Ⅱ 아파트지구 관련제도및기준 - seoul metropolitan...

Ⅱ

아파트지구

관련제도 및 기준

아파트지구의 변천01.

아파트지구 관련 계획기준02.

03. 아파트지구 관리 필요성 및 계획과제 도출

Ⅱ 아파트지구 관련제도 및 기준.

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01. 아파트지구의 변천

1. 아파트지구의 지정1)

1.1 아파트지구의 도입 배경

서울시의 아파트지구는 년대 중반부터 실시해온 인구 소산 정책 년의 개발제한구역1960 , 1971∘정책 년 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 과 주촉법 안보적 차원의 강북인구의 강, 1972 ‘ ’,「」

남 이전정책 강남신시가지의 신속한 개발 석유파동으로 인한 경제 불황 타개 등 여러 제도와, ,

경제 사회적 여건을 뿌리로 하여 탄생하게 되었다· .

1) 년대 국가 경제개발계획에 따른 주택정책1970

제 차 경제개발 개년계획 에 따라 정부는 도시주택난을 해결하기 위해 다음과 같3 5 (1972~1976)∘은 계획을 발표하였다.

도시 주변에 주택단지를 조성하여 값싼 대지를 공급한다- .

토지의 이용도를 높이기 위하여 경제성 있는 표준 아파트 건설을 촉진한다- .

농어촌에서는 새마을운동으로 가옥을 개량한다- .

건축자재의 규격화 및 설계의 표준화를 기한다- .

건설비의 절감 공기의 단축 등으로 주택의 양산체제를 이룩한다- , .

저소득층을 위한 국민주택 건설을 촉진한다- .

또한 정부는 주택건설 주년 계획 을 수립하고 이를 제도적으로 뒷받침하기 위해10 (1972~1981)∘년 월 일 법률 제 호로 주촉법 을 제정 공포하였다 이어 년 월 건축법1972 12 30 5409 ‘ ’ · . 1973 8 『

시행령 을 개정하여 도시의 과밀화와 불량건축물 난립 방지를 위해 여러 가지 건축제한 사항』

을 정하고 조립식 주택에 대한 금융 및 세제상의 특혜를 주어 주택건설 확대 및 주택양산체제

의 기반을 구축하였다.

년부터 대한주택공사로 하여금 보증차관을 도입하고 서울시가 대단위 토지구획정리1973 AID ,∘사업을 전개한 영동 잠실지구에 국민주택 건설을 촉진하기 위해 년 월 일 특정지, 1972 12 30 『

구개발촉진에 관한 임시조치법 까지 한시법 을 제정하여 해당지구 내 일정규모(1978.12.31 )』

이하의 주택건설에 대해 양도소득세 등 가지의 조세를 감면 하였다8 .

그러나 년 석유파동으로 세계 경제 사정은 최악의 상태에 이르렀고 국내 경제 역시 심각1973 ,∘한 타격을 받게 되어 년부터 경기부양책으로 주택투자를 대폭 늘리는 정책을 지속적으로, 1973

견지하게 된다.

1) 시정개발개발연구원 주택시가지 주거밀도에 관한 연구 저밀도 아파트지구 재건축에 관한 연구 시정개발연구원, 1995, - -, , p.81~93

아파트지구 관리방안 수립

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제 차 경제투자 개년계획은 그동안의 성장을 토대로 국가의 안전보장과 국민생활향상에 목표4 5∘를 두었다 정부는 성장 균형 능률 이라는 이념 아래 주택공급 확대를 위한 기본정책 방향을. · ·「」

다음과 같이 설정하였다.

주택건설을 양산체제로 유도하며 목표연도인 년에는 주택공급률 선으로 향상시킨다- 1981 80% .

주택의 원활한 공급과 재료의 규격화 표준화 등으로 주택가격을 안정시킨다- , .

공공기관은 중저소득층의 부담능력에 알맞은 소규모주택 혹은 임대주택을 건설공급하고 소형주택은 호 공- 2․급이 가능한 미래지향형으로 건설한다.

정부는 대도시인구의 증가억제와 지방도시의 균형 있는 발전을 위하여 주택건설의 지역배분을 합리화시키고-

대도시에서는 재개발사업과 불량주택개량사업을 전개하기로 하였는바 주택개량사업에서는 기존주택을 최대,

한 보전하기로 한다.

위와 같은 정책목표를 실현하기 위해 재정투자와 공공자금의 공급을 대폭 증대시키는 한편 외,∘자도입을 적극 추진하기로 하였다 또한 중 저소득층의 내 집 마련의 기회를 확대하기 위해 아. ·

파트지구의 지정 신도시개발 도심시설 강남이전적지의 주택화 구릉지개발 등을 계획하였다, , , .

년 월 정부는 민간주택건설을 촉진시키기 위해 소득세법 을 개정하고 년 월1977 3 , 1977 12『』∘주촉법 을 전면 개정하여 주택건설 확대를 위한 제반조치를 취하였으며 그 결과 년 하반‘ ’ , 1977

기부터 아파트를 중심으로 한 주택건설이 활발해지게 되었다.

2) 년대 중반 서울시 주택정책의 기본방향1970

이러한 정부의 정책방향에 따라 서울시도 주택건립 개년계획 년 을 마련하여 서7 (1975~81 ) “「」∘민주택난의 완화 변두리지역의 합리적 개발 을 적극 실시하여 도시의 균형발전에 기여토록”, “ ”

하였다 또한 강남지역의 획기적인 개발로 인구를 분산시키고 강북지역의 불량주택 재개발사.

업 확대 및 도심지 정리정돈으로 도시미관을 개선하였다.

계획의 일환으로 년 월 서울시는 서울의 심각한 과밀문제를 해소하고 강북인구를 강남으1974 7∘로 분산시키기 위해 잠실지구에 대량주택건설 계획을 발표하였다 한강유역정비계획의 일환으.

로 상습침수지역으로 그간 방치되어 있었던 잠실지역에 제방을 쌓고 지구내 공유수면을 매립

하여 약 만평의 매립지를 단독주택단지로 개발 서울의 새로운 중심으로 개발한다는 계획( 308 )

을 수립하였다.

그러나 차 석유파동으로 인한 후유증과 인플레이션 그리고 높은 물가에 의한 세계적 불황이1 ,∘심화되었던 년에 들어서면서 전술한 바와 같이 정부는 산업전반에 걸쳐 불황극복에 총력1975

을 기울였다 이러한 맥락에서 정부는 국내 여타 제조업분야에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는.

대규모 아파트단지 건설 사업 위주의 주택건설 정책을 전개하였다.


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1.2 아파트지구의 지정

아파트지구는 년 도시계획법 에 의한 용도지구의 하나로 도입되었으며 토지이용의1976 , ‘「」∘제고와 주거생활의 환경보호를 위하여 아파트의 집단적인 건설이 필요한 지역에 지정하였다’ .

이에 서울시는 년 월 잠실 반포 청담 도곡 화곡 이촌 서빙고 이수 압구정 여의도1976 8 , , · , , , , , , ,∘원효 등 개의 지구를 지정하였으며 년 가락 암사 명일지구 년 아시아선수촌 지구11 , 1979 , · , 1983

를 마지막으로 총 개 지구 고밀 저밀 아파트지구로 구분시 개지구 천 의 아파트15 ( , 18 ), 11,267 ㎡

지구를 지정하였다.

아파트지구는 주로 한강변 저습지를 따라 지정되었으며 그 외 고속도로변과 청담 도곡지구 등, ·∘내부 블록에도 일부 지정되었다 특히 영동지구는 영동지구 전체 면적의 에 달하는. 1/4 7,794

천 가 아파트지구로 지정되어 오늘날 고층의 아파트로 이루어진 강남 일대의 경관을 형성하㎡

게 되었다.


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2. 아파트지구 관련제도의 변천

2.1 건축조례에서의 규정 년 년(1977 ~1979 )

아파트지구 내 건축물의 기준에 관하여는 년 월 일 건축법 시행령 의 개정을 통해1976 4 15 『』∘조례로 위임됨에 따라 년 월 일 건축조례의 하나로서 아파트지구 건축조례 가 서울1977 7 1 『』

시 조례 제 호로 제정되면서 시작되었다 이 조례는 아파트지구 내 건축물의 기준에 관하1174 .

여 필요한 사항을 규정함으로써 토지이용의 증진과 주거생활의 환경보호에 기여하는 것을 목

적으로 한다.

년 제정당시에는 대지면적 건폐율 및 용적률을 제한하는 것이 전부였다 규제건축물을 일1977 , .∘단의 아파트와 아파트 이외의 건축물로 구분하고 대지면적의 최소한도를 아파트는, 3,000 ,㎡

건폐율 용적률 이하로 규정하였다 아파트 이외의 건축물은 대지면적 최소한도25%, 200% .

건폐율 용적률 이하로 건축하도록 규정하였다300 , 50% , 100% .㎡

∘ 이 조례는 년 월 일 서울시조례 제 호로 개정되어 인동거리 아파트 규모제한 대1978 10 12 1288 , ,

지와 도로와의 관계 건축물의 형태 등에 대한 내용을 추가로 포함하고 있으며 주거지역의 용, ,

적률은 이하로 하되 아파트지구가 아닌 구역에서 공동주택을 건축하는 경우에는300% 200%

이하로 정하였다 인동거리는 공동주택 높이의 배 이상으로 정하였으며 동일대지 안에서. 1.25 ,

공동주택과 인접대지 경계선까지의 거리는 당해 건축물 높이의 배에 해당하는 거리 이상0.625

으로 규정하였다.

아파트 규모에 대해서는 아파트지구 내 건축하는 공동주택의 길이를 건축물 높이의 배를 초4∘과하지 못하게 하였으며 폭 이상 길이 를 넘는 막다른 도로는 폭 이상 의 도로, 8m ( 35m 12m )

또는 건축이 금지된 공지에 이상을 접하거나 이상을 개소 이상 접하도록 하였다12m 6m 2 .

미관 유지를 위해 필요하다고 인정되는 경우에는 건축위원회 심의를 통해 완화할 수 있도록∘하였으며 시장이 지구 내 건축물 중 도시미관이나 주거 환경상 현저히 장애가 된다고 인정할,

때에는 건축위원회 의견을 들어 개축 또는 수선을 권고할 수 있게 하였다.

서울특별시 아파트지구 건축조례 는 년 월 일 건설부훈령으로 아파트지구개발기1979 10 31『』「∘본계획수립에 관한 규정 이 제정되면서 사실상 효력을 상실하였으며 년 월 일 조례, 1980 7 25」

제 호 서울특별시 건축조례 로 통합되어 폐지되었다1446 .『』

2.2 아파트지구개발기본계획에 관한 규정 의 변천(1979~1993)「」

1) 아파트지구개발기본계획에 관한 규정 의 제정 년(1979 )「」

년 월 일 아파트지구개발기본계획에 관한 규정 이 건설부 훈령으로 제정됨으로써1979 10 31 ,「」∘단순한 건축규제에서 나아가 토지이용 및 단지설계적 차원의 규제가 이루어지게 된다 주촉. ‘


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법 제 조의 규정에 따라 아파트지구를 개발하기 위해서는 기본계획을 수립하도록 하고 그’ 20 ,

기본계획 수립에 필요한 사항을 동 규정으로 정하도록 하였다.

중심지이론에 따라 근린주구 주구중심 지역중심 등으로 구분하고 각각의 건축가능용도를 정, ,∘하였다 공동주택의 건설 및 배치계획에 대해서는 연립주택 세대 저층아파트 층 이. 40~60 /ha, (5

하 세대 고층아파트 층 이상 세대 이하로 건립토록하고 배치계획은 토지이) 120 /ha, (6 ) 170 /ha ,

용계획 소음관계 및 미관 등을 종합적으로 검토하여 결정하도록 하였다, .

당시에는 개별단지의 건폐율 용적률 등에 대한 규제내용을 서울시 건축조례로 정하고 있는 상,∘황이었으므로 아파트지구개발기본계획에 관한 규정 에서는 단지계획 차원의 규제만을 정하「」

고 있었다 이 규정은 년 주택건설 기준 등에 관한 규정 이 제정 될 때까지 단지계획과. 1991 「」

관련된 유일한 제도였다.

2) 전문개정 년 월 일(1982 5 17 )

년 월 건설부훈령 제 호의 전문개정을 통해 아파트지구개발기본계획에 관한 규정1982 5 573 「」∘과 서울시 건축조례 로 구분하여 운영해 오던 아파트지구 내 건축규제 내용을 하나로 통합『』

하여 운영 할 수 있게 되었으며 현재 규정의 기본 틀을 마련하게 되었다, .

개정으로 신설된 내용은 주거기능과 함께해야 할 소매점이 입지 가능하도록 분구중심 을 둘“ ”∘수 있도록 하였고 다음과 같은 지구개발기본계획 수립 원칙을 제시하였다, .

