actualité de la fiscalité immobilière - gide.com · actualité de la fiscalité ......
TRANSCRIPT
I 1
Actualité de la fiscalité immobilière 13 janvier 2016
I 2 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Table des matières
1. Fiscalité internationale
- Convention franco-luxembourgeoise
- Convention franco-allemande
2. Réforme de la redevance pour création de bureaux
- La RCB devient la TCB
- Création d’une taxe additionnelle aux DE en IDF
3. Impôt sur les sociétés
- Aménagement du régime mère-fille
- Dividendes distribués à une société mère européenne
- Distribution au sein de l’intégration
- BEPS
4. Gestionnaires de fonds
- La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA
- OPCI de location meublée
5. Mesures en faveur du logement
6. Taxe foncière
7. Points d’attention
- Abus de droit
- Art. 257 bis du CGI
- Jurisprudence Quemener
I 3
1. Fiscalité internationale
I 4 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Fiscalité internationale Convention fiscale franco-luxembourgeoise
Plus-values de cession de titres de SPI
Situation actuelle Avenant du 5 septembre 2014
LuxCo
SCI
Luxembourg
France
Plus-value exonérée d’IS
Plus-value non imposable en France (convention fiscale)
LuxCo
SCI
Luxembourg
France
Plus-value non imposable (convention fiscale) Plus-value imposable à l’IS (34,43 %)
I 5 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Fiscalité internationale Convention fiscale franco-luxembourgeoise
Calendrier d’adoption :
― Courant 2011 : Début des négociations
― Janvier 2012 : Annonce publique des intentions du Gvt fçais
― 16 mai 2014 : Finalisation des négociations
― 5 septembre 2014 : Signature du 4e avenant
― 7 décembre 2015 : Ratification par le Parlement luxembourgeois
― 22 décembre 2015 : Ratification par le Parlement français
― En cours : Echange des instruments
― [Février 2016] : Entrée en vigueur
― 1er janvier 2017 : Application effective
3 ans
+1 ans
+1 ans « Fenêtre fiscale » d’une année supplémentaire
pour céder des titres de SPI en exonération
d’impôt
I 6 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Fiscalité internationale Convention fiscale franco-allemande
Plus-values de cession de titres de SPI
Situation actuelle Avenant du 31 mars 2015
GmbH
SAS
Allemagne
France
Plus-value exonérée d’IS à hauteur de 95 %
Plus-value non imposable en France (convention fiscale)
GmbH
SAS
Allemagne
France
Plus-value imposable, mais crédit d’impôt (convention fiscale)
Plus-value imposable à l’IS (34,43 %)
Entrée en vigueur : 1er janvier 2016
I 7 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Fiscalité internationale Convention fiscale franco-allemande
Dividendes distribués par les SIIC et les OPCI
OPCI
Allemagne
France
Participation > 10 % : RAS de 30 %
Participation < 10 % : RAS de 15 % Dividendes
Actionnaires
I 8 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Fiscalité internationale Convention fiscale franco-allemande
SCPI investissant en Allemagne
Associés
SCPI
France
Allemagne Imposition des revenus et plus-values de la SCPI en Allemagne au
taux de 15,825 % au nom de la SCPI (considérée comme « opaque » en Allemagne)
Pas de trade tax en l’absence d’établissement stable
Déduction des intérêts dans la limite de 30% de l’EBIDTA
Obligation déclarative à la charge de la SCPI
Pas d’assujettissement à l’IS (translucidité fiscale)
Assujettissement à l’IR ou à l’IS
Crédit d’impôt aboutissant à neutraliser l’impôt (sous réserve de la progressivité pour les personnes physiques)
I 9 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Fiscalité internationale Convention fiscale franco-allemande
SCPI investissant en Allemagne (crédits d’impôt) ― Revenus fonciers
Crédit d’impôt égal à l’impôt français (« à condition que le bénéficiaire résident de
France soit soumis à l’impôt allemand à raison de ces revenus »)
― Plus-values de cession d’immeubles par la SCPI
Crédit d’impôt égal à l’impôt allemand (et non plus l’impôt français)
― Plus-values de cession de parts de la SCPI
Crédit d’impôt égal à l’impôt allemand (et non plus l’impôt français)
I 10
2. Réforme de la redevance pour création de bureaux
I 11 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015)
Article 21 du LFR 2015 propose une réforme de la RCB qui devient la TCB
I 12 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Pas de changement
Locaux visés : locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage
Opérations visées : construction, reconstruction, agrandissement et transformation
