0 jaworowa 21 dom 2016 07 - pub.chomaxengineering.home.plpub.chomaxengineering.home.pl/pub/15....

„ARS-TAX” nieruchomo ści s.c. 20-006 Lublin, ul. H. Kołłątaja 3 lok. 4

tel.: 81 442-55-15, 81 532-83-98 fax: 81 442-55-15 www.arstax.com.pl e-mail: [email protected]

OPERAT SZACUNKOWY

PRZEDMIOT WYCENY: prawo własności nieruchomości gruntowej: – działka gruntu nr 26/5 zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym – KW Nr LU1I / 00154781 / 0

ADRES: 20-140 Lublin, ul. Jaworowa 21 obręb 23 - Ponikwoda

ZLECENIODAWCA: • Paweł Choina - syndyk masy upadłości Wojciecha Chmielowiec

• adres kancelarii syndyka: 20-049 Lublin, Al. Racławickie 31/LU1

• sprawa IX GU 12/16 „of” Sądu Rejonowego Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku IX Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych

CEL WYCENY: dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży w postępowaniu upadłościowym

Wykonawca operatu: mgr inż. Janusz Czajecki rzeczoznawca majątkowy uprawnienia zawodowe nr 2884

biegły sądowy

z zakresu szacowania nieruchomości

przy Sądzie Okręgowym w Lublinie

Data sporządzenia wyceny: 11 lipca 2016 r. Lublin

„ARS-TAX” nieruchomości s.c.

- 2 -

WYCI ĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Określenie nieruchomo ści

Województwo: lubelskie Powiat: Lublin Jedn. ewid.: Lublin

Obręb: 23 – Ponikwoda Ulica: Jaworowa 21 Ark. mapy : 3

Nr działki : 26/5 Powierzchnia: 0,0739 ha KW: LU1I / 00154781 / 0

Przeznaczenie w PZP: tereny mieszkaniowe M4 oraz wąski pas od frontu tereny tras komunikacyjnych - KDD

Prawo Imi ę i nazwisko

własność osoby fizyczne (wspólność)

Rodzaj nieruchomości lub sposób użytkowania:

nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym

Opis nieruchomo ści Położenie: w dzielnicy Ponikwoda, na terenie osiedla mieszkaniowego jednorodzinnego położonego pomiędzy ul. Ponikwoda a wąwozem, bezpośrednio przy lokalnej ślepej ulicy osiedlowej Jaworowej, w odległości około 350 m w kierunku północnym od ul. Ponikwoda i 200 m w kierunku zachodnim od ul. Trześniowskiej. Odległość od centrum miasta ok. 3 km. Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący, parterowy z poddaszem użytkowym, częściowo podpiwniczony (ok. 40% rzutu i poza obrysem parteru), bez garażu, o konstrukcji murowanej, wybudowany w latach 2007-2008. Budynek nie zgłoszony do użytkowania, ostatni wpis w dzienniku budowy z datą 15. 10. 2007 r. Budynek o nowoczesnej architekturze, główna bryła z dachem dwuspadowym i przybudówkami na poziomie piwnicy i parteru, o wysokim standardzie wykończenia. Parametry zabudowy: pow. zab. – 127,80 m2, kub. – 572,31 m3 , pow. netto . – 207,90 m2, w tym: pow. użytkowa nadziemia 143,70 m2, pow. piwnicy – 64,20 m2, Stan zagospodarowania: zagospodarowana, ogrodzona – od frontu słupki i cokół murowane z betonu łupanego, przęsła stalowe, brama rozwierana stalowa, z pozostałych stron siatka, wjazd, chodniki, opaska wokół budynku i schody terenowe z kostki granitowej, ogród urządzony – drzewa i krzewy, trawnik, system nawadniania. Na działce ponadto znajduje się altana, wiata na samochód i osłona śmietnikowa.

Kształt działki: regularny czworokąt

Dojazd:

ulicą miejską ulepszoną Uzbrojenie terenu:

el., wod., k.s., gaz – z przyłączami

Cel wyceny: dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży w postępowaniu upadłościowym

Zastosowane podejście,

metoda i technika wyceny:

Podejście: porównawcze Metoda: porównywania parami

Data sporządzenia operatu i określenia wartości: 11. 07. 2016 r. Data uwzględnienia stanu nieruchomości: 05. 07. 2016 r.

Data oględzin nieruchomości: 05. 07. 2016 r. Wartość rynkowa nieruchomości:

873 000,00 zł Słownie złotych: osiemset siedemdziesi ąt trzy tysi ące

Sporządził:


- 3 -

Spis zawartości

I. PRZEDMIOT CEL I PODSTAWY OPRACOWANIA............... ......................................................................4 1. PRZEDMIOT WYCENY. ..........................................................................................................................................4 2. ZAKRES WYCENY.................................................................................................................................................4 3. CEL WYCENY. ......................................................................................................................................................4 4. PODSTAWA FORMALNA........................................................................................................................................4 5. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE. .....................................................................................................................4 6. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH.................................................................................................................4 7. USTALENIE DAT ISTOTNYCH DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. .......................................................5

II. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMO ŚCI. ..............................................................................................5 1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI. .........................................................................................................................5

1.1. Stan prawny nieruchomości według księgi wieczystej. .............................................................................5 1.2. Oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków..........................................................5 1.3. Stwierdzone niezgodności między stanem wg księgi wieczystej a rejestrem gruntów. ..............................6 1.4. Pozwolenie na budowę. .............................................................................................................................6

2. STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI......................................................................................................................6 3. STOPIEŃ WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ............................................................8 4. STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI. ....................................................................................................8 5. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI. ...............................................................................................9 6. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO. ................................................................................9

III. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA I SPOSOBU U ŻYTKOWANIA NIERUCHOMO ŚCI. ...................12

IV. WYCENA NIERUCHOMO ŚCI....................................................................................................................13 1. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. .................................................................................13

1.1. Rodzaj, obszar rynku i okres badania rynku. ..........................................................................................13 1.2. Stan i stopień rozwoju rynku. ..................................................................................................................13 1.3. Tendencje rynkowe..................................................................................................................................14

2. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI I METODYKI WYCENY................................................................14 2.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości. .................................................................................................14 2.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny. ...........................................................................................15

3. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI........................................................................................15 3.1. Wybór jednostki porównawczej...............................................................................................................15 3.2. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny. ....................................15 3.3. Ustalenie cech rynkowych i określenie wielkości ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych. ...17 3.4. Charakterystyka nieruchomości wycenianej z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do ustalonych stanów cech rynkowych. ........................................................................................................................................18 3.5. Wybór nieruchomości przyjętych do porównań. .....................................................................................18 3.6. Przedstawienie obliczeń i wyniku wyceny. ..............................................................................................18

4. OBLICZENIE WARTOŚCI LIKWIDACYJNEJ NIERUCHOMOŚCI NA POTRZEBY SPRZEDAŻY W POSTĘPOWANIU

UPADŁOŚCIOWYM........................................................................................................................................................20 5. PREZENTACJA I UZASADNIENIE WYNIKU SZACOWANIA.......................................................................................21

V. KLAUZULE I OGRANICZENIA............................ ..........................................................................................21 VI. ZAŁ ĄCZNIKI

1. Mapka ukazująca położenie ogólne nieruchomości. 2. Protokół z badania księgi wieczystej KW Nr LU1I / 00154781 / 0. 3. Informacja z rejestru gruntów. 4. Mapa ewidencyjna. 5. Mapa zasadnicza. 6. Projekt zagospodarowania terenu. 7. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 8. Decyzja Nr 34/48 o pozwoleniu na budowę z dnia 22 stycznia 2007 r. 9. Dziennik budowy – wyciąg. 10. Rzuty kondygnacji budynku. 11. Protokół z oględzin nieruchomości. 12. Dokumentacja fotograficzna.


- 4 -

I. PRZEDMIOT CEL I PODSTAWY OPRACOWANIA. 1. Przedmiot wyceny.

Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa składająca się z działki gruntu nr ewid. 26/5 o powierzchni 0,0739 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 143,70 m2 (bez piwnicy). Stan prawny nieruchomości uregulowany jest w księdze wieczystej KW Nr LU1I / 00154781 / 0.

Adres nieruchomości: 20-140 Lublin, ul. Jaworowa 21, obręb 23 – Ponikwoda.

2. Zakres wyceny. Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości - gruntu oraz budynku i budowli trwale z gruntem związanych.

3. Cel wyceny. Dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży w postępowaniu upadłościowym.

4. Podstawa formalna. Postanowienie Sądu Rejonowego Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku IX Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych z dnia 29 czerwca 2016 r. w sprawie IX GU 12/16 „of” oraz zlecenie wykonania wyceny przez syndyka masy upadłości Wojciecha Chmielowiec – Pawła Choinę, adres biura: 20-049 Lublin Al. Racławickie 31/LU1.

5. Podstawy materialno-prawne. • Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 233 z

późn. zmianami). • Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks Postępowania Cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z

2014 r. poz. 101 z późn. zmianami). • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015

r. poz. 1774 z późn. zmianami) - w zakresie przepisów Działu IV „Wycena nieruchomości”- Rozdział 1.

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. (tekst jednolity Dz. U. z dnia 22 marca 2016 r. poz. 380 z późn. zmianami) – w zakresie przepisów definiujących rodzaj i treść praw, których przedmiotem jest wyceniana nieruchomość – Księga II.

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

6. Źródła danych merytorycznych. 6.1. Źródła danych o przedmiocie wyceny. • Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 05 lipca 2016 r. w obecności współwłaściciela

- Wojciecha Chmielowiec. • Księga wieczysta KW Nr LU1I / 00154781 / 0 – badanie księgi w dniu 05 lipca 2016 r. • Informacja z rejestru gruntów i budynków oraz mapa ewidencyjna i zasadnicza. • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego miasta Lublina – część I zatwierdzony

Uchwałą nr 1641/LIII/2002 Rady Miejskiej w Lublinie z dnia 29 sierpnia 2002 r. (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 124, poz. 2670 z 24 października 2002 r.).

• Decyzja Nr 34/48 o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dnia 22 stycznia 2007 r.

• Dziennik budowy nr 73/2007 tom I wydany w dniu 16 lutego 2007 r. • Dokumentacja techniczna – projekt architektoniczno-budowlany budynku, projekt

zagospodarowania terenu. • Informacje przekazane przez Właściciela.


- 5 -

6.2. Źródła danych o rynku nieruchomo ści. • Zbiór dowodów zmian do ewidencji gruntów – akty notarialne z transakcji kupna sprzedaży

nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi mieszkalnymi w Lublinie – Urząd Miasta Lublin.

• Informacje z agencji obrotu nieruchomościami. • Analiza lokalnego rynku na podstawie anonsów prasowych i wydawnictw specjalistycznych. • Baza danych transakcji obrotu nieruchomościami na terenie województwa lubelskiego,

prowadzona przez rzeczoznawców majątkowych w programie WALOR w systemie PARTNER.

6.3. Inne źródła danych maj ące wpływ na wycen ę. • Wyrys i wypis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 21 czerwca 2006 r. • PN-70/B-02365 - Powierzchnia budynków oraz PN-ISO 9836:1997 - Właściwości użytkowe

w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. • „Zasady ustalania zużycia technicznego budynków i budowli” - wyd. WACETOB W-wa. • Literatura i publikacje specjalistyczne.

7. Ustalenie dat istotnych dla okre ślenia warto ści nieruchomo ści. • Data sporządzenia wyceny: - 11. 07. 2016 r. • Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: - 11. 07. 2016 r. • Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: - 05. 07. 2016 r. • Data oględzin nieruchomości: - 05. 07. 2016 r.

II. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 1. Stan prawny nieruchomo ści.

1.1. Stan prawny nieruchomo ści według ksi ęgi wieczystej. Dla nieruchomości urządzona jest księga wieczysta KW Nr LU1I / 00154781 / 0 prowadzona przez Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych. Stan prawny na podstawie badania księgi wieczystej w dniu 05 lipca 2016 r. - dostęp elektroniczny.

- typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I–O - Oznaczenie nieruchomości

- położenie: Lublin, ul. Rudnicka 52B - oznaczenie: działka gruntu nr 26/5 - obszar: 0,0739 ha - sposób korzystania: grunt orny, sad

Dział I–Sp – Spis praw związanych z nieruchomością brak wpisu Dział II – Własność

- właściciel: Anna Bożena Chmielowiec i Wojciech Chmielowiec na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, udział 1/1.

