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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

513

8.1. PRINCIPALES VARIABLES.

8.1.1 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE LAS VIVIENDAS

8.1.2 CARACTERÍSTICAS TIPOLÓGICAS BÁSICAS.

8.2. ACTUACIONES EN VIVIENDAS PROTEGIDAS Y SUELO.

8.3. ESTIMACIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS ACTUALES.

8.4. ESTIMACIÓN DE NECESIDADES DE VIVIENDAS.

8.5. SÍNTESIS DE LAS PRINCIPALES CONCLUSIONES.

8. PARQUE DE VIVIENDAS EN EL PUERTO DE SANTA MARIA. PRINCIPALES VARIABLES Y NECESIDADES.

m e m o r i a g e n e r a l

mm ee mm oo rr ii aa dd ee ii nn ff oo rr mm aa cc ii óó nn

El estudio sobre la vivienda de un determinado ámbito cuentacon una fuente de datos prioritaria, el Censo de Población y Viviendadel Instituto Nacional de Estadística, cuya información se refiere al año2001 y cuya publicación oficial data del 2004.

Según esta fuente de información, en El Puerto de Santa Maríase contabilizan 15.087 edificios de los que en 14.053 casos acogíanprincipalmente viviendas.

La cifra específica de rreessiiddeenncciiaass eexxiisstteenntteess ssee ssiittúúaa eenn llaallooccaalliiddaadd eenn 3399..448811 vviivviieennddaass. Atendiendo a su distribución y segúnla división en ocho entidades del término municipal establecida por elCenso de Población y Vivienda, el número de viviendas ubicadas encada una de ellas varia ampliamente desde las más de 19.000 de laentidad de El Puerto de Santa Maria que se corresponde con el núcleourbano principal -lo que traducido a porcentajes supone un 48%aproximadamente-; y las 408 de la entidad de San Ignacio Sierra queequivalen al 1% del total; siendo también ámbitos con un númeroconsiderable de residencias la Costa Oeste y -con más de 8.300unidades- y Valdelagrana -superando las 5.600-.

Distribución de las viviendas de El Puerto de Santa María porentidades de población.

Viviendas por Entidad de población

Fuente: Censo de Población y Vivienda 2001. Instituto Nacional de Estadística y elaboraciónpropia.

Atendiendo específicamente a la tipología de las viviendas de lalocalidad:

• 2233..110000 ssoonn eemmpplleeaaddaass ccoommoo vviivviieennddaass pprriinncciippaalleessccoonnvveenncciioonnaalleess;

• En 1111..554422 ccaassooss ssee ttrraattaa ddee vviivviieennddaass sseeccuunnddaarriiaass, es decirempleadas esporádicamente sobre todo en periodosvacacionales;

• 44..663333 ppeerrmmaanneecceenn vvaaccííaass, sin uso -o por lo menos así se recogeen el Censo-;

• las restantes son o bien viviendas de las denominadas por elcenso de Otro Tipo, que se corresponde con aquellas noprincipales pero que tampoco se ajustan a ninguna de lascategorías anteriormente mencionadas -por ejemplo lasviviendas destinadas a estudiantes o alquileres de cortaduración-;

• y finalmente se registra solo un alojamiento.

Viviendas ppor Entidad de ppoblación

Absolutos Relativos

TOTAL MUNICIPAL 39.481 100

Los Arenales 1.866 4,73

Camino Viejo de Rota 544 1,38

Campiña Serrato 1.625 4,12

Costa Oeste 8.311 21,05

El Juncal 1.855 4,70

El Puerto de Santa Maria 19.191 48,61

San Ignacio Sierra 408 1,03

Valdelagrana 5.681 14,36

PARQUE DE VIVIENDAS EN EL PUERTO DE SANTA MARIA. PRINCIPALES VARIABLES Y NECESIDADES.

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8.1. PRINCIPALES VARIABLES.

m e m o r i a d e i n f o r m a c i ó nPLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

Viviendas familiares según tipología. Datos relativos


El elevado número de viviendas secundarias refleja el carácterturístico del municipio de El Puerto y más específicamente laimportancia del turismo residencial en la localidad, siendo junto conChiclana, aquella con mayor porcentaje de viviendas secundarias dela Bahía de Cádiz, ámbito donde en su conjunto la media deresidencias vacacionales se sitúa muy por debajo del valor registradopor El Puerto, en concreto en el 17,3% frente a prácticamente el 30%de la localidad portuense.

Por otro lado, otro rasgo de interés es el elevado porcentaje delas viviendas que permanecen vacías en El Puerto -si bien es un datosimilar a la media del ámbito supramunicipal dónde las viviendasvacías son el 10,77%-, que viene a señalar una línea de actuación quedebe ser prioritaria en la gestión municipal del parque de vivienda ypor ello a integrar entre las determinaciones del Plan General deOrdenación Urbanística.

Atendiendo de nuevo a la división del término municipal de ElPuerto en Entidades y Unidades de Población es posible establecerinteresantes diferencias entre las características de las viviendas entrelos distintos ámbitos:

Entre las 8 entidades de población que integran El Puerto deSanta María, la que cuenta con mayor porcentaje de viviendasprincipales es la de San Ignacio Sierra, integrada a su vez por lasunidades de población de Doña Blanca, Los Madrileños, Vega losPérez, y los Polígonos Industriales de El Palmar y Las Salinas de SanJosé -entre ambos cuenta apenas con 13 viviendas-. En todas ellas lacifra de viviendas principales supera o está próximo al 90% de lasresidencias totales, siendo además en la Unidad del Poblado de DoñaBlanca la que cuenta con mayor porcentaje de viviendas usadas comoresidencia habitual de entre las unidades de la localidad, con un97,69% de las 130 viviendas en total que existen en dicho poblado.

Por el contario y como era previsible, las viviendas secundariasson protagonistas en el parque residencial de la entidad Costa Oestey Valdelagrana, con el 56,26% con esta tipología en la primeraunidad, superando en la segunda el 75% de las viviendas totalesaquellas que son empleadas como residencias vacacionales.

También es necesario señalar aquellas entidades o unidadesdonde las viviendas vacías suponen un porcentaje muy elevado deltotal -si bien sobre una muestra reducida, siempre por debajo de las300 viviendas-: En cuatro de las seis unidades (de las que se aportandatos ya que tres están sujetas a secreto estadístico) que integran LosArenales la cifra de viviendas vacías supera el 34 % con un máximo del48,18% de las viviendas vacías en Molino Platero.

