2013 06-18 enajenaciones-ejidales
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COLEGIO DE NOTARIOS DEL ESTADO DE GUANAJUATO.
TALLER FISCAL.
“ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DE ORIGEN AGRARIO”.
Lic. Miguel Ramírez Silva.
Año 2011.
INMUEBLES DE ORIGEN AGRARIO, QUE ESTÁN SUJETOS A LA
REGULACIÓN DE LAS DISPOSICIONES FISCALES EN SU
ENAJENACIÓN.
1. Parcelas por dominio pleno.
2. Solares urbanos.
3. Aportación de tierras de uso común a sociedades.
4. Tierras pertenecientes a colonias agrícolas.
5. Terrenos nacionales.
6. Terrenos expropiados a ejidos y comunidades.
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1. PARCELAS POR DOMINIO PLENO.
Son inmuebles de origen agrario, pero que se desincorporan del
régimen ejidal, bajo el procedimiento que establece la Ley Agraria, en sus
Artículos 81 y 82 por lo que el Registro Agrario Nacional cancela el folio
registral de la parcela propiedad del núcleo agrario y expide un título de
propiedad que se inmatricula en el Registro Público de la Propiedad,
creando un derecho pleno de propiedad.
Éste derecho se rige por las reglas del derecho civil, pero queda
realmente sujeto a las normas agrarias hasta que se concluye la primera
enajenación.
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La primera enajenación de parcela por dominio pleno, para que
opere y pueda quedar exenta del Impuesto Sobre la Renta, requiere que se
cumplan:
I. Requisitos Agrarios.
II. Requisitos Urbanísticos.
III. Requisitos Fiscales.
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I. REQUISITOS AGRARIOS.
Notificar la venta para que ejerciten el derecho del tanto a:
A) Cónyuge, concubina o concubinario e hijos del enajenante.
B) Personas que hayan trabajado la parcela por más de un año, a partir de
la enajenación.
C) Ejidatarios.
D) Avecindados.
E) Núcleo de población ejidal.
La omisión de cualesquiera de éstas notificaciones trae aparejada la
nulidad absoluta de la compraventa.
De no recibir respuesta en 30 días naturales a partir de la
notificación, caduca el derecho.
Si la compraventa se anula, la exención fiscal no
operaría.
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A) NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE, CONCUBINA O CONCUBINARIO E HIJOS DEL
ENAJENANTE.
Es obligación del Notario solicitar al enajenante “Bajo protesta de decir
verdad” si es:
a) Casado. Proporcionar nombre del cónyuge, presentar copia certificada
del acta de matrimonio, especialmente para corroborarlo y conocer su régimen
económico conyugal, lo que determinará la comparecencia o no del cónyuge a la
firma de la escritura.
- En éste caso, el cónyuge declarará que fue notificado de la venta y no
tiene interés en adquirir los derechos de propiedad.
- Si está casado por separación de bienes, bastará con que exhiba el
enajenante un escrito firmado por el cónyuge en el que indique que no tiene
ningún interés en la compra que le fue notificada sobre el inmueble, agregando
copia de la credencial de elector, para comparar la firma de la carta.
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- Si se trata de concubina o concubinario, “Bajo protesta de decir
verdad” debe ser considerado en las declaraciones; y obtener la carta o
escrito declarando no tener interés en la adquisición que le fue notificada,
y copia de la credencial de elector.
- Los hijos del enajenante deben ser conocidos a través de la
declaración “Bajo protesta de decir verdad” solicitando al enajenante
exprese el nombre y domicilio de todos, aún los que correspondan a otras
relaciones extramatrimoniales, o postdivorcio.
Al igual, que en los casos anteriores, se deben elaborar escritos de
renuncia o declaración de no interés en la compra del inmueble.
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B) PERSONAS QUE HAYAN TRABAJADO EL PREDIO EN EL ÚLTIMO AÑO.
Sólo podrá conocerse “Bajo la protesta de decir verdad del
enajenante” y se seguirá el mismo procedimiento del escrito y credencial
de elector en el caso de existir alguna persona el tal supuesto.
El Notario está obligado a asentar en la escritura cómo se
acreditan los supuestos de la norma jurídica, de lo contrario quedarían
graves omisiones que pueden suponer la posible nulidad de la operación; y
la exención fiscal del Impuesto Sobre la Renta resulta inoperante, es decir,
queda sin efecto lo dispuesto por el artículo 86 de la Ley Agraria.
