077-2010 dom fiľo - living · 2010-10-27 · stn 7340 55 - výpočet obostavaného priestoru...

Ing. Ondrej Kvetko, znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností

Kúpeľná 1236/78, 050 01 Revúca, tel.: 058-4431992, mobil: 0902-970300, e-mail: [email protected]

Zadávateľ: 1.národná aukčná spoločnosť, s.r.o., Panská 27, 811 07 Bratislava Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa 28.7.2010

ZNALECKÝ POSUDOK

číslo 77/2010 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 413 postaveného na parc. č. 901/1, na ulici Mlynskej v Kalinove, zapísaného na LV č. 659, katastrálne územie Kalinovo, vrátane hospodárskej budovy bez súpisného čísla postavenej na parc. č. 901/1, príslušenstva a pozemkov parc. č. 901/1, 901/2, 901/3 a 901/4, pre účel dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov.

Počet listov posudku (z toho príloh): 29 (z toho 9 strán príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Revúcej, dňa: 7.10.2010

Znalecký posudok č. 77/2010 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súpisné číslo 413 postaveného na parc. č. 901/1, na ulici Mlynskej v Kalinove, zapísaného na LV č. 659, katastrálne územie Kalinovo, vrátane hospodárskej budovy bez súpisného čísla postavenej na parc. č. 901/1, príslušenstva a pozemkov parc. č. 901/1, 901/2, 901/3 a 901/4, pre účel dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov.

2. Dátum vyžiadania posudku: 28.7.2010 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 23.8.2010 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 7.10.2010 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka zo dňa 28.7.2010.

5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností LV č. 659 k.ú. Kalinovo, zo dňa 6.10.2010, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava.

Informatívna kópia z mapy, k.ú. Kalinovo, zo dňa 6.10.2010, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava.

Potvrdenie Obce Kalinovo o začiatku užívanie rodinného domu súp. č. 413, zo dňa 5.10.2010. Zameranie a zakreslenie rodinného domu a príslušenstva. Fotodokumentácia rodinného domu.

6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty.

7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy

Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb.

Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3

8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené.

9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Pre účel dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov.


II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Stanovenie všeobecnej hodnoty je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby.

Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlažia. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2010 (kcu= 2,161).

b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Podľa listu vlastníctva č. 659 k.ú. Kalinovo, zo dňa 6.10.2010, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava.

A. Majetková podstata: Pozemky: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape P. č. 901/1, 568 m2 - zastavané plochy a nádvoria (15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom);

P. č. 901/2, 299 m2 - záhrady (4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny);

P. č. 901/3, 979 m2 - orná pôda (1 - Pozemok využívaný pre rastlinnú výrobu, na ktorom sa pestujú obilniny, okopaniny, krmoviny, technické plodiny, zelenina a iné poľnohospodárske plodiny alebo pozemok dočasne nevyužívaný pre rastlinnú výrobu);

P. č. 901/4, 40 m2 - zastavané plochy a nádvoria (18 - Pozemok, na ktorom je dvor); Stavby: Rodinný dom, s.č. 413, na parcele č. 901/1 v katastrálnom území Kalinovo. B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Vlastník: Por. č.: 1 Miroslav Fiľo, rod. Fiľo, nar. 1.1.1978, bytom ul. Železničná 711/44, 987 01 Poltár, SR; spoluvlastnícky podiel 1/1.

Poznámka: Poznemenáva sa oznámenie o začatí realizácie zmluvného záložného práva predajom zálohu na dobrovoľnej dražbe z 3.2.2010 - P 23/2010 (Wüstenrot stavebná sporiteľňa, Grösslingová 77, 824 68 Bratislava) na p.č.901/1, 901/2, 901/3, 901/4 a stavbu č.s.413-rodinný dom na p.č.901/1 - 17/2010.

Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č. V 92/2007 z 5.3.2007 -90/2007.

C. Ťarchy: Por. č.: 1 Záložné právo pre pohľadávku Wustenrot stavebná sporiteľňa a.s., Grösslingova č. 77, Bratislava, IČO 313 510 26 č. V 91/2007 z 5.3.2007 na p.č. 901/1,2,3,4 a stavbu č.s. 413 na p.č. 901/1 - 89/2007.

Iné údaje: Bez zápisu.

c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 23.8.2010 za účasti manželky vlastníka Marcely Fiľovej.

