2018...2018/09/30 · période de l’année passée. la quote-part de perte sur loyer au 30...
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2018RAPPORT SEMESTRIELAU 30 SEPTEMBRE
Streetbox Real Estate Fund est un fonds de placement de droit suisse, relevant du type « fonds immobiliers » au sens de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC).
SOLUFONDS SA assume la direction de fonds depuis le 29 janvier 2009, après approbation délivrée par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA.
La version en vigueur du prospectus avec contrat de fonds intégré est celle du mois de mars 2018 avec la mise à jour de sa première partie « Prospectus », le contrat de fonds (deuxième partie) reste en vigueur au 5 décembre 2016.
Le fonds immobilier est basé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds) aux termes duquel la direction de fonds s’engage à faire participer l’investisseur au fonds immobilier, proportionnellement aux parts qu’il a acquises et à gérer le fonds conformément aux dispositions de la loi et du contrat de fonds, à titre autonome et en son propre nom. La banque dépositaire est partie au contrat de fonds conformément aux tâches qui lui sont dévolues par la loi et le contrat de fonds.
Le fonds investit de manière prépondérante dans de l’immobilier de type « halles industriellesmodulables », de taille moyenne, aux abords des agglomérations et notamment le long desaxes autoroutiers permettant aux locataires d’occuper des petites surfaces, facilementmodulables selon les besoins de leurs activités.
L’objectif du Streetbox Real Estate Fund consiste principalement à maintenir la substance àlong terme des investissements et la distribution appropriée de leurs revenus, par la créationd’un parc de valeurs patrimoniales stables, géré de manière dynamique. A cet effet, le fondsachète des immeubles offrant des perspectives de rendement supérieures à la moyenne.
Le fonds cherche à livrer aux investisseurs une performance annuelle nette supérieure au taux de référence, soit le taux des prêts hypothécaires accordés par la banque dépositaire pour une durée fixe de 5 ans. Il s’agit d’un objectif à atteindre qui n’est garanti ni par la direction de fonds ni par la banque dépositaire.
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Streetbox Real Estate Fund Description du fonds
Direction de fonds : SOLUFONDS SA Rue des Fléchères 7A 1274 Signy-Avenex
Conseil d’administration :
Michel DOMINICE Président Michel ABT Vice-président Pierre PARODI Administrateur Yann DE MEHERENC DE SAINT PIERRE Administrateur Jean-Marc ROMANO Administrateur (jusqu’au 30 juin 2018) Barbara PROGIN Administratrice (jusqu’au 14 mai 2018)Arno KNEUBÜHLER Administrateur (dès le 14 mai 2018)
Direction :
Andreea-Bianca STEFANESCU Directeur général (dès le 9 avril 2018)Claudio MÜLLER Directeur général (jusqu’au 8 avril 2018)Laurent MURIER Membre de la directionNicolas PASSELLO Membre de la directionIsabelle TISSEUR Membre de la directionSabrina MANCINI TRINKLER Membre de la direction
Banque dépositaire : Banque Cantonale Vaudoise Place St François 14 1001 Lausanne
Société d’audit : PricewaterhouseCoopers SA Ave Giuseppe-Motta 50 1211 Genève 2
Experts chargés des estimations :
Nabil AZIZ à Genève Marco FEUSI à Zürich
Gérance comptable des immeubles :
La gérance comptable des immeubles est conférée à Naef Immobilier Lausanne SA à Prilly, par délégation du gestionnaire.
Gestionnaire du fonds par délégation de la direction de fonds :
PROCIMMO SA En Budron H11 Case postale 413 1052 Le Mont-sur-Lausanne
Streetbox Real Estate Fund Organisation
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1) Résultats
Au terme du semestre écoulé, la VNI (valeur nette d’inventaire) du fonds s’affiche à CHF 277,90, soit une augmentation de CHF 12,40 par part par rapport au 30 septembre 2017. Le rendement de placement sur les premiers six mois est de 3,31% (contre 3,19% au 30 septembre 2017).
