ciento definidores de la superficie máxima de las parcelas privatizables y de la ocupación máxima de las mismas, podrán llegar a alcanzar un 20% más del 60% y 35% indicados, es decir, podrán alcanzar el 72% y el 42% respectivamente. Sin perjuicio de lo anterior, el aumento de uno de los dos índices citados conllevará la disminución del otro, de forma que su producto, es decir, la ocupación de suelo por la edificación destinada a usos lucrativos no puede ser, en ningún caso, superior al 35% x 60% = 21% de la superficie total del Sector, salvo la ocupación del suelo en plantas de sótano que podrá llegar al 25%.

f) Aparcamientos:

La ordenación pormenorizada del Plan Parcial deberá definir las siguientes cuantías mínimas y las características de la ubicación de los aparcamientos:

- 1 Plaza de aparcamiento por vivienda o por cada 100 m2 construidos de dicho uso y, como mínimo, una por vivienda situada en edificación.

- 1 Plaza de aparcamiento, como mínimo, por cada 60 m2 construidos en los edificios de uso diferente al de vivienda, a ubicar, como mínimo, el 50% de la cuantía anterior en plantas cerradas y cubiertas, preferentemente en ubicación bajo rasante, es decir, no computables como superficie construida y el resto hasta la cuantía citada al aire libre en las parcelas privadas.

- 0,4 Plazas de aparcamiento por cada 100 m2 construidos, al aire libre en suelo de dominio público, para uso común libre.

g) Cesiones:

La localización del 10% del aprovechamiento a ceder al Ayuntamiento se realizará en el Proyecto de Reparcelación o Compensación.

h) Gestión:

Se fija como sistema de actuación el de Cooperación, si bien no será vinculante, debiendo ser el que el Plan Parcial establezca.

i) Cesiones:

Se deberá ceder al dominio público municipal, como mínimo, la cuantía de los terrenos de reserva para dotaciones, definidos en los artículos 11 y 12 del Anexo del Reglamento de Planeamiento para Planes Parciales, considerando, exclusivamente, para aplicar los estándares del Reglamento citado, que cada uno de




10

los dos grupos de usos mayoritarios, Industrial y Terciario, suponen el 50% del total.

ARTICULO 201: ZONA DEL SISTEMA GENERAL DE SERVICIOS DE SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA. SUBESTACIÓN ELÉCTRICA ARESTI.

En la Zona marcada en el plano 3, de esta Modificación de las Normas Subsidiarias de Zamudio que crea el Sector Aresti, como Sistema General de Subestación eléctrica, se autoriza el de transformación de energía con el condicionado de realizar dicha instalación eléctrica con una envoltura cerrada por fachadas y, en su caso, por cubierta, con un nivel de calidad arquitectónica asimilable a la del resto de edificaciones del Parque.

Los cerramientos del volumen contenedor de las instalaciones de la Subestación se separarán una distancia no inferior a 10 metros de los límites de la Zona del Sistema General y no sobrepasarán los 12 metros de altura.

ARTICULO 202: ZONA DEL SISTEMA GENERAL DE SUMINISTRO DE AGUA. DEPOSITO DE MENDIKO.

En la Zona marcada en el plano núm. 3, de esta Modificación de las Normas Subsidiarias de Zamudio que crea el Sector Aresti, como Sistema General de Depósito de agua, se autoriza el uso de depósito de agua con el condicionado de no superar la cota superior de la cubierta existente y de realizar un estudio de su afección al paisaje en caso de reforma o ampliación del existente.

En marzo del 2006 se presentó para su aprobación inicial, la versión primera V.1 del Plan Parcial del Sector Aresti, redactado de acuerdo con el contenido de la modificación de las normas subsidiarias tramitada al efecto, sin que todavía se hubiese producido su aprobación definitiva por la Diputación Foral de Bizkaia.

El 24 de agosto de 2006 se emitió informe por el arquitecto municipal en relación con el contenido de la versión primera del plan parcial presentado en marzo del año citado.

Posteriormente en septiembre del 2006 se presentó ante el Ayuntamiento para su aprobación inicial una versión segunda de dicho Plan Parcial, en la que se recogían aspectos contenidos en el informe emitido por la Dirección de Aguas del Gobierno Vasco y recogidas en el informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, así como aspectos que pretenden cumplir más fielmente con el contenido del Estudio conjunto de impacto ambiental redactado y tramitado con el expediente de la modificación puntual de las normas subsidiarias.

Además de lo indicado, la versión segunda contenía aspectos relativos al dimensionado y límites de la Zona dotacional deportiva adecuando su delimitación a las necesidades del proyecto de relleno redactado para posibilitar la ejecución del futuro campo de tiro olímpico.

Igualmente ampliaba las dotaciones equipamentales del Plan Parcial, creando una subzona dotacional de carácter docente para cumplir con dicha dotación, los requerimientos derivados de la naturaleza mixta residencial-terciario industrial del Sector.

Fruto del conjunto de determinaciones anteriormente indicadas, fue la elaboración del versión segunda del plan parcial, la cual se presentó para su consideración ante la Corporación Municipal de Zamudio, en una fecha intermedia entre el informe del técnico municipal y el decreto de la aprobación inicial.

Mediante Decreto de la alcaldesa de Zamudio de 19 de septiembre de 2006, se otorgó la aprobación inicial al Plan Parcial del sector Aresti, incluyendo la necesidad de adaptar su documentación, en concreto su texto, a las observaciones contenidas en el informe del arquitecto asesor municipal, emitido el 24 de agosto de 2006, en relación con el contenido de dicho Plan.



11

De acuerdo con el contenido del decreto se elaboró una versión tercera que pretendía recoger el contenido de dicho Decreto, basado en el informe del arquitecto municipal del 24 de agosto y el mantenimiento de las subzonificación contenida en la versión segunda, conforme se ha explicado anteriormente.

Teniendo en cuenta que se solicitaba la adaptación de la versión tercera al contenido relativo a las edificabilidades urbanísticas contenidas en la versión primera presentada en marzo del 2006 y el refundido de todas las determinaciones contenidas en el decreto de aprobación inicial y en el resto de determinaciones de la versión segunda, se elaboró una versión cuarta, con objeto de cumplimentar lo indicado en el Decreto de aprobación inicial y producir un Texto refundido que incluya las modificaciones de la versión segunda.

Esta versión cuarta contenía todas las correcciones introducidas en la versiones segunda y tercera y añadía la consistente en mantener las edificabilidades establecidas en la versión primera del Plan Parcial, en la cual se aplicaba el coeficiente de edificabilidad de 0,25 metros de techo de superficie construida por cada metro cuadrado de suelo del Sector Aresti, sin excluir de dicho computo la superficie del dominio público hidráulico, como se produjo en la versión segunda, se eliminó indebidamente la superficie de dicho dominio del conjunto de la superficie del Sector, extremo mantenido también en la anterior versión tercera.

La documentación del texto refundido según la aprobación inicial en su versión 4, fue aprobada definitivamente, por el órgano urbanístico competente al efecto del Ayuntamiento de Zamudio, sin introducir ninguna alteración en relación con su contenido.

Para aclarar el contenido de la documentación del Plan Parcial aprobado definitivamente, se realizó una versión que se denomina “Texto Refundido. Aprobación definitiva V.1”, el cual se fechó en febrero del 2006, sin que se altere el contenido propio de la versión 4 de la aprobación inicial.

En consecuencia con lo anterior, esta última versión del Plan Parcial fue redactada igualmente de acuerdo y en desarrollo en las determinaciones contenidas en el citado expediente de ordenación urbanística integral del término municipal de Zamudio. Este expediente fue aprobado definitivamente con fecha 7 de febrero de 2007, con publicación de las Ordenanzas Reguladoras en el B.O.B. núm. 113, de 8 de junio de 2007.

Se transcribe a continuación en formato diferenciado, el Resumen de datos urbanísticos del sector Aresti resultantes de la Ordenación contenida en el TR del propio Plan Parcial

A.9. ANEXO I A LA MEMORIA. RESUMEN DE DATOS URBANÍSTICOS En este apartado se indican los datos urbanísticos derivados de la aplicación al Sector Aresti , de los parámetros urbanísticos contenidos en el artículo 172 bis de las Normas Subsidiarias de Zamudio, los resultantes de la aplicación del Reglamento de Planeamiento, en especial de su Anexo de dotaciones, y su comparación con aquellos que define la documentación normativa, gráfica y escrita, del Plan Parcial, realizándose en cada apartado un comentario explicativo del cumplimiento por las determinaciones del Plan Parcial Aresti de las disposiciones legales, reglamentarias y del Planeamiento urbanístico del rango superior. 1. DATOS DERIVADOS DE LA NORMATIVA DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS 1.1. Superficie del Sector ..................................................................................................................... 423.538,00 m2

1.2. Superficie máxima de las parcelas con aprovechamiento lucrativo ............................................................................................................ 254.122,80 m2

1.3. Volumen máximo edificable sobre rasante en las parcelas con aprovechamiento lucrativo ..................................................................................................... 423.538,00 m3




12

1.4. Superficie máxima edificable sobre rasante en las parcelas con aprovechamiento lucrativo ..................................................................................................... 105.884,50 m2

1.5 Superficie máxima ocupable por la edificación en las parcelas con aprovechamiento lucrativo sobre rasante.......... ................. ...................................................88.942,98 m2

1.6 Superficie máxima ocupable por la edificación en las parcelas con aprovechamiento lucrativo bajo rasante..... .................. .......................................................105.884,50 m2

2. DATOS DERIVADOS DE LA ORDENACION DEL PLAN PARCIAL 2.1. Superficie de la Subzona viaria ............................................................................................ 25.138 m2 - 5,94%

2.2. Superficie de la Subzona de Protección viaria ........................................................................ 5.524 m2 - 1,30%

2.3. Superficie de la Subzona de espacios libres ...................................................................... 47.107 m2 - 11,12%

SZEL-1. .......................................................................................................................................... 11.893 m2 SZEL-2 ........................................................................................................................................... 14.482 m2 SZEL-3 ........................................................................................................................................... 19.916 m2 SZEL-4 ................................................................................................................................................ 816 m2

Total superficie ................................................................................................................. 47.107 m2

La superficie definida por el Reglamento de Planeamiento para el Sistema de espacios libres de dominio y uso público, aplicando el 10% a la superficie total del Sector debería alcanzar a 423.538 m2 x 0,1 = 42.353,80 m2. En consecuencia, con el único cómputo de las Subzonas anteriores y sin tener en cuenta a los efectos del cumplimiento de la superficie mínima de reserva de terrenos para espacios libres los terrenos calificados como “Subzona de Espacios libres. Protección de paisaje” que alcanza a 99.402 m2, se cumple lo establecido por el citado Reglamento.

2.4. Subzona de espacios libres. Protección de paisaje ......................................................... 99.402 m2 - 23,47%

SZELPP-1. ..................................................................................................................................... 99.402 m2 ----------------

Total superficie ................................................................................................................. 99.402 m2

La superficie de esta Subzona de la ordenación pormenorizada se califica en relación con los usos permitidos como las Subzonas de espacios libres, sin perjuicio de su posible ocupación parcial por los taludes precisos para ejecutar las plataformas del Sistema Local de equipamiento deportivo del futuro Campo de tiro olímpico. La misión fundamental de su calificación urbanística es lograr la protección paisajística de la falda del Mendiko, sin perjuicio de la salvedad indicada anteriormente. Debido a su situación alejada de las parcelas lucrativas y del núcleo de la ordenación del Sector su superficie no se computa cara a cumplimiento de los estándares mínimos de los espacios libres establecidos en el Reglamento de Planeamiento.

2.5. Superficie de la Subzona Deportiva ...................................................................................... 39.624 m2 - 9,36%

De acuerdo con lo establecido en el Anexo del Reglamento de Planeamiento, en los Planes Parciales que

desarrollan suelos industriales los terrenos destinados al Parque Deportivo deben alcanzar como mínimo el 2% de la superficie del Sector, lo cual significa que esta Subzona debería tener una superficie no inferior a 8.470,76 m2, claramente inferior a la propuesta por la ordenación de este Plan.

Teniendo en cuenta que la calificación urbanística del Sector Aresti y su denominación como Sector Terciario-empresarial pueden inducir también a su consideración como suelo destinado a usos terciarios, realizaremos posteriormente una justificación del cumplimiento de lo indicado en el artículo 12 del Reglamento de Planeamiento para los Planes Parciales que desarrollen suelos destinados a usos terciarios en situación segunda, al efecto de cerrar cualquier posible duda o interpretación en relación con el uso predominante dentro de los usos permitidos por las Normas urbanísticas contenidas en el artículo 172 Bis de las Normas Subsidiarias y el correspondiente cumplimiento de los módulos de reserva de terrenos para dotaciones públicas.

2.6. Superficie de la Subzona de equipamientos .......................................................................... 8.476 m2 - 2,00%

La superficie de la Subzona de equipamientos comprende las reservas de terrenos para las dos dotaciones de los servicios de interés público y social denominadas equipamiento comercial y equipamiento social. De acuerdo con lo establecido en el Anexo del Reglamento de Planeamiento, es preciso ceder terrenos para acoger el equipamiento social y comercial , que supongan, como mínimo, el 2% de la superficie computable del Sector. Esta superficie alcanza la cantidad de 423.538,00 x 0,02 = 8.470,76 m2, siendo la definida en el



13

Plan Parcial de 8.476 m2.

2.7. Superficie de la Subzona Docente ......................................................................................... 1.336 m2 - 0,32%

Se define en esta segunda versión del Plan Parcial, la Subzona dotacional pública docente al tener en cuenta la existencia del uso de vivienda dentro del Sector, originado por la Calificación de la Subzona residencial en la que se sitúan las 12 viviendas de realojo. La superficie de la Subzona se establece de conformidad con la cuantía del número de viviendas, adoptando el módulo mínimo de parcela para dotación preescolar establecido en el Reglamento de Planeamiento en 1.000 m2, superficie que se supera con la previsión del Plan.

La existencia de viviendas dentro del Sector origina, si consideramos el Sector como de uso predominante Terciario, que éste quede incluido en la Situación 2ª de los Sectores Terciarios establecida en el apartado 3ª del Artículo 2º del Anexo del Reglamento de Planeamiento. En consecuencia con ello es preciso prever como reserva de suelo destinado a dotaciones públicas una cuantía no inferior al 6% de la superficie total del Sector, cuantía que alcanza a 423.538 x 0,06 = 25.412,28 m2.

La superficie dotacional prevista en la ordenación del presente Plan Parcial para servicios de interés público y social alcanza a 39.624 + 8.476 = 48.100 m2, con lo cual también podemos indicar que también se cumple con las dotaciones de servicios de interés público y social del Anexo del Reglamento de planeamiento si consideramos al Sector Aresti como de uso predominante terciario.

También se cumple lo establecido al efecto para reserva de terrenos para dotaciones de usos docentes relativos a la cuantía del número de viviendas, ya que sería preciso prever 120 m2 de uso docente y se establece una parcela dotacional de 1.336 m2.

2.8. Superficie de la Subzona de aparcamientos ........................................................................ 16.001 m2 - 3,78%

La superficie de esta Subzona es la destinada a acoger los aparcamientos al aire libre y situados en terrenos de dominio público, fuera de su inmediata conexión espacial con el encintado de la vialidad rodada. Se constituye por dos ámbitos espaciales diferenciados según se ha indicado anteriormente. El conjunto de plazas de aparcamiento situados en ambas Subzonas alcanza a 286, que sumadas con las 156 situadas en paralelo con las calzadas de la vialidad rodada alcanzan a 442 plazas de aparcamiento cumpliendo con lo indicado al efecto al apartado f) del artículo 172 Bis. De las Normas urbanísticas de las Normas Subsidiarias. En efecto, de acuerdo con la necesidad de construir 0,4 plazas de aparcamiento por cada 100 m2 construidos sobre rasante tendremos la necesidad de prever un número de plazas de aparcamiento igual a 417.942 x 0,25 x 0,004 = 418 plazas.

2.9. Superficie de la Subzona Residencial ................................................................................... 6.982 m2 - 1,65%

La superficie de esta Subzona está destinada a acoger el uso residencial de vivienda, previsto para facilitar la gestión de la ejecución del presente Plan Parcial. Forma parte de las superficies de las parcelas privadas con aprovechamiento lucrativo.

2.10. Superficie de las Subzonas Terciario-Industrial ................................................................... 168.352 m2 - 39,75%

SZl-1 ....................................................................................................................................... 13.179 m2 SZl-2 ....................................................................................................................................... 61.917 m2 SZI-3. ...................................................................................................................................... 75.192 m2 SZl-4 ....................................................................................................................................... 18.064 m2

---------------- Total superficie ..................................................................................................................... 168.352 m2

La superficie total de las Subzonas Terciario-Industrial cumplen holgadamente con la superficie máxima de

las parcelas privatizables fijadas en el 60% de la superficie del Sector, es decir, en 254.122,80 m2. El cumplimiento indicado se sigue manteniendo de igual manera sumando a las parcelas privadas con uso predominante industrial, la superficie de la Subzona residencial indicada en el apartado anterior, con un total de 175.334 m2, por debajo del máximo indicado.

2.11. Superficies máximas edificables sobre rasante en las Subzonas

Terciario-Industrial con aprovechamiento lucrativo......................................................................... 104.084,50 m2

Superficie edificable en SZl-1 ............................................................................................. 8.147,99 m2 Superficie edificable en SZl-2. .......................................................................................... 38.280,50 m2 Superficie edificable en SZl-3. .......................................................................................... 46.487,85 m2

Superficie edificable en SZl-4. .......................................................................................... 11.168,16 m2 --------------------

Total superficie edificable ............................................................................................... 104.084,50 m2




14

La superficie máxima edificable en las parcelas netas privatizables, alcanza la cantidad máxima definida por las Normas Subsidiarias de Zamudio, cumpliendo, en consecuencia, lo establecido por el Instrumento Urbanístico de rango superior. La superficie edificable total y máxima alcanza a 102.805,50 m2 + 1.680 m2 = 104.485,50 m2, cantidad equivalente a multiplicar la superficie del Sector menos el dominio público hidráulico 425.538 m2 x 0,25 = 105.884,50 m2 edificables.

2.12. Superficie máxima edificable sobre rasante en la parcela de la

Subzona Residencial con aprovechamiento lucrativo ....................................................................... 1.800,00 m2.

La superficie máxima edificable sobre rasante en las parcelas de la Subzona Residencial se fija en 1.800 m2

sobre rasante destinados a acoger un máximo de 12 viviendas. La suma de esta superficie y de los 104.084,50 m2 posible de edificar en las Subzonas industriales, alcanza 105.884,5 m2 equivalente a aplicar el coeficiente máximo de edificabilidad sobre rasante fijado del 0,25 m2 de techo por cada metro cuadrado del Sector deduciendo el dominio público hidráulico. En consecuencia la edificabilidad máxima sobre rasante establecida por el presente Plan Parcial en las parcelas con aprovechamiento lucrativo cumple con lo indicado al efecto por las Normas Subsidiarias de Zamudio. Lo anterior se indica sin perjuicio del posible traslado de metros cuadrados edificables desde la Subzona residencial a las Subzonas industriales.

2.13. Superficies máximas edificables en las parcelas

de las Subzonas dotacionales públicas .................................................................................................. 5.950 m2

Superficie edificable en la Subzona Deportiva ......................................................................................... 2.500 m2 Superficie edificable en la Subzona de equipamiento social y comercial .............................................. 3.000 m2

Superficie edificable en la Subzona Docente .............................................................................................. 450 m2 -----------------

Total superficie edificable ......................................................................................................................... 5.950 m2

La superficie edificable en la Subzona de equipamiento social y comercial, acoge las superficies edificables correspondientes a otros servicios de interés público y social, equipo social y equipo comercial, establecidos por el Anexo del Reglamento de Planeamiento. La superficie edificada destinada a albergar estas dotaciones públicas no computa dentro de la edificabilidad máxima o aprovechamiento urbanístico establecido por el artículo 172 Bis en su apartado e) debido a su carácter dotacional.

Idéntica consideración se debe expresar en relación con la edificabilidad de la Subzona Deportiva.

La superficie edificable en la Subzona de equipamiento docente, permite situar en sus terrenos las edificaciones destinadas al uso docente que se precisen de acuerdo con los criterios municipales que se establezcan en su momento, posibilitándose además, en caso de autorización expresa del Departamento de Educación del Gobierno Vasco, la ubicación de cualquier otra dotación pública.

2.14. Volumen máximo edificable sobre rasante en las Subzonas

Terciario-Industrial con aprovechamiento lucrativo......................................................................... 416.338,00 m3

Volumen edificable en SZl-1 .............................................................................................................. 32.591,96 m3 Volumen edificable en SZl-2. ........................................................................................................... 153.122,00 m3 Volumen edificable en SZl-3. ........................................................................................................... 185.951,40 m3

Volumen edificable en SZl-4. ............................................................................................................. 44.672,64 m3 --------------------

Total Volumen edificable .................................................................................................................. 416.338,00 m3

El volumen máximo edificable sobre rasante en las parcelas netas privatizables, alcanza la cantidad máxima definida por las Normas Subsidiarias de Zamudio, cumpliendo, en consecuencia, lo establecido por el Instrumento Urbanístico de rango superior. El volumen máximo incluyendo el volumen residencial, alcanza a más de 6.300 m2 de volumen residencial, cantidad algo inferior al resultado de multiplicar la superficie del Sector, deducida la del dominio público hidráulico, por 1. Sumando el volumen de las Subzonas industriales y el volumen edificable de la Subzona residencial podemos observar que se cumple con lo indicado anteriormente.

2.15. Volumen máximo edificable sobre rasante en la parcela de la

Subzona Residencial con aprovechamiento lucrativo ............................................................................. 6.300 m3

El Volumen máximo edificable sobre rasante en la parcela de la Subzona Residencial se fija en 6.300 m3 sobre rasante, utilizando una altura media de 3,5 metros sobre cada metro cuadrado construido. La suma de este volumen y de los 416.338 m3 posibles de edificar en las Subzonas industriales alcanza a 422.638 m3, algo inferior al volumen máximo posible de edificar en el Sector, fijado en 423.538 m3.

2.16. Resumen de terrenos a ceder para dotaciones

de dominio público municipal ................................................................................................................ 197.281 m2



15

Cesión de Subzonas para Espacios libres ............................................................................................. 47.107 m2 Cesión de Subzona para Empresas libres. Protección del paisaje ....................................................... 99.402 m2

Cesión de Subzona Deportiva ................................................................................................................ 39.624 m2 Cesión de Subzona de Equipamientos .................................................................................................... 8.476 m2

Cesión de Subzona Docente .................................................................................................................... 1.336 m2 -----------------

Total de la cesión .................................................................................................................................. 197.281 m2

En este apartado no se incluyen las cesiones de los terrenos de la Subzona viaria, de la Subzona de protección viaria, y de la Subzona de aparcamiento. La superficie dotacional indicada, una superficie de 197.281 m2 equivalente al 46,58% de la superficie total del Sector.

La superficie de la totalidad de los terrenos destinados a dotaciones públicas municipales, incluyendo el sistema viario, aparcamiento y protección viaria alcanza a 242.608 m2 equivalentes al 57,28% de la superficie del Sector incluida en ésta la del dominio público hidráulico. A la vista de los datos anteriores podemos afirmar que la ordenación pormenorizada del Sector Aresti cumple holgadamente todas las condiciones de superficies mínimas establecidas para las reservas de terrenos dotacionales establecidas por el Reglamento de Planeamiento.

A.2.2. Programa de Actuación Urbanizadora de la UE-1 del Sector Aresti

Conforme al Plan Parcial del Sector Aresti del Parque Tecnológico en el municipio de Zamudio, se propone la división del sector en dos unidades de ejecución, UE-1 y UE-2. Siguiendo este planteamiento, la Unidad de Ejecución UE-2, se encuentra ya gestionada y ejecutada la urbanización, habiéndose por lo tanto tramitado y aprobado el programa de actuación urbanizadora, el proyecto de reparcelación y el de urbanización, y contando con algunas edificaciones en las parcelas previstas.

Asimismo, en relación a la Unidad de Ejecución UE-1 se ha estado tramitando el Programa de Actuación Urbanizadora (PAU), en atención a lo estipulado en los artículos 152 y siguientes y Disposición Transitoria Tercera de la Ley 2/2006 de 30 de junio. Este PAU, que tiene por objeto la regulación, organización del desarrollo, y ejecución de la actuación en la Unidad de Ejecución 1 del Sector Aresti, se ha aprobado inicialmente por Decreto de fecha 22 de septiembre de 2010 y publicado en el B.O.B. número 204 de fecha 22 de octubre de 2010. Posteriormente, por acuerdo de la Junta de Gobierno de fecha 30 de noviembre de 2011, el Ayuntamiento de Zamudio procedió a aprobar definitivamente el PAU, publicado en el B.O.B. número 204 de fecha 7 de febrero de 2012.

El sistema de actuación propuesto en el PAU es el de Cooperación. Como documento “B” del PAU se aporta anteproyecto de urbanización comprensivo de todas las actuaciones a realizar en la totalidad del ámbito y suelo comprendidos dentro de la Unidad de Ejecución 1, garantizándose los servicios y accesos a las parcelas resultantes de la ordenación pormenorizada, establecida en el Plan Parcial. Se estima un presupuesto para las obras de urbanización de 2.405.279,23 euros de contrata, incluido el IVA.

El PAU señala una única fase de 24 meses para la ejecución de la totalidad de las obras de urbanización, las cuales se iniciarán una vez aprobado, de forma definitiva el Proyecto de equidistribución y el Proyecto de Urbanización, el cual será presentado con anterioridad a la fecha de publicación de la aprobación definitiva del Proyecto de Equidistribución. Se estable un plazo de tres meses para la presentación del proyecto de equidistribución, a contarse desde la publicación en el «Boletín Oficial de Bizkaia» del acuerdo de aprobación definitiva del PAU.

Se reseñan los terrenos de cesión gratuita al Ayuntamiento para su destino a aparcamiento, viario, espacios libres, etc. No se prevé cesión alguna de uso lucrativo, por lo que los derechos edificatorios correspondientes al 15% se monetarizarán. De conformidad a la disposición adicional segunda de la Ley 2/2006, se efectúa una propuesta de realojo en la subzona SZR-1, prevista por el propio Plan Parcial Aresti, para uso residencial. Los gastos de realojo se considerarán como cargas de urbanización.




16

A.2.3. Proyecto de Reparcelación de la UE-1 del Sector Aresti

Tal como se viene señalando, la Unidad de Ejecución UE-2 se encuentra ya gestionada y ejecutada la urbanización, habiéndose por lo tanto tramitado y aprobado el proyecto de reparcelación. El Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-1 inició su tramitación, aunque no se ha concluido.