- podstawa nabycia: umowa sprzedaży Rep. A. Nr 1483/2006 z dnia 13 lipca 2006 r. Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia brak wpisu Dział IV – Hipoteki

- hipoteka: hipoteka umowa kaucyjna w kwocie 1 361 530,00 zł na rzecz Banku Millenium S.A. w Warszawie

1.2. Oznaczenie nieruchomo ści według ewidencji gruntów i budynków. • położenie: Lublin, obręb 23 – Ponikwoda, ul. Jaworowa 21, • nr ark. mapy 3, • nr jednostki rejestrowej G1068, • działka gruntu nr ewid. 26/5, powierzchnia 0,0739 ha, rodzaj użytków R II, Bp,


- 6 -

• KW Nr 154781, • właściciel: Wojciech Chmielowiec i Anna Chmielowiec (wspólność), udział 1/1.

1.3. Stwierdzone niezgodno ści mi ędzy stanem wg ksi ęgi wieczystej a rejestrem gruntów.

Stwierdzono niezgodność pomiędzy stanem ujawnionym w księdze wieczystej i rejestrze gruntów w zakresie oznaczenia nieruchomości: w KW jest Lublin, ul. Rudnicka 52B, w rejestrze gruntów Lublin, ul. Jaworowa 21. Stosownie do art. 26.1 ustawy o księgach wieczystych podstawą oznaczenia nieruchomości są dane z ewidencji gruntów i budynków. O zaistniałej niezgodności poinformowano Zleceniodawcę.

1.4. Pozwolenie na budow ę. Budynek mieszkalny jednorodzinny usytuowany na działce gruntu nr 26/5 został wybudowany w latach 2007-08 według projektu indywidualnego opracowanego przez arch. Janusza Bielaka na podstawie pozwolenia na budowę wydanego decyzją Nr 34/48 z dnia 22 stycznia 2007 r. przez Prezydenta Miasta Lublina znak AAB.II.HF.73533/18/07. Decyzja o pozwoleniu na budowę obejmowała:

- budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z wykonaniem instalacji wewnętrznych: wod.-kan., c.o., gazowej i elektrycznej,

- instalacji zewnętrznych: kanalizacyjnej ze zbiornikiem bezodpływowym, gazowej i elektrycznej kablowej,

- przyłączy wodociągowego i gazowego, - ogrodzenia działki, - zjazdu indywidualnego na posesję z drogi gminnej G106327L – ul. Jaworowa.

W latach 2013-14 w ulicy Jaworowej wybudowano kanalizację sanitarną i w ramach prowadzonej inwestycji wykonano przyłącze do wycenianej działki gruntu nr 26/5. Uwaga: • wszystkie prace objęte pozwoleniem na budowę zostały wykonane, budynek został wykończony,

jednak według informacji przekazanych przez właściciela, formalnie nie został zgłoszony do użytkowania,

• dla inwestycji prowadzono dziennik budowy nr 73/2007 tom I wydany w dniu 16 lutego 2007 r. Funkcję kierownika budowy pełnił Jerzy Szorek. Zgłoszenie rozpoczęcia budowy nastąpiło 28 lutego 2007 r., ostatni wpis w dzienniku budowy z datą 15 października 2007 r. dotyczy zakończenia termomodernizacji ścian zewnętrznych budynku ze styropianu 15 cm z wyprawą elewacyjną - zgodnie z ustawą Prawo budowlane (nowelizacja od 23 sierpnia 2008 r.) w przypadku, gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa. W przypadku wycenianego budynku inwestycja została przerwana na okres ponad 3 lata, dlatego niezbędne jest wystąpienie do organu, który wydał pozwolenie na budowę o wygaszenie pozwolenia dotychczasowego, a następnie przeprowadzenie procedur administracyjnych umożliwiających dokończeniee inwestycji zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami.

2. Stan otoczenia nieruchomo ści. 2.1. Wielko ść, charakter i stopie ń zurbanizowania miejscowo ści.

Charakterystyka miasta: Lublin jest miastem wojewódzkim, największym ośrodkiem miejskim zlokalizowanym pomiędzy Wisłą a Bugiem. Miasto położone jest przy trasach tranzytowych Warszawa – Lublin – Zamość – Lwów i Lublin – Chełm – Kijów. Atutem miasta jest położenie w pobliżu wschodniej granicy Unii Europejskiej (województwo lubelskie posiada 6 międzynarodowych przejść granicznych). Pod względem liczby mieszkańców Lublin jest miastem średniej wielkości, liczącym ok. 335 tysięcy mieszkańców, gęstość zaludnienia wynosi ok. 2 400


- 7 -

osób na km2. Lublin jest miastem akademickim z dwunastoma wyższymi uczelniami, wg danych GUS na uczelniach, łącznie z ich filiami, studiuje ok. 100 000 studentów.

Dzielnica Ponikwoda to typowa dzielnica mieszkaniowa rozciągająca się w obrzeżnej północno-wschodniej części miasta, z osiedlami wielorodzinnymi od strony frontowej – od głównej ulicy Alei Spółdzielczości i osiedlem jednorodzinnym usytuowanym w głębi dzielnicy pomiędzy ul. Walecznych a torami kolejowymi podmiejskiej komunikacji kolejowej. Osiedle jednorodzinne powstało głównie w latach 1970-tych i na początku 1980 –tych i charakteryzuje się zwartą zabudową jednorodzinną głównie bliźniaczą z budynkami o typowej prostej bryle usytuowanymi na niewielkich, kilkuarowych działkach. W ostatnim dziesięcioleciu coraz większa liczba budynków jest poddawana modernizacjom i przebudowie. Osiedle rozbudowuje się w kierunku północnym, w stronę granic miasta - powstają nowe domy według współczesnych rozwiązań architektonicznych. Dostęp do obiektów usługowo-handlowych na osiedlu w zakresie podstawowym, lokalne centrum handlowo-usługowe w rejonie skrzyżowania ul. Lwowskiej i Andersa, w odległości około 1 km. Pełne zaplecze bytowe - szkoły, przedszkola, przychodnie zdrowia w pobliżu na terenie osiedli wielorodzinnych w sąsiedniej dzielnicy Kalinowszczyzna. Osiedle jest uzbrojone we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej (el., wod., k.s., gaz., tel.), bez miejskiej sieci centralnego ogrzewania. Ulica Jaworowa – to ślepa uliczka osiedlowa położona nad wąwozem, po zachodniej stronie ul. Trześniowskiej. Wzdłuż ulicy po obu jej stronach usytuowana jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, głównie wolnostojąca powstała w okresie ostatnich dwudziestu lat oraz nieliczne enklawy niezabudowane. Ulica o nawierzchni ulepszonej destruktem asfaltowym, nieoświetlona, bez urządzonych chodników. Czynniki środowiskowe: Korzystne i bezpieczne wynikające z sąsiedztwa zabudowy mieszkaniowej i wąwozu. W otoczeniu nieruchomości nie ma ani nie planuje się żadnych obiektów zanieczyszczających środowisko - nie występują tu obiekty produkcyjne. W odległości kilkudziesięciu metrów od strony zachodniej w planie zagospodarowania przewidziana jest dwujezdniowa ulica o kategorii drogi zbiorczej, która będzie stanowić przedłużenie głównej ul. Koryznowej.

