a5 capitolo 1 - regione autonoma della sardegna

1 Analisi dei valori immobiliari Cagliari

U n i v e r s i t y P r e s s

R I C E R C H E E C O N O M I C H E

3

2 G I A M P A O L O M A R C H I

Giampaolo Marchi

ANALISI DEI VALORI IMMOBILIARI

CAGLIARI

C U E C Cooperativa Universitaria Editrice Cagliaritana


Volume pubblicato con i contributi MURST ex 60 Mercato immobiliare del centro urbano di Cagliari

Responsabile Giampaolo MarchiMURST 40 Reti infrastrutturali e innovazioni urbanistiche

Responsabile unitagrave di sede Giampaolo Marchi

R I C E R C H E E C O N O M I C H E 3

copy 1999 CUEC - Cooperativa Universitaria Editrice Cagliaritana

Analis i dei valori immobil iari Cagl iari ISBN 88-87088-67-5 pr ima ediz ione se t tembre 1999

Al presente volume egrave abbinato un Cd Rom che puograve essere richiesto direttamente allrsquoAutore presso Dipartimento di Ingegneria del Territorio Pzza drsquoArmi 16 ndash 09123 Cagliari Tel 0706755201 Fax 0706755215m e-mail marchigunicait

Realizzazione editoriale CUEC via Is Mirrionis n 1 - 09123 Cagliari Tel e fax 070291077 httpwwwcuecit e-mail infocuecit

Senza il permesso scritto dellrsquoEditore egrave vietata la riproduzione anche parziale con qualsiasi mezzo effettuata compresa la fotocopia anche ad uso interno o didattico

Stampa Solter Cagliari

Copertina Biplano Cagliari


Ringrazio in modo particolare lrsquoing Bruno Locci Egrave lui infatti che per la redazione della sua Tesi di laurea si egrave fatto carico di sistematizzare la schedatura e la classishyficazione dei materiali archiviati dal laboratorio del corso di estimo Questo lavoro puograve andare in stampa solo in virtugrave di questo suo imprescindibile contributo Devo inoltre ringraziare personalmente ma credo che queshysto le sia dovuto anche dalla Facoltagrave lrsquoing Rosanna Ocelshylo che da molti anni collabora quale cultore della materia al corso da me tenuto Il suo impegno ed il tempo prezioso che dedica a questo interesse ha reso possibile lrsquoattivazione del laboratorio che annualmente archivia una notevole mole di materiale

Analisi dei valori immobiliari Cagliari 5

INDICE

Prefazione 7

CAPITOLO I Principi di economia 11 Il principio edonistico 9 12 Il valore di un bene economico 9 13 Il valore di stima 11

CAPITOLO II La metodologia est imativa 21 La comparazione come unico metodo di stima 1322 La determinazione del piugrave probabile valore di

mercato degli immobili urbani 14221 Il metodo di stima per comparazione diretta 14222 Il metodo di stima per comparazione indiretta 17223 Il metodo dei minimi quadrati 22

CAPITOLO III Lrsquoapplicazione del la metodologia est imativa al mercato immobil iare di Cagl iari 31 Il mercato immobiliare cagliaritano 2432 Una scheda come strumento per la ricerca

la gestione e lrsquoelaborazione dei dati 3433 La stima del piugrave probabile valore di mercato

con il metodo di comparazione indiretta 38331 Piugrave probabile valore in funzione dellrsquoaffitto corrente 38332 Piugrave probabile valore in funzione dellrsquoaffitto dedotto

dalla legge sullrsquoequo canone 5034 La stima del piugrave probabile valore di mercato

con il metodo di comparazione diretta 53341 Piugrave probabile valore in funzione dei prezzi di mercato 53342 Piugrave probabile valore in funzione dei nuovi estimi catastali 62


CAPITOLO IV I r isultat i del le st ime 41 Il calcolo del piugrave probabile valore di stima

per comparazione diretta a prezzi di mercato (Vd1) 6442 Il calcolo dei piugrave probabili valori di stima per comparazione

indiretta per capitalizzazione dei redditi (Vi1 Vi2) 65

CAPITOLO V Lrsquoanalis i stat ist ica dei dati 51 Il modello di regressione 67511 Il modello di regressione lineare semplice 68512 Il modello di regressione lineare multipla 7152 Il modello di regressione lineare applicato

al mercato immobiliare di Cagliari 72521 Lrsquoanalisi dei valori Vd1 72522 Lrsquoanalisi dei valori Vi1 74523 Lrsquoanalisi dei valori Vd2 74

CAPITOLO VI Conclusioni 75

Bibliograf ia


Prefazione

Lrsquoennesima ricerca sui valori immobiliari Si Assai spesso a causa del mio lavoro mi sono sentito chiedere da amici e

conoscenti che stavano negoziando un appartamento secondo te quanto valeDomanda impropria Egrave il mercato a stabilire quanto vale un bene economishy

co Sempre che di mercato effettivamente si tratti Ciograve non significa che chi si occupa di valutazione rivesta un ruolo secondashy

rio nel processo che determina una adeguata risposta alla domanda precedente Il ruolo del valutatore pur guidato dai principi fondamentali dellrsquoestimo

spesso non egrave agevole Il piugrave delle volte colui che domanda ldquoquanto valerdquo non ha chiaro lo scopo

che intende perseguire nellrsquoaccingersi ad un acquisto Se intende destinare lrsquoimmobile al soddisfacimento diretto dei propri bisoshy

gni utilizzandolo come residenza primaria allora il piugrave probabile valore di scambio e quello da capitalizzazione dei redditi ritraibili sul libero mercato costituiscono un riferimento sicuro anche per il valutatore

Se intende effettuare lrsquoacquisto facendo affidamento sulla componente reddituale che lrsquoimmobile egrave in grado di garantire nel tempo non puograve prescinshydere dalla normativa che regolamenta i canoni di locazione

Se poi intende capire quale saragrave il piugrave probabile costo complessivo del suo impegno finanziario non puograve prescindere dai valori catastali A paritagrave di valoshyre di mercato infatti esistono immobili assolutamente analoghi caratterizzati da valori catastali molto vicini alla realtagrave del mercato oppure pari ad un terzo di tale valore Egrave evidente la differente incidenza ad esempio dellrsquoimposta di registro che sconta sigrave una percentuale fissa ma questa applicata al valore 100 o al valore 33 modifica sensibilmente lrsquoimpegno finanziario complessivo

La conoscenza dei fenomeni che regolano un mercato lrsquoorizzonte econoshymico degli attori lrsquoipotesi della permanenza delle condizioni lo scopo prefisshyso costituiscono gli elementi di riferimento che consentono attraverso un proshycesso di tipo previsionale di determinare per comparazione il piugrave probabile valore di un bene Il tutto naturalmente con riferimento allrsquoordinarietagrave statistishycamente intesa come il piugrave frequente ricorrere di condizioni e comportamenti

Nasce da queste considerazioni la spinta ad indagare un mercato edilizio in particolare quello cagliaritano ponendo sotto osservazione quattro tipi di valore quello piugrave probabile di scambio quello da capitalizzazione dei redditi sia da libero mercato che da equo canone e quello catastale

Nel corso del lavoro ma giagrave in sede di organizzazione del laboratorio soshyno emersi i problemi con i quali chi si occupa di valutazione egrave chiamato a conshyfrontarsi


In particolare nel caso della capitalizzazione dei redditi si egrave riproposto lrsquoannoso dilemma in merito alla determinazione del saggio piugrave appropriato

La letteratura spesso fa riferimento ad un campo di variazione di tale sagshygio Ma applicare in partenza un saggio medio o un altro anche se differente di poco conduce a risultati molto diversi tra loro

Il problema egrave stato risolto seguendo i principi della statistica definendo cioegrave settore per settore urbano quello che per il complesso gli immobili ogshygetto di stima minimizzava la differenza rispetto al valore di scambio

Un altro problema egrave stato quello della attribuzione dei coefficienti di locashylizzazione posizione tipologico e produttivo

Tali coefficienti assumono un fondamentale rilievo sia nella determinazioshyne del piugrave probabile valore di scambio per comparazione diretta sia nella deshyterminazione del piugrave probabile valore per capitalizzazione del reddito

In particolare lrsquoesperienza accumulata in anni di gestione del laboratorio ha evidenziato il fatto che anche un valutatore opportunamente edotto spesso sia portato ad attribuire allo stesso coefficiente riferito alle due diverse procedure di valutazione pesi tra loro non congruenti

Eppure la localizzazione di un immobile egrave sempre la stessa sia che lo si stia valutando con una procedura o con lrsquoaltra

Questa singolaritagrave che attualmente viene sottoposta ad un separato studio indica quanto la nostra struttura mentale giornalmente chiamata a fare i conti in prevalenza con valori di scambio trovi difficoltagrave ad assimilare con la meshydesima semplicitagrave comparazioni fondate sui valori drsquouso a tempo indetermishynato di una unitagrave monetaria trasformata in capitale

Il lavoro ha voluto inoltre indagare sui valori catastali Tale settore non investe solo lrsquoaspetto prima evidenziato

Alle soglie della riforma degli estimi aventi rilevanza fiscale egrave sembrato opportuno analizzare uno spaccato della realtagrave Lrsquoanalisi ha dimostrato lrsquoesistenza di una correlazione assolutamente casuale tra valori di mercato e catastali Non solo ha posto in evidenza alcune chiare sperequazioni in termishyni di politiche sociali e fiscali determinate dallrsquoattuale sistema Distorsioni che la definizione dei nuovi estimi dovrebbe farsi carico di correggere


CAPITOLO I Elementi di economia

11 Il principio edonistico Intraprendere una qualsiasi attivitagrave economica dipende da due fattori1

minus lrsquoesistenza di fini o bisogni che per essere soddisfatti richiedono lrsquoimpiego di mezzi limitati ed onerosi

minus la possibilitagrave del consumatore di poter operare una scelta allo scopo di inshydividuare la soluzione piugrave vantaggiosa rispetto alle altre possibili Il concetto economico di bisogno non deve essere tuttavia confuso con la

comune accezione di necessitagrave o di indispensabilitagrave In senso economico il bisogno esprime il desiderio di fare avere possedeshy

re qualcosa purcheacute ci si adoperi per soddisfarlo ne consegue la definizione di bene quale mezzo capace o reputato tale di soddisfare un bisogno

Anche in questo caso perograve esistono delle particolari condizioni che porshytano ad una distinzione tra bene e bene economico piugrave precisamente i requishysiti propri ed esclusivi del bene economico sono lrsquoutilitagrave lrsquoaccessibilitagrave e la limitatezza

Il comportamento economico dellrsquouomo si fonda sul principio edonistico o del massimo utile secondo il quale egli mira a conseguire dalle sue azioni il piugrave elevato benessere col minimo sacrificio in particolare nellrsquoespletamento di unrsquoattivitagrave economica propriamente detta cerca di realizzare il massimo utishyle col minimo costo

Secondo il Michieli (1992) ldquolrsquoeconomia si puograve definire come la scienza delle scelte economiche che perseguono sistematicamente lo scopo di valorizshyzare i limitati mezzi disponibili per il conseguimento di determinati finirdquo

12 Il valore di un bene economico Le caratteristiche che qualificano un bene economico introducono un conshy

cetto fondamentale dellrsquoeconomia quello di valore Per il Michieli (1992) tutti i beni economici hanno un valore determinato

dalla utilitagrave e dalla raritagrave Pertanto la luce e lrsquoaria pur essendo molto utili non avranno alcun valore se riferiti ad un contesto in cui risultino disponibili in quantitagrave illimitata

Va perograve sottolineato che il valore di un bene economico non egrave unico bensigrave varia secondo le circostanze e talvolta dipende da fattori soggettivi pertanto lrsquoattribuzione di un valore ad un bene economico non saragrave univoca ma dipendeshyragrave o da condizioni reali del mercato o da considerazioni soggettive dellrsquouomo o da entrambe Proprio per questa pluralitagrave di condizioni si parla di piugrave tipi di

1 Michieli I (1992)


valore fra i quali assumono un particolare significato economico il valore drsquouso il valore di scambio e il valore di stima

In base allrsquoanalisi fatta dal Michieli (1992) ldquoil valore drsquouso egrave rappresentato dallrsquoimportanza che ciascun individuo dagrave ad un bene in vista della sua diretta utilizzazione cioegrave in relazione allrsquointensitagrave del bisogno che quel bene egrave atto a soddisfare Dipende quindi prevalentemente dal rilievo che viene attribuito al carattere dellrsquoutilitagrave

Come tale il valore drsquouso non esprime il valore intrinseco di un bene e potendosi riferire ad una particolare condizione soggettiva dellrsquouomo puograve sfuggire di conseguenza ad ogni misurazione economica generalizzabile

Il valore di scambio egrave dato dal rapporto con cui un bene viene scambiato con altri beni tale rapporto ponderale se non risulta immediato puograve configushyrarsi come debito (o credito) di valuta ogni qual volta risulti giuridicamente traducibile in termini istantanei nel corrispettivo monetario

Ma il medesimo rapporto ponderale di scambio puograve risultare variabile nel tempo in quanto giuridicamente ancorato allo specifico andamento di mercato del settore produttivo cui il bene appartiene In questo caso piugrave propriamente si deve parlare di debito (o credito) di valore

Il valore di scambio puograve anche dirsi semplicemente valore e contrariamenshyte al valore drsquouso esso egrave misurabile inoltre rappresentando la caratteristica intrinseca di un bene egrave un valore oggettivo cioegrave quello che si concretizza o si puograve concretizzare in unrsquoeconomia di scambiordquo

Dal punto di vista estimativo il termine valore rappresenta la piugrave probabile quantitagrave di moneta che si attribuisce ad un bene economico per un determinato fine

Egrave quindi importante non confondere il valore di mercato con il valore di stima in quanto il primo egrave un valore che si realizza in una libera contrattazioshyne di compravendita attraverso lo scambio di un bene con una determinata quantitagrave di moneta mentre il secondo egrave semplicemente un giudizio di valore monetariamente espresso in riferimento ad un dato bene ed in relazione ad una specifica finalitagrave

LrsquoOrefice (1984) rileva inoltre la differenza tra prezzo valore e costo di un bene economico minus il primo indica ldquounrsquoequivalenza economica di tipo storico (cioegrave

lrsquoammontare in moneta di uno scambio giagrave avvenuto)rdquo minus il secondo egrave attribuibile ldquoai giudizi ipotetici di equivalenza (cioegrave al piugrave

probabile ammontare monetario in base al quale uno scambio di beni ecoshynomici potrebbe aver luogo con riferimento allrsquoattualitagrave)rdquo

minus il terzo ldquoegrave costituito dalla somma dei costi di tutti i fattori produttivi impieshygatirdquo


13 Il valore di stima In unrsquoeconomia di mercato la moneta va considerata come lrsquounico mezzo

necessario per poter attribuire ad un bene un valore di stima valore che di conseguenza deve essere oggettivo affincheacute possa risultare il piugrave probabile

Il significato di questrsquoultima locuzione egrave di fondamentale importanza nella teoria estimativa secondo il Michieli (1992) essa ldquosta solo ad indicare che il perito deve sapere scegliere fra tutti i possibili valori quello che statisticashymente ha maggiori possibilitagrave di verificarsi

In altre parole il giudizio di stima non deve esprimere lrsquoopinione delle pershysone direttamente interessate al caso di stima e tanto meno quella del perito Come tale il valore di stima non puograve e non deve riguardare il cosiddetto valoshyre drsquousordquo

Condizione necessaria per poter esprimere un valore di stima egrave la presenza di un mercato se tale valore egrave temporalmente riferito ad un preciso momento la condizione diventa sufficiente poicheacute solo in questo caso esso acquista un significato economico

Nella pratica sono diversi i casi di stima che si possono verificare ma gli aspetti economici sotto i quali i beni possono essere valutati sono ldquonormalshymenterdquo riconducibili a sei

- Piugrave probabile valore di mercato Egrave definito dal valore di stima che si assegna ad un bene in relazione ad una possibile presenza dello stesso sul mercato Identifica quindi il piugrave probabile valore che si potrebbe realizzare in una libera contrattazione di compravendita Naturalmente tale valutazione egrave possibile solo se esiste un mercato piugrave o meshyno attivo del bene da stimare mentre il giudizio di stima risulteragrave tanto piugrave obiettivo e statisticamente significativo quanto piugrave ampio e attivo saragrave il mershycato di quel bene In definitiva il piugrave probabile valore di mercato di un bene si puograve definire come quel valore che con ogni probabilitagrave si realizzerebbe in un mercato specifico e in quel dato momento

- Piugrave probabile valore di costoSi identifica con la sommatoria delle spese che un imprenditore ordinario doshyvrebbe sostenere per produrre o riprodurre un dato bene in un dato tempo

- Piugrave probabile valore di capitalizzazione Rappresenta il valore capitale che corrisponde algebricamente allrsquoaccumulazione al tempo di riferimento della stima di tutti i redditi futuri ordinariamente rishytraibili da un bene Il valore di capitalizzazione si identifica quindi nello sconshyto allrsquoattualitagrave mediante un appropriato saggio di interesse dei redditi avvenishyre di un dato bene


- Piugrave probabile valore di trasformazione Indica il valore che si puograve attribuire ad un bene economico in vista della sua trasformazione Esso si ricava per differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e le spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per trasformare il bene stesso

- Piugrave probabile valore di surrogazione Identifica il valore attribuibile ad un bene capace di sostituire il bene oggetto di stima Tale giudizio di stima si puograve formulare quindi assumendo per base della valutazione il prezzo di mercato di un altro bene capace di surrogare in termini economici il bene da stimare Si ricorre in pratica al valore di surrogazione quando non esista un mercato per il bene oggetto di stima in seguito alla diminuita disponibilitagrave o mancanza di un bene si voglia sostituirlo con un altro

- Piugrave probabile valore complementare Egrave il valore attribuibile alla porzione residua (A) di un bene (A + B) a seguito dello scorporo da questrsquoultimo del bene (B) Naturalmente il piugrave probabile valore complementare ha ragione di esistere solo e soltanto nel caso in cui i due beni (A) e (B) congiuntamente considerati (A + B) siano in grado di espletare una utilitagrave drsquouso o produttiva maggiore di quella conseguibile con la semplice somma delle loro singole utilitagrave disgiunte Tale giudizio di stima pertanto acquista rilevanza pratica quando da un bene intero ndash costituendo unrsquoentitagrave economica indipendente ndash viene staccata distolshyta o distrutta una parte che sia perograve complementare al tutto e difficilmente reintegrabile o sostituibile Il valore complementare quindi si ottiene ndash ognishyqualvolta sussistano i requisiti di cui sopra ndash per differenza tra il valore di mercato del bene intero e il valore di mercato della parte residua del bene stesshyso concepita staccata e separatamente vendibile

Fra i precedenti sei valori di stima quello che assume maggiore imshyportanza nella pratica estimativa egrave il piugrave probabile valore di mercato poicheacute sta alla base degli altri cinque


CAPITOLO II La metodologia estimativa

21 La comparazione come unico metodo di stima Il dibattito sulla metodologia estimativa che negli anni passati ha dato

luogo a diverse correnti di pensiero puograve essere cosigrave riassunto mentre alcuni hanno riscontrano una netta differenza tra il metodo analitico ed il metodo sinshytetico detti anche rispettivamente metodo razionale e metodo empirico altri invece hanno riconosciuto lrsquounicitagrave del metodo estimativo basato esclusivashymente sulla comparazione Oggi tuttavia tale problema egrave stato risolto a vanshytaggio dei secondi a tal proposito sono molto significative le affermazioni del Famularo (1942) e del Medici (1937) minus per il primo ldquohellipdal punto di vista logico esiste un solo metodo di stima

per tutte le valutazioni quello del riconoscimento dellrsquoappartenenza del bene da stimare ad una delle classi formate con prezzo noto sulla base di un parametro comune a tutti i beni e logicamente arbitrario ma in soshystanza da scegliersi in rapporto a mutevoli circostanze di fattohelliprdquo

minus per il secondo ldquohelliple stime escluse quelle fatte a capriccio sono tutte stime per confrontordquo Il confronto sta quindi alla base di una stima pertanto una volta noto il

bene oggetto della stessa occorreragrave individuare i beni di confronto ed i parashymetri comuni a tutti i beni comparati

Per quanto attiene i beni di confronto essi devono necessariamente apparshytenere allo stesso mercato omogeneo di cui fa parte il bene oggetto di stima

La scelta dei parametri non egrave univocamente determinata dipendendo soshystanzialmente dallo scopo della stima

Solitamente vengono considerati parametri di natura fisica o geometrica (pes il mq di superficie commerciale) merceologica o tecnologica (pes i materiali da costruzione utilizzati) economica o produttiva (pes la destinashyzione drsquouso) Va sottolineato perograve che non tutti i parametri assumono la stessa valenza nellrsquoambito di una stima occorreragrave dunque individuare quelli comuni a tutti i beni comparati che consentono una buona qualificazione drsquoogni sinshygolo bene per definire una scala dei prezzi riferibili allrsquounitagrave di misura del pashyrametro prescelto dalla quale ricavare il valore di stima cercato

