การพัฒนารูปแบบการบริหาร ... · 2013-10-29 ·...

416

วารสารวชาการพระจอมเกลาพระนครเหนอ ปท 22 ฉบบท 2 พ.ค. - ส.ค. 2555The Journal of KMUTNB., Vol . 22, No. 2 , May. - Aug. 2012

1 นกศกษา ภาควชาสงคมศาสตร คณะศลปศาสตรประยกต มหาวทยาลยเทคโนโลยพระจอมเกลาพระนครเหนอ2 ศาสตราจารย ภาควชาครศาสตรเครองกล คณะครศาสตรอตสาหกรรม มหาวทยาลยเทคโนโลยพระจอมเกลา

พระนครเหนอ3 รองศาสตราจารย ภาควชาเทคนคการแพทย คณะสหเวชศาสตร มหาวทยาลยธรรมศาสตร4 รองศาสตราจารย ผอำานวยการหลกสตรปรชญาดษฎบณฑต และมหาบณฑตสำาหรบนกบรหาร สาขา

รฐประศาสนศาสตร มหาวทยาลยศรปทม * Corresponding Author, Tel 02-294-5959 Ext. 301, E-mail: [email protected]

รบเมอ 22 พฤศจกายน 2554 ตอบรบเมอ 18 มกราคม 2555

การพฒนารปแบบการบรหารจดการธรกจอสงหารมทรพย

ในภาวะเศรษฐกจถดถอย

The Crisis Management Framework for Real Estate Industry during Economic Recession

ดลพวฒน ปรดาวภาต1* ธรวฒ บณยโสภณ2 กำาพล รจวชชญ3 และ ไชยา ยมวไล4 Donpiwat Preedawiphat1* Teravuti Boonyasopon2 Kampol Ruchiwit3 and Chaiya Yimwilai4

บทคดยอ

การวจยนมวตถประสงคเพอศกษากลยทธการบรหารจดการของบรษทอสงหารมทรพยของประเทศไทยในดานการตลาด ดานการเงน ดานบรหารจดการทรพยากรมนษย และดานกระบวนการทำางาน สำาหรบชวงภาวะเศรษฐกจถดถอย และไดศกษาถงพฤตกรรมและปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจเลอกซออสงหารมทรพยของผบรโภคในชวงเศรษฐกจถดถอย เพอกำาหนดแนวทาง การบรหารจดการธรกจอสงหารมทรพยทเหมาะสมทสด ในการดำาเนนกจการใหอยรอดในชวงภาวะเศรษฐกจถดถอย และสอดคลองกบพฤตกรรมของผบรโภค โดยใชเครองมอ ในการวจยประกอบดวย การวจยเชงคณภาพและ การสมภาษณเชงลก ในการรวบรวมขอมลจากผบรหารของบรษทพฒนาอสงหารมทรพยเพอทอยอาศยท ดำาเนนการเปนระยะเวลา 5 ปขนไป การเสวนากลม เพอตรวจสอบความเหมาะสมของรปแบบการพฒนา

กรอบการบรหารจดการของธรกจอสงหารมทรพย เพอทอยอาศยแบบผสมในชวงภาวะเศรษฐกจถดถอย และการวจยเชงปรมาณดวยแบบสอบถามความคดเหนเกยวกบพฤตกรรมการตดสนใจซอของผบรโภคใน ตลาดอสงหารมทรพยเพอทอยอาศย จำานวน 600 ชด โดยการวเคราะหขอมลเชงเนอหา สำาหรบขอมลเชงคณภาพและโปรแกรมคอมพวเตอรทางสถต จากการศกษาสามารถสรปการปรบตวและกลยทธตางๆ ทผประกอบการพจารณาเลอกใชในภาวะเศรษฐกจถดถอย กลาวคอกลยทธดานการเงน กลยทธดานการตลาด กลยทธดานการบรหารจดการทรพยากรมนษย และกลยทธ ดานกระบวนการทำางาน

คำาสำาคญ: อสงหารมทรพย ภาวะเศรษฐกจถดถอย กลยทธการตลาด กลยทธดานการเงน กลยทธบรหารจดการทรพยากรมนษย

417


AbstractThe research study purposes to investigate the

crisis management framework as regards Thailand real estate industry during the economic recession. The specific aspects of marketing, finance, human resource management and operation management were placed emphasis on via benchmarking, exploring customer’s behaviors and influential factors leading to purchase decision during the recession. Thus, guidelines for the survival of real estate business and those in compliance with customers’ behaviors were determined. The research instruments comprise in-depth interviews with the executives whose relevant experience exceed 5 years -- and focus group discussion respecting the conceptual management framework for real estate industry during economic crisis. In relation to the quantitative approach, 600 sets of questionnaire were released for exploring consumers’ purchasing behavior throughout economic recession. As results, the strategies employed by the real estate entrepreneur to cope with the crisis predominantly incorporate financial policy, marketing scheme and human resource management approach.

Keywords: Real Estate Management, Economic Recession, Marketing Strategy, Financial Strategy, Human Resource Management Strategy

1. บทนำาธรกจอสงหารมทรพย เปนหนงในภาคอตสาหกรรม

ขนาดใหญทมความสำาคญตอระบบเศรษฐกจโดยรวมของประเทศไทย โดยมมลคาการซอขายหมนเวยนในระบบ ไมตำากวา 2.2 ลานลานบาท หรอคดเปน 45% ของมลคาผลตภณฑมวลรวมของประเทศไทย [1] และเปนหนงในธรกจทมความเสยงสงในการรบผลกระทบจากสภาวะวกฤตเศรษฐกจถดถอย ซงเปนหนงในวฎจกรทางเศรษฐกจ [2]

“ภาวะเศรษฐกจถดถอย” คอภาวะทการเจรญเตบโต ทางเศรษฐกจลดลง อำานาจการซอของประชาชนลดลง สงผลใหผประกอบการทงหลายเรมลดการผลตลงเนองจากขาดทน สงผลสบเนองใหมการเลกจางงาน มการใชทรพยากร ลดลง [2] ซงมกเกดหลงจากทเศรษฐกจเกดการขยายตว สงสด ทผลกดนใหตนทนการผลตทสงขน ความสามารถในการแขงขนลดลง และตามมาดวยปญหาดานเงนทนหมนเวยน การขาดดลบญชเดนสะพด จนอาจเขาส ภาวะวกฤตทางเศรษฐกจ (Economic Crisis) นกเศรษฐศาสตร และนกวชาการหลายฝายไดรวมกนศกษาถงปจจยทกอใหเกดภาวะวกฤตเศรษฐกจ และพบวาปจจยททำาใหเกดวกฤตทางเศรษฐกจนนแตกตางกนไปในแตละประเทศและในแตละชวงเวลา [3]

