2025年の住宅市場～新設住宅着工戸数、60万戸台 …...2025 年の住宅市場...

2025年の住宅市場

～新設住宅着工戸数、60万戸台の時代に～

2014年7月9日

株式会社野村総合研究所コンサルティング事業本部インフラ産業コンサルティング部

榊原渉大道亮植井陽大

〒100-0005 東京都千代田区丸の内1-6-5 丸の内北口ビル

第212回NRIメディアフォーラム

Copyright（C） Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 1

１．住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化

２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場の予測結果

３．新設住宅着工戸数の予測方法

４．リフォーム市場の予測方法

５．まとめ

目次






５．まとめ


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2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

0

1,000

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3,000

4,000

5,000

6,000

1970 '75 '80 '85 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25 '30 '35 '40 '45 '50 '55 '60

世帯数（左軸）

人口（右軸）

人口（万人）世帯数（万世帯）


日本の人口は既に減少局面に入った。世帯数も2019年をピークに減少に転じる見込み

出所）国立社会保障・人口問題研究所をもとにNRI作成注）将来推計人口は「出生（中位）死亡（中位）推計結果」を使用

日本の総人口・総世帯数の推移と予測

予測 → ←実績

（年）


33.9

38.5

31.9

28.3 29.3 28.7 26.7 26.1 25.7 25.6 25.8 25.6

23.1 23.0

19.0 19.9 20.3 21.1

25.8

29.4

23.9

21.0 21.8 21.2 19.5 18.8 18.7 19.0 19.0 19.3

17.1 16.9

13.4 13.5 13.8 14.4

8.1 9.1 8.1 7.3 7.5 7.5 7.2 7.3 7.0 6.6 6.8 6.2 6.0 6.1 5.6 6.4 6.5 6.7

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

1995 2000 '05 '10 '15 '20

市場規模（合計）

新設住宅市場規模

リフォーム市場規模（広義）

（兆円）

（年度）

１．住宅市場を取り巻くマクロ環境

世帯数減少時代に突入することで、住宅市場は構造的な変曲点を迎えることになる

出所）国土交通省「建築投資額の推移」、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模」よりNRI作成

住宅投資およびリフォーム市場規模の推移

今後、どのように推移するのか？

※ 新設住宅市場規模は年度次、リフォーム市場規模は年次






５．まとめ


9991

95

85 82 80 78 75 73 70 67 65 62

166 167 167

134142

151156

148

163

134

118123 121

117 115 117 119125

129

104 104

7882 84

89

99

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

（万戸）

（年度）


新設住宅着工戸数は、今後数年間は90万戸前後で推移するが、漸減し、2025年には62万戸になる見通し

出所）NRI

新設住宅着工戸数の推移と予測

→ 予測値

消費税増税前駆け込み需要＋阪神淡路大震災復興需要

耐震偽装事件建築基準法改正

金融危機

消費増税前駆け込み需要

バブル崩壊


5.8 6.1

6.8 7.1

6.9 7.5

8.1

9.1

8.1

7.3

7.5 7.5 7.2 7.3

7.0

6.6

6.8

6.2 6.0

6.1

5.6

6.4

6.5 6.7 6.7 6.8 6.2 6.2

5.6 5.8 5.9 6.0 6.3 6.1 6.3 6.1 6.1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1989 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

実績値再現値予測値（兆円）

（年）


リフォーム市場の規模は、2025年でも現状から微減の6兆円程度に留まる見通し

政府はリフォーム・中古流通市場を2020年までに20兆円規模に育成する方針

適切な政策が提供されれば市場規模の拡大につながる可能性がある

広義のリフォームとは、「住宅着工統計上『新設住宅』に計上される増築・改築工事」、「設備等の修繕維持費」、「エアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財、インテリア商品等の購入費」を含めた金額