Este Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-1 del Plan Parcial del Sector Aresti se aprobó inicialmente mediante Decreto de Alcaldía de 26 de octubre de 2011, abriéndose el trámite de aprobación inicial para la posterior información pública.

En lo que respecta al Ayuntamiento, que corresponde del aprovechamiento asignado al ámbito el 15% del proyecto, plantea su monetarización por la singularidad del objeto social de la mercantil promotora, Sociedad Pública, Parque Científico y Tecnológico de Bizkaia, y en orden a facilitar la gestión de la unidad y alcanzar lo que constituye su objeto social. Se considera que este planteamiento resulta ajustada a la normativa de aplicación, y a pesar de la excepcionalidad de la posibilidad de monetarizar, en este caso es admisible tal solución, por cuanto como el propio proyecto indica no se trata sino de actuaciones entre una Administración Pública y una Sociedad Pública instrumental con un objetivo de marcado interés general. El valor del 15% de aprovechamiento asciende conforme al proyecto a la cantidad de 2.009.745,213 €.

De igual forma el proyecto identifica a los diversos propietarios afectados por la actuación urbanística. Ninguno de ellos, y dada la escasa superficie de sus propiedades son merecedoras de adjudicación de parcela, por lo que se opta o bien por la monetarización de sus derechos o bien por el realojo de aquellos propietarios que se vean obligados a desalojar la que constituye su vivienda habitual. El proyecto de reparcelación establece como requisitos generales para que opere el realojo, los siguientes:

a.- Necesidad de desalojar la vivienda en ejecución del planeamiento urbanístico por incompatibilidad con el mismo o por ser necesario su demolición.

b.- Que se trate de una vivienda y no otro tipo de inmueble o construcción.

c.- Que la vivienda constituya la residencia habitual del afectado.

d.- Que el afectado sea ocupante legal.

El proyecto apunta a que se debería determinar vivienda de protección pública, tanto dentro como fuera del municipio para prever el realojo.

Un tercer supuesto se corresponde con aquellas personas con las que el Parque Tecnológico ha llegado a un acuerdo de permuta.

A.2.4. Revisión de las Normas Subsidiarias de Zamudio

La Revisión de las Normas Subsidiarias de Zamudio ha sido dispuesta tras la aprobación del Plan Parcial del Sector Aresti, siendo publicada su normativa urbanística, junto con la Orden Foral 238/2008, de 28 de febrero, en el B.O.O. núm. 82, de fecha de 30 de abril de 2008.

En esta Revisión de Normas Subsidiarias queda recogida la regulación urbanística del Sector Aresti, acorde a lo definido en el Plan Parcial aprobado definitivamente, y adaptado al contenido de dicha revisión.

Se transcribe a continuación en formato diferenciado, las determinaciones del artículo 83 de la



17

Normativa urbanística para los terrenos comprendidos en el Sector Aresti del Parque Tecnológico:

Artículo 83.—S.A.P.U.I. 1 Sector Aresti «Parque Tecnológico»

Este sector se plantea como una prolongación natural del Suelo Urbano correspondiente al Parque Tecnológico, el cual se encuentra en la actualidad prácticamente consolidado.

a) Definición:

Son los terrenos que se definen como Sector Aresti en el plano de gestión del expediente de Revisión de las Normas Subsidiarias.

b) Usos permitidos:

— Industrial:

1) Industria Artesanal I-1, Industria compatible I.2 e Industria tolerable I-3.

2) Industria Molesta I-4, en edificio aislado, debiendo resultar compatible con los usos terciarios colindantes y situarse a mas de 50 m de cualquier zona residencial.

3) Industria Especial I-5, en edificio aislado, debiendo resultar compatible con los usos terciarios colindantes y situarse a mas de 300 m de cualquier zona residencial.

— Actividades primarias. Uso Agropecuario Ag-1 y Uso Forestal Ag-2.

— Actividades terciarias: Uso Comercial C-1b.

— Garajes: 1. En todas sus categorías G-1 y G-2.

— Servicios públicos de la Administración: Ec-6.

— Usos de Equipamiento: En todas sus modalidades.

c) Usos Tolerados:

Con una incidencia total conjunta en la edificabilidad del sector no superior al 25%, son los siguientes:

— Residencial en las siguientes situaciones:

— Vivienda auxiliar de la industria para guarda. Una viviendo por factoría, tomando finca única con el establecimiento al que da servicio. R-3.

— Uso de vivienda en la variedad de unifamiliar, bifamiliar, unifamiliar agrupada en hilera y vivienda colectiva, posibilitándose para las dos últimas variedades una agrupación máxima de 4 viviendas por cada edificio aislado. R-2, La cuantía del número total de viviendas no será superior a 12 y la edificabilidad sobre rasante total de los edificios destinados a este uso no será superior a 1.800 m2.

— Comercial:

• Uso Hostelería C-2a.

• Uso de Oficinas C-3.

• Uso de Despacho Profesional C-4.

d) Usos Prohibidos:

— Residencial: Todos excepto las viviendas toleradas.

— Industrial: Todas las categorías de uso que no figuran entre las permitidas.

— Servicios públicos: los relacionados con el orden público, con los mataderos y servicios mortuorios.

e) Aprovechamiento:

Es el resultante de la aplicación de los siguientes parámetros:

— Edificabilidad máxima: 0.25 m2 de techo o superficie construida computada según el artículo 103 por cada m2 de terreno del sector.

— El volumen máximo: 1 m3 edificado sobre rasante por cada m2 de terreno del sector.

— Número de plantas máximo: Planta baja más dos elevadas sobre ellas.

— Altura máxima: 12 metros

— Superficie máxima de parcelas privatizables: 60% de la superficie del sector.

— Ocupación máxima de parcelas privatizables: 35 % de la parcela.

Los tantos por cientos definidores de la superficie máxima de las parcelas privatizables y de la ocupación máxima de las mismas, podrán llegar a alcanzar un 20% más del 60% y 35% indicados, es decir, podrán alcanzar el 72% y el 42%, respectivamente. Sin perjuicio de lo anterior, el aumento de uno de los dos índices citados conllevará la disminución del otro, de forma que su producto, es decir, la




18

ocupación de suelo por la edificación destinada a usos lucrativos no puede ser, en ningún caso, superior al 35% X 60% = 21 % de la superficie del sector, salvo la ocupación del suelo en plantas de sótano que podrá llegar al 25%.

f) Aparcamientos:

La ordenación pormenorizada del Plan Parcial deberá definir las siguientes cuantías mínimas y las características de la ubicación de los aparcamientos:

— 1 plaza de aparcamiento por vivienda o por cada 100m2 construidos de dicho uso y, como mínimo, una por vivienda situada en edificación.

— 1 plaza de aparcamiento, como mínimo, por cada 60 m2 construidos en los edificios de uso diferente al de vivienda, a ubicar, como mínimo, el 50% de la cuantía anterior en plantas cerradas y cubiertas, preferentemente en ubicación bajo rasante, es decir, no computables como superficie construida y el resto hasta la cuantía citada al aire libre en las parcelas privadas.

— 0,4 plazas de aparcamiento por cada 100 m2 construidos al aire libre en el suelo de dominio público, para uso común libre.

g) Cesión de aprovechamiento:

La localización del 10% del aprovechamiento a ceder al Ayuntamiento se realizará en el proyecto de reparcelación.

h) Gestión:

Se fija como sistema de actuación el de cooperación, si bien no será vinculante, debiendo ser el que el Plan Parcial establezca.

i) Cesión de terrenos para dotaciones:

Se deberá ceder al dominio público municipal, como mínimo, la cuantía de los terrenos de reserva para dotaciones, definidos en los artículos 11 y 12 del Anexo del Reglamento de Planeamiento para Planes Parciales, considerando exclusivamente para aplicar los estándares del Reglamento citado, que cada uno de los dos grupos de usos mayoritarios, industrial y terciario, suponen el 50% del total.

j) Separaciones al deslinde del arroyo Untza:

La línea de edificación se separará un mínimo de 12 metros en relación con el deslinde del arroyo Untza tanto en el ámbito A como en el ámbito B del sector Aresti y en el ámbito A, la separación de la urbanización respetará un mínimo de 2 metros al deslinde del arroyo citado.

k) Estudio hidráulico:

Con anterioridad a la ejecución de la urbanización, se deberá redactar un estudio hidráulico que determine las manchas de inundación de los periodos de retorno de 10, 100, y 500 años y se establece que deben ser respetados los criterios de uso del suelo según el grado de inundabilidad incluidos en el Anexo I del informe de la Dirección de Aguas.

l) Vegetación de ribera. Puntos de agua.

Se preservará al máximo la vegetación de la ribera actual, no debiendo ser afectada por la edificación en la urbanización del sector. En la ejecución de ésta se deberán considerar las posibles afecciones a los puntos de agua.

A.3. JUSTIFICACIÓN DE LA REDACCIÓN DE LA PRESENTE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL

El Plan Parcia del Sector Aresti del Parque Tecnológico supone realizar el cumplimiento de los objetivos de la ordenación urbanística establecida en la Modificación de Normas Subsidiarias de Zamudio. Con la ordenación pormenorizada establecida por este Plan Parcial, se completa la ordenación de los terrenos que se destinan a posibilitar la ampliación del Parque Tecnológico, desarrollados a su vez en los terrenos próximos del Sector Untzaga, dentro del término municipal de Derio, y también en terrenos de los Sectores l y II, situados en el término municipal de Zamudio.

Tal como se recoge en el citado Plan Parcial, la Sociedad Anónima Pública Parque Tecnológico S.A., precisa realizar la ordenación del Sector Aresti para poder planificar y posibilitar futuros desarrollos



19

empresariales que pretendan ubicarse en el parque Tecnológico. Para ofrecer suelo urbanizado para facilitar la ubicación de empresas con tecnología de primera línea, en condiciones adecuadas, obliga a la redacción del Plan Parcial, como instrumento necesario para que el desarrollo del Parque Tecnológico se haga con unos criterios de racionalidad, calidad urbana y economía aceptables y con el cumplimiento de la legalidad urbanística vigente. Por todo ello, determinaciones legales, cumplimiento y desarrollo de las determinaciones del Instrumento de ordenación urbana de rango superior y evidente necesidad técnica y económica, es por lo que se redacta el Plan Parcial. Según se ha descrito anteriormente con detalle en el apartado de antecedentes, este expediente fue aprobado definitivamente con fecha 7 de febrero de 2007, con publicación de las Ordenanzas Reguladoras en el B.O.B. núm. 113, de 8 de junio de 2007.

Este Plan Parcial propone la división del Sector Aresti en dos unidades de ejecución, UE-1 y UE-2. Tal como se viene mencionando, la Unidad de Ejecución UE-2 se encuentra ya gestionada y ejecutada la urbanización, habiéndose por lo tanto tramitado y aprobado el programa de actuación urbanizadora, el proyecto de reparcelación y el de urbanización, y contando con algunas edificaciones en las parcelas previstas, al contrario que la Unidad de Ejecución UE-1, todavía pendiente de desarrollo debido a diversas circunstancias.

Así, considerando la dificultad de gestionar y consecuentemente llevar a la práctica las previsiones contenidas en el Plan Parcial del Sector Aresti para la Unidad de Ejecución UE-1, la entidad pública promotora del sector Parke Bizkaia ha decido realizar los ajustes precisos que permitan su desarrollo. Con tal objetivo, se ha considerado oportuno dividir este ámbito de gestión en otros dos menores, con las siguientes condiciones:

- Que quede garantizado, tanto desde el punto de vista de gestión como de funcionalidad su autonomía plena, es decir que la inejecución de una no hipoteque el desarrollo de la otra.

- Que queden equilibrados en aprovechamientos (ponderado sus usos).

- Que queden equilibrados en el balance beneficios y cargas, o lo que es lo mismo, que el valor residual del suelo de ambas resulte equivalente.

- Que cada una de ellas cumpla los estándares dotacionales legales establecidos en la legislación urbanística vigente.

De esta forma, tras la ejecución de la Unidad de Ejecución UE-2 del Sector Aresti, mediante la presente Modificación del Plan Parcial se plantea la posible división de la Unidad de Ejecución UE-1 en otras dos nuevas unidades de ejecución, que se denominarán como UE-1 y UE-3. Para posibilitar esta división, se debe adaptar la ordenación prevista en el Plan Parcial para la Unidad de Ejecución UE-1 original, de modo que se cumplan las condiciones antes expuestas. Se trata de un reajuste de la ordenación pormenorizada, manteniendo en lo fundamental las determinaciones del Plan Parcial, tal como se describe a continuación.

Esta Modificación Puntual del Plan Parcial únicamente afecta a la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector Aresti, definido en dicho plan, con el objeto de alcanzar el objetivo señalado. El expediente se desarrolla en aquellos documentos que son propios de este tipo de plan, y se sigue la estructura del propio Plan Parcial modificado. Al igual que en el apartado de antecedentes, parte del contenido de esta Modificación coincide con el del Plan Parcial vigente, debido a que se refiere a un mismo ámbito de ordenación, y en gran medida se mantiene dicha ordenación. En todo caso, este contenido se adapta a la nueva ordenación prevista en el presente documento como consecuencia del reajuste que se plantea. Asimismo, aunque la Unidad de Ejecución UE-2 del Sector Aresti se encuentra ya ejecutada, y no es objeto propiamente dicho del presente documento, se recogen también datos referentes a ese ámbito al igual que al conjunto del sector, a modo informativo, y para facilitar la lectura y comprensión del documento, y no tener que referirse continuamente al Plan Parcial inicial.




20

A.4. INFORMACIÓN URBANÍSTICA

A.4.1. Características naturales del territorio

A.4.1.1. Topografía

Los terrenos que constituyen el Sector Aresti, poseen una topografía ondulada, situada mayoritariamente en la cuenca vertiente del arroyo Daños y del río Asua. En dicho Sector, de carácter discontinuo, configuración prácticamente obligada por anteriores desarrollos urbanísticos, se pueden distinguir dos ámbitos espaciales diferenciados, uno situado en la parte superior del vial que une Geldos con el Psiquiátrico de Zamudio y, el otro, situado en cotas inferiores al vial indicado. Los terrenos situados en la parte Norte de la carretera citada tienen una pendiente variable entre un 5% y un 10% en ambos lados de la cuenca del arroyo Daños, desarrollándose por el lado Este en la ladera del monte Mendiko, hasta la cota +181, justo en el cambio de vertiente, un poco por encima de la situación del depósito de agua. La fracción de los terrenos del Sector Aresti que se sitúa al Sur del vial que une la carretera de Geldos con la del psiquiátrico de Zamudio se constituye por una franja paralela al arroyo Geldos, a ambos lados del camino municipal Kanpilarrebidea, que discurre paralelo al cauce. La pendiente de la vertiente Este de dicha fracción del Sector es pronunciada, superior al 10 %, mientras que la vertiente del lado Oeste, que empalma parcialmente con los terrenos del Sector Untzaga, es mucho más horizontal, con unas pendientes iguales o inferiores al 5%. De acuerdo con lo indicado anteriormente, se concluye que las características topográficas de los terrenos del Sector Aresti, son perfectamente aceptables para poder acoger los usos urbanísticos previstos, no existiendo, en consecuencia, ninguna contradicción entre el destino del uso del suelo establecido por la Ordenación global de las Normas Subsidiarias y las características topográficas de los terrenos del Sector.

Asimismo, el Sector Aresti se divide en dos Unidades de Ejecución, UE-1 y UE-2, de carácter a su vez discontinuo. Estas dos unidades quedan divididas principalmente por el cauce fluvial del arroyo Geldos (Untza o Karetxo), ocupando suelos en ambas márgenes en los dos casos. Una de las unidades de ejecución, la denominada como UE-2, se encuentra ya gestionada y ejecutada. La Unidad de Ejecución UE-1 se encuentra sin gestionar, y ocupa tres zonas de suelos de forma discontinua. Dos de estas zonas se encuentran en márgenes del arroyo Geldos, una porción más reducida en la parte sur, y la zona principal integrada en la trama del Parque Tecnológico en la parte norte de la unidad de ejecución. La tercera zona se encuentra en la parte perimetral, en las cotas superiores del sector.

A.4.1.2. Paisaje

El paisaje del Sector Aresti, se corresponde con el propio del pie de monte de nuestro País, en aquellos casos en los que no se ha producido la transformación de terrenos agrícolas y ganaderos en terrenos de explotaciones forestales intensivas, básicamente realizadas con la especie pino insignis. Nos encontramos, en consecuencia, con un paisaje ondulado en el que predominan extensas landas con pastizales destinadas al pastoreo y terrenos incultos por abandono de su explotación agraria y ganadera.

Actualmente, tras la ejecución de la Unidad de Ejecución UE-2 del Sector Aresti y los ámbitos colindantes, los suelos se están integrando en la trama del parque tecnológico, con un paisaje propio de este tipo de usos, con actividades económicas de carácter tecnológico y una urbanización abierta, de claro componente ambiental. La Unidad de Ejecución UE-1 queda ahora incluida en el interior de esta



21

trama, tras la ejecución de las urbanizaciones colindantes.

A.4.1.3. Geología y geotecnia

Teniendo en cuenta que en los suelos colindantes se ha desarrollado el parque tecnológico, incluso parte del propio Sector Aresti, se considera que sus características morfológicas permiten suponer que su subsuelo posee una formación geológica semejante a aquellos.

En cualquier caso, a la vista de las previsiones de desarrollo de la Unidad de Ejecución UE-1, objeto del presente documento, se ha realizado en este ámbito un “Estudio geotécnico para definir la sección estructural del firme” por parte de Team Ingeniería, de fecha de octubre de 2016. Se han realizado una serie de ensayos puntuales, a partir de los cuales se ha redactado el estudio citado. En este estudio se recogen una serie de conclusiones y recomendaciones para cimentaciones, excavaciones o estabilidad de taludes para el apoyo de los firmes de la urbanización, a partir de las cuales resulta totalmente viable el planteamiento que se recoge.

A.4.2. Usos, edificaciones e infraestructuras existentes

Actualmente, y tras la ejecución de las urbanizaciones del parque tecnológico en los ámbitos colindantes y en la propia Unidad de Ejecución UE-2 del Sector Aresti, el entorno de la Unidad de Ejecución UE-1 cuenta con zonas urbanizadas y edificios consolidados, acordes con el planeamiento urbanístico.

En el ámbito de la Unidad de Ejecución UE-1, a su vez, se sitúa principalmente un pequeño conjunto de viviendas y elementos anexos, junto con el acceso a las mismas, junto al cauce fluvial que forma el límite en la zona central del ámbito.

Las edificaciones existentes constituyen un pequeño conjunto de viviendas construidas en pequeñas edificaciones, con planta baja más una de piso, con una calidad de construcción y un nivel de mantenimiento medio-bajo y sin que hayan sido realizadas de acuerdo con ningún criterio de ordenación. Dichas edificaciones se sitúan a lo largo de un vial o camino de San Bartolomé, con un ancho medio de 2,5 metros.

Asimismo, se sitúan en el entrono una serie de infraestructuras de redes de servicios urbanos relacionadas con la distribución de energía eléctrica, la telefonía y el abastecimiento de agua, las redes de fecales y fluviales, propias del desarrollo urbanístico del entorno.

A.4.3. Estudio de la estructura de la propiedad del suelo

De los 425.485 m2 de la superficie total del Sector Aresti que se definía en el Plan Parcial, un total de 385.500 m2 eran propiedad del Parque Tecnológico S.A. En la fracción Norte del Sector existían una serie de parcelas privadas situadas en la margen derecha del arroyo Geldos con un número de 14 que pertenecen a diversos propietarios y que se encuentran mayoritariamente afectadas por edificaciones situadas en ellas.

Estas parcelas quedan situadas en el ámbito de la Unidad de Ejecución UE-1, junto con las edificaciones antes descritas, en el límite con la Unidad de Ejecución UE-2.

El plano de información urbanística titulado “Parcelario del ámbito de la UE-1” indica la forma y




22

situación de las parcelas y superficie y la titularidad de los propietarios afectados, por lo que se remite a dicha información gráfica para su conocimiento y efectos oportunos.

A.5. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN

Tal como se recoge en el documento aprobado definitivamente del Plan Parcial del Sector Aresti, el objetivo básico de la ordenación pormenorizada de dicho plan consiste en lograr una correcta distribución espacial de los usos permitidos por la Calificación global de las Normas Subsidiarias de Zamudio, de manera que, a través de la zonificación pormenorizada, se consiga la creación de un nuevo ámbito del Parque Tecnológico, que mantenga el nivel de calidad ambiental conseguido en los Sectores próximos situados en los términos municipales de Zamudio y Derio. Se estima que la consecución de una elevada calidad formal en el resultado final de la urbanización y edificación de un Parque Tecnológico, es un objetivo básico del cual depende el éxito de la operación empresarial y urbanizadora que se pone en marcha con la redacción del Plan Parcial Aresti.

De conformidad con lo anterior, todos los criterios utilizados para el diseño de los trazados urbanos y para la redacción de las Ordenanzas reguladoras, van dirigidos en la dirección anteriormente indicada y pretenden mantener las características de calidad ensayadas en el resto de los terrenos del Parque Tecnológico situados en los términos municipales de Zamudio y Derio. Para la ordenación urbanística pormenorizada del Sector Aresti, se ha tenido en cuenta la consecución de un objetivo básico, consistente en la integración de su ordenación con la de los Sectores del propio Parque colindantes con él, así como con la Unidad de ejecución de suelo urbano de Derio, situada entre ambas fracciones del Sector Aresti.

Por ello, el diseño de las parcelas dotacionales y en especial las parcelas de espacios libres, pretenden permitir la continuidad espacial de los espacios libres definidos en los Planes Parciales del Sector l, del Sector Untzaga y de la Unidad de Ejecución del suelo urbano de Derio, creando un corredor verde habilitado como elemento protector del cauce del arroyo Geldos y propiciando una conexión peatonal hacia la carretera de Geldos, situada en cotas superiores al Sector Untzaga como elemento integrador de la urbanización del Parque con el territorio colindante.

Objetivo básico tenido en cuenta en la redacción de la ordenación pormenorizada del Sector Aresti, consiste en cumplir escrupulosamente lo establecido al efecto por el Plan Territorial Sectorial de Ordenación de Márgenes de los ríos y arroyos de la Comunidad Autónoma del País Vasco, en relación con la protección de las Márgenes del arroyo Geldos y en especial en el respeto por las nuevas edificaciones y la urbanización previstas de la franja de 12 metros a partir de la línea de deslinde del dominio público hidráulico.

Además de lo anterior, y una vez conocidas las líneas de inundabilidad de las riberas del arroyo Geldos, para los períodos de retorno de 10, 100 y 500 años, se han definido los usos del suelo establecidos por la ordenación pormenorizada del Plan Parcial, respetando el “máximo común denominador” de las vinculaciones territoriales o retiros de edificación y urbanización del Plan Territorial Sectorial citado y las derivadas de la línea de inundabilidad de 500 años, resultante del Estudio hidráulico realizado por la Ingeniería Izarvi, de forma que la nueva delimitación de los terrenos calificados como Subzona industrial respeten dichas líneas de retranqueo, respeto que se amplía con la separación de 7,5 metros de la edificación al linde de la Subzona. Estos objetivos son coincidentes y complementarios con el indicado anteriormente en relación con la continuidad espacial de los terrenos destinados al uso dotacional de espacios libres establecido por los Planes Parciales del Sector l y el Sector Untzaga.

En el Sector Aresti, tal y como se ha señalado anteriormente se ubican una serie de edificaciones



23

destinadas al uso de vivienda a lo largo del camino de San Bartolomé. Concretamente quedan incluidos dentro del ámbito de la Unidad de Ejecución UE-1, objeto de la presente Modificación Puntual del Plan Parcial. Evidentemente la ordenación pormenorizada del Sector Aresti no debe mantener dentro de ordenación el uso y las edificaciones citadas, por el hecho de ser incompatibles con el uso principal del nuevo desarrollo urbano y con la calidad urbanística que posee y deben mantener la totalidad de los terrenos integrados en el Parque Tecnológico. Por ello, otro objetivo básico que debe cumplimentar la ordenación pormenorizada del Sector Aresti, consiste en posibilitar de manera racional la supresión de dicho conjunto edificado y al mismo tiempo ofrecer a sus ocupantes legales una alternativa correcta para su realojo, a ser posible con la utilización urbanística de parte de terrenos del nuevo Sector.

Otro objetivo municipal a conseguir por la ordenación, consiste, -dentro de las Subzonas dotacionales que debe proporcionar su diseño urbano-, en destinar una superficie de suelo suficiente para acoger un futuro campo de tiro olímpico, de forma y manera que sea compatible con la ordenación del Sector. En este caso, dicha zona queda incluida dentro de la Unidad de Ejecución UE-2 del Sector Aresti.

Abundando en el deseo de continuidad espacial de los terrenos y protección del cauce del arroyo Geldos, el Plan Parcial propone la continuidad peatonal desde el camino de acceso al barrio de Geldos hasta el centro del suelo urbano del municipio, potenciando un eje mixto rodado-peatonal en dirección Norte-Sur a lo largo de todo el desarrollo del Sector.

Dentro de la preocupación existente en relación al mantenimiento más amplio posible de las características naturales del territorio, el Plan Parcial limita la ubicación de las parcelas destinadas a coger los usos lucrativos, a la cota aproximadamente +85, de forma y manera que la mayor parte de la ladera del monte Mendiko se destina a coger una Subzona de espacios libres y la Subzona deportiva, lo cual permitirá cumplir con el objetivo de protección paisajística en las zonas altas.

Finalmente, como objetivo complementario en relación con la integración de la ordenación del Sector Aresti, con la de los Sectores colindantes, se establecerán unas Ordenanzas reguladoras que permitan la edificación coordinada y unitaria entre los terrenos colindantes del Sector Untzaga y el Sector Aresti, con independencia de su ubicación en dos términos municipales diferentes.

Todos estos objetivos y criterios expuestos y recogidos del Plan Parcial del Sector Aresti, se siguen manteniendo en la presente Modificación Puntual del Plan Parcial en el ámbito de la UE-1. La ordenación urbanística propuesta para esta unidad de ejecución conserva la disposición de la mayor parte de las calificaciones, de forma que las previsiones para garantizar estos objetivos no se ven alteradas.

Uno de los condicionantes de la ordenación descrito, relativo al traslado de los usos residenciales, ha sido incluso una de las causas que han motivado esta modificación. Para resolver la difícil gestión de estos traslados, se plantea concentrar estas cargas en una única unidad de ejecución, reduciendo ligeramente las superficies a urbanizar, y consecuentemente los costes asociados, y tratando así de facilitar el desarrollo de la parte pendiente del sector.

