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Miranda F. —■ La Propiedad horizontal. Rev. A,-E,U., 50:119-44, 1964
Propiedad Horizontal - El Reglamento
de Copropiedad
Esc. Fernando Miranda
Profesor Titular de Práctica Notarial IV
Rambla ■Wilson 237
Montevideo.
SUMARIO: I) GENERALIDADES. 1) Ámbito positivo de la facultad reglamen-taria.
2) Límite de dicha facultad. 3) Medio de ejercerla. El reglamentó-, — II) CON-
CEP'TO. 4, S, 6) El reglamento es un conjunto die normas potestativas de origenvolitivo. — III) NATURALEZA. 7, 8) Reglamento y contrato clásico. 9) Defi-
nioión: el reglamento como negocio jurídico normativo. 10) Normas legales gene-
ralea aplicables al reglamento.— IV) OriJETO. 11) Materia que regula el regla
mento. 12) Posibilidad del reglamento sobre edificio futuro. 13) Determinación del
objeto. — V) FORMA. 14) El reglamento no requ-iere forma especial para su per-
íaccionamiento, si para su eficacia 15) Función de la escritura publica y el re
gistro en el caso. — VI) EFECTOS. 16) Medios para la aplicación y cumplimiento eficaz de las normas reglamentarias. 17) Üfectos prácticos: a) cumplimiento
compulsivo; b) la obligatorieüad alcanza a los terceros; c) influencia sobre los
derechos "en" o ■al" bien; —^la facultad de configurar el reglamento está lunitada
por los derechos previos de terceros. — Vlí) liS íRUCTURA. 18) Estructuración
por el contenido. 19) Quienes dteben otorgarlo: a) dueño smgular; b) vanos due
ños: c) terceros con aerechos previos oponibles a la lacultad reglamentaria. 20)
Normas que debe contener, remisión. — vlll) CONTENIDO eSí-ECIFICO.
Detalle y distribución. 21) Sistema. 22) Clasificación de las normas que debe con
tener. 23) Capítulo Primero: Determinación del objeto. 24) Capítulo hegundo:
Distribución de bienes comunes. 2b) Capítulo 'ierceio: Ejercicio ael derecho sobre
los bienes particulares. Limitaciones al uso-; 26) Capítulo Cuarto: Obligaciones
entro -propiecarios; 27) Capitulo Quinto: Administración. La facultad de reglamentar
y los arts. 18 y 19, alcance de las alteraciones a éstos; de las Asainbleas; 28) t-a-
pítulo Sexto: Especial. Normas accidentales y transitorias; 29) Metodb y ente-
no seguidos.— IX) CONSIDERACIONES FINALES.
I) GENERALIDADES.
1) La ley 10.751 organiza y regula la propiedad de espacios deter
minados e independientes dentro de un edificio (departamento, piso, etc.),
en cuanto a su objeto, integración, extensión, ejercicio y administración.
Pero en todos los aspectos, desde la integración hasta la administración,
en unos en parte, en otros íntegramente, concede a los propietarios la facul
tad de modificar o sustituir la regulación, legal. Por acto voluntario se
puede : establecer otros bienes comunes además de los determinados por el
art. 3*?; (1) conceder a un propietario la facultad de construir en la azotea.
(1) O bienes comunes sólo relativos a ciertas unidades (argumento de la parte fina!
del art. S) . i
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o en el subsuelo (art. 13); determinar el valor del piso o departamento y
con ello la medida del derecho de cada uno en los bienes comunes (art. 4^) ;
fijar la cuota de contribución a las expensas comunes, que puede diferir de
la medida del derecho en los bienes comunes; distribuir el uso de los bienes
comunes; reglar el ejercicio del derecho sobre esos bienes y aún sobre los
particulares (art, S"? y 9"?); determinar la reaHzación de reparaciones, inno
vaciones, reconstrucciones o demoliciones (arts, 12, 22, 23, 24 y 25); or
ganizar la administración por medio de la Asamblea y el Administrador, fi
jando quorums, mayorías, etc. (arts. 16, 17 y 18).
2) Con carácter general no pueden ser objeto de regulación por vo
luntad de los propietarios aquellos aspectos que integran la esencia del sis
tema creado por la ley, afectan el interés general (social) y los principiostuitivos de la personalidad. (2). En tal sentido no puede modificarse el
objeto de la propiedad exclusiva fijado en el art. 1°, incluyéndose en él es
pacios dependientes de otros, o sin salida a la vía pública : habitaciones, ca
binas de servicio, etc. Tampoco puede alterarse la organización del derecho
en base a propiedad exclusiva y copropiedad, fijada en el art. 2"? ni los atri
butos y poderes inherentes al dominio y condominio (art. 6°, 14° y 4°
inc. 2°); ni excluirse la participación en los bienes comunes y en las ex
pensas necesarias para su conservación, reparación y administración; dero
gar la imposición de uso ordenado y las prohibiciones que conducen a él
(art. 9°); ni la exigencia de decisión unánime de los propietarios para
aquellos actos que configuran la transformación material del edificio y los
bienes comunes, su disposición y afectación jurídicas, o alteran la extensión
de la relación dominial fijada en el origen. No es posible la consagraciónde un órgano privado, para la aplicación con imperio, de las penas previstasen los arts. 10 y 11, etc.
En lo demás es potestativo de los propietarios establecer las normas
reguladoras .
Técnicamente, ante cada edificio y cada expresión de voluntad de los
propietarios, será necesario decidir si corresponde la estipulación volitiva,
mediante la marginación de la situación concreta, en el cuadro de las dis
posiciones de la ley y con el criterÍQ general expuesto. Prácticamente, fren
te a cada disposición de la ley, puede determinarse si es susceptible de sus
titución o modificación y en qué medida. Al analizar el contenido del regla
mento de copropiedad estableceremos en detalle las materias que pueden
ser disciplinadas en él.
3) El instrumento para realizar la regulación convencional amplia-
(2) Está supuesto que el acuerdo no puede alterar el contenido de las normas impe
rativas o prohibitivas de la ley, por ejemplo, arts. 3'? in fine y 3C.
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toria, sustitutiva o modificativa del contenido de la ley es el reglamento de
copropiedad .
La ley, en los arts. 16, 17 y 18 se refiere al Reglamento como el me
dio para "precisar los derechos y obligaciones" y regir "relaciones entre los
diversos propietarios", consignando que a falta de reglamento o en su si
lencio se aplicarán las reglas de los arts. 18 y 19, que se refieren a la admi
nistración del edificio y los bienes comunes.
Es claro que la función y contenido reales del Reglamento desbordan
el expresado en las citadas disposiciones, como surge de lo expuesto antes
y de los textos legales mencionados allí .
II) CONCEPTO.
4) El Reglamento de copropiedad resulta ser el conjunto orgánicode normas potestativas y voluntarias, destinadas a disciplinar la distribución
de los bienes, ejercicio de los derechos, administración y obligaciones de los
propietarios, en el edificio regido por la ley 10.751.
Ese conjunto orgánico de normas, configura un negocio normativo, idea
que examinaremos al estudiar la naturaleza del Reglamento.
5) Es potestativo de los propietarios dictar las normas que reglan los
referidos aspectos de la propiedad horizontal.
La ley, sólo en defecto de ejercicio de la facultad reglamentaria por los
propietarios, regula el funcionamiento de esos elementos. También en caso
de silencio u omisión del reglamento la ley los entra a precisar complementándolos (art. 17). Obsérvese que la disposición legal suple y complementa
al reglamento, no éste a aquélla. La norma reglamentaria es principal y la
ley supletoria.
6) Dichas normas son el resultado de la voluntad, del querer de él,
o de los propietarios del inmueble: de otra manera, son la expresión de la
voluntad de los propietarios.La ley establece que "los propietarios por unanimidad, podrán acordar
los reglamentos de copropiedad" (art. 16), así como las modificaciones de
los mismos (art. 18, inc. B) .
La doctrina consigna que se trata de un acto conveniconal contractual.
(3) . Nosotros entendemos que no es necesariamente convencional y de
ninguna manera contractual en el sentido clásico y del art. 1247 del CódigoCivil. (Ved. infra número 7) . El reglamento puede ser dictado por la vo
luntad del propietario único de un edificio, y en caso de ser varios los pro-
(3) BatiaE Vázquez, M,, p, 101-2 y 115; Racciatti, H, (58-64) :106 y sig; Fernandez Martin G, M,, (74) :562 y sig,; sostiene que se trata de conjunto de normas oon fuerza
de ley, de carácter convencional,,
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pietarios, por el acuerdo unánime de éstos, cuyo acuerdo no tiene finalidad
obligacional sino normativa.
III) NATURALEZA.