Le total des revenus s’élève à CHF 4 408 919.-. Les revenus locatifs se montent à CHF 4 346 675.-, ce qui correspond à une hausse de CHF 370 198.-, respectivement de 9,30% par rapport à la même période de l’année passée. La quote-part de perte sur loyer au 30 septembre 2018 est de 19,42%, et le taux d’endettement est de 31,45%.
La fortune nette du fonds s’élève à CHF 113 700 369.- au 30 septembre 2018, alors que la fortune totale est de CHF 180 175 337.-.
Au 30 septembre 2018, le fonds compte 104 boxes en construction pour 83 boxes à louer ou à vendre sur les sites terminés.
2) Projets en cours
La construction de 56 boxes sur le site de Granges Veveyse sera terminée à la fin de l'année. Lespremiers boxes seront livrés début décembre 2018. La commercialisation du site a permis augestionnaire du fonds (Procimmo SA) de vendre et de louer d’ores et déjà un certain nombre de boxes. Le deuxième site en cours de construction à Etoy, permettra de livrer 48 boxes supplémentaires enmars 2019. Avec ces 104 boxes supplémentaires dans le fonds, la barre des mille boxes sera franchiepour atteindre le nombre de 1 057 boxes.
Le département architecture du gestionnaire du fonds a obtenu le permis de construire pour le premierbâtiment Streetbox sur trois niveaux. Il s'agit du site de Champagne (projet II) avec 40 boxes. Undeuxième permis a été accordé pour le projet de La Sarraz avec 48 boxes.
3) Perspectives de résultats futurs
Le fonds Streetbox Real Estate Fund va bénéficier de trois nouveaux projets de construction pour untotal de 125 boxes supplémentaires. Parmi ces projets, comme souligné précédemment, le premierbâtiment Streetbox sur trois niveaux verra le jour. Le gestionnaire du fonds prévoit en conséquence une augmentation significative de la taille du portefeuille et de l'état locatif, ce qui devrait permettreau fonds Streetbox Real Estate Fund de poursuivre, sa stratégie d’augmentation de dividende.
L'équipe du gestionnaire du fonds travaille actuellement sur l’acquisition de plusieurs parcelles situées entre Genève et Lausanne. Les communes et les autorités en charge du développement économique de la région se montrent de plus en plus intéressées à accueillir des sites Streetbox, le concept étant désormais reconnu comme un modèle de développement économique en Suisse Romande.
Streetbox Real Estate Fund Rapport du gestionnaire
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Chiffres-clés
au 30.09.2018 au 30.09.2017
Fortune totale CHF 180 175 336,57 CHF 164 884 925,20Fortune nette CHF 113 700 368,97 CHF 108 612 539,74Valeur vénale des immeubles terminés CHF 164 632 000,00 CHF 157 300 000,00Valeur vénale des immeubles en construction (y.c. le terrain) CHF 13 062 000,00 CHF 4 200 000,00
Information des années précédentes
30.09.2016 CHF 259,00 409 110 CHF 105 959 767,53 N/A N/A30.09.2017 CHF 265,50 409 110 CHF 108 612 539,74 N/A N/A30.09.2018 CHF 277,90 409 110 CHF 113 700 368,97 N/A N/A
30.09.2018 30.09.2017
Taux de perte sur loyer1 19,42% 27,11%Coefficient d'endettement 31,45% 29,99%Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT)2 50,77% 61,01%Quote-part des charges d'exploitation du fonds TER ref (GAV)
2 0,97% 0,99%Quote-part des charges d'exploitation du fonds TER ref (MV)
2 1,08% 0,94%Rendement des fonds propres "Return on Equity" (ROE)2 10,15% 7,91%Rendement du capital investi "Return on Invested Capital" (ROIC)2 6,86% 5,56%Rendement sur distribution N/A N/ACoefficient de distribution (Payout ratio) N/A N/AAgio/disagio 39,62% 43,88%Rendement de placement (sur VNI)1 3,31% 3,19%Performance1 10,39% -11,29%Performance de l'indice SXI Real Estate® Funds TR1 -2,07% -0,40%
2 Du 01.10.2017 au 30.09.2018 et du 01.10.2016 au 30.09.2017
Les références aux performances et aux rendements passés ne sauraient être un indicateur de performance et de rendement courants ou futurs. Les données de performance et de rendement ne tiennent pas compte des commissions et frais qui peuvent être perçus lors de la souscription et du rachat de parts et sont calculées en considérant que le dividende brut payé a été immédiatement réinvesti dans le fonds.
