ias4015535/fulltext01.pdf · 2008. 1. 22. · course: bachelor thesis in business economics, 15...

Institutionen för företagande och ekonomi

Kandidatuppsats 15 hp

Handledare: Curt Scheutz

Höstterminen 2007

IAS40En studie om konsekvenser med företagsredovisning pga. implementering av IAS40.

Författare:

Daoud Ghorbandi

George Tekmen

http://www.pdfonline.com/easypdf/?gad=CLjUiqcCEgjbNejkqKEugRjG27j-AyCw_-AP

2

Sammanfattning

Titel: IAS40 - En studie om konsekvenser med företagsredovisning pga.

implementering av IAS40.

Kurs/ämne: Kandidatuppsats i Företagsekonomi, redovisning, 15hp.

Datum: 2008-01-14

Författare: Daoud Ghorbandi och George Tekmen

Handledare: Curt Scheutz

Språk: Svenska

Nyckelord: IAS40, förvaltningsfastigheter, verkligt värde

Syfte: Syftet med uppsatsen är att undersöka om vilka konsekvenser tillämpningen av

IAS40, medför för företagsredovisning. Hur eget kapital påverkas och på vilka

sätt löser företagen problem som dyker upp pga. implementering av IAS40.

Metod: Författarna använder sig av en metodtriangulering, där både kvalitativa och

kvantitativa metodansatser tas i bruk. Hård data i form av årsredovisningar

utgör uppsatsens primärdata och mjuk data i form av muntliga- samt e-mail

intervjuer utgör uppsatsens sekundärdata.

Teori: Det finns inga teorier när det gäller ämnet redovisning. Författarna utgår från

de lagar och regerverk som företagen måste följa när de redovisar.

Empiri: Hårda data från årsredovisningar representeras i form av tabeller och utgör

uppsatsens primärdata. En sammanfattning av intervjusvaren utgör uppsatsens

sekundärdata.

Slutsatser: Författarna kommer fram till att tillämpningen av IAS40 inte innebär några

dramatiska konsekvenser med företagsredovisningar och företagen upplever

dem inte som svåra. Alla företag har valt att redovisa i verkligt värde.

Visserligen har redovisningen blivit lite dyrare men redovisningen i gengäld

har blivit mer hanterbar och ger bättre bild av verksamheten. Det finns inte

några större nackdelar med standarden men redovisningen har blivit

teoretiskomfattande, dvs. den innehåller information som inte ens behövs.


3

Abstract

Title: IAS40 – A study of the consequences on annual reports due application of

IAS40.

Course: Bachelor thesis in Business economics, 15 ECTS

Date: 2008-01-14

Authors: Daoud Ghorbandi and George Tekmen

Supervisor: Curt Scheutz

Language: Swedish

Key words: IAS40, real estate, fair value

Purpose: The main purpose of the thesis is to examine the consequences of applying

IAS40 on the Swedish real estate companies’ annual reports. How does its

application affect the companies’ stockholders’ capital and how do the

companies solve the problems that occur due to the application of this

standard.

Method: The authors use both the qualitative and quantitative approaches to process

the thesis. The primary data comprises of hard data in form of annual reports

and the secondary data consists of the soft data as direct interviews and e-

mail interviews.

Theory: There aren’t any theories on the subject. The authors base their work on the

laws and regulations about the subject.

Empirical base: Hard data from annual reports is represented in tables and make up the

primary data of the thesis. The secondary data consists of the summary of the

interviews.

Conclusions: The authors have come to the conclusion that the application of the IAS 40

does not imply any dramatic consequence for the business accounting and

that the enterprises do not feel any difficulty in applying it. All of the

companies have chosen to report in fair value. Certainly, annual reporting

has become more expensive but the annual reporting in return has become

manageable and gives a better picture of the company. There aren’t any

bigger drawbacks with the standard but reporting has become theoretically

extensive – that means that the reports contain information that are not

necessary.


4

Förord

Denna uppsats behandlar ämnet redovisning, och är skriven på Södertörns Högskola under

höstterminen 2007.

Härmed vill vi tacka vår handledare Curt Scheutz som alltid var till hands vid behov. Hans

hjälp och guidens bidrog till att denna uppsats blev möjlig att genomföra.

Vi tackar även våra respondenter, Åsa Roslund (Hufvudstaden), Anna Arndt (FastPartner),

Jonas Brade (Kungsleden) och Frank Sadleir (HEBA Fastighet), för deras trevlig bemötande

under intervjuerna. De bidrog med värdefulla kunskaper och synpunkter. Avslutningsvis vill

vi tacka opponentgruppen, Sepideh Salavati och Gina Haroun, som med sin konstruktiva

kritik bidragit till en förbättring av uppsatsen.

Stockholm

Den 14 januari 2008

________________ _______________

Daoud Ghorbandi George Tekmen


5

Förkortningar

EU Europeiska Unionen

FASB Financial Accounting Standard Board

IAS International Accounting Standard

IAS40 International Accounting Standard Nr.40 gäller förvaltningsfastigheter

IFRS International Financial Reporting Standards

IASC International Accounting Standard Committee

IASB International Accounting Standard Board

RR Redovisningsrådet


6

Innehållsförteckning

1. INLEDNING 8

1.1 BAKGRUND 81.2 PROBLEMDISKUSSION 91.3 SYFTE 91.4 AVGRÄNSNING 101.5 BEGREPPSLISTA 10

2. METOD 11

2.1 METOD VAL 112.1.1 KVALITATIV OCH KVANTITATIV UNDERSÖKNING 122.1.2 METODTRIANGULERING 122.2 DATAINSAMLINGSMETOD 132.3 URVALSGRUPP 132.4 BORTFALL 132.5 KRITISK GRANSKNING AV METODEN 142.5.1 RELIABILITET OCH VALIDITET 14

3. TEORI/REGELVERK 15

3.1 TEORETISK REFERENSRAM 153.2 REDOVISNINGSHARMONISERING 163.3 IAS40 173.4 RR24 183.5 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 183.6 REDOVISNINGENS KVALITATIVA EGENSKAPER 193.6.1 BEGRIPLIGHET 193.6.2 RELEVANS 193.6.3 TILLFÖRLITLIGHET 203.6.4 JÄMFÖRBARHET 20

4. EMPIRI 20

4.1 SAMMANFATTNING AV INTERVJUER 204.2 FAKTA OM FASTIGHETSBOLAGEN SAMT REDOGÖRELSEN AV FÖRÄNDRINGAR I EK 244.2.1 BRINOVA AB 244.2.2 CASTELLUM AB 254.2.3 KLÖVERN AB 264.2.4 KUNGSLEDEN AB 274.2.5 HUFVUDSTADEN AB 284.2.6 FABEGE AB 294.2.7 FASTPARTNER AB 31


7

4.2.8 HEBA FASTIGHETS AB 324.2.9 WALLENSTAM AB 334.2.10 ATRIUM LJUNGBERG AB 344.3 UTDELNING I PROCENT UNDER 2006 36

5. ANALYS 37

5.1 ANALYS AV ÅRS REDOVISNINGAR 375.1.1 BRINOVA AB 375.1.2 CASTELLUM AB 395.1.3 KLÖVERN AB 405.1.4 KUNGSLEDEN AB 415.1.5 HUFVUDSTADEN AB 425.1.6 FABEGE AB 435.1.7 FASTPARTNER AB 445.1.8 HEBA FASTIGHETS AB 455.1.9 WALLENSTAM AB 465.1.10 ATRIUM LJUNGBERG AB 475.2 ANALYS AV INTERVJUER 485.3 STATISTISK HYPOTESPRÖVNING 49

6. SLUTSATS 52

7. KRITISK GRANSKNING 53

7.1 EGNA REFLEKTIONER 537.2 VIDARE FORSKNING 54

8. KÄLLFÖRTECKNING 55

8.1 LITTERATUR 558.2 ÅRSREDOVISNINGAR 558.2 MUNTLIGA KÄLLOR 568.3 SKRIFTLIG KÄLLOR 568.4 ELEKTRONISKA KÄLLOR 56

BILAGOR 58

BILAGA 1 - INTERVJU FRÅGOR 58BILAGA 2 - PERSONLIG INTERVJU MED ÅSA ROSLUND, HUFVUDSTADEN AB 59BILAGA 3 - PERSONLIG INTERVJU MED ANNA ARNDT, FASTPARTNER AB 62BILAGA 4 - PERSONLIG INTERVJU MED JONAS BRADE, KUNGSLEDEN AB. 64BILAGA 5 - E-MAIL INTERVJU MED FRANK SADLEIR, HEBA FASTIGHETS AB 67


8

1. Inledning___________________________________________________________________________

I detta kapitel gör författarna en beskrivning av undersökningens bakgrund. De tar upp en

diskussion om problemet i lite bredare perspektiv som styrs mot ett kort och koncist syfte.

Kapitlet avslutas med en avgränsning av undersökningen och begreppsförklaring.

________________________________________________________________

1.1 Bakgrund

Redovisning har fått en revolutionsartad utveckling på senare delen av 1900-talet och början

av 2000-talet, redovisningen var nu inte i behov av några nya tekniker. Den var istället i

behov av någon sorts överenskommelse mellan olika världsdelar för ett vidtagande av ett

gemensamt redovisningsspråk. Detta skulle leda till en ökad förståelse, samt underlätta

kontroll och styrning av organisationerna. Akademiker, redovisningsekonomer, revisorer och

politiker i hela världen ställdes inför nya utmaningar, påtvingat av globaliseringseffekterna,

att komma överens om gemensamt acceptabla former och harmonisering av redovisnings

regler världen över. En rad förordningar har antagits av olika internationella aktörer däribland

EU-kommissionen för att anpassa redovisningen mellan medlemsstater i synnerhet samt med

andra länder i allmänhet. Redovisningen standardiserades inom EU: s medlemsstater. Denna

nya redovisningsstandard, IFRS/IAS, ska tillämpas av alla börsnoterade företag från och med

1 januari, 20051. Antagandet av denna standard var ett resultat av fler års arbete av IASB och

dess föregångare IASC.

IASC var Europas första privata normgivare med syfte att öka harmoniseringen av

redovisningsregler. Kommittén utgick från FASBs riktlinjer i sina rekommendationer. FASB

är den Amerikanska motsvarigheten till IASB. Innan införandet av redovisningsstandarder

följde företagen i Europa två olika redovisningsskolor, den anglosaxiska och den kontinentala.

Bland de kontinental trogna länder hittar vi exempelvis Sverige, Tyskland och Frankrike.

Redovisningen i dessa länder kännetecknas av Försiktighetsprincipen, tillgångarna värderas

till historiskt anskaffningsvärde. I England och Nederländerna följde man den anglosaxiska

skolan där tillgångarna värderas i verkligt värde. Skillnaderna i värderingssätten har sina

rötter i de olika finansieringskällor som finns i dessa länder, nämligen banker och finansiella

institutioner i länder med kontinentalredovisnings traditioner och privata investerare i länder

1 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid.3


9

med anglosaxiskredovisnings traditioner. IASB rekommenderar att förvaltningsfastigheter

skall värderas i verklig värde. Detta kan inte införas helt problemfritt.

1.2 Problemdiskussion

Ett exempel på standardiseringen är antagandet av IAS40 vars tillämpning kan innebära stora

konsekvenser i fastighetsbranschen i allmänhet och förvaltningsfastigheter i synnerhet. Denna

standard ska tillämpas vid redovisning och värdering av samt upplysningar om

förvaltningsfastigheter2. Det innebär att efter det första redovisningstillfället skall ett företag

som väljer att redovisa förvaltningsfastigheten till ett verkligt värde värdera samtliga

förvaltningsfastigheter i verkliga värde3. Som en konsekvens av denna nya regel kan

värderings skillnader uppstå. Regeln är så pass ny att många företag inte hunnit implementera

den. Dessutom har många företag i Sverige använt sig av det historiska anskaffningsvärdet

vid värderingar av sina tillgångar i åratal. En övergång från denna princip till värdering enligt

verkligt värde innebär stora justeringar som i sin tur kan påverka resultatet. Många företag

kan bli aktuella för efterskatter och utdelningar som en konsekvens av extrem positiva

resultat. Pengar som delas ut är inte realiserade. En del företag redovisar negativ resultat och

minskar investerarnas entusiasm, vilket innebär att fastighetsbranschen är känslig, då den har

varit föremål för stora volatilitet under hela 1900-talet. Den positiva utvecklingen på

fastighetsmarknaden från 1990-talets andra hälft beror delvis på starkare utländskt intresse för

den svenska fastighetsmarknaden, som måste slåss vakt om. Ytterligare en svårighet som bör

få strålkastarna på sig är den osäkerheten kring värdering av tillgångarna till ett verkligt värde.

Det är inte lätt att göra en bedömning av osäkerheten och vilka mått man ska använda för att

göra det.

1.3 Syfte

Syftet med uppsatsen är att undersöka vilka konsekvenser tillämpningen av IAS40 kan

medföra för förvaltningsfastigheter. Hur har eget kapital påverkats av den nya

värderingsprincipen, positivt eller negativt?