Así, parte de las zonas a urbanizar se eliminan de su situación inicial, y se trasladan a una nueva posición, con el objeto de poder plantear una ordenación que permita la división de la UE-1 en dos unidades autónomas. La continuidad espacial del corredor verde habilitado como elemento protector del cauce del arroyo Geldos se mantiene a través de las zonas dotacionales de los espacios libres previstos en el Plan Parcial del Sector Aresti, que no se alteran en ningún caso, propiciando la conexión peatonal por los mismos.

Tal como se viene señalando, la presente Modificación Puntual se redacta con el objetivo de tratar de salvar las dificultades que se presentan para gestionar y consecuentemente llevar a la práctica las




24

previsiones contenidas en el Plan Parcial del Sector Aresti para la Unidad de Ejecución UE-1, pero manteniendo las determinaciones básicas previstas desde el inicio, tal como han quedado expuestos en este apartado.

A.6. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL PLAN PARCIAL, MODIFICADO PUNTUALMENTE EN EL ÁMBITO DE LA UE-1

Teniendo en cuenta los anteriores criterios y objetivos establecidos por la promotora del Plan Parcial y también por el ayuntamiento de Zamudio y en desarrollo de lo establecido por la Calificación global contenida en la Modificación de las Normas Subsidiarias de Zamudio para la ampliación del Parque Tecnológico en Aresti, se realizó la ordenación del plan. Esta ordenación se plantea que sea reajustada mediante la presente Modificación Puntual en el ámbito de la UE-1, mientras que para la UE-2, ya gestionada y ejecutada, se mantiene lo establecido en el Plan Parcial vigente. A continuación se describe la ordenación conjunta que se define para el Sector Aresti, incluyendo las modificaciones de la UE-1. Aunque se describen también las zonas de la UE-2, tal como se viene señalando esta unidad se encuentra ya ejecutada, incluso con varias edificaciones construidas, por lo que se expone con objeto de facilitar la comprensión del conjunto, y específicamente la ordenación de la UE-1, puesto que sigue básicamente los criterios originales, y muchos aspectos de su regulación se mantendrán sin modificar. Los terrenos de la unidad de ejecución UE-2, por su parte, cumpliría ya con las condiciones establecidas para el suelo urbano consolidado por la legislación urbanística vigente.

Un aspecto básico de la ordenación pormenorizada consiste en la creación de una serie de elementos dotacionales, fundamentalmente destinados a espacios libres que permiten realizar una doble función de protección del estado natural del entorno del arroyo Geldos y de ofrecer una dotación extensa de ocio, recreo y expansión al aire libre a los habitantes de Zamudio y en particular a los trabajadores del Parque Tecnológico.

A estos efectos se crean varias subzonas de espacios libres, con una forma y disposición alargadas en dirección Norte - Sur y ubicadas en las riberas del arroyo Geldos. La primera de ellas, la SZEL-1 queda complementada por los espacios libres del Sector Untzaga en la margen derecha y por otros espacios libres situados en la margen izquierda del arroyo Geldos y en concreto por terrenos comprendidos en el Sector l “Parque Tecnológico” y en la Unidad de ejecución urbana de Derio, calificados estos últimos también como espacios libres.

De esta manera, la ordenación ofrece un corredor dotacional verde o ecológico a lo largo de todo el cauce del arroyo Geldos, combinando espacios libres del Sector Untzaga, del Sector Aresti, de la Unidad de ejecución de suelo urbano y del Sector l, todos ellos del Parque Tecnológico.

Esta manera de proceder en el diseño coordinado de los espacios libre de los tres Sectores anteriormente citados y de la Unidad de ejecución de suelo urbano de Derio, permite borrar y suprimir las divisiones espaciales de los límites de los cuatro ámbitos de planeamiento citados que, en principio y por separado, pueden parecer actuaciones urbanísticas incoherentes, pero que por motivos evidentes de oportunidad para realizar el desarrollo y la gestión urbanísticas, han debido de ser realizados con la secuencia temporal y la delimitación habidas, pero con un criterio ordenador común y coordinado desde el inicio, a base de esquemas urbanísticos directores y previos, establecidos por el Parque Tecnológico.

En esta Modificación Puntual en el ámbito de la Unidad de Ejecución UE-1 se opera de forma análoga. Se parte del criterio inicial de ordenación conjunta para el parque, y se mantienen así todos las subzonas de espacios libres en sus superficies originales del Plan Parcial, aunque se dividan en ámbitos



25

menores para facilitar su desarrollo.

El diseño inicial de la dotación de aparcamiento público y común al aire libre, es decir, en terrenos de dominio y uso público, se ha realizado, siguiendo en primer lugar las nuevas cuantías establecidas en el artículo 172 bis de la nueva Normativa urbanística expresamente concebida para el Sector Aresti. En segundo lugar para el diseño de la dotación de equipamientos anteriormente citada se ha considerado la posibilidad de reforzar el aparcamiento del Sector lI situado en posición paralela al arroyo Geldos y, al mismo tiempo, remarcar el sentido longitudinal Norte-Sur del cauce del arroyo y de las Subzonas de espacios libres, colgando de dicho eje los accesos y el desarrollo de los terrenos destinados a aparcamiento público.

En el diseño de la agrupación espacial de las plazas de aparcamientos se ha cuidado la necesidad de lograr un buen ratio en la relación de superficie consumida por cada plaza de aparcamiento y al mismo tiempo se ha procurado lograr unas agrupaciones con unas dimensiones moderadas y unas evidentes posibilidades de lograr un tratamiento amable y protegido por la vegetación. Para ello cada una de las agrupaciones de aproximadamente 40 plazas se separa entre sí una distancia de aproximadamente 15 metros, de forma que permita una transparencia y permeabilidad potente en relación con los espacios libres lineales y colindantes con su trazado. Igualmente la disposición interna del diseño de cada paquete de aparcamientos a base de realizar agrupaciones de tres plazas de aparcamientos con un espacio intermedio que permite ubicar dos árboles en sus extremos, posibilita un resultado integrado en los espacios libres colindantes y evita la aparición de grandes superficies hormigonadas que rompen la continuidad espacial y la calidad estética de los espacios urbanos colindantes.

Analizando el detalle del diseño de las dos Subzonas de aparcamiento y comenzando por la Subzona ubicada en la fracción Sur del Sector, Subzona SZEAP-1, con 4.705 m2 de superficie y 114 plazas distribuidas en tres paquetes claramente diferenciados, se debe indicar que su diseño y ubicación se ha realizado procurando mantener al máximo el arbolado existente, posibilitando dos pasos peatonales de 15 metros de ancho hacia la zona verde citada y hacia los espacios libres del Sector l, de forma y manera que se logre una conexión peatonal intersectorial y también un refuerzo de la dotación de aparcamientos del Sector lI del Parque Tecnológico.

En el diseño de la dotación de aparcamientos de dominio y uso público de la fracción Norte del Sector, la que concentra prácticamente la totalidad de sus superficies privadas de uso terciario-industrial, se ha combinado la necesidad de prever un importante número de plazas al aire libre, con el interés de mantener una conexión peatonal entre la carretera de Geldos y el centro urbano de Zamudio, originando un eje mixto rodado peatonal en la dirección Norte- Sur. En ese sentido se ha prolongado el camino municipal existente en la fracción Sur del Sector utilizando en parte el actual trazado del acceso a las viviendas existentes, vial que se ha prolongado hasta el límite del Sector y que se propone, continuar hasta su enlace con la carretera de Geldos como sugerencia para la futura adecuación de la ordenación de ambos Sectores. De esta forma la dotación de aparcamientos al aire libre propicia la consecución de tres objetivos según lo indicado posteriormente. En primer lugar, con una sección transversal de 6 metros de calzada y una acera peatonal paralela a ella de 3 metros se está propiciando un eje mixto rodado peatonal de acceso alternativo a las nuevas parcelas que se deberán definir de manera conjunta y coordinada con las del Sector Untzaga. En segundo lugar, se posibilita un tratamiento agradable del borde Oeste de la Subzona SZEL-2 de protección del cauce del arroyo Geldos, y al mismo tiempo se permite, a través de 6 pasos transversales con un ancho mínimo de 15 metros cada uno de ellos, crear una conectividad peatonal correcta para el posterior diseño de la Subzona verde SZEL-2 y acceder desde el nuevo eje rodado-peatonal a dicha Subzona de espacios libres, sin crear una barrera espacial entre los espacios libres y las Subzonas privadas. En tercer lugar, permite crear un acceso complementario




26

peatonal y de servicio a las parcelas privadas de la Subzona industrial colindante, creando una separación espacial adecuada de dichas Subzonas con el eje Norte-Sur de la dotación de espacios libres.

Esta segunda dotación de aparcamientos de la fracción Norte del Sector está incluida dentro del ámbito del Unidad de Ejecución UE-1, que es objeto de la presente Modificación Puntual. El diseño inicial descrito, según el Plan Parcial vigente, se ha tenido que modificar para facilitar el desarrollo de esta unidad, que no se ha podido gestionar con la ordenación antes prevista. Para dividir el ámbito en dos nuevas unidades de ejecución, denominados como UE-1 y UE-3, de forma que se asegure su autonomía, se ha tenido que procurar un acceso rodado independiente a la subzona de actividades económicas resultante en el extremo norte. Esto se ha logrado mediante la definición de una nueva zona de dotaciones de aparcamiento conectada con la vialidad del Sector Untzaga, situado en el límite oeste. Esta nueva subzona de aparcamiento sustituye a parte de la anterior franja definida en orientación Norte- Sur, en paralelo al cauce fluvial. De esta franja, se ha mantenido el tramo inicial, que da servicio a la nueva UE-1. De esta forma, se han reducido ligeramente las superficies urbanizadas, lo que aminora los costes y facilita la posibilidad de que este ámbito pueda desarrollarse.

La vialidad rodada propuesta por la ordenación pormenorizada del Plan transforma el camino municipal Kanpilarre Bidea, existente en la fracción del Sector situada al Sur del vial central de conexión entre los Sectores Untzaga y Sector lI, en una vía urbana de carácter local, con una sección de 12 metros constituida por dos aceras de 3 metros y una calzada de 6 metros. Dicha sección transversal de dimensiones inferiores a las habituales en el resto de la vialidad rodada utilizada en el diseño de los otros Sectores del Parque Tecnológico, tiene su justificación en la necesidad de su integración en el diseño de la vialidad de los caminos rurales con los que conecta, en la escasa superficie y en consecuencia actividad de las parcelas a las que da servicio y en la no necesidad de prever en su plataforma espacio para aparcamientos, debido a la proximidad espacial de la Subzona de aparcamientos SZEAP-1.

La utilización urbanística de los terrenos situados en la fracción Norte del Sector para poder albergar los usos urbanísticos previstos obliga a la creación del eje nº 1, el cual se concibe de manera coordinada con el eje principal del Sector I del Parque Tecnológico, creando una nueva rotonda distribuidora con 4 brazos en el cruce de dichos viales principales de los dos Sectores con el actual camino municipal que une el camino de Geldos con el Psiquiátrico. El eje 1 discurre por el límite Noreste del Sector arrancando en la cota 55, y ascendiendo hasta la cota 72 para continuar prácticamente con un rasante horizontal hasta una rotonda final del trayecto que tiene una conexión con el camino, ya ejecutado, que da acceso al Sistema General de la Estación transformadora de energía eléctrica situada en el extremo Oeste del Sector y a su través con el camino al barrio de Geldos. El diseño longitudinal de este eje nº 1 se realiza con un primer tramo de 2,5 de pendiente longitudinal, un radio de acuerdo de 1.000 metros, un segundo tramo con una pendiente del 6% , 2 radios de acuerdo cóncavos de 1.700 y 2.100 metros , y un tramo final con pendiente cambiada del 2,5% hasta la rotonda. En consecuencia vemos que dicho vial que da acceso a las dos Subzonas industriales SZI-3 y SZl-4, cumple con lo establecido al afecto para la pendiente longitudinal máxima de las vías urbanas, establecido por el decreto 68/2000 de 11 de Abril del Gobierno Vasco que desarrolla la Ley sobre accesibilidad 20/1997 de 4 de Diciembre, para la Promoción de Accesibilidad, aprobada por el Parlamento Vasco. Idéntico cumplimiento se produce en los demás viales de nuevo trazado propuestos por la ordenación del Plan Parcial. Solamente supera la pendiente máxima citada el eje nº 5 actualmente existente que sirve para dar acceso al depósito de aguas que se constituye como Sistema general de abastecimiento de agua SGI-AA y a la dotación deportiva municipal del futuro campo de tiro olímpico. El eje nº 1 dispone de aparcamientos en línea a lo largo de su desarrollo, con objeto de dar servicio a las Subzonas industriales colindantes y se concibe con la sección transversal propia de los viales distribuidores del Parque Tecnológico con 8 metros de calzada, dos franjas de aparcamiento con 2,65 metros de ancho y dos aceras de 2,87 metros de ancho. Toda esta



27

vialidad descrita queda incluida prácticamente en su totalidad en la Unidad de Ejecución UE-2, y se encuentra, así, gestionada y ejecutada.

El resto de las Subzonas de carácter privado que van a coger los usos lucrativos permitidos por la Normativa Urbanística de la Calificación Global establecida por las Normas Subsidiarias para el Sector Aresti, es decir, las Subzonas SZl-1 y SZl-2, se sitúan en colindancia espacial con otras Subzonas del Sector Untzaga, por lo que constituyen unos ámbitos espaciales más amplios para posibilitar la ordenación conjunta y la edificación coordinada entre el Sector Aresti y el Sector Untzaga. En particular la Subzona SZI-2 del Sector Aresti , tiene una conexión directa con las parcelas de la Zona l-3 del Sector Untzaga, pudiendo ser creadas parcelas privadas utilizando terrenos de ambas calificaciones urbanísticas, ya que la Normativa contenida en las Ordenanzas reguladoras de este Plan Parcial lo permite. Para acabar de posibilitar lo anterior, será preciso alterar el contenido Normativo, actualmente vigente, del Sector Untzaga. Esta subzona SZI-2 es la que queda modificada mediante el presente documento. Las determinaciones básicas para esta subzona serán análogas a las iniciales, pero su superficie se altera en disposición y en cuantía, como consecuencia de la división en las dos nuevas unidades de ejecución, UE-1 y UE-3, según los criterios que se vienen exponiendo. De esta forma, esta subzona queda repartida en las dos subzonas denominadas como SZI-1.1 y SZI-3.1, cada una en una unidad de ejecución UE-1 y UE-3, con las determinaciones urbanísticas que se establecen en el presente documento.

En relación con la Subzona dotacional denominada “Subzona de equipamientos, otros servicios de interés público” se debe indicar que se corresponde con la Subzona de equipamientos comercial y social y en concreto con lo establecido por el Anexo del Reglamento de Planeamiento para las reservas destinadas a albergar el Equipamiento comercial y el Equipamiento Social del artículo 11 del Reglamento de Planeamiento. En dicho Anexo se definen los módulos mínimos de reserva para dotaciones en Planes Parciales que desarrollen usos industriales, aspecto normativo que se cumple en la ordenación del Plan Parcial, sin perjuicio de cumplir igualmente lo establecido al efecto para los módulos mínimos de reserva para dotaciones en Planes Parciales que desarrollen suelos destinados a usos terciarios, tal y como se establece en el artículo 12 del Planeamiento anteriormente citado. Considerando que en este Plan se situará un pequeño número de viviendas, se prevé también una parcela dotacional docente, la Subzona SZDO-1 con 1.336 m2 de superficie, que cumple con la del módulo mínimo de Preescolar de 1.000 m2.

Con objeto de posibilitar una mayor facilidad en la gestión urbanística de las indemnizaciones y, en su caso, realojos a realizar con los propietarios de los edificios existentes calificados como edificios fuera de ordenación, la calificación global del Sector Aresti, aún cuando los usos permitidos son mayoritariamente los usos propios de un Sector Terciario Empresarial, se autoriza también el uso de vivienda. La posibilidad de implantar el uso citado de vivienda, como uso tolerado en el interior del Sector Aresti, viene recogida en la Normativa Urbanística del Instrumento de rango superior, y por ello el presente Plan Parcial reserva unos terrenos en los que se posibilita, entre otros usos, la construcción de un máximo de 12 viviendas.

La ordenación pormenorizada de la Subzona residencial anteriormente indicada que se denomina SZR-1, concreta el ámbito espacial máximo en el que se pueden ubicar las edificaciones destinadas a albergar las 12 viviendas citadas, estableciendo igualmente una altura máxima sobre rasante de 2 plantas, planta baja y una de piso, permitiéndose también una planta bajo-cubierta, y la agrupación máxima de 6 viviendas en cada edificio. De esta manera, con la graduación de usos y de tratamiento arquitectónico de las edificaciones para albergar dichos usos, se puede lograr una correcta integración del resultado de la ordenación urbanística de los terrenos del Parque Tecnológico, en relación con los usos y ordenación de su entorno urbanizado y también de su entorno rural.




28

Para concretar la situación de la edificación en las Subzonas industriales definidas como SZl-1, SZl-2, SZl-3 y SZl-4, se ha seguido el mismo criterio utilizado para la ordenación de otros Sectores del Parque Tecnológico, consistente en separar la alineación máxima de las edificaciones, 15 metros del límite de las Subzonas del Sistema Local viario principal y 7,5 metros de los otros límites de las parcelas de las Subzonas industriales. Dicho criterio se ha matizado en las separaciones de la Subzona residencial debido a las características de dicho uso, a su ubicación espacial y a las menores dimensiones de los edificios en los que se ubicarán las viviendas. Igualmente, en el frente de parcela de la Subzona equipamental pública SZEOS-1 al vial proyectado denominado eje nº 3 y atendiendo al pequeño fondo edificable de dicha parcela se ha reducido la separación de la alineación de edificación a fondo de calle a 10 metros. La separación de la edificación de la Subzona docente SZDO-1 a la parcela de la Subzona equipamental pública SZEOS-1, se reduce a cinco metros teniendo en cuenta las alineaciones máximas de esta última que permiten respetar una agrupación interesante del arbolado existente. En determinadas situaciones se utiliza la técnica de las alineaciones máximas de edificación para propiciar la conservación del arbolado existente y en su caso para coordinar el diseño de la edificación entre parcelas fronterizas situadas en los límites del Sector Aresti y el Sector Untzaga con las matizaciones de las Ordenanzas reguladoras en las parcelas fronterizas.

Dado el carácter de las actividades a desarrollar en los edificios que se van a construir en el Sector Aresti y teniendo en cuenta la experiencia del desarrollo urbanístico y edificatorio de otros Sectores del Parque, se tiene conocimiento que dicho carácter origina una gran variedad del tipo y dimensión de las empresas que se ubicarán en él y por tanto no se estima conveniente para posibilitar una correcta gestión de su ejecución, realizar una parcelación previa dentro de la documentación del Plan Parcial. Antes bien se deja sin definir, para su posterior desarrollo, de forma que la ley de la oferta y la demanda defina la parcelación precisa al efecto, fijando no obstante, la parcela mínima con un frente a calle no inferior a 35 metros. La parcelación se realizará a través de las oportunas licencias de parcelación, establecidas y reguladas en sus formas de presentación y en el contenido y determinaciones que se deben cumplir a través de las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial Aresti, en la Sección correspondiente a la parcelación. No se debe entender lo anterior como una permisividad que pueda originar un resultado incorrecto, antes bien la parcelación posterior se controla, desde las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial, las cuales aseguran una dimensión mínima de parcela y una forma adecuada de las parcelas entre sí y en relación con la vía pública, tal y como se ha indicado anteriormente. El Plan Parcial define únicamente las grandes parcelas que se originan como tales por el trazado de la nueva vialidad y por los límites de las Subzonas dotacionales establecidas por la Ordenación pormenorizada, así como por los propios límites del Sector.

Con referencia a la forma de las futuras edificaciones, no se estima conveniente definirla de manera unívoca, antes bien, y con objeto de dejar una cierta libertad tanto a la dimensión de las empresas como a la situación, forma y dimensión de las edificaciones, el control de la edificación se realiza de manera indirecta a través de la definición gráfica de las superficies en las que se pueden situar las futuras edificaciones tomando para ello las referencias oportunas al frente de la calle y al límite de las parcelas. Dicha definición de la disposición en planta de las edificaciones se complementa por medio de la ocupación máxima permitida a la edificación, así como por los condicionados impuestos por las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial en relación con las Subzonas viarias y también con los futuros linderos que se originen por las parcelaciones a realizar.

El resto de los parámetros relativos a la altura y al número de plantas de las futuras edificaciones, se regula de acuerdo con lo establecido en las Normas urbanísticas de las Normas Subsidiarias, aprobada definitivamente ya su Revisión tras la aprobación del Plan Parcial del Sector Aresti, y en particular de acuerdo con lo indicado en su artículo 83.



29

Las Ordenanzas Reguladoras asignan a todas y cada una de las Subzonas destinadas a acoger el aprovechamiento lucrativo, una edificabilidad establecida, tanto en superficie construida como en volumen, a través de un número definido, sin necesidad de aplicar coeficientes a su superficie. Sin perjuicio de lo anterior, la definición de la edificabilidad de cada una de las Subzonas destinadas a acoger aprovechamiento lucrativo y de las futuras parcelas que se puedan originar en ellas, se establece con un cierto grado de flexibilidad, de manera que permita un cierto transvase de edificabilidad entre ellas, sin que suponga modificar las determinaciones de Plan Parcial. Sin embargo, la ocupación en planta de las Subzonas por la edificación, se establece con la aplicación a su superficie neta de un coeficiente variable de ocupación, tal y como viene establecido por las Modificación de las Normas urbanísticas de las Normas Subsidiarias de Zamudio en el apartado e) del artículo 172bis y posteriormente en la Revisión de las Normas Subsidiarias, en el apartado e) del artículo 83.

Las infraestructuras urbanas se definen con un criterio de proporcionar a los futuros terrenos urbanizados una dotación completa de todos los servicios urbanísticos, comprendiendo además de los servicios tradicionales como abastecimiento de agua, saneamiento, alcantarillado, alumbrado público, energía eléctrica y telefonía, las de hidrantes contra incendios, gas y comunicaciones por cable. En su diseño se ha tenido en cuenta la experiencia de su ejecución en los Sectores I y II del Parque Tecnológico de Zamudio, así como los criterios de diseño y trazado establecidos por las Normas Subsidiarias de Zamudio, las Normas de la Compañía Telefónica Nacional de España, de Euskaltel y las de Iberdrola S.A. Con objeto de que el mantenimiento de las redes de los servicios urbanos, sea lo más sencillo y cómodo posible, se ha partido de la necesidad de evitar disponer las conducciones bajo calzada rodada, situando todos los tendidos de las redes en las aceras y una franja de ocho metros de fondo que se establece en el interior de las parcelas netas con aprovechamiento lucrativo. Ello se hace así debido a la posibilidad que origina la separación, impuesta por el Plan Parcial, de 15 metros de la alineación de fachada a la alineación de la edificación. El posterior o posteriores Proyectos de urbanización, podrán, en su caso, reducir la franja citada con objeto de reducir la servidumbre, ya que en ella se debe evitar al máximo las superficies con acabados duros que entorpecen la conservación y mantenimiento de las infraestructuras. Las redes de las infraestructuras urbanas, podrán igualmente ubicarse en todos los terrenos destinados a Sistemas locales, sin más restricciones que las meramente técnicas y cumplir el condicionamiento de que sean subterráneas.

A.7. DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL EN EL ÁMBITO DE LA UE-1

El Sector Aresti ha sido gestionado, de acuerdo a la ordenación y criterios antes expuestos, a través de su división en dos unidades de ejecución, las denominadas como UE-1 y UE-2. La Unidad de Ejecución UE-2 ha sido gestionada y ejecutada, encontrándose actualmente desarrollada, incluso parcialmente edificada, con lo que cumpliría las condiciones para su clasificación como suelo urbano según la legislación urbanística vigente. En cambio, la Unidad de Ejecución UE-1 no ha podido ser ejecutada hasta la actualidad, debido a su difícil gestión.

De esta forma, la presente Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector Aresti se redacta con objeto de facilitar la gestión y ejecución de la citada Unidad de Ejecución UE-1, llevar a cabo las previsiones del planeamiento vigente, y dar respuesta a las necesidades de la Sociedad Pública promotora, considerados de interés general.

Las dificultades identificadas se refieren principalmente a la extinción o traslado de los usos existentes dentro de su ámbito, concentrados en una serie de edificaciones a los que se viene haciendo mención. Se trata de una serie de edificios de carácter residencial, cuyo realojo quedaba contenido dentro




30

de las cargas del propio Plan Parcial. A tal fin y para atender a dichos realojos se establecía dentro de la ordenación del Sector, una parcela destinada a uso residencial, con una tipología acorde al de las viviendas existentes en el entorno.

Por diversas circunstancias se ha verificado, a corto plazo la imposibilidad de llevar a cabo dichos realojos. Por tal motivo se propone la posible división de la unidad de ejecución en dos unidades menores que queden equilibradas en aprovechamientos, y a su vez permitan la puesta en marcha de las previsiones del planeamiento vigente en ámbitos menores y con mayor agilidad. En tal sentido, la Unidad de Ejecución UE-1 inicial, se plantea dividir en dos nuevas Unidades de Ejecución, que se denominarán como UE-1 y UE-3.

Esta división en dos unidades de ejecución implica un reajuste en la zonificación del Sector en lo que corresponde al ámbito actual de la UE-1, para asegurar la autonomía, equilibrio y viabilidad de las nuevas unidades.

Conforme a lo establecido en el referido Plan Parcial, la Unidad de Ejecución UE-1 queda estructurada por un lado en las zonas dotacionales a ceder y por otra parte en parcelas privatizables que una vez gestionadas pasarán a ser de titularidad privada. Dentro de las primeras, zonas dotacionales, nos encontramos con Subzonas destinadas a Espacios Libres (SZEL); Subzonas destinadas a Espacios Libres de Protección del Paisaje (SZELPP), Subzona Viaria (SZVI); Subzona de Protección Viaria (SZPVI); Subzona de Equipamientos y Otros Servicios de Interés Público (SZEOS); Subzonas de Aparcamientos (SZAP); Subzona Deportiva (SZDP) así como Subzona destinada a Equipamiento Docente (SZDC). Por otro lado se distinguen las zonas de aprovechamiento lucrativo, dentro de las cuales nos encontramos por un lado las Subzonas Terciario Industrial SZI así como una Subzona Residencial (SZR). Es de destacar este último uso residencial, dentro del uso global industrial terciario, dado que esta subzona misma se concibió en el Plan Parcial del Sector Aresti para albergar los realojos de viviendas. Igualmente dentro del ámbito de esta unidad queda incluida una pequeña superficie correspondiente al arroyo Geldos que tiene la consideración de Sistema General Hidráulico de uso y dominio público. Cabe señalar que la modificación afecta exclusivamente a la parte central de la unidad, es decir, a la Subzona Terciario Industrial SZI-2, y a las áreas adyacentes a la misma, la Subzona de Aparcamientos SZAP-2.