wyceniana nieruchomość


- 8 -

2.2. Poło żenie i otoczenie nieruchomo ści. Położenie: Na terenie osiedla mieszkaniowego jednorodzinnego położonego pomiędzy ul. Ponikwoda a wąwozem, w odległości od najbliższych ulic osiedlowych: około 350 m w linii prostej w kierunku północnym od ul. Ponikwoda i 200 m w kierunku zachodnim od ul. Trześniowskiej, bezpośrednio przy lokalnej ślepej ulicy osiedlowej Jaworowej. Odległość od centrum miasta ok. 3 km.

Otoczenie: Bezpośrednie otoczenie stanowi: - od strony wschodniej działka niezabudowana i dalej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, - od strony południowej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, - od strony zachodniej budynek mieszkaniowy wielolokalowy będący w trakcie realizacji (stan

surowy) oraz teren niezabudowany przeznaczony pod przedłużenie ul. Koryznowej, - od strony północnej wąwóz, a po drugiej stronie wąwozu zabudowa mieszkaniowa

jednorodzinna.

3. Stopie ń wyposa żenia w urz ądzenia infrastruktury technicznej. Dojazd, dostęp do komunikacji: Dojazd do nieruchomości osiedlową ślepą ulicą Jaworową o nawierzchni z destruktu asfaltowego, w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości na długości kilkudziesięciu metrów ulepszonej tłuczniem. Ulica nieoświetlona, bez urządzonych chodników. Dostęp do komunikacji publicznej dobry – przystanki przy ul. Niepodległości i Daszyńskiego w odległości około 600 m, połączenia z centrum miasta. Uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej: Nieruchomość jest położona w terenie o pełnym uzbrojeniu: - sieć energetyczna kablowa, - sieć wodociągowa, - sieć kanalizacji sanitarnej, - sieć gazowa. Nieruchomość jest podłączona do wszystkich w/w sieci. W ulicy Jaworowej nie ma sieci kanalizacji deszczowej.

4. Stan zagospodarowania nieruchomo ści.


- 9 -

Stan zagospodarowania nieruchomości: Zabudowę nieruchomości stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny usytuowany we frontowej części, zajmujący około 17% powierzchni gruntu. Dodatkowe elementy zagospodarowania terenu stanowią: - altana ogrodowa – zadaszenie o konstrukcji drewnianej kryte blachą, dwie ściany murowane z

bloczków z betonu łupanego, teren utwardzony kostką granitową, - wiata – zadaszenie na samochód przy wjeździe o konstrukcji drewnianej, kryte blachą, - osłona śmietnikowa – ścianki murowane z bloczków z betonu łupanego, zadaszenie o

konstrukcji drewnianej kryte blachą. Teren zagospodarowany: - ogrodzony – od strony frontowej cokół i słupki z bloczków z betonu łupanego, przęsła stalowe,

brama rozwierana i furtka stalowe, z pozostałych stron siatka stalowa ocynkowana na słupkach stalowych z cokołem betonowym lub z obrzeży betonowych, po bokach w części frontowej murki oporowe betonowe,

- utwardzony – wjazd, teren pod wiatą na samochód i altaną, opaska odwadniająca, chodniki i schody terenowe z kostki granitowej,

- murki ogrodowe z kamienia wapiennego, - urządzona zieleń – teren ukształtowany kaskadowo i obsiany trawą, standardowa zieleń - drzewa

i krzewy ozdobne, - system nawadniania – 3 studzienki, 4 sekcje nawadniające – wymagany przegląd i naprawa.

5. Stan techniczno-u żytkowy nieruchomo ści. Kształt działki i konfiguracja terenu: Działka gruntu w kształcie regularnego wielokąta, wąski front 19 m od strony południowo-zachodniej, zmienna głębokość około 36 - 40 m. Teren zróżnicowany wysokościowo - różnica poziomów w granicach działki wynosi około 6 m. Utrudnienia w zagospodarowaniu: nie występują. Znaczny spadek terenu w centralnej i północnej części działki został zniwelowany poprzez kaskadowe ukształtowanie i stworzenie ogrodu na dwóch poziomach.

6. Stan techniczno-u żytkowy budynku mieszkalnego. Charakterystyka ogólna budynku: Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący, parterowy z poddaszem użytkowym, częściowo podpiwniczony, bez garażu w kubaturze, wybudowany w latach 2007-08 wg projektu indywidualnego, ukończony ale nie oddany do użytkowania. Podpiwniczenie zajmuje około 40% rzutu parteru oraz wystaje poza jego obrys od strony ogrodowej i w tej części jest usytuowane na poziomie otaczającego terenu, dwa pomieszczeniami (hobby i gospodarcze) doświetlone światłem dziennym. Budynek o nowoczesnej architekturze, główna bryła nakryta dachem dwuspadowym, z jednokondygnacyjnymi przybudówkami - na parterze od strony wschodniej oraz na poziomie piwnic od strony ogrodu, nad którą znajduje się obszerny taras z wyjściem z salonu. Elewacja frontowa i wejście do budynku od strony południowej, wyjście na taras na parterze i część ogrodową z poziomu piwnic od strony północnej.

