2015 - hsb.se · vägar till hållbarhet..... 11 därför valde vi hsb ... hsb Är sveriges...

2015ÅRSREDOVISNINGHSB NORRA STOR-STOCKHOLM

HSB NORRA STOR -STOCKHOLM ÅRSREDOV ISN ING 20152

REVIS IONSBERÄTTELSE

INNEHÅLL Året i korthet ..................................................................4VD-ord ...........................................................................9Vägar till hållbarhet .......................................................11Därför valde vi HSB ......................................................15Vi bygger vidare ...........................................................19Verksamhet .................................................................23Fem år i sammandrag ...................................................34Förvaltningsberättelse ..................................................34Resultaträkning – koncernen .........................................36Balansräkning – koncernen ............................................37Kassaflödesanalys – koncernen .....................................39Resultaträkning – moderföreningen ................................40Balansräkning – moderföreningen ..................................41Kassaflödesanalys – moderföreningen ...........................43Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer ............44Noter ..........................................................................45Styrelsens försäkran .....................................................56Revisionsberättelse ......................................................57Redovisning koldioxidutsläpp .........................................58Föreningsstyrningsrapport ............................................60Styrelsen .....................................................................64Ledningsgruppen .........................................................65


FÖRENINGSFAKTA

ÅRET I KORTHET

■■ SAMVERKAN FÖR

ENERGITJÄNSTERSamarbete inleddes med HSB Värmland och HSB Stockholm för större och bättre utbud av tjänster för minskad energiförbrukning, något som är mycket efterfrågat.

■■ UPPSKATTADE

MEDLEMSAKTIVITETERAntalet medlemmar ökade något och flera uppskattade medlemsaktiviteter ge-nomfördes, bland annat medlems kvällar, medlemsmöten med juridisk rådgivning och ordförandeträffar.

■■ GIRAFFEN

– KONSTNEDSLAGET FORTSATTEHSB donerade skulpturen Giraffen till Järfälla kommun – för att göra Jakobsberg centrum mer attraktivt.

■■ UTVECKLING AV KVARNBACKEN I JAKOBSBERGHSB kommer att medverka i utvecklingen av området Kvarnbacken i Jakobsberg, enligt ett beslut i Järfälla kommun. Satsningen inleds med medborgar - dialog under namnet ”The Mill”.

■■ NYPRODUKTION AV BOSTÄDERBrf Gjutarmästaren i Kallhäll med 34 lgh och Brf Rösjö Ängar i Sollentuna med 105 lgh färdigställdes. Byggstart för HSB Brf Enen, 52 lgh i Viksjö och HSB Brf Engelbrekts höjden, 109 lgh i Jakobsberg. Flera nya projekt i planeringsstadiet.

■■ FORTSATT SATSNING I KALLHÄLLPlanarbetet med det nya Folkets Hus fort satte. Etnologisk studie om Kallhäll genomfördes.

■■ 14 NYA KUNDER I FÖRVALTNING – HSB MARKNADSLEDANDEHSB Norra Stor-Stockholm är mark-nadsledande på fastighetsförvaltning i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby, med 51 procent av bostads-rättsbeståndet i förvaltning.

■■ NÖJDA KUNDER ENLIGT MÄTNINGARHSB Norra Stor-Stockholm fick goda betyg i kundmätningen 2015. Genomgående betyg över fyra på en femgradig skala.

»HSB Norra Stor-Stock-

holm är marknadsledande

på fastighetsförvaltning

i Järfälla, Sollentuna och

Upplands Väsby.«

HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 5

FÖRENINGSFAKTA

HSB ÄR SVERIGES största bostadskooperativa organisation, där HSB Norra Stor-Stockholm är en regionförening med drygt 23 000 medlemmar.

VI ÄR ETT MODERNT, framgångsrikt företag medlång erfarenhet av bostadsbyggande och förvaltningav fastigheter.

■■ Vi bygger och säljer bostäder.■■ Vi tillhandahåller kvalificerade förvaltningstjänster

till bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare.■■ Vi erbjuder medlemskap med attraktiva fördelar.

VÅR VERKSAMHET BEDRIVS i fyra kommuner med en sammanlagd befolkning på 211 000 invånare– Järfälla, Upplands Väsby, Sollentuna ochUpplands-Bro. Läs mer om oss på www.hsb.se.

VI LÅTER VINSTEN GÅ TILLBAKA TILL BOENDET

UPPLANDS-BROUPPLANDS VÄSBY

JÄRFÄLLA

SOLLENTUNA


FÖRENINGSFAKTA

I SIFFROR ■■ HSB Norra Stor-Stockholm bildades 1947

■■ 84 anställda

■■ 23 470 medlemmar

■■ Har förvaltningsavtal med 111 bostadsrättsföreningar motsvarande 14 898 lägenheter samt uppdrag för ytterligare ett tjugotal bostadsrättsföreningar och andra kunder

■■ Har ett eget lägenhetsbestånd med 169 hyresrätter

VI HAR FÖRVALTNINGSAVTAL MED

111BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR

MOTSVARANDE

14 898LÄGENHETER

■■ Medlemsverksamhet för boende och bosparande medlemmar

■■ Medlemsverksamhet för bostadsrättsföreningar

■■ Nyproduktion av bostäder bedrivs i HSB Bostad AB, ett företag som ägs gemen-samt av HSB-föreningar i Stockholms län

■■ Pressaren, Järfälla, 34 lägenheter

■■ Gjutaren, Järfälla, 60 lägenheter

■■ Margaretavägen, Järfälla, 58 lägenheter

■■ Gjutarplan, Järfälla, 16 lägenheter

■■ HSB-kontoret, Järfälla, samt 1 lägenhet

■■ Förvaltning fastighet

■■ Fastighetsdrift

■■ Ekonomisk förvaltning

■■ Driftteknik och energi

FYRA VERKSAMHETSOMRÅDENFÖRVALTNINGSTJÄNSTER MEDLEMSVERKSAMHET NYPRODUKTION EGNA FASTIGHETER


FÖRENINGSFAKTA

78 MEDLEMSFÖRENINGARMedlemmar i HSB Norra Stor-Stockholm med ett totalt lägenhetsbestånd på cirka 12 200 lägenheter.

JärfällaAllmogenAspnäs Beckasinen Boken Dalen Eken Emaljeraren Fjället Fransborg FågelsångenGjutarmästaren Granen Högby Jakobsberg Kolarängen Kopparskölden Kvarnen Källtorp Lilla Torget Mälarängen Norrby Nydal Orgona Pinjen Rondellen Rönnen Sagoängen Sture Svetsaren

Tallen Trehöjden Trollberget Vattmyra Vålberga Västerby Västerby 2 Vävstolen Wibbla Äng Ynglingen Östra Polhem

SollentunaAllboda Annelund Bagarby Edsbacka Engelbrekt Hagen Härden Hästskon Kärrdal Nålen Rösjö Ängar Sjöberg Sjöhästen Solrosen Traversen Viden Vitlöken

Vitmåran Ängstorp Upplands VäsbyApoteksskogen Bollstanäs Dragonen Hackspetten Herrgården Hjorten Odenslunda Optimus Prästgården Runby Backe Runby Höjd Smedby Terrassen Vilunda Violen Övre Runby

Upplands-BroKungsängen Norrhöjden Utsiktshöjden

Övriga bostadsrätts-föreningar i Upplands-Bro är organiserade till HSB Stockholm.


VD-ORD

I TAKT MED TIDENVI KAN NU se tillbaka på 2015. Vi gör även detta år ett gott ekonomiskt resultat. Lönsamhet ger styrka och grund för framtidstro i organisationen. Med stabil ekonomi skapas handlingsutrymme inför framtiden.■ Årets resultat är 19,9 miljoner kronor■ Avkastningen på eget kapital är 12,5 procent■ Soliditeten är 35,2 procent■ Övervärdet på egna fastigheter är 95 miljoner kronor■ Avräkningslikviditeten är 108 procent

HUR SKA MAN beskriva HSB? Som ett bostadsföretag bland andra? Visst, vi bygger nya bostäder. I förvaltningen strävar vi efter att leva upp till kundernas förväntningar. Det gör också våra konkurrenter. Här finns ingen av-görande skillnad. Skillnaden ligger någon annanstans. Ett sätt att uttrycka saken är att vi tänker lika mycket på människorna i och omkring husen, som på själva husen. I vår bransch finns det gott om bostadsbyggare, men färre samhällsbyggare. HSB är både och. Det här är vår särskil-da identitet, och den uppstår inte av sig själv. Två faktorer tror jag är avgörande:

1. Vi har en stark förankring i ”våra” kommuner. Här finns medlemmar, kunder och medarbetare. Här finns HSB Norra Stor-Stockholms själ. Det tar sig konkreta uttryck: Vårt engagemang i utvecklingen av Kallhäll centrum intensifierades under 2015. Satsningen på Konstnedslaget fortsätter. Och alldeles i slutet av året stod det klart att vi kommer att spela en aktiv roll i utveckling-en av Kvarnbacken i Jakobsberg – en satsning där med-borgarna initialt bjuds in för att vara med och påverka.

2. HSB:s kooperativa uppbyggnad och våra kärnvärden ETHOS formar vår gemensamma värdegrund. HSB har medlemmar, kunder och samarbetspartners – men först och främst har vi relationer till människor. Jag är över-tygad om att när värdegrunden och affärsmässigheten samspelar – då har vi störst möjlighet att nå framgång.

Hållbarhet är i detta sammanhang en bärande idé – och dess ekologiska, sociala och ekonomiska dimensioner en central del i HSBs gemensamma värdegrund.

”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”.Så definierades hållbar utveckling i Brundtlandrappor-

ten för nästan trettio år sedan. En tänkvärd mening – och fortfarande ytterst aktuell. I årsredovisningen kan du läsa om HSBs tuffa miljömål och om vårt aktiva miljöarbete vid nyproduktion.

Om vi blickar lite framåt händer nu mycket spännan-de. Den tekniska utvecklingen inom energiområdet går snabbt. Allt fler – inte minst unga – börjar tala om delningsekonomi. Att låna, byta och dela kommer före köp, slit och släng. En spännande utveckling. Och för oss i HSB som bostadsbyggare – och samhällsbyggare – innebär fram-tiden alltid nya möjligheter. ■

Håkan Berg, VD

»De kooperativa idéerna bär i sig ett starkt inslag av social hållbarhet.«


ÅRET I HSB

VÄGAR TILL HÅLLBARHETEKOLOGISKT, SOCIALT OCH EKONOMISKT

■■EKOLOGISK HÅLLBARHET handlar om omställning till ett samhälle som värnar miljön och att verka för omställning så att de negativa klimatförändringarna kan hejdas. I HSB har vi antagit ett tufft miljölöfte att minska koldioxid-utsläppen med 50 procent mellan 2008 och 2023.

Bostadssektorn svarar för en stor del av energiförbruk-ningen – och här finns stora vinster att göra, för miljön och för ekonomin i bostadsrättsföreningarna. Vi erbjuder föreningarna olika tjänster för minskad energiförbruk-ning. Under 2015 har vi inlett ett samarbete med HSB- avdelningarna i Värmland och Stockholm för att ytterliga-re vässa vårt utbud av tjänster för energieffektivisering.

■■SOCIAL HÅLLBARHET innebär åtgärder för att skapa ett samhälle som bygger på trygghet och tillit, människor emellan.

De kooperativa idéerna bär i sig ett starkt inslag av social hållbarhet, där medlemmarnas delaktighet och in-flytande är grunden. Detsamma gäller för bostadsrättsför-eningarna, med tusentals förtroendevalda som tar ansvar och bidrar till gemenskap i boendet.

Vår satsning i Kallhäll centrum har fortsatt under 2015. Vi har även vidgat arbetet med Konstnedslaget i Järfälla,

gett stöd till ungdomskultur och i olika sammanhang medverkat aktivt i ”våra” kommuner – i möten med politi-ker och tjänstemän – för att bidra till en positiv samhälls-utveckling.

■■EKONOMISK HÅLLBARHET har kopplingar till allt från global resursfördelning till den egna hushållsekonomin. Stöd och rådgivning för en stabil ekonomisk utveckling i bostadsrättsföreningarna är en central komponent i vår förvaltning.

Ur ett företagsekonomiskt perspektiv för HSB handlar det om att vi måste vara en konkurrenskraftig och eko-nomiskt stabil aktör på marknaden. Den stora skillnaden för vår del som ett kooperativt företag, är att vinsten går tillbaka till medlemmarna, i form av investeringar och medlemsnytta.

PÅ NÄSTA SIDA möter du tre av HSB Norra Stor-Stock-holms medarbetare. Det är personer som kunder och medlemmar möter i vardagen – och de är därmed HSBs viktigaste bärare av värdegrunden – våra tankar om ett mer hållbart samhälle. ■

Hållbarhet är en del av HSBs identitet. Det återspeglas i våra långsiktigt

strategiska beslut och i våra vardagsval. Utgångspunkten är hållbarhetens

tre dimensioner – ekologiskt, socialt och ekonomiskt.


ÅRET I HSB

”KUNDKONTAKTEN ÄR HELT KLART viktigast och roligast i mitt jobb. De boende har frågor om stort och smått, från papperskorgar som ska tömmas till fel i tvättstugan. Jag brukar säga att en fastighetsskötare ska kunna lite om mycket. Vi är först och främst problemlösare. Man måste ha ett öppet sinne och våga fråga om det är något man inte själv fixar.