出所）NRI

→ 予測値

リフォーム市場規模（広義）の推移






５．まとめ


新設住宅着工戸数は4つのステップを経て予測を行った

新設住宅着工戸数予測の4つのステップ

新設住宅着工戸数の再現値からの差分の見立て

過去の実績値と再現値を比較し、その差異の要因を分析

過去の差異をもとに、今後の再現値との差分を想定

新設住宅着工戸数の再現値と予測値の算出

新設住宅着工戸数を被説明変数、Step 1,2で整理した指標を説明変数として、重回帰分析により新設住宅着工戸数の将来予測を実施

新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測

Step 1で抽出した指標について、公的機関が発表している将来予測を参照（または、NRIにて独自に将来予測を実施）

新設住宅着工戸数に影響を与える因子の抽出

人口・世帯数、経済成長、住宅ストックの質などを表す各種指標より、論理的・統計的に新設住宅着工戸数に影響を与えてきたと考えられる指標を抽出

Step 1

Step 2

Step 3

Step 4


新設住宅着工戸数に影響を与える因子 ①移動人口 ②名目GDP成長率 ③平均築年数

Step 1 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の抽出

新設住宅着工戸数に大きく影響を与えるのは、①移動人口、②名目GDP成長率、 ③住宅ストックの平均築年数の3点

人口・世帯数経済成長住宅ストック

統計的に、新設住宅着工戸数に影響していると言えるか

新設住宅着工戸数に影響する要因として、論理的に適切か

• 総人口 • 生産年齢人口 • 総世帯数 • 世帯主が生産年齢に

該当する世帯数 • 移動人口 • 移動世帯数

など

• 実質GDP • 実質GDP成長率 • 前年度の実質GDP • 前年度の実質GDP成長率 • 名目GDP • 名目GDP成長率 • 前年度の名目GDP • 前年度の名目GDP成長率

など

• 住宅ストック総数 • 平均築年数 • 空家数 • 空家率

など


11.5 11.6 11.6 11.5 11.7

12.0 12.3

12.6 12.5 12.5 12.3 12.3 12.4

12.3 12.0 12.0

11.6 11.3 11.2 11.1

10.8 10.7 10.2 10.2 10.1 10.1 9.9 9.7 9.6 9.4 9.2 9.0 8.8 8.6 8.5 8.3 8.1 7.9

0

2

4

6

8

10

12

14

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

（百万人）

Step 2 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測

移動人口は減少傾向にあり、2013年には約1,000万人だったものが 2025年には約790万人まで減少する見通し

→ 予測値

移動人口の推移と予測

（年度）

出所）総務省「住民基本台帳人口移動報告」、「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」よりNRI作成


7.0 7.3

8.6

4.9

2.0

-0.1

1.4 1.8

2.2

1.0

-2.0

-0.8

0.8

-1.8

-0.7

0.8 0.2

0.5 0.7 0.8

-4.6

-3.2

1.3

-1.4

-0.2

1.9 1.9 1.6 1.3 1.3 1.4 1.4 1.4 1.3 1.2 1.2 1.1 1.0

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

（％）

（年度）


名目GDP成長率は、2013年度以降微減し2025年度まで１%台前半で推移するとの日本経済研究センターの予測を採用した

名目GDP成長率の推移と予測

出所）内閣府「国民経済計算」、日本経済研究センター「中期経済予測」よりNRI作成

→ 予測値


0

5

10

15

20

25

30

1988'90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1

1 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60

～19601961～1970

1971～1981

1982～19881989～1993

1994～1998

1999～2003


平均築年数は今後も上昇し続け、2013年の22年から2025年には27年近くに達する見通し

着工時期別に、住宅ストックが建築後にどれだけ減少していくかという「減衰曲線」を算出した。

減衰曲線に基づき着工年別住宅ストックを算出することで、住宅の平均築年数を算出した。

平均築年数の推移減衰曲線（住宅ストックの減少率）

着工時期

築後年数（年）

出所）国土交通省「住宅着工統計」、総務省「住宅土地統計」よりNRI作成

→ 予測値（年）


166 167 167

134

142

151156

148

163

134

118123

121117

115117

119125

129

104

104

7882 84

89

99

91 88 85 82 80 78 75 73 70 67 65 62

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

実績値再現値・予測値（万戸）

（年度）

Step 3 新設住宅着工戸数の再現値と予測値の算出

①移動人口、②名目GDP成長率、③住宅ストックの平均築年数を説明変数として重回帰分析により新設住宅着工戸数を再現し、過去の実績値と対比した

新設住宅着工戸数の実績値と再現値・予測値

出所）各種資料よりNRI作成

→ 予測値

Copyright（C） Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 15 -60

-40

-20

0

20

40

60

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

-30

-20

-10

0

10

20

30

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

Step 4 新設住宅着工戸数の再現値からの差分の見立て

5年程度の周期で生じる「需要の顕在化サイクル」を考慮して再現値と実績値の差分を想定した

（万戸）

（万戸）

実績値が

多い

再現値が

多い

単年

直前5年間の差分の累積

実績値と再現値の差分

需要が顕在化

しすぎている

需要が顕在化

しきっていない

→ 想定値

（年度）

（年度）

消費税増税前駆け込み需要＋阪神淡路大震災復興需要

耐震偽装事件建築基準法改正

金融危機消費増税前駆け込み需要

→ 想定値

再びマイナスへ？

再びマイナスへ？


166 167 167

134

142

151156

148

163

134

118123

121117

115117

119125

129

104

104

7882 84

89

999991

95

85 82 80 78 75 73 70 67 65 62

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

実績値再現値・予測値修正予測値（万戸）

（年度）

88

Step 4 新設住宅着工戸数の再現値からの差分の見立て

過去の差分を加味し、予測値の修正を行った結果、「今後数年間は90万戸前後。その後漸減して2025年には62万戸」との見通し

新設住宅着工戸数の実績値／再現値・予測値／修正予測値

→ 予測値


（参考）感度分析

名目GDP成長率が1pt上昇すると、新設住宅着工戸数の予測値は約2万6千戸増加する

2014年度 2015年度 2016年度

日本経済研究センター「中期経済予測」に基づく名目GDP成長率の見通し

1.9% 1.6% 1.3%

新設住宅着工戸数予測値

91.0万戸 94.8万戸 84.6万戸

感度分析のために設定した名目GDP成長率

2.9% （+1.0pt）

2.6% （+1.0pt）

2.3% （+1.0pt）

新設住宅着工戸数予測値

93.5万戸（+2.6万戸）

97.4万戸（+2.6万戸）

87.2万戸（+2.6万戸）

注）小数点以下第2位を四捨五入しているため、合計値は必ずしも一致しない






５．まとめ


リフォーム市場規模は3つのステップを経て予測を行った

リフォーム市場規模予測の3つのステップ

リフォーム市場規模の再現値と予測値の算出

リフォーム市場規模を被説明変数、Step 1,2で整理した指標を説明変数として、重回帰分析により狭義のリフォーム市場規模の将来予測を実施

狭義のリフォーム市場規模と広義のリフォーム市場規模の比率を推計し、広義のリフォーム市場規模の将来予測を実施

リフォーム市場規模に影響を与える因子の将来予測

Step 1で抽出した指標について、公的機関が発表している将来予測を参照（または、NRIにて独自に将来予測を実施）

リフォーム市場規模に影響を与える因子の抽出

世帯数、経済成長、住宅ストックの質などを表す各種指標より、論理的・統計的にリフォーム市場に影響を与えてきたと考えられる指標を抽出

Step 1

Step 2

Step 3


Step 1 リフォーム市場に影響を与える因子の抽出

リフォーム市場規模に影響を与えるのは、①新設住宅着工戸数（８年前）、 ②名目GDP成長率、③平均築年数の3点

リフォーム市場規模に影響を与える因子

①新設住宅着工戸数（８年前） ②名目GDP成長率 ③平均築年数

世帯数経済成長住宅ストックの質

統計的に、リフォーム市場規模に影響していると言えるか

リフォーム市場規模に影響する要因として、論理的に適切か

• 総世帯数 • 世帯主が生産年齢に

該当する世帯数 • 移動者数 • 移動世帯数 • 新設住宅着工戸数

など

• 実質GDP • 実質GDP成長率 • 前年度の実質GDP • 前年度の実質GDP成長率 • 名目GDP • 名目GDP成長率 • 前年度の名目GDP • 前年度の名目GDP成長率

など

• 平均築年数 • 空家数 • 空家率

など


5.5 5.6

5.2 5.2

4.7 4.9 5.0 5.1 5.4 5.3 5.4 5.2 5.2

3.4 3.6

4.1 4.4

4.2 4.5

5.3 5.7

5.4

5.0 5.1 5.3 5.2 5.6 5.4

5.1 5.3

4.8 4.7 4.8 4.4

5.0 5.3 5.4

0

1

2

3

4

5

6

7

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

再現値・予測値実績値

Step 3 リフォーム市場規模の再現値の算出

狭義のリフォーム市場規模は現在5.4兆円、2025年には5.3兆円に微減する見通し

狭義のリフォーム市場規模は、「住宅着工統計上『新設住宅』に計上される増築・改築工事」および「設備等の修繕維持費」を指す。

→ 予測値

リフォーム市場規模（狭義）の推移（兆円）

年出所）実績値は住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模（2012年版）」よりNRI作成


82 82 83 83 83 84 84 85 85 85 86 86 86 86

59 59 60 63 60 60

65 63 67 68 68

71 73 77 78 77 78 77 79 79 78 79 81

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

再現値・予測値実績値


狭義/広義リフォーム市場規模の比率は、2025年には約86%になる見通し

1989年～2012年の狭義/広義リフォーム市場規模の比率をロジスティック回帰分析した。

広義のリフォームとは、狭義のリフォームに「エアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財、インテリア商品等の購入費を含めた金額」を加えたものである。（住宅リフォーム・紛争処理センターより）