กรณวกฤตการณเศรษฐกจทเกดขนในประเทศไทยเมอป 2540 เปนกรณของ “ภาวะฟองสบแตก” [4] หรอภาวะตลาดทมการซอขายทอยอาศยกนมากผดปกต ทำาใหราคาซอขายปรบตวสงขนอยางตอเนอง กระทงถงจดทสงเกนกวาพนฐานความเปนจรง และเมอถงจดหนงราคาทพงสงอยางผดปกตไดกลบตกลงหรอปรบลดลงมาอยางรวดเรวและรนแรง ทงนราคาทสงเกนจรงนน สวนใหญมกมาจากการซอขายเพอการเกงกำาไร (Speculation) ทไมใชซอเพอการบรโภค [5] และวกฤตการณเศรษฐกจจากภาวะฟองสบแตกในครงนมสาเหตเรมตนจาก “ภาคอสงหา รมทรพย” ทไดสงผลไปสการเกดวกฤตการณอสงหารมทรพย (Real Estate Crisis) กอนจะสงผลตอเนองไปยงวกฤตการณธนาคาร (Banking Crisis) วกฤตการณทางการเงน (Currency and Financial Crisis) และในทสดกอใหเกดวกฤตการณทางเศรษฐกจในทสด [6] ธรกจมากมายในประเทศไทยประสบภาวะขาดทน สงผลใหสถาบนการเงน รวมถงหนตางประเทศทงภาครฐและภาคเอกชนอยในอตราทสงโดยไมมความสามารถชำาระคนไดตามกำาหนด [2]

ประเทศไทยไดผานชวงของความเฟองฟ และถดถอย ในธรกจอสงหารมทรพยอยหลายครง อาท ในชวงของวกฤตนำามนโลก ป พ.ศ. 2516 [7] และป พ.ศ. 2523 หรอ วกฤตการณชวงสงครามอาวเปอรเซย ป พ.ศ. 2533 และการเปลยนแปลงทางการเมองในป พ.ศ. 2534 กอนมา

418


ถงวกฤตการณครงใหญในป พ.ศ. 2540 ทผานมา ซงใน แตละชวงนนจะมความรนแรงทแตกตางกนตามแตในปจจย พนฐานในขณะนน เชน ในชวง พ.ศ. 2548-2549 สภาวะปญหา อาจดคลายชวงป พ.ศ. 2538-2539 แตความจรงนนแตกตางกน โดยพนฐาน เพราะในชวง 2 ปหลงนเปนการปรบตวตามภาวะ เศรษฐกจชลอตวลง แตพนฐานทางเศรษฐกจไมไดเปราะบาง เหมอนชวงกอน พ.ศ. 2540 หรอกรณของการปรบขน ของราคานำามนในชวง พ.ศ. 2549 กอาจสรางวกฤตขน เชนเดยวกบใน พ.ศ. 2515 และ 2523 ซง พ.ศ. 2550 กอาจ เกดวกฤตเศรษฐกจได แตดวยประเทศไทยสามารถ ปรบตวไดดกวาแตกอน คาเงนบาทแขงและมพลงงาน ทดแทน จงไมเกดปญหาทางเศรษฐกจเชนในอดต [8]

ดงนนเพอลดผลกระทบตอเศรษฐกจและเพอใหสอดคลองกบการเปลยนแปลงของพฤตกรรมการบรโภค ของผซออสงหารมทรพยในภาวะเศรษฐกจถดถอยทม โอกาสเกดขนไดอกในอนาคต นกวจยในตลาดไดม ความพยายาม ในการสรางแบบจำาลองสำาหรบระบบ เตอนภยการเกดวกฤตการณของธรกจอสงหารมทรพยใน

ประเทศไทยขนมา [9] ดงนนเพอใหมการเตรยมความ พรอมรบมอกบการเปลยนแปลงไปสภาวะเศรษฐกจถดถอยทอาจจะเกดขน การศกษาและพฒนารปแบบการบรหารจดการธรกจอสงหารมทรพยในชวงประสบกบปญหาภาวะเศรษฐกจถดถอยทงในปจจบนและในอนาคต จงมความสำาคญอยางยงตอผประกอบการธรกจอสงหารมทรพยในประเทศไทย

งานวจยนไดมงศกษาเรองการพฒนาแนวทางการบรหารจดการทเหมาะสมและถอเปนแนวปฏบตทสด (Best Practice) สำาหรบองคกรในประเทศไทยทดำาเนนธรกจอยในอตสาหกรรมอสงหารมทรพย โดยเฉพาะในชวงภาวะเศรษฐกจถดถอย ประกอบดวยการบรหารจดการดาน การตลาด (Marketing), ดานการเงน (Finance) และดาน ทรพยากรมนษย (Human Resource) รวมทงดานกระบวนการทำางาน (Operation Management) ซงอาศยทงสวนของการวจยเชงคณภาพ และเชงปรมาณ รวมถง เปรยบเทยบระหวางบรษทอสงหารมทรพยทไดคดเลอกมาศกษา

รปท 1 กรอบแนวความคดงานวจย

419


ทำางานในองคกรดงกลาวไมนอยกวา 5 ป โดยในการเกบรวบรวม ขอมลจะใชวธการเลอกตวอยางแบบเจาะจง (Purposive Sampling)

2) ผบรโภคทสนใจซอทอยอาศยในชวงเศรษฐกจถดถอยเพอใชถงพฤตกรรมผบรโภค เฉพาะในพนทกรงเทพมหานครและปรมณฑล (นนทบร ปทมธาน สมทรปราการ สมทรสาคร และนครปฐม) ดงรายละเอยดในตารางท 1 และคำานวณขนาดกลมตวอยาง (Sample Size) ดงสมการท (1)

(1)

Z = ระดบความเชอมน (Z value) หรอเทากบ 1.96 ทระดบความเชอมน 95%

P = เปอรเซนตความนาจะเปน (ในทนคอ 0.5)C = ชวงความเชอมน (Confidence Interval) เทากบ +4%จากการคำานวณขนาดของกลมตวอยาง คอ 597

ครวเรอนและไดปองกนการคาดเคลอนโดยทำาการสำารวจแบบสอบถามจำานวน 600 ชด

ระยะท 2: การศกษาถงกลยทธและพฤตกรรมของ ผบรโภคดวยการวจยเชงคณภาพ (Qualitative Research) ซงประชากรทใชในการศกษาเปนผบรหารระดบผจดการขนไป จำานวน 15 ราย ใชประชากรทงหมด (Census) ในการเกบรวบรวมขอมลโดยวธการเลอกตวอยางแบบเจาะจง (Purposive Sampling)