Det var en slump att jag hamnade i det här jobbet. Jag är elektriker men såg en utbildning på komvux till fastighetsskötare. På den vägen är det. HSB är faktiskt en av de bästa arbetsgivare jag har haft hittills. Det finns en strukturerad organisation och utrymme att göra ett jobb med hög kvalitet, så är det inte på alla ställen. Jag är ju ganska ny, men har fått uppfattningen att bra service och helhetslösningar är ett signum för HSB. Det är väl en bra väg att fortsätta på.

En gång i tiden var fastighetsskötare ett slags undantagsyr-ke där hantverkare slutade sina dagar. Men det har ändrats. Det är ett omväxlande och socialt jobb, och det gillar jag.” ■

EN FASTIGHETSSKÖTARE MÅSTE HA ÖPPET SINNE

Elias Beider ÅLDER: 28 BOR: Hyreslägenhet i Axelsberg, Stockholm FAMILJ: Singel GÖR: Fastighetsskötare, med bas i Brf Edsbacka i Sollentuna. Anställd 2015 FRITIDEN:

Mycket träning, jobbar på landstället i Norrtälje.

JAG GILLAR HSB:S IDÉ”JAG HAR INTE VARIT här på HSB så länge, men har redan insett att jag har duktiga och inspirerande kolleger som man kan fråga om allt. Det här låter kanske lite inställsamt, men jag stortrivs faktiskt. Jag har jobbat som förvaltare på andra företag tidigare, men jag gillar HSBs idé, som kopplar samman lön-samhet med samhällsnytta. För mig är det klockrent.

Jag jobbar mycket utifrån långsiktighet – att vi till-sammans, bostadsrättsföreningen och jag, ska ta hand om fastigheterna på bästa sätt. Jag tänker på hus som något levande, och då blir både det långsiktiga och löpande underhållet viktigt. Om husen och de som bor där mår bra så blir det långsiktigt hållbart.

För mig är det nästan som en livsstil att vara förvaltare. Det händer nya saker varje dag som du inte kan förutspå. Branschen utvecklas hela tiden. Ingen risk att bli uttråkad, alltså.” ■

Linda Semborg ÅLDER: 31 BOR: Kallhäll FAMILJ: Man GÖR: Fastighetsförvaltare sedan hösten 2015. Nyinflyttad från Helsingborg. FRITIDEN: Tränar mycket, spinning, yoga, simning, tennis. Träning är min avkoppling…


ÅRET I HSB

MED SUNT FÖRNUFT KOMMER MAN LÅNGT”JAG HAR JOBBAT längst här på HSB Norra Stor-Stock-holm, började 1983 direkt efter nian. HSB är i dag ett helt annat företag än då. Förut hade bostadsrättsfören-ingarna stadgebunden förvaltning hos oss. Nu finns det konkurrens och det kräver ett helt annat arbetssätt. Det tycker jag känns mycket mer stimulerande.

Jag har jobbat med många olika saker, och att vara förvaltare är nog det absolut roligaste. Du träffar mycket folk och det händer nya saker hela tiden.

För mig handlar ett bra utfört arbete om återkoppling och leverans. Det vi lovar, ska vi göra på utsatt tid. Grun-den är att underlätta för föreningarna och de boende. Vi måste också peka på sådant som behöver göras, underhåll och utveckling, som de kanske inte själva är medvetna om.

I många föreningar är smarta energilösningar en het punkt på agendan. Här är det är en utmaning för oss att hjälpa till. Förresten är hela jobbet en stor utmaning för mig. Men jag känner HSB, och det finns mycket kun-skap här i huset. Med sunt förnuft och förmåga att ta människor på ett bra sätt kommer man långt.” ■

Camilla Suneson ÅLDER: 48 BOR: Kungsängen FAMILJ: Man och två utflugna barn GÖR: Fastighets - för valtare sedan två år tillbaka. På HSB sedan 1983. FRITIDEN: Vissa månader jobbar jag hälften av kvällarna, så när jag är ledig det blir mest mys hemma med gubben.

ENERGINÄTVERKETENERGIEFFEKTIVISERING står högt på de flesta bostadsrättsföreningars dagordning. Att utbyta kun-skap och erfarenheter är både nyttigt och nödvändigt. Energinätverket i HSB Norra Stor-Stockholm träffas regelbundet och tar upp aktuella teman kring energi- och teknikfrågor. Mycket uppskattat och ofta välbe-sökt. 2015 träffades Energinätverket tre gånger.

ETHOS– värdegrund i vardagenETT VÄRDEGRUNDSARBETE måste hållas levande, därför genomför vi regelbundet Värderingsresan, där alla medarbetare deltar. Målet är att lyfta fram vår värdegrund och ställa den mot vårt agerande i vardagen, utifrån den enkla, men ibland svåra frågan: Lever vi som vi lär? ■■ENGAGEMANG ■■TRYGGHET■■HÅLLBARHET■■OMTANKE■■SAMVERKAN

BilpoolUNDER 2015 startade HSB Norra Stor-Stockholms bilpool i Jakobsberg. Bilpoolen är ett försök som fallit väl ut – och ett smart sätt att förena behovet av ett eget transportmedel med ett aktivt miljötänk. Bilpoolen drivs i samarbete med företaget Sunfleet.


ÅRET I HSB

VI MÖTS I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS festlokal. Fem sty-relseledamöter har dykt upp, och det märks snabbt att det är ett sammansvetsat gäng som slår sig ner kring bordet. Glada skratt och godhjärtade pikar tyder på fin stämning. Flera har varit med sedan starten 2007, då bostadsrätts-föreningen Apoteksskogen bildades. Tre år senare köptes de fyra husen med 101 lägenheter av Väsbyhem. Ombild-ningen till bostadsrätt var klar.

Apoteksskogen ligger tio minuters promenad från Väs-by centrum i ett eftertraktat område, med vita punkthus byggda 1968. De få lägenheter som blir till salu, hittar snabbt sina köpare.

Efter flera års missnöje med den tidigare förvaltaren bestämde sig styrelsen för ett par år sedan att söka efter en ny.

– Vi tittade runt, lyssnade och tog in offerter från olika företag, säger kassören Monica Rising.

Och till slut föll alltså valet på HSB Norra Stor-Stock-holm. Avtalet trädde i kraft 2015 och samtidigt blev Brf Apoteksskogen medlem i HSB.

– HSB var inte billigast men det är ett etablerat företag och man vet vad de står för, säger Urban Hellström, för-eningens vice ordförande.

STYRELSEN ÄR ENIG om vad de menar med bra förvalt-ning. Det kan sammanfattas i tre ord: Kunskap, kvalitet och tillgänglighet.

Kunskap handlar helt enkelt om att förvaltaren måste kunna sitt jobb och vara ett aktivt stöd till styrelsen.

Kvalitet innebär att tjänsterna utförs på ett bra sätt, men också att företaget inte lovar mer än vad de kan hålla, vilket var en av svagheterna med den tidigare förvaltaren.

– Ett kvalitetstecken för mig är att förvaltaren erkänner när han eller hon inte kan svara, i stället för att börja svamla. Mycket bättre att vara ärlig, ta reda på svaret och återkomma, säger Hulda Össurardóttir.

Tillgänglighet är ett annat nyckelord. Att jaga förvalta-ren och vänta på besked som aldrig kommer är inget som den här styrelsen är särskilt road av.

– Vi vill kunna ringa eller mejla och få ett snabbt svar, säger de nästan i munnen på varandra.

ATT SITTA I EN BRF-STYRELSE innebär större ansvar än vad många av medlemmarna i föreningen känner till. I Apoteksskogen är det lite si och så med de boendes engagemang. Att få in nya i styrelsen är svårt.

Kunskap, kvalitet och tillgänglighet är det viktigaste hos en bra förvaltare, det är styrelsen i Brf Apoteksskogen i Upplands Väsby enig om. När föreningen sökte ny förvaltare föll valet till slut på HSB. Det som avgjorde var HSBs goda rykte och efter ett år är styrelsen nöjd med beslutet.

DÄRFÖR VALDE VI HSBBRF APOTEKSSKOGEN – EN AV MÅNGA NYA FÖRVALTNINGSKUNDER

√ I styrelsen för Brf Apoteksskogen. Från vänster: Vidar Segerstam, Maud Hasselblad, Monica Rising, Urban Hellström och Hulda Össurardóttir.

®


ÅRET I HSB

– Många förstår nog inte riktigt vad det betyder att bo i bostadsrätt. Att vi själva måste ta ansvar för vårt boende, säger Hulda Össurardóttir.

– Det händer att folk som har fel på teven ringer till oss i styrelsen, suckar Urban Hellström.

Gemensamma städdagar med grillning och pubafton har genomförts. Men allt bygger på frivilliga insatser, och tid är en bristvara. Tre av de närvarande är pensionärer och här, liksom i mängder av bostadsrättsföreningar runt om i landet, gör seniorerna mycket av jobbet.

– Det blir många timmars jobb, och man måste nästan vara pensionär för att orka med, säger Urban Hellström, som fortfarande yrkesarbetar.

Då vill det till att fastighetsförvaltaren håller måttet och blir det stöd som styrelsen behöver.

MEN ATT ENGAGERA SIG betyder också gemenskap och möjlighet att påverka. Att styrelsen i Brf Apoteksskogen är stolta över sina fastigheter står helt klart. Just nu pågår dräneringsarbete i ett par av husen. Utemiljön är viktig, liksom det löpande underhållet. Under det första året med HSB har den långsiktiga underhållsplanen blivit uppdaterad och mer detaljerad. Närmast framöver väntar ett fönsterbyte som ska bidra till sänkta energikostnader.

– För två år sedan började vi i styrelsen själva ta in offerter på fönsterbyte, men vi insåg snabbt att vi inte hade kunskapen, minns Urban Hellström.

– Det slutar lätt med att man betalar för mycket och får för lite, säger Hulda Össurardóttir.

Att få hjälp med upphandlingar är därför mycket uppskattat. Men inte heller att köpa förvaltningstjänster är helt lätt.

– Det kan vara svårt för oss att avgöra vad som ingår i ett avtal och vad som ligger utanför, säger Monica Rising.

Är det något man önskar av HSB är det just större tyd-lighet på detta område. Men det råder knappast någon tvekan om att Brf Apoteksskogens styrelse påpekar om det är något de inte är tillfreds med.

– Vi förväntar oss mycket och är inte särskilt blyga av oss, så vår förvaltare får nog ligga i. ■

»Många förstår nog inte riktigt vad det betyder att bo i bostads-rätt. Att vi själva måste ta ansvar för vårt boende.«

TRE FÖRVALTNINGSPAKETHSB NORRA STOR-STOCKHOLM erbjuder ett stort utbud förvaltningstjänster. För att få överblick har vi paketerat tjäns-terna i tre olika paket – lilla, lagom och stora. Kunderna har dock alltid möjlighet att välja tjänster utifrån deras behov.

■

PÅT – förvaltning utifrån kundernas önskemålPÅT STÅR FÖR Proaktivitet – Återkoppling – Tillgänglighet. Det är ledord för vårt arbete, utifrån våra kunders uttalade önskemål om vad en bra fastighets förvaltning innebär.

PROAKTIVITET – betyder ordagrant att vara ”före-aktiv”. Att ställa frågor, ge förslag och ta initiativ till förbättringar, innan ett problem uppstår.

ÅTERKOPPLING – handlar om att snabbt koppla tillbaka till kunden och inte låta ärenden bli liggande. Hellre informera en gång för mycket än för lite.

TILLGÄNGLIGHET – innebär att det ska vara lätt att få kontakt med HSB. Vi ska finnas till hands och förklara det vi gör på ett begripligt sätt.

®


ÅRET I HSB

Apoteksskogen Upplands Väsby Vinglöggen 30 Sollentuna Nybergshöjden Järfälla Rödluvevägens samfällighet Järfälla Lowe Sollentuna Rösjö Ängar Sollentuna Gjutarmästaren Järfälla Kopparvägen EK Förening Järfälla Solvändan Upplands Väsby Viksjö Torg Järfälla Astrakan Sollentuna Bleckis Upplands Väsby Electrum + Gnilkar parkering AB SollentunaTräklotsen 2 Sollentuna

HSB ÄR MARKNADSLEDANDE när det gäller förvaltning av bostadsrätter i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby, med totalt 51 procent av lägenhetsbeståndet i förvaltning. Under 2015 inledde vi samarbete eller tecknade avtal om förvaltning med 14 nya kunder med över 700 lägenheter:

Nya förvaltningskunder

Bostadsrättsföreningarna nöjda med HSBHSB NORRA STOR-STOCKHOLMS förvaltningskunder är nöjda. Det visar två undersökningar om årsredovisningspro-cessen och om underhållsbesiktning som genomfördes 2015.

När föreningarna totalt sett värderar hur vi sköter års-redovisningsprocessen blev betyget 4,5, på en skala från 1 (mycket dåligt) till 5 (mycket bra). Motsvarande för arbetet med underhållsbesiktning var 4,2.

Tillgängligheten, att det går lätt och snabbt att få kontakt, är det vi lyckas bäst med, enligt undersökningen. Däremot kan vi fortfarande bli bättre på proaktivitet, det vill säga att ligga steget före och föreslå förbättringar. Överlag är dock omdömena goda, med medelvärden över 4 på den 5-gradiga skalan.

De så kallade NKI-mätningarna (Nöjd Kund Index) genomförs regelbundet och är en del av HSB Norra Stor-Stockholms systematiska kvalitetsarbete.

