2

Asuntokauppa 183

1

2. Asuntokauppa

2.1. Asuntokaupan lainsäädäntö

Asuntokaupalla tarkoitetaan irtainta asuntokauppaa vastakohtana kiinteistön-kaupalle. Keskeisimpiä asuntokaupan kohteita ovat asunto-osakkeet.

Asunto-osakkeen kauppa on irtaimen kauppaa, ja sitä säänteli aikaisemmin kauppalaki. Kauppalaki ei kuitenkaan käsitellyt riittävästi asuntokauppaan liitty-viä erityiskysymyksiä ja tästä aiheutui ongelmia, etenkin jos myydyssä asunnossa ilmeni virheitä. Myös kuluttajansuojan katsottiin olevan asuntokaupan kannalta puutteellinen. Näiden puutteiden ja ongelmien ratkaisemiseksi säädettiin erilli-nen asuntokauppaa koskeva laki. Tämä asuntokauppalaki astui voimaan 1.9.1995. Asuntokauppalakia muutettiin vuonna 2006 melko laajasti, ja muutokset astuivat pääosin voimaan 1.1.2006.

OikeustoimilakiYleiset sopimuksen tekemistä koskevat perussäännökset sisältyvät oikeustoimila-kiin (228/1929; OikTL). Tämä laki säätelee sopimuksen syntymiseen ja pätemät-tömyyteen liittyviä seikkoja. Oikeustoimilakia sovelletaan myös asuntokauppaan ja erityisesti asuntokaupan ostotarjoukseen.

AsuntomarkkinointiasetusKuluttajansuojalain 2 luvun 6 §:n nojalla on annettu asetus asuntojen markki-noinnissa annettavista tiedoista (130/2001; asuntomarkkinointiasetus). Tämä asetus sisältää luettelon seikoista, jotka elinkeinonharjoittaja tai kiinteistönväli-tysliike on velvollinen ilmoittamaan asuntojen markkinoinnin eri vaiheissa.

Kiinteistönvälitysliikkeen oikeuksista ja velvollisuuksista säädetään erikseen laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä eli välityslaissa (1074/2000, VälitysL). Nämä säädökset koskevat kuitenkin vain välitysliikkeen ja myyjän sekä toisaalta välitysliikkeen ja ostajan välistä suhdetta.

taitto_2.indd 183 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

184 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

Asunto-osakeyhtiölakiAsuntokaupan ylivoimaisesti yleisin kohde on asunto-osake. Kaupan kohteena olevat asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat arvopapereita, jotka oikeuttavat tietyn asunto-osakeyhtiön omistaman osakehuoneiston sekä mahdollisesti muiden ti-lojen tai alueiden hallintaan. Asunto-osakkeen omistamisen tuottamat oikeudet ja velvollisuudet määritellään asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009; AOYL) ja ky-seisen yhtiön yhtiöjärjestyksessä. Keskeisin näistä oikeuksista on tietenkin oikeus hallita tiettyä huoneistoa ja siihen kenties liittyvää piha-aluetta. Asunto-osakeyh-tiölakia käsitellään tarkemmin luvussa 3.

2.2. Asuntokauppalaki

Asunto-osakeAsuntokauppalaki koskee nimenomaan asunto-osakkeiden kauppaa. Asunto-osakkeilla tarkoitetaan sekä asunto-osakeyhtiön osakkeita että kiinteistöosakeyh-tiön osakkeita, jos ne oikeuttavat asunnon hallintaan (AsKL 1:3).

Muu yhteisöosuus Asuntokauppalakia sovelletaan myös, kun muu yhteisöosuuden omistaja tai yh-teisön jäsen luovuttaa vastiketta vastaan yhteisöosuuden tai jäsenyyden tuotta-man, tiettyyn asuntoon kohdistuvan asumisoikeuden. Tämä tarkoittaa, että lakia sovelletaan tällä perusteella myös asunto-osuuskunnan osuuden myyntiin silloin, kun osuus oikeuttaa tiettyyn asuntoon. Laki koskee soveltuvin osin myös asunto-osakkeiden ja asunto-osuuksien vaihtoa (AsKL 1:1).

Myös loma-asunnotAsumiskäytön luonteella ei ole merkitystä, sillä asuntokauppalakia sovelletaan se-kä vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitetun asunnon että loma-asunnon kauppaan.

OsaomistusasunnotAsuntokauppalakia sovelletaan myös osaomistusasuntojen kauppaan. Osaomis-tusasunnolla tarkoitetaan asuinhuoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavien osakkei-den tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkei-nonharjoittajan ja asuinhuoneiston hallintaoikeuden saajan kesken ja jonka hal-linta lisäksi perustuu vuokra- tai muun sopimuksen tekemiseen. Osaomistusasun-noille on ominaista, että toisena osaomistajana on perustajaosakas tai muu elin-keinonharjoittaja. Osaomistusasunnon kaupassa on kysymys sopimuskokonai-suudesta, joka muodostuu osakkeiden tai osuuksien osan kaupasta ja vuokraso-

taitto_2.indd 184 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

2

Asuntokauppa 185

pimuksen tai muun vastaavaan tarkoitukseen tähtäävän sopimuksen tekemisestä.

Asuntokauppalain soveltamisalan ulkopuolelle jäävät kaupatAsuntokauppalaki ei lähtökohtaisesti koske sellaisten yhteisöosuuksien, siis esi-merkiksi asunto-osakeyhtiön osakkeiden, kauppaa, jotka oikeuttavat hallitsemaan vain autotallia, varastotilaa tai liikehuoneistoa. Näiden osakkeiden kauppaan sovel-letaan kauppalakia. Jos asumiseen läheisesti liittyvän tilan erilliset osakkeet, kuten autotalli- tai varasto-osakkeet, myydään uuden asunnon kaupan yhteydessä, sovel-letaan tällöin myös näiden osakkeiden kauppaan asuntokauppalain 4 lukua.

Asuntokauppalakia ei myöskään sovelleta aikaosuusasuntojen tai asumisoi-keusasuntojen kauppaan.

Määritelmiä Seuraavassa esitetään eräitä asuntokauppalain keskeisiä määritelmiä, joiden ym-märtäminen on tarpeen asuntokauppalakia sovellettaessa.

Asuntoyhteisö = asunto-osuuskunta, asunto-osakeyhtiö tai muu osakeyhtiö, jonka osake yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa (AsKL 1:3).

Kuluttaja = luonnollinen henkilö, joka hankkii asunto-osakkeen tai muun asunnon hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten (AsKL 1:3).