Finalmente y por la importancia cuantitativa de las viviendas dela entidad de El Puerto de Santa María -que se corresponde con elnúcleo histórico-, donde se localizan 19.191 viviendas o el 48,61 %del total de las viviendas del municipio, apuntar que:

• el 77,07% de ellas se emplean como residencia habitual,

• en el 6,79% de los casos se trata de viviendas secundarias lo queviene a consolidar el mayor atractivo de viviendas vacacionalessituadas en los ámbitos litorales de la localidad,

• y en un más que considerable 15,67 % de los casos permanecensin usos, lo que traducido a valores absolutos representa más de3.000 unidades infrautilizadas.


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Distribución de las viviendas por tipología y entidades depoblación. Datos absolutos.


Distribución de las viviendas por tipología y entidades depoblación. Datos absolutos y relativos.


8.1.1 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE LAS VIVIENDAS

Antes de comenzar a desgranar los datos sobre la antigüedaddel parque de viviendas en El Puerto de Santa María es necesariorealizar una matización, ya que el Censo de Población y Vivienda 2001-de nuevo la fuente de información empleada-, no aporta datos sobreel número de viviendas existente en cada intervalo temporal dereferencia, y sí lo hace sobre la fecha de construcción de las viviendasque han pervivido hasta la actualidad.

Es evidente que la construcción de viviendas se realiza enmuchos casos sobre suelos ya ocupados, urbanizados, produciéndoseuna transformación y sustitución de las edificaciones preexistentes y/ola modificación de los usos pretéritos, por lo que no se puede conocerempleando la información censal cuántas viviendas había por ejemploen El Puerto en una década específica, lo que no es óbice para quesean diagnosticadas cuestiones básicas para la caracterización delparque residencial municipal.

Viviendas según fecha de Construcción. Datos absolutos yrelativos.


Atendiendo a los datos del Censo -recogidos en la tablaanterior-, una primera y evidente conclusión es que la gran mayoría delas viviendas en El Puerto de Santa María datan de la segunda mitaddel siglo XX. En concreto el 78,66 % de las residencias actuales de lalocalidad se han edificado desde 1971, siendo específicamente ladécada de los setenta la que puede considerarse como preludio delque posteriormente se ha conocido como boom inmobiliario. Las14.896 viviendas que datan de esa década supusieron prácticamentela duplicación de las que había hasta esa fecha.

La explicación para este aumento en el número de viviendaslocalizadas en El Puerto, tiene que ver evidentemente con pautas denaturaleza demográfica y económica, siendo estas comunes al resto deámbitos dinámicos, pero y específicamente en las zonas litorales a lamultiplicación al parque de residencias destinadas a la actividadturística. Así y en paralelo con el aumento demográfico del municipioy la modificación de los hábitos sociales, básicamente la reducción deltamaño medio de hogar por la generalización de hogares unifamiliares

Datos absolutos Datos relativos

Antes de 1900 2.044 5,18

1900-1920 691 1,75

1921-1940 324 0,82

1941-1950 715 1,81

1951-1960 1.783 4,52

1961-1970 2.715 6,88

1971-1980 14.896 37,73

1981-1990 7.632 19,33

1991-2001 8.528 21,60

No es aplicable 153 0,39


517



Entidades de población Principales Secundarias Vacías Otro Principales Secundarias Vacías Otro

Los Arenales 896 601 355 14 48,02 32,21 19,02 0,75

Camino Viejo de Rota 413 106 25 0 75,92 19,49 4,60 0,00

Campiña Serrato 1.160 368 97 0 71,38 22,65 5,97 0,00

Costa Oeste 2.736 4.676 801 98 32,92 56,26 9,64 1,18

El Juncal 1.433 122 295 5 77,25 6,58 15,90 0,27

El Puerto de Santa 14.791 1.304 3.008 87 77,07 6,79 15,67 0,45

San Ignacio Sierra 379 0 29 0 92,89 0,00 7,11 0,00

Valdelagrana 1.292 4.365 23 1 22,74 76,84 0,40 0,02

-hasta la fecha era común que varias generaciones compartieran unaúnica residencia-; se experimentó una mejora considerablemente elnivel formativo de los jóvenes en edad de emanciparse y/o suscondiciones laborales, así como en la consolidación de los derechosde los trabajadores -entre ellos por su especial interés el de vacacionesanuales remuneradas-; por lo que se produjo su masiva incorporaciónal mercado residencial.

Pero tal y como se mencionó, la evolución del número deviviendas en esta localidad solo puede ser explicadocorrectamente en relación con el fenómeno turístico. Asíanalizando cuántos de las viviendas se destinan al uso vacacional,se comprueba como aproximadamente una de cada tresresidencias de las construidas desde 1971 -específicamente10.422 unidades- es una vivienda secundaria, mientras que17.156 se empelan como residencia habitual.

Desde otra óptica, el 90% de las viviendas secundarias queactualmente se contabilizan en El Puerto son posteriores a 1971;mientras que el porcentaje equivalente de las viviendas principalesse reduce hasta el 74%.

Los datos sobre la antigüedad de las viviendas vacías sontambién interesantes, pues se desvincula la creencia de que lasresidencias están sin uso debido a su obsolescencia. Así el 71,6% delas residencias vacías actualmente han sido, de nuevo, construidasentre 1971 y 2001, en concreto 3.319 de las 4.633 totales -destacando además el alto porcentaje de las viviendas construidasentre 1991 y 2001 que no se usan-.

Debe señalarse que el boom inmobiliario -en este caso sí se tratadel más reciente- se produjo un quinquenio después al último datocensal disponible, lo que previsiblemente aumentará la cifra de lasviviendas desocupadas.

Este externo, el elevado número de viviendas desocupadas, debeigualmente orientar las políticas de reutilización y reciclaje del tejidourbano existente, basándose en gran parte en la puesta en valor de lasviviendas ya construidas y sin uso.

Sin embargo es de nuevo necesario introducir una matización detipo metodológico ya que la información censal, está referida a enerode 2001 y además se realiza como es previsible en los domicilioshabituales. Por ello, si la persona encuestada no cumplimenta lainformación sobre su posesión de una vivienda secundaria y lalocalidad en la que esta se ubica, a efectos censales dicha vivienda

aparecerá como vivienda vacía, pues efectivamente al intentar losagentes censales ser atendidos en esta, no obtendrán respuesta.

Viviendas por fecha de Construcción y tipología. Datos absolutosy relativos.

Viviendas por fecha de Construcción y tipología. Datos relativos.



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Antes

de 1900

1900

1920

1921

1940

1941

1950

1951

1960

1961

1970

1971

1980

1981

1990

1991

2001

1971

2001

No

aplicable

Datos Absolutos Antigüedad y Tipología de las viviendas.