Pur essendo il principio di unicitagrave del metodo di stima accettato da tutti si ricorre spesso alla distinzione tra metodi di comparazione diretta ed indiretta Lrsquoapparente contraddizione egrave chiarita dallrsquoOrefice (1984) secondo il quale ldquole dizioni proposte non presentano alcuncheacute di antitetico esprimono entrambe in modo sufficientemente esplicito la comune base del metodo con cui tale conshyfronto viene operato Il primo di essi comporta una comparazione esplicita ed


immediata tra parametri giagrave sinteticamente rappresentativi delle capacitagrave ecoshynomiche e produttive dei beni a confronto (come ad esempio poundmq poundmc vuoto per pieno poundvano poundha ecc) mentre il secondo presuppone invece la comparazione tra quei parametri unitari che consentono attraverso una loro opportuna elaborazione di pervenire al piugrave probabile valore del bene econoshymico (cosigrave ad esempio nel metodo per capitalizzazione dei redditi netti venshygono posti a confronto i redditi annui ritraibili da beni analoghi il complesso dei costi di gestione ed infine anche i rispettivi saggi di capitalizzazione)rdquo

22 La determinazione del piugrave probabile valore di mercato degli immobili urbani Verranno di seguito illustrati i metodi di stima per comparazione diretta ed

indiretta che nella pratica estimativa degli immobili urbani sono i piugrave ricorshyrenti si accenneragrave infine ad un terzo metodo detto dei minimi quadrati metshytendo in evidenza le circostanze in cui esso puograve rappresentare un valido strushymento nella formazione di un giudizio di stima

221 Il metodo di stima per comparazione diretta Questo metodo consente di determinare il piugrave probabile valore di mercato

di un immobile mediante comparazione con altri immobili Tale confronto basato su determinati parametri consentiragrave la formazione

di una scala dei prezzi allrsquointerno della quale inserire lrsquoimmobile oggetto di stima Egrave quindi ovvio che per pervenire ad un risultato oggettivo saragrave necessashyrio individuare opportuni immobili di confronto e parametri sufficientemente qualificativi

La scelta degli immobili da comparare ha come premessa lrsquoindividuazione di un mercato omogeneo ovvero di una porzione di area urbana allrsquointerno della quale la formazione del valore immobiliare assume caratteri comuni e ben precisi

Occorre tuttavia specificare che non necessariamente il mercato omogeneo coincide con lrsquointero nucleo urbano o con un singolo quartiere e che talvolta allrsquointerno dello stesso mercato omogeneo egrave possibile individuare delle aree omogenee nelle quali alcune caratteristiche che portano alla determinazione del valore sono piugrave significative di altre

Una volta individuati gli immobili di confronto occorre determinare i pashyrametri che qualificano un immobile consentendone successivamente il conshyfronto con altri simili Solitamente tali parametri tengono conto delle caratterishystiche di localizzazione posizione tipologiche e produttive che possono esseshyre cosigrave esemplificate


Caratteristiche di localizzazione minus ubicazione dellrsquoimmobile rispetto al centro urbano minus livello dei collegamenti viari e dei servizi di trasporto pubblico minus presenza di attrezzature collettive (scuole mercati uffici pubblici ecc)

facilmente raggiungibili minus disponibilitagrave a distanza pedonale di un sufficiente numero di esercizi

commerciali al dettaglio (in particolare per ldquogeneri di largo e generale conshysumordquo)

minus livello di qualificazione dellrsquoambiente esterno disponibilitagrave di verde pubshyblico amenitagrave del sito assenza di inquinamento ecc

Caratteristiche di posizione- esposizione prevalente dellrsquounitagrave immobiliare - eventuale panoramicitagrave - luminositagrave - prospicienza - altezza dal piano stradale

Caratteristiche tipologiche minus etagrave dellrsquoedificio (e delle unitagrave immobiliari eventualmente aggiunte in eposhy

che successive) caratteristiche architettoniche (da valutare tanto in rapporshyto ai pregi conferiti ad ogni singola unitagrave immobiliare quanto in funzione degli eventuali maggiori costi di manutenzione noncheacute dei vincoli di destishynazione e di modificazione)

minus tipologia e condizioni statiche delle strutture (esaminate anche alla luce di eventuali sopraelevazioni alterazioni o modifiche apportate nel tempo alle strutture originarie) delle coperture e delle rifiniture

minus caratteristiche compositive e di manutenzione degli ambienti comuni (anshydroni drsquoaccesso scale ecc) e della specifica unitagrave immobiliare (dimensioshyni forma e distribuzione interna dei vani di abitazione e dei servizi) con particolare riferimento allrsquoordinaria destinazione drsquouso per la quale gli amshybienti stessi sono stati concepiti ecc

minus dispersioni e forma delle aperture nei vani degli accessi ai locali cantinati e loro condizioni di utilizzo (areazione presenza di umiditagrave ecc)

minus caratteristiche e condizioni degli impianti tecnologici sia condominiali che privati (rete fognaria e pluviale rete di adduzione idrica rete elettrica eshyventuale rete di adduzione del gas di cittagrave impianti di riscaldamento e di condizionamento dellrsquoaria impianti di ascensori e montacarichi telefoni interni ecc)


Caratteristiche produttive minus situazione locativa attuale dellrsquounitagrave immobiliare minus presenza di servitugrave (attive o passive) diritti oneri e pesi di qualsivoglia

natura minus eventuale esenzione temporanea da imposizioni fiscali di qualunque tipo minus stato giuridico del venditore ed assenza di problemi legati (quali successhy

sioni fallimenti liti ecc) minus modalitagrave di pagamento del prezzo richiesto minus presenza di mutui bancari minus eventuali agevolazioni fiscali allrsquoatto dellrsquoacquisto ecc

Da unrsquoanalisi dei dati storici del mercato immobiliare appare evidente il fatto che le singole caratteristiche non influenzino allo stesso modo la formashyzione del prezzo nelle diverse aree urbane per esempio la centralitagrave di un imshymobile sito in un mercato omogeneo centrale ha una rilevanza sicuramente inshyferiore a quella di un analogo immobile localizzato in un mercato periferico in quanto in questrsquoultimo egrave possibile apprezzare unrsquoeventuale centralitagrave locale mentre nel primo la centralitagrave egrave una caratteristica sostanzialmente appartenente a tutti gli immobili

Volendo quantificare i risultati ottenuti e tenendo presente che tale proceshydimento porta inevitabilmente a delle approssimazioni lrsquoincidenza percentuale delle singole caratteristiche nella formazione del prezzo puograve essere cosigrave riasshysunta

Mercati omogenei relativi alle aree centrali

Val min Val max Caratteristiche di localizzazione 5 10 Caratteristiche di posizione 15 25 Caratteristiche tipologiche 15 30 Caratteristiche produttive 25 35 Totale 60 100

Mercati omogenei relativi alle aree intermedie



Mercati omogenei relativi alle aree periferiche


222 Il metodo di stima per comparazione indiretta Il metodo per comparazione indiretta si basa sulla capitalizzazione dei redshy

diti pertanto si richiamano alcuni concetti di matematica finanziaria dai quali egrave possibile dedurre lrsquoalgoritmo risolutivo per la determinazione del piugrave probashybile valore di mercato di un immobile

Si definisce interesse il prezzo dovuto per lrsquouso di una unitagrave di capitale esshyso si misura con il saggio o tasso r e puograve essere semplice se gli interessi matushyrati non producono a loro volta altri interessi composto nel caso contrario

Nel caso drsquointeresse composto indichiamo con Co il capitale con I lrsquointeresse maturato al termine del primo anno e con Mi il montante finale corshyrispondente allrsquoi-esimo anno somma del capitale e del relativo interesse al termine del primo anno avremo

I = Co r M1 = Co + I = Co + Co r = Co (1 + r) = Co q

dove q = (1 + r) rappresenta il binomio drsquointeresse mentre al termine del seshycondo anno avremo

M2 = M1 + M1r = M1 (1 + r) = M1 q = Co q2

In generale al termine dell n-esimo anno il montante Mn saragrave pari a

Mn = Co qn (21)

Dalla (21) egrave quindi possibile ricavare il valore attuale di un capitale Mn dishysponibile tra n anni essendo

MCo = n

n (22) q

Lrsquoespressione (22) egrave nota come formula dellrsquoattualizzazione Si consideri ora un bene economico da cui ogni anno sia ricavabile un redshy

dito R che possa essere assunto come costante


Sulla base delle considerazioni fatte precedentemente sullrsquointeresse comshyposto al termine del secondo anno si avragrave

A2 = R + R q

al termine del terzo anno A3 = R + R q + R q2

ed al termine dellrsquon-esimo anno

An = Af = R + R q + R q2 + hellip + R qn-1 = R (1 + q + q2 + hellip + qn-1)

I termini tra parentesi rappresentano una progressione geometrica di ragioshyne q quindi lrsquoespressione di Af puograve essere scritta nella forma

Af = q n

q

minus1

minus

q 1 minus1

= R q n

q (

n

q minusminus

11)

(23)

Utilizzando la (22) si puograve procedere allo sconto allrsquoattualitagrave di tale accushymulazione finale ottenendo

n

A = Af = R q minus1

(24) i q n q n (q minus1) Se il numero n di anni egrave sufficientemente grande possiamo considerare il

limite per n tendente allrsquoinfinito dellrsquoespressione (24) Si avragrave pertanto

lim Ai = R

lim (qn

n minus 1

n ) = R

= R

(25) nrarrinfin q minus1 nrarrinfin q q q minus1 r

Dalla (25) si puograve infine ricavare il valore di mercato Vm di un bene ecoshynomico mediante la relazione

RVm = (26) r

Il piugrave probabile valore di mercato di un immobile egrave quindi funzione del reddito R ritraibile annualmente e del saggio di capitalizzazione r

Dalla (26) si deduce che ad un valore di r inferiore corrisponde un Vm maggiore e questo puograve apparire come unrsquoincongruenza ma lrsquoOrefice (1984) fa notare che ldquolrsquoentitagrave del saggio di capitalizzazione egrave in genere direttamente proporzionale al livello di rischio connesso con linvestimentordquo

La teoria che giustifica linteresse come premio al rischio suggerisce infatshyti di scindere il saggio r in due componenti un (rrsquo) corrispondente allrsquointeresse normale che il capitale percepirebbe se investito in impieghi di


normale sicurezza una (rrsquorsquo) corrispondente ad un extra-profitto destinato a rishypagare i rischi e le incertezze connesse alla particolare natura dellrsquoinvestimento considerato pretium anxietatisrdquo

Sulla base del principio dellrsquoordinarietagrave R rappresenta il reddito capitalizshyzabile medio annuo e continuativo che il proprietario puograve normalmente ritrarshyre dallrsquoimmobile urbano se locato supposto in condizioni ordinarie e a muri vuoti Occorre precisare che il termine R che compare nella (26) rappresenta il reddito netto che di seguito indicheremo con Rn per il quale vale la relazione

Rn = Ca + Ic ndash (Ca x spese) (27)

essendo Ca il canone annuo posticipato ottenuto aggiungendo a ciascuna rata di affitto Cm i relativi interessi semplici ed Ic lrsquoeventuale interesse annuo sul deposito cauzionale di competenza del proprietario2

Il termine spese presente nella (27) si riferisce generalmente alla somma di sei differenti componenti

Spese di manutenzione Solitamente si distinguono in generali e particolari le prime si riferiscono a tutto lrsquoedificio le seconde alla singola unitagrave immobiliashyre variano in funzione dello stato di conservazione del fabbricato della sua etagrave e dei materiali con i quali egrave stato costruito

Spese per servizi ed amministrazione Le prime sono dovute per la pulizia lrsquoilluminazione lrsquoeliminazione dei rifiuti dagli ambienti e spazi di uso comune e la fornitura di acqua potabile in presenza di ascensore impianto di riscalshydamento servizio portineria o giardino condominiale le voci di spesa relative vanno computate nelle spese per i servizi Le spese per lrsquoamministrazione compaiono quando il condominio nomina un amministratore e vanno comunshyque considerate qualora questrsquoultimo sia lo stesso proprietario dellrsquoimmobile Alee per sfitti ed inesigibilitagrave Costituiscono lrsquoaliquota di rischio connesso alla probabilitagrave di non poter conseguire il reddito netto ordinario Di norma lrsquoalea egrave direttamente collegata tanto al locale rapporto tra domanda ed offerta delle ushynitagrave immobiliari corrispondenti allo specifico tipo in esame quanto alle caratshyteristiche del conduttore ordinario (morositagrave insolvibilitagrave litigiositagrave ecc) Notevole influenza sulla misura di tali detrazioni presenta spesso la dimenshysione complessiva dellrsquounitagrave immobiliare mentre le percentuali di alea per sfitshy

2 Secondo la legge sullrsquoequo canone degli immobili urbani ad uso abitazione del 2771978 la cauzione non puograve superare le tre mensilitagrave ed egrave fruttifera a favore dellrsquoinquilino sulla base del saggio legale Questrsquoultimo previsto dallrsquoart 1284 del Codice Civile prima dellrsquoentrata in vigore (15 dicembre 1990) della legge 26 novembre 1990 ndeg 353 era pari al 5 Dal 16 dicembre 1990 il saggio egrave stato elevato (legge 35390) al 10 Dal 1deg gennaio 1997 egrave ridishysceso al 5 mentre a decorrere dal 1deg gennaio 1999 egrave stato fissato al 25


ti per le seconde case sono di norma piugrave elevate in quanto il reddito annuo egrave giagrave limitato per loro natura a soli pochi mesirdquo

Spese per assicurazioni Si riferiscono ad eventuali contratti di assicurazione contro i rischi derivanti da incendi fulmini e scoppi di gas sotto questa voce ricadono anche le spese assicurative inerenti alla responsabilitagrave civile verso terzi per danni imputabili al proprietario

Aliquote di ammortamento Dipendono dalla vetustagrave e dalle condizioni statishyche dellrsquoedificio per fabbricati in buono stato e per i quali sia possibile preveshydere unrsquoulteriore durata di cento anni la quota puograve considerarsi trascurabile

Aliquote per imposte e tasse Si riferiscono alle diverse imposizioni fiscali alle quali sono soggette le unitagrave immobiliari non sono facilmente desumibili a priori poicheacute dipendono dalle particolari condizioni economiche del proprieshytario e dalla relativa possibilitagrave di beneficiare di sgravi fiscali

Indicativamente le detrazioni percentuali da operarsi sul reddito lordo anshynuo sono cosigrave riassumibili

val min val max Spese di manutenzione ord e straord 300 600 Spese per servizi ed amministrazione 200 350 Alee per sfitti ed inesigibilitagrave 000 200 Spese per assicurazioni 100 250 Aliquote di ammortamento 050 500 Aliquote per imposte e tasse 1000 3000 Totale 1650 4900

Una volta determinata lrsquoincidenza totale delle spese sul reddito lordo e otshytenuto il reddito netto Rn per ricavare il valore di mercato Vm dellrsquoimmobile egrave necessario calcolare il saggio di capitalizzazione r

Occorre innanzi tutto porre lrsquoaccento sulla fondamentale differenza tra saggio di interesse e saggio di capitalizzazione

Mentre il primo rappresenta il prezzo drsquouso di una unitagrave di denaro nellrsquounitagrave di tempo il secondo definisce il prezzo drsquouso nella stessa unitagrave di tempo di una unitagrave di risparmio trasformata in capitale

Il calcolo di r fa solitamente riferimento ad un valore medio ricavato da analisi statistiche su dati relativi a centri di differenti caratteristiche urbane e demografiche


Partendo dal saggio medio rm vengono ad esso apportate una serie di deshytrazioni o aggiunte (relative rispettivamente a caratteristiche positive e negatishyve dellrsquoimmobile) pervenendo cosigrave al valore di r

Il metodo di definizione proposto dallrsquoOrefice (1984) prevede un campo differente di oscillazione del saggio di capitalizzazione medio in funzione delshyle dimensioni del centro abitato

min max Centri di grande dimensione 050 450 Centri di media dimensione 150 550 Centri di limitata dimensione 200 600

Vengono quindi individuate quattordici caratteristiche che interven-gono sulla definizione del saggio3 con aggiunte o detrazioni al valore di rm

1) Centralitagrave dellrsquoubicazione dellrsquoimmobile rispetto al censhytro urbano Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti

plusmn 022

2) Presenza di attrezzature collettive (scuole mercati edishyfici pubblici ecc) a distanza pedonale plusmn 028

3) Qualificazione dellrsquoambiente esterno Idoneitagrave insediatishyva Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambienshytali

plusmn 018

4) Livello di inquinamento ambientale Presenza di verde pubblico o privato plusmn 008

5) Disponibilitagrave di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio plusmn 006

Subtotale plusmn 082

6) Caratteristiche di panoramicitagrave plusmn 036 7) Caratteristiche di prospicienza e di luminositagrave plusmn 020 8) Quota rispetto al piano stradale plusmn 008

9) Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti plusmn 006


3 Lrsquoincidenza delle caratteristiche indicate in tabella riporta quella definita dallrsquoOrefice nel 1984 A partire dallrsquoedizione del 1995 lrsquoincidenza delle singole componenti egrave stata dallo stesso autore aggiornata sulla base di rilevazioni statistiche recenti


10) Grado di rifinitura interna ed esterna Livello tecnologishyco e di efficienza degli impianti plusmn 016

11) Necessitagrave di manutenzione ordinaria e straordinaria Sicurezza delle situazioni strutturali plusmn 012

12) Etagrave dellrsquoedificio plusmn 010 Subtotale plusmn 038

13) Possibilitagrave di dilazioni nei pagamenti (anche per la preshysenza di mutui edilizi) plusmn 006

14) Suscettibilitagrave di trasformazioni adattamenti e modifiche di destinazione plusmn 004


Suddividendo le quattordici caratteristiche nei gruppi 1) - 5) 6) - 9) 10) shy12) 13) - 14) in ciascuno di essi possiamo riconoscere rispettivamente le cashyratteristiche di localizzazione posizione tipologiche e produttive giagrave descritte nel metodo per comparazione diretta questa considerazione puograve rappresentare lrsquoulteriore conferma dellrsquounicitagrave del metodo di stima basato sulla comparazioshyne dei beni in relazione a dei parametri oggettivi ben precisi

223 Il metodo dei minimi quadrati Nei casi in cui il valore di un bene immobiliare sia sensibilmente influenshy

zato dalla consistenza o dal complesso delle sue caratteristiche qualitative e non sia possibile individuare una serie di immobili di confronto strettamente omogenei sotto questo punto di vista puograve essere di aiuto il metodo dei minimi quadrati Questrsquoultimo consente con una certa approssimazione di conoscere la legge di variazione dei prezzi unitari in funzione della quantitagrave scambiata ovvero in funzione dei coefficienti di qualitagrave legge che nellrsquoipotesi della lineshyaritagrave del fenomeno analiticamente egrave rappresentata da una particolare retta di equazione

Y = a + bX (28) detta interpolante

Detto Y il prezzo del bene calcolato con la (28) e X la sua consistenza ovshyvero il totale delle caratteristiche qualitative si definisce deviazione S la diffeshyrenza tra il prezzo reale e Y

La particolaritagrave della retta interpolante sta nel fatto che la somma algebrica delle singole deviazioni egrave minima

I valori a e b che consentono di definire tale retta interpolante si ottengono dalla risoluzione del sistema di equazioni


N a + b ΣX ndash ΣY = 0

a ΣX + b ΣX2 ndash ΣXY = 0

nelle quali N egrave il numero degli immobili di confronto

Una volta nota lrsquointerpolante egrave possibile calcolare il valore dellrsquoimmobile oggetto di stima sostituendo nella (28) la sua consistenza ovvero il coefficienshyte attribuibile alle sue caratteristiche qualitative


CAPITOLO III Lrsquoapplicazione della metodologia estimativa al mercato immobiliare di Cagliari

Lo studio dei valori immobiliari nella cittagrave di Cagliari egrave impostato sulla bashyse delle considerazioni svolte nel capitolo precedente

La ricerca del piugrave probabile valore di mercato infatti egrave stata condotta con il metodo per comparazione diretta e con quello per comparazione indiretta utilizzando talvolta come si vedragrave nel seguito della trattazione il metodo dei minimi quadrati

Prima di considerare separatamente gli aspetti caratteristici di ciascun meshytodo saragrave esposto il criterio di selezione del campione di immobili essendo questi ultimi comuni ad entrambi

31 Il mercato immobiliare cagliaritano Lo studio dellrsquointero mercato cagliaritano ha comportato inizialmente la rishy

cerca di un campione di immobili ampio ed omogeneo tale cioegrave da ricoprire lrsquointero territorio urbano in modo uniforme

A tal proposito sono state prese in esame le rilevazioni effettuate a partire dal 1991-92 nellrsquoambito delle attivitagrave di ricerca condotte dal laboratorio di Estimo della Facoltagrave di Ingegneria di Cagliari sottoponendole a successive selezioni che hanno determinato lrsquoeliminazione di parte delle stesse per i seshyguenti motivi (elencati per ordine di esclusione) - non appartenenza al mercato immobiliare oggetto di studio - mancanza dei dati catastali - non appartenenza alla categoria catastale A - mancanza di una planimetria dalla quale dedurre lrsquoeffettiva distribuzione

dei vani - sommaria descrizione o insufficienza dei dati relativi alle caratteristiche

costruttive dellrsquoimmobile Egrave stato cosigrave definito un campione di 237 immobili