Date Valeur nette d'inventaire d'une part Fortune nette du fonds Distribution du revenu net par part
Distribution du gain en capital par part
Indices calculés selon la directive de la SFAMA
Parts en circulation
1 Du 01.04.2018 au 30.09.2018 et du 01.04.2017 au 30.09.2017
Streetbox Real Estate Fund Chiffres-clés
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Compte de fortune 30.09.2018 30.09.2017
CHF CHF
Caisse, avoirs postaux et bancaires à vue, y compris les placements fiduciaires auprès de banques tierces 547 258,76 1 193 997,27Immeubles, divisés en :- Immeubles à usage commercial 164 632 000,00 157 300 000,00- Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 13 062 000,00 4 200 000,00Autres actifs 1 934 077,81 2 190 927,93Fortune totale du fonds, dont à déduire 180 175 336,57 164 884 925,20
Engagements à court terme, divisé selon :- Hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques 22 940 500,00 22 077 363,25- Autres engagements à court terme 4 874 160,60 3 065 701,21Engagements à long terme terme, divisés selon :- Hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques 32 948 500,00 26 363 500,00
Fortune nette du fonds avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 119 412 175,97 113 378 360,74Estimation des impôts dus en cas de liquidation -5 711 807,00 -4 765 821,00Fortune nette du fonds 113 700 368,97 108 612 539,74
Nombre de parts en circulation 409 110 409 110
Valeur nette d'inventaire par part 277,92 265,48Valeur nette d'inventaire par part, arrondie à CHF 0,05 277,90 265,50
Variation de la fortune nette du fonds 01.04.2018 01.04.201730.09.2018 30.09.2017
CHF CHF
Fortune nette du fonds au début de l'exercice 115 989 315,95 111 006 917,32Distribution -5 932 095,00 -5 727 540,00Solde des mouvements de parts 0,00 0,00Résultat total 3 643 148,02 3 333 162,42Fortune nette du fonds à la fin de l'exercice 113 700 368,97 108 612 539,74
Nombre de parts en circulation 01.04.2018 01.04.201730.09.2018 30.09.2017
Situation au début de l'exercice 409 110 409 110Nombre de parts émises 0 0Nombre de parts rachetées 0 0Situation à la fin de l'exercice 409 110 409 110
Streetbox Real Estate Fund Compte de fortune
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Compte de résultat 01.04.2018 01.04.201730.09.2018 30.09.2017
CHF CHFRevenusProduits des avoirs postaux et bancaires 0,00 8 787,95Loyers (rendements bruts) 4 346 674,60 3 976 477,10Autres revenus 62 244,70 472 645,20Total des revenus, dont à déduire 4 408 919,30 4 457 910,25
Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques 435 140,28 424 388,28Autres intérêts passifs 550,65 1 826,50Entretien et réparations 409 040,41 235 487,10Administration des immeuble, divisés en :- Frais liés aux immeubles 962 879,25 552 642,90- Frais d'administration 85 573,15 126 440,35Impôts fonciers 168 281,43 147 751,00Impôts revenus et fortune 456 158,15 517 812,35Frais d'estimation et d'audit 56 098,89 71 151,68Rémunérations réglementaires versées :- A la direction 619 744,43 597 264,39- A la banque dépositaire 28 788,30 27 526,00Autres charges 122 554,66 48 524,38Total des charges 3 344 809,60 2 750 814,93
Résultat net 1 064 109,70 1 707 095,32
Gains et pertes en capitaux réalisés 677 524,02 2 914 019,11Impôts sur investissements réalisés -93 644,07 -390 259,86Gains en capital après impôt 583 879,95 2 523 759,25
Résultat réalisé 1 647 989,65 4 230 854,57
Impôts en cas de liquidation (variation) -216 924,00 198 237,00Gains et pertes en capitaux non réalisés (variation) 2 212 082,37 -1 095 929,15Résultat total 3 643 148,02 3 333 162,42
La présentation de certains chiffres du compte de résultat de l'exercice précédent a été adaptée à celle de l'exercice arrêté au 31 mars 2018 afin de faciliter la comparaison (sans impact sur le total des charges). Cela a impacté le poste suivant : Frais liés aux immeubles.