토지이용의 고도화-

충분한 녹지공간의 확보-

도시경관의 제고-

근린주구체계의 확립-

동선 녹지 공공시설 공급처리체계 의 효율성 극대화- · · ·

일조 통풍 사생활권 보호 공해방지 등을 고려한 생활환경의 향상- · · ·

지구의 조속한 개발유도-

근린주구 주구중심 등 각 지역별 토지이용계획의 기준 지구 내 도로설치 지구내의 건축물 및, , ,∘도시계획시설 설치단위 등을 정하였으며 건축법 시행령 에서 서울시 건축조례 로 위임했, 『』『』

던 아파트지구 내 건축물의 규모 건폐율과 건축물의 높이 에 대한 내용을 포함하게 되었다( ) .

건∘ 폐율은 연립주택의 경우 저층아파트는 고층아파트는 이하로 정하고 건축물30%, 25% , 20%

의 높이도 연립주택은 층 이하 저층아파트는 층 층 고층아파트는 층 이상으로 정하였다3 , 4 ~5 , 6 .

지구면적 당 세대수 규정은 완화되어 연립주택 세대 저층아파트 세대(ha) 40~80 /ha, 80~150∘고층아파트 세대 가 되도록 하였으며 기타시설에 대해서는 공원설치에 대해/ha, 150~250 /ha ,

서만 정하고 있을 뿐 그 외 시설은 해당 법률을 따르도록 하고 있었다.


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3) 차 개정 차 개정2 ~6

년 월 전문개정 이후 년 월 일 건설부훈령 호 년 월 일 건설부훈1982 5 1982 11 17 588 , 1985 10 25∘령 호 년 월 일 건설부훈령 호 년 월 일 건설부훈령 호 년698 , 1986 5 8 710 , 1990 3 19 796 , 1993 8

월 일 건설부훈령 호 등 차례의 개정이 이루어졌다2 842 5 .

차 개정2❚년 차 개정에서는 도로계획 시 도시계획시설 여부를 표시하도록 의무화 하였으며 아파1982 2 ,∘

트지구 내 동사무소 등 공공시설 설치를 위한 대지를 지정할 수 있도록 하였다 지구중심 내의.

건축물과 공동주택과의 인동거리는 이상 되도록 하였으며 지구중심과 주택용지는 폭30m

이상 도로로 구획하도록 하였다 주구면적에 대한 세대수계획에 있어서 저층아파트는12m .

세대 고층아파트는 세대 로 세대밀도를 높였으며 공원의 설치기준을80~200 /ha, 150~300 /ha ,

개정하였다.

개발사업의 시행계획은 주구단위로 시행계획을 수립하도록 하였으며 시행계획 수립 시 개발,∘잔여지가 발생하지 않도록 하였고 지구의 특수성으로 인해 주구단위별 개발이 곤란한 경우에,

는 공동주택의 계획건설세대수를 세대 이상의 규모로 나누어 시행계획을 수립할 수 있도록300

하였다 이때에는 개발단위별 주구별 부대시설 및 복리시설의 설치계획이 포함되도록 정하였다. , .

차 개정3❚∘ 년 제 차 개정의 주요내용은 건축물 규모에 대한 완화규정이다 공동주택 유형별로 건폐율1985 3 .

규정을 연립주택은 저층아파트는 고층아파트는 이하 등으로 변경하고 세대밀40%, 30% , 25%

도는 연립주택이 세대 저층아파트 세대 고층아파트 세대60~150 /ha, 120~300 /ha, 200~450 /ha

로 높였다.

차 개정4❚년 월 일 제 차 개정 시에는 지구중심과 주구중심의 건축범위에 제조장 주거지역내 건1986 5 8 4 (∘

축할 수 있는 공장 중 일부 을 포함시켰으며 제 조 건축물의 규모 항목 중 주구면적대비 세) , 8 ( )

대수 세대밀도 규정에서 주구면적에 대한 단서조항을 신설하였다 세대수 산정을 위한 주구면( ) .

적은 주거용지와 중심시설 용지 면적을 기준으로 하도록 하였다.

또한 건폐율을 주택은 기타는 이하로 완화하였으며 기타 건축물의 높이도 기존40%, 50% , 3∘층 이하에서 층 이하로 완화 개정하였다4 .


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차 개정5, 6❚년 월 제 차 개정과 년 월 제 차 개정은 개발잔여지에 대한 규정을 변경한 것인1990 3 5 1993 8 6∘

데 제 차까지 부칙으로 규정하였던 것을 제 차 개정시는 제 조 개발 잔여지에 대한 적용의, 5 6 14 (

특례 조항을 신설하여 관리될 수 있도록 하였다 신설된 개발잔여지에 대한 특례내용은 공동주) .

택을 건설하는 경우 제 조 시행계획에 관한 규정을 배제하여 주구단위 또는 세대수 제한 및13

잔여지 발생여부에 관계없이 시행계획을 수립 할 수 있도록 하였다 그 결과 아파트지구 내 개.

발잔여지에 대해 세대 이하 규모의 아파트 동이 건립될 수 있게 되었다300 1~2 .

또한 토지의 매입 또는 공동개발의 곤란 개발잔여지 면적의 소규모 등의 사유로 개발기본계획,∘에 따른 공동주택의 건축이 불가능한 경우에는 건폐율 이하인 아파트 연립주택 다세대50% , ,

주택 또는 단독주택 다가구주택 포함 을 건축할 수 있도록 완화하였다( ) .

2.3 서울특별시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례 의 변천「」

현재 유지되고 있는 아파트지구 및 아파트지구 개발기본계획은 수립당시 이원화된 체계를 띄∘고 있었다 아파트지구 지정은 도시계획법 시행령 제 조 지구의 신설 를 근거로 지구지정. 16 ( )『』

을 하였고 아파트지구 개발기본계획은 주촉법 제 조 아파트지구개발기본계획의 수립 및‘ ’ 20 ( )

건설부 훈령인 아파트지구개발기본계획수립에 관한 규정 을 근거로 수립되었다.「」

이후 년 월 일 주촉법 시행령 제 조의 개정으로 아파트지구 개발기본계획의 수립에1999 4 30 ‘ ’ 23∘관하여 필요한 기준은 시 도 조례로 정할 수 있도록 위임하였으며 서울시에서는 년 월· , 2000 1

일에 서울시 아파트지구 조례 를 제정 이후 차례의 개정을 거쳐 현재는 년 월 일 개7 ‘ ’ 7 2010 1 7

정사항을 적용받고 있다.

주택건설촉진법『』

제 조 아파트지구개발기본계획의 수립20 ( )

시장 특별시장 및 광역시장을 포함한다 군수는 국토의계획및이용에관한법률 에 의한 아파트지구의 지정이 있( )① 『』․은 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 아파트지구개발에 관한 기본계획 이하 지구개발계획 이라 한다 을 수립( “ ” )하여 도지사의 승인을 얻어야 한다.

주택건설촉진법 시행령『』

제 조 아파트지구개발기본계획의 수립23 ( )

시장 특별시장 및 광역시장을 포함한다 군수는 아파트지구 지정의 고시가 있은 날로부터 월 이내에 다음 각호의( ) 6① ․사항이 포함된 아파트지구개발기본계획을 수립해야한다.

지구의 구성 및 토지이용에 관한 사항1.

건축물의 배치건폐율용적률높이인동거리도로와의 관계 및 대지면적의 최소한도 등에 관한 사항2. ․ ․ ․ ․ ․중심시설의 건축계획에 관한 사항3.

가로망 공간녹지공급처리시설 기타 도시계획시설에 관한 사항4. · ․기존 건축물의 처리에 관한 사항5.

개발사업의 시행계획에 관한 사항6.

제 항의 규정에 의한 아파트지구개발기본계획의 수립에 관하여 필요한 기준은 시도의 조례로 정한다1 .② ․


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제정 조례 제 호(2000.7.15. 3762 )❚아파트지구개발기본계획 수립에 반영하여야 할 사항과 수립절차를 규정하고 있다 주요 내용.∘으로는 토지이용의 고도화 및 충분한 녹지공간의 확보 도시경관의 제고 및 근린주구 체계의,

확립 동선 녹지 공공시설 공급처리체계의 효율성 극대화 일조 통풍 사생활권 보호, · · · , · · ,

공해방지 등을 고려한 생활환경의 향상이다 또한 지구개발기본계획을 변경하고자 할 경우에.

도 수립의 절차를 준용하도록 규정하였다.

세부적 토지이용계획의 기준으로 근린주구는 반경이 이내이고 공동주택의 계획건설 세400m∘대수는 세대 내지 세대를 기준으로 구획하되 지역특수성이나 주변여건 도로구획1,000 3,000 , ( ,

생활권역 행정구역 등을 고려하여 조정하도록 하였다 근린주구 안에는 주민이 편리하게 이, ) .

용할 수 있는 위치에 주구중심을 설치하고 면적은 근린주구면적의 분의 이상 분의100 1 100 5

미만으로 하도록 하였다.

차 개정 조례 제 호1 (2001.03.15 3845 )❚차 개정에서는 공동주택 세대당 주거면적이 증가하고 도시계획법 의 개정과 서울시 도1 『』『∘

시계획 조례 제정에 따라 용적률이 축소되어 재건축시 단위면적 당 세대수가 감소함에 따(ha)』

라 단위면적 에 건립할 수 있는 아파트의 세대수를 조정하였다(ha) .

또한 조정자문위원회 위원수 자격기준 임기 등에 관한 사항과 규칙제정 조항을 신설하였으, ,∘며 서울시 아파트지구 조례 의 존속기한을 규정한 조항을 삭제하였다, ‘ ’ .

차 개정 조례 제 호2 (2001.6.15 3879 )❚서울시 아파트지구 조례 제 조 별표 중 건축물의 범위는 건축법 시행령 의 개정‘ ’ 8 [ 2] 『』∘

으로 변경된 용도별 건축물의 종류에 따르도록 하였으며 아파트지구 내 주구중심(1999.4.30) , ,

분구중심 및 주택용지에 건축할 수 있는 건축물로 생활권수련시설인 청소년수련관 및 청소년

문화의 집을 추가하였다.

차 개정 조례 제 호3 (2002.1.5 3957 )❚차 개정에서는 아파트지구개발기본계획 수립원칙에 환경친화적인 토지이용계획 기존 수목의3 ,∘

보존 활용방안을 고려하도록 하였으며 중층아파트 개념을 도입하고 저 중 고층 아파트의 분류, · ·․를 재정립하여 저층아파트 층 중층아파트 층 고층아파트 층 이상 로 구분하였다(5~7 ), (8~12 ), (13 ) .

또한 제 조의 주민제안을 통한 지구개발계획의 변경 를 신설하여 재건축이 필요한 단지의3 2( )∘주민이 당해 단지에 대한 개발계획 변경 안을 제안할 수 있도록 하였으며 시장이 지구개발계,

획을 수립 또는 변경하고자 하는 경우 조정자문위원회 심의를 거치도록 하였다.


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차 개정 조례 제 호4 (2003.07.25 4131 )❚서울특별시 도시계획조례 의 개정으로 이에 해당하는 조항의 명칭을 변경하였다.『』∘

차 개정 조례 제 호5 (2007.04.17 4508 )❚아파트지구개발기본계획 수립기준과 관련된 사항들을 개정된 주택법령 및 관련 조례의 내용에∘맞춰 관련조항을 정비하여 근거조항을 주택법 법률 제 호 부칙 제 조 및 주촉법 시( 6916 ) 9 ‘『』

행령 대통령령 제 호로 개정되기 전의 것을 말한다 제 조 제 항으로 명’(2003.11.29. 18146 ) 23 1

시하였다.

차 개정 조례 제 호6 (2009.03.18 4743 )❚해당 조례에 근거하고 있는 위원회 관련규정을 일괄 규정함으로써 기능이 유사한 위원회 등을∘정비하여 위원회 운영의 내실화를 도모하기 위해 서울특별시 아파트지구개발기본계획 수립을

위한 조정자문위원회를 폐지하였다.

이에 따라 조정자문위원회와 관련된 조문인 제 조 제 항 제 항 및 제 조 제 조를 삭제하3 2 , 3 12 , 15∘였다.

차 개정 조례 제 호7 (2010.1.7 4893 )❚차 개정에서의 가장 큰 특징은 제 조 제 항 및 제 항을 신설한 것으로 개발잔여지 중 단독7 14 3 4 ,∘

주택 다가구주택 포함 에 한하여 인접도로여건 공동개발 가능성 등 개발양태를 고려하여 자치( ) ,

구 건축위원회 심의를 거쳐 근린생활시설 일부제외 용도의 건축물을 함께 건축할 수 있도록( )

하였다 이 때 근린생활시설 면적은 단독주택 다가구주택 포함 의 연면적을 초과할 수 없도록. ( )

하였으며 건폐율은 이하 높이는 층 이하로 규정하였다, 50% , 5 .