2 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid.6183 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid.623


10

1.4 Avgränsning

Uppsatsen ska omfatta endast de börsnoterade fastighetsbolagen. Undersökningen ska endast

baseras på de fastighetsbolagen som kategoriseras som förvaltningsfastigheter. Det innebär att

författarna inte tar hänsyn till utvecklingen på rörelsefastigheter. Rörelsefastigheterna kan

visserligen påverkas av denna standard men det är inte författarnas avsikt att undersöka dem.

Vidare skall undersökningen enbart behandla appliceringen av IAS40 och dess påverkan på

redovisningen av förvaltningsfastigheter. Vilka effekter kan andra standarder ha på

redovisningen av dessa bolag, låter författarna vara osagt. Blir det en tydlig krock mellan två

standarder och denna motsägelse är av avgörande karaktär, ska det självfallet belysas.

Empirin skall avgränsas till årsredovisningar för år 2004, 2005 och 2006.

1.5 Begreppslista

Förvaltningsfastigheter – Fastigheter (mark eller byggnad) som innehas i syfte att

generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa.4

Rörelsefastigheter – Fastigheter som innehas för produktion och tillhandahållande av

varor eller tjänster, lagring eller för administrativa ändamål.5

Anskaffningsvärde – Det belopp i likvida medel som erläggs eller det verkliga värdet

för annan ersättning som lämnas vid förvärv av en tillgång vid tidpunkten för dess

förvärv eller uppförande, eller, i tillämpliga fall, det belopp som hänförs till denna

tillgång vid första redovisningstillfället i enlighet med de särskilda kraven i andra

standarder.6

Verkligt värde – Det belopp till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan

kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att

transaktionen genomförs.7

Marknadsvärde – Det belopp till vilket en tillgång skulle kunna säljas av en kunnig

person till en annan kunnig person i en välfungerande marknad.8

Redovisat värde – Det belopp till vilket en tillgång är upptagen i balansräkningen.9

Orealiserad vinst – Vinst eller förlust som inte kan kopplas till en försäljning av en

tillgång.10

4 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid.6195 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid.6196 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid.6197 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid.6198 Lindström, Bengt. Redovisningsteori & praxis - föreläsning 39 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid.619


11

IAS40 – En redovisningsstandard rekommenderad av IASB gällande

koncernredovisning av förvaltningsfastigheter.11

2. Metod

___________________________________________________________________________

Detta kapitel handlar om vilka undersökningsmetoder som författarna använder sig av, hur

de samlar in data, vad urvalsgruppen blir och vilka bortfall de har haft. Avslutningsviss

granskas metoden kritiskt.

___________________________________________________________________________

2.1 Metod val

Denna undersökning bygger på en deduktiv teoritillämpande metodtriangulering av

kvalitativa och kvantitativa forskningsansatser. Den kvalitativa undersökningen omfattar tre

intervjuer samt tre e-mail intervjuer med personer ansvariga för redovisning. De respondenter

som ställde upp på intervjuer är Åsa Roslund från Hufvudstaden AB, Anna Arndt från

Fastpartner AB samt Jonas Brade från Kungsleden AB. Intervjuerna skedde på respondentens

arbetsplats. E-mail respondenterna är Frank Sadleir från HEBA Fastighets AB, Mats Löfgren

från Fabege AB samt Wallenstam AB. Den kvalitativa delen av undersökningen blir en

subjektiv reflektion av respondenternas egna erfarenheter som redovisningsekonomer. Den

kvantitativa delen av undersökningen baseras på hårddata från tio börsnoterade

förvaltningsfastigheter. Data erhålls av företagens årsredovisningar vilka studerades av

författarna för att få en objektiv bild av företagens redovisningar. Författarna ska dessutom

göra en hypotesprövning för att undersöka om det föreligger något samband mellan

företagens ålder och de procentuella årliga utdelningarna. Tre gamla (äldre än 30 år) företag

samt tre nya (yngre än 30 år) företag från urvalet ingår i hypotesprövningen. Företagen som

undersöks i uppsatsen är: Brinova AB, Castellum AB, FastPartner AB, HEBA Fastighets AB,

Hufvudstaden AB, Klövern AB, Kungsleden AB, Atrium Ljungberg AB, Wallenstam AB,

Fabege AB. Metodiken att både använda sig av en kvalitativ samt en kvantitativ undersökning

uppfyller uppsatsens syfte då denna metod ger en generell bild av alla börsnoterade

förvaltningsfastigheter. Vilket inte skulle erhållas av exempelvis en fallstudie. Genom att

10 Lindström, Bengt. Redovisningsteori & praxis - föreläsning 311 Lönnqvist, Rune (2006) Årsredovisning i koncerner sid. 17


12

kombinera en kvalitativ ansats med en kvantitativ ansats vill författarna uppnå en koncensus

mellan svaren som erhålls från intervjuerna samt från studier av årsredovisningar. Dessa ska

fungera som ett komplement till varandra.

2.1.1 Kvalitativ och kvantitativ undersökning

Skillnaden mellan kvalitativa och kvantitativa ansatser är att man arbetar med olika typer av

data. Bearbetning av ”hårda” data är den typiska kvantitativa undersökning. Teoretiska

variabler görs om till operationaliserade variabler som kan mätas med tal eller genom att

informationen görs om till talkoder. Data analysen bygger på räkneoperationer efter

datainsamling. Det förekommer förhållande viss liten flexibilitet. Faran med kvantitativa

undersökningar är att de kan bli stelbenta och endast ge svar på det som forskaren anser är

viktigast. Det finns en stor risk att viktig information förbises, ett bra förarbete till

undersökningen minskar denna risk. I kvalitativa undersökningar arbetar man med ”mjuka”

data. Data förekommer ofta i form av kortare eller längre texter som måste bearbetas och

tolkas. Mjuka data belyser teoretiska variabler eller kategorier. Den ”mjuka” data har stor

flexibilitet då respondenten i en högre grad kan styra informationen som framkommer. Detta

gör att forskaren lättare kan upptäcka relevanta frågor som inte tänkts på i förhand. Öppna

frågor ställs till respondenten som ges möjligheten att formulera svaren själv. Det förekommer

löpande tolkning av datainsamlingen. Den ”mjuka” data lämpar sig inte för räkneoperationer

om data inte bearbetas.12

2.1.2 Metodtriangulering

Olika forskningsmetoder lämpar sig olika bra för alternativa situationer men metoderna kan

ändå komplettera varandra. De kan kombineras för att skapa olika, men ömsesidigt stödjande

sätt att samla in data om en och samma fenomen. Varje metod kan ge studien en särskilt

vinkling, ett särskilt perspektiv. Dessa perspektiv kan forskare utnyttja för att jämföra och dra

slutsatser ifrån.13 Författarna av denna uppsats tycker att en metodtriangulering där kvalitativa

och kvantitativa ansatser används parallellt med varandra bidrar till att undersökningens

validitet ökar, förenklar analysen av undersökningen och förtydligar det erhållna resultatet.

12 Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 69-7113 Denscombe, Martyn (2000) Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom samhällsvetenskaperna sid. 102


13

2.2 Datainsamlingsmetod

Data som används i undersökningar kan komma från olika typer av källor. I denna

undersökning samlas data genom analys av förvaltningsfastighetsföretagarnas

årsredovisningar, djupa intervjuer med personer verksamma inom redovisning, e-mail

intervjuer, litteratur och databaser.

Data kan vara av två olika karaktär, primär- och sekundärdata. Med primärdata menas den

data som är viktigast att uppfylla undersökningens syfte. I denna undersökning är

fastighetsbolagens årsredovisningar, intervjuerna med respondenter från de företag som

svarade på författarnas semistrukturerade intervjufrågor samt e-mail intervjuerna, primärdata.

Utan dessa data skulle undersökningen inte vara möjlig. Databaser och litteratur utgör

uppsatsens sekundära data. Dessa används dels för att klargöra och förtydliga uppsatsens

upplägg och syfte till läsaren och dels för att stärka den primära data.

2.3 Urvalsgrupp

Populationen utgörs av alla förvaltningsfastighetsföretag i Sverige. Urvalsgruppen består av

tio börsnoterade förvaltningsfastighetsföretag. Urvalet görs på grund av att det är endast de

börsnoterade bolagen som måste tillämpa den nya standarden IAS40 i sina

koncernredovisningar. Uppsatsen baseras på en totalundersökning.

2.4 Bortfall

Bortfall är en felkälla som forskare måste vara uppmärksamma på. Det finns alltid någon sorts

bortfall i alla undersökningar av olika skäl. Ju mindre bortfall, desto mindre blir osäkerheten

vid generalisering av resultatet från urval till population. Små bortfall på 5-10 procent innebär

inte några större problem vid generalisering av resultatet det vill säga det går att generalisera

med stort förtroende men bortfall större än 10 procent kan ge ett helt snedvridit resultat.

Under en undersökningsprocess kan man stötta på två typer av bortfall, nämligen

internabortfall och externabortfall.14 I denna undersökning har författarna inte haft några

internabortfall i och med att alla frågor besvarades av respondenterna och alla

årsredovisningar fanns tillhands samt andra relevanta information som behövdes för att

genomföra undersökningen. Däremot har arbetet haft två externabortfall eftersom två av

e-mail respondenterna inte besvarade intervjufrågorna, trots en i förväg överenskommelse och

14Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 136


14

en påminnelse som följd. Respondenterna som inte besvarade frågorna var Mats Löfgren från

Fabege AB och Wallenstam AB.

2.5 Kritisk granskning av metoden

2.5.1 Reliabilitet och Validitet

Reliabilitet innebär tillförlitlighet det vill säga data som representerar fenomenet skall vara

tillförlitlig. Det handlar om vilka data som används, hur data har insamlats och hur den har

bearbetats. Man kan testa reliabiliteten på flera olika sätt genom att exempelvis låta andra

forskare göra motsvarande undersökningar på samma grupp. Om forskarnas resultat bli den

samma ger det ett uttryck för hög reliabilitet, detta kallas ”test-retest-reliabilitet”. En annan

metod för att testa reliabilitet kallas ”inter-rater-reliabilitet” där flera forskare undersöker

samma ämne.15

Det finns en hög grad av reliabilitet till material som används i denna uppsats.

Årsredovisningar som används är reglerade i lag för hur de ska utformas och den litteratur

som refererats till har en hög tillförlitlighet då litteraturen bygger på väl genomförda

akademiska undersökningar av respekterade forskare inom området. I och med att både den

kvalitativ och kvantitativ undersökningen ger samma resultat förstärks undersökningens

reliabiliteten.

Den huvudsakliga frågan gällande validitet är hur bra, eller relevant, data representerar

fenomenet. Med andra ord bra data som kan framställa verkligheten stärker relevansen för

fenomenet. Det finns olika former av validitet till exempel begreppsvaliditet, intern validitet

och yttre validitet. Begreppsvaliditet behandlar relationen mellan undersökningsämnet och

data som representerar den. Detta kan förtydligas genom exemplet om antalet vänner och

livskvalitet. Ju fler vänner, desto högre blir livskvaliteten och omvänt. Människor kan ha få

men goda vänner och således hög livskvalitet samt att antalet vänner bara är en del av det

komplexa fenomenet livskvalitet och därmed en ofullständig indikator för livskvalitet, vilket

betyder att det har låg begreppsvaliditet.16 Intern validitet kan användas då

undersökningsupplägget inte ger någon eller mycket begränsad möjlighet att påvisa

orsakssamband. ”Hög intern validitet innebär att undersökningen har genomförts på ett sådant

sätt att det gör det möjligt att säga att ett påvisat samband mellan två variabler är ett möjligt

15 Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 28-29


15

orsakssamband”.17 Yttre validitet används när en generalisering görs från urval till population.

Ett stort bortfall i urvalet kan utgöra ett problem mot den yttre validiteten. Bortfallet skall

alltid redogöras när resultaten presenteras. En diskussion om försämringsgraden på

undersökningens yttre validitet på grund av bortfallet skall tas upp.18

Validiteten i undersökningen, anser författarna, är hög. Att undersökningen verkligen gjordes

på ett sätt som var författarnas avsikt. Dessutom har metoder som är bäst anpassade till att ge

ett resultat som uppfyller uppsatsens syfte använts. Detta ger belägg till att undersökningen

har hög validitet. Författarna kan inte tänka sig att det skulle finnas någon metod som skulle

lämpa sig bättre och ge en bättre kvalitet på undersökningen. Eftersom intervjufrågorna inte

var standardiserade kunde författarna utveckla och situationsanpassa dem och förklara syftet

med frågan till respondenten. Intervjufrågorna var relevanta till undersökningen och gav en

bra bild av vad företagen tycker om IFRS i allmänhet och IAS40 i synnerhet. Dessa faktorer

bidrar till den höga validiteten.

3. Teori/regelverk

___________________________________________________________________________

Teoretiska referensramen, redovisningsharmonisering, IAS40 och RR24 beskrivs hänförligt i

detta kapitel. Utöver det beskrivs redovisningskvalitativa egenskaper och förvaltnings-

fastigheter detaljerad.

___________________________________________________________________________

3.1 Teoretisk referensram

Redovisning som ämne har inga anmärkningsvärda teorier utan olika regelverk och lagrum

används vid undersökning av redovisning som akademiskämne. IAS40 och RR24 är sådana

regelverk som rekommenderas vid både tillämpning av företagsredovisning och även vid

undersökning av redovisning som akademiskämne. Dessa regelverk beskrivs utförligare

nedan.