Largo Gennari 4 Via Alghero 29 Piazza Belgio 5 Via Ancona 16 Piazza Belgio 8 Via Arezzo 31 Piazza dEsquivel 16 Via Argentiera 22 Piazza Francia 6 Via Argentiera 32 Piazza Giovanni XXIII 62 Via Argentiera 6 Piazza Giovanni XXIII 9 Via Asquer 20 Piazza Lussemburgo 1 Via Astrolabio 3


Piazza Michelangelo 14 Via Baccelli 10 Traversa Mandrolisai 12 Via Balestra 4 Via Alghero 22 Via Bandello 15 Via Bandello 18 Via Castiglione 67 Via Bandello 48 Via Castiglione 76 Via Beato Angelico 5 Via Castiglione 79 Via Bembo 33 Via Castiglione 92 Via Berna 7 Via Cavaro 10 Via Bligny 9 Via Cavaro 73 Via Boiardo 25 (Su Planu) Via Cettigne 30 Via Boiardo 51 Via Cherubini 28 Via Boito 3 Via Cimarosa 21 Via Bonn 4 Via Cimarosa 27 Via Bonn 6 Via Ciociaria 1 Via Borromini 3 Via Ciociaria 15 Via Bosco Cappuccio 5 Via Cocco Ortu 6 Via Botticelli 10 Via Cocco Ortu 63 Via Brescia 9 Via Cocco Ortu 75 Via Brigata Sassari 7 Via Col dEchele 25 Via Budapest 9 Via Col del Rosso 26 Via Buggerru 2 Via Col del Rosso 37 Via Caboni 14 Via Copernico 3 Via Caboni 14 Via Corelli 5 Via Cadello 6 (4deg piano) Via Cornalias 72 Via Cagna 37 Via Corsica 35 Via Cagna 37 Via Corsica 6 Via Cagna 48 Via Costa 18 Via Cagna 66 Via Curie 1 Via Campania 2 Via Dalmazia 5 Via Campo Pisano 47 Via Dante 65 Via Capitana 28 Via Dante 65 Via Capula 4 Via Dante 93 Via Carducci 3 Via De Gioannis 10 Via Carducci 3 Via De Gioannis 25 Via Carlo Baudi di Vesme 70 Via De Magistris 8 Via Castagnevizza 6 Via dei Conversi Via Castelvigrave 12 Via Dei Falletti 27 Via Castelvigrave 3 Via dei Giudicati 30


Via Castiglione 45 Via dei Giudicati 30 Via Castiglione 62 Via dei Visconti 34 Via dei Visconti 34 Via Goldoni 15 Via del Nastro Azzurro 3 Via Goldoni 4 Via del Pozzetto 3 Via Guicciardini 9 Via della Pineta 152 Via Is Mirrionis 152 Via della Pineta 48 Via Is Mirrionis 8 Via della Pineta 56 Via La Nurra 4 Via delle Rondini 4 Via La Vega 11 Via Dessigrave Deliperi 1 Via La Vega 14 Via Dessigrave Deliperi 9 Via La Vega 14 Via Doberdograve 44 Via La Vega 7 Via Doberdograve 75 Via Lai 40 Via Doberdograve 97 Via Lai 56 Via Donizetti 1a Via Leonardo da Vinci 3 Via Donizetti 47 Via Leopardi 17 Via Einstein 2 Via Liguria 12 Via Einstein 21 Via Liguria 38 Via Fais 4 Via Logudoro 48 Via Falzarego 27 Via Lombardia 43 Via Farina 44 Via Lombardia 45 Via Favonio 36 Via Lunigiana 26 Via Fermi 16 Via Lunigiana 44 Via Ferracciu 23 Via Machiavelli 9 Via Fleming 4 Via Mameli 163 Via Forlanini 14 Via Mandrolisai 66 Via Forlanini 21 Via Mandrolisai 78 Via Fracastoro 39 Via Manzoni 2 Via Francoforte 9 Via Manzoni 75 Via Freud 1 Via Marghine 1 Via Galassi 8 Via Mestre 3a Via Genova 6 Via Mestre 6 Via Ghibli 13 Via Milano 48 Via Ghibli 5 Via Monfalcone 1 Via Giotto 5 Via Monfalcone 6b Via Giotto 6 Via Monselice 3 Via Giudice Chiano 32 Via Monsignor Parraguez 6 Via Giudice Guglielmo 50 Via S Salvatore da Civita 10


Via Giudicessa Benedetta 72 Via Salaris 2 Via Monteponi 24 Via San Benedetto 57 Via Montesanto 18 Via San Benedetto 76 Via Montesanto 70 Via San Carlo Borromeo 9 Via Monte Sabotino 12c Via Sanjust 25 Via Montello 47 Via SantAlenixedda 79 Via Nizza 28 Via Satta 12 Via Nuoro 60 Via Satta 12 Via Oslo 7 Via Satta 45 Via Pacinotti 20 Via Scano 6 Via Palestrina 22 Via Scano 13 Via Palestrina 46 Via Scano 50a Via Paoli 50 Via Setzu 6 Via Pascoli 35 Via Stampa 10 Via Pascoli 9 Via Tagliamento 44 Via Peschiera 7 Via Taranto 2 Via Piceno 13 Via Tempio 29 Via Piemonte 17 Via Timavo 58 Via Piero della Francesca 10 Via Tommaseo 18 Via Pola 5 Via Tramontana 4 Via Pontano 3 Via Trentino 13 Via Pontano 3 Via Trincea dei Razzi 34 Via Portovesme 7 Via Trincea dei Razzi 86 Via Premuda 30 Via Trincea delle Frasche 58 Via Puccini 1 Via Umbria 9 Via Quintino Sella 72 Via Vittorio Veneto 42 Via Quintino Sella 76 Via XX Settembre 44 Via Quintino Sella 90 Via Zagabria 1 Via Quirra 5 Viale Marconi 8991 Via Redipuglia 38 Viale Merello 87a Via Redipuglia 43 Viale Trieste 12 Via Rossello 9 Viale Trieste 17 Via Rossini 44 Vico Ideg Merello 14 Via Rossini 62 Vico Nuoro 6 Via Rossini 71


Lrsquoanalisi del campione disponibile ha suggerito una parziale revisione dellrsquoobiettivo iniziale vale a dire lo studio dellrsquointero mercato cittadino

La insufficiente omogeneitagrave dei dati relativi ai quattro quartieri storici di Cagliari ed ai piugrave recenti SantrsquoElia e Lungomare Poetto ha portato infatti alla loro esclusione dallrsquoarea di studio ed allrsquoindividuazione di un nuovo segmento territoriale di mercato

La particolaritagrave delle aree escluse tuttavia non influenza significativamenshyte la portata dello studio

Da una parte i quartieri di Castello Stampace Villanova e Marina presenshytano caratteristiche architettoniche e compositive noncheacute problematiche urbashynistiche profondamente differenti rispetto al resto della cittagrave caratteristiche tutte che influiscono significativamente nel processo di formazione dei valori immobiliari

Al riguardo si puograve far notare p es come la semplice ristrutturazione di un immobile situato in centro storico debba sottostare a vincoli di natura urbanishystica (p es lrsquoimpossibilitagrave di variare la cubatura o di apportare sostanziali moshydifiche tipologiche ai singoli corpi di fabbrica) o compositiva (p es lrsquouso di particolari materiali da costruzione o il mantenimento totale o parziale delle componenti strutturali) sensibilmente piugrave rigidi ed onerosi rispetto a quelli di un immobile sito in periferia

Gli oneri di ristrutturazione avranno quindi unrsquoincidenza diversa sulla forshymazione del valore di mercato4 fatto questo che a paritagrave di condizioni manushytentive esclude la comparazione diretta tra gli immobili ricadenti in centro storico e quelli immediatamente limitrofi ma non appartenenti al CS

Lrsquoesclusione dei quartieri storici dunque non inficia lo studio completo ed omogeneo del restante mercato essendo questrsquoultimo regolato da leggi proshyprie e come tali deducibili dalla analisi delle specifiche componenti

Le stesse conclusioni possono trarsi con differenti motivazioni in merito allrsquoesclusione del Lungomare Poetto e del quartiere SantrsquoElia in entrambi i settori insediativi la domanda drsquoacquisto egrave risultata scarsa fatto questo che in relazione alla significativitagrave statistica perseguita dallo studio ha reso impossishybile lrsquoacquisizione di un numero di dati sufficienti per la comparazione

Per il Lungomare del Poetto questo fatto puograve essere legato allrsquoimmediata vicinanza del Lido ed alle quasi inesistenti infrastrutture espresse dai che fatshytori di localizzazione con il conseguente basso livello di comfort insediativo

Per il quartiere SantrsquoElia invece il problema sembra sostanzialmente riconshyducibile alla struttura sociale del quadro insediativo fattore peraltro aggravato

4 Mercato che in questo caso risulteragrave molto piugrave attento al valore di trasformazione


da significativi problemi di sicurezza elementi che congiuntamente assunti determinano una scarsa appetibilitagrave dellarea dal punto di vista residenziale5

Dopo aver assegnato a ciascuna delle 237 unitagrave immobiliari un codice nushymerico di identificazione si egrave provveduto a suddividere il mercato oggetto di studio in settori connotati al loro interno da caratteristiche simili dal punto di vista della localizzazione rispetto allrsquoarea urbana

Si egrave cosigrave pervenuti alla definizione di tredici macroaree alle quali egrave stata assegnato un codice distintivo costituito da una lettera

La predetta ripartizione delle macroaree ha immediatamente evidenziato lrsquoinesistenza di una correlazione biunivoca tra areali definiti dal mercato e suddivisioni amministrative eo circoscrizionali del centro urbano

Occorre evidenziare che la singola zona non necessariamente rappresenta un mercato elementare omogeneo in senso stretto6 al contrario egrave possibile inshydividuare allrsquointerno di una stessa zona piugrave mercati elementari omogenei

Viene qui di seguito riportata la suddivisione del mercato immobiliare in zone facendo per comoditagrave riferimento alla denominazione del quartiere che in prevalenza le ricomprende

Ciascun immobile egrave inoltre identificato da un codice numerico mentre per la precisa localizzazione di ciascuna unitagrave immobiliare si rimanda alla cartoshygrafia schematica disponibile sul supporto informatico

5 Marchi G (1988) Significativo al riguardo egrave stato lrsquoesperimento della fittizia commerciashylizzazione (al valore di costruzione dellrsquoedilizia popolare) di un inesistente appartamento fatto proporre agli occasionali clienti di una agenzia immobiliare cittadina Veniva cosigrave deshyscritto - Appartamento panoramico di recentissima costruzione in buono stato piano alto tre vani cucina bagno due verande termoascensore posto auto Superficie commerciale 98 mq Prezzo 75000000 Quartiere SantrsquoElia -In tre mesi su un campione di 83 potenziali clienti cui egrave stato proposto 81 non hanno approfondito lrsquoargomento Due hanno richiesto notizie aggiuntive Nessuno ha chiesto di visitarlo 6 Vedasi il secondo capitolo


A) ZONA IS MIRRIONIS (parte alta) 1 Via Bligny 9 12 Via Montello 47 2 Via Brigata Sassari 7 13 Via Montesanto 18 3 Via Castagnevizza 6 14 Via Montesanto 70 4 Via Col dEchele 25 15 Via Redipuglia 38 5 Via Doberdograve 44 16 Via Redipuglia 43 6 Via Doberdograve 75 17 Via Tagliamento 44 7 Via Doberdograve 97 18 Via Timavo 58 8 Via Is Mirrionis 152 19 Via Trincea dei Razzi 34 9 Via Monfalcone 1 20 Via Trincea dei Razzi 86

10 Via Monfalcone 6b 21 Via Trincea delle Frasche 58 11 Via Monte Sabotino 12c

B) ZONA IS MIRRIONIS (parte bassa) 22 Piazza dEsquivel 16 38 Via Dei Falletti 27 23 Traversa Mandrolisai 12 39 Via La Nurra 4 24 Via Argentiera 22 40 Via Lunigiana 26 25 Via Argentiera 32 41 Via Lunigiana 44 26 Via Argentiera 6 42 Via Mandrolisai 66 27 Via Balestra 4 43 Via Mandrolisai 78 28 Via Bosco Cappuccio 5 44 Via Marghine 1 29 Via Buggerru 2 45 Via Monsignor Parraguez 6 30 Via Cadello 6 (4deg piano) 46 Via Monteponi 24 31 Via Campo Pisano 47 47 Via Portovesme 7 32 Via Carlo Baudi di Vesme 70 48 Via Premuda 30 33 Via Ciociaria 1 49 Via Quintino Sella 72 34 Via Ciociaria 15 50 Via Quintino Sella 76 35 Via Col del Rosso 26 51 Via Quintino Sella 90 36 Via Col del Rosso 37 52 Via Quirra 5 37 Via Cornalias 72


C) ZONA MULINU BECCIU 53 Via Asquer 20 59 Via Dessigrave Deliperi 9 54 Via Beato Angelico 5 60 Via Giotto 6 55 Via Boiardo 25 (Su Planu) 61 Via Giotto 5 56 Via Borromini 3 62 Via Piero della Francesca 10 57 Via Botticelli 10 63 Via Setzu 6 58 Via Dessigrave Deliperi 1

D) ZONA VIA LIGURIA-VIA CAMPANIA 64 Via Campania 2 72 Via Liguria 38 65 Via Capitana 28 73 Via Lombardia 43 66 Via Dalmazia 5 74 Via Lombardia 45 67 Via La Vega 11 75 Via Piceno 13 68 Via La Vega 14 76 Via Piemonte 17 69 Via La Vega 14 77 Via Trentino 13 70 Via La Vega 7 78 Via Umbria 9 71 Via Liguria 12

E) ZONA VIA CASTIGLIONE-V MARCONI 79 Via Bandello 15 86 Via Castiglione 76 80 Via Bandello 18 87 Via Castiglione 79 81 Via Bandello 48 88 Via Castiglione 92 82 Via Bembo 33 89 Via Copernico 3 83 Via Castiglione 45 90 Via Guicciardini 9 84 Via Castiglione 62 91 Via Stampa 10 85 Via Castiglione 67 92 Viale Marconi 8991

F) ZONA VIA BIASI-VIA DEI GIUDICATI 93 Piazza Giovanni XXIII 9 99 Via del Nastro Azzurro 3 94 Via Capula 4 100 Via Galassi 8 95 Via dei Giudicati 30 101 Via Giudice Chiano 32 96 Via dei Giudicati 30 102 Via Giudice Guglielmo 50 97 Via dei Visconti 34 103 Via Giudicessa Benedetta 72 98 Via dei Visconti 34 104 Via San Carlo Borromeo 9


G) ZONA SAN BENEDETTO OVEST 105 Via Alghero 22 115 Via Lai 40 106 Via Alghero 29 116 Via Lai 56 107 Via Carducci 3 117 Via Leonardo da Vinci 3 108 Via Carducci 3 118 Via Leopardi 17 109 Via Cocco Ortu 6 119 Via Manzoni 2 110 Via Cocco Ortu 63 120 Via Manzoni 75 111 Via Cocco Ortu 75 121 Via Pacinotti 20 112 Via Costa 18 122 Via Paoli 50 113 Via Farina 44 123 Via Salaris 2 114 Via Ferracciu 23 124 Via SantAlenixedda 79 125 Via Satta 12 127 Via Satta 45 126 Via Satta 12 128 Via Tempio 29

H) ZONA SAN BENEDETTO EST 129 Largo Gennari 4 146 Via Goldoni 15 130 Piazza Giovanni XXIII 62 147 Via Goldoni 4 131 Piazza Michelangelo 14 148 Via Machiavelli 9 132 Via Boiardo 51 149 Via Palestrina 22 133 Via Boito 3 150 Via Palestrina 46 134 Via Cavaro 10 151 Via Pascoli 35 135 Via Cavaro 73 152 Via Pascoli 9 136 Via Cherubini 28 153 Via Pontano 3 137 Via Cimarosa 21 154 Via Pontano 3 138 Via Cimarosa 27 155 Via Puccini 1 139 Via Corelli 5 156 Via Rossini 44 140 Via Dante 65 157 Via Rossini 62 141 Via Dante 65 158 Via Rossini 71 142 Via Dante 93 159 Via San Benedetto 57 143 Via Donizetti 1a 160 Via San Benedetto 76 144 Via Donizetti 47 161 Via Tommaseo 18 145 Via Fais 4


I) ZONA GENNERUXI 162 Piazza Belgio 5 172 Via Cettigne 30 163 Piazza Belgio 8 173 Via dei Conversi 164 Piazza Francia 6 174 Via Francoforte 9 165 Piazza Lussemburgo 1 175 Via Nizza 28 166 Via Berna 7 176 Via Oslo 7 167 Via Bonn 4 177 Via Rossello 9 168 Via Bonn 6 178 Via S Salvatore da Civita 10 169 Via Budapest 9 179 Via Sanjust 25 170 Via Castelvigrave 12 180 Via Zagabria 1 171 Via Castelvigrave 3

L) ZONA POETTO 181 Via Astrolabio 3 183 Via delle Rondini 4 182 Via del Pozzetto 3 184 Via Favonio 36 185 Via Ghibli 13 187 Via Tramontana 4 186 Via Ghibli 5

M) ZONA AMSICORA-VIA DELLA PINETA 188 Via Baccelli 10 201 Via Fermi 16 189 Via Cagna 37 202 Via Fleming 4 190 Via Cagna 37 203 Via Forlanini 14 191 Via Cagna 48 204 Via Forlanini 21 192 Via Cagna 66 205 Via Fracastoro 39 193 Via Corsica 35 206 Via Freud 1 194 Via Corsica 6 207 Via Mestre 3a 195 Via Curie 1 208 Via Mestre 6 196 Via della Pineta 152 209 Via Monselice 3 197 Via della Pineta 48 210 Via Scano 13 198 Via della Pineta 56 211 Via Scano 50a 199 Via Einstein 2 212 Via Scano 6 200 Via Einstein 21


N) ZONA BONARIA 213 Via Ancona 16 220 Via Genova 6 214 Via Arezzo 31 221 Via Logudoro 48 215 Via Brescia 9 222 Via Milano 48 216 Via Caboni 14 223 Via Nuoro 60 217 Via Caboni 14 224 Via Taranto 2 218 Via De Gioannis 10 225 Via XX Settembre 44 219 Via De Gioannis 25 226 Vico Nuoro 6

O) ZONA CENTRALE 228 Via Falzarego 27 232 Via Pola 5 233 Via Vittorio Veneto 42 234 Viale Merello 87a 229 Via Is Mirrionis 8 235 Viale Trieste 12 231 Via Peschiera 7 236 Viale Trieste 17 227 Via De Magistris 8 237 Vico Ideg Merello 14 230 Via Mameli 163

Successivamente alla classificazione si egrave provveduto a verificare lrsquoattendibilitagrave dei dati ritraibili dallrsquoarchivio del laboratorio anche percheacute la distribuzione temporale degli stessi interessava gli anni compresi tra il 1991 ed il 31 dicembre 1997 data questrsquoultima alla quale si riferiscono tutte le caratteshyristiche degli immobili che verranno successivamente illustrate

Sono stati quindi integrati con specifica rilevazione i dati mancanti o non sufficientemente chiari onde consentire la piugrave completa descrizione dei beni oggetto di stima e quale conferma delle loro reali condizioni egrave stata acquisishyta per ciascuno di essi unrsquoimmagine fotografica

32 Una scheda come strumento per la ricerca la gestione e lrsquoelaborazione dei dati Dopo aver individuato e verificato le unitagrave immobiliari da stimare la sishy

stematizzazione dei dati egrave stata appoggiata ad un foglio elettronico7

7 Denominato nel CD Scheda Valutazione A5xls contenuta nel Folder Formato A5 Le singole schede di cui la Valutazione n 1 costituisce un esempio sono consultabili sul CD


La necessitagrave di definire quattro differenti tipi di valore per ciascun immobishyle implicava infatti lrsquoelaborazione ed il sicuro controllo di un elevato numero di dati che a seguito di successive e spesso ripetitive elaborazioni avrebbero portato ai valori ricercati

Il foglio elettronico8 oltre a riassumere in modo ordinato una pluralitagrave di dati ha consentito di gestire ed elaborare gli stessi rendendo agevole e veloce un lavoro altrimenti lungo e ripetitivo

Le esigenze informatiche hanno cosigrave condotto alla creazione di una scheda tipo sopra riportata che peraltro puograve essere meglio esaminata consultando le singole schede di ciascuna unitagrave immobiliare o direttamente sul supporto inshyformatico

La scheda egrave strutturata in piugrave sezioni ciascuna delle quali ricomprende una serie di informazioni omogenee

[A] Immobile oggetto di stima - Contiene i dati con i quali il Nuovo Catasto Edilizio Urbano individua lrsquounitagrave immobiliare

[B] Calcolo delle superfici - Riporta la destinazione drsquouso dei vani dellrsquoimshymobile insieme alla loro superficie espressa in mq e calcola automaticamente le seguenti grandezze