TOTAL 2.044 691 324 715 1.783 2.715 14.896 7.632 8.528 153

Principales 1.323 372 197 516 1.369 2.085 8.378 3.931 4.847 17.156 82

Alojamientos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1

Secundarias 262 213 80 67 108 363 4.819 2.892 2.711 10.422 27

Vacías 452 106 47 132 300 260 1.610 785 924 3.319 17

Otro tipo 7 0 0 0 6 7 89 24 46 159 26

Datos relativos de las principales categorías

Principales 5,73 1,61 0,85 2,23 5,93 9,03 36,27 17,02 20,98 74,27 0,35

Secundarias 2,27 1,85 0,69 0,58 0,94 3,15 41,75 25,06 23,49 90,30 0,23

Vacios 9,76 2,29 1,01 2,85 6,48 5,61 34,75 16,94 19,94 71,64 0,37

Relacionando la antigüedad de las viviendas y su localizacióngeográfica por Entidades, en primer lugar es necesario constatar elcarácter histórico del núcleo central del municipio, que es la queostenta mayor número de viviendas anteriores a 1900. En concreto delas 2.044 viviendas construidas antes del siglo XX, 1.758 se localizanen núcleo de El Puerto. A continuación aparecen 255 unidades de laCosta Oeste, 50 en Valdelagrana -dándose la circunstancia de que 36son viviendas secundarias-, mientras que en el resto de entidades obien no hay viviendas con esa antigüedad o su presencia es anecdóticaen un intervalo que oscila de 0 a 7 unidades por entidad.

Por el contrario, los ámbitos con el parque de viviendas másreciente se localizan en la Costa Oeste, dónde solo el 1,99% de susresidencias es anterior a 1971, y en Valdelagrana el otro ámbitoturístico por excelencia, siendo el porcentaje de viviendas tambiénanteriores a la década de los setenta del 5,26% del total.

Este hecho debe ponerse en relación de nuevo, como se vienehaciendo de manera recurrente, con la consolidación del turismoresidencial en el litoral andaluz en general y específicamente en losámbitos referidos de El Puerto de Santa María; pero por otro ladotambién se explica por el carácter más efímero del mercado turístico deviviendas -frente a las viviendas principales con usuarios cautivos-, yaque al no tratarse de un bien de primera necesidad, para mantener unaoferta adecuada y apropiada es necesario ajustarse a la demandaexistente en cada momento lo que ha llevado a una importantesustitución -prácticamente imposible de cuantificar con las fuentesexistentes- del caserío tradicional por otro de tipo vacacional másreciente.

Si bien señalado lo cual, indicar nuevamente que el turismo demasas y específicamente el turismo residencial provoca lamultiplicación del parque de viviendas, encontrándose su génesis apartir de los años setenta.

Distribución de las Viviendas por fecha de Construcción porEntidades de Población. Datos relativos.


8.1.2 CARACTERÍSTICAS TIPOLÓGICAS BÁSICAS.

El Censo de Población y Vivienda facilita información sobre lasprincipales características de los edificios y vivienda, que pasan a serdescritas en este apartado.

Comenzando por la aallttuurraa ddee llooss eeddiiffiicciiooss, o específicamente laclasificación de las viviendas en función de la altura de los edificios enlos que se ubican, es necesario comenzar señalando que en El Puertose constata el predominio de edificios con viviendas de poca altura yaque en un 21,7 % de los casos cuentan con una sola planta y en el22,65 %, se ubican en edificios de dos plantas, sumando el 44,39 %del total. Tras estas categorías destacan por sus valores porcentualesaquellos con cinco plantas, con el 16,71% del total de viviendas de lalocalidad y con un 13,9% los de 4 plantas; estando en edificios conmás de 5 plantas el 11,8% de las viviendas totales. Destacan entre losdemás porcentajes menores el 5,25% de las viviendas que se localizanen edificios altos, con 10 o más plantas, muy concentradasterritorialmente como se detalla a continuación.


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Distribución de las Viviendas según la altura de los edificios.Datos relativos.


En función de su distribución espacial por entidades depoblación es posible establecer una diferencia entre aquellas en lasque predominan las tipologías de baja altura y otros ámbitos en losque parte de los crecimientos se han apoyado en edificios de seis omás plantas:

• Así ni en Los Arenales, Camino Viejo de Rota, Campiña Serrato,El Juncal y San Ignacio Sierra, existen edificios con viviendas demás de cinco plantas.

• Esta es por el contrario, la principal tipología de los edificios deviviendas en Valdelagrana con el 63,53% de los casos. Supresencia es también destacada -aunque muy por debajo de losvalores de la anterior entidad- en la Costa Oeste -15,04%- y enEl núcleo de El Puerto -el 9,74%-, no siendo casualidad que setrata de los ámbitos más tensionados del municipio por elmercado de viviendas vacacionales, y también en el núcleohistórico por el de primeras residencias.

Con carácter específico señalar también que en la Costa Oestey Valdelagrana se localizan los edificios de viviendas de mayor alturade la localidad, con 10 ó más plantas, que no existen en ninguna otraentidad, siendo además en Valdelagrana la tipología predominante -con más del 30%- lo que impone una característica tipológicaespecífica de esta zona. También a título individual destaca la

presencia generalizada de edificios de viviendas de cinco plantas en ElJuncal, en los que se localizan el 33,91% de las residencias de dichaentidad, presentando una significativa variedad tipológica en relacióna la altura de los edificios y a otras entidades interiores de El Puerto.

DDiissttrriibbuucciióónn ddee llaass VViivviieennddaass ppoorr eennttiiddaaddeess ddee ppoobbllaacciióónn sseeggúúnnllaa aallttuurraa ddee llooss eeddiiffiicciiooss.. DDaattooss aabbssoolluuttooss yy rreellaattiivvooss..



520


Datos Absolutos

Nº de plantas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 o más

Total 8.585 8.942 3.104 5.522 6.599 2.043 683 1.524 405 2.074

Los Arenales 983 872 0 11 0 0 0 0 0 0

Camino Viejo de Rota 441 102 1 0 0 0 0 0 0 0

Campiña Serrato 798 778 12 29 8 0 0 0 0 0

Costa Oeste 3.671 2.108 312 478 492 539 277 94 0 340

El Juncal 466 509 6 245 629 0 0 0 0 0

El Puerto de Santa M. 1.578 3.385 2.485 4.505 5.368 1.039 276 519 36 0

San Ignacio Sierra 233 175 0 0 0 0 0 0 0 0

Valdelagrana 415 1.013 288 254 102 465 130 911 369 1.734

Datos Relativos

Nº de plantas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 o más

Total 21,74 22,65 7,86 13,99 16,71 5,17 1,73 3,86 1,03 5,25

Los Arenales 52,68 46,73 0,00 0,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Camino Viejo de Rota 81,07 18,75 0,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Campiña Serrato 49,11 47,88 0,74 1,78 0,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Costa Oeste 44,17 25,36 3,75 5,75 5,92 6,49 3,33 1,13 0,00 4,09

El Juncal 25,12 27,44 0,32 13,21 33,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

El Puerto de Santa M. 8,22 17,64 12,95 23,47 27,97 5,41 1,44 2,70 0,19 0,00

San Ignacio Sierra 57,11 42,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Valdelagrana 7,31 17,83 5,07 4,47 1,80 8,19 2,29 16,04 6,50 30,52

Distribución de las Viviendas por entidades de población según laaltura de los edificios. Datos relativos. Entidades con mayorvariedad tipológica.

