1www.baania.com

2016 Real Estate Market Updateแนวโนมราคาทอยอาศย “หางดงตอนลาง เชยงใหม”Baania.com ไดรวบรวมประวตราคาและแนวโนมทอยอาศยแตละพนทในจงหวดเชยงใหม เพอใหทกทานไดเขาถงขอมลเชงลกของทอยอาศยในเมองเชยงใหมตงแตอดตจนถงปจจบน และนำาขอมลดงกลาวไปประกอบในการตดสนใจซอในอนาคต สำาหรบบทความนจะเนนพนทโซนใตของเมองเชยงใหมคอ อำาเภอหางดง เนองจากชวงถนนสายนมระยะทางรวมกวา 12 กโลเมตร เราจงแบงการวเคราะหพนทออกเปน 2 สวน คอหางดงตอนบน (แยกสนามบน – แยกแมเหยะสมานสามคค) และหางดงตอนลาง (แยกแมเหยะสมานสามคค-ทวาการอำาเภอหางดง) ในครงนเราจะมาโฟกสกนตอท “หางดงตอนลาง” วามแนวโนมราคาทอยอาศยเปนอยางไร

หางดงตอนลาง: มตใหมยานอยอาศยใกลเมองยานหางดงตอนลาง ซงเชอมตอกบเมองเชยงใหม ถดลงมาจากยานหางดงตอนบน (อานบทความ “ประวตราคาและแนวโนมเชยงใหม-หางดงตอนบนทน) ตงแตแยกแมเหยะสมานสามคค ลงมาจนถงเมองหางดง ซงถอเปนยานชานเมองทมบทบาทสำาคญของเมองเชยงใหม การเตบโตของเมองขยายไปตามเสนทางคมนาคมขนสงสายหลก 2 สายทเชอมเมองเชยงใหมกบอำาเภอหางดง คอ ถนนสายเชยงใหม-หางดง (ทางหลวงแผนดนหมายเลข 108) และถนนเลยบคลองชลประทาน ซงปจจบนมการตดถนนใหมเชอมไปจนถงอำาเภอสนปาตอง อนเปนถนนสายเลยงเมองสนปาตอง-หางดง และกลายเปนเสนทางลดเพอเดนทางเขาสเมองเชยงใหมอยางรวดเรว นอกจากบทบาทของเมองหางดงทเปนพนทรองรบการอยอาศยของประชาชนททำางานในเมองเชยงใหมแลว ยงเปนศนยกลางพาณชย กรรมชานเมองรองรบการอยอาศยและชวยเสรมบทบาทการเปนศนยกลางระดบภมภาคของเมองเชยงใหม อนประกอบไปดวย การเปนยานพาณชยกรรมยานยนต และศนยกลางพาณชยกรรมชานเมองดานทศใตของเมองเชยงใหม ซงมยานการคาทสำาคญ คอ “ยานกาดฝรง” ทปจจบนมการขยายพนทการคาสวนทเปน พรเมยม เอาทเลท เชยงใหม (Premium Outlet Chiang Mai) อกดวย

นอกจากนยงเปนยานทรวมแหลงทองเทยวบรเวณชานเมองทเปนทนยมของนกทองเทยวในปจจบนในรปแบบของการทองเทยวใกลเมองเชยงใหม ไมวาจะเปน อทยานหลวงราชพฤกษเชยงใหม สวนสตวเชยงใหมไนทซาฟาร และสถานททองเทยวแหงใหมทเปนทนยมทงนกทองเทยว ชาวไทยและตางชาต คอ แกรนดแคนยอน เชยงใหม สถานทพกผอนหยอนใจอยาง หางดงกอลฟคลบ หรอแหลงทองเทยวเชงวฒนธรรมอยางเชน วดตนเกวน และวดพระธาตดอยถำา ซงลวนแตเปนจดหมายปลายทางของการทองเทยวบรเวณชานเมองเชยงใหมตอนใต