Vad är redovisningsteori? Allmänt kan begreppet beskrivas som:

16 Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 4717 Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 19218 Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 240-241


16

Deskriptiv TeoriNormativ Teori ”Konstruktiv Teori”

Motsats till praktik eller inte i överensstämmelse med verkligheten – en normativ

beskrivning av verkligheten.

En abstrakt förklaring eller antaganden som inte ännu bekräftats av verkligheten – en

gissning av verkligheten.

Sammanhängande vetenskaplig lärobyggnad avsedd att beskriva verkligheten – en

deskriptiv beskrivning av verkligheten.19

Många forskare, speciellt de som arbetar med den deskriptiva förklaringen, menar att teorin

ska avspegla verkligheten. Dessa forskare motsätter sig den normativa beskrivningen om vad

redovisningsteori är. De så kallade konstruktivist teoretiker menar att verkligheten skapas

genom att den definieras först.20

Det är uppenbart att normativa teorier används för att ge förslag på konkreta lösningar. Det

intressanta är att se hur de deskriptiva teorierna används. Normativa teorier är beroende av

goda deskriptiva teorier för att kunna förklara och förbättra något. Det förekommer ett

samband mellan normativa och deskriptiva teorier – de är ömsesidigt beroende av varandra.

Detta beroende beskrivs av Rothstein (1994) som den ”konstruktiva teorin”. Rothstein menar

att den normativa teorin bygger på empirisk grundad teori. Teorier används generellt för att

för att förbättra, förklara, förstå, verka frigörande och kunna förutsäga framtida händelser.21

Figur 1. Förhållandet mellan normativ och deskriptiv teori (Rothstein 1994).

3.2 Redovisningsharmonisering

I ett försök att öka tillsynen och jämförelsen mellan företag av samma karaktär och att

underlätta arbetet för investerarna och andra intressenter, har man på andra halvan av 1900-

talet intensifierat arbetet med harmonisering av redovisningsprincipen i ett internationellt

19 Artsberg, Kristina (2005) Redovisningsteori- policy och praxis sid. 17, Liber Ekonomi20 Artsberg, Kristina (2005) Redovisningsteori- policy och praxis sid. 17-18, Liber Ekonomi21 Artsberg, Kristina (2005) Redovisningsteori- policy och praxis sid. 23-24, Liber Ekonomi


17

perspektiv. Bland annat har olika institutioner i EU länder infört rekommendationer och

redovisningsstandards som skall följas av företagen i dessa länder.

Det finns två skilda nivåer på harmonisering, de jure-nivån och de facto-nivån. De jure-nivån

handlar om regelverk kring redovisning och de facto-nivån beskriver och förklarar hur

företagen faktiskt redovisar. Det nämns tre olika strategier för harmonisering på de jure-nivån

vilka är valalternativ, likvärdiga regler samt standardisering, som tillsammans skall leda till

harmonisering (se figur 2). Var och en av dessa strategier kan relateras till de tre

internationella regleringsorgan nämligen FASB, EU samt IASB. FASB tillämpar en modell

som syftar till att få likvärdiga regler utan valmöjligheter. Denna regel baserad princip är mer

konkret och lämnar inte något utrymme till egna tolkningar. EU tillämpar likvärdiga regler

med notupplysningar. IASB har mer principbaserade rekommendationer än FASB. IASB

förespråkar valmöjlighet men ett önskvärt alternativ förtydligas. Dessa principbaserade

rekommendationer kan till skillnad från FASB lämna stora möjligheter till egna tolkningar.22

Harmonisering

Valalternativ Likvärdiga regler Standardisering

Figur 2. Harmonisering som en process och olika modeller av harmonisering (Artsberg 2005).

De facto-nivån uppnås när marknadskrafter påtala många företag i Schweiz och Japan att

producera engelskspråkig finansiella rapporter som följer USA eller IASB regler23. Det

innebär harmonisering i praktiken.

3.3 IAS40

Denna omarbetade standard ersätter IAS40 förvaltningsfastigheter (2000) och skall tillämpas

för räkenskaps år som börjar 1 januari 1005 eller senare. Tidigare tillämpning uppmuntras.24

Från och med 2005 års redovisning måste alla börsnoterade förvaltningsföretag i Sverige

tillämpa denna standard. Syftet med standarden är behandlingen av förvaltningsfastigheter i

redovisning. Företagen måste även behandla vilka upplysningar som erfordras25. Företagen

22 Artsberg, Kristina (2005) Redovisningsteori- policy och praxis sid. 138, Liber Ekonomi23 Nobes, Christopher & Parker, Robert. (2004) Comparative International Accounting sid. 80, FT Prentice Hall24 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid. 61825 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2007) sid. 585


18

kan fortfarande värdera till anskaffningsvärdet om värdering till verkligt värde inte kan göras

tillförlitligt, då ska rekommendationen av IAS16 följas26.

Punkt 15 i IAS16 betonar att materiella anläggningstillgångar som uppfyller villkoren för att

redovisas som tillgångar skall redovisas till anskaffningsvärdet. Anskaffningsvärdet för en

materiell anläggningstillgång består av dess inköpspris, inklusive tullavgifter vid en port och

punktskatter, eventuella utgifter som är direkt hänförbara till tillgångar samt uppskattad utgift

för nedmontering. 27 Materiella tillgångar som inte uppfyller villkoren är; biologiska tillgångar

hänförliga till jord- och skogsbruk, mineralrättigheter och mineralfyndigheter t. ex. olje- och

gasfyndigheter eller andra liknande naturtillgångar, tillgångar som innehas för försäljningar i

enlighet IFRS5.28

3.4 RR24

RR24 anger hur förvaltningsfastigheter skall behandlas i redovisningen. Rekommendationen

skall tillämpas för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2003 eller senare. Tidigare

tillämpning uppmuntras.29 RR24 omfattar inte rörelsefastigheter, fastigheter avsedda att

säljas, fastigheter som bebyggs eller nyttjas för annat företags räkning, hyrda fastigheter av

operationellt leasingavtal, skogsfastigheter och liknande samt mineraltillgångar såsom olje-

och gasfyndigheter.30

RR24 är baserad på IAS40. Enligt IAS40 kan ett företag välja mellan att värdera

förvaltningsfastigheterna antingen till anskaffningsvärde, med avdrag för avskrivningar, eller

till verkliga värden.31 Från och med 1 januari 2005 får företagen värdera i anskaffningsvärde

endast om värdering till verkligt värde inte kan göras tillförlitligt, då ska rekommendationen

av IAS16 följas.

3.5 Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter (mark eller en byggnad – eller del av en byggnad – eller

båda) som innehas (av ägaren eller av en leasingtagare om leasingavtalet klassificerats som ett

26 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid. 626 27 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2007) sid. 276 28 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2007) sid. 273 29 FAR (2005), Samlingsvolymen 2007 del 2- åtgärder vid misstanke om brott enligt ABL sid. 1111 30 FAR (2005), Samlingsvolymen 2007 del 2- åtgärder vid misstanke om brott enligt ABL sid. 1111 – 111231 FAR (2005), Samlingsvolymen 2007 del 2- åtgärder vid misstanke om brott enligt ABL sid. 1112


19

finansiellt leasingavtal) i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en

kombination av dessa snarare än för

Användning i produktionen eller tillhandahållandet av varor eller tjänster eller för

administrativa ändamål, eller

Försäljning i den löpande verksamheten.

Förvaltningsfastigheter ger upphov till kassaflöden som i stort sätt är oberoende av andra

tillgångar som ett företag äger. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen om dessa

villkor uppfylls

Det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med

förvaltningsfastigheten kommer att komma företaget till del, och

Anskaffningsvärdet på fastigheten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.32

3.6 Redovisningens kvalitativa egenskaper

Egenskaper som gör informationen i de finansiella rapporterna värdefull för användarna,

kallas kvalitativa egenskaper. De fyra viktigaste kvalitativa egenskaperna beskrivs nedan.

3.6.1 Begriplighet

Informationen i finansiella rapporter skall vara lätt begriplig för användaren. Det förutsätts att

användaren har en rimlig kunskap om affärsverksamhet, ekonomi och redovisning samt att

han/hon är beredd att studera informationen med rimlig noggrannhet. Viktig information skall

inte utelämnas av de skäl att dem är svår begripliga för användaren.33

3.6.2 Relevans

Informationen skall vara relevant om den är av någon nytta till användaren. Information är

relevant om den påverkar användarens beslut genom att underlätta bedömningen av

inträffade, aktuella och framtida händelser eller genom att bekräfta eller korrigera tidigare

bedömningar.34

32 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2007) sid. 586, 58833 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2007) sid. 12 34 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2007) sid. 12


20

3.6.3 Tillförlitlighet

Informationen skall vara tillförlitlig om den ska vara användbar. Information är tillförlitlig om

den inte innehåller väsentliga felaktigheter och inte är vinklad. Användaren måste kunna

förlita sig på att informationen är korrekt.35

3.6.4 Jämförbarhet

Användaren måste ges möjlighet att jämföra olika företags finansiella rapporter med avseende

på finansiell ställning och resultat samt förändringar i finansiell ställning. Av detta skäl måste

värderingsprinciper och presentationstekniker för likartade transaktioner redovisas på ett

likformigt sätt dels i ett och samma företag under en längre tid, dels i olika företag.

Användaren skall informeras om ändringar om så sker.36

4. Empiri

___________________________________________________________________________

I detta kapital sammanfattas intervjusvaren från respondenterna. Viktiga delar av svaren för

respektive fråga sammanfattas, detta för att ge läsaren en bra översyn över svaren och kan

jämföra dem. Dessutom görs en kort beskrivning av företagen och förändringar i deras eget

kapital och förändringar i balansräkningarna redovisas i tabellform.

________________________________________________________________

4.1 Sammanfattning av intervjuer

Har den nya standarden gjort det lättare eller försvårare när det gäller värdering av

förvaltningsfastigheter? Har ni stött på några problem?

Hufvudstaden har inte stött på några problem med att redovisa i verkligt värde då de redan

innan införandet av IAS40 redovisade i verkligt värde. Detta gjordes för att upplysa

aktieägarna. Hufvudstaden tycker inte att det har blivit svårare att värdera enligt den nya

standarden då företaget bland aannat anlitar externa experter som värderar tillgångarna.

FastPartner ansåg, liksom Hufvudstaden, att företaget inte har stött på några problem då

35 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2007) sid. 13 36 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2007) sid. 14


21

företaget rådfrågar med externa parter. Kungsleden värderade tillgångarna i verkligt värde

redan innan IFRS infördes, både interna som externa värderingar gjordes. Kungsleden anser

inte att det har blivit lättare eller svårare då värderingar hela tiden görs. Däremot anser HEBA

att det har blivit svårare eftersom tidigare så bokförde företaget anskaffningskostnaden och

gjorde planenliga avskrivningar. Den nya standarden har bidragit till att företaget är tvungna

att förlita sig på extern part som värderar tillgångarna.

Har tillämpningen av denna standard varit kostsam för företagen?

Enligt Hufvudstaden var det inledningsviss kostsamt men det berodde inte enbart på IAS40

utan på hela IFRS-systemet. IFRS har bidragit till att företaget måste göra två bokslut, ett för

koncernen och ett för moderbolaget, vilket kostar företaget extra pengar. Det har varit

kostsamt för alla företag, anser FastPartner. Kungsleden menar att kostnaderna har ökat då

fler externa värderingar görs. Numera värderas alla fastigheter med hjälp av externa experter.

Enligt HEBA har IAS40 medfört extra kostnader för extern värdering.

Värderar ni i verkligt värde eller anskaffningsvärde?

Hufvudstaden, FastPartner, Kungsleden och HEBA värderar alla tillgångar i verkligt värde.

Kungsleden värderade tillgångar i verkligt värde redan innan IAS40 infördes men redovisade

inte i verkligt värde.

Vad beror i så fall ert val på?

Anskaffningsvärde är svårare att tillämpa, enligt Hufvudstaden, då tillgångar undersöks i

minsta detalj och verkligt värde blev mer hanterbar, då tillgångarna åskådliggörs bättre.

FastPartner valde att redovisa i verkligt värde då det blev en mer branschpraxis. Kungsledens

val av metod berodde på att det verkliga värdet beskriver verksamhet bättre. Vidare anser

Kungsleden att denna metod ger generellt en bättre bild av eget kapital. Metoden att värdera i

verkligt värde ger den mest rättvisande bilden av fastighetsvärdet, enligt HEBA. HEBA anser

även att om alla företag värderar enligt denna metod så blir det lättare att jämföra bolagen.


22

Skulle det göra någon skillnad om ni hade valt att värdera på det alternativa sättet?

Skillnaden är att i anskaffningsvärdet blir varje detalj viktig, enligt Hufvudstaden. Vilket är en

orsak till att Hufvudstaden anser att denna metod inte är önskvärd. FastPartner anser att bilden

av underhållskostnader teoretiskt skulle skiljas mellan metoderna. Kungsleden menar att

skillnaden skulle bli i hur man gör avskrivningar. Enligt HEBA har man betalat för lite för

vissa fastigheter vid anskaffningstillfället i och med att man köpte fastigheterna för ett antal

för sedan. Av denna anledning har även verkligt värde blivit lägre.

