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MESA 2: “EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN SEVILLA, ¿EXPRESION DE LA CRISIS DE UN MODELO?”

1. LA MESA DE PARTICIPACION Nº 2 “EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN SEVILLA, ¿EXPRESION DE LA CRISIS DE UN MODELO?”

Las "Mesas de Participación" constituyen una apuesta de la Oficina del Plan de Sevilla, destinada a lograr la participación real de todos, en la Revisión-Adaptación del Plan General Municipal de Ordenación de Sevilla.

Es un cauce de integración, entendido como lugar común de análisis de nuestra realidad, en el que debatir desde distintas visiones, y generar ideas y propuestas, para la conformación de las decisiones del Nuevo Plan.

LA COMPOSICION DE LA MESA 2

La Mesa 2, que tiene como Coordinadora y Panelista a Da. María Isabel González Portal, está integrada, igual que el resto de las Mesas, por representantes de los siguientes grupos de "actores":

Organizaciones Sociales: D. José Ignacio Monsalve Martínez, de Arquitectura y Compromiso Social, y D. Juan Moreno Rodríguez, de la Unión de Consumidores de Sevilla-UCE.

Organizaciones Vecinales: Da. Carmen Peral Gómez, de la Documento de Diagnóstico (Abril 2001) 1


Federación Provincial de Asociaciones de Vecinos AA.VV."Unidad", y D. Francisco Molina, Presidente de la Asociación de Vecinos "Parques de Andalucía".

Trabajadores: D. Antonio Martín, de UGT.

Empresarios y Comerciantes: D. Gabriel Rojas Fernández, de GAESCO -Asociación Empresarial Sevillana de Constructores y Promotores de Obras- y Da. Pilar García Marqués, Presidenta de la Asociación de Empresas Gestoras de Cooperativas de Vivienda.

Profesionales: D. Juan Ignacio Santamaría Garrido, del Colegio de Arquitectos de Sevilla.

Expertos: D. Luis González Tamarit, Coordinador Adjunto de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, D. Francisco de Asís Rodríguez Gómez, del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla, D. Manuel Bermudo Valero, Vocal de Urbanismo del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, D. Manuel Armenta Espejo, Director Comercial de la Empresa Pública del Suelo de Andalucía, y D. Antonio Gil Ramírez, Director de GPS Gestión S.A. (VITRA).

Instituciones Públicas: D. José Joaquín Sánchez Siglez, de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Junta de Andalucía, y D. Eduardo Martínez Zuñiga, Presidente de la Empresa Municipal de la Vivienda -EMVISESA-.

Medios de Comunicación: Da. Ysamay Briones Pérez de la Blanca, de la Asociación de la Prensa -Giralda Televisión-.

Documento de Diagnóstico (Abril 2001) 2


Area Metropolitana: D. Jesús Medina Blanco, del Ayuntamiento de Dos Hermanas.

Observadores: Da. María Luisa Arcos Fernández, de la Gerencia Municipal de Urbanismo, D. José Manuel Borrás Alvarez, Economista, D. Arturo Díaz Fernández, de la Federación Guadalquivir, D. Raúl Marín Olmedo, del Consejo de Estudiantes de la Universidad de Sevilla, D. Miguel Angel Rivas Estepa, Asesor Jurídico de la Asociación Provincial de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios Hispalis, y D. Antonio Salazar Castillo, de CC.OO.

EL CONTENIDO DE LOS DEBATES

Siguiendo las orientaciones genéricas dadas por la Oficina del Plan a todas las Mesas -recoger, y hacer llegar, las inquietudes, reflexiones y aspiraciones, de los distintos sectores que conforman la ciudad, en relación con la realidad en estudio- los temas en los que la Mesa 2 ha centrado, tanto sus debates y reflexiones, como la formulación de sus propuestas y recomendaciones, son los siguientes:

El incremento del Precio de la Vivienda, y sus causas.

Los distintos Componentes de la Demanda de Viviendas.



La Situación actual, evolución reciente, y perspectivas, del Municipio de Sevilla y su Corona Metropolitana, en sus aspectos Demográficos.

Oferta, Déficit, y Necesidades de Vivienda, en el Municipio de Sevilla y en su Corona: la Vivienda Metropolitana.

Las Posibilidades del Planeamiento como instrumento corrector de los desequilibrios urbanos, y el destino del Suelo Público.