De esta forma, la modificación consiste en eliminar y trasladar parcialmente la Subzona de Aparcamientos SZAP-2 de 11.658,00 m2. Parte de esta superficie se mantiene en su posición, la situada junto al acceso viario, que permite la conexión con la subzona terciario industrial situada en la nueva UE-1. Esta subzona se denominará como SZEAP-1.1, con una superficie de 2.352m2. Otra parte de esta subzona se traslada junto al vial del Sector Untzaga, en el límite oeste del ámbito, de tal forma que sirva a la otra unidad de ejecución UE-3, denominado como, SZEAP-3.1, con una superficie de 5.206m2. Estas subzonas cumplen la función del uso viario, con aceras peatonales y calzadas de tráfico rodado, junto con la posibilidad de estacionamiento de coches, con unas franjas de aparcamiento de vehículos en batería. Se mantiene inalterable la superficie de los espacios libres anexos a la subzona original de aparcamientos, situados junto a la regata Geldos, de 14.482 m2 (SZEL-2), si bien divididos en dos subzonas menores correspondientes a cada una de las nuevas unidades previstas SZEL-1.2 y SZEL-3.1.

Por su parte, en relación a la parcela de uso terciario-industrial SZI-2, que inicialmente disponía de una superficie de 61.917 m2, queda ahora dividido en dos nuevas subzonas adyacentes, con el mismo uso de carácter industrial-terciaria, y de menor superficie, incluido en cada nueva unidad de ejecución. Se definen, así, la subzona SZI-1.1 en la nueva UE-1 y la subzona SZI-3.1 en la UE-3, con unas superficies respectivas de 35.017 m2 y 30.804 m2, por lo que en su conjunto totalizarían unas superficies de 65.821 m2. La edificabilidad urbanística total inicialmente prevista para la subzona terciario-industrial, SZI-2 de 38.280,51 m2, se mantiene, dividida en las dos nuevas parcelas, y se distribuye proporcionalmente a su



31

superficie en 20.365,23 m2 (SZI-1.1) y 17.915,28 m2 (SZI-3.1).

Igualmente, y tal como se viene exponiendo, en esta modificación se incorpora la posible división del ámbito en dos unidades de ejecución, diseñadas de forma que puedan gestionarse de forma autónoma. Dichas unidades se definen de tal forma que quedan equilibradas no solo en cuanto a los aprovechamientos asignados a las mismas, sino en el balance final del equilibrio carga-beneficio y además en la adscripción de dotaciones públicas garantizándose el cumplimiento de los estándares dotacionales legales.

A.8. CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE LA SUBZONIFICACIÓN RESULTANTE DE LA ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL

En el Plan Parcial el Sector Aresti se incluye el cálculo de los coeficientes de ponderación entre las subzonas resultantes. En la presente Modificación Puntual se recoge también este aspecto, pero referido al ámbito objeto del documento, que es la Unidad de Ejecución UE-1 del sector. Aunque se haga mención al Sector Aresti, se debe tener en cuenta que la Unidad de Ejecución UE-2 ha sido gestionada y ejecutada, por lo que las previsiones que pudiera contener el Plan Parcial respecto a ese ámbito han sido ya desarrolladas. Asimismo, desde la aprobación del Plan Parcial se han producido cambios legales y normativos, que hacen necesario adaptar el presente documento al nuevo marco normativo.

A.8.1. Introducción y criterios a tener en cuenta para la interpretación de los coeficientes de ponderación de los diferentes usos urbanísticos

El Sector Aresti queda definido por las Normas Subsidiarias de Zamudio, sin que haya sido expresamente definido como Área de Reparto y sin inclusión de terrenos destinados a Sistemas Generales dentro de la gestión del Sector.

Por ello, el cálculo de los coeficientes de ponderación de los diversos usos establecidos por el Plan Parcial en su ordenación pormenorizada, se ha de entender como una primera aproximación al cálculo del valor de los diversos usos lucrativos situados en las edificaciones diseñadas por el plan. De acuerdo al apartado f) del artículo 56 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo (LSU), corresponde a la ordenación urbanística pormenorizada el establecimiento de los coeficientes de ponderación entre usos tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable sectorizado, que podrán ser actualizados por los instrumentos de equidistribución, en su caso.

De esta forma, en el Plan Parcial se considera que serán los Proyectos de Reparcelación los que definirán, en última instancia, dichos coeficientes en su cometido de definir el valor de las parcelas privadas de resultado, y que los coeficientes que se calculan a continuación no tendrán carácter normativo para los instrumentos de reparto de cargas y beneficios, o para cualquier otra valoración.

A.8.2. Usos urbanísticos para los que se calculan los coeficientes de ponderación

De los diferentes usos que se ubican en los edificios diseñados en las diversas subzonas privadas definidas por la ordenación pormenorizada del Plan Parcial, se consideran los usos diferenciados conforme a lo indicado a continuación.

En primer lugar se considera el uso terciario-industrial en cualquiera de sus categorías, como uso




32

característico ya que es el uso con mayor superficie construida de los posibles de situar en el Sector, recogiendo lo indicado al efecto por la legislación urbanística y en concreto por el artículo 35 de la LSU.

Además del uso característico anteriormente indicado, se consideran los usos de actividades terciarias, servicios públicos y usos especiales, como usos de valor equivalente al uso terciario-industrial, ya que no existe una limitación para su ubicación en los edificios a construir dentro de las parcelas privadas calificadas como parcelas terciario-industriales y éste se considera el uso más rentable económicamente.

Con independencia de los usos anteriormente indicados, se calcula el valor del uso de vivienda, así como el de garajes en edificios de vivienda.

A.8.3. Método y fórmula para el cálculo del valor de repercusión y de los coeficientes de ponderación de cada uno de los usos urbanísticos del Sector

Para cada uno de los usos anteriormente descritos, se procede a realizar el cálculo del valor residual del suelo preciso para poder construir un metro cuadrado edificado. Para la obtención de las valoraciones se han seguido principalmente los criterios, métodos y fórmulas establecidas por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

Los valores de repercusión del suelo, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

VRS = (Vv / K) - Vc

Donde:

VRS = Valor de repercusión del suelo correspondiente al producto inmobiliario en €/m2

Vv = Valor en venta del producto inmobiliario en €/m2

Vc = Valor de la construcción en euros por cada metro cuadrado construido

K = Coeficiente de ponderación de los gastos generales

A.8.4. Calculo del valor de construcción de las edificaciones

El valor de la construcción será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

De esta forma, con objeto de calcular el valor de la construcción destinada a albergar cada uno de los diferentes usos urbanísticos permitidos, se realiza el cálculo del coste de la ejecución material por metro cuadrado construido y, al efecto, se utilizan las Normas y se aplica el módulo y las fórmulas oficiales que utilizaba el Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro para fijar el valor de los precios mínimos a efectos de visado, por estimar que tienen un valor contrastado con la realidad, con los ajustes indicados.

En primer lugar se realiza un análisis detallado, uso a uso, del cumplimiento de las características que definen la calidad de la construcción que se establecen para cada uso en la normativa interna del Colegio de Arquitectos Vasco-Navarro, detallando el módulo y la posterior fórmula utilizada para calcular el valor del coste de ejecución material de la construcción de cada metro cuadrado de cada uso. Una vez



33

fijadas las características de calidad de los edificios que se destinan a albergar cada uso, se calcula el valor de ejecución material de la construcción de cada uso con la fórmula que le corresponda. Para tener en cuenta los gastos generales y el beneficio del constructor, se pasa del valor de ejecución material al valor de ejecución de contrata multiplicando el primer valor por el coeficiente 1,19, habitual en el proceso productivo de las construcciones y que se aplica normalmente en la contratación pública y en la privada.

Finalmente para calcular el valor de la construcción, se añade al valor del coste de ejecución de contrata el resto de gastos de promoción de la construcción, como son los honorarios técnicos, notaría, tasas, etc.

El uso de terciario-industrial se corresponde con el uso industrial en sus diversas categorías y de actividades terciarias, según las determinaciones del planeamiento vigente. A la hora de definir el coste de construcción del metro cuadrado de los edificios de este uso, teniendo en cuenta las características que dicho uso y los asimilados a él, poseen en los diversos Sectores del Parque Tecnológico, se considera asimilados a nivel exclusivo del coste de construcción al uso de edificios de oficinas.

En lo que se refiere al uso de vivienda, se considera unas características acordes a viviendas de reposición, asimilables a vivienda protegidas. Asimismo, se consideran los costes e garaje en vivienda, con el uso asimilable de sótanos y garajes.

Coste de ejecución material de la obra

Para la estimación del presupuesto de las obras, se han aplicado a las superficies construidas de cada uso, valores unitarios por metro cuadrado, adecuando a dicho uso y tipología de las edificabilidades previstas. El módulo adoptado es el de la Ficha de Resumen Estadístico del COAVN con el Modulo del 2012 (370) rebajado un 15% para que se ajuste a la realidad económica actual (314,50).

Precios unitarios por usos Grupo 1 m²c*M*L*( 1 + 0,1a + 0,3b ) Edificio Terciario M=314,50 L=1,10 a=11 b=2 934,07 €/m2c

Vivienda Reposición M=314,50 L=1,10 a=4 b=1 588,12 €/m2c

Precios unitarios por usos Grupo 3 m²c*M*L*( 0,8 + 0,1d ) Garaje en Vivienda M=314,50 L=1,10 d=0 276,76 €/m2c

Gastos de promoción relativos al coste de construcción

Tal como se ha señalado, además de los costes de ejecución material de la obra, se deben tener en cuenta otra serie de gastos vinculadas a la promoción y ejecución de los edificios, como son los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Estos gastos se obtienen de aplicar unos porcentajes al coste de ejecución material de las obras, según se señala a continuación:




34

Gastos de promoción de la construcción Porcentaje s/CEM Gastos Generales del Constructor 13,00% s/CEM

Beneficio Industrial del Constructor 6,00% s/CEM

Honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras 12,30% s/CEM

Levantamientos Topográficos 0,15% s/CEM

Estudios Geotécnicos 0,65% s/CEM

Redacción Proyecto Ejecución (con ESS+PCC+EGRCD) 5,50% s/CEM

Dirección de Obra 1,50% s/CEM

Dirección de ejecución de Obra 1,50% s/CEM

Coordinación Seguridad y Salud 1,00% s/CEM

Control de calidad 1,00% s/CEM

Gestión de Residuos de construcción y demolición 1,00% s/CEM

Notarias, Registro, etc. 1,00% s/CEM

Tasas Municipales 5,00% s/CEM

Total gastos de promoción 37,30% Sup/CEM

Total valor de construcción Vc

De esta forma, de la suma de los dos conceptos anteriores, se obtiene el total del valor de construcción Vc.

CEM G. Promoción Vc Edificio Terciario 934,07 €/m2c 37,30% s/CEM 1.282,47 €/m2c

Viv. Reposición 588,12 €/m2c 37,30% s/CEM 807,48 €/m2c

Garaje en Viv. 276,76 €/m2c 37,30% s/CEM 379,99 €/m2c

A.8.5. Valor en venta de los edificios destinados a los diversos usos

Se considera un valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

Para ello, se han estimado valores en venta para los productos inmobiliarios de precio libre de mercado, como son los edificios terciarios o los garajes en vivienda. Por otra parte, para las viviendas de reposición se han adoptado los precios base establecidos para las viviendas de protección oficial de régimen general edificadas en propiedad plena por la Orden de 3 de noviembre del 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Para el municipio de Zamudio, recogido en el Anexo II, se establece el precio de 1.576,40 €/m2 útil. Con todo ello, se obtienen los siguientes valores:

m²c/m²u Vv m²c Vv m²u Edificio Terciario 2.300,00 €/m²c

Viv. Reposición 1,15 1.370,78 €/m²c 1.576,40 €/m²u

Garaje en Viv. 560,00 €/m²c



35

Con los valores en venta anteriormente indicados, se está en disposición de calcular los valores de repercusión de cada uno de los usos urbanísticos, y en consecuencia, se pueden calcular los coeficientes de ponderación resultantes de su ordenación pormenorizada. Dada la estructura urbana y la homogeneidad de la trama urbanística establecida por la ordenación del Plan Parcial, no se estima preciso introducir diferencias de valor de cada uno de los usos urbanísticos anteriormente descritos, en función de su localización espacial en las diversas subzonas.

A.8.6. Valor residual del metro cuadrado construido de cada uno de los diversos usos urbanísticos

Definida la fórmula a utilizar para el cálculo del valor residual y hallados los valores en venta y el valor de la construcción, se está en disposición de calcular el valor residual de un metro cuadrado construido de cada uso.

El coeficiente para ponderar los gastos generales de la promoción inmobiliaria de dicha fórmula, denominado K, debe tener en cuenta la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Se considera el valor de carácter general para este coeficiente, establecido en 1,40.

A.8.7. Valor de repercusión del suelo urbanizado

Con los valores anteriormente calculados, aplicamos la formula señalada al principio de este capítulo para obtener el valor de repercusión de suelo urbanizado para cada uso. De su relación obtenemos también los coeficientes para el cálculo de la edificabilidad ponderada de la unidad de ejecución:

VRS = (Vv / 1,4) - Vc Vv €/m²c K Vc €/m2c VRS €/m2c Edificio Terciario 2.300,00 1,4 1.282,47 360,39

Viv. Reposición 1.370,78 1,4 807,48 171,65

Garaje en Viv. 560,00 1,4 379,99 20,01

A.8.8. Coeficientes de ponderación resultantes para los diversos usos urbanísticos

De acuerdo con lo anterior, eligiendo como uso característico el uso terciario-industrial, los coeficientes de ponderación de los diversos usos urbanísticos son los siguientes:

- Coeficiente de ponderación del uso terciario-industrial .................................................... 1,0000

- Coeficiente de ponderación del uso de vivienda de reposición 360,39171,65

...................... 0,4763

- Coeficiente de ponderación del uso de garaje en vivienda 360,3920,01

............................. 0,0555




36

A.9. EXAMEN Y ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS

En el proceso de redacción del presente documento se han realizado varias alternativas discutidas entre el equipo redactor y la propiedad. Igualmente se han realizado consultas internas con el Ayuntamiento, para obtener los criterios a la hora de plantear la Modificación del Plan Parcial.

Una vez considerados los distintos criterios planteados, se ha desarrollado la solución que se define en el presente documento.

A.10. RESUMEN DE DATOS URBANÍSTICOS

En este apartado se indican los datos urbanísticos derivados de la aplicación al Sector Aresti, de los parámetros urbanísticos contenidos en la Normativa de las Normas Subsidiarias de Zamudio, los resultantes de la aplicación de la legislación urbanística, los contenidos en el Plan Parcial y su comparación con aquellos que define la documentación normativa, gráfica y escrita, de la presente Modificación Puntual del Plan Parcial en el ámbito de la UE-1, realizándose en cada apartado un comentario explicativo del cumplimiento de las disposiciones legales, reglamentarias y del Planeamiento urbanístico del rango superior.

En el plano O.1 correspondiente a la Planta de ordenación pormenorizada de este documento, se recogen también resumidas en tablas las cuantificaciones expuestas a continuación, y que hacen referencia a las diferentes Subzonas que se definen.

1. DATOS DERIVADOS DE LA NORMATIVA DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS Y PLANES

1.1. Superficie del Sector Aresti 423.538,00 m2

Superficie de la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector Aresti 181.235,00 m2

Según Modificación Puntual del Plan Parcial en al ámbito de la UE-1 181.235,00 m2

1.2. Sup. máxima parcelas con aprov., lucrativo (60% de 423.538,00 m2) 254.122,80 m2

Sup. máxima parcelas con aprov., lucrativo de UE-1 (60% de 181.235,00 m2) 108.741,00 m2

Según Modificación Puntual del Plan Parcial en ámbito de UE-1 (s/doc.) 72.803,00 m2

1.3. Volumen máximo edificable sobre rasante en las parcelas con aprovechamiento lucrativo (1 m3 edificado / m2 suelo) 423.538,00 m3

Volumen máximo edificable sobre rasante en parcelas de UE-1 (1 m3 / m2) 181.235,00 m3

1.4. Superficie máxima edificable sobre rasante en las parcelas con aprovechamiento lucrativo (0,25 m2 techo / m2 suelo) 105.884,50 m2

Superficie máxima edificable sobre rasante parcelas UE-1 (0,25 m2 t / m2 s) 45.308,75 m2

Superficie máxima edificable sobre rasante parcelas UE-1 según Plan Parcial 40.080,50 m2




37

1.5 Superficie máxima ocupable por la edificación en las parcelas con aprovechamiento lucrativo sobre rasante (35% de 254.122,80 m2) 88.942,98 m2

Sup. máxima ocupable por edificación S.R. UE-1 (35% de 108.741,00 m2) 38.059,35 m2


1.6 Superficie máxima ocupable por la edificación en las parcelas con aprovechamiento lucrativo bajo rasante 105.884,50 m2

Superficie máxima ocupable por la edificación B.R. en parcelas de la UE-1 45.308,75 m2

2. DATOS DERIVADOS DE LA ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL

2.1. Superficie de la Subzona viaria (Sector Aresti) 25.138 m2 - 5,94%

Según Modificación Puntual del Plan Parcial en ámbito de UE-1 (s/doc.) 52,00 m2 - 0,03%

2.2. Superficie de la Subzona de Protección viaria (Sector Aresti) 5.524 m2 - 1,30%

Según Modificación Puntual del Plan Parcial en ámbito de UE-1 (s/doc.) 0,00 m2 - 0,00%

2.3. Superficie de la Subzona de espacios libres (Sector Aresti) 47.107 m2 - 11,12%

Según Modificación Puntual del Plan Parcial en ámbito de UE-1 (s/doc.) 15.494 m2 - 8,55%

Superficie SZEL-1.1 ........................................................................................................ 816 m2

Superficie SZEL-1.2 ..................................................................................................... 8.287 m2

Superficie SZEL-3.1 ..................................................................................................... 6.391 m2

Total superficie ............................. 15.494 m2

Según el artículo 9 del Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos, en sectores de suelo urbanizable cuyo uso predominante sea el industrial o el terciario se debe establecer una reserva de terrenos para dotaciones públicas de la red de sistemas locales en cuantía no inferior al 12% de la superficie total del sector, deducidos los terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales, destinándose la mitad de dicha reserva a zonas verdes. De esta forma, con la calificación señalada, junto con las subzonas destinadas a aparcamiento, se cumple con las exigencias citadas, y sin tener en cuenta a los efectos del cumplimiento de la superficie mínima de reserva de terrenos para espacios libres los terrenos calificados como Subzona de Espacios libres Protección de Paisaje, que incluye 83.594 m2.

2.4. Subzona de espacios libres. Protección de Paisaje (Sector Aresti) 99.402 m2 - 23,47%


Superficie SZELPP-1.1 ............................................................................................. 45.761 m2

Superficie SZELPP-3.1 ............................................................................................. 37.833 m2

Total superficie ............................. 83.594 m2

La superficie de esta Subzona de la ordenación pormenorizada se califica en relación con los usos permitidos como las Subzonas de espacios libres, sin perjuicio de su posible ocupación parcial por los taludes precisos para ejecutar las plataformas del Sistema Local de equipamiento deportivo del futuro Campo de tiro olímpico. La misión fundamental de su




38

calificación urbanística es lograr la protección paisajística de la falda del Mendiko, sin perjuicio de la salvedad indicada anteriormente. Debido a su situación alejada de las parcelas lucrativas y del núcleo de la ordenación del Sector su superficie no se computa cara a cumplimiento de los estándares mínimos de los espacios libres establecidos.

2.5. Superficie de la Subzona Deportiva (Sector Aresti) 39.624 m2 - 9,36%

Según Modificación Puntual del Plan Parcial en ámbito de UE-1 (s/doc.) -

Esta subzona queda incluida dentro de la Unidad de Ejecución UE-2, por lo que ha sido ya gestionada a través de dicha actuación, según las previsiones del Plan Parcial del Sector Aresti, que se reproducen a continuación:

De acuerdo con lo establecido en el Anexo del Reglamento de Planeamiento, en los Planes Parciales que desarrollan suelos industriales los terrenos destinados al Parque Deportivo deben alcanzar como mínimo el 2% de la superficie del Sector, lo cual significa que esta Subzona debería tener una superficie no inferior a 8.470,76 m2, claramente inferior a la propuesta por la ordenación de este Plan.

Teniendo en cuenta que la calificación urbanística del Sector Aresti y su denominación como Sector Terciario-empresarial pueden inducir también a su consideración como suelo destinado a usos terciarios, realizaremos posteriormente una justificación del cumplimiento de lo indicado en el artículo 12 del Reglamento de Planeamiento para los Planes Parciales que desarrollen suelos destinados a usos terciarios en situación segunda, al efecto de cerrar cualquier posible duda o interpretación en relación con el uso predominante dentro de los usos permitidos por las Normas urbanísticas contenidas en el artículo 172 Bis de las Normas Subsidiarias y el correspondiente cumplimiento de los módulos de reserva de terrenos para dotaciones públicas.

2.6. Superficie de la Subzona de equipamientos (Sector Aresti) 8.476 m2 - 2,00%



La superficie de la Subzona de equipamientos comprende las reservas de terrenos para las dos dotaciones de los servicios de interés público y social denominadas equipamiento comercial y equipamiento social. De acuerdo con lo establecido en el Anexo del Reglamento de Planeamiento, es preciso ceder terrenos para acoger el equipamiento social y comercial , que supongan, como mínimo, el 2% de la superficie computable del Sector. Esta superficie alcanza la cantidad de 423.538,00 x 0,02 = 8.470,76 m2, siendo la definida en el Plan Parcial de 8.476 m2.

2.7. Superficie de la Subzona Docente (Sector Aresti) 1.336 m2 - 0,32%



Se define en la segunda versión del Plan Parcial, la Subzona dotacional pública docente al tener en cuenta la existencia del uso de vivienda dentro del Sector, originado por la Calificación de la Subzona residencial en la que se sitúan las 12 viviendas de realojo. La superficie de la Subzona se establece de conformidad con la cuantía del número de viviendas, adoptando el módulo mínimo de



39

parcela para dotación preescolar establecido en el Reglamento de Planeamiento en 1.000 m2, superficie que se supera con la previsión del Plan.

La existencia de viviendas dentro del Sector origina, si consideramos el Sector como de uso predominante Terciario, que éste quede incluido en la Situación 2ª de los Sectores Terciarios establecida en el apartado 3ª del Artículo 2º del Anexo del Reglamento de Planeamiento. En consecuencia con ello es preciso prever como reserva de suelo destinado a dotaciones públicas una cuantía no inferior al 6% de la superficie total del Sector, cuantía que alcanza a 423.538 x 0,06 = 25.412,28 m2.

La superficie dotacional prevista en la ordenación del presente Plan Parcial para servicios de interés público y social alcanza a 39.624 + 8.476 = 48.100 m2, con lo cual también podemos indicar que también se cumple con las dotaciones de servicios de interés público y social del Anexo del Reglamento de planeamiento si consideramos al Sector Aresti como de uso predominante terciario.

También se cumple lo establecido al efecto para reserva de terrenos para dotaciones de usos docentes relativos a la cuantía del número de viviendas, ya que sería preciso prever 120 m2 de uso docente y se establece una parcela dotacional de 1.336 m2.

2.8. Superficie de la Subzona de aparcamientos (Sector Aresti) 16.001 m2 - 3,78%


Superficie SZEAP-1.1 .................................................................................................. 2.352 m2

Superficie SZEAP-3.1 .................................................................................................. 5.206 m2

Total superficie ................................ 7.558 m2

La superficie de esta Subzona es la destinada a acoger los aparcamientos al aire libre y situados en terrenos de dominio público. Se constituye por dos ámbitos espaciales diferenciados.

Las Normas Subsidiarias establece un número de aparcamientos mínimo, tanto en espacio público como en espacio privado, consistente en:

- 1 plaza de aparcamiento por vivienda o por cada 100m2 construidos de dicho uso y, como mínimo, una por vivienda situada en edificación.

- 1 plaza de aparcamiento, como mínimo, por cada 60 m2 construidos en los edificios de uso diferente al de vivienda, a ubicar, como mínimo, el 50% de la cuantía anterior en plantas cerradas y cubiertas, preferentemente en ubicación bajo rasante, es decir, no computables como superficie construida y el resto hasta la cuantía citada al aire libre en las parcelas privadas.

- 0,4 plazas de aparcamiento por cada 100 m2 construidos al aire libre en el suelo de dominio público, para uso común libre.

Esta exigencia aplicada a los parámetros de la UE-1 del Sector Aresti, resultan las siguientes cuantificaciones:

1 plaza por vivienda o por cada 100m2 14 plazas

1 plaza por cada 60 m2 en uso diferente al de vivienda 638 plazas

0,4 plazas por cada 100 m2 construidos 153 plazas

Estas plazas de aparcamientos requeridos se distribuyen en las siguientes subzonas, entre otras las definidas para aparcamiento, según la ordenación pormenorizada prevista en el presente documento:




40

Subzona Residencial SZR-1.1 14 plazas

Subzona de Actividades Económicas 1.1 339 plazas

Subzona de Actividades Económicas 3.1 299 plazas

Subzona de Aparcamiento 1.1 40 plazas

Subzona de Aparcamiento 3.1 113 plazas

2.9. Superficie de la Subzona Residencial (Sector Aresti) 6.982 m2 - 1,65%


La superficie de esta Subzona está destinada a acoger el uso residencial de vivienda, previsto para facilitar la gestión de la ejecución del Plan Parcial. Forma parte de las superficies de las parcelas privadas con aprovechamiento lucrativo.

2.10. Superficie de las Subzonas Terciario-Industrial (Sector Aresti) 168.352 m2 - 39,75%

Según Modificación Puntual del Plan Parcial en ámbito de UE-1 (s/doc.) 65.821 m2 – 36,32%

Superficie SZI-1.1 ...................................................................................... 35.017 m2 (53,20%)

Superficie SZI-3.1 ...................................................................................... 30.804 m2 (46,80%)

Total superficie ............ 65.821 m2 (100,00%)

Con la Modificación Puntual del Plan Parcial en el ámbito de la UE-1, se modifica ligeramente la superficie inicial de la SZI-2, transformada ahora en la SZI-1.1 y SZI-3.1, pasando de la superficie inicial de 61.917 m2 a los 65.721 m2.