Fait générateur : date de délivrance expresse ou tacite de l’autorisation de construire ou d’aménager ou, à défaut, date de début des travaux ou de changement d’usage des locaux
Exonérations
Assiette : surface de construction prévue à l’art. L. 311-10 du Code de l’urbanisme
I 13 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Redevable
Tarification ― Création d’un nouveau zonage :
Ancien régime :
– 1ère circonscription : Paris + Hauts-de-Seine
– 2ème circonscription : communes de l’unité urbaine de Paris
– 3ème circonscription : autres communes IDF
Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Les nouveautés
I 14 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Nouveau Régime
– 1ère circonscription : Paris + Hauts-de-Seine
– 2ème circonscription : communes de la métropole du Grand Paris
– 3ème circonscription : communes de l’unité urbaine de Paris sauf celles des deux premières circonscriptions
– 4ème catégorie : autres communes IDF
Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Les nouveautés
I 15 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
― Nouveaux tarifs
Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Les nouveautés
Indexation en fonction des prix à la consommation et non plus indice Insee de la construction
I 16 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Les nouveautés
Plafonnement : montant de la taxe ne peut excéder 30% de la part du coût de l’opération imputable à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction au sens de l’article L. 331-10 du Code de l’urbanisme
Paiement de la taxe Sanctions :
― 10% en cas de retard de dépôt ― 80% si non dépôt dans les 30 jours d’une mise en demeure
Recouvrement Contrôle : droit de reprise expirant le 31 décembre de la 6ème année
suivante celle du fait générateur Entrée en vigueur
I 17 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Création d’une taxe additionnelle
Taxe due sur les mutations à titre onéreux de bureaux, locaux commerciaux et de stockage situés en IDF
Exclusion des mutations à titre onéreux portant sur des immeubles neufs au sens de la TVA (CGI, art. 257, I-2-2°)
Taux fixé à 0,6%
Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Droits d’enregistrement : création d’une taxe additionnelle en IDF (art. 50 LFP 2015)
I 18 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Taux de droit commun : ― Droit départemental de 3,80%, porté à 4,50% à Paris par décision du conseil
de Paris du 23 novembre 2015
― Taxe additionnelle de 1,20% ;
― Frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental de 2,37%
Le taux de droit de mutation en IDF passe donc à 6,41% Entrée en vigueur au 1er janvier 2016
Réforme de la redevance pour création de bureaux La RCB devient la TCB (art. 21 LFR 2015) Droits d’enregistrement : création d’une taxe additionnelle en IDF (art. 50 LFP 2015)
I 19
3. Impôt sur les sociétés
I 20 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Restauration des exclusions spécifiques aux SIIC et OPCI
― LFR 2014 avait remplacé une liste limitative de filiales exclues (dont les SIIC, les SPPICAV et leurs filiales) par une disposition générale excluant toutes les filiales non soumises à l’IS
― Mesure censurée par le Conseil Constitutionnel en raison de l’imprécision de sa rédaction
― LFR 2015 rétablit l’ancienne liste limitative des filiales exclues => les dividendes versés par les SIIC, les SPPICAV et leurs filiales sont exclus du régime mère-fille pour les distributions faites au titre d’exercices clos à compter du 31 décembre 2015
Titres détenus en nue-propriété
― Titres détenus en nue-propriété pris en compte pour déterminer si une société a une détention d’au moins 5% au capital d’une filiale lui permettant de bénéficier du régime mère-fille
Impôt sur les sociétés Aménagement du régime mère-fille
I 21 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Clause anti-abus ― Mise en conformité avec la Directive 2015/21 du 27 janvier 2015
― Possibilité de remettre en cause le bénéfice du régime mère-fille lorsque le
montage incriminé répond aux conditions suivantes : Avoir parmi ses objectifs principaux l’obtention de l’exonération contrairement à la
finalité du régime
Être dépourvu de motif commercial valable reflétant la réalité économique
Impôt sur les sociétés Aménagement du régime mère-fille