Perustajaosakas = henkilö, yhteisö tai säätiö, joka merkitsee tai muuten omis-taa yhteisöosuuden, useimmiten asunto-osakkeen, rakentamisvaiheen aikana. Pe-rustajaosakkaana ei kuitenkaan pidetä henkilöä tai tahoa, joka on luovuttanut omistusoikeuden osuuteen ennen kuin sitä on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan os-tettavaksi, ellei saateta todennäköiseksi, että luovutuksensaaja on toiminut luo-vuttajan välikätenä.

Joskus rakentamisvaiheen aikana yhteisöosuuden omistavaa henkilöä ei pi-detä asuntokauppalaissa määriteltynä perustajaosakkaana. Perustajaosakkaana ei esimerkiksi pidetä osakasta, joka on luovuttanut omistusoikeuden osakkeeseen ennen kuin sitä on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi, ellei saateta to-dennäköiseksi, että luovutuksensaaja on toiminut luovuttajan välikätenä.

Perustajaosakkaana ei myöskään pidetä kuluttajaa, joka on saanut omistusoi-keuden osakkeeseen luovutuksella ennen rakentamisvaiheen päättymistä, ellei saa-teta todennäköiseksi, että kyseinen henkilö on toiminut luovuttajan välikätenä. To-siasiallinen perustajaosakas on arvioitava kussakin yksittäistapauksessa erikseen.

Perustajaosakkaana ei pidetä luonnollista henkilöä, joka on merkinnyt yhtei-söosuuden ennen rakentamisvaiheen päättymistä tarkoituksenaan hankkia asuin-

taitto_2.indd 185 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

186 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

huoneisto itselleen tai perheenjäsenelleen (AsKL 1:4).On syytä huomioida, että yhtiölainsäädännön mukainen perustajaosakas ei

välttämättä ole asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas. Asuntokauppalain tarkoittaman perustajaosakkaan ei siis ole tarvinnut perustaa yhtiötä.

Elinkeinonharjoittaja = luonnollinen henkilö tai yksityinen tai julkinen oi-keushenkilö, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä hankit-tavaksi vastiketta vastaan (AsKL 1:3).

Asuntokauppa tapahtumaketjunaKun asuntokauppaa tarkastellaan vaiheittaisena tapahtumaketjuna, tulee pohtia ainakin seuraavia seikkoja:

• asuntokaupan kohde = mitä myydään?• kauppaneuvottelut / kohteen markkinointi• ostotarjoukset• sopijapuolet = kuka myy?• kaupan tekeminen ja kaupan ehdot• kaupan jälkitoimet• sopimusrikkomukset.

Seuraavassa asuntokauppaa käsitellään edellä esitetyn jäsentelyn pohjalta.

2.3. Asuntokaupan kohde = Mitä myydään?

2.3.1. Asunto-osakkeet

Asuntokaupan kohteena on lähes aina asunto-osake. Joskus kohteena voi ol-la myös asunto-osuuskunnan osuus, mutta se on selvästi harvinaisempaa. Tässä yhteydessä keskitytään tarkastelemaan nimenomaan asunto-osakkeen kauppaa. Asunto-osakkeen kaupassa on kyse arvopaperikaupasta. Kaupan kohteena ovat arvopaperit eli asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiet-tyä yhtiön omistamaa osakehuoneistoa sekä huoneistoon mahdollisesti liittyvää piha-aluetta tms. Olipa kyse sitten käytetyn tai uuden asunnon kaupasta, on kau-pan kohteena nimenomaan asunto-osake.

OsakekirjaAsunto-osakeyhtiölain mukaan kustakin osakeryhmästä on osakkeenomistajalle annettava osakekirja, joka on painettava osakkeiden painamiseen hyväksytyssä pai-

taitto_2.indd 186 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

2

Asuntokauppa 187

nolaitoksessa. Tällä hetkellä ainoa hyväksytty painolaitos on Gemalto Oy eli enti-nen Setec Oy. Vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä eli niissä, jotka on perustettu ennen 1.1.1992, ei ole ollut velvollisuutta painatta osakekirjoja tai painattaa niitä tietys-sä painolaitoksessa. Vanhatkin asunto-osakeyhtiöt ovat kuitenkin yleensä antaneet osakkeenomistajilleen asunnon hallintaan oikeuttavan osakekirjan tai osakekirjat.

VäliaikaistodistusEnnen osakekirjan antamista asunto-osakeyhtiö voi antaa nimetylle henkilöl-le asetetun todistuksen, joka koskee oikeutta yhteen osakeryhmään ja joka sisäl-tää ehdon osakekirjan antamisesta ainoastaan todistuksen palauttamista vastaan. Yleensä tällaisen väliaikaistodistuksen antamisen syynä on se, että osakekirjat ei-vät ole vielä valmistuneet. Toisaalta väliaikaistodistuksen antamisen syynä voi olla, että yhtiötä ei ole vielä rekisteröity eikä osakekirjoja sen vuoksi voida antaa tai pai-naa. Väliaikaistodistus voidaan antaa myös uuden huoneiston rakentamiseen liit-tyvän osakepääoman korottamisen yhteydessä. Väliaikaistodistusta tarvitaan lä-hinnä, kun merkittyjä osakkeita eli osakkeista maksettua määrää käytetään lainan vakuutena. Varsinainen osakekirja voidaan antaa vasta sitten, kun yhtiö on rekis-teröity kaupparekisteriin ja kun osakekirjat on tämän jälkeen saatu painetuksi hy-väksytyssä painolaitoksessa.

Väliaikaistodistuksen ja osakekirjan tulee sisältönsä puolesta vastata toisiaan. Väliaikaistodistukseen merkitään pyynnöstä, että osakkeen merkintähinta on maksettu. Väliaikaistodistus on siirtokelpoinen ja siihen sovelletaan muun muas-sa velkakirjalain säännöksiä.

2.3.2. Yhtiöjärjestys

Asunto-osakkeen tuottamat oikeudet ja velvollisuudet määritellään pääosin yh-tiöjärjestyksessä. Keskeisin oikeus on tietenkin oikeus hallita tiettyä huoneistoa, siihen mahdollisesti liittyvää piha-aluetta ja niin edelleen. Osakkaan hallinnas-sa osakkeen omistuksen perusteella olevista tiloista käytetään asunto-osakeyhtiö-laissa ilmausta osakehuoneisto (AOYL 1:3). Asunto-osakeyhtiön osakehuoneis-to ja asuntokauppalain asunto-osake tarkoittavat käytännössä lähes samaa asiaa. Osakkaalla on yksinoikeus hallita ja käyttää yhtiöjärjestyksen perusteella hallin-nassaan olevaa osakehuoneistoa ja muuta tilaa, oikeus ja velvollisuus huolehtia ti-lan kunnossapidosta ja oikeus tehdä muutostöitä hallitsemassaan tilassa.