Market Report 2016

2

ดวยการเปนยานการเปลยนแปลงทางกายภาพของเมองทเกดขนไมวาจะเปนการขยายตวของศนยกลางการคาชานเมอง ตลอดจนการพฒนา ระบบคมนาคมขนสงทเชอมเมองเชยงใหมกบอำาเภอหางดงทกำาลงจะเกดขน ตามแนวเสนทางถนนเลยงเมองสนปาตองหางดงเชอมไปยงเมองเชยงใหม (จาก 2 เปน 4 ชองทางจราจร) ซงจะอำานวยความสะดวกในการเดนทางเชอมตอกบพนทเมองยงขนในอนาคต ทำาใหยานหางดงตอนลางเปนอกยานหนงทนาจบตามองทงในแงของการอยอาศย และการลงทนดานอสงหารมทรพย อนเนองมาจากความเฉพาะตวของพนททไดเปรยบทงในดานระยะทางจากศนยกลางเมอง และความเปนสวนตวของการอยอาศย เรยกไดวาเปนทำาเลทองทตอบโจทยการอยอาศยแบบ Exclusive แหงหนงของเมองเชยงใหม

แนวโนมราคาทอยอาศยในพนทหางดงตอนลางเพอใหสามารถทำาความเขาใจเรองแนวโนมคากลางราคาขายทอยอาศยในพนทหางดงตอนบนอยางชดเจน เราไดแบงพนทนออกเปน 8 ยาน โดยใชเสนทางคมนาคมสายหลกเปนเกณฑในการแบง ดงน ยานตามแนวถนนเลยบคลองชลประทาน (ถนนสายเลยงเมองสนปาตองหางดง) ตงแตแยกตนเกวน ถงอำาเภอสนปาตอง ประกอบไปดวย ยานหางดง (หมายเลข 1) ยานหนองควาย (หมายเลข 2) ยานราชพฤกษ 1 และ 2 (หมายเลข 3,4) ยานฝงตะวนออกตามแนวถนนเชยงใหม-หางดง (ทางหลวงแผนดนหมายเลข 108) ไดแตบรเวณแยกแมเหยะสมานสามคค ลงไปถง อำาเภอหางดง ไดแก ยานปาตาล (หมายเลข 5) ยานสนผกหวาน (หมายเลข 6) ยานบานแหวน (หมายเลข 7) และยานบานถวาย (หมายเลข 8)

3www.baania.com

จากภาพน จะเหนไดวาพนทหางดงตอนลาง สามารถแบงออก เปนโซนใหญๆ ได 2 โซน คอโซนดานบนบรเวณแยกตนเกวน และแยกแมเหยะสมานสามคค เราจะเรยกโซนดงกลาววาเปน “โซนหนองควาย” (หมายเลข 3, 4, 5, 6) และเรยกโซนทถดลงมาทางตอนลางวา “โซนเมองหางดง” (หมายเลข 1, 2, 7, 8)

ทงนในบรเวณโซนหนองควาย ซงประกอบไปดวย ยานหนองควาย ยานราชพฤกษ1 - 2 ยานปาตาล และยานสนผกหวาน เปนกลมพนท ทมแนวโนมราคากลางคอนขางสง โดยเฉพาะบรเวณแยกตนเกวน ซงสวนใหญมราคากลางอยในชวง 5 - 10 ลานบาท สวนฝงยาน ปาตาลและสนผกหวานมราคากลางอยในชวง 2.5 - 5 ลานบาท

สวนในโซนเมองหางดงนนราคากลางของโครงการสวนใหญตำากวา 5 ลานบาท และบรเวณตอนลางๆ ซงหางจากเมองเชยงใหมคอนขาง มากจะมราคากลางตำากวา 2.5 ลานบาท ทงนเนองดวยขอจำากดของ ระยะทางจงอาจไมคอยเปนทนยมในการอยอาศยเทาใดนก