- superficie utile = somma delle superfici dei singoli vani chiusi

- superficie convenzionale = (sup utile x λ)+[(a+b+c+d+g) x 025]+(e x 020)+( f x 050)+( h x 010)

In base alla legge n 392 del 27 luglio 1978 sullrsquoequo canone il coefficiente λ egrave pari a 100 110 e 120 rispettivamente per unitagrave immobiliari aventi superfishycie utile superiore a 70 mq compresa fra 46 mq e 70 mq inferiore a 46 mq

- superficie commerciale = sup utile + i + [(a+b+g) x 050)] + [(c+d) x 010] Nel caso in cui la superficie dei balconi o delle verande risultati superiore

al 40 della superficie utile tali accessori vengono computati per un quarto della loro estensione e non giagrave per la metagrave il valore della superficie commershyciale riportato sulla scheda egrave approssimato allrsquounitagrave

8 Foglio che congiuntamente a tutte le elaborazioni risulta disponibile sul CD allegato


[C] Successivamente si definiscono le caratteristiche di posizione e tipologiche La luminositagrave egrave valutata scarsa insufficiente sufficiente buona oppure otshy

tima (lo stesso metro viene utilizzato per la panoramicitagrave lrsquoesposizione e la prospicienza) mentre alle caratteristiche tipologiche viene attribuito un giudishyzio in funzione delle seguenti tabelle

stato di conservazione interno scarso indispensabile ristrutturazione totale mediocre indispensabile ristrutturazione parziale sufficiente condizioni ordinarie immobili con 15 ndash 20 anni di vita discreto appartamento parzialmente ristrutturato da meno di 15 anni buono appartamento totalmente ristrutturato da meno di 15 anni ottimo appartamento costruito o totalmente ristrutturato negli ultimi

5 anni

stato di conservazione esterno scarso indispensabile una manutenzione straordinaria mediocre indispensabile una manutenzione ordinaria sufficiente opportuna ma non indispensabile una manutenzione ordinaria buono nessuna necessitagrave di manutenzione ottimo edificio nuovo o appena ristrutturato

grado di rifinitura interno scarso intonaco + pavimenti ed infissi esterni di scarsa qualitagrave ordinario intonaco + pavimenti ed infissi esterni di sufficiente qualitagrave sufficiente intonaco + pavimenti ed infissi di sufficiente qualitagrave + doppie

finestre () discreto intonaco trattato + pavimenti ed infissi di sufficiente qualitagrave +

doppie finestre () buono intonaco trattato o carta da parati + pavimenti (o parquet) ed

infissi di buona qualitagrave + doppie finestre () ottimo finiture superiori nb la presenza di porte interne in legno massiccio o comunque di buona qualitagrave aumenta di un grado il giudizio al contrario lrsquoassenza delle doppie finestre dove previste lo diminuisce sempre di un grado () o analogo sistema di taglio termico


grado di rifinitura esterno ordinario intonaco semplice intonaco + rivestimento di qualitagrave ordinaria sufficiente rivestimento di qualitagrave ordinaria discreto intonaco trattato muro a vista buono rivestimento di qualitagrave intonaco trattato + rivestimento di

qualitagrave intonaco di qualitagrave superiore ottimo rivestimenti di qualitagrave superiore

presenza di impianti tecnologici ascensore riscaldamento riserva antenna cancello

idrica centralizzata automatico scarso no no no no no mediocre si no no no no mediocre no si no no no sufficiente si si no no no discreto si si no no si discreto si si no si no buono si si si no no ottimo si si si si no ottimo si si si no si ottimo si si si si si

livello tecnologico degli impianti sufficiente riscaldamento centralizzato discreto pompa di calore discreto riscaldamento centralizzato + impianto elettrico a norma di

legge buono pompa di calore + impianto elettrico a norma di legge ottimo pompa di calore + impianto elettrico a norma di legge +

doppio ascensore

[D] In questa sezione lrsquoimmobile viene localizzato allrsquointerno del perimetro urbano descritto mediante una rappresentazione in scala della pianta e visuashylizzato attraverso unrsquoimmagine fotografica

[E] Lrsquoultima parte della scheda si suddivide in tre prospetti che consentono una volta assegnati i relativi coefficienti di calcolare automaticamente i diffeshyrenti valori degli immobili


33 La stima del piugrave probabile valore di mercato con il metodo di compashyrazione indiretta Lrsquoapplicazione di questo metodo ha portato alla definizione di due valori

differenti minus il primo egrave stato ottenuto mediante la capitalizzazione dei redditi annui doshy

vuti ad un affitto stimato in relazione ai valori correnti degli stessi nel 1997

minus lrsquoaltro invece egrave stato ricavato in funzione dellrsquoaffitto stabilito dalla legge n 392 del 27 luglio 1978

331 Piugrave probabile valore in funzione dellrsquoaffitto corrente Per definire questo valore occorre valutare una serie di parametri dalla cui

elaborazione si ricava il risultato cercato Questi parametri che riassumono le caratteristiche principali dellrsquounitagrave

immobiliare consentendone una completa e precisa descrizione ai fini estimashytivi sono riportati di seguito illustrando il criterio con il quale si egrave pervenuti alla definizione del loro valore

Il problema nodale egrave comunque rappresentato dalla determinazione del saggio di capitalizzazione r tale saggio conformemente alle rilevazioni effetshytuate dallrsquoOrefice (1984) egrave stato assunto quale riferimento base rm pari a 350 intermedio tra 150 e 550 valori rispettivamente minimo e masshysimo per centri di media dimensione

Lrsquoanalisi delle caratteristiche di localizzazione di posizione tipologiche e produttive ha prodotto una serie di detrazioni o aggiunte al valore medio inishyziale rm definendo cosigrave il saggio di capitalizzazione r dal quale ricavare il piugrave probabile valore di mercato dellrsquoimmobile attraverso la formula

RVm = (26) r

Le singole caratteristiche sono di seguito illustrate insieme al criterio di atshytribuzione dei rispettivi coefficienti

Caratteristiche di localizzazione

Per definire queste caratteristiche egrave stata digitalizzata una planimetria della cittagrave di Cagliari9 nella quale sono indicate le seguenti informazioni

- localizzazione degli immobili oggetto di stima ciascuno contraddistinto dal proprio numero

9 Consultabile direttamente sul CD allegato allrsquointerno del Folder denominato Cagliari dwg ed articolata in sezioni rispettivamente denominate legendadwg mappadwg mappa1dwg mappa2dwg mappa3dwg


- scuole dellrsquoobbligo istituti superiori e facoltagrave universitarie noncheacute struttushyre connesse come la mensa universitaria e le case dello studente

- supermercati di superficie superiore a 400 mq grandi magazzini e centri commerciali

- uffici postali uffici circoscrizionali impianti sportivi strutture sanitarie principali parcheggi pubblici e privati

- percorsi delle linee pubbliche CTM

1) Centralitagrave dellrsquoubicazione dellrsquoimmobile rispetto al centro urbano Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti plusmn 022

Questo punto considera due aspetti differenti ai quali non egrave stato ritenuto opportuno assegnare la stessa valenza si egrave cosigrave stabilito di dividere lrsquointervallo plusmn 022 nella somma di altri due plusmn 015 e plusmn 007 relativi rispettivamente alla centralitagrave dellrsquoubicazione dellrsquoimmobile rispetto al centro urbano ed al livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti

Per quel che riguarda la centralitagrave egrave stato assegnato il valore massimo10 ndash 015 agli immobili ubicati lungo le vie e le piazze principali della cittagrave facenshydo decrescere progressivamente tale coefficiente allrsquoaumentare della distanza dalle stesse

Analogo criterio egrave stato seguito per il livello di collegamento differenzianshydo le vie servite dagli autobus pubblici da quelle non servite tra le prime egrave stashyta fatta unrsquoulteriore classificazione in funzione del numero di linee tra le seshyconde sono state privilegiate quelle in prossimitagrave delle fermate degli autobus

2) Presenza di attrezzature collettive (scuole mercati edifici pubblici ecc) a distanza pedonale plusmn 028

Per ciascun immobile egrave stata valutata la presenza a distanza pedonale di tali strutture tenendo conto della diversa importanza che queste assumono nelshyla formazione del valore la presenza nelle immediate vicinanze di una scuola dellrsquoobbligo p es comporta sicuramente maggiori vantaggi rispetto alla preshysenza di un cinema o di un impianto sportivo

3) Qualificazione dellrsquoambiente esterno Idoneitagrave insediativa Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali plusmn 018

Alle tre singole voci egrave stata assegnata la stessa importanza pertanto lrsquointervallo plusmn 018 egrave stato suddiviso in tre intervalli di plusmn 006

10 Si ricorda che la diminuzione di rm comporta un aumento di Vm


In questo caso le considerazioni non hanno riguardato la singola unitagrave imshymobiliare ma egrave stato assegnato un valore unico per zona secondo la seguente tabella

zona

A) Zona Is Mirrionis (parte alta) B) Zona Is Mirrionis (parte bassa) C) Zona Mulinu Becciu D) Zona Via Campania ndash Via Liguria E) Z Via Castiglione ndash Viale Marconi F) Zona Via Biasi ndash Via dei Giudicati G) Zona San Benedetto ovest H) Zona San Benedetto est I) Zona Genneruxi L) Zona Viale Poetto M) Zona Amsicora ndash Via della Pineta N) Zona Bonaria O) Zona Centrale

qual idon previs totale amb insed

000 000 -006 -006 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-006 -003 000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -006 -015 -006 -003 -000 -009 -006 -006 -003 -015 -006 -006 -000 -012

I valori relativi alla previsione di peggioramenti o miglioramenti ambientashyli sono stati desunti tenendo conto delle seguenti considerazioni A) previsione del piano sulla sistemazione del colle di Tuvixeddu B) ndash C) ultimazione dei lavori di sistemazione del colle San Michele D) previsione drsquointervento sullrsquoarea di monte Claro E) benefici sulla viabilitagrave locale conseguenti al completamento dellrsquoasse

mediano di scorrimento M) previsioni di piano in attuazione sullrsquoarea circostante lo stagno di Moshy

lentargius N) ipotesi di piano sulla sistemazione della zona del Cimitero Monumenshy

tale di Bonaria


Anche in questo caso egrave stata considerata unrsquointera zona e constatato che lrsquoinquinamento ambientale egrave soprattutto legato al livello di inquinamento acushystico i valori sono risultati inversamente proporzionali alla centralitagrave dellrsquoarea


Va inoltre tenuto presente il fatto che la presenza di verde non riguarda il coshysiddetto ldquoverde condominialerdquo bensigrave aree pubbliche o private la cui fruibilitagrave egrave estesa allrsquointera zona in esame

5) Disponibilitagrave di spazi pubblici o privati utilizzabili a parshycheggio plusmn 006

Prima di attribuire un valore a questo coefficiente egrave stato necessario fare una considerazione preliminare che riguarda il parcheggio privato inteso come pertinenza dellrsquounitagrave immobiliare

Nello studio tale tipo di pertinenza egrave stata sempre scorporata dal bene prinshycipale (lrsquounitagrave residenziale) poicheacute il suo specifico valore egrave spesso definito da un mercato autonomo ed indipendente da quello che regola la compravendita delle unitagrave residenziali

Il parcheggio privato che spesso costituisce solo nominalmente un bene pertinenziale puograve costituire autonoma fonte di reddito essendo il piugrave delle volte locabile separatamente

La sua superficie pertanto non egrave stata compresa nella superficie commershyciale dellrsquoimmobile oggetto di stima per evitare che il valore unitario di questrsquoultimo risultasse anche da fattori non sufficientemente oggettivi ed oshymogenei

Nella maggior parte dei casi il valore del coefficiente egrave inversamente proshyporzionale alla centralitagrave dellrsquoimmobile

Ad esso egrave stato assegnato un valore pari a 000 nei casi in cui la possibilitagrave di parcheggio esiste nellrsquoarco dellrsquointera giornata valori positivi crescenti soshyno stati assegnati nei casi in cui tale possibilitagrave diminuisce in alcune fasce orashyrie o viene a mancare del tutto In modo analogo egrave stato assegnato un valore negativo decrescete in funzione della maggiore facilitagrave di parcheggio nelle immediate vicinanze dellrsquoimmobile

Caratteristiche di posizione

6) Caratteristiche di panoramicitagrave plusmn 036

La panoramicitagrave di unrsquoimmobile egrave stata stimata mediante lrsquoattribuzione di un giudizio che fa corrispondere nella gerarchia ordinata dei valori la suffishycienza allrsquoaurea mediocritas Il relativo coefficiente egrave stato determinato suddishyvidendo gli intervalli di variabilitagrave in parti uguali pervenendo cosigrave alle seshyguenti corrispondenze tra giudizi e coefficienti


scarsa rArr +036 insufficiente rArr +018 sufficiente rArr +000

buona rArr -018 ottima rArr -036

7) Caratteristiche di prospicienza e di luminositagrave plusmn 020

Considerati equipollenti i singoli contributi delle due caratteristiche egrave stato fatto un discorso analogo a quello sulla panoramicitagrave suddividendo lrsquointervallo plusmn 010 imputabile a ciascuna delle due caratteristiche in parti uguali e pervenendo ai seguenti risultati



8) Quota rispetto al piano stradale plusmn 008

Sono state individuate cinque classi differenti piano terra primo piano piano intermedio ultimo piano piano attico

I coefficienti sono stati assegnati in modo analogo a quanto visto ai punti 6) e 7)

piano terra rArr +008 primo piano rArr +004 piano intermedio rArr +000

ultimo piano rArr -004 piano attico rArr -008

9) Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coshyperti o scoperti plusmn 006

Questo coefficiente ha tenuto conto della eventuale presenza di locali scanshytinati ripostigli doppi servizi balconi verande terrazze in funzione della sushyperficie totale dellrsquoimmobile

Egrave stato assegnato un coefficiente +006 agli immobili nei quali si nota lrsquoassenza di spazi aperti accessibili direttamente dallrsquointerno o qualora la loro incidenza sulla superficie commerciale sia risultata superiore al 30 il valoshyre ndash003 egrave stato assegnato in presenza di locale cantina non superiore ai sei mq


Caratteristiche tipologiche

10) Grado di rifinitura interna ed esterna Livello tecnologico e di efficienza degli impianti plusmn 016

Lrsquointervallo plusmn 016 egrave stato considerato somma dei termini plusmn 012 e plusmn 004 relativi rispettivamente alle voci ldquogrado di rifinitura interna ed estershynardquo e ldquolivello tecnologico e di efficienza degli impiantirdquo

A sua volta lrsquointervallo relativo al grado di rifinitura egrave stato ripartito unishyformemente tra quello interno e quello esterno ottenendo cosigrave due intervalli plusmn 006

Sulla base dei giudizi riportati nel secondo paragrafo con un discorso anashylogo a quello visto per le caratteristiche di posizione si egrave giunti a definire i seshyguenti valori

grado di rifinitura interno mediocre rArr +006 ordinario rArr +002 sufficiente rArr +000 discreto rArr -002 buono rArr -004 ottimo rArr -006

grado di rifinitura esterno mediocre rArr +006 ordinario rArr +002 sufficiente rArr +000 discreto rArr -002 buono rArr -004 ottimo rArr -006

livello tecnologico e di efficienza degli impianti scarso rArr +004 mediocre rArr +002 sufficiente rArr +000 discreto rArr -001 buono rArr -003 ottimo rArr -004

Va rilevato che in questrsquoultima tabella non egrave stata fatta una suddivisione dellrsquointervallo in parti uguali poicheacute la differenza esistente tra le coppie di giudizi sufficiente-discreto e buono-ottimo egrave stata ritenuta inferiore rispetto p es alla coppia discreto-buono



La suddivisione dellrsquointervallo plusmn 012 in tre sottointervalli non egrave stata in questo caso ritenuta opportuna in quanto nessuno degli immobili oggetto di stima presentava problemi di un qualche rilievo dal punto di vista della sicushyrezza strutturale

Si egrave quindi considerato un intervallo plusmn 006 relativo allo stato di conservashyzione interno ed uno analogo riferito allo stato di conservazione esterno

Va comunque detto che nel caso in cui si presentassero problemi struttura-li la loro incidenza sarebbe sicuramente superiore a quella dovuta ai due tipi di manutenzione Con il procedimento visto precedentemente ai diversi giudishyzi egrave stato quindi assegnato un valore secondo lo schema di seguito riportato

stato di conservazione esterno scarso rArr +006 mediocre rArr +003

sufficiente rArr +000 buono rArr -003 ottimo rArr -006

stato di conservazione interno scarso rArr +006 mediocre rArr +003 sufficiente rArr +000 discreto rArr -002 buono rArr -004 ottimo rArr -006

In questrsquoultimo caso i valori compresi tra +006 e 000 sono stati rishypartiti uniformemente tra i giudizi scarso ndash mediocre ndash sufficiente mentre quelli compresi tra 000 e ndash006 sono stati ripartiti sempre uniformemente tra i giudizi sufficiente ndash discreto ndash buono ndash ottimo

12) Etagrave dellrsquoedificio plusmn 010

Il coefficiente di vetustagrave egrave stato assegnato secondo uno schema simile a quello con il quale lo stesso viene definito dalla legge sullrsquoequo canone attrishybuendo -010 agli immobili con non piugrave di cinque anni e aumentando tale vashylore di 001 con cadenza biennale per gli appartamenti con unrsquoetagrave compresa tra i sei e i quindici anni e con cadenza annuale per quelli costruiti da piugrave di sedishyci anni fino a raggiungere il valore minimo di 010


La tabella di seguito riportata riassume i valori del coefficiente

anno valore anno valore anno valore 1997 -010 1987 -007 1977 +001 1996 -010 1986 -006 1976 +002 1995 -010 1985 -006 1975 +003 1994 -010 1984 -005 1974 +004 1993 -010 1983 -005 1973 +005 1992 -009 1982 -004 1972 +006 1991 -009 1981 -003 1971 +007 1990 -008 1980 -002 1970 +008 1989 -008 1979 -001 1969 +009 1988 -007 1978 +000 1968 dArr +010

Caratteristiche produttive

13) Possibilitagrave di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenshyza di mutui edilizi) plusmn 006


La logica che ha portato alla definizione di questi due coefficienti non inshyterpreta alla lettera le caratteristiche descritte ai punti 13) e 14) Lrsquoaltalenante presenza di mutui bancari ordinari e di mutui regionali agevolati ha rappresenshytato negli ultimi anni un elemento di disturbo per il mercato immobiliare a causa delle incertezze relative ai tassi di interesse ed alle reali possibilitagrave di essere sottoscritti

La suscettibilitagrave di trasformazioni adattamenti e modifiche di destinazione considerati i 237 immobili oggetto di studio non egrave apparsa invece un elemento significativo per la differenziazione degli stessi avendo i beni caratteristiche molto simili

Si egrave cosigrave optato per la definizione di un unico coefficiente di produttivitagrave Al riguardo si egrave fatto riferimento ad uno schema proposto dal Genio Civile

rapportando il valore unitario del metro quadro in misura inversamente proshyporzionale alla classe di superficie complessiva dellrsquounitagrave immobiliare da stishymare Tale schema suddivide gli immobili in sette categorie in base alla pershycentuale di aumento o di sconto rispetto al prezzo medio


superficie dellrsquoappartamento sino a 40 mq da 40 a 60 mq da 60 a 80 mq da 80 a 120 mqda 120 a 150 mq da 150 a 180 mq oltre 180 mq

percentuale drsquoaumento + 30 + 20 +10

0 -5

-75 - 10

Sulla base di questi dati coerentemente alla tendenza espressa dal mercato locale sono stati privilegiati gli immobili di superficie compresa tra 80 e 90 mq rispetto a quelli di superficie compresa tra 90 e 120 mq Si egrave quindi asseshygnato il valore medio 000 agli ultimi

Per le altre classi di superficie i coefficienti sono riportati nella tabella seshyguente

superficie dellrsquoappartamento sino a 40 mq da 40 a 60 mq da 60 a 80 mq da 80 a 90 mq da 90 a 120 mqda 120 a 150 mq da 150 a 180 mq oltre 180 mq

coeff produttivitagrave -010 -008 -004 -002

000 +002 +003 +004

Nelle pagine successive le tabelle11 I e II riassumono i dati sulle caratterishystiche di posizione e tipologiche e i valori dei rispettivi coefficienti relativi ai 237 immobili oggetto di stima In esse compariranno delle sigle il cui signifishycato egrave il seguente

ci = stato di conservazione interno ce = stato di conservazione esterno ri = grado di rifinitura interno re = grado di rifinitura esterno pi = presenza di impianti tecnologici li = livello tecnologico impianti

11 Tabelle denominate Tabella I A5xls Tabella II-III A5xls contenute nel CD nel Folder Formato A5


Una volta determinato il saggio di capitalizzazione r si deve individuare il valore del canone mensile drsquoaffitto R e lrsquoincidenza percentuale delle singole voci relative alle spese

Per quanto riguarda il primo parametro occorre sottolineare che per il principio dellrsquoordinarietagrave sul quale si fonda la metodologia estimativa non sono stati ritenuti significativi ed in quanto tali reale espressione del mercato taluni valori degli affitti praticati in alcune aree che gravitano attorno alle fashycoltagrave universitarie