Zameranie rodinného domu vykonané dňa 23.8.2010. Fotodokumentácia rodinného domu vyhotovená dňa 23.8.2010.


d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: Projektová dokumentácia stavieb nebola poskytnutá a porovnaná so skutkovým stavom. Skutkový stav bol zistený meraním a zakreslený v prílohách znaleckého posudku.

e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom.

f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia v súlade s dokladmi o vlastníctve: 1. Rodinný dom s.č. 413, na parcele č. 901/1 2. Hospodárska budova 3. Plot: 3.1 Plot od ulice 4. Vonkajšie úpravy: 4.1 Vodovodná prípojka

4.2 Kanalizačná prípojka 4.3 Prípojka plynu

5. Pozemok: 5.1 Zastavané plochy a nádvoria, p. č. 901/1 5.2 Záhrady, p. č. 901/2 5.3 Orná pôda, p. č. 901/3 5.4 Zastavané plochy a nádvoria, p. č. 901/4

g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené.

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č. 413 POPIS STAVBY Rodinný dom číslo súpisné 413 sa nachádza v obytnej časti obce Kalinovo na ul. Mlynskej ako dom v uličnej zástavbe samostatne stojacich rodinných domov podobného veku. Jedná sa o jednopodlažný, čiastočne podpivničený dom s valbovou strechou. Krov drevený, stojatá stolica, krytina strechy pálená škridla jednodrážková, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Dom leží na mierne svahovitom pozemku, situovanom nad výškovou úrovňou ulice. Rodinný dom je napojený na uličný rozvod elektriny, vody, plynu a odkanalizovaný do vlastnej žumpy. V čase obhliadky domu bol odstavený prívod vody, el. energie a plynu. Objekt je založený na betónových základových pásoch bez vodorovnej izolácie proti zemnej vlhkosti. Obvodové steny sú murované z pálených tehál hrúbky 45 cm, deliace konštrukcie hrúbky 15 cm a 30 cm. Omietky vnútorné sú vápenné hladké, vonkajšie omietky hladké vrátane sokla. Podlahy v nadzemnom podlaží sú pokryté v obytných miestnostiach drevenou palubovkou, v ostatných miestnostiach cementový poter a PVC, v podzemnom podlaží cementový poter. Stropná konštrukcie nad podzemným podlažím je železobetónová monolitická s rovným podhľadom, nad nadzemným podlažím drevená trámová s rovným podhľadom. Okná sú drevené dvojité, dvere drevené rámové. Vykurovanie je plynovými gamatkami v obytných miestnostiach a kuchyni, ohrev TÚV pôvodne zásobníkovým el. ohrievačom v podzemnom podlaží (ohrievač chýba). Rozvod vody je pozinkovanými rúrami. Elektroinštalácia je svetelná, rozvádzač s poistkovými automatmi. Schody do nadzemného podlažia sú betónové s cementovým poterom. Podzemné podlažie je prístupné samostatným vchodom priamo zo dvora. Prvé nadzemné podlažie pozostáva zo zádveria, chodby, kúpeľne s WC, kuchyne, špajze a dvoch izieb. Kúpeľňa je vybavená oceľovou smaltovanou vaňou a WC misou, kuchyňa je bez vybavenia. Podzemné podlažie (suterén) pozostáva z kuchyne (v súčasnosti využívaná ako sklad) a skladu. Vek rodinného domu bol určený na základe potvrdenie Obce Kalinovo o začiatku užívanie rodinného domu súp. č. 413, zo dňa 5.10.2010. Dom nie je v súčasnosti obývaný, je podštandardne vybavený a neudržiavaný, odpojený od dodávky energií. Životnosť rodinného domu stanovujem odborným odhadom na 100 rokov.