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C) EJIDATARIOS Y AVECINDADOS DEL EJIDO.
Ésta notificación se debe practicar al núcleo ejidal compuesto de
ejidatarios, posesionarios y avecindados, por conducto del Comisario
Ejidal, según reza el artículo 84 de la Ley Agraria, en su tercer párrafo:
“… La notificación hecha al comisariado, con la participación
de dos testigos o ante fedatario público, surtirá los efectos de
notificación personal a quienes gocen del derecho del tanto. Al efecto,
el comisariado bajo su responsabilidad publicará de inmediato en los
lugares más visibles del ejido una relación de los bienes o derechos
que se enajenan.”
El Artículo 84 de la Ley Agraria, en su segundo párrafo señala:
“…El comisariado ejidal y el consejo de vigilancia serán
responsables de verificar que se cumpla con esta disposición.”
Es obvio que para que el consejo de vigilancia pueda cumplir
con ésta obligación, también debe ser notificado, sin
embargo, es criterio de los Tribunales Agrarios, que basta con
la notificación al comisariado ejidal, porque es quién tiene
facultades de un apoderado general.
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La notificación para el ejercicio del Derecho del Tanto, debe contener:
- El número de la que fuera parcela.
- Del título de la parcela.
- Nombre del titular.
- Superficie.
- Medidas y colindancias.
- Precio total, o por metro cuadrado.
- Condiciones de pago.
1. Con presencia de 2 testigos:
Siempre y cuando se lleve a cabo con el Presidente, Secretario y
Tesorero, ya que el comisariado es un órgano colegiado, según el
criterio de la SCJN, siguiente:
La notificación puede hacerse:
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Registro No. 199900
Localización:
Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
IV, Diciembre de 1996
Página: 396
Tesis: XX.25 A
Tesis Aislada
Materia(s): Administrativa
EMPLAZAMIENTO HECHO AL COMISARIADO EJIDAL. RESULTA ILEGAL SI NO SE
EFECTÚA CON EL PRESIDENTE, SECRETARIO Y TESORERO EL.
Conforme a los artículos 21, fracción II, y 32 de la Ley Agraria, la
representación legal del Comisariado Ejidal reside en el presidente, secretario
y tesorero; por tanto, si al realizarse el emplazamiento se omite hacerlo con
alguno de sus integrantes, éste resulta ilegal.
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TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO CIRCUITO.
Amparo en revisión 672/95. Gildardo Manrique Flores y María
Teresa Jiménez Meza. 20 de septiembre de 1996. Unanimidad
de votos. Ponente: Francisco A. Velasco Santiago. Secretario:
Rafael León González.
2. Con Notario Público:
- Bien sea que estén de acuerdo en recibir la notificación el Presidente,
Secretario y Tesorero.
- Especialmente cuando se niegan los tres integrantes, o uno de ellos a
recibir la notificación, por las siguientes causas:
a) Petición de pago indebido, oneroso y abusivo.
b) Petición de realización de obras, también onerosas.
c) Desinterés o apatía.
d) Venganza contra algún ejidatario con el que tienen rencillas.
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La solución a éstos casos reside en el procedimiento de Notificación
establecido en el Código Federal de Procedimientos Civiles supletorio de la Ley
Agraria, según lo dispone su artículo 2º en los términos siguientes:
CAPÍTULO III
NOTIFICACIONES
Artículo 310. - Las notificaciones personales se harán al interesado o
a su representante o procurador, en la casa designada, dejándole copia
íntegra, autorizada, de la resolución que se notifica.
Al Procurador de la República y a los agentes del Ministerio Público
Federal, en sus respectivos casos, las notificaciones personales les serán
hechas a ellos o a quienes los substituyan en el ejercicio de sus funciones, en
los términos de la ley orgánica de la institución.
Si se tratare de la notificación de la demanda, y a la
primera busca no se encontrare a quien deba ser notificado,
se le dejará citatorio para que espere, en la casa
designada, a hora fija del día siguiente, y, si no espera, se
le notificará por instructivo, entregando las copias
respectivas al hacer la notificación o dejar el mismo.