TilatKaikkien yhtiön kiinteistöllä olevien tilojen osalta on muistettava, että ellei

taitto_2.indd 187 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

188 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

alueita ole yhtiöjärjestyksen määräyksellä osoitettu osakkaiden hallintaan, kuu-luvat ne yhtiölle. Yhtiön hallinnassa olevien tilojen käytöstä päättää yhtiön halli-tus tai yhtiökokous. Tämä pitää paikkansa myös autopaikkojen kohdalla. Asunto-osakkeen ostajan kannalta on siis keskeistä varmistaa, että tilat, joita ollaan osta-massa, on nimenomaan yhtiöjärjestyksen määräyksellä osoitettu kaupan kohteena olevien osakkeiden omistajan hallintaan.

Yhtiöjärjestys sisältää muitakin kauppaa tehtäessä huomioon otettavia seik-koja, kuten yhtiövastikkeen määräytymisen perusteet, mahdolliset lunastuslau-sekkeet ja esimerkiksi määräykset huoneiston kunnossapitovastuun jakautumi-sesta yhtiön sekä osakkaan kesken.

VastikeperusteetVastikkeen määräytymisen perusteet kerrotaan yhtiöjärjestyksessä. Eri huoneisto-jen vastikkeenmaksuperusteiden jyvitykset saattavat poiketa toisistaan, eikä jyvi-tystä tehdä aina pinta-alan perusteella.

Lunastuslauseke tai muu sellainenYhtiöjärjestys saattaa sisältää osakkeiden hankkimista koskevia rajoituksia. Kes-keisin rajoitus on niin sanottu lunastuslauseke, jonka perusteella yhtiöllä, osak-kailla tai jollakin ulkopuolisella on oikeus tietyn ajan kuluessa lunastaa yhtiön ul-kopuoliselle siirtynyt osake. Ennen kaupan päättämistä ostajan on syytä selvittää lausekkeiden olemassaolo ja niiden merkitys (ks. tarkemmin luku 3).

Kunnossapitovastuu Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on yleinen kunnossapito-vastuu eli sen on pidettävä kunnossa yhtiön alue ja rakennukset. Lisäksi yhtiön on pidettävä kunnossa osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen raken-teet, eristeet ja lämmitys-, sähkö- ynnä muut perusjärjestelmät. Yhtiön vastuul-le kuuluu myös viallisista rakenteista aiheutuvien osakkeenomistajan huoneiston sisäpuolisten vikojen korjaaminen. Yhtiö on velvollinen tällaisen vaurion yhtey-dessä korjaamaan ne yhtiössä sovittuun tasoon eli siihen tasoon, jossa huoneis-to on alun perin osakkeenomistajalle luovutettaessa ollut tai jonka yhtiö on myö-hemmin korjausten yhteydessä omaksunut. Tasosta käytetään nimitystä perusta-so. Osakkeenomistajan tekemät muutokset eivät lähtökohtaisesti vaikuta kunnos-sapitovastuuseen, jos yhtiön kunnossapitokustannukset eivät lisäänny.

Osakkeenomistaja vastaa vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa olevista, lähtö-kohtaisesti huoneiston käytön perusteella kuluvista rakenteista, pinnoista ja lait-teista. Osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti.

taitto_2.indd 188 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

2

Asuntokauppa 189

Asunto-osakeyhtiölain määrittämää kunnossapidon vastuunjakoa voi muuttaa vain yhtiöjärjestystä muuttamalla. Muutosta noudatetaan sitten, kun se on rekiste-röity kaupparekisteriin. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää, että se huolehtii osak-keenomistajalle lain mukaan kuuluvasta kunnossapitotehtävästä kaikilta osakkeen-omistajilta perittävällä vastikkeella, jos se liittyy yhtiön kunnossapitotoimenpitee-seen tai uudistukseen tai on yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukais-ta, esimerkiksi kiinteistön energiatehokkuuden parantamisen kannalta (ks. luku 3).

2.3.3. Pinta-ala

Asunnon hinta määritellään usein pinta-alan perusteella. Tämän vuoksi pinta-alatiedon oikeellisuudella on suuri merkitys.

Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen on markkinoinnissaan ilmoitettava asunnon pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Tämän vuoksi välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään asuintilojen ja muiden tilojen pin-ta-alat.

2.3.3.1 ASUINTILOJEN JA MUIDEN TILOJEN PINTA-ALAAsetuksen mukaisia ”asuintilojen” ja ”muiden tilojen” käsitteitä ei ole määritelty lainsäädännössä eikä asuntomarkkinointiasetuksessa. Kyseiset pinta-alakäsitteet on kuitenkin ohjeellisina määritelty joulukuussa 2011 julkaistussa uudistetussa SFS 5139 -standardissa, jota julkaistaan muun muassa RT-korttina 12-11055 ja KH-korttina XO-00494.

Sellaisissa asunto-osakeyhtiöissä, jotka on rekisteröity 1.1.1992 jälkeen, on yhtiöjärjestykseen merkitty huoneiston pinta-ala tullut mitata SFS 5139 -stan-dardin mukaista huoneistoalan laskemismenetelmää käyttäen. Tätä aikaisemmin perustetuissa yhtiöissä ilmoitetut pinta-alat on saatettu mitata jonkin muun stan-dardin tai menetelmän mukaisesti.

Standardin mukaan huoneistoala määritellään seuraavasti:

”Huoneistoala on ala, jota rajaavat toisaalta huoneistoa ympäröivien seinien, toisaalta huo-neiston sisällä olevien kantavien ja muiden koko rakennukselle välttämättömien rakennus-osien huoneistonpuoleiset pinnat.”

Yksinkertaistetusti voidaan todeta, että huoneistoala lasketaan huoneiston sisäsei- nien perusteella, minkä jälkeen saadusta pinta-alasta vähennetään hormien sekä kantavien seinien viemä pinta-ala. Edellä mainitussa ohjeessa huoneistoalan las-keminen esitetään hyvin tarkasti esimerkkien avulla.

taitto_2.indd 189 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

190 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

Huoneiston pinta-ala mainitaan isännöitsijäntodistuksessa ja useimmiten myös yhtiöjärjestyksessä. Kuten edellä todettiin, ei vanhoissa eli ennen 1.1.1992 rekisteröidyissä asunto-osakeyhtiöissä pinta-alaa ole kuitenkaan kovin usein las-kettu nykystandardien vaatimalla tavalla.