POPIS PODLAŽÍ 1. Podzemné podlažie Podzemné podlažie (suterén) má obvodové steny betónové, kombinované z vonkajšej strany z lomovým kameňom. Stropná konštrukcia je železobetónová monolitická, priečka murované z pálenej tehly, podlahy cementový poter, dvere drevené rámové, okná drevené dvojité. Rozvod studenej a teplej vody pozinkovanými rúrami, odkanalizované liatinovými a kameninovými rúrami. Podlažie pozostáva z kuchyne (v súčasnosti využívaná ako sklad) a skladu. 1. Nadzemné podlažie Prvé nadzemné podlažie pozostáva zo zádveria, chodby, kúpeľne s WC, kuchyne, špajze a dvoch izieb. Obvodové nosné konštrukcie sú murované z pálenej tehly hr. 45 cm, deliace konštrukcie z pálenej tehly hr. 15 cm a 30 cm. Strop je drevený trámový s rovným podhľadom. Omietky vápennocementové hladké, podlahy v obytných miestnostiach drevená palubovka, v ostatných miestnostiach PVC. Rozvod studenej a teplej vody pozinkovanými rúrami, odkanalizované liatinovými rúrami. Dvere drevené rámové, okná drevené dvojité. Vykurovanie plynovými gamatkami. MERNÉ JEDNOTKY Výpočet zastavanej plochy

Podlažie Zač. užívania Výpočet zast. plochy ZP [m2] Kzp

1. PP 1960 9.59*5.37 51,5 120/51,5=2,330 Spolu 1. PP: 51,5 2,330 1. NP 1960 9.59*9.69+3.68*2.52 102,2 120/102,2=1,174 Spolu 1. NP: 102,2 1,174 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,161 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled.

1 Osadenie do terénu 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie 560 100 560,0

4 Murivo 4.3 z monolitického betónu 1250 100 1250,0

5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0

6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené 400 100 400,0

7 Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 100 1040,0

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0

14. Fasádne omietky 14.3.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 1/3 do 1/2 80 80 64


16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástup. 16.6 cementový poter 180 100 180,0

17 Dvere 17.4 rámové s výplňou 515 100 515,0

18 Okná

18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zaskl. 250 100 250,0

23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50 100 50,0

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 100 280,0

30 Rozvod vody

30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 100 55,0

Spolu 4840 4824,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25 100 25,0

36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne

36.12 kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2 bm) 180 100 180,0

Spolu 205 205,0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled.

4 Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm 1290 100 1290,0

5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0

6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené 400 100 400,0

7 Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 760 100 760,0

8 Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové 625 100 625,0

10 Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridľové obyčajné jednodrážkové 535 100 535,0

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0


14. Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 180 80 144

16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástup. 16.6 cementový poter 180 100 180,0

17 Dvere 17.4 rámové s výplňou 515 100 515,0

18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl. 340 100 340,0

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit 185 100 185,0

23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50 100 50,0

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 100 155,0

30 Rozvod vody

30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 100 55,0

31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 100 35,0

Spolu 5485 5449,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25 100 25,0

35 Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (3 ks) 180 100 180,0

37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 100 30,0

38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) 15 100 15,0

39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 100 25,0

40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 100 80,0 40.4 vane (1 ks) 15 100 15,0

45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 100 240,0

Spolu 610 610,0


Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:

Podlažie Výpočet RU na m2 ZP dokon. podlažia

Výpočet RU na m2 ZP nedokon. podlažia

Hodnota RU dok. podlažia

[EUR/m2]

Hodnota RU nedokon.podlažia

[EUR/m2]

1. PP (4840 + 205 * 2,330)/30,1260

(4824 + 205 * 2,330)/30,1260 176,51 175,98

1. NP (5485 + 610 * 1,174)/30,1260

(5449 + 610 * 1,174)/30,1260 205,84 204,65

TECHNICKÝ STAV Podlažie Zač.užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1960 50 50 100 50,00 50,00 1. NP 1960 50 50 100 50,00 50,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Stavba z roku 1960 Východisková hodnota dokončeného podlažia: 176,51 EUR/m2*51,50 m2*2,161*1 = 19 644,06 EUR

Východisková hodnota dokončeného podlažia: 176,51 EUR/m2*51,50 m2*2,161*1 19 644,06 EUR

Východisková hodnota: 175,98 EUR/m2*51,50 m2*2,161*1 19 585,08 EUR Technický stav: 100 % - 50,00 % 50,00 %

Technická hodnota: 50,00 % z 19 585,08 EUR 9 792,54 EUR 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Stavba z roku 1960 Východisková hodnota dokončeného podlažia: 205,84 EUR/m2*102,20 m2*2,161*1 = 45 460,63 EUR

Východisková hodnota dokončeného podlažia: 205,84 EUR/m2*102,20 m2*2,161*1 45 460,63 EUR