Układ funkcjonalny budynku atrakcyjny - pomieszczenia przestronne i ustawne:

Układ funkcjonalny, wyraźny podział domu na strefy użytkowe: • na poziomie piwnic – funkcja rekreacyjna i gospodarcza:

- pomieszczenie hobby – siłownia, łazienka z sauną, - pomieszczenie gospodarcze, kotłownia,


- 10 -

- komunikacja, • na parterze – funkcja dzienna:

- pokój dzienny o wysokości do 6,10 m z kominkiem i wyjściem na taras, kuchnia z jadalnią, - pokój sypialny z garderobą i łazienką (z oknem), - wc, spiżarnia, pomieszczenie gospodarcze, - wiatrołap, hol, schody.

• na poddaszu – funkcja sypialna: - 2 pokoje sypialne, łazienka, - gabinet, - hol.

Kondygnacja Nazwa pomieszczenia

Powierzchnia [m2]

piwnice 64,20 pomieszczenie hobby (siłownia) 26,20 łazienka z sauną 7,30 pomieszczenie gospodarcze 13,60 kotłownia 7,00 hol 5,80 klatka schodowa 4,30

parter 99,30 salon 26,90 jadalnia 10,70 kuchnia 11,00 spiżarnia 3,10 pokój sypialny 9,90 garderoba 7,30 łazienka 7,30 wc 1,50 hol 8,30 wiatrołap 7,50 pomieszczenie gospodarcze 1,50 klatka schodowa 4,30

poddasze 44,40 pokój sypialny 9,30 pokój sypialny 8,20 gabinet 6,30 łazienka 3,50 hol 12,80 klatka schodowa 4,30

Razem: 207,90

Wysokość pomieszczeń w świetle: piwnice – 2,55 m, parter – 2,80 m, nad pokojem dziennym przestrzeń do wys. 6,10 m, poddasze ze skosami: 1,20 – 3,00 m. Parametry techniczne:

Powierzchnia zabudowy: PZ = 127,80 m2 Kubatura: V = 572,31 m3 Powierzchnia użytkowa (bez podpiwniczenia): PU = 143,70 m2 w tym:

parter: PU = 99,30 m2

poddasze: PU = 44,40 m2

Powierzchnia piwnicy: PP = 64,20 m2


- 11 -

Parametry techniczne budynku przyjęto według dokumentacji technicznej – części opisowej projektu budowlanego budynku. Kontrolne obmiary inwentaryzacyjne nie wykazały istotnych rozbieżności. Konstrukcja budynku:

- ławy fundamentowe betonowe wylewane, - ściany zewnętrzne murowane z bloczków silikatowych gr. 38 i 25 cm z ociepleniem

styropianem lub wełną mineralną gr. 15 cm, - ściany wewnętrzne i ścianki działowe murowane z bloczków silikatowych, ściana w gabinecie

na poddaszu przeszklona, - kominy murowane systemowe, - stropy gęstożebrowe typu Teriva, wieńce i nadproża żelbetowe, - schody wewnętrzne żelbetowe monolityczne, - dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej, kryty dachówką ceramiczną, obróbki blacharskie

z blachy tytanowo-cynkowej, orynnowanie z blachy tytanowo-cynkowej z wpustami i odprowadzeniem do zbiornika, z rozsączeniem wód opadowych na działce.

Elementy wykończeniowe budynku: Rozwiązania wewnętrzne budynku tworzą funkcjonalny układ przestrzenny o korzystnym standardzie użytkowym i wykończenia.

- podłogi i posadzki: w pokojach, przedpokojach, kuchni i pomieszczeniu hobby w piwnicy deska podłogowa z drewna egzotycznego, w pomieszczeniach sanitarnych i gospodarczych terakota,

- schody wewnętrzne o konstrukcji betonowej, stopnie obłożone drewnem, balustrady metalowe, - płyta tarasu betonowa, bez okładzin, balustrada metalowa, schody zewnętrzne betonowe bez

okładzin, balustrada metalowa, - ślusarka okienna aluminiowa, okna dwuszybowe z folią antywłamaniową, parapety

marmurowe, w salonie witryna aluminiowa o wysokości dwóch kondygnacji z drzwiami przesuwnymi, we wszystkich oknach żaluzje ze sterowaniem elektrycznym – w oknach aluminiowe, w witrynie dwie rolety materiałowe, na poddaszu okna połaciowe drewniane,

- drzwi zewnętrzne aluminiowe szklone, drzwi na taras przesuwne, drzwi wewnętrzne drewniane fornirowane, szklone, z ościeżnicami regulowanymi, w łazience na parterze drzwi ze szkła hartowanego,

- tynki wewnętrzne gipsowe, skosy poddasza i strop nad piwnicą obite płytami gipsowo-kartonowymi, w pomieszczeniach sanitarnych ściany na całej wysokości obłożone glazurą, blaty pod umywalkami, obudowa wanny i spłuczek podtynkowych z mozaiki ceramicznej, w kuchni przy blacie ściana częściowo obłożona gresem polerowanym,

- obudowa kominka z płyt gipsowo-kartonowych, - elewacja: ściany przyziemia i przybudówek ocieplone wełną mineralną na stelażu drewnianym i

obłożone cegłą łupaną w systemie NOVA BRICK, bryła zasadnicza ocieplona styropianem gr. 15 cm z wyprawą z tynku silikatowego, cokół wykończony tynkiem mozaikowym, opaska odwadniająca z kostki granitowej.

Wyposażenie w instalacje i urządzenia techniczne: - elektryczna, - wodociągowa ze zmiękczaczem wody, - kanalizacji sanitarnej, - centralnego ogrzewania – kocioł Viesmann Vitodens 200 z zasobnikiem, grzejniki panelowe,

w salonie grzejnik kanałowy przy przeszklonej witrynie, ogrzewanie podłogowe wodne w pomieszczeniach w piwnicy, na parterze (bez sypialni) oraz w łazience na poddaszu,

- kominek narożny w salonie bez instalacji DGP,


- 12 -

- wentylacja mechaniczna nawiewno-wywiewna z gruntowym wymiennikiem ciepła i rekuperatorem oraz nagrzewnicą,

- centralny odkurzacz, - telewizyjna, komputerowa, - alarmowa, - domofon, - rolety przeciwsłoneczne zewnętrzne aluminiowe i materiałowe ze sterowaniem elektrycznym.

Wyposażenie pomieszczeń sanitarnych: - łazienka w poziomie piwnic – sauna fińska, kabina natryskowa, umywalka, - wc na parterze – umywalka, miska sedesowa, - łazienka na parterze – kabina prysznicowa, umywalka, miska sedesowa, bidet, - łazienka na poddaszu – wanna narożna obudowana, umywalka, miska sedesowa.