Questi valori infatti spesso non rispecchiano le reali ed ordinarie caratterishystiche produttive degli appartamenti dal momento che la locazione a studenti universitari spesso attuata ai margini delle norme di legge consente redditivishytagrave anomale imputabili sia per alle favorevoli condizioni logistiche legate alla vicinanza degli atenei sia alla ldquo diffusa praticardquo di non registrare il contratto di locazione

Se in queste zone anzicheacute considerare il piugrave probabile valore ordinario drsquoaffitto si assumesse quello della locazione agli studenti si otterrebbe dalla capitalizzazione dei redditi un valore drsquouso dellrsquoimmobile eccessivo sia in reshylazione alle sue caratteristiche sia nei confronti del suo valore di scambio vashylore pertanto improponibile in una ordinaria operazione di compravendita

I dati12 sui canoni mensili drsquoaffitto relativi alla cittagrave di Cagliari testati sul mercato e sottoposti a verifica di congruitagrave sulla base delle rilevazioni effetshytuate dallrsquoOsservatorio sul mercato immobiliare pubblicato da Nomisma (1977) sono di seguito riportati

Centri Semicentri Periferie minimo massimo minimo massimo minimo massimo

pound 9400mq pound 12400mq pound 7500mq pound 10250mq pound6000mq pound8250 mq

Per gli immobili oggetto di stima egrave stato considerato il valore medio relatishyvo alla loro zona di appartenenza

pound 10917mq per le centrali pound 8875mq per le intermedie pound 7125mq per le periferiche

Per i valori relativi alle sei voci di spesa illustrate nel secondo capitolo egrave stato adottato il seguente criterio

Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria (min 350 - max 600 ) Si egrave tenuto conto dello stato di conservazione esterno secondo il seguente

schema

12 Riferiti al maggio 1997


stato di conservazione esterno

scarso rArr 600 mediocre rArr 500 sufficiente rArr 400 buono rArr 350 ottimo rArr 300

Spese per servizi ed amministrazioni (min 200 - max 400 ) La percentuale di spesa relativa egrave stata fissata in funzione dei servizi

condominiali di cui usufruisce lrsquounitagrave immobiliare

- assenza di ascensore e riscaldamento centralizzato 050 - presenza ascensore 100 - presenza riscaldamento centralizzato 200 - presenza ascensore + riscaldamento centralizzato 300 - ascensore + riscaldamento centralizzato + verde condom 350 - ascensore + risc centr + verde condom + portineria 400

Alee per sfitti ed inesigibilitagrave Non sussistendo in generale apprezzabili situazioni di rischio al riguardo egrave

stato considerato un valore unico pari a 000

Spese per assicurazioni Stante la diffusa disattenzione degli utenti (proprietari e conduttori) nei

confronti della copertura assicurativa sia pur limitata alla responsabilitagrave civilishystica egrave stato assegnato il valore 000

Aliquote di ammortamento Il contributo di tale voce non egrave stato ritenuto significativo pertanto egrave stato

assegnato un valore pari a 000

Aliquote per imposte e tasse (max 3000 - min 2400 ) Poicheacute la determinazione esatta di tale voce presenta notevoli difficoltagrave egrave

stata considerata la tariffa catastale13 in funzione della quale viene determinata lrsquoICI I valori percentuali sono riportati nella tabella seguente

13 La tariffa egrave quella attuale non essendo state ancora determinate le nuove tariffe ai sensi della L 23121996 ndeg 662 e del DPR 230398 ndeg 138


categoria classe tariffa cat spesa A2 4 pound 441000 3000 A2 3 pound 378000 2950 A2 2 pound 320250 2900 A2 1 pound 273000 2850 A3 4 pound 236250 2800 A3 3 pound 199500 2700 A3 2 pound 168000 2600 A4 3 pound 168000 2600 A3 1 pound 141750 2500 A4 2 pound 141750 2500 A4 1 pound 120750 2400

Un prospetto riassuntivo dei dati relativi alle singole voci di spesa ed ai piugrave probabili canoni di locazione egrave riportato nella tabella III14 riportata alla pagina seguente

In essa

ldquoCatrdquo indica la categoria catastale dellrsquoimmobile ldquoClrdquo la classe relativa alla categoria ldquoCerdquo lo stato di conservazione esterno ldquomqrdquo la superficie commerciale

14 Contenuta nel CD Folder Formato A5 fileTabella II-III A5xls


332 Piugrave probabile valore in funzione dellrsquoaffitto dedotto dalla legge sullrsquoequo canone

Questo valore deriva dallrsquoapplicazione della Legge n 392 del 27 Luglio 1978 meglio nota come ldquoLegge equo canonerdquo secondo la quale il canone di locazione egrave pari al 385 del prodotto della superficie convenzionale per il costo base per metro quadrato

Per quanto attiene lrsquoapplicazione della legge la superficie conven-zionale egrave stata giagrave definita nel secondo paragrafo di questo capitolo

Il costo base per metro quadro egrave dato dal prodotto

Cbc x a x b x c x d x e x f

ove Cbc rappresenta il costo base convenzionale a) b) c) d) e) f) rispettivashymente i coefficienti tipologico demografico di ubicazione di livello di piano di conservazione di vetustagrave Questi ultimi si ricavano dalle seguenti tabelle

a) coefficiente tipologico abitazione di tipo signorile A1 200 abitazione di tipo civile A2 125 abitazione di tipo economico A3 105 abitazione di tipo popolare A4 080 abitazione di tipo ultrapopolare A5 050 abitazione di tipo rurale A6 070 abitazione tipo villini A7 140 abitazione tipica dei luoghi A11 080

b) coefficiente demografico Comuni superiori ai 400 mila abitanti 120 Comuni superiori ai 250 mila abitanti 110 Comuni superiori ai 100 mila abitanti 105 Comuni superiori ai 50 mila abitanti 095 Comuni superiori ai 10 mila abitanti 090 Comuni fino ai 10 mila abitanti 085

c) coefficiente di ubicazione (per Comuni con oltre 20 mila abitanti) zona agricola 085 zona edificata periferica 100 zona compresa tra periferia e centro storico 120 zona di pregio particolare 120 zona centro storico 130 comparti o immobili degradati 090


d) coefficiente di livello di piano piano seminterrato 080 piano terreno 090 piani intermedi e ultimo piano 100 piano attico 120

e) coefficiente di conservazione scadente 060 mediocre 080 normale 100

f) coefficiente di vetustagrave immobili costruiti negli ultimi cinque anni escluso quello in cui viene svolta la stima 1000 immobili costruiti nei successivi quindici anni -0010 per anno immobili costruiti nei successivi trentrsquoanni -0005 per anno

Il valore del Cbc egrave differente a seconda che lrsquoimmobile si trovi nellrsquoItalia settentrionale e centrale o nellrsquoItalia meridionale e isole per gli anni precedenshyti il 1976 esso egrave pari a pound 250000 per il settentrione ed il centro e pound 225000 per il meridione e le isole mentre per gli anni successivi assume valori creshyscenti15 pubblicati dallrsquoISTAT

Riepilogo costo base di produzione 1975 ndash 1995 edifici ultimati Centro-Nord Sud-Isole

entro il 31-12-1975 pound 250000 pound 225000 entro il 31-12-1976 pound 285000 pound 260000 entro il 31-12-1977 pound 325000 pound 300000 entro il 31-12-1978 pound 370000 pound 340000 entro il 31-12-1979 pound 430000 pound 395000 entro il 31-12-1980 pound 500000 pound 460000 entro il 31-12-1981 pound 580000 pound 530000 entro il 31-12-1982 pound 680000 pound 620000 entro il 31-12-1983 pound 770000 pound 700000 entro il 31-12-1984 pound 840000 pound 765000 entro il 31-12-1985 pound 900000 pound 820000 entro il 31-12-1986 pound 930000 pound 850000

15 Valori determinati con DPR sino al 31121990 e successivamente con DMLLPP



Una volta calcolato il 385 del prodotto Cbc x a x b x c x d x e x f per otshytenere lrsquoequo canone mensile occorre dividere per dodici tale risultato quindi aggiornarlo sulla base del 75 dellrsquoaumento dellrsquoindice ISTAT rispetto alla base 1978 = 100 tenendo presente che ai sensi dellrsquoart 1 legge 2571994 n 377 sugli immobili adibiti ad uso abitazione lrsquoaggiornamento del canone di locazione di cui allrsquoart 24 legge 39278 relativo al 1984 non si applica

Se lrsquoimmobile egrave stato ultimato entro il 1975 lrsquoaggiornamento calcolato a fine Giugno del 1997 egrave pari a +249225

Se invece egrave stato ultimato dopo il 31121975 lrsquoaggiornamento egrave calcolato come il 75 della variazione dellrsquoindice intercorsa tra il Dicembre dellrsquoanno in cui egrave stato ultimato lrsquoimmobile ed il Dicembre 1997

I valori utilizzati nelle stime sono stati i seguenti

1976 332250 1977 279375 1978 241725 1979 189450 1980 143400 1981 110325 1982 83430

1983 66300 1990 24300 1984 66300 1991 18675 1985 55125 1992 14400 1986 49725 1993 10950 1987 43650 1994 7650 1988 37500 1995 3075 1989 30675 1996 1125

Per gli immobili ultimati tra il 1 gennaio 1976 ed il 31 dicembre 1978 la variazione utilizzata egrave quella relativa al periodo Dicembre 1978 ndash Dicembre


1997 in quanto la legge 392 egrave stata promulgata nel 1978 e non reca alcuna dishysposizione transitoria avente carattere retroattivo16

Una volta noto Req valore del reddito netto ritraibile dallrsquoequo canoshyne si puograve calcolare il teorico valore Veq dalla relazione

RV = eq

eq r nella quale il valore di r coincide con il saggio di capitalizzazione giagrave calcolashyto nel paragrafo 331 per la locazione ad affitto corrente

34 La stima del piugrave probabile valore di mercato con il metodo di compashyrazione diretta Lrsquoapplicazione di questo metodo ha consentito di ricavare due valori diffeshy

renti uno relativo ai valori di mercato e lrsquoaltro ai nuovi estimi catastali17

341 Piugrave probabile valore in funzione dei prezzi di mercato Anche in questo caso prima di determinare il valore di mercato egrave necessashy

rio attribuire i valori ai quattro coefficienti di localizzazione posizione tiposhylogici e produttivi

I valori dei coefficienti risultanti dagli archivi del laboratorio sono stati sotshytoposti a verifica come giagrave illustrato nel caso della comparazione indiretta poicheacute frequentemente la valutazione dei predetti parametri risultava inconshygruente con la analoga valutazione giagrave effettuata dal medesimo rilevatore per la comparazione indiretta18

Non si egrave ritenuto obiettivo p es che due unitagrave immobiliari dello stesso edificio presentassero coefficienti di localizzazione differenti

Di seguito viene illustrato il criterio con il quale sono stati attribuiti i sinshygoli coefficienti tale criterio naturalmente risulta comune sia per gli immobili oggetto di stima che per quelli di confronto

16 In tal senso la giurisprudenza si egrave costantemente espressa 17 Per nuovi estimi catastali si intendono quelli attualmente in vigore e non giagrave le nuove tashyriffe ancora da determinarsi ai sensi della L 23121996 ndeg 662 e del DPR 230398 ndeg138 18 Il fatto potrebbe apparire singolare tuttavia la ricerca ha posto in evidenza la difficoltagrave anche da parte di un rilevatore esperto nel valutare omogeneamente i medesimi parametri qualora riferiti a due differenti situazione di confronto In sintesi ha evidenziato un reale problema delle procedure della valutazione contingente Infatti il medesimo rilevatore chiamato a valutare sostanzialmente i medesimi parametri (localizzazione posizione tipoloshygici e produttivi) ma alternativamente riferiti ad una comparazione diretta (finalizzata ad individuare un valore di scambio) e ad una comparazione indiretta (fondata sulla determinashyzione del valore drsquouso) esprime assai di sovente apprezzamenti tra loro non congruenti talshyvolta anche divergenti



zona val min val max periferica 15 35 intermedia 10 30

centrale 5 10

La valutazione della localizzazione deve risultare congruente con quella giagrave effettuata per i coefficienti 1) 2) 3) 4) 5) relativi alla comparazione indiretta

Pertanto si egrave ritenuto di poter ricavare da questi ultimi il coefficiente di loshycalizzazione sulla base del seguente impianto logico

Lrsquointervallo di variazione della somma dei cinque coefficienti 1) 2) 3) 4) e 5) egrave compreso tra il valore minimo +082 e quello massimo -082 pertanto il ∆ totale saragrave 164

Sia X il coefficiente di localizzazione relativo alla comparazione diretta Y quello relativo alla comparazione indiretta [pari alla somma dei valori 1) 2) 3) 4) 5)] e

∆Y = 082 ndashY il corrispondente delta

Indichiamo adesso con ∆x il delta totale relativo al coefficiente X e con Xmin il valore minimo che questrsquoultimo puograve assumere

Il valore di X si ricava dallrsquoequazione

(082 minus Y )=(X minus X min )

164 ∆ x

Rispettivamente per le zone centrali intermedie e periferiche nella generishyca forma dellrsquoequazione sopra indicata si dovranno introdurre i differenti valoshyri di Xmin e ∆x si avragrave pertanto

zona periferica (082 minus Y ) (X minus15)=

164 20

zona intermedia (082 minus Y ) (X minus10)=

164 20

zona centrale (082 minus Y ) (X minus 5)=

164 5



zona periferica intermedia

centrale

val min 10 10 15

val max 25 20 25

Dallrsquoanalisi dei coefficienti di posizione 6) 7) 8) 9) relativi alla compashyrazione indiretta egrave stata ricavata la seguente scala di incidenza di ciascuna delshyle diverse caratteristiche nella quale si considera lrsquoaltezza dal piano stradale come base unitaria

esposizione prevalente 125 panoramicitagrave 450 luminositagrave 125 prospicienza 125 altezza dal piano stradale 100

Il delta relativo al coefficiente di posizione egrave stato quindi ripartito in funshyzione di queste proporzioni e ciascuna quota relativa ad una singola caratterishystica egrave stata uniformemente ripartita tra i vari gradini della scala di valutazioshyne della stessa

Sono state cosigrave ricavate due tabelle

- una valida per le zone centrali ed intermedie (delta pari a 10) - lrsquoaltra valida per le zone periferiche (delta pari a 15)

Zona periferica

scarsa insufficiente sufficiente

buona ottima

prosp 000 051 102 153 204

esp lum pan 000 000 000 051 051 182 102 102 364 153 153 546 204 204 728

alt 000 040 080 120 160

P terra P 1deg P intermedio P ultimo P attico


Zone intermedie-centrali


buona ottima

prosp 000 034 068 102 136

esp 000 034 068 102 136

lum 000 034 068 102 136

pan 000 121 242 363 484

alt 000 027 054 081 108


Questo metodo consente di valutare i singoli contributi da sommare al coshyefficiente minimo di posizione necessari per determinare il coefficiente finale rispetta inoltre la condizione per la quale ad un immobile che presenta tutte le caratteristiche di posizione peggiori viene attribuito il coefficiente minimo e viceversa



centrale 15 30

Dallrsquoanalisi dei coefficienti tipologici 10) 11) 12) relativi alla comparashyzione indiretta egrave stata ricavata la seguente scala di incidenza delle singole cashyratteristiche

grado di rifinitura interno 100 grado di rifinitura esterno 100 stato di conservazione interno 150 conservazione esterno 150 livello tecnologico degli impianti 200 etagrave dellrsquoedificio 250

Con procedimento analogo a quello adottato per le caratteristiche di posishyzione sono stati ricavati i contributi al coefficiente tipologico finale relativi alle singole caratteristiche fatta eccezione per lrsquoetagrave dellrsquoedificio per la quale si egrave adottato un criterio simile a quello proposto dalla legge sullrsquoequo canone e giagrave visto precedentemente I risultati sono riportati nelle seguenti tabelle


grado di rifinitura interno

mediocre 000 000 ordinario 032 011 sufficiente 064 022 discreto 096 033 buono 128 044 ottimo 160 055

grado di rifinitura esterno

zone periferiche zone intermedie e centrali

ordinario 000 000 sufficiente 040 014 discreto 080 028 buono 120 042 ottimo 160 055

stato di conservazione interno


scarso 000 000 mediocre 048 016 ordinario 096 032 sufficiente 144 048 buono 192 064 ottimo 240 080



scarso mediocre sufficiente buono ottimo


000 000 060 020 120 040 180 060 240 080


etagrave dellrsquoedificio

perif interm perif interm centrali centrali

1997 400 132 1980 140 045 1996 380 125 1979 130 042 1995 360 118 1978 120 039 1994 340 111 1977 110 036 1993 320 104 1976 100 033 1992 305 099 1975 090 030 1991 290 094 1974 080 027 1990 275 089 1973 070 024 1989 260 084 1972 060 021 1988 245 079 1971 050 018 1987 230 074 1970 040 015 1986 215 069 1969 030 012 1985 200 064 1968 020 009 1984 185 059 1967 010 006 1983 170 054 1966 000 003 1982 160 051 1965 000 000 1981 150 048 1964 000 000

livello tecnologico degli impianti

scarso mediocre sufficiente discreto buono ottimo


000 000 060 020 120 040 180 060 240 080 300 100

Caratteristiche di produttivitagrave


centrale 25 35


Anche per la comparazione diretta tale caratteristica egrave stata valutata come sola funzione della superficie commerciale per i motivi discussi nella corrishyspondente sezione della comparazione indiretta Egrave stata cosigrave utilizzata la stessa suddivisione degli immobili ricavata apportando alcune modifiche dalla vershysione originale proposta dal Genio Civile


coeff produttivitagrave + 3000 + 2000 + 1000 + 500

000 - 500 - 750 -1000

In questo caso la condizione standard egrave data da un coefficiente medio pari a 1500 per le aree periferiche pari a 1750 per le aree intermedie e pari a 30 per le aree centrali cui vengono apportate le relative aggiunte o detrazioni in funzione delle percentuali sopra elencate Dalla successiva tabella si ricava il valore del coefficiente di produttivitagrave per ciascuna zona

zona zona zona periferica intermedia centrale

sino a 40 mq 1950 2275 3500 da 40 a 60 mq 1800 2100 3500 da 60 a 80 mq 1650 1925 3300 da 80 a 90 mq 1575 1837 3150 da 90 a 120 mq 1500 1750 3000 da 120 a 150 mq 1425 1663 2850 da 150 a 180 mq 1387 1619 2775 oltre 180 mq 1350 1575 2700

Su queste basi egrave stato possibile attribuire i valori ai coefficienti di ciascuno degli immobili costituenti il campione oggetto di studio

Egrave stata poi individuata una serie di immobili di confronto con caratteristishyche analoghe a quelli oggetto di stima onde consentire la comparazione

Anche in questo caso i dati storici relativi ad operazioni di compravendita che hanno avuto come oggetto unitagrave immobiliari di categoria catastale A sono stati ricavati dallrsquoarchivio del laboratorio con la sola accortezza consistente nello sconto allrsquoattualitagrave dei prezzi negli stessi contenuti


Lo sconto allrsquoattualitagrave dei prezzi egrave stato effettuato sulla base dellrsquoandamento medio del mercato riassunto dal seguente grafico19 da cui egrave stato possibile

Consideriamo ad esempio la curva dei prezzi i cui valori sono stati otteshynuti ponendo il 1976 come base = pound 100 Il valore relativo al 1992 egrave pari a pound 715 il che significa che 100 lire investite nel 1976 nellrsquoacquisto di una unitagrave

Ragionando analogamente sulla curva dellrsquoinflazione possiamo dire che il potere di acquisto di 100 lire nel 1976 egrave pari al potere di acquisto di 524 lire nel 1992 Per aggiornare i dati del 1992 al 1997 egrave necessario porre lrsquoanno 1992

il che significa che 100 lire investite nel 1992 nellrsquoacquisto di una unitagrave imshyun capitale pari a 9021 lire mentre

lrsquoalgoritmo di aggiornamento del potere drsquoacquisto saragrave dato dalla relazione

97

108 115 131 162

369 392 262

308 315 338 346

423 469

546

645

643624600568547524498

467440413 355

326295

257 221

376 394

186153133118

100

di una grande cittagrave

Il prezzo medio delle case espresso in milioni ha corso molto piugrave dellinflazione nei sette anni di crisi dal 1988 al 96

Font

eSc

enar

iIm

mob

iliar

i

ricavare lrsquoalgoritmo di aggiornamento dei prezzi al 1997

ANDAMENTO DEI VALORI IMMOBILIARI E DELLINFLAZIONE

715 685

() prezzo medio 654 662 654 650 di un alloggio do 100 mq

situato nel semicentro

CASA () INFLAZIONE

1976 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

Il 1997 segna linversione di tendenza

immobiliare costituiscono nel 1992 un capitale pari a 715 lire

come base = pound 100 lrsquoalgoritmo di aggiornamento dei prezzi saragrave pertanto

pound 715 pound 100 = pound 645 X rArr X = pound 9021

mobiliare costituiscono nel 1997


19 Scenari Immobiliari rapporto annuale


questrsquoultima indica che il potere drsquoacquisto di 100 lire nel 1992 egrave pari al potere drsquoacquisto di 12271 lire nel 1997