18

2.4 도시 및 주거환경 정비법 과 주택법 부칙「」「」

년 월 일 도정법 이 제정 년 월 일 시행 되면서 부칙 제 조 주거환경개선지2002 12 30 ‘ ’ (2003 7 1 ) 5 (∘구 등에 관한 경과조치 에서는 주촉법 의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구) “‘ ’

역으로서 국계법 에 의하여 지구단위계획으로 결정된 구역은 도정법 에 의한 주택재건축구‘ ’ ‘ ’

역으로 보며 아파트지구개발기본계획은 정비계획으로 본다 는 경과조치를 신설하였다, ” .

또한 년 월 일 주촉법 에서 주택법 으로 개정 년 월 일 시행 되면서 제2003 5 29 ‘ ’ (2003 11 30 )『』∘조 제 조가 삭제되고 부칙 제 조 아파트지구개발사업 폐지에 따른 경과조치 를 신설하여20 ~ 22 9 ( )

이법 시행당시 도시계획법에 의하여 지정된 아파트지구의 개발에 관하여는 종전의 규정에 의“

한다 는 경과조치를 두었다.” .

년 월 일 국계법 시행령 이 개정 년 월 일 시행 되면서 용도지구의 분류에2003 11 29 ‘ ’ (2003 11 30 )∘서 아파트지구가 삭제됨에 따라 신규 아파트지구 지정은 불가능하게 된다 이에 따라 현재 아.

파트지구 및 아파트지구 개발기본계획은 주택법 및 도정법 의 부칙에 의하여 유지되고 있‘ ’『』

다.

그림< -Ⅱ 1 아파트지구 및 아파트지구개발기본계획 법령 변천>


19

72.12.30′

도시계획법 제 조 지구지정 신설23 [ ]『』

건설부장관은 특히 필요하다고 인정될 경우에는 대통령령이 정하는바에 의하여 전항의-지구를 다시 세분하거나 그 지구이외의 지구지정을 도시계획으로 지정할 수 있다.

76.01.28′

도시계획법시행령 제 조 지구의 지정 신설16 [ ]『』

아파트지구 토지이용도의 제고와 주거생활의 환경보호를 위하여 아파트의 집단적인- :건설이 필요할 때

77.12.31′ 주택건설촉진법 제 조 아파트지구개발기본계획의 수립 신설20 [ ]『』

79.10.31′ 건설부훈령 제 호 아파트지구개발기본계획수립에관한규정 제정464 [ ]

99.04.30′주택건설촉진법 제 조 개정23『』

아파트지구개발기본계획의 수립에 관하여 필요한 기준은 시도의 조례로 정한다- .․

00.07.15′ 서울특별시아파트지구개발기본계획수립에관한조례 제정「」

02.12.30′

도시 및 주거환경정비법 제정 시행: [2003.7.1 ]「」

부칙 제 조 주거환경개선지구 등에 관한 경과조치- 5 : ( ) ③ 국토의계획및이용에관한법률『』에 의한 용도지구중 대통령령이 정하는 용도지구 및 주택건설촉진법의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구역으로서 국토의계획 및 이용에관한법률 에 의하여 지『』구단위계획으로 결정된 구역은 이 법에 의한 주택재건축구역으로 보며 주택건설촉진법,제 조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위 계획은 본칙 제 조20 4의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 본다.

이 법 시행 전에 주택건설촉진법시행령 제 조의 제 항의 규정에 의하여 노후 불4 2 2 ·④량주택으로 보아 주택건설촉진법 제 조제 항의 규정에 따라 시장 군수의 인가를 받아44 1 ·조합이 설립된 경우에는 재건축하고자 하는 지역을 본칙 제 조의 규정에 의하여 지정된4정비구역으로 본다.

03.05.29′

주택건설촉진법 이 주택법 으로 개정 시행[2003.11.30 ]『』『』

부칙 제 조 아파트지구개발사업 폐지에 따른 경과조치 이 법 시행 당시 도시계획법- 9 : ( )에 의하여 지정된 아파트지구의 개발에 관하여는 종전의 규정에 의한다.

03.11.29′

국토의계획및이용에관한법률시행령 개정『』

제 조 항 아파트지구 삭제- 31 1 :

주택법 시행령 개정『』

제 조 제 조 아파트지구 관련조항 삭제- 23 , 24 :

10.01.07′

서울특별시아파트지구개발기본계획수립에관한조례 일부개정「」

개발잔여지 제한적으로 근린생활시설 허용 단독주택과 복합으로 전체연면적의 까- ( 50%지 허용)

표< -Ⅱ 1 관련법규 연혁>


20

02. 아파트지구 관련계획

1. 상위계획

1.1 서울도시기본계획서울 플랜2030 ( )

1) 개요

지금까지 도시기본계획은 서울 대도시만의 특성을 반영하기 어려운 제도적인 틀 여건변화에,∘대한 효과적인 대응의 한계 부문계획을 나열식으로 종합한 방대한 보고서 등의 쟁점이 제기되,

어 왔다 최근 들어서는 시민을 비롯한 다양한 계획주체가 실제로 계획에 참여하여 계획의 실.

효성을 제고하자는 요구가 커지고 있다.

서울플랜은 시민 전문가 등 다양한 주체가 참여하여 수립과정을 공개적이고 투명하게 추2030 ·∘진하였고 핵심이슈 중심의 계획을 수립하여 전략 계획적 성격을 보완하였다, .

2) 공간구조 개편방향

서울의 공간구조는 미래상을 반영하여 소통과 배려의 공간구조를 실현하고 서울 및 수2030 ,∘도권을 둘러싼 사회경제적 여건변화와 개 핵심이슈별 계획의 목표와 전략을 실현할 수 있는5

방향으로 개편하였다.

이에 따라 서울의 고유한 자연 역사문화유산의 적극적인 유지관리 도시경쟁력 및 지역1) · , 2)∘균형발전을 위한 중심지체계 개편 소통 및 상생발전을 위한 대도시권 발전축 조성 등을 기, 3)

본방향으로 하여 공간구조를 설정하였다.

그림< -Ⅱ 2 중심지간의 연계 및 인접도시와의 상생발전을 위한 도시축 설정>


21

3) 서울플랜 중심지체계 개편2030

도심 광역중심 지역 중심“3 7 12 ”

서울플랜에서는 주민의 삶의 질 향상 권역 간 격차 심화 서울대도시권의 광역화 글로2030 , , ,∘벌 대도시권 간 경쟁심화 등 공간구조와 관련한 과제를 선도적으로 해소하기 위해서는 기존

단핵구조에서 다핵구조로 전환이 필요하다고 강조한다.

기존 중심지체계는 도심 부도심 지역중심 의 단핵의 단순 위계적 공간구조로서 위에서‘1 , 5 , 11 ’∘제기한 과제를 해소하기에는 한계가 있다 서울플랜의 중심지체계는 도심 광역중심. 2030 ‘3 , 7 ,

지역중심 으로 다핵의 기능적 체계를 강조하여 중심지별 특화육성과 중심지간 기능적 연계12 ’ ,

를 통한 상생발전 등을 가능하도록 하였다.

중심지체계는 서울의 공간구조를 형성하는 기본요소로서 서울시 차원에서 직접 관리해야 할∘중심지를 기준으로 구성하였고 서울대도시권 및 개 권역생활권 차원에서 중추기능을 담당해, 5

야 할 도심 광역중심 지역중심은 서울시에서 전략적으로 관리하고 있다, , .

이외에 각 권역생활권 내에서 이루어지는 일상생활 활동의 거점인 지구중심은 기정 도시2020∘기본계획의 지구중심을 유지하되 후속계획인 생활권계획 수립 시 자치구 협의 등을 통하여 필,

요시 조정할 수 있도록 하였다 즉 지구중심의 지정과 관리를 자치구와 주민의 수요를 반영하. ,

여 협의 조정할 수 있도록 하였다· .

도심 글로벌 경쟁력 강화- :

광역중심 기능적으로 특화된 중심지 육성을 통한 권역별 균형발전 도모- :

지역중심 생활권별 고용기반 마련 및 자족성 강화- :

지구중심 주민의 편리한 생활환경 조성 및 삶의 질 향상- :

그림< -Ⅱ 3 서울시 도시기본구상도>


22

4) 서울플랜 도시재생 및 정비계획2030

서울은 그동안 정비 사업을 통해 많은 시행착오를 거쳐 왔고 대규모의 획일적 개발을 통해 도,∘시의 정체성을 상실했으며 일률적인 전면재개발 방식과 효율성만을 추구하는 개발로 인해 수,

많은 사회갈등을 야기시켰다 또한 민간 주도의 개발사업 추진을 위해 구역지정 요건 용적률. , ,

높이 등을 완화함으로써 과도한 개발이 이루어지기도 하였다.

서울이 맞이할 미래에는 고령화 및 노후화 지역과 계층의 양극화 심화 등으로 인한 인구 사회, ·∘적 갈등과 기후변화 에너지문제 등과 같은 과제가 예상된다, .

이를 종합해 볼 때 과거 장소중심의 정비는 사람 중심으로 개발 정비는 보존 보호 중심으로, , · ·∘방향성을 전환해야 할 것이다.

서울도시기본계획의 도시재생 계획방향은 지금까지의 도시정비 문제점과 향후 도시재생2030∘에 미칠 여건변화를 고려하면 다음과 같이 요약된다.

역세권 중심의 복합토지이용‒장소 에 기반한 사람중심 의 도시정비 실현' ' ' '‒세입자 저소득층을 고려한 사회통합적 도시정비 도모,‒지역의 특성과 역량을 강화하는 방향의 균형발전 추진‒사회적 변화와 다양성을 존중한 시민참여 강화,‒

그림< -Ⅱ 4 도시정비의 방향성>


23

1.2 서울시 도시 및 주거환경 정비기본계획2020

1) 정비기본계획 수립 방향

서울시 도시 및 주거환경 정비기본계획은 더불어 함께 사는 쾌적하고 안전한 삶터로서2020 “∘의 주거지 통합재생 이라는 목표로 지속가능한 주거지 재생 사람과 장소중심 주거지 재생 함” , ,

께 만들어가는 주거지의 대 정책비전 아래 각 개의 추진전략을 수립하여 총 대 추진전략을3 3 9

마련하였다.

그림< -Ⅱ 5 대 정책비전과 대 추진전략> 3 9

2) 주요 내용

주거 기초생활권 계획의 역할 및 계획 내용❚ ․주거생활권 계획은 도정법 제 조 기본계획 제 항에 따른 법정계획으로서 주거지 종합관리차‘ ’ 3 ( ) 9∘원에서 행정동 개를 대상으로 정비기본계획을 수립한다 주요내용으로는 주거생활권의 특3~5 .

성을 고려한 주거지 관리방향을 제시하고 근린생활가로 보행생활가로 특화가로 등 골격계획, ,

을 수립하며 기초생활권 동별 계획방향을 제시한다( ) .

그 하위 개념인 기초생활권 계획은 자치구에서 정비계획 수립시 필요한 경우 선택적으로 수립∘하도록 하며 행정동 개 필요시 개동까지 허용 를 대상으로 정비구역은 법정계획 주변지역은1 ( 2 ) ,

행정지침으로 수립한다 주요내용으로는 주거생활권 관리방향을 구체화하고 정비사업 추진시.

기반시설 등 가이드라인을 제시한다.


24

그림< -Ⅱ 6 주거생활권 기초생활권 비교> ․

정비예정구역을 대체하는 정비사업 실행기준 마련❚정비예정구역을 지정하지 않고 생활권계획 수립대상 전체가 정비구역 지정 대상으로 확대됨에∘따라 물리적 요건 외 사회 경제적 요건이 종합적으로 고려된 주거정비 지수제를 도입하였다· .

단계로 구역면적 주민동의 비율 노후도 비율 등 법적 최소기준을 충족하면 단계로 항목별1 , , , 2

로 점수화하여 평가한다 단계는 거주자 현황 및 의향 지역특성 신축건축물 비율 등을 심의. 3 , ,

및 행정방침 활용항목으로 활용토록 하였다.

부문별 실행지침 마련❚정비예정구역이 생활권 계획으로 대체됨에 따라 법적 기준과 계획기준이 결합된 구역계 설정∘기준을 마련하였다 생활기반시설 계획으로는 도로 공원 녹지 등 필수 기반시설을 우선 부담케. · ·

하고 주거환경지표 분석결과 부족시설 중 자치구 판단에 따라 결핍시설을 추가 부담토록 하였

다 또한 정비사업 유형별 추진주체별로 실행절차를 구체화하여 사전검토 사전타당성조사 정. , , ,

비계획 안 수립 정비구역 지정 인허가 단계별로 세부내용을 제시하였다( ) , ( ) .