7) Para fijar y comprender la naturaleza del reglamento de copropiedad vamos a enfrentarlo en su finalidad, contenido, efectos y eficacia con el
contrato clásico. El reglamento tiene por función crear normas jurídicas, re
glas objetivas; el contrato crea obligaciones (art. 1247 Código Civil). (Si
quiere dársele a éste una función más extensa, regula relaciones jurídicas,las constituye, modifica o extingue) .
El contrato por sí mismo genera obligaciones y derechos con relación a
las partes; el reglamento por sí, no hace nacer ningún derecho ni obligación,
supone que éstos se configuran fuera de él y da las normas para regularlos;el contrato parte de un suceso causal y nace de él; el reglamento es anterior
al suceso causal, y una vez producido lo regula.
El contrato cae en forma inmediata sobre la relación jurídica; el reglamento sólo en forma mediata. Este es de función abstracta y virtual, aquélde finalidad concreta y actual. El contrato contiene una regulación de inte
reses concretos y determinados desde ya con relación a las partes; el reglamento sólo dispone en abstracto, de modo general para intereses suspuestos
y con respecto a sujetos que caerán bajo él, si entran en la categoría de pro
pietarios o habitadores del edificio. Piénsese que son eventuales las obliga
ciones de reconstrucción, de reparación, de indemnización por violación de
uso inadecuado, etc; que el reglamento se aplica al arrendatario, al usufruc
tuario y a otro ocupante cualquiera, como al propietario) .
En cierto sentido las relaciones entre propietarios nacen con independencia del reglamento, por ser propietarios del .mismo edificio y por el acae
cer de ciertos sucesos, que una vez producidos son regidos por él. El contrato
despliega sus efectos desde y por su perfeccionamiento; el reglamento de co
propiedad, puede quedar perfecto y no realizar ningún efecto concreto (otor
gado por el propietario único del inmueble, o realizado por varios propieta
rios, no tiene consecuencias hasta que haya varios propietarios, y se den las
otras situaciones de hecho que ponen en funcionamiento sus normas) .
El contrato vincula a las partes, ya porque éstas lo elaboraron en co
mún, o cuando elaborado por una, otra u otras le prestan su adhesión; el re
glamento una vez perfeccionado e inscripto, y producido los hechos reglados
por él, despliega sus efectos aún respecto de aquéllos que no lo estipularon y
de quienes declaran desconocerlo u oponerse a él.
El ámbito de eficacia- de los contratos está dado por el círculo de las
partes y sus sucesores; fuera de este círculo están los terceros, antes quienes
no tiene eficacia (arts. 1292, 1293 Código Civil). El reglamento alcanza
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con sus resultados, desde luego, a aquél o aquéllos que lo estipularon, a sus
sucesores a cualquier titulo, inmediatos o mediatos (sucesores de los suceso
res y a los terceros que por cualquier causa caigan en los supuestos reg-lamen-tados (acreedores hipotecarios, embargantes, promisarios, usufructuarios, usua
rios, ocupantes, arrendatarios, etc. El contrato es perentorio, agota su eficacia
vinculante con la extinción de las obligaciones generadas por él; el regla-'mentó es perenne, dura tanto cuanto existe el edificio reglado por él y. hasta
su modificación o derogación en la forma prevista por la ley. (4) .
8) Desde el punto de vista estructural el contrato es un negocio jurídico bi o pluri lateral, en el sentido de diversas partes, o- direcciones de vo
luntad y centros de interés que regula. Se configura por el consentimiento o
acuerdo producido por la emisión de las voluntades concurrentes al fin obli
gacional. (Cada parte puede ser uni o pluri personal—
en el sentido de inte
gración personal, no de voluntades o centros de interés diverso—,t.1 acto
es simple o complejo). (5), El reglamento es un acto unilateral; parte de
uh común centro de interés y también de una legitimación única; (de la vo
luntad del propietario singular del inmueble, o del resultado de las voluntades
paralelas y del mismo sentido de los distintos propietarios) . Puede ser un
acto simple o complejo, en el sentido de la integración personal, según parta.
del propietario singular, o de varios propietarios de un edificio.
Como consecuencia de lo precedente, se advierte que mientras el con
trato es dirige a componer intereses encontrados, el reglamento se dirige a
un fin común y único, la creación de las normas.
. 9) De lo expuesto se desprende que el .reglamento de copropiedad es
un negocio jurídico unilateral, uni o pluri personal,, por el cual el o los pro
pietarios de un edificio apto para regirse por la ley 10.751, establecen las nor
mas jurídicas objetivas que lo disciplinan en cuanto a su determinación y
configuración, integración en bienes particulares y de uso común, ejercicio
de los derechos sobre uno y otros, en su administración y obligaciones que
derivan de tales ejercicios y administración.
10) Nuestro Derecho privado común, no establece principios genera
les reguladores de los actos y negocios jurídicos en general. Muchos de esos
principios están elaborados al tratar de las obligaciones, de aquéllas que^na-
cen de los contratos, y de éstos.
Dado que el reglamento es un negocio, jurídico le serán aplicables di
chas normas de las obligaciones y contratos, en cuanto no se opongan a su
naturaleza y fin. Concretamente y por ejemplo, le son aplicables aquellasrelativas a lá formación, emisión y calificación de la voluntad ; no le son las
(4) Messineo, F. (9-10) :57 y sig,, (6) :13-14.
(5). Cariotta/Feeraea, L, (36 y 45) :107 y 134 respect; Betti,. E.i (38):222; ^n el
mismo sentido: CoviEiU), N., (102),:3S4.
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relativas a la configuración de las obligaciones, sus modalidades, condición,
plazo, efectos, etc.
IV) OBJETO.
11) El objeto del reglamento —
en el sentido de la materia que regu
la—■, es un determinado edificio construido o a construirse bajo el régimende la ley 10.751.
Puede tratarse de un edificio existente y dotado de los elementos nece
sarios para ampararse en el sistema de la ley 10.751 (mediar el pronunciamiento municipal previsto por el art. 30 y el plano de fraccionamiento re
querido por el art. 1*? del decreto del 16 de enero de 1947) . Puede ser un
adificio simplemente proyectado para funcionar en el sistema de la ley.
12) Con relación al reglamento de copropiedad, dada su naturaleza,no existe ninguna razón jurídica, ni práctica que obste a su elaboración y
otorgamiento, con anterioridad a la existencia real del edificio y de las con
diciones que lo hagan apto para entrar en el sistema de la ley 10.751 (6)
(art. 30) : el reglamento es un acto de finalidad abstracta y virtual que des
plegará su función, siempre que se den los supuestos previstos en él.
13) En todo caso el edificio existente o proyectado debe ser suficien
temente determinado, lo que se logrará prácticamente, en el primero por su
radicación (determinación del suelo) y por el plano de fraccionamiento (arts.19 y 2"? decreto 16 de enero de 1947) ; en el segundo por radicación y planode construcción simplemente, o ayudados además por un plano de fracciona
miento provisorio. A los efectos del reglamento no son necesarios ni aprobación municipal, ni plano de fraccionamiento inscripto; no los exige la ley,ni el decreto reglamentario citado; tampoco los requiere la naturaleza del
acto. (7).
V) FORMA.
14) La existencia de la reglamentación en sí no requiere otro requi
sito que la emisión de la voluntad sin vicios, dentro del marco fijado por la
ley. Esta no reclama ninguna formalidad; estatuye que la unanimidad de
los propietarios puede acordar el reglamento, art. 16, inc. 1*?. Este, reducido
(6) Opinamos diversamente respecto de la constitución de derechos reales sobre uni
dades destinadas a propiedad exclusiva en un edificio. El Derecho real porque es tal, re
quiere la existencia material, actual de la cosa sobre que recae, para que puedan ejercerse
sobre ella, directa e inmediatamente, las facultades y prerrogativas que genera.
(7) Sí, son indispensables para la constitución de derechos reales; dominio o hipote
ca, art. 30 de la ley, l^", 2? y 3? del decreto de 16 de enero de 1947.
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a escritura pública e inscripto, tendrá fuerza obligatoria, incluso para los su
cesores a cualquier título de los otorgantes (art. 16, inc. 2^).Antes de ser reducido a escritura pública, tiene efectos entre los otor
gantes. Vertido en escritura pública e inscripto cobra un singular vigor, quelo hace aplicable aún con relación a los sucesores de los otorgantes.
Tales requisitos lo revisten de la autenticidad y publicidad necesarios pa
ra proteger el derecho de los terceros. Estos requisitos no son para la vali
dez, sino para la eficacia del acto. No van dirigidos a su integración, tam
poco a la prueba de su existencia, sino a sus efectos .