»Styrelsen behöver få god tid att tänka igenom alla siffor och ställa frågor, och det har vi fått!« CITAT UR NKI-MÄTNINGEN OM ÅRSREDOVISNINGSPROCESSEN

»Vi verkar i ett av Sveriges mest expansiva områden, med en stark befolkningstillväxt och stor framtidstro.«


ÅRET I HSB

UNDER 2015 FÄRDIGSTÄLLDES 139 nya bostadsrätts-lägenheter – Brf Rösjö Ängar i Sollentuna med 105 och Brf Gjutarmästaren i Kallhäll med 34. Uppförandet av ytterligare 300 lägenheter pågår och i planeringsstadiet finns därutöver drygt 700 lägenheter.

Vi har en stark lokal förankring i ”våra” kommuner, Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby. Det är en styrka, både i kontakten med kunder, medlemmar och lokala beslutsfattare. Vi ser bostadsbyggandet som en integrerad del i en stadsförnyelse, med målet att bidra till att skapa attraktiva och trygga miljöer att leva och bo i.

Vi verkar i ett av Sveriges mest expansiva områden, med en stark befolkningstillväxt och stor framtidstro. Det ger oss stora möjligheter, och stort ansvar. Kombinationen av en egen stark ekonomi, vår samverkan inom HSB Bostad och vårt goda rykte som en pålitlig lokal aktör, bidrar till vår starka position.

VI HAR FRÅN START varit pådrivande i förnyelsen av Kallhäll centrum, där vi bygger bostäder men också deltar aktivt i att skapa en attraktiv centrummiljö och ett nytt Folkets Hus.

Under 2015 genomförde HSB, i samarbete med JM och Järfälla kommun, en etnologisk studie som bygger på intervjuer med boende i Kallhäll.

Studien ger viktiga pusselbitar till hur Kallhällsborna uppfattar sin ort – och vad de har för tankar om framti-den. Ett mer attraktivt centrum står högt på önskelistan, ett centrum som signalerar småstad snarare än storstad, som är trivsamt snarare än coolt. Kallhälls historiska be-tydelse som bruksort och närheten till naturen är något som de intervjuade framhåller.

Studien konstaterar om Kallhäll att ”här finns potential och förutsättningar och identiteten är grönska, natur, kultur och historien med det folkliga industriarvet”.

FÖR HSB NORRA STOR-STOCKHOLM – som bostadsbyggare och samhällsbyggare – är det här ett exempel på hur vi arbetar aktivt för att bidra till att utveckla en ort till det bättre, i nära dialog med de människorsom bor på orten. ■

VI BYGGER VIDAREFÖR BRA BOENDE – OCH GOD LIVSMILJÖ

Stockholms län växer och efterfrågan på bostäder är mycket stor. För HSB är det självklart att bidra till att minska bostadsbristen – och att verka för en god livsmiljö i de kommuner där vi verkar.


ÅRET I HSB

I DECEMBER 2015 beslutade kommunstyrelsen i Järfälla att ta fram en detaljplan för ny bebyggelse i Kvarnbacken i Jakobsberg. Samtidigt godkändes ett samverkansavtal mellan HSB och Järfälla kommun inför den nya satsningen.

Beslutet är en spännande utmaning, med 600–800 nya bo-städer runt omkring Kvarnbacken, där HSB och andra aktörer kommer att bygga. Men det handlar om mer än bostadsbyg-gande. Kvarnbacken är en uppskattad plats och Järfällaborna ska vara med och forma sin framtida miljö. Därför följer nu ett

par år av medborgardialog i processen ”The Mill”. Vi bjuder även in utomstående aktörer – för samtal om hur Kvarnbacken kan bidra till att göra Jakobsberg mer attraktivt och hållbart. Området har potential att bli en spännande mötesplats, för boende och för besökare i kommunen.

HSB Norra Stor-Stockholm har under många år visat att man vill spela en aktiv roll i kommunernas utveckling. Nu har Järfälla kommun gett HSB ett stort förtroende att medverka när det nya Kvarnbacken i Jakobsberg tar form.

THE MILL – förnyelse av Jakobsberg på initiativ av HSB

HSB har höga ambitioner för att bygga miljömässigt hållbart. År 2015

certifierades HSB Brf Gjutarmästaren i Kallhäll för Miljöbyggnad silver.

VAHAN ARZOUMALIAN på HSB Bostad är projektledare för nyproduktion av bostäder. Han har bland annat ansva-rat för HSB Brf Gjutarmästaren.

– Min uppgift är att se till så att alla konsulter vi anlitar, från arkitekter till hantverkare, tänker och handlar miljöbyggnad.

All nyproduktion i HSB ska prövas enligt certifieringssystemet Miljö-byggnad, med målet att uppnå minst Miljöbyggnad silver, det näst högsta betyget i certifieringssystemet. Då krävs ett systematiskt arbete, där varje del i byggprocessen granskas och dokumenteras. Energieffektivitet är

den miljöfaktor de flesta tänker på för att bygga miljömässigt hållbart. Det är visserligen en viktig faktor, men inte den enda. I certifieringen Miljöbyggnad ingår hela 15 kate-gorier som ska värderas, innan en slutgiltig helhetsbedömning görs. Förutom energieffektivitet granskas bland annat ljudmiljö, ventilations-standard, dagsljus och utfasning av farliga ämnen.

SGBC (Sweden Green Building Council) är den oberoende organisa-tion som genomför miljöcertifiering-en. De går igenom dokumentationen och gör sin bedömning. Gjutarmäs-taren har nu fått en skylt som visar att byggnaden uppfyller kravet för Miljöbyggnad silver.

– Det var ett bra projekt att jobba med, allt flöt på som planerat, säger Vahan Arzoumalian.

Efter två år görs ytterligare en granskning av Gjutarmästaren, då den första bedömningen förhopp-ningsvis kan verifieras.

– Det är en hård granskning som kräver att alla inblandade har fokus på miljön. De hus vi bygger i dag ska vara säkra och miljömässigt smarta. Det här är ett led i att tänka hållbart och långskiktigt. Husen är ju tänkta att stå där i flera generationer fram-åt, säger Vahan Arzoumalian. ■

HSB BRF GJUTMÄSTAREN I KALLHÄLL Nyproduktion med Miljöbyggnad silver


ÅRET I HSB

MEDLEMSFÖRDELARHSB NORRA STOR-STOCKHOLM har drygt 23 000 enskilda medlemmar. För både bostadsrättsföreningar och enskilda ger medlemskapet fördelar.

MEDLEMSFÖRDELAR FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR:

■■ HSB-ledamot i styrelsen, för råd och stöd i styrelsearbetet.

■■ Utbildningar för styrelsen.

■■ Aktuell information, via NorrNytt, HSB Portalen etc.

■■ Juridisk rådgivning till styrelsen.

■■ Egen webbplats för de föreningar som önskar.

■■ Samordnade upphandlingar av olika tjänster.

MEDLEMSFÖRDELAR FÖR ENSKILDA:

■■ Medlemstidningen Hemma i HSB, 6 nr/år.

■■ Medlemsrabatter för varor och tjänster som rör boendet.

■■ Ny bostad – tillgång till utbud i hela landet.

■■ Hemförsäkring till låg kostnad.

■■ Juridisk och familjerättslig rådgivning av HSBs experter.

UPPSKATTADE TRÄFFARVARDAGSJURIDIK OCH FAMILJERÄTT är frågor som intresserar många. Under 2015 genomförde vi fyra träffar där våra medlemmar fick möjlighet att möta och ställa frågor till HSBs jurister. Mycket välbesökt och uppskattat.

Pojken och Giraffen2015 FICK SKULPTUREN Pojken på Riddarplatsen i Jakobs - berg sällskap – av en giraff. Båda skulpturerna ingår i HSB Norra Stor-Stockholms satsning ”Konstnedslaget i Järfälla”. Den 2 september avtäcktes Giraffen, en fyra meter hög skulptur av aluminium, skapad av konstnären Thomas Karlsson.

Giraffen är donerad av HSB Norra Stor-Stockholm till Järfälla kommun som en del i Konstnedslaget, med ambitionen att berika kommunen med samtida konst av högsta kvalitet. Tanken är att ge Jakobsberg en tydligare identitet och hemkänsla för att öka områdets attraktivitet och värdet av att bo och vistas där. Skulpturen Pojken, se bild sidan 30.

»Giraffen är donerad av HSB Norra Stor-Stockholm till Järfälla kommun och en del i Konstnedslaget.«


VERKSAMHET■ FÖRVALTNINGSTJÄNSTER

Förvaltning fastighet

Fastighetsdrift

Driftteknik och energi

Ekonomisk förvaltning

■ MEDLEMSTJÄNSTER

■ NYPRODUKTION

■ EGNA FASTIGHETER

■ FÖR SAMHÄLLSUTVECKLING OCH HÅLLBARHET

■ MEDARBETARE


VERKSAMHET

FÖRVALTNINGSTJÄNSTERHSB NORRA STOR-STOCKHOLM har förvaltningsuppdrag för cirka 110 bostadsrättsföreningar och andra kunder i Järfälla, Upplands Väsby, Sollentuna och i Kungsängen i Upplands-Bro.

Med lång erfarenhet och fokus på våra kunders behov nu och i framtiden erbjuder HSB Norra Stor-Stockholm ett brett utbud av service och tjänster. Ständigt förbättrad kvalitet är vår ledstjärna. Utvecklingsförmåga och lyhörd-het är nyckelbegrepp i detta arbete. Vi ska göra varje möte till en referens – varje gång.

För att möta behoven genomfördes en större omorga-nisation under 2014 med tydliga affärsområden:

■■ Förvaltning fastighet

■■ Fastighetsdrift

■■ Driftteknik och energi

■■ Ekonomisk förvaltning

Geografiskt organiserar vi arbetet i tre kundteam:

■■ Järfälla/Viksjö/Barkarby/Skälby

■■ Kallhäll/Kungsängen

■■ Sollentuna/Upplands Väsby

Effekterna av omorganisationen – som har fått fullt genomslag under 2015 – är att medarbetarnas kund-kännedom har ökat och samverkan mellan våra affärs-områden blivit bättre. Vi har också arbetat vidare med att kvalitetssäkra vår leverans och bli mer proaktiva i relation till kund.

MARKNADEN FÖR TJÄNSTER till bostadsrättsföreningar förändras snabbt. Nästan varje vecka dyker det upp nya aktörer som erbjuder fastighetsskötsel, juridisk rådgiv-ning, hjälp med fakturor med mera. För att synas bland dessa konkurrenter och få bort missuppfattningen om att HSBs utbud bara är till för dem som redan är medlem-mar lanserade vi 2015 Förvaltningsbutiken. Genom att sälja in vårt utbud – både tjänster och medlemskap – till dem som inte köper av oss i dag kan vi fortsätta skapa kundnytta, affärsnytta och utveckla våra tjänster för att bli marknadsledande.

I EN BUTIK ÄR ALLA VÄLKOMNA och i en butik kan man köpa saker. Med kampanjen Förvaltningsbutiken lånar vi butiksmaneret dels för att visa att vi finns till för bostads-rättsföreningar som inte är medlemmar, dels för att visa

att förvaltning faktiskt är en produkt! Vi har pakete-rat våra tjänster i lilla, lagom och stora paketet,

beroende på hur mycket brf-styrelsen vill ha hjälp med.


VERKSAMHET

FÖRVALTNING FASTIGHET

■■ Löpande förvaltningsarbeteFörvaltare och kund träffas regelbundet för dialog och avstämning kring pågående och framtida insatser i fastig-heten. Förvaltaren bevakar löpande när och hur insatser ska göras, till exempel lägenhetstillsyn, underhållsbesikt-ning och hantering av olika former av fastighetsskador.

■■ Underhållsplan – för nuvarande och framtida behovEn bra underhållsplan behövs för alla fastigheter. Vi arbetar ständigt för att förbättra planens utformning och innehåll, utifrån varje kunds behov. Utgångspunkten är att planen ska upprättas i samarbete med kunden och uppdateras varje år, vilket ska ge en god överblick av nu-varande och framtida underhållsbehov. Underhållsplanen utgör också ett viktigt underlag i föreningens budgetarbe-te och avgiftssättning.

■■ Upphandlingar och leverantörskontakterFastighetsförvaltning omfattar stöd och hjälp vid upphandlingar av olika entreprenader, löpande drift, produkter och tjänster, inte minst när kunderna står inför renoveringar och större ombyggnationer. Vi arbetar med ett brett kontaktnät av tillförlitliga leverantörer. Det slutgiltiga valet avgörs alltid av kunden.

■■ Myndighetskrav och besiktningarVarje fastighetsägare är skyldig att genomföra besikt-ningar och uppfylla myndighetskrav för att säkerställa de boendes trygghet. Det kan gälla hissar, lekplatser, elinstal-

lationer etc. Vi informerar om och hanterar de myndig-hetskrav och besiktningar som åligger fastighetsägaren.

■■ SpecialistkompetensVår ambition är att tillhandahålla de förvaltningstjänster som bostadsrättsföreningar efterfrågar. Många föreningar anlitar oss för tjänster inom bland annat SBA – syste-matiskt brandskyddsarbete, avflyttningstillsyn, digitalt ritningsarkiv och underhållsplan online.

FASTIGHETSDRIFT

MÅLET FÖR VÅR FASTIGHETSDRIFT är att bidra till trivsel i vardagen och kvalitet i boendet. Under 2015 har flera förändringar genomförts, bland annat för att förbättra rutiner och processer. Ökad närhet till och kunderna – och kännedom om deras behov – är en viktig ledstjärna i arbetet.

