1. obiettivi della variante al p.r.g. · la variante al prg adegua gli articoli relativi agli...
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1. Obiettivi della Variante al P.R.G.
La presente variante al P.R.G. rappresenta l’adeguamento alla variante 1 al P.S., la cui approvazione è
avvenuta con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 60 del 21 Giugno 2012, risultando necessaria al fine
di rendere congruente la disciplina del P.R.G. ai tre obiettivi principali oggetto della Variante n. 1 al P.S.,
di seguito riportati:
OBIETTIVO 1: Adeguamenti alle discipline sovraordinate
OBIETTIVO 2: Migliorare la gestione dello sviluppo termale.
OBIETTIVO 3: Innovare la disciplina della dinamica alberghiera.
Le motivazioni che hanno indotto alla necessità di apportare delle modifiche al Piano Strutturale
approvato con Del .C.C. n. 20/2004, sono state ampiamente specificate nella Relazione d’Avvio del
Procedimento, allegata alla Del. di Giunta Comunale n. 184/2011 e possono in estrema sintesi ricondursi
alla repentina evoluzione del quadro economico e sociale a seguito della forte crisi mondiale che ha fatto
sentire pesantemente i suoi effetti anche in una realtà come quella di Montecatini Terme che per sua
naturale vocazione risulta estremamente sensibile al mutamento degli scenari internazionali.
Preme evidenziare che, di norma, l’avvio del Procedimento per una variante al P.R.G. con Piano
Strutturale approvato non risulta necessario in considerazione della necessità di conformare i contenuti
della variante del PRG agli indirizzi e direttive del P.S. Nel nostro caso, intendendo gestire in
contemporanea il procedimento di variante al P.S. e la conseguente variante di adeguamento per il P.R.G.,
abbiamo ritenuto opportuno integrare la suddetta Delibera di Giunta Comunale n. 184/2011 precisando
che conseguentemente alle modifiche del P.S. sarebbe seguita la variante al PRG per le motivazioni sopra
indicate. Ciò al fine di evitare la duplicazione dei procedimenti di Valutazione Ambientale Strategica e di
Valutazione Integrata ai sensi del combinato disposto degli art. 8 e 10 della L. R. 10/2010. Trattandosi
infatti degli stessi contenuti, appare superfluo dover mutuare i procedimenti di valutazione connessi alle
suddette varianti agli strumenti di pianificazione comunali.
Nel dettaglio i contenuti della Variante al P.R.G. si possono così elencare:
1.1. PRG OBIETTIVO 1: Adeguamenti alle discipline sovraordinate:
1.1.1. Adeguare cartografia e normativa alla disciplina sovraordinata
La Variante al PRG riguarda un generale adeguamento alla normativa nazionale e regionale, nonché, ove
necessario, agli strumenti di pianificazione del territorio provinciale e regionale ( PTC e PIT ). . Fra gli
adeguamenti alla normativa sovraordinata rientrano gli aggiornamenti delle definizioni urbanistico -
edilizie, gli adeguamenti delle procedure per gli interventi edilizi, la puntualizzazione di alcune
disposizioni relative agli interventi sul patrimonio edilizio esistente, in coerenza con la legislazione
regionale e nazionale .
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1.1.2. Incrementare la qualità del sistema insediativo
Al fine di incrementare la qualità del sistema insediativo, in coerenza con le indicazioni delle discipline
sovraordinate, la Variante al PRG contiene alcune specifiche disposizioni che possono così essere
sintetizzate:
- garantire la qualità dell'Arredo Urbano, attraverso l'inserimento di un articolo nelle NTA che
rinvii a specifico regolamento di disciplina degli elementi di arredo;
- reintrodurre la disciplina della sottozona D1A – Zone Alberghiere presente nel P.R.G. 80 e
previgente alla variante al PRG approvata con Del.C.C. n. 102/2009, in quanto trova
corrispondenza con la cartografia di PRG limitatamente alla sottozona ancora presente nel centro
storico di Montecatini Alto.
- introdurre lievi rettifiche ai perimetri di zona nelle aree circostanti a quelle interessate dalla
realizzazione di opere pubbliche;
- introdurre semplificazioni per l’esercizio di attività produttive in cui è comunque preponderante
l’attività di servizio resa alla persona (quali saloni di bellezza, acconciatori, estetiste, centri
benessere, centri di massaggio, tatoo e piercing, lavanderie, gelaterie, pizzerie al taglio ecc...),
nelle more per la redazione del piano per la disciplina delle funzioni.
- introdurre semplificazioni per l’esercizio di attività pubbliche o d’interesse pubblico (di servizio
sociale, assistenziale, formative e culturali) rese nelle attrezzature esistenti (collettive,
turistico/sportive, Ippodromo), anche in adeguamento alle direttive contenute nel PS, al fine di
permettere la valorizzazione di alcune aree a verde sportivo d’interesse pubblico (aree a verde
sportivo del Convento del Murialdo);
- snellire le procedure per la modifica della localizzazione dei servizi di pubblica sicurezza per
sopravvenute esigenze pubbliche (esempio: sede della Polizia di Stato);
- estensione alla categoria d’intervento della ristrutturazione edilizia per la realizzazione degli
interventi sugli edifici notificati ai sensi del D.Lgs. 42/2004, nonché sugli edifici di pregio
storico/architettonico individuati ai sensi della ex L.R. 59/80, previo pareri resi ai sensi del D.Lgs.
42/2004 e/o atti d’assenso comunque denominati.
1.2. PRG OBIETTIVO 2: Migliorare la gestione dello sviluppo termale.
1.2.1. Modificare la normativa per la gestione dello sviluppo termale
La Variante al PRG , in coerenza con gli obiettivi e le azioni della Variante al PS, ha lo scopo di individuare
gli edifici termali ritenuti non strategici sulla base del progetto industriale della Società Terme e che
possono essere recuperati per attività e funzioni di rilevante interesse per la città e per la valorizzazione
del suo patrimonio storico architettonico.
Nell'ambito del processo di riqualificazione del patrimonio termale:
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1) sono state semplificate le procedure per gli interventi degli immobili inseriti nell’Ambito di
sviluppo termale, adeguandole a quanto previsto dal Piano Strutturale,
2) sono state individuate aree non strategiche e prive di specifici valori, sulle quali possono essere
ammessi limitati interventi di completamento edilizio, in continuità con l'edificato circostante,
previa tutela dei valori storico/architettonici degli immobili interessati.
Inoltre, in conformità ai principi dell’azione amministrativa espressi dalla L.241/90 e s.m.i., sono state
semplificate le procedure per gli interventi di adeguamento del teatro Verdi, ammettendo la possibilità
dell'intervento diretto e convenzionato.
1.3. PRG OBIETTIVO 3: Innovare la disciplina della dinamica alberghiera.
1.3.1. Modificare la normativa per adeguare al nuovo contesto socio-economico la disciplina della dinamica alberghiera
La Variante al PRG adegua gli articoli relativi agli svincoli alberghieri e l'inserimento di nuove norme
coerenti con le seguenti indicazioni, su cui si fonda la Variante al PS approvata con Del.C.C. n. 60/2012:
- introdurre un termine temporale “dinamico” per ammettere il mutamento di destinazione d'uso
di strutture alberghiere non più funzionali,
- prevedere, ove compatibili, forme di intervento diretto in luogo della strumentazione
urbanistica d’attuazione prevista dalla vigente normativa,
- incentivare l’edilizia sociale convenzionata,
- introdurre disposizioni per il regime “transitorio” di attività ricettive dismesse.
In relazione alla valutazione degli effetti della presente variante al P.R.G. vi è altresì da rilevare, come
indicato nel Documento preliminare della Valutazione Ambientale Strategica allegata alla variante al P.S.
approvata con Del.C.C. n 60/2012, che gli obiettivi e le azioni ne ricalcano quelli della variante al P.S.,
poiché mirati a dare concreta attuazione a quest’ultima, specificando a livello di piano operativo gli
indirizzi e le prescrizioni del PS.
Le valutazioni effettuate per la presente variante sono accluse al Rapporto ambientale della V.A.S. e alla
relazione di sintesi della Valutazione integrata intermedia allegate alla variante al P.S. approvata con Del.
C.C. n. 60/2012.
Il Responsabile del Procedimento Dott. Arch. Mario Damiani
I N D I C E
1. OBIETTIVI DELLA VARIANTE AL P.R.G. .................................................................................. 5 1.1. OBIETTIVO 1: Riqualificazione del Comparto 5B nell’Ambito 28 di P.R.G.(Tav. 4) .................. 6 1.1.1. AZIONI intraprese dalla Variante al P.R.G in riferimento all’Obiettivo 1: ............................ 8 1.2. OBIETTIVO 2: Riorganizzazione funzionale dell’accesso ovest alla Città: ............................. 9 1.2.1. AZIONI intraprese dalla Variante al P.R.G in riferimento all’Obiettivo 2: ........................... 10
2. CONTRIBUTI ALL’AVVIO DI PROCEDIMENTO DELLA VARIANTE AL PRG E AZIONI CONSEGUENTI. ............... 10 2.1. Contributi pervenuti all’avvio del procedimento ex Del. G.C. 28/2014: ................................... 11
APPENDICE 1 .................................................................................................................. 21 CONTRIBUTI PERVENUTI ALLA DELIBERAZIONE G.C. 28/2014 (AVVIO PROCEDIMENTO) ........................ 21
APPENDICE 2 .................................................................................................................. 23 INTRODUZIONE ........................................................................................................... 25 RISULTATI EMERGENTI DAGLI ELABORATI CATASTALI: .............................................................. 28 ESAME DELLE PRATICHE EDILIZIE ....................................................................................... 28 APPROFONDIMENTI DELLA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ...................................................... 29 RISULTATI EMERSI DALLA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ....................................................... 30 LE TRASFORMAZIONI DELL’AMBITO TERRITORIALE ................................................................... 31
1954 Scala: 1:5000 ......................................................................................... 32 1978 Scala: 1:5000 ......................................................................................... 33 1988 Scala: 1:5000 ......................................................................................... 34 1996 Scala: 1:5000 ......................................................................................... 35 2007 Scala: 1:5000 ......................................................................................... 36 2010 Scala: 1:5000 ......................................................................................... 37 2013 Scala: 1:5000 ......................................................................................... 38
CONCLUSIONI ............................................................................................................. 40
1. OBIETTIVI DELLA VARIANTE AL P.R.G.
La presente variante al P.R.G. si rende necessaria per la riorganizzazione urbanistica del comparto di
riqualificazione 5B dell’Ambito n. 28, come rappresentato sulla tavola 4 della vigente variante al P.R.G.
approvata con deliberazione consiliare n. 17 del 28 Febbraio 2013 e modificata con deliberazione
consiliare n. 102 del 27 Novembre 2013, ai sensi dell’articolo 65 comma 4 della L.R. 1/2005 e s.m.i.,
contestualmente alle procedure per l’approvazione della proposta di piano attuativo per la
riqualificazione dell’area della Nievoletta (pratica: 2008/0871).