La suma de esta nueva superficie con el resto de subzonas Terciario-Industriales que se definían en el Plan Parcial, daría como resultado una superficie de 172.159 m2, cumpliendo holgadamente con la superficie máxima de las parcelas privatizables fijadas en el 60% de la superficie del Sector, es decir, en 254.122,80 m2. El cumplimiento indicado se sigue manteniendo de igual manera sumando a las parcelas privadas con uso predominante industrial, la superficie de la Subzona residencial indicada en el apartado anterior, con un total de 179.141 m2, por debajo del máximo indicado.

De igual modo, las superficies destinadas a estos usos suponen los porcentajes indicados en cada apartado en relación a la unidad de ejecución UE-1 objeto del presente documento, con 3,85% para la subzona residencial y 36,32% para la subzona terciario-industrial, por lo que se cumple también holgadamente con la superficie máxima de las parcelas privatizables del 60% de la superficie en relación a este ámbito.

2.11. Superficies máximas edificables sobre rasante en las Subzonas Terciario-Industrial con aprovechamiento lucrativo (Sector Aresti) 104.084,50 m2

Superficie edificable SZI-2 (incluido en UE-1 según Plan Parcial) 38.280,50 m2

Superficie edificable SZI-1.1 ................................................................ 20.365,23 m2 (53,20%)

Superficie edificable SZI-3.1 ................................................................ 17.915,27 m2 (46,80%)

Total superficie ....... 38.280,50 m2 (100,00%)

La superficie máxima edificable en las parcelas netas privatizables se mantiene en la cantidad máxima establecida para la subzona SZI-2 en el Plan Parcial, por lo que cumple con lo establecido por el Instrumento Urbanístico de rango superior, de acuerdo a lo previsto en el propio Plan Parcial. La edificabilidad se distribuye en las parcelas de uso privativo según sus



41

superficies respecto al total de ese uso.

2.12. Superficie máxima edificable sobre rasante en la parcela de la Subzona Residencial con aprovechamiento lucrativo (Sector Aresti) 1.800,00 m2


Al igual que en el Plan Parcial, la superficie máxima edificable sobre rasante en las parcelas de la Subzona Residencial se fija en 1.800 m2 sobre rasante destinados a acoger un máximo de 12 viviendas. La suma de esta superficie y de los 104.084,50 m2 posible de edificar en las Subzonas industriales, alcanza 105.884,50 m2 equivalente a aplicar el coeficiente máximo de edificabilidad sobre rasante fijado del 0,25 m2 de techo por cada metro cuadrado del Sector deduciendo el dominio público hidráulico. En consecuencia la edificabilidad máxima sobre rasante establecida por el Plan Parcial en las parcelas con aprovechamiento lucrativo cumple con lo indicado al efecto por las Normas Subsidiarias de Zamudio. Lo anterior se indica sin perjuicio del posible traslado de metros cuadrados edificables desde la Subzona residencial a las Subzonas industriales.

2.13. Superficies máximas edificables en las parcelas de las Subzonas dotacionales públicas (Sector Aresti) 5.950 m2



La superficie edificable en la Subzona de equipamiento social y comercial, acoge las superficies edificables correspondientes a otros servicios de interés público y social, equipo social y equipo comercial, establecidos por el Anexo del Reglamento de Planeamiento. La superficie edificada destinada a albergar estas dotaciones públicas no computa dentro de la edificabilidad máxima o aprovechamiento urbanístico establecido por el artículo 172 Bis en su apartado e) debido a su carácter dotacional.

Idéntica consideración se debe expresar en relación con la edificabilidad de la Subzona Deportiva.

La superficie edificable en la Subzona de equipamiento docente, permite situar en sus terrenos las edificaciones destinadas al uso docente que se precisen de acuerdo con los criterios municipales que se establezcan en su momento, posibilitándose además, en caso de autorización expresa del Departamento de Educación del Gobierno Vasco, la ubicación de cualquier otra dotación pública.

2.14. Volumen máximo edificable sobre rasante en las Subzonas Terciario-Industrial con aprovechamiento lucrativo (Sector Aresti) 416.338,00 m3

Volumen edificable SZI-2 (incluido en UE-1 según Plan Parcial) 153.122,00 m2

Volumen edificable SZI-1.1 .................................................................. 81.460,90 m2 (53,20%)

Volumen edificable SZI-3.1 .................................................................. 71.661,10 m2 (46,80%)

Total superficie ..... 153.122,00 m2 (100,00%)

El volumen máximo edificable sobre rasante en las parcelas netas privatizables se mantiene en la cantidad máxima establecida para la subzona SZI-2 en el Plan Parcial, por lo que cumple con lo establecido por el Instrumento Urbanístico de rango superior, de acuerdo a lo previsto en el propio Plan Parcial. El volumen máximo edificable se distribuye en las parcelas de uso privativo según sus superficies respecto al total de ese uso.




42

2.15. Volumen máximo edificable sobre rasante en la parcela de la Subzona Residencial con aprovechamiento lucrativo (Sector Aresti) 6.300 m3

Al igual que en el Plan Parcial, el volumen máximo edificable sobre rasante en la parcela de la Subzona Residencial se fija en 6.300 m3 sobre rasante, utilizando una altura media de 3,5 metros sobre cada metro cuadrado construido. La suma de este volumen y de los 416.338 m3 posibles de edificar en las Subzonas industriales alcanza a 422.638 m3, algo inferior al volumen máximo posible de edificar en el Sector, fijado en 423.538 m3.

2.16. Resumen de terrenos a ceder para dotaciones de dominio público municipal (Sector Aresti) 197.281 m2


Cesión de Subzonas para Espacios libres ............................................................. 15.494 m2

Cesión de Subzona para Empresas libres. Protección del paisaje ....................... 83.594 m2

Cesión de Subzona Deportiva ........................................................................................... 0 m2

Cesión de Subzona de Equipamientos ............................................................................. 0 m2

Cesión de Subzona Docente ............................................................................................. 0 m2

Total de la cesión ......................... 99.088 m2

En este apartado no se incluyen las cesiones de los terrenos de la Subzona viaria, de la Subzona de protección viaria, y de la Subzona de aparcamiento. La superficie dotacional indicada, una superficie de 99.088 m2 equivalente al 54,67% de la superficie total del ámbito objeto del presente documento.

La superficie de la totalidad de los terrenos destinados a dotaciones públicas municipales, incluyendo el sistema viario, aparcamiento y protección viaria alcanza a 106.698 m2 equivalentes al 58,87% de la superficie del Sector incluida en ésta la del dominio público hidráulico. A la vista de los datos anteriores se puede afirmar que la ordenación pormenorizada de la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector Aresti cumple holgadamente todas las condiciones de superficies mínimas establecidas para las reservas de terrenos dotacionales establecidas por la normativa vigente.

2.17. Reserva de dotaciones para vegetación

De acuerdo al artículo 9.2 del Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos, se deberá prever la plantación o conservación de 1 árbol por cada nueva vivienda en suelo de uso residencial y por cada incremento de 100 metros cuadrados de construcción en suelo industrial o terciario dentro del correspondiente ámbito objeto de incremento de edificabilidad urbanística.

De este estándar resulta la siguiente cuantificación:

Superficie máxima edificable UE-1: 40.080,50 m2 ............................................. 401 arboles

La distribución de esta vegetación deberá repartirse entre las dos unidades de ejecución definidas en el presente documento, en función de la edificabilidad física asignada a cada ámbito:

UE-1: 55,30% de la edificabilidad urbanística ............................................ 222 arboles

UE-3: 44,70% de la edificabilidad urbanística ............................................ 179 arboles

En el Proyecto de urbanización que se redacte para el desarrollo de las unidades de ejecución, se deberá justificar la plantación o conservación de los arboles requeridos por el



43

citado decreto, según las cuantificaciones anteriores.

A.11. CONTENIDO DOCUMENTAL

El presente documento es una Modificación Puntual del Plan Parcial vigente del Sector Aresti. Esta Modificación Puntual se limita al ámbito de la UE-1 definida en el Sector Aresti por el Plan Parcial. La otra unidad de ejecución, denominada como UE-2, ha sido ya gestionada y urbanizada, incluso parcialmente edificada, por lo que puede considerarse como suelo urbano de acuerdo a la legislación urbanística vigente.

La Modificación Puntual desarrolla una documentación propia de plan parcial, partiendo de la documentación del Plan Parcial vigente del Sector Aresti y siguiendo básicamente su esquema, para adaptarlo a la ordenación de la UE-1 que se define en la presente Modificación, e incorporando aquellos aspectos precisos para componer el expediente para su tramitación, con el siguiente contenido:

- Memoria descriptivo-justificativa: se describen las características del Sector Aresti, en relación a expedientes urbanísticos que lo definen, la ordenación que establecen, el estado anterior a la actuación urbanística, etc. Parte de la memoria se toma del Plan Parcial vigente, debido a que gran parte de su contenido se mantiene sin alterar, tanto respecto al conjunto del Sector Aresti, como a la propia UE-1 objeto de esta modificación.

- Ordenanzas reguladoras: se recogen aquellos aspectos de las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial vigente que resultan afectadas por la presente Modificación Puntual. En un primer capítulo se reproducen los artículos afectados por la presente Modificación Puntual, y se destacan con formato diferenciado aquellos apartados que son sustituidos estrictamente mediante el este documento. En el segundo capítulo se recogen aquellos apartados y artículos que sustituyen los anteriormente reproducíos y destacados con formato diferenciado.

- Estudio económico-financiero: se adapta el estudio contenido en el Plan Parcial vigente únicamente al ámbito de la Unidad de Ejecución UE-1 del sector Aresti, puesto que la otra unidad de ejecución UE-2 definida en dicho plan parcial ha sido ya gestionada y ejecutada. Se justifica también el equilibrio en la división de la UE-1 del Sector Aresti en las dos unidades de ejecución definidas en el presente Modificación

- Plan de etapas y directrices de organización: al igual que en el documento anterior, se adapta el contenido del plan de etapas del Plan Parcial vigente al ámbito de la UE-1 del Sector Aresti y las dos nuevas unidades de ejecución en las que se divide.

- Informe de sostenibilidad económica: se añade este documento al contenido documental del Plan Parcial vigente por la exigencia establecida por la legislación dispuesta posteriormente a su aprobación. Concretamente, su redacción responde a lo establecido en el artículo 22.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que recoge la obligación de elaborar un “Informe o Memoria de sostenibilidad económica” en el que deberá analizarse el impacto que producirá en las Haciendas Públicas el mantenimiento, conservación e implantación de las infraestructuras. Se elabora asimismo para el ámbito de la UE-1 del Sector Aresti, objeto del presente documento.

- Planos: de forma similar al resto de la documentación, se adaptan aquellos planos afectados por el contenido de la presente Modificación Puntual a la ordenación aquí definida.




44

A.12. CONCLUSIONES

Con lo indicado en los apartados anteriores de esta Memoria, los arquitectos redactores estiman haber cumplido suficientemente con la obligación de explicitar los datos urbanísticos más relevantes del plan, y de esta forma poner en conocimiento de la Administración la información suficiente para la aceptación y consiguiente aprobación de la presente Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector Aresti e Zamudio en el ámbito de la unidad de Ejecución UE-1.

En Bilbao, diciembre de 2016

AJURIAGUERRA TRES, SLP ARKITEKTURA ETA HIRIGINTZA BULEGOA EL ADMINISTRADOR GENERAL

Fdo: Pablo Estefanía Angulo


ABENDUA 2016 DICIEMBRE DOCUMENTO B. ORDENANZAS REGULADORAS


45

Documento B

ORDENANZAS REGULADORAS

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 DOCUMENTO B. ORDENANZAS REGULADORAS ABENDUA 2016 DICIEMBRE


46




47

B. ORDENANZAS REGULADORAS

En el presente documento se recogen aquellos aspectos de las Ordenanzas Reguladoras que resultan afectadas por la presente Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector Aresti de Zamudio.

A continuación y a los efectos de una mayor facilidad de comprensión, se aporta para cada uno de los apartados objeto de modificación, en primer lugar el régimen urbanístico actual (capítulo B.1) y a continuación el régimen modificado (capítulo B.2). En este segundo capítulo, se recogen estrictamente aquellos apartados afectados por la Modificación Puntual, que sustituyen a los del Plan Parcial vigente. Dichos apartados que se sustituyen están destacados con formato diferenciado, con subrayado de la parte que expresamente se sustituye, en los artículos que se reproducen en el primer capítulo de ordenanzas del Plan Parcial vigente.

Siguiendo el orden correlativo establecido en las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial del Sector Aresti vigente, los artículos que quedan modificados son los siguientes:

Artículo 12. Usos permitidos en la Subzona de Aparcamientos

Artículo 14. Usos permitidos en la Subzona Residencial

Artículo 16. Su obligatoriedad y ámbito de redacción

Artículo 18. Posibilidad de parcelación

Artículo 31. Tratamiento de las Subzonas de Espacios Libres y de Espacios Libres. Protección del paisaje

Artículo 33. Edificabilidad en las Subzonas Terciario-Industriales, Residencial y en las Subzonas Dotacionales Públicas

Artículo 34. Disposición en planta de las edificaciones

Artículo 35. Altura y número de plantas de los edificios situados en las subzonas terciario-industrial, residencial y dotacionales

B.1. ORDENANZAS REGULADORAS VIGENTES


En esta Subzona, se permiten el uso de aparcamiento de vehículos al aire libre así como los usos establecidos como permitidos en la Subzona viaria, con el objeto de dar acceso a los aparcamientos y, en su caso, a las parcelas colindantes situadas en la Subzona SZI-2. Igualmente se permiten cualquiera de las redes de las infraestructuras precisas para la total urbanización del Sector, siempre que sean subterráneas.



48


En esta Subzona se permite el uso de vivienda en las variedades de unifamiliar, bifamiliar, unifamiliar agrupada en hilera y vivienda colectiva, posibilitándose para las dos últimas variedades una agrupación máxima de cuatro viviendas por cada edificio aislado sobre rasante.


1. Se podrán realizar Estudios de Detalle con las finalidades, limitaciones y contenido establecidos en los Artículos 65 y 66 del Reglamento de Planeamiento. Su escala mínima será de 1:1.000.

2. En cualquier caso, cuando se trate de reajustar las rasantes de los ejes viarios del Plan Parcial, el Estudio de Detalle correspondiente tendrá como ámbito mínimo los ejes 4, 1 y 5 completos o el eje 3 completo más el Sistema Local de aparcamientos SZEAP-1. Igualmente será objeto de un único Estudio de Detalle el eje 2 y el Sistema Local de aparcamientos SZEAP-2. No se considerará reajuste de las rasantes de los ejes viarios, aquellas modificaciones que no alteren en más o en menos 1,5 metros, las rasantes definidas en el plano O.4. titulado “Perfiles longitudinales de viales rodados y mixtos”.

3. El ámbito de los Estudios de Detalle que establezcan, adapten o reajusten alineaciones y rasantes del viario, ordenen volúmenes o completen la red de comunicaciones, se establecerá en cada caso con el criterio de completar ámbitos espaciales que, como mínimo, abarquen las siguientes delimitaciones:

a. Adaptar o reajustar alineaciones y rasantes del viario:

- Las indicadas anteriormente en el número 2 de este artículo

b. Ordenar volúmenes y/o completar la red de comunicaciones

- SZR-1 + el frente del camino municipal correspondiente

- SZDO-1 + SZEOS-1 + SZI-1 + SZEL-1 + eje 3 + SZEAP-1 + SZPV-2 + SZVI-1

- SZI-2 + SZEAP-2 incluido el eje 2 + SZEL-4 + SZEL-2

- SZI-3 + eje 1 + SZI-4 + SGI-RL-1 + SGI-RL-2 + eje 5 + SZDP-1

4. Los ámbitos espaciales de los Estudios de Detalle podrán ser ampliados para incluir en ellos las Subzonas colindantes del Sector Untzaga que sean precisas para lograr un mejor resultado de la ordenación urbanística a reajustar o complementar.


1. Los terrenos comprendidos en las parcelas de las Subzonas terciario-industrial, se podrán parcelar a través de divisiones y/o segregaciones simultáneas o sucesivas y realizar operaciones de agrupación.

2. En cualquier caso las divisiones, segregaciones y agrupaciones se realizarán con el cumplimiento de las reglas que se indican en esta Sección y en el artículo 33 de estas Ordenanzas.

3. Para obtener la correspondiente licencia de parcelación se deberá cumplir lo establecido, entre otros, en los artículos 35 y 55 de las Normas Subsidiarias de Zamudio.

4. La modificación de las parcelas definidas en la documentación del Plan Parcial no supone modificación del Plan. Su documentación y procedimiento de tramitación serán los indicados en el número anterior de este artículo.




49

5. Se permite la agrupación de las parcelas que resulten de la división o segregación simultáneas o sucesivas de la Subzona SZI-1 y SZI-2 con las colindantes que se constituyan en el Sector Untzaga.


1. Las Subzonas de Espacios Libres SZEL-1 y SZEL-2 se tratarán con arbolado autóctono y especies caducifolias, césped y especies arbustivas. Se realizará un perfilado del terreno que respete la vegetación de ribera existente y posteriormente se diseñará una red de sendas peatonales con tratamiento sencillo a base de firme flexible autodrenante con grava de río recebada y compactada. En cualquier caso se procurará evitar alteraciones en la Zona de servidumbre de protección del arroyo Geldos, en la cual únicamente se autorizarán operaciones de limpieza y plantación de especies de ribera.

2. En la Subzona de Espacios Libres, Protección del paisaje, se realizarán actuaciones de mejora del frente del vertedero de tierras existente con tratamiento de césped y plantaciones con arbolado autóctono y especies arbustivas. Igualmente se permitirán aquellos movimientos de tierra, con taludes de pequeña pendiente, y bien perfilados precisos para rematar los taludes y plataformas a realizar para la ejecución del Campo de Tiro olímpico.


1. En la Subzona de Espacios Libres se permite una edificabilidad máxima sobre rasante de 0,005 m2 construidos por cada m2 de superficie de la Subzona destinándose la edificación resultante exclusivamente a guarda de material destinado a tareas de conservación y mantenimiento de dichos espacios. En cualquier caso, los edificios resultantes se realizarán con una planta, superficie no superior a 20 m2, altura a cota de alero no superior a 3 metros y acabados de fachada adaptados al medio natural.

2. En la Subzona deportiva, se permite una edificabilidad sobre rasante máxima de 2.500 m2 construidos.

3. En la Subzona de equipamientos. Otros servicios de interés público, se permite una edificabilidad máxima sobre rasante de 3.000 m2 construidos, sin que se establezca ninguna limitación para su reparto entre los diversos usos permitidos en élla.

4. En la Subzona docente, se permite una edificabilidad máxima sobre rasante de 450 m2

construidos.

5. En las Subzonas terciario-industriales, la edificabilidad sobre rasante de cada Subzona, definidas por este Plan Parcial, en superficie construida y en volumen es la indicada en la tabla siguiente:

SUBZONA Nº

SUPERFICIE DE SUBZONA m2

EDIFICABILIDAD DE SUBZONA En superficie construida

sobre rasante m2

EDIFICABILIDAD DE SUBZONA En volumen construido

sobre rasante m3

SZI-1 13.179,00 8.147,99 32.591,96

SZI-2 61.917,00 38.280,50 153.122,00

SZI-3 75.192,00 46.487,85 185.951,40

SZI-4 18.064,00 11.168,16 44.672,64



50

SUBZONA Nº



sobre rasante m2


sobre rasante m3

SZI-1 13.179,00 8.147,99 32.591,96

TOTAL 168.352,00 104.084,50 416.338,00

6. La edificabilidad máxima bajo rasante es libre, debiendo ser respetada la ocupación máxima por la edificación en plantas bajo rasante indicada en los números 9 y 12 de este artículo y los límites de las Áreas donde se puede desarrollar la edificación establecidas en el plano O.2. de la documentación gráfica de este Plan Parcial.

7. La definición de las Subzonas indicadas en los números anteriores de este artículo, se recoge en el plano O.1. titulado “Planta de ordenación pormenorizada”.

8. En las parcelas netas privatizables, es de aplicación a la edificabilidad regulada en el número 5 anterior, la limitación de los usos tolerados, establecida en el artículo 172 bis de las Normas Subsidiarias. La aplicación de dicha limitación se deberá realizar computando la totalidad de las superficies construidas del Sector.

9. Entre las parcelas de las Subzonas terciario-industrial, se podrán realizar transvases de la edificabilidad sobre rasante y de la ocupación en planta por la edificación, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) No se origine una edificabilidad sobre rasante, superior a la que resulte de multiplicar la superficie en metros de la parcela receptora por 1,25 y por la edificabilidad media sobre rasante de todas las parcelas de la Subzonas terciario-industriales.

b) No se origine en cada parcela receptora, una ocupación en planta superior a la resultante de multiplicar el 35% por 1,25.

10. Cuando se efectúe una de las operaciones de parcelación indicadas en los artículos 18 y 19 de estas Ordenanzas, se indicará en ellas la asignación de la edificabilidad sobre rasante a las nuevas parcelas así como de la ocupación en planta. Al efecto se cumplirán las siguientes condiciones:

a) No habrá incremento total de edificabilidad ni de ocupación en planta.

b) Se respetará lo indicado en el número anterior de este artículo.

11. En la Subzona residencial SZR-1 se autoriza, como máximo, la construcción de 1.800 m2 edificables sobre rasante, agrupados en un máximo de seis edificios, con un máximo de cuatro viviendas por cada uno de ellos. La ubicación y forma de los edificios que albergarán el número máximo de 12 viviendas, se deberá establecer a través de la figura de un Estudio de Detalle respetando las alineaciones máximas de edificación indicadas en el plano O.2, el número de plantas y la edificabilidad sobre rasante indicadas en estas Ordenanzas.

12. El tipo edificatorio a utilizar para construir las viviendas de la Subzona residencial SZR-1, deberá ser obligatoriamente alguno de los siguientes:

1. Vivienda unifamiliar

2. Vivienda bifamiliar

3. Vivienda agrupada en hilera

Se prohíbe de manera expresa de la utilización del tipo edificatorio de vivienda en bloque.

13. El número máximo de plantas sobre rasante de los edificios de vivienda de las Subzona




51

residencial SZR-1 será planta baja, una de piso y planta bajo-cubierta. Se permite construir una planta de sótano bajo rasante.

14. La ocupación en planta por la edificación, tanto sobre, como bajo rasante no será superior al 42% de la superficie total de la Subzona SZR-1, debiendo concretar el Estudio de Detalle, la situación y forma de los edificios, respetando las limitaciones indicadas en este artículo y en los dos siguientes.

15. La superficie edificable sobre rasante que no se materialice en los edificios de la Subzona SZR-1, podrá ser transvasada a las parcelas de las Subzonas terciario-industrial, con el cumplimiento de lo indicado en el número 9 de este artículo.


1. Las edificaciones a realizar, tanto en las parcelas privadas con aprovechamiento lucrativo como en los Sistemas Locales de uso docente, deportivo y de otros servicios de interés público, se deberán situar dentro de las áreas donde se puede desarrollar la edificación, áreas que están especificadas en el plano O.2. titulado “Planta de replanteo de la red viaria superpuesta al topográfico”. Alineaciones de la edificación”.

2. Las futuras edificaciones a situar en las parcelas privadas de las Subzonas terciario-industrial, deberán procurar que sus fachadas sean paralelas a la alineación del vial, al menos en el 70% de su desarrollo. En el caso de que ello no sea posible o aconsejable, se deberá justificar tal extremo en la Memoria del Proyecto.

3. La ocupación máxima de las parcelas privadas con aprovechamiento lucrativo de uso terciario-industrial, se fija en el 35% de su superficie, con la salvedad de la posibilidad de aplicar lo indicado en el número 9 del artículo anterior, cuando se produzcan trasvases de edificabilidad. La ocupación máxima se medirá de acuerdo con el artículo 102 de las Normas Subsidiarias.

4. La distancia de las edificaciones a los límites de las parcelas deberá respetar lo indicado al efecto en el plano O.2. Cuando se generen nuevas parcelas en las Subzonas terciario-industrial y dotacionales, las distancias de la edificación a los límites de aquéllas, no serán inferiores a 7,5 metros ni a tres cuartas partes de su altura, para aquellos cuerpos edificatorios que posean plantas elevadas sobre la nivelación de la urbanización. En la Subzona SZR-1 la distancia citada será de 5 metros. En el caso de plantas de sótano, la distancia mínima del cuerpo edificatorio al límite de propiedad será, en cualquier Subzona, de 3 metros.

5. Se exceptúa del cumplimiento de esta Ordenanza los edificios que se sitúen sobre parcelas constituidas por operaciones de segregación y/o agrupación de las Subzonas SZI-1 y SZI-2 y las parcelas de las Subzonas del Sector Untzaga colindantes con aquellas. En estos casos los edificios podrán ser unitarios, abarcando edificabilidades de ambos Sectores y situarse sin solución de continuidad en terrenos de los mismos, sin respetar las alineaciones máximas de edificación establecidas en el plano O.2.

Al efecto se deberá redactar, tramitar y aprobar un Estudio de Detalle que abarque la totalidad de las Subzonas afectadas.

6. La forma de la edificación procurará seguir los ejes formados por la vialidad y por un sistema ortogonal a él, buscando conseguir formas sencillas y de composición clara.

7. La distancia mínima entre edificios aislados, situados en el interior de una misma parcela de uso terciario-industrial, será de 10 metros, medida de acuerdo con el artículo 114 de las Normas urbanísticas de las Normas Subsidiarias de Zamudio. En el caso de parcelas de la Subzona SZR-1 la distancia mínima



52

entre edificios anteriormente citada será de 3 metros.

8. El vuelo de alero de cubierta no computará a efectos de la aplicación de artículo 114 de las Normas Subsidiarias de Zamudio.

9. En las superficies libres de edificación, de las parcelas de uso terciario-industrial, originadas por la aplicación del retranqueo de 15 y 7,5 metros de las edificaciones principales al borde de las parcelas privadas, se podrán situar pequeñas edificaciones aisladas, destinadas exclusivamente a posibilitar la ejecución de tareas de control de accesos y seguridad.


1. La altura máxima de las edificaciones en las parcelas privadas de las Subzonas con uso predominante terciario-industrial, será de 12 metros. La forma de medirla será la indicada en el artículo 172 bis de las Normas Subsidiarias, con la matización de que la rasante que se utilice al efecto, será la de la nivelación de las parcelas en los frentes de las edificaciones.