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Artículo 311.- Para hacer una notificación personal, y salvo el
caso previsto en el artículo 307, se cerciorará el notificador, por cualquier
medio, de que la persona que deba ser notificada vive en la casa
designada, y, después de ello, practicará la diligencia, de todo lo cual
asentará razón en autos.
En caso de no poder cerciorarse el notificador, de que vive, en la
casa designada, la persona que debe ser notificada, se abstendrá de
practicar la notificación, y lo hará constar para dar cuenta al tribunal, sin
perjuicio de que pueda proceder en los términos del artículo 313.
Artículo 312.- Si, en la casa, se negare el interesado o la persona
con quien se entienda la notificación, a recibir ésta, la hará el notificador
por medio de instructivo que fijará en la puerta de la misma, y asentará
razón de tal circunstancia. En igual forma se procederá si no ocurrieren al
llamado del notificador.
Lo anterior es perfectamente válido puesto que el artículo
27 Constitucional Fracción VII reconoce la personalidad jurídica de
los ejidos y comunidades y el artículo 9 de la Ley Agraria
determina que el ejido es una persona moral y como persona
moral, el comisariado ejidal es su apoderado general para actos de
administración, pleitos y cobranzas, según el artículo 33, fracción
I.
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Para cumplir los requisitos notariales que establece nuestra Ley
del Notariado para el Estado de Guanajuato, es indispensable formalizar la
notificación en el “ACTA NOTARIAL” respectiva, siguiendo los requisitos
señalados en el artículo 94, específicamente lo establecido en las
fracciones V y VII, que se insertan:
FRACCIÓN V.- En las notificaciones, avisos y requerimientos, el
notario observará además el siguiente procedimiento:
a) Entregará a la persona con quien se entienda el acto notarial, un
escrito firmado y sellado que contenga una relación clara y sucinta del
objeto;
b) En el acta se hará constar dicha entrega, si el interesado firmó de
recibido o se negó a ello y lo que exprese sobre el particular;
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c) Si la persona se niega a recibir el escrito o a
recibir la copia, el notario le hará saber
verbalmente el objeto de su presencia y lo hará
constar en el acta; y
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d) Cuando el notario no encuentre a la persona de que se trate,
se cerciorará que es su domicilio, que vive allí o que esa es su
oficina, y entregará el escrito a la persona con quien se
entienda el acto notarial en los términos antes señalados,
haciendo constar el nombre de ésta; y
FRACCIÓN VI.- El acta de fe de hechos materiales, podrá ser
ilustrada por el notario con planos, croquis o fotografías de las
personas y de los objetos correspondientes, agregando un tanto
de los mismos al apéndice y otro al primer testimonio.
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II. REQUISITOS URBANÍSTICOS.
A) Notificación al Municipio para el ejercicio del derecho de preferencia.
B) Notificación al Gobierno del Estado para el ejercicio del derecho de
preferencia.
El artículo 89 de la Ley Agraria remite al derecho de preferencia a que se
refiere la Ley General de Asentamientos Humanos, cuando los predios a enajenar
se ubican en áreas reservadas para el crecimiento de un centro de población de
conformidad con los planes y programas de desarrollo urbano, y que se contempla
en el artículo 47 de la citada Ley General.
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El derecho debe ser ejercitado en un plazo máximo de 30 días
naturales a partir de la notificación; en el caso de no hacerlo, se aplica la
negativa ficta en materia administrativa.
III. REQUISITOS FISCALES.
Una vez que el notario se cerciora y hace constar detalladamente
en el instrumento público el cómo se acredita el cumplimiento de los
requisitos agrarios y urbanísticos, mediante la descripción de los
documentos respectivos, se debe abordar la última parte, Agraria Fiscal, a
que se refiere el artículo 86 de la Ley Agraria, que se resume en:
A) Exención de impuestos federales para el ejidatario en la
primera enajenación por dominio pleno, a personas ajenas al
núcleo agrario.
B) La venta debe tener un valor al precio de referencia del
INDAABIN o cualquier institución de crédito.
La exención de impuestos federales del artículo 86 de la Ley
Agraria, sólo se refiere al Impuesto Sobre la Renta, y no incluye ningún
otra exención, como el Impuesto al Valor Agregado.
Tampoco existen por analogía exenciones estatales o municipales,
a menos que lo establezcan las leyes locales, como en algunas entidades la
exención del pago de derechos de inscripción del título de propiedad en el
Registro Público de la Propiedad.
En el Estado de Guanajuato se contempla la exención en el
artículo 15 Fracción XXIII inciso b) de la Ley de Ingresos para el Estado de
Guanajuato para el Ejercicio Fiscal 2011.
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Para concretar el capítulo de requisitos fiscales del instrumento
público, debemos contar con:
A) Avalúo de institución de crédito.
B) Valor de operación.
El aspecto que resulta importante analizar y determinar es que el
valor de la operación no puede ser inferior al AVALÚO DE INSTITUCIÓN DE
CRÉDITO, porque se trata de un requisito agrario, y no de naturaleza
fiscal.
EXENCIÓN DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
“Ley del Impuesto Sobre la Renta”
Artículo 109. No se pagará el impuesto sobre la renta por la
obtención de los siguientes ingresos:
XXV. Los que deriven de la enajenación de derechos
parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio
pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera
trasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma
se realice en los términos de la legislación de la materia.
Y la misma se realice en términos de la Legislación de la materia
(AGRARIA).
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“Reglamento del Impuesto Sobre la Renta”
Artículo 132. Para los efectos del artículo 109, fracción XXV
de la Ley, los fedatarios públicos que intervengan en las operaciones
de enajenación de derechos parcelarios, de parcelas sobre las que se
hubiere adoptado el dominio pleno o de derechos comuneros, no
calcularán el impuesto a cargo del enajenante, siempre que éste
acredite ante el fedatario público su calidad de ejidatario o comunero
en los términos de la Ley Agraria y la enajenación sea la primera
transmisión que efectúe sobre dichos derechos o parcelas.
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EL ENAJENANTE, que es el concepto que establece la Ley de la
materia (artículo 86 de la Ley Agraria) no determina necesariamente que
deba ser ejidatario, y sin embargo la fracción XXV del artículo 109 de la
LISR menciona:
A) Derechos comuneros.
B) Ejidatarios.
C) Comuneros.
Esto implica una contravención a una norma de una Ley
Reglamentaria del artículo 27 Constitucional, que es la que genera la
disposición para la existencia de la exención en el artículo 86 de la Ley
Agraria, sin embargo, es imposible materializar la exención de la LISR
sobre derechos comuneros o por personas con la calidad de comuneros,
puesto que estos núcleos agrarios de régimen comunal no pueden adoptarel dominio pleno de sus tierras, de acuerdo a la fracción III del
artículo 99 de la Ley Agraria que reza:
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“…III. La protección especial a las tierras comunales que las
hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo que se
aporten a una sociedad en los términos del artículo 100 de esta ley;
y”
De igual forma el artículo 132 del RLISR, señala que en la
exención de la primera enajenación el fedatario público se cerciore de la
calidad de ejidatario o comunero del enajenante.
Éste supuesto debe atenderse a la luz del acto jurídico de
enajenación de la parcela, realizado por un sujeto que reuna los
requisitos siguientes:
A) Ser titular de derechos parcelarios lo cual podrá acreditar con
una copia certificada del certificado parcelario que en su
momento histórico le fue expedido.
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B) Adopción del dominio pleno mediante el trámite de
cancelación del certificado parcelario y expedición del título
de propiedad, cumpliendo con lo establecido en la fracción
VII del artículo 27 Constitucional, y 86 de la Ley Agraria, lo
que acredita con el título de propiedad.
La calidad de ejidatario o posesionario es sólo para el efecto del
acto jurídico de enajenación a que se refiere la Ley Agraria, y de ninguna
forma para que el Notario Público se cerciore si el enajenante ya hubiere
perdido su calidad de ejidatario al momento de la enajenación, en los
términos del artículo 20 de la citada Ley, lo que no implica que pueda
existir una pérdida de la calidad agraria del sujeto, sólo porque el
Notario lo infiera, sino que se debe llevar a cabo el procedimiento que
indica el artículo 83, segundo párrafo de la Ley Agraria y el comisariado
ejidal debe realizar ante el Registro Agrario Nacional la notificación de la
separación del ejidatario o posesionario, y el órgano registral efectuar
las cancelaciones respectivas.
Mientras este procedimiento no se cumpla, la calidad
agraria del enajenante seguirá vigente, y considero que no
es una obligación del Notario verificarlo.