Elementy trwałej zabudowy: - szafy wnękowe z systemem drzwi przesuwnych – wiatrołap, garderoba na parterze, 2 pokoje na

poddaszu, - meble kuchenne w systemie trwałej zabudowy – długość 6,0 m, - półki w formie zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych w jadalni.

Ocena stanu technicznego: dobry. Nie stwierdzono widocznych usterek elementów konstrukcyjnych ani wykończeniowych. Widoczne niewielkie ślady starych zacieków na ścianie od strony wschodniej w piwnicy oraz w pomieszczeniu gospodarczym na parterze. Wymagane jest odnowienie powłok malarskich – ostatnie malowanie przeprowadzono w 2008 r.

III. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA I SPOSOBU U ŻYTKOWANIA NIERUCHOMOŚCI.

Przeznaczenie w planie: Północno-wschodni obszar miasta, w którym położona jest wyceniana nieruchomość posiada aktualny plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Nr 1641/LIII/2002 Rady Miejskiej w Lublinie z dnia 29 sierpnia 2002 r. i opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 124, poz. 2670 z 24 października 2002 r.


- 13 -

Nieruchomość w przeważającej części położona jest w obszarze przeznaczonym pod tereny mieszkaniowe – M4 z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działkach wydzielonych, o wysokości budynków II kondygnacje z możliwością realizacji poddasza użytkowego w stromym dachu, jedynie bardzo wąski pasek we frontowej części wzdłuż ulicy przeznaczony jest pod tereny tras komunikacyjnych KDD (pod poszerzenie ulicy lokalnej). Ponadto nieruchomość znajduje się w następujących strefach polityki przestrzennej: - Strefa miejska – Y2, - Strefa Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji – SRiK 1, - Strefa Kontynuacji Tradycji – KNT5. Wyrys i wypis z planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 21 czerwca 2006 r. załączono na końcu opracowania. Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości: Nieruchomość jest użytkowana w funkcji mieszkaniowej - zgodnie z ustaleniami planistycznymi.

IV. WYCENA NIERUCHOMOŚCI. 1. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo ści.

1.1. Rodzaj, obszar rynku i okres badania rynku. Rodzaj: rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami

mieszkalnymi jednorodzinnymi, wybudowanymi w ostatnim 20-leciu oraz starszymi, ale po gruntownych remontach i modernizacjach,

Obszar: lokalny rynek - obejmujący miasto Lublin, w szczególności dzielnice zabudowy jednorodzinnej w strefie pośredniej i obrzeżnej miasta - głównie dzielnicę Ponikwoda (obręb 23-Ponikwoda i obręby sąsiednie: 24-Rudnik, 38-Trześniów, 42-Wiktoryn i 47-Zygmuntów).

Okres badania rynku: analizą objęto okres wydłużony do 2,5 roku – od początku 2014 roku.

1.2. Stan i stopie ń rozwoju rynku. Rynek obrotu nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi na terenie Lublina jest dobrze rozwinięty, ale w obrocie dominują budynki starsze, natomiast nieruchomości zabudowane budynkami wybudowanymi w ostatnim 20-leciu lub starszymi, ale po gruntownych remontach i modernizacjach w obrocie występowały mniej licznie. Generalnie w segmencie nieruchomości zabudowanych budynkami jednorodzinnymi, ceny kształtują się w przedziale: • od ok. 200 000 zł za nieruchomości z zabudową do generalnego remontu lub do rozbiórki, • poprzez 400 000 - 600 000 zł za nieruchomości z zabudową do remontu lub po częściowych

remontach, • do 800 000 zł za nieruchomości z zabudową starszą ale wyremontowaną i zmodernizowaną,

do ponad 1 000 000 zł za nieruchomości z zabudową wybudowaną w ostatnich latach, wykończoną w wysokim standardzie - ceny nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi o najlepszych walorach rynkowych przekraczały poziom 1 500 000 zł - np. grunt o powierzchni 5 448 m2 zabudowany piętrowym budynkiem mieszkalnym z 1998 roku, o powierzchni użytkowej 392,70 m2, do częściowego remontu, położony przy ul. Lipniak - cena transakcyjna 1 650 000 zł.

Najwięcej cen oscylowało w przedziale 400 000 – 700 000 zł, zgodnie z wykresem na następnej stronie.

• ceny transakcyjne w przeliczeniu na powierzchnię użytkową budynku kształtowały się w przedziale od ok. 2 000 zł/m2 (budynki starsze, do gruntownego remontu), do ponad 7 500 zł/m2 (budynki o najlepszych walorach rynkowych),


- 14 -

• nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi w stanie surowym zamkniętym, oferowane do sprzedaży przez deweloperów, w zależności od wielkości gruntu, atrakcyjności lokalizacji oraz parametrów budynku, w przeliczeniu na powierzchnię użytkową budynku są zbywane najczęściej za ceny 3 000 – 4 500 zł/m2.

200 000 zł

400 000 zł

600 000 zł

800 000 zł

1 000 000 zł

1 200 000 zł

1 400 000 zł

1 600 000 zł

1 800 000 zł

2013-11 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-05 2016-08

Rys. Rozkład cen transakcyjnych za nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi na terenie

Lublina, w latach 2014 – 2016 [zł/nieruchomość] – widoczny stabilny poziom cen.

• ceny transakcyjne za nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi na terenie dzielnicy Ponikwoda (w której zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość) zawierały się w przedziale:

- od 302 500 zł za grunt o powierzchni 1 190 m2, zabudowany budynkiem jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym - nieruchomość położona przy ul. Grodzickiego (obręb 38 Trześniów),

- do 1 200 000 zł za grunt o powierzchni 758 m2, zabudowany ukończonym piętrowym budynkiem jednorodzinnym wykończonym w wysokim standardzie - nieruchomość położona przy ul. Nasturcjowej (obręb 47 Zygmuntów).