Streetbox Real Estate Fund Compte de résultat
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Inventaire au 30 septembre 2018
Caisse, avoirs postaux et bancaires à vue, y compris les placements fiduciaires auprès de banques tierces
Avoirs bancaires à vue Monnaie
CHF
CHF
Immeubles à usage commercial, dont en PPE
Immeubles à usage commercial, en PPE
Prix de Valeur Revenus Etat locatifCanton Localité revient vénale locatifs théorique sur prix sur valeur
Adresse/Lieu dit en CHF en CHF en CHF1 en CHF2 de revient vénale
FRIBOURG RossensChemin de Combernesse 3 155 217 3 701 000 56 025 273 900 8,68% 7,40%
FRIBOURG SemsalesRte de la Broye 6 132 429 8 909 000 277 337 582 012 9,49% 6,53%
VALAIS BouveretAux Belles Truches (Iles 56) 3 121 425 4 585 000 136 000 287 040 9,20% 6,26%
VALAIS SionUvrier 9 002 498 12 810 000 339 261 743 976 8,26% 5,81%
VAUD AigleChampex (Route des Marais) 5 976 800 8 303 000 230 015 508 020 8,50% 6,12%
VAUD AvenchesDerrière les Murs 4 277 836 6 225 000 128 574 365 448 8,54% 5,87%
VAUD ChampagneEn Pra 7 247 284 9 496 000 135 417 615 192 8,49% 6,48%
VAUD EchallensAux Condémines (Sous la Croix de Mussel - Ch. de la Clopette 33) 6 201 512 9 498 000 271 724 554 748 8,95% 5,84%
VAUD EpendesPrés Vuacoz (Chemin des Serres 13) 1 499 980 2 036 000 31 264 133 044 8,87% 6,53%
VAUD GimelA la Praz 2 522 540 3 354 000 75 844 181 488 7,19% 5,41%
VAUD GlandChemin du Vernay 6 794 849 11 290 000 328 790 670 380 9,87% 5,94%
VAUD Le Mont-sur-LausanneEn Budron (Chemin de Longeraie 101 - 103) 7 409 671 12 920 000 402 461 814 392 10,99% 6,30%
VAUD Marin-EpagnierRte des Helvètes 4 180 614 4 903 000 36 285 381 720 9,13% 7,79%
VAUD OrbeRentze (Chemin des Taborneires) 2 608 556 4 329 000 132 630 267 060 10,24% 6,17%
VAUD PalézieuxAux Léchaires 3 826 697 5 801 000 147 718 340 644 8,90% 5,87%
VAUD PayerneAu Champ Au Cheval 4 917 959 6 420 000 124 500 454 800 9,25% 7,08%
VAUD RennazRoute du Bey, La Jonnaire 3 394 894 5 225 000 157 680 338 760 9,98% 6,48%
VAUD Romanel-sur-LausanneChemin de l'Orio 30A 7 703 472 9 435 000 318 468 643 116 8,35% 6,82%
VAUD SavignyRte de la Séresse/Ch. Geffry/"Claie aux Moines" 4 843 370 8 176 000 247 980 502 200 10,37% 6,14%
VAUD Yverdon-les-BainsChamps-Lovats 5 218 725 7 806 000 221 662 497 832 9,54% 6,38%
Immeubles à usage commercial, en PPE 100 036 328 145 222 000 3 799 635 9 155 772 9,15% 6,30%
Valeur vénale
Comptes courants ordinaires 547 259
Caisse, avoirs postaux et bancaires à vue, y compris les placements fiduciaires auprès de banques tierces 547 259
Rendement brut3
Streetbox Real Estate Fund Inventaire de la fortune
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Immeubles à usage commercial
Prix de Valeur Revenus Etat locatifCanton Localité revient vénale locatifs théorique sur prix sur valeur
Adresse/Lieu dit en CHF en CHF en CHF1 en CHF2 de revient vénale
VAUD EchallensAux Condémines (Chemin de la Clopette 30) 4 973 825 6 087 000 172 500 345 000 6,94% 5,67%
