adper1 sistem pendaftaran tanah

8/4/2019 ADPER1 Sistem Pendaftaran Tanah

1/11

Iwan Kurniawan 1

GD2141 Administrasi Pertanahan 1Departemen Teknik Geodesi ITB

SISTEM PENDAFTARAN

TANAH

Iwan Kurniawan

KK KadasterDepartemen Teknik Geodesi

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut Teknologi Bandung

[email protected]


2/11

Iwan Kurniawan 2


SISTEMPENDAFTARAN TANAH

Menurut Dale dan McLaughin (1998), sedikitnya terdapat

tiga sistem pendaftaran tanah, yaitu :

Private conveyancingPrivate conveyancingPendaftaran aktaPendaftaran akta

Pendaftaran hakPendaftaran hak


3/11

Iwan Kurniawan 3


LAND REGISTRATIONLAND REGISTRATION SYSTEMSSYSTEMS (1)(1)

Land transactions handled by privatearrangement

Cost borne by owner

Assistance from solicitors, surveyors, etc

Documents held by the owner orintermediary e.g. notary

Security is dependent on the integrity ofprofessionals

Defects in private conveyancing:

Duplication

Slow

Expensive

Minimal state involvement - little or nosecurity for errors or fraud.

Land transactions handled by privatearrangement

Cost borne by owner

Assistance from solicitors, surveyors, etc

Documents held by the owner orintermediary e.g. notary

Security is dependent on the integrity ofprofessionals

Defects in private conveyancing:

Duplication

Slow Expensive

Minimal state involvement - little or nosecurity for errors or fraud.

PRIVATEPRIVATE

CONVEYANCINGCONVEYANCING

(Peralihan Hak(Peralihan Hakdicatatkan padadicatatkan pada

sektor swasta yangsektor swasta yang

ditunjuk olehditunjuk olehnegara)negara)


4/11Iwan Kurniawan 4


Private Conveyancing (Peralihanpribadi)

Dalam sistem private conveyancing, transaksi tanah ditanganisecara pribadi (private) oleh pihak yang melakukan transaksi.Peralihan hak dilakukan dengan memberikan tanda, bersifattertutup, dan melakukan pertukaran dokumen antar pihak/individu

tersebut tanpa mengadakan pemberitahuan kepada publik,pencatatan, atau pengawasan. Dokumen yang berkaitan dengantransaksi dibuat oleh pihak yang melakukan transaksi atau pihakketiga sebagai perantara, seperti notaris.

Kekurangan dari sistem pendaftaran tanah secara privateconveyancing adalah kemungkinan terjadinya duplikasi, lambat,biaya dan mahal, dan tidak terdapat jaminan terhadapa kesalahanatau kecurangan.




LAND REGISTRATIONLAND REGISTRATION SYSTEMSSYSTEMS (2)(2)

Insurance companies run the titleInsurance companies run the title

insurance systeminsurance system

Insurance companies keep theInsurance companies keep the

registriesregistries

Insurance companies are licensed.

TITLEINSURANCE

(USA) Insurance companies are licensed.




Pendaftaran AktaDalam sistem pendaftaran akta, Dale adan mcLaughin (1988)mendefinisikan tiga prinsip dasar, yaitu :

Keamanan (security), pendaftaran harus dapat memberikankeamanan atau jaminan terhadap terjadinya kerugian,pengrusakkan, atau kecurangan

Pembuktian (evidence), meskipun tidak memberikan jaminan atashak, namun dokumen pendaftaran dapat digunakan sebagai alatbukti apabila terjadi gugatan atas tanah

Pemberitahuan dan prioritas (notice and priority), pendaftaran harusmelakukan pemberitahuan kepada publik bahwa suatu transaksiproperti telah terjadi dan waktu pendaftaran harus menyediakanprioritas untuk gugatan




Pendaftaran Akta Dalam sistem pendaftaran akta ( Registration of

Deeds ) terdapat suatu lembaga yang bertugasmelakukan pendaftaran dokumen yangberhubungan dengan transaksi properti seperti

akta, hipotik/gadai, rencana survei, dansebagainya.

Terdapat tiga elemen dasar dalam pendaftaran

akta, yaitu pencatatan waktu entri,

penomoran, dan

penyimpanan dokumen properti atau salinannya




KelemahanPendaftaran Akta

Yang didaftar adalah dokumen transaksi

dan bukan hak atas tanah

Mencatat transaksi yang terbatas, seperti

pemilik, nama atau persil Informasi yang dihasilkan belum tentu benar

dan mungkin tidak konsisten

Gambaran yang dihasilkan seringkali salahdan kadaluarsa


9/11

Iwan Kurniawan 9


Sistem pendaftaran hak Definisi : A system whereby a register of ownership of

land is maintened based upon the parcel rather than theowner of the deeds of transfer [Paper UN-ECOSOC,1995]

Dalam sistem pendaftaran hak ( Registration of title )pada dasarnya di desain untuk mengatasi kelemahandari sistem pendaftaran akta dan menyederhanakan

proses penanganan transaksi properti. Dalam sistem ini,daftar-daftar yang dibuat berisi kepemilikan hak atastanah, tanah sengketa termasuk hak gadai atau haktanggungan.


10/11

Iwan Kurniawan 10


(Sistem Pendaftaran)Hak vs Akta

Satuan atau unit pendaftaran adalah persil tanah danbukan per akta

Secara umum, dari tiap-tipa persil yang didaftarkan

dilakukan pengukuran dan pemetaan

Daftar-daftar yang dibuat mencerminkan kondisi terkinidan sesuai dengan keadaan di lapangan

Bertujuan agar sistem pendaftaran lebih sederhana,murah dalam pelaksanaannya dan akurat


11/11

Iwan Kurniawan 11


3 Azaz UtamaSistem Pendaftaran Hak

Asas Tirai (the curtai principle)

Daftar-daftar tersebut merupakan satu-satunya sumber informasimengenai hak atas tanah

Asas Cermin (the mirror principle)Daftar-daftar yang menyangkut hak atas tanah merefleksikankeakuratan dan kelengkapan sesuai dengan kondisi saat ini

Asas Jaminan (the insurance principle)Negara bertanggung jawab terhadap kebenaran dan ketelitian daftartersebut dan memberikan kompensasi apabila terdapat kesalahandan kelalaian. Prinsip itu ditujukan untuk melindungi hilangnya suatu

properti