Il piano di riqualificazione prevede la realizzazione di una grande struttura di vendita (G.S.V.), in
attuazione degli indirizzi previsti dal vigente Piano Strutturale (Variante al Piano strutturale approvata con
deliberazione di Consiglio comunale n. 60 del 21 Giugno 2012), previa la demolizione di un edificio di
origine colonica esistente sull’area, censito fra gli edifici di pregio storico/architettonico, che allo stato
attuale risulta in avanzato stato di degrado e parzialmente crollato.
Con la previsione della G.S.V., contenuta nel piano attuativo, si concretizzano altresì le condizioni per la
riorganizzazione funzionale della media struttura di vendita ubicata in Via prov. Lucchese n. 45,
catastalmente identificata al Foglio 16 particella 462 del Comune di Montecatini Terme, attraverso la
definizione della disciplina per la sistemazione del relativo ambito urbanistico.
Con la variante in oggetto, pertanto, l’Amministrazione attua ed implementa il programma di governo del
territorio, in ordine alle linee di sviluppo previste dal vigente Piano Strutturale sulla Tav. P.13 e agli
indirizzi relativi al progetto speciale della Porta Ovest (art. 64 comma 5) e al recupero dell’area della
Nievoletta (art. 65 comma 7).
Si evidenzia che:
- con deliberazione n. 251 del 19 Agosto 2013, l’Autorità Competente (Giunta Comunale), preso atto
del documento preliminare ai sensi dell’art. 22 della L.R. 10/2010 per la localizzazione della
Grande Struttura di vendita nell’area della Nievoletta, ha avviato le procedure di V.A.S;
- con deliberazione n. 323 del 29 Ottobre 2013 l’Autorità Competente (Giunta Comunale) ha emesso
il provvedimento conclusivo della verifica di assoggettabilità, assoggettando a V.A.S. il piano
attuativo;
- con deliberazione di Giunta comunale n. 28 del 4 Febbraio 2014, a seguito della verifica di
sostenibilità a livello sovracomunale, effettuata ai sensi dell’articolo 69 della L.R. 52/2012, per la
localizzazione di una grande struttura di vendita nell’area della Nievoletta è stato avviato il
relativo procedimento di variante al P.R.G.
Preme sottolineare inoltre che, in detta sede, la Conferenza di Pianificazione svolta in data 28 Novembre
2013 ha espresso parere favorevole per la sostenibilità della previsione della G.S.V. nel piano attuativo ,
fermo restando l’impegno dei soggetti attuatori del piano a rispettare gli indirizzi ritenuti opportuni dal
Comune per il miglioramento della viabilità di accesso dei lotti confinanti e fatte salve le condizioni
riportate nei contributi pervenuti dalle strutture tecniche degli Enti partecipanti.
Per quanto sopra brevemente descritto, la variante al P.R.G. si sostanzia dei due seguenti obiettivi:
OBIETTIVO 1: Riqualificazione del Comparto 5B nell’Ambito 28 di P.R.G.(Tav. 4), con previsione di una
grande struttura di vendita commerciale (G.S.V.)
OBIETTIVO 2: Riorganizzazione funzionale dell’accesso ovest alla Città
1.1. OBIETTIVO 1: Riqualificazione del Comparto 5B nell’Ambito 28 di P.R.G.(Tav. 4)
Il comparto oggetto della presente variante allo strumento urbanistico è ubicato nel Comune di
Montecatini Terme, tra l’autostrada A-11 Firenze Mare, posta a sud, e gli impianti sportivi comunale
(piscina e palazzetto dello sport), posti a nord, ed è identificabile nel comparto di recupero “5B”, come
da Tavola 4 della variante al PRG di cui alla delibera del Consiglio Comunale n. 17/2013. Tale ambito, della
superficie fondiaria (Sf) di circa Mq 18.000, risulta individuato catastalmente nel foglio di mappa n. 27,
dai mappali n. 181, n. 182 e n. 185, oltre a viabilità pubbliche: la prima posta a nord, costituita da un
tratto di Via Giovanni Gentile, compreso tra la rotatoria “Largo Caduti dei Lager” e la rotatoria prossima
al palazzetto dello sport; la seconda, posta a sud di Via Giovanni Gentile, costituita da Via Machiavelli (ex
della Nievoletta).
Nel vigente Piano Strutturale (Approvato con deliberazione di C.C. n. 20/2004 e modificato con la prima
variante approvata con deliberazione di Consiglio n. 60 del 21 Giugno 2012) detto ambito è inserito
all’interno dell’U.T.O.E. n. 8 – Marruota/Salsero e, più in particolare, è ricompreso nel perimetro del
piano di riqualificazione PR6-F Area della Nievoletta (Tav. P.13).
Per detta area l’art. 65, comma 7 del vigente P.S. dispone i seguenti indirizzi:
[omissis] a) Si tratta di un’area con attività mista e piccola residenza. Sarà ridisegnata, caratterizzandola
con parcheggio e attività commerciale specializzata con strutture di vendita. Importante sarà il disegno
del verde in fregio all’Autostrada.
b) Il Regolamento Urbanistico definirà le categorie d’intervento ammissibili per l’area oggetto di
riqualificazione ed i casi in cui le trasformazioni urbanistico/edilizie conseguano sulla base di un piano
attuativo o di titolo diretto
c) Lo sviluppo dei corpi di fabbrica (da ristrutturare o da nuove volumetrie), dovrà prendere atto della
vicinanza dell’autostrada e pertanto nuovi edifici non potranno insistere a distanza inferiore a ml 20
dalla stessa, mentre le aree a parcheggio potranno insistere fino a 5 ml dall’autostrada. Lo sviluppo dei
corpi di fabbrica dovrà essere caratterizzato da altezze non superiori ai 12 m;
d) La dotazione di standard dovrà tenere conto della necessità di mantenere ambiti a parcheggio. Dovrà
essere previsto anche un parcheggio ad uso pubblico con 400 posti auto [omissis].
Come già specificato nella relazione tecnica del piano attuativo contestuale alla presente variante, la
riqualificazione dell’area costituisce condizione prodromica per la riorganizzazione funzionale dell’attuale
attività commerciale ubicata in via Lucchese e del relativo ambito urbano, non più consona al suo sviluppo
e di cui si illustrerà all’obiettivo 2.
La delocalizzazione della struttura commerciale esistente risulta essere infatti rispondente alla Delibera
della Giunta Comunale n. 83 del 02/03/2011, con la quale l’ Amministrazione Comunale ha assunto un
indirizzo politico in materia di attività commerciale in sede fissa, in cui si promuovono i processi di
decentramento delle medie strutture di vendita di particolare attrazione poste nel tessuto urbano a
vocazione residenziale, in modo da ridurre il traffico veicolare da un lato e favorire le attività
commerciali di vicinato dall’altro.
La normativa del commercio del Comune di Montecatini Terme è vincolata alla D.C.C. n. 28 del
02/04/2012. Nell’art. 9 di detto atto si individuano mq 2500 di superficie di vendita destinati alla grande
distribuzione, correlando il dato ai limiti di tolleranza del sistema infrastrutturale di zona.
La deliberazione individua altresì un’areale urbano, comprensivo della zona oggetto del piano di
riqualificazione, in cui risulta agevole la promozione degli insediamenti di Grandi Strutture di Vendita
anche per la posizione baricentrica nel comprensorio della Valdinievole.
Al fine di conformare la disciplina dello strumento urbanistico vigente agli indirizzi del P.S., con
riferimento all’area oggetto della presente variante, l’Amministrazione Comunale di Montecatini Terme ha
approvato con deliberazione C.C. n. 66 del 17 luglio 2008, la variante al P.R.G con la quale sono state
disciplinate le trasformazioni urbanistiche ed edilizie ammissibili all’interno dei comparti e degli ambiti di
riqualificazione, delimitati in relazione ai contenuti di cui alla deliberazione C.C. n. 18 del 03.04.2007.
Con detto atto, l’area oggetto della presente variante è stata individuata nell’ambito di riqualificazione n.
28 e nel comparto urbanistico 5B.
Le successive varianti al P.R.G. (Approvate con deliberazioni C.C. n. 42/2009, 102/2009 e 17/2013) non
hanno determinato alcuna variazione dell’area oggetto della presente pianificazione (comparto di
riqualificazione 5B).
A seguito dell’istanza di parte, come già fatto presente, l’Amministrazione comunale ha inoltre promosso
la Conferenza di Pianificazione in data 28 Novembre 2013 ai sensi della L.R. 52/2012 con parere
favorevole alla sostenibilità della previsione della G.S.V. nell’area oggetto della presente variante.