VAUD Le Mont-sur-LausanneChemin de Budron D6 3 026 817 3 694 000 108 505 221 520 7,32% 6,00%
VAUD St-Légier-La-ChiésazAu Rio Gredon (Route du Pré au Blanc) 6 620 108 9 629 000 266 035 713 980 10,79% 7,41%
Immeubles à usage commercial 14 620 750 19 410 000 547 040 1 280 500 8,76% 6,60%
Immeubles à usage commercial, dont en PPE 114 657 078 164 632 000 4 346 675 10 436 272 9,10% 6,34%
Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction
Prix de Valeur Revenus Etat locatifCanton Localité revient vénale locatifs théorique sur prix sur valeur
Adresse/Lieu dit en CHF en CHF en CHF1 en CHF2 de revient vénale
VAUD EtoyCourta Rama 3 808 994 4 998 000 0 0 0,00% 0,00%
VAUD Granges (Veveyse)Route de Pra Charbon 4 653 179 5 223 000 0 0 0,00% 0,00%
VAUD La SarrazLa Foule 2 191 294 2 841 000 0 0 0,00% 0,00%
10 653 467 13 062 000 0 0 0,00% 0,00%
Récapitulation
Prix de Valeur Revenus Etat locatifrevient vénale locatifs théorique sur prix sur valeuren CHF en CHF en CHF1 en CHF2 de revient vénale
Immeubles à usage commercial, dont en PPE 114 657 078 164 632 000 4 346 675 10 436 272 9,10% 6,34%Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 10 653 467 13 062 000 0 0 0,00% 0,00%
125 310 545 177 694 000 4 346 675 10 436 272 8,33% 5,87%
1 du 01.04.2018 au 30.09.20182 état locatif théorique annuel3 sur la base de l'état locatif théorique
Locataires représentant plus de 5% des revenus locatifs :
Aucun locataire ne représente plus de 5% des revenus locatifs.
Rendement brut3
Rendement brut3
Rendement brut3
Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction
Conformément à l'art. 84 al.2 de l'OPC FINMA, les immeubles du fonds sont classés dans la catégorie d'évaluation des placements qui, en raison de paramètres non observables sur le marché, sont évalués au moyen de modèles d'évaluation appropriés en tenant compte des conditions actuelles du marché.
Streetbox Real Estate Fund Inventaire de la fortune
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Liste des achats et des ventes d'avoirs durant l'exercice du 1er avril 2018 au 30 septembre 2018
Achats
Aucun achat n'a été effectué sur la période.
Ventes
Boxes vendus
Canton Localité Adresse/Lieu dit Boxes
FRIBOURG Semsales Rte de la Broye Box n° 12, places de parc 68 et 87Box n° 22, place de parc 41
VALAIS Sion Uvrier Box n° 38, places de parc AH et AI
VAUD Avenches Derrière les Murs Box n° 40, place de parc 49
VAUD Echallens Aux Condémines (Sous la Croix de Mussel - Ch. de la Clopette 33) Box n° 28, place de parc 50
VAUD Ependes Prés Vuacoz (Chemin des Serres 13) Box n° 2, place de parc 2
VAUD Palézieux Aux Léchaires Box n° 41, places de parc 67 et 68Place de parc 57
VAUD Payerne Au Champ Au Cheval Box n° 17, place de parc 22Box n° 25, place de parc 32Boxes n° 45 et n° 46, places de parc 59, 60 et 61
Immeubles vendus
Aucune vente n'a été effectuée sur la période.
