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土地价值获取全球实践的主要经验

Jin Murakami助理教授土地及建筑工程系香港城市大学

土地价值获取的重要性

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如何实现TOD? 01

如何规划阶段 项目实施

源自：UTTIPEC, 德里发展局, 2013; Suzuki, 2013

土地价值获取（LVC）的融资与规划 02

公交机构

开发商

土地所有者

其他机构

社区

可达性 密度&混合 便利设施 整合

土地的增值

“可以被分享的协同效益”

铁路投资

源自： Jin Murakami 2013

“城市规划来推进TOD模式”

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03以税、费为基础的土地价值获取（LVC）

源自: http://www.townworks.org 2013

土地价值获取(LVC)机制在美国的应用 (市场永久业权)

• 改进特殊/Levi评估• 税收增量融资(TIF)• 商业促进区域(BID)• 开发影响费• 合作开发&空间所有权出让

04以开发为基础的土地价值获取(LVC)

源自: 千叶地方政府&城市复兴管理局, 2013

土地价值获取(LVC)机制在亚洲 (市场永久业权和政府租赁权)

• 开发权（土地出让）• 土地调整• 城市改建开发融资• 可交易的开发权 (TDR)

新城联合开发机制，东京郊区

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05世行新手册的关注点

源自：Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

香港和日本在DBLVC的实践经验为全球最佳案例把DBLVC作为在城市融资和规划方面的战略模型讨论在不断发展的城市中如何应用DBLVC模式

全球实践

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06先进及突出的案例

源自: Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

亚洲先进案例(2): 香港及东京

西方先进案例 (3): 伦敦，纽约及华盛顿DC

突出案例(4): 德里及海德拉巴，圣保罗， 南昌

07香港：R+P机制

源自： Murakami, 2010; Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

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07香港：R+P机制

香港特区政府 第三方开发商开发权（完全市场价格）

香港特区政府 第三方开发商

开发权（轨道市场前价格）

MTR 企业

联合开发（轨道市场后价格）

• 约定比例的利润• 实物资产• 前期付款

“利润分享”

(a) 政府土地出让流程

(b) 轨道加物业(R+P) 流程

源自： Murakami, 2010; Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

08香港: R+P 的改进

源自：Cervero & Murakami, 2009

十亿港元

地产开发收益/损失新兴产业收益/损失（地产开发除外）全年收益/损失（投资地产重估除外）

城市线路启用

机场铁路线的启用

新干线的启用

年

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09东京： 多重机制

Population: 36.93 million

Land Area: 13,368 sq. kmNational Capital Region

Over 5 Prefectural Governments

23 Administrative Wards

5 Special Designated Cities

About 200 Cities, Towns & Villages

大约 3 500 公里

大约 2 000 个站点

48 家运营商(多数为私营机构)

源自：Murakami 2010

10东京：战略性扩展

源自：Murakami, 2010; Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

郊区

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10东京：战略性扩展郊区包容性土地调整机制

源自：Murakami, 2010; Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

原始土地

预留土地

新土地

11东京：战略性城市再生

源自：Murakami, 2010; Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

建成区

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单独使用最大FAR: 2.0

混合使用最大FAR: 6.0

B

C DE

FG

地铁(规划)

A

b

c d

fa

“片区” 拥有者

区域变更

“整合” 拥有者A, B, C, D, E, F & G

地铁(运营)

Floor Area Rights

New  x Sales

a, b, c, d & f

新拥有者 X

公共设施

政府津贴开发商

建成区域的包容性城市改建机制

源自：Murakami, 2010; Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

东京：战略性城市再生

12德里：地铁& 地产

源自：Delhi Metro Rail Corporation Limited, 2012; B.Bon, 2013

1996年， DMRC获批地铁项目通过地产开发提高总成本的7%

阶段 I:阶段 II:阶段 III:

7.00%4.35%4.50%

印度首个地铁系统

政府土地支持

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13德里：体制性障碍监管削弱: 25 % 地面覆盖最大FAR of 1.0多年内的多重法律批复

DMRC站的完全依靠汽车通行的大厦源自：Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

不好的协调与设计

地铁站内的小型商业地产

14海德拉巴：PPP革新

私营特权： 最小资金需求缺口 项目期限35年 地产开发权 (25 地皮+ 3 站点)

设计-建设-融资-运营-转型(DBFOT)项目收入(不动产):

• 售票处= 50% • 房地产= 45%• 其他 = 5%

政府及专用车辆： 土地征用 法定批复 最多10%的资金缺口 300 米 TOD 区域

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15圣保罗：可交易的空间所有权

源自：圣保罗, 2013

Consortiated 城市运营(CUO) CEPAC 出让 转换指数

基础设施

可交易

整个城市的FAR基数由2.0调整至1.0 (强劲的市场扭曲).

CEPAC 机制未直接与地铁项目融资及TOD概念相联系

预期城市模型(TOD)?

主要的教训

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16有远见的总体规划德里国家首都区不和谐的总体规划及

TOD东京国家首都区多中心网络计划

25 % 地面覆盖最大FAR 1.0

源自：日本国家首都区发展规划2006; 德里总体规划2020

17灵活的规划香港特区综合发展区 (CDA) 为MTR站附近的综合应用开发提供灵活性

源自：香港特别行政区规划部, 2013

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18TOD的正确土地价值获取

可交易的空间使用权使得圣保罗密度均衡?

德里建成区的TPS TPS/Eminent Domain 工程

东京郊区的广泛土地调整香港建成区MTR场站的开发权

19多重的资金来源

土地调整(DBLVC)

城市再建(DBLVC)

城市再建(DBLVC)

灾难预防(道路资金)

高架轨道交通(道路资金)

地产税的削减(轨道机构) 订票(轨道机构)

车站大厦开发 (道路资金)

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20进展步骤

1980 ~

1998~

2011 ~

MTR站与公交换乘

居民区

办公区

零售区

酒店

公共开放区域，城市大厦城市线路

机场快线/Tung Chung 线

KowloonInt. Commercial Centre 

Tung ChungNew Town Package

AdmiraltyOffice Tower 

Tin HauResidential Tower 

Tsing YiResidential Package

2004~

Tseung Kwan O 线

源自： Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose, 2013

21文化& 能力建设德里的交通管理结构

源自：UTTIPEC, 德里发展局, 2013; B.Bon, 2013

地铁运营

地产商业

城镇规划

“企业化” & “PPP”

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22清晰& 公平的“分享”规则地产税的削减?

本地居民参与? 绿化区域管理?

连接桥梁费用?

再分配效果?

如何分享? 办公区拥有者的贡献?

公共土地拍卖?

多少FAR?

房屋单位?

地下空间利用? 人行通道设计?

源自：日本铁路建设交通技术局, 2013

提问?

email: admin@jinmurakami.net