Vi è inoltre da considerare che, sul comparto come definito in precedenza, è presente il fabbricato
catastalmente identificato al foglio 27, particella 181 del Comune di Montecatini Terme. A tal proposito si
fa presente che il vigente P.R.G., in attuazione dell’art. 10 del Regolamento regionale 9 febbraio 2007, n.
3/R, individua nella Tav. 3 il patrimonio edilizio di pregio storico architettonico.
Ognuno degli edifici ivi riportati è identificato da idonea numerazione, collegata a specifiche schede che
classificano, ove presenti, gli elementi architettonici, decorativi e d’arredo, i caratteri rilevanti degli
interni, le eventuali superfetazioni, nonché una sintesi qualitativa di valutazione atta alla determinazione
della classe di valore peculiare di ogni edificio.
Come altresì riportato nell’art. 46 delle N.T.A. allegate al vigente P.R.G., nella determinazione della
classe di valore si sono distinti:
a) gli edifici di classe A+ : edifici vincolati ai sensi della II parte del D.Lgs. 42/2004, rappresentati in
colorazione verde sulla Tav. 3;
b) gli edifici di classe A: Edifici o manufatti che costituiscono i capisaldi della strutturazione urbana
e paesaggistica del territorio, in considerazione delle caratteristiche tipologiche, o per stato di
conservazione degli elementi costruttivi e decorativi tradizionali o per l’epoca e i criteri
d’inserimento; rappresentati in colorazione azzurra sulla Tav. 3
c) gli edifici di classe B: Edifici o manufatti di minore valore tipologico e architettonico o di più
recente formazione o, se pur d’impianto storico, con parziali alterazioni rispetto al carattere
originario; rappresentati in colorazione rosa sulla Tav. 3.
Il succitato edificio è censito alla scheda n. 552, cui dal P.R.G. risulta assegnata la classe di valore B.
La scheda di valutazione del valore storico-architettonico non contiene elementi d’interesse particolare
da rilevare e la sintesi qualitativa riporta la seguente descrizione:
Insediamento rurale comprensivo di residenze ed annessi agricoli. In pessimo stato di conservazione,
risultava al momento dell’accertamento, disabitato.
1.1.1. AZIONI intraprese dalla Variante al P.R.G in riferimento all’Obiettivo 1:
Come descritto al precedente paragrafo, il piano attuativo contestuale alla presente variante, pur
allineandosi agli indirizzi ed obiettivi del PS e successiva Variante n.1 ed alle linee di indirizzo politico-
amministrative in materia di attività commerciale in sede fissa, di cui alla Delibera della G.M. n. 83 del
02/03/2011, anticipando di fatto le previsioni del Regolamento Urbanistico, costituisce variante al PRG
vigente, in quanto:
- le destinazioni d'uso previste dal vigente PRG nel comparto (area a parcheggio di progetto inattuata e
fascia di rispetto stradale), non ammettono destinazioni commerciali, mentre il presente piano prevede
una localizzazione di G.S.V.;
- il vigente PRG, pur localizzando un ambito sottoposto a riqualificazione, non ne esplicita la relativa
norma di attuazione, mentre il piano attuativo contestuale alla presente variante, sulla base degli indirizzi
contenuti nel PS, sarà completo di specifica norma di recupero e di trasformazione del territorio.
- E’ peraltro necessario considerare gli esiti della Conferenza di Pianificazione in data 28 Novembre 2013
ai sensi della L.R. 52/2012 che ha espresso parere favorevole alla sostenibilità della previsione della
G.S.V., con le prescrizioni riportate nel Verbale.
Con riferimento all’edificio presente nell’area, appaiono opportune altresì le seguenti considerazioni:
- Nella relazione generale del P.S. , per il suddetto fabbricato viene indicato lo svincolo dagli edifici
di pregio.
- Si ritiene di potere affermare che, per effetto del contesto ambientale fortemente antropizzato,
privo di qualsiasi peculiarità storica, architettonica e/o ambientale (come dimostrato dalla
documentazione fotografica, allegata alla proposta del piano attuativo), nonché per il degrado
strutturale conseguente al precario stato manutentivo, perdurante nel tempo, l’edificio abbia
perduto le caratteristiche identitarie di pregio, annoverabili nella sua origine rurale.
Sulla base delle considerazioni sopra riportate e con la finalità di riallineare la disciplina urbanistica del
P.R.G. allo strumento di pianificazione territoriale PS, nel comparto 5B dell’Ambito 28, come
rappresentato sulla Tav. 4 del vigente P.R.G. la variante propone le seguenti modifiche:
1) Modifica alla Tav. 1 – Definizione delle zone di P.R.G. con Istituzione della sottozona D2C – Area della
Nievoletta in sostituzione delle destinazioni di zona a parcheggio di progetto (per una superficie di circa
mq. 12.000) e a fascia di rispetto stradale(per una superficie di circa 6000 mq), presenti nel comparto 5B.
2) Modifica alla Tav. 3 – Catalogazione degli edifici di particolare pregio storico-architettonico di P.R.G. e
all’elaborato denominato Schede di rilievo degli edifici di particolare pregio storico-architettonico, con
abrogazione dell’identificativo n. 552.
3) Modifiche alle Schede degli ambiti di riqualificazione: In funzione di quanto specificato ai punti
precedenti, si apportano le conseguenti modifiche alla scheda dell’ambito di recupero n. 28.
1.2. OBIETTIVO 2: Riorganizzazione funzionale dell’accesso ovest alla Città:
Come già anticipato, il piano attuativo di riqualificazione, contestuale alla presente variante del P.R.G.,
costituisce altresì l’opportunità urbanistica per la riorganizzazione funzionale dell’area commerciale
insediata nel fabbricato catastalmente identificato al foglio 16, particella 642 ed ubicata in Via prov.
Lucchese 45.
Il citato piano non implica interventi riferiti direttamente a detto complesso edilizio, ma la sua
realizzazione è comunque finalizzata alla delocalizzazione dell’attività commerciale in esso esercitata,
perché non più consona alle strategie aziendali; quanto sopra, anche in conformità alle linee d’indirizzo
contenute nella deliberazione di G.C. n. 83/2011, atte a risolvere problemi rilevanti di traffico in via
Lucchese ed in previsione di un processo di decentramento delle medie strutture di vendita che insistono
nell’area di commistione con il tessuto residenziale.
Tale area infatti costituisce uno degli accessi principali alla città per chi proviene da Ovest e si
caratterizza per la presenza di un sistema di viabilità particolarmente articolato su cui grava un traffico
particolarmente intenso che in alcuni momenti della giornata risulta caotico anche per la presenza
dell’attuale attrezzatura commerciale e dalla relativa movimentazione delle merci.
E’ da sottolineare in questa sede, che la prima variante al Piano Strutturale approvata con deliberazione
n. 60/2012 ha recepito i contenuti della petizione cittadina pervenuta con P.G. n. 14821 del 19 Aprile 2011
(finalizzata al mantenimento di un punto di vendita commerciale in via Lucchese), modificando l’articolo
64 comma 5 della disciplina in relazione agli indirizzi previsti per il progetto speciale dell’Area della Porta
Ovest.
A tal proposito, si ricorda che in relazione a detto progetto, il Piano Strutturale lo connota con la
creazione [omissis] di una “pausa” urbana, un giardino, una macchia di verde, recuperando almeno in
parte l’area afferente al supermercato [omissis] e che [omissis] previa idonea valutazione del rapporto
fra le funzioni ivi insediate e l’U.T.O.E. di riferimento, potrà prevedere interventi di qualità
architettonica integrati con la progettazione degli spazi aperti, di categoria fino alla ristrutturazione
urbanistica, con riorganizzazione della volumetria e modifica della capacità commerciale esistenti
[omissis].
1.2.1. AZIONI intraprese dalla Variante al P.R.G in riferimento all’Obiettivo 2:
Per le motivazioni esposte, e anticipando i contenuti del Regolamento urbanistico, la presente variante al
P.R.G. interviene altresì sul progetto “Porta Ovest”, di cui al suddetto articolo 64 della disciplina di P.S., in
quanto, con l’attuazione del piano attuativo di riqualificazione per la realizzazione della G.S.V. in località
Nievoletta, si concretizzano le condizioni per la trasformazione di un ambito urbanistico riferito
all’attrezzatura commerciale di Via Lucchese e più estesamente all’accesso Ovest alla Città.
Con riferimento all’obiettivo 2, la variante propone le seguenti modifiche:
1) Modifica alla Tav. 1 – Definizione delle zone di P.R.G., con introduzione di specifico comparto di
riqualificazione e disciplina riferita all’attuale complesso edilizio commerciale di Via Lucchese e
all’antistante spazio pubblico.
2. CONTRIBUTI ALL’AVVIO DI PROCEDIMENTO DELLA VARIANTE AL PRG E AZIONI CONSEGUENTI.
Fermo restando che l’avvio del procedimento di variante al P.R.G. ai sensi dell’art. 15 della L.R. 1/2005,
avvenuto con deliberazione C.C. n. 28/2014, è stato preceduto dall’avvio della V.A.S. del piano attuativo
di riqualificazione dell’area della Nievoletta (Verifica assoggettabilità: deliberazione Autorità Competente
G.C. n. 251 del 19 Agosto 2013 e Decisione sull’assoggettabilità: deliberazione n. 323 del 29 Ottobre 2013)
e contestualmente alla Verifica della sostenibilità ambientale della G.S.V. ai sensi dell’art. 69 della L.R.
52/2012, i soggetti coinvolti nel presente procedimento, sono definiti a seguire:
- Regione Toscana;
- Provincia di Pistoia;
- Soprintendenza B.A.A.A.S.
- Azienda U.S.L. 3;
- A.R.P.A.T.;
- ATO 2 Basso Valdarno;
- Consorzio di Bonifica del Padule di Fucecchio;
- Autorità di Bacino del Fiume Arno;
- Toscana Energia;
- Acque Toscane s.p.a.;
- Acque s.p.a.;
- Enel s.p.a.