Východisková hodnota: 204,65 EUR/m2*102,20 m2*2,161*1 45 197,81 EUR Technický stav: 100 % - 50,00 % 50,00 %

Technická hodnota: 50,00 % z 45 197,81 EUR 22 598,91 EUR VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Podlažie VH po dokončení [EUR]

VH nedok. stavby [EUR] TH [EUR]

1. podzemné podlažie 19 644,06 19 585,08 9 792,54 1. nadzemné podlažie 45 460,63 45 197,81 22 598,91 Spolu 65 104,69 64 782,89 32 391,45 Dokončenosť stavby: (64 782,89EUR / 65 104,69EUR) * 100 % = 99,51 %


2.2 DROBNÉ STAVBY 2.2.1 Drobná stavba: Hospodárska budova POPIS STAVBY Hospodárska budova je jednopodlažná murovaná stavba z pálenej tehly hr. 30 cm s pultovou strechou. Krov drevený, krytina vlnitý pozinkovaný plech, bez stropu. Omietky vnútorné a vonkajšie vápenné hrubé, podlaha betónová, dvere drevené hladké, vráta oceľové otváravé, okná jednoduché oceľové, elektroinštalácia svetelná. Budova pozostáva z troch miestností prístupných samostatnými vchodmi z exteriéru. Vpravo je miestnosť garáže a vľavo za sebou dve skladové miestnosti. Podľa vyjadrenia majiteľa bola hospodárska budova postavená v roku 1960, životnosť stanovujem odborným odhadom na 70 rokov. MERNÉ JEDNOTKY Výpočet zastavanej plochy

Podlažie Zač. užívania Výpočet zast. plochy ZP [m2] Kzp

1. NP 1960 7.93*5.85 46,39 18/46,39=0,388 Spolu 1. NP: 46,39 0,388 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,161 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota

2 Základy a podmurovka 2.2 betónové, podmurovka betónová 845

3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260

4 Stropy 4.2 trámčekové s pohľadom 360

5 Krov 5.3 pultové 545

6 Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná 760

9 Vonkajšia úprava povrchov 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter 170

10 Vnútorná úprava povrchov 10.3 vápenná hrubá omietka 145


12 Dvere 12.4 hladké plné alebo zasklené 150

13 Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65

14 Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145

18 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190

Spolu 4635 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

22 Vráta 22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks) 295

Spolu 295 Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:

Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [EUR/m2]

1. NP (4635 + 295 * 0,388)/30,1260 157,65 TECHNICKÝ STAV

Podlažie Zač.užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1960 50 20 70 71,43 28,57 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Stavba z roku 1960 Východisková hodnota: 157,65 EUR/m2*46,39 m2*2,161*1 15 804,22 EUR Technický stav: 100 % - 71,43 % 28,57 %

Technická hodnota: 28,57 % z 15 804,22 EUR 4 515,27 EUR


2.3 PLOTY 2.3.1 Plot od ulice Plot ohraničujúci pozemok od ulice, dĺžky 19,5 m. Základy z kameňa a betónu, podmurovka betónová monolitická, výplň plotu z oceľových plotových dielcov, kotvených do oceľových stĺpikov. Priemerná výška plotu je 1,5 m, výška výstuže 1 m. Súčasťou plotu sú oceľové plotové vráta a vrátka. Plot bol vybudovaný v roku 1960. Životnosť plota určujem odborným odhadom na 50 rokov. Začiatok užívania: 1960 Vek: 2010-1960 = 50 r. Životnosť: 60 r. Opotrebenie: 50 * 100 / 60 = 83,33 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,161 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Dĺžka plotu: 19.5 m Pohľadová plocha výplne: 19.5*1.5 = 29,25 m2

Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU

1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 19,50m 700 23,24 EUR/m

2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 19,50m 926 30,74 EUR/m

Spolu: 53,98 EUR/m

3. Výplň plotu:

z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 29,25m2 435 14,44 EUR/m

4. Plotové vráta:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 EUR/ks

5. Plotové vrátka:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 EUR/ks

Východisková hodnota: (19,50m*53,98 EUR/m + 29,25m2*14,44 EUR/m2 + 1ks*249,12 EUR/ks + 1ks*129,12 EUR/ks)*2,161*1