Asuintilojen pinta-ala kerrostalossaStandardin SFS 5139 mukaan mitattu huoneistoala vastaa useimmiten asuinti-lojen pinta-alaa kerrostalohuoneistoissa. Tällöin tulee kuitenkin muistaa, että en-nen 1.1.1992 rekisteröidyissä yhtiöissä pinta-ala on voitu mitata jollakin muul-la menetelmällä ja yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala saattaa muutenkin olla virheellinen. Mikäli huoneiston asuinpinta-alan oikeellisuudesta on epäilys, tulee toimeksiantajaa kehottaa teettämään pinta-alan tarkistusmittaus. Vaihtoehtoises-ti voidaan toimia siten, että esitteessä, kauppakirjassa ja muissa ostajalle annet-tavissa asiakirjoissa tuodaan selkeästi esiin pinta-alatietoon liittyvä epävarmuus.

Asuintilojen pinta-ala rivitaloissa ja muissa pientaloissaRivitaloissa ja muissa pientaloissa on syytä tarkistaa, mitä tiloja yhtiöjärjestyksen mukaiseen pinta-alaan on otettu mukaan, ja tietenkin varmistaa, onko kyseinen pinta-ala mitattu huoneistoalannormin mukaisesti (yhtiö rekisteröity 1.1.1992 jälkeen). Standardin SFS 5139 mukaan asuintiloja ovat asumisen toimintoihin RakMK G1:n mukaan tarvittavat tilat. Tällaisia tiloja ovat ensinnäkin varsinaiset asuinhuoneet. Varsinaisia asuinhuoneita ovat sellaiset tilat, jotka on rakennusosaa koskevassa rakennuslupapiirustuksessa merkitty asuinhuoneeksi.

Asuintiloja ovat myös muut asumisen toimintoihin tarvittavat tilat. Tällai-sia ovat keittiöt, keittokomerot, keittotilat, ruokailutilat, WC-tilat, peseytymis-tilat, sauna, vaatehuoltotilat, kodinhoitotilat, säilytystilat (kaapit, komerot, vaate-huoneet), eteinen, kulkutilat ja tuulikaappi, riippumatta siitä, täyttävätkö ne Rak-MK G1:n asuinhuoneelle asettamat edellytykset esimerkiksi huonekorkeuden ja ikkuna-alan suhteen.

Muita tiloja (siis muita kuin asuintiloja) voivat kyseisen standardin mukaan olla esimerkiksi säilytystilat muualla kuin asuintilojen välittömässä yhteydessä, kuten varastotilat polkupyörille, urheiluvälineille, lastenvaunuille ja pihanhoito-välineille sekä varastotilat ullakolla tai kellarissa, autotalli tai autosuoja ja tekniset tilat, kuten lämmönjakohuoneja kattilahuone. Epäselvää on edelleen se, kuuluu-ko rakennuslupapiirustuksen mukaan esimerkiksi takkahuoneeksi tai askartelu-huoneeksi merkitty kellarissa sijaitseva tila asuintiloihin vai muihin tiloihin. Var-muuden vuoksi nämä tilat kannattaa merkitä muiksi tiloiksi.

taitto_2.indd 190 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

2

Asuntokauppa 191

2.3.4. Tarpeisto

Asunto-osakkeen kauppaan liittyvä usein vastaan tuleva ongelma on, mitkä ir-taimiston luonteiset esineet kuuluvat kauppaan ja mitkä eivät. Lähtökohta on, et-tä tarpeisto seuraa kaupassa, ellei muuta ole sovittu.

Asuntokauppalain mukaan käytetyn asunnon kauppaan kuuluvat sellaiset asunnon tavanomaiseen tarpeistoon luettavat laitteet ja muut esineet, jotka ovat olleet asunnossa sitä esiteltäessä. Tarpeistoon kuuluvasta esineistöstä voidaan so-pia myös toisin (AsKL 6:3).

Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon katsotaan tänä päivänä kuuluvan esimer-kiksi jääkaapit, sähköliedet, pakastekaapit, liesituulettimet, astianpesukoneet, peilikaa-pit ja niin edelleen, jos ne ovat olleet asunnossa sitä esiteltäessä. Ellei asunnossa ole sitä esiteltäessä ollut tällaisia esineitä, ei sellaisia luonnollisesti kuulu kauppaankaan.

Kaikissa tilanteissa on järkevää listata kauppakirjaan tai sen liitteeseen ne esineet, joiden suhteen saattaa tulla epäselvyyksiä. Epäselvyyksiä saattavat aihe-uttaa esimerkiksi mikroaaltouuni, pakastearkku, satelliittiantenni, pyykinpesuko-ne, irtonainen vaatekaappi, sälekaihtimet, rullaverhot ja niin edelleen. Esitteessä on syytä mainita erityisesti ne tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat esineet, jotka myyjä aikoo viedä mukanaan. Välittäjän on laadittava myyjän kanssa lista kaup-paan kuulumattomista tarpeistoesineistä jo toimeksiantoa tehtäessä.

Uuden asunnon kauppaa koskevassa asuntokauppalain luvussa ei käsitellä tarpeistoesineisiin liittyviä asioita, eikä uuden asunnon kaupassa tarpeistoon liit-tyviä ongelmia juuri esiinnykään. Kauppaan kuuluva tarpeisto määritellään esit-teessä ja rakennustapaselosteessa, eikä uudessa myytävässä asunnossa yleensä ole ylimääräisiä tarpeistoesineitä. Käytetyssä asunnossa sitä vastoin saattaa esittely-vaiheessa olla myyjän koko irtaimisto.

2.3.5. Asunnon kunto

Kaupan kohteen kunto ja kunnon selvittäminen on asuntokaupassa luonnollises-ti tärkeää. Erityisesti kunnon selvittäminen korostuu käytetyn asunnon kaupassa. Kuntoon liittyvistä seikoista on usein vastuussa asunto-osakeyhtiö (ks. jäljempä-nä kohta 3.16.). Korjauksiin tarvittavat varat peritään osakkailta yhtiövastikkei-na, ja jos yhtiössä on paljon korjattavaa, näkyy se luonnollisesti yhtiövastikkeen määrässä. Lähtökohtaisesti osakas kuitenkin vastaa huoneiston käytössä kuluvis-ta pinnoista ja laitteista. Näiden kunto on siis erityisen tärkeää kauppaa tehtäessä.