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LOS REGLAMENTOS DE LA LEY AGRARIA NO PREEVEN NINGÚN
PROCEDIMIENTO ESPECIAL AL RESPECTO.
“CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN”.
El código Fiscal de la Federación considera que una persona debe
pagar un impuesto cuando se encuentre en la situación jurídica o de
hecho prevista.
APLICACIÓN ESTRICTA DE LAS DISPOSICIONES FISCALES.
Artículo 5o.- Las disposiciones fiscales que establezcan cargas a los particulares y
las que señalan excepciones a las mismas, así como las que fijan las infracciones
y sanciones, son de aplicación estricta. Se considera que establecen cargas a los
particulares las normas que se refieren al sujeto, objeto, base, tasa o tarifa.
Las otras disposiciones fiscales se interpretarán aplicando
cualquier método de interpretación jurídica. A falta de norma
fiscal expresa, se aplicarán supletoriamente las disposiciones del
derecho federal común cuando su aplicación no sea contraria a la
naturaleza propia del derecho fiscal.
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De la observancia de éste artículo se concluye en que deben ser
de estricta aplicación los conceptos de la LISR relativos a:
A) SUJETO. Titular de un derecho de propiedad de parcela por
dominio pleno, sea ejidatario o posesionario.
B)OBJETO. Primera enajenación de parcela por dominio pleno.
C) BASE, TASA, TARIFA. Exenta.
Se concluye que las Leyes Fiscales no pretenden, que a través de
una exención, una persona que pertenece o perteneció a un ejido, A
FORTIORI, deba:
A) Tener 2 o más parcelas, para ser sujeto de la exención, es
decir, si no es rico, no tiene derecho, lo que rompe con los
principios de igualdad y equidad en materia fiscal, si el
Notario le exige que presente otro certificado parcelario.
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B) Obligar al sujeto a que siga perteneciendo a un núcleo
agrario, cuando la reforma de 1992 al artículo 27
Constitucional, lo que plantea es otorgar la libertad individual
a los sujetos agrarios para que se desincorporen del régimen
ejidal y puedan vender su único patrimonio que es su parcela,
y queden exentos del Impuesto Sobre la Renta.
En conclusión bastará con que el sujeto acredite su carácter
histórico de haber sido ejidatario, pues nada constará en contrario al
Notario, con la copia certificada del certificado parcelario o una
constancia de vigencia de derechos expedida por el RAN, para lo que
será necesario esperar por lo menos de 2 a 3 meses.
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PROCEDIMIENTOS PARA LA APLICACIÓN DE LA EXENCIÓN DEL ISR EN LA
PRIMERA ENAJENACIÓN DE LA PARCELA.
AVALÚOS.
A) REGLAMENTO DEL CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN.
Artículo 3. Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán una
vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, mismos que
podrán practicarse por las autoridades fiscales, por las instituciones de crédito y
por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. Los avalúos
también podrán practicarse por corredores públicos, empresas dedicadas a la
compraventa o subasta de bienes o personas que cuenten con cédula profesional
o de valuadores expedida por la Secretaría de Educación Pública, que obtengan
su registro ante el Servicio de Administración Tributaria, el cual se realizará en
los términos que establezca dicho órgano desconcentrado en las reglas de
carácter general que emita para tal efecto. Tratándose de poblaciones en donde
no se cuente con los servicios de los valuadores antes mencionados, los avalúos se
podrán realizar por personas o instituciones versadas en la materia que obtengan
el referido registro.
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En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se lleven a cabo
construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien de que se trate, los
valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya
transcurrido el plazo señalado en el párrafo que antecede.
Cuando los avalúos sean referidos a una fecha anterior a aquélla en que se
practiquen, se procederá conforme a lo siguiente:
I. Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo.
II. La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el
factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor
del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el
Índice del mes al cual es referido el mismo; y
III. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior será el valor del
bien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuar
ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, las cuales
deberán señalarse expresamente en el avalúo. Una vez presentado dicho
avalúo no podrá efectuarse estos ajustes.
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B) LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
Artículo 146. Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven
de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.
En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.
Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive
en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la
transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado
por persona autorizada por las autoridades fiscales.
No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de
propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los
que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito,
siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del
artículo 9o. de esta Ley.
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C) LEY DE HACIENDA PARA LOS MUNICIPIOS DEL ESTADO DE GUANAJUATO.