4 004,81 EUR

Technický stav: 100 % - 83,33 % 16,67 %

Technická hodnota: 16,67 % z 4 004,81 EUR 667,60 EUR


2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.4.1 Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka od verejného vodovodu do rodinného domu. Prípojka bola vyhotovená v roku 1960. Jej životnosť stanovujem odborným odhadom na 50 rokov. Začiatok užívania: 1960 Vek: 2010 - 1960 = 50 r. Životnosť: 60 r. Opotrebenie: 50 * 100 / 60 = 83,33 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,161 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet merných jednotiek: 8 bm Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm

Východisková hodnota: 8 bm*41,49 EUR/bm*2,161*1 717,28 EUR Technický stav: 100 % - 83,33 % 16,67 %

Technická hodnota: 16,67 % z 717,28 EUR 119,57 EUR

2.4.2 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka z kameninových rúr. Prípojka bola vyhotovená v roku 1960. Jej životnosť stanovujem odborným odhadom na 60 rokov. Začiatok užívania: 1960 Vek: 2010 - 1960 = 50 r. Životnosť: 60 r. Opotrebenie: 50 * 100 / 60 = 83,33 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,161 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet merných jednotiek: 16 bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 EUR/bm

Východisková hodnota: 16 bm*30,54 EUR/bm*2,161*1 1 055,95 EUR Technický stav: 100 % - 83,33 % 16,67 %

Technická hodnota: 16,67 % z 1 055,95 EUR 176,03 EUR


2.4.3 Vonkajšia úprava: Prípojka plynu Prípojka plynu od verejného plynovodu vyhotovená z oceľových rúr. Prípojka bola podľa vyjadrenia vlastníka vyhotovená v roku 1995. Jej životnosť stanovujem odborným odhadom na 60 rokov. Začiatok užívania: 1995 Vek: 2010 - 1995 = 15 r. Životnosť: 60 r. Opotrebenie: 15 * 100 / 60 = 25,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,161 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet merných jednotiek: 2 bm Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm

Východisková hodnota: 2 bm*14,11 EUR/bm*2,161*1 60,98 EUR Technický stav: 100 % - 25,00 % 75,00 %

Technická hodnota: 75,00 % z 60,98 EUR 45,74 EUR

2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Rodinný dom s.č. 413 64 782,89 EUR 32 391,45 EUR Hospodárska budova 15 804,22 EUR 4 515,27 EUR Plot od ulice 4 004,81 EUR 667,60 EUR

Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 717,28 EUR 119,57 EUR Kanalizačná prípojka 1 055,95 EUR 176,03 EUR Prípojka plynu 60,98 EUR 45,74 EUR Celkom 1 834,21 EUR 341,34 EUR Celkom: 86 426,13 EUR 37 915,66 EUR


3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Stanovenie všeobecnej hodnoty je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Priemerný koeficient predajnosti som zvolil v rámci rozpätia stanoveného Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3) pre obce - 0,25.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom číslo súpisné 413 sa nachádza v obytnej časti obce Kalinovo na ul. Mlynskej ako dom v uličnej zástavbe samostatne stojacich rodinných domov podobného veku. Kalinovo leží v Banskobystrickom kraji na území historického Novohradu v okrese Poltár. Nachádza sa 9 km juhozápadne od okresného mesta a 10 km severovýchodne od mesta Lučenec. Rozprestiera sa v Lučenskej kotline, ktorá je zo severnej strany ohraničená južným úpätím Slovenského Rudohoria a z južnej otvorená. Obcou preteká rieka Ipeľ. Nadmorská výška v strede obce je 207 m, v obci 190 - 365m, obec má v súčasnosti okolo 2300 obyvateľov. Jedná sa o priaznivý typ nehnuteľnosti, samostatne stojaci rodinný dom s dvorom, predzáhradkou a záhradou, ležiaci na mierne svahovitom pozemku. Dopyt na trhu s nehnuteľnosťami je v porovnaní s ponukou v rovnováhe. Pracovné možnosti obyvateľstva v meste sú obmedzené, miera nezamestnanosti nad 20%. V lokalite je priemerná hustota obyvateľstva. Orientácia hlavných obytných miestností je na juho-juhovýchod. Rodinný dom je napojený na uličný rozvod elektriny, vody, plynu a odkanalizovaný do vlastnej žumpy. V dosahu domu je železnica, autobus a občianska vybavenosť zodpovedajúca obci takejto veľkosti. Jedná sa o priemernú nehnuteľnosť. Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie neprichádza do úvahy. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