2. NUESTRO PUNTO DE PARTIDA

El Documento del METAPLAN, elaborado desde la propia Oficina del Plan de Sevilla, y cuyas referencias tanto al Suelo como a la Vivienda hemos hecho nuestras, ha sido nuestro punto de partida.

Así, en relación con el Suelo, y centrándonos en aquellos aspectos que más pueden afectar a la vivienda, el METAPLAN habla de que:

El hecho de que una buena parte de los agentes inmobiliarios hayan considerado el suelo como objeto de inversión ha sido uno de los factores determinantes en la carestía de la Vivienda.

Desde el Plan General se quiere incidir en la reducción del precio final de la vivienda en la componente que corresponde a los costes repercutidos del valor de suelo.

Apoyándose en los mecanismos legales de cesión y reparto, y sin renunciar al sistema de expropiación, la política de suelo del Nuevo Plan General obtendrá suelo público para asegurar, entre otras cosas, el soporte físico necesario para desarrollar promociones de viviendas sujetas a algún régimen de protección.



En Sevilla es necesario acabar con la consideración de los suelos de titularidad pública o para-pública como un activo financiero, a través del cual obtener los recursos necesarios para la financiación de actuaciones de índole diversa.La función social del patrimonio público del suelo exige que su destino sea la implantación de actividades económicas, y el desarrollo de programas de vivienda protegida.

De cara a respetar dicha función, desde el Plan se propondrán medidas para afrontar la gestión especulativa del suelo e intentar captar para la comunidad parte del plusvalor generado por la transformación urbana.

Por todo ello, el Nuevo Plan General deberá garantizar una oferta suficiente de suelo urbanizado, a precio adecuado, y en el momento y lugar necesarios, para:

Permitir la ejecución de las viviendas protegidas que la ciudad necesite.

Contribuir a un mayor equilibrio territorial en términos sociales y económicos, facilitando la creación de nuevas áreas de actividades.

Constituir reservas públicas de suelo para facilitar a medio plazo la ordenación y control del crecimiento urbano, conforme al interés general, y garantizar el mantenimiento futuro de la actuación pública.



Impedir la privatización de las plusvalías producidas por la actividad planificadora y las inversiones públicas, recuperándolas para el sector público.

Eliminar los estrangulamientos provocados por la retención de suelo urbanizado, impulsando la ejecución del planeamiento, si es necesario con la intervención pública.

En segundo lugar, y por lo que se refiere a la Vivienda -tema más específico de la Mesa 2- el METAPLAN señala que:

El acceso a la vivienda es uno de los principales problemas que afectan a la vida de los ciudadanos, agudizado, en gran medida, por el desmesurado encarecimiento de su precio, y por la insuficiencia de mecanismos con que cuentan los grupos más desfavorecidos para acceder a las viviendas sociales.

Una consecuencia de todo ello es que el mercado tiende a reforzar los procesos de segregación social en la Ciudad, dando lugar a la aparición de situaciones de infravivienda y marginalidad.

El creciente déficit acumulado de viviendas para jóvenes, probablemente larvado por la crisis de empleo de sus demandantes, merece una especial atención.

El planeamiento tiene un papel fundamental a la hora de instrumentalizar cualquier política de vivienda, y hay que reconocer que el encarecimiento en el precio final de la vivienda se debe, entre otras causas, a que la expansión de la demanda surgió en un momento en el que la gestión urbanística no supo producir suelo apto



para edificar a precios razonables.

En Sevilla hay todavía suficiente suelo calificado para hacer frente a las necesidades de vivienda del municipio, pero si se quieren paliar los efectos negativos de los procesos especulativos y de las alzas bruscas de precios, esta calificación debe venir acompañada de una ágil gestión de lo planificado.

Partiendo de la hipótesis de que, tanto la construcción de nuevas viviendas como la rehabilitación de las ya existentes van a continuar siendo promovidas por la iniciativa privada, el Plan se propone establecer los mecanismos oportunos para estimular la participación del sector inmobiliario.

En este sentido, se propiciará que, al tiempo que la iniciativa privada pueda acometer actuaciones protegidas, el Ayuntamiento pueda disponer de suelo público, especialmente para la promoción de Viviendas de Protección Oficial en Régimen Especial.