15) En nuestra opinión dada la naturaleza del reglamento, la escritura
pública y el registro juegan una función, comparable (salvado el origen, la
extensión de la abstracción y generalidad) a la promulgación y publicaciónde la ley. De ahí que entendamos que el legislador se quedó en el camino al
señalar la eficacia del reglamento hasta el límite de los sucesores a cualquiertítulo de los otorgantes.
Por aquella naturaleza, con esta autenticidad y publicidad, el reglamento debe aplicarse como quedó expresado (supra núm. 7), a todo aquel (otor
gante, sucesor, o tercero) que por cualquier causa se vincula al edificio, con
derechos "en" o "a" él. De no ser así, habrá perdido su fundamental razón
de ser, quedará en el ámbito reducido de una eficacia basada en el mero efec
to vinculante de la voluntad, a cuyo fin ni la autenticidad ni la publicidad,son indispensables.
Esta limitación del texto legal, que la interpretación racional y la razón
legal, deben superar, impone, desde el punto de vista de la realización técnica
del reglamento, señalar por norma especial la extensión de su eficacia. Elsta
norma por efecto de la autenticidad y publicidad se aplicará a los terceros,
quienes no podrán desconocer su existencia. La legitimación en la constitución
de cualquier derecho "en" o "a" la cosa regida por la ley 10.751, no se con
figura con prescindencia del reglamento, cuando éste existe.
VI) EFECTOS.
16) Ha quedado establecido que el efecto principal y directo del reglamento es ia formulación de normas jurídicas; que éstas se aplican a aquéllosque por cualquier causa adquieren derecho "en" o "al" edificio regulado porellas .
La aplicación y cumplimiento eficaces de dichas reglas dependen, por unaparte, de los órganos encargados de ella (jueces) y del, procedimiento (art.10, inc. 2<?); cuyos órganos y procedimiento, entendemos que sólo puedenser suplidos por una disposición compromisoria del reglamento. Por otra
parte, dependen de las sanciones pecuniarias, cláusulas penales establecidas, yde las penas personales previstas en eLart.dO.y 11 de laley, las cuales única-
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mente podrán ser realizadas por el imperio sólo conferido a los jueces .
17) Los resultados prácticos de lo que -antecede son: a) el reglamentoes obligatorio y se hace cumplir compulsivamente; b) esa obligatoriedad com
pulsiva alcanza a propietarios, usufructuarios, usuarios, titulares de derecho
de habitación, poseedores, arrendatarios y cualquier otro ocupante. A cada uno
de acuerdo a la naturaleza de su derecho: al dueño íntegramente y en espe
cial en todo lo que concierne a la sustancia, forma y destino del bien y al
ejercicio del poder de disposición; de otra manera en todo lo atinente a los
atributos del dominio y facultades que confiere. Los demás ejercen sus de
rechos en el límite del título respectivo, el cual a su vez no puede superar las
normas del reglamento; el usufructuario, por ejemplo, además del límite
del derecho fijado por su título y supletoriamente por la ley—
según lo
dispuesto en el art. 494 del Código Civil—,en el caso de propiedad horizon
tal tiene las limitaciones del reglamento : podrá percibir todos los frutos
y proveer lo necesario a su producción y percejDción, ejerciendo los po
deres y facultades conducentes a este fin y asumiendo las obligaciones co
rrelativas. Actuar en las asambleas en lo concerniente al uso adecuado,
conservación, reparaciones menores, etc. El arrendatario se rige por su
contrato y el reglamento, debiendo usar de la cosa conforme al destino
reglamentado y observando las normas sobre uso ordenado y relaciones de
vecindad. Por supuesto que la responsabilidad directa, en lo pertinente, de
quien no es dueño, no excluye la de éste, y podría establecerse que sea con
junta y solidaria entre ambos.
C) Resulta también que quien obtenga hipoteca, embargo, anticresis,
y cualquier otro derecho sobre el bien, lo tendrá limitado por las normas
del reglamento. En sentido inverso, la potestad normativa de los propietarios para otorgar o modificar el reglamento, está limitada por aquellos de
rechos conferidos a terceros con calidad de oponibles, con anterioridad al
momento de ejercer dicha potestad.
Vil) ESTRUCTURA.
18) Hemos estblecido que el reglamento es un conjunto orgánico de
normas emanadas de la voluntad del propietario o propietarios de un edifi
cio incluido en el régimen de la ley 10.751, destinadas a disciplinar el fun
cionamiento de éste. Entonces, su estructura técnica se encuentra en la con
figuración y manifestación de aquellas voluntades, con relación al objeto (ma
teria), fin y eficacia de las normas.
19) Debe ser otorgado por el o los propietrios, cuando el negocio es
típicamente puro. A) El dueño singular de un inmueble construido o a cons
truirse, puede por su sola voluntad producir el reglamento, puesto que, éste
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por su naturaleza, no requiere composición, integración, confusión, ni con
currencia convergente de voluntades (Capítulo III, núms. 7 y 8) ; él, en su
calidad de "dominus", encuentra el poder o facultad que legitima a aquellavoluntad. En este caso el acto es unilateral y simple o unipersonal.
B) Aconteciendo ''que sean varios los propietarios debe ser otorgado
por todos ellos. En esta situación hay una integración de voluntades parale
las, que partiendo de su interés común se dirigen a un único fin. (8).Dichas voluntades encuentran su legitimación en la calidad de copro
pietarios; se explica la concurrencia conjunta por razón de que en el condo
minio, el derecho de propiedad con sus atributos plenos, radica actual y defi
nitivamente en la suma de los condóminos. (9).
Ahora, el acto sigue siendo unilateral por partir de un mismo centro
de intereses pero se vuelve pluripersonal o complejo. (10).
C) Si al momento de perfeccionarse el reglamento existieran terceros
(en el sentido de extraños al dominio) que tuvieran derechos constituidos
sobre el bien con eficacia trascendente de la mera relación personal, el reglamento deberá otorgarse por ellos también. Las normas reglamentarias inci
den en la distribución y ejercicio de los derechos "en" y "al" bien, y no pue
den lógicamente- afectar los derechos concedidos en forma a terceros, con pres
cindencia de éstos. Así, si existe un acreedor hipotecario con su derecho
constituido antes de estar el bien incluido en el régimen de la ley 10.751 o
después de la inclusión pero antes del reglamento, éste no puede perjudicaren nada dicho derecho. Si existe una promesa inscripta, sobre el inmueble
en régimen común, o sobre una unidad, pero sin referencia al reglamento,en cuyo caso rige la ley (art. 16), el estatuto que se dicte, no puede alcan
zar al promitente comprador. Igual para el arrendatario con contrato ins
cripto. Para que I05 terceros con derecho previo al reglamento sean alcan
zados por éste, deben concurrir a prestar su voluntad al acto. (11).El negocio, entonces, no deja de ser unilateral y uni o pluripersonal,
según el caso, pero se transforma en un complejo de negocios (no negocio
(8) Para la realización material, racional y técnica del reglamento, se traduce en quelos sujetos no se distribuyen por partes de intereses, sino por personas que se ubi-can en un
mismo punto de partida y corren por sendas paralelas,
(9) Sobre copropiedad y formas de actuar en ella: Curbew) Urroz, H. & -Miranda, F ,
Rev. Socied. Anónim., Montevideo, 18(29-30) :346, set.-oct, 1963,
(10) Una vez más, en la realización material, se traduce en el examen y determina
ción de las condiciones personales que debe reunir, independientemente, cada sujeto.(11) En la práctica es común hacer reglamentos con prescindencia de los terceros
extraños al dominio; claro que si luego otorgan o adhieren al reglariiento quedan alcanza
dos por éste; si se negaren, él no tendría eficacia respecto de ellos, resultando, cuando fuere
un comprador, que habría dos tipos de normas : las de orden legal para unos y las del re
glamento para otros.
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complejo desde el punto de vista personal) .
20) En cuanto a la estructura y organización del objeto y las normas
en sí, la desarrollaremos a continuación al detallar el contenido específicodel reglamento.
VII) CONTENIDO ESPECIFICO DEL REGLAMENTO.
Detalle y distribución.
21) En gracia a la brevedad y al sentido práctico, en perjuicio de la sis
temática, vamos a exhibir el contenido del reglamento, en el ensayo de una or
ganización de las normas que deben incluirse en él.
22 ) Esas normas pueden agruparse en cinco capítulos sustanciales y uno
accidental o transitorio; 1) determinación y estructura del objeto en sí; 2)
distribución y ejercicio del derecho sobre los bienes comunes; 3) ejercicio
de los derechos sobre los bienes de uso exclusivo; 4) obligaciones entre pro
pietarios; 5) régimen de administración; 6) disposiciones especiales.
23) CAPITULO PRIMERO. — P) Determinación del objeto.