■■ Driftmöten – för diskussion och analysVi har fortsatt utvecklingen av våra regelbundna drift-möten med de kunder som anlitar oss för fastighetssköt-sel. Här diskuteras och analyseras den dagliga driften av fastigheten. Fastighetsskötaren – som är mest insatt i den dagliga driften – bidrar på mötena med proaktiva förslag på förbättringar.

■■ Fastighetsskötarnas nyckelrollFastighetsskötaren har en central roll i mötet med kunden. Gott bemötande, tillgänglighet och hög teknisk

»Utvecklingsför- måga och lyhördhet är nyckelbegrepp.«


VERKSAMHET

kompetens är nyckelfaktorer för framgång. Under 2015 har vi genomfört flera utbildningar, bland annat inom IT och VVS, för att bättre tillgodose våra kunders efterfrågan. En nyhet är att alla fastighetsskötare nu innehar så kallad ID-06, en standardiserad identifikationshandling inom branschen. Vår förhoppning är att detta ska bidra till ökad trygghet för de boende och tydlighet från oss på HSB.

■■ Vidareutvecklad felanmälan Under året har vi satsat på vår felanmälan, som är en av de viktigaste servicefunktionerna gentemot slutkunden, de boende. Samarbetet mellan felanmälan och fastighets-skötarna utvecklas, samtidigt som vi satsat på praktisk, tek-nisk kompetensutveckling av felanmälankoordinatorerna. Allt i syfte att ge en ökad service till våra kunder.

DRIFTTEKNIK OCH ENERGI

VI BISTÅR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARNA att minska klimatpåverkan genom reducerad energiförbrukning. Intresset för en mer effektiv energianvändning ökar konstant. I kombination med en snabb teknisk utveckling på energiområdet medför detta stora möjligheter till energieffektiviserande åtgärder. Basen för insatserna är den årliga tillsynen av undercentraler och fläktar, som våra kunniga drifttekniker utför.

Inom detta område har vi under året haft flera upp-drag från bostadsrättsföreningar, både i form av projekt-ledarskap och genom rådgivning, exempelvis vad gäller ventilation och fönster.

I nära samverkan med HSB Värmland och HSB Stock-holm arbetar vi sedan hösten 2015 med affärsutveckling för att erbjuda ökad energieffektivisering och genomför-ande av större projekt för att minska energianvändningen.

■■ EnerginätverketEnerginätverket är öppet för alla våra kunder med teknisk förvaltning – som ett forum för kunskaps- och erfarenhetsutbyte, med fokus på hållbar omställning. Nätverket träffas regelbundet, ofta med gäster och förelä-sare som presenterar ny teknik, nya lagar och förordning-ar samt olika alternativa energiåtgärder på marknaden.

Nätverket har cirka 100 medlemmar och är mycket uppskattat. Under 2015 arrangerades tre träffar som varje gång samlande 40– 60 personer.

HSB PORTALEN HSB PORTALEN ÄR en digital plattform som spänner över samtliga affärsområden. Här kan boende och med-lemmar se information om sin bostad, bostadsekonomi, bosparande samt få information från sin styrelse och HSB.

HSB Portalen ger föreningsstyrelsen en informations- kanal till boende och möjlighet till effektiv dokumenthante-ring. Där finns också ekonomisk information, fakturor, med-lemsinformation och rapporter för uppföljning av ärenden för felanmälan och förebyggande underhåll.

I Portalen behandlas även överlåtelser helt digitalt mel-lan mäklare och styrelse. Genom smarta digitala lösningar kan löpande och rutinmässigt arbete skötas effektivt – och mer tid frigöras för mänskliga möten.

»Intresset för en mer effektiv energi-användning ökar konstant.«


VERKSAMHET

EKONOMISK FÖRVALTNING

ATT INGÅ I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENINGS styrelse är ett ansvarsfullt uppdrag. En långsiktigt sund ekonomi är avgörande för fastighetens värde över tid. Vi erbjuder ett brett utbud av tjänster inom den ekonomiska förvaltning-en som förenklar styrelsens arbete. Effektiva IT-lösningar i kombination med personlig rådgivning och konsultation ger både helhetsperspektiv och kontroll över ekonomin.

■■ Konstruktiv dialog – för bra beslutsunderlagEn god samverkan och dialog mellan styrelsen och förval-taren är av stor betydelse för en trygg hantering av bostads-rättsföreningens ekonomi. Den ekonomiska förvaltaren svarar för service, rådgivning och fackkunskap och är en konstruktiv samarbetspartner till styrelsen inför deras beslut.

■■ Löpande ekonomihanteringEfter kundens önskemål hanterar vi den löpande eko-nomin, som bokföring, fakturahantering, arvoden och skatter, låneupphandling, budget och årsredovisning. Avgiftsaviseringar, överlåtelser, pantsättningar, p-plats-hantering och medlemsfrågor är andra administrativa tjänster som vi utför.

■■ Kvalificerad rådgivning och flerårsprognoserFlerårsprognoser bidrar till förutsägbarhet när det gäller att överblicka långsiktiga ekonomiska förutsättningar och är ett viktigt beslutsunderlag. Tillsammans med kvalifi-cerad rådgivning ökar det tryggheten för kunderna, inte minst i samband med underhållsprojekt och investeringar.

MEDLEMSVERKSAMHETHSB NORRA STOR-STOCKHOLM har drygt 23 400 med-lemmar. Bostadsrättsföreningarnas förtroendevalda står i fokus för våra medlemsinsatser. Den främsta ambitionen är att underlätta för styrelseledamöterna att fullgöra sina uppdrag – och därmed motsvara medlemmarnas förvänt-ningar.

■■ Utbildningar Bostadsrättsföreningarnas styrelser har erbjudits ut-bildning inom en rad områden. De flesta utbildningar erbjuds alla våra kunder, med rabatterat pris för medlem-marna. Utbildningar har genomförts bland annat inom juridik, ekonomi, webbdesign, valberedningsarbete och för sekreterare.

■■ Information Det digitala nyhetsbrevet NorrNytt med information och nyheter från HSB Norra Stor-Stockholm sänds varannan månad till alla förtroendevalda i bostadsrättsföreningarna.

Alla medlemmar har fått tidningen Hemma i HSB, med reportage, aktualiteter inom HSB, information om nya bostäder och medlemserbjudanden. Tidningen Uppdra-get har sänts till alla förtroendevalda med tips och idéer om hur styrelsearbetet kan bedrivas framgångsrikt.

■■ StyrelsekonferensÅrligen arrangeras en styrelsekonferens dit samtliga styrelseledamöter inbjuds. På konferensen hålls olika föreläsningar på aktuella teman för styrelseledamöterna.


VERKSAMHET

■■ Ordförandeträffar Under året har två träffar för medlemsföreningarnas ord-föranden arrangerats. Träffarna syftar till att utveckla och fördjupa dialogen och erfarenhetsutbytet föreningarna emellan och mellan HSB och föreningarna.

■■ HSB-ledamot HSB bidrar med en extra ledamot till bostadsrättsföre-ningens styrelse. HSB-ledamoten finns med som stöd och bollplank. Det är en unik förmån som värderas högt av föreningarna. HSB-ledamöterna ges grundutbildning samt olika former av vidareutbildning. Under året har ini-tiativ tagits för att utveckla och rekrytera HSB-ledamöter.

■■ Juridisk rådgivning Medlemmar och förtroendevalda har möjlighet till kostnadsfri juridisk rådgivning på telefon av HSBs jurister samt livsbesiktning hos Juristbyrån.

■■ Medlemserbjudanden Medlemmarna får årligen ta del av en rad erbjudanden med rabatter för olika varor och tjänster, både på riks- och regionnivå. Medlemmarna informeras om erbjudan-den via tidningen Hemma i HSB, NorrNytt, kvartalsavise-ringar och vår webbplats. Under året har vi arbetet med att bättre informera om olika medlemsförmåner.

■■ MedlemskvällarMedlemmar har under året inbjudits till föreläsningar om Lag och Rätt, där bland annat HSBs jurister medverkat. Föreläsningarna har behandlat rättigheter och skyldighe-

ter för boende i en bostadsrättsförening. Under året har fyra uppskattade föreläsningar arrangerats.

Medlemskvällar har också genomförts på Electrolux Home butiken med erbjudanden från Electrolux och an-dra samarbetspartners. Under året har två sådana träffar arrangerats.

■■ Stöd till utvecklingsländer Alla medlemmar bidrar med stöd till utvecklingsländer. Två kronor av varje medlemsavgift har gått till We Effect. Utöver detta har olika insamlingar genomförts.

NYPRODUKTIONHSB NORRA STOR-STOCKHOLM ska tillhandahålla nya bostäder med hög kvalitet.

Under 2015 färdigställdes HSB Brf Gjutarmästaren i Kallhäll med 34 lgh och HSB Brf Rösjö Ängar med 105 lgh i Sollentuna.

Det var stor efterfrågan på våra två projekt HSB Brf Enen och HSB Brf Engelbrektshöjden. Samtliga lägen-heter bokades i direkt anslutning till säljstart, vilket resul-terade i att vi kunde byggstarta båda innan årsskiftet.

Vi har startat planarbete för HSB Brf Kvarnstugan och HSB Brf Pumpen vilka kommer att säljstartas under våren 2016.

HSB Brf Pumpen är den första etappen som ingår i förnyelsen av Kallhäll centrum. Under året kommer HSB att uppföra ett nytt Folket Hus vilket beräknas vara klart för inflytt våren 2017. Den andra etappen startar med


VERKSAMHET

uppförande av HSB Brf Byxfickan som inleds efter att den äldre fastigheten som rymmer Folkets Hus rivits.

Utvecklingen av Kallhäll centrum sker i samverkan med Folkets Hus, företagarna, Järfälla kommun och JM. För att kunna utveckla Kallhäll centrum i riktning med vad boende önskar sig så genomförde vi tillsammans med Järfälla kommun och JM en etnologisk studie för att ta reda på vilka värden som uppskattas och vad som kan förbättras. Resultatet kommer att presenteras under 2016 i olika aktiviteter.

I Upplands Väsby startade ett nytt koncept för stads-utveckling, Fyrklövern. Vi har varit delaktiga i processen tillsammans med fem andra byggherrar. Syftet är att skapa ett attraktivt kvarter och planer finns att bygga cirka 60 lägenheter invid Väsby centrum.

Förutom projekt som är pågående eller i planeringsfas har vi cirka 700 lägenheter i idéskede.

EGNA FASTIGHETERHSB NORRA STOR-STOCKHOLM äger fem egna fastigheter: HSB-kontoret i Jakobsberg, Pressaren i Kallhäll, senior-boendet Gjutaren i Kallhäll, en hyresfastighet på Marga-retavägen i Jakobsberg samt en fastighet på Gjutarplan i Kallhälls centrum.

Fastigheterna består av hyresrätter som erbjuds med-lemmar och bosparare. De innehåller totalt 169 lägen-heter samt ett antal lokaler.

Extern värdering har skett av samtliga fastigheter. Det sammanlagda värdet uppgår enligt värderingen till 255 miljoner kronor att jämföra med det bokförda värdet, 160 miljoner kronor.

»HSB Norra Stor-Stockholm ska tillhandahålla nya bostäder med hög kvalitet.«

NYA PROJEKT Pågående: ■■ HSB Brf Enen i Viksjö, 52 lgh. Beräknad inflyttning maj/juni 2017.

■■ HSB Brf Engelbrektshöjden i Jakobsberg, 109 lgh. Beräknad inflyttning 2–4 kvartalet 2018.

■■ HSB Brf Kvarnstugan i Jakobsberg, 85 lgh. Säljstart våren 2016.

■■ HSB Brf Pumpen i Kallhäll, 59 lgh. Säljstart våren 2016.

Planerade:■■ HSB Brf Byxfickan, cirka 70 lgh i Kallhäll centrum. Beräknad säljstart 2017.

■■ ”Fyrklövern” cirka 60 lägenheter, Upplands Väsby, Beräknad säljstart 2017.


VERKSAMHET

FÖR SAMHÄLLSUTVECK-LING OCH HÅLLBARHETHSB NORRA STOR-STOCKHOLM har en aktiv roll i sam-hället och ska medverka till en ekologiskt, socialt och ekonomiskt hållbar utveckling. Den starka förankringen i de kommuner där vi verkar – med lokalkännedom och närhet till våra kunder och medlemmar – är en bidragan-de orsak till att vi når framgång i denna ambition.

Vi bidrar till samhällsutveckling på flera olika sätt – genom att medverka i tillkomsten av nya bostäder, genom hållbarhetsfrämjande lösningar i nyproduktion och för-valtning och genom ansvarstagande i närsamhället.

Vi har höga ambitioner när det gäller nyproduktion av bostäder, främst bostadsrätter. Som ett led i detta har vi ständig kontakt med våra kommuner för att främja och medverka med nya bostadsprojekt. Våra mål är bland annat att: ■■ alltid ha 500 nya bostäder i projektportföljen

och lika många i idéskede, ■■ skapa ett ekonomiskt överskott som möjliggör mer byggande, ■■ medverka i planering och opinionsbildning för bostadsbyggande.

I förvaltningen bidrar vi till hållbarhet genom att utveckla och erbjuda exempelvis: ■■ energieffektivisering,■■ ansvarsfull ekonomisk förvaltning,■■ långsiktig förvaltning av egna och kunders fastigheter,■■ stöd och kompetensutveckling för egen personal och för kunder.