Por otra parte, aunque el nivel de las instalaciones básicas de las viviendas de Sevilla es aceptable, en términos generales, en los distritos centrales aún pueden encontrarse algunas viviendas que, además de carecer de la iluminación y ventilación adecuadas, presentan carencias importantes, en lo que a superficie por habitante, e instalaciones de baño o ducha, inodoro, y agua caliente, se refiere.



En atención a esto último, la administración municipal debe comprometerse a ser la fuerza motriz de la política destinada a conservar y rehabilitar el patrimonio edificado, optando con ello a una política urbanística medioambiental, que renuncie a seguir ocupando el territorio de manera progresiva.

Por todo ello, en materia de vivienda, el Plan parte de los objetivos básicos siguientes:

Propiciar un abanico de viviendas suficientes para atender a todos los segmentos de la demanda, incluyendo a las capas sociales intermedias que no pueden hacerlo a través de las ofertas públicas.

Diversificación de la oferta, ampliando los tipos y las formas.

Fijación de la población residente, sobre todo en el centro histórico, garantizando el realojamiento de las familias ocupantes de infravivienda y viviendas deterioradas.

Fomento de actuaciones específicas que promocionen el acceso a los ciudadanos más jóvenes a un alojamiento digno.



3. OBJETIVOS

El objetivo con el que hemos venido trabajando, algo más amplio, y a la vez más concreto, que el título que da contenido a la mesa, es el de las Necesidades de Vivienda del Municipio de Sevilla, y su entorno, en el horizonte 2012-2015, ya que, desde nuestro punto de vista, es desde esta perspectiva, tanto en términos programáticos como temporales, desde la que es necesario reflexionar, debatir, y formular nuestras propuestas.

A partir de aquí, una vez asumidos como propios los objetivos del METAPLAN anteriormente mencionados, el documento de Diagnóstico que ahora se presenta ha sido estructurado en cinco bloques temáticos, capítulos 4, 5, 6, 7 y 8, que vienen a sumarse a los tres primeros de carácter introductorio, y a los que hay que añadir un sexto, y último, capítulo 9, destinado a las Conclusiones Propositivas de la Mesa 2.

El cuarto Capítulo, "LA COYUNTURA ECONOMICA Y EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN SEVILLA”, recoge unas breves notas relacionadas con la Reactivación Económica y el Boom Inmobiliario del trienio 1998-2000, la Coyuntura en Andalucía, la Accesibilidad, y la Evolución de los Precios de la Vivienda Libre en Sevilla. Tras su lectura, y aún a riesgo de resultar polémicos, nos atrevemos a preguntarnos, y a preguntar si, tal vez, la inflación inmobiliaria del último trienio, que por otra parte ya ha tocado techo, no es una inflación de demanda, cuyo Documento de Diagnóstico (Abril 2001) 9


origen pudiera situarse, por tanto, al margen de los costes, de suelo, salarios, y materiales, incrementados, al menos en parte, como consecuencia de la mayor demanda de vivienda.

El capítulo quinto, muy breve, se destina a analizar, de forma genérica, "ALGUNOS COMPONENTES DE LA DEMANDA DE VIVIENDAS".

El capítulo sexto, bajo el título "SITUACION ACTUAL, EVOLUCION RECIENTE Y PERSPECTIVAS DEL MUNICIPIO DE SEVILLA, EN LOS ASPECTOS DEMOGRAFICOS", es una aproximación al colectivo a cuya demanda y necesidades de vivienda queremos satisfacer: los ciudadanos que integran el Municipio de Sevilla.

A lo largo de él, por tratarse de un documento ajeno al mundo académico, y en aras de simplificar al máximo su lectura, hemos optado por obviar una buena parte de las referencias a la metodología, hipótesis, y fuentes utilizadas, e incluso por limitar al máximo el texto escrito, en el convencimiento de que los Cuadros y Gráficos que se incluyen son suficientemente expresivos.

En relación con el entorno urbano de la ciudad, tanto a lo largo de este capítulo como de los que le siguen, se han manejado siempre, como mínimo, dos tipos de informaciones, la correspondiente a la Corona Metropolitana, y la referida al resultado de excluir de ésta al propio Municipio de Sevilla. El análisis comparado de ambas, unido al de la situación municipal, y al de la propia provincia, resulta, en ocasiones, bastante significativo. A su vez,



y en relación con el Municipio de Sevilla, siempre que ha sido posible, y para las anualidades 1991-1996-1998, la información municipal aparece desglosada por Distritos.