2. A efectos de aplicar la altura reglamentaria del último piso en los desniveles de las fachadas, se fija dicha altura en 3,50 metros.

3. El número máximo de plantas elevadas sobre rasante en las parcelas privadas de las Subzonas terciario-industrial, será de planta baja, 2 elevadas sobre ella. En la Subzona de “Equipamientos. Otros servicios de interés público y social”, será de planta baja, 1 de piso y una planta bajo cubierta. El número máximo de plantas de la Subzona deportiva es de 2 plantas, la baja y una de piso primero. El número máximo de plantas en los edificios de la Subzona residencial SZR-1, es de planta baja y una de piso. El número de plantas de sótano o bajo rasante, en todas las Subzonas en las que se pueden situar edificaciones, es libre.

4. La forma de medir el número de plantas será la definida en los artículos 104 y 172 bis, de la Normativa urbanística de las Normas Subsidiarias. En el interior de las parcelas se realizará de acuerdo con la nivelación de las parcelas en los frentes de la edificación.

5. La altura de las edificaciones en la Subzona deportiva será la precisa para el cumplimiento de su función. La de las edificaciones a situar en la Subzona de “Equipamiento. Otros servicios de interés público y social”, será de 8 metros. Su medición se realizará de conformidad con lo indicado para las parcelas privadas.

6. Sobre la altura máxima de 12 metros establecida para la edificación que se sitúe en las Subzonas terciario-industrial, solamente podrán sobresalir aquellos elementos especiales de diseño arquitectónico y los que sean estrictamente precisos para el correcto desarrollo de las actividades productivas situadas en las plantas inferiores del edificio, siempre y cuando su ubicación deba situarse en cotas superiores a la de la altura máxima.




53

B.2. ORDENANZAS REGULADORAS MODIFICADAS


En esta Subzona, se permiten el uso de aparcamiento de vehículos al aire libre así como los usos establecidos como permitidos en la Subzona viaria, con el objeto de dar acceso a los aparcamientos y, en su caso, a las parcelas colindantes situadas en las Subzonas SZI-1.1 y SZI-3.1. Igualmente se permiten cualquiera de las redes de las infraestructuras precisas para la total urbanización del Sector, siempre que sean subterráneas.


En esta Subzona se permite el uso de vivienda en las variedades de unifamiliar, bifamiliar, unifamiliar agrupada en hilera y vivienda colectiva, posibilitándose para las dos últimas variedades una agrupación máxima de seis viviendas por cada edificio aislado sobre rasante.

Dentro de esta subzona, se ha delimitado un ámbito donde se restringen los usos edificatorios, debido a la afección causada por el cauce fluvial colindante y los riesgos de inundabilidad, denominado SZREL-Pr. En este ámbito dentro de la Subzona Residencial, no se podrán ubicar edificaciones, sin la autorización expresa de la administración competente en materia de aguas, y se destinará a Espacios Libres Privados de la Subzona Residencial.

En esta Subzona se permite también el uso de plazas de aparcamiento, y se establece un número mínimo de plazas, consistente en 14 plazas.


2. En cualquier caso, cuando se trate de reajustar las rasantes de los ejes viarios del Plan Parcial, el Estudio de Detalle correspondiente tendrá como ámbito mínimo los ejes 4, 1 y 5 completos o el eje 3 completo más el Sistema Local de aparcamientos SZEAP-1. Igualmente será objeto de un único Estudio de Detalle el eje 2 y el Sistema Local de aparcamientos SZEAP-1.1. No se considerará reajuste de las rasantes de los ejes viarios, aquellas modificaciones que no alteren en más o en menos 1,5 metros, las rasantes definidas en el plano O.4. titulado “Perfiles longitudinales de viales rodados y mixtos”.

3. El ámbito de los Estudios de Detalle que establezcan, adapten o reajusten alineaciones y rasantes del viario, ordenen volúmenes o completen la red de comunicaciones, se establecerá en cada caso con el criterio de completar ámbitos espaciales que, como mínimo, abarquen las siguientes delimitaciones:

a. Adaptar o reajustar alineaciones y rasantes del viario:

- Las indicadas anteriormente en el número 2 de este artículo

b. Ordenar volúmenes y/o completar la red de comunicaciones

- SZR-1 + el frente del camino municipal correspondiente

- SZDO-1 + SZEOS-1 + SZI-1 + SZEL-1 + eje 3 + SZEAP-1 + SZPV-2 + SZVI-1

- SZI-1.1 + SZEAP-1.1 incluido el eje 2 + SZEL-4 + SZEL-1.2 + SZI-3.1 + SZEAP-3.1 + SZEL-3.1



54

- SZI-3 + eje 1 + SZI-4 + SGI-RL-1 + SGI-RL-2 + eje 5 + SZDP-1


5. Se permite la agrupación de las parcelas que resulten de la división o segregación simultáneas o sucesivas de la Subzona SZI-1, SZI-1.1 y SZI-3.1 con las colindantes que se constituyan en el Sector Untzaga.


1. Las Subzonas de Espacios Libres SZEL-1, SZEL-1.2 y SZEL-3.1 se tratarán con arbolado autóctono y especies caducifolias, césped y especies arbustivas. Se realizará un perfilado del terreno que respete la vegetación de ribera existente y posteriormente se diseñará una red de sendas peatonales con tratamiento sencillo a base de firme flexible autodrenante con grava de río recebada y compactada. En cualquier caso se procurará evitar alteraciones en la Zona de servidumbre de protección del arroyo Geldos, en la cual únicamente se autorizarán operaciones de limpieza y plantación de especies de ribera.


5. En las Subzonas terciario-industriales, la edificabilidad sobre rasante de cada Subzona, definidas por este Plan Parcial, en superficie construida y en volumen es la indicada en la tabla siguiente:

SUBZONA Nº



sobre rasante m2


sobre rasante m3 SZI-1 13.179,00 8.147,99 32.591,96

SZI-1.1 35.017,00 20.365,23 81.460,90

SZI-3.1 30.804,00 17.915,27 71.661,10

SZI-3 75.192,00 46.487,85 185.951,40

SZI-4 18.064,00 11.168,16 44.672,64

TOTAL 172.256,00 104.084,50 416.338,00

11. En la Subzona residencial SZR-1 se autoriza, como máximo, la construcción de 1.800 m2 edificables sobre rasante, agrupados en un máximo de seis edificios, con un máximo de seis viviendas por cada uno de ellos. Cada conjunto edificatorio no podrá superar una superficie construida sobrerasante de 800 m2. La ubicación y forma de los edificios que albergarán el número máximo de 12 viviendas, se deberá establecer a través de la figura de un Estudio de Detalle respetando las alineaciones máximas de edificación indicadas en el plano O.2, el número de plantas y la edificabilidad sobre rasante indicadas en estas Ordenanzas.

12. El tipo edificatorio a utilizar para construir las viviendas de la Subzona residencial SZR-1, deberá ser obligatoriamente alguno de los siguientes:

1. Vivienda unifamiliar

2. Vivienda bifamiliar




55

3. Vivienda agrupada en hilera

4. Vivienda agrupada colectiva

En el Estudio de Detalle se deberá justificar la tipología y solución arquitectónica adoptada, y su adecuada integración en el entorno.

13. El número máximo de plantas sobre rasante de los edificios de vivienda de las Subzona residencial SZR-1 será planta baja y una de piso y una planta bajocubierta. Se permite construir una planta de sótano bajo rasante.


5. Se exceptúa del cumplimiento de esta Ordenanza los edificios que se sitúen sobre parcelas constituidas por operaciones de segregación y/o agrupación de las Subzonas SZI-1, SZI-1.1 y SZI-3.1 y las parcelas de las Subzonas del Sector Untzaga colindantes con aquellas. En estos casos los edificios podrán ser unitarios, abarcando edificabilidades de ambos Sectores y situarse sin solución de continuidad en terrenos de los mismos, sin respetar las alineaciones máximas de edificación establecidas en el plano O.2.

Al efecto se deberá redactar, tramitar y aprobar un Estudio de Detalle que abarque la totalidad de las Subzonas afectadas.


3. El número máximo de plantas elevadas sobre rasante en las parcelas privadas de las Subzonas terciario-industrial, será de planta baja, 2 elevadas sobre ella y una planta bajo cubierta. En la Subzona de “Equipamientos. Otros servicios de interés público y social”, será de planta baja, 1 de piso y una planta bajo cubierta. El número máximo de plantas de la Subzona deportiva es de 2 plantas, la baja y una de piso primero. El número máximo de plantas en los edificios de la Subzona residencial SZR-1, es de planta baja y una de piso y una planta bajocubierta. El número de plantas de sótano o bajo rasante, en todas las Subzonas en las que se pueden situar edificaciones, es libre.






56

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 DOCUMENTO C. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO ABENDUA 2016 DICIEMBRE


57

Documento C

ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO


ABENDUA 2016 DICIEMBRE DOCUMENTO C. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO


58



59

C. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO

El Sector Aresti ha sido gestionado, de acuerdo a la ordenación y criterios definidos en el Plan Parcial, a través de su división en dos unidades de ejecución, las denominadas como UE-1 y UE-2. La Unidad de Ejecución UE-2 ha sido gestionada y ejecutada, encontrándose actualmente desarrollada, incluso parcialmente edificada.

Así, el presente Estudio Económico-Financiero se refiere a la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector Aresti, objeto el presente documento de Modificación Puntual, pendiente de culminar su gestión y ejecutar la ordenación prevista. A su vez, en el presente documento se define la división de dicha unidad de ejecución en dos unidades menores, las denominadas UE-1 y UE-3.

C.1. COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. DATOS BÁSICOS DE COSTES

Teniendo en cuenta que el coste de las obras de urbanización es el componente del Estudio Económico-Financiero que establece la viabilidad o no de una ordenación urbanística, se realiza el cálculo de dichos costes a través de realizar una medición y valoración de las diversas partidas de los elementos de la futura urbanización, desglosados en superficies con tratamiento duro y superficies con tratamiento blando. No se calculan los costes de urbanización del interior de las parcelas privadas y de las parcelas dotacionales.

Para ello se parte de la documentación gráfica sobre la que se realiza la medición, desglosada por cada unidad de ejecución definida, de las diversas superficies pavimentadas con superficie dura, -calzada, aceras, y aparcamiento-, y de las superficies con tratamiento blando.

Para calcular el coste de las superficies con tratamiento duro, se consideran los costes de las excavaciones generales, excavaciones de los cajeados de calle, sub-bases, bases y pavimentos y además se añade el coste de todos los elementos que componen las redes de servicios urbanos, saneamiento de fecales, pluviales, abastecimiento de agua, de energía, de gas, telefonía, comunicaciones y alumbrado público, con el complemento de partidas de jardinería y señalización vial, además de los costes de Seguridad y Salud y Control de Calidad.

Las superficies con urbanización dura o que se equiparan por coste a ellas, de acuerdo con la ordenación pormenorizada definida, son las siguientes:

- Subzona Viaria

- Subzona de Aparcamientos

En función de los costes que se definen en este tipo de Proyectos de urbanización, y teniendo en cuenta la superficie con tratamiento duro incluido, se asigna el precio medio de ejecución de contrata a las superficies con urbanización dura de 210 €/m2.

Las superficies blandas se dividen a los efectos del presente estudio, en Subzonas de espacios libres y Subzonas de espacios libres. Protección del paisaje. Las superficies con urbanización blanda que




60

se consideran, son los relativos a las Subzonas de espacios libres. En lo que respecta a las Subzonas de espacios libres. Protección del paisaje, se ha considerado que la urbanización de estos espacios será despreciable sobre el conjunto de las cargas, puesto que se conservará en gran parte su estado natural.

De acuerdo con las características de las Subzonas de espacios libres, teniendo en cuenta que se trata de zonas de protección de espacios naturales, con un grado de urbanización relativamente reducida, se asigna un precio de ejecución de contrata, consistente en 36 €/m2.

C.2. ANÁLISIS DE LA FORMACIÓN DE LA TOTALIDAD DE LAS CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UE-1

C.2.1. Componentes de las cargas de urbanización

Teniendo en cuenta el proceso real de la urbanización de un terreno para pasar en su situación inicial como suelo rústico a la de suelo urbano dotado de todos los elementos de urbanización que permitan la transformación en solares aptos para recibir las edificaciones y los usos situados en ellos, hay que estructurar todos los costes que deben ser asumidos por los propietarios de los solares resultantes.

Dentro del proceso de urbanización se producen una serie de actividades de diferente naturaleza. Por un lado se agrupan en el apartado titulado “Gastos de gestión”, todas las actuaciones que suponen la redacción de los documentos administrativos, jurídicos y técnicos necesarios de acuerdo con la legislación urbanística para lograr la transformación de la propiedad del suelo y poder contratar, ejecutar y liquidar las obras de urbanización.

Participando de este carácter documental y al objeto de deslindar costes de diferente naturaleza, se crea otro apartado titulado “Indemnizaciones y realojos” en el cual se contiene la valoración indicativa de todas las indemnizaciones que se producen por supresión o afección negativa de bienes y/o derechos de los propietarios y demás titulares incluidos en la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector Aresti, incluyendo también los gastos de realojo.

Finalmente y en tercer lugar, se considera el coste de ejecución de contrata de todas las “obras de urbanización” que se deben realizar para hacer realidad la ordenación pormenorizada propuesta, y en consecuencia, crear los solares en los que se situarán los edificios, usos y actividades previstas.

Para obtener estas cuantificaciones, se ha partido a modo de referencia de los planes que se han ido desarrollando en relación a la Unidad de Ejecución UE-1, y en especial, el Proyecto de Reparcelación, al ser el instrumento urbanístico que con mayor detalle recoge estos aspectos, actualizando y adaptando su contenido al ámbito específico del presente documento.

Al objeto de justificar la corrección de la división de la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector Aresti en dos nuevas unidades re ejecución, se calcula el coste de los tres apartados indicados anteriormente, de manera desglosada para cada una de las dos Unidades de Ejecución y para la totalidad del ámbito, hallado por la suma de los datos de ambas.

C.2.2. Gastos de gestión

Dentro de este concepto, se agrupan una serie de gastos de gestión que se producen en el



61

proceso urbanizador, son los siguientes: Para cada uno de los conceptos indicados, atendiendo a valores usuales de mercado y a costes reales que se producen en este tipo de expedientes urbanísticos, se ha calculado la cuantía de los costes correspondientes, que se resume a continuación:

- Levantamiento topográfico 11.750,24 €

- Redacción del Plan Parcial parte proporcional 29.017,00 €

- Redacción Programa de Actuación Urbanizadora 16.000,00 €

- Redacción del Proyecto de Reparcelación 45.000,00 €

- Redacción del Proyecto de Urbanización 73.182,94 €

- Dirección de obra urbanización 31.364,12 €

- Publicación en prensa de las diversas aprobaciones 5.000,00 €

- Certificados del Registro de la Propiedad 15.000,00 €

- Inscripción en el Registro de las fincas resultantes 30.000,00 €

- Gastos generales de Empresa Promotora de Urbanización 103.675,83 €

Total Gastos de gestión: 359.990,13 €

Todos estos gastos de gestión que se relacionan se computan al 50% a las dos nuevas unidades de ejecución en los que se divide la UE-1 del Sector Aresti.

C.2.3. Indemnizaciones y realojos

Para obtener los costes de indemnización, se ha partido del Cálculo del valor de las indemnizaciones por supresión de edificios y demás construcciones existentes más gastos de realojo, recogido en el Proyecto de Reparcelación de la UE-1 del Sector Aresti, al considerar que contiene información detallada para desarrollar este apartado.

A partir de dicho documento, para adoptar la metodología de cálculo se observa el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (BOE núm. 270, de 9 de noviembre de 2011), que desarrolla una de las leyes refundidas en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Este R.D. 1492/2011 establece los conceptos y métodos para el cálculo del valor en situación de suelo rural en su capítulo 3. En el artículo 18, se establece la metodología para la valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural, que se ha seguido en el presente documento.

De esta forma, la valoración de las construcciones se realiza aplicando la siguiente expresión:

V = VR – (VR – VF) β

Siendo:

V = Valor de la edificación, construcción o instalación, en euros.

VR = Valor de reposición bruto, en euros.

VF = Valor de la edificación, construcción o instalación al final de su vida útil en euros.

β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación.

El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los elementos que




62

integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la que debe entenderse referida la valoración, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para construir una edificación, construcción o instalación de similares características utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de la edificación, construcción o instalación al final de la vida útil, se determinará de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior al 10 por ciento del valor de reposición bruto.

El coeficiente corrector β , por antigüedad y estado de conservación, será el recogido en la tabla que figura en el Anexo II del R.D. 1492/2011, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:

β = 1 - [ 1 - (a+a²) / 2)] C

Siendo:

a = Antigüedad

C = Coeficiente corrector según estado de conservación

Como antigüedad se tomará el porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación, construcción o instalación. A tal efecto, se considerarán los años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta la fecha a la que deba entenderse referida la valoración y la vida útil se establecerá en función de las características de la edificación, construcción o instalación sin que pueda ser superior a los valores establecidos en la tabla del Anexo III del R.D. 1492/2011.

A los efectos de la determinación de la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, cuando sobre la edificación, construcción o instalación se hubieran realizado obras de reforma o rehabilitación posteriores a su fecha de construcción o

Fa = Fc + (Fr - Fc) . i

Siendo:

Fa = fecha de antigüedad a efectos del cálculo.

Fc = fecha de construcción o implantación.

Fr = fecha de reforma o rehabilitación

i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma.

El Coeficiente i adoptará un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o rehabilitación parcial, en función del coste de las obras en relación con el total de una rehabilitación integral.

En cuanto a los costes de realojo, además de los acuerdos adoptados por las partes para ejercitar dichos derechos, según quedaba identificado en el referido Proyecto e Reparcelación, y para lo cual se ha definido la subzona residencial correspondiente, se considera también una valoración para computar como cargas de la actuación urbanística las de traslado, de conformidad con lo que se establece en la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo en su Disposición Adicional Segunda.

Bajo estos criterios, se adjunta como anexo I al presente Estudio Económico-Financiero, el denominado “Cálculo de indemnizaciones por supresión de edificios y gastos de realojo de la UE-1 del Plan Parcial del Sector Aresti”. Dicho cálculo da como resultado las siguientes valoraciones:

- Valor de indemnizaciones por supresión de bienes y derechos 575.340,71 €

- Valor de costes de realojo 10.500,00 €



63

Estos costes de indemnización y realojo surgen debido a la necesaria desaparición de las edificaciones residenciales situadas en la nueva Unidad de Ejecución UE-1 definida en este documento, por lo que se deberán computar como gasto a dicha unidad.

C.2.4. Costes de las obras de urbanización

Para calcular los costes de las obras de urbanización de la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector Aresti, se ha seguido el mismo método indicado anteriormente para los gastos de gestión y las indemnizaciones y, al efecto, se han calculado de manera desglosada para cada una de las dos unidades de ejecución.

Al efecto se han medido las superficies con tratamiento duro y con tratamiento blando de ambas Unidades y se les han aplicado los precios unitarios indicados en el apartado C.1. de este Estudio Económico-financiero.

En la aplicación de las operaciones anteriormente indicadas, se obtienen los siguientes costes de urbanización por unidades:

UE-1: Superficie dura: 2.404 m2 804.840,00 €

Superficie blanda: 9.103 m2 327.708,00 €

Total coste obras de urbanización 832.548,00 €

UE-3: Superficie dura: 5.206 m2 1.093.260,00 €

Superficie blanda: 6.391 m2 230.076,00 €

Total coste obras de urbanización 1.323.336,00 €

Total coste de obras de urbanización UE-1 inicial del Sector Aresti 2.155.884,00 €

C.2.5. Resumen de las cargas de urbanización

Las cargas de urbanización que se han desglosado en los anteriores apartados, se resumen de la siguiente forma para cada nueva unidad de ejecución:

UE-1: Gastos de gestión (50% del total) 179.995,07 €

Indemnizaciones y realojos (s/ valoración) 585.840,71 €

Obras de urbanización (s/ módulos) 832.548,00 €

Total cargas de urbanización 1.598.383,78 €

UE-3: Gastos de gestión (50% del total) 179.995,07 €

Indemnizaciones y realojos (s/ valoración) -

Obras de urbanización (s/ módulos) 1.323.336,00 €

Total cargas de urbanización 1.503.331,07 €

Total coste de obras de urbanización UE-1 inicial del Sector Aresti 3.101.714,84 €




64

C.3. DIVISIÓN EN UNIDADES DE EJECUCIÓN

Tal como se ha expuesto en la memoria del presente documento, para poder hacer viable el desarrollo de la UE-1 del Sector Aresti, posibilitar una mayor flexibilidad en la ejecución de las obras de urbanización y de edificación, se ha procedido a realizar una división en dos unidades de ejecución, las denominadas UE-1 y UE-3.

La primera de las dos Unidades, la denominada UE-1, contiene los terrenos de la parte sur de la Unidad de Ejecución UE-1 inicial, con alrededor del 50% de la Subzona terciario-industrial definida en el Plan Parcial como SZI-2 (53,20%), y definido en el presente documento como SZI-1.1. Esta parte coincide con las edificaciones residenciales existentes, por lo que se asocia también a esta unidad la Subzona residencial del ámbito para realizar los realojos. Asimismo, contiene parte de las Subzonas destinadas a espacios libres, aparcamientos, o una porción de la Subzona de espacios libres de protección del paisaje, al igual que parte del Sistema General Hidráulico del arroyo Geldos.

La segunda Unidad de Ejecución UE-3, contiene los terrenos de la parte norte del ámbito, incluyendo el resto de la Subzona terciario-industrial definida en el Plan Parcial como SZI-2 (46,80%), y definido en el presente documento como SZI-3.1. De la misma forma, contiene parte de las Subzonas destinadas a espacios libres, aparcamientos, o una porción de la Subzona de espacios libres de protección del paisaje, al igual que parte del Sistema General Hidráulico del arroyo Geldos.

La división anteriormente indicada se puede observar en el plano G.1 titulado “Gestión. División en Unidades de Ejecución”.

La delimitación de las unidades de ejecución, anteriormente descrita, se realiza atendiendo a lo indicado al efecto en el artículo 144 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. De esta forma, se comprueba que se cumplen con las condiciones para ser susceptibles de cesión, equidistribución y urbanización del ámbito:

a) Por sus dimensiones y las características de la ordenación y la urbanización, ser susceptibles de asumir las cesiones de suelo derivadas de la ley, el planeamiento y los programas de actuación urbanizadora.

b) Hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización.

c) Tener entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación.

Además de los requisitos anteriores, es evidente que la división en unidades de ejecución de un sector o ámbito, debe de, cumpliendo el condicionante de hacer equitativa la distribución de beneficios y cargas, posibilitar que las diferencias de aprovechamiento entre sí y en relación con el aprovechamiento del ámbito, sea lo más equilibrada posible. De acuerdo al artículo de la LSU citado, no se podrán delimitar unidades de ejecución cuya edificabilidad urbanística media difiera en más de un 5% de la edificabilidad urbanística media del ámbito de ordenación, área o sector de que se trate.

En el caso que nos ocupa y al objeto de justificar el condicionante legal anteriormente citado, se ha realizado el cálculo de los beneficios y cargas de cada una de las dos unidades de ejecución atendiendo a la unidad de 1 m2 de suelo inicial de cada una de las dos unidades, de forma y manera que el equilibrio de beneficios y cargas se justifica comparando el valor del suelo en estado inicial de cada una de las dos Unidades de Ejecución y del ámbito en su totalidad.

Al efecto, se ha realizado el cálculo del valor de todas las unidades de aprovechamiento situadas en cada unidad y en la totalidad del ámbito, tal como se recoge en el anexo II titulado “Valor de repercusión del suelo y coeficientes de ponderación”



65

Calculado dicho valor y calculado, igualmente, el valor de repercusión del metro cuadrado construido de cada uno de los usos situados en las diversas Subzonas con aprovechamiento lucrativo, se halla el valor total de repercusión del suelo completamente urbanizado por unidad de ejecución.

Tal y como se ha indicado anteriormente, también se ha hallado la totalidad de los costes de urbanización de cada una de las dos unidades y de la totalidad del ámbito. Para el cálculo del total de las cargas de urbanización y el resto de deberes y cargas pendientes, se utiliza el método establecido en el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo:

G. (1 + TLR + PR)

Siendo:

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

Restando de la totalidad del valor del suelo urbanizado de cada unidad de ejecución y multiplicado por 0,85, se halla el valor total del suelo de cada unidad antes de producirse el proceso de transformación urbanística, es decir, en estado inicial.

Dividiendo dichas cantidades y la suma de ambos que se corresponde con la totalidad del ámbito, se halla el valor del metro cuadrado de suelo en estado inicial para la Unidad de Ejecución UE-1, la Unidad de Ejecución UE-3 y la totalidad del ámbito, que corresponde con la Unidad de Ejecución UE-1 inicial del Plan Parcial del Sector Aresti.

Las operaciones indicadas anteriormente se pueden observar en el anexo III a este Estudio Económico-Financiero titulado “Justificación de la división en unidades de ejecución de la UE-1 del Plan Parcial del Sector Aresti”. Tal como se recoge en esas tablas de cálculo, se obtienen los siguientes valores del metro cuadrado de suelo no urbanizado en estado inicial:

- Valor del m2 de suelo no urbanizado de la UE-1 47,20 €/m2

- Valor del m2 de suelo no urbanizado de la UE-3 47,75 €/m2

- Valor del m2 de suelo no urbanizado de la UE-1 del P.P. Sector Aresti 47,44 €/m2

A la vista de lo anterior, con unos valores para los suelos prácticamente iguales, se concluye que se cumple con la necesidad de equilibrar la relación coste-beneficio tanto entre las dos nuevas unidades de ejecución y como con el ámbito de la unidad de ejecución inicial.

C.4. RATIOS MÁS SIGNIFICATIVOS DE LOS COSTES DE URBANIZACIÓN

A los efectos de conocer la repercusión de los costes de urbanización, se puede indicar la repercusión de los costes de urbanización por cada metro cuadrado de suelo bruto del ámbito de la UE-1 del Plan Parcial del Sector Aresti.

Aplicando el coste de urbanización indicado a cada metro cuadrado de suelo de la UE-1 inicial del Sector Aresti, se tiene que la repercusión asciende a: 3.418.916,67 € / 181.235 m2 = 18,86 €/m2, cantidad que puede parecer escasa por cada metro cuadrado del ámbito, pero es preciso tener en cuenta la superficie de aproximadamente 46% constituida por la Subzona de Espacios Libres. Protección del Paisaje que deducida daría un coste de 3.418.916,67 € / 97.641 m2 = 35,02 €/m2, cantidad que




66

representa un coste medio de urbanización para ámbitos con usos semejantes al proyectado.