Per aggiornare al 1997 un prezzo del 1992 saragrave pertanto sufficiente moltishyplicarlo per 09021 questo non significa che dal 1992 ad oggi lrsquoinvestimento immobiliare ha prodotto una perdita del 10 circa percheacute occorre considerare la svalutazione della moneta che incide in questo caso per un altro 20

I prezzi considerati tuttavia non devono tenere conto dellrsquoinflazione nel momento in cui compaiono come valori di un procedimento estimativo

Procedendo in modo analogo per i valori relativi ad anni diversi dal 1992 si ottengono i seguenti risultati

inflazione casa differenza fattore di conversione

base pound 100 rArr 1992 pound 12271 pound 9021 pound 3250 09021 base pound 100 rArr 1993 pound 11755 pound 9416 pound 2339 09416 base pound 100 rArr 1994 pound 11320 pound 9743 pound 1577 09743 base pound 100 rArr 1995 pound 10717 pound 9862 pound 855 09862 base pound 100 rArr 1996 pound 10304 pound 9923 pound 381 09923

Nelle pagine seguenti sono riportate quattro tabelle20 La tabella IV illustra i coefficienti di localizzazione posizione tipologici e

produttivi degli immobili oggetto di stima La tabella V descrive gli immobili di confronto in alcuni casi le caratterishy

stiche sono illustrate mediante il coefficiente corrispondente al contributo da sommare al rispettivo coefficiente minimo di posizione o tipologico In essa compaiono inoltre i prezzi degli immobili aggiornati al 1997

Nella tabella VI compaiono i coefficienti relativi agli immobili di confronshyto

La tabella VII riporta per ciascuna unitagrave immobiliare oggetto di stima gli immobili con i quali egrave stata effettuata la comparazione diretta essi sono stati scelti tra quelli appartenenti allo stesso mercato elementare omogeneo della prima che presentavano maggiori analogie dal punto di vista delle caratteristishyche di localizzazione posizione tipologiche e produttive

Contenute nel CD nel Folder Formato A5 e rispettivamente denoninate Tabella IV A5xls Tabella V (parte 1-2) ndashVI A5xls Tabella VII A5xls 20


342 Piugrave probabile valore in funzione degli estimi catastali In questo caso il valore viene desunto dallrsquoelaborazione dei dati con i quali

lrsquounitagrave immobiliare egrave censita presso il NCEU Nota infatti la consistenza vc dellrsquoimmobile espressa in vani catastali la

categoria e la relativa classe si ricava la tariffa catastale Tc Definita per gli immobili di categoria A la rendita catastale Rc come il

prodotto21 Tc x 100 x 105

il valore cercato Vc si ricava dalla relazione

V = v sdot Rc c c

Per calcolare il valore catastale egrave quindi sufficiente conoscere tariffa e conshysistenza

Per quanto riguarda le tariffe a paritagrave di categoria e classe catastale i valoshyri sono differenti nelle diverse zone censuarie nelle quali egrave suddiviso lrsquointero territorio comunale (escluso il caso in cui sia prevista una zona unica)

La cittagrave di Cagliari prevede due zone censuarie Gli immobili oggetto di stima ricadono allrsquointerno della prima per la quashy

le a partire dal 1 Gennaio 1997 sono in vigore le seguenti tariffe

cat classe tariffa cat classe tariffa cat classe tariffa A1 unica pound 556500 A3 1 pound 141750 A4 1 pound 120750

A3 2 pound 168000 A4 2 pound 141750 A2 1 pound 237000 A3 3 pound 199500 A4 3 pound 168000 A2 2 pound 320250 A3 4 pound 236250 A2 3 pound 378000 A2 4 pound 441000 A7 1 pound 299250

Lrsquounitagrave di consistenza catastale per gli immobili di categoria A egrave il vano utile definito come lo spazio chiuso da muri e pareti dal pavimento al soffitshyto avente destinazione principale nellrsquouso ordinario dellrsquounitagrave immobiliare

I vani si distinguono in

- vani principali (camere salotti cucina gallerie ecc) - accessori a servizio diretto (bagno ripostiglio ingresso veranda corridoio)

che abbiano una superficie utile inferiore ai vani normali - accessori a servizio complementare (spazi e annessi integranti quali le sofshy

fitte le legnaie ecc)

21 La maggiorazione del 5 egrave stata introdotta dalla finanziaria 1997


La consistenza totale dei vani utili di una unitagrave immobiliare del gruppo A si ottiene sommando - i vani principali normali noncheacute le relative eventuali eccedenze rispetto

alla superficie utile normale - i vani accessori a servizio diretto calcolati per 13 di vano utile - i vani accessori a servizio complementare calcolati per 14 di vano utile - eventuali dipendenze (area scoperta giardino portici ecc) fino ad un

massimo del 10 della consistenza totale di cui ai tre punti precedenti La consistenza complessiva cosigrave ottenuta va infine arrotondata al mezshy

zo vano La consistenza di ciascun immobile singolarmente verificata egrave riportata

insieme agli altri dati catastali nella tabella VIII22

22 Nel CD Folder Formato A5 file Tabella VIII A5xls


CAPITOLO IV I risultati delle stime

In questo capitolo vengono illustrati i quattro piugrave probabili valori unitari di stima delle 237 unitagrave immobiliari che costituiscono il campione su cui si basa lo studio del mercato residenziale Cagliaritano

Per semplicitagrave espositiva a ciascun valore egrave stata assegnata una sigla

Vd1 = piugrave probabile valore unitario di stima per comparazione diretta a prezzi di mercato

Vd2 = piugrave probabile valore unitario di stima per comparazione diretta in base agli estimi catastali

Vi2 = piugrave probabile valore unitario di stima per comparazione indiretta meshydiante capitalizzazione dei redditi ad affitto corrente di mercato

Vi2 = piugrave probabile valore unitario di stima per comparazione indiretta meshydiante capitalizzazione dei redditi ad equo canone

Prima di riportare i valori delle stime occorre sottolineare che i valori unishytari di Vd2 risultano univocamente determinati derivando dalla relazione

rendita _ catastale times ndeg _ vaniVd2 = sup erficie _ c om merciale

Per gli altri tre valori invece egrave stato necessario apportare delle varianti al procedimento base di calcolo descritto nei capitoli precedenti in seguito a cirshycostanze dovute a particolari e talvolta contraddittori aspetti locali del mercashyto immobiliare di Cagliari

41 Il calcolo del piugrave probabile valore unitario di stima per comparazione diretta a prezzi di mercato (Vd1) Il procedimento base per determinare il valore Vd1 prevede una volta noti

i coefficienti totali (somma dei coefficienti di localizzazione posizione tiposhylogico e produttivo) ed i prezzi dei singoli immobili di confronto di definire una scala ordinata dei predetti prezzi in rapporto al coefficiente totale che cashyratterizza ogni singolo immobile di confronto

Il valore Vd1 viene determinato per interpolazione lineare dei prezzi dei due immobili di confronto i cui coefficienti totali precedono e seguono quello dellrsquoimmobile oggetto di stima Supponiamo per esempio di aver realizzato la seguente scala dei prezzi


coefficiente 76 79 80 81 85 prezzo mq pound 1600000 x pound 2000000 pound2075000 pound 2215000

nella quale i valori relativi allrsquoimmobile oggetto di stima sono evidenziati in grassetto

Dallrsquointerpolazione lineare dei prezzi poundmq 1600000 x poundmq 2000000 relativi rispettivamente ai coefficienti 76 79 80 si ricava un valore di x pari a poundmq 1900000

Questo procedimento tuttavia si egrave dimostrato inefficace in due circostanze minus il coefficiente totale dellrsquoimmobile oggetto d stima si colloca ad un estreshy

mo della scala dei prezzi rendendo vana lrsquointerpolazione lineare per la mancanza dei dati relativi ad unrsquoimmobile di confronto

minus lrsquoimmobile oggetto di stima si colloca tra due unitagrave di confronto alle quali corrispondono prezzi inversamente proporzionali ai loro coefficienti pershytanto lrsquointerpolazione lineare porterebbe paradossalmente a penalizzare gli immobili di migliori qualitagrave In entrambi i casi si egrave ricorso alla regressione lineare (paragrafo 223) per

costruire la retta interpolante dei prezzi in funzione dei coefficienti totali e dei prezzi relativi a tutti gli immobili di confronto coinvolti nella singola compashyrazione lrsquoequazione della retta consente di calcolare il valore Vd1 in base al corrispondente coefficiente totale

42 Il calcolo dei piugrave probabili valori unitari di stima per capitalizzazione dei redditi (Vi1 Vi2) Il procedimento di calcolo esposto nel paragrafo 33 determina il saggio di

capitalizzazione r partendo da un valore medio rm = 350 tale valore medio aumenta o diminuisce in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseshyche dellrsquoimmobile

Lrsquoapplicazione dello stesso saggio medio a tutta lrsquoarea urbana ha portato a significative differenze tra i valori Vd1 e Vi1

Poicheacute tali differenze non sono risultate saltuarie ed uniformemente distrishybuite su tutto il mercato bensigrave frequenti in specifiche aree omogenee dello stesso egrave stata valutata lrsquoipotesi della coesistenza nellrsquoarea urbana di Cagliari di differenti valori medi del saggio r

Questi ultimi sono stati valutati calcolando per ciascuno dei 237 immobili piugrave valori di Vi1 relativi a differenti rm dal confronto dei diversi Vi1 con il corrispondente Vd1 egrave stato quindi definito per ciascuna zona un valore rm tale da rendere minimo lo scarto tra la coppia di valori

Nelle due aree relative al quartiere di San Benedetto non egrave stato possibile definire un valore unico di rm in questo caso egrave stato definito un intervallo di


variazione il cui valore intermedio egrave stato assegnato agli immobili oggetto di stima per definirne il valore Vi1

Con un ragionamento analogo anche Vi2 e stato calcolato partendo dallo stesso valore di rm con il quale egrave stato ricavato Vi1

Di seguito vengono riportati i singoli valori di rm relativi alle 13 aree nelle quali egrave stato suddiviso lrsquointero mercato oggetto di studio

rm

A) Is Mirrionis (parte alta) 375 B) Is Mirrionis (parte bassa) 400 C) Mulinu Becciu 300 D) Zona Via Liguria ndash Via Campania 350 E) Zona Via Castiglione ndash Viale Marconi 300 F) Zona Via Biasi ndash Via dei Giudicati 300 G) San Benedetto ovest 3 25 divide 375 H) San Benedetto est 300 divide 350 I) Genneruxi 275 L) Zona Viale Poetto 275 M) Zona Amsicora ndash Via della Pineta 275 N) Bonaria 300 O) Zona Centrale 350

Nelle pagine seguenti vengono riportate tre tabelle23

minus la tabella IX illustra i differenti valori di Vi1 al variare del saggio medio di capitalizzazione

minus la tabella X evidenzia le differenze tra Vd1 ed i diversi Vi1 (relativi a diffeshyrenti rm) in base alle quali sono stati ricavati i valori medi di zona del sagshygio di capitalizzazione

minus la tabella XI riporta i quattro piugrave probabili valori di stima ricavati dalshylo studio insieme al valore di rm dal quale si egrave partiti per definire il saggio di capitalizzazione relativo al singolo immobile

23 Tutte le tre tabelle sono contenute nel CD nel folder Formato A5 con i seguenti nomi dei files Tabella IX-X A5xls Tabella XI A5xls La Tabella IX-X A5xls oltre i dati riportati in stampa consente di porre ad immediato rafshyfronto rendendo attivo il quadro ldquogeneralerdquo la stima per comparazione indiretta ad affitto corrente al variare del saggio di capitalizzazione con i valori derivanti dalla comparazione diretta evidenziando inoltre le differenze di valore sempre al variare del saggio di capitalizshyzazione


CAPITOLO V Lrsquoanalisi s tat istica dei dati

Il metodo definito nei precedenti capitoli consente di stimare i piugrave probashybili valori di unrsquounitagrave immobiliare in funzione di quattro coefficienti (localizshyzazione posizione tipologico e produttivo) che ne definiscono le caratteristishyche intrinseche ed estrinseche

Analiticamente questo significa che il valore di stima rappresenta la variashybile dipendente del problema mentre i singoli coefficienti costituiscono le vashyriabili indipendenti

Una volta noti i valori delle stime si pone il problema di valutarne la signishyficativitagrave statistica cioegrave capire se tali valori sono il semplice risultato di un alshygoritmo risolutivo meramente matematico oppure se la variazione dei valori immobiliari in funzione delle variazioni dei coefficienti abbia una significatishyvitagrave statistica risultando quindi piugrave o meno aderente alla realtagrave

Lo strumento utilizzato per studiare la significativitagrave delle relazioni tra i coefficienti ed i valori di stima egrave lrsquoanalisi di regressione

Nel paragrafo successivo verragrave svolta una breve illustrazione di questrsquoultima sottolineandone gli aspetti principali e le differenze tra i modelli di regressione semplice e multipla

51 Il modello di regressione Lo studio di un fenomeno viene svolto solitamente su una serie di parashy

metri caratteristici con il fine di definirne quei particolari legami funzionali rappresentativi delle leggi che governano il fenomeno stesso

Il piugrave semplice legame funzionale tra una variabile X indipendente ed una variabile Y dipendente egrave quello lineare descritto dalla relazione

Y = β0 + β1X (51)

essendo β0 lrsquointercetta e β1 il coefficiente angolare della retta Tale relazione non rappresenta tuttavia un modello teoricamente soddishy

sfacente poicheacute implica che assegnato il valore di X sia determinato in modo assoluto il valore di Y

Le stesse conclusioni possono trarsi da qualsiasi tentativo di misurare il leshygame funzionale Y = f ( X ) tra due variabili X ed Y che intervengono in un processo tutto questo ha molteplici motivazioni minus la conoscenza del fenomeno non si basa sulla totalitagrave dei dati ma su un

campione sia pur rappresentativo


minus le variabili del mondo reale sono soggette a fenomeni accidentali come p es gli errori di misurazione che sfuggono a qualsiasi considerazione di tishypo deterministico

minus le interrelazioni tra le variabili possono essere plurime ed intervenire con pesi diversi in situazioni differenti

Egrave possibile24 ldquopervenire ad una piugrave compiuta formulazione del modello atshytraverso la relazione

Y = f (X ) + e (52)

essendo e una variabile casuale (vc) che compendia lrsquoinsieme degli effetti e delle circostanze che impediscono alla (52) di costituire un legame teorico di tipo prettamente matematico

Ulteriori specificazioni sul modello richiederanno di esplicitare la forma funzionale f(X) per quanto riguarda la componente deterministica e le proshyprietagrave della variabile casuale e per quanto riguarda la componente stocasticardquo

511 Il modello di regressione lineare semplice Gli aspetti significativi del modello di regressione semplice (cioegrave a due vashy

riabili) sono una generalizzazione di quelli relativi al modello di regressione multipla (a piugrave di due variabili) quindi potrebbero essere ricavati dagli ultimi

Nella presente illustrazione tuttavia si preferisce descrivere separatamenshyte i due modelli poicheacute la maggiore semplicitagrave del primo rispetto al secondo consente di comprendere piugrave facilmente gli aspetti del problema fondamentali per una giusta interpretazione statistica dei risultati ottenuti

Nel modello di regressione semplice f(X) assume la forma

f (X ) = β0 + β1h(X ) (53)

ove h(X) egrave una funzione matematica nota della sola X

Nel modello di regressione lineare h(X) = X pertanto si avragrave

Yi = β0 + β1 Xi + ei (i = 1 2 hellip N) (54)

ove N rappresenta il numero di dati del campione statistico

24 Piccolo D Vitale C (1984)


Per determinare lrsquoequazione (54) occorre definire i valori dei due parameshytri β 0 e β1 questi si ottengono formulando alcune ipotesi sul modello lineashyre di regressione due delle quali riguardano la varianza e la covarianza di una distribuzione

Data una distribuzione X di N elementi di valore medio pari a micro detta ni

la frequenza del valore xi la sua varianza egrave definita da

sumN (xi minus micro)2 niσ 2 = i=1 Nsum =

nii 1

Date due distribuzioni X e Y di N elementi ciascuna rispettivamente di vashylori medi micro x e micro y si definisce covarianza

σ xy = Cov(X Y ) = sumN sumN (xi minus microx )(x j minus micro j ) piji=1 j=1

Le ipotesi sul modello lineare di regressione sono le seguenti 1) Yi = β0 + β1 Xi + ei (i = 1 2 hellip N) - definisce il modello da stimare

valido per ogni osservazione del campione 2) E(ei ) = 0 (i = 1 2 hellip N) - deriva dalla necessitagrave che gli scarsi positivi

e negativi si compensino in media coerentemente al carattere accidentale delle ei

3) Var(e) = σ 2 (i = 1 2 hellip N) - indica che la varianza delle variabili cashy

suali ei non cresca ne diminuisca al crescere o diminuire delle Yi (iposhytesi di omoschedasticitagrave)

4) Cov(ei ej ) = 0 per i ne j - implica che le variabili casuali ei siano fra loro incorrelate cioegrave abbiano covarianza nulla

5) X egrave una variabile deterministica - questrsquoultima ipotesi considera i dati reshy

lativi alla variabile indipendente X come noti senza errore per poter conshy

sentire sulla base di un opportuno criterio statistico di determinare la retshy

ta β0 + β1 X sulla base del campione considerato


Sulla base di queste cinque ipotesi si ricerca la retta dei minimi quadrati cioegrave lrsquounica retta che rende minima la somma dei quadrati degli scarti

Lrsquointercetta β 0 ed il coefficiente angolare β1 di tale retta si determinano applicando il metodo dei minimi quadrati di K F Gauss al nostro problema la cui soluzione egrave data dalle due relazioni

β1 =sum(x minus xi )(yi

2

minus y) =

SS

xy 2sum(xi minus x) x

(55) β0 = y minus β1 x

Nelle (55) (xi yi) rappresentano i valori di stima (xi yi ) i valori medi tra

quelli misurati Sxy = sum (xi minus x)(yi minus y) N la covarianza campionaria

Sxy = sum (xi minus x)2 N la varianza campionaria di X

La valenza statistica della relazione (54) dipende dalla verifica della signishyficativitagrave statistica dei parametri β0 e β1 e dalla bontagrave di accostamento della regressione ai dati osservati

La verifica della significativitagrave statistica dei parametri β0 e β1 consiste in un test delle ipotesi sugli stessi in particolare il test H0 β1 = 0 contro lrsquoalternativa H1 β1 ne 0 egrave particolarmente indicativo poicheacute se non si puograve rifiutare lrsquoipotesi H0 la regressione saragrave del tipo Y = β0 + e

In questo caso infatti la variabile X non ha alcun ruolo nello spiegare le variazioni di Y poicheacute questrsquoultima egrave una costante rispetto ad X a meno di variazioni di natura accidentale compendiate in e

Il valore di significativitagrave di una regressione indica la probabilitagrave che lrsquointercetta sia pari a zero essa egrave funzione del t statistico cioegrave del rapporto tra la stima campionaria del parametro ed il suo errore standard tanto piugrave prossishymo a zero risulta il valore di significativitagrave maggiore egrave la significativitagrave statishystica della regressione

La misura della capacitagrave della retta di regressione di interpolare i valori delle variabili puograve ottenersi graficamente oppure analiticamente mediante lrsquoindice di determinazione R2


Questrsquoultimo metodo parte dalla relazione Devianza totale = Devianza della regressione + Devianza residua

in base alla quale25 ldquola variabilitagrave totale del fenomeno Y che si cerca di spiegashyre tramite la relazione lineare con il fenomeno X si decompone sempre in una variabile dovuta alla retta di regressione e in una variabile dovuta ai residui

Egrave evidente allora che maggiore saragrave il contributo della deviazione della reshygressione tanto piugrave la relazione lineare riusciragrave a spiegare la variabilitagrave di Y (e tanto minori saranno i residui e tanto piugrave la retta passeragrave vicino ai dati campionari

Per contro quanto piugrave elevato saragrave il contributo della deviazione residua tanto piugrave debole saragrave la forza del legame lineare stimato con la regressione (tanto piugrave rilevanti saranno i residui e tanto piugrave elevata saragrave la dispersione dei dati rispetto alla retta di regressione)rdquo

In base a queste considerazioni si definisce indice di determinazione il rapshyporto

R =Deviazione _ della _ regressione

(56) 2

Deviazione _ residua Dalla (56) si deduce che per R2 = 1 la retta di regressione passa per tutti i

punti stimati (xi yi ) mentre per R2 = 0 la X non spiega assolutamente la vashyriazione della Y

Un valore interno allrsquointervallo (01) p es 086 sta ad indicare che ldquola reshylazione lineare stimata fra X ed Y mediante la retta di regressione spiega lrsquo86 della variabilitagrave di Y mentre esiste un residuo di variabilitagrave non spiegata pari al 14 ed attribuibile a quellrsquoinsieme di cause rappresentate dalle variabili cashysuali eirdquo

512 Il modello di regressione lineare multipla Nel caso in cui le variabili indipendenti siano piugrave di una e precisamente p-

1 il modello di regressione lineare multipla prevede per la variabile indipenshydente Y un legame funzionale del tipo