Vilka nackdelar kan det finnas trots allt med denna standard?(Kritik mot standarden)

Hufvudstaden menar att nackdelen med standarden är att driftsnetto blir större än det verkliga

resultatet, vilket kan vilseleda aktieägarna. Nackdelen med standarden är även att den ger en

missvisande bild av resultatet då värdeförändringen skall tas med i balansräkningen och inte i

resultaträkningen. FastPartner tycker att IAS40 har fler fördelar än nackdelar eftersom

standarden kommer att fortsätta att utvecklas med tiden. Det innebär att det kommer att blir

både bättre och lättare att värdera fastigheterna enligt IAS40. Enligt IAS40 får inte företagen

värdera fastigheterna i portfölj utan måste värdera dem styckvis. Den negativa kritiken som

Kungsleden har på IAS40 är att fastigheter inte får säljas i portfölj utan måste säljas styckvis.

I IAS40 redovisas värdeförändringen i resultaträkningen, vilket har stor resultatpåverkan.

Enligt HEBA bidrar det till en större risk för utdelning av orealiserade vinster.

Hur har IAS40 påverkat förvaltningsfastighetsföretagens redovisning i allmänhet och ert

företag i synnerhet?

Enligt Hufvudstaden är den stora skillnaden att balansomslutningen blivit större och av

skattelagstiftningsskäl får inte IAS40 tillämpas i moderbolag. FastPartner anser att den stora

skillnaden förekommer mellan anskaffningsvärdet och verkligt värde samt att intäkter och

kostnader i balansräkningen är oförändrade. Standarden har påverkat Kungsleden gällande

uppställning av resultat då de tidigare hade rearesultat i uppställning av resultatet men har nu

ersatts av handelsnetto. Kungsleden har även påverkats av standarden då de tidigare hade

fastigheterna som omsättningstillgångar. För HEBAs del var fastigheternas bokförda värde

tidigare mycket lågt och IAS40 har haft en stor påverkan på bland aannat resultatet och eget

kapital.


23

Vilka faktorer har varit av avgörande karaktär när det gäller förändring av EK?

Hufvudstaden anser att det som har varit av avgörande karaktär är posten för de orealiserade

vinsterna samt säkringsredovisning i finansiella instrument. FastPartner, liksom

Hufvudstaden, menar att eget kapital påverkas av orealiserade värden. Vid varje

värderingstillfälle kan värdet på fastigheterna gå upp eller ner. Kungsleden fick vid

övergången till IFRS år 2005 en justeringseffekt. Enligt HEBA är förändringen av eget kapital

hänförligt till ändrade redovisningsregler för fastigheter.

Finns det politisk eller ekonomisk incitament att man byter denna standard i en snar framtid,

t ex om 7-10 år?

Hufvudstaden anser att standarden inte kommer att bytas ut i framtiden. Då syftet med

standarden är att det ska vara samstämning inom alla bolag i EU samt en harmonisering

mellan EU och USA. FastPartner var inte säkra på om det kommer att ske ett byte i framtiden

men menar dock att tanken med standarden är att företagen skall redovisa i verkligt värde.

Kungsleden anser att denna standard kommer att behållas trots att det förekommer brister med

den och menar på att det inte finns så mycket alternativ till standarden. HEBA anser att det är

svårt att se om det kommer att ske någon förändring inom de närmsta åren. HEBA menar

även att IFRS är en anpassning till internationell redovisning som gäller alla börsbolag inom

EU.

Vad har er företag för syn på denna standard?

Hufvudstaden tycker att syftet med standarden är i grunden bra eftersom det ges en möjlighet

att jämföra bolagen och att det blir tydligare för läsare och aktieägare. Däremot anser

Hufvudstaden att man har tänkt alltför mycket teoretiskt vid utformningen av reglerna.

FastPartner tycker att det är en bra standard och att det underlättar för investerare och andra

intressenter om alla företag värderar till verkligt värde. Kungsleden anser att IAS12 och

IFRS3 ställer till det då skatter, fastigheter och redovisningsregler inte går ihop.

Skatteredovisningen blir problemet men hör inte till IAS40 egentligen. HEBA har både en

positiv samt en negativ syn på standarden. Det positiva med IAS40 är att det har bland annat

bidragit till en ökad jämförbarhet mellan bolagen. Det negativa med IAS40 är bland annat att

resultatpåverkan är stor och detta på grund av orealiserade värdeförändringar.


24

4.2 Fakta om fastighetsbolagen samt redogörelsen av förändringar i EK

4.2.1 Brinova AB

Brinova Fastigheter AB bildades i december 2002 genom en sammanslagning av Fastighets

AB Skånehus, Birsta Fastigheter AB och Peabs förvaltningsfastigheter. Koncernens mål är att

skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter. I Brinovas

fastighetsgrupp hör logistikfastigheter, andra kommersiella fastigheter samt

bostadsfastigheter. Brinovas mål är att verka i orter med ekonomisk tillväxt i södra och

mellersta Sverige. Den 20 november noterades Brinovas B-aktie på Stockholmsbörsens O-

lista. 37 Koncernen har för närvarande 81 helägda och 2 delägda dotterbolag eller joint

ventures i Sverige.38

Tabell 1

2003 2004 2005 2006

EK före justering 470 583,8 579,3 1 618,7

Justering 0 -4,5 -13,8 0

EK efter justering 541,5* 579,3 1 618,7** 2 673,8*

Källa: Brinovas årsredovisning 2004 sid. 43 & 2006 sid. 46

* Förändring beror på intjänade kapital etc. och inte på någon justering

** Förändring beror både på justering och intjänade kapital

Tabellen ovan visar de justeringar i eget kapital som har gjorts mellan åren 2003-2006.

Tabell 2

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 1 707,1 2 195,3 3 213,6

Justering 5,2 89,5 175,6

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 1 712,3 2 284,8 3 389,2

Källa: Brinovas årsredovisning 2005 sid. 76 & 2006 sid. 70

37 http://www.brinova.se38 http://www.brinova.se


25

Tabellen ovan visar justeringar i tillgångarns värde mellan 2004-2006. Tabellen visar även

värdet av förvaltningsfastigheterna enligt tidigare principer och enligt IFRS.

4.2.2 Castellum AB

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex

dotterbolag, Eklandia Fastighets AB, Harry Sjögren AB, Briggen, Brostaden,

Aspholmen Fastigheter AB och Corallen, som under egna namn och identiteter äger

och förvaltar fastigheterna. Genom sin orts bestämda närvaro har bolagen goda och

aktuella kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom sina

respektive verksamhetsområden.39 Castellum är ett fastighetsbolag som har tillgångar

till ett verkligt värde av ca 25 miljarder kronor. Castellums fastigheter har en total

uthyrningsbar yta om ca. 2,8 miljoner kvadratmeter. Större delen av fastigheterna

omfattar kommersiella lokaler. Castellum har förutsättningar för en långsiktigt god

värdetillväxt.40 Castellums fastighetsbestånd består enbart av svenska fastigheter inom

Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Östra Götaland och Mälardalen.

Tyngdpunkten i fastighetsbeståndet finns i de tre storstadsregionerna nämligen

Stockholm, Göteborg och Malmö. Fastighetsportföljen består av kommersiella

fastigheter med lokaler för kontors-, butiks-, lager-, industri- och logistikändamål.41

Tabell 3

2003 2004 2005 2006

EK före justering 4 470 4 689 8 035 8 940

Justering 0 2 778 0 0

EK efter justering 4 689* 8 035** 8 940* 10 184*

Källa: Castellums årsredovisning 2005 sid. 56 & 2006 sid. 70




Tabell 4

39 http://www.castellum.se40 http://www.castellum.se41 http://www.castellum.se


26

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 18 878 20 409 23 176

Justering 571 861 1 062

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 19 449 21 270 24 238

Källa: Castellums årsredovisning 2005 sid. 70 & 2006 sid. 82

Tabellen ovan visar justeringar i tillgångarnas värde mellan 2004-2006. Tabellen visar även


4.2.3 Klövern AB

Klövern startade sin verksamhet under våren 2002 innan dess var verksamheten inriktad på

IT-konsulttjänster. Detta ledde till att aktien under knappt ett års tid från maj 2002 och framåt

placerades på Stockholmsbörsens observationslista. Den 30 april 2003 åter noterades Klövern

aktien på Stockholmsbörsen efter avklarad noteringsprövning. Ett intensivt arbete med att

bygga en väl fungerande organisation inom såväl fastighetsskötsel som administration har

pågåtts från 2003. Antalet fastigheter har ökat från 80 vid inledningen av 2003 till 205 den 31

december 2006. Under samma period har antalet medarbetare ökat från knappt 20 till 110.42

Klövern har tio avdelningar som sysslar med den dagliga förvaltningen av fastigheterna.

Avdelningarna är geografiskt placerades utifrån fastigheternas lokalisering, syftet är att finnas

nära hyresgästen.43

Klöverns affärsidé är att med lokal närvaro aktivt utveckla kommersiella

fastigheter i större svenska städer.44

Tabell 5

2003 2004 2005 2006

EK före justering 522,2 957,8 1 700,9 2 264,4

Justering 0 0 0 0

EK efter justering 957,8* 1 700,9* 2 264,4* 3 868,2*

Källa: Klöverns årsredovisning 2004 sid. 42, 2005 sid. 44 & 2006 sid. 52



42 http://www.klovern.se43 http://www.klovern.se44 http://www.klovern.se


27

Tabell 6

2004 2005 2006


Justering 30 132 217


Källa: Klöverns årsredovisning 2005 sid. 58 & 2006 sid. 66



4.2.4 Kungsleden AB

Kungsledens historia karaktäriseras av hög förändringstakt och en hög omsättningshastighet i

fastighetsportföljen. Som en del av Retriva AB och Securum AB-koncernerna har Kungsleden

haft i uppdrag att avveckla ett stort antal fastigheter. 500 fastighetsförsäljningar ägde rum

mellan åren 1996-1997 till ett sammanlagt värde av cirka 4 600 Mkr. I december 1997 sålde

den dåvarande huvudägaren, Agilia Holding AB, Kungsleden till ett antal institutionella

investerare. Som en logisk följd av försäljningen ändrades affärsidén till att Kungsleden ska

äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil direktavkastning.45

Kungsleden börsnoterades 1999 under tiden hade Kungsleden fastigheter värt 5 Mkr med

driftsnetto på 402 Mkr. Idag är fastighetsportföljen nästan fyra-fem gånger så stor – 23,1

miljarder kronor – och driftsnettot har ökat till 1 528 Mkr. Kungsleden har sedan början av

1999 förvärvat 1 030 fastigheter för 34,2 miljarder kronor och avyttrat 1 054 fastigheter.46

Tabell 7

2003 2004 2005 2006

EK före justering 2 310,2 3 324,4 3 954,4 6 649,3

Justering 0 0 0 0

EK efter justering 3 324,4* 3 954,4* 6 649,3* 9 700,2*

Källa: Kungsledens årsredovisning 2004 sid.36 , 2005 sid.40 & 2006 sid. 42


45 http://www.kungsleden.se


28


Tabell 8

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 12 463 23 734,2 20 390,2

Justering 989 1 122,1 1 844,5

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 13 452 24 856,3 22 234,7

Källa: Kungsledens årsredovisning 2005 sid. 28 & 2006 sid. 48



4.2.5 Hufvudstaden AB

Fastighetsaktiebolaget Hufvudstaden bildades 1915. företaget började snabbt expandera

starkt. Under 1919 ägde Hufvudstaden 40 fastigheter i 37 dotterbolag. Hufvudstaden har

fortfarande åtta av dessa fastigheter i sin ägo, bl.a. Biblioteksgatan 9, Birger Jarlsgatan 11

och 13 och Mäster Samuelsgatan 6. Dessa utgör grunden för marknadsområdet

Norrmalmstorg.47

1932 gick Hufvudstaden i konkurs. Skandinaviska Banken tog över ägandet i

Hufvudstaden och bolaget rekonstruerades. 1937 bildade Skandinaviska Banken AB

Custos i syfte att förvalta och utveckla bankens intressen i förvärvade företag.