25

2. 관련계획

2.1 한강변 관리 기본계획 수립

1) 공간적 범위

검토범위 한강 양안- : 0.5~1km

수립범위 한강을 중심으로 하는 생활권- :

면 적 약- : 80㎢

그림< -Ⅱ 7 한강변 관리 기본계획 범위>

2) 한강변 관리를 위한 10Tips

한강변 관리를 위하여 자연성 생태적 건강성의 회복 한강중심의 공공공간 네트워크 창출· , ,① ②∘역동적이고 다양한 워터프론트 조성 한강과 어우러지는 다채로운 도시경관의 형성과 공,③ ④

유의 기본관리 원칙에 따라 가지 실천방안을 마련하였다10 .

그림 한강변 관리를 위한< -9> 10TipsⅢ


26

한강숲 둔치녹화 자연형 호안조성 등 생태환경 복원 및 친수환경 조성, ,∘제 차 한강 자연성회복 기본계획과 연계하여 실현성 제고- 2

한강물길 연속성 회복 지천합류부 생태복원등 포함- ( )

나루터 사적지 등 역사문화 복원 및 인문학적 자산의 보전 축적- , ,

한강을 주변과 연계된 공공공간 네트워크의 시 종점으로 조성·∘한강을 녹색공유공간으로 어디서나 분 이내에 한강 가는 길과 만날 수 있게 계획- 10

지하철역 주변 도시가로 자연자원 등과의 녹지 보행연계 접근 및 활동의 네트워크를 강화- , , / ,

전략적 공공공지를 한강변으로 최대한 확보하여 오픈스페이스 공공공간 등으로 활용- ,

강변도로 체계개선을 통한 한강중심 공간구조 강화∘- 장기적으로 강변도로의 지하화 데크화 도로상부 마운딩 등의 검토를 통해 한강변 공공공간을 적극적으로 확대, ,

한강변의 교통체계를 대중교통 중심으로 일부 전환 신교통수단 도입 검토- ( )

누구나 장애 없이 접근 가능한 환경조성 을 통해 공간이용의 민주화 구현- (Barrier Free)

수변지역으로서의 도시가로 연장 등 수직적 한강 접근체계 보강∘녹지축 기존 도시가로 등을 한강변까지 연장- ,

정비사업과 연계하여 한강접근 보행축 통경축 활동축 통합조성- / /

일자리 공간이 확장 연결되는 활기찬 워터프론트 조성,∘서울플랜상 개의 도심 국제적 중심 을 한강을 중심으로 통합 연결되는 공간구조로 개편- 2030 3 ( ) ,

- 상암 국제적 창조문화공간 마곡 영동 스포츠 잠실관광쇼핑 여의도 용산 공덕 등 중심지의(DMC, ), , (MICE & ), ( ), , , 육성관리

당산 성수 가양 등 준공업지역의 첨단화를 통한 미래 먹거리 공간 창출- , ,

장기적으로 주요 업무축이 한강을 중심으로 확장 일자리의 확산 되는 조성- ( ) “Working Waterfront"

주거와 생활공간이 융합된 새로운 복합적 토지이용 창출∘공공을 위한 수변 가장자리의 보존을 위해 한강변 공공공지를 확보-

주거 커뮤니티 정비와 함께 업무 상업 숙박 레스토랑 문화 및 공공시설 등으로 활용하여 도시블럭 구성- , , , ,

역사적 장소성의 회복과 여가문화 복합체험 명소로 조성∘한강 본연의 상징성과 역사성 등 장소에 깃든 삶의 기억을 창의적 자산으로 활용-

복합체험 공간화를 통한 천만시민의 이용공간이자 천만 서울 관광객의 방문지 활동 거점화- ,

주요 경관요소 및 조망자원에 대한 보존∘주요산과 구릉지 역사자원 주변지역의 높이관리를 통해 주요 경관요소로의 조망 축을 보존- ,

자랑할 만한 도시적 경관의 창출과 공유∘도시적 차원의 차별화된 높이계획을 통해 서울시 경관관리 원칙을 한강변에 구체적 정교하게 구현- /

수변 워터프런트 지역을 대상으로 복합용도에 기반한 활력있는 스카이라인과 세계적인 야간경관형성 유도-


27

한강변 건축물 및 주거유형의 다양성 확보∘한강변 대규모 부지를 대상으로 특별계획구역 지정 등을 통한 단지계획의 유연성 확보-

수변의 전략적 유보지 활용을 위한 입체적 가이드라인 작성 및 수변건축물의 디자인 수준제고-

그림< -Ⅱ 8 한강변 관리 기본계획 마스터플랜>

3) 지구별 관리 기본방향

배후 생활권 및 입지특성 등을 고려하여 한강변을 개 관리유형 중심 산업 주거 보전지역4 ( , , , ),∘개 세부관리유형 개 지구로 세분화 하였다8 , 27 .

구분 세부관리유형 지구

중심지역

개 지구(5 )

국제적 비즈니스 중심지역여의도 영등포,∙용산 영동/∙

주거기능 복합 중심지역

복합적 토지이용 유도( )

잠실∙압구정∙

산업지역

개 지구(5 )

지식기반의 국제적 신산업지역마곡∙상암 난지.∙

주거기능 복합 준공업지역당산 가양/∙성수∙

주거지역

개 지구(15 )

광역녹지축 인접 대규모 아파트지역 반포 이촌/∙

구릉지 역사지원 인접 일반주거지역,

주변경관 보존( )

합정 서강 마포 공덕/ / .∙한남 옥수/∙광진 풍납 흑석/ /∙

기타 한강변 주거지역청담 구의 자양/ .∙천호 망원 노량진/ /∙

보전지역

개 지구(2 )생태 및 자연성 보전지역

강서∙암사 고덕.∙

표< -Ⅱ 2 지구별 관리 기본방향>


28

2.2 사람과 장소 중심의 창조적 정비계획 운영지침 및 디자인 가이드라인 수립

서울시( , 2013)

1) 창조적 정비모델의 비전 및 목표

비전❚서울시의 공동주택을 사람과 장소중심의 미래지향적 공동주택으로 만들고 현행 경직된 규정,∘으로 인한 획일적인 계획에서 벗어나 지역의 커뮤니티와 장소성을 회복하고 사람 중심의 공동

주택 계획을 제안하였다.

대 목표 및 대 공공성 확보기준3 6❚지역경관과 맥락을 살리며 동네풍경에 어울리는 다양한 디자인 형성∘지역 경관과 조화롭고 창의적인 건축 디자인 및 다양한 주거 공간을 선택할 수 있는 기회를 제공함으로써-

도시주거 경관 형성

공공성 증진을 위해 지역에 열린 도시주거 형성∘단지와 주변지역이 공간적으로 통합연계되고 지역의 장소성이 보전되는 담장으로 막힌 공간이 아닌 쾌적하- ,․고 지역에 열린 도시주거 문화 형성

마음의 벽을 허물고 커뮤니티를 통해 이웃과 소통하는 공동주택 형성∘지역차원의 커뮤니케이션 다양한 이해관계자 및 사회계층 간 교류 환경에 대한 배려를 바탕으로 지속가능- , ,

한 커뮤니티의 장 형성

비전 목표 대 공공성 확보기준6

사람과 장소중심의

미래지향적공동주택만들기

지역경관과 맥락을 살리며동네풍경에 어울리는

다양한 디자인 형성

조화롭고 창의적인 디자인으로 동네 풍경에 보탬이 되는1.공동주택을 만듭니다.

다양한 수요에 맞는 다양한 공동주택 유형을 만듭니다2. .

공공성 증진을 위해

지역에 열린 도시주거 형성

길 중심의 지역에 열린 주거문화가 생겨나는 공동주택을3.만듭니다.

단지 내외부의 가로 환경은 모든 사람들에게 안전하고4. ․편리하게 만듭니다.

마음의 벽을 허물고

커뮤니티를 통해 이웃과소통하는 공동주택 형성

공동체를 위한 공유 커뮤니티를 만듭니다5. (Sharing) .

주민 간 차별이 없는 공동주택을 만듭니다6. .

표< -Ⅱ 3 비전 및 대 목표 대 공공성 확보기준> 3 , 6


29

2) 주요 세부추진 전략

동네 풍경에 보탬이 되는 공동주택 디자인❚지역의 인문 자연환경과 경관자원을 배려하는 디자인 유도·∘저층 주거지 주변 구릉지 수변 등으로는 저층 건축물을 배치하고 급격한 층수 상향은 지양하며 큰 규모의- , , ,

건축물은 매스분절을 통해 위화감 방지

창의적인 디자인 유도∘획일적인 건물 배치를 지양하고 주동 형식 층수를 다양화하여 주변 특성주거지 자연환경 등 과 조화로운 스- · ( , )

카이라인을 계획

서울시 공동주택의 최고높이가 설정되어 있는 경우 관련 지침을 따르며 한강변 주거지의 경우 서울시 한강변- ,

관리방안 가이드라인과 연계하여 계획

다양한 수요에 맞는 다양한 공동주택 유형 도입❚지역 수요에 대응하는 다양한 유형 규모의 주거 계획·∘현재 수요 및 미래 수요조사 및 예측 인 가구 등 다양한 계층을 고려한 주거 유형 규모를 계획- , 1~2 ·

리모델링이 쉬운 공동주택 계획∘건축법 제 조 및 시행령 제 조의 에 따른 리모델링이 쉬운 구조 의무화- 8 6 3「」

길 중심의 지역에 열린 주거문화 창출❚지역과 연계하는 개방적인 가로 계획∘주변 지역간 보행 연계성을 고려하여 공공보행로를 계획하거나 주요 공공시설 및 대중교통으로의 기존 보행-

체계가 단절되지 않고 도로체계의 연속성이 유지되도록 계획

휴먼스케일의 가로환경 조성 및 가로 활성화를 위한 가로변 프로그램 계획∘가로변으로 담장 설치를 지양하고 연도형의 중 저층 건축물 또는 기단부 등을 계획하여 휴먼스케일의 가로- ·

환경을 조성

가로변으로 지역주민에게 개방되는 근린생활시설 주민공동이용시설 공원 및 녹지 등 개방적, ,∘인 프로그램을 계획

안전하고 편리한 가로환경 계획❚∘ 유 니 버 설 디 자 인 계 획

이동이 불편한 장애인 노인 어린이 등 다양한 사람들이 안전하고 쾌적하게 다닐 수 있는 가로환경 조성- , ,


30

지역공동체 활성화를 위한 공유 커뮤니티 계획(Sharing)❚지역사회와 공유하는 커뮤니티 시설 설치 유도∘지역 특성을 반영하여 지역 주민에게 보다 필요한 커뮤니티 시설을 단지 내에 설치 할 수 있도록 기준 제시-

지역과 공유 및 다기능 복합 커뮤니티 시설의 탄력적 설치를 위한 총량제 도입 및 설치기준 강화∘ ․지역 필요 공유 시설은 외부 접근이 용이한 곳에 배치하고 지역수요에 맞는 시설 설치를 위해 총량제에 따- ( ) ,

른 의무 권장 커뮤니티시설 및 지역과 공유하는 공공기여 커뮤니티 시설을 설치·

지역에 개방된 커뮤니티 시설 운영을 위해 실효성있는 지역개방 운영방안 마련∘시설의 소유권 및 운영권 검토-

의무 및 권장 설치 커뮤니티 시설 설정 및 공공지원 방안-

주민 간 차별 없는 공동주택 계획❚사회계층 통합을 위한 혼합단지 조성∘임대주택 거주자가 사회적으로 배제되지 않도록 동일단지 내 임대주택과 조합원 주택을 혼합하여 개발-

공동 커뮤니티 시설 설치 및 공동시설 이용의 차별 방지∘임대주민과 분양주민 구분없이 공동이용 가능한 커뮤니티 시설설치 등 일상적 접촉기회를 늘려 소득계층간-

갈등을 완화하고 사회통합을 실현

미래지향적 공동주택 디자인 창출을 위한 기반 조성❚정비구역 및 특별건축구역 지정 절차 합리화∘정비구역 변경 지정과 특별건축구역 지정의 정합성 검토를 통한 효율적인 업무수행을 위하여 도시계획위원- ( ) ,

건축위원 및 도시재정비위원으로 구성된 특별소위원회를 신설하여 계획안 사전 자문

특별건축구역 지정 및 특별건축구역 내 특례적용을 위한 심의 건축물의 심의 를 동시에 진행할 수 있는 절차- ( )

마련

그림< -Ⅱ 9 휴먼스케일의 가로환경 조성 예시>


31

03. 아파트지구 관련 계획기준

1. 아파트지구의 이론적 기준

1.1 근린주구이론2)3)

1) 페리 의 근린주구이론(C. A. Perry)

근린주구란 미국의 페리 가 제안한(C. A. Perry)∘주거단지계획 개념으로서 동질적인 공동체로서

의 개념이 강조되는 사회단위로 지연의식의 형성

을 가능하게 하고 공공서비스나 사회활동을 영,

위하는 데 필요한 각종 시설을 주변에 확보할 수

있는 지역적 공간적 범위로 제안된 이론이다· .