Streetbox Real Estate Fund Liste des achats-ventes
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Détail des dettes
Taux Désignation Début Échéance 31.03.2018 Tiré Remboursé 30.09.2018
Hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (moins de 1 an)1,30% Avance à terme fixe 13.02.2018 13.04.2018 3 283 000,00 3 283 000,00 - 1,30% Avance à terme fixe 13.04.2018 13.06.2018 3 283 000,00 3 283 000,00 - 1,00% Avance à terme fixe 22.03.2018 22.06.2018 2 500 000,00 2 500 000,00 - 1,30% Avance à terme fixe 13.06.2018 13.08.2018 3 283 000,00 3 283 000,00 - 2,60% Crédit hypothécaire 20.09.2013 20.09.2018 1 690 000,00 1 690 000,00 - 1,00% Avance à terme fixe 22.06.2018 22.09.2018 2 500 000,00 2 500 000,00 - 1,00% Avance à terme fixe 12.07.2018 12.10.2018 1 309 500,00 1 309 500,00 1,00% Avance à terme fixe 12.07.2018 12.10.2018 1 550 500,00 1 550 500,00 1,00% Avance à terme fixe 12.07.2018 12.10.2018 2 214 000,00 2 214 000,00 1,30% Avance à terme fixe 13.08.2018 12.10.2018 3 283 000,00 3 283 000,00 1,00% Avance à terme fixe 20.07.2018 20.10.2018 800 000,00 800 000,00
Var Crédit hypothécaire 28.11.2013 28.11.2018 3 000 000,00 3 000 000,00 2,30% Crédit hypothécaire 20.12.2012 14.12.2018 1 059 000,00 1 059 000,00 2,30% Crédit hypothécaire1 28.12.2012 14.12.2018 275 000,00 17 500,00 257 500,00 2,30% Crédit hypothécaire 28.12.2012 14.12.2018 891 000,00 27 500,00 863 500,00 1,00% Avance à terme fixe 22.09.2018 22.12.2018 2 500 000,00 2 500 000,00 2,30% Crédit hypothécaire 12.04.2014 12.04.2019 6 218 000,00 114 500,00 6 103 500,00 2,50% Crédit en compte courant 165 722,79 165 722,79 -
Total hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (moins de 1 an) 22 940 500,00
Total hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (moins de 1 an) 22 940 500,00
Hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (de 1 à 5 ans)2,00% Crédit hypothécaire 14.12.2014 14.12.2019 915 000,00 915 000,00 2,00% Crédit hypothécaire2 14.12.2014 14.12.2019 1 015 000,00 1 015 000,00 1,20% Avance à terme fixe 05.03.2018 05.03.2020 1 117 000,00 1 117 000,00 1,15% Crédit hypothécaire 20.09.2018 20.09.2020 1 690 000,00 1 690 000,00 1,30% Prêt hypothécaire 12.03.2018 12.03.2023 4 501 000,00 37 500,00 4 463 500,00
Total hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (de 1 à 5 ans) 9 200 500,00
Hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (à partir de 5 ans)2,00% Crédit hypothécaire 28.04.2015 28.04.2024 2 170 000,00 2 170 000,00 1,50% Hypothèque à terme 28.04.2017 28.04.2025 1 150 000,00 10 000,00 1 140 000,00 1,50% Hypothèque à terme 28.04.2017 28.04.2025 3 047 500,00 17 500,00 3 030 000,00 1,50% Hypothèque à terme 28.04.2017 28.04.2025 2 075 500,00 17 500,00 2 058 000,00 1,72% Avance à terme fixe 10.11.2017 10.11.2026 11 000 000,00 11 000 000,00 1,70% Hypothèque à terme 24.04.2017 24.04.2027 820 000,00 5 000,00 815 000,00 1,70% Hypothèque à terme 28.04.2017 28.04.2027 3 565 000,00 30 000,00 3 535 000,00
Total hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (à partir de 5 ans) 23 748 000,00
Total hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (à partir de 1 an) 32 948 500,00
1,60% Taux moyen pondéré Totaux 50 457 722,79 22 413 000,00 16 981 722,79 55 889 000,00
1 Dans le rapport au 31.03.2018, cette hypothèque figurait à CHF 660 000.-- au lieu de CHF 275 000.--, dû à la reclassification d'un amortissement de CHF 385 0002 Dans le rapport au 31.03.2018, cette hypothèque figurait à CHF 630 000.-- au lieu de CHF 1 015 000.--, dû à la reclassification d'un amortissement de CHF 385 000
Streetbox Real Estate Fund Dettes
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Annexe
Montant du compte d'amortissement des immeubles
Aucun montant n'a été affecté à l'amortissement.