I 22 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Mise en conformité avec le droit communautaire du dispositif d’exonération de retenue à la source (CGI, art. 119 ter) ― Titres détenus en nue-propriété pris en compte pour déterminer si la société
mère européenne détient au moins 10% du capital de la filiale française
― Extension du régime aux sociétés mères de l’EEE hors de l’UE : Islande, Norvège et Liechtenstein
― Légalisation de la doctrine administrative issue de la jurisprudence Denkavit : exonération possible de RAS avec une participation comprise entre 5% et 10% si la société mère ne peut imputer la RAS dans son Etat de résidence
― Nouvelle clause anti-abus (identique à celle prévue pour le droit interne)
Impôt sur les sociétés Dividendes distribués à une société mère européenne
I 23 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Les distributions éligibles au régime mère-fille au sein d’un groupe intégré ne sont plus exonérées : taxation d’une quote-part de frais et charges de 1%
Le même régime s’applique également aux dividendes versés à une société membre du groupe par une filiale UE/EEE qui remplirait les conditions pour être membre du groupe si elle était française
Impôt sur les sociétés Distribution au sein d’un groupe intégré
SOCIETE MERE (France)
F 1 (France)
F 3 (France)
Avant : QPFC : 0 % QPFC : 5 % QPFC : 5 % Après : QPFC : 1 % QPFC : 1 % QPFC : 5 %
Intégration fiscale
F 2 (UE)
100 %
I 24 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Recommandations BEPS : déduction des intérêts ― Possible modification des règles de sous-capitalisation suite à
recommandations BEPS
― Intérêts pourraient être déductibles dans la limite de 30% de l’EBITDA
Impôt sur les sociétés BEPS
I 25
4. Gestionnaires de fonds
I 26 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Gestionnaires de fonds La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA
Situation actuelle
― La Directive TVA exonère de TVA « la gestion de fonds communs de placement »
― Sont soumises à la TVA, les commissions qui rémunèrent la gestion des SCPI
et OPCI
Exonération de TVA Imposition à la TVA SICAV, FCP
FCT FCPR, FPCI
OPCI SCPI
SICAF
I 27 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Gestionnaires de fonds La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA
Arrêt de la CJUE du 9 décembre 2015 (aff. 595/13)
― La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA si 2 conditions sont remplies : le fonds présente des traits comparables aux OPCVM, et
le fonds fait l’objet d’une « surveillance étatique spécifique »
― Les opérations de « gestion » exonérées de TVA sont :
la gestion des placements (conseils relatifs à l’achat et à la vente des immeubles), et
les prestations administratives et comptables
L’exonération ne porte pas sur les prestations de la SGP relatives à « l’exploitation effective des biens immobiliers ».
I 28 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Gestionnaires de fonds La gestion de fonds immobiliers est exonérée de TVA
Portée de l’arrêt en France
― Contrariété du droit français avec le droit communautaire
― Possibilité de réclamer pour le passé
― Modification attendue du droit français : SCPI, OPCI (quid FIA par objet ?)
― Possibilité d’opter pour la TVA
― Anticiper la réforme :
mesurer les conséquences d’une réforme sur les droits à déduction (prorata de TVA) et la taxe sur les salaires,
évaluer l’opportunité d’une option
I 29 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Gestionnaires de fonds OPCI de location meublée
Loi Macron du 6 août 2015
― Elargissement de l’objet des OPCI
― Possibilité d’acquérir, à titre accessoire : des meubles meublants,
des biens d’équipement, et
tous biens meubles nécessaires au fonctionnement des immeubles, à leur usage ou à leur exploitation par un tiers
― La location meublée doit être faite à un tiers exploitant
I 30 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Gestionnaires de fonds OPCI de location meublée
La LFR 2015 adapte le régime fiscal des FPI pour les porteurs personnes physiques
― Création d’un « coupon BIC » pour les revenus tirés de la location meublée
― Possibilité pour le porteur de déduire un amortissement comptable théorique
― Plus-values de cession par le FPI d’immeubles loués meublés :
Régime des PVI (avec abattement pour durée de détention) lorsque le porteur est un loueur non professionnel
Régime des PV professionnelles si (i) le porteur est un loueur professionnel et (ii) l’actif du FPI est principalement composé d’immeubles loués meublés
― Plus-values de cession de parts de FPI : idem