67

ANEXO I. CÁLCULO DE INDEMNIZACIONES POR SUPRESIÓN DE EDIFICIOS Y GASTOS DE REALOJO DE LA UE-1 DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI




68

CÁLCULO DE INDEMNIZACIONES POR SUPRESIÓN DE EDIFICIOS Y GASTOS DE REALOJO DE LA UE-1 DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI

ANÁLISIS DE LOS REALOJOS EN PARCELA NÚMERO DE FINCA EDIFICIO PROPIETARIO(s) ELEMENTO SUP.CONSAÑO DE COEFICIENCONSTRUCCIÓN PRECIOSHONORARIOS T ICO VR Antigüed Vida útil Antigüedad V = COEFICIEINDEMNIZACIÓN TRASLADOS TOTAL

SEGÚN DATOS DEL PADRÓN MUNIC INICIAL EN EL REGISTO CASA CONSTRUIDO EN M2 CONS. CONSERVA2010 EJECU. CONTRATA DECENAL Y REGY TASAS unitario VR VF en años (Anejo III) /vida útil Conservación B VR–(VR–VF)Β DE AFEC POR SUPRESIÓN DE REALOJO

10,00% 2017

NÚMERO 7 2378 de Zamudio Bidekurtze Parque Tecnológico S.A. planta baja vivienda 91,98 1936 0,9 821,92 0,099 0,071 961,65 88.452,24 8.845,22 81 100 81% Regular 0,7731 26.908,05 1,05 28.253,46 0,00

Parque Tecnológico S.A. cuadra sobre rasante 38,65 1936 0,8 250,00 0,099 0,071 292,50 11.305,13 1.130,51 81 35 231% Deficiente 1,0000 1.130,51 1,05 1.187,04

Parque Tecnológico S.A. cuadra bajo rasante 38,65 1936 0,8 180,00 0,099 0,071 210,60 8.139,69 813,97 81 35 231% Deficiente 1,0000 813,97 1,05 854,67

hoy nº 76 Parque Tecnológico S.A. estercolero planta baja (50%) 13,485 1936 0,8 150,00 0,099 0,071 175,50 2.366,62 236,66 81 35 231% Deficiente 1,0000 236,66 1,05 248,49

estercolero planta alta (50%) 13,485 1936 0,8 220,00 0,099 0,071 257,40 3.471,04 347,10 81 35 231% Deficiente 1,0000 347,10 1,05 364,46

superficie exterior pavimentada 27,305 1936 0,9 150,00 0,099 0,071 175,50 4.792,03 479,20 81 40 203% Regular 1,0000 479,20 1,05 503,16

31.411,28 31.411,28

NÚMERO 7 5204 de Zamudio Bidekurtze G.I. Gastón y As. S.L. planta baja vivienda 91,86 1936 0,9 821,92 0,099 0,071 961,65 88.336,84 8.833,68 81 100 81% Regular 0,7731 26.872,95 1,05 28.216,60 0,00

segregación de la finca G.I. Gastón y As. S.L. cuadra sobre rasante 39,71 1936 0,8 250,00 0,099 0,071 292,50 11.615,18 1.161,52 81 35 231% Deficiente 1,0000 1.161,52 1,05 1.219,59

2378 G.I. Gastón y As. S.L. cuadra bajo rasante 39,71 1936 0,8 180,00 0,099 0,071 210,60 8.362,93 836,29 81 35 231% Deficiente 1,0000 836,29 1,05 878,11

hoy nº 76 G.I. Gastón y As. S.L. estercolero planta baja (50%) 13,485 1936 0,8 150,00 0,099 0,071 175,50 2.366,62 236,66 81 35 231% Deficiente 1,0000 236,66 1,05 248,49

G.I. Gastón y As. S.L. estercolero planta alta (50%) 13,485 1936 0,8 220,00 0,099 0,071 257,40 3.471,04 347,10 81 35 231% Deficiente 1,0000 347,10 1,05 364,46

superficie exterior pavimentada 27,305 1936 0,9 150,00 0,099 0,071 175,50 4.792,03 479,20 81 40 203% Regular 1,0000 479,20 1,05 503,16

31.430,41 31.430,41

NÚMERO 8 445 de Zamudio D. Agustín Aranguren Alcibar Cuadra 10,94 1956 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 3.199,95 320,00 61 35 174% Regular 1,0000 320,00 1,05 335,99 0,00

en sociedad conyugal con Dña. Pilar Laita Planta taller 42,62 1956 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 12.466,35 1.246,64 61 35 174% Regular 1,0000 1.246,64 1,05 1.308,97

Tejavana 137,97 1956 0,8 110,00 0,099 0,071 128,70 17.756,74 1.775,67 61 35 174% Regular 1,0000 1.775,67 1,05 1.864,46

3.509,42 3.509,42

NÚMERO 10 1614 de Zamudio D. Agustín Aranguren Alcibar vivienda en planta baja 57,74 1958 0,9 821,92 0,099 0,071 961,65 55.525,46 5.552,55 59 100 59% Deficiente 0,7345 18.820,36 1,05 19.761,37 0,00

en sociedad conyugal con Dña. Pilar Laita 19.761,37 19.761,37

R NÚMERO 10 1184 de Zamudio Dña. Pilar Laita Aurrecoechea vivienda en planta piso alto 53,89 1958 0,9 821,92 0,099 0,071 961,65 51.823,12 5.182,31 59 100 59% Deficiente 0,7345 17.565,45 1,05 18.443,72 1.500,00

Dña. Pilar Laita Aurrecoechea presuntivamente ganancial escalera exterior 8,87 1958 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 2.594,48 259,45 59 100 59% Deficiente 0,7345 879,40 1,05 923,37

19.367,09 20.867,09

NÚMERO 11 706 de Zamudio Dña. Pilar Laita Aurrecoechea cuadra 17,86 1956 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 5.224,05 522,41 61 35 174% Deficiente 1,0000 522,41 1,05 548,53 0,00

sociedad conyugal trastero 3,26 1956 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 953,55 95,36 61 35 174% Deficiente 1,0000 95,36 1,05 100,12

648,65 648,65

NÚMERO 12 1196 de Zamudio Casa sencillaaria Elena Laita Aurrecoechea semisótano 29,75 1962 0,9 180,00 0,099 0,071 210,60 6.265,35 626,54 55 35 157% Deficiente 1,0000 626,54 1,05 657,86 1.500,00

hoy nº 74 vivienda en planta baja 54,84 1962 0,9 821,92 0,099 0,071 961,65 52.736,69 5.273,67 55 100 55% Deficiente 0,7131 18.890,81 1,05 19.835,35

20.493,21 21.993,21

NÚMERO 12 1033 de Zamudio Casa sencillaa. Victoria Laita Aurrecoechea vivienda en planta piso primero 50,99 1962 0,9 821,92 0,099 0,071 961,65 49.034,35 4.903,43 55 100 55% Deficiente 0,7131 17.564,59 1,05 18.442,82 1.500,00

hoy nº 74 escalera exterior 50% 5,93 1962 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 1.734,53 173,45 55 100 55% Deficiente 0,7131 621,32 1,05 652,39

19.095,21 20.595,21

NÚMERO 12 4194 de Zamudio Casa sencilla Domingo Laita Aurrecoechea vivienda en planta piso segundo 54,84 1962 0,9 821,92 0,099 0,071 961,65 52.736,69 5.273,67 55 100 55% Deficiente 0,7131 18.890,81 1,05 19.835,35 1.500,00

hoy nº 74 balcón 0,72 1962 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 210,60 21,06 55 100 55% Deficiente 0,7131 75,44 1,05 79,21

escalera exterior 50% 5,93 1962 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 1.734,53 173,45 55 100 55% Deficiente 0,7131 621,32 1,05 652,39

20.566,95 22.066,95

NÚMERO 13 632 de Zamudio Casa an Carlos Hernando Heredero planta baja 36,01 2000 1 1.200,20 0,099 0,071 1.404,23 50.566,47 5.056,65 17 100 17% Regular 0,2345 39.894,41 1,05 41.889,13 0,00

D. Juan Carlos Hernando Heredero hoy nº 70 superficie urbanizada exterior 66,78 2000 1 200,00 0,099 0,071 234,00 15.626,52 1.562,65 17 40 43% Regular 0,4113 9.842,05 1,05 10.334,15

52.223,29 52.223,29

R NÚMERO 14 635 de Zamudio Casa an Carlos Hernando Heredero vivienda planta baja 52,67 2000 1 900,20 0,099 0,071 1.053,23 55.473,83 5.547,38 17 100 17% Regular 0,2345 43.766,08 1,05 45.954,39 1.500,00

D. Juan Carlos Hernando Heredero hoy nº 70 superficie urbanizada exterior 20,025 2000 1 150,00 0,099 0,071 175,50 3.514,39 351,44 17 40 43% Regular 0,4113 2.213,47 1,05 2.324,14

48.278,53 49.778,53

R NÚMERO 14 1577 de Zamudio Casa Dª Victoria Landeta Bilbao vivienda piso alto 52,67 2000 1 900,20 0,099 0,071 1.053,23 55.473,83 5.547,38 17 100 17% Regular 0,2345 43.766,08 1,05 45.954,39 0,00

Dª Victoria Landeta Bilbao hoy nº 70 D. Pablo Lopez Guiterrez escalera exterior 9,08 2000 1 250,00 0,099 0,071 292,50 2.655,90 265,59 17 100 17% Regular 0,2345 2.095,37 1,05 2.200,14

superficie urbanizada exterior 20,025 2000 1 150,00 0,099 0,071 175,50 3.514,39 351,44 17 40 43% Regular 0,4113 2.213,47 1,05 2.324,14

50.478,67 50.478,67

NÚMERO 15 633 de Zamudio Dª Victoria Landeta Bilbao Almacen 25,56 1980 1 250,00 0,099 0,071 292,50 7.476,30 747,63 37 35 106% Regular 1,0000 747,63 1,05 785,01 1.500,00

Dª Victoria Landeta Bilbao D. Pablo Lopez Guiterrez Tejavana 24,16 1980 0,9 110,00 0,099 0,071 128,70 3.109,39 310,94 37 30 123% Regular 1,0000 310,94 1,05 326,49

Superficie urbanizada exterior 17,89 1980 0,9 150,00 0,099 0,071 175,50 3.139,70 313,97 37 40 93% Regular 0,9128 560,37 1,05 588,39

1.699,89 3.199,89

NÚMERO 17 633 de Zamudio D. Javier Ramiro Aurrecoechea Garage 17,95 1980 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 5.250,38 525,04 37 35 106% Regular 1,0000 525,04 1,05 551,29 0,00

D. Jose Mª Ramiro Aurrecoechea Almacen 11,59 1980 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 3.390,08 339,01 37 35 106% Regular 1,0000 339,01 1,05 355,96

Dª Julia Ramiro Aurrecoechea Superficie urbanziada exterior 69,65 1980 0,9 150,00 0,099 0,071 175,50 12.223,58 1.222,36 37 40 93% Regular 0,9128 2.181,66 1,05 2.290,75

Dª Julia Ramiro Aurrecoechea Cuadra 22,9 1980 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 6.698,25 669,83 37 40 93% Regular 0,9128 1.195,50 1,05 1.255,28

4.453,27 4.453,27

NÚMERO 18 2849 de Zamudio Casa Telleri-Bse Maria Ramiro Aurrecoechea Vivienda pb delantera + cuadra 67,45 1970 0,9 821,92 0,099 0,071 961,65 64.863,05 6.486,30 47 100 47% Regular 0,4436 38.967,13 1,05 40.915,48 0,00

33,34% de la casa Hoy nº 73 40.915,48 40.915,48

NÚMERO 18 2850 de Zamudio Casa Telleri-BDª Julia Ramiro Aurrecoechea Vivienda Planta alta delantera 49,47 1970 0,9 821,92 0,099 0,071 961,65 47.572,65 4.757,26 47 100 47% Regular 0,4436 28.579,74 1,05 30.008,73 0,00

33,33% de la casa Hoy nº 73 Escalera exterior 8,59 1970 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 2.512,58 251,26 47 100 47% Regular 0,4436 1.509,45 1,05 1.584,93

Txabola 10 1970 0,9 50,00 0,099 0,071 58,50 585,00 58,50 47 30 157% Regular 1,0000 58,50 1,05 61,43

31.655,08 31.655,08

NÚMERO 18 2851 de Zamudio Casa Telleri-BD. Javier Ramiro Aurrecoechea Vivienda zaguera (baja+piso) 108,13 1970 1 821,92 0,099 0,071 961,65 103.982,83 10.398,28 47 100 47% Regular 0,4436 62.468,72 1,05 65.592,16 0,00

33,33% de la casa Hoy nº 73 Garage 22,94 1970 0,9 250,00 0,099 0,071 292,50 6.709,95 671,00 47 35 134% Regular 1,0000 671,00 1,05 704,54

66.296,70 66.296,70

R NÚMERO 19 Casa Telleri-Bmen Aurtenechea Aurecoechea Planta Baja 60,25 1976 1 861,06 0,099 0,071 1.007,44 60.698,27 6.069,83 41 100 41% Regular 0,3957 39.081,80 1,05 41.035,89 1.500,00

Mª Carmen Aurtenechea Aurecoechea Hoy nº 75 men Aurtenechea Aurecoechea Planta Piso 60,25 1976 1 861,06 0,099 0,071 1.007,44 60.698,27 6.069,83 41 100 41% Regular 0,3957 39.081,80 1,05 41.035,89

Mª Carmen Aurtenechea Aurecoechea Planta ático 47,7735 1976 1 774,95 0,099 0,071 906,69 43.315,83 4.331,58 41 100 41% Regular 0,3957 27.889,76 1,05 29.284,25

Mª Carmen Aurtenechea Aurecoechea Anexos 34,48 1976 1 250,00 0,099 0,071 292,50 10.085,40 1.008,54 41 35 117% Regular 1,0000 1.008,54 1,05 1.058,97

Mª Carmen Aurtenechea Aurecoechea Superficie exterior pavimentada 47,45 1976 1 110,00 0,099 0,071 128,70 6.106,82 610,68 41 40 103% Regular 1,0000 610,68 1,05 641,22

113.056,20 114.556,20

TOTAL 575.340,71 585.840,71

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UE-1




70



71

ANEXO II. VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO Y COEFICIENTES DE PONDERACIÓN




72

VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO Y COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE LA UE-1 DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARSTI

CEM por usos

m²c Grupo de uso CEM M L a b d (€/m²) por uso (€ Tot.) por uso

Edificio Terciario 38.280,51 1 (ofic., comer.) m²c*M*L*(1+0,1a+0,3b) 314,50 1,10 11 2 - 934,07 35.756.484,57 €

Vivienda Reposición 1.380,00 1 (viviendas) m²c*M*L*(1+0,1a+0,3b) 314,50 1,10 4 1 - 588,12 811.598,70 €

Garaje en Vivienda 420,00 3 (sótan. garajes) m²c*M*L*(0,8+0,1d) 314,50 1,10 - - 0 276,76 116.239,20 €

40.080,51 36.684.322,47 € Módulo-Base Estadístico para 2011 (http://www.coavn.org/coavn/LibroBlanco/511.pdf) 370,00

85%

Gastos de promoción

Gastos Generales del Constructor 13,00%

Beneficio Industrial del Constructor 6,00%

Honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras 12,30%

Levantamientos Topográficos 0,15%

Estudios Geotécnicos 0,65%

Redacción Proyecto Ejecución (con ESS+PCC+EGRCD) 5,50%

Dirección de Obra 1,50%

Dirección de ejecución de Obra 1,50%

Coordinación Seguridad y Salud 1,00%

Control de calidad 1,00%

Gestión de Residuos de construcción y demolición 1,00%

Notarias, Registro, etc. 1,00%

Tasas Municipales 5,00%

37,30%

Vc: Valor de Construcción

m²c CEM G. Prom. Vc Vc Total

Edificio Terciario 38.280,51 934,07 37,30% 1.282,47 € 49.093.653,32 €

Vivienda Reposición 1.380,00 588,12 37,30% 807,48 € 1.114.325,02 €

Garaje en Vivienda 420,00 276,76 37,30% 379,99 € 159.596,42 €

40.080,51 50.367.574,76 €

Vv: Valor en Venta

m²c m²u Vv €/m²c Vv €/m²u Vv Total

Edificio Terciario 38.280,51 2.300,00 88.045.173,00 €

Vivienda Reposición 1.380,00 1,15 1.200,00 1.370,78 1.576,40 1.891.680,00 € Precio base VPO rég. general edificadas propiedad plena (O 3-11-2010)

Garaje en Vivienda 420,00 560,00 235.200,00 €

90.172.053,00 €

VRS: Valor de Repercusión del Suelo urbanizado y coeficientes de ponderación VRS = Vv/K - VcVv €/m²c K Vc €/m2c VRS €/m2c m²c ΣVRS Coef. Pond m²c(uc)

Edificio Terciario 2.300,00 1,40 1.282,47 360,39 € 38.281 13.795.755,97 € 1,0000 38.280,51

Vivienda Reposición 1.370,78 1,40 807,48 171,65 € 1.380 236.874,98 € 0,4763 657,28

Garaje en Vivienda 560,00 1,40 379,99 20,01 € 420 8.403,58 € 0,0555 23,32

14.041.034,53 € 38.961,11

Edificabilidad urbanística ponderada de cesión libre de cargas 15,00% 2.106.155,18 € 5.844,17

Edificabilidad urbanística a equidistribuir gravada con cargas 85,00% 11.934.879,35 € 33.116,94 VRS (85%)

VRSo: Valor de Repercusión del Suelo sin urbanizar

G: Cargas de urbanización G 3.101.714,84 €

TLR: Tasa Libre de Riesgo en tanto por uno 0,306 Julio de 2016 (BOE 3-8-2016) TLR 0,0031

0,224 Agosto de 2016 (BOE 2-9-2016)

0,165 Septiembre de 2016 (BOE 4-10-2016)

PR: Prima de Riesgo en tanto por uno Edificio de oficinas 10 38.280,51 95,51% 9,551

Primera residencia 8 1.380,00 3,44% 0,275

Plazas de aparcamiento 9 420,00 1,05% 0,094

40.080,51 100,00% 9,921 PR 0,0992

1+TLR+PR 1,1023

VRSo= VRS-G(1+TLR+PR) Cargas de urbanización, incluido gastos derivados 3.418.916,67 €

VRS (85%) 11.934.879,35 €

VRSo total 8.515.962,68 €

Edificabilidad ponderada m²c(uc) 38.961,11

Edificabilidad ponderada a equidistribuir (85%) 33.116,94VRS €/m2c (uc) 360,39 €

VRSo €/m2c (uc) 257,15 €Repercusión de cargas sobre m2c (uc) [VRS €/m2c(uc)-VRSo €/m2c(uc)] 103,24 €

Superficie incial con derechos [Superficie UE - SG Hidraulico a consolidar] 179.501,00Repercusión de cargas sobre m2s superficie inicial privada 19,05 €

Edificabilidad ponderada media a equidistribuir 0,1845

Valor residual de repercusión del suelo aportado sin urbanizar unitario 47,44 €

Total CEM

Total gastos de promoción

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EREMUANMODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UE-1




74



75

ANEXO III. JUSTIFICACIÓN DE LA DIVISIÓN EN UNIDADES DE EJECUCIÓN DE LA UE-1 DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI




76

JUS

TIFI

CA

CIÓ

N D

E L

A D

IVIS

ION

EN

UN

IDA

DE

S D

E E

JEC

UC

ION

DE

LA

UE

-1 D

EL

PLA

N P

AR

CIA

L D

EL

SE

CTO

R A

RE

STI

UN

IDA

D D

E E

JEC

UC

ION

UE

-1S

up. P

arce

la m

²E

dific

abili

dad

Urb

anis

tica

m²c

m²c

/m²s

E

dific

ab.

%/to

tal

Ocu

paci

ón

parc

. Luc

r.C

oef.

Hom

og.

Apr

ov.

Pon

dera

do

m²c

(uc)

Valo

r Sue

lo U

rban

izad

oVa

lor S

uelo

U

rban

izad

o (8

5%)

Car

gas

Urb

anis

ticas

Valo

r Sue

lo s

in

Urb

aniz

arVa

lor U

nita

rio

Sue

lo

SU

P. U

NID

AD

DE

EJE

CU

CIO

N U

E-1

(sin

S.G

.)55

,30%

99.2

6710

0%22

.165

,23

0,22

329

35,0

0%

SU

P. U

NID

AD

DE

EJE

CU

CIO

N U

E-1

(con

S.G

.)55

,22%

100.

078

0,22

148

SU

BZO

NA

S D

OTA

CIO

NA

LES

DE

LA

UE

-1 A

CE

DE

R

SU

BZO

NA

VIA

RIA

SZV

I52

SU

BZO

NA

PR

OTE

CC

ION

VIA

RIA

SZP

VI0

SU

BZO

NA

ES

PA

CIO

S L

IBR

ES

SZE

L9.

103

SU

BZO

NA

ES

PA

CIO

S L

IBR

ES

PR

OTE

CC

ION

PA

ISA

JES

ZELP

P45

.761

SU

BZO

NA

EQ

UIP

. Y O

TRO

S S

ER

V. IN

TER

ES

PU

BLI

CO

SZE

OS

0

SU

BZO

NA

AP

AR

CA

MIE

NTO

SS

ZEA

P2.

352

SU

BZO

NA

DE

PO

RTI

VAS

ZDP

0

SU

BZO

NA

DO

CE

NTE

SZD

C0

TOTA

L57

.268

57,6

9%

SU

BZO

NA

S D

E A

PR

OVE

CH

AM

IEN

TO L

UC

RA

TIVO

SU

BZO

NA

TE

RC

IAR

IA IN

DU

STR

IAL

SZI

35.0

1753

,20%

20.3

65,2

353

,20%

53,2

0%12

.255

,95

1,00

0020

.365

,23

7.33

9.34

0,26

€

SU

BZO

NA

RE

SID

EN

CIA

(viv

iend

a re

posi

ción

)S

ZR6.

982

1.38

0,00

100,

00%

60,1

8%0,

4763

657,

2823

6.87

4,98

€

SU

BZO

NA

RE

SID

EN

CIA

(gar

aje

en v

ivie

nda)

420,

0010

0,00

%s/

edifi

cab.

0,05

5523

,32

8.40

3,58

€

TOTA

L41

.999

42,3

1%22

.165

,23

55,3

0%54

,02%

21.0

45,8

37.

584.

618,

82 €

6.

446.

926,

00 €

1.76

1.84

5,05

€

4.68

5.08

0,95

€

47

,20

€

Dife

renc

ia0,

55 €

-

SU

BZO

NA

S S

ISTE

MA

S G

EN

ER

ALE

Sen

tre U

E-3

y U

E-1

-1,1

5%

SU

BZO

NA

SIS

T. G

RA

L. H

IDR

AU

LIC

O81

1

UN

IDA

D D

E E

JEC

UC

ION

UE

-3S

up. P

arce

la m

²E

dific

abili

dad

Urb

anis

tica

m²c

m²c

/m²s

E

dific

ab.

%/to

tal

Ocu

paci

ón

Par

c. L

ucr.

Coe

f. H

omog

.

Apr

ov.

Pon

dera

do

m²c

(uc)

Valo

r Sue

lo U

rban

izad

oVa

lor S

uelo

U

rban

izad

o (8

5%)

Car

gas

Urb

anis

ticas

Valo

r Sue

lo s

in

Urb

aniz

arVa

lor U

nita

rio

Sue

lo

SU

P. U

NID

AD

DE

EJE

CU

CIO

N U

E-3

(sin

S.G

.)44

,70%

80.2

3410

0%17

.915

,27

0,22

329

35,0

0%

SU

P. U

NID

AD

DE

EJE

CU

CIO

N U

E-3

(con

S.G

.)44

,78%

81.1

570,

2207

5

SU

BZO

NA

S D

OTA

CIO

NA

LES

DE

LA

UE

-1 A

CE

DE

R

SU

BZO

NA

VIA

RIA

SZV

I0

SU

BZO

NA

PR

OTE

CC

ION

VIA

RIA

SZP

VI0

SU

BZO

NA

ES

PA

CIO

S L

IBR

ES

SZE

L6.

391

SU

BZO

NA

ES

PA

CIO

S L

IBR

ES

PR

OTE

CC

ION

PA

ISA

JES

ZELP

P37

.833

SU

BZO

NA

EQ

UIP

. Y O

TRO

S S

ER

V. IN

TER

ES

PU

BLI

CO

SZE

OS

0

SU

BZO

NA

AP

AR

CA

MIE

NTO

SS

ZEA

P5.

206

SU

BZO

NA

DE

PO

RTI

VAS

ZDP

0

SU

BZO

NA

DO

CE

NTE

SZD

C0

TOTA

L49

.430

61,6

1%

SU

BZO

NA

S D

E A

PR

OVE

CH

AM

IEN

TO L

UC

RA

TIVO

SU

BZO

NA

TE

RC

IAR

IA IN

DU

STR

IAL

SZI

30.8

0446

,80%

17.9

15,2

746

,80%

46,8

0%10

.781

,40

1,00

0017

.915

,27

6.45

6.41

2,11

€

SU

BZO

NA

RE

SID

EN

CIA

LS

ZR0

0,00

-60

,18%

0,00

- €

TOTA

L30

.804

38,3

9%17

.915

,27

44,7

0%s/

edifi

cab.

45,9

8%17

.915

,27

6.45

6.41

2,11

€

5.48

7.95

0,29

€

1.

657.

071,

62 €

3.

830.

878,

67 €

47,7

5 €

SU

BZO

NA

S S

ISTE

MA

S G

EN

ER

ALE

S

SU

BZO

NA

SIS

T. G

RA

L. H

IDR

AU

LIC

O92

3

TOTA

LSU

P. UNIDAD

ES DE EJEC

UCION (sin S.G.)

179.

501

40.0

80,5

00,

2232

938

.961

,10

14.0

41.0

30,9

3 €

3.41

8.91

6,67

€

8.51

5.95

9,62

€

47

,44

€

SUP. UNIDAD

ES DE EJEC

UCION (con

S.G.)

181.