1.3. Tendencje rynkowe. Analizując ceny transakcyjne za nieruchomości zabudowane domami mieszkalnymi na terenie Lublina w latach 2014 - 2016 odnotowano stabilny poziom cen - podobnie jak w latach ubiegłych, również obecnie najczęściej w obrocie występują nieruchomości o optymalnych wielkościach – tak gruntu (do 1 000 m2), jak i budynku (do 150 m2). Zarówno wielkość gruntu, jak i powierzchnia budynku kwalifikują wycenianą nieruchomość do nieruchomości typowych, o optymalnych powierzchniach, dlatego popyt na jej nabycie w przypadku zaoferowania do sprzedaży oceniam na poziomie średnim.

2. Wskazanie rodzaju okre ślanej warto ści i metodyki wyceny. 2.1. Wskazanie rodzaju okre ślonej warto ści.

Dla wycenianej nieruchomości określono wartość rynkową - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 151) wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały

stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania

warunków umowy.


- 15 -

2.2. Wybór podej ścia, metody i techniki wyceny. Metodyka wyceny wynika z celu wyceny i obowiązujących unormowań prawnych – zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami: - sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny są uzależnione

od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152, ustęp 1), - wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu porównawczym lub dochodowym (art.

152, ustęp 3), - wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca

majątkowy uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154).

Stosownie do w/w regulacji prawnych oraz ze względu niewielką ilość odnotowanych transakcji obrotu nieruchomościami podobnymi, wartość rynkową określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze: polega na założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej za pomocą współczynników ze względu na cechy różniące te nieruchomości oraz zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu. Metoda porównywania parami: polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

3. Określenie warto ści rynkowej nieruchomo ści. 3.1. Wybór jednostki porównawczej.

W celu określenia wartości nieruchomości, wobec danych rynkowych o nieruchomościach podobnych, jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 (jeden metr kwadratowy) powierzchni użytkowej budynku w obrębie kondygnacji nadziemnych (powierzchnię gospodarczą, w tym garaż w podpiwniczeniu uwzględniono w wycenie jako cecha rynkowa dodatnio wpływająca na wartość nieruchomości).

3.2. Utworzenie zbioru nieruchomo ści podobnych stanowi ących podstaw ę wyceny.

Spośród odnotowanych transakcji utworzono zbiór stanowiący podstawę wyceny, składający się z nieruchomości uznanych za podobne do nieruchomości wycenianej – do zbioru stanowiącego podstawę wyceny przyjęto nieruchomości: - które były przedmiotem obrotu rynkowego jako przedmiot prawa własności, położone najbliżej

wycenianej nieruchomości, w terenach uzbrojonych w pełne media, - zabudowane jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi wolnostojącymi, murowanymi o

powierzchniach użytkowych budynku od 110 do 190 m2, w podobnym stanie technicznym do budynku zlokalizowanego w granicach wycenianej nieruchomości,

- z możliwie najbardziej zbliżonych powierzchniach gruntu, - nie podlegające wykluczeniu z procesu wyceny na podstawie przepisu §5.1 rozporządzenia w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, • ceny transakcyjne przyjęte do wyliczeń są cenami netto (bez podatku VAT), • do zbioru stanowiącego podstawę wyceny przyjęto transakcje z okresu od lutego 2014 r. – ze

względu na stabilność rynku w analizowanym okresie, cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu nie korygowano,

• dla utworzonego zbioru określono zakres zmienności cen jednostkowych: maksymalną i minimalną oraz ∆C.


- 16 -

Zbiór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny:

Lp. Rep. A.

Data transakcji

Adres miasto obręb ulica

Powierzch. gruntu/

Prawo do gruntu

Pow. użytkowa budynku

Cena nieruch. /

/ Cena w przel. na 1 m2 bud.

Opis nieruchomo ści wg cech rynkowych

[m2] [zł/mkw]

1. 1519/2015 2015-06-29

Lublin 42 - Wiktoryn

ul. Cyprysowa

779 własność

190,00 850 000,00

4 473,68

Położenie, otoczenie: średnio atrakcyjne - w zwartym osiedlu jednorodzinnym w tym z zabudową szeregową, wkomponowanym w starsze osiedle wielorodzinne w otoczeniu zagospodarowanym

Dojazd: dostęp ulicą lokalną utwardzoną

Architektura, wiek stan techniczno-użytkowy i standard budynku: budynek mieszkalny wolnostojący, rozłożysty w stylu dworkowym, z 2010 r. o pow. zab. 143 m2 murowany, parterowy z poddaszem użytkowym, niepodpiwniczony, bez garażu w kubaturze, dach wielopłaszczyznowy kryty dachówką ceramiczną

Dodatkowa powierzchnia zabudowa: brak

Stan zagospodarowania: ogrodzenie proste wjazd utwardzony, zieleń podstawowa- tuje wzdłuż ogrodzenia

Uzbrojenie terenu: pełne

2. 19582/2015 2015-06-29

Lublin 23 - Ponikwoda

ul. Zakr ęt

738 własność

110,00 620 000,00

5 636,36

Położenie, otoczenie: atrakcyjne - w starszej części zagospodarowanego osiedla jednorodzinnego o zwartej zabudowie typowo klockowatej

Dojazd, dostęp: miejską lokalną ulicą utwardzoną

Architektura, wiek stan techniczno-użytkowy i standard budynku: budynek wolnostojący typowy „klocek” z lat 1980-tych, murowany z 1985 r. o pow. zab. 80 m2, 2 kondygnacje nadziemne, całkowicie podpiwniczony z garażem w podpiwniczeniu, z dachem kopertowym krytym blachą, po remoncie kapitalnym przeprowadzonym w ostatnich latach (ocieplony z nową elewacją i wymienionymi oknami)

Dodatkowa powierzchnia, zabudowa: całkowite podpiwniczenie z garażem

Stan zagospodarowania: ogrodzona siatką w ramach metalowych, wjazd utwardzony, pojedyncze drzewa, trawnik, podstawowe zagospodarowanie


3. 163/2014

2014-03-13

Lublin 47 - Zygmuntów

ul. Trześniowska

736 własność

156,00 701 000,00

4 493,59

Położenie, otoczenie: średnio atrakcyjne - na obrzeżu nowego osiedla jednorodzinnego w otoczeniu z przewagą terenów niezabudowanych, niezagospodarowanych i nieużytkowanych (od strony torów kolejowych)

Dojazd, dostęp: średnie - z miejskiej ulicy ulepszonej drogą wewnętrzną również ulepszoną