El capítulo se inicia con una aproximación a la Evolución Reciente del Municipio de Sevilla, en sus Aspectos Demográficos, en la que a la mencionada evolución se suman, su correspondiente Encuadre Metropolitano, Provincial y Autonómico, algunas referencias a las Densidades de Población del municipio de Sevilla y su Corona Metropolitana, la distribución de la Población Sevillana por Distritos, y sus correspondientes Densidades de Población.

En el apartado de Características de los Núcleos Familiares del Municipio, se trata de conocer, tanto la cuantía y las dimensiones de los núcleos, para el conjunto del municipio y para cada uno de los Distritos que lo integran, como su evolución. Igualmente, se ha incluido el resultado de efectuar algunos cálculos destinados a conocer, también para el conjunto municipal y por Distritos, cómo se distribuyen los ciudadanos, en función del número de miembros con que cuenta el núcleo en el que cada uno está integrado.

A continuación, dentro de la Estructura Demográfica de la Población, se ha analizado la estructura poblacional, por sexo y grupos de edad, del Municipio de Sevilla, de sus seis Distritos, y de la Corona Metropolitana, para los años 1991, 1996 y 1998. Dichas Estructuras Demográficas se visualizan en las correspondientes Pirámides de Población.



Esta información se complementa con algunos indicadores relacionados con las Sex-Ratio, y las Tasas de Dependencia y Envejecimiento, tanto del Municipio y sus Distritos, como de su Entorno Metropolitano.

Por último, el siguiente apartado se destina a las Perspectivas Demográficas del Municipio y su Corona Metropolitana, tanto a nivel de población como de Personas Principales, y en el horizonte 1991-2016.

En relación con este punto, todos los datos parecen coincidir en que si bien -al contrario de lo que ocurre el ámbito de la Corona Metropolitana- la población municipal parece haber tocado techo, no ocurre lo mismo con el número de "personas principales" y consecuentemente con el número de núcleos familiares, cuyo crecimiento se prevé acompañado de un claro descenso de su tamaño medio.



El capítulo séptimo se centra en: "LA OFERTA DE VIVIENDAS EN EL MUNICIPIO DE SEVILLA Y SU CORONA METROPOLITANA”

El capítulo se inicia con Algunos datos referidos al Parque de Viviendas del Municipio de Sevilla y su entorno, extraídos del último Censo, básicamente los relacionados con el número de Viviendas y Alojamientos y su distribución por clases, el Régimen de Tenencia de las Viviendas Principales, la Dimensión de las Viviendas Familiares, y el año en que fueron construidas estas últimas.

En este punto, y en relación con el entorno, además de a la Corona Metropolitana, incluyendo y sin incluir en Municipio de Sevilla, se han tenido en cuenta los datos que hacen referencia a la Provincia de Sevilla, y al conjunto de la Comunidad Autónoma Andaluza.

Seguidamente, ante la inexistencia de datos oficiales más recientes, relacionados con la dimensión del actual Parque de Viviendas, y como una aproximación a la evolución de la actividad constructiva de la última década, se ha incluido y analizado, la Información relativa a las Vivienda Iniciadas, Rehabilitadas y Adquiridas a Precio Tasado en la última década, tanto en la ciudad de Sevilla, como en el conjunto de municipios que integran su Corona Metropolitana, extraída de los Boletines Estadísticos de Vivienda de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Junta de Andalucía.

Por último, el capítulo octavo, último bloque temático, recoge algunas reflexiones relacionadas con "EL CRECIMIENTO DE LA



CIUDAD Y LAS NECESIDADES DE SUELO: LAS POSIBILIDADES DEL PLANEAMIENTO COMO INSTRUMENTO CORRECTOR DE LOS DESEQUILIBRIOS URBANOS"

Para terminar, en el Capítulo noveno se sintetizan las "PROPUESTAS CONCRETAS DE LA MESA 2".



4. LA COYUNTURA INMOBILIARIA Y EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN SEVILLA

4.1. REACTIVACION ECONOMICA Y BOOM INMOBILIARIO EN EL TRIENIO 1998-2000, A NIVEL NACIONAL

En el clima de expansión económica y dinamización de la construcción, se detectan muchos elementos comunes con la etapa 1986-1990, pudiendo señalarse como diferenciador la bajada de los tipos de interés.