Hufvudstaden börsintroducerades på Stockholms fondbörs 1938 och AB Custos var den

störste ägaren.48

I och med rekonstruktionen av Hufvudstaden 1933, tilldelades Hufvudstaden

aktiemajoriteten i AB Svensk Filmindustri (SF). 1970 blev SF ett helägt dotterbolag till

Hufvudstaden och 1974 såldes film- och biografverksamheten till Dagens Nyheter. 1970

var året då Hufvudstadens internationella expansionen inleddes. Tillsammans med

Ingenjörsvetenskapsakademin och Statsföretag byggdes Sweden Center i Tokyo.49

46 http://www.kungsleden.se47 http://www.hufvudstaden.se48 http://www.hufvudstaden.se49 http://www.hufvudstaden.se


29

Den utländska expansionen fortsatte under 1980-talet genom förvärvet av

fastighetskoncernen Trans Match. 1996 uppgick det utländska beståndet till 16

fastigheter.50

Tabell 9

2003 2004 2005 2006

EK före justering 4 791,4 7 616 8 139,8 8 614,7

Justering 0 0 -41 0

EK efter justering 7 616* 8 139,8* 8 614,7** 11 785,3*

Källa: Hufvudstadens årsredovisning 2004 sid. 47, 2005 sid.48 & 2006 sid. 50




2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 14 720,5 15 076 14 761,3

Justering 279,5 1 200 2 647,5

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 15 000 16 276 17 408,8

Källa: Hufvudstadens årsredovisning 2005 sid. 61 & 2006 sid. 64

Tabellen ovan visar justeringar i tillgångarnas värde mellan 2004-2006. tabellen visar även


4.2.6 Fabege AB

Wihlborgs Fastigheter startades av O P Wihlborg 1924. Företaget var sedan i familjens ägo i

60 år, till 1985, då det såldes till den Malmöbaserade koncernen Active.51

Under 1980-talet skapades Fabege av den ledande fastighetsaktörer, Birger Gustavsson. Hans

initialer var ursprungligen en del av bolagsnamnet där Fabege stod för Fastighetsaktiebolaget

Birger Gustavsson. Dagens Fabege har dock mycket lite med Birger Gustavssons skapelse att

göra. Dåvarande Fabege förvärvades av Näckebro som i sin tur köptes av Drott. Drott delades

50 http://www.hufvudstaden.se51 http://www.fabege.se


30

sedermera i två bolag, varav det ena gavs namnet Fabege. Detta bolag förvärvades

i sin tur av Wihlborgs Fastigheter som 2005 bytte namn till Fabege. Dagens Fabege är

följaktligen det tredje bolaget som bär namnet.52

Fabege, som var verksamt under namnet Wihlborgs Fastigheter fram till maj 2005, är

resultatet av ett stort antal fastighets- och bolagsaffärer. Klövern, Storheden, Näckebro,

Balder och ”gamla” Fabege är några av de fastighetsbolag som, direkt eller indirekt,

förvärvats under årens lopp och bidragit till skapandet av dagens Fabege.53

Fabeges affärsidé är att vara inriktad på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen.

Fokus ligger på ett begränsat antal väl fungerande marknader med hög tillväxt. Fabege ska

skapa värde genom förvaltning och förädling.54

Kärnan i Fabege utgörs av kommersiella fastigheter och projekt i Stockholmsregionen.

Fabege strävar efter att samla fastigheterna i förvaltningseffektiva enheter. Udda objekt som

ligger tydligt utanför dessa enheter ska avyttras.55

2003 2004 2005 2006

EK före justering 6 182 6 411 11 330 10 727

Justering 0 0 -178 0

EK efter justering 6 411* 11 330* 10 727** 12 177*

Källa: Fabeges årsredovisning 2004 sid.58 , 2005 sid.40 & 2006 sid. 50




2004 2005 2006


Justering -10 461 960


Källa: Fabeges årsredovisning 2005 sid. 58 & 2006 sid. 62

52 http://www.fabege.se53 http://www.fabege.se54 http://www.fabege.se55 http://www.fabege.se


31



4.2.7 FastPartner AB

ICA, Skandia och Skanska bildade 1987 fastighetsbolaget FastPartner under namnet

Fastighetspartner NF AB. Bolaget noterades på Stockholms Fondbörs O-lista 1994. År 1996

gick bolaget samman med det tidigare noterade Fastighetsaktiebolaget Landeriet.56

Våren 2000 startade bolaget en riskkapitalrörelse med inriktning på varumärkesuppbyggnad,

medicinsk teknik och informationsteknologi. Bokfört värde av denna rörelse uppgår till cirka

4 procent av FastPartners sammanlagda tillgångar. Bolaget bytte namn till FastPartner AB år

2000.57

FastPartners strategi är att fokusera och koncentrera sitt fastighetsbestånd till

stockholmsregionen samt att prioritera kommersiella fastigheter före bostadsfastigheter.

Denna strategi har medfört att hela region Öst och bostadsfastigheterna i Göteborg sålts ut.

Försäljningarna har ökat möjligheterna att lyckas med denna strategi.58

2003 2004 2005 2006

EK före justering 744,9 728,4 897,6 1 179,4

Justering 0 0 0 0

EK efter justering 728,4* 897,6* 1 179,4* 1 428,9*

Källa: FastPartners årsredovisning 2004 sid.42 , 2005 sid.30 & 2006 sid. 42



56 http://www.fastpartner.se/57 http://www.fastpartner.se/58 http://www.fastpartner.se/


32

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 3 063,7 2 717,8 2 966

Justering 207,1 64,1 211,1


Källa: FastPartners årsredovisning 2005 sid. 36 & 2006 sid. 50



4.2.8 HEBA Fastighets AB

1952 bildades HEBA Byggnads AB av byggmästarna Karl Holmberg och Folke Ericsson.

Namnet står för Holmberg Ericsson Byggnads AB. I och med byggnationen av Åsögatan 180

i början av 1960-talet upphörde HEBA med egen byggnadsverksamhet och övergick till att

vara byggherre och förvaltande bolag. HEBA förvärvade ett antal fastigheter på Lidingö, som

ägdes av Karl Holmberg. Därigenom började HEBA att expandera genom att köpa

färdigbyggda fastigheter.59

HEBA expanderade kraftigt under 1980-talet genom förvärv av ett antal fastigheter. När

fastighetskrisen bröt ut kring 1990 höll HEBA fast vid en konservativ förvärvsstrategi och

hade en solid ställning under denna period. År 1994 bytte bolaget namn till HEBA Fastighets

AB (publ) och den 13 juni 1994 noterades aktien på börsens O-lista. HEBA inriktades i än

högre grad på bostadsfastigheter i Stockholmsområdet och fortsatte att göra långsiktiga

förvärv av bostadsfastigheter i starkt efterfrågade lägen och i en kontrollerad takt.60

2003 2004 2005 2006

EK före justering 212,9 201,3 1 283,3 1 462

Justering 0 0 -1 443 0

EK efter justering 201,3* 1 283,3* 1 462** 1 769,8*

Källa: HEBAs årsredovisning 2004 sid. 44, 2005 sid. 42 & 2006 sid. 42


** Förändring beror både på justering och intjänade capital


59 http://www.hebafast.se/


33

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 824,4 2 319,5 2 375,9

Justering 1 496,2 223 298,5


Källa: HEBAs årsredovisning 2005 sid. 48 & 2006 sid. 53



4.2.9 Wallenstam AB

Lennart Wallenstam Byggnads AB grundades 1944 i Göteborg av byggmästare Lennart

Wallenstam, som var bolagets vd fram till 1991. Wallenstam började med att bygga enstaka

villor, men utökade snabbt med att bygga flerfamiljshus. Bolaget hade ett blygsamt

startkapital, men har med åren vuxit till att bli ett av Sveriges största privatägda

bostadsföretag med en sammanlagd yta på mer än en miljon kvadratmeter.61

Myran som symbol för Wallenstam har sina rötter i 50-talet. Symboliken fungerar än idag.

Den nuvarande stiliserade myran har kombinerats med den svarta ovalen med guldkant till en

väl inarbetad logotyp.62

Byggverksamheten avvecklades i slutet av 70-talet. Bolaget började äga, förvalta och förädla

bostadsfastigheter. Wallenstam börsintroducerades 1984. I samband med börsintroduktionen

1984 expanderade verksamheten genom fastighetsförvärv och byggnationer även utanför

Göteborgsregionen, bland annat i Stockholmsregionen, Skåneregionen och

Skaraborgsregionen. Wallenstams fastighetsvärde ökade på 80-talet från cirka 500 miljoner

kronor till cirka 3,5 miljarder kronor.63

Hans Wallenstam tog över vd-rodret 1991. Då startade bolaget att koncentrera

60 http://www.hebafast.se/61 http://www.wallenstam.se62 http://www.wallenstam.se63 http://www.wallenstam.se


34

fastighetsbeståndet till tre regioner: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Strategin har visat

sig vara mycket gynnsam och bidrog till den värdetillväxt som bolaget hade under 90-talet.64

2003 2004 2005 2006

EK före justering 843,6 3 752,8 4 760,4 5 902

Justering 0 0 0 0

EK efter justering 3 752,8* 4 760,4* 5 902* 7 734*

Källa: Wallenstams årsredovisning 2004 sid. 58, 2005 sid. 58 & 2006 sid. 56


Tabellen ovan visar de justeringar i eget kapital som har gjorts mellan åren 2003-2006.ovan

visar de justeringar i eget kapital som har gjorts mellan åren 2003-2006.

2004 2005 2006


Justering 4 144 1 792 1 505


Källa: Wallenstams årsredovisning 2005 sid. 70 & 2006 sid. 67

Tabellen ovan visar justeringar i tillgångarnas värde mellan 2004-2006. tabellen visar även


4.2.10 Atrium Ljungberg AB

LjungbergGruppen och Atrium Fastigheter har gått samman och bildar ett av Sveriges

ledande fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och

kontorsfastigheter.65

Atrium Ljungbergs affärsidé är att utifrån ett långsiktigt ägarperspektiv förvärva, utveckla och

förvalta handelsfastigheter i Sverige samt kontorsfastigheter och helhetsmiljöer i

Stockholmsregionen. Helhetsmiljöer innehåller både arbetsplatser, handel, kultur, service och

boende, men där alla delar inte måste ägas och förvaltas av företaget.66

64 http://www.wallenstam.se65 http://www.atriumljungberg.se66 http://www.atriumljungberg.se


35

Fastighetsbeståndet skall vara geografiskt koncentrerat till stockholmsregionen med inriktning

mot större förvaltningsenheter på starka delmarknader. Fastigheternas användning avser såväl

lokaler för arbete och handel som bostäder.67

2003 2004 2005 2006

EK före justering 861,2 1 790 1 928,1 2 203,9

Justering 0 0 -4,5 0

EK efter justering 1 790* 1 928,1* 2 203,9** 7 805,1*

Källa: Atrium Ljungbergs årsredovisning 2004 sid. 32, 2005 sid. 35 & 2006 sid. 48




2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 3 317,8 4 341,7 14 711,9

Justering 1 372,2 348,8 1 881

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 4 690 4 690,5 16 592,9

Källa: Atrium Ljungbergs årsredovisning 2005 sid. 54 & 2006 sid. 62



67 Atrium Ljungbergs årsredovisning 2002 sid. 7


36

4.3 Utdelning i procent under 2006

Aktiebolagen delar ut en del av årets vinst efter styrelsens beslut. Storleken på utdelningen är beroende av investeringsbehov och företagets ekonomiska situation i övrigt. Den procentuella utdelningen under 2006 presenteras i tabellen nedan.

Utdelningen är baserad på årets vinst under 2006.

Företag Utdelning 2006

Hufvudstaden 63 %

Fabege 97 %

HEBA 29,8 %

Brinova 17,8 %

Klövern 19 %

Kungsleden 14 %

Castellum 73 %

FastPartner 25,8 %

Atrium Ljungberg 13,9 %

Wallenstam 63 %


37

5. AnalysI detta kapitel presenteras en analys av årsredovisningar och intervjusvaren från

respondenterna. Fakta från årsredovisningar och svaren beskrivs med ord och förtydligas

genom diagrampresentationer.

5.1 Analys av års redovisningar

5.1.1 Brinova AB

Tillämpningen av IAS40 på Brinovas redovisning har inneburit stora förändringar, gällande

eget kapital. Figuren nedan visar en positiv förändring av eget kapital från 2003-2006. Denna

positiva förändring är inte en effekt av IAS40 utan beror troligen på den höga konjunkturen

som råder i Sverige under denna period. IAS40 har haft en negativ effekt på Brinovas eget

kapital då justeringar på –4,5 Mkr respektive –13,8 Mkr under åren 2004 och 2005. Dessa

justeringar har gjorts i syfte att anpassa eget kapital i enlighet med värderingar i verkligt

värde. En minskning av eget kapital kan skrämma investerare i vanliga fall men i Brinovas

fall har det inte skett någon avsevärd minskning av eget kapital. Justeringen har kompenserats

av det positiva resultatet som redovisats.

Figur: 5.1

I Brinovas balansräkning ser man en positiv effekt av IFRS. Mellan åren 2004 och 2006 har

en successiv ökning av tillgångarna ägt rum. Figuren nedan visar att tillgångarna i

balansräkningen mellan åren 2004 till 2006 ökade i och med införandet av IFRS. År 2004 från

1707,1 Mkr till 1712,3 Mkr, justeringen var 5,2 Mkr. År 2005 ökade tillgångarna från 2195,3

Mkr till 2284,8 Mkr, justeringen var 89,5 Mkr. Trenden fortsätter under 2006 då värdet ökade

från 3213,6 Mkr till 3389,2 Mkr, justeringen var 175,6 Mkr.

Förändring av EK

541,5 579,3

1618,7

2673,8

0

1000

2000

3000

Brinova

Mkr

2003

2004

2005

2006


38

Figur: 5.2

Förändring i BR

1707,1

2195,3

3213,6

1712,3

2284,8

3389,2

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS


39

5.1.2 Castellum AB

I Castellums redovisning kan man se en dramatisk ökning av eget kapital. Ökningen beror

dels på justeringar enligt IFRS och dels på intjänade kapital under år 2004. Castellum

redovisar inte vilka andra poster som påverkar eget kapital positivt. Under de efterföljande

åren har det inte skett några justeringar. Eget kapital har ändå växt som en följd av den höga

konjunkturen. En tydlig beskådning av detta kan göras genom att referera till figur 5.3.

Figur: 5.3

Precis som i Brinovas fall ser vi en positiv förändring av tillgångarna i balansräkningen.

Nedan stående figur visar tydligt att det har förekommit en värde ökning av tillgångar som en

effekt av IFRS. Tillgångarnas värde ökade från 18878 Mkr i anskaffningsvärde till 19449 Mkr

i verkligt värde år 2004. Justering har gjorts på 571 Mkr som följd av anpassningen till IFRS.

År 2005 ökade tillgångarna från 20409 Mkr till 21270 Mkr, justeringen var 861 Mkr.

Tillgångarnas värde ökade även under år 2006 från 23176 Mkr till 24238 Mkr, justeringen var

1062 Mkr.

Figur 5.4

Förändring av EK

4689

8035 894010184

0

5000

10000

15000

Castellum

Mkr

2003

2004

2005

2006

Förändring i BR

1887820409

23176

1944921270

24238

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS


40

5.1.3 Klövern AB

Stora positiva förändringar av eget kapital framgår tydligt av figur 5.5. Dessa förändringar har

inte haft någon påverkan av IFRS. Tydligen finns det andra poster som har bidragit till den

positiva effekten, därför att Klövern inte har gjort någon justering från det gamla systemet till

det nya. Som en trend ser man att alla företag gjorde ett bra resultat under perioden 2004 –

2006 och den höga konjunkturen kan vara ansvarig för detta.

Figur: 5.5

Som en följd av tillämpningen av IFRS ökar värdet på tillgångarna. Detta resulterar i starkare

resultat från företagen som i sin tur påverkar eget kapital positivt. Figuren nedan visar att

tillgångarnas värde ökade från 4163 Mkr till 4193 Mkr år 2004, justeringen var 10 Mkr. År

2005 ökade tillgångarna från 5836 Mkr till 5968 Mkr, justeringen var 132 Mkr. Tillgångarnas

värde ökade även under år 2006 från 10484 Mkr till 10701 Mkr, justeringen var 217 Mkr.

Tillskillnad från Brinovas balansräkning är det relativt små värdeförändringar av tillgångarna

men stora positiva förändringar i eget kapital. Detta förtydligar att det finns andra poster som

har haft positiv effekt på eget kapital, därför att endast värde ökningen av tillgångarna inte

kan ha så stora påverkande effekt på eget kapital.

Förändring av EK

957,81700,9

2264,4

3868,2

0

1000

2000

3000

4000

5000

Klövern

Mkr

2003

2004

2005

2006


41

Figur: 5.6

5.1.4 Kungsleden AB

Inga justeringar i eget kapital för att anpassa redovisningen till IFRS har gjorts av

Kungsleden. Den värdeökning som figurerna 5.7 samt 5.8 visar beror på intjänat kapital som i

sin tur beror bl.a. på värdeökningen av tillgångarna som en följd av anpassningen till IFRS.

Figur: 5.7

Justeringar i balansräkningen har gjorts som visar en ökad värde på tillgångarna, bevisligen på

grund av IFRS. Figuren nedan visar inte storleken på justeringarna i balansräkningen utan en

allmän positiv förändring av balansräkningen. Denna positiva förändring är en resultat av

Förändring av EK

3324,4 3954,4

6649,3

9700,2

0

5000

10000

15000

Kungsleden

Mkr

2003

2004

2005

2006

Förändring i BR

4163

5836

10484

4193

5968

10701

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS


42

anpassningen till IFRS och andra faktorer. För närmare granskning av hur stora justeringarna

på grund av IFRS har varit, refereras till empiriavsnittet.

Figur: 5.8

5.1.5 Hufvudstaden AB

Hufvudstaden har gjort en justering under första implementerings tillfället på 41 Mkr. De har

minskat eget kapital med 41 Mkr. Trots denna justering har Hufvudstadens eget kapital ökat

från 8139,8 Mkr till 8614,7 mkr. Denna ökning kan förklaras av den höga konjunkturen.

Under andra implementerings året ökar eget kapital kraftigt, tack vare ett starkt resultat som

inte är förtjänst av värdering i verkligt värde.

Figur: 5.9

Förändring av EK

7616 8139,8 8614,7

11785,3

0

5000

10000

15000

Hufvudstaden

Mkr

2003

2004

2005

2006

Förändring i BR

12463

23734,2

20390,2

13452

24856,3

22234,7

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS


43

I balansräkningen har det gjorts justeringar som visar en värdeökning av tillgångarna när

Hufvudstaden värderar i verkligt värde. Förbättring av resultatet på grund av värdering i

verkligt värde är givet. Under 2006 har det varit en dramatisk justering som Hufvudstaden

gjort. En jämförelse kan göras med föregående år då justeringen inte var lika dramatisk som

denna gång. Detta kan visa att det inte går att förutsäga hur stora justeringar kommer att bli i

framtiden.

Figur: 5.10

5.1.6 Fabege AB

En minskning av eget kapital på 178 Mkr gjordes 2005, se figuren nedan. Denna minskning är

en effekt av IFRS. Däremot har inte Fabege gjort några andra justeringar året efter. Figuren

5.11 visar successivt ökning av eget kapital mellan perioden 2003 – 2006 men denna ökning

är inte en konsekvens av anpassningen till IFRS utan som en effekt av det starka resultatet

som beror på andra poster än värdeökningen på tillgångarna.

Figur: 5.11

Förändring i BR

14720,515076

14761,315000

16276

17408,8

13000

13500

14000

14500

15000

15500

16000

16500

17000

17500

18000

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS

Förändring av EK

6411

11330 1072712177

0

5000

10000

15000

Fabege

Mkr

2003

2004

2005

2006


44

Fabeges balansräkning visar även att det inte har gjorts några märkbara ökningar av

tillgångarna. Detta förstärker påståendet att det starka resultatet inte är en effekt av värdering i

verkligt värdet. Det starka resultatet är effekten av en hög prestation under perioden.

Figur: 5.12

5.1.7 FastPartner AB

Eget kapital i FastPartner AB har vuxit successivt under perioden 2003-2006. Ökningen är en

resultat av höga prestationer snarare än anpassning till IFRS. Eget kapital i FastPartner har

inte påverkats av införandet av IFRS, se figuren nedan.

Figur: 5.13

Effekten av anpassningen till IFRS har FastPartner gjort relativt stora justeringar i

balansräkningen exempelvis en justering på 207,1 Mkr under 2004. Figuren nedan visar att

det har varit uppjusteringar av tillgångarnas värde under observations åren. I det här fallet har

Förändring av EK

728,4897,6

1179,41428,9

0

500

1000

1500

2000

FastPartner

Mkr

2003

2004

2005

2006

Förändring i BR

36389

20835

26228

36379

21296

27188

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS


45

justeringarna har varit en stor faktor som bidragit till det starka resultatet som i sin tur

påverkande eget kapital positivt.

Figur: 5.14

5.1.8 HEBA Fastighets AB

Figuren nedan kan vilseleda läsaren då den visar en stor ökning av eget kapital från att vara

201,3 Mkr år 2003 till 1283,3 Mkr år 2004. Åren därefter har det skett relativt stora ökningar

av eget kapital men analysen av årsredovisningar som författarna har gjort visar att dessa

förändringar beror på mycket bra arbetsinsatser under perioden. År 2005 gjorde HEBA en

nedjustering av eget kapital trots det så har deras eget kapital ökat, justeringen var 1443 Mkr.

Men denna ökning av eget kapital härrör inte från värdeökningen av tillgångarna på grund av

tillämpningen av IFRS utan en stark prestation under året.

Figur: 5.15

Förändring i BR

3063,72717,8

29663270,8

2781,9

3177,1

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS

Förändring av EK

201,3

1283,31462

1769,8

0

500

1000

1500

2000

HEBA

Mkr

2003

2004

2005

2006


46

Stora justeringar har gjorts för att anpassa balansräkningen till IFRS särskilt för år 2004 då

justeringen var 1496,2 Mkr, se figur 5.16. Förändring av tillgångarnas värde har ökat i och

med införandet av IFRS under perioden 2004-2006 men förändringen år 2005 och 2006 har

inte varit lika drastiska som år 2004.

Figur: 5.16

5.1.9 Wallenstam AB

IFRS har inte bidragit till några justeringar av eget kapital. Den tydliga och successiva

tillväxten av eget kapital beror på starka resultat som Wallenstam har redovisat under

perioden 2003-2006. Tillväxten av eget kapital har varit ganska lika mellan åren 2003-2005

men år 2006 var ökningen som mest.

Figur: 5.17

En jämförelse mellan redovisning av tillgångar enligt tidigare principer och enligt IFRS visar

stora justeringar i balansräkningen. Den största justeringen var 2004 då IFRS tillämpades för

Förändring av EK

3752,84760,4

5902

7734

0

2000

4000

6000

8000

10000

Wallenstam

Mkr

2003

2004

2005

2006

Förändring i BR

824,4

2319,5 2375,92320,62542,5

2674,4

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS


47

första gången, justeringen var då 4144 Mkr. Dessa stora justeringar i balansräkningen har inte

påverkat eget kapital nämnvärt och detta kan ses genom en referens till figuren 5.17.

Figur: 5.18

5.1.10 Atrium Ljungberg AB

En relativ liten nedjustering av eget kapital på 4,5 Mkr har skett under 2005. Atrium

Ljungberg har, liksom de övriga företagen, ökat sitt eget kapital tack vare den starka

konjunkturen som rådde under denna period, både i Sverige och internationellt. En markant

ökning av eget kapital från 2203,9 Mkr år 2005 till 7805,1 Mkr år 2006 men denna ökningen

beror inte på någon justering utan företaget har ökat sin omsättning.

Figur: 5.19

I balansräkningen har det gjorts justeringar som visar en värdeökning av tillgångarna när

Atrium Ljungberg värderar i verkligt värde. Förbättring av resultatet på grund av värdering i

Förändring i BR

9217

14310

16774

13361

16102

18279

02000400060008000

100001200014000160001800020000

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS

Förändring av EK

1790 1928,1 2203,9

7805,1

0

2000

4000

6000

8000

10000

Atrium Ljungberg

Mkr

2003

2004

2005

2006


48

verkligt värde är bevisat. Under 2004 och 2006 har det varit en dramatisk justering som

Atrium Ljungberg gjort. En jämförelse kan göras med år 2005 då justeringen inte var lika

dramatisk som de övriga gångerna. Detta kan visa att det inte går att förutsäga hur stora

justeringar kommer att bli i framtiden.

Figur: 5.20

5.2 Analys av intervjuer

Intervjuerna som gjorts visar inte heller någon dramatisk svårighet eller konsekvens, när det

gäller att redovisa enligt IAS40. De respondenter som intervjuades gav intrycket att det inte

var något dramatiskt med att tillämpa IAS40 och redovisa i verkligt värde. Enligt

respondenterna var det en vanna att redovisa i verkligt värde även om reglerna inte krävde så.

Företagen värderade sina tillgångar i verkligt värde innan införandet av IAS40 då IAS12 och

RR24 rekommenderar företagen att upplysa intressenter om tillgångarnas värde i enlighet med

bättre bild.

En nackdel med IAS40 är att det har blivit dyrare att redovisa då företagen anlitar extern

experter som värderar tillgångarna. Alla enheter blir värderade av externa experter tillskillnad

från tidigare regler. IFRS bidrar till att företagen måste göra två bokslut, ett för koncernen och

ett för moderbolaget, vilket ökar kostnaderna för koncernen. En annan nackdel och ännu

större problem med denna standard är att driftresultatet blir större än verkliga resultatet och

kan vilseleda investerarna. Orealiserade vinster som egentligen saknar substansvärde kan

Förändring i BR

3317,84341,7

14711,9

4690 4690,5

16592,9

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

2004 2005 2006

MkrInnan IFRS

Efter IFRS


49

attrahera aktieägarna som kan förlora pengar i långsikt. Oseriösa bolag kan dessutom tomma

bolaget på pengar som en konsekvens av detta.

Redovisning enligt IAS40s rekommendationer det vill säga värdering i verkligt värde anser

respondenterna är mer hanterbar och transparant. Den beskriver verksamheten bättre

dessutom har det blivit en branschpraxis och bidrar till en bättre jämförelse av bolagen. Syftet

med standarden är i grunden bra eftersom det ges en möjlighet att jämföra bolagen och att det

blir tydligare för läsare och aktieägare. Däremot har man tänkt alltför mycket teoretiskt vid

utformningen av reglerna. Avslutningsvis går IFRS inte ihop med skattelagstiftningen. Det

har inte kommit någon bra lösning när det gäller beskattning av koncerner.

5.3 Statistisk hypotesprövning

Författarna hade i åtanken att det kan förekomma oseriösa företag som vill tömma bolagen

med pengar. Författarna anser att det kan finnas ett samband mellan ett företags ålder och

utdelningsvilja. De nya företagen kan ge en högre utdelning för att vara attraktiva bland

investerare och kunna konkurrera med de äldre företagen som redan är väletablerade på

marknaden. För att testa om det finns ett samband mellan företagens ålder och utdelningsvilja,

skall en hypotesprövning av fallet göras. Utdelningar för år 2006 av tre gamla samt tre nya

företag ingår i prövningen. Ett stickprov genomförs på populationen och ett chi-två test

lämpar sig bäst i detta fall.