Artículo 180. La base de este impuesto será el valor más alto entre el fiscal
registrado, en su caso, el de operación y el pericial realizado por peritos fiscales
autorizados por la Tesorería Municipal correspondiente o por valuadores y
unidades de valuación certificados, con antigüedad no mayor a un año.
(Articulo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)
Para los efectos de este impuesto, también podrá presentarse peritaje bancario
con antigüedad no mayor a un año.
(Párrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)
Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo primero del presente artículo, para el
caso de vivienda de interés social, en los términos de la Ley de Vivienda para el
Estado de Guanajuato, adquirida solamente con crédito del Instituto de Fondo
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, del Fondo Nacional de la Vivienda
para los Trabajadores, del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y
Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado o del Instituto de Seguridad
Social del Estado de Guanajuato o, en cofinanciamiento con algún intermediario
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financiero, podrá presentarse el avalúo practicado por la unidad de
valuación que haya servido de base para el otorgamiento del crédito.
(Párrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)
Cuando el inmueble no haya sufrido modificaciones, el valor del mismo, a
elección del contribuyente y mediante solicitud por escrito, podrá ser el
valor de adquisición del mismo, disminuido con el valor que se tomó como
base para calcular el impuesto a que se refiere esta Ley en su última
adquisición, siempre que la misma se hubiera efectuado dentro de los tres
años anteriores a la adquisición por la que se calcula el impuesto. En este
caso no se aplicará lo dispuesto por el artículo 181 de esta Ley.
(Párrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)
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D) LEY DE HACIENDA DE LOS MUNICIPIOS DEL ESTADO DE QUERÉTARO.
Artículo 65. Será base gravable de este impuesto, el valor mayor que resulte
entre el valor de operación, el valor catastral o el valor comercial del inmueble a
la fecha de operación, este último determinado por el avalúo fiscal practicado
por perito valuador autorizado por el Poder Ejecutivo del Estado, el cual tendrá
una vigencia de seis meses o, en tratándose de la primera enajenación de
parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, por el avaluó
practicado en los términos de la Ley Agraria.
Cuando no se pacte precio o monto de la operación, el impuesto se calculará
tomando en cuenta el valor catastral y el valor comercial, conforme al párrafo
anterior.
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PRIMERA ENAJENACIÓN POR DONACIÓN.
LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
Artículo 150. El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya
pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se
refiere el artículo anterior; cuando el bien se hubiese adquirido a título gratuito o
por fusión o escisión de sociedades, se estará a lo dispuesto por el artículo 152 de
esta Ley.
Artículo 152. Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación,
se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción,
según corresponda, el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y
como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos. Cuando
a su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido dichos bienes a
título gratuito, se aplicará la misma regla. Tratándose de la donación por la que
se haya pagado el impuesto sobre la renta, se considerará como costo de
adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda, el valor de
avalúo que haya servido para calcular dicho impuesto y como fecha de
adquisición aquélla en que se pagó el impuesto mencionado.
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En el caso de fusión o escisión de sociedades, se considerará como costo
comprobado de adquisición de las acciones emitidas como consecuencia de la
fusión o la escisión, según corresponda, el costo promedio por acción que en los
términos del artículo 25 de esta Ley correspondió a las acciones de las
sociedades fusionadas o escindente, al momento de la fusión o escisión.
Artículo 200. Para los efectos del artículo 152 de la Ley, en el caso de
inmuebles que hubieren sido adquiridos por herencia, legado o donación, sobre
los que un ejidatario hubiere asumido el dominio pleno en los términos del
artículo 82 de la Ley Agraria, se podrá considerar lo siguiente:
I. Como costo de adquisición de dicho ejidatario, el valor de avalúo
realizado por las personas a que se refiere el artículo 4o. del Reglamento del
Código Fiscal de la Federación, referido a la fecha de expedición del título de
propiedad por parte del Registro Agrario Nacional.
II. Como fecha de adquisición del ejidatario, la que señala en la fracción
anterior.
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PRIMER EJEMPLO FASE I.
COMPRAVENTA EXENTA DE ISR. PRIMERA ENAJENACIÓN.
ESTADO DE GUANAJUATO.