Montant du compte de provisions pour réparations futures
Aucun montant n'a été affecté en vue de réparations futures, hormis les fonds de rénovation PPE payés régulièrement.
Montant du compte prévu pour être réinvesti
Aucun montant n'est prévu pour être réinvesti.
Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l'exercice comptable suivant
Aucune part n'a été présentée au rachat.
Informations sur les dérivés
Le fonds ne compte pas d'instruments financiers dérivés.
Méthode de Nabil Aziz – Wüest Partner AG
Principes d'évaluation de la fortune du fonds (méthode d'estimation et données quantitatives sur les hypothèses du modèle d'estimation) et du calcul de la valeur nette d'inventaire
Les taux d'actualisation nets utilisés pour les évaluations des immeubles ont été de 4,30% au minimum et de 5,30% au maximum.
Wüest Partner AG utilise le modèle Discounted Cash Flow (DCF) à une période : les cash-flows sont estimés sur un horizon-temps correspondant à la durée d’utilisation restante de l’immeuble, avec la prise en compte d’une valeur résiduelle de manière implicite. Dans ce cas, la valeur actuelle de l’immeuble est égale à la somme des cash- flows nets actualisés sur cet horizon-temps. Par ailleurs, les projections des cash-flows sont présentées en termes réels, ce qui a l’avantage d’une meilleure lisibilité des prévisions, mais implique l’utilisation de taux d’escompte en termes réels, plus bas que ceux utilisés dans d’autres méthodes (termes nominaux).
Le taux d'escompte moyen pondéré est de 4,68%.
Conformément aux dispositions légales et à la directive de la Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA), l'évaluation des biensimmobiliers a été effectuée par les experts indépendants au moyen de la méthode « Discounted Cash Flow » (DCF). Cette évaluation est fondée surle potentiel de rendement de chaque immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs sur une période donnée. Les flux nets detrésorerie, ainsi calculés, sont actualisés et la somme de ces montants et de la valeur résiduelle de l'immeuble permettent d'obtenir la valeurvénale. Cette dernière correspond à la juste valeur de marché de l'immeuble au moment de l'évaluation.
La valeur vénale de chaque immeuble représente le prix probablement réalisable en présence d'un flux d'affaires normal et dans l'hypothèse d'un comportement diligent d'achat et de vente. De cas en cas, notamment lors de l'achat et de la vente d'immeubles, d'éventuelles opportunités se présentant sont exploitées au mieux dans l'intérêt du fonds. Il peut dès lors en résulter des différences par rapport aux évaluations.
La détermination du taux d’escompte applicable reflète l’estimation du risque inhérent à l’immeuble concerné. Pour définir cette valeur, Wüest Partner AG tient compte aussi bien des caractéristiques spécifiques à l’immeuble que des facteurs d’influence liés à l’emplacement et au marché.
Les experts confirment que les évaluations sont conformes aux dispositions légales de la LPCC et de l’OPCC ainsi qu’aux directives de la SFAMA etqu’elles correspondent aux normes d’évaluation habituelles du secteur immobilier. Conformément aux Swiss Valuation Standards, la valeur demarché indiquée par immeuble représente la «juste valeur», autrement dit le prix de vente susceptible d’être obtenu dans des conditions normaleset dans le contexte de marché actuel, sans tenir compte d’éventuels frais de transaction.