4

เมอเปรยบเทยบคากลางของราคาทอยอาศย (Median Selling Price) ในแตละยาน พบวา ยานทมคาเฉลยราคากลางสงสด 3 อนดบแรกคอ อนดบ 1 ยานราชพฤกษ 1 (5.70 ลานบาท) อนดบ 2 ยานหนองควาย (5.06 ลานบาท) และอนดบ 3 ยานราชพฤกษ 2 (4.80 ลานบาท)

ซงสอดคลองกบแนวโนมราคาเฉลยตอตารางเมตรของทอยอาศย (Average Selling Price per Square Mater) ในพนทหางดง ตอนลาง ซง 3 อนดบยานทมคาเฉลยตอตารางเมตรสงสด ยงคงเปนยานราชพฤกษ 1 (26,920 บาท) รองลงมาเปนยานหนองควาย (25,470 บาท) และยานราชพฤกษ 2 (23,530 บาท) ตามลำาดบ

โครงการยอดนยมในยานราชพฤกษ 1, 2 และหนองควาย

ดโครงการการอนๆ ในยานหางดงตอนลาง เชยงใหม ไดทน: หางดงตอนลาง เชยงใหม

5www.baania.com

ดานแนวโนมราคาในชวงระหวางป 2555 - 2559 ทผานมา แมยานหางดงตอนลางจะยงมตวเลขราคากลางโครงการตำากวาในเขตอำาเภอเมอง แตพบวามลคาอสงหารมทรพยกลบเตบโตขนอยางตอเนอง โดยแฉพาะมลคาในชวงป 2557 ถง 2558 แนวโนมราคาอสงหาฯนนเพมขนกวารอยละ 9 ตอป ดงแสดงในแผนภาพความสมพนธประวตและแนวโนมราคากลาง และราคาเฉลยตอตารางเมตร

6

Neighbourhood Guide: หางดงตอนลาง เชยงใหม

ภาพรวมของยาน: เชยงใหม-หางดงตอนลาง ครบเครองเรองอยอาศย ผดแลนดมารกการคาแหงใหมเอาใจนกลงทนเชยงใหม - หางดงตอนลางนบเปนโซนลงทนแหงใหมทสำาคญ มโครงการจดสรร สถาบนการศกษา หางสรรพสนคาอยเปนจำานวนมาก นอกจากนนม Landmark ปายแดงอยาง พรเมยม เอาตเลท เชยงใหม เปดใหบรการอยใกลกบกาดฝรง วลเลจ คอมมนตมอลลทฮตตดลมของเมองเชยงใหม และยงเปนยานทเชอมกบเสนทางการทองเทยวทสำาคญ ทำาใหมผคนหลงไหลเขามาใชชวตอยบนทำาเลแหงน

คนทอาศยอยในยานน: นกเรยน - นกศกษา นกธรกจ กลมชาวตางชาตญปนและเกาหลทมาLong Stayยานหางดงตอนลาง มกลมคนใหความสนใจเขามาพกอาศยเปนจำานวนมาก ทงนกเรยน-นกศกษา, นกธรกจและชาวตางชาตโดยเฉพาะชาวญปนและชาวเกาหลทมาใชชวตหลงเกษยณ ในยานน กเพราะศกยภาพหลาย ๆ ดาน ทงความสะดวกและไมไกลจากตวเมอง ใกลสนามบน มแหลงทองเทยวทสำาคญ อาท ศนยหตถกรรมบานถวาย ไนทซาฟาร แกรนดแคนยอนเชยงใหม มสถานศกษาชอดงหลายแหง อาท โรงเรยนนานาชาตลานนา โรงเรยนนานาชาตเกรซ โรงเรยนอนบาลนานาชาตฮานาครสเตยน โรงเรยนสาธตแหงมหาวทยาลยรงสต เชยงใหม มหาวทยาลยนอรท เชยงใหม และยงมศนยรวมธรกจทงกาดฝรง พรเมยมเอาทเลท เชยงใหม สตารเอวนว 5 และ6 รวมถงรานคาปลกอกหลายแหง ดวยศกยภาพเหลานจงไมแปลกใจทจะเปนยานฮตฮอตของเชยงใหม