エアコン等の家電の低価格化・長寿命化に伴い、広義・狭義のリフォーム市場規模の差は縮小してきたと考えられる。

狭義/広義リフォーム市場規模比率の推移

→ 予測値

年

出所）実績値は住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模（2012年版）」よりNRI作成

%


6.7 6.8 6.2 6.2

5.6 5.8 5.9 6.0 6.3 6.1 6.3 6.1 6.1 5.8 6.1

6.8 7.1 6.9

7.5 8.1

9.1 8.1

7.3 7.5 7.5 7.2 7.3 7.0

6.6 6.8 6.2

6.0 6.1

5.6

6.4 6.5 6.7

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

広義：再現値・予測値広義：実績値

5.5 5.6 5.2 5.2

4.7 4.9 5.0 5.1 5.4 5.3 5.4 5.2 5.2

3.4 3.6 4.1

4.4 4.2 4.5

5.3 5.7

5.4 5.0 5.1 5.3 5.2

5.6 5.4 5.1 5.3

4.8 4.7 4.8 4.4

5.0 5.3 5.4

0

1

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5

6

7

8

9

10

1988 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25

狭義：再現値・予測値狭義：実績値


広義のリフォーム市場規模は現在6.7兆円、2025年には6.1兆円に微減する見通し

狭義リフォーム市場規模を狭義/広義リフォーム市場規模比率で割り戻し、広義リフォーム市場規模を算出。

リフォーム市場規模（広義・狭義）の推移（兆円）

年

→ 予測値

出所）実績値は住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模（2012年版）」よりNRI作成






５．まとめ


まとめ

①移動人口、②名目GDP成長率、③平均築年数をもとに新設住宅着工戸数を推計した。2020年度には約75万戸、25年度には約62万戸になると予測される

新設住宅着工戸数

移動人口

名目GDP 成長率

平均築年数

2013年度 2020年度 2025年度

1,009万人

+1.9%

21.8年

98.7万戸 75.3万戸 62.3万戸

883万人

+1.4%

24.7年

792万人

+1.0%

26.8年

注）矢印の向きは、新設住宅着工戸数に与える影響の方向を示す


まとめ

①新設住宅着工戸数（8年前）、②名目GDP成長率、③平均築年数をもとにリフォーム市場規模を推計した。2020年には約6.0兆円、25年には約6.1兆円になると予測される

リフォーム市場規模

新設住宅着工戸数

（８年前）

名目GDP 成長率

平均築年数

2013年※ 2020年※ 2025年※

124.9万戸

+1.9%

21.8年

6.7兆円 6.0兆円 6.1兆円

89.3万戸

+1.4%

24.7年

82.2万戸

+1.0%

26.8年

※ リフォーム市場規模は年次、説明変数の新設住宅着工戸数（8年前）、名目GDP成長率、平均築年数はいずれも年度次注）矢印の向きは、リフォーム市場規模に与える影響の方向を示す


まとめ

新設住宅市場の縮小は避けられない住宅・住生活の質的向上に向けて、リフォーム・中古住宅流通の活性化が必須となる

2025年度（ﾘﾌｫｰﾑ・新設住宅着工ともにNRI予測）

2025年度（ﾘﾌｫｰﾑ・中古住宅流通は政策目標、

新設住宅着工はNRI予測）

2013年度（実績）

30兆円

20兆円

10兆円

新設住宅着工約15兆円

（98.7万戸）

新設住宅着工 10兆円

（62.3万戸）

新設住宅着工 10兆円

（62.3万戸）

リフォーム 6.7兆円

リフォーム 6.1兆円

リフォーム・中古住宅流通

20兆円

0円

ほぼ確実な未来人口移動 GDP成長住宅の長寿命化

変えられる未来従来の住宅産業の

枠組みを超えた異業種の参入・連携

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