Puesto que el reglamento, configura el régimen particular de una pro
piedad singular acogida a la ley 10.751, se hace indispensable la determina
ción de ésta para fijar el ámbito de aplicación de aquél y los elementos que
debe contener. No puede dictarse un reglamento indeterminado en cuanto
a su objeto, para ser aplicado a cualquier propiedad que llegaren a poseer los
otorgantes, porque esto excedería el ámbito del poder configurativo de la vo
luntad de los particulares, no sería inscribible, y por otra parte, difícilmente
se adaptaría al bien, salvo el caso de edificios gemelos.Todo inmueble es determinado por su radicación forma y extensión;
tratándose de propiedad regida por la ley 10.751 dudamos si debe agregar
se la sustancia (12) y (13).Esos elementos de determinación, se realizan por la descripción y des
linde a cuyo efecto deberá tenerse presente el decreto de 16 de enero de 1947,arts. P, 2'?, 3*? y 4*?. Esa descripción y deslinde se verifican por elementos
(12) La sustancia del inmueble general es la tierra, que se determina por radicación;en el edificio en ley 10751 la sustancia la configuran los materiales de que está construido.
(13) Dos terrenos de idéntica forma y contenido son diversos si se radican total o
parcialmente en lugares distintos ; dos edificios con igual configuración y contenido, uno
de madera y el otro de cemento, i son distintos inmuebles ? ; dos edificios de igual radica
ción, forma y extensión, construidos con la misma clase y calidad de materiales pero diver
sos en sí mismos ¿es un mismo edificio, o son dos edificios diferentes?
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gráficos representativos de las cosas materiales ; técnicamente por planos :
de mensura y fraccionamiento del edificio y de mensura del terreno; o un
plano que contenga ambos. Ya hemos expresado que el plano del edificio,
a los efectos del reglamento, puede ser provisorio o definitivo. Sólo es defi
nitivo cuando está autorizado bajo el régimen de la ley 10.751, por el Mu
nicipio respectivo.Para claridad conviene individualizarlos separadamente: edificio en sí
y materiales, en una expresión general de su contenido a través del permisode construcción, plano, memoria y plano de fraccionamiento; bienes particulares uno a uno; y bienes comunes.
24) CAPITULO SEGUNDO. — Distribución de los bienes comunes,
medida y ejercicio del derecho sobre ellos.
29) Pueden existir dos clases de bienes comunes : a) los determinados
por el art. 3° de la ley, caracterizados por ser necesarios para la existencia
del edificio o para posibilitar el uso y goce del departamento, (14) que no es
posible excluir de la calidad de común (disposición citada in fine). Son ne
cesariamente comunes por ser anejos a la unidad: no se concibe ésta sin ellos
o su funcionamiento con prescindencia de ellos. Están afectados al servicio
de las unidades y son accesorios e inseparables de ellas. (15).
b) Se concibe la existencia de otros bienes comunes que sean útiles al
uso y goce de la propiedad particular, pero cjue no sean anejos o indispensables a ella. Están afectados al servicio de las unidades particulares, son acce
sorios pero separables de ellas. Los referidos en el apartado anterior están
impuestos por la ley, éstos son el resultado de la voluntad de los propietarios.Se advierte que respecto de los bienes necesariamente comunes, la de
terminación voluntaria es anodina; respecto de los útiles, es imprescindible.
3°) Puede establecerse que ciertos bienes comunes, ya necesarios o
solamente útiles, correspondan en común sólo a ciertas unidades.
La ley en el art. 5°, inc. 2*?, establece que los propietarios de planta ba
ja no son condóminos en las escaleras y ascensores, con lo cual crea, respecto
de estos bienes comunes necesarios, una comunidad reducida a los propietarios de los pisos altos. La solución es anómala en un sistema que distribuye
(14) Un ibien es necesariamente común por una " otra de estas dos marcas: por ser
necesario a la existencia del edificio; o por ser necesario para el uso y goce de la unidad
particular: L,a primera marca comprende la segunda; ésta no necesariamente aquélla; puedehaber un bien común necesario al uso de la unidad, no necesaria a la existencia del edificio
(ej. : habitación del portero) .
(15) Por otro lado se advierte -que pueden existir otros bienes diversos de los enun
ciados en el artículo, que tengan la calidad necesariamente comunes por su naturaleza.
9 —
— 130 —
los bienes comunes en proporción al valor de las unidades particulares, ade
más no se ve en qué medida exacta, esas unidades de planta baja, no participan del servicio y valor, de escaleras y ascensores .
No se requiere estipulación para excluir a la planta baja de coparticiparen esos bienes; es indispensable la consagración de la norma para incluir esos
elementos en la comunidad general. Esta estipulación es posible y adecuada
al sistema.
Este tipo de comunidades restringidas a ciertos bienes sólo se concibe y
puede funcionar armónicamente en el sistema, cuando la cosa común sea,
con relación a las demás cosas que no participan de ella, plenamente inde
pendiente en lo material, en el uso y en la consideración económica.
4"?) Puede establecerse un garage, como bien común útil, que acceda
a cada una y a todas las unidades particulares o que sólo acceda a algunasde ellas.
5°) Incluirse como bien común, un local independiente destinado a
salón de fiestas, nursery u otro uso colectivo, o para destinarlo a rentas que
se invertirán en expensas comunes.
ó*?) Los bienes comunes útiles, pueden ser desafectados por la unani
midad de propietarios y convertidos en unidad particular o pasar a incorporarse a una de éstas.
7°) Por principio, art. 8°, todo propietario puede servirse de los bie
nes comunes íntegramente conforme a su destino y sin perjuicio del derecho
de los demás. Es posible hacer servir un bien común determinado, al uso
exclusivo de una o de algunas unidades ; también distribuir el uso de él entre
varias unidades. La fórmula de la norma depende de la naturaleza del dere
cho que ella confiere: descartamos que se trate de un derecho de uso confor
me a los arts. 541 y siguientes del Código Civil; tampoco es una servidum
bre del bien común en beneficio de la unidad particular. Esto por tres razo
nes: los bienes comunes no configuran en sí un inmueble independiente de
las unidades a las cuales sirven, ergo no hay servicio de un predio en bene
ficio de otro; tampoco hay dos predios de distinto dueño; en fin si se tratara
de servidumbre habría que concluir que todos los bienes comunes están gra
vados con servidumbre respecto de los particulares. (16).Concluímos que se trata de un derecho de uso idéntico al que fija el art. .
8° para los bienes comunes en general, constituido por voluntad de los pro
pietarios. Es el uso accesorio, inherente a la calidad de titular de la unidad
particular; puede ser necesario o solamente útil. iSe trata de una norma vo
litiva particular al uso de una cosa, con la misma eficacia y alcance de otras
normas de este tipo.
(16) Todo el problema se vincula a la naturaleza de la llamada propiedad horizontal,
tópico que excede los límites del presente trabajo
— 131 —
8"?) Es posible establecer un destino y modo particular de uso de al
gún bien común: por ejemplo, un palier como sala de espera de una o más
unidades, pudiendo los usuarios instalar muebles y adornos.
9*?) Es admisible reglamentar en cuanto a su destino, modo de utili
zar y hasta forma de distribuirse el uso, en cada uno y todos los bienes co
munes susceptibles de ser utilizados personal y particularmente por cada pro
pietario. En tal sentido suele establecerse la prohibición de usar en violación
del destino natural, previendo casos como la colocación de carteles, anuncios,
la ocupación de espacios libres con objetos, muebles o para servicios parti
culares; que un garage, corresponde usarlo por -partes iguales a todos los
propietarios o algunos de ellos.
10°) La ley establece que el derecho de cada propietario en los bienes
comunes es proporcional al valor de la unidad particular respectiva (art. 4°).
El criterio no puede ser alterado por voluntad de los particulares, adoptando
por ejemplo el de la participación por igual; tal estipulación afecta la estruc
tura de la propiedad horizontal.
Mientras el edificio permanece en el régimen de la ley 10.751 el valor
de la unidad se integra con el de ésta y el de los bienes comunes que le acce
den. Estos no tienen en sí e independientemente de la unidad un valor par
ticular. Este valor cobra autonomía y vigencia, en caso de destrucción, ve
tustez o desafectación del edificio al régimen, para determinar las cuotas en
el condominio que se vuelve ordinario.
Cabe observar: que la contribución a las expensas comunes es también
proporcional al valor de la unidad (entendemos valor incluido bienes comu
nes) pero no tiene por qué ser siempre así art. 5°, parte final, inc. I'?) ;
que tampoco el uso de las cosas comunes es proporcionado al derecho o cuo
tas que posee en ella (art. 8^) .