ครงทแลว Baania.com ไดนำาเสนอ 5 เหตผลทควรอยยานเชยงใหม-หางดงตอนบนกนไปแลว คราวนเรามาดกนวายานหางดงตอนลางนนมความนาสนใจอยางไรกนบาง สำาหรบยานนยงคงมความตนตาตนใจในทกเซกเมนต ทงธรกจคาปลก คอมมนตมอลล การทองเทยว และทอยอาศย เชอไดวาทำาเลนจะเปนแมเหลกสำาคญดงดดใหเกดการลงทนและการอยอาศยในอนาคต

สงทคาดหวงจากยานน: การเดน ทางทสะดวก สมผสบรรยากาศชานเมองและสดอากาศบรสทธไดอยางเตมปอด แมการจราจรอาจจะตดขดในชวโมงเรงดวนแตดวยถนน 4 ชองจราจรมถนนวงแหวนรอบกลางและรอบนอกตดผานทำาใหเดนทางเขา - ออกตวเมองไดสะดวก ใชเวลาประมาณ 10 - 15 นาท และยงมบรการรถโดยสารประจำา ทางทผานถนนสายนไดแก รถบส (สฟา) สาย เชยงใหม - จอมทอง - ฮอด - ดอยเตา รถเมล สาย ปอ.10 หมบานขวญเวยง-รอบเมอง เชยงใหม รถสองแถว (สเหลอง) สายเชยงใหม- จอมทอง และรถตโดยสาร - ปรบอากาศ BTTS สารภ - บานถวาย - ชางเผอก นอกจากการ เดนทางทสะดวก คณจะยงไดสมผสกบบรรยา- กาศของชานเมองทมความสงบ หลกหนความ วนวายจากในเมอง ใกลชดธรรมชาตทสามารถ สดอากาศบรสทธไดอยางเตมปอด

7www.baania.com

การใชชวตของคนในยานน: การใชชวตแบบสไลวไลฟ หลกหนความวนวายจากในเมอง ไดสมผสธรรมชาต และวถชวตทไมตองเรงรบในวนหยดพกผอน แมจะตองทำางานในตวเมองแตกสามารถเดนทางไดสะดวก คนทพกอาศยอยในยานนแมสวนใหญจะตองไปทำางานในตวเมอง แตในวนหยดพกผอนกสามารถใชชวตทแสนจะสไลวไลฟไดทยานนได เพราะความทเปนยานชานเมองทอาจจะอยหางจากตวเมองมานดหนอยแตกสามารถใชเวลาเดนทางไมเกนครงชวโมง คณจะไดสมผสกบบรรยากาศทปราศจากตกสง มองเหนววภเขา ทงหญา สดกลนอายธรรมชาตและเขาถงวถชวตของคนในชมชน แมในวนหยดพกผอนกมสถานททองเทยว ใกลๆ ใหคณไดชารทพลงหรอทำากจกรรมกบคนในครอบครว

สงทคณไมเคยรเกยวกบยานน: มรานกาแฟสตาบคส สไตลลานนาสาขาแรกของโลก และสนามกอลฟ ขนาด 18 หลมของ North Hill Golf Clubรหรอไม ? วายานหางดงตอนลางมรานกาแฟสตาบคส สไตลลานนาสาขาแรกของโลก ตงอยในกาดฝรง ซงออกแบบในสไตลไทยลานนาตงแต ประตรวทางเขาททำาเปนเหมอนประตเมองโบราณไปจนถงตวรานทออกแบบเหมอนวงโบราณสมยลานนา ทสำาคญภายในรานยงเนนการตกแตง แบบไทย ใครไมเชอตองลองไปพสจนใหเหนกบตา และอกสงหนงทคณอาจจะยงไมรวาทยานนมสนามกอลฟขนาดใหญ ขนาด 18 หลม กบ North Hill Golf Club ทตงอยภายในโครงการหมบานกลพนธวลล 9 เปดใหบรการทง Member Club และ บคคลทวไป แวดลอมดวยธรรมชาต ววดอยสเทพ มบรการโรงแรมและหองอาหารชนนำา North Hill Mix ซงมเมนอาหารทดสวยงามและแสนอรอยไวใหคณลมลอง นอกจากนยงมบรการ Fitness และ กายารนดร เฮลทสปา ใหบรการเพอสขภาพอกดวย