어린이들이 위험한 도로를 건너지 않고 걸어서∘통학할 수 있는 단지규모에서 생활의 편리성과

쾌적성 주민들의 사회적 교류 등을 도모할 수,

있도록 조성된 물리적 환경 조성을 목표로 하며,

단순히 지역과 주민 물리적인 환경의 집합체로,

서의 의미를 갖는 것이 아니라 그 구성요소간의

상호작용에 의하여 사회 기본생활단위로서의 커

뮤니티를 구축하고 사회조직을 재생하려는 커뮤니티의 계획적 단위로서 출발한 개념이라고 할

수 있다.

2) 근린주구의 계획기준

년 러셀재단의 뉴욕지역계획 에서 발표한 근린주구는 간선1929 (Regional Plan of New York)∘도로로 둘러싸여 있고 보도권내에 초등학교 근린공원 어린이 놀이터와 교회 등 기초시설이, , ,

입지하는 일단의 지역으로 정의되며 물리적인 계획단위로서의 근린주구이론의 특징은,

반경에 초등학교 한 개를 유치할 수 있는 인구 약 명의 일단의 지역을400~800m 5,000~6,000

주구의 기본단위로 설정하고 이와 같은 슈퍼블록은 주간선도로로 둘러싸여 초등학생이 안전,

하게 학교에 다닐 수 있게 하기 위하여 근린주구 내 통과 교통을 배제하고 커뮤니티 시설의 배

치를 도보권 기준으로 설정하였다.

2) 전호철 페리의 근린주구개념이 도시공간구조에 미친 영향 분석 서울산업대학교 주택대학원 석사학위 논문, 2007, ,「」

3) 신영지 근린주구이론에서 바라본 주거단지 계획요소의 패턴변화 분석 한양대학교 석사학위 논문, 2009, ,「」

그림< -Ⅱ 10 페리의 근린주구개념도>


32

근린상점이 근린주구 내에 위치하고 있어 주민들이 일상생활에 필요한 물건들을 이들 상점에∘서 구입할 수 있어야 하고 이들 상점들의 위치는 접근성이 좋은 곳으로 근린주구 외곽에 다른,

주구의 상점들과 같이 모여 설치되는 것이 바람직하다고 설명한다 또한 건물과 분리되는 별. ,

도의 주차장과 진입도로가 있어야 하며 내부가로망은 주민들의 실제적인 동선을 반영하는 형,

태로 만들어져야 한다고 판단하고 있다.

근린주구 구성을 위한 가지 물리적 계획기준을 다음과 같이 제시하였다6 .∘

구 분 내 용

규모

(Size)

근린주구 내에는 하나의 초등학교를 중심으로 그 인구에 상응하는 규모의 주택이 필요함 따.∙라서 하나의 초등학교를 포함한 근린주구의 면적은 인구밀도에 의하여 결정되며 이러한 기준,으로 하나의 근린주구의 면적은 에이커로 보면 반경 약 마일 그 주구의 크기와160 1/4 (400m),형태는 초등학교를 운영하는데 필요한 학생 수와 주민들이 도보로 상점이나 기타 공공시설을이용할 수 있는 물리적공간적 규모에 의하여 결정된다.․적정 규모는 시설배치 학교 및 쇼핑센터 운영 등 주민참여를 통한 정치적인 관점에서 보는,∙규모이며 한계 규모는 단지 내 거주민들 간에 사회적인 친밀감과 일체감이 유지 될 수 있는,한계를 말하는데 근린주구의 적정단위 규모에 대하여 많은 논란이 있어 왔고 학자들마다 견,해의 차이를 보이고 있다.

경계

(Boundary)

근린주구는 주위를 간선도로로 그 경계가 정해져야 한다고 규정하고 있는데 이 간선도로는∙통과 교통이 내부를 통하지 않고 용이하게 우회할 수 있는 충분한 넓이의 간선도로에 의해구획되어 경계선 역할을 하는 간선도로가 통과 교통량을 소화하므로 교통량이 단지 내로 들어오는 것을 막으며 근린주구내의 가로상의 교통안전을 유지하기 위한 것이다 도로는 지선도.로를 통해 간선도로로 연결되며 내부도로는 근린주구 거주자의 주차접근로에서만 한정되며,쿨데삭 으로 이루어진다(cul-de-sac) .

공지

(Open space)

근린주구에는 작은 공원들과 레크레이션 체계가 주구단위의 수요에 맞도록 계획되어 서로 만∙날 수 있는 기회를 주어야 하며 이러한 공지는 단지 내의 진입도로와 산책보도 시스템과 관,련시켜야 하며 근린주구의 경우에는 전체면적의 약 정도가 타당한 비율이라고 본다10% .

이러한 근린주구 녹지계획의 장점은 개인주택 근처에 넓은 놀이터를 제공할 수 있으며 그 시,∙설들을 깨끗한 상태로 유지할 수 있다는 점을 들 수 있으며 근린주구에 설치되는 공원과 놀,이터는 면적이 크고 정해진 수의 이용자를 위한 시설이므로 경제성과 설치의 효율성이 높다.

공공시설의확보

(Institute site)

단지의 경계와 일치한 서비스 구역을 갖는 학교나 기타 공공건축용지의 위치는 근린(Service)∙주구의 중심점이나 공공광장 을 중심으로 적절하게 배치되게 해야 하며 내(Common Square)용적으로는 근린주구의 커뮤니티센터 를 조직하는데 학교 도서관 커뮤니(Community Center) , ,티센터가 근린주구의 중심으로 공공광장 주위에 위치한다면 이것이 주민에게 가장 편리한 공공시설의 배치가 된다.

지구 내 상가

(Shoppingdistrict)

적정한 서비스를 제공하는 개 이상의 상업지구 또는 그 근린주구 인구를 위한 충분한 수1~2∙의 상업지구가 근린주구 내에 설치되어야 하며 특히 간선도로의 교차로 주거지 내 교통의, , ,결절점 인접한 다른 근린주구의 상업지구 가까이에 이 시설을 설치해야 한다, .

지구 내가로체계

(Interior district)

단지는 특수한 가로체계를 가져야 하고 각각의 외곽 간선도로는 예상되는 도시교통량과 균형,∙을 이루며 내부 가로망은 전체가 단지 내의 교통을 원활하게 하여 통과교통이 배제되도록 계,획되어야 한다.

표< -Ⅱ 4 근린주구 구성을 위한 물리적 계획기준>

페리의 근린주구단위 구성요소를 요약하면 거주자들이 사회관계 및 생활서비스 모두를 단지,∘내에서 충족할 수 있도록 자족적인 생활권을 형성하도록 하는 것인데 단지 외부에 대해서는,

폐쇄적으로 구성되어 다른 생활권과의 교류는 고려되지 않는 한계를 가진다.


33

3) 래드번 근린주구계획(Radbun)

페리의 근린주구 이론은 년 크래런스 스타인1929∘의 래드번 계획에서 처음으로 구체(Clarence Stein)

화되는데 뉴욕에서 마일 떨어진 뉴저지의 농장지, 16

대에 세워진 레드번은 명의 주민이 거7,500~10,000

주하는 세 개의 근린주구로 계획되었다.

래드번의 계획 시스템은 인구 명 초등7,500~10,000 ,∘학교는 중학교는 의 반경 권으로 설정800m, 1,600m

하며 주택들은 쿨데삭 으로 연결되었, (Cul-de-sac)

고 의 슈퍼블록 을 채택하여, 10~20ha (Super block)

격자형 도로에서의 불필요한 도로율 증가를 방지하

였다.

보행로와 차도는 서로 엇갈리게 배치하여 수평적인 보 차분리가 가능하도록 했으며 슈퍼블록,∘ ․으로 형성된 공공정원은 학교 수영장 등의 공공시설과 연결되어 어린이들이 큰 도로를 횡단하·

지 않고 학교와 운동장에 갈 수 있도록 설계하였는데 이 계획에서 제시한 가지 기본원리는, 5

다음과 같다.

자동차 통과교통의 배제를 위한 슈퍼블럭 구성-

기능에 따른 가지 종류의 도로 구분- 4

보도망 의 형성 및 보도와 차도 고가차도 의 입체적 분리- (Pedestrian network) ( )

쿨데삭 형의 세가로망 구성에 의해 주택의 거실을 차도에서 보도정원을 향하도록 배치- (Cul-de-sac) ․주택단지 어디로나 통할 수 있는 공동의 오픈스페이스 조성-

래드번은 미국 연방정부의 주택지원 프로그램인 연방주택협회(FHA : Federal Housing∘의 교본에 채택되어 미국의 도시개발 프로그램과 주택프로젝트에 직접적인 영향을Association)

미쳤으며 이후 주거단지 배치계획에 중요한 영향을 주었다, .

그림< -Ⅱ 11 래드번 의 가구구성> (Redun)


34

1.2 우리나라의 근린주구이론 도입

1) 근린주구이론 도입 배경

해방 이후 년대 초반까지 각종 소규모 단지들을 계획했으나 부대시설이 부재하였고 주택1960 ,∘용지와 도로용지로만 구성되었다.4)

이후 제 차 경제개발계획 년 에 의해 생활편의시설이 부족한 문제점을 개선하기 위1 (1962~1966 )∘하여 근린주구이론을 도입하였고 그 계획특징은 다음과 같다.

계획단위를 근린주구 단위로 대규모화-

하나의 생활권으로 계획하기 위해 단지화 단지 전체를 하나의 완결적 계획 대상으로 인식- /

2) 아파트단지의 자기완결적 근린주구체계 확립

우리나라에 근린주구이론이 본격적으로 소개된 것은 년이다 그 후 년 주택문제연구1956 . 1963∘소에서 작성된 복리시설 설치기준 에서는 주거지의 구성을 인보구 근린분구 근린주구로 구“ ” , ,

분하고 각 단계별 필요 생활시설을 설치토록 하는 단계별 구성이론이 제시되었다.

근린주구계획구성의 개요 주강사 윤정섭 건축학회지- ( , , , 1956.04),

집단주택지계획 윤정섭 건축학회지- ( , , 1962.06)

집단택지의 표준획지론 주원 주택- ( , , 1959.11~1961.04)

단지연구의 당면과제 주택공사 주택문제연구소 주택- ( , , 1962.10)

복리시설 설치기준 주택공사 주택문제연구소 복리시설 설치기준- ( , , 1963.)

년 근린주구이론과 년 단계별구성이론이 등장했으나 실제 적용사례는 년대 중반1956 1962 , 60∘이후 동부이촌동의 한강공무원아파트 한강맨션 한강외인아파트 한(1966-1969), (1970), (1970),

강민영 단지이다 이들은 전체 주거지를 형성하면서 하나의 생활권으로 형성되도록 계획(1971) .

되었으며 학교 시장 상가 등 공공 및 편익시설들이 지구 중심의 역할을 하도록 계획되었다, .․ ․ 5)6)

한강맨션 단지의 하부 개 층은 주거지를 관통하는 가로변에 면하여 노선상가를 형성하고 있2∘다 노선상가는 이후 반포 단지 압구정아파트 단지에서도 나타나는 형식인데 한강맨션 노선. 1 , ,

상가는 학교 시장 등과 결합하여 생활의 중심 역할을 하는 성격을 띄고 있다, .

이후 서울시의 아파트지구를 비롯하여 년대 아파트단지의 개발계획은 이 이론을 바탕으로1970∘근린주구체계가 확립될 수 있도록 설계되었다.

4) 이후 부분적으로 희망주택 재건주택 부흥주택 국민주택 등의 이름으로 소규모 단지들이 조성됨 한국 공동주택계획의 역사6.25 , , , ( , p87)「」

5) " 년에 건설된 한강 아파트 단지에는 처음으로 근린주구의 개념이 도입되었다 이 곳에서는 교육시설 공공시설 생활여건시설 등을1966~1971 . , ,단지기본계획에 처음으로 밤영하여 주민들의 편익을 도모토록 했다 대한주택공사 대한주택공사 년사.”( , 20 , p. 459. 1979)

6) 동부이촌동 공무원아파트는 년부터 서울시와 수자원공사가 한강변을 매립하여 개발한 택지에 주택공사가 총무처로부터 수탁하여 건설하였으며1966 ,최초로 학교시설 등을 포함한 근린주구 규모의 아파트 단지로서 개발되었다 바로 직전인 년 화곡 만단지 계획 시 생활여건시설 및 학교. 1965 10 ,상가 유치원 동사무소 파출소 등의 도시계획시설은 있었으나 주거지 공간구조가 상당히 균질적으로 확산되어 있어서 주거지 계획차원에서의, , , ,일정한 공간범역을 근린단위로 설정하려는 근린단위 설정의도가 없었던 것과 차이가 있다‘ ’ .