El valor de la unidad puede ser determinado por los propietarios y en su
defecto lo fija la ley en el primer aforo inmobiliario. ¿Qué -valor deben asignar los interesados a las unidades? ¿El valor venal, el valor intrínseco de
la cosa? La ley no lo aclara. Es de advertir que de incluirse el valor venal o
el valor resultante de las mejoras útiles o voluptarias incorporadas a cada
unidad, se varía con ello la cuota de condominio, para cuando él haya desa
parecido. La doctrina entiende en general que debe tratarse del valor real
intrínseco, considerada, área, ubicación y demás elementos objetivos en ge
neral. (17).Si bien puede parecer equitativa dicha solución, nuestra ley da amplia
libertad y los propietarios que en conjunto, tienen el poder de enajenar el
edificio como cosa común, tienen facultad para fijar su proporción' en los
(17) Véase Racciatti, H,, (102) : 179 y (1156) :228 y 230 respect.; Rizzi, V,, p. 114
GuiDi, H., p.302.
— 132 —
bienes comunes, lo que en definitiva resultará una medida para participar en
la partición.
El valor aforo inmobiliario se toma sobre valores intrínsecos. En la
práctica el valor que se adjudica a la unidad por disposición de los propietarios o por el aforo inmobiliario, son comprensivos del valor total de la uni
dad, bienes particulares y comunes. No se fijan uno y otro separadamente.Una vez adjudicado ese valor no puede ser variado sin la voluntad uná
nime de los propietarios, ni en perjuicio de terceros, pues su alteración afecta
la proporción en la copropiedad accesoria. De ahí que entendamos que el
aforo a que se refiere la ley es aquél existente al momento en que el edificio
se incorpora al régimen. (18). La proporcionalidad puede consignarse sim
plemente expresando los valores de cada unidad y que el derecho a los bie
nes comunes es proporcional a ellos; el cálculo es simplemente el llamado tal
en aritmética.
Puede fijarse el valor en un porcentaje con referencia al total del inmue
ble, cuyo porcentaje deberá respetar la proporcionalidad exigida por el art,
4*?; cada unidad representa un "x" por ciento del total y todas el cien por
ciento del valor.
Un procedimiento muy usado en la práctica y aconsejado por la doctri
na italiana (19) consiste en determinar el valor en milésimas abstractas que
luego se aplican a numerario frente a cada contribución o distribución de va
lores. El valor total del inmueble es al de la unidad particular, lo que mil es
a "x". Esta representa la cantidad que por cada mil pesos de valor corres
ponde a cada unidad. Ejemplo: valor total del edificio integrado por cinco
unidades es de $ 500.000.00. Unidad 1 vale $ 50.000.00; unidad 2 vale
$ 75.000.00; unidad 3 vale $ 100. 000. 00 ¡unidad 4 vale $ 125.000.00 y
unidad 5 vale $ 150.000.00; a cada unidad por cada -mil pesos de valor y
en el orden expresado le corresponde: 100, 150, 200, 250 y 300 milésimas
respectivamente. El método simplifica los cálculos y objetíviza el porcentaje.
25) CAPITULO TERCERO. — Ejercicio del derecho sobre los bie
nes particulares.
11°. La ley en el art. 9 establece el principio general del uso ordenado
de las unidades de propiedad exclusiva.
En esta materia es donde se plantean las situaciones conflictivas más
frecuentes de la Propiedad Horizontal. Es ppr consecuencia donde el reglamento debe ser más preciso y eficaz.
(18) De no ser así cuando no hubiere reglamento voluntario, ese valor podría variar
cada pocos años.
(19) GuiDi y Rizzr, cita anterior.
— 133 —
Las normas reglamentarias configuran aquí limitaciones al derecho de
propiedad exclusivo por razones de vecindad. Se advierte que ellas deben
encontrarse en el lugar que permita el ejercicio del derecho sin mutilarlo o des
naturalizarlo, sin perjuicio del derecho de los otros vecinos. Las limitaciones
no pueden ser de tal orden que mutilen o desnaturalicen el derecho; el ám
bito del ejercicio no puede ser de tal amplitud que perturbe o enerve un igual
ejercicio por los otros propietarios.Es absurdo y contrario a la naturaleza del derecho, prohibir habitar con
niños; prohibir que éstos utilicen a.scensores y escaleras; es lógica la prohibi
ción de utilizar ciertos lugares para juegos infantiles, en perjuicio de los de
más propietarios.La determinación del justo término en el ejercicio del derecho es difí
cil; nos parece tan inconveniente el uso abusivo como el abuso de la limita
ción. Debe reglamentarse con algunas normas generales, precisas y con san
ciones eficaces. En tal sentido las previsiones legales deben dejarse entera
mente vigentes y agregar a ellas algunas precisiones y normas, que en todo
caso dependerán del tipo de edificio (no es lo mismo un edificio de 20 uni
dades, con muchas e intensas relaciones de vecindad entre unas y otras, que
una casa de tres o cuatro unidades, totalmente independientes unas de otras)
y destino del mismo. Pueden hacerse entre otras las siguientes previsiones
complementarias de !a ley:
a) Fijar el destino específico del inmueble y posibles extensiones: co
mercio e industria, sólo comercio; habitación exclusivamente, habitación y
gabinete de trabajo profesional, etc. El caso de los edificios para habitación
donde se instalan estudios o consultorios profesionales es frecuente. Enten
demos que si el caso no está previsto, puede impedirse el uso profesional,
pues éste incide sobre la seguridad del edificio, aumenta la utilización de as
censores y escaleras, multiplica los ruidos, etc.
b) La fijación del destino debe hacerse para bienes privados y espa
cios comunes: garages, espacios libres de planta baja, etc.
c) Prohibir: tener animales; realizar servicios o tareas de cualquier
orden fuera de la unidad, y en ella cualquier actividad que pueda atentar con
tra la salud, la seguridad, la tranquilidad y el descanso de los demás propie
trios; la utilización de las partes exteriores del departamento, comunes o par
ticulares para fijar letreros, carteles, anuncios o propaganda, hacer tene
durías; producir ruidos moletos, por aparatos de música, radio, televisión,
altoparlantes o de cualquier otra manera; realizar reuniones de carácter público.
d) Imponer la realización de las reparaciones de la unidad y servicios
particulares (cañerías, cloacas, ventanas, etc.), dentro de términos breves
desde la producción del deterioro, para evitar perjuicio a las otras propiedades o a los bienes comunes.
— 134 —
En tales casos podría llegarse, previa resolución de la asamblea por ma
yoría de propietarios a realizar las reparaciones por cuenta del omiso e im
ponerle el reembolso con el régimen de las expensas comunes.
ce) Poner a cargo del administrador, sin perjuicio '-de las denuncias
que puedan formularse a éste, la vigilancia en el cumplimiento del buen uso
del edificio, en los bienes particulares y comunes y el cumplimiento de las
previsiones reglamentarias. Debe facultarse al administrador para hacer ins
pecciones y visitas, no sólo del edificio como unidad, sino aún de los bienes
particulares, para comprobar los extremos aludidos.
f) Es conveniente establecer multas para los casos de violación y
cuando ésta sea discutida, se tendrá por consumada, si así lo determina la
mayoría de propietarios.
g) Lo anterior es sin perjuicio de las otras sanciones previstas en los
arts. 10 y 11 de la ley.Nos parece que la sanción del desalojo y entrega de la administración,
son adecuados; que los procedimientos fijados son los más breves y condu
centes, por lo cual no consideramos práctico sustituir al Juez por arbitros,
ni cambiar los procedimientos o aplicar otras sanciones —
aunque ello fuera
posible—
-. Está implícito que no podría obtenerse la desocupación del bien o
su ejecución extrajudicial por otros órganos que los de la jurisdicción ordi
naria .
h) Entendemos que las limitaciones de uso de bienes comunes y par
ticulares, les son aplicables a arrendatarios, usufructuarios, usuarios y a to
dos aquellos que deriven sü ocupación del propietario, siendo responsables
de las sanciones (Ver supra N*? 17b) .
Conviene establecer la solidaridad de propietarios y ocupantes. El art.
9° in fine prevé la aplicación de las prohibicones a los terceros ocupantes.
i) Todavía puede preverse que la mayoría de propietarios dicten re
glamentos internos que fijen detalles de uso, como apertura y cierre de puer
tas de calle, horarios de calefacción, limpieza de alfombras, horarios de lim
pieza de pasillos, escaleras, etc.
26) CAPITULO CUARTO. — Obligaciones entre propietarios.
12*?) La naturaleza y funcionamiento de la propiedad horizontal en
el sistema de la ley, integrada en un complejo de bienes individuales y co
munes, que genera entre los propietarios de aquéllos, múltiples y estrechas
relaciones de vecindad y entre copropietarios, usos y administración colecti
vas, impone necesariamente a todos una serie de obligaciones recíprocas, quenacen independientemente de su voluntad como inherentes a su calidad de
dueños. Son obligaciones de fuente legal, causadas por el hecho de ser pro
pietario de una unidad en el edificio, o por el ejercicio de ese derecho. Lo que
— 135 —
antecede significa' que las contribuciones se deben, se habite o no el departa
mento, se utilicen o no los servicios que las generan.
Las expensas comunes son según el art. 5*? las destinadas a la adminis
tración, conservación y reparación de los bienes comunes y al pago de la pri
ma del seguro. La exigibilidad de las expensas establecidas en esta disposi
ción, no requiere consulta a la asamblea; pueden las reparaciones ser orde
nadas por el administrador y exigirse la contribución por éste según lo dis
puesto en el inc. d del art. 19.
Estas expensas deben calificarse como las ordinarias de administración,
conservación y reparación. Son las impuestas por el uso y goce normales de
las cosas y lugares y tienen por finalidad el mantenimiento del edificio, los
bienes y servicios comunes, en estado de utilización y decoro . Tales son los
gastos de administración, sueldos de portero, personal de limpieza y adminis
trador, impuestos que graven el edificio como unidad, contabilidad, correo,
telégrafo, papel, suministros de todo orden, luz, agua, gas, etc. son también
todas aquellas expensas que no se incorporan directamente al edificio o sus
accesorios .
Los gastos de conservación y reparación, se diferencian muy difícilmen
te (es aún difícil la distinción entre administración, conservación y repara
ción; la conservación en muchos casos se opera por la reparación y la repa
ración ordinaria es siempre conservativa) . No creemos tampoco, que tal dis
tinción tenga interés práctico. Se incluyen en este rubro todos los gastos por
trabajos y materiales, realizados directamente en el inmueble o sus acceso
rios o incorporados a él.
13°) En el reglamento conviene establecer una enumeración ejempli-ficativa de las expensas comunes; también la posibilidad que cualquier pro
pietario, en caso de ausencia, vacancia o negligencia del administrador pue
da realizar las reparaciones urgentes indispensables para la conservación,
siendo exigibles en la forma prevista. Si quieren agregarse seguridades para
evitar abusos puede requerirse la anuencia previa del presidente de la Asam
blea.
14°) Deben distinguirse las expensas por reparación ordinaria que
acabamos de analizar, de las requeridas por reparaciones mayores, ya no diri
gidas a la conservación, sino a la recuperación, que se hacen necesarias, no
por el uso corriente sino por circustancias excepcionales. En este caso, las
reparaciones según la ley sólo puede hacerse previo acuerdo de la mayoríade propietarios o mediando autorización judicial a requerimiento de parte
(art. 24).Podría establecerse en el reglamento, que estas reparaciones se realiza
rán, cuando lo decida la mayoría, o lo considere necesario a solicitud de dos
o más propietarios, un perito, designado en el propio reglamento (por ejemplo el presidente de la Asociación de Ai-quitectos de Uruguay) . No hemos
— 136 —
visto reglamentos que lo resuelvan así; en la práctica se deja regir la ley.
15*?) Son expensas comunes las generadas por innovaciones o mejo
ras útiles previstas por el art. 12*?. En este caso creemos que la voluntad de
be ser unánime y no puede ninguna mayoría resolver la realización de las
obras; tal solución atentaría contra el derecho individual, imponiendo acaso
la enajenación a aquellos propietarios que no están en condiciones de contri
buir, tan solo por razón de utilidad, sin estar atacada la existencia de la cosa.
16°) Son expensas comunes extraordinarias las requeridas para la re
construcción del edificio en los casos de destrucción parcial y vetustez pre
vistos por los arts. 22 y 23 de la ley.
a) En el caso de destrucción total o de las ^ partes del valor, la nor
ma legal es que el régimen se extingue, convirtiéndose a una comunidad vul
gar donde cada copropietario puede pedir' la venta en subasta —salvo que
otra cosa se hubiere convenido.
En caso de destrucción de una parte menor (a los }i del valor) los pro
pietarios (por mayoría de % de personas que representen ^ del valor del
edificio) puede decidir la reconstrucción.
Podría estatuirse en el reglamento que en todo caso se procederá a la
reconstrucción, cuando así lo decida una mayoría de propietarios y de valor
que se determina. No puede tener otro sentido la frase: "salvo que otra cosa
se hubiere convenido".
También en caso de destrucción en menos de los % del valor, puede de
cidirse la reconstrucción por una mayoría diversa de la exigida por la ley,
más extensa o más reducida.
No puede derogarse el derecho del condómino a negarse a participar en
la reconstrucción cediendo su parte; tentaría contra el derecho individual.
La cesión es preferente a favor de uno o más propietarios y por precio
fijado por peritos. Puede establecerse la anulación de la preferencia o exi
girse para tener derecho a ella el precio que ofrezca un tercero. Puede tam
bién designarse en el reglamento el perito para la fijación del precio.
Prácticamente, nos parece justa la solución legal y exagerada la carga
de participar en una reconstrucción que no sabe cuándo, en qué circunstan
cia se va a dar y cuánto va a insumir.
b) El caso del art. 23 es similar al ya visto. La ley sin razón aparente
adoptó un criterio diverso en cuanto a la mayoría para decidirla. Aquí e.i
mayoría de propietarios que represente la mitad de valor del edificio. Nada
dice esta norma, respecto de aquellos que no desean contribuir a la repara
ción ; entendemos que rige el principio de la anterior : pueden ceder su dere
cho dando preferencia a los otros propietarios; dada la misma situación de
hecho cabe la misma norma. Para evitar toda dificultad, puede consignarse
en el reglamento que en caso de vetustez se aplicarán los incisos 2"? y 3*? del
art. 22. Puede también establecerse una regla como la que previmos en sus-
— 137 —
titución del art . 22, teniendo en cuenta el sentido práctico allí apuntado .
179) Puede preverse, que la responsabilidad objetiva derivada de las
cosas comunes, será soportada por los propietarios en la misma proporción
que las otras expensas comunes.
18°) También es posible establecer que ciertas expensas, aunque ge
neradas por bienes comunes, sean atendidas individualmente por alguno o
algunos propietarios : por ejemplo la reparación de las cañerías de agua en
el tramo que ingresa a un piso hasta el límite de cada departamento por los
que son dueños en cada piso y a partir de la entrada al departamento por el
propietario respectivo .
19*?) Puede establecerse la obligación de contribuir a un fondo de re
serva, destinado a reparaciones, reconstrucción, innovaciones útiles, atención
de gastos comunes en caso de atraso de algún propietario. Esta obligación
puede fijarse en un porcentaje sobre los gastos comunes normales, hasta lle
gar a un tope máximo y para mantener éste.
20°) Las primas del seguro son gastos comunes del art. 5°; es obli
gatorio el seguro contra riesgo de incendio y daños del ascensor (art. 20) .
La obligación de asegurar contra incendio está sancionada con la prohibiciónde escriturar e inscribir (art. 30) . La del seguro de ascensor no tiene pre
vista sanción. En la práctica sólo se hace el seguro de incendio. Conviene
obligar en el 'reglamento la realización de ambos y con igual ejecutividad.
21*?) Para que el seguro resulte útil debe realizarse por un valor que
cubra el total del edificio; puede convenirse cómo se fija y aún determinarse
ese valor.
22°) En caso de siniestro, conviene establecer que previamente al co
bro del premio del seguro se decidirá si se procederá a la reparación o recons
trucción, según lo previsto en el reglamento o en su defecto conforme -a los
arts, 22, 23 y 24 de la ley.Si se decide no reconstruir, se repartirá el premio en proporción al va
lor de cada unidad particular; en caso de procederse a la reconstrucción se
depositará el premio, par atender a los gastos.
239) A efectos de lograr eficacia en la recaudación de las expensas
comunes y según los principios generales, conviene precisar la época y el lugar
(art. 1465 C.C.) en que deben hacerse efectivos los pagos, así como estipularse sanciones para el caso de atraso, que pueden ir desde un interés puní-torio sobre lo atrasado y hasta el momento del pago, o agregarse una multa
por cada mes o período de atraso, equivalente al 30 o 40% de lo adeudado.
Entendemos que esto es posible, porque no se trata de un problema de interés
de dinero, sino de la estipulación de una pena, como garantía del cumplimiento de las obligaciones y por los perjuicios que. el incumplimiento o la mora
aparejan. Cláusula penal; se debe, prod-ucida la mora, por el sólo incumpi-
— 138 —
miento aunque no se pruebe la existencia de perjuicio, arts. 1363, 1367 y
1369 C. C.
24?) En todo caso de concurrencia de más de una persona en la obli
gación inherente a la cosa, entendemos que rige la indivisibilidad, art. 1376
C.C. Para evitar dudas puede pactarse la indivisibilidad y aún la solidaridad.