I 31
5. Mesures en faveur du logement
I 32 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Cessions de droits de surélévation et transformation de locaux de bureaux/commerciaux en logements ― Droits de surélévation ― Transformation de bureaux/commerces en logements
Exonération de taxe foncière pour les logements issus de la transformation
de bureaux (art. 93 LF 2016) ― Locaux à usage de bureaux au sens de l’article 231 ter du CGI ― Locaux transformés doivent être affectés à l’habitation principale ― Exonération facultative : à l’initiative des collectivités territoriales et des EPCI ― Exonération temporaire : 5 ans ― Exonération subordonnée à la déclaration des locaux concernés
Mesures en faveur du logement
I 33 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Abattement de 30% de la valeur locative des logements collectifs issus de la transformation de locaux commerciaux ou industriels (art. 99 LF 2016) ― 30 % de la valeur locative
― Faculté des collectivités territoriales
― Communes où sont situés des quartiers prioritaires de la politique de la ville
Mesures en faveur du logement
I 34
6. Taxe foncière
I 35 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Révision des évaluations foncières des locaux professionnels reportée (art. 48 LFR 2015)
― Rappel
― Intégration initiale prévue dans les bases TF et CFE de l’année 2014
― Report à 2015 puis à 2016
― LFR 2015 reporte l’intégration aux bases TF et CFE de 2017
― Prise en compte de transferts potentiels importants entre contribuables
― Renforcement des mécanismes correctifs :
Coefficient de neutralisation (destiné à limiter la hausse)
Mécanisme de lissage sur 10 ans (2017-2025) au lieu de 5 ans
Mécanisme limitant les variations de valeurs locatives
Taxe foncière
I 36 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
Taxe foncière
Evolution de la jurisprudence relative aux propriétés bâties (CE 16 février 2015)
― La TF vise les propriétés bâties et non bâties
― Quid d’un immeuble industriel ou commercial objet d’une réhabilitation lourde : s’agit-il encore d’une propriété bâtie ?
― CE 16 février 2015 a donné des précisions concernant :
Immeuble très dégradé
Immeuble en cours de démolition
Immeuble en construction
I 37
7. Points d’attention
I 38 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
CAA Versailles 17 décembre 2015, n° 13VE01281, plén. ― Une personne physique se substitue une holding luxembourgeoise pour
l’acquisition d’un immeuble en France
― La plus-value de cession est exonérée en application de la convention fiscale franco-luxembourgeoise
― La substance de la holding n’est pas en cause au cas particulier
― Selon la CAA de Versailles, les critères de l’abus de droit sont réunis : but exclusivement fiscal
recherche d’une application littérale de la convention, à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs
Points d’attention Abus de droit
I 39 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
CE 23 novembre 2015, n° 375054 et 375055 ― Levée de l’option d’un CBI et revente immédiate de l’immeuble
― CE confirme pour la première fois qu’un immeuble affecté à une activité
locative peut constituer une universalité soumise à la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI
― Et cela même si la levée de l’option est faite en vue d’une revente immédiate = > portée plus large que la doctrine administrative
Points d’attention TVA : cession d’immeuble et art. 257 bis
I 40 Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
CE 27 juillet 2015, n° 362025 ― CE confirme pour la première fois que la jurisprudence Quemener s’applique à
la plus-value réalisée lors d’annulation des titres d’une société de personnes faisant l’objet d’une dissolution sans liquidation
― Dans le même sens que la doctrine administrative : rescrit 2007/54 du 11 décembre 2007
Points d’attention Jurisprudence Quemener : application à une opération de dissolution sans liquidation
I 41
Actualité de la fiscalité immobilière | 13 janvier 2016
ALGER BRUXELLES
CASABLANCA HÔ CHI MINH VILLE
HONG KONG ISTANBUL LONDRES MOSCOU
NEW YORK PARIS PÉKIN
SHANGHAI TUNIS
VARSOVIE
Gide Loyrette Nouel A.A.R.P.I. 22 cours Albert Ier 75008 Paris tél. +33 (0)1 40 75 60 00 [email protected] - gide.com
Laurent Modave Avocat associé tél. +33 (0)1 40 75 29 65 [email protected]
Julien Aillet Avocat à la Cour tél. +33 (0)1 40 75 29 10 [email protected]
Bertrand Jouanneau Avocat, Counsel tél. +33 (0)1 40 75 94 39 [email protected]