2. วธการศกษาวจยจากสมมตฐาน ผวจยจงไดกำาหนดกรอบแนวความคด

เบองตน ดงแสดงในแผนภม รปท 1 ทเชอมโยงระหวาง บรษทอสงหารมทรพยผานกลยทธตางๆ ขององคกร กลายมาเปนผลตภณฑ การบรการ และปจจยทางการตลาดตางๆ หรอเสถยรภาพทางการเงน ความนาเชอถอ ขององคกร เชอมโยงสอดคลองกบพฤตกรรมของ ผบรโภค โดยมแรงผลกดนจากมาตรการสนบสนนจากภาครฐบาล

จากรปแบบการวจยเชงคณภาพ (Qualitative Research) และรปแบบการวจยเชงปรมาณ (Quantitative Research) ตอประชากรและกลมตวอยางของการศกษาน สามารถแบงชวงเวลาการวจยกลมประชากรเปน 3 ระยะ คอ

ระยะท 1: การศกษาวเคราะหแนวคด ทฤษฎเพอกำาหนดเปนกรอบแนวคดในการวจย ซงประชากรทใชในการวจยสามารถแบงเปน 2 กลมประชากรหลก ไดแก

1) บรษทพฒนาอสงหารมทรพยเพอทอยอาศย แบบผสม โดยเปนบรษทพฒนาอสงหารมทรพยขนาดใหญทดำาเนนโครงการอสงหารมทรพยเพอทอยอาศยทงแนวราบและแนวสงในพนทกรงเทพมหานครและปรมณฑลเปนหลก และมประสบการณในการดำาเนนธรกจในอตสาหกรรมดงกลาว ไมตำากวา 5 ป ซงจะครอบคลมชวงภาวะเศรษฐกจถดถอย ทผานมา และคดเลอกผบรหารระดบผจดการขนไปในสวนงาน การตลาด สวนงานการเงน สวนการบรหารทรพยากรมนษย และสวนกระบวนการทำางานของบรษท มประสบการณในการ

ตารางท 1 จำานวนยอดจดทะเบยนโอนกรรมสทธทอยอาศยประเภททอยอาศยทงแนวราบและแนวสง เฉพาะในพนทกรงเทพมหานครและปรมณฑล เดอนมกราคม 2550-ตลาคม 2553

พนทยอดจดทะเบยนโอนกรรมสทธทอยอาศย (ครวเรอน)

ป พ.ศ. 2550 ป พ.ศ. 2551 ป พ.ศ. 2552 (ม.ค.-ต.ค.) คาเฉลย 3 ปยอนหลงกรงเทพมหานคร 75,952 76,531 65,074 72,519

นนทบร 21,059 21,311 19,614 20,661

ปทมธาน 13,502 14,014 11,167 12,894

สมทรปราการ 13,500 14,357 10,597 12,818

สมทรสาคร 2,855 2,789 3,099 2,914

นครปฐม 1,550 1,708 3,233 2,164

รวม 128,418 130,710 112,784 123,971

420


ระยะท 3: การเสวนากลมและการตรวจสอบความ เหมาะสมของรปแบบการพฒนากรอบการบรหารจดการ ในชวงภาวะเศรษฐกจถดถอย (Focus Group) โดยประชากร ทใชในการสมมนาเชงปฏบตการ และการตรวจสอบรปแบบ การพฒนาแนวทางการบรหารจดการของบรษทพฒนาอสงหา รมทรพยเพอทอยอาศยแบบผสม

การวจยเชงคณภาพใชแบบสมภาษณแบบมโครงสราง (Structure Interview) โดยกรอบประเดนคำาถามทนำามา ใชในการสมภาษณเชงลก (In-depth Interview) กบกลม ตวอยาง [10] ขณะทการวจยเชงปรมาณ (Quantitative Research) เปนการสอบถามความคดเหนเกยวกบพฤตกรรม การตดสนใจซอของผบรโภคในตลาดอสงหารมทรพยเพอ ทอยอาศย รวมถงสอบถามความคดเหนเกยวกบปจจยทง 4 ดาน ไดแก ดานการตลาด ดานการเงน ดานทรพยากรมนษย และดานกระบวนการทำางาน ทบรษทพฒนาอสงหารมทรพย เพอทอยอาศยนำามาประยกตใช และสงผลตอการตดสนใจ ซอทอยอาศย โดยใชรปแบบมาตราสวนประมาณคา 5 ระดบ

จากนนนำามาวเคราะหทางสถต

3. ผลการศกษาวจย3.1 การวจยเชงคณภาพ

ผลการวจยน ผวจยไดทำาการศกษา สมภาษณ และเกบขอมลจากบรษทพฒนาอสงหารมทรพยเพอทอยอาศยแบบผสมจำานวน 5 บรษท ตามรายละเอยดในตารางท 2 ซงไดผานเกณฑในการพจารณา และยนดใหขอมลในการวจย มประสบการณการผานชวงภาวะเศรษฐกจถดถอย และเปน บรษททมหลากหลายขนาด พจารณาจากทนจดทะเบยน ยอดขายและจำานวนพนกงาน และจากการสมภาษณใน ประเดนคำาถาม 5 กลมคอ เกรนภาพรวมสำาหรบชวงภาวะ เศรษฐกจถดถอย กลยทธดานการตลาด กลยทธดาน การเงน รวมถงสดสวนทางการเงนตางๆ กลยทธดานกระบวนการทำางาน และในประเดนอนๆ ซงผลการสมภาษณทำาใหทราบถง รายละเอยดในการดำาเนนกลยทธของแตละบรษท และสรปไดตามตารางท 2

ตารางท 2 ผลการสมภาษณแนวนโยบายบรหารจดการ บรษทพฒนาอสงหารมทรพย

บรษทรปแบบการบรหารจดการ

การตลาด การเงน การบรหารทรพยากรมนษย กระบวนการทำางาน

A - การแบงกลมลกคาอยางชดเจน- เพมสวนแบงการตลาดในทกกลม- แบรนดทนาเชอถอ- เนนการใหบรการโดยคำานงถงลกคาเปนหลกรกษาฐานลกคาเกาและขยายตลาดลกคาใหม

- รกษาสภาพคลองสงสด- ไมลงทนในทดนเปลา

- วสยทศนของผบรหาร- คดเลอกผบรหารและพนกงานทมประสบการณ- มอบหมายงานทตรงกบความถนดของพนกงาน- จดจางบรษทภายนอกบรหารงานสวนทไมถนด