Architektura, wiek stan techniczno-użytkowy i standard budynku: budynek mieszkalny wolnostojący, o urozmaiconej bryle murowany z 2009 r. o pow. zabud. 121 m2, wkomponowany w skarpę, parterowy z poddaszem użytkowym (całe w wysokim dachu - okna dachowe), podpiwniczony w tym część podpiwniczenia z garażem na poziomie terenu, pozostała w skarpie, dach wielopłaszczyznowy kryty blachodachówką w umowie sprzedaży wpisano, że budynek przeznaczony do remontu

Dodatkowa powierzchnia, zabudowa: częściowe podpiwniczenie z garażem

Stan zagospodarowania: ogrodzona siatką, podstawowa zieleń



- 17 -

4. 564/2014

2014-02-18

Lublin 47 - Zygmuntów ul. Nasturcjowa

758 własność

165,60 1 200 000,00

7 246,38

Położenie, otoczenie: najbardziej atrakcyjne - w zagospodarowanym osiedlu jednorodzinnym nowych domów w 3-ciej linii zabudowy od ul. Trześniowskiej, otoczenie bez uciążliwości

Dojazd, dostęp: drogą gminną (z wysięgnika) utwardzoną

Architektura, wiek stan techniczno-użytkowy i standard budynku: budynek mieszkalny wolnostojący w stylu dworkowym, murowany z 2009 r., parterowy z poddaszem użytkowym, niepodpiwniczony z garażem w parterze, dach wielopłaszczyznowy z lukarnami kryty dachówką ceramiczną grafitową, balkony i taras, wykończony w wysokim standardzie

Dodatkowa powierzchnia, zabudowa: garaż jednostanowiskowy w parterze

Stan zagospodarowania: ogrodzona przęsła metalowe kute , słupki i cokół z cegły, wjazd i chodniki utwardzone kostką , ciekawie urządzona zieleń bogactwo gatunków roślin, altana


Zakres cen jednostkowych: cmax = 7 246,38 zł/m2 cmin = 4 473,68 zł/m2 ∆C = 2 772,70 zł/m2

3.3. Ustalenie cech rynkowych i okre ślenie wielko ści ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

W wyniku analizy segmentu rynku obrotu nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz badań w zakresie oczekiwań i preferencji potencjalnych nabywców, dla utworzonego zbioru ustalono główne cechy rynkowe, które w zasadniczy sposób wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Nr cechy

Cechy rynkowe i stany ich ocen Waga cechy

Zakres kwotowy

[%] [zł]

1. Poło żenie, otoczenie nieruchomo ści 20 554,54

- najbardziej atrakcyjne

- w zagospodarowanym, przestrzennym osiedlu jednorodzinnym nowych domów w estetycznym otoczeniu bez uciążliwości

- atrakcyjne - w zagospodarowanym dość przestrzennym osiedlu jednorodzinnym starszych domów, o klockowatej architekturze, bez uciążliwości

- dość atrakcyjne

- w częściowo zagospodarowanym osiedlu jednorodzinnym nowych domów, w tym w sąsiedztwie zabudowy szeregowej lub bliźniaczej, ale też budynku wielo-lokalowego w trakcie realizacji, obecnie bez uciążliwości, ale w planie miejscowym w niedalekim sąsiedztwie planowana dwujezdniowa ulica o kategorii drogi zbiorczej

- średnio atrakcyjne

- w zagospodarowanym, mało przestrzennym osiedlu jednorodzinnym nowych domów wkomponowanym w starsze osiedle wielorodzinne

- oraz na obrzeżu osiedla jednorodzinnego nowych domów, lecz w przeważającym otoczeniu terenów niezabudowanych i nieużytkowanych, w pobliżu torów kolejowych

2. Dojazd 10 277,27

- dogodne - ulicą miejską utwardzoną

- dość dobre - ślepą ulicą miejską, ulepszoną

- średnie - lokalną wąską uliczką wewnętrzną, ulepszoną

3. Architektura stan techniczno-u żytkowy i standard budynku 30 831,81

- najlepsze - atrakcyjna architektura w stylu dworkowym z balkonami tarasami z dachem

wielopłaszczyznowym z lukarnami krytym dachówką ceramiczną - budynek z 2009 r., wykończony w wysokim standardzie

- bardzo dobre

- architektura w stylu dworkowym, z wysokim dachem wielospadowymi krytym dachówką. ceramiczną, całe poddasze w dachu - budynek z 2010 roku wykończony w podwyższonym standardzie

- oraz architektura nowoczesna - główna bryła nakryta dachem dwuspadowym nakrytym dachówką ceramiczną (niewielkie skosy na poddaszu), z jednokondygnacyjnymi przybudówkami, z obszernym tarasem – budynek z 2007 r. wykończony w wysokim standardzie, ale niewielkie zawilgocenia + konieczność przeprowadzenia procedur administracyjnych umożliwiających dokończenie inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami


- 18 -

- dobre

- prosta architektura, klocek nakryty dachem kopertowym kryty blachą – budynek z 1985 roku ale po kapitalnym remoncie docieplony z nową elewacją, z wymienionymi oknami

- oraz urozmaicona architektura, z wysokim dachem wielopłaszczyznowym, krytym blachodachówką – całe poddasze w dachu- budynek z 2009r. w akcie notarialnym wpisano że budynek jest przeznaczony do remontu

4. Dodatkowa zabudowa / powierzchnia (podpiwniczenie) 20 554,54

- największa

- budynek całkowicie podpiwniczony, z garażem w podpiwniczeniu - powierzchnia podpiwniczenia powyżej 60 m2

- oraz budynek częściowo podpiwniczony, bez garażu, ale podpiwniczenie wystaje poza obrys budynku i jego powierzchnia wynosi powyżej 60 m2 - znaczna część podpiwniczenia w poziomie terenu, w pełni doświetlona światłem dziennym z funkcją rekreacyjno-sportową

- duża - budynek częściowo podpiwniczony, z garażem w podpiwniczeniu, o łącznej powierzchni do 60 m2

- średnia - tylko garaż jednostanowiskowy w parterze

- brak - budynek niepodpiwniczony bez garażu

5. Stan zagospodarowania nieruchomo ści 10 277,27

- ponad podstawowy

- ogrodzenie szlachetne z cokołem i murkami, wjazd i chodniki utwardzone kostką, ciekawie urządzona zieleń, bogactwo gatunków roślin, z elementami małej architektury ogrodowej, nