東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査 - mori...
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東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査調査時点 2009年12月末
森ビル株式会社(東京都港区 代表取締役社長 森稔)では、1986年から継続して、東京23区
で1986年以降に竣工した事務所延床面積10,000㎡以上のオフィスビル(以下「大規模オフィスビ
ル」という)を対象に、需給動向に関する調査を行っております。また当調査結果を多角的に分析
することで、将来のオフィスマーケット動向の予測も行っております。この度、2009年12月末時点の
調査結果をご報告致します。
■「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」調査要項
調査時点 : 2009年12月末
対象地域 : 東京23区
集計対象ビル : 事務所延床面積10,000㎡以上(1986年以降竣工)
※一般に公開されている情報を基に、各計画について現地調査ならびに聞き取り調査を行っています。
※供給量は、1986年以降に竣工した大規模オフィスビル(自社ビルを含む)のうち、店舗、住宅、ホテ
ル等の事務所以外の用途を除いた事務所部分の延床面積(グロス)を集計しています。
※吸収量(新規需要)とは、1986年以降に竣工した大規模オフィスビルにおける当年の新規稼働床面
積(前年末の空室面積+新規供給面積-当年末の空室面積)のことです。供給量と比較するた
め、賃貸面積(ネット)を大規模オフィスビルの平均有効率で延床面積(グロス)に割り戻しています。
【問合せ先】
森ビル株式会社
営業本部 マーケティング室 松本栄二 諸黎瑋
東京都港区六本木6丁目10番1号 六本木ヒルズ森タワー 〒106-6155
TEL 03-6406-6672 / URL http://www.mori.co.jp
<市場動向>
○ 2010年の供給量(85万㎡)は、3年連続で過去平均(103万㎡) を下回る水準
○ 2011年(153万㎡)と2012年(140万㎡)は過去平均を上回る水準
○ 都心3区の供給割合(57%)は過去10年(75%)と比べ低水準
○ 都心3区は建替割合(66%)が高く、ストック増は供給量の概ね半分程度
<需要動向>
○ 2009年の吸収量(新規需要)は31万㎡、2009年末の空室率は5.9%
○ 新規賃借意向が回復し、75%が都心3区での新規賃借を予定
○ 外資系企業と金融保険業の新規賃借意向が旺盛
<今後の市場動向>
○ 2010年~12年は吸収量が供給量を上回り、2012年には空室率が5%を下回る見込み
2010年8月5日
1
(万㎡)
供給量
供給件数
過去実績年平均104万㎡/年
0
50
100
150
200
'10'09'08'07'06'05'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93'92'91'90'89'88'87'86
42
28
19
1614
15
21
3029
4644
364041
32
24
12
47
19
37
2826 26
21
3329
17
4
'09年以降年平均100万㎡/年
216
121
8777
154
119
56 55
83
100108
114118
183
92
119
74
99
36
72
91
125
157
'11 '12
65
'13
141
26
8981
70
5
104
1986~2008年までの
① 計画数 667件
② 総供給量 2,381万㎡
2009~2013年までの
① 計画数 109件
② 総供給量 500万㎡
図1 : 東京23区の大規模オフィスビルの供給量推移
(出典)当社資料より作成
凡例
竣工済の物件
未着工の物件
着工済の物件
図1 : 東京23区の大規模オフィスビルの供給量推移
図2 : 供給量の比較
(万㎡)
0
100
200
300
400
500
600
'05'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93'92'91'90'89'88'87'86
400
461439
232
125111
131133
264
217
143138
217
101116
194
387
485 485
361
85
178
'06 '07
174
'08 '09
287
図2 : 東京23区のオフィスビル全体着工量 (「小規模オフィスビル」含む)
(出典)財団法人建設物価調査会資料をもとに作成
(万㎡)
供給量
供給件数
過去実績年平均103万㎡/年
0
50
100
150
200
'11'10'08'07'06'05'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93'92'91'90'89'88'87'86
42
28
19
1614
15
21
3029
4644
364041
32
24
12
47
19
37
2826 25
21
31
38
21
79'10年以降年平均
100万㎡/年
216
121
8577
154
119
56 55
83
100108
114118
183
92
119
74
99
36
72
91
125
140
153
'12 '13
65
'09
86
'14
76
45
104
1986~2009年までの
① 計画数 692件
② 総供給量 2,467万㎡
2010~2014年までの
① 計画数 106件
② 総供給量 499万㎡
凡例
竣工済の物件
未竣工の物件
'10'09
87
157
'11 '12 '13
141
26
89
凡例
竣工済の物件
未竣工の物件
(万㎡)
0
50
100
150
200
85
140
45
'10'09 '11 '12 '13
(万㎡)
0
50
100
150
200
86
153
2008年調査 2009年調査
2010年の大規模オフィスビル供給量は85万㎡となり、2008年から3年連続で過去平均(103万㎡)を
下回る水準となる(図1)。一方で、2011年(153万㎡)と2012年(141万㎡)は過去平均を上回る水準と
なり、2010〜2014年の供給量は499万㎡(約100万㎡/年)。
通常は、1年が経過して、
新たな計画が浮上するた
め、供給量は前回調査より
増加する傾向にあるが、計
画の凍結や竣工時期の遅延
により、2010〜2012年の供
給 量 が 前 回 調 査 よ り 減 少
(2010年▲4万㎡、2011年▲
4万㎡、2012年▲1万㎡)。
1-1.供給動向
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
○ 2010年の供給量(85万㎡)は、3年連続で過去平均(103万㎡)を下回る水準
○ 2011年(153万㎡)と2012年(140万㎡)は過去平均を上回る水準
2
図4 : エリア別大規模オフィスビルの供給量割合 図5 : 今後5年間のエリア別大規模オフィスビルの供給量割合
'09~'13年
都心3区 その他20区
49%(45万㎡/年)
51%(47万㎡/年)
69%(78万㎡/年)
31%(36万㎡/年)
27%(30万㎡/年)
73%(78万㎡/年)
26%(28万㎡/年)
74%(79万㎡/年)
0% 20% 40% 60% 80% 100%
'86~'93年
'94~'98年
'99~'03年
51%(51万㎡/年)
49%(49万㎡/年)
'04~'08年
2013年
都心3区 その他20区
24%(21万㎡/年)
76%(66万㎡/年)
58%(51万㎡/年)
42%(38万㎡/年)
57%(90万㎡/年)
43%(67万㎡/年)
50%(71万㎡/年)
50%(70万㎡/年)
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2009年
2010年
2011年
90%(23万㎡/年)
10%(3万㎡/年)
2012年
図3 : 規模別大規模オフィスビルの供給量割合
3万㎡以上 3万㎡未満
0% 20% 40% 60% 80% 100%
'90~'94年
'95~'99年
'86~'89年
'00~'04年
'05~'09年
49%(36万㎡/年)
51%(38万㎡/年)
43%(53万㎡/年)
57%(72万㎡/年)
30%(25万㎡/年)
70%(58万㎡/年)
19%(24万㎡/年)
81%(101万㎡/年)
'10~'14年
26%(26万㎡/年)
74%(74万㎡/年)
20%(20万㎡/年)
80%(80万㎡/年)
2014年
都心3区 その他20区
58%42%
59%41%
43%57%
100%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2010年2010~2012年都心3区の割合
47%2011年
2012年
18%82%
2013年
都心3区 その他20区
25%75%
26%74%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
'05~'09年
'00~'04年
43%57%'10~'14年
1-2.規模別の供給動向
○ 今後5年間、3万㎡以上の超大規模オフィスビルは80%と引き続き高い水準
次に、ビルの規模別の供給動向を見てみる。図3は
供給量を年代ごとに区分し、「事務所延床面積が1万㎡
以上3万㎡未満の物件」と「事務所延床面積が3万㎡以
上の物件(以下「超大規模オフィスビル」)」に分けて集
計したものである。
過去15年間は、超大規模オフィスビルの割合が70%
~80%で推移している。
今後5年間も、総供給量に対して、3万㎡以上の超大
規模オフィスビルの割合(80%)は依然として高いこと
が分かる。
続いて、エリア別の供給動向を見てみる。過去10年間は都心3区が約75%を占めていたが、今後5
年間は都心3区の割合が57%に低下し、エリア別の供給動向が大きく変化することが分かる(図4)。
また今後の供給エリアを年別に見ていくと、2010年〜2012年の都心3区の供給割合は47%となり、
その他20区での供給割合が急激に増加していることが分かる(図5)。この理由としては都心部での大
規模開発用地が少なくなったことが挙げられる。
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
○ 今後5年間の都心3区の供給割合(57%)は、過去10年(75%)と比べ低い水準
○ 特に、2010年~12年は、都心3区の割合が47%に低下
1-3.エリア別の供給動向
3
N
0 1km 2km
●供給量(万㎡)について
10万m2以上
30万m2以上
10万m2未満
30万m2未満
凡 例
主要ビジネスエリア
●エリアについて
CBDエリア
都市再生緊急整備地域
'10~'14供給予定量:
'86~'09供給量
上面の数字は'86~'14の全供給量表示白色数字は内訳を表示30
39
36
2412
59
198
27
132
51
71
2018
157
67
16
93
133
24
24
174
58
13
18
92
40
293
79
156
3813
214
38
21
3
67
178
19
9772
10
12
3431
2121
3636
8
2929
117 90
60
95
22
87
63
24
76
14
133
15320
22
台場・有明・青海
新宿
四ツ谷
田町
品川
渋谷
大崎
番町
麹町
飯田橋
神保町
人形町
五反田・大崎
東日本橋
築地
茅場町・八丁堀
日本橋・八重洲
丸の内・ 大手町
銀座赤坂・六本木
新橋・虎ノ門
内幸町・永田町
勝どき・晴海
芝浦・海岸
港南
芝・三田
青山
西麻布
西新宿
豊洲・東雲
浜松町
秋葉原
須田町
飯田橋
東京環状二号線新橋周辺・赤坂・六本木地域 東京駅・有楽町駅
周辺地域
更に供給動向をビジネスエリア毎に、より詳細に見てみる(図6)。その結果、丸の内・大手町エリア
(79万㎡)と日本橋・八重洲エリア(40万㎡)が突出しており、両エリア(119万㎡)で今後5年間総供
給量の約4分の1を占める。続いて、20万㎡以上の供給が予定されているエリアは、赤坂・六本木
(24万㎡)、港南(24万㎡)、豊洲・東雲(24万㎡)、新橋・虎ノ門(22万㎡)、五反田・大崎(22万㎡)、
神保町(21万㎡)、西新宿(20万㎡)である。
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
1-3.新規・建替の供給動向
今後5年間の供給量の内訳を見ると(図2)、約4割が建替計画※となっている。これをエリア別に
見ると、都心3区では供給量の6割強を建替計画が占めている。
※当調査における「建替」とは、計画敷地に本調査基準の大規模オフィスビルに相当する規模のオフィスビルがあったも
のを指す。住宅やホテル、小規模オフィスビル等から大規模オフィスビルへの建替えは含まない。
○ 都心3区における今後5年間の総供給量の6割強が建替計画
※都心部でも供給実績及び将来の供給水準が高いエリアは、①赤坂・六本木エリア、②丸の内・大手町エリア、③新橋・
虎ノ門エリアであり、都市再生特別措置法に基づく都市再生緊急整備地域と重ねあわせると、「環状二号線新橋周
辺・赤坂・六本木地域」と「東京駅・有楽町駅周辺地域」からなるエリアが供給の中心となり、このエリアを東京における
セントラル・ビジネス・ディストリクト(東京CBD)と定義。
図6 : 主要ビジネスエリア別の供給量
4
図7 : 供給量のうち建替計画の割合
図8 : 主要ビジネスエリア別建替計画の割合
凡例
その他計画
建替計画
CBDエリア
図8 : 主要ビジネスエリア別建替計画の割合
丸の内・大手町エリア
青海・有明・台場エリア
豊洲・東雲・辰巳エリア
五反・
田大崎エリア
西新宿エリア
日本橋・八重洲エリア
赤坂・六本木エリア
飯田橋エリア
内幸町・霞ヶ関・永田町エリア
神保町エリア
麹町エリア
港南エリア
勝どき・晴海エリア
芝浦・海岸エリア
銀座エリア
番町エリア
青山エリア
新橋・虎ノ門エリア
浜松町エリア
秋葉原エリア
築地エリア
西麻布エリア
須田町エリア
人形町エリア
芝・三田エリア
東日本橋エリア
茅場町・八丁堀エリア
0
20
40
60
80
100
120 万
建替計画 その他の計画
58%42%
34%66%
89%11%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
全体
都心3区
その他の20区
凡例
その他計画
建替計画
CBDエリア
丸の内・大手町エリア
青海・有明・台場エリア
豊洲・東雲・辰巳エリア
五反田・
大崎エリア
西新宿エリア
日本橋・八重洲エリア
赤坂・六本木エリア
飯田橋エリア
内幸町・霞ヶ関・永田町エリア
神保町エリア
麹町エリア
港南エリア
勝どき・晴海エリア
銀座エリア
新橋・虎ノ門エリア
芝・三田エリア
0
20
40
60
80
100 万
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
1-4.新規・建替の供給動向
今後5年間の供給量の内訳を見ると(図7)、約4割が建替計画※となっている。これをエリア別に見
ると、都心3区では供給量の3分の2を建替計画が占めている。
※当調査における「建替」とは、計画敷地に本調査基準の大規模オフィスビルに相当する規模のオフィスビルがあったもの
を指す。住宅やホテル、小規模オフィスビル等から大規模オフィスビルへの建替えは含まない。
今後5年間の供給量の内訳を見ると(図7)、約4割が建替計画※となっている。これをエリア別に見
ると、都心3区では供給量の6割強を建替計画が占めている。
※当調査における「建替」とは、計画敷地に本調査基準の大規模オフィスビルに相当する規模のオフィスビルがあったもの
を指す。住宅やホテル、小規模オフィスビル等から大規模オフィスビルへの建替えは含まない。
また、ビジネスエリアごとに見ると、東京CBDでは、建替計画の比率が高いことが分かる(図8)。特
に、丸の内・大手町エリアでは8割弱、日本橋・八重洲エリアでは9割強を建替計画が占めている。
今後5年間に竣工する建替計画48件のうち16件を抽出し、竣工後の面積と従前の面積を比較した
結果、建替計画による新規供給量から建替前の事務所延床面積を除いた事務所延床面積の純増
分は、新規供給量のうちの26%に留まっており、新規供給量がそのままオフィス総ストックの増加に
繋がらないことが分かった。
そのため、既存ビルの解体によるオフィスストックの減少によって一時的にマーケットがタイトになる
事に加え、建替前後でのオフィス総ストックの純増面積は新規供給量程には多くならないことが見込
まれる。
○ 都心3区における今後5年間の供給量の3分の2が建替計画
○ 都心3区のストック増は供給量(284万㎡)の概ね半分程度(145万㎡)
5
(万㎡)
0
50
100 93
69
純増分26%
(24万㎡)
図9 : 建替計画16件の事例による建替前後のオフィスストックの変化
建替前事務所延床面積(ストック)
建替後事務所延床面積(ストック)
凡例
【参考】
昨年の調査によって、建替計画による新規供給量から建替前の事務所延床面積を除いた事務所
延床面積の純増面積は、新規供給量の26%(図9)に相当することが分かった。
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
この数値を用いて、今後5年間、都心3区のオフィスビルのストック増を試算すると、供給量(284万
㎡)の概ね半分程度(145万㎡)と推計される※。
※自社試算より、建替計画による新規供給量から建替前の事務所延床面積を除いた事務所延床面積の純増
面積は、新規供給量の26%に相当する。(参考:2008年東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査)
計算式:
都心3区の供給量(284万㎡) = 全体供給量(499万㎡)×都心3区の割合(57%)
都心3区ストックの増(145万㎡) = 建替計画によるストックの増加 + 建替以外の計画によるストックの増加
= 都心3区の供給量(284万㎡)×都心3区建替割合(66%)×純増係数(26%)
+ 都心3区の供給量(284万㎡)×都心3区建替以外の割合(34%)
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
6
1)吸収量がプラスの時 2)吸収量がマイナスの時
図10 : 吸収量の概念
図11 : 前回調査の予測
図12 : 今回調査の結果
10.8
8.8
4.9
3.42.7 3.1 2.4
1.2
3.6
8.1
6.75.3
3.2 2.8 2.5 3.8
7.1空室率(%)
0
50
100
150
'06 '07 '08'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93
142
121
223216
125
4854
9188
72
36
9199
8074
130119123
92
182183
83
154
'05
115
157
65
34
119122
77
供給量
吸収量
200(万㎡)
44
118
'09
86
3
10.8
8.8
4.9
3.42.7 3.1 2.4
1.2
3.6
8.1
6.75.3
3.2 2.8 2.5 3.8
5.9空室率(%)
0
50
100
150
'06 '07 '08'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93
142
121
223216
125
4854
9188
72
36
9199
8074
130119123
92
182183
83
154
'05
115
157
65
34
119122
77
供給量
吸収量
200(万㎡)
44
118
'09
86
31
2008年末ストック
2009年末ストック
稼動面積
稼動面積
空室面積
空室面積
吸収量(+) 2009年新規供給量
稼動面積
2008年末ストック
2009年末ストック
稼動面積 空室面積
吸収量(-) 2009年新規供給量
空室面積
※ 数値は賃貸面積(ネット)を代表的な大規模オフィスビルの平均有効率
65.5%で割り戻すことで延床面積(グロス)に換算。
【参考】 図12 : 都心3区の1985年以前竣工超大規模オフィスビルと1986年以降竣工大規模オフィスビルの吸収量推移
(出典)当社資料より作成
(万㎡)
-50
0
50
100
150
200
250
'05'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93 '06 '07 '08 '09
83
182
123
4
130
8088
11
54
223
157
122
22
48
3 39
2
34
10
▲11 ▲10 ▲15▲3
31
▲6 ▲6 ▲8▲1
91
44
142
115
86年以降竣工大規模オフィス
(23区、1万㎡以上)
85年以前竣工の超大規模オフィス
(都心3区、3万㎡以上)
▲11
図19 : 今後の需要予測10.8
8.8
4.9
3.42.7 3.1 2.4
1.2
3.6
8.1
6.75.3
3.2 2.8 2.53.8
空室率(%)
0
50
100
150
'06 '07 '08'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93
142
121
223216
125
4854
9188
72
36
9199
8074
130119123
92
182183
83
154
'05
115
157
65
34
119122
7.1
'09
87
3
6.3
'10
89100
5.7
'11
157168
77
供給量
吸収量
200(万㎡)
44
118
(出典)当社資料より作成
予測値
○ 2009年の吸収量(新規需要)は31万㎡
○ その結果、2009年末の空室率は5.9%
次に、「吸収量」という概念を用いて新規需要動向を見ていく。なお、吸収量とは、当調査が対象と
する1986年以降に竣工した全ての大規模オフィスビルにおける当年の新規稼働床面積(前年末の空
室面積+新規供給面積-当年末の空室面積)を示す(図10)。
2-1.需要動向
前回調査では、2008年9月
以降の急激な景気後退の影響
により2009年の吸収量(新規需
要)を3万㎡、2009年末の空室
率を7.1%と予測した(図11)。し
かしながら、結果的には、吸収
量は31万㎡、空室率は5.9%と
なり、予測を上回る新規需要が
発生した(図12)。その理由とし
ては、空室率の上昇に伴い賃
料相場が調整され、相対的に
競争力が強い大規模オフィスビ
ルが、ビルグレート改善や集
約・統合ニーズなどの需要を獲
得したためであろう。
【参考】
ここで、築年数は経っているもの
の、大規模かつ好立地のオフィスビル
の需要動向を把握するために、都心
3区における1985年以前に竣工した
3万㎡以上の超大規模オフィスビル
(以下「1985年以前の超大規模オフィ
スビル」)の吸収量も見ておく(図12)。
1985年以前の超大規模オフィスビル
は景気後退の影響を受け、更に築浅
の大規模オフィスビルより競争力が弱
いため、2008年のマイナス3万㎡に
引き続き、2009年の吸収量はマイナ
ス11万㎡となった。
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
7
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
'93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '07 '08
50
0
100
150142
121
223
216
125
4854
9188
72
4436
9199
8074
130
119123
92
182183
83
118
(万㎡)
77
115
'06
154157
119122
65 68
8.8
4.9
3.42.7 3.1
2.41.2
3.6
8.1
6.7
5.3
3.2 2.8 2.5 2.3
予測値
'93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '07 '08
50
0
100
150142
121
223
216
125
4854
9188
72
4436
9199
8074
130
119123
92
182183
83
118
(万㎡)
77
115
'06
154157
119122
6575
10.8
8.8
4.9
3.42.7 3.1
2.41.2
3.6
8.1
6.7
5.3
3.2 2.8 2.5 2.1
10.8
(出典):当社資料より作成(出典):当社資料より作成
図14 : 2008年の吸収量と空室率の予測 シナリオ2 (昨年版の当調査予測より)
図13 : 2008年の吸収量と空室率の予測 シナリオ1 (昨年版の当調査予測より)
空室率(%)
(図11再掲) 大規模オフィスビルの供給量、吸収量、空室率の推移
供給量
吸収量
空室率(%)
供給量
吸収量
'93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '07 '08 '09
50
0
100
150142
121
223
216
125
4854
9188
72
4436
9199
8074
130
119123
92
182183
83
118
(万㎡)
77
115
'06
154157
119122
65 68
87 88
8.8
4.9
3.42.7 3.1
2.41.2
3.6
8.1
6.7
5.3
3.2 2.8 2.5 2.3 2.1
'10
81 83
予測値
2.2
'93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '07 '08 '09
50
0
100
150142
121
223
216
125
4854
9188
72
4436
9199
8074
130
119123
92
182183
83
118
(万㎡)
77
115
'06
154157
119122
6575
87
95
10.8
8.8
4.9
3.42.7 3.1
2.41.2
3.6
8.1
6.7
5.3
3.2 2.8 2.5 2.11.3
'10
8190
予測値
1.7
10.8
(出典):当社資料より作成(出典):当社資料より作成
図14 : 2008年の吸収量と空室率の予測 シナリオ2 (昨年版の当調査予測より)
図13 : 2008年の吸収量と空室率の予測 シナリオ1 (昨年版の当調査予測より)
空室率(%)
供給量
吸収量
空室率(%)
供給量
吸収量
10.8
8.8
4.9
3.42.7 3.1 2.4
1.2
3.6
8.1
6.75.3
3.2 2.8 2.53.8
空室率(%)
過去実績平均空室率4.6%
0
50
100
150
'06 '07 '08'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93
142
121
223216
125
4854
9188
72
36
9199
8074
130119123
92
182183
83
154
'05
115
157
65
34
119122
77
供給量
吸収量
200(万㎡)
44
118
(出典)当社資料より作成
予測値
【参考】 図13 : 都心3区の1985年以前竣工超大規模オフィスビルと1986年以降竣工大規模オフィスビルの吸収量推移
(万㎡)
-50
0
50
100
150
200
250
'05'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93 '06 '07 '08 '09
83
182
123
4
130
8088
11
54
223
157
122
22
48
3 39
2
34
10
▲11 ▲10 ▲15▲3
31
▲6 ▲6 ▲8▲1
91
44
142
115
86年以降竣工大規模オフィス
(23区、1万㎡以上)
85年以前竣工の超大規模オフィス
(都心3区、3万㎡以上)
▲11
【参考】
ここで、築年数は経っているものの、大規模かつ好立地のオフィスビルの需要動向を把握するた
めに、都心3区における1985年以前に竣工した3万㎡以上の超大規模オフィスビル(以下「1985年
以前の超大規模オフィスビル」)の吸収量も見ておく(図13)。1985年以前の超大規模オフィスビル
は景気後退の影響を受け、2008年の▲3万㎡に引き続き、2009年も吸収量がマイナス(▲11万㎡)
となった。
8
図16 : 2009年 回答企業別内訳図14 : 新規賃借予定の有無
図17 : 過去5年間貸借意向あり回答企業別内訳図15 : 新規貸借予定時期
71%29%
78%22%
81%19%
81%19%
69%31%
79% 1,412件21% 365件
82% 1,526件18% 345件
84% 1,759件16% 340件
81% 1,354件19% 321件
76% 1,102件24% 339件
87% 1,190件13% 176件
79% 1,475件21% 411件
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
2-2.今後の需要動向
日 本 企 業
外 資 系 企 業
金融・保険業
非 製 造 業
製 造 業
賃借意向あり 賃借意向なし
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2008年
2009年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
賃借意向あり 賃借意向なし
0% 20% 40% 60% 80% 100%
3年以内19% 79件
4年後以降20% 82件
2年以内22% 91件
1年以内37% 150件
無回答 2% 9件
○ 新規賃借意向が回復し、75%が都心3区での新規賃借を予定
○ 外資系企業と金融保険業の新規賃借意向が旺盛
ここからは、今後の需要動向がどのように推移するかについて、当社が2003年より継続実施してい
る「東京23区のオフィスニーズに関する調査」から考察する。
2008年11月に実施した前回の調査は世界的な金融危機の直後だったこともあり、新規賃借予定
「有り」の割合が13%と急激に落ち込んだが(前年比11ポイント減)、2009年11月に実施した今回の
調査では、新規賃借予定「有り」の割合が21%(図14)に回復した(前年比8ポイント増)。この割合
は、大量供給による借り控え需要が一気に顕在化した2003年調査と同じ水準である。また、新規賃
借予定時期も1年以内の割合が約4割、2年以内を含めると約6割(図15)となっている。
資本・業種別では、外資系企業(31%)と金融・保険業(29%)は新規賃借予定「有り」の割合が高く
(図16)、それぞれ前年比で14ポイント、12ポイント改善した(図17)。
以上のことから、外資系企業や金融・保険業を中心にこの1年でオフィスニーズが回復していること
がうかがえる。
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
金融・保険業 21% 25% 23% 17% 29%
非製造業 17% 20% 28% 13% 22%
製造業 14% 15% 17% 11% 19%
日本企業 15% 19% 21% 12% 19%
外資系企業 23% 21% 36% 17% 31%
業
種
別
資本金別
9
(%)14.0
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
0大手町
丸の内
有楽町
内幸町
日比谷
麹町・番町
紀尾井町
平河町・
飯田橋
秋葉原
八重洲
日本橋
京橋
銀座
晴海
汐留
新橋
虎ノ門
神谷町
赤坂
六本木
青山
浜松町
田町
台場・青海
品川(駅周辺)
有明
シーサイド
天王洲・品川
大崎
渋谷
恵比寿
新宿
四ッ谷
豊洲
〈中央区〉 〈港区〉 〈その他の区〉〈千代田区〉
(%)35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0大手町
丸の内
有楽町
内幸町
日比谷
麹町・番町
平河町・
紀尾井町
飯田橋
秋葉原
八重洲
日本橋
京橋
銀座
汐留
新橋
虎ノ門
神谷町
赤坂
六本木
青山
浜松町
田町
台場・青海
品川(駅周辺)
有明
天王洲・品川
シーサイド
大崎
渋谷
恵比寿
新宿
四ッ谷
豊洲
〈中央区〉 〈港区〉 〈その他の区〉〈千代田区〉
(%)35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0大手町
丸の内
有楽町
内幸町
日比谷
麹町・番町
平河町・
紀尾井町
飯田橋
秋葉原
八重洲
日本橋
京橋
銀座
汐留
新橋
虎ノ門
神谷町
赤坂
六本木
青山
浜松町
田町
台場・青海
品川(駅周辺)
有明
天王洲・品川
シーサイド
大崎
渋谷
恵比寿
新宿
四ッ谷
豊洲
〈中央区〉 〈港区〉 〈その他の区〉〈千代田区〉
13
9
12
65 5
4 4
7 7 7 7
10
8 8
1 1
4 4
2
12 12
6 6 6 6
9 9 9
0.3
3 3
11
97
17
107
53
8
3
76 6
8
3
13
96
98
14
69
1 2 10
7 63
64
15
9
3 324
86
89
15
6
14
9
5
129
5 6 6
15
97
3 35
35
35 6
2 3
7
31
17
2 200 0 0 0 0 00 0 0 0 0
2 2 2 2 2 2
7
107 66
46
25 6
225 4
81011
47 88
107
36777 7
42
54
11
786
10
14
698
46
8 98810
341
63
5 6
1315 15
4
1313
13 2
10
15
568
522
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
図19 : 新規賃借予定希望エリア
図20 : 資本別内訳
図21 : 業種別内訳
外資系企業(外資50%以上)
日系企業(外資なし又は50%未満)
※複数回答可とし、全回答企業が選択した場合を100%とする。
非製造業金融・保険業
製造業
図18 : 新規賃借予定地
都心3区以外25%
都心3区75%
また、新規貸借予定の希望エリアは、都心3区が75%を
占める(図18)。
全体では「丸の内」、「日本橋」、「品川」、「渋谷」の割合
が高い一方で、港区のビジネスエリアは全般的に高い水準
となった(図19)。
新規貸借意向の高い外資系企業は、「赤坂」、「六本
木」、「品川」、「虎ノ門」の割合が「丸の内」とほぼ同水準と
なった(図20)。
同じく新規貸借意向の高い金融・保険業は、「丸の内」の
割合が高く、「大手町」、「日本橋」、「赤坂」、「六本木」、「虎
ノ門」が続く(図21)。
更に供給動向をビジネスエリア毎に、より詳細に見てみる(図6)。その結果、丸の内・大手町エリア
(79万㎡)と日本橋・八重洲エリア(40万㎡)が突出しており、両エリア(119万㎡)で今後5年間総供
給量の約4分の1を占める。続いて、20万㎡以上の供給が予定されているエリアは、赤坂・六本木
(24万㎡)、港南(24万㎡)、豊洲・東雲(24万㎡)、新橋・虎ノ門(22万㎡)、五反田・大崎(22万㎡)、
神保町(21万㎡)、西新宿(20万㎡)である。
10
(%)
(%)
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
オーナーの信頼度が
高いビルに移りたい
賃料の安いビルに
移りたい
1フロア面積が
大きなビルに移りたい
環境に配慮したビルに
移りたい
設備グレードの
高いビルに移りたい
立地の良いビルに
移りたい
企業ステイタスの向上
新規事業展開
業容・人員拡大
分室が必要
セキュリティの優れたビルに
移りたい
耐震性の優れたビルに
移りたい
防災体制、バックアップ体制
の優れたビルに移りたい
事務所の統合
支店・営業所の新設
一時的な仮移転
入居中のオフィスビルが
建て替えるため
オーナーの信頼度が
高いビルに移りたい
賃料の安いビルに
移りたい
1フロア面積が
大きなビルに移りたい
環境に配慮したビルに
移りたい
設備グレードの
高いビルに移りたい
立地の良いビルに
移りたい
企業ステイタスの向上
新規事業展開
業容・人員拡大
分室が必要
セキュリティの優れたビルに
移りたい
耐震性の優れたビルに
移りたい
防災体制、バックアップ体制
の優れたビルに移りたい
事務所の統合
支店・営業所の新設
一時的な仮移転
入居中のオフィスビルが
建て替えるため
(%)50.0
30.0
20.0
10.0
0.0
オーナーの信頼度が
高いビルに移りたい
賃料の安いビルに
移りたい
1フロア面積が
大きなビルに移りたい
環境に配慮したビルに
移りたい
設備グレードの
高いビルに移りたい
立地の良いビルに
移りたい
企業ステイタスの向上
新規事業展開
業容・人員拡大
分室が必要
セキュリティの優れたビルに
移りたい
耐震性の優れたビルに
移りたい
防災体制、バックアップ体制
の優れたビルに移りたい
事務所の統合
支店・営業所の新設
一時的な仮移転
入居中のオフィスビルが
建て替えるため
40.0
7
26
21
1519 19
13 1216
911 11
734
9
4
911
232224
4441
2 1
74
1013
9 89
24 23
31
0 03
7
01
111413
0 1 1 25 5
24
18
23
16 1514
8
13
25
8 8
1922
4239
64
15
96
11
2829
12 12
1413
11 2
7
20
3633
3030
2521
3837
31
40
3333
2527
3 55
129 1111 11
171515
912
1415
3228
43 4342
25
3 3 3 26
42 2
19
131515
12
0 11 12
2119
8
15
5
11
27
2219
32
262630
23
141410
4 4
10
222218
32
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
図22 : 新規賃借予定理由
図23 : 資本別内訳
図24 : 業種別内訳
外資系企業(外資50%以上)
日系企業(外資なし又は50%未満)
非製造業金融・保険業
製造業
※複数回答可とし、全回答企業が選択した場合を100%とする。
※2009年調査で項目を追加
2007年2006年2005年
2008年2009年
※2007年調査で項目を追加
景気の後退に伴い企業のコスト削減意識が強まったため、「賃料の安いビルに移りたい(40%)」
が増加しトップとなった。前回の調査でトップだった「業容・人員拡大(28%)」は、減少したものの2番
目に多く、以下、「1フロア面積が大きなビルに移りたい(21%)」、「立地の良いビルに移りたい
(20%)」、「設備グレードの高いビルに移りたい(19%)」が続く(図22)。
外資系企業は「立地のよいビルに移りたい」、「設備グレードの高いビルに移りたい」、「企業ステイ
タスの向上」の割合が日本系企業より高く、立地やビルグレードの改善に前向きな姿勢がうかがえる
(図23)。金融・保険業は「賃料の安いビルに移りたい」の割合が他業種と比べかなり低いことが特徴
的である(図24)。
更に供給動向をビジネスエリア毎に、より詳細に見てみる(図6)。その結果、丸の内・大手町エリア
(79万㎡)と日本橋・八重洲エリア(40万㎡)が突出しており、両エリア(119万㎡)で今後5年間総供
給量の約4分の1を占める。続いて、20万㎡以上の供給が予定されているエリアは、赤坂・六本木
(24万㎡)、港南(24万㎡)、豊洲・東雲(24万㎡)、新橋・虎ノ門(22万㎡)、五反田・大崎(22万㎡)、
神保町(21万㎡)、西新宿(20万㎡)である。
11
図25 : 今後の需要予測
10.8
8.8
4.9
3.42.7 3.1 2.4
1.2
3.6
8.1
6.75.3
3.2 2.8 2.53.8
空室率(%)
0
50
100
150
'06 '07 '08'04'03'02'01'00'99'98'97'96'95'94'93
121
216
125
54
9188
72
36
9199
8074
130119123
92
182183
83
154
'05
157
65
34
119122
5.9
'09
86
31
5.6
'10
8587
5.0 4.6
'11 '12
153161
140145
77
供給量
吸収量
200
250(万㎡)
44
118
予測値
142
223
48
115
【参考】 今後の市場動向
2008年9月以降の急激な景気後退に伴い、2008年と2009年は吸収量が供給量を大きく下回る水
準で推移した。その結果、空室率は2年連続で上昇し、2009年末の空室率は5.9%となった。
一方で、2010年以降は、実質GDP予測が前年度比でプラスに転じ、また、企業の新規賃借意向が
回復していることから、2010年以降は吸収量が供給量を上回って推移し、2012年には空室率が5%
を下回ると予測する(図25)。
また、都心3区の供給量が過去10年と比べて少ない一方で、新規賃借意向が都心3区に集中して
いるため、都心3区は23区全体に先行して空室率が改善するものと思われる。
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
12
豊洲3-1街区
住友不動産飯田橋ファーストタワー
住友不動産新宿セントラルパークビル
三井住友銀行本店ビルディング
中日新聞 旧東京本社ビル建替え
江東区豊洲
文京区後楽
新宿区西新宿
千代田区丸の内
港区港南
三菱地所、IHI
住友不動産
住友不動産
三井不動産
中日新聞社
106,877
78,398
153,464
80,134
72,621
32,330
23,715
46,423
24,241
21,968
プロジェクト名(ビル名)
延 床 面 積
(㎡) (坪)事 業 主 体 所在地
2010年
(仮)北新宿地区市街地再開発1街区・1-2業務棟
(仮)西新宿8丁目成子地区市街地再開発事業・超高層棟
(仮)大崎駅西口C地区開発計画
有明セントラルタワー
豊洲3-3街区
(仮)御殿山プロジェクト Aブロック
(仮)新飯野ビル計画
JA共済ビル
(仮)京橋二丁目16地区開発 A地区(清水建設本社ビル)
パレスホテル建替計画 オフィス棟
(仮)元赤坂Kプロジェクト(鹿島旧本社建替)
(仮)東五反田地区(B地区)開発計画
(仮)業平橋押上地区開発計画(新タワー計画)
新宿区北新宿
新宿区西新宿
品川区大崎
江東区有明
江東区豊洲
品川区北品川
千代田区内幸町
千代田区平河町
中央区京橋
千代田区丸の内
港区元赤坂
品川区東五反田
墨田区押上
三菱地所、平和不動産
西新宿8丁目成子地区再開発組合(住友不動産)
ソニー
日本土地建物、大和ハウス工業
第一生命保険
積水ハウス
飯野海運
全国共済農業協同組合連合会
清水建設
パレスホテル
鹿島建設
東洋製缶
東武鉄道
96,000
180,163
123,962
71,285
98,823
63,000
106,000
87,620
51,000
68,000
53,710
72,543
229,410
29,040
54,499
37,499
21,564
29,894
19,058
32,065
26,505
15,428
20,570
16,247
21,944
69,397
2013年
2012年
新宿イーストサイドスクエア
渋谷ヒカリエ
(仮)虎ノ門・六本木地区再開発 複合棟
(仮)南平台町計画
(仮)三井住友海上神田駿河台三丁目計画 新館
(仮)JPタワー
大手町一丁目第2地区第一種市街地再開発事業 A棟
大手町一丁目第2地区第一種市街地再開発事業 B棟
(仮)丸の内1-4計画
(仮)三田ベルジュビル建設計画新築工事
(仮)明治安田生命新東陽町ビル新築工事
(仮)中野駅前開発プロジェクト(北東側)
(仮)中野駅前開発プロジェクト(南東側)
(仮)JR南新宿ビル
新宿区新宿
渋谷区渋谷
港区六本木
渋谷区南平台町
千代田区神田駿河台
千代田区丸の内
千代田区大手町
千代田区大手町
千代田区丸の内
港区芝
江東区東陽
中野区中野
中野区中野
渋谷区代々木
三菱地所、日本地建物、大和ハウス工業、平和不動産
東京急行電鉄
森ビル
住友不動産
三井住友海上火災保険
日本郵政公社
都市再生機構
三菱地所
三菱地所
ベルジュ
明治安田生命保険
東京建物
東京建物
JR東日本
170,274
144,177
143,726
61,600
66,475
212,131
110,000
132,000
139,728
56,500
96,227
39,025
151,577
57,984
51,508
43,614
43,477
18,634
20,109
64,170
33,275
39,930
42,268
17,091
29,109
11,805
45,852
17,540
2014年
※ 延床面積には事務所棟以外に商業棟、住宅棟等を含む。
※ 一般公開されている情報と事業主体へのヒアリング調査によって得た情報が相違するプロジェクトについては、当リストには掲載していない。
※ 当社発表の供給量は、当表の延床面積とは異なる“純粋な事務所部分の延床面積”にて集計。
(仮)大手町1-6計画
(仮)環状2号線プロジェクト
(仮)芝浦水再生センター再構築工事
(仮)上野ゲートタワープロジェクト
千代田区大手町
港区虎ノ門
港区港南
台東区東上野
東京建物、大成建設
森ビル
NTT都市開発
リサ・パートナーズ
198,390
259,200
179,980
41,200
60,013
78,408
54,444
12,463
今後竣工予定(一部竣工済み)の主な大規模オフィスビル
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
2011年
(仮)歌舞伎座建替え計画
(仮)淡路町二丁目西部地区第一種市街地再開発事業 北街区
(仮)室町東地区開発計画(2-3街区)
(仮)21・25森ビル建替計画新築工事
(仮)京橋3丁目1地区再開発
中央区銀座
千代田区神田淡路町
中央区室町
港区六本木
中央区京橋
松竹グループ
準備組合(安田不動産)
三井不動産
森ビル
東京建物、大栄不動産
93,900
129,223
63,000
55,061
116,000
28,405
39,090
19,058
16,656
35,090