- ลดระยะเวลาการขายใหตำาทสด

B - ลดราคาสนคา - บรหารกระแสเงนสด - การบรหารจดการผรบเหมา- ไมมนโยบายลดจำานวนพนกงาน

- การสรางบานไมเกนกบยอดขายทขายได

C - ใหความมนใจลกคาโดยการใหผอนดาวนตามความคบหนาการกอสราง

- การปลอดหน และบรหารกระแสเงนสด

- ไมมนโยบายลดจำานวนพนกงาน- เขาถงพนกงานในทกโครงการ

- เนนคณภาพสนคาและบรการ

D - แบรนดทนาเชอถอ- ลดตดคาใชจายดานการตลาดแทนการลดจำานวนพนกงาน

- รกษาระดบหนสนใหตำาทสด โดยเฉพาะหนสนตางประเทศ

- ไมมนโยบายลดจำานวนพนกงาน- สนบสนนการพฒนาทกษะของพนกงาน

- ควบคมใหการบรหารจดการอยางมระบบเพอลดตนทน

E - ลดการโฆษณา ใชกลยทธ Below the Line, ใชกลยทธ การบอกตอ- ดแลการบรการหลงการขาย ประเมนความพอใจของลกคา- พฒนาการออกแบบ

- ดแลกระแสเงนสดและอตราหนสนตอทน- กระจายรายไดของบรษท เปน Fixed Income

- ไมมนโยบายลดจำานวนพนกงาน- ใช KPI เพอวดระดบความสขของพนกงาน

- จางทปรกษามาดแล ทำา Outsource- พฒนาระบบขอมลคอมพวเตอรในการเกบฐานขอมล- ลดขอบกพรองทางดานการกอสราง

421


ในการเสวนานมผเขารวมเสวนา 9 ทานประกอบไปดวย นกวชาการดานธรกจอสงหารมทรพย ผสอขาว และผแทนจากภาคเอกชน อาท สมาคมสนเชอเพอทอยอาศย สมาคมบานจดสรร สมาคมการขายและการตลาดอสงหารมทรพย โดยไดประเดนสรปจากการเสวนาดงน

สาเหตของวกฤตทางเศรษฐกจในธรกจในป พ.ศ. 2540 เกดจากธรกจอสงหารมทรพยมความเชอมโยงกนโดยตรงกบธรกจการเงน และตางประเทศ และในชวงปนนขาดความยนหยนในการดำาเนนธรกจ อาศยขนตอนการผลตใชระยะเวลานาน มการสะสมทดนเพอเกงกำาไร สาเหตสวนหนงเนองมาจากธนาคารตองการใชอสงหารมทรพยเปนหลกประกนในการกเงนในดานการบรหารการเงน อตราสวนระหวางหนสนตอทนสงมาก และวงจรของธรกจอสงหารมทรพยมปญหาสบเนองมาจากขนตอนกอสรางใชเวลานานรวมถงผบรหารบรษทอสงหารมทรพยขาดขอมลทชดเจนและถกตองเพอประกอบการตดสนใจในการบรหารจดการ

อยางไรกด ภาวะเศรษฐกจถดถอยในชวงป 2540 และ 2551 สงผลกระทบทแตกตางกนโดยสนเชงตอธรกจอสงหารมทรพย เนองมาจาก

บรษทอสงหารมทรพยมประสบการณทดจากวกฤตเศรษฐกจครงกอน

1. การเขาถงขอมลขาวสารเพอประกอบการตดสนใจ ของผบรหารบรษทอสงหารมทรพยเปนไปอยางกวางขวางและหลากหลายมากขน

2. บรษทอสงหารมทรพยมความเปนอสระมากขน โดยพงพาภาครฐนอยลง

3. บรษทอสงหารมทรพยมการพฒนากระบวนการผลตใหมความรวดเรว และมประสทธภาพมากยงขน และปจจยเสรมทจะสงผลตอธรกจอสงหารมทรพยในอนาคต

1. จำานวนประชากรทเพมขน และโครงสรางครอบครวทเปลยนไป

2. นโยบายการคาเสรระหวางประเทศ (FTA/WTO) พฤตกรรมการบรโภคทเปลยนไปตามกระแส

3. มาตรการของภาครฐ โดยเฉพาะนโยบายทางการเงน 4. ปญหาทางการเมองของประเทศ

3.2 การวจยเชงปรมาณในมมมองของผบรโภคราคาเปนปจจยหลกในการ

ตดสนใจ ซงจากการวจย ราคาของอสงหารมทรพยในระดบราคา 1 ลาน-2.99 ลานบาท มแนวโนมจากลกคาเปนจำานวน 266 รายซงเปนอตรา 44.63% และรายการสงเสรมการขายทลกคาใหความสนใจมากทสดคอสวนลดเงนสดเปนจำานวน 253 ราย คดเปนอตรา 42.4% นอกจากน ลกคาไดใหความเหนวาอทธพลของเศรษฐกจมผลตอการตดสนใจซอบานในอนาคต สวนลกคาในชวงอาย 31-35 ป ซงจะมรายไดประมาณ 50,000-79,999 บาทจะให ความสนใจกบทกษะและความชำานาญของพนกงานขายมากทสด สามารถเปนแนวโนมไดวาลกคาในระดบอายน เปนชวงอายในการสรางครอบครวและเปนบานหลงแรก ลกคาจงไมมประสบการณในการซอบานดวยตนเอง จงจำาเปนตองอาศยทกษะและความชำานาญของพนกงานขาย เมอคำานงถงสาเหตทลกคาทตองการซอทอยอาศยคอตองการหลกเลยงปญหาจราจรซงผทมอำานาจในการตดสนใจคอตวเอง คดเปน 360 คน มอตรา 60.4% ซงระยะเวลาทใชในการตดสนใจคอ 1-3 ป คดเปน 276 คน มอตรา 46.3% นอกจากนชองทางทใชในการศกษา ขอมลของลกคาทนยมมากทสดคองานมหกรรมทอยอาศยซงมผเหนดวยจำานวน 393 คน ซงคดเปนอตรา 65.94%

สวนในดานกระบวนการทำางาน ลกคาในชวงอาย 20-25 ป ซงมรายได 10,000-15,000 บาทจะใหความสนใจกบการตดตอกบหนวยราชการ เนองจากจะเปนชวงอายเรมตนของวยทำางานซงมแนวโนมทจะไมมความคลองตวและประสบการณในการตดตอกบหนวยราชการ รวมถงการมประสบการณในการโอนกรรมสทธและนตกรรมมากทสด