En el bienio 1999-2000 la construcción creció por encima del PIB nacional, 5 puntos en 1999, y 3,6 en el primer semestre del 2000.

Tal como refleja el Gráfico 4.1., en la página siguiente, es necesario remontarnos al bienio 1973-74 para encontrar unos niveles de actividad equiparables a los del período 1998-2000.

Este fuerte incremento de la actividad constructiva, lleva aparejado el inicio de un número de viviendas muy superior al incremento experimentado por el número de unidades familiares.

El mismo Gráfico 4.1. visualiza como la caída de las Viviendas



de Protección Oficial, y/o Viviendas Protegidas, ha sido absorbida, fundamentalmente, por el incremento de las Viviendas Libres.



GRAFICO 4.1. PROYECTOS VISADOS POR LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS

En cualquier caso, la oferta de viviendas ha venido a satisfacer la demanda originada por la formación de nuevos hogares, los cambios de vivienda por mejora de la actual, los debidos a traslados de una ciudad a otra, el paso del alquiler a la propiedad, y los inversores.

Una vez superada la estabilización de la etapa 1991-1996, reflejada en el Gráfico 4.2., los precios de las viviendas han experimentado un fuerte incremento en el período 1998-2000 -23,5% en el bienio 1998-1999 y 14,3% en el año 2000-


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100

200

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70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00(*)0

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VIVIENDA LIBREVPOTOTAL VIVIENDA

Fuente: MOFO y Colegios de Arquitectos de España.

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VIVIENDA LIBREVPOTOTAL VIVIENDA

Fuente: MOFO y Colegios de Arquitectos de España.


superior al de los precios de consumo y los salarios, tal como evidencia el siguiente Gráfico 4.3..

GRAFICO 4.2. TASAS DE VARIACIÓN INTERANUAL DE LOS PRECIOSMEDIOS DE LAS VIVIENDAS TASADAS EN ESPAÑA

GRAFICO 4.3. INCREMENTO DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS Y SU COMPARACIÓN

CON EL DE LOS PRECIOS DE CONSUMO Y SALARIOS.


85

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1996 1997 1998 1999 2000(*)75

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I.P.C.

PRECIOS VIVIENDA

SALARIOS MEDIOS

Fuente: INE, MOFO, Banco de España.

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1996 1997 1998 1999 2000(*)75

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I.P.C.

PRECIOS VIVIENDA

SALARIOS MEDIOS

Fuente: INE, MOFO, Banco de España.

12,014,517,019,522,024,5

-8,0-5,5-3,0-0,52,04,57,09,5

12,014,517,019,522,024,5

81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

%

-8,0-5,5-3,0-0,52,04,57,09,5

%

Fuente :Mofo

12,014,5

17,019,522,0

24,5

12,014,517,019,522,024,5

-8,0-5,5-3,0-0,52,04,57,09,5

12,014,517,019,522,024,5

81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

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%

Fuente :Mofo

12,014,5

17,019,522,0

24,5


Paralelamente, los precios de los activos (bolsa, viviendas, edificios en general y suelo) han crecido muy por encima del IPC.

Sin embargo, pese al clima de estabilidad, y a la mejora de las expectativas, derivados en parte del ingreso de la peseta en el euro, a lo largo del bienio 1999-2000, han reaparecido algunos desequilibrios.

Conforme al siguiente Gráfico 4.4., los tipos de interés, aplicables a los créditos hipotecarios, acogidos a los Convenios con el MOFO y libres, alcanzaron sus niveles mínimos en la primavera-verano de 1999, para luego remontar, en 1,56 puntos porcentuales, hasta llegar a situarse en el 6,03%, en Agosto del 2000.

GRAFICO 4.4. EVOLUCION DE LOS TIPOS DE INTERES APLICADOSA PRESTAMOS HIPOTECARIOS.


3,50

3,75

4,00

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4,75

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3,75

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Tipo de interésde los créditos libresTipo de interés

del convenio

1998 19992000

% %

3,50

3,75

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4,25

4,50

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3,50

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6,25

Tipo de interésde los créditos libresTipo de interés

del convenio

1998 19992000

% %


Pero, en cualquier caso, incluso con bajos tipos de interés, la relación entre precio de la vivienda y renta disponible familiar anual, recogida en el siguiente Cuadro 4.1., es la más elevada dentro de los países de la Unión Europea, si bien en Andalucía siempre resulta algo inferior a la media nacional.