한국 공동주택계획의 역사 참고하여 재작성( , p43, pp. 91~93 )「」


35

1.3 아파트지구의 계획개념과 현 실태 비교

1) 보편적 주거공간 형태를 아파트 단지로 규정

주택정책 및 제도들은 주거지의 범위 개발밀도 수준 등 주거환경의 공급과 배분 체계를 결정,∘하면서 거시적인 차원에서 주거공간의 특성을 좌우하는 요인으로 작용한다 그러나 이런 결정.

과정에는 주거환경과 주택의 형태에 대한 일정한 전제가 따르는데 전제조건으로는 그 사회에,

서 추구하는 보편적인 주거공간의 형태도 포함된다고 할 수 있다.

서울시를 비롯한 우리나라의 주택공급정책은 보편적인 주거공간 형태로 고층 아파트 단지의∘개발을 염두해 두었고 서울시 아파트지구 개발기본계획은 근린주구체계가 확립된 아파트단지,

개발을 목적으로 한 주택정책과 제도로서 아파트를 우리 사회의 보편적인 주거공간 형태로 정,

하고 있다.7)

2) 아파트지구 개발기본계획과 근린주구 이론의 부합성

근린주구이론의 기원이 되는 래드번 계획 등의 사례는 아파트를 기준으로 한 한국식 아파트단∘지개발사례와 일정부분 차이를 보인다. 전통적 근린주구이론과 서울시 아파트지구개발기본계획

을 비교해보면 아파트지구개발의 이론적 바탕은 근린주구이론이지만 실제 개발된 현 실태를 살,

펴보면 이와 다르다는 것을 알 수 있다.

서울시 아파트지구 조례 에서는 아파트지구 계획의 이론적 바탕이 근린주구론에 기초하고 있‘ ’∘음을 알 수 있다 조례에서는 근린주구 반경 세대수 세대를 기준으로 구획. 400m, 1,000~3,000

하는 토지이용계획을 수립하도록 하고 있으며 간선도로가 근린주구 안을 관통하지 아니하도,

록 명시하고 있다.8) 즉 아파트지구에 적용된 근린주구이론은 초등학교를 중심으로 한 400m

범위 내 약 세대 세대 기준으로 계획하며 주택용지와 비주택용지 주구중심 분구1,000 ~3,000 , ( ,

중심 등 로 구분하여 용지별로 건축허용용도를 별도로 계획하고 차량과 보행자 동선을 분리하) ,

도록 계획하는 것을 특징으로 한다.

그런데 서울시 아파트지구의 현 밀도는 근린주구이론 계획기준 세대 세대 보다 최(1,000 ~3,000 )∘대 배 이상의 고밀 주거지로 개발되었다 세부적으로 초등학교 주변은 가구 가5 . 1,368 ~17,291

구가 거주하며 초등학교가 없는 지역은 가구 가구가 거주하고 있다, 546 ~8,426 .

7) 공동주택연구회 한국 공동주택계획의 역사, , pp. 13~14「」

8) 서울특별시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례 시행 서울특별시조례 제 호 일부개정 제 조 정의 에는 근린주구, [ 2010.1.7. [ 4893 , 2010.1.7.., ], 2 ( ) ,주구중심 지구중심 분구중심이 정의되어 있고 제 조 서울특별시 아파트지구개발기본계획 수립의 원칙 항에는 근린주구 체계의 확립을 명시하고, ,, , 3 ( ) 4있다 또한 제 조 토지이용계획의 기준 에는 근린주구 반경 세대수는 세대 이상 세대를 기준으로 구획하여야 한다는 내용. 7 ( ) 400M, 1,000 3,000 ,제 조 지구안의 도로설치 항목에서 간선도로가 근린주구 안을 관통하지 아니하도록 계획해야함이 명시되어 있다8 ( ) .


36

년 인구가구주택 총조사의 집계구 단위 를 기준으로 분석 실시2010 DB GIS※

3) 근린생활의 중심은 유지되고 있는가?

근린주구론에서는 초등학교 등의 학교와 시장 또는 사회문화적 공동체 유지를 위한 생활편익∘시설들을 중심으로 하는 일련의 지역을 기본적인 생활을 영위하는 기본단위로 보았으며 아파,

트지구 개발에 있어서는 근린생활의 기본 단위로 우선적으로 초등학교의 입지가 고려되었다.

년대 영동지구 개발과 함께 지정된 아파트지구 압구정 반포 청담 도곡지구 개발계획에서는70 ( , , · )∘근린주구 개념을 도입 개 근린주구단지로 구분하여 개발하고자 하였다 그러나 이미 토지구, 16 .

획정리계획에 의하여 형성된 간선가로망을 바탕으로 단지를 계획하였을 뿐만 아니라 건설회사

에서 부지를 매입하는 데에 따라 재환지를 해주는 방식으로 단지가 조성되어 아파트지구 내에

소규모 필지가 많이 발생하였다 따라서 단지마다 규모가 달라 근린주구계획을 제대로 구현하.

기 어려웠으며 단지의 규모에 따라 개의 초등학교도 들어갈 수 없는 단지도 생겼으며 초 중, 1 · ·

고등학교가 모두 들어가는 단지도 생겼다.

반포 저밀 고밀 지구에는 개 근린주구에 초등학교 개소 중학교 개소 고등학교 개소가 분( · ) 7 6 , 4 , 2∘포하여 근린주구대비 초등학교 수가 부족하며 이는 초등학교 대비 높은 인구수로 나타나게 된,

다 청담 도곡지구의 경우에는 역삼지구에 초등학교 개소가 위치하고 청담지구에는 초등학교. · 1 ,

가 배치되어 있지 않다.


37

그림< -Ⅱ 12 아파트지구 내 초등학교 분포>

아파트지구계획 잠실 저밀아파트지구 등 에 있어서는 주구 중심에 학교 및 공원을 배치하여 학( )∘생들이 도보로 통학할 수 있도록 하는 근린주구 구성의 특성을 보여주고 있는데 반하여 반포,

저밀 지구 등은 초등학교가 개 지구가 접하는 도로변에 배치되어 학생들의 통학거리가( ) 2 3∼

길어지고 간선도로를 통과해야 하는 안전성의 문제를 내포하고 있다 오늘날에는 간선도로변.

에 대규모 학교가 배치됨으로써 교통소음 등에 노출되어 교육환경이 악화되었을 뿐만 아니라

간선도로변 토지이용의 효율성이 저하되는 요인이 되고 있다.

또한 주민들이 일상생활에 필요한 생활편익시설은 근린주구 내에 접근성이 좋은 곳에 위치하∘도록 제시하고 있으나 반포 단지 압구정 신현대 아파트 단지 등에서는 생활편익을 제공하기, 1 ,

위한 부대시설을 노선상가로 배치하여 학교 시장 등과 결합하여 지구 내 생활중심으로서의 중,

심성을 강화하고 있다.

반포 아파트지구 저밀< ( )> 잠실 아파트지구 저밀< ( )>

그림< -Ⅱ 13 아파트지구 내 중심시설 위치>

4) 지역적 중심성은 고려되었는가?

근린주구론은 근린주구를 기본단위로 근린지구 지역 으로 위계가 확장되(community), (region)∘어 감에 따라 지구중심 지역중심으로 도시성을 강화해 간다 각각의 주구 중앙에 중심시설이, .

배치되고 이들 주구들을 포괄하는 상위의 중심시설은 몇 개의 가구집단 중앙에 배치되는 방식

이 이용된다.


38

아파트지구 개발기본계획에서는 지구중심 주구중심 분구중심의 단계로 주거지 구조를 위계, , 3∘화 할 것과 각 단계별 중심시설을 구체적으로 지정하고 있다 따라서 아파트지구에서는 근린주.

구를 구성하게 되고 특히 주거지 규모가 커지는 경우에는 고차원의 중심시설을 설치하도록 하,

였다 이와 같은 계획원리는 한편으로 가구단위 생활권 개념을 견고히 하는 측면이 있는 반면. ,

이로 인하여 폐쇄적인 생활권이 만들어 졌다는 비판도 있다.

압구정 아파트지구 고밀< ( )> 반포 아파트지구 고밀< ( )>

그림< -Ⅱ 14 아파트지구 내 분구 주구 지구중심 분포> · ·

아파트지구와 인접하여 지하철역이 개통되면서 근린주구 또는 지구중심으로 계획된 지역들이∘근린주구 또는 지구만을 위한 시설이 아니라 전체 도시지역권 이용에 대응해야할 필요성이 증

대되고 있다 압구정지구의 현대백화점이나 반포지구의 뉴코아아울렛 등은 이미 광역적 수요.

에 대응하고 있으며 청담 도곡지구 등은 지하철역세권으로 광역적 수요가 증가하고 있지만 근, ·

린주구론으로 계획되어 있어서 현실적인 요구에 부응하지 못하고 있다.

서울시 생활권 중심계획과 아파트지구의 위치를 비교해 보면 아파트지구의 약 가 도시기, 50%∘본계획 상 중심지역에 해당한다 아파트지구별로 살펴보면 여의도 용산 반포를 비롯하여 잠. , ,

실지구까지 중심지역의 위상에 해당하며 그 외 반포 암사 명일 청담 도곡지구 등의 일부도 중, · , ·

심지에 해당하게 된다 따라서 아파트지구 개별적인 근린주구의 중심으로서의 기능뿐만 아니.

라 주변지역의 변화에 대한 고려가 더욱 요구되고 있다.

그림< -Ⅱ 15 아파트지구와 도시기본계획상의 생활권중심의 분포>


39

2. 아파트지구 관련계획 기준 검토

아파트지구의 지정이 있는 때에는 아파트지구 개발기본계획을 수립토록 하고 있으며 그 계획,∘기준은 서울시 아파트지구 조례 에서 제시하고 있다‘ ’ .

2.1 아파트지구 개발기본계획 수립 기준

1) 목적 제 조[ 1 ]

이 조례는 주택법 법률 제 호 부칙 제 조 및 주촉법 시행령 대통령령 제 호 제“ ( 6916 ) 9 ‘ ’( 18046 )『』∘조제 항에 따라 서울특별시 아파트지구 개발기본계획의 수립에 관하여 필요한 사항을 정함23 1

을 목적으로 한다 라고 규정하고 있어 서울시 아파트지구 조례 의 법적 근거 및 목적을 정하” ‘ ’

고 있다.

2) 서울시 아파트지구개발기본계획 수립 원칙 제 조[ 3 ]

아파트지구 개발기본계획을 수립하는 경우 다음의 사항이 충분히 반영되도록 함을 명시하고∘있으며 근린주구이론에 토대를 두고 있음을 분명히 하고 있다, .

환경친화적인 토지이용계획-

충분한 녹지공간의 확보 및 기존 수목의 보존활용방안- ․도시경관의 제고-

근린주구 체계의 확립-

동선 녹지 공공시설 공급처리체계의 효율성 극대화- ․ ․ ․일조 통풍 사생활권 보호 공해방지 등을 고려한 생활환경의 향상- ,․ ․지구의 조속한 개발 유도-

3) 아파트지구 개발기본계획 변경 제 조[ 4 ]

아파트지구 개발기본계획의 변경이 이루어지기 전에 재건축이 필요한 단지의 주민은 해당 단∘지에 대한 개발계획 변경 안을 제안할 수 있으며 이 경우 해당 지구 안에서 최초로 제안을 하,

는 자는 해당 지구 전체의 토지이용계획과 공공시설 배치계획 등 공공분야 계획안을 함께 제

안해야 함을 규정하고 있다.

또한 이에 따른 제안이 있을 때 시장은 도시계획위원회 심의를 거쳐 타당성이 있는 경우 해당∘단지의 지구개발계획을 변경할 수 있도록 하여 주민제안을 통한 아파트지구 개발기본계획의

변경 근거 및 절차를 규정하고 있다.


40

2.2 토지이용 관련 기준

1) 토지이용계획 기준 제 조[ 7 ]

서울시 아파트지구 조례 제 조 토지이용계획의 기준 는 근린주구 설정범위 및 주구 지구 분구‘ ’ 7 ( ) · ·∘중심의 설치 기준 및 면적기준 등을 규정하고 있다.

또한 지구개발계획 수립 이전에 준공되어 사용 중인 단지 내에 복리시설 및 주거복합건축물이∘있는 지구의 개발계획을 수립 변경 하는 때에는 제 항부터 제 항까지의 규정에 불구하고 기존( ) 1 4

복리시설 및 주거복합건축물의 위치를 분구중심 또는 주구중심으로 지정할 수 있도록 예외 기

준을 두고 있다.