Myyjän on kerrottava ostajalle tiedossaan olevista asunnon sellaisista puut-teista, jotka eivät ole päällepäin havaittavissa. Tarvittaessa asunnon kunto on syytä

taitto_2.indd 191 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

192 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

selvittää esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastuksella.Uuden valmiin asunnon kohdalla ostajalla on oikeus luottaa siihen, että asun-

to on sellainen kuin miltä se näyttää ja että se on rakennettu suunnitelmien sekä hyvän rakentamistavan mukaisesti. Tämä koskee luonnollisesti myös rakenteilla olevia asuntoja.

EnergiatodistusEnergiatodistus tarvitaan vakituiseen asumiseen tarkoitettuja asunto-osakkeita myytäessä. Ainoa poikkeus on sellainen asunto-osakeyhtiö, jossa on enintään kak-si asuinhuoneistoa ja joka on hyväksytty käyttöönotettavaksi ennen vuotta 1980 (näihin lakia sovelletaan vasta 1.7.2017 alkaen). Energiatodistuksen saa isännöit-sijältä isännöitsijäntodistuksen liitteenä.

2.3.6. Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat

YhtiövastikeOsakkeen omistamiseen liittyvä keskeinen kysymys on yhtiövastikkeen suuruus. Vastikkeen määräytymisen perusteet ilmenevät yhtiöjärjestyksestä. Tällöin on syytä huomioida, että huoneistojen jyvitykset saattavat poiketa toisistaan eikä jy-vitys aina tapahdu pelkästään pinta-alan perusteella. Yhtiövastike voidaan jakaa niin sanottuun hoitovastikkeeseen ja rahoitusvastikkeeseen.

Hoitovastikkeella katetaan yhtiön juoksevat menot.Rahoitusvastikkeen (pääomavastikkeen) periminen perustuu siihen, että osak-

kaille on yhtiöjärjestysmääräyksellä annettu mahdollisuus maksaa kerralla osakkei-siinsa kohdistuva osuus yhtiön lainoista. Lainaosuutensa maksanut osakas vapau-tuu kyseisen lainan menoista, ja muiden osakkaiden kohdalla määritellään rahoi-tusvastike, jolla katetaan lainanhoidon kustannukset.

Yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti määrätyllä rahoitusvastikkeella katetaan vain kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta ja rakentamisesta sekä peruskor- jauksesta ja uudistuksesta aiheutuvat pitkävaikutteiset menot, jollei yhtiöjärjes-tyksessä toisin määrätä.

YhtiölainaosuusToinen merkittävä seikka on mahdollisen yhtiölainan suuruus ja sen maksuehdot. Asunto-osakeyhtiöillä on usein sellaista pitkäaikaista lainaa, jolla katetaan kiin-teistön ja rakennuksen hankinnasta ja rakentamisesta sekä peruskorjauksesta ja uudistuksesta aiheutuvat pitkävaikutteiset menot. Tämä laina voidaan jakaa kul-lekin huoneistolle. Lainan huoneistoon kohdistuvaa osuutta kutsutaan lainaosuu-

taitto_2.indd 192 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

2

Asuntokauppa 193

deksi. Lainasta aiheutuvia kustannuksia eli lyhennyksiä sekä korkoja hoidetaan edellä selostetulla rahoitusvastikkeella.

Yhtiön yleinen taloudellinen tilanneYleensä ostajaa kiinnostaa myös yhtiön yleinen taloudellinen tilanne. Taloudelliseen tilanteeseen liittyvät seikat käyvät ilmi isännöitsijäntodistuksesta, tilinpäätöksestä ja talousarviosta tai uuden asunnon ollessa kyseessä taloussuunnitelmasta. Taloudelli-siin seikkoihin liittyvät myös suoritetut tai tulossa olevat peruskorjaustoimenpiteet.

2.3.7. Vuokrattu huoneisto

Kaupan kohteena oleva huoneisto saattaa olla vuokrattu, jolloin on otettava huo-mioon huoneenvuokralain säännökset. Tällöin tehty vuokrasopimus sitoo ostajaa aivan samalla tavalla kuin myyjääkin. Vuokrasopimus sitoo kaupasta huolimatta myös vuokralaista.

2.3.8. Erilaiset asunto-osakkeet kaupan kohteena

Asuntokauppalaissa kaupan kohteena olevat asunnot on jaettu kolmeen ryhmään: rakentamisvaiheen asunto, valmis uusi asunto ja käytetty asunto. Ryhmittely pe-rustuu pääasiassa myytävän asunnon tyyppiin, mutta ryhmittelyyn vaikuttaa myös myyjän ja ostajan välinen suhde.

Asuntokauppalain 2 luku käsittelee rakentamisvaiheen sääntelyä ja 4 luku uuden asunnon kauppaa, kun taas käytetyn asunnon kauppaa säännellään asunto- kauppalain 6 luvussa.

Asuntokauppalaki sisältää myös kaikille asuntotyypeille yhteistä sääntelyä. Yhteisiä ovat asuntokauppalain 1 ja 3 luvun ostotarjouksia ja varausmaksua kos-kevat säännökset sekä 5 ja 7 lukujen säännökset.

Käytetty asunto-osakeAsuntokaupan kohteena on useimmiten käytetty asunto. Asuntokauppalain lukua 6 sovelletaan silloin, kun asunto myydään käytettynä. Asuntoa pidetään käytetty-nä, jos sitä on tosiasiallisesti käytetty asumiseen. Uusi, käyttämätön asuntokin voi olla asuntokauppalain määritelmien mukaan käytetty, jos myyjänä on joku muu kuin asuntokaupan elinkeinonharjoittaja tai perustajaosakas. Asuntokauppalain lukua 6 siis sovelletaan aina, kun kyseessä on muu kuin 4 luvun 1 §:ssä määritel-ty uuden asunnon kauppa.

taitto_2.indd 193 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

194 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

Uusi asunto-osake Uuden asunnon kauppaa koskevat määräykset sisältyvät siis asuntokauppalain lu-kuun 4. Asuntokauppalakia sovelletaan kahdenlaisiin uuden asunnon kauppoihin. Kyseessä voi olla valmis uusi asunto tai niin sanotun pienen kiinteistöosakeyh- tiön rakenteilla oleva asunto, joiden kauppaan sovelletaan 4 lukua, tai rakentamis-vaiheessa oleva uusi asunto, jonka kauppaan sovelletaan sekä 4 luvun että 2 luvun säännöksiä. Rakentamisvaiheen kaupassa kohteen tiedoista ja käytössä olevista asiakirjoista on annettu tarkat säännökset (ks. tarkemmin kohta 2.8.).