- Comuni dell’Ambito 5 – Val di Nievole ai sensi dell’Allegato 2 alla L.R. 1/2005.
- Comune di Marliana;
La documentazione inerente la procedura di V.A.S. ai sensi della L.R. 10/2010 e smi, nonché la
documentazione relativa alla Verifica di sostenibilità ai sensi della L.R. 52/2012 sono state pubblicate sul
sito istituzionale dell’Ente e della stessa è stata data comunicazione da parte del Garante.
2.1. Contributi pervenuti all’avvio del procedimento ex Del. G.C. 28/2014:
Alla deliberazione 28/2014 di avvio del procedimento sono pervenuti i contributi sintetizzati a seguire,
costituenti l’appendice 1 alla presente relazione tecnica, fermo restando che si rimanda al Rapporto
Ambientale per i pareri, le proposte e i contributi comunque denominati pervenuti:
a) al documento preliminare ai sensi dell’art. 22 della L.R. 10/2010 e s.m.i. in sede di avvio delle
procedure di V.A.S.(deliberazione n. 251 del 19 Agosto 2013);
b) alla Conferenza di Pianificazione, conclusiva della verifica di sostenibilità di cui alla L.R. 52/2009,
sostenuta in data 28 Novembre 2013.
CONTRIBUTI PERVENUTI ALL’AVVIO DELLE PROCEDURE DI VARIANTE AL PRG:
1. Contributo dell’Autorità di bacino del fiume Arno. Prot. n. 731 del 19 Febbraio 2014 (acquisito
con P.G. n. 8356 del 21 febbraio 2014): rimanda al contributo espresso dall’Ente con nota prot.
3238 del 29/8/2013 per la previsione della G.S.V. e ricorda che la variante al P.R.G. dovrà essere
coerente a quanto indicato nei Piani di bacino.
Con riferimento al Contributo dell’A.d.B., si fa presente che il piano attuativo costituente variante
contestuale al P.R.G. è corredato di idoneo studio geologico e idraulico. Si fa inoltre presente che è in
corso la redazione del primo Regolamento Urbanistico del Comune e che, pertanto, le procedure sopra
richiamate saranno attivate sulla base dei contenuti di detto atto di governo del territorio a seguito
della sua adozione.
2. Contributo Arch. M. Bonari e L. Vescovini per conto dei cittadini della zona “Musicisti”.
Acquisito con P.G. n. 9053 del 27 febbraio 2014: Con riferimento all’obiettivo 2 di variante, si
chiede il mantenimento nel quartiere ovest della media struttura di vendita alimentare ubicata in
Via Lucchese 45 per le motivazioni ivi esposte e già richiamate in diverse occasioni (note del
19/4/2001 e 30/9/2013). Si chiede altresì la gestione aperta e partecipata della procedura
avviata.
Con riferimento al presente contributo si precisa che la proposta di variante al P.R.G., pur contestuale
al piano attuativo di riqualificazione dell’area della Nievoletta, assume l’obiettivo 2, volto alla
riqualificazione dell’ambito di accesso alla porta ovest della Città, con un programma di azioni già
descritte al precedente paragrafo 1.2.1. La disciplina del comparto di riqualificazione citato in detto
paragrafo appare adempiere al contributo proposto. Si fa inoltre presente che la procedura avviata
prevede la partecipazione nelle forme di legge.
3. Contributo di Acque S.p.a.. Prot. n. 9539 del 27 Febbraio 2014: conferma il contributo espresso
dall’Ente con nota Prot. 48830 del 4 Ottobre 2013 in sede di V.A.S.
Con riferimento al contributo di cui al punto 3 si precisa che il piano attuativo di
riqualificazione,contestuale alla proposta di variante al P.R.G., assume il parere reso con Prot. 48830
nel Rapporto Ambientale redatto ai sensi dell’art. 24 della L.R. 10/2010 e smi.
4. Contributo S. Innocenti o Paolini. Acquisito con P.G. n. 9327 del 28 febbraio 2014: Articolato
nelle argomentazioni sintetizzate nei seguenti punti elenco:
a. Fermi restando gli esiti della verifica di sostenibilità di cui alla Conferenza di
Pianificazione del 28 novembre 2014, si chiede di valutare l’accessibilità del sito in
relazione alla formazione dei percorsi per la movimentazione merci da quelli relativi
all’utenza, conformemente ai contributi di analogo contenuto resi in sede di V.A.S., fra i
quali si ricorda principalmente quello di Regione Toscana, Dir. Gen. Politiche della
mobilità.
Con riferimento all’argomento sopra esposto, si rende noto che il piano attuativo contestuale
alla presente proposta di variante al P.R.G., assume il suggerimento, proponendo negli
elaborati grafici una soluzione separata della mobilità della movimentazione merci, rispetto a
quella dell’utenza. E’ stato altresì predisposto un adeguato studio viabilistico dell’ambito,
allegato al Rapporto Ambientale ai sensi dell’art. 24 della L.R. 10/2010 e s.m.i.
b. Verificare, sulla base di quanto disposto dall’art. 69 comma 5 della L.R. 52/2012 e dall’art
17ter comma 1 della L.R. 1/2005, l’indisponibilità di patrimonio da recuperare per le
finalità del piano, stante l’esistenza di complessi edilizi dismessi.
Con riferimento all’argomento, si fa presente che il piano attuativo contestuale alla presente
proposta di variante al P.R.G., ha superato con esito favorevole (condizionato alle prescrizioni
riportate negli allegati pareri degli Enti partecipanti) la verifica di sostenibilità per la
localizzazione della G.S.V.
c. Pubblicazione del Rapporto Ambientale, comprensivo dello studio viabilistico, a seguito
dell’assoggettabilità a V.A.S. e secondo l’esame della citata Conferenza di Pianificazione
per la verifica di sostenibilità della G.S.V.. In particolare si richiede di porre attenzione ai
valori di traffico che risultano elevati e di specificare se gli stessi sono comprensivi del
traffico relativo agli impianti sportivi.
d. Si eccepisce che la procedura di V.A.S. è ferma alla redazione del Rapporto ambientale ex
art. 24 della L.R. 10/2010 e s.m.i., senza aver dato corso alle relative consultazioni di cui
all’art. 25 della citata legge regionale.
Con riferimento agli argomenti di cui ai punti a precedere, si fa presente il disposto dell’art.
8, comma 6 della L.R. 10/2010 e smi, che prevede l’adozione del Rapporto ambientale e la
sintesi non tecnica in sede di adozione della proposta di piano attuativo e contestuale variante
al P.R.G. Sempre sulla base del citato disposto le consultazioni ai sensi dell’art. 25 saranno
effettuate contemporaneamente alle osservazioni di cui all’articolo 17 della L.R. 1/2005.
e. Si eccepisce l’ammissibilità delle varianti anticipatorie del Regolamento urbanistico,
conformemente al parere regionale Prot. 15284 del 12 Maggio 2008.
Il parere regionale citato fu reso in sede di osservazione alla deliberazione di C.C. n. 5/2008
che adottava la Variante al P.R.G. vigente per la ridefinizione ed individuazione degli ambiti
di riqualificazione urbana, la disciplina degli interventi sul patrimonio edilizio esistente e
modifiche alle N.T.A. Con l’approvazione della suddetta variante, avvenuta con deliberazione
C.C. n. 66/2008, l’Amministrazione ritenne di non accogliere il suddetto argomento motivando
che [omissis] “La normativa regionale, ed in particolare la Circ. Reg. 118/2003, reputa
ammissibili al punto 6 varianti innovatrici ed anticipatrici del piano strutturale che possono
essere eseguite in concomitanza o successivamente all'adozione del PS stesso. Pertanto,
essendo l'Amministrazione già dotata di PS, si ritiene che in casi particolari si possa far
ricorso, nelle more d'adozione del Regolamento Urbanistico, a tale procedura, verificandone
la conformità con i contenuti del Piano Strutturale [omissis].
f. Con riferimento all’approfondimento del quadro conoscitivo, per l’area oggetto di
variante si ricorda altresì:
i. La presenza di materiali edili di risulta su porzione est del lotto con conseguente
rialzamento del piano di campagna
ii. L’occasionale tracimazione delle acque di raccolta sull’area da parte del sistema
dei fossi.
iii. L’occasionale tracimazione del fosso della Nievoletta, tombato sotto la via
Gentile, in prossimità dei giunti in calcestruzzo armato.
In riferimento agli argomenti di cui al punto f) si fa presente che il piano attuativo contestuale
alla presente proposta di variante al P.R.G. è corredato di idoneo studio geologico e idraulico
e che lo studio degli effetti è affrontato nel Rapporto ambientale inerente la V.A.S., cui
seguiranno le consultazioni di cui all’art. 25 della L.R. 10/2010 e smi.
Il contributo prosegue altresì con una serie di riflessioni di carattere puntuale sulle risorse
ambientali (Acqua, suolo e sottosuolo, aria, flora e fauna, infrastrutture e attrezzature),
pertinenti la procedura di V.A.S. del piano.
g. Si eccepisce altresì il diniego opposto dall’Amministrazione in passate occasioni al
declassamento dell’edificio di pregio identificato con la scheda n. 552, come da obiettivo
2 della variante proposta.
A tal proposito si specifica che il diniego al declassamento dell’edificio è avvenuto in sede di
controdeduzione all’osservazione n. 11 (P.G. 14747 del 7/5/2008) alla sopra citata delibera di
C.C. n. 5/2008, poiché lo svincolo degli edifici non risultava argomento della variante
adottata. La presente proposta, per contro, è presentata in anticipo all’approvazione del
regolamento urbanistico, nel cui quadro conoscitivo sono confluite le analisi condotte sul
patrimonio edilizio esistente. La proposta di abrogazione del n. 552 costituisce anticipazione
del R.U., in risposta agli indirizzi forniti dal Piano Strutturale, come sopra ricordato.
5. Contributo U.S.L. 3.: Prot. 113639 del 18 Marzo 2014, acquisito con P.G. n. 12637 del 20 marzo
2014: Prende atto di quanto comunicato dall’Amministrazione Comunale, senza osservazioni nel
merito e tenuto conto che il parere è reso ai fini della sola procedura indicata nell’oggetto.
Si rimanda inoltre alla relazione tecnica del piano attuativo di riqualificazione e al Rapporto ambientale
per l’analisi delle coerenze interne ed esterne.
3. ADOZIONE DEL PIANO, DELLA CONTESTUALE VARIANTE AL PRG E FASE DELLE OSSERVAZIONI.
Per le finalità di trasparenza dell’attività di pianificazione e governo del territorio previste dal D.Lgs.
33/2013, lo schema del provvedimento di adozione della proposta di piano attuativo e di variante al PRG
ed i relativi atti sono stati pubblicati sul sito web istituzionale del Comune di Montecatini Terme.
La proposta di variante al PRG contestuale alla proposta di piano attuativo è stata successivamente
adottata ai sensi della L.R. 1/2005, con atto consiliare n. 23 del 24 marzo 2014.
L’adozione degli atti è stata resa nota mediante:
- Pubblicazione all’Albo Pretorio per il periodo dal 7/4/2014 al 22/4/2014.
- Avviso dell’atto deliberativo pubblicato sul B.U.R.T. n. 14 del 9/4/2014.
- Pubblicazione sul sito web istituzionale.
- Deposito degli elaborati progettuali presso l’Area Governo del Territorio a libera visione del pubblico,
per il periodo di 60 giorni dalla data di pubblicazione del relativo avviso sul BURT previsto dalla legge
regionale.
- Il rapporto del Garante della comunicazione, a garanzia della partecipazione dei cittadini;
- Pubblicità sui quotidiani a maggior diffusione locale;
Ai sensi del combinato disposto di cui agli art. 17 comma 3 della suddetta L.R. 1/2005 e dell’art. 8 della
L.R. 10/2010, il rapporto ambientale e la sintesi non tecnica di VAS sono stati adottati congiuntamente
alle proposte di piano attuativo e di variante al PRG e le consultazioni previste ai sensi dell’art. 25 della
sopra richiamata L.R. 10/2010 sono state effettuate nel medesimo periodo di 60 giorni previsto dall’art.
17 della L.R. 1/2005 per le osservazioni.
Nel dettaglio, i termini previsti per la presentazione delle osservazioni decorrevano dal 9 aprile 2014 al 7
giugno 2014.
Per le finalità di consultazione previste all’art. 25 della citata L.R. 10/2010 e s.m.i., con nota prot. 17025
del 17/4/2014, il Responsabile del procedimento ha conseguentemente comunicato la pubblicazione
dell’atto deliberativo di C.C. 23/2014 e della documentazione adottata, nonché le relative modalità per la
disamina degli atti, sul sito istituzionale dell’Ente, ai soggetti competenti in materia ambientale (S.C.A.) e
agli uffici degli enti territoriali individuati ai sensi dell’articolo 19 della citata L.R. 10/2010
3.1. Contributi ed osservazioni agli atti adottati:
A seguito dell’adozione delle proposte di piano attuativo e di variante al PRG, come sopra indicato, sono
pervenuti:
a) i seguenti contributi provenienti da soggetti pubblici istituzionali:
- Prot. 20129 del 13/5/2014: Contributo di Acque Spa
- Prot. 22786 del 3/6/2014: Contributo di A.R.P.A.T.
- Prot. 23224 del 5/6/2014: Contributo di Regione Toscana.
b) le seguenti 5 osservazioni, provenienti da associazioni di categoria e soggetti privati, nei previsti
termini di legge, numerate progressivamente in base al numero di protocollo generale e conservate agli
atti d’ufficio:
- Prot. 22889 del 3/6/2014: Osservazione di Bonari Arch. Manola e Vescovini Rag. Luigi;
- Prot. 23191 dle 5/6/2014: Osservazione del Sig. Innocenti o Paolini Stefano;
- Prot. 23379 del 6/6/2014: Osservazione di Esselunga s.p.a.;
- Prot. 23459 del 6/6/2014: Osservazione di Confesercenti Pistoia;
- Prot. 23485 del 6/6/2014: Osservazione della Sig.ra Acerbi Giovanna.
Decorsi i termini sopra indicati per la presentazione delle osservazioni, non sono pervenuti ulteriori
contributi, osservazioni o pareri comunque denominati.
Le osservazioni agli atti adottati sono state prese in esame da parte del settore Pianificazione Urbanistica
attraverso la redazione di apposite schede a supporto dell’attività consiliare, per l’espressione della
relativa controdeduzione, costituenti l’elaborato denominato Schede di valutazione delle osservazioni,
nelle quali sono riportati i seguenti dati:
- La sintesi dell’oggetto dell’osservazione, riepilogativa degli argomenti sostenuti.
- La verifica istruttoria, che esamina l’argomento oggetto d’osservazione in base ai contenuti della
legislazione vigente, della disciplina di piano e degli elaborati cartografici adottati con Del. C.C.
n. 23/2014.
- Una valutazione dell’Ufficio effettuata con riferimento agli esiti della verifica istruttoria.
- Una sintetica proposta dell’Ufficio rispetto all’osservazione complessiva, il cui esito è definibile
da una delle tre categorie: “da accogliere”, “da respingere”, “da accogliere parzialmente”.
Nella seguente tabella è espressa la valutazione di sintesi delle osservazioni pervenute, come esaminate
dall’Ufficio:
Fra le osservazioni presentate è stata ritenuta non pertinente per argomenti una sola osservazione (4 % del
totale), poiché riferita a contenuti del Regolamento urbanistico adottato con la Del.C.C. n. 25/2014, che
esulano dalla presente variante al PRG contestuale al piano attuativo, per quanto anticipatoria di detto
strumento.
Con riferimento al totale costituito dai contributi istituzionali e dalle osservazioni pervenuti, i soggetti che
hanno fornito un contributo sono rappresentati da:
- Contributi di soggetti pubblici istituzionali: 37,5%;
- Soggetti privati: 50%;
- Associazioni: 12,5%.
Le osservazioni di cui ai Prot. 23191, 23379, 23459 sono comprensive di argomenti molteplici, con relative
proposte di modifica; per quanto sopra riportato, complessivamente sono stati esaminati ventitré
argomenti, per ognuno dei quali l’Ufficio ha espresso una proposta di parere, ferma restando comunque la
proposta di parere sull’osservazione generale.
Sulla base del totale complessivo degli argomenti presentati e fatta salva la percentuale precedentemente
espressa, relativa alle osservazioni non pertinenti, il 39% degli argomenti ha interessato la
documentazione inerente la Variante al PRG, il 22% ha riguardato tematiche ambientali riferite alla VAS, il
residuo 35% la documentazione di Piano Attuativo.
Nel novero degli argomenti osservati, il 39% è rappresentato da proposte di modifica alla normativa della
variante o del piano attuativo, il 22% è costituito da proposte di modifica alla cartografia, il 17% è riferito
a contestuali proposte di modifica cartografiche e della disciplina del piano, fermo restando che
l’ulteriore 22% è riferito alla documentazione di VAS.
Complessivamente, gli argomenti oggetto d’osservazione hanno riguardato le seguenti categorie tematiche
(in parentesi il numero di argomenti riferiti alla specifica categoria tematica osservata, rispetto al numero
di argomenti complessivi nel totale delle osservazioni):
- Aspetti connessi al dimensionamento del piano (2/23).
- Effetti ambientali della G.S.V.(2/23).
- Fragilità del territorio (1/23).
- Aspetti connessi alla valutazione del Patrimonio edilizio esistente e di pregio (3/23).
- Localizzazione della G.S.V. ed aspetti connessi alla soluzione planivolumetrica adottata (3/23).
- Progetto della Porta ovest (3/23).
- Refusi orto/cartografici e integrazioni normative (3/23).
- Regolamento urbanistico (1/23).
- Standard urbanistico e OO.PP (3/23).
- Opere stradali e parcheggi (2/23).
Si segnala altresì che l’area Governo del territorio ha provveduto con nota del 21 marzo 2014 a depositare
gli atti presso l’Ufficio regionale del Genio Civile, ai sensi del Regolamento regionale 53/R. A detto
deposito l’Ufficio regionale ha replicato con la nota n. 273746 del 6/11/2014, acquisita agli atti comunali
con Prot. 25849 del 17/6/2015, comunicando l’esito positivo del controllo, fatta salva la prescrizione di
individuare, anche ai fini della progettazione, le opere di regimazione delle acque piovane e le eventuali
opere necessarie alla mitigazione del rischio derivante dall’impermeabilizzazione.
A conclusione del presente paragrafo, infine si riporta una tabella di sintesi del grado di accoglimento
proposto dall’Ufficio in relazione agli argomenti e al numero complessivo delle osservazioni pervenute
espressi anche in percentuale rispetto al totale:
INCIDENZA DI ACCOGLIMENTO DELLE OSSERVAZIONI PERVENUTE
PER ARGOMENTO OSSERVATO: N. Percentuale
Da respingere 12 52%
Da accogliere 3 13%
Da accogliere parzialmente 8 35%
PER OSSERVAZIONE
Da respingere 2 40%
Da accogliere 0 0%
Da accogliere parzialmente 3 60%
3.2. Risposte ai contributi dei soggetti pubblici e proposte tecniche per le controdeduzioni e modifiche agli elaborati:
Come sopra evidenziato, tutti i contributi dei soggetti pubblici istituzionali e le osservazioni di cui al Prot.
23191 e 23459 presentavano anche argomenti afferenti alla documentazione di VAS (rapporto ambientale e
sintesi non tecnica) per i quali si è espressa l’Autorità competente, Giunta Comunale (come designata con
Del.C.C. n. 78/2010), con Deliberazione n. 169 del 16 Giugno 2015.
In particolare, detti contributi, raccolti nell’elaborato costituente l’allegato B alla citata Del.G.C.
169/2015, sono riassunti a seguire:
• Il contributo di Acque Spa conferma il parere espresso con note Prot. N. 48380 del 4/10/2013 e n.
9539 del 27/2/2014 in sede di documento preliminare ai sensi dell’art. 22 della L.R. 10/2010 e s.m.i., nel
quale si esprimeva parere preventivo favorevole, con prescrizione di realizzare di un impianto depurativo
in grado di condurre lo scarico nei limiti previsti alla Tab. 3 (Valori limite di emissione in acque superficiali
e in fognatura) presente nell’Allegato 5, Parte III del D.Lgs 152/2006. Il proponente ottempera al presente
contributo integrando la proposta di piano adottata con lo schema progettuale dell’impianto di
depurazione, da attuare previa presentazione (e parere favorevole dell’ente gestore) del progetto
dell’impianto depurativo in sede d’istanza preordinata al rilascio del titolo edilizio.
• Il contributo di A.R.P.A.T. suggerisce di implementare il rapporto ambientale con i contenuti
previsti nell’Allegato 2 alla L.R. 10/2010 e s.m.i., rispetto ai quali è carente o scarsamente dettagliato.
Il proponente ottempera al presente contributo implementando la documentazione di VAS con un apposito
paragrafo, nel quale sono esplicitate le modalità e gli eventuali limiti di recepimento dei contenuti del
suddetto Allegato 2, motivando, ove ritenuto opportuno, le modifiche e/o integrazioni introdotte alla
suddetta documentazione.
• Il contributo della Regione Toscana al piano attuativo e alla contestuale variante al PRG proviene
dal settore Disciplina, politiche e incentivi del commercio ed attività terziarie e dal settore Viabilità
d’interesse regionale. Il primo ricorda la sussistenza del vincolo idrologico termale disposta con D.G.R.
73/2014, segnalando l’individuazione di aree di tutela differenziate e rimandando all’Amministrazione
Comunale la verifica di eventuali ulteriori provvedimenti, ai sensi della L.R. 38/2004 (Norme per la
disciplina della ricerca, della coltivazione e dell’utilizzazione delle acque minerali, di sorgente e termali).
Il settore Viabilità, effettuato un esame del sistema viario afferente all’area oggetto di piano attuativo,
allega il contributo espresso con Prot. 47447 del 28/11/2013 nell’ambito della verifica di sostenibilità di
cui all’art. 69 della L.R. 52/2012 (sessione conclusiva della Conferenza di Pianificazione), con esito
favorevole condizionato alla realizzazione preventiva o contestuale degli interventi di mitigazione
geometrico-funzionale sulla rete stradale afferente alla nuova struttura di vendita, specificati nella
relazione dello studio viabilistico e previa verifica della fattibilità di detti interventi con gli enti locali
proprietari delle infrastrutture interessate, da effettuare nelle successive fasi.
Per quanto sopra esposto e ribadito che la Regione Toscana ha emesso il citato parere Prot. 47447/2013 a
conclusione della verifica di sostenibilità, ossia presa visione del rapporto ambientale, si ritiene
ragionevole supporre che nel contributo regionale 23224 del 5/6/2014 non fossero rinvenibili ulteriori
nuovi elementi da approfondire, inerenti gli aspetti ambientali e la documentazione di VAS, ritenendosi di
aver ottemperato al presente contributo con il rapporto ambientale adottato.
E’ comunque fatta salva, in sede d’istanza per il rilascio del titolo edilizio, la preventiva acquisizione di
tutti i pareri degli organi preposti.
Esaminando le proposte elaborate dall’Ufficio a supporto delle controdeduzioni del Consiglio Comunale,
raccolte nell’elaborato denominato Schede di valutazione delle osservazioni, si segnalano le seguenti
conclusioni con riferimento agli obiettivi della variante e delle conseguenti azioni da intraprendere:
- Obiettivo 1, Riqualificazione del comparto 5B nell’ambito 28: Le osservazioni hanno prevalentemente
riguardato sia gli aspetti connessi all’abrogazione della scheda n. 552 dalle schede degli edifici di pregio
storico,architettonico e/o testimoniale, di cui alla Tav. 3 del vigente PRG, relativa all’edificio rurale
incluso nel comparto, sia aspetti connessi alla soluzione planivolumetrica adottata, in particolare inerenti
la viabilità d’accesso alla G.S.V.. In merito al primo argomento, l’Ufficio ha predisposto un supplemento
istruttorio elaborato al fine di accertare, ove possibile, la storia urbanistica di detto edificio, e
costituente l’appendice 2 alla presente relazione. Con riferimento al secondo argomento, il proponente ha
prodotto un supplemento allo studio viabilistico, finalizzato ad individuare, rispetto a quella adottata, la
soluzione viabilistica in grado di soddisfare più efficientemente le relazioni di accessibilità e di mobilità
veicolare fra la rete viaria esistente, quella di progetto e la struttura commerciale. Le conclusioni di detto
studio sono riportate nel Vol.2 del rapporto ambientale, e da queste emerge che la soluzione adottata
risulta preferibile rispetto all’insieme delle soluzioni valutate. Ulteriori approfondimenti alla soluzione
progettuale adottata sono stati richiesti con nota Prot. 46931 del 18/11/2014 da parte dell’Ufficio, al fine
di dettagliare la definizione dei parametri urbanistici e la localizzazione delle aree a parcheggio privato e
a standard urbanistico (verde e parcheggi pubblici). Il proponente ha integrato la proposta progettuale con
modifiche al planivolumetrico che, pur mantenendo le caratteristiche essenziali del piano adottato,
comportano una sostanziale riduzione del consumo di suolo.
- Obiettivo 2, Progetto della Porta Ovest: In via generale, nelle osservazioni pervenute sul tema è stato
eccepito il dimensionamento delle funzioni previste (in particolare quello afferente alla funzione
commerciale, che nella proposta progettuale è ridotto rispetto al dimensionamento esistente), la carenza
di dati descrittivi e di confronto degli effetti e la conseguente inefficacia degli effetti compensativi
esposti nel rapporto ambientale, fondati sulla delocalizzazione della media struttura di vendita (in
conseguenza di una supposta permanenza della stessa) o la perseguibilità economica del progetto
attraverso l’interscambiabilità delle funzioni ivi previste.
IL RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO
DOTT. ARCH. MARIO DAMIANI
APPENDICE 1
CONTRIBUTI PERVENUTI ALLA
DELIBERAZIONE G.C. 28/2014
(AVVIO PROCEDIMENTO)
APPENDICE 2
SUPPLEMENTO ISTRUTTORIO PER L’APPROFONDIMENTO DEL QUADRO
CONOSCITIVO RELATIVO ALL’EDIFICIO DI CUI ALLA SCHEDA N. 552 DEGLI
EDIFICI DI PARTICOLARE PREGIO STORICO – ARCHITETTONICO APPROVATI
CON DEL. C.C. 17/2013
INTRODUZIONE
Il seguente studio costituisce un supplemento al quadro conoscitivo per l’approvazione della
variante adottata con Del. C.C. n. 23/2014, svolto in approfondimento all’azione intrapresa in
risposta all’obiettivo 1 (Riqualificazione del comparto 5B nell’ambito 28 di P.R.G.), riferita alle
modifiche alla Tav. 3 – Catalogazione degli edifici di particolare pregio storico architettonico e alle
Schede di rilievo degli edifici di particolare pregio storico – architettonico di P.R.G. e costituisce
altresì supplemento istruttorio all’osservazione pervenuta con Prot. 23191 del 5/6/2014,
elaborato al fine di accertare, ove possibile, la storia urbanistica dell’edificio esistente nel citato
comparto.
La variante al P.R.G. adottata con la delibera C.C. n. 23/2014, contestuale al piano attuativo per la
riqualificazione dell’area della Nievoletta, propone l’abrogazione dell’identificativo n. 552 dagli
edifici di particolare pregio storico-architettonico di categoria “B”, come individuato sulla Tav. 3
(Catalogazione degli edifici di particolare pregio storico-architettonico), sul Quadro sinottico dei
comparti di recupero compresi nell’Ambito di recupero n. 28 e sulle Schede di rilievo degli edifici di
particolare pregio storico-architettonico, allegati alla Delibera C.C. n. 17 del 28.02.2013 (Variante
al PRG vigente per adeguamenti alla variante n. 1 al P.S.).
L’immobile corrispondente al suddetto identificativo è catastalmente individuato dal foglio n. 27,
mappale 181 del Comune di Montecatini Terme ed il relativo valore storico/architettonico è stato
originariamente riconosciuto nella scheda n. 22 dell’ “Elenco degli immobili, complessi edilizi e
zone edificate di significativo valore storico-architettonico e ambientale” allegato alla delibera di
C.C. n. 280 del 10/11/1981 (Redazione elenchi di cui all’art. 7 della L. 59/80. Approvazione ratifica
con modifiche della delibera di G.M. n. 750 del 9/6/81), in ottemperanza alla L.R. 21/5/1980 n. 59 e
19/2/1979 n. 10.
Con la delibera di C.C. n. 61 del 3/5/1999 è stata successivamente approvata la Variante al P.R.G.
vigente per la disciplina degli interventi sul patrimonio edilizio esistente ai sensi della L.R.
21.5.1980 n. 59, comprensiva altresì della disciplina degli interventi sugli edifici di particolare
pregio storico architettonico, di cui ai predetti elenchi.
Infine, con la Variante al P.R.G. approvata con la delibera di C.C. n. 102 del 13.11.2002 (Variante al
P.R.G. vigente per la disciplina degli interventi sul patrimonio edilizio esistente relativamente alle
zone omogenee B del territorio comunale ai sensi dell’art. 40 comma 2°, lett. f), terzo alinea della
L.R. 16 Gennaio 1995 n. 5 – Modifica alla normativa vigente) l’Amministrazione ha proceduto ad
un aggiornamento del censimento degli edifici di valore, istituendo per l’edificio oggetto della
presente istruttoria l’identificativo 552 e confermandone il valore architettonico nella categoria
“B”.
L’edificio è rappresentativo della locale edilizia rurale storica e, ad oggi, versa in precarie
condizioni sia statiche che manutentive.
Nella relazione tecnica allegata alla citata delibera C.C. 280/1981 è chiarito che per la
determinazione del valore storico/architettonico degli edifici sono state messe a punto due
diverse metodologie d’indagine: una per il nucleo cittadino vero e proprio e l’altra per le zone
rurali e le case sparse. Mentre nel nucleo cittadino i criteri di tutela sono orientati a mantenere le
caratteristiche del neoclassicismo eclettico e, in qualche caso, lo stile liberty che dettero alla città
la basilare connotazione “termale”, per le zone rurali e le case sparse i criteri hanno inteso tutelare
[omissis] “due distinte fasi storiche a cui corrispondono due diverse organizzazioni territoriali: la
rete di mulini e frantoi lungo il corso della Nievole, [omissis] e le singole case coloniche sorte nel
1800 a seguito del nuovo impulso dato al territorio dall’opera del Granduca Leopoldo e che, spesso,
sia per la specifica connotazione architettonica che per la loro stessa collocazione, costituiscono
parte insostituibile del patrimonio ambientale, anche se il valore dei singoli edifici non è sempre di
buona qualità.”1
Le schede costituenti l’elenco riportano: la documentazione fotografica, l’identificativo catastale,
la probabile datazione, lo stato di conservazione ed alcune annotazioni sui fabbricati oggetto di
censimento.
L’edificio della scheda n. 22 è connotato da una probabile datazione posteriore al 1900,
confermata da una verifica nel merito condotta dal Settore Pianificazione Urbanistica attraverso la
consultazione di banche dati esterne ed interne all’Ente;2 l’esistenza dell’organismo edilizio è
infatti accertata alla sezione D, particella 145 del Vecchio Catasto Terreni (Id. n. 015_D01R, Nome
sez. Ponte alle Tavole e Salsero, Ente di Conservazione: Archivio di Stato di Pistoia, Sezione di
Pescia)3, come riportato nella sottostante figura e descritto nelle sue consistenze sui registri dei
campioni come “casa ed aia” di braccia quadre 1902 (circa mq. 650).
Vecchio Catasto Terreni Sez. D/145
Pur risultando ignota la datazione della Tavola relativa alla citata Sez. D, per l’impianto originario
dell’edificio appare ragionevole tuttavia considerare una data antecedente al 1866. A questo anno
infatti è accertato il primo degli atti di compravendita dell’immobile sui registri dei campioni
presenti all’Archivio di Stato – Sez. di Pescia (Supplemento Campione 2784 e Arroto n. 35/1866).
1 Fonte: Cenni storici e relazione tecnica allegata alla Del. C.C. n. 280 del 10 Novembre 1981. Relatore: Arch.
P.Inghirami. Collaborazione per l’ufficio Urbanistica del Comune: Arch. G.Cini, Geom. A.Tiziani. 2 In particolare sono state analizzate le banche dati relative ai Catasti Storici Regionali (Progetto CA.STO.RE – Regione
Toscana), l’Archivio di Stato Sez. di Pescia e l’Archivio delle Pratiche edilizie del Comune di Montecatini Terme. 3 La sezione D del Vecchio Catasto Terreni, costituita da una Tavola, riporta infatti l’intestazione Bagni di Montecatini
(barrato), costituito nel 1905 quale frazione termale del Comune di Montecatini Val di Nievole sotto la provincia di
Lucca.
Per indisponibilità di ulteriori elaborati cartografici catastali storici, non è stato possibile verificare
la consistenza planimetrica dell’organismo edilizio oggetto d’indagine, fino all’identificazione
dell’immobile alla particella 181 del foglio di mappa 27 del N.C.E.U. del Comune di Montecatini
Terme, aggiornato al 1952 e, successivamente, sull’attuale mappa catastale, nelle quali lo stato
catastale dei luoghi si presenta come nelle sottostanti figure:
Estratto di Mappa Catastale F. 27 Mappale 181 – Riprod. Anno 1952.
Estratto di Mappa Catastale F. 27 Mappale 181 – Riprod. Anno 2014.
RISULTATI EMERGENTI DAGLI ELABORATI CATASTALI:
La comparazione fra la Sez D del Vecchio Catasto Terreni e le successive mappe catastali
analizzate, effettuata per mezzo di tecniche G.I.S., oltre che far emergere, con buona
approssimazione, la congruenza fra la superficie della rappresentazione planimetrica dell’immobile
(braccia quadre 1902 equivalenti a circa 650 mq) sulla Sez. D ed il dato dimensionale riportato sui
registri dei campioni del Vecchio Catasto Terreni, evidenzia consistenti modifiche
planimetrico/dimensionali alla superficie coperta del fabbricato, avvenute successivamente alla
datazione della succitata sez. D.
Rispetto al primitivo organismo edilizio, di circa mq. 150 rappresentato sulla sezione D del Vecchio
Catasto Terreni, d’impianto piuttosto compatto, anche se articolato, e comunque contenuto
nell’ambito pertinenziale della particella 145, nelle successive planimetrie catastali è raffigurato un
impianto meno profondo e di carattere decisamente più lineare, di circa mq. 170 nella planimetria
del 1952 e circa mq. 200 in quella attuale, sviluppato nella direzione orientale.
In particolare si osserva, altresì, che l’ambito pertinenziale rappresentato sulla mappa del 1952
(costituito dalla particella 181 del F. 27 del N.C.E.U./1952), include le particelle 144, 145 e porzione
delle particelle 146 e 149 della sez. D del V.C.T. e che il fabbricato è stato ampliato al limite della
vecchia particella 146. Sul medesimo ambito è poi evidenziabile un annesso fronteggiante il
fabbricato principale.
Nell’attuale elaborato planimetrico catastale (presentato in data 11/12/2002, come emerge dalla
visura), ferma restando la superficie dell’ambito pertinenziale, si osserva un ulteriore ampliamento
del fabbricato, pressoché esteso ad interessare il confine est della particella 181.
ESAME DELLE PRATICHE EDILIZIE
Al fine di approfondire le eventuali vicende costruttive sull’immobile, come desumibile dal
sopraccitato confronto cartografico catastale, i dati provenienti dalla consultazione dei registri
(campioni e arroti) presenti presso l’archivio di Stato sezione di Pescia sono stati confrontati con
quelli sui titoli edilizi, presenti presso l’archivio comunale.
La conseguente ricostruzione cronologica dei passaggi di proprietà e degli interventi edilizi
sull’immobile è riepilogata nella seguente tabella:
DATAZIONE PROPRIETA’ INTERVENTO EDILIZIO TITOLO
EDILIZIO
D.e G. GIUSTI
1866 CASELLI P. di D.
1874 MIMBELLI
1934 TONARELLI N. Costruzione di Tinaia (6,2 x 4).
Ampliamento Stalla.
L.E.2266 del
20/10/1934
1941 CECCHI R.
1941 ROSINI G.
Costruzione di fienile e manutenzione ord. L.E.2815 del
3/11/1941
Costruzione di due stanze: Trincia foraggi e
rimessa utensili agricoli. Rifacimento alla
copertura della sugaia esistente
L.E.2829 del
1944 ROSINI G. e altri
2002 ESSELUNGA S.p.a. Passaggio al Catasto Fabbricati del N.C.E.U.
(A4 e C6)
Cronologia dei passaggi di proprietà e degli interventi edilizi sull’immobile
APPROFONDIMENTI DELLA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Al fine di approfondire eventuali variazioni delle metodologie costruttive e dei materiali utilizzati,
indicativi di probabili fasi cronologiche di realizzazione dell’edificio è’ stato quindi redatto un
supplemento alla documentazione fotografica, costituita dall’Allegato B4 della delibera C.C. n.
23/2014 (Tav. 4 Documentazione fotografica sull’edificio esistente), di adozione del piano attuativo
contestuale alla presente variante al P.R.G., riportandone a seguire i risultati ritenuti più
significativi.
Prospetto Nord: Dettaglio dei materiali di facciata
Prospetto Nord: Dettaglio delle coperture
Prospetto Ovest: Dettaglio dei materiali di facciata
RISULTATI EMERSI DALLA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
I risultati emersi dal rilievo visivo e dalla documentazione fotografica sull’immobile sono
schematizzati nella figura a seguire:
Schema dei risultati emersi dal rilievo
Dal confronto fra il rilievo condotto sull’organismo edilizio attuale, come rappresentato sulla Tav. 4
del Piano attuativo, contestuale alla variante al P.R.G. adottata con delibera C.C. n. 23/2014, e la
rappresentazione planimetrica di cui alla citata sez. D, emergono congruenze planimetriche e
dimensionali della porzione più occidentale a tre piani.
Lo studio non ha permesso di risalire al numero originario dei piani costituenti detta porzione, che
all’attualità risulta in parte costituito da tre piani e in parte a due piani fuori terra. Dalla
documentazione fotografica allegata, tuttavia, si evidenzia un’interruzione delle cantonate in
pietra al livello del primo piano (foto 6 allegato B4 e foto prospetto ovest della presente
relazione), compatibili con l’ipotesi di un organismo edilizio originario interamente a due piani
fuori terra.