CUADRO 4.1. RELACION ENTRE PRECIO DE LA VIVIENDA Y RENTA FAMILIAR DISPONIBLE: ESPAÑA Y ANDALUCIA

En el primer semestre del 2000, pese a los fuertes incrementos de precios registrados en los principales mercados inmobiliarios del país, ya empieza a detectarse una cierta desaceleración de la demanda, e incluso de los precios, aunque en mercados muy puntuales.

En la actualidad, todos los indicadores parecen apuntar a que


ESPAÑA ANDALUCIA1987 3,39 3,151988 3,84 3,291989 4,48 3,631990 4,78 3,961991 5,08 4,091992 4,66 3,861993 4,36 3,761994 4,19 3,581995 4,15 3,461996 4,04 3,391997 3,97 3,341998 4,06 3,331999 4,39 3,55

2000 (**) 5,04 4,13

(**) 2º Trimestre de 2000

Fuente: MOFO, Banco de España, INE.

AÑOS MEDIAS ANUALES (*)

(*) La renta familiar anual corresponde a la de una familia monosalarial que obtiene el salario medio de laencuesta del INE.


se ha tocado techo y comienza un nuevo ciclo.4.2. LA COYUNTURA EN ANDALUCIA

La Construcción tiene una mayor incidencia en el PIB andaluz que en el nacional, como consecuencia del menor peso de la actividad industrial en nuestra Comunidad Autónoma.

En Andalucía, el incremento en la obra construida en edificación, en el año 2000, ha superado a su correspondiente nacional, hasta duplicarlo.

El precio de la vivienda, y su incremento en el último bienio, ha sido inferior en Andalucía que en el conjunto de España, aunque dentro de nuestra Comunidad Autónoma éste ha crecido más en las capitales que en el resto de los municipios. También existen importantes diferencias de precios entre las viviendas de nueva construcción, y las de segunda mano, a favor de éstas últimas.

El municipio de Sevilla, con 165.500 ptas/m2, en junio del 2000, o 214.900, si nos referimos exclusivamente a la vivienda libre, a 30 de Septiembre, tiene los precios más altos de toda la Comunidad Autónoma.

La media Andaluza de viviendas principales en alquiler, 12,8% en el Censo de 1991, es inferior a su correspondiente nacional, 14,9% en la misma fuente. La del municipio de Sevilla, sin embargo, cifrada en un 15,2%, supera a ambas.



La demanda adicional de viviendas secundarias tiene un fuerte peso en nuestra Comunidad Autónoma.

4.3. LA ACCESIBILIDAD

A nivel nacional, el estancamiento de los precios de las viviendas, en el período 1991-1996, y el descenso de los tipos de interés, en el 1991-1999, redujeron el esfuerzo del acceso a la vivienda, desde un 68,09%, para la familia media monosalarial que compraba una vivienda de 75 m2 útiles, en 1991, hasta el 32,51%, de 1999. Sin embargo, en el segundo trimestre del 2000, ésta última cifra volvió a experimentar un importante crecimiento, cifrado en 6,8 puntos, que le llevó a situarse en el 39,28%.

Dentro del territorio nacional, la disparidad, en lo que al esfuerzo de acceso a la vivienda se refiere, es grande, y su incremento, en cualquier caso, muy superior al correspondiente a los niveles salariales.

Tomando como referencia la cifra del segundo trimestre de 2000, el mayor esfuerzo bruto corresponde a Baleares, con un 56,7% de la renta familiar, y el más reducido a Extremadura, con un 24,9%. Andalucía, con un 32,21%, se sitúa por debajo de la media nacional.

En la hipótesis de una vivienda de 75 m2 útiles, un préstamo hipotecario que no sobrepase el 80% del precio de la vivienda, a



pagar en 15 años, y un salario mensual bruto de 150.000 pesetas, el esfuerzo medio necesario para acceder a una vivienda puede situarse, a finales del año 2000, en torno al 60% de la renta familiar.

De persistir el alza de los tipos de interés, si no se acrecienta la oferta de Viviendas Protegidas, el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda, en relación con la renta familiar, puede crecer significativamente.