I. trieda = 0,750

III. trieda + 200 % = (0,250+0,500)

II. trieda = 0,500

Aritm. priemer I. a III. triedy

III. trieda = 0,250

IV. trieda = 0,138

Aritm. priemer V. a III. triedy

V. trieda = 0,025

III. trieda - 90 % = (0,250-0,225)

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

č. Popis Trieda Kpdi Váha

Vi

Výsledok

Kpdi*Vi 1 Trh s nehnuteľnosťami III. 0,250 13 3,2500

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce III. 0,250 30 7,5000

časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce

3 Súčasný technický stav nehnuteľností III. 0,250 8 2,0000

nehnuteľnosť vyžaduje opravu

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti I. 0,750 7 5,2500

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.


5 Príslušenstvo nehnuteľnosti III. 0,250 6 1,5000

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

6 Typ nehnuteľnosti II. 0,500 10 5,0000

priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom.

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti V. 0,025 9 0,2250

pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 %

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,500 6 3,0000

priemerná hustota obyvateľstva

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám II. 0,500 5 2,5000

orientácia hlavných miestností k JZ - JV

10 Konfigurácia terénu II. 0,500 6 3,0000

južný svah o sklone 5% - 25%

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby III. 0,250 7 1,7500

elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,250 7 1,7500

železnica a autobus

13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) III. 0,250 10 2,5000

obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby III. 0,250 8 2,0000

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m

15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby II. 0,500 9 4,5000

bežný hluk a prašnosť od dopravy

16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. III. 0,250 8 2,0000

bez zmeny

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia IV. 0,138 7 0,9660

rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností V. 0,025 4 0,1000

nehnuteľnosti bez výnosu

19 Názor znalca III. 0,250 20 5,0000

priemerná nehnuteľnosť

Spolu 180 53,79 Koeficient polohovej diferenciácie: 53,79/ 180 = 0,299 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: 37 915,66 EUR * 0,299 = 11 336,78 EUR 3.1.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie. VŠH stavieb = 11 336,78 EUR


3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: Pozemok zastavaný rodinným domom v zastavanom území obce Pozemok zastavaný rodinným domom, nádvorie okolo neho a záhrada za rodinným domom.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 901/1 zastavaná plocha a nádvorie 568 568,00 1/1 568,00 m2 901/2 záhrada 299 299,00 1/1 299,00 m2 901/4 zastavaná plocha a nádvorie 40 40,00 1/1 40,00 m2 Spolu výmera 907,00 m2 Obec: Kalinovo Východisková hodnota: 3,32 EUR/m2

Označenie koeficientu Názov a hodnotenie Hodnota

koeficientu Koeficient všeobecnej situácie:

kS 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 0,80

Koeficient intenzity využitia:

kV 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, bytové domy s podštandardným vybavením, 3 – 4-podlažné nebytové stavby pre priemysel s malým technickým vybavením, využívané poľnohospodárske stavby

0,95

Koeficient dopravných vzťahov:

kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00

Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: kP 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 Koeficient technickej infraštruktúry pozemku:

kI 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20

Koeficient povyšujúcich faktorov:

kZ 1. pozemky určené územným plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla a pod.)

1,00

Koeficient redukujúcich faktorov:

kR 1,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 0,80*0,95*1,00*1,00*1,20*1,00*1,00=0,912 Jednotková hodnota pozemku: 0,9120 * 3,32 EUR/m2 = 3,03 EUR/m2 Všeobecná hodnota pozemku: 907,00 m2*3,03 EUR/m2 = 2 748,21 EUR


VYHODNOTENIE Názov VŠH [EUR] parc. č. 901/1 1 721,04 parc. č. 901/2 905,97 parc. č. 901/4 121,20 Spolu 2 748,21 3.2.1.1.2 Identifikácia pozemku: Záhrada za rodinným domom v zastavanom území obce Pozemok zastavaný rodinným domom, nádvorie okolo neho a záhrada za rodinným domom.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera

901/3 orná pôda 979 979,00 1/1 979,00 m2 Obec: Kalinovo Východisková hodnota: 3,32 EUR/m2