4. อภปรายผลและสรปผลกระทบหลกทเกดจากภาวะวกฤตเศรษฐกจ

ถดถอยสำาหรบผประกอบการในธรกจอสงหารมทรพย คอการขาดสภาพคลองทางการเงน ทสามารถนำาไปสการเลก/ปดกจการได โดยเกดจากสาเหตหลก 2 ประการ คอวกฤตทางการตลาด เนองจากภาวะวกฤตเศรษฐกจถดถอย ทำาใหความเชอมนและกำาลงซอลดลง และมผล

422


ทำาใหราคาทรพยสนดอยคาลงดวย อกประการหนงคอ วกฤตทางการเงน เนองจากสถาบนการเงนจะหยดการสนบสนนเงนกทนท และผประกอบการทมหนสนเปนเงนตราตางประเทศกไดรบผลกระทบในแงของการมหนสนสงขนจากอตราแลกเปลยน และอาจตองหยดการกอสรางโครงการจากการขาดเงนทนหมนเวยน

จากการศกษา สามารถสรปการปรบตวและกลยทธตางๆ ทผประกอบการพจารณาเลอกใชในภาวะเศรษฐกจถดถอย โดยแบงเปน 4 ดานดงน

4.1 กลยทธดานการเงน พบวาผประกอบการจะม 3 กลยทธหลก คอ 4.1.1 การบรหารสภาพคลอง เปนปจจยสำาคญท

ทำาใหบรษทพฒนาอสงหารมทรพยอยรอดในภาวะวกฤตชวงป 2540 ตอนเศรษฐกจเกดภาวะวกฤต หลายบรษทยอมลดราคาบานลงตำากวาทนเพอเปลยนสนทรพยใหเปนเงนสดมาหมนเวยนในกจการ และนำามากอสรางจนเสรจเพอสงมอบใหลกคาทำาใหสามารถยนหยดอยในธรกจนได สอดคลองกบท จรพร [11] อธบายถงความสำาคญของการบรหารสภาพคลองในชวงวกฤตการณ รวมถงการรกษา วนยทางการเงนอยางเครงครดตอเนองแมจะผานวกฤตไปแลวและการวางแผนเตรยมแหลงเงนทนสำารองเผอกรณฉกเฉนจงเปนสงทผประกอบการใหความสำาคญ การจดลำาดบ ความสำาคญของความเสยงทางการเงน ไปจนถงการพฒนากลยทธการบรหารความเสยงทสอดคลองกบนโยบายของกจการ การคนหาและหยบยกความเสยงทางการเงนท ดำาเนนการในลกษณะเชงรก เปนปจจยหนงทจะชวยเพม ความไดเปรยบดานการแขงขนของกจการ รวมถงบรหารกระแสเงนสดใหเกดสภาพคลองสงสดโดยเฉพาะดอกเบย ใชเครองมอทางการเงนใหหลากหลาย ควบคมตนทนทางการเงน ควบคมตดตามอตราสวนทางการเงนอยางตอเนอง เชนเดยวกนกบบทความของศร [12] ทกลาวถง หลกการของการบรหารสภาพคลองทดคอ การบรหารเงนสด หรอสนทรพยทแปลงเปนเงนสดไดเรว ใหอยในระดบทเพยงพอตอความตองการของธรกจ ไมไดเผอสภาพคลองไวสำาหรบการใชงาน หรอรอการนำาไปใช มาก

หรอนอยจนเกนไป ขณะเดยวกนกตองสามารถสรางอตราผลตอบแทนจากสภาพคลองสวนเกนจากความตองการใชของธรกจไดในระดบสงสด ภายใตระดบความเสยงทธรกจยอมรบได และทกบรษทตองมตวชวดการบรหารสภาพคลอง โดยใหอตราสวนหนสนตอทนไมเกนหนง ซง Eugene F. Brigham and Joel F. Houston [13] ไดระบถงอตสาหกรรมโดยทวไป อตราสวนหนสนตอสวนทน (Debt/Equity Ratio) ถกกำาหนดใหไมควรอยในระดบทเกน 1.5 เทา แตสำาหรบธรกจอสงหารมทรพยเพอทอยอาศยนนนบวาเปนอตสาหกรรมทมความเสยงมากกวาอตสาหกรรมโดยทวไป ดงนนจงตองระมดระวงเรอง การหาแหลงเงนทนทมตนทนตำาและความเสยงนอย ซงจะเหนไดจากคาเฉลยของอตราสวนหนสนตอสวนทนของอตสาหกรรมอสงหารมทรพยเพอทอยอาศยนนอยทระดบตำากวาอตราสวนหนสนตอสวนทนทวไป นอกจากน การปรบโครงสรางหนถอไดวาเปนหนงทางเลอกทจะชวยชะลอใหธรกจรอดพนจากการลมละลายไดดวยเชนกน

4.1.2 การบรหารตนทนการประกอบธรกจใหตำากวาคแขงขนเพอความสามารถในการทำากำาไรและชวยสกดไมใหอปทานจากคแขงรายใหมเกดขนเรวหรอมากเกนไป รวมถงการบรหารตนทนทางการเงนและตนทนจากการจดซอทดนถอไดวาเปนกลยทธสความสำาเรจของธรกจอสงหารมทรพยมาโดยตลอด หรอแมกระทงการพฒนารปแบบวสดหรอเทคนคการกอสรางดวยตนทนทถกลงแตยงคงรกษาระดบคณภาพใหเปนไปตามมาตรฐาน

4.1.3 การสรางพนธมตรทางธรกจ ซงผประกอบควร จะใหความเปนสำาคญกบสถาบนทางการเงนมาเปนอนดบแรก โดยเฉพาะการสรางความเชอมนและรกษาสมพนธภาพกบสถาบนการเงนทนท ควบคมสดสวนหนสนตอทน (D/E Ratio) ใหนอยกวาหรอเทากบหนง แปลงสนทรพยใหเปนทนหรอลดภาระหนสน วเคราะหสถานการณทางการเงนทงภายในและภายนอกอยาง ตอเนอง และสรางความเชอมนกบสถาบนการเงนวา ผประกอบการจะไมทงโครงการหรอลกคา และสามารถทำาการตลาดรวมกน นอกจากนควรจะมการสรางพนธมตรกบธรกจอนทเขมแขงและสามารถอาศยจดแขงของกน

423


และกน เพอขยายบรการเพอตอบสนองความตองการของลกคา ตงแตสนคาไปจนถงบรการหลงเขาอยอาศย

4.2 กลยทธดานการตลาด ผประกอบการจะมกลยทธหลก 6 กลยทธ คอ 4.2.1 การกำาหนดราคาเพอกระแสเงนสด โดยการ