구분 토지이용계획 기준

근린주구

제 항( 1 )

반경 이내- 400m

공동주택의 계획건설세대수 세대 이상 세대를 기준으로 구획- : 1,000 3,000

주구중심

제 항( 2 )

근린주구 안에는 주민이 편리하게 이용할 수 있는 위치에 주구중심을 설치하여야 함-

근린주구 면적의 분의 이상 분의 미만- 100 1 100 5

지구중심

제 항( 3 )

근린주구가 개소 이상 되는 지구에는 주민이 편리하게 이용할 수 있는 지구의 중심에 개소의 지구- 3 1중심을 설치하여야 함

지구면적의 분의 이상 분의 미만- 100 1 100 3

분구중심

제 항( 4 )

주구중심의 경계로부터 미터 이상 떨어져 있어서 주구중심시설의 이용이 불편한 단지에 설치가능- 200

근린주구 내 분구중심을 합한 면적은 근린주구면적의 분의 미만- 100 3

표< -Ⅱ 5 토지이용계획 기준>

한편 주택건설기준 등에 관한 규정 제 조 근린생활시설 등 에서는 주택단지에 설치하는50 ( )『』∘근린생활시설 및 소매시장 상점을 합한 면적 전용으로 사용되는 면적을 말하며 같은 용도의· ( ,

시설이 개소 이상 있는 경우에는 각 시설의 바닥 면적을 합한 면적으로 함 은 매세대당2 ) 6㎡

비율로 산정한 면적을 초과할 수 없도록 하고 있다 다만 그 비율로 산정한 근린생활시설 등. ( ,

의 면적이 미만인 경우에는 당해 근린생활시설 등의 면적을 로 할 수 있음500 500 .)㎡㎡

서울시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례「」 주택법「」

주구중심 근린주구 면적의- : 1% ~ 5%

지구중심 지구중심 면적의- : 1% ~ 3%

분구중심 근린주구 면적의 미만- : 3%

근린생활시설 세대당 이하- : 6 ,㎡

단 비율로 산정한 근린생활시설 등의 면적이 이하, 500㎡인 경우 로 할 수 있음500 .㎡

표< -Ⅱ 6 중심시설 면적기준과 주택법 에 따른 근린생활시설 기준 비교> 『』

2) 도시계획시설 설치 범위 제 조[ 9 ]

지구 안에는 도시계획시설 중 폐기물처리시설 가스공급설비 배관 제외 유류저장 난방용 유, ( ), (∘류저장시설 제외 및 송유설비 등 주거환경을 저해하는 시설의 설치를 금하고 있다) .


41

지구 안에 동사무소 파출소 우체국 및 제조장을 설치할 필요가 있는 경우에는 지구중심 또는, ,∘주구중심에 그 설치할 대지를 지정할 수 있도록 정하고 있으며 지구중심 안의 건축물과 공동,

주택과의 인동거리는 이상이어야 하고 지구중심과 주택용지는 폭 이상의 도로를 구30m , 12m

획하도록 정하고 있다.

서울시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례「」

제 조 지구안의 건축물 및 도시계획시설 범위9 ( )

지구 안에는 도시계획시설 중 폐기물처리시설 가스공급설비 배관은 제외한다 유류저장 난방용 유류저장시설은, ( ), (②제외한다 및 송유설비 자동차 및 중기검사시설은 계획하여서는 아니 된다) , .

지구 안에 동사무소 파출소 우체국 및 제조장을 설치할 필요가 있는 경우에는 지구중심 또는 주구중심에 그 설, ,③치할 대지를 지정할 수 있다 다만 지구중심에 설치하는 제조장의 대지면적은 해당 지구면적의 분의 이내. , 100 1이어야 하며 주구중심에 설치하는 제조장의 대지면적은 해당 근린주구 면적의 분의 이내이어야 한다, 300 5 .

지구중심 안의 건축물과 공동주택과의 인동거리는 미터 이상이어야 한다 다만 마주보는 각 외벽에 개구부가30 . ,④없는 경우에는 그러하지 아니하다.

지구중심과 주택용지는 폭 미터 이상의 도로로 구획하여야 한다12 .⑤

3) 공원의 설치 기준 제 조[ 11 ]

서울시 아파트지구 조례 상 공원의 설치 기준은 근린주구당 개소 만 이상을 설치하도록‘ ’ 1 , 1 ㎡∘되어 있다 다만 주민접근성 주민이용도 주변여건 등 제반사항을 고려하여 유치거리 미. , , , 500

터 이내에 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 에 따른 근린공원 규모 이상의 공원 설치할 계(『』

획이 도시관리계획으로 고시된 경우 포함 이 있거나 녹지면적이 해당 근린주구 면적의) , 30%

이상인 경우에는 예외로 하고 있다.


제 조 공원의 설치기준 근린공원은 근린주구당 개소 이상을 계획하여야 하며 그 면적은 제곱미터 이상11 ( ) 1 , 10,000①이어야 한다 다만 주민접근성 주민이용도 주변여건 등 제반사항을 고려하여 유치거리 미터 이내에 도시공원. , , , 500 「및 녹지에 관한 법률 에 따른 근린공원 규모 이상의 공원 설치할 계획이 도시관리계획으로 고시된 경우를 포함한다( )」이 있거나 녹지면적이 해당 근린주구 면적의 이상인 경우에는 그러하지 아니하다, 30 .

제 항에 따른 공원계획에는 도시계획시설 여부를 표시하여야 한다1 .②

서울시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례「」 정비계획 기준「」

근린주구당 개소 이상- 1 , 10,000㎡

유치거리 이내에 근린규모 이상의 공원이 있거나- 500m녹지면적이 해당 근린주구 면적의 이상인 경우 예외30%

세대당 와 구역면적의 중 큰 면적- 2 5%㎡

표< -Ⅱ 7 공원설치 기준 비교>


42

2.3 건축물 관련 기준

1) 건축물의 허용용도 제 조 별표[ 9 , 2]

서울시 아파트지구 조례 제 조 제 항에서 지구에 건축하는 건축물은 별표 의 범위 안에서‘ ’ 9 1 “ 2∘계획하여야 한다고 명시하고 있고 별표 에서는 지구중심 주구중심 분구중심 주택용지 학, [ 2] , , , ,

교용지 공원용지 및 도로용지별 건축 가능한 건축물 및 시설물에 대해 용도가 제시되어 있다, .

이는 국계법 및 서울시 도시계획조례 에서 정하는 용도지역별 건축가능 용도와 일정부분‘ ’ 『』∘차이를 보이고 있다 특히 서울시 아파트지구 조례 에서 허용하는 주택용지 내 허용용도 부대. ‘ ’ (

시설 와 주택법 및 주택건설 등에 관한 규정 에서 허용하는 용도 부대시설 복리시설 는) ( )『』『』 ․많은 차이를 보이고 있다.

주택건설기준 등에 관한 규정「」제 조 기타 부대시설4 ( )

보안등 대문 경비실 자전거보관소1. · · ·조경시설 옹벽 축대2. · ·안내표지판 공중화장실3. ·저수시설 지하양수시설 대피시설4. · ·쓰레기수거 및 처리시설 오수처리시설 정화조5. · ·소방시설 냉난방공급시설 지역난방공급시설은 제외한다 및 방범설비6. · ( )환경 친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 제 조제 호에 따른 전기자동차에 전기를 충전하여 공급7. 2 3「」

하는 시설그 밖에 제 호부터 제 호까지의 시설 또는 설비와 비슷한 것으로서 국토교통부령으로 정하는 시설 또는 설비8. 1 7

제 조 기타 복리시설5 ( )건축법 시행령 별표 에 따른 제 종 근린생활시설 및 제 종 근린생활시설 장의사 총포판매소 단란주점 안마1. 1 1 2 ( · · ·「」

시술소 및 다중생활시설은 제외하며 이하 근린생활시설 이라 한다, " " )건축법 시행령 별표 에 따른 종교시설2. 1「」건축법 시행령 별표 에 따른 판매시설 중 소매시장 상점3. 1 ·「」건축법 시행령 별표 에 따른 교육연구시설 노인과 어린이시설 및 수련시설4. 1 ,「」건축법 시행령 별표 의 규정에 의한 업무시설중 금융업소5. 1「」

공동작업장 지식산업센터 사회복지관 종합사회복지관을 포함한다 이하 같다6. · · ( . )주민공동시설7.도시 군계획시설인 시장8. ·그 밖에 제 호부터 제 호까지의 시설과 비슷한 것으로서 국토교통부령으로 정하는 공동시설 또는 사업계획승인권자9. 1 7가 거주자의 생활복리 또는 편익을 위하여 필요하다고 인정하는 시설


43

구 분 건 축 범 위

지구중심

제 종근린생활시설 안마시술소 단란주점 제외1, 2 ( , )․복지시설 아동관련시설 노인복지시설에 한함( , )․의료시설 병원 치과병원 한방병원에 한함( , , )․교육연구시설 학교제외( )․문화 및 집회시설 종교집회장 공연장 집회장 전시장에 한함( , , , )․숙박시설 일반숙박시설에 한함( )․판매시설․위락시설 지구경계선으로부터 이내에 상업지역이 있는 경우에는 제외( 500m )․운동시설 옥외골프연습장 제외( )․업무시설 금융업소 및 사무소 국가 또는 지방자치단체의 청사에 한함( , )․기타 이와 유사한 용도의 시설로서 당해 지구의 규모계획내용 및 주변도시계획 현황과 주거 및․ ․교통상황 등을 감안하여 특히 필요하다고 인정하는 시설

주구중심

제 종 근린생활시설 안마시술소 단란주점 제외1, 2 ( , )․복지시설 아동관련시설 노인복지시설에 한함( , )․의료시설 병원 치과병원 한방병원에 한함( , , )․교육연구시설 학교제외( )․문화 및 집회시설 종교집회장 공연장 집회장 전시장에 한함( , , , )․판매시설․운동시설 옥외골프연습장 제외( )․업무시설 금융업소 및 사무소 국가 또는 지방자치단체의 청사에 한함( , )․생활권수련시설 청소년수련관 청소년 문화의 집에 한함( , )․

분구중심

슈퍼마켓과 일용품 등의 소매점․공동주택의 부대시설 및 복리시설․사회복지관․생활권수련시설 청소년수련관 청소년 문화의 집에 한함( , )․

주택용지

공동주택․어린이놀이터․운동시설 건축물을 수반하는 운동시설은 제외함( )․유치원 탁아소 경로당, ,․공동주택관리용시설․공급처리시설․사회복지관․생활권수련시설 청소년수련관 청소년 문화의 집에 한함( , )․

학교용지 학교․공원용지 공원에 부수되는 시설․도로용지 도로에 부수되는 시설․

표< -Ⅱ 8 아파트지구 건축범위 별표> ( 2)

∘ 서울시 도시계획 조례 와 서울시 아파트지구 조례 의 주구중심 분구중심의 허용용도를 각‘ ’ ,『』

각 비교하면 다음과 같다 제 종일반주거지역 기준.( 3 )


44

아파트지구안의 건축물 및 도시계획시설 설치 범위서울시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례( )

용도지역 건축제한서울시 도시계획 조례( )

구 분종일반3

주거지역

준주거

지역

근린상업

지역

일반상업

지역

지구

중심

위락시설지구경계선으로부터 이내에 상업지역이 있는 경우에는 제외( 500m )

X X ◎ ◎

숙박시설 일반숙박시설에 한함( ) X X ◎ ◎

기타 이와 유사한 용도의 시설로서 당해 지구의규모계획내용 및 주변도시계획 현황 과 주거 및 교통상황․

등을 감안하여 특히 필요하다고 인정하는 시설- - - -

주구중심

제 종근린생활시설 안마시설소 단란주점 제외1,2 ( , ) ◎ ◎ ◎ ◎

복지시설 아동관련시설 노인복지시설에 한함( , ) ◎ ◎ ◎ ◎

의료시설 병원 치과병원 한방병원에 한함( , , ) ◎ ◎ ◎ ◎

교육연구시설 학교제외( ) ◎ ◎ ◎ ◎

문화 및 집회시설종교집회장 공연장 집회장 전시장에 한함( , , , )

△ 전시장 가능( ) ◎ ◎ ◎

판매시설

소매시장 및(△상점 기존의,도매시장 또는소매시장을재건축 가능)

◎ ◎ ◎

운동시설 옥외골프연습장 제외( ) ◎ ◎ ◎ ◎

업무시설금융업소 및 사무소 국가 또는 지방자치단체의청사에 한함( , )

◎ ◎ ◎ ◎

생활권수련시설청소년수련관 청소년 문화의 집에 한함( , )

◎ ◎ ◎ ◎

분구중심

슈퍼마켓과 일용품 등의 소매점 ◎ ◎ ◎ ◎

공동주택의 부대시설 및 복리시설 ◎ ◎ ◎ ◎

사회복지관 ◎ ◎ ◎ ◎

생활권수련시설청소년수련관 청소년 문화의 집에 한함( , )

◎ ◎ ◎ ◎

주택용지

공동주택 ◎ ◎ ◎ ◎

어린이놀이터 ◎ ◎ ◎ ◎

운동시설건축물을 수반하는 운동시설은 제외함( )

◎ ◎ ◎ ◎

유치원 탁아소 경로당, , ◎ ◎ ◎ ◎

공동주택관리용시설 ◎ ◎ ◎ ◎

공급처리시설 ◎ ◎ ◎ ◎

학교용지 학교 ◎ ◎ ◎ ◎

공원용지 공원에 부수되는 시설 ◎ ◎ ◎ ◎

도로용지 도로에 부수되는 시설 ◎ ◎ ◎ ◎

표< -Ⅱ 9 아파트지구 안의 건축물허용용도와 용도지역별 건축제한 비교>

허용 부분허용 불가: , : , X:◎ △

위락시설 및 일반숙박시설의 경우 서울시 아파트지구 조례 상 지구중심의 허용용도이나 서‘ ’ 『∘울시 도시계획 조례 상 제 종일반주거지역 및 준주거지역에서는 불허 용도이다 또한 판매시3 .』

설 및 업무시설의 경우 주구중심 지구중심 포함 에서는 허용하고 있으나 제 종일반주거지역에( ) , 3

서는 제한적 판매시설 이상의 도로에 접하면서 연면적 이하 업무시설 연면적( : 20m 2,000 , :㎡

이하 으로 허용하는 용도로서 서울시 아파트지구 조례 와 서울시 도시계획 조례3,000 ) ‘ ’㎡『』

의 허용용도가 상이한 실정이다.