2.4. Kauppaneuvottelut / Ostajalle annettavat tiedot

2.4.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjän osalta tietojen antoa sääntelee asuntokauppalaki. Elinkeinonharjoittaja-myyjän ja kiinteistönvälitysliikkeen tiedonantovelvollisuutta sääntelee lisäksi ku-luttajansuojalaki sekä asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista. Kiinteistönvälitysliikkeen toimintaa ohjaa myös erillinen välityslaki.

Tietojen antaminen ostajalle voidaan jakaa kolmeen eri vaiheeseen: ilmoit-teluun, esittelyyn ja ostoneuvotteluvaiheeseen. Näitä saattaa edeltää uuden asun-non kohdalla myös ennakkomarkkinointivaihe. Kaksi ensin mainittua vaihetta eli ilmoittelu ja esittely muodostavat niin sanotun yleismarkkinointivaiheen. Yleis-markkinoinnin sisältö perustuu asuntomarkkinointiasetukseen. Ostoneuvottelu-vaihe seuraa yleismarkkinointivaihetta, ja tällöin on kyse ostoneuvottelusta asun-nosta vakavasti kiinnostuneen ostajan kanssa. Ostoneuvotteluvaihe on käytännös-sä viimeinen vaihe, jossa tietoja voidaan antaa, ja ellei jotakin tietoa ole annettu yleismarkkinointivaiheessa, tulee tieto antaa viimeistään ostoneuvotteluvaiheessa. Usein kaikki tarvittavat tiedot on kuitenkin annettu jo yleismarkkinointivaihees-sa eikä ostoneuvotteluvaiheessa tule enää uutta kerrottavaa. Ostoneuvotteluvaihe päättyy, kun ostaja tekee ostopäätöksen ja jättää ostotarjouksen. Ennen tätä osta-jan on siis saatava kaikki myytävää asuntoa koskevat olennaiset tiedot.

2.4.2. Ennakkomarkkinointi Kuten edellä todettiin, uuden asunnon kaupassa yleismarkkinointivaihetta saattaa edeltää niin sanottu ennakkomarkkinointivaihe. Kyse ei ole varsinaisesta markki-noinnista, koska se ei voi suoraan johtaa ostajia sitoviin tarjouksiin tai ostopäätök-siin. Kohdetta markkinoidaan ennakkoon esimerkiksi silloin, kun kohteesta ei ole

taitto_2.indd 194 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

2

Asuntokauppa 195

tehty lopullista rakentamispäätöstä ja halutaan selvittää, kuinka kiinnostava koh-de on. Ennakkomarkkinointi voi liittyä myös jo rakenteilla olevaan hankkeeseen, mikäli turva-asiakirjoja ei ole vielä toimitettu säilytettäviksi. Ennakkomarkkinoin-ti saattaa johtaa siihen, että kohteesta tehdään kaupat jo rakentamisvaiheen aikana (sen jälkeen kun turva-asiakirjat ovat kunnossa). Vaihtoehtoisesti kaupat tehdään vasta kohteen valmistuttua (kun rakennusvalvontaviranomaiset ovat hyväksyneet kaikki asunnot käyttöönotettaviksi, jolloin turva-asiakirjoja ei tarvita ollenkaan).

Ennakkomarkkinoinnissa noudatetaan soveltuvin osin asuntomarkkinoin-tiasetuksen määräyksiä. Markkinoinnissa on selkeästi tuotava ilmi, että kyse on ennakko- tai koemarkkinoinnista. Ostaja ei saa eikä voi tehdä ennakkomarkki-noinnin perusteella sitovaa ostotarjousta, mutta hän voi jättää varauksen tai mak-saa varausmaksun.

2.4.3. Varsinainen markkinointi

YleismarkkinointiAsetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista eli asuntomarkkinoin-tiasetus sääntelee kaupantekoa edeltävää vaihetta, jossa asuntoa markkinoidaan ostajaehdokkaille. Kyse on siis yleismarkkinointivaiheesta ja sen aikana annetta-vista vähimmäistiedoista. Annettavat tiedot on lueteltu yksityiskohtaisesti asun-tomarkkinointiasetuksessa. Kohteiden markkinointi jaetaan asetuksessa ilmoitte-lu- ja esittelyvaiheeseen.

Asunnon käsite Asuntomarkkinointiasetuksessa asunnolla tarkoitetaan asumistarkoitukseen tai vastaista asumiskäyttöä varten tarjottavaa kiinteistöä, kiinteistön määräosaa tai määräalaa sekä vuokramaalla olevaa rakennusta tai huoneistoa, jonka hallitsemi-nen perustuu osakkeiden tai osuuksien omistamiseen (AsuntomarkkinointiA 1 §).

Asetus koskee paitsi valmiiden myös suunnitteilla olevien asuntojen markki-nointia. Säännöksen piiriin kuuluvat myös rakentamattomat kiinteistöt, jos niitä markkinoidaan asumiskäyttöön, esimerkiksi omakotitalotonteiksi. Edelleen asetus koskee loma-asuntoja ja vastaavasti lomarakennuspaikoiksi myytäviä kiinteistöjä.

Ilmoittelu Asuntokauppalaki ei sisällä ilmoittelua koskevia säännöksiä. Jos myyjänä on joku muu kuin asuntokaupan elinkeinonharjoittaja, ilmoittelun sisältöä ei ole rajoitet-tu. Ilmoittelussa annettavat tiedot eivät luonnollisesti tällöinkään saa olla virheel-lisiä tai harhaanjohtavia.

taitto_2.indd 195 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

196 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

Elinkeinonharjoittajamyyjän ja kiinteistönvälitysliikkeen ilmoittelua kos-kevat säännökset ovat asuntomarkkinointiasetuksessa. Ilmoittelulla tarkoitetaan paitsi lehti-ilmoituksia myös koteihin jaettavia lehtisiä ja toimiston ikkunaan kiinnitettyjä mainoksia. Ilmoitteluksi katsotaan myös asuntojen tarjoaminen te-levisiossa, teksti-tv:ssä, radiossa tai internetissä (AsuntomarkkinointiA 2 §). Il-moituksissa tulee kertoa seuraavat asuntoa koskevat perustiedot:

• asunnon tyyppi• asunnon sijainti • asunnon asuintilojen pinta-ala• huoneluku• energialuokka• välittäjän tai elinkeinonharjoittajamyyjän nimi ja osoite• asunnon myyntihinta • velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta• suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon valmistumisaika.