กำาหนดราคาตำากวาราคาปกตของตลาดเพอกระตนความตองการของลกคาใหตดสนใจซอเรวขน และมกระแสเงนสดเขามาใชหมนเวยนในธรกจ บางกรณบรษทบางแหงอาจตงราคาขายตำากวาตนทนสนคาของบรษทเพอใหสนคาถกขายแลวเปลยนเปนเงนสดนำามาเสรมสภาพคลองหรอชำาระหนเงนกไดเรวขน

4.2.2 การเปดการขายเปนระยะๆ ผลการวจย พบวาในภาวะเศรษฐกจไมด การทยอยเปดขายเปน ระยะๆ จะชวยลดความเสยงในการกอสรางเพราะบรษทสามารถทยอยสรางเฉพาะในเฟสทขายได สวนทยงไมเปดขายหรอเปดแลวขายไดนอยกสามารถเจรจากบลกคาใหยายมาซอเฟสทจะสรางเสรจกอนไดทำาใหผประกอบการในโครงการขนาดกลางและใหญนยมในการตงราคาแบบทยอยเปดขาย และทยอยกำาหนดราคามากกวาการเปดขายและกำาหนดราคาทงโครงการในราคาเดยว

4.2.3 ใชการสอสารแบบปากตอปากโดยมวธการสรางความเชอมนกบกลมผมสวนไดเสยและสรางภาพลกษณขององคกรอยางตอเนอง ซงเปนการเผยแพรสอสารทตนทนตำาทเหมาะกบชวงภาวะเศรษฐกจถดถอย ทงยงเปนวธการทมประสทธภาพการแพรกระจายทกวางขวางอยางมาก เนองจากการเผยแพรขาวสารบอกตอไดรบการเสรมแรงจากววฒนาการของสออเลกทรอนกส ไมวาจะเปนการสอสารผานเครอขายอนเทอรเนต จดหมายอเลกทรอนกส การสงขอความสนผานโทรศพทไรสาย (SMS) ฯลฯ ทงนเปนเพราะผบรโภคไดรบอทธพลจากกลมอางอง มากกวาไดรบอทธพลจากการโฆษณาถง 3 เทา และ อทธพลของ WOM มมากกวาการโฆษณาทางวทย 2 เทา มากกวาการขายโดยบคคล 4 เทา และ มากกวาการโฆษณาทางหนงสอพมพและนตยสารถง 7 เทา [14], [15]

4.2.4 การบรหารฐานลกคา หรอการมองตลาดอยางเขาใจและทะลปรโปรง สามารถมองตลาดเปาหมายของตนเองไดอยางถกตองแมนยำา ซงชวยใหผประกอบการสามารถมองเหนแนวโนมตลาดและสามารถเคลอนตวจากตลาดทกำาลงอมตว มการแขงขนรนแรงไปสตลาดใหมทมอตราการเตบโตดกวาไดอยางทนทวงท

4.2.5 การมงรกษาฐานลกคาเกา โดยผลการวจยพบวาในสถานการณทยอดขายตกจากภาวะเศรษฐกจ โดยรวมนน การเพมยอดขายดวยการขยายฐานลกคานนอาจเปนการเพมตนทนใหกบบรษทมากกวาการรกษาฐานลกคาเดมของบรษท ซงอาจสงผลตอการบรหารตนทน สภาพคลอง และปญหาหนสญ อยางไรกตาม การมงรกษา ฐานลกคาเกานน มสวนชวยในการสรางลกคาใหมได หากใชกลยทธการบรหารลกคาสมพนธ (Customer Relationship Management: CRM) ซงเปนการทลกคาจะไดรบสงทตนเองพงพอใจทนอกเหนอจากการคาดหวงไว โดยตองอาศยระยะเวลาพอสมควรในการสรางสมประสบการณ เพอสรางภาพลกษณขององคกรใหเขาไปอยในใจของผบรโภค สงเหลานเปนสงสำาคญในการรกษาลกคาเกาใหคงอยตลอดไป ซงกลมลกคาเหลานเมอเปนลกคามาเปนระยะเวลานานกจะเปนกลจกรสำาคญในการบอกตอ (Word of Mouth) เพอการสรางลกคาใหม (New Customer) ในอนาคตโดยทธรกจไมจำาเปนตองใชเงนลงทนและสรางกลมลกคาใหมขององคกรขนมาเอง

4.2.6 การพฒนาโครงการและรกษาฐานลกคาทบรษทมความชำานาญ มงเฉพาะในประเภทสนคาทตวเองชำานาญ โดยองคการควรระบแรงขบดน (Driving Force) ขององคการ ทสามารถชวยใหมความไดเปรยบทางการแขงขน ซงเกยวของกบจดแขงทองคการมอย

4.3 กลยทธดานการบรหารจดการทรพยากรมนษย ในชวงภาวะวกฤตเศรษฐกจถดถอย ผประกอบการ

มงเนนใน 3 ประเดนหลกคอ การสรางขวญและใหกำาลงใจ พนกงานใหมงมนพฒนาคณภาพงาน การฝกอบรม และการบรหารคาจางผลตอบแทนอยางเหมาะสม ทงนเพอเปนการรกษาพนกงานไวกบองคกรและเกดความเปน

424


นำาหนงใจเดยวกนในการรวมพฒนาองคกร4.3.1 การสรางขวญและใหกำาลงใจพนกงานให

มงมนพฒนาคณภาพงาน ผลการวจย พบวาการสรางขวญและใหกำาลงใจพนกงานใหมงมนพฒนาคณภาพงาน เปนปจจยหนงททำาใหคณภาพงานโดยรวมของบรษทมประสทธภาพมากขน สอดคลองกบ Kaplan and Norton [16] ทกลาววา จำาเปนตองมการกระจายแผนไปยงทกๆ สวนทวทงองคการ โดยตองสอดประสานกบบทบาทหนาท ของหนวยงานตางๆ อยางชดเจน และเขาใจได ซงจากเปาหมายเชงกลยทธ (Strategic Goals) อาจถกแปลงเปนเปาหมายยอย (Sub-goals) กำาหนดเปนเปาหมายประจำาป (Annual Goals) จากนนจะแตกไปเปนเปาหมาย ของแตละกลม แตละโครงการ เพอใหทราบวา เปาหมาย ของตนเองทชดเจนนนคออะไร และควรจะดำาเนนการทเรองใดกอน การบรหารทรพยากรบคคลเชงกลยทธทมประสทธภาพ จะตองมการกำาหนดขนตอน และกระบวนการทชดเจน ซงอาจจะเรยกไดวาตองมการจดทำาเสนทางหรอระบบการบรหารจดการทรพยากรบคคลเชงกลยทธ (Strategic HRM Roadmap) ทชดเจน เชน การออกแบบกระบวนการทำางานใหมๆ เพอเพมความสอดคลอง มการมอบอำานาจการตดสนใจ การปรบตวชวดตางๆ ใหเหมาะสม ดวยการสอสารเพอกระตนใหพนกงานไมตดกบพฤตกรรมเดม แตมความตนตว ฮกเหม และมพลงในการทำางานเชงรกมากขน เพอควาโอกาสในการกลบคนมาใหม [17]