25^) En la práctica se asegura el cumplimiento de las contribuciones
a las expensas comunes de todo orden, prevista en el reglamento o en la ley
10.751, con una hipoteca recíproca sobre las unidades de dominio exclusivo.
Esta hipoteca, desde luego, tiene nacimiento en el momento en que haya más
de un propietario en el edificio y su fecha es la de la inscripción en el Registro. Es una hipoteca para garantía de obligación futura art. 2326 in fine
C. C. El monto hasta el cual accede debe determinarse en el reglamento art.
2334 inc. 4"? y 2333 C. C. (20). Esta hipoteca es susceptible como toda
otra, de pactos especiales para la ejecución.En la práctica para no obstruir el crédito se establece la renuncia de
prioridad total con relación a Bancos oficiales y privados, instituciones públicas, Cajas de Servicio Social, etc., y aún en cierta -medida, hasta el 70 u
80% del valor de ejecución, con relación a particulares.
26°) La ley prevé para los casos de reparación o reconstrucción un
mecanismo de subrogación para atender los gastos del omiso en la contribu
ción, con facultad de asegurarlos con derecho real, mediante inscripción en
el Registro de Hipotecas de la protesta o intimación hecha al omiso, art. 25,inc. 19. Puede simplificarse el caso, estableciendo la subrogación, pero con
el derecho de ejecutar la hipoteca recíproca antes relacionada.
279) La ley consagra que la contribución de los propietarios a las ex
pensas comunes será proporcional al valor de las respectivas unidades de do
minio exclusivo, sin perjuicio de "las estipulaciones expresas", art. 5°. En
tonces, los propietarios pueden disponer que se distribuyan en forma distinta
o con otro criterio. La misma ley consigna un procedimiento diverso en el
art . 79, para escaleras y patios de un mismo piso : serán costeadas por los
propietarios de ese piso en forma proporcional. Obsérvese que no establece
una distribución de la titularidad de los bienes comunes creando una comu
nidad particular reducida, (21) sino que sólo fija un procedimiento para
contribuir a las expensas comunes; tampoco dice proporcional a qué, pare
cería que es al valor de esas unidades.
Varios criterios pueden seguirse para la distribución de las expensas
comunes : a) Pueden distribuirse de acuerdo al uso que se haga de las cosas
(20) La determinación debe referirse al monto que grava la unidad y no a la suma
de la afectación de todas las unidades porque el gravamen no recae soibre el edificio, sino
sobre las propiedades particulares.
(21) Diverso de lo dispuesto en el art. 5% inc. 29.
— 139 —
comunes; b) en proporción al valor de las, propiedades particulares; c) por
partes iguales entre todos los propietarios; d) combinarse unos criterios con
otros. Lo más simple y justo parece la distribución proporcional al valor
de la propiedad particular, que viene a serlo al derecho en los bienes comu
nes. Esto, sin perjuicio de preverse que aquélla, o aquellas unidades que ten
gan el uso particular de un bien común, provean a su mantenimiento y con
servación; en lo demás reparaciones mayores y reconstrucción, serán de car
go general común.
Por lo que antecede, la solución del art. 7°, en cuanto no se refiere a
cosas de uso exclusivo, ni determina con precisión cuáles son las expensas
que comprende, nos parece inadecuada e inarmónica en el sistema. La con
tribución particular a las expensas requeridas por los bienes comunes, sólo
deberá admitirse cuando haya perfecta independencia en el uso, y sólo en cuan
to al mantenimiento y conservación.
Pueden los interesados derogar lo dispuesto en el art. 7"? y en generalconviene hacerlo.
Se ha planteado la cuestión de si un propietario puede liberarse de las
expensas comunes renunciando a su derecho en el condofninio.
Entendemos que no es posible: la propiedad ley 10.751, en nuestro sis
tema se compone de bienes particulares y condominio, lo que es esencial; la
responsabilidad es objetiva, por el hecho de ser propietarios e inherente a es
ta calidad.
27) CAPITULO QUINTO, -r- Administración.
289) Según eí art. 17 de la ley, a falta de reglamento o en silencio de
él, la Propiedad Horizontal, se regirá por lo dispuesto en sus arts. 18 y 19.
Existiendo tal reglamento la administración íntegra, en todos los aspectos
previstos por los arts. 18 y 19, rigen por aquél. En consecuencia la organización de la asamblea, quorums, mayorías, formación y modificación del re
glamento, retribuciones; la existencia del administrador, su designación y
facultades pueden ser establecidos en el reglamento. Pueden alterarse los co
metidos asignados a la Asamblea y las mayorías previstas, sin perjuicio de
lo dispuesto en otras partes por ella y de lo consignado por nosotros (supraN9 2) para algunos actos.
En la organización legal la administración radica en un órgano delibe
rativo y otro ejecutivo: asamblea y administrador respectivamente.Podría por reglamento establecerse la deliberación y formiación de vo
luntad colectiva en la asamblea, como natural y legalmente corresponde; la
ejecución en el Presidente y (Secretario de dicha asamblea, que vendría a sus
tituir al administrador. Podrían el Presidente y Secretario representar en los
actos jurídicos al condominio y el administrador realizar los actos materia-
— 140 —
les, bajo la dirección y vigilancia de aquéllos.También podría, como la prevé el art. 26 de la ley constituirse una so
ciedad, civil o comercial, con el único objeto de administrar el edificio. Di
cha sociedad integrada por todos los propietarios, dirigida y administrada
por la asamblea y un directorio, o por la asamblea y uno o más administrado
res, ambos con los cometidos y atribuciones normales en ese tipo de organizaciones y los específicos que requiera la naturaleza del edificio administrado.
Esta fórmula puede ser muy útil en la práctica, en especial en edificios de
muchas unidades, o cuando existen bienes comunes útiles, destinados a renta.
La sociedad deberá en todo caso continuar con los herederos de los falleci
dos o representantes de los incapacitados, y ser consentida en cuanto a los
poderes de la administración por ambos cónyuges en caso de bien ganancial,
para asegurar su continuidad y la posibilidad del ejercicio pleno de la gestiónen todo caso| (22) .
299) Organización de la Asamblea: a) Integrantes. Está compuesta
por todos los propietarios del edificio. Cuando el dominio estuviere desmem
brado, deberá asistir el nudo propietario. Podría establece.rse que para aque
llos actos relativos al uso y los frutos, concurriera el usufructuario; nos pa
rece muy complicado. Existiendo el reglamento el usufructuario adquirirásus derechos conforme a él y en consecuencia con la previsión de que sólo
integra la asamblea el nudo propietario. Igual en caso de uso o habitación
en lo pertinente.Para cuando exista condominio sobre alguna unidad, deberá preverse
la representación común y la adjudicación de un voto único, para la unidad.
La concurrencia del interesado- puede hacerse por sí o por representante
legal o voluntario. En este caso el mandato puede conferirse por carta con
certificación notarial o del Presidente de la asamblea (art. 2053 C. C. ) .
b) Convocatoria. Pueden convocar a asamblea, el administrador, el
Presidente de ella y cualquier propietario, o un número mínimo de ellos (doso más) según se disponga. La convocatoria puede hacerse por citación per
sonal, mediante acta levantada por Escribano o el administrador, por carta,
por telegrama, por publicaciones y aún judicialmente. Un medio rápido y
eficaz, es el telegrama colacionado .
Convocar significa llamar a un lugar, en un tiempo y para un fin dado.
Debe fijarse el tiempo mínimo a mediar entre convocatoria y reunión, para
primera y siguientes oportunidades. La citación deberá indicar, día, hora,
local y objeto de la reunión, sin perjuicio de preverse la posibilidad de tratar
cualquier asunto no incluido en la convocatoria.
(22) No .podemos extendernos en los detalles de esta fórmula, que tampoco hemos
visto utilizada en la práctica:. En parte la hemos desarrollado en nuestro trabajo sobre so
ciedades inmobiliarias. Rev| Asoc, Escrib, Uruguay, 47(1-6) :32, 1961.
— 141 —
c) Quorums y mayorías. Es necesario prever con qué número de in
tegrantes queda constituida la asamblea (la mitad más uno o la mitad de pro
pietarios que representen la mitad del valor del edificio, etc. ) . Es entendido
que cuando la ley o el reglamento requieren mayoría especial, la asamblea
no puede constituirse con un número de propietarios inferior al necesario pa
ra resolver. En cuanto a las mayorías para decidir, la ley siempre se refiere
a mayoría de propietarios o de propietarios y valor. El reglamento podría
establecer que ciertos actos, como los de conservación o reparación ordina
rias, la ejecución de morosos, etc., pueden resolverse con mayoría de asisten
tes. En otros casos, como los de reconstrucción, se requerirá mayoría espe
cial de propietarios que representen una determinada parte del valor total
del edificio.