8

ตลาดทอยอาศยของยานน: แนวโนมราคาทอยอาศยมอตราเตบโตสงขนอยางรวดเรว การซอทอยอาศยนอกจากจะซออยเองแลวยงเปนการลงทนในอนาคต ถนนเชยงใหม - หางดง เปนถนนสายแรกของจงหวดเชยงใหมทมการพฒนาโครงการบานจดสรร เพราะเปนเสนทางทขยายเพอไปสแหลง ทองเทยว ทำาใหตลอดเสนทางมการพฒนาทอยอาศยหลายโครงการ รสวนใหญบานเดยวทยงไดรบความนยม ราคาเรมตน 1.59 ลานบาท สำาหรบหางดงตอนลางโดยเฉพาะยานกาดฝรงทมสงอำานวยความสะดวกครบครน สวนใหญเปนทอยอาศยของผมรายไดสงและชาวตางชาตทำาใหราคาบานในยานนมราคาทสงขนและมโอกาสลงทนในเรองการเชาไดผลตอบแทนทด

สงทจะทำาใหคณหลงรกยานน: การไดสมผสกบวถชวตของคนชานเมองทงอากาศ อาหาร สถานท พกผอน ในขณะเดยวกนกอยใกลสงอำานวยความสะดวกไมแพวถชวตในตวเมองแมในทก ๆ วนทคณตองเดนทางเขาสตวเมองเพอทำางาน เรยนหรอทำาธรกจ แตเมอคณไดกลบมาอยกบวถของผคน การอยอาศย สงอำานวยความสะดวก อาหาร สงแวดลอม ความสงบสขของยานหาดงตอนลาง กเหมอนไดชารทพลงใหกบตวเองในทก ๆ วน

หมายเหต:

ราคาทอยอาศยทนำามาวเคราะหและนำาเสนอในครงนเปนคากลาง (Median Price) และคาเฉลย (Average Price) ของราคาทอยอาศยตอพนท (ตารางเมตร)

โครงการทนำามาวเคราะหประกอบไปดวยบานจดสรร ทาวนโฮม และคอนโดมเนยม จากการเกบรวมขอมลตงแตป พ.ศ. 2555-2559

โดยทมงาน Baania และวเคราะหดวยเทคนคการประมาณคาชวงเชงพนท (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภมศาสตร (GIS)

Profiles ของผเขยน

วรวฒน รตนวราหะ ผเชยวชาญทมประสบการณในการนำาเอาเทคโนโลยดจตอลและ Big Data มาใชในการสราง insights สำาหรบผบรโภคและ

ผ ประกอบการในธรกจพลงงานและคาปลก และกำาลงพฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรปแบบทไมเคยมใครทำามากอนในประเทศไทย

ปจจบนเปน Head of Business Analytics และ Managing Partner, Home Buyers Guide Chiang Mai

อดศกด กนทะเมองล นกผงเมองรนใหมทสนใจงานดาน Urban Planning and Analytics โดยเฉพาะอยางยงการวางแผนและวเคราะหเชงพนท

(Spatial Analysis) ดวยระบบสารสนเทศภมศาสตร (GIS) ปจจบนเปนผชวยผอำานวยการศนยออกแบบและพฒนาเมอง (UddC) จฬาลงกรณมหาวทยาลย