4.3.2 การฝกอบรมพนกงาน ทยงคงความจำาเปนไมวา บรษทจะอยในภาวะเศรษฐกจแบบใด ยงในภาวะทตองแขงขนกนอยางมาก กยงตองพงพงทกษะและความรตางๆ ของคนทำางานทสงขน พรอมกบตองมการเปลยนแปลงพฒนาตลอดเวลา เรองของการฝกอบรมและพฒนาคนทำางาน จงเปนเรองของการวางกลยทธระยะยาวและตองจดทำาวางแผนไวอยางยงยนไมใชการแกปญหาเฉพาะหนา สอดคลองกบ Kaplan and Norton [16] ทกลาววา สงทสำาคญในการนำากลยทธไปปฏบตใหประสบผลสำาเรจนน ผปฏบตจะตองมความร ความเขาใจ และทกษะในการปฏบตงานอยางถองแท

4.3.3 การบรหารคาจางผลตอบแทนอยางเหมาะสม ผวจย พบวาในภาวะเศรษฐกจถดถอยผประกอบการตางใหความสำาคญในเรองการบรหารจายคาจางผลตอบแทน เนองจากเปนเครองมอหนงทสามารถสรางแรงจงใจให คนเกงมความสามารถอยกบองคกร โดยผประกอบการตางยดหลก 3 ประการ ดงน

● Pay for Performance คอ การจายตามผลงานของพนกงานททำาได

● Market Competitiveness การกำาหนดนโยบายของการจายคาจางเงนเดอน พจารณาจากอตราของตลาด เปนเกณฑ

● Communication การสอสารเรองนโยบายและวธการบรหารคาตอบแทนเปนเรองสำาคญ เพราะการสอสารเปนเครองมอทชวยใหพนกงานเขาใจนโยบายและวธการบรหารคาตอบแทนของบรษทไดชดเจนขน

4.4 กลยทธดานกระบวนการทำางาน พบวาผประกอบการมงเนน การลดขนตอนการ

ทำางาน การเพมประสทธภาพการบรหารงานภายใน และการมความสมพนธทดกบภาครฐ คอกลยทธสำาคญทผประกอบการนำาขนมาใชบรหารในชวงภาวะถดถอย

4.4.1 การลดขนตอนการทำางาน ซงเปนหนงใน ปจจยสความสำาเรจของบรษทพฒนาอสงหารมทรพย เพราะระบบงานเมอดำาเนนการขาย ลกคาชำาระเงนดาวนเปนระยะๆ กอนโอน จะไปสมพนธกบแผนงานกอสรางทปกตแลวงานกอสรางสวนใหญจะชากวากำาหนด และเมอการกอสรางคบหนาบรษทกตองชำาระคากอสรางเปนงวดๆ ใหกบผรบเหมา ซงเงนทชำาระนจะไปสมพนธกบเงนกและเงนดาวนของลกคาเชนกน ดงนนหากเกดผล กระทบตอ Work Flow มผลทำาใหการกอสรางลาชา หรอการโอนลาชา ตนทนบรษทจะสงขนในทนท

4.4.2 การเพมประสทธภาพการบรหารงานภายในการไหลเวยนของขอมลแตละฝายในองคกรและประสทธภาพการบรหารจดการภายใน จงเปนอกหนงปจจยสำาคญ ทจะทำาใหธรกจอสงหารมทรพยอยรอดหรอลมเหลว โดยเฉพาะผประกอบทเพงกาวจากการทำาโครงการเดยว

425


มาสการบรหารหลายโครงการพรอมกน ซงหากไมมระบบการจดการทดแลว สดทายอาจไมสามารถสรางไดตามกำาหนด ขาดเงนทนหมนเวยนจนตองเลกกจการในทสด บรษทพฒนาอสงหารมทรพยหลายแหงยอมลงทนปรบปรงระบบการดำาเนนการโดยใชโปรแกรมคอมพวเตอรเขามาชวงเพอเพมประสทธภาพการทำางาน

4.4.3 การมสายสมพนธทดกบภาครฐ ทำาใหบรษทสามารถวางแผนการซอทดนในพนททภาครฐ สรางความไดเปรยบจากคแขงสอดคลองกบบทความของ Vanichavatana [18] ทกลาววา ผประกอบการตองศกษา และตดตามภาวะตลาดทอยอาศยอยางใกลชด โดยอาศยขอมลขาวสารตลาดทถกตองเชอถอไดและทนเวลา นอกจากน เปนทนาสงเกตวาดานของนโยบายสงเสรมจากภาครฐกสงผลตอพฤตกรรมของผบรโภค และการตดสนใจอยางชดเจน ทงในดานของนโยบายโดยตรง อาท มาตรการกระตนทางภาษ คาธรรมเนยมการโอน อตราดอกเบย หรอนโยบายทางออม อาท แนวทางการพฒนาทดน การขนสง และผงเมอง

การทำาธรกจอสงหารมทรพย มความแตกตางจาก อดตกอนวกฤตเศรษฐกจอยางมากมาย และยงคงเปลยนแปลงตอไปอกในปสองปขางหนา การทำาธรกจอสงหารมทรพยในอดตมกใหความสำาคญกบเรองของทำาเลเปนหลก ละเลยพฤตกรรมผบรโภค จนปจจบน การทำาธรกจอสงหารมทรพยเรมเขาสการเปลยนแปลง แนวความคดใหมในการดำาเนนธรกจมากขน โดยเรมใหความสำาคญกบพฤตกรรมของผบรโภคมากขนดวย

ทงนปจจยทมผลในอดตเรมไมใชปจจยทมผลตอการดำาเนนธรกจในปจจบนอกตอไป ผประกอบการไดมการ ใหความสำาคญกบพฤตกรรมของผบรโภคมากขน ทงท จบตองไดและจบตองไมได เนนการเขาถงผบรโภคมากขนโดยตนทนตำาลง มการพฒนารปแบบสนคา สรางความแตกตางอยางมประโยชนในตลาด มการตดตามผบรโภคตลอดเวลาแมวาจะทำาการซอไปแลวกตาม ใหบรการหลงการขาย รวมถงมการวงเขาสการใหบรการครบรปแบบมากขน มการเตรยมความพรอมและแกไขปญหา หรอเปนทปรกษาการซออสงหารมทรพย เชนเตรยมความ