45

서울시 도시계획 조례 제 종일반주거지역( 3 ) 분구중심 주구중심

건축법 시행령 별표 제 호의 단독주택1 1「」

건축법 시행령 별표 제 호의 공동주택1 2「」

건축법 시행령 별표 제 호의 제 종 근린생활시설1 3 1「」 건축법 시행령 별표 에 따른 제 종 근린생활시설1 1「」 제 종 근린생활시설1

건축법 시행령 별표 제 호의 제 종 근린생활시설 단란주점 및 안마시술소는 제외한다1 4 2 ( )「」 건축법 시행령 별표 1「」 에 따른 제 종 근린생활시설 장의사총포판매소단란주점안마시술소 및 고시원 제외2 ( · · · ) 제 종 근린생활시설 안마시술소 단란주점 제외2 ( , )

건축법 시행령 별표 제 호의 문화 및 집회시설 중 다음 각 목의 건축물1 5「」

가 공연장집회장 마권장외발매소 마권전화투표소는 제외하며 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 천 제. ( , , 3

곱미터 미만인 것에 한한다 다만 예식장을 제외한 용도의 건축물은 너비 미터 이상인 도로에 접한 대. , 20

지에 건축하는 경우에는 그러하지 아니하다)

나 전시장 및 동 식물원 너비 미터 미만인 도로에 접한 대지에 건축하는 경우에는 해당 용도에 쓰이는 바. · ( 12

닥면적의 합계가 천 제곱미터 미만인 것에 한한다3 )

문화 및 집회시설 종교집회장 공연장 집회장 전시장에 한함( , , , )

건축법 시행령 별표 제 호의 종교시설1 6「」 건축법 시행령 별표 에 따른 종교시설1「」

건축법 시행령 별표 제 호의 판매시설 중 다음 각 목의 건축물1 7 「」

가 소매시장 및 상점으로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 천 제곱미터 미만인 것 너비 미터 이. 2 ( 20

상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다)

나 기존의 도매시장 또는 소매시장을 재건축하는 경우로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계의 배 이하. 4

또는 대지면적의 배 이하인 것2

건축법 시행령 별표 에 따른 판매시설 중 소매시장 상점1 ·「」 판매시설

건축법 시행령 별표 제 호의 의료시설 중 병원1 9「」 의료시설 병원 치과병원 한방병원에 한함( , , )

건축법 시행령 별표 제 호의 교육연구시설1 10「」 건축법 시행령 별표 에 따른 교육연구시설1「」 교육연구시설 학교제외( )

건축법 시행령 별표 제 호의 노유자시설1 11「」 건축법 시행령 별표 에 따른 노유자시설1「」 복지시설 아동관련시설 노인복지시설에 한함( , )

건축법 시행령 별표 제 호의 수련시설 유스호스텔의 경우 너비 미터 이상인 도로에 미터 이상 접1 12 ( 15 20「」

한 대지에 건축하는 것에 한한다)건축법 시행령 별표 에 따른 수련시설1「」 생활권수련시설 청소년수련관 청소년 문화의 집에 한함[ ( , )] 생활권수련시설 청소년수련관 청소년 문화의 집에 한함( , )

건축법 시행령 별표 제 호의 운동시설 너비 미터 미만인 도로에 접한 대지에 건축하는 경우에는1 13 ( 12「」

해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 천 제곱미터 미만인 것에 한한다3 ) 운동시설 옥외골프연습장 제외( )

건축법 시행령 별표 제 호의 업무시설 오피스텔의 경우 너비 미터 이상 도로에 접한 대지에 건축1 14 ( 20「」

하는 것에 한한다 로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 천 제곱미터 미만인 것) 3 건축법 시행령 별표 의 규정에 의한 업무시설 중 금융업소1「」 업무시설 금융업소 및 사무소 국가 또는 지방자치단체의 청사에 한함( , )

건축법 시행령 별표 제 호 의 공장 너비 미터 이상인 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다 다1 17 ( 8 .「」

만 지식산업센터 시장이 필요하다고 인정하여 지정 공고한 구역안의 것에 한한다 인쇄업 기록매체복제업, ( · ), , ,

봉제업 의류편조업을 포함한다 컴퓨터 및 주변기기제조업 컴퓨터관련 전자제품조립업 및 두부제조업의 공( ), ,

장으로서 다음의 각 목의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것

이하생략< >

건축법 시행령 별표 제 호의 창고시설 물류터미널 및 집배송시설 제외 로서 해당 용도에 쓰이는 바닥1 18 ( )「」

면적의 합계가 천 제곱미터 미만인 것2

건축법 시행령 별표 제 호의 위험물저장 및 처리시설중 다음 각 목의 건축물1 19「」

이하생략< >

건축법 시행령 별표 제 호의 자동차관련시설 중 다음 각 목의 건축물1 20「」

이하생략< >

건축법 시행령 별표 의 제 호에 따른 동물 및 식물관련시설 중 다음 각 목의 건축물1 21「」

가 작물재배사.

나 종묘배양시설.

다 화초 및 분재 등의 온실.

라 식물과 관련된 가목부터 다목까지 시설과 유사한 것 동 식물원은 제외한다. ( · )

건축법 시행령 별표 제 호의 교정 및 군사시설중 다음 각 목의 건축물1 23「」

이하생략< >

건축법 시행령 별표 제 호의 방송통신시설1 24「」

건축법 시행령 별표 제 호의 발전시설 중 발전소 신에너지 및 재생에너지 개발 이용 보급 촉진법1 25 ( · ·「」「」

제 조 호에 따른 태양에너지 연료전지 지열에너지 수소에너지를 이용한 발전소와 지역난방을 위한 열병합발전2 2 · · ·

소에 한한다)

공동작업장 지식산업센터 사회복지관 종합사회복지관을 포함, , ( )

주민공동시설 경로당 어린이놀이터 어린이집 주민운동시설 도서실( , , , , (정보문화시설과 도서관법 제 조제 호가2 4「」

목에 따른 작은 도서관을 포함한다 주민교육시설 영리를 목적으로 하지 아니하고 공동주택의 거주자를 위한), (

교육장소를 말한다 청소년 수련시설 주민휴게시설 독서실 입주자집회소 공용취사장 공용취사장 공용세), , , , , , ,

탁실

도시계획시설인 시장

공동주택의 부대시설

밑줄 주택법 및 주택건설기준 등에 관한 규정 에 따른 복리시설:※ 「」「」


46

2) 건축물의 규모 제 조 별표[ 10 , 3]

건축 규모는 주택의 경우 연립주택 저층아파트 중층아파트 고층아파트 별로 건폐율 건축물, , , ,∘의 높이 및 세대수 주구면적을 달리 정하고 있으며 주택 외 기타건축물은 건폐율은 건/ , 50% ,

축물 높이는 층 이하로 정하고 있다5 .

구 분 건 폐 율 건축물의 높이 세대수 주구면적 만/ (1 )㎡

연립주택 이하40% 층 이하4 내지60 150

저층아파트 이하30% 층 내지 층5 7 내지70 250

중층아파트 이하25% 층 내지 층8 12 내지100 300

고층아파트 이하20% 층 이상13 내지150 400

기 타 이하50% 층 이하5

표< -Ⅱ 10 아파트지구 건축물 규모 별표 조 관련> ( 3, 10 )

3) 개발사업의 시행 계획 및 개발잔여지에 대한 적용 특례 제 조 조[ 13 , 14 ]

∘ 개발사업의 시행계획은 근린주구 단위를 원칙으로 하되 근린주구 단위별 개발이 곤란한 경우에

는 공동주택의 계획건설세대수를 세대 이상의 규모로 나누어 개발사업의 시행계획을 수립300

하도록 하고 있다 개발사업의 시행계획을 수립하는 경우 개발잔여지가 발생하지 않도록 하여.

야 하며 개발단위별 및 근린주구별 부대시설 및 복리시설의 설치계획을 포함하도록 하고 있다, .

개발잔여지에 대해서는 주구단위 세대수 제한 및 잔여지 발생여부에 관계없이 시행계획을 수,∘립할 수 있는데 공동개발의 곤란 등의 사유로 개발잔여지에 지구개발계획에 따른 공동주택의,

건축이 불가능한 경우에는 지구개발계획에도 불구하고 건폐율 이하인 아파트 연립주택50% , ,

다세대주택 또는 단독주택 다가구주택 포함 을 건축할 수 있도록 하고 있다( ) .

또한 개발잔여지 중 단독주택 다가구주택 포함 에 한하여 인접 도로여건 공동개발 가능성 등( )) ,∘개발 양태를 고려하여 자치구 건축위원회 심의를 거쳐 별표 용도의 건축물을 함께 건축 단[ 4] ( ,

근린생활시설은 단독주택 다가구주택 포함 의 연면적 초과 불가 할 수 있으며 이때 건폐율은( ) ) ,

건축물 높이는 층 이하로 건축할 수 있도록 하고 있다50%, 5 .


47


제 조 개발사업의 시행계획13 ( )

개발사업의 시행계획은 근린주구 단위로 하여야 한다 다만 지구의 특수성으로 근린주구 단위별 개발이 곤란한 경. ,①우에는 공동주택의 계획건설세대수를 세대 이상의 규모로 나누어 개발사업의 시행계획을 수립할 수 있다300 .

제 항에 따른 개발사업의 시행계획은 개발잔여지가 발생하지 않도록 하여야 한다1 .②

제 항에 따른 개발사업의 시행계획을 수립하는 경우에는 개발단위별 및 근린주구별 부대시설 및 복리시설의 설치1③계획이 포함되어야 한다.

제 조 개발잔여지에 대한 적용의 특례14 ( )

개발사업의 시행과정에서 부득이하게 발생한 개발잔여지에 공동주택을 건설하는 경우에는① 제 조13 의 규정에 불구하고 주구단위 또는 세대수 제한 및 잔여지 발생 여부에 관계없이 시행계획을 수립할 수 있다.

토지의 매입 또는 공동개발의 곤란 개발잔여지 면적의 소규모 등의 사유로 제 항에 따라 개발잔여지에 지구개발, 1②계획에 따른 공동주택의 건축이 불가능한 경우에는 지구개발계획에도 불구하고 건폐율 퍼센트 이하인 아파트50 ,연립주택 다세대주택 또는 단독주택 다가구단독주택을 포함한다 을 건축할 수 있다, ( ) .

제 항에 따른 개발잔여지 중 단독주택 다가구주택 포함 에 한하여 인접도로여건 공동개발 가능성 등 개발양태를2 ( ) ,③고려하여 자치구 건축위원회 심의를 거쳐 별표 4 용도의 건축물을 함께 건축 할 수 있으며 이 경우 단,독주택 다가구주택 포함 의 연면적을 초과 할 수 없다( ) .

구분 건 축 범 위

개발잔여지건축

허용용도

건축법 시행령 별표 에 따른 제 종근린생활시설 및 제 종 근린생활시설1 1 2『』

장의사 총포판매소 단란주점 안마시술소 및 안마원 노래방 비디오물극장 및 비디( , , , , ,오물 감상실 청소년게임제공업의 시설 및 복합유통게임제공업의 시설 또는 인터넷,컴퓨터게임시설 제공업의 시설 독서실 제외, )

제 항에 따라 건축한 건축물은3④ 별표 3의 기타로 본다.

구 분 건 폐 율 건축물의 높이 세대수 주구면적 제곱미터/ 10,000

기타 이하50% 층이하5

Ⅱ 아파트지구 관련제도및기준 - seoul metropolitan...

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