*Se incluye etiqueta de datos del intervalo predominante en cada entidad.


Distribución de las Viviendas por entidades de población según laaltura de los edificios. Datos relativos. Resto de Entidades.

*Se incluye etiqueta de datos del intervalos ? 0.


Atendiendo al eessttaaddoo ddee ccoonnsseerrvvaacciióónn ddee llooss eeddiiffiicciiooss -el Censo2001 establece las categorías de ruinoso, malo, deficiente, bueno y noaplicable-, en líneas generales se puede afirmar que las vivienda de ElPuerto se localizan mayoritariamente -en prácticamente el 90% de loscasos- en edificios en buen estado, siendo un problemas máscualitativo que cuantitativo que en el 0,8% presenten un estadoruinoso, en el 1,5% se considere malo, y en un 7,7 % se detectendeficiencias.

Sin embargo se convierte en una problemática social de primeramagnitud cuando al relacionar el estado y la tipología de la viviendase obtiene que 146 de las 323 viviendas en edificios en ruinas, seutilizan como residencia habitual por sus moradores. En 369 casos lasviviendas principales están en edificios que presentan un estado Maloy en 2.203 casos en ellos se detectan deficiencias.

Aplicando en Tamaño Medio por hogar del año 2001 -3,3personas por hogar- resulta una estimación de habitantes en viviendasque no presentan buen estado alarmante, con unos 481 habitantes enviviendas en ruinas, 1.217 en otras en mal estado y un significativodato de 7.270 personas en viviendas en edificios con deficiencias, loque sin duda está relacionado, como se verá a continuación, con lageneralización de la edificación fuera de ordenación de la localidad.

Viviendas por estado y tipología. Datos absolutos y relativos.


Estos datos son válidos para conocer o descartar las causas queexplicarían el número de viviendas que permanecen vacías en lalocalidad, ya que una amplísimo porcentaje -prácticamente el 82%- delas viviendas sin uso en El Puerto presentan un buen estado; valor quese incrementa hasta el 96% para el caso de las viviendas secundarias-recordar la tipología de usuario no cautivo de las mismas o sucarácter como bien de lujo-; y que se sitúan en un nivel intermedio -el 87,8% del total- para las residencias principales.


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Ruinoso Malo Deficiente Bueno Ruinoso Malo Deficiente Bueno

TOTAL 323 582 3.056 35.367 0,82 1,47 7,74 89,58

Principales 146 369 2.203 20.300 0,63 1,60 9,54 87,88

Secundarias 60 80 269 11.106 0,52 0,69 2,33 96,22

Vacías 116 127 578 3.795 2,50 2,74 12,48 81,91

Viviendas por estado y tipología por Entidades de población.Datos absolutos.


Para ir finalizando se pasan a detallar los resultados del análisisde las IInnssttaallaacciioonneess de los edificios, y entre las variables que ofrece elCenso 2001, aquellas consideradas básicas por el Plan General deOrdenación Urbanística en cuanto suponen cuestiones de fondo y deforma para conseguir la anhelada cohesión social y urbana.

Por ello y empezando por un asunto de enorme trascendencia sehan contabilizado aquellas vviivviieennddaass aacccceessiibblleess y las que no lo son,que según el glosario publicado por el propio Instituto Nacional deEstadística, son aquellas a las que no puede acceder sin ayuda unapersona en silla de ruedas -a todas y cada una de las viviendas deledificio-. Pues bien, los datos no dejan de sorprender por lo abultadosy negativos ya que prácticamente siete de cada diez viviendas de lalocalidad son inaccesibles, en concreto 26.011 unidades.

Analizando la accesibilidad en las viviendas según el año deconstrucción de las mismas se comprueba que si bien es cierto que lasensibilidad en el tema ha ido aumentando con el paso de los años, omás acertadamente al haberse introducido lo que se considerancomodidades para la totalidad de los propietarios -rampas,ascensores, etc.- se ha mejorado en paralelo la accesibilidad; pues apesar de ello decíamos, la realidad sobre esta cuestión dista muchode ser buena y ni siquiera entre los edificios de viviendas construidosentre 1991 y 2001, las residencias con problemas de accesibilidadpara personas con movilidad reducida son menores porcentualmenteque las que no los presentan.

Viviendas según su accesibilidad por antigüedad. Datosabsolutos y relativos.


Analizando el ssiisstteemmaa ddee eevvaaccuuaacciióónn ddee aagguuaass residuales de lasviviendas, la gran mayoría de ellas en El Puerto están conectadas a lared de alcantarillado -un 94,6% de los casos-; el 4% a sistemas de otrotipo, es decir y según la propia definición de esta fuente si "El edificioposee una instalación propia de evacuación de aguas, tal como una


Accesible No Accesible Accesible No Accesible

TOTAL 13.317 26.011 33,73 65,88

Antes de 1900 184 1.860 9,00 91,00

1900-1920 162 529 23,44 76,56

1921-1940 63 261 19,44 80,56

1941-1950 119 596 16,64 83,36

1951-1960 170 1.613 9,53 90,47

1961-1970 533 2.182 19,63 80,37

1971-1980 4.465 10.431 29,97 70,03

1981-1990 3.399 4.233 44,54 55,46

1991-2001 4.222 4.306 49,51 50,49


522


TOTAL Ruinoso Malo Deficiente Bueno No es aplicable

Los Arenales 1.866 7 3 6 1.850 0

Principales 8896 6 3 5 882 0

Secundarias 6601 1 0 0 600 0

Vacías 3355 0 0 1 354 0

Otro tipo 114 0 0 0 14 0

Camino Viejo De Rota 544 0 1 17 526 0

Principales 4413 0 1 7 405 0

Secundarias 1106 0 0 6 100 0

Vacías 225 0 0 4 21 0

Campiña-Serrano 1.625 7 6 146 1.466 0

Principales 11.160 2 2 102 1.054 0

Secundarias 3368 4 4 41 319 0

Vacías 997 1 0 3 93 0

Costa Oeste 8.311 67 47 194 7.962 41

Principales 22.736 56 35 100 2.542 3

Secundarias 44.676 11 11 91 4.550 13

Vacías 8801 0 1 3 797 0

Otro tipo 998 0 0 0 73 25

El Juncal 1.855 2 9 308 1.534 2

Principales 11.433 1 4 276 1.150 2

Secundarias 1122 0 1 22 99 0

Vacías 2295 1 4 7 283 0

Otro tipo 55 0 0 3 2 0

El Puerto de Santa Maria 19.191 185 453 2.365 16.095 93

Principales 114.791 63 312 1.696 12.646 74

Alojamientos 11 0 0 0 0 1

Secundarias 11.304 7 16 109 1.172 0

Vacías 33.008 114 119 557 2.201 17

Otro tipo 887 1 6 3 76 1

San Ignacio-Sierra 408 1 0 14 392 1

Principales 3379 1 0 12 365 1

Vacías 229 0 0 2 27 0

Valdelagrana 5.681 54 63 6 5.542 16

Principales 11.292 17 12 5 1.256 2

Secundarias 44.365 37 48 0 4.266 14

Vacías 223 0 3 1 19 0

Otro tipo 11 0 0 0 1 0

fosa séptica u otra análoga, o bien dispone de otros sistemas comoevacuación directa, con o sin depuración, a un pozo, ríos, lagos, mar,sumidero, etc."; mientras que el 1% no cuenta con ningún sistema yaque, de nuevo literalmente, el "edificio no dispone de un sistema deevacuación de aguas residuales, ni siquiera evacuación directa sindepuración a ríos, lagos, mar, etc.".

Sin embargo la falta de conexión al alcantarillado se convierteen una cuestión de suma trascendencia analizando las viviendas porentidades, siendo uno de los graves problemas medioambientales yurbanísticos de El Puerto en su conjunto.

Viviendas según sistema de Evacuación de aguas residuales porentidades de población. Datos absolutos y relativos.


En primer lugar es necesario destacar el elevado porcentaje deviviendas en Camino Viejo de Rota que no cuentan con enganches alas redes de alcantarillado, prácticamente el 83% de las mismas, de lasque en un 82,7% evacuan sus aguas residuales mediante fosassépticas o evacuación directa.

Con valores porcentuales menos abultados pero sin embargomás preocupantes, se centra la atención en el 18,38 % de las viviendasde San Ignacio Sierra que no cuentan con ningún sistema dedepuración, valor que alcanza el 6,71 % en Campiña Serrato, dondea su vez el 15,94% de las viviendas cuenta con un sistema deevacuación diferente a la red de alcantarillado.

Realizando de nuevo la extrapolación del Tamaño Medio delHogar calculado en 2001 a las viviendas que no están conectadas alalcantarillado, y aún asumiendo que algunas son vacacionales y otraspermanecen vacías, se obtendría una cifra de habitantes temporales opermanentes máximo estimado de 6.587 habitantes que vierten susaguas residuales fuera de la red de alcantarillado, que es la vía paragarantizar la depuración última de las aguas.

Finalmente y en relación con los algunos de los PPrroobblleemmaass de lasviviendas detectados por el Censo 2001, en este caso sobre la muestrade los hogares o viviendas principales y no sobre la totalidad delparque residencial de El Puerto:

• El 18,19 de los 23.101 hogares declara que su entorno está enun ámbito ccoonnttaammiinnaaddoo yy//oo ccoonn mmaallooss oolloorreess, alcanzando elmáximo porcentual en el propio núcleo de El Puerto con un21,15%.

• Los propietarios de un 14,2% de las viviendas declaran las mmaallaassccoommuunniiccaacciioonneess como un problema de su entorno, siendo sinembargo una cuestión que preocupa mayoritariamente a losresidentes de las entidades periféricas no litorales -superando el70% en el Camino Viejo de Rota-, lo que puede ser fácilmenterelacionado con la falta de planificación previa a los desarrollos.

• Por último, prácticamente en la mitad de los casos se consideraque existe un déficit de zzoonnaass vveerrddeess.


523


Datos absolutos Datos absolutos

TOTAL Alcantarillado Otro tipo No tiene Alcantarillado Otro tipo No tiene

TOTAL 39.481 37.332 1.593 403 94,56 4,03 1,02

Los Arenales 11.866 1.659 200 7 88,91 10,72 0,38

Camino Viejo de Rota 5544 93 450 1 17,10 82,72 0,18

Campiña Serrato 11.625 1.257 259 109 77,35 15,94 6,71

Costa Oeste 88.311 7.887 326 57 94,90 3,92 0,69

El Juncal 11.855 1.747 100 6 94,18 5,39 0,32

El Puerto de Santa M. 119.191 18.722 229 147 97,56 1,19 0,77

San Ignacio Sierra 4408 329 3 75 80,64 0,74 18,38

Valdelagrana 55.681 5.638 26 1 99,24 0,46 0,02

Viviendas con problemas por entidades de población. Datosabsolutos y relativos.



524


Contaminación Malos olores Malas comunicaciones Pocas Zonas verdes

Absolutos Relativos Absolutos Relativos Absolutos Relativos

Si No Si No Si No Si No Si No Si No

TOTAL 4.201 18.900 18,19 81,81 3.331 19.770 14,42 85,58 10.594 12.507 45,86 54,14

Los Arenales 106 790 11,83 88,17 366 530 40,85 59,15 290 606 32,37 67,63

Camino Viejo de Rota 21 392 5,08 94,92 313 100 75,79 24,21 81 332 19,61 80,39

Campiña Serrato 165 995 14,22 85,78 437 723 37,67 62,33 346 814 29,83 70,17

Costa Oeste 384 2.352 14,04 85,96 501 2.235 18,31 81,69 903 1.833 33,00 67,00

El Juncal 182 1.251 12,70 87,30 224 1.209 15,63 84,37 877 556 61,20 38,80

El Puerto de Santa M. 3.129 11.663 21,15 78,85 1.086 13.706 7,34 92,66 7.433 7.359 50,25 49,75

San Ignacio Sierra 59 320 15,57 84,43 175 204 46,17 53,83 252 127 66,49 33,51

Valdelagrana 155 1.137 12,00 88,00 229 1.063 17,72 82,28 412 880 31,89 68,11

Analizando la información publicada por el Instituto deEstadística de Andalucía sobre las actuaciones protegidas en vivienday suelo llevadas a cabo en el municipio desde el año 2001 hasta 2009-el del último dato publicado-, se detecta en principio que la ofertadista mucha de la potencial demanda.

Ese intervalo temporal arroja un saldo de 301 viviendasdestinadas al alquiler, 772 para su venta, 1.624 actuaciones en larehabilitación de vivienda, y ninguna consistente en la urbanización desuelo.

Según las Consejería de Obras Públicas y Vivienda, el principalsegmento demográfico al que se destinan las viviendas protegidas esel de los jóvenes, estimándose que el 40% del total es potencialdemandante de ellas. Así tomando como referencia el año ecuador delintervalo 2001-2009, la población de El Puerto en el año 2005, conedades comprendida entre 39 y 30 años, es decir en edad deemanciparse la pasada década, se situaba en 14.255 personas. El40% de esta cifra equivale a 5.702 personas. Aplicando un tamañomedio de hogar acorde con las características de los hogaresrecientemente emancipados 1,9 personas, serían necesariasaproximadamente y como mínimo 3.000 viviendas sujetas a algúnrégimen de protección para dar respuesta al colectivo que no hapodido emanciparse por la falta de viviendas protegidas la pasadadécada, algo así como las demandas heredadas -a lo que habrá queañadir la demanda actual.

Partiendo de estos datos se puede estimar que con la actividadedificatoria llevada a cabo habría dado respuesta solo a un tercio dela demanda, ya que las viviendas protegidas destinadas a alquiler oventa alcanzaron las 1.073 unidades.

Otra fuente sobre esta cuestión, los estudios de ICSA para laConsejería de Obras Públicas y Vivienda (antes Consejería de Vivienday Ordenación del Territorio), estiman que el déficit actual de VPO en ElPuerto de Santa María es de, al menos, el 12,5% de la poblaciónactual -90.844 habitantes- lo que se traduciría en 11.355 habitantes.Conforme al criterio de que en las actuaciones de vivienda protegidala ratio persona por vivienda debe ser inferior a 2,4 y considerandoque la evolución de la ratio se situará en 1,8 próximamente, llaa cciiffrraa ddeellaa ddeemmaannddaa ddee vviivviieennddaa pprrootteeggiiddaa ssee eelleevvaa aa aapprrooxxiimmaaddaammeennttee 66..000000uunniiddaaddeess -la demanda heredada + la demanda actual, quedacompletar los datos con la demanda futura-.

En relación a las más activa política de rehabilitación deviviendas, con 1.624 actuaciones, conviene recordar que en el año2001 se detectaron en la localidad 3.961 cuyo estado no era bueno -entre las viviendas en edificios en ruinas, en mal estado o quepresentaban deficiencias-, por lo que aún continuando en la líneaemprendida, es necesario redoblar los esfuerzos para dar cumplidacuenta del objetivo de reutilizar el parque de viviendas actualmenteexistente.

Viviendas con destino al alquiler

Viviendas con destino a la venta

Rehabilitaciónde viviendas

Urbanización de suelo

2001 0 342 569 ..

2002 0 114 148 ..

2003 0 179 108 0

2004 28 58 215 0

2005 4 1 27 0

2006 32 5 46 0

2007 24 0 90 0

2008 52 2 161 0

2009 161 71 260 0

Total 301 772 1.624 0


525

8.2. ACTUACIONES EN VIVIENDAS PROTEGIDAS Y SUELO.


La validez de las conclusiones obtenidas con el tratamiento yanálisis de la información contenida en el Censo de Población yVivienda 2001, la fuente estadística que con mayor profundidad y rigorque recoge datos sobre ambos aspectos, no anula que con la mayorhonestidad se reconozca que los datos tratados están obsoletos, porencontrarnos prácticamente una década después de la realización delas encuestas censales.

Por ello es necesario considerar fuentes de informaciónparalelas que ayuden a determinar cuál es el número de viviendasactualmente existentes en El Puerto de Santa María. Tradicionalmentese empleaban como fuentes secundarias los datos de los proyectosvisados de los Colegios provinciales de arquitectos, pero esta fuenteparece quedar descartada -la propia Junta de Andalucía deja depublicar estadísticas basadas en estos indicadores desde el año 2002-, debido a las dificultades o errores metodológicos reconocidas por lospropios organismos, y por la diferencia de criterios entre los ochocolegios andaluces. Además, debido a la recesión económica, que enlíneas generales se ha caracterizado por el descenso brutal de laactividad edificatoria, se ha comprobado que un número variable -ydifícilmente cuantificable- de los proyectos visados no han sidofinalmente ejecutados.

Para estimar el número de viviendas actualmente -año 2009último dato publicado- en el municipio de El Puerto de Santa María seha tomado la información sobre bienes inmuebles por uso yespecíficamente los residenciales. La definición de los mismos es lasiguiente:

"A los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración debien inmueble la parcela o porción de suelo de una mismanaturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por unalínea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacialdel derecho de propiedad".

El número de bienes inmuebles residenciales en El Puerto deSanta María según las estadísticas de la Dirección General delCatastro es de 42.634.

Sin embargo este dato debe ser considerado en el contexto de lametodología para su obtención y so concreto objetivo, no siendoposible establecer con él una correcta o acertada estimación de lasviviendas nuevas construidas en la localidad entre 2001 y 2009.


527

8.3. ESTIMACIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS ACTUALES.


Considerándose el intervalo temporal de 12 años, de acordecon las fechas previsibles de cada una de las fases procedimentales delpropio Plan General y del Planeamiento de Desarrollo, se estimaextrapolando las tasas actuales, que El Puerto de Santa Maríaexperimentará un incremento demográfico de 18.225 habitantes, porlo que para una ratio de 1,8 habitantes por vivienda, resulta unanecesidad de primera vivienda para satisfacer ese previsiblecrecimiento poblacional de 10.124 viviendas. EEssttaa ddeemmaannddaa ssuummaaddaaaall ddééffiicciitt aaccttuuaall ddee llaass vviivviieennddaass ssuujjeettaass aa aallggúúnn rrééggiimmeenn ddee pprrootteecccciióónneessttaabblleeccee qquuee llaass nneecceessiiddaaddeess mmíínniimmaass ddee pprriimmeerraa vviivviieennddaa ssee eelleevvaann1166..112244 uunniiddaaddeess..

En la forma de prever la satisfacción de esta demanda es precisocontar con dos elementos: el parque de vivienda existente disponible ylas viviendas de nueva construcción:

• Sobre la estimación de disponibilidad y reutilización del parquede viviendas existentes, se estima que las actuaciones enrehabilitación de vivienda existente y vivienda desocupada,pueden agotar previsiblemente como máximo el 12% de lademanda potencial, es decir, 1.934 viviendas, ddee llaass ccuuaalleess sseeeessttiimmaa qquuee eenn aaccttuuaacciioonneess ddee rreehhaabbiilliittaacciióónn ppooddrráánn ssaattiissffaacceerrsseeuunnaass 11..008800 vviivviieennddaass yy eell rreessttoo -885544 vviivviieennddaass- ppooddrráánnssaattiissffaacceerrssee ccoonn vviivviieennddaass ddeessooccuuppaaddaass. Prever que larehabilitación alcance una cifra media de 90 viviendas/ año esuna estimación adecuada -en la medida que la mayor parte delas actuaciones de rehabilitación, se realizan para la reparacióny mejora de la vivienda existente, por lo que no supone enrealidad una oferta específicamente dirigida al mercado-; y deotra parte, el parque de vivienda desocupada, aun siendoimportante, encuentra con dificultades de adecuación a lademanda de primera residencia -sea por su localización alpreferir el propietario de la vivienda el alquiler de temporadaturística al arrendamiento por períodos largos- y de nulainfluencia para satisfacer la demanda de VPO como demuestrael pobre resultado de las acciones de la Administraciónautonómica dirigidas a promover la adecuación de promocionesde vivienda libre terminadas a promociones de viviendaprotegida.

En consecuencia, si se descuentan de las 16.124 viviendastotales, las 1.934 que pueden satisfacerse sobre actuaciones deviviendas existentes; rreessuullttaa qquuee llaass nneecceessiiddaaddeess tteeóórriiccaass ddeennuueevvaa vviivviieennddaa ssee cciiffrraann eenn 1144..119900 nnuueevvaass vviivviieennddaass..

• La reiterada caracterización de El Puerto ccoommoo ddeessttiinnoo ttuurrííssttiiccoo,con importante peso del turismo residencial, apunta unasnecesidades que deben ser considerado al margen de lo tratadohasta este punto, pues la oferta de residencias principales debeser complementaria y paralela a aquella destinada a residenciasvacacionales.

Por ello se estima que hhaabbrráá eell eevveennttuuaall ddeessvvííoo ddee uunnaa ppaarrttee ddeellaass vviivviieennddaass aall mmeerrccaaddoo ttuurrííssttiiccoo rreessiiddeenncciiaall ddee 1177%%,, lloo qquuee sseettrraadduuccee eenn 22..441122 vviivviieennddaass..

• A ello hay que añadir que eess nneecceessaarriioo uunnssoobbrreeddiimmeennssiioonnaammiieennttoo ddeell 2255 %% ddeell ttoottaall ppaarraa llaasseevveennttuuaalliiddaaddeess yy ddiiffiiccuullttaaddeess ddee ggeessttiióónn qquuee ssee pprreesseenntteenn ddeeddeetteerrmmiinnaaddaass uunniiddaaddeess; lo que supone 3.547 viviendas más.Este coeficiente no es alto, supone que el grado de cumplimientodel Plan será del 75% lo que es una cifra optimista.

EEssttee ccoonnjjuunnttoo ddee ffaaccttoorreess hhaacceenn nneecceessaarriioo iinnccrreemmeennttaarr llaa ooffeerrttaattoottaall ddee nnuueevvaass vviivviieennddaass eenn oottrraass 55..995599 a fin de asegurar querealmente existan realmente puesta en el mercado y urbanizadasparcelas para poder edificar 14.190 de primera residencia destinadasal crecimiento poblacional y absorber el déficit actual de VPO.

Por tanto el NNuueevvoo PPllaann GGeenneerraall ddeebbee pprreevveerr uunn ttoottaall ddee 2200..114499nnuueevvaass vviivviieennddaass para que su oferta se adecue a las necesidades devivienda, previendo que aproximadamente se materializarán un 75%de las mismas y que del total de las edificadas un 83% se destinará aprimera residencia y un 17% será absorbida, probablemente, por lademanda de segunda residencia


529

8.4. ESTIMACIÓN DE NECESIDADES DE VIVIENDAS.


• El Censo de Población y Viviendas señala que la cifra derreessiiddeenncciiaass eexxiisstteenntteess eess ddee 3399..448811 vviivviieennddaass eenn ttoottaall -año2001-.

Este valor ha aumentado considerable desde ese año, nodisponiendo de otras fuentes fiables para conocer el númeroexacto de viviendas actuales en El Puerto de Santa María.

A título orientativo la Dirección General del Catastro contabiliza4422..663344 bbiieenneess iinnmmuueebblleess rreessiiddeenncciiaalleess en la localidad.

• Atendiendo específicamente a la ttiippoollooggííaa de las viviendas de lalocalidad:

- 23.100 son empleadas como vviivviieennddaass pprriinncciippaalleessconvencionales.

- En 11.542 casos se trata de vviivviieennddaass sseeccuunnddaarriiaass, esdecir empleadas esporádicamente sobre todo en periodosvacacionales.

- 4.633 permanecen vvaaccííaass, sin uso -o por lo menos así serecoge en el Censo-;

• El 74% de las viviendas de El Puerto de Santa María se hanedificado en una fecha posterior a 1971.

• Las vviivviieennddaass sseeccuunnddaarriiaass rreepprreesseennttaann uunn eelleevvaaddoo ppoorrcceennttaajjee -cerca del 30%- del ttoottaall de residencias de la localidad, y uneelleemmeennttoo bbáássiiccoo eenn ssuu eeccoonnoommííaa. Su vinculación con el turismolitoral y la formula de sol y playa hacen que esta tipología seadominante en las dos entidades costeras: Costa Oeste yValdelagrana.

La eevvoolluucciióónn hhiissttóórriiccaa ddeell nnúúmmeerroo ddee vviivviieennddaass eenn EEll PPuueerrttoo ddeeSSaannttaa MMaarrííaa ssoolloo ppuueeddee sseerr eexxpplliiccaaddaa ccoorrrreeccttaammeennttee eenn rreellaacciióónnccoonn eell ffeennóómmeennoo ttuurrííssttiiccoo. Así analizando cuántos de lasviviendas se destinan al uso vacacional, se comprueba comoaproximadamente una de cada tres residencias de lasconstruidas desde 1971 -específicamente 10.422 unidades- esuna vivienda secundaria, mientras que 17.156 se empelan comoresidencia habitual. Desde otra óptica, el 90% de las viviendassecundarias que actualmente se contabilizan en El Puerto sonposteriores a 1971; mientras que el porcentaje equivalente delas viviendas principales se reduce hasta el 74%.

• Resulta preocupante el eelleevvaaddoo nnúúmmeerroo ddee vviivviieennddaass qquueeppeerrmmaanneecceenn ssiinn uussoo -4.633 unidades- sobre todo concentradasen el núcleo principal -más de 3.000-, que viene a señalar unalínea de actuación que debe ser prioritaria en la gestiónmunicipal del parque de vivienda y por ello a integrar lasdeterminaciones del Plan General de Ordenación Urbanística.

Los ddaattooss ssoobbrree llaa aannttiiggüüeeddaadd ddee llaass vviivviieennddaass vvaaccííaass ssoonnttaammbbiiéénn iinntteerreessaanntteess,, ppuueess ssee ddeessvviinnccuullaa llaa ccrreeeenncciiaa ddee qquuee llaassrreessiiddeenncciiaass eessttáánn ssiinn uussoo ddeebbiiddoo aa ssuu oobbssoolleesscceenncciiaa. Así el71,6% de las residencias vacías actualmente han sido,construidas entre 1971 y 2001, en concreto 3.319 de las4.633 totales -destacando además el alto porcentaje de lasviviendas construidas entre 1991 y 2001 que no se usan queprevisiblemente habrá aumentando tras las fases sucesivas deburbuja inmobiliaria y fase recesiva posterior-.

Tampoco hay relación directa y exclusiva entre el estado de lasviviendas vacías y su uso, pues eell 8811%% ddee eellllaass pprreesseennttaa uunn bbuueenneessttaaddoo de conservación.

Este externo, el elevado número de viviendas desocupadas, debeorientar las actuaciones para la reutilización y reciclaje del tejidourbano existente, basándose en gran parte en la puesta en valorde las viviendas ya construidas y sin uso.

• En relación al eessttaaddoo ddee ccoonnsseerrvvaacciióónn y aplicando en TamañoMedio por hogar del año 2001 -3,3 personas por hogar- resultauna estimación de habitantes en viviendas que no presentanbuen estado alarmante, con uunnooss 448811 hhaabbiittaanntteess rreessiiddiieennddoo eennvviivviieennddaass eenn rruuiinnaass,, 11..221177 eenn oottrraass eenn mmaall eessttaaddoo yy uunnssiiggnniiffiiccaattiivvoo ddaattoo ddee 77..227700 ppeerrssoonnaass eenn vviivviieennddaass eenn eeddiiffiicciioossccoonn ddeeffiicciieenncciiaass, lo que sin duda está relacionado con lageneralización de la edificación fuera de ordenación de lalocalidad.

• Sobre la aallttuurraa ddee llooss eeddiiffiicciiooss en general la tipologíapredominante es de bbaajjaa aallttuurraa, una o dos plantas, sobre todoen las entidades interiores -donde ha predominado laconstrucción de unifamiliares-, destacando como excepción llaaeelleevvaaddaa aallttuurraa ddee llooss eeddiiffiicciiooss ddee vviivviieennddaass eenn llaass eennttiiddaaddeessccoosstteerraass,, CCoossttaa OOeessttee,, VVaallddeellaaggrraannaa -en esta con más del 30%de sus viviendas en edificios de 10 o más de planta- y en elnúcleo central de El Puerto.


531

8.5. SÍNTESIS DE LAS PRINCIPALES CONCLUSIONES.


• La distribución territorial por entidades de población de lospprroobblleemmaass ddee llaass vviivviieennddaass ddee llaa llooccaalliiddaadd,, vviieennee aa rreellaacciioonnaarr lloossmmiissmmoo ccoonn llaa ffaallttaa ddee ppllaanniiffiiccaacciióónn con la que se hicieron granparte de los desarrollo.

Entre todos destaca llaa nnoo ccoonneexxiióónn aa llaa rreedd ddee aallccaannttaarriillllaaddoo -sobre todo en Camino Viejo de Rota, San Ignacio Sierra yCampiña Serrato-.

Realizando la extrapolación del Tamaño Medio del Hogarcalculado en 2001 a las viviendas que no están conectadas alalcantarillado, y aún asumiendo que algunas son vacacionales yotras permanecen vacías, se obtendría una cifra de habitantestemporales o permanentes máximo estimado de 66..558877iinnddiivviidduuooss qquuee vviieerrtteenn ssuuss aagguuaass rreessiidduuaalleess ffuueerraa ddee llaa rreedd ddeeaallccaannttaarriillllaaddoo, que es la vía para garantizar la depuración últimade las aguas.

Este es sin duda uno de los problemas de mayor magnitud de lalocalidad.

• Las aaccttuuaacciioonneess pprrootteeggiiddaass eenn vviivviieennddaa yy ssuueelloo eennttrree 22000011 yy22000099 hhaann ssiiddoo iinnssuuffiicciieenntteess pues la edificación de viviendassujetas a algún régimen de protección habría venido a darrespuesta a un tercio de la demanda durante la década pasada.

Las actuaciones en rehabilitación si bien han sido másnumerosas, continúan dejando una cifra importante de viviendasen El Puerto que se localizan en edificios que no presentan BuenEstado, requisito indispensable para su puesta en valor.

LLaa ddeemmaannddaa aaccttuuaall ddee vviivviieennddaass pprrootteeggiiddaass ssee eessttiimmaa eenn 66..000000uunniiddaaddeess.

• Para calcular eell nnúúmmeerroo ddee vviivviieennddaass nneecceessaarriiaass aa llaass qquuee ddeebbeeddaarr ccaabbiiddaa eell NNuueevvoo PPllaann GGeenneerraall es necesario tener en cuentalos siguientes factores:

- DDeemmaannddaa aaccttuuaall ddee vviivviieennddaa pprrootteeggiiddaa..

- Demanda de vviivviieennddaass pprriinncciippaalleess nnuueevvaass ddeerriivvaaddaass ddeellccrreecciimmiieennttoo ddeemmooggrrááffiiccoo que experimentará la localidad.

- Demanda del mmeerrccaaddoo ddee vviivviieennddaass sseeccuunnddaarriiaass oottuurrííssttiiccaass, que complementariamente a incentivar elturismo en establecimiento reglado, no puede ser relegado

como uno de los principales activos económicos de ElPuerto.

- FFaaccttoorr ccoorrrreeccttoorr para compensar los desarrollos que no sematerialicen durante la gestión del Plan.

- RReessuullttaaddooss ddee llaass aaccttuuaacciioonneess ppaarraa rreeuuttiilliizzaarr ppaarrttee ddee llaassvviivviieennddaass eexxiisstteenntteess -viviendas vacías, en mal estado, etc.-

Por tanto el NNuueevvoo PPllaann GGeenneerraall ddeebbee pprreevveerr uunn ttoottaall ddee 2200..114499nnuueevvaass vviivviieennddaass ppaarraa qquuee ssuu ooffeerrttaa ssee aaddeeccuuee aa llaass nneecceessiiddaaddeessddee vviivviieennddaa, previendo que aproximadamente se materializaránun 75% de las mismas y que del total de las edificadas un 83%se destinará a primera residencia y un 17% será absorbida,probablemente, por la demanda de segunda residencia; yrestando los logros de las actuaciones para la reutilización deviviendas actualmente sin uso.


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