La differente tessitura muraria sul tamponamento sud, in adiacenza alla porzione a tre piani fuori
terra, a livello delle finestre centrali del piano primo, costituita da blocchi in pietra squadrata
affiancati da muratura in laterizio, priva di ammorsamenti (foto 6 del citato allegato B4), è
compatibile con l’ipotesi di una serie di trasformazioni in ampliamento (Ampliamento A1), che
risulta ulteriormente rafforzata dalla variazione tipologica degli architravi a piattabanda di vani
porta/finestra al piano terra e dalla successiva interruzione delle medesime nella direzione est.
Più ad est rispetto alla parte sopraccitata, si constata la presenza di ulteriori elementi della
tessitura muraria, costituiti da blocchi in pietra non ammorsati ed arcate in laterizio al piano terra
e primo, in corrispondenza degli sfondi finestra, immersi nella muratura, compatibili con un
tamponamento dei medesimi avvenuto in epoca successiva rispetto a quella della loro
realizzazione (Ampliamento A2).
L’estrema porzione occidentale a due piani dell’organismo edilizio e i vani contigui ad un piano
sono altresì compatibili con un ulteriore serie di trasformazioni (Ampliamento A3), in parte
ammissibili con le modifiche avvenute con L.E. 2815/41, come dimostrabile sia per le consuete
assenze di ammorsamenti della tessitura muraria, sia per la variazione della copertura in
marsigliesi, rispetto alla copertura in coppi e tegole della parte più antica.
LE TRASFORMAZIONI DELL’AMBITO TERRITORIALE
Parallelamente all’indagine sul fabbricato, l’Ufficio ha condotto un esame sulle trasformazioni
dell’ambito territoriale, attraverso l’analisi delle foto aeree disponibili per l’area oggetto
d’istruttoria4, confrontandone i risultati con la Tav. QC 01 – Carta dello sviluppo urbano e
territoriale del vigente Piano Strutturale.
4 Fonte: Progetto CA.STO.RE. (Catasti Storici Regionali), Regione Toscana e Archivi di Stato Toscani.
1954 Scala: 1:5000
L’edificio principale appare nella consistenza planimetrica rappresentata sulla mappa del N.C.E.U.
/1952, con accesso dal lato ovest. A sud dell’edificio si constata la presenza di almeno quattro
manufatti pertinenziali, dei quali uno in aderenza al prospetto sud dell’edificio principale.
Il contesto territoriale ha carattere prevalentemente rurale, come evidente dalla maglia degli
appezzamenti, dalle reti infrastrutturali, anche idrografiche, e dall’esiguità degli agglomerati
edilizi, concentrati prevalentemente in corrispondenza del Rio Salsero.
1978 Scala: 1:5000
L’edificio principale appare raggiungere la consistenza planimetrica attuale, ampliandosi in
direzione est, rispetto allo stato rappresentato sulla mappa catastale del 1952. Rispetto alla
rappresentazione della foto aerea del 1954 alcune modifiche hanno interessato l’ambito
pertinenziale, ove è presente un solo manufatto, catastalmente identificato alla particella 181 del
Foglio 27 del N.C.E.U.
Sul contesto territoriale si evidenzia un processo di urbanizzazione, più sviluppato a Nord del lotto
di riferimento della presente istruttoria, con riduzione della maglia rurale e consolidamento degli
agglomerati edilizi: prevalentemente residenziali in corrispondenza del Rio Salsero (ovest ed est),
del Viale Foscolo e lungo le principali arterie di comunicazione, ma altresì a destinazione
industriale/commerciale (al confine con il Comune di Massa e Cozzile). Contestuale al consolidarsi
degli agglomerati edilizi, è il rafforzamento della rete infrastrutturale e delle attrezzature
(ampliamento del Cimitero e costruzione dl primo nucleo degli impianti sportivi)
1988 Scala: 1:5000
L’edificio principale appare nella consistenza planimetrica della precedente foto aerea del 1978,
fatta eccezione per alcune modifiche sull’ambito pertinenziale (riduzione dell’aia a sud), indicative
di un probabile inutilizzo dell’organismo edilizio.
Sul contesto territoriale si evidenzia il progredire del processo di urbanizzazione, con ulteriore
riduzione della maglia rurale, che ormai appare limitata ad aree residuali rispetto a quelle
interessate da processi di inurbamento ed in ogni caso con ridotte caratteristiche agricole.
A nord di Via della Nievoletta si rafforzano la rete delle infrastrutture (costruzione di Via Tripoli e
intersezione a rotatoria di Largo Caduti nei Lager, tombamento parziale di tratti del Rio Salsero e
della Nievoletta, finalizzato alla costruzione di Via G. Gentile), quella delle attrezzature
(costruzione impianti sportivi, ampliamento del cimitero comunale) e della maglia edilizia (Via
Foscolo e isolati a sud di Via Giotto).
1996 Scala: 1:5000
L’edificio principale rimane nella consistenza planimetrica della precedente foto aerea (1988).
Sul contesto territoriale progredisce il processo di urbanizzazione: si rafforza la rete delle
infrastrutture (completamento di Via Tripoli, costruzione dell’intersezione a rotatoria di Largo S.
D’Acquisto, della Via G. Gentile e del tratto di Via Camporcioni, deviazione del corso del Salserino),
quella delle attrezzature (costruzione del Palazzetto dello sport, Terminal Bus e parcheggi) e della
maglia edilizia, con sviluppo della destinazione artigianale/commerciale.
2007 Scala: 1:5000
L’edificio rimane nella consistenza planimetrica della precedente foto aerea (1996).
Il contesto è caratterizzato da un territorio urbanizzato stabilizzato, nel quale si consolida la
presenza della funzione artigianale/commerciale. La residua e limitata funzione agricola appare
interessare prevalentemente le zone a sud dell’infrastruttura autostradale.
2010 Scala: 1:5000
L’edificio rimane nella consistenza planimetrica della precedente foto aerea (2007).
Non si osservano sostanziali modifiche al contesto territoriale.
2013 Scala: 1:5000
L’edificio rimane nella consistenza planimetrica della precedente foto aerea (2010).
Non si osservano sostanziali modifiche al contesto territoriale (fatto salvo il consolidarsi della
funzione artigianale/commerciale ad est dell’area oggetto d’interesse).
CONCLUSIONI
Il fabbricato costituisce un tipico esempio di casa rurale della Valdinievole, caratterizzato da una
sequenza di semplici volumi edilizi, aggregati linearmente, a sviluppo diacronico, in muratura
mista di pietra e laterizio, privi di particolari elementi architettonici e decorativi, costituito, allo
stato attuale, da un edificio principale e un piccolo annesso a sud dell’area di pertinenza. L’edificio
versa in condizioni di fatiscenza, abbandonato e in precario stato manutentivo.
Non è stato possibile determinare l’esatta datazione dell’impianto originario, pur se la presenza
dell’edificio è attestata antecedentemente al 1866, come dimostrato da atti presenti presso
l’Archivio di Stato, Sezione di Pescia.
La presente analisi ha evidenziato le profonde modifiche planimetrico/dimensionali alla superficie
coperta del fabbricato, successive alla sua rappresentazione di cui alla part. 145 della Sez. D nel
Vecchio Catasto Terreni, ascrivibili al passaggio da un impianto piuttosto compatto, anche se
articolato, ad un impianto a carattere lineare, sviluppato nella direzione orientale.
E’ipotizzabile che l’impianto più antico del fabbricato sia costituito dalla porzione ad ovest, come
emerge dalle verifiche comparative condotte sulle mappe analizzate a mezzo di tecniche G.I.S, e
che in una fase iniziale, l’organismo edilizio fosse interamente contraddistinto da due soli piani
fuori terra.
Il fabbricato principale è stato inoltre interessato da almeno tre successivi ampliamenti di volumi,
essenzialmente giustapposti in aderenza, avvenuti con sviluppo nella direzione est e succedutisi
nel corso della prima metà del secolo XX. In particolare, l’estrema porzione orientale dell’edificio a
due piani fuori terra appare compatibile con le modifiche attestate dagli atti edilizi del 1941.
Più tardiva appare la parte del fabbricato monopiano, come evidente dal confronto fra la
planimetria catastale del 1952 la foto areofotogrammetrica del 1954, quella attuale e la
disomogeneità dei componenti della copertura (tegole marsigliesi), rispetto alla porzione più
antica (coppi e tegole).
In relazione all’ambito territoriale del complesso edilizio, è possibile asserire che a partire dalla
seconda metà del sec. XX si attua un generale processo di urbanizzazione dell’intorno, sviluppato
prevalentemente a nord del lotto di riferimento, che, se da un lato riduce il tessuto rurale
esistente, dall’altro potenzia gli agglomerati edilizi (a carattere residenziale, ma altresì
caratterizzati dalla presenza di complessi artigianali/commerciali), le reti infrastrutturali (anche di
scorrimento veloce) e le rilevanti attrezzature cittadine, marginalizzando l’attività agricola ad
esigue aree, che connotano il territorio circostante come area di frangia e decontestualizzano gli
edifici rurali presenti.
Stante che il fabbricato rappresenta un esempio di edilizia rurale di ordinaria qualità costruttiva,
che il suo impianto originario risulta alterato dalle trasformazioni della prima metà del XX secolo e
che per collocazione è inserito in un ambito territoriale urbanizzato, ormai privo delle
caratteristiche di ruralità e nel quale l’attività agricola risulta in sé marginale, si ritiene che siano
venute meno le prerogative per il suo inserimento negli elenchi degli edifici di particolare valore
storico/architettonico, come altresì confermato in sede di revisione del patrimonio di pregio
finalizzato all’adozione del Regolamento urbanistico, avvenuto con la deliberazione di C.C. n. 25
del 31/3/2014.
IL FUNZIONARIO TECNICO
Arch. Fabio Ciliberti