Hypotesprövning

H0 = Inget samband finns mellan ålder och utdelning

H1 = Samband finns

Definition

Gamla företag = företag äldre än 30 år.

Nya företag = företag yngre än 30 år.

Stor utdelning > 40% av årets vinst


50

Testfunktion

3 gamla företag varav 2 företag har stor utdelning

3 nya företag varav 0 företag har stor utdelning

Företagens utdelning i procent under 2006

Hufvudstadens utdelning under 2006 var 63% av årets vinst

Fabeges utdelning under 2006 var 97% av årets vinst

HEBAs utdelning under 2006 var 29,8% av årets vinst

Brinovas utdelning under 2006 var 17,8% av årets vinst

Klöverns utdelning under 2006 var 19% av årets vinst

Kungsledens utdelning under 2006 var 14% av årets vinst

Förväntad värde

Totalsumma

aKolumnsummRadsummaE

*

2*3/6 = 1 4*3/6 = 2

2*3/6 = 1 4*3/6 = 2

1 2

1 2

22 )(

E

EOx

Stor utdelning Liten utdelning

Gamla Företag 2 1 3

Nya Företag 0 3 3

2 4 6


51

= 2222

2

)23(

2

)21(

1

)10(

1

)12(

= 1 + 1 + 1 + 1 = 4 x2 = 4

Antal frihetsgrader = (r – 1) * (k – 1)

= (2 – 1) * (2 – 1)

= 1

Signifikansnivå 5 % med fg 1 ger kritiskt värde 3,84

4 > 3,84 H0 förkastas dvs. samband finns

Det förväntade värdet är större än det kritiska värdet, då man testar signifikansnivån 5%.

Härmed kan vi dra slutsatsen att det finns något samband mellan företagens ålder och

utdelningsstorlek, därmed acceptera mothypotesen H1.


52

6. SlutsatsDetta kapitel handlar om de slutsatser som författarna kommit fram till från undersökningen.

Kapitlet skall besvara frågeställningen i syftet med undersökningen.

Syftet med uppsatsen var att undersöka om konsekvenserna av tillämpningen av IAS40 på

förvaltningsföretagens redovisning och hur eget kapital påverkats av införandet av denna

standard. Författarna anser att undersökningen har gett svar till dessa frågor. Undersökningen

bestod av tio företag där fem av dessa företag har justerat eget kapital nedåt och fyra företag

har inte gjort någon justering av eget kapital. Endast ett företag har gjort en uppjustering av

eget kapital. Författarna drar slutsatsen:

Att det inte har varit några dramatiska konsekvenser på företagens redovisning. Att det

inte har blivit några dramatiska konsekvenser är för att företagen redan innan

införandet av IAS40 värderade i verkligt värde men redovisade inte till verkligt värde.

Anledningen till att företagen värderade i verkligt värde innan införandet av den nya

standarden var för att företagen hade upplysningsskyldighet.

Att det har visserligen blivit lite dyrare för företagen att redovisa då externa experter

måste anlitas. Denna kostnad anser företagen inte är märkvärdig då företagen jämför

denna kostnad med lättare jämförbarhet mellan företagen samt att redovisningen har

blivit mer hanterbar.

Att eget kapital har påverkats olika på olika företag. Vissa har gjort en uppjustering av

eget kapital och andra har gjort en nedjustering av eget kapital samt att några företag

inte har påverkats alls.

Att alla företag har valt att redovisa i verkligt värde. Anledningen till det är att det ger

bättre bild, är lättare att tillämpa, är mer hanterbar och är bättre jämförbar med andra

företag.

Att det inte finns några större nackdelar med denna standard förutom att det kan finnas

oseriösa företag som kan tomma bolaget på pengar.

Att det finns ett signifikant samband mellan företagens ålder och utdelningsstorlek, då

testet utförs med en signifikansnivå på 5 %.


53

7. Kritisk granskning

I detta kapitel anger författarna sina egna reflektioner kring uppsatsprocessen, vad de ansåg

vara svårt eller enkelt med undersökningen. Dessutom tar författarna upp frågan om det

kunde bli en bättre undersökning, om de hade haft tid att gå djupare in i problematiken,

etcetera. Avslutningsvis anger författarna förslag för vidare forskning inom området.

7.1 Egna reflektioner

Undersökningen baseras på metodtriangulering av både kvantitativa och kvalitativa

undersökningsansatser. Detta för att vi anser att en metodtriangulering ökar tillförlitligheten i

undersökningen. Men vi anser att det krävs mer tid och bättre kunskap om IFRS i allmänhet

och IAS40 i synnerhet för att genomföra undersökningen och vara bättre på att utesluta

felkällor. Vi anser även att det krävs mer erfarenhet och kunskap för att kunna läsa och förstå

en årsredovisning, då den har blivit alltför teoretisk och detaljrik samt att olika termer används

vid olika redovisningar som försvårar för läsaren. Ett exempel kan vara att vissa företag väljer

att använda ordet driftsnetto och andra driftresultat i resultaträkningen men dessa begrepp

säger inget för en som har mindre kunskap om termernas teknikalitet. Vi anser att det krävs

mycket mer tid för att garantera undersökningens träffsäkerheten. Att gå igenom tio företags

årsredovisningar för fyra successiva år har varit tidskrävande. Effekterna av

implementeringen av IAS40 har varit svårt att tyda från årsredovisningarna då företagen

redovisar på olika sätt.

Under intervjutillfällena fick vi intrycket att företagen inte hade några problem med den nya

standarden samt att företagen inte hade några svårigheter med att applicera IAS40. Men i

själva verket kan det inte vara så problemfritt som företagen ger intryck av att det är.

Orealistisk utdelning av orealiserade vinster har varit den enda stora diskussionsfrågan men vi

har inte hört talas om något företag som har gjort det, så länge någon fastighetskrasch inte är i

sikte så är det inte några problem när det gäller värderingen i verkligt värde.

Vi kände oss tveksamma att ringa och boka intervjutider med redovisningsansvariga på de

intervjuade företagen. Detta visade sig vara helt grundlös då vi fick ett genomgående trevligt

bemötande innan och under intervjun. Efter intervjuerna fick vi respondenternas visitkort för

att kunna kontakta dem direkt i fall det dyker upp något som vi har problem med.


54

Som helhet tycker vi att den nya standarden IAS40 är bra eftersom det ger en bättre bild av

företagens tillgångar i balansräkningen samt att en bättre jämförelse mellan bolagen har blivit

möjligt. Standarden framhäver marknadsvärdet på en fastighet, vilket kan vara avgörande för

intressenternas beslut om investeringar i bolagen.

7.2 Vidare forskning

Förslag på vidare forskning

Standarden har tillämpats i endast två år. För närvarande har företagen en positiv syn

på standarden men denna syn kan förändras i framtiden t ex om 10-15 år. Det är

intressant att undersöka samma fenomen för att se om det har blivit förändrade

uppfattningar om standarden.

Verkligt värde visar ett substansvärde på företaget. Detta substansvärde är intressant

för aktieägarna. En krasch inom fastighetsbranschen kan ha förödande konsekvenser

för aktieägarna, då substansvärdet minskar drastiskt och aktiekurserna dyker. En

intressant studie kan vara att undersöka konsekvenserna av en fastighetskrasch på t ex

40%, då en krasch på 40% inte är omöjligt. Det finns vissa prognoser om det redan.


55

8. Källförteckning

8.1 Litteratur

Johannessen, Asborn & Tufte, Per Arne. (2003), Introduktion till samhällsvetenskaplig metod,Liber AB: Malmö.

Denscombe, Martyn. (2000), Forskningshandboken- för småskaliga forskningsprojekt inom samhällsvetenskaperna, Studentlitteratur: Lund.

FAR Förlag.(2005), Samlingsvolymen 2007 del 2- åtgärder vid misstanke om brott enligt ABL, FAR förlag: Stockholm.

FAR, Internationell redovisningsstandard i Sverige. IFRS/IAS, FAR förlag upplaga 2006

FAR, Internationell redovisningsstandard i Sverige. IFRS/IAS, FAR förlag upplaga 2007

Artsberg, Kristina (2005) Redovisningsteori- policy och praxis, Liber Ekonomi

Nobes, Christopher & Parker, Robert (2004) Comparative International Accounting, FT Prentice Hall

Lönnqvist, Rune (2006) Årsredovisning i koncerner, studentlitteratur, upplaga 4

8.2 Årsredovisningar

Brinovas årsredovisningar 2004-2006

Castellums årsredovisningar 2005-2006

Klöverns årsredovisningar 2004-2006

Kungsledens årsredovisningar 2004-2006

Hufvudstadens årsredovisningar 2004-2006

Fabeges årsredovisningar 2004-2006

FastPartners årsredovisningar 2004-2006

HEBA Fastighets årsredovisningar 2004-2006

Wallenstams årsredovisningar 2004-2006

Atrium Ljungbergs årsredovisningar 2004-2006


56

8.2 Muntliga källor

Roslund, Eva. Redovisningsansvarig, Hufvudstaden AB. (2007-11-19)Arndt, Anna. Redovisningsansvarig, FastPartner AB. (2007-11-20)Brade, Jonas. Redovisningsansvarig, Kungsleden AB. (2007-11-21)Lindström, Bengt. Föreläsare och rektor vid företagsekonomiska institutionen, Södertörns Högskola. Föreläsning 3 (2007-09-03)

8.3 Skriftlig källor

Sadleir, Frank. Redovisningsansvarig, HEBA Fastighets AB. (2007-11-26)

8.4 Elektroniska källor

http://www.brinova.se/start/verksamhet/historik (2007-11-10)

http://www.brinova.se/start/verksamhet (2007-11-10)

http://www.castellum.se/index.php?id=279 (2007-11-10)



http://www.klovern.se/Category.aspx?CategoryID=2265&subMenu=0 (2007-11-11)



http://www.kungsleden.se/sv/Kungsleden/Historia/ (2007-11-11)

http://www.hufvudstaden.se/sv/Om_Hufvudstaden/omHufvudstaden1/Historia/1915-20/(2007-11-13)

http://www.hufvudstaden.se/sv/Om_Hufvudstaden/omHufvudstaden1/Historia/30-talet/(2007-11-13)



http://www.fabege.se/templates/Page____54.aspx?epslanguage=SV (2007-11-15)

http://www.fabege.se/templates/Page____55.aspx?epslanguage=SV (2007-11-15)


57

http://www.fastpartner.se/ (2007-11-15)

http://www.hebafast.se/ (2007-11-15)

http://www.wallenstam.se/?id=411 (2007-11-16)

http://www.atriumljungberg.se/Page11.aspx (2007-11-16)

http://www.atriumljungberg.se/Page13.aspx (2007-11-16)

http://www.fabege.se/upload/Finanisell%20info/2007/fabege2006ar_sv.pdf (2007-12-10)

http://news.cision.com/wpyfs/00/00/00/00/00/09/59/77/wkr0001.pdf (2007-12-10)

http://www2.hebafast.se/documents/2006_arsred.pdf (2007-12-10)

http://news.cision.com/wpyfs/00/00/00/00/00/09/98/BD/wkr0011.pdf (2007-12-10)

http://www2.klovern.se/BilagorBilder/KlovernAB/Bilagor/klovern06_final_22feb.pdf(2007-12-10)

http://news.cision.com/wpyfs/00/00/00/00/00/09/A4/23/wkr0045.pdf (2007-12-10)


58

Bilagor

Bilaga 1 - Intervju frågor

1. Har den nya standarden gjort det lättare eller försvårare när det gäller värdering av


2. Har tillämpningen av denna standard varit kostsam för företagen?

3. Värderar ni i verkligt värde eller anskaffningsvärde?

4. Vad beror i så fall ert val på?

5. Skulle det göra någon skillnad om ni hade valt att värdera på det alternativa sättet?

6. Vilka nackdelar kan det finnas trots allt med denna standard?(Kritik mot standarden)

7. Hur har IAS40 påverkat förvaltningsfastighetsföretagens redovisning i allmänhet och

ert företag i synnerhet?

8. Vilka faktorer har varit av avgörande karaktär när det gäller förändring av EK?

9. Finns det politisk eller ekonomisk incitament att man byter denna standard i en snar

framtid, t ex om 7-10 år?

10. Vad har er företag för syn på denna standard?


59

Bilaga 2 - Personlig intervju med Åsa Roslund, Hufvudstaden AB



Vi värderade tillgångarna i verkligt värde redan innan införandet av IAS40. Skillnaden är att

eget kapital ska bli rätt i Balansräkningen. Vi använder oss av en matematisk modell där man

sättar in data och får resultatet. Men det finns även externa experter som värderar tillgångarna

och sedan görs en jämförelse mellan det resultat som företaget beräknar själv och resultatet

som externa experter räknar fram. Oftast är tillgångarna värderade mycket lika, för att sedan

säkerställa resultatet. Det förekommer diskussioner t ex om vilka renoveringar och dylikt har

gjorts osv. Det har inte förekommit något större problem i och med att vi har värderat

tillgångarna till verkligt värde under en längre tid, som en upplysning till aktieägarna.

Eftersom aktierna gick så bra på marknaden, så tittade man på vilka substansvärden det fanns

i företaget. Detta medförde att man värderade tillgångarna i verkligt värde, på grund av att det

återspeglar aktiekurserna bättre.


Inledningsviss var det kostsamt i och med man tittar i varje enhet. Man gör ett genomgripande

arbete att definiera olika saker. Men det är inte kostsamt längre. Kostnaden beror inte enbart

på IAS40 utan på hela systemet (IFRS-systemet). IFRS används inte i både moderbolaget och

dotterbolaget, vilket innebär att man gör två bokslut, en för koncernen och en för

moderbolaget, och självklart kostar det extra pengar.


Vi värderar i verkligt värde. Vi tittar på varje fastighet individuellt för att sedan värdera dem

därefter. Man värderar i samband med varje kvartalsrapport.


60


Man räknade vilka konsekvenserna kan bli. Anskaffningsvärde är svårare att tillämpa i och

med att man går igenom alla tillgångar i detalj och verkligt värde blev mer hanterbar, då

tillgångarna åskådliggörs bättre.


Varje detalj blir viktig i anskaffningsvärdet. Av denna anledning är värdering i

anskaffningsvärdet inte önskvärd och det skulle ha varit otympligt.


Allt bygger på bedömningar och gissningar. Man vet inte vilka fel som kan förekomma. Drift

resultat (driftnetto) blir större än det verkliga resultatet och kan vilseleda aktieägarna. Detta

medförde att resultat år 2005 blev mycket stort. Värdeförändringen skall tas med i BR men

inte i RR vilket ger en missvisande bild av resultatet.

Hur har IAS40 påverkat förvaltningsfastighetsföretagens redovisning i allmänhet och


Den stora skillnaden är att balansomslutning blir större (högre siffror). Om moderbolaget inte

tillämpar IAS40 blir det inte några skattekonsekvenser och av skattelagstiftningsskäl får man

inte tillämpa IAS40 i moderbolaget. Detta då man har inte kommit på någon bra lösning om

skatten när det gäller IAS40. Det blir som att beskatta på orealiserade vinster, vilket inte är

möjligt.


Det viktigaste är posten för de orealiserade vinsterna som har varit av avgörande karaktär

samt säkringsredovisning i finansiella instrument. Säkringsredovisning i finansiella

instrument betyder att om man har ett lån till rörlig ränta eller korttids lån, kan man köpa en

derivat som garanterar att räntan max ska vara en bestämd procent.


61

Med införandet av IFRS skall man räkna på en bestämd skattesats. Tidigare var det inte så

utan man hade större möjligheter att lägga mindre skattesats än 28 %, i och med att

skattereglerna kan förändras i framtiden.

Finns det politisk eller ekonomisk incitament att man byter denna standard i en snar


Nej, syftet är ju att det ska vara samstämning inom alla bolag inom EU. Man har försökt att

uppnå det i alla fall. Målet är att US GAAP och IFRS ska närma sig och man förväntar sig

ännu mer harmonisering mellan EU och USA.


Syftet i grunden är bra man får jämförelsemöjlighet mellan bolagen och det blir tydligare för

läsare och aktieägare. Däremot när det gäller reglerna har man tänkt alltför teoretiskt. Mycket

detaljer blir svårt för aktieägarna att förstå. Den kan stjälpa istället för att hjälpa läsarna.

Information som inte är relevanta måste ändå ges i och med reglerna. Verkligt värde bedöms

av varje bolag och oseriösa bolag kan blåsa upp resultatet och dela ut pengar, tömma bolaget

på kapital.


62

Bilaga 3 - Personlig intervju med Anna Arndt, FastPartner AB



Innan räknade företagen till marknadsvärde men redovisade inte till marknadsvärde. Utan

man gjorde koncernmässiga värderingar. Det finns inte några särskilda problem eftersom man

tar råd från externa experter.


Det kanske var kostsamt för alla företag. Det finns andra delar av företaget som också blir

påverkade.


I koncernredovisningen värderas det i verkligt värde. Alla börsbolag värderar i verkligt värde.


Valet att värdera till verkligt värde blev dels en mer branschpraxis, och dels säger verkligt

värde mer om verkligheten. Det blir lättare att jämföra företagen om alla värderar enligt

samma metod.


Bilden av underhållskostnad skulle skiljas teoretisk, om man använde IAS16 istället för

IAS40. Vi har inte prövat oss fram för att se vilken metod som är bäst.


Det är upp till företagsledningen. Mycket bedömning ligger i hur kassaflödet påverkas. Det

finns en flexibilitet mot den. Ju mer tid det går, ju bättre och lättare kommer det bli att värdera


63

fastigheterna enligt IAS40. Detta eftersom den nya standarden IAS40 kommer att utvecklas

med tiden. Jag tycker att IAS40 har flera fördelar än nackdelar.



Det har förekommit en stor skillnad mellan anskaffningsvärdet och verkligt värdet. Men om

man tittar på intäkter och kostnader i balansräkningen så är det oförändrat.


Eget kapital påverkas av orealiserade värden. Värdet på fastigheterna går upp och ner vid

varje värderingstillfälle. Eget kapital påverkas på annat sätt än anskaffningsvärdet, då

anskaffningsvärdet påverkade eget kapital när man väl sålde fastigheten medan eget kapital

påverkas nu löpande.



Inget som jag tror, vet inte. Tanken är att man ska redovisa i verkligvärde.


FastPartner tycker att det är en bra standard att man försöker värdera i verkligt värde. Om alla

företag värderar till verkligt värde så underlättar det för investerarna och andra intressenter.

Vi anlitar externa proffs inom detta område så att värderingen blir korrekt.


64

Bilaga 4 - Personlig intervju med Jonas Brade, Kungsleden AB.



Vi har gjort värderingarna då som nu, ingen variation. Interna och externa värderingar har

gjorts redan innan införandet av IFRS. Bedömning görs utifrån kassaflödet. Kungsleden har

bra erfarenhet av marknadslägen då Kungsleden gör stora affärer hela tiden. Det finns inga

företag i branschen som gör lika många affärer som Kungsleden. Detta gör att vi är väl

medvetna om marknaden. Det är svårt att avgöra vad som är marknadsvärde och vad som är

verkligvärde. En sak är klart och det är att Kungsleden aldrig säljer sina fastigheter till det pris

som vi köper dem för. Jag tycker inte att det finns några frågor om det är lättare eller svårare i

och med man värderar hela tiden.


Det förekommer lite fler externa värderingar nu och detta bidrar självklart till att kostnaderna

ökar. Ett par miljoner extra blir det eftersom man numera värderar alla fastigheter med hjälp

av externa experter. Även de fastigheter som annars aldrig skulle ha värderats av externa

experter är objekt till sådana oberoende värderingar nu.


Vi redovisar i verkligt värde och även de andra företagen gör det. Man värderade tillgångar i

verkligt värde redan innan införandet av IAS40 men man redovisade inte i verkligt värde.

Tidigare hade företagen upplysningskrav enligt de tidigare standarderna IAS16 och RR12, där

man angav det verkliga värdet på fastigheterna.


Valet beror på att det verkliga värdet beskriver vår verksamhet bättre och där tillgångarna inte

blir historiska föremål. Det finns ingen relevans i hur mycket Kungsleden köper sina


65

fastigheter för utan det viktiga är att vi kan sälja fastigheter till det pris som vi vill. Jag tycker

att det ger bättre bild av eget kapital (riktig substansvärde) generellt.


Ja, det skulle göra en skillnad om man gjorde avskrivningar enligt anskaffningsmetoden. Man

kan även ha en hybrid variant men det funkar inte så bra.

Vilka nackdelar kan det finnas trotsallt med denna standard? (Kritik mot standarden)

Det är om den är verklighetsförankrad. Fastigheter har inget avläsningsbart värde. Ett

exempel är att om hundra personer värderar en fastighet så kommer vi få hundra olika värden.

Ett annat exempel är att en granne kan sälja ett objekt för ett antal miljoner och till samma

objekt kan inte en annan granne hitta en liknande köpare, då det finns olika incitament etc.

Fastigheterna säljes ej i styckvärdering utan säljs i portfölj. Köparna får rabatt när det finns

”skit kåkar” i portföljen. Man minskar riskerna på det sättet. Enligt IAS40 så får man inte ha

värde i portfölj så vi måste göra det i styck. Den negativa kritiken är just den att man inte får

sälja i portfölj utan måste sälja styckvis.

Definition av portföljvärde: priset på en grupp fastigheter är idag högre än priset på styck

fastigheter. Det innebär att man köper fastigheter styckvis och säljer gruppvis.



Man vet inte det verkliga värdet av fastigheten utan man gör bara en bedömning. Man ska

vara tydlig och upplysa om det. Uppställning av resultat har påverkat oss då vi tidigare hade

rearesultat men som nu inte finns med i uppställning av resultatet. Rearesultat har ersatts av

handelsnetto och vi redovisar fortfarande våra anskaffningsvärden. Tidigare hade vi

fastigheterna som omsättningstillgångar men i och med införandet av IAS 40 blev det som

förvaltningsfastigheter.

Definition av rearesultat: priset – historisk anskaffningsvärde


66

Definition av handelsnetto: priset – historisk anskaffningsvärde – värdeförändringar under

innehavsperiod


År 2005 fick man en justeringseffekt. I det läget gick fastigheternas värde upp ca. 1 miljard.

Engångseffekt av det blir 1 miljard i eget kapital. När vi gick över till IFRS i vår

årsredovisning 2005 blev effekten på Eget kapital per 2004-01-01 för IAS40 +955 Mkr minus

skatteeffekt om -267 Mkr = 688 Mkr.



Jag har inte följt några diskussioner om det. Men vi kommer inte att gå tillbaka till det gamla

systemet. Med de brister som IAS40 har så är det bra ändå. Finns ej så mycket alternativ.


IAS 12 och IFRS 3 ställer till det. Skatter, fastigheter och redovisningsregler går inte ihop. I

Sverige och andra länder vill man ha fastigheter i enskilda bolag. Man vill inte betala stämpel

skatt för att då måste man sälja i bolag och de flesta företagen köper via bolag. Detta bidrar

till att det blir olika och otydliga regler som blir gällande. Det handlar om vilken typ av köp

man gör, förvärvsköp till exempel med personal, goodwill etc. eller köp genom endast

fastigheter. Om det skiljer så lägger vi 28 procent skatt på det och om det är tillgångsförvärv

så får man inte boka någon uppskjuten skatt. Köparen får en latentskatt på sig till exempel på

50 miljoner. Skatteredovisningen blir problemet men hör ej till IAS 40 egentligen.

Exempel: om man köper en fastighet för 200 miljoner kronor ska man redovisa det som 190

miljoner kronor och vad händer nästa år om värdet stiger till 210 miljoner kronor? Ska man

redovisa det som 210-10 eller?


67

Bilaga 5 - E-mail intervju med Frank Sadleir, HEBA Fastighets AB



Det har blivit svårare eftersom tidigare så bokförde man anskaffningskostnaden och gjorde

planenliga avskrivningar. Nu sker extern värdering två gånger per år.


Ja, extra kostnader för extern värdering.


HEBA Fastigheter värderar till verkligt värde.


Metoden att värdera till verkligt värde ger den mest rättvisande bilden av fastighetsvärdet och

att det blir lättare att jämföra med andra bolag.


Flertalet fastigheter har ägts av bolaget under längre tid och har därmed låga

anskaffningskostnader, varför värderingen blivit mycket lägre.


Eftersom värdeförändringen redovisas i resultaträkningen har det stor resultatpåverkan,

vilket innebär större risk för utdelning av orealiserade vinster. Marknadsvärdering innebär

bedömningar och det kan vara svårt att få likvärdig bedömning bl.a. avseende kalkylränta,

avkastningskrav, marknadshyra, investeringsbehov, vakansnivå.


68



Eftersom börsföretagen redovisar fastigheterna till verkligt värde innebär standarden att det är

lättare att jämföra bolagen. Nyckeltalen blir mer likvärdiga. För HEBAs del var fastigheternas

bokförda värde tidigare mycket lågt och förändringen har alltså haft stor påverkan på resultat,

fastighetsvärde, eget kapital, latent skatt och nyckeltal.


Fr o m 2005 sker värdering till verkligt värde. Vid omräkning av jämförelse året 2004 har eget

kapital ökat från 206 Mkr till 1 283 Mkr. Förändringen är i sin helhet hänförlig till ändrade

redovisningsregler för fastigheterna.



IFRS är ju anpassning till internationell redovisning och gäller alla börsbolag inom EU. Svårt

att se att någon större förändring kommer att ske inom de närmsta åren.


Fördelen med IAS40 är att det har bidragit till en ökad jämförbarhet och värdering till

verkligt marknadsvärde. Nackdelen är svårigheten med objektiva marknadsvärderingar och

stor resultatpåverkan på grund av orealiserade värdeförändringar.


ias4015535/fulltext01.pdf · 2008. 1. 22. · course: bachelor thesis in business economics, 15...

Documents