Våra ambitioner för ökad social hållbarhet manifesteras genom att vi exempelvis: ■■ deltar i nätverk för en god samhällsutveckling,■■ stödjer för samhället viktiga verksamheter genom sponsorskap,■■ förmedlar våra värderingar samt bidrar med kunskaper och erfarenheter,■■ genomför insatser som Konstnedslaget och stöd till barn- och ungdomskultur, ■■ medverkar i opinionsbildning och kunskapsspridning för goda boendemiljöer.

Vi agerar också för att själva föregå med gott exempel, bland annat genom att: ■■ främst välja produkter och leverantörer med hållbarhetsperspektiv, ■■ utveckla vår miljöpolicy samt omcertifiera för ISO 9 000 och 14 000, ■■ aktivt stödja exempelvis We Effect, Earth Hour och Fairtrade.


VERKSAMHET

MEDARBETAREMEDARBETARNA ÄR VÅR STÖRSTA tillgång för att nå våra mål. Det ska vara utvecklande och meningsfullt att arbeta i HSB Norra Stor-Stockholm. Delaktighet, tillit och möjlighet att växa i arbetet ska vara utmärkande för medarbetarskapet.

■■ HSB – känt och attraktivtFör andra året i rad tog HSB hem segern i tidningen Fas tighetsnytts årliga undersökning Rekryteringsbarome-tern. Det innebär att HSB är det mest kända och mest attraktiva företaget i branschen bland studenterna på landets lärosäten som erbjuder fastighetsutbildning.

■■ Växa i HSB Genom programmet Växa i HSB ges medarbetarna möjlighet till kompetensutveckling. Här finns tillfälle till utveckling inom det egna arbetsområdet och till att med-verka i förnyelseprojekt av olika slag. Under året har det genomförts utbildning inom sälj, kundbemötande och i de nya system som implementerats.

■■ Värdegrundsarbete Vårt arbete med att ge HSBs gemensamma kärnvärden ETHOS – Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke, Samverkan – konkreta uttryck i det vardagliga arbetet fortsätter. Sedan 2004 har vi arbetat med ETHOS genom att återkommande genomföra Värderingsresor. Under 2015 genomförde vi en ny resa då vi sedan 2012 fått

många nya medarbetare. Resan omfattar ”hållplastser” med olika aktiviteter för chefer och medarbetare.

■■ HSB – en öppen arbetsplats Vi tror att mångfald och olikhet berikar verksamheten och därför är ett mål att vår arbetsplats ska spegla hur befolkningen ser ut inom de kommuner där vi är verksamma. Under året har vi deltagit vid Lavamässan på KTH, är en aktiv part i Fastighetsbranschens utbild-ningsråd och deltar i HSB projekt för att tydliggöra vårt gemensamma Employer Brand.

■■ Medarbetarundersökningar Nöjd-medarbetar-index (NMI) har genomförts av obero-ende konsult sedan 2005. Resultatet av undersökningen redovisas för medarbetarna på varje enhet, som sedan väljer ut vilka områden som ska förbättras under kom-mande år.

■■ Personalförmåner HSB Norra Stor-Stockholm erbjuder medarbetarna en rad förmåner. De har en tydlig inriktning på friskvård, i syfte att skapa personligt välmående och en hälsosam arbetsmiljö. Förmånerna omfattar: ■■ Företagshälsovård■■ Fri läkarvård■■ Fri medicin■■ Sjukförsäkring■■ Friskvårdsbidrag■■ Subventionerad hyra av fjällstuga i Lofsdalen

»Vi tror att mångfald och olikhet berikar verksamheten.«

ÅRSREDOVISNING OCH KONCERN REDOVISNINGFÖR RÄKENSKAPSÅRET 2015-01-01 – 2015-12-31

HSB NORRA STOR-STOCKHOLM EK FÖRENING ORG NR 713200-0295

■ FEM ÅR I SAMMANDRAG

■ FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

■ RESULTATRÄKNING – KONCERNEN

■ BALANSRÄKNING – KONCERNEN

■ KASSAFLÖDESANALYS – KONCERNEN

■ RESULTATRÄKNING – MODERFÖRENINGEN

■ BALANSRÄKNING – MODERFÖRENINGEN

■ KASSAFLÖDESANALYS – MODERFÖRENINGEN

■ REDOVISNINGSPRINCIPER

OCH BOKSLUTSKOMMENTARER

■ NOTER

■ STYRELSENS FÖRSÄKRAN

■ REVISIONSBERÄTTELSE


FEM ÅR I SAMMANDRAG

Nyckeltal för koncernen 2015 2014 2013 2012 2011

Resultat, KSEK

Finansnetto 34 101 890 4 584 1 976 5 279

Resultat efter finansiella poster 20 613 5 511 14 788 4 418 2 448

Årets resultat 19 932 6 210 12 648 4 792 2 209

Tillväxt, KSEK

Nettoomsättning 94 328 106 345 88 694 92 968 94 350

Eget kapital 164 958 144 975 139 006 126 263 121 507

Balansomslutning 468 920 406 513 391 132 398 091 473 087

Medeltal anställda (antal) 82 81 82 84 88

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital 12,5 % 3,8 % 11,4 % 3,5 % 2,0 %

Likviditet 56,6 % 61,7 % 78,6 % 70,7 % 66,8 %

Soliditet 35,2 % 35,7 % 35,6 % 31,7 % 25,7 %

Soliditet, exkl inlåning 66,5 % 64,7 % 58,5 % 49,9 % 37,2 %

Avräkningslikviditet 108,0 % 98,0 % 120 % 114 % 111 %

Definitioner nyckeltalAvkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster uttryckt i procent av genomsnittligt justerat eget kapital.

Likviditet Omsättningstillgångar, minus lager, uttryckt i procent av kortfris tiga skulder.

Soliditet Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen inklusive inlåning från förvaltade kunder.

Soliditet, exklusive inlåning Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen minskad med inlåning från förvaltade kunder.

Avräkningslikviditet Likvida medel – det vill säga disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, outnyttjade kreditlöften samt omsättningsbara, finansiellavärdepapper – uttryckt i procent av inlåning från förvaltade kunder.

Styrelsen och verkställande direktören för HSB Norra Stor-Stock-holm ekonomisk förening, org nr, 713200-0295, får härmed avge Årsredovisningen för verksamheten i moderföreningen och koncernen för 2015.

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

KONCERNVerksamhetenVerksamheten består i att erbjuda bostäder samt effektiva och prisvärda förvaltningstjänster för medlemmar och externa kunder. Som medlemsägd organisation ska föreningens verksamhet syfta till att skapa mervärden i boendet för medlemmar. Föreningen bedriver verksamhet i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby kommuner samt centrala Kungsängen i Upplands-Bro kommun.

Koncernen består av HSB Norra Stor-Stockholm och dess dotter-bolag. Verksamheten i HSB Norra Stor-Stockholm är organiserad inom fyra verksamhetsområden: medlemsverksamhet, förvaltnings-tjänster, nyproduktion och egna fastigheter.

Koncernens fastighetsbestånd återfinns i moderföreningen, HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB och HSB Fastigheter Marga-retavägen AB. Byggproduktionen bedrivs genom HSB Bostad AB. Bolaget ägs gemensamt med tre andra HSB föreningar i Stock-holms län samt HSB ProjektPartner AB.

MedlemmarHSB Norra Stor-Stockholm ägs av sina medlemmar; enskilda medlemmar och bostadsrättsföreningar. Medlemsantalet vid årets utgång uppgår till 23 470 (23 305) varav 78 (76) är bostadsrätts-föreningar.


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BOKSLUT


Väsentliga händelser under året och efter årets slut Under 2015 färdigställdes 139 nya bostadsrättslägenheter, Brf Rösjö Ängar i Sollentuna med 105 och Brf Gjutarmästaren i Kallhäll med 34. Uppförandet av ytterligare 300 lägenheter pågår och i planerings- och idéstadiet finns därutöver drygt 800 lägenheter. I december beslutade kommunstyrelsen i Järfälla att ta fram en detaljplan för ny bebyggelse i Kvarnbacken i Jakobsberg. Samtidigt godkändes ett samverkansavtal mellan HSB och Järfälla kommun inför den nya satsningen.

2015 hade HSB 121 kunder som köpte ett eller flera förvalt-ningsavtal. Avtal tecknades under året med 11 nya kunder varav 5 av dessa startar under 2016.

HSB har för avsikt att under 2016 avyttra två fastigheter i Kallhäll som ett led i att renodla verksamheten.

KoncernenKoncernens nettoomsättning uppgick under året till 94,3 (106,3) MSEK.

Koncernens rörelseresultat uppgick till -13,5 (4,4) MSEK och koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 20,6 (5,5) MSEK.

Koncernens justerade soliditet uppgick till 59 % (55 %). Justerad soliditet (eget kapital inkl övervärde fastighet / balans-omslutning inkl övervärde fastighet minskad med likvida medel).

MODERFÖRENINGENModerföreningens nettoomsättning uppgick under året till 90,9 (97,3) MSEK.

Moderföreningens rörelseresultat uppgick till -14,8 (-1,0) MSEK och moderföreningens resultat efter finansiella poster uppgick till 19,5 (5,9) MSEK.

FastigheterKoncernens fastigheter är marknadsvärderade till 255 MSEK medan det bokförda värdet är 160 MSEK.

Likviditet och finansiering Föreningens disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, checkkrediter (10 MSEK) samt omsättningsbara, finansiella värdepapper uppgick på balansdagen till 238,4 (185,8) MSEK.

RiskerFöreningen arbetar systematiskt med att hantera risker förknip-pade med de olika affärsområdena. Som exempel kan nämnas att försäljningsrisker hanteras med stöd av garanti hos Stiftelsen HSBs garantifond. Bolaget arbetar utifrån en riskhanteringspro-cess som löpande ska identifiera och värdera risker.

Förväntad framtida utvecklingFöreningen har framöver en omfattande projektportfölj med lägen-heter vilket tyder på byggstarter på 100–200 lägenheter per år om konjunkturen tillåter nyproduktion.

Inlåning från förvaltade kunderFöreningen har betydande inlåning från förvaltade kunder. Inlåning-en motsvaras av likvida tillgångar i form av bankmedel och obli-gationer med hög rating. Syftet med placeringarna är långsiktigt, men samtliga placeringar är omsättningsbara och kan vid behov omvandlas till likvida medel. Föreningens disponibla likvida medel uppgick på balansdagen till 103 % (93 %) av inlåningen och inklusi-ve checkkredit 108 % (98 %). HSB Norra Stor-Stockholm är sedan 2008 ett registrerat inlåningsföretag hos Finansinspektionen.

FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS VINST

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor 152 856 303, disponeras enligt följande:

Avsättning till reservfond 1 016 319 kr

Balanseras i ny räkning 151 839 984 kr

Summa 152 856 303 kr

Av koncernens fria egna kapital 141 871 tkr hänför sig 19 932 tkr till årets verksamhet.

Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

EKONOMISK ÖVERSIKT

2015 2014 2013 2012 2011

Koncern


Rörelseresultat efter finansiella poster 20 613 5 511 14 788 4 418 2 448

Soliditet, % 35,2 35,7 35,6 31,7 25,7

Moderförening


Rörelseresultat efter finansiella poster 19 499 5 879 23 668 -980 2 916

Soliditet, % 37,3 38,1 34,6 33,0 27,5

BOKSLUT

BOKSLUT

RESULTATRÄKNING – KONCERNEN

Belopp i KSEK Not 2015 2014

Nettoomsättning 1 94 328 106 345

Kostnad sålda varor 3,4,5 -104 680 -96 176

Bruttoresultat -10 352 10 169

Administrationskostnader 2 -3 136 -5 782

Rörelseresultat -13 488 4 387

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 6 – 234

Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 7 35 507 3 109

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 208 442

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -1 614 -2 661

Resultat efter finansiella poster 20 613 5 511

Resultat före skatt 20 613 5 511

Skatt på årets resultat 10 -681 699

ÅRETS RESULTAT 19 932 6 210



BALANSRÄKNING – KONCERNEN


TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 11 160 242 155 174

Inventarier 12 2 493 2 950

Investeringar i hyrda lokaler 13 11 441 12 326

Summa 174 176 170 450

Finansiella anläggningstillgångar

Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 153 363 107 664

Andra långfristiga fordringar 16 108 120

Summa 153 471 107 784

Summa anläggningstillgångar 327 647 278 234

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 5 763 6 782

Aktuella skattefordringar 636 –

Övriga fordringar 2 110 2 125

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 7 009 7 260

Summa 15 518 16 167

Kassa och bank 125 755 112 112

Summa omsättningstillgångar 141 273 128 279

SUMMA TILLGÅNGAR 468 920 406 513

BOKSLUT


BOKSLUT


BALANSRÄKNING – KONCERNEN


EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 18

Andelskapital 16 538 16 486

Bundna reserver 6 549 5 954

Fria reserver 121 939 116 325

Årets resultat 19 932 6 210

Summa eget kapital 164 958 144 975

AVSÄTTNINGAR

Uppskjuten skatteskuld 19 3 339 2 576

Övriga avsättningar 20 2 086 1 632

Summa 5 425 4 208

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 21 48 753 49 390

Summa 48 753 49 390

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 7 225 7 325

Inlåning från förvaltade kunder 220 908 182 423

Leverantörsskulder 10 036 4 323

Aktuella skatteskulder 189 643

Övriga kortfristiga skulder 994 1 479

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 10 432 11 747

Summa 249 784 207 940

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 468 920 406 513

STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER

Ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar

Fastighetsinteckningar 98 642 98 642

Summa 98 642 98 642

Ansvarsförbindelser

Pensionsförpliktelser ej upptagna bland skulder/avsättningar 1 576 1 518

Garantiförbindelser för nyproduktion 5 690 12 660

Summa 7 266 14 178

BOKSLUT


KASSAFLÖDESANALYS – KONCERNEN


Den löpande verksamheten


Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 8 553 7 981

Summa 29 166 13 491

Betald skatt 83 82

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 29 249 13 573

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Ökning (-)/Minskning (+) av varulager – 47

Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 649 -7 319

Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 3 460 -4 152

Kassaflöde från den löpande verksamheten 33 358 2 149

Investeringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -11 827 -6 255

Avyttring av materiella anläggningstillgångar – 1 005

Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -45 687 -27 468

Kassaflöde från investeringsverksamheten -57 514 -32 718

Finansieringsverksamheten

Förändring av inlåning från förvaltade kunder 38 485 29 015

Förändring i andelskapital 52 66

Amortering av låneskulder -737 -15 768

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 37 800 13 313

Årets kassaflöde 13 644 -17 256

Likvida medel vid årets början 112 112 129 368

LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 125 756 112 112

BOKSLUT


RESULTATRÄKNING – MODERFÖRENINGEN


Nettoomsättning 1 90 877 97 322

Kostnad sålda varor 3,4,5 -102 617 -92 590

Bruttoresultat -11 740 4 732

Administrationskostnader 2 -3 110 -5 782

Rörelseresultat -14 850 -1 050

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 6 56 5 752

Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 7 35 507 3 108

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 332 478

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -1 546 -2 409


Koncernbidrag 1 500 5 322

Resultat före skatt 20 999 11 201

Skatt på årets resultat 10 - 673 694

ÅRETS RESULTAT 20 326 11 895

REVIS IONSBERÄTTELSEBOKSLUT


BALANSRÄKNING – MODERFÖRENINGEN


TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 11 120 674 115 746

Inventarier 12 2 493 2 950

Investeringar i hyrda lokaler 13 11 441 12 326

Summa 134 608 131 022

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 14 31 704 32 101

Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 153 363 107 664

Andra långfristiga fordringar 16 108 119

Summa 185 175 139 884

Summa anläggningstillgångar 319 783 270 906

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 5 755 6 779

Fordringar hos koncernföretag 15 734 15 305

Aktuella skattefordringar 585 –

Övriga fordringar 2 109 1 954

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 1 800 2 046

Summa 25 983 26 084

Kassa och bank 125 755 112 112

Summa omsättningstillgångar 151 738 138 196

SUMMA TILLGÅNGAR 471 521 409 102

BOKSLUT


BALANSRÄKNING – MODERFÖRENINGEN


EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 18

Bundet eget kapital

Inbetalda insatser 16 538 16 486

Reservfond 6 649 6 054

Summa 23 187 22 540

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 132 530 121 230

Årets resultat 20 326 11 895

Summa 152 856 133 125

Summa eget kapital 176 043 155 665

AVSÄTTNINGAR

Uppskjuten skatteskuld 19 2 878 2 122

Övriga avsättningar 20 2 086 1 632

Summa 4 964 3 754

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 21 48 753 49 390

Summa 48 753 49 390

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 700 700

Inlåning från förvaltade kunder 220 908 182 423

Leverantörsskulder 9 502 3 979

Aktuella skatteskulder – 455

Övriga kortfristiga skulder 831 1 342

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 9 820 11 394

Summa 241 761 200 293

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 471 521 409 102

STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER

Panter och säkerheter för egna skulder

Fastighetsinteckningar 80 619 80 619

Summa 80 619 80 619

Ansvarsförbindelser

Pensionsförpliktelser ej upptagna bland skulder/avsättningar 1 576 1 518

Garantiförbindelser för nyproduktion 5 690 12 660

Ansvar för HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB 3 197 2 995

Summa 10 463 17 173

BOKSLUT


KASSAFLÖDESANALYS – MODERFÖRENINGEN


Den löpande verksamheten


Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 7 789 7 279

Summa 27 288 13 159

Betald skatt 83 82

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 27 371 13 241

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Ökning (-) / Minskning (+) av varulager – 47

Ökning (-) / Minskning (+) av rörelsefordringar 101 -9 453

Ökning (+) / Minskning (-) av rörelseskulder 2 983 -32 905

Kassaflöde från den löpande verksamheten 30 455 -29 070

Investeringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -10 922 -5 696

Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -45 687 -27 468

Förändring av andelar i koncernföretag 397 26 292

Kassaflöde från investeringsverksamheten -56 212 -6 872

Finansieringsverksamheten

Förändring av inlåning från förvaltade kunder 38 485 29 016

Förändring i andelskapital 52 66

Amortering av låneskulder - 637 -15 668

Erhållna koncernbidrag 1 500 5 322

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 39 400 18 736

Årets kassaflöde 13 643 -17 206

Likvida medel vid årets början 112 112 129 318

LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 125 755 112 112

BOKSLUT

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER

Belopp i KSEK om inget annat anges.

Värderingsprinciper m mÅrsredovisningen och koncernredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd, BFNAR 2012:1 (K3), vid upprättande av finansiella rapporter. Förändring av redovisningsprinciperna har gjorts då resultatet av fastigheter/bostadsrätter nu ingår i nettoomsättningen och ingår därför i bruttoresultatet. Tidigare ingick det i rörelseresultatet. Justeringen har genomförts på 2015 och 2014.

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaff-ningsvärde om inget annat anges nedan. Fordringar har efter indivi-duell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.

KoncernredovisningKoncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderförening-en har ett bestämmande inflytande. Konsolideringen baseras på följande principer:

Bolag i vilka moderföreningen direkt eller indirekt äger aktier som motsvarar mer än 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande, konsolideras i sin helhet med avdrag för minoritetsandelar i bolagen enligt förvärvsmetoden.

Metoden innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarna och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår därmed endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

Om det koncernmässiga anskaffningsvärdet för aktierna överstiger det i förvärvsanalysen upptagna värdet av bolagets nettotillgångar, redovisas skillnaden som koncernmässig goodwill.

InkomstskatterAktuell skatt avser den skatt som beräknas för räkenskapsåret inklusive eventuell korrigering av föregående perioders aktuella skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig till temporära skill-nader och skall regleras i framtiden. Temporär skillnad föreligger om en tillgångs eller skulds bokföringsmässiga och skattemässiga värden inte uppgår till samma belopp. Skattefordran tas upp om den anses kunna nyttjas.

Koncernbidrag och aktieägartillskottRedovisningen av koncernbidrag sker genom bokslutsdisposition över resultaträkningen. Erhållna aktieägartillskott redovisas mot eget kapital.

IntäkterHyresintäkter fördelas jämnt över hyresperioden. Ersättning för administrativa tjänster inom administrativ och teknisk förvaltning intäktsredovisas i de redovisningsperioder som tjänsterna utförs.

Avyttring av fastigheter redovisas normalt som intäkt under den redovisningsperiod då bindande avtal om försäljning ingås.

Utdelning intäktsredovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker.

Ersättningar till anställdaKortfristiga ersättningar i koncernen utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro och sjukvård. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning.

Ersättningar vid uppsägning utgår då företaget beslutar att avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upp-hörande eller då en anställd accepterar ett erbjudande om frivillig avgång i utbyte mot sådan ersättning. Om ersättningen inte ger företaget någon framtida ekonomisk fördel redovisas en skuld och en kostnad när företaget har en legal eller informell förpliktelse att lämna sådan ersättning. Ersättningen värderas till den bästa uppskattningen av den ersättning som skulle krävas för att reglera förpliktelsen på balansdagen.

Företagets pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning omfattar både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensions-planer. I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställd avgift till en separat juridisk enhet. När avgiften är betald har företaget inga ytterligare förpliktelser. I förmånsbestämda planer beräk-nas skulden och avgiften med hänsyn till bl a bedömda framtida löneökningar och inflation. Samtliga pensionsplaner redovisas som avgiftsbestämda planer vilket innebär att avgiften redovisas som kostnad i takt med att pensionen tjänas in.

Materiella anläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras.

Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delats upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffnings-tidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader.

I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp.


BOKSLUT


REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över till-gångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivnings-bara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av.

Avskrivning enligt plan sker på inventarier och investering i bostadsrätter. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Avskrivningar sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod; datorer skrivs av på 3 år, fordon på 5 år och övriga inventarier på 5 eller 10 år. Inventarier med ett anskaffningsvärde understigande 10 000 kr kostnadsföres direkt. Investeringar i hyrda lokaler och i bostadsrätter skrivs av på 20 år.

Byggnadernas redovisade värde är uppdelade på komponenter där avskrivning sker under olika nyttjandeperioder där den samman-vägda avskrivningen är 3,3 % på koncernen.

LeasingModerföreningen innehar leasingavtal avseende fordon och maski-ner. Dessa redovisas som operationella leasingavtal. Det innebär

att någon tillgångs- eller motsvarande skuldpost inte redovisas i balansräkningen. I resultaträkningen fördelas leasingavgiften över åren med utgångspunkt från nyttjandet.

BostadsrätterInnehavet av bostadsrätter värderas till det lägsta av anskaffnings- och marknadsvärdet på balansdagen.

AvsättningarAvsättningar är hänförliga till räkenskapsåret, eller tidigare räken-skapsår, och som på balansdagen är säkra eller sannolika till sin förekomst men ovissa till belopp eller till den tidpunkt då de ska inträffa.

KassaflödesanalysKassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats efter HSB Norra Stor-Stockholms verksamhet.

NOTER

2015 2014

Not 1 Nettoomsättning per rörelsegren och geografisk marknad

Koncern

Nettoomsättning per rörelsegren

Förvaltning 65 573 62 500

Egna fastigheter 19 223 19 793

Medlemsverksamhet 5 190 5 048

Övrigt 4 342 19 004

Summa 94 328 106 345

Moderförening

Nettoomsättning per rörelsegren

Förvaltning 65 647 62 574

Egna fastigheter 14 623 15 206

Medlemsverksamhet 5 190 5 047

Övrigt 5 417 14 495

Summa 90 877 97 322

BOKSLUT


NOTER

2015 2014

Not 2 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

Koncern

Herrlander Revision AB

Revisionsarvode 148 250

Arvode till av föreningen vald revisor


Borevision AB

Andra uppdrag 40 –

Summa 212 270

Moderförening

Herrlander Revision AB


Arvode till av föreningen vald revisor


Borevision AB

Andra uppdrag 40 –

Summa 212 270

Not 3 Leasingavgifter avseende operationell leasing

Koncern

Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal

Räkenskapsårets leasingkostnader exklusive lokalhyror 686 553

Avtalade framtida leasingavgifter 1 239 1 055

Moderförening

Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal

Räkenskapsårets leasingkostnader exklusive lokalhyror 686 553

Avtalade framtida leasingavgifter 1 239 1 055



NOTER

2015 2014

Not 4 Anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda

Moderförening

Män 48 50

Kvinnor 34 31

Totalt i moderförening 82 81

Dotterföretag

Män – –

Kvinnor – –

Totalt i dotterföretag – –

KONCERNEN TOTALT 82 81

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Moderförening

Styrelse och VD 2 001 1 862

Övriga anställda 34 367 32 386

Summa 36 368 34 248

Sociala kostnader 16 817 13 141

(varav pensionskostnader) 1 4 860 2 077

Dotterföretag

Styrelse och VD – –

Summa – –

Koncern

Styrelse och VD 2 001 1 862

Övriga anställda 34 367 32 386

Summa 36 368 34 248

Sociala kostnader 16 817 13 141

(varav pensionskostnader) 1 4 860 2 077

1) Av moderföreningens pensionskostnader avser 182 000 kr (föregående år 212 000 kr) företagets VD och styrelse. Verkställande direktören har tre månaders uppsägningstid vid eget initiativ. Vid uppsägning från föreningen gäller en uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner som utbetalas månadsvis efter uppsägningstidens utgång. Om föreningen befriar VD från arbetsskyldighet under uppsägningstid avräknas eventuell inkomst från annan arbetsgivare eller egen verksamhet. VD har rätt att fr o m fyllda 60 år gå i pension. Företaget har för sitt pensionsåtagande tecknat en försäkring. I övrigt har VD rätt till förmånsbil.