Y = β0 + β1 X1 + + β pminus1 X pminus1 + e1 (57) In questo caso oltre alle cinque ipotesi valide per il modello di regressione

semplice se ne aggiunge una sesta secondo la quale fra due o piugrave delle variashybili Xj non esiste una perfetta relazione lineare se cosigrave non fosse infatti le vashyriabili correlate darebbero le stesse informazioni su Y risultando ridondanti

Anche in questo caso come nella regressione multipla la significativitagrave statistica di ciascun parametro dipende dal valore di significativitagrave e la bontagrave dellrsquoaccostamento dello spazio Rp-1 alla nuvola degli N valori stimati egrave misurashy



ta dallrsquoindice di determinazione R2 Per la regressione multipla perograve si parla di indice di determinazione corretto

Questrsquoultimo viene indicato con R 2 e tiene conto del numero delle variashybili indipendenti presenti nel modello Tra i due indici esiste la seguente relashyzione

R2 = 1minus (1minus R2 ) NN

minusminus1

p (58)

52 Il modello di regressione lineare applicato al mercato immobiliare di Cagliari Lrsquoanalisi di regressione lineare non egrave stata svolta su tutti e quattro i valori

di stima bensigrave solo su quelli ricavati per comparazione diretta a prezzi di mershycato (Vd1) e per capitalizzazione dei redditi ad affitto corrente (Vi1) poicheacute questi ultimi sono gli unici commercialmente significativi in relazione alle condizioni reali di mercato

Lrsquoanalisi di regressione egrave stata poi applicata anche alle stime dei valori cashytastali (Vd2) onde consentire un raffronto tra i valori fiscalmente significativi ed i valori espressi dal mercato

Il modello di regressione lineare egrave stato applicato a tre mercati differenti minus il primo costituito da tutte le unitagrave immobiliari del campione di studio minus il secondo dalle 159 unitagrave localizzate nelle aree intermedie minus il terzo dalle 67 unitagrave site nelle aree centrali

La presenza di soli 11 immobili localizzati nelle aree periferiche invece non ha consentito di effettuare per le stesse analogo studio

521 Lrsquoanalisi dei valori Vd1 Nel paragrafo 41 egrave stato spiegato percheacute una parte dei valori Vd1 sia stata

calcolata con una variante al procedimento standard Alcuni di tali valori nel seguito definiti outliers sono riferibili ad immobishy

li che (in una scala dei prezzi definita dai rispettivi immobili di confronto) si collocano tra due valori i cui coefficienti totali risultavano inversamente proshyporzionali ai rispettivi prezzi

Pertanto valutata lrsquoipotesi che questi outliers potessero influenzare negatishyvamente la validitagrave del campione di dati nellrsquoanalisi di regressione si egrave cercato di classificarli statisticamente in base alla loro effettiva attendibilitagrave

Tale classificazione egrave partita dallrsquoipotesi che gli scarti tra i valori dei due immobili di confronto tra i quali si colloca lrsquounitagrave oggetto di stima presentasshysero una curva di probabilitagrave di tipo gaussiano

Il dominio della curva di probabilitagrave normale di Gauss egrave stato suddiviso in tre intervalli in funzione della varianza σ2 degli scarti e del loro valore medio M


intervallo a) ndash valori superiori a M + 03σ intervallo b) ndash valori compresi tra M minus 03σ e M + 03σ intervallo c) ndash valori inferiori a M minus 03σ Si egrave considerato un valore di 03σ poicheacute esso solitamente consente di rishy

cavare dal dominio tre intervalli tali da far corrispondere a ciascuno di essi 13 della probabilitagrave totale

Una volta individuati i tre intervalli ciascun outliers egrave stato quindi classifishycato con la stessa lettera dellrsquointervallo di appartenenza

Di seguito vengono riportate tre tabelle26 la tabella XII definisce la classishyficazione degli outliers mentre le tabelle XIII e XIV illustrano i campioni immobiliari corrispondenti alle aree intermedie e centrali in queste ultime soshyno indicati i relativi outliers

Per ciascuno dei tre mercati (generale intermedio centrale) lrsquoanalisi di reshygressione ha riguardato quattro campioni27 differenti

minus il primo comprende i valori di tutte le unitagrave immobiliari in esameminus il secondo esclude i valori degli outliers di tipo a minus il terzo esclude i valori degli outliers di tipo a ndash bminus il quarto esclude i valori degli outliers di tipo a ndash b ndash c

Ciascun campione di valori egrave stato sottoposto ad analisi di regressione lishyneare multipla rispetto ai quattro coefficienti minus localizzazione (loc) minus posizione (pos) minus tipologico (tip) minus produttivo (prod) noncheacute ad analisi di regressione lineare semplice rispetto al coefficiente totale (tot) somma dei quattro precedenti

I risultati delle regressioni sono riportati nei prospetti riassuntivi di seguito riportati

26 Le tre Tabelle sono contenute nel CD nel Folder Formato A5 con i seguenti nomi dei files Tabella XII A5xls Tabella XIII A5xls Tabella XIV a5xls27 Viene riportato a stampa solo lrsquooutput del primo campione mentre gli altri tre e cioegrave quelli con lesclusione degli outliers a a-b a-b-c sono direttamente consultabili sul CD al Folder ldquoOutput regressionirdquo ed al Folder ldquoGraficirdquo


522 Lrsquoanalisi dei valori Vi1 La stessa suddivisione del mercato vista nel paragrafo precedente egrave stata

applicata allrsquoanalisi dei valori Vi1 In questo caso i valori Vi1 sono stati stimati con un unico procedimento e

pertanto non egrave stato necessario individuare e classificare degli outliers Analogamente a quanto visto nel paragrafo 521 per ciascuno dei tre mershy

cati (generale intermedio centrale) sono state svolte due analisi differenti28 minus una regressione lineare multipla rispetto ai quattro coefficienti di localizzashy

zione posizione tipologico e produttivo minus una regressione lineare semplice rispetto al coefficiente totale somma dei

precedenti quattro I risultati ottenuti sono illustrati di seguito

523 Lrsquoanalisi dei valori Vd2 La stessa suddivisione del mercato vista nel paragrafo precedente egrave stata

applicata allrsquoanalisi dei valori Vd2 In questo caso i valori Vd2 sono stati stimati con un unico procedimento e

pertanto non egrave stato necessario individuare e classificare degli outliers Diversamente da quanto visto nei paragrafi 521 e 522 per ciascuno dei

tre mercati (generale intermedio centrale) egrave stata effettuata la sola analisi di regressione lineare semplice29 rispetto al coefficiente totale somma dei fattori di localizzazione posizione tipologico e produttivo

I risultati ottenuti sono illustrati di seguito

28 Anche in questo caso sia gli output che i grafici sono consultabili sul CD rispettivamenteal Folder ldquoOutput regressionirdquo ed al Folder ldquoGraficirdquo 29 Anche in questo caso sia gli output che i grafici sono consultabili sul CD rispettivamenteal Folder ldquoOutput regressionirdquo ed al Folder ldquoGraficirdquo


CAPITOLO VI Conclusioni

La ricerca ha permesso di definire alcune caratteristiche del mercato imshymobiliare residenziale cagliaritano ma ne ha anche confermato qualora ve ne fosse bisogno le contraddizioni peraltro tipiche della realtagrave italiana

Una prima incongruenza emerge dal confronto tra i valori di stima che si ottengono capitalizzando i redditi ritraibili dallrsquoequo canone30 (Vi2) e quelli per comparazione diretta in base ai nuovi estimi catastali31 (Vd2)

La normativa di riferimento infatti attribuisce al medesimo immobile un valore differente a seconda che questo scaturisca dalla potenzialitagrave reddituale legittimata dallrsquoapplicazione dellrsquoequo canone oppure dal vigente regime fishyscale In tal senso le norme giuridiche tra loro contraddittorie nellrsquoattribuire piugrave ldquovalori legittimatirdquo ad un bene economico si configurano nei confronti del mercato immobiliare quale forza esogena che agisce come propagatore istituzionale32

La differenza tra i predetti valori oltre che contraddittoria appare quantitashytivamente abnorme

Nel caso in studio il valore catastale Vd2 egrave risultato in taluni casi cinque volte maggiore rispetto al valore per capitalizzazione da equo canone (Vi2)

Ciograve significa che per il medesimo immobile lrsquoincidenza dellrsquoICI risulta molto diversa a seconda che sia locato ad equo canone (cui corrisponde un valore drsquouso da capitalizzazione dei redditi ritraibili per legge) ovvero che sia in uso diretto da parte del proprietario Caso questrsquoultimo che implica per il proprietario-conduttore un valore drsquouso da capitalizzazione dei redditi seconshydo i fitti di libero mercato

30 Nello specifico studio si egrave fatto riferimento alla Legge 27 luglio 1978 ndeg 392 (la cosigrave detta legge sullrsquoequo canone) ma anche lrsquoentrata in vigore della legge di 8 dicembre 1988 ndeg 431 sulla ldquoDisciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativordquo manshytiene sia pur modificandone la portata sostanziali vincoli nei confronti del mercato immobishyliare 31 Per nuovi estimi catastali si intendono quelli in applicazione delle attuali tariffe (compresa la maggiorazione del 5) e non certo quelli delle nuove tariffe che sulla base del Dlgs Ndeg11298 ed in attuazione della Legge 662 del 1996 gli enti locali avrebbero dovuto detershyminare A tal riguardo si tenga presente che sulla base dei dati forniti dal Ministero delle Finanze solo 180 amministrazioni locali (vale a dire solo il 2 delle municipalitagrave) ha provshyveduto ha provveduto a stipulare le convenzioni con il predetto Ministero per lrsquoaggiornamento del catasto32 Polelli M (1997)


Ma poicheacute lrsquoICI viene determinata33 secondo la medesima aliquota (ad es il 4permil) applicata al valore catastale risulta assolutamente evidente la diversa incidenza di tale imposta se alternativamente riferita al valore drsquouso da equo canone o al valore drsquouso diretto della medesima unitagrave immobiliare

La recente approvazione della legge 43188 dovrebbe mitigare tale conshytraddizione I contratti di locazione potranno infatti essere stipulati secondo un doppio canale34 il primo basato sulla libera contrattazione tra proprietario e inquilino ma con una durata fissata in quattro anni piugrave quattro di rinnovo il secondo sulla base di contratti tipo con durata non inferiore a tre anni piugrave due di rinnovo

Un altro aspetto significativo emerso dallo studio egrave costituito dalla sostanshyziale differenza riscontrabile tra il valore catastale Vd2 ed il valore per compashyrazione diretta a prezzi di mercato Vd1

Il fenomeno egrave di per se intuitivo e notorio Ciograve che invece non egrave intuitivo e che lo studio ha consentito di evidenziare

egrave la assoluta irrazionalitagrave dei valori catastali in rapporto alle politiche di equitagrave contributiva e in definitiva in relazione ai problemi delle politiche sociali in senso lato

Basta solo considerare la ldquosignificativitagraverdquo statistica dellrsquoanalisi di regresshysione dei valori catastali con un valore di R2 pari a poco piugrave di 009 per comshyprendere la assoluta casualitagrave di tali valori rispetto a quelli di mercato

Il Grafico riportato alla pagina seguente35 pone a raffronto i diagrammi di dispersione e le relative rette di regressione dellrsquointero campione riferiti al valore di mercato ed al valore catastale

Da tale grafico si rileva come in corrispondenza del coefficiente totale di qualitagrave oscillante intorno al valore di 75 si abbiano valori catastali che possoshyno variare da un minimo di circa poundmq 1000000 sino ad un massimo di quashysi poundmq 3300000

La divergenza della retta di regressione catastale36 rispetto alla retta eshyspressione dei valori correnti di mercato costituisce una ulteriore singolaritagrave peraltro non priva di teoriche conseguenze fiscali

Anche in questo caso egrave sufficiente far riferimento allrsquoICI considerando in astratto due immobili assolutamente analoghi noncheacute caratterizzati da un coshyefficiente di qualitagrave pari a 73 cui corrisponde quale piugrave probabile valore di mercato un valore di poundmq 2300000

33 Ad eccezione di alcuni sgravi fiscali che comunque risultano quantificati in cifra fissa e non giagrave proporzionali ai valori di riferimento 34 Dal doppio canale sono esclusi gli alloggi di lusso quelli vincolati le case popolari e leresidenze stagionali turistiche35 Nel CD al Folder ldquoGraficirdquo il file Grafico_C_d_Catasto A5xls36 Pur caratterizzata da una inconsistente significativitagrave statistica


Questi due immobili dellrsquoidentico valore di mercato pari a poundmq 2300000 possono teoricamente avere un valore catastale di poundmq 1000000 oppure di poundmq 330000 con il conseguente risultato che lrsquoICI (pari ad es al 4permil del valore catastale) riferita al reale valore di mercato comporteragrave

minus per il primo unrsquoincidenza fiscale pari allrsquo175permil di tale valore minus per il secondo unrsquoincidenza pari al 575permil di tale valore

In realtagrave tale situazione teoricamente possibile non egrave frequente Ordinashyriamente si riscontra un valore catastale che esprime allrsquoincirca 13 del valore reale dellrsquoimmobile giungendo soprattutto nel caso di costruzioni recenti e di buon livello qualitativo a coincidere con il valore di mercato da comparazione diretta In alcuni casi37 il valore catastale sovrastima quello di mercato di circa 400000 poundmq con unrsquoincidenza pari quasi il 20 di questrsquoultimo In qualche altro caso38 la sovrastima egrave di circa 700000 poundmq con unrsquoincidenza pari circa il 25 del piugrave probabile valore di mercato

In generale resta comunque la significativa divergenza delle rette di regresshysione per cui a coefficiente di qualitagrave crescente corrisponde una marcata dimishynuzione dellrsquoincidenza dellrsquoaliquota nominale dellrsquoICI riferita al reale valore dellrsquoimmobile

In altre parole a valori reali crescenti corrisponde unrsquoaliquota impositiva decrescente

Il meccanismo naturalmente si ripropone in sede di compravendita con rishyferimento allrsquoimposta di registro

Lrsquoancora incerta39 riforma del catasto dovrebbe ridurre le differenze tra i valori fiscalmente rilevanti e quelli di mercato Le nuove tariffe riferite alla superficie e non piugrave ai vani catastali se da un alto porteranno sicuramente ad un adeguamento verso lrsquoalto dei valori catastali che attualmente esprimono circa 13 del piugrave probabile valore di mercato dallrsquoaltro specie se non adeguashy

37 Vedasi ad esempio la scheda di valutazione ndeg 112 38 Vedasi ad esempio la scheda di valutazione ndeg 170 39 Il Dlgs Ndeg 11298 di trasferimento delle funzioni alle Regioni ed agli Enti Locali distinshygueva per il catasto tra funzioni regolamentari facenti capo allo Stato e funzioni amminishystrative e gestionali conferite agli enti locali Su tale base si sarebbero dovute attivare da parte degli Enti locali le convenzioni con il Ministero delle Finanze per lrsquoaggiornamento del catasto come previsto dalla legge 66296 Il decreto legislativo di riforma dei ministeri apshyprovato dal Governo il 29 luglio 1999 parrebbe riformare ulteriormente la traballante ldquorishyforma del catastordquo Vengono ricondotti in seno al nuovo Ministero dellrsquoeconomia e delle finanze con lrsquoistituzione dellrsquoAgenzia del territorio i servizi relativi al catasto Lrsquoagenzia costituisce infatti lrsquoorganismo tecnico previsto dallrsquoart 67del Dlgs 11298 potendo gestire tali servizi


tamente supportate da piugrave che accurate indagini conoscitive potrebbero esashysperare i casi di sovrastima

La presente ricerca ha evidenziato come in sede locale i risultati relativi al Vd2 non possano costituire un valido supporto diretto per giungere alla definishyzione delle nuove tariffe catastali riferite alle microzone urbane Egrave evidente per la definizione di queste la necessitagrave non solo di appoggiarsi ai valori statishysticamente significativi definiti dalla Vd1 e dalla Vi1 ma soprattutto lrsquoesigenza di ridefinire il coefficiente angolare della ldquonuova Vd2rdquo in modo tale da elimishynare quanto meno gli aspetti sperequativi di tipo fiscale

Tra gli aspetti caratteristici del mercato locale va innanzi tutto sottolineashyta lrsquoimpossibilitagrave di definire un valore unico per il saggio di capitalizzazione medio

Il confronto dei valori di stima per capitalizzazione dei redditi ad affitto corrente (Vi1) e per comparazione diretta (Vd1) ha evidenziato nellipotesi di un unico valore di rm lrsquoesistenza di apprezzabili differenze tra i predetti valori Questo conferma che non tutte le zone cittadine hanno la stessa valenza in termini di valore drsquouso e di valore di scambio ed in definitiva segnala la diffeshyrente alea di rischio relativa allrsquoinvestimento immobiliare nei diversi settori urbani

rm Rmq (Rmq) rm40

A) Is Mirrionis (parte alta) 375 L 8900 L 2373 B) Is Mirrionis (parte bassa) 400 L 8900 L 2225 C) Mulinu Becciu 300 L 7100 L 2367 D) Zona Via Liguria ndash Via Campania 350 L 8900 L 2543 E) Zona Via Castiglione ndash Viale Marconi 300 L 8900 L 2967 F) Zona Via Biasi ndash Via dei Giudicati 300 L 8900 L 2967 G) San Benedetto ovest 3 25 - 375 L 10900 L 3354 - L 2907 H) San Benedetto est 300 - 350 L 8900 L 2967 - L 2543 H) San Benedetto est 300 - 350 L 10900 L 3633 - L 3114 I) Genneruxi 275 L 8900 L 3236 L) Zona Viale Poetto 275 L 8900 L 3236 M) Zona Amsicora ndash Via della Pineta 275 L 8900 L 3236 N) Bonaria 300 L 10900 L 3633 O) Zona Centrale 350 L 10900 L 3114

40 Il rapporto (Rmq) rm egrave per comoditagrave di lettura espresso in centesimi


La tabella sopra riportata riassume i valori del saggio medio di capitalizzashyzione (rm) per singola zona ed affianca a questi i valori unitari dei canoni41

mensili medi di locazione (Rmq) ed il rapporto42 tra questrsquoultimi e rm La tabella consente di delineare in modo sufficientemente chiaro la situashy

zione media in cui si articolano le differenti zone del mercato cagliaritano Se si esamina il rapporto43 (Rmq)rm egrave infatti possibile valutare quali aree

in relazione allrsquoalea di rischio connessa consentano in media una migliore redditivitagrave aspetto questo che dovrebbe assumere importanza fondamentale per apprezzare la validitagrave di un investimento immobiliare specie se effettuato in unrsquoottica reddituale

Il rapporto (Rmq)rm risulteragrave infatti piugrave elevato e quindi indicativo di un buon equilibrio tra rischio connesso allrsquoinvestimento e redditivitagrave lorda al creshyscere di questrsquoultima ed al diminuire del saggio rm

Quanto osservato assume maggior rilievo se si considera il grafico relativo allrsquoandamento dei valori immobiliari e dellrsquoinflazione44

Chi avesse ad esempio acquistato un immobile nel 1976 si sarebbe ritrovashyto ai primi del 1998 con un valore di scambio sostanzialmente invariato in termini di potere drsquoacquisto rispetto al capitale investito 22 anni prima

In questo caso la redditivitagrave totale dellrsquoinvestimento essendo funzione dalla sola componente reddituale puograve indurre a meglio riflettere sullrsquoimportanza da attribuire al rapporto (Rmq)rm

Nella situazione predetta come nel resto in qualsiasi ipotesi di investimenshyto lrsquoalternativa tra le possibili opzioni risulta in definitiva dipendere dalla proshypensione al rischio dellrsquoinvestitore minus Una elevata propensione al rischio avrebbe suggerito di optare per

lrsquoinvestimento caratterizzato da un rm il piugrave elevato possibile indirizzando la propria attenzione ad es verso la zona di Is Mirrionis (parte bassa) ove ad un rm pari al 4 corrispondono i piugrave bassi valori di mercato degli imshymobili

minus Una equilibrata propensione al rischio avrebbe suggerito di optare per lrsquoinvestimento caratterizzato dal piugrave elevato rapporto (Rmq)rm indirizshyzando la propria attenzione ad es verso la zona di Bonaria o di San Beneshydetto est Nellrsquoarea urbana infatti il valore medio di rm oscilla tra un mishynimo45 del 275 ed un massimo46 del 400 Tuttavia il miglior rapporto

41 Si tratta dei canoni lordi42 Il rapporto (Rmq) rm egrave per comoditagrave di lettura espresso in centesimi43 Vedi nota precedente 44 Capitolo 3 paragrafo 34145 Valore minimo che sintetizza la maggior sicurezza dellrsquoinvestimento 46 Valore massimo che sinteticamente esprime la piugrave elevata alea di rischio connessa allrsquoinvestimento


tra reddito lordo mensile e saggio medio di capitalizzazione viene espresso dalle su menzionate zone in corrispondenza di un rm pari al 300

minus Una bassa propensione al rischio avrebbe suggerito di optare per lrsquoinvestimento caratterizzato da un rm il piugrave basso possibile indirizzando la propria attenzione ad es verso le zone di Genneruxi Viale Poetto ed Amshysicora ove ad un rm pari al 275 corrispondono perograve elevati valori di mercato degli immobili