4.4. LA EVOLUCION DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA LIBRE EN SEVILLA

En la evolución de los precios de la vivienda libre en Sevilla y su provincia, facilitada por TINSA, en miles de ptas/m2, y para el período de tiempo comprendido entre el cuarto trimestre de 1994 y el tercero del 2000, representada -junto con sus correspondientes andaluzas y nacionales- en el Gráfico 4.5. de la página siguiente, se observa, en el inicio del último trienio, y más concretamente en el segundo trimestre de 1998, un punto de inflexión -con una media de precios superior, aunque muy próxima, a la media andaluza, un incremento medio algo superior a la inflación, y una evolución similar a la de Andalucía- que marca el inicio de un nuevo período.

A partir de entonces, y tal y como evidencia el Gráfico 4.6., también en la siguiente página, en la ciudad de Sevilla, el precio de la vivienda libre, con crecimientos superiores a la inflación, se ha venido aproximando cada vez más a la media de las capitales



españolas -e incluso ha llegado a superarla en alguna ocasión- alejándose con ello de su correspondiente andaluza.

Pero, en relación con los precios medios de la vivienda libre, y dado el amplio abanico existente, el término municipal de Sevilla no puede considerarse como un todo único.

En este sentido, la información suministrada por el Ministerio de Fomento, relativa a los precios medios por distritos postales -cuya adscripción al territorio recoge esquemáticamente la página veintidós- sintetizada y representada, para el período de tiempo comprendido entre el primer trimestre de 1998 y el cuarto del año 2000, en el Gráfico 4.7. de la página veintitrés, evidencia la coexistencia de distintas situaciones claramente diferenciadas.



GRAFICO 4.5. EVOLUCION DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA LIBRE

GRAFICO 4.6. EVOLUCION DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA LIBRE


8090

100110120130140150160170180

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1T00

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SEVILLA Y PROVINCIA MEDIA ANDALUCIA MEDIA NACIONALFuente :TINSA

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3T99

4T99

1T00

2T00

3T00

SEVILLA CAPITAL CAPITALES ANDALUZAS CAPITALES ESPAÑOLASFuente :TINSA


ADSCCRIPCION TERRITORIAL DE LOS DISTRITOS POSTALES


50.000

75.000

100.000

125.000

150.000

175.000

200.000

225.000

250.000

275.000

1T 98 2T 98 3T 98 4T 98 1T 99 2T 99 3T 99 4T 99 1T 00 2T 00 3T 00 4T 00

41001 41002 41003 41004 41005 4100641007 41008 41009 41010 41011 4101241013 41014 41015 41016 41017 4101841019 41020 PUNTOS MEDIOS

Fuente: Ministerio de Fomento. Elaboración Propia


GRAFICO 4.7. EVOLUCION DE LOS PRECIOS MEDIOS DE LA VIVIENDA EN SEVILLA POR DISTRITOS POSTALES: 1998-2000



Conforme a estos datos, y en el período de tiempo considerado, además de ser las únicas que en los doce trimestres analizados se sitúan por encima de los distintos puntos medios, trazados en el Gráfico sobre la línea negra, las zonas más caras de la ciudad son la llamada Huerta del Pilar (41018), que -con 260.697 ptas/m2 en el cuarto trimestre de 2000- refleja la cifra más alta, el Barrio Santa Cruz (41004), los Remedios (41011) y el Centro (41001 y 41002).

En un segundo bloque se sitúan Nervión (41005), Macarena (41003) y Triana-La Cartuja (41010), seguidas de Heliópolis (41012) y Parque María Luisa y Nuestra Señora de la Oliva (41013).

En el otro extremo, hay que citar a Torreblanca (41017), San Nicolás (41016), el Parque Alcosa (41019), Bellavista (41014), San Jerónimo (41015), y Rochelambert (41006), todas ellas por debajo de la mencionada línea de puntos medios.

Por último, y aunque con unos precios más altos, también se sitúan por debajo de dicha línea de puntos medios, a lo largo de los doce trimestres analizados, el Polígono San Pablo (41007), Pío XII y Pino Montano (41008), el Polígono Norte (41009), y el Polígono Aeropuerto (41020).