235

0,22

115

46,9

9 €

ZAM

UD

IOK

O A

RE

STI

SE

KTO

RE

KO

PLA

N P

AR

TZIA

LAR

EN

ALD

AK

ETA

ZE

HA

TZA

UE

-1 E

RE

MU

AN

M

OD

IFIC

ACIÓ

N P

UN

TUAL

DEL

PLA

N P

ARC

IAL

DEL

SEC

TOR

AR

ESTI

DE

ZAM

UD

IO E

N E

L ÁM

BIT

O D

E LA

UE-

1




78

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 DOCUMENTO D. PLAN DE ETAPAS Y DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN ABENDUA 2016 DICIEMBRE


79

Documento D

PLAN DE ETAPAS


ABENDUA 2016 DICIEMBRE DOCUMENTO D. PLAN DE ETAPAS Y DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN


80

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 DOCUMENTO D. PLAN DE ETAPAS Y DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN ABENDUA 2016 DICIEMBRE


81

D. PLAN DE ETAPAS Y DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN

D.1. DEFINICIÓN DE LAS ETAPAS

Este Plan Parcial del Sector Aresti propone su división en dos unidades de ejecución, que posteriormente se han ido desarrollando según el procedimiento establecido al efecto. De esta forma, mientras que una de las unidades de ejecución, la denominada como UE-2, ha llegado a gestionar y ejecutarse, incluso edificarse en parte, la gestión de la otra unidad de ejecución UE-1 no se ha concluido. En el presente documento se plantea la división de este ámbito en dos unidades de ejecución de menor tamaño, denominados como UE-1 y UE-3.

De esta forma, se prevé que su ejecución se realice en dos etapas teniendo en cuenta su división en dos unidades de ejecución según se indica en el plano G.1 titulado “Gestión. División en Unidades de ejecución”.

La ejecución comenzará, en primera etapa, por la Unidad de Ejecución UE-3 que comprende los terrenos de la parte norte del ámbito, incluyendo parte de la Subzona terciario-industrial definida en el Plan Parcial como SZI-2 (46,80%), y definido en el presente documento como SZI-3.1. De la misma forma, contiene parte de las Subzonas destinadas a espacios libres, aparcamientos, o una porción de la Subzona de espacios libres de protección del paisaje, al igual que parte del Sistema General Hidráulico del arroyo Geldos.

La segunda etapa consistirá en la ejecución de la Unidad de Ejecución UE-1, que comprende los terrenos de la parte sur de la Unidad de Ejecución UE-1 inicial, con parte de la Subzona terciario-industrial definida en el Plan Parcial como SZI-2 (53,20%), y definido en el presente documento como SZI-1.1. Esta parte coincide con las edificaciones residenciales existentes, por lo que se asocia también a esta unidad la Subzona residencial del ámbito para realizar los realojos. Asimismo, contiene parte de las Subzonas destinadas a espacios libres, aparcamientos, o una porción de la Subzona de espacios libres de protección del paisaje, al igual que parte del Sistema General Hidráulico del arroyo Geldos.

En consecuencia, en segunda etapa se realizarán las actuaciones correspondientes a la supresión de las edificaciones existentes calificadas fuera de ordenación y todas las actuaciones precisas para solucionar los problemas de realojo que se produzcan en la ejecución del planeamiento previsto.

D.2. CONCRECIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN

Todo el proceso correspondiente al reparto de cargas y beneficios de las dos Unidades de Ejecución, y sin perjuicio de lo señalado en el artículo 159 de la Ley 2/2006, de 30 de junio de suelo y Urbanismo, que dispone que la determinación del sistema de actuación se establecerá en el acto de aprobación definitiva de los programas de actuación urbanizadora, en el presente documento se propone


ABENDUA 2016 DICIEMBRE DOCUMENTO D. PLAN DE ETAPAS Y DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN


82

que se realice a través del Sistema de Cooperación, de conformidad con la dimensión y características de las actuaciones a realizar.

D.3. PLAZOS TEMPORALES PARA LAS DIVERSAS FASES PROCEDIMENTALES Y DE EJECUCIÓN MATERIAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN Y DE EDIFICACIÓN

De acuerdo al Plan de etapas, la ejecución del ámbito de la unidad de ejecución UE-1 del Plan Parcial del Sector Aresti, comenzará con la unidad de ejecución denominada como UE-3 en el presente documento de Modificación Puntual.

De esta forma, como primera fase se deberán redactar, presentar y aprobar el Programa de Actuación Urbanizadora (PAU) y el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-3. Para la realización de esta fase, hasta llegar a la aprobación definitiva de los dos instrumentos urbanísticos, se establece un plazo máximo de 1 año computado a partir del día siguiente de la entrada en vigor de la Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector Aresti en el ámbito de la UE-1.

Una vez aprobadas y publicadas la aprobación definitiva del PAU y el Proyecto de Reparcelación, se deberá redactar y aprobar el Proyecto de Urbanización de la Unidad de Ejecución UE-3, en un plazo no superior a tres meses. No obstante lo anterior, se podrá redactar y aprobar el Proyecto de Urbanización de la Unidad de Ejecución UE-3, conjuntamente con el PAU y el Proyecto de Reparcelación, o en cualquier momento a partir de la Aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector Aresti en el ámbito de la UE-1.

Una vez aprobados definitivamente el PAU, Proyectos de Reparcelación y Urbanización, y publicadas sus aprobaciones, se deberá dar comienzo a la ejecución de las obras de urbanización en un plazo no superior a seis meses a partir de la última de las publicaciones anteriormente indicadas.

El plazo para realizar las obras de urbanización de la Unidad de Ejecución UE-3, no será superior a doce meses contados a partir de su inicio.

En relación con los plazos para realizar la ejecución de la Unidad de Ejecución UE-1, se aplicará a los plazos anteriormente indicados para la Unidad de Ejecución UE-3, un decalaje temporal de doce meses de forma y manera que la ejecución de la urbanización de la Unidad de Ejecución UE-3, se producirá un año después que la indicada para finalizar la urbanización de la primera etapa en la ejecución del ámbito de la Unidad de Ejecución UE-1 original del Plan Parcial del Sector Aresti.




ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 DOCUMENTO E. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA ABENDUA 2016 DICIEMBRE


83

Documento E

INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA


ABENDUA 2016 DICIEMBRE DOCUMENTO E. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA


84



85

E. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

E.1. OBJETO Y ANTECEDENTES

El artículo 22.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, recoge la obligación de elaborar un “Informe o Memoria de sostenibilidad económica” a incorporar a los planes de ordenación y gestión correspondientes en el que deberá analizarse el impacto que producirá en las Haciendas Públicas el mantenimiento, conservación e implantación de las infraestructuras derivadas de la ejecución de las actuaciones urbanizadoras previstas en aquellos planes que contemplen cesiones dotacionales a las Administraciones Públicas. Igualmente el informe debe hacer referencia a la suficiencia y adecuación de suelo destinado a usos productivos generadores de empleo y actividad económica.

En base a dicha disposición legal todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, siempre que comporten la obtención de suelo público destinado a infraestructuras o equipamientos deberán ser sometidos a evaluación económica además de, en su caso, a la ambiental.

El informe de sostenibilidad económica implica fundamentalmente un análisis económico en el que se determinen tanto los gastos públicos de inversión para la construcción de infraestructuras y equipamientos como los gastos corrientes de mantenimiento y conservación de las nuevas infraestructuras y los derivados de la prestación de nuevos servicios. Este estudio se realiza en relación a la actuación urbanística del ámbito de la UE-1 del Sector Aresti, objeto del presente documento.

E.2. IMPACTO EN LA HACIENDA PÚBLICA

Para analizar el impacto de la actuación en la Hacienda Pública se estiman los gastos de inversión y corrientes que el administración deberá asumir por la construcción de las nuevas infraestructuras y el mantenimiento (gastos de funcionamiento) según las previsiones del plan, así como los ingresos que genera su desarrollo.

E.2.1. Estimación de la inversión por parte de la administración

El ámbito objeto del presente documento es la Unidad de Ejecución UE-1 definida en el Plan Parcial del Sector Aresti. La ora Unidad de Ejecución de dicho Plan Parcial denominada como UE-2, se ha gestionado y ejecutado anteriormente, incluso se ha edificado parcialmente. La superficie ordenada total del ámbito de la UE-1 es de 181.235 m2, incluyendo el Sistema General Hidráulico del arroyo Geldos.

La edificabilidad permitida para el área se mantiene respecto al establecido por el Plan Parcial del Sector Aresti, objeto de la presente Modificación Puntual. Esta edificabilidad corresponde con las




86

subzonas que se incluían en la Unidad de Ejecución UE-1 original, con 38.280,50 m2 de edificabilidad en la subzona de uso terciario-industrial y con 1.800 m2 de edificabilidad en la subzona residencial.

Tal como se señala en el Documento D Plan de etapas y directrices de organización, el sistema de actuación previsto es el de Sistema de Cooperación, aunque en último término, serán los propietarios los que se hagan cargo de los costes de la ejecución de las obras de urbanización. Hay que señalar en el presente caso, que el promotor y propietario principal de esta actuación urbanística es la Sociedad Anónima Pública Parque Tecnológico S.A., que se trata de una Sociedad Pública instrumental de marcado interés general.

E.2.1.1. Infraestructuras y servicios a ejecutar

Las infraestructuras que se pretende ejecutar son los definidos en la ordenación urbanística contenida en el Plan Parcial vigente para la Unidad de Ejecución UE-1 del Sector Aresti, adaptadas ligeramente según queda definido en la presente Modificación Puntal. Son fundamentalmente las siguientes:

- Vías públicas y aparcamientos. Incluyen la explanación, pavimentación y señalización de calzadas y aceras. Se trata de las subzonas destinadas a las subzonas de aparcamiento SZEAP, que junto con las zonas de estacionamiento, cuenta con espacios de calzada, acera o parterres correspondientes.

- Espacios libres. En los que se incluyen la plantación de arbolado y especies vegetales. Se trata principalmente de las riberas del arroyo Geldos, que forma parte de la franja de zonas verdes que tienen continuidad en los ámbitos colindantes.

- Servicios urbanos. Junto con las vías públicas, se incorporarán los servicios urbanos correspondientes, referidos a la red de abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, o telecomunicaciones.

A su vez, el funcionamiento del nuevo ámbito urbanístico supone una serie de servicios púbicos a prestar por el Ayuntamiento, consistente en:

- Servicios de abastecimiento de agua (agua potable y para riego o incendios)

- Servicio de alcantarillado, saneamiento y evacuación de aguas

- Servicio de alumbrado público

- Servicio de mantenimiento de parques y jardines

- Servicio de mantenimiento de vías públicas

- Servicio de recogida de basuras y limpieza viaria

E.2.1.2. Valoración de la ejecución de las infraestructuras y servicios

El coste de ejecución de las infraestructuras y servicios es el que se ha obtenido a partir de la valoración expuesta en el Documento C del presente plan. Las cargas de urbanización quedan resumidas expresamente en el apartado C.2.5 de dicho documento, incluye los costes de urbanización y los costes asociados de gestión e indemnizaciones y realojos por las edificaciones que deben suprimirse, dando como resultado la siguiente valoración:

Gastos de gestión 359.990,13 €

Indemnizaciones y realojos 585.840,71 €



87

Obras de urbanización 2.155.884,00 €

Total cargas de urbanización UE-1 inicial del Sector Aresti 3.101.714,84 €

Aunque el sistema de actuación previsto es el de Sistema de Cooperación, los costes de la ejecución de la urbanización serán abonados en última instancia por los propietarios de la unidad, por lo que no supone coste directamente para la administración.

Asimismo, en esta unidad de ejecución no se prevé la ejecución de edificabilidad destinada a equipamiento comunitario, por lo que tampoco existen cargas para la Administración por este concepto.

E.2.1.3. Costes de mantenimiento y conservación ordinario de la urbanización

Conservación y mantenimiento de zonas de superficie dura

En las redes viarias, las actividades de conservación ordinaria son aquéllas destinadas a retrasar los procesos de degradación que, por el uso y el paso del tiempo, se producen en las vías. Se incluyen aquí los impactos negativos que el entorno produce sobre la calzada que, sin llegar a provocar su degradación, impide que cumpla correctamente sus funciones.

Entre las tareas de mantenimiento viarias ordinarias están la inspección y mantenimiento de los firmes de la calzada y los arcenes, red de drenajes (cunetas, colectores, bordillos, desagües, arquetas, etc.), señalización y equipamiento, instalaciones de alumbrado y otras instalaciones.

Aunque existen varios ratios para valorar el coste de mantenimiento, se adopta una proporción que puede servir de referencia, consistente en destinar al año el 2% del valor total de la inversión.

Basado en este ratio se calcula el coste de mantenimiento de las infraestructuras viarias, según la valoración contenida de los elementos de urbanización en el apartado C.2.4 del presente plan:

Coste de ejecución superficie dura = 1.598.100,00 €

2% de 1.598.100,00 € = 31.962,00 €/año de coste de mantenimiento ordinario

Conservación y mantenimiento de zonas de superficie blanda

Para el mantenimiento de las zonas blandas, consistentes principalmente en las zonas de espacios libres, la inversión requerida serán, de forma análoga a los espacios de vialidad, para las cuestiones de limpieza, cuidado de vegetación, renovación de plantaciones, podas, etc.

Para la obtención de este ratio, teniendo en cuenta que las zonas verdes presentan unas características de mantenimiento medio, teniendo en cuenta su ubicación y usos a los que ofrecen servicio, se adopta un valor de 1,00 €/m2.

De igual forma que para la vialidad, las superficies son las consideradas en el capítulo C.2.4 del presente plan, de lo que resultan los siguientes costes:

1,00 €/m2 x 15.494 m2 = 15.494 €/año




88

E.2.1.4. Coste de amortización

Comprende la previsión presupuestaria anual para poder asumir las grandes reparaciones de la urbanización hasta su obsolescencia total. Son las que se ocupan de las mejoras en las carreteras que, bien han agotado su vida útil, o bien están próximas a agotarla.

Por ejemplo, en los firmes, además de la rehabilitación periódica, se prevé una actuación de choque que permita, en una serie de tramos donde sea necesario, adecuar sus características al crecimiento de la demanda.

Este coste se puede estimar como el 15% del valor de construcción inicial (operación extraordinaria inicial: reasfaltado) a los 10 años y el 30% para la segunda operación de mantenimiento extraordinaria (demolición de capa de rodadura y reasfaltado) a los 20 años.

Mediante estos ratios, se obtienen los siguientes costes:

- 1ª operación de mantenimiento extraordinaria: 15% de 1.598.100,00 € = 239.715,00 €

- 2ª operación de mantenimiento extraordinaria: 30% de 1.598.100,00 € = 479.430,00 €

Estos costes se repercuten como costes anuales, mediante la asignación de la cantidad total a cada anualidad:

719.145,00 € / 20 años = 35.957,25 €/año

E.2.1.5. Coste de prestación del servicio de distribución y abastecimiento de agua

Comprende la conservación y mantenimiento de la red de distribución de agua potable, riego e hidrantes, y también el coste del suministro de agua, desde la aceptación de las obras de implantación y puesta en marcha del servicio.

Mediante la imposición de tarifas de abastecimiento, se sufraga el coste de puesta en marcha y mantenimiento del servicio por tanto no supone carga para la administración.

E.2.1.6. Coste de prestación del servicio de alcantarillado y recogida de basuras

Se refiere al coste del servicio de alcantarillado y la recogida de las basuras.

Tanto el servicio, como las actuaciones de mantenimiento, serán sufragados mediante las tarifas correspondientes que se establecerán a los propietarios, por lo que no supone carga para la administración.

E.2.1.7. Coste de prestación del servicio de suministro eléctrico

Las infraestructuras de suministro eléctrico, una vez realizadas a cargo de los propietarios, se entregaran y serán gestionadas y mantenidas por una entidad privada.

El coste de mantenimiento y suministro de este servicio será cargado a los propietarios mediante las correspondientes tarifas, por lo que la administración no deberá realizar inversiones al respecto.



89

E.2.1.8. Coste del alumbrado público

Para obtener el cálculo de los gastos energéticos de las luminarias de alumbrado público en viales, aparcamientos y zonas verdes, al cabo del año, se ha realizado mediante la adopción de los siguientes ratios:

12,75 kW instalados apr. x 8 h/día de funcionamiento x 365 días/año = 37.230 kWh/año

El coste medio para instalaciones de alumbrado exterior, incluyendo consumos, mantenimiento y garantías, se considera en aproximadamente de 0,50 €/kWh, por lo que el coste eléctrico será:

37.230 kWh/año x 0,50 €/kWh = 18.615,00 €/año

E.2.1.9. Coste de limpieza de calles y demás zonas duras

Se trataría de los servicios de limpieza de las zonas destinadas a la vialidad, aparcamientos y demás zonas duras de la urbanización pública.

Este coste se obtiene de la aplicación del ratio de 0,50 €/m2 para la superficie destinada a estos espacios:

0,50 €/m2 x 7.610 m2 = 3.805,00 €/año

E.2.2. Previsión de ingresos de la administración derivados de la actuación

Son los ingresos que obtiene la administración por la actuación prevista en el plan, y compensa el mantenimiento de las infraestructuras y servicios.

E.2.2.1. Participación en plusvalías urbanísticas

Se realiza una valoración de la cesión para materializar la participación de la comunidad en las plusvalías generada por la acción urbanística. Esta cesión se materializará mediante la cesión del valor del 15% de la edificabilidad ponderada.

La valoración contenida en el presente apartado se realiza a efectos de obtener una estimación aproximada para el presente Informe de sostenibilidad. Al igual que el resto de valoraciones aquí contenidas, se deberán justificar y validar en los correspondientes documentos que se establecen al efecto.

Para la valoración que se realiza a continuación se parte de las cuantificaciones recogidas en el apartado A.8 de la Memoria del presente plan.

m2 construibles Coeficiente

ponderación Edificabilidad

ponderada

Edificio Terciario 38.281 1,0000 38.280,51

Vivienda Reposición 1.380 0,4763 657,28

Garaje en Vivienda 420 0,0555 23,32

Total 38.961,11

A partir de este cálculo de la edificabilidad ponderada y el valor de repercusión del suelo obtenido




90

en el citado apartado de la Memoria, se obtiene la siguiente valoración de la participación de la comunidad en plusvalía urbanísticas que ingresará la administración:

38.961,10 m2 edif. pond. x 360,39 €/m2 x 15% = 2.106.154,64 €

Estas plusvalías se asignan a los siguientes 20 años, con objeto de poder realizar un balance económico con los costes de amortización previstos para la urbanización, de lo que resultaría un ingreso asimilable a 105.307,73 €/año.

E.2.2.2. Impuesto de obras y servicios, ICIO

Se obtiene este ingreso por la tasa aplicada a las licencias de construcción.

Para calcular este impuesto, se considera la edificabilidad permitida por el presente plan para cada uso. Aplicando los precios de construcción (coste de ejecución material) considerados en el apartado de este plan, se obtiene la siguiente cuantificación:

38.280,51 m2c x 934,07 €/m2 x 5% = 1.787.824,23 €

1.380,00 m2c x 588,12 €/m2 x 5% = 40.579,94 €

420,00 m2c x 420,00 €/m2 x 5% = 8.820,00 €

Al igual que en el caso del concepto anterior, la suma de estos ingresos se asigna a los siguientes 20 años, con objeto de poder realizar un balance económico con los costes de amortización previstos para la urbanización, de lo que resultaría los siguientes ingresos:

1.837.224,16 € / 20 años = 91.861,21 €/año de ingresos en concepto de ICIO

E.2.2.3. Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI

Se trata de un impuesto de pago anual, que se obtiene a partir la ordenanza fiscal municipal y el decreto foral vigente para la gestión del impuesto de bienes inmuebles. Este impuesto depende del valor catastral de los bienes inmuebles y el tipo de gravamen de la ordenanza fiscal municipal.

Para su estimación se ha partido de los m2 construibles asignados al ámbito por el plan, y se ha tomado como media los ingresos derivados de inmuebles situados en el propio parque tecnológico. Aplicando el módulo así obtenido a los m2 construibles del ámbito, se obtiene la siguiente cuantificación:

1,25 €/m2 x 40.080,51 m2 = 50.100,64 €/año de ingresos en concepto de IBI

E.2.2.4. Impuesto de actividades económicas, IAE

Este impuesto, de pago periódico anual, se obtiene a partir de la aplicación del decreto foral normativo vigente. Este impuesto depende de las actividades que se implanten, el epígrafe concreto, y en su caso, el número de obreros y kilowatios de cada actividad.

De esta forma, teniendo en cuenta que el impuesto depende de las actividades que se vayan a implantar, la estimación de este ingreso se realiza a partir de módulos orientativos obtenidos a partir de la información disponible. Así, se ha estimado un ratio para los m2 construibles destinados al uso terciario-industrial, obteniendo el siguiente resultado:



91

1,00 €/m2 x 38.280,51 m2 = 38.280,51 €/año de ingresos en concepto de IAE

E.2.2.5. Prestación de servicios

Tal como se ha señalado en el capítulo anterior, se estima que con las tasas por la prestación de los servicios, abastecimiento de agua, alcantarillado, recogida de basuras o suministro eléctrico, se cubrirá el coste total de los mismos.

E.2.3. Conclusiones

La estimación de costes que se ha expuesto en el presente capítulo, se puede resumir, de forma aproximada, de la siguiente manera:

- Conservación y mantenimiento de zonas de superficie dura: 31.950 €/año

- Conservación y mantenimiento de zonas de superficie blandas: 15.500 €/año

- Operaciones de mantenimiento extraordinarios de urbanización: 35.950 €/año

- Coste de alumbrado: 18.600 €/año

- Limpieza de calles y demás zonas duras: 3.800 €/año

De la suma de estas cantidades, resulta un coste total anual conservación, mantenimiento y servicios de 105.800 €/año.

En cuanto a los ingresos previstos, se obtienen los siguientes resultados, según se ha descrito en los apartados anteriores:

- Participación en plusvalías: 105.300 €/año

- Ingresos por las actuaciones de edificación (ICIO): 91.900 €/año

- Impuesto de bienes inmuebles (IBI): 50.100 €/año

- Impuesto de actividades económicas (IAE): 38.300 €/año

De la suma de estas cantidades, resultan unos ingresos anuales totales de 285.600 €/año.

Atendiendo lo anterior, se desprende que la actuación urbanística genera un resultado positivo para la Hacienda Pública, con un saldo positivo de 179.800 €/año, superando holgadamente los ingresos periódicos a los gastos.

Si se considera la inversión inicial para la urbanización del ámbito, según ha quedado recogido en los primeros apartados de este capítulo, el coste asignado por ese concepto a los siguientes 20 años con objeto de poder realizar un balance económico, resultaría una inversión consistente en 155.100 €/año. Incluso en ese caso, daría como resultado un saldo positivo de 24.700 €/año.

En este sentido, cabe señalar que la propiedad y promotora principal de esta actuación urbanizadora es la Sociedad Anónima Pública Parque Tecnológico S.A., que se trata de una Sociedad Pública instrumental de marcado interés general. Así, todas las inversiones requeridas podrían ser consideradas de alguna forma públicas, aunque los ingresos totales para la hacienda pública resultarían superiores tal como se ha expuesto. Por el contrario, se debe tener en cuenta que la conservación, mantenimiento y servicios de la urbanización del parque tecnológico lo realiza la citada sociedad, por lo que los costes que se han indicado al respecto a estos conceptos tampoco recaerían sobre la administración local, como ocurre de forma general en los suelos urbanos.




92

De esta forma, se puede concluir que el impacto de la actuación urbanizadora en la Hacienda Pública municipal arroja un resultado netamente positivo, y que en cualquier caso, los ingresos periódicos que se obtienen superan las inversiones totales requeridas para la implantación de los usos previstos por el plan, siendo considerada la actuación como de interés general teniendo en cuenta su objeto.

Las parcelas resultantes de la actuación urbanística van a acoger usos de actividades económicas privadas, por lo que generarán un rendimiento económico que recaerá sobre la sociedad promotora, Sociedad Anónima Pública Parque Tecnológico S.A. Por lo que, aparte de la propia sostenibilidad antes expuesta, se considera que los usos que se desarrollen en el ámbito puedan generar un rendimiento económico, además del interés general de la actuación.

E.3. ADECUACIÓN Y SUFICIENCIA DEL SUELO DESTINADO A USOS PRODUCTIVOS

De acuerdo con el artículo 22.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, ha de ponderarse también la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos. El uso productivo, en el contexto de dicha Ley, debe entenderse de modo amplio, como aquel destinado a la producción de bienes y servicios, y en el que se englobarían el industrial, el de servicios, el comercial y los terciarios en general.

Teniendo en cuenta que los ámbitos definidos en el presente plan se tratan áreas con uso de actividades económicas casi en su totalidad, los usos principales serán los destinados a este fin, por lo que la adecuación queda justificada.




ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 DOCUMENTO F. PLANOS ABENDUA 2016 DICIEMBRE


93

Documento F

PLANOS


ABENDUA 2016 DICIEMBRE DOCUMENTO F. PLANOS


94

ZAMUDIOKO ARESTI SEKTOREKO PLAN PARTZIALAREN ALDAKETA ZEHATZA UE-1 EGIKARITZE-UNITATEAREN EREMUAN MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR ARESTI DE ZAMUDIO EN EL ÁMBITO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 DOCUMENTO F. PLANOS ABENDUA 2016 DICIEMBRE


95

F. PLANOS

El presente documento de Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector Aresti e Zamudio en el ámbito de la unidad de Ejecución UE-1 contiene la siguiente relación de planos:

Planos de información

I.1. Situación ............................................................................................................................ E: 1/5.000

I.2. Plan Parcial del Sector Aresti vigente. Gestión. División en Unidades de Ejecución .... E: 1/2.000

I.3. Plan Parcial del Sector Aresti vigente. Planta de ordenación pormenorizada ............... E: 1/2.000

I.4. Parcelario del ámbito de la UE-1 ..................................................................................... E: 1/2.000

Planos de gestión del ámbito de la UE-1

G.1. Gestión. División en unidades de ejecución .................................................................... E: 1/2.000

Planos de ordenación del ámbito de la UE-1 e instalaciones

O.1. Planta de ordenación pormenorizada ............................................................................. E: 1/2.000

O.2. Planta de replanteo de la red viaria y superpuesta al topográfico. Alineaciones de la edificación ......................................................................................................................... E: 1/1.000

O.3. Perfiles de la vialidad ........................................................................................................ E: 1/500, E: 1/300

O.4. Esquema de las redes de abastecimiento de agua y de saneamiento ......................... E: 1/1.000

O.5. Esquema de las redes de alumbrado, energía eléctrica, telecomunicaciones y gas ... E: 1/1.000

ajuriaguerra tres, slp - euskadi.eus€¦ · zamudioko aresti sektoreko plan partzialaren aldaketa...

Documents