Come si egrave visto il valore medio di rm oscilla tra un minimo del 275 ed un massimo del 400 e normalmente un unico valore medio caratterizza la singola zona insediativa Unica eccezione il quartiere di San Benedetto ove si riscontra una banda di oscillazione dei valori ricompresa tra un minimo del 325 ed un massimo del 375 Tale banda di oscillazione risulta indicativa di una situazione di mercato vivace e dinamica determinata dalla centralitagrave insediativa dalla rilevante soliditagrave del tessuto insediativo ma anche dalle opshyportunitagrave che il quartiere ancora offre agli operatori immobiliari

Lrsquoanalisi statistica dei valori immobiliari ricavati dalle stime al di la di quanto giagrave osservato in merito agli aspetti catastali ha prestato particolare atshytenzione ai valori Vd1 e Vi1 essendo questi ultimi significativi sul mercato

La tabella47 riportata alla pagina seguente ricapitola i valori di R2 Lo studio del campione di 237 unitagrave immobiliari ha portato a dei risultati

soddisfacenti dal punto di vista della loro significativitagrave statistica Nellrsquoanalisi dei valori Vd1 la successiva eliminazione dei differenti outshy

liers non ha portato a sostanziali modifiche dei valori di R2 sia in riferimento al campione esteso allrsquointero mercato sia in riferimento al campione relativo alle aree centrali sia a quello delle aree intermedie

Nel solo caso delle aree centrali ad un buon valore di R2 non egrave corrisposto un altrettanto soddisfacente valore del t statistico relativo al coefficiente di localizzazione ma questo probabilmente egrave dovuto alle ridotte dimensioni del campione (67 unitagrave contro il centinaio che sarebbero necessarie per considerashyre lo studio statisticamente valido)

Anche per i valori Vi1 lrsquoanalisi di regressione ha condotto a risultati piugrave che soddisfacenti migliori di quelli ottenuti per Vd1

Dai risultati emerge che il coefficiente di localizzazione ha unrsquoimportanza marginale nella definizione del valore di mercato nelle aree centrali questo egrave naturalmente comprensibile in quanto la centralitagrave in questo caso egrave caratteristishyca comune ed omogenea per quasi tutti gli immobili

47 Nel CD al Folder Rormato A5 file denominato Riepilogo valori R quadro


Le caratteristiche di localizzazione assumono invece significativa rilevanza nelle aree intermedie e periferiche nelle quali la presenza di possibili centralishytagrave locali incide sensibilmente sul peso specifico di tali caratteristiche

Proprio nelle aree intermedie la localizzazione e la tipologia sono risultate le caratteristiche piugrave importanti nella definizione del valore di mercato

Lrsquoalta significativitagrave statistica riscontrata dallrsquoanalisi dei risultati ottenuti consente da una parte la possibilitagrave di utilizzare in maniera sistematica il moshydello di stima definito (in modo particolare nel caso della comparazione indishyretta i cui valori di R2 sono dellrsquoordine di 060 ndash 070) dallrsquoaltra di non dovere necessariamente considerare quei parametri la cui rilevanza dal punto di vista della formazione del valore di mercato risulta marginale


Giampaolo Marchi

ANALISI DEI VALORI IMMOBILIARI

CAGLIARI

C U E C Cooperativa Universitaria Editrice Cagliaritana
















INDICE

Prefazione 7
















Bibliograf ia


Prefazione






































1 Michieli I (1992)

















































































M2 = M1 + M1r = M1 (1 + r) = M1 q = Co q2


Mn = Co qn (21)


MCo = n

n (22) q





A2 = R + R q





Af = q n

q

minus1

minus

q 1 minus1

= R q n

q (

n

q minusminus

11)

(23)


n

A = Af = R q minus1



lim Ai = R

lim (qn

n minus 1

n ) = R

= R



RVm = (26) r






























plusmn 022



plusmn 018










































































































5 anni













doppio ascensore













RVm = (26) r






















zona



000 000 -006 -006 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-006 -003 000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -006 -015 -006 -003 -000 -009 -006 -006 -003 -015 -006 -006 -000 -012




tale di Bonaria
































































0 -5

-75 - 10





000 +002 +003 +004
















schema




















In essa



























1976 332250 1977 279375 1978 241725 1979 189450 1980 143400 1981 110325 1982 83430

1983 66300 1990 24300 1984 66300 1991 18675 1985 55125 1992 14400 1986 49725 1993 10950 1987 43650 1994 7650 1988 37500 1995 3075 1989 30675 1996 1125





RV = eq













centrale 5 10









164 ∆ x



164 20


164 20


164 5




centrale

val min 10 10 15

val max 25 20 25






Zona periferica


buona ottima

prosp 000 051 102 153 204

esp lum pan 000 000 000 051 051 182 102 102 364 153 153 546 204 204 728

alt 000 040 080 120 160





buona ottima

prosp 000 034 068 102 136

esp 000 034 068 102 136

lum 000 034 068 102 136

pan 000 121 242 363 484

alt 000 027 054 081 108





centrale 15 30

















000 000 060 020 120 040 180 060 240 080




1997 400 132 1980 140 045 1996 380 125 1979 130 042 1995 360 118 1978 120 039 1994 340 111 1977 110 036 1993 320 104 1976 100 033 1992 305 099 1975 090 030 1991 290 094 1974 080 027 1990 275 089 1973 070 024 1989 260 084 1972 060 021 1988 245 079 1971 050 018 1987 230 074 1970 040 015 1986 215 069 1969 030 012 1985 200 064 1968 020 009 1984 185 059 1967 010 006 1983 170 054 1966 000 003 1982 160 051 1965 000 000 1981 150 048 1964 000 000




000 000 060 020 120 040 180 060 240 080 300 100



centrale 25 35





000 - 500 - 750 -1000













97

108 115 131 162

369 392 262

308 315 338 346

423 469

546

645

643624600568547524498

467440413 355

326295

257 221

376 394

186153133118

100



Font

eSc

enar

iIm

mob

iliar

i



715 685



CASA () INFLAZIONE

1976 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96



























V = v sdot Rc c c




















































rm

















Y = β0 + β1X (51)









Y = f (X ) + e (52)







f (X ) = β0 + β1h(X ) (53)











nii 1

















2

minus y) =

SS


















(56) 2














minusminus1

p (58)






































































rm Rmq (Rmq) rm40















































INDICE

Prefazione 7
















Bibliograf ia


Prefazione






































1 Michieli I (1992)

















































































M2 = M1 + M1r = M1 (1 + r) = M1 q = Co q2


Mn = Co qn (21)


MCo = n

n (22) q





A2 = R + R q





Af = q n

q

minus1

minus

q 1 minus1

= R q n

q (

n

q minusminus

11)

(23)


n

A = Af = R q minus1



lim Ai = R

lim (qn

n minus 1

n ) = R

= R



RVm = (26) r






























plusmn 022



plusmn 018










































































































5 anni













doppio ascensore













RVm = (26) r






















zona



000 000 -006 -006 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-006 -003 000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -006 -015 -006 -003 -000 -009 -006 -006 -003 -015 -006 -006 -000 -012




tale di Bonaria
































































0 -5

-75 - 10





000 +002 +003 +004
















schema




















In essa



























1976 332250 1977 279375 1978 241725 1979 189450 1980 143400 1981 110325 1982 83430

1983 66300 1990 24300 1984 66300 1991 18675 1985 55125 1992 14400 1986 49725 1993 10950 1987 43650 1994 7650 1988 37500 1995 3075 1989 30675 1996 1125





RV = eq













centrale 5 10









164 ∆ x



164 20


164 20


164 5




centrale

val min 10 10 15

val max 25 20 25






Zona periferica


buona ottima

prosp 000 051 102 153 204

esp lum pan 000 000 000 051 051 182 102 102 364 153 153 546 204 204 728

alt 000 040 080 120 160





buona ottima

prosp 000 034 068 102 136

esp 000 034 068 102 136

lum 000 034 068 102 136

pan 000 121 242 363 484

alt 000 027 054 081 108





centrale 15 30

















000 000 060 020 120 040 180 060 240 080




1997 400 132 1980 140 045 1996 380 125 1979 130 042 1995 360 118 1978 120 039 1994 340 111 1977 110 036 1993 320 104 1976 100 033 1992 305 099 1975 090 030 1991 290 094 1974 080 027 1990 275 089 1973 070 024 1989 260 084 1972 060 021 1988 245 079 1971 050 018 1987 230 074 1970 040 015 1986 215 069 1969 030 012 1985 200 064 1968 020 009 1984 185 059 1967 010 006 1983 170 054 1966 000 003 1982 160 051 1965 000 000 1981 150 048 1964 000 000




000 000 060 020 120 040 180 060 240 080 300 100



centrale 25 35





000 - 500 - 750 -1000













97

108 115 131 162

369 392 262

308 315 338 346

423 469

546

645

643624600568547524498

467440413 355

326295

257 221

376 394

186153133118

100



Font

eSc

enar

iIm

mob

iliar

i



715 685



CASA () INFLAZIONE

1976 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96



























V = v sdot Rc c c




















































rm

















Y = β0 + β1X (51)









Y = f (X ) + e (52)







f (X ) = β0 + β1h(X ) (53)











nii 1

















2

minus y) =

SS


















(56) 2














minusminus1

p (58)






































































rm Rmq (Rmq) rm40







































Bibliograf ia


Prefazione






































1 Michieli I (1992)

















































































M2 = M1 + M1r = M1 (1 + r) = M1 q = Co q2


Mn = Co qn (21)


MCo = n

n (22) q





A2 = R + R q





Af = q n

q

minus1

minus

q 1 minus1

= R q n

q (

n

q minusminus

11)

(23)


n

A = Af = R q minus1



lim Ai = R

lim (qn

n minus 1

n ) = R

= R



RVm = (26) r






























plusmn 022



plusmn 018










































































































5 anni













doppio ascensore













RVm = (26) r






















zona



000 000 -006 -006 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-006 -003 000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -006 -015 -006 -003 -000 -009 -006 -006 -003 -015 -006 -006 -000 -012




tale di Bonaria
































































0 -5

-75 - 10





000 +002 +003 +004
















schema




















In essa



























1976 332250 1977 279375 1978 241725 1979 189450 1980 143400 1981 110325 1982 83430

1983 66300 1990 24300 1984 66300 1991 18675 1985 55125 1992 14400 1986 49725 1993 10950 1987 43650 1994 7650 1988 37500 1995 3075 1989 30675 1996 1125





RV = eq













centrale 5 10









164 ∆ x



164 20


164 20


164 5




centrale

val min 10 10 15

val max 25 20 25






Zona periferica


buona ottima

prosp 000 051 102 153 204

esp lum pan 000 000 000 051 051 182 102 102 364 153 153 546 204 204 728

alt 000 040 080 120 160





buona ottima

prosp 000 034 068 102 136

esp 000 034 068 102 136

lum 000 034 068 102 136

pan 000 121 242 363 484

alt 000 027 054 081 108





centrale 15 30

















000 000 060 020 120 040 180 060 240 080




1997 400 132 1980 140 045 1996 380 125 1979 130 042 1995 360 118 1978 120 039 1994 340 111 1977 110 036 1993 320 104 1976 100 033 1992 305 099 1975 090 030 1991 290 094 1974 080 027 1990 275 089 1973 070 024 1989 260 084 1972 060 021 1988 245 079 1971 050 018 1987 230 074 1970 040 015 1986 215 069 1969 030 012 1985 200 064 1968 020 009 1984 185 059 1967 010 006 1983 170 054 1966 000 003 1982 160 051 1965 000 000 1981 150 048 1964 000 000




000 000 060 020 120 040 180 060 240 080 300 100



centrale 25 35





000 - 500 - 750 -1000













97

108 115 131 162

369 392 262

308 315 338 346

423 469

546

645

643624600568547524498

467440413 355

326295

257 221

376 394

186153133118

100



Font

eSc

enar

iIm

mob

iliar

i



715 685



CASA () INFLAZIONE

1976 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96



























V = v sdot Rc c c




















































rm

















Y = β0 + β1X (51)









Y = f (X ) + e (52)







f (X ) = β0 + β1h(X ) (53)











nii 1

















2

minus y) =

SS


















(56) 2














minusminus1

p (58)






































































rm Rmq (Rmq) rm40

































Prefazione






































1 Michieli I (1992)

















































































M2 = M1 + M1r = M1 (1 + r) = M1 q = Co q2


Mn = Co qn (21)


MCo = n

n (22) q





A2 = R + R q





Af = q n

q

minus1

minus

q 1 minus1

= R q n

q (

n

q minusminus

11)

(23)


n

A = Af = R q minus1



lim Ai = R

lim (qn

n minus 1

n ) = R

= R



RVm = (26) r






























plusmn 022



plusmn 018










































































































5 anni













doppio ascensore













RVm = (26) r






















zona



000 000 -006 -006 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-006 -003 000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -006 -015 -006 -003 -000 -009 -006 -006 -003 -015 -006 -006 -000 -012




tale di Bonaria
































































0 -5

-75 - 10





000 +002 +003 +004
















schema




















In essa



























1976 332250 1977 279375 1978 241725 1979 189450 1980 143400 1981 110325 1982 83430

1983 66300 1990 24300 1984 66300 1991 18675 1985 55125 1992 14400 1986 49725 1993 10950 1987 43650 1994 7650 1988 37500 1995 3075 1989 30675 1996 1125





RV = eq













centrale 5 10









164 ∆ x



164 20


164 20


164 5




centrale

val min 10 10 15

val max 25 20 25






Zona periferica


buona ottima

prosp 000 051 102 153 204

esp lum pan 000 000 000 051 051 182 102 102 364 153 153 546 204 204 728

alt 000 040 080 120 160





buona ottima

prosp 000 034 068 102 136

esp 000 034 068 102 136

lum 000 034 068 102 136

pan 000 121 242 363 484

alt 000 027 054 081 108





centrale 15 30

















000 000 060 020 120 040 180 060 240 080




1997 400 132 1980 140 045 1996 380 125 1979 130 042 1995 360 118 1978 120 039 1994 340 111 1977 110 036 1993 320 104 1976 100 033 1992 305 099 1975 090 030 1991 290 094 1974 080 027 1990 275 089 1973 070 024 1989 260 084 1972 060 021 1988 245 079 1971 050 018 1987 230 074 1970 040 015 1986 215 069 1969 030 012 1985 200 064 1968 020 009 1984 185 059 1967 010 006 1983 170 054 1966 000 003 1982 160 051 1965 000 000 1981 150 048 1964 000 000




000 000 060 020 120 040 180 060 240 080 300 100



centrale 25 35





000 - 500 - 750 -1000













97

108 115 131 162

369 392 262

308 315 338 346

423 469

546

645

643624600568547524498

467440413 355

326295

257 221

376 394

186153133118

100



Font

eSc

enar

iIm

mob

iliar

i



715 685



CASA () INFLAZIONE

1976 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96



























V = v sdot Rc c c




















































rm

















Y = β0 + β1X (51)









Y = f (X ) + e (52)







f (X ) = β0 + β1h(X ) (53)











nii 1

















2

minus y) =

SS


















(56) 2














minusminus1

p (58)






































































rm Rmq (Rmq) rm40

























































1 Michieli I (1992)

















































































M2 = M1 + M1r = M1 (1 + r) = M1 q = Co q2


Mn = Co qn (21)


MCo = n

n (22) q





A2 = R + R q





Af = q n

q

minus1

minus

q 1 minus1

= R q n

q (

n

q minusminus

11)

(23)


n

A = Af = R q minus1



lim Ai = R

lim (qn

n minus 1

n ) = R

= R



RVm = (26) r






























plusmn 022



plusmn 018










































































































5 anni













doppio ascensore













RVm = (26) r






















zona



000 000 -006 -006 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-006 -003 000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -006 -015 -006 -003 -000 -009 -006 -006 -003 -015 -006 -006 -000 -012




tale di Bonaria
































































0 -5

-75 - 10





000 +002 +003 +004
















schema




















In essa



























1976 332250 1977 279375 1978 241725 1979 189450 1980 143400 1981 110325 1982 83430

1983 66300 1990 24300 1984 66300 1991 18675 1985 55125 1992 14400 1986 49725 1993 10950 1987 43650 1994 7650 1988 37500 1995 3075 1989 30675 1996 1125





RV = eq













centrale 5 10









164 ∆ x



164 20


164 20


164 5




centrale

val min 10 10 15

val max 25 20 25






Zona periferica


buona ottima

prosp 000 051 102 153 204

esp lum pan 000 000 000 051 051 182 102 102 364 153 153 546 204 204 728

alt 000 040 080 120 160





buona ottima

prosp 000 034 068 102 136

esp 000 034 068 102 136

lum 000 034 068 102 136

pan 000 121 242 363 484

alt 000 027 054 081 108





centrale 15 30

















000 000 060 020 120 040 180 060 240 080




1997 400 132 1980 140 045 1996 380 125 1979 130 042 1995 360 118 1978 120 039 1994 340 111 1977 110 036 1993 320 104 1976 100 033 1992 305 099 1975 090 030 1991 290 094 1974 080 027 1990 275 089 1973 070 024 1989 260 084 1972 060 021 1988 245 079 1971 050 018 1987 230 074 1970 040 015 1986 215 069 1969 030 012 1985 200 064 1968 020 009 1984 185 059 1967 010 006 1983 170 054 1966 000 003 1982 160 051 1965 000 000 1981 150 048 1964 000 000




000 000 060 020 120 040 180 060 240 080 300 100



centrale 25 35





000 - 500 - 750 -1000













97

108 115 131 162

369 392 262

308 315 338 346

423 469

546

645

643624600568547524498

467440413 355

326295

257 221

376 394

186153133118

100



Font

eSc

enar

iIm

mob

iliar

i



715 685



CASA () INFLAZIONE

1976 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96



























V = v sdot Rc c c




















































rm

















Y = β0 + β1X (51)









Y = f (X ) + e (52)







f (X ) = β0 + β1h(X ) (53)











nii 1

















2

minus y) =

SS


















(56) 2














minusminus1

p (58)






































































rm Rmq (Rmq) rm40
















































































































M2 = M1 + M1r = M1 (1 + r) = M1 q = Co q2


Mn = Co qn (21)


MCo = n

n (22) q





A2 = R + R q





Af = q n

q

minus1

minus

q 1 minus1

= R q n

q (

n

q minusminus

11)

(23)


n

A = Af = R q minus1



lim Ai = R

lim (qn

n minus 1

n ) = R

= R



RVm = (26) r






























plusmn 022



plusmn 018










































































































5 anni













doppio ascensore













RVm = (26) r






















zona



000 000 -006 -006 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-003 -003 -006 -012 000 000 -006 -006

-006 -003 000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -000 -009 -006 -003 -006 -015 -006 -003 -000 -009 -006 -006 -003 -015 -006 -006 -000 -012




tale di Bonaria
































































0 -5

-75 - 10





000 +002 +003 +004
















schema




















In essa



























1976 332250 1977 279375 1978 241725 1979 189450 1980 143400 1981 110325 1982 83430

1983 66300 1990 24300 1984 66300 1991 18675 1985 55125 1992 14400 1986 49725 1993 10950 1987 43650 1994 7650 1988 37500 1995 3075 1989 30675 1996 1125





RV = eq













centrale 5 10









164 ∆ x



164 20


164 20


164 5




centrale

val min 10 10 15

val max 25 20 25






Zona periferica


buona ottima

prosp 000 051 102 153 204

esp lum pan 000 000 000 051 051 182 102 102 364 153 153 546 204 204 728

alt 000 040 080 120 160





buona ottima

prosp 000 034 068 102 136

esp 000 034 068 102 136

lum 000 034 068 102 136

pan 000 121 242 363 484

alt 000 027 054 081 108





centrale 15 30

















000 000 060 020 120 040 180 060 240 080




1997 400 132 1980 140 045 1996 380 125 1979 130 042 1995 360 118 1978 120 039 1994 340 111 1977 110 036 1993 320 104 1976 100 033 1992 305 099 1975 090 030 1991 290 094 1974 080 027 1990 275 089 1973 070 024 1989 260 084 1972 060 021 1988 245 079 1971 050 018 1987 230 074 1970 040 015 1986 215 069 1969 030 012 1985 200 064 1968 020 009 1984 185 059 1967 010 006 1983 170 054 1966 000 003 1982 160 051 1965 000 000 1981 150 048 1964 000 000




000 000 060 020 120 040 180 060 240 080 300 100



centrale 25 35





000 - 500 - 750 -1000













97

108 115 131 162

369 392 262

308 315 338 346

423 469

546

645

643624600568547524498

467440413 355

326295

257 221

376 394

186153133118

100



Font

eSc

enar

iIm

mob

iliar

i



715 685



CASA () INFLAZIONE

1976 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96



























V = v sdot Rc c c




















































rm

















Y = β0 + β1X (51)









Y = f (X ) + e (52)







f (X ) = β0 + β1h(X ) (53)











nii 1

















2

minus y) =

SS


















(56) 2














minusminus1

p (58)






































































rm Rmq (Rmq) rm40
































a5 capitolo 1 - regione autonoma della sardegna

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