5. ALGUNOS COMPONENTES DE LA DEMANDA DE VIVIENDAS

La demanda de vivienda en términos objetivos no existe, depende de la relación existente entre las utilidades que ofrece y el esfuerzo económico necesario para conseguirlas. Cuando se trata de viviendas principales, su demanda, a largo plazo, es el resultado de la interrelación entre necesidad existente y capacidad de pago de las familias.

El diseño de las políticas de vivienda, y consecuentemente el de las de suelo residencial, debe tener en cuenta los factores que operan a largo plazo y, muy especialmente, la evolución futura de la "demanda potencial" de viviendas principales, para lo que es indispensable arrancar de estimaciones tanto del número de hogares que van a formarse como de la situación existente en el punto de partida.

Una posible definición de los potencialmente demandantes de vivienda incluiría a quienes solos o en grupo, y con capacidad legal para acceder a una vivienda, no disponen de ella, o disponen de una que no cubre y/o satisface sus expectativas o necesidades.

Pero esta demanda se encuentra sujeta a múltiples y variados factores, relativamente predecibles a corto y medio plazo en algunos casos, como puede ocurrir con ciertas variables demográficas, y difícilmente estimables en otros, debido a sus



múltiples implicaciones económicas y sociológicas, relacionadas con la evolución de la renta, la actividad económica y el empleo, las tendencias de emancipación, y las nuevas tipologías en lo que a hogares se refiere.

Esta es la razón por la que la "demanda potencial" no siempre se convierte en "demanda virtual", presionando sobre el mercado o sobre la intervención pública, y generalmente supera, probablemente con mucho, a "la demanda efectiva", entendiendo por esta última aquella que encuentra en el mercado una vivienda capaz de satisfacer sus expectativas y posibilidades.

A la hora de definir y/o cuantificar la población capaz de constituir la base de la "demanda virtual" debería tenerse en cuenta, la formación de nuevos hogares, independientemente de que encuentren su origen en el matrimonio, la emancipación, o la ruptura de un hogar anterior, y la "demanda de filtrado" de quienes buscan mejorar la calidad, características, dimensión, y/o posición de su actual vivienda.

Pero, en relación con la formación de nuevos hogares, potencialmente muy superior en estos tiempos al aumento de la población -por razones estrictamente demográficas, la evolución de la población y las alteraciones en la estructura de edades, se constituyen en las variables claves del análisis de la demanda potencial- la posibilidad de que la población susceptible de integrar la demanda virtual se constituya en "demanda real" depende, básicamente, de factores de índole económico, la prolongación del tiempo de los estudios, las tasas de ocupación, el paro, la precariedad en el empleo, los niveles salariales, y la consecuente generalización de elevados tramos de



permanencia en el hogar paterno de los jóvenes españoles.

En la práctica, el mercado laboral incide, e incluso puede determinar, qué parte de la posible demanda es susceptible de acceder al mercado de la vivienda, en qué condiciones, y para qué mercado, conteniendo con ello la demanda virtual, y generando un bloque de demanda potencial insatisfecha.

En relación con las mencionadas condiciones, y con los distintos posibles mercados, no parece ocioso recordar que, además de con la construcción de nuevas viviendas, la demanda podría verse satisfecha utilizando, tanto el actual parque vacío o deshabitado, en muchos casos previa rehabilitación, como las viviendas procedentes de los hogares que desaparecen.

Por otra parte, dentro de la demanda derivada de los procesos de filtrado, habría que considerar el "filtrado" hacia arriba de quienes, poseyendo ya una vivienda, y por razones de necesidad o por el simple deseo de mejorar, acceden a otra nueva de mejor calidad que la actual, la procedente del hacinamiento de personas y/o hogares, la provocada por el deseo de cambiar el régimen de tenencia, generalmente sustituyendo el alquiler por la propiedad, y la que encuentra su origen en ruinas y desahucios.

De entre todas ellas, tal vez las viviendas principales habitadas en condiciones inadecuadas, tanto por su estado y condiciones de salubridad, como por su hacinamiento y/o reducida dimensión, susceptibles de formar parte de la demanda de filtrado "forzoso", sean las que se encuentren revestidas de una mayor



urgencia.

Para terminar, y aun sin estar llamada a engrosar el número de las "necesidades de vivienda", no queremos olvidar la demanda de viviendas para ser utilizadas como segunda residencia, y la procedente de intereses y razones meramente inversionistas.


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