BASES DE CÁLCULO
Superficie 100,000 (10 Hectáreas)
Valor avalúo $11´000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)
Valor de operación $11´000,000.00
ISR. EXENTO, fracción XXV artículo 109 Ley del ISR
Traslado de dominio. Celaya 0.75% $ 82,500.00
Registro Público. $ 1,064.00
TOTAL. $ 83,564.00
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PRIMER EJEMPLO FASE II.
DONACIÓN - COMPRAVENTA DE PARCELA EN PRIMERA ENAJENACIÓN.
ESTADO DE GUANAJUATO.
BASES DE CÁLCULO
Superficie 100,000 (10 Hectáreas)
Valor avalúo $11´000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)
Valor de referencia pericial (Título de propiedad año 2000) $85´000,000.00 ($85.00 metro cuadrado)
Valor de operación $11´000,000.00
A B
Costo Donación
EjidatarioCosto Compraventa Donatario - Adquirente
ISR. Exento $0.00
Traslado de dominio. 0.75% $ 82,500.00 $ 82,500.00
Registro Público. 6 al millar $ 1,064.00 $ 1,064.00
TOTALES. $ 83,564.00 $ 83,564.00
Nota 1: Los costos en la donación de traslado de dominio (2% + 25%/2% ) más derechos de Registro
Público de la Propiedad (6 al millar + 25%/6 al millar) son a cargo del Ejidatario.
Nota 2: Los mismos conceptos en la compraventa corresponden al comprador, el donatario no tiene
costo, porque no existe utilidad gravable entre el precio de referencia y el de operación ($85.00 y
$110.00)
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PRIMER EJEMPLO FASE I.
COMPRAVENTA EXENTA DE ISR. PRIMERA ENAJENACIÓN.
ESTADO DE QUERÉTARO.
BASES DE CÁLCULO
Superficie 100,000 (10 Hectáreas)
Valor avalúo $11´000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)
Valor de operación $11´000,000.00
ISR. EXENTO, fracción XXV artículo 109 Ley del ISR
Traslado de
dominio. 2%
$
220,000.00
Más 25%
Educación
$
55,000.00
Registro
Público. 6 al
millar
$
66,000.00
Más 25%
Educación
$
16,500.00
TOTAL.
$
357,500.00
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PRIMER EJEMPLO FASE II.
DONACIÓN - COMPRAVENTA DE PARCELA EN PRIMERA ENAJENACIÓN.
ESTADO DE QUERÉTARO.
BASES DE CÁLCULO
Superficie 100,000 (10 Hectáreas)
Valor avalúo $11´000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)
Valor de referencia pericial (Título de propiedad año 2000) $85´000,000.00 ($85.00 metro cuadrado)
Valor de operación $11´000,000.00
A B
Costo Donación
EjidatarioCosto Compraventa Donatario - Adquirente
ISR. Exento $0.00
Traslado de dominio. 2% $ 220,000.00 $ 220,000.00
Más 25% Educación $ 55,000.00 $ 55,000.00
Registro Público. 6 al millar $ 66,000.00 $ 66,000.00
Más 25% Educación $ 16,500.00 $ 16,500.00
TOTALES. $ 357,500.00 $ 357,500.00
Nota 1: Los costos en la donación de traslado de dominio (2% + 25%/2% ) más derechos
de Registro Público de la Propiedad (6 al millar + 25%/6 al millar) son a cargo del
Ejidatario.
Nota 2: Los mismos conceptos en la compraventa corresponden al comprador, el
donatario no tiene costo, porque no existe utilidad gravable entre el precio de
referencia y el de operación ($85.00 y $110.00)
40
Para el caso de:
- Solares urbanos.
- Aportación de tierras de uso común a sociedades.
- Tierras pertenecientes a colonias agrícolas.
Como no tienen costo de adquisición debe aplicarse:
A) La fecha de adquisición es el documento formal de dotación de
tierra, o creación de la persona moral y expedición del título a la
persona y por lo tanto, se debe aplicar el artículo 148 de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta fracción primera:
Artículo 148. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de
bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:
I. EL COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIÓN QUE SE
ACTUALIZARÁ EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 151 DE
ESTA LEY. EN EL CASO DE BIENES INMUEBLES, EL COSTO
ACTUALIZADO SERÁ CUANDO MENOS 10% DEL MONTO DE LA
ENAJENACIÓN DE QUE SE TRATE.