Les avoirs en banque sont évalués à la valeur nominale. En cas de changements notables des conditions de solvabilité, la base d’évaluation des avoirs en banque à terme est adaptée aux nouvelles circonstances.
La valeur nette d'inventaire d'une part est obtenue à partir de la valeur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagements du fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation éventuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation. Elle est arrondie à CHF 0,05.
Le taux d’escompte adapté au marché est ajusté en fonction du risque et est défini sur la base du taux sans risque (obligations à long terme de la Confédération), des primes pour le risque immobilier général (prime d’illiquidité, risque du marché) et pour les risques spécifiques de l’immeuble (micro-situation, forme de propriété, qualité de l’objet, etc.).
Streetbox Real Estate Fund Annexe
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Informations sur le taux effectif des rémunérations dont les taux maximaux figurent dans le règlement
Rémunérations et frais accessoires à la charge de l'investisseur (extrait du § 18 du contrat de fonds) :
Rémunérations et frais à la charge de la fortune du fonds (extrait du § 19 du contrat de fonds) :
CHF 20 264 337,55
Engagements à long terme, échéance d'un à cinq ans : CHF 9 200 500,00Engagements à long terme, échéance après cinq ans : CHF 23 748 000,00
Commission de la direction à titre d'indemnité pour la gestion des divers immeubles (calculée sur les produits locatifs annuels bruts hors frais de chauffage et frais accessoires)
aucun rachatn'a eu lieu
sur la période
Engagements à long terme, répartis par échéance d'un à cinq ans et après cinq ans
6,00% 1,73%
Commission de la direction pour le travail occasionné lorsde l'achat, de la vente ou de l'échange d'immeubles pourautant qu'un tiers n'ait pas été mandaté à cet effet(calculée sur le prix d'achat, de vente, respectivement dela valeur de l'immeuble échangé)
Commission de gestion de la direction du fonds (calculée sur la valeur nette d'inventaire du fonds) utilisée pour la direction, l’Asset Management et la commercialisation du fonds
Taux maximum Taux effectif
1,50% p.a. 1,10% p.a.
Taux effectif
Commission de la banque dépositaire(calculée sur la valeur nette d'inventaire du fonds)
0,05% p.a.
Taux effectif
aucune émission n'a eulieu sur la période
Taux maximum Taux effectif
2,00%
Taux maximum
2,00%
0,05% p.a.
Taux maximum Taux effectif
Montant total des engagements de paiements contractuels au jour de clôture du bilan pour les achats d'immeubles ainsi que les mandats de construction et les investissements dans les immeubles
1,83%3,00%
En supplément, les autres rémunérations et frais accessoires énumérés dans le § 19 du contrat de fonds peuvent être facturés au fonds.
Taux maximum
0,50%du montant brut distribué
Commission de la banque dépositaire pour le travail occasionné lors du versement du produit annuel aux investisseurs
0,50%
Taux maximum Taux effectif
Commission de la direction pour le travail occasionné lors de la construction, la rénovation ou la transformation(calculée sur le coût des travaux)
Commission de rachat en faveur de la direction du fonds, de la banque dépositaire et/ou des distributeurs en Suisse et à l'étranger
Commission d'émission en faveur de la direction du fonds, de la banque dépositaire et/ou des distributeurs en Suisse et à l’étranger
Taux effectifTaux maximum
5,00 % de la valeur netted'inventaire des parts rachetées
En supplément, les autres rémunérations et frais accessoires énumérés dans le § 18 du contrat de fonds peuvent être facturés aux investisseurs.
Taux maximum Taux effectif
5,00 % de la valeur nette d'inventaire des partsnouvellement émises
Streetbox Real Estate Fund Annexe
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PROCIMMO SA
En Budron H11Case postale 413CH-1052 Le Mont-sur-Lausanne+41 21 651 64 [email protected]