BOKSLUT


NOTER

2015 2014

Not 5 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar

Koncern

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion

Kostnad för sålda varor 8 101 7 104

Summa 8 101 7 104

Moderförening

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion

Kostnad för sålda varor 7 336 6 403

Summa 7 336 6 403

Not 6 Resultat från andelar i koncernföretag

Koncern

Utdelning – 234

Summa – 234

Moderförening

Utdelning 56 5 752

Summa 56 5 752

Not 7 Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

Koncern

Aktieutdelning från HSB Bostad 33 371 1 040

Aktieutdelning från HSB ProjektPartner 1 149 865

Intäkt från övriga värdepapper 987 1 204

Summa 35 507 3 109

Moderförening

Aktieutdelning från HSB Bostad 33 371 1 040

Aktieutdelning från HSB ProjektPartner 1 149 865

Intäkt från övriga värdepapper 987 1 204

Summa 35 507 3 109

Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Koncern

Ränteintäkter, övriga 57 24

Intäkter från kortfristiga placeringar 151 418

Summa 208 442



NOTER

2015 2014

Moderförening

Ränteintäkter, koncernföretag 31 39

Ränteintäkter, övriga 150 22

Intäkter från kortfristiga placeringar 151 417

Summa 332 478

Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter

Koncern

Räntekostnader, övriga -325 -236

Räntekostnad till kreditinstitut -1 289 -2 425

Summa -1 614 -2 661

Moderförening

Räntekostnader, koncernföretag -31 -28

Räntekostnader, övriga -225 -232

Räntekostnad till kreditinstitut -1 290 -2 149

Summa -1 546 -2 409

Not 10 Skatt på årets resultat

Koncern

Aktuell skatt 83 82

Skatt hänförlig till temporära skillnader -1 520 2 128

Skatt hänförlig till underskottsavdrag 756 -1 511

Summa skatt -681 699

Redovisat resultat före skatt 20 613 5 511

Skatt enligt gällande skattesats -4 535 -1 212

Skatteeffekt av:

Ej avdragsgilla kostnader -94 -571

Ej skattepliktiga intäkter 7 191

Utdelningar 7 594 419

Resultat från andelar – 1 908

Skattemässig justering 745 854

Koncernmässig justering – -78

Ökning underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt -3 717 –

Årets utnyttjande av underskottsavdrag – -1 511

Skatt på årets resultat i resultaträkningen 0 0

Skatt från föregående år 83 82

Uppskjuten skatt -764 617

Summa redovisad skatt -681 699

BOKSLUT


Not 11 Byggnader och mark Koncern Moderförening

Ackumulerade anskaffningsvärden:

– Vid årets början 161 537 112 479

– Nyanskaffningar 10 837 9 931

Summa 172 374 122 410

Ackumulerade avskrivningar enligt plan:

– Vid årets början -31 685 -18 744

– Årets avskrivning enligt plan -5 767 -5 001

Summa -37 452 -23 745

Mark 25 320 22 011

Redovisat värde vid årets slut 160 242 120 676

Taxeringsvärde byggnader 109 030 78 000

Taxeringsvärde mark 44 610 25 448

Summa 153 640 103 448

Marknadsvärde fastigheter (extern värdering utförd december 2015) 255 000 164 000

NOTER

2015 2014

Moderförening

Aktuell skatt 83 82

Skatt hänförlig till temporära skillnader -1 512 2 122

Skatt hänförlig till underskottsavdrag 756 -1 511

Summa skatt -673 693

Redovisat resultat före skatt 20 999 11 202

Skatt enligt gällande skattesats -4 620 -2 465

Ej avdragsgilla kostnader -94 -571

Ej skattepliktiga intäkter 7 191

Utdelningar 7 594 1 593

Resultat från andelar – 1 908

Skattemässig justering 756 854

Koncernmässig justering – –

Ökning underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt -3 643 –

Årets utnyttjande av underskottsavdrag – -1 511

Skatt på årets resultat i resultaträkningen 0 0

Skatt från föregående år 83 82

Uppskjuten skatt -756 611

Summa redovisad skatt -673 693



NOTER

2015 2014

Not 12 Inventarier

Koncern



– Nyanskaffningar 992 956

– Avyttringar och utrangeringar -166 –

Summa 10 060 9 234



– Avyttringar och utrangeringar 166 –


Summa -7 567 -6 283


Moderförening



– Nyanskaffningar 992 956

– Avyttringar och utrangeringar -166 –

Summa 10 060 9 234



– Avyttringar och utrangeringar 166 –


Summa -7 567 -6 283


Not 13 Investeringar i hyrda lokaler

Koncern



Summa 17 692 17 692


– Vid årets början -5 365 - 4 476

– Årets avskrivning enligt plan - 886 - 890

Summa -6 251 -5 366


BOKSLUT


NOTER

2015 2014

Moderförening



Summa 17 692 17 692



– Årets avskrivning enligt plan - 886 -890

Summa -6 251 -5 366


Not 14 Andelar i koncernföretag



– Reglering av resultat i HB - 453 - 24 758

– Försäljning – -1 986

– Årets resultat i HB 56 452


Specifikation av moderföreningens innehav av aktier och andelar i koncernföretag Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier.

Dotterföretag / Org nr / Säte

Antalandelar

i %

Redovisatvärde

Egetkapital

Resultat

HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB, 916627-6346, Järfälla

1

100

12 024

1 056

56

HSB Fastigheter Margaretavägen AB,556819-7692, Järfälla

500

100

19 680

277

-33

Summa 31 704



NOTER

2015 2014

Not 15 Andra långfristiga värdepappersinnehav

Koncern



– Tillkommande tillgångar 46 437 29 834

– Avgående tillgångar -4 -2 029

– Nedskrivning överkurs -734 -326


Moderförening



– Tillkommande tillgångar 46 437 29 834

– Avgående tillgångar -4 -2 029

– Nedskrivning överkurs -734 -326


Not 16 Andra långfristiga fordringar

Koncern


– Vid årets början 120 131

– Reglerade fordringar -12 -12

Redovisat värde vid årets slut 108 119

Moderförening


– Vid årets början 120 131

– Reglerade fordringar -12 -12

Redovisat värde vid årets slut 108 119

Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Koncern

Upplupna ränteintäkter 427 100

Upplupna intäkter 5 160 5 160

Förutbetald kostnad 1 422 2 000

Summa 7 009 7 260

Moderförening

Upplupna ränteintäkter 427 100

Förutbetald kostnad 1 373 1 945

Summa 1 800 2 045

BOKSLUT


NOTER

Not 18 Eget kapital

Andels-kapital

Bundnareserver

Friareserver

Åretsresultat

Summa

Koncern

Utgående balans enligt balansräkning föregående år 16 486 5 954 116 325 6 210 144 975

Disposition av föregående års resultat – 595 5 615 -6 210 –

Förändring av andelskapitalet 52 – – – 52

Årets resultat – – – 19 932 19 932

Vid årets slut 16 538 6 549 121 940 19 932 164 959

Andels-kapital

Bundnareserver

Friareserver

Åretsresultat Summa

Moderförening

Utgående balans enligt balansräkning föregående år 16 486 6 054 121 230 11 895 155 665

Disposition av föregående års resultat – 595 11 300 -11 895 –

Förändring av andelskapital 52 – – – 52

Årets resultat – – – 20 326 20 326

Vid årets slut 16 538 6 649 132 530 20 326 176 043

2015 2014

Not 19 Uppskjuten skatteskuld

Koncern

Uppskjuten skatteskuld hänförlig till avskrivningar 4 094 4 418

Uppskjuten skattefordran -1 217 -2 296

Koncernmässig justering 462 454

Summa 3 339 2 576

Moderförening

Uppskjuten skatteskuld hänförlig till avskrivningar 4 094 4 418

Uppskjuten skattefordran -1 217 -2 296

Summa 2 877 2 122


NOTER

2015 2014

Not 20 Övriga avsättningar

Koncern

Garantiåtaganden 1 500 1 500

Övrigt 586 132

Summa 2 086 1 632

Moderförening

Garantiåtaganden 1 500 1 500

Övrigt 586 132

Summa 2 086 1 632

Not 21 Skulder till kreditinstitut

Koncern

Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen 48 753 34 312

Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen – 15 078

Summa 48 753 49 390

Moderförening

Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen 48 753 34 312

Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen – 15 078

Summa 48 753 49 390

Checkräkningskredit uppgående till 10 MSEK, outnyttjad vid räkenskapsårets slut.

Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Koncern

Upplupna löner 3 912 4 599

Arbetsgivaravgifter och löneskatt 2 249 3 563

Upplupna räntekostnader 86 139

Förutbetalda hyror och avgifter 2 331 2 103

Övriga poster 1 854 1 343

Summa 10 432 11 747

Moderförening

Upplupna löner 3 912 4 599

Arbetsgivaravgifter och löneskatt 2 249 3 563

Upplupna räntekostnader 86 139

Förutbetalda hyror och avgifter 1 719 1 781

Övriga poster 1 854 1 312

Summa 9 820 11 394


STYRELSENS FÖRSÄKRAN


Underskrifter

Härmed försäkras, såvitt vi känner till, att årsredovisningen är upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållanden och att ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av föreningen som skapats av årsredovisningen.

Mats EngströmAv föreningsstämman vald revisor

Liselotte HerrlanderAuktoriserad revisor

Vår revisionsberättelse har lämnats den 22 mars 2016

Marie Cronström

Marie Pernebring

Jahn Wahlbäck

Anders HornstrandArbetstagarerepresentant

Anna JohanssonArbetstagarerepresentant

Håkan BergVerkställande direktör

Järfälla den 17 mars 2016

Pia Johansson

Erik Lennhammar

Johan Thidell

Bo KjellbergStyrelseordförande

Till föreningsstämman i HSB Norra Stor-Stockholm ekonomisk förening, organisationsnummer 713200-0295

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-ningen för HSB Norra Stor-Stockholm ekonomisk förening för år 2015. Föreningens årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 33–56.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsre-dovisningen och koncernredovisningenDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovis-ning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvarVårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god revisionssed. För den auktoriserade revisorn innebär detta att denne har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revi-sionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att den auktoriserade revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revi-sionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbe-dömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisnings-principer som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovis-ningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderföreningens och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015

och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resulta-träkningen och balansräkningen för moderföreningen och för koncernen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisning-en har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för HSB Norra Stor-Stockholm ekonomisk förening för år 2015.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt lagen om ekonomiska föreningar.

Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltning-en på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens och verkställande direktörens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med lagen om ekonomiska föreningar.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställan-de direktören är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinsten enligt försla-get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Jakobsberg den 22 mars 2016

Liselotte Herrlander Mats EngströmAuktoriserad revisor Av föreningsstämman vald revisor

REV IS IONSBERÄTTELSE




Förklaring till tabellerna Klimatmålet är för HSB Norra Stor-Stockholm att minska våra utsläpp av CO2 med 50 procent till år 2023 med 2008 som basår. I Värmemarknadskommittén, VMK har HSB, Riksbyggen, Fastig-hetsägarna, Hyresgästföreningen och Svensk Fjärrvärme kommit överens om ett nytt sätt att beräkna koldioxidutsläpp för fjärrvärme

till skillnad från det tidigare REKO. Sifforna redovisas i enlighet med metoden överenskommen i VMK.

För att ha en jämförbar siffra redovisas utsläpp kgCO2 per m2 A-temp normalårskorrigerad, som även klimatmålet mäts mot.

KOLDIOXIDUTSLÄPP HSB NORRA STOR-STOCKHOLM

2008 2012 2013 2014 2015

KLIMATPÅVERKAN FRÅN EGENÄGDA KÄLLOR

Egenägda tjänstebilar, egna fordon och maskiner (förbrukning drivmedel)

Bensin m3 18,97 1,72 2,33 2,72 1,80

Diesel m3 19,17 14,11 12,62 11,74 12,96

E 85 m3 – – – – –

Biogas nm3 – 604,64 – – –

Total utsläpp ton CO2 94,43 39,71 37,37 36,98 37,98

KLIMATPÅVERKAN FRÅN KÖPT EL, FJÄRRVÄRME OCH FJÄRRKYLA

Elanvändning, egna fastigheter och lokaler

El Mwh 1 164,75 1 480,81 315,10 0,04 1 438,87

El Mwh miljömärkt – – 1 045,25 1 322,99 –

Tot elförbrukning kWh 1 164,75 1 480,81 1 360,35 1 323,03 1 438,87

Total utsläpp ton CO2 339,99 382,46 191,51 49,63 495,65

Fjärrvärme, egna fastigheter och lokaler (verklig använding)

Järfälla Verklig 2 212,92 3 537,66 3 146,37 2 890,00 2 958,30

Järfälla Normalårskorrigerad 2 671,00 3 419,00 3 378,07 3 436,97 3 446,61

Upplands Väsby Verklig 2 222,52 667,00 – – –

Upplands Väsby Normalårskorrigerad 2 614,00 659,20 – – –

Total Yta 25 382,00 28 764,00 23 455,00 23 455,00 23 455,00

Total Mwh Verklig 4 435,44 4 204,66 3 146,37 2 890,00 2 958,30

Total Mwh normalårskorrigerad 5 285,00 4078,20 3 378,07 3 436,97 3 446,61

Totalt utsläpp ton CO2 Verklig 515,74 88,27 37,76 31,79 32,54

Totalt utsläpp ton CO2 normalårskorrigerad 615,26 86,32 40,54 37,81 37,91

REDOVISNING KOLDIOXIDUTSLÄPP


KOLDIOXIDUTSLÄPP HSB NORRA STOR-STOCKHOLM

2008 2012 2013 2014 2015

INDIREKT KLIMATPÅVERKAN

Tjänsteresor

Flyg antal pkm

Flyg <450 pkm 1 944 – 642 642 3 992

Flyg >450–1600 pkm – 5 190 45 208 30 195 8 639

Flyg >1600 pkm – – 72 760 – –

Tåg el pkm 2 139 13 812 10 978 2 736 5 194

Totalt utsläpp tjänsteresor ton CO2 0,82 1,48 12,87 8,67 4,10

Egen bil (i tjänst, medarbetare, styrelse, HSB-ledamot)

Bensin m3 12,11 3,80 4,28 3,98 4,04

Diesel m3 0,07 0,72 0,26 0,75 0,50

E85 m3 – 0,34 0,25 0,01 –

Naturgas – – – – –

Biogas nm3 – – – – –

Totalt utsläpp egen bil i tjänst ton CO2 28,77 10,83 10,73 11,18 10,68

Produktion av energibärare

Bensin m3 31,08 5,52 6,61 6,70 5,85

Diesel m3 19,24 14,83 11,90 12,49 13,46

E85 m3 – 0,34 0,25 0,01 –

Naturgas – – – – –

Biogas nm3 – 604,64 – – –

Totalt utsläpp energibärare ton CO2 7,67 5,71 4,68 8,56 8,66

Totalt utsläpp ton CO2, verklig 987,42 528,47 223,99 146,81 589,61

Totalt utsläpp ton CO2, normalårskorrigerad 1 086,94 526,51 226,77 152,82 594,99

Totalt utsläpp Kg CO2/m2 A-temp, normalårskorrigerad 42,82 18,30 9,67 6,52 25,37

Normalårskorrigerad för att kunna jämföra utläppen mellan varmt och kallt år och m2 A-temp så att jämförelsen kan ske även om fastighetsbeståndet utökas eller minskas.