Podrían clasificarse los actos objeto de la asamblea en dos grupos: los
destinados a la conservación y gestión ordinaria; los que interesan a la dis
posición y afectación, sustancia, forma y destino de los bienes comunes y del
edificio como unidad. Los primeros pueden ser resueltos por simples mayo
rías, en algunos casos de presentes, en otras absoluta; los segundos siempre
requerirán mayoría especial, cuando no la unanimidad. Estas previsiones son
de carácter general, corresponde optar en cada caso, según las características
del edificio.
Los votos se computarán por propietarios, y en su caso en consideración
al valor de la unidad respectiva.
d) Puede haber una asamblea necesaria, anual o semestral que será
ordinaria; y otra u otras extraordinarias, siempre que sean convocadas en
la forma prevista.
e) Prácticmente resulta necesaria la designación de un Presidente, para fines ya enunciados o que se enuncien, y por lo menos para dirigir los de
bates. Igualmente puede designarse un secretario para realizar la documen
tación de la administración, custodiarla y refrendarla.
f) Facultades de la Asamblea. Son las fijadas por la ley en diversas
disposiciones que se refieren a determinación de bienes comunes, distribución
de expensas, reparación, innovación, reconstrucción, vetustez, obras nuevas
etc. (arts. 3, 4, 5, 12, 13, 22, 23, 24), determinadas en los arts. 18 y 19
y las que señala el reglamento para diversos actos ya indicados .
Respecto de las del art. 18, entendemos que los actos de conservación
pueden decidirse por otras mayorías que las dispuestas por el texto; igual
mente la designación de administrador, que podrá hacer por simple mayoríade presentes.
En cuanto a la elaboración del reglamento y. sus modificaciones, como
siempre interesará la sustancia, forma y destino de los bienes comunes, así
como los límites del ejercicio de} derecho de dominio en lo particular y de
condominio en lo común, debe ser dictado por unanimidad.
— 142 —
La designación de portero, ascensorista y las restribuciónes pueden ser
resueltas por mayoría y aún por una diversa de la fijada en el inc c del
art. 18.
La asamblea puede dictar reglamentos internos para el funcionamiento
del edificio y sus servicios. Ella debe decidir (entendemos que tiene facultad
por ley y naturaleza) todo acto previsto o no en la ley o el reglamento, cuaU
quiera sea su naturaleza ya interese al edificio o las relaciones entre condó
minos. Puede fijarse una mayoría especial para decidir los actos no previstos.Por otra parte, las atribuciones de asamblea y administrador, no confi
guran compartimientos estancos : pueden pasar algunas atribuciones de las
acordadas a la asamblea, al administrador y algunas de las concedidas a éste
a aquélla. Por ejemplo puede el administrador decidir la realización de re
paraciones conservatorias (art. 5), puede la Asamblea designar portero y
personal de servicio, y el Presidente representar en juicio y fuera de él a íos
propietarios (art. 19, incs. c y d) .
g) Las decisiones de la asamblea tomadas en forma y con las mayo
rías previstas por la ley o el reglamento obligan a todos sus integrantes.Esas decisiones pueden probarse por todos los medios de prueba; la ley pre
vé que el testimonio notarial del acta tiene valor probatorio de instrumento
púbhco; no se trata del acta levantada por Escribano; tampoco se establece
en qué forma se recoge el acta; podría convertirse el testimonio de un docu
mento privado en instrumento público, lo que es una anomalía jurídica.
Puede por vía del reglamento establecerse la forma de recoger el acta, por
ejemplo con libro rubricado y para casos especiales de importancia particular en acta notarial.
309) Administrador. La ley establece que en defecto del reglamentolos propietarios por mayoría de 2|3 que representen 2|3 del valor del edifi
cio, pueden designar administrador (art. 18 primera parte). Entendemos
que los propietarios por medio del reglamento pueden sustituir al adminis
trador por el Presidente de la Asamblea o por el Presidente y el Secretario,
o establecer que el Presidente y el Secretario o un consejo de administración
dirija y asesore al administrador. Podría aún suprimirse el administrador,debiendo la Asamblea decidir en cada caso quién realiza sus resoluciones.
A diferencia de la Asamblea, que es un órgano necesario para el funciona
miento de la propiedad horizontal, el administrador puede ser o no designado
por ella.
Puede también alterarse la mayoría requerida por la ley para operar el
nombramiento .
El administrador es un mandatario, es decir una persona que obtiene
sus poderes por un acuerdo entre un poderdante y apoderado, destinado di
recta y exclusivamente a ese efecto. Se discute si es apoderado de cada uno
de los propietarios o si lo es del núcleo, problema que se vincula al de la na-
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turaleza del grupo de propietarios de un edificio y aun al de la naturaleza de
la propiedad horizontal. El tema supera el límite de este trabajo. (23).
319) Las facultades del administrador, están previstas en el art. 19
de la ley, 'sin perjuicio que puedan retirársele algunas, para pasarlas a la
Asamblea, o a otro órgano (Presidente, consejo de administración) y po
drán acordársele algunas más, por ejemplo: realizar los actos de vigilanciaen el uso de los bienes pri'\'ados y comunes, formular las denuncias por viola
ciones del reglamento a la Asamblea o al Juez; realizar por sí o con anuen
cia del Presidente, las reparaciones conservativas urgentes : contratar los se
guros; organizar y llevar la contabilidad; proporcionar a los legítimos inte-
re.sados^ (Escribanos en caso de operación sobre una unidad), información
sobre la situación de cuentas y contribuciones comunes; y en fin realizar to
dos los actos y gestiones necesarios para e normal cumplimiento de su con
tenido .
La extensión de las atribuciones del administrador están delimitadas en
dos sentidos : no puede sustituir la formación volitiva de la Asamblea, en
aquellos actos que es requerida por la ley o el reglamento; no puede superar
la enunciación y límites fijados en el reglamento. Una delimitación generala consignar en el reglamento podría consistir en expresar que puede realizar
además de los que se mencionan, todos los actos, jurídicos y materiales, que
por la ley o el reglamento no requieren el pronunciamiento de la Asamblea.
CAPITULO SEXTO. Especial.
329) En fin, todavía el reglamento podría contener un capítulo de
disposiciones accidentales y especiales para cada caso, ya de carácter permanente o transitorio.
Por ejemplo,, en un caso particular previsto, autorizar al propietario del
subsuelo o al del último piso, realizar obras, en cuyo caso deberá preverse,si la obra nueva integrará la unidad particular, o los bienes comunes, las al
teraciones al reglamento que ello aparejará y a cargo de quien estarán los
gastos que se originen.Podrían establecerse servidumbres de bienes particulares en beneficio de
los comunes, v.g. : un local particular de garage, contener una caldera o
máquina que sirva al edificio, lo que además del alojamiento en sí de la má
quina, se extiende al acceso para su vigilancia y reparación.339) Podrá preverse la desafectación de un bien común no indispen
sable para convertirlo en unidad particular o para enajenarlo. En esta ma
teria entendemos que hay un límite impuesto por la naturaleza y esencia del
sistema creado por la ley: no puede eliminarse la organización de propiedadexclusiva y común, tampoco una ni otra crear propiedades particulares, cuan-
(23) Ver: Salas, A. E. p. 137-38, 249 (en' nota a la obra de Poirise) ; Poisier, P.,p. 139; y Racciatti, H., p. 137 y 142.
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do no se da la exigencia de independencia prevista en el art. 19, etc.
Es nula y hace caer el sistema, la previsión que un sector del edificio,
ni es común, ni es particular, configurando un enquistamiento sin aptitud co
mercial; es también nula la disposición que establece una propiedad por cier
to tiempo, para luego perimir o convertirse en el quiste ya mencionado; la
propiedad es por naturaleza perenne, lo temporal no puede ser objeto de
propiedad .
IX) CONSIDERACIONES FINALES.
Hemos desarrollado el contenido del reglamento, según los principios
que nos trazamos "in limine" sólo incluímos lo que significa marginar lo
dispuesto por la ley o disponer en forma diversa a ella. Repetir la ley, es inú
til y sin sentido. Frente a cada norma legal, estudiamos qué posibilidades
reglamentarias cabían e incluimos las que pueden tener sentido práctico; op
tamos por reglas generales, por oposición a la casuística, sin desatender és
ta, para permitir el desenvolvimiento con la mayor libertad del sistema; elu
dimos el barroquismo y las trabas inútiles; nos remitimos siempre a las exi
gencias que requiere el caso concreto en atención a la estructura del edificio.
En fin, la elaboración del reglamento, es un caso de realización del derecho,
que cohio todos, responde a una técnica y ésta se concreta en la adecuación de
la ley al caso.
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