พรอมขณะเรมซอ การจดหาสนเชอให การขนยายทอยอาศย เปนตน ขณะเดยวกนการบรหารองคกรธรกจอสงหารมทรพย กมการเปลยนแปลงไป อาท โครงสรางองคกรทกระชบและคลองตวมากขน การพจารณาปจจยทมความเสยงจากการดำาเนนธรกจอยสมำาเสมอ เชน การใชทนในการธรกจมากขนลดหนสนลง หาเงนทนในการทำางานทมตนทนตำา มความเสยงนอย มการขยายการดำาเนนธรกจไปสรกจทเปนปจจยสำาคญตอการทำาธรกจเชนการใหสนเชอผบรโภคเอง เพราะเขาใจในผบรโภคเปนอยางด และมการใหความสำาคญในการวจยและพฒนามากขนกวาในอดต

ขอเสนอแนะในการวจย ผวจยเหนวา บนพนฐาน ของการเปลยนแปลงการดำาเนนธรกจโดยเฉพาะในภาวะวกฤตทางเศรษฐกจ ผประกอบการควรจะมการกำาหนดรปแบบของการบรหารจดการทเหมาะสมทสดทง 4 กลยทธธรกจหลกทสำาคญตอการดำาเนนธรกจตาม อนประกอบดวย กลยทธทางการตลาด กลยทธทางการเงน กลยทธทางการบรหารจดการทรพยากรมนษย กลยทธทางกระบวนการทำางาน รวมทงดานกระบวนการทำางาน เพอทจะสามารถตอบสนองตอการเปลยนแปลงของภาวะเศรษฐกจของประเทศโดยรวม การแขงขนทางธรกจทสงขน รวมถงการเปลยนแปลงของพฤตกรรมของผบรโภคในการตดสนใจเลอกซออสงหารมทรพยไดอยางทนทวงท

นอกจากนปญหาการขาดแคลนแรงงานฝมอใน ปจจบน ทำาใหผประกอบการหลายรายจำาเปนตองใชแรงงานตางดาว เปนปญหาสำาคญและแนวทางการแกปญหาดงกลาว คอ การใชเทคโนโลยกอสรางเพอใหงานกอสรางเรวขน โดยไมหวงพงแรงงานฝมอซงสอดรบตอ การประกาศสหพนธเอเชยตะวนออกเฉยงใต (ASEAN) ในป พ.ศ. 2558 ทจะกลายเปนประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (AEC) สงเสรมการเปดการคาเสรมากยงขน ผประกอบการจงจำาเปนตองเตรยมความพรอมในทกดาน เพอรองรบโอกาสและอปสรรคทกำาลงจะเขามา เชน การจดองคการใหพรอมรบบคลากรตางชาตเขามารวมงาน การพฒนา รปแบบกระบวนการการทำางานโดยใชเทคโนโลยมาเปนหลกในการดำาเนนงานและประมวลผล การหาโอกาส

426


การลงทนในตางประเทศ การหาพนธมตรทางธรกจ หรอแมแตการใชเครองมอทางการเงนใหเหมาะสมกบสถานการณของในประเทศและของโลก

5. กตตกรรมประกาศขอขอบพระคณผบรหารบรษทอสงหารมทรพย ท

ใหโอกาสผวจยไดสมภาษณและเกบรวบรวมขอมลทเปนประโยชน อยางยงตอการทำาวจยในครงน และขอขอบพระคณคณะนกวชาวชาการ ผทเกยวของในการรวมใหขอมลอนเปนประโยชนและทรงคณคายงตองานวจยน

เอกสารอางอง

[1] Bank of Thailand, Gross domestic product (GDP) of Thailand (in Thai). (2010). [Online] Available: www.bot.co.th

[2] R. Changboonchu, Knowledge Creation Project, no.1:1 (inThai).

[3] P. Pholphirul, “Estimation of Thailand’s Real Estate Cycle,” NIDA Development Journal, vol.50, no.1, pp.3-5, 2009 (in Thai).

[4] A. Franklin and D. Gale, “Bubbles and Crisis,” The Economic Journal, vol.110, no. 460, pp. 236-255, 2000.

[5] B. Kritayanavaj, “Real Estate Cycle in Thailand,” Journal of Government housing bank, vol.12, no.47, pp.24-25, 2006 (in Thai).

[6] Renaud, Bertrand, et al. “How the Real Estate Boom Undid Financial Institutions: What Can Be Done Now?” in Proceedings of the NESDB- World Bank Conference on Thailand’s Dynamic Recovery and Competitiveness, May 1998, Bangkok, Thailand.

[7] P. Rodpai, Housing development in Bangkok, Bangkok: National Housing Authority, 1986 (in Thai).

[8] S. Pornchokchai, “Real Estate Market Life Cycle,” Journal of Government housing bank, vol.9, no.47, pp.40-42, 2006 (in Thai).

[9] P. Pholphirul, “Using the Past Experiences to Predict an Early Warning System In Thailand’s Property Market,” Pacific Rim Property Research Journal (ISSN 1444-8921), vol.12, no.1, pp. 85-106, 2006.

[10] S. Vanichvatana, and A. Peungchuer, “Surviving Strategies of Real Estate Developers in Thailand During Economic Recession,” NIDA Business Journal, no.5, pp.5, 20095 (in Thai).

[11] J. Sumetheeprasit, n.d. (in Thai). [Online]. Available: http://chirapon.wordpress.com

[12] S. Vanasuvanich, Liquidity and Cash Flow Management for Industry. 2009. (in Thai). [Online]. Available: http://www.ssmwiki.org

[13] Eugene F. Brigham and Joel F. Houston, Fundamentals of Financial Management, 2003.

[14] E. Katz & P. F Lazarsfeld, Personal Influence: The part played by people in the flow of mass communication, New York, 1955.

[15] J. C Mowen & M. Minor, Consumer Behavior, New York: Macmilan, 1998.

[16] R.S. Kaplan and D.P. Norton “The Balanced Scorecard: Translating Strategy into Action,” Boston, Mass: Harvard Business School Press, 1996.

[17] K. Srisermprok, Competency-based approach. 2006.

[18] S. Vanichvatana, “Thailand 2003 Up Trend Real Estate Cycle: Fundamental and Characteristics,” in Proceedings of Pacific Rim Real Estate Society (PRRES) 2004 Conference, 25-28 January, 2004 Bangkok, Thailand.

การพัฒนารูปแบบการบริหาร ... · 2013-10-29 ·...

Documents