Under 2012 ställde Eon om sin produktion till värmepumpar med egen producerad el från överskottsenergi i stället för olja

vilket förklarar den stora sänkningen i CO2 detta år. Det ökade utsläppet för 2015 beror på att avtalet om vindkraftel

upphörde sista december år 2014. Detta ökade förbrukningen av icke förnybar el temporärt, men vår ambition är att på nytt ingå avtal om förnybar el.

REDOVISNING KOLDIOXIDUTSLÄPP



FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT

HSBs kod för föreningsstyrning är utformad särskilt för HSB-rörel-sen och utgår från Svensk kod för bolagsstyrning, de kooperativa principerna och HSBs värderingar. Syftet är att koden ska vara ett verktyg för att i praktiken kunna verkställa en öppen demokratisk medlemskontroll av hur beslut fattas inom HSB.

Koden gäller för HSB-föreningar, HSB nationella bolag samt HSB Riksförbund. Koncernerna för denna verksamhet ska präglas av öppenhet och transparens i enlighet med kodens intentioner.

Koden ska tillämpas enligt principen ”följ eller förklara”. Det inne-bär att om en förening avviker från någon del av koden ska skälen för avvikelsen redovisas i föreningsstyrningsrapporten.

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att föreningen har en tillfredsställande internkontroll. Ansvaret för att det finns ett system för intern kontroll har delegerats till VD.

Styrelsens arbetsordning syftar till att säkerställa en tydlig roll – och ansvarsfördelning till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. En finanspolicy med riktlinjer reglerar de finansiella riskerna. Vid varje styrelsemöte avger VD en skriftlig VD-rapport vari väsentliga förhållanden i verksamheten redovisas och en ekonomisk rapport med analyser av väsentliga avvikelser.

Föreningens revisor medverkar på minst ett styrelsemöte under året och informerar om sina iakttagelser om bolagets interna rutiner och kontrollsystem.

Den finansiella rapporteringen och uppföljningen till styrelsen består av budget för kommande år, årsbokslut, prognoser och analyser av utfall samt månadsrapporter och tertialrapport för 8 månader.

Styrelsen erhåller finansiella rapporter av den finansiella verk-samheten i samband med prognos och årsbokslut samt vid större förändringar varje möte.

Föreningen genomför varje år interna revisioner av kvalitets- och miljöledningssystemet. Föreningen har därutöver extern revision som utfärdar certifikat.

Styrelsens bedömning är att den finansiella rapporteringen under året varit av tillräcklig omfattning och kvalitet för att styrelsen ska kunna göra korrekta avvägningar och fatta väl underbyggda beslut.

Styrelsen har följt kodens intentioner och bestämmelser enligt nedanstående redovisning.

ÄNDRING AV STADGAREnligt koden

Avvi-kelse

Stadgeändring Två stämmor 2015 3

FÖRENINGSSTÄMMAN

Offentliggör när och på vilken ort stämman kommer att hållasSista kalendermånaden i verksamhetsåret, alternativt så snart styrelsen beslutat håll extrastämma

3

Information om fullmäktiges rätt att få sitt ärende behandlat på stämman och sista datum för denna begäran för att ärendet ska kunna beaktas

I god tid innan kallelse till stämma samt på hemsida

3

Information om efterlevnaden av gemensamma styrdokument inom HSB

I samband med kallelse 3

Uppgifter om ändrade stadgar och andra ärenden som föreningsstämman ska ta ställning till


Beslut att vid behov ersätta ledamot som lämnar valberedningen i förtid

Vid stämman ■

Fastställa instruktion för valberedningen Vid stämman 3

Beslutför styrelse (vid ordinarie stämma såvitt möjligt hela styrel-sen), styrelsens ordförande och VD ska närvara vid stämman

Vid stämman 3

Person föreslagen för inval i styrelsen ska såvitt möjligt närvara på stämman

Vid stämman 3




Minst en revisor ska närvara vid ordinarie stämma Vid stämman 3

Föreslagen revisor ska närvara på stämman där revisorsval ska hållas

Vid stämman 3

Beslut om styrelsearvode och samtliga övriga ersättningar Vid stämman 3

Beslut om arvode till valberedning Vid stämman 3

Beslut om arvode till revisor Vid stämman 3

Redovisa principer för ersättning till VD och ledning Vid stämman 3

Överväg eventuell översättning av föreningsstämmoprotokoll 3

Tillhandahåll protokoll från senaste ordinarie föreningsstämma Tre veckor efter stämman 3

VALBEREDNING

Informera om namn på valberedningens ledamöter Sex månader före ordinarie föreningsstämma 3

Informera om hur man lämnar förslag till valberedningen samt senaste tidpunkt för förslag

Sex månader före ordinarie föreningsstämma 3

Ta del av styrelsens utvärdering Årligen 3

Underteckna eventuell sekretessförbindelse Vid behov 3

Fastställa kravprofiler för nya ledamöter Årligen 3

Informera föreslagna ledamöter om utbildningskrav Vid behov 3

Lämna redogörelse för hur valberedningen bedrivit sitt arbete I samband med kallelsen samt vid stämman 3

Presentera valberedningens förslag till ordförande på ordinarie föreningsstämma

I kallelsen samt vid stämman 3

Presentation av valberedningens förslag samt samtliga inkomna nomineringar


Presentation av valberedningens förslag på styrelsearvode I samband med kallelse 3

Presentation av valberedningens förslag och arvodering till revisor


STYRELSENS ARBETSORDNING, UTVÄRDERING, VD-INSTRUKTION MED MERA

Översyn/revidering av styrelsens instruktioner (arbetsordning, instruktion för VD, rapporteringsinstruktion)

Årligen 3

Om styrelseordföranden har uppdrag för föreningen utöver ordförandeuppdraget; översyn/revidering av styrelsens arbetsordning och VD-instruktion

Vid behov 3

Utvärdering av styrelsens arbete Årligen 3

Utvärdering av VDs arbete Fortlöpande minst en gång per år 3

Principer för ersättning och anställningsvillkor VD med flera Redovisas på stämman 3



Enligt koden

Avvi-kelse


FINANSIELL RAPPORTERING

Redovisa värderingsmetod I årsredovisningen 3

Soliditetstal I årsredovisningen 3

Återbetalningsberedskap I årsredovisningen 3

Formella finansiella rapporter I årsredovisningen 3

Lämna försäkran I årsredovisningen 3

INTERN KONTROLL OCH REVISION

Framtagande av dokumentation och upplysningar om det sätt på vilket styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen samt kommunicerar med föreningens revisor

Redovisas i föreningsstyrningsrapporten årligen 3

Framtagande av rapport om den interna kontrollen (finansiell rapportering)

I årsredovisningen 3

Styrelsens träff med revisor Minst en gång per år ■

Styrelsen dokumenterar kvaliteten i den finansiella rapportering-en och kommunikationen med föreningens revisor

Löpande årligen 3


Framtagande av föreningsstyrningsrapport med information enligt koden om

VD I årsredovisningen 3

Ange om granskad av revisor I årsredovisningen ■

Ange att koden tillämpas, redovisa och motivera avvikelser I årsredovisningen 3

Redovisa hur kvaliteten säkerställs i den finansiella rapporteringen

I årsredovisningen 3

Redovisa hur kommunikation sker med föreningens revisor I årsredovisningen 3

INFORMATION PÅ HEMSIDA

Inrättade av särskild avdelning för föreningsstyrningsrapport på föreningens hemsida

3

Införande av aktuell information från föreningsstyrningsrapport Snarast efter stämman 3

Information om datum och för stämma och extrastämmaSenast månaden innan verksamhetsåret är slut/direkt när beslut om extrastämma tas

3

Namn på valberedningen Senast sex månader före stämma 3

Hur man nominerar och sista dag för nominering Senast sex månader före stämma 3

Enligt koden

Avvi-kelse


Fullmäktiges rätt att få ärende behandlat på stämman, sista datum att skicka in begäran

I god tid innan kallelse skickas 3

Lista på gemensamma styrdokument i HSB 3

Valberedningens förslag samt lista på samtliga inkomna nomineringar

I samband med kallelse till stämma 3

Styrelseledamöter (gäller såväl omval, nyval som kvarstående) presenteras: ålder, utbildning, arbetslivserfarenhet, uppdrag i föreningen, andra väsentliga uppdrag, år för val (vid omval) samt övriga uppgifter av betydelse vid bedömning av kompe-tens och oberoende


Styrelsens förslag till arvodering av valberedning I samband med kallelse till stämma 3

Redogörelse för hur valberedningen bedrivit sitt arbete vid nominering till styrelse


Valberedningens förslag på revisor samt lista på samtliga inkomna nomineringar


Valberedningens förslag till arvodering av revisor I samband med kallelse till stämma 3

UTBILDNING

Utveckla introduktionsprogram, fastslå ramar för innehållVid introduktion av ny ledamot, snarast för befintliga

3

Ställa krav på att varje styrelseledamot har och genomgår ett utbildningsprogram

3

Planering och genomförande av utbildning för nyanställd VD Vid behov 3

Utbildning för befintlig och potentiell ledningspersonal 3

FÖRKLARANDE TEXT TILL REDOVISADE AVVIKELSER

Föreningsstämman

■■Beslut att vid behov ersätta ledamot som lämnar valberedningen i förtid Enligt tidigare beslut ersätts ledamot som lämnar valberedningen i förtid vid nästkommande ordinarie föreningsstämma.

Intern kontroll och revision

■■Styrelsens träff med revisor Ordföranden och vice ordföranden har träffat revisor.

Föreningsstyrningsrapport

■■Ange om granskad av revisor Föreningsstyrningsrapporten har inte granskats av revisorerna.


Enligt koden

Avvi-kelse



STYRELSEN

STYRELSEN

1. Jahn Wahlbäck, f 1954 Styrelseledamot. Invald i styrelsen 2014. Yrke: Seniorkonsult vid Fasticon. Tidigare bland annat HSB Affärsutveckling, HSB Stockholm Förvaltning och projektledare nyproduktion.

2, Anders Hornstrand, f 1960 Arbetstagarrepresentant, Fastighetsanställdas Förbund. Till styrelsen 2009. Yrke: Fastighetsskötare.

3. Pia Johansson, f 1955 Styrelseledamot. Invald i styrelsen 2012. Yrke: Konsult och ägare Avieto. Tidigare bland annat marknadschef vid Luftfartsverket.

4. Johan Thidell, f 1964 Styrelseledamot. Invald i styrelsen 2013. Yrke: Projektledare på Konsumentföreningen Stockholm. Övriga uppdrag: Ordförande Väsbyhem, före detta ordförande i Föreningen Fairtrade Sverige.

5. Marie Pernebring, f 1948 Styrelseledamot. Invald i styrelsen 2015. Yrke: Tidigare bland annat kommunchef och projektledare vid SKL, Sveriges Kommuner och Landsting.

6. Marie Cronström, f 1960 Styrelsele-damot. Invald i styrelsen 2013. Yrke: Chef för Occupier Service Cushman & Wakefield.

Tidigare Sälj- och Marknadschef HSB Bostad.

7. Bo Kjellberg, f 1943 Ordförande. Invald i styrelsen 2003, ordföran-de sedan 2006. Yrke: Tidigare personalchef vid Kooperation Utan Gränser och Vi-Skogen, samt vd inom Konsumentkooperationen. Övriga uppdrag: Ordförande i Kooperativa Ledares Förbund.

8. Anna Johansson, f 1975 Arbetstagarrepresentant, Unionen. Till styrelsen 2015. Yrke: Koordinator Fastighetsdrift.

9. Erik Lennhammar, f 1974 Styrelseledamot. Invald i styrelsen 2014. Yrke: Senior Portfolie Manager på TH Real Estate. Tidigare anställd vid bland annat Steen och Ström samt NCC.

1 2 3 4 5

6 7 8 9

65 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015

LEDNINGSGRUPPEN

Från vänster:

Daniel Asker, f 1967Chef Ekonomi och FinansAnställd 2015

Lena Lindgren, f 1970Chef NyproduktionAnställd 2014

Michael Wallbom, f 1959Chef HSB MedlemAnställd 1988

Sofie Roy-Norelid, f 1974Chef FörvaltningAnställd 2013

Håkan Berg, f 1957Verkställande direktörAnställd 2003

LEDNINGSGRUPPEN

©HSB Norra Stor-Stockholm 2016. Upplaga: 500 ex.Projektledning och intervjuer: Thomas Östlund Produktion ABGrafisk form och original: Ninni Oljemark, Kombinera. Foto: Anette Andersson (Apoteksskogen och medarbetare), Anna Molander (styrelse och ledningsgrupp). Övriga bilder: Lotta Lindström, HSBs bildbank, Thinkstock, Scandinav.Tryckt på miljövänligt papper hos Norra Skåne Offset, Hässleholm 2016.


HSB NORRA STOR-STOCKHOLMVasaplatsen 4, Box 162, 177 23 JÄRFÄLLA010-442 50 00 [email protected]/norrastorstockholm

2015 - hsb.se · vägar till hållbarhet..... 11 därför valde vi hsb ... hsb Är sveriges...

Documents