EnergialuokkaIlmoituksessa tulee olla energialuokan kohdassa energiatehokkuutta kuvaava tun-nus (A-G). Energiatehokkuutta kuvaavasta tunnuksesta tulee ilmetä, jos kysees-sä on aiemmin voimassa olleen lain nojalla laaditun energiatodistuksen mukainen tunnus. Tällöin ilmoituksessa tunnuksena käytetään todistuksessa olevaa kirjainta lisättynä alaindeksillä 2007 (esim. C2007).

HintaAsunnon kokonaishinta muodostuu rahassa maksettavasta kauppahinnasta ja asunnon hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin kohdistuvasta lainaosuudesta. Ostaja ottaa lainaosuuden yleensä vastattavakseen. Kokonaishintaa (lainaosuus ja kaup-pahinta) kutsutaan lainsäädännössä velattomaksi hinnaksi. Myyntihinnalla tarkoi-tetaan ilmoituksissa esitettyä hintaa, joka kaupan toteutuessa vastaa kauppahintaa.

Muut tiedotPerustietojen ohella ilmoituksessa on mainittava erikseen, jos asunto poikkeaa normaalista asumistasosta, jos se myydään keskeneräisenä tai jos sen varustus on olennaisesti puutteellinen. Ilmoituksessa on mainittava myös, jos asunto on vuok-rattu tai jos pientaloasunto tai vapaa-ajanasunto sijaitsee vuokramaalla.

OsaomistusasuntoJos ilmoitus koskee osaomistusasuntoa, on edellä kerrottujen tietojen lisäksi ja

taitto_2.indd 196 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

2

Asuntokauppa 197

hintatietojen asemesta ilmoitettava • ensivaiheessa myytävän osuuden suuruus ja hinta• onko loppuosuus mahdollista ostaa myöhemmin• asunnon käyttöoikeudesta perittävät maksut.

Hintatietojen sijasta asumisoikeusasunnosta on ilmoitettava asumisoikeusmak-su ja käyttövastike.

EsittelyAsuntokauppalaki ei sisällä myöskään esittelyä koskevia säännöksiä. Elinkeinon-harjoittajamyyjän ja kiinteistönvälitysliikkeen järjestämää asunnon esittelyä kos-kevat säännökset ovat asuntomarkkinointiasetuksessa, joka sisältää määräyksiä esitteen sisällöstä sekä esittelyssä esitettävistä asiakirjoista.Esittelyllä tarkoitetaan tilaisuutta, jossa asunnon ostoa aikova käy katsomassa asuntoa tai tutustuu asuntoa koskeviin asiakirjoihin ja muihin selvityksiin myyjän tai kiinteistönvälitysliikkeen toimistossa (AsuntomarkkinointiA 2 §).

Esittelyssä on aina oltava saatavilla esite, josta käy ilmi asuntomarkkinoin-tiasetuksen edellyttämät tiedot (AsuntomarkkinointiA 5 §). Esittelyssä on esit-teen lisäksi oltava nähtävänä yhtiöjärjestys, viimeinen tilinpäätös, asunnon poh-japiirros, energiatodistus ja malli mahdollisesti tarvittavista muista sopimuksista. Uuden asunto-osakkeen esittelyssä on lisäksi oltava nähtävänä taloussuunnitelma ja rakennustapaseloste.

Ilmoittelusta ja esittelystä kerrotaan tarkemmin luvussa 1.

2.4.4. Ostoneuvotteluvaihe

Ostoneuvotteluvaiheella tarkoitetaan tässä yhteydessä vaihetta, jossa kohteesta kiinnostuneelle ostajalle annetaan ilmoittelu- ja esittelyvaiheen jälkeen loputkin kohdetta koskevat tiedot. Kaikki kohdetta koskevat tiedot on annettava, ennen kuin ostaja tekee ostopäätöksen eli jättää ostotarjouksen. Kun kohdetta myy yk-sityinen myyjä, on mahdollista, että tietoja annetaan vasta ostoneuvotteluvaihees-sa. Vaiheiden erottelu ei aina ole tarpeellista, ja jakoa käytetäänkin lähinnä esitys-teknisenä apuvälineenä.

Ostoneuvotteluvaihe on siis se vaihe, jonka aikana ostajaehdokkaan on saata-va viimeisetkin tiedot kohteesta. Tiedot on saatettu antaa jo esittelyn yhteydessä, mutta ostoneuvotteluvaiheeseen jätetään usein sellaiset tiedot, joita ei haluta ker-toa aivan kaikille ostajaehdokkaille.

taitto_2.indd 197 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

198 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

Asuntokauppalain mukainen tiedonantovelvollisuusAsuntokauppalaissa ei ole määritelty tiedonantovelvollisuutta. Laissa on kuiten-kin useassa eri virhemääritelmässä todettu, että ellei jotain tietoa ole annettu, on kyseessä virhe. Myyjän on lähtökohtaisesti kerrottava kaikki tiedossaan olevat sei-kat, jotka saattavat vaikuttaa ostajaehdokkaan ostopäätökseen. Tietoja on annet-tava sekä itse asunnosta että sen ympäristöstä ja palveluista. Myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevista merkittävimmistä vioista ja puutteista, joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

Myyjän on kerrottava myös, jos asunto poikkeaa niin sanotusta normaali-tasosta eli jos myytävä asunto ei vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on vas-taavanlaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa. Normaalitasoa arvioi-taessa otetaan huomioon asunnon hinta, ikä, alueen asuntojen tavanomainen va-rustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Myyjän on aina annettava ostajalle oikeat tiedot myös asuntoon liittyvistä ta-loudellisista seikoista, esimerkiksi vastikkeista ja lainaosuuksista.

Tiedonantovelvollisuus pitää käytännössä sisällään lähes kaikki ne seikat, jot-ka välitysliikkeen tai ammattimaisen myyjän on asuntoa markkinoidessaan esit-teessä kerrottava (ks. kohta 1.4.10.1.).

Uusi asuntoAsuntomarkkinointiasetuksessa nimenomaisesti mainittujen tietojen lisäksi osta-jalle on uudesta asunnosta asuntokauppalain perusteella kerrottava ainakin seu-raavat asiat:

• uuden asunnon poikkeaminen käyttöönottohyväksymishetken raken- tamista tai muuta sellaista koskevista määräyksistä

• uuden asunnon materiaalien ja laitteiden käyttöä sekä hoitoa koskevat erityisohjeet (esim. poikkeuksellista hoitoa vaativien pintamateriaalien käyttö- ja hoito-ohjeet)

• turva-asiakirjojen, esimerkiksi rakennusluvan, lupapiirustuksien, ra- kennustapaselostuksien tai erikoistyöselostuksien, sisältöön tehdyt muu-tokset.

Välitysliikkeen asiapaperitKiinteistönvälitystä koskevassa lainsäädännössä kerrotaan, mitä asiakirjoja väli-tysliikkeen on asuntomarkkinointiasetuksen mukaisten asiapapereiden lisäksi esi-tettävä ostajaehdokkaalle. Asiapaperit on esitettävä, ennen kuin ostaja tekee osto-päätöksen, eli viimeistään ostoneuvotteluvaiheessa.

taitto_2.indd 198 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

2

Asuntokauppa 199

2.4.5. Ostajan selonottovelvollisuus

Ostaja ei voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hänen voidaan olettaa tienneen en-nen kaupantekoa (AsKL 4:16 ja 6:12). Säännös koskee sekä asuntoon että sen ympäristöön liittyviä seikkoja. Ostaja saattaa jo alun perin olla tietoinen asioiden oikeasta tilasta, eikä hän tällöin voi vedota siihen, että myyjä on antanut virheelli-siä tai puutteellisia tietoja tai jättänyt tiedot antamatta.

EnnakkotarkastusAsuntokaupan yhteydessä kaupan kohteen ennakkotarkastusta pidetään vakiin-tuneena käytäntönä. Käytetyn asunnon sekä valmiina myytävän, uuden asunnon kaupan kohdalla on tavallista, että ostaja tutustuu jopa useita kertoja asuntoon en-nen kaupantekoa.

Ennakkotarkastuksen perusteellisuuteen vaikuttavat muun muassa myyjän menettely, asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän ostajalla on aihetta odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita. Tämän vuoksi ostajalta voidaan yleensä myös edellyttää huolellisempaa ja perus-teellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä olisi uusi tai hiljattain peruskor-jattu asunto.

Ostajan ei yleensä tarvitse ilman erityistä syytä ryhtyä erityisiin teknisiin toi-menpiteisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin järjestelyihin.

Myyjän antamat tiedotOstajan ei tarvitse tarkistaa myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitä-vyyttä, ellei siihen ole erityistä syytä. Jos myyjä erikseen kehottaa ostajaa tarkis-tamaan annetut tiedot tai selvittämään jonkin erityistoimia vaativan seikan, voi erityinen selonotto tulla ostajan velvollisuudeksi. Myyjä ei kuitenkaan voi välttää omaa vastuutaan tiedossa olevista virheistä kehottamalla ostajaa erityiseen tarkas-tukseen, joten kehotus voi koskea vain sellaisia seikkoja, joista myyjällä itsellään ei ole varmaa tietoa.

Rakentamisvaiheessa oleva asuntoRakentamisvaiheessa olevan kohteen osalta tarkastusta ei edellytetä. Jos ostaja kuitenkin käy tutustumassa kohteeseen rakentamisvaiheessa, ei hän voi vedota sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi tullut tällöin huomata. Toisaalta ostajan ei voida edellyttää tekevän tarkkoja havaintoja, jos kyseessä on keskeneräinen ra-kennus.

taitto_2.indd 199 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut

200 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

2.5. Tarjoukset ja esisopimus

2.5.1. Ostotarjous

Kaupan tekemistä edeltää vaihe, jossa ostaja tekee myytävästä kohteesta ostotar-jouksen. Tarjous voi vastata täysin myyjän kaupalle asettamia ehtoja tai se voi olla ”tingitty” tarjous. Myyjä joko hyväksyy tehdyn ostotarjouksen, tekee vastatarjouk-sen tai hylkää tarjouksen. Jos myyjä on tehnyt vastatarjouksen, ostaja voi hylätä tai hyväksyä sen. Tällä tavalla edetään, tai ainakin pyritään etenemään, tilanteeseen, jossa myyjän ja ostajan ajatukset kohtaavat ja lopullinen kauppa syntyy.

Asunto-osakkeen ja muun asuntoyhteisön osuuden tarjousvaiheeseen sovel-letaan oikeustoimilain 1 luvun säännöksiä sopimuksen syntymisestä sekä tarjouk-sen ja siihen annetun vastauksen sitovuudesta ja oikeusvaikutuksista.

Myyjän asuntoa koskeva myynti-ilmoitus ei ole myyntitarjous oikeustoimi-lain tarkoittamassa merkityksessä, vaan kehotus ostotarjousten tekemiseen. Niin-pä myyjällä on aina harkintavalta, myykö hän asunnon ostajaehdokkaalle vai ei siitäkin huolimatta, että ostaja olisi valmis maksamaan pyydetyn hinnan ja hyväk-syisi muut myyjän asettamat ehdot.

Tarjouksen laatimista ja esittämistä koskevia säännöksiä löytyy myös väli-tyslaista. Näitä säännöksiä sovelletaan kuitenkin vain kiinteistönvälitysliikkeen ja kuluttajan väliseen suhteeseen. Asuntokauppalaissa on lisäksi säännökset käsira-hallisen tarjouksen ja vakiokorvaustarjouksen merkityksestä.

Sopimuksen synty Oikeustoimilain mukaan sopimus syntyy sen jälkeen, kun tarjouksen tekijä on saanut vastapuolelta hyväksyvän vastauksen (OikTL 1 §). Tarjous ja tarjoukseen annettu vastaus sitovat sekä myyjää että ostajaa. Myyjän hyväksyessä ostajan asun-to-osakkeesta tekemän ostotarjouksen syntyy sitova sopimus, joka velvoittaa mo-lempia osapuolia lopullisen kaupan tekemiseen. Toinen osapuoli voi vapautua syntyneestä sopimuksesta vain, jos asiasta on etukäteen sovittu. Mahdollisuus an-netaan yleensä siten, että ehdoksi asetetaan käsirahan menettäminen tai vakio-korvauksen maksaminen. Ellei mahdollisuutta ole erikseen annettu, velvoittaa so-pimus osapuolia tekemään kaupan.

Tarjouksen tekijä saa luonnollisesti vetäytyä tarjouksestaan ilman seuraa-muksia, jos hän on saanut kohteesta ennen tarjouksen tekemistä puutteellisia tai virheellisiä tietoja tai kohde muuten osoittautuu selkeästi oletettua huonommak-si. Virheellisyyden tai puutteellisuuden tulee kuitenkin olla merkityksellinen, siis ostopäätökseen vaikuttava.

taitto_2.indd 200 1.6.2015 13.48

Mallisi

vut