Označenie koeficientu Názov a hodnotenie Hodnota

koeficientu Koeficient všeobecnej situácie:

kS 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 0,80

Koeficient intenzity využitia:

kV 1. veľmi malé využitie, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí

0,90

Koeficient dopravných vzťahov:

kD 3. pozemky na predm. miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 0,90

Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: kP 5. poľnohospodárska poloha 0,90 Koeficient technickej infraštruktúry pozemku: kI 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 0,80 Koeficient povyšujúcich faktorov:

kZ 1. pozemky určené územným plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti 1,00

Koeficient redukujúcich faktorov:

kR 1,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 0,80*0,90*0,90*0,90*0,80*1,00*1,00=0,4666 Jednotková hodnota pozemku: 0,4666 * 3,32 EUR/m2 = 1,55 EUR/m2 Všeobecná hodnota pozemku: 979,00 m2*1,55 EUR/m2 = 1 517,45 EUR 3.2.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie. VŠH pozemkov = 4 265,66 EUR


III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 413 postaveného na parc. č. 901/1, na ulici Mlynskej v Kalinove, zapísaného na LV č. 659, katastrálne územie Kalinovo, vrátane hospodárskej budovy bez súpisného čísla postavenej na parc. č. 901/1, príslušenstva a pozemkov parc. č. 901/1, 901/2, 901/3 a 901/4, pre účel dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu 23.8.2010, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

Názov Všeobecná hodnota [EUR]

STAVBY Rodinný dom s.č. 413 9 685,04 Hospodárska budova 1 350,07 Plot od ulice 199,61

Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 35,75 Kanalizačná prípojka 52,63 Prípojka plynu 13,68 Spolu 102,06

POZEMKY Pozemok zastavaný rodinným domom v zastavanom území obce - parc. č. 901/1 (568 m2) 1 721,04

Pozemok zastavaný rodinným domom v zastavanom území obce - parc. č. 901/2 (299 m2) 905,97

Pozemok zastavaný rodinným domom v zastavanom území obce - parc. č. 901/4 (40 m2) 121,20

Záhrada za rodinným domom v zastavanom území obce - parc. č. 901/3 (979 m2) 1 517,45

Spolu pozemky (1 886,00 m2) 4 265,66

Spolu VŠH 15 602,44

Zaokrúhlene 15 600,00 Slovom: Pätnásťtisícšesťsto Eur.


2. MIMORIADNE RIZIKÁ Mimoriadne riziká neboli zistené. Rizikom je, že nehnuteľnosť je dlhodobejšie neobývaná. V Revúcej, dňa 7.10.2010 .....................................

Ing. Ondrej Kvetko

IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa 28.7.2010 str. 20

2. Výpis z katastra nehnuteľností LV č. 659 k.ú. Kalinovo, zo dňa 6.10.2010,

vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava str. 21 3. Informatívna kópia z mapy, k.ú. Kalinovo, zo dňa 6.10.2010, vytvorená

cez katastrálny portál GKÚ Bratislava str. 22 4. Rozmerová schéma 1.NP str. 23 5. Rozmerová schéma 1.PP str. 24 6. Rozmerová schéma hospodárskej budovy str. 25 7. Potvrdenie Obce Kalinovo o začiatku užívanie rodinného domu súp. č. 413,

zo dňa 5.10.2010 str. 26 8. Fotodokumentácia str. 27 – 28


Rozmerová schéma 1.NP


Rozmerová schéma 1.PP


Rozmerová schéma hospodárskej budovy


Fotodokumentácia

Rodinný dom č. s. 413 – pohľad juhozápadný

Rodinný dom č. s. 413 – pohľad severozápadný


Obytná miestnosť Kuchyňa

Kúpeľňa + WC Chodba

Vstup do domu Kuchyňa v 1.PP (suteréne)

Hospodárska budova


V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec vymenovaný Krajským súdom v Banskej Bystrici pod číslom: Spr. 4084/2004 zo dňa 15.7.2004, pre znalecký odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby a 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností, zapísaný v zozname znalcov Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky pod evidenčným číslom 911957. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 77/2010 znaleckého denníka č. 1/2010. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 77/2010-fa V Revúcej, dňa 7.10.2010

.............................................. Ing. Ondrej Kvetko

077-2010 dom fiľo - living · 2010-10-27 · stn 7340 55 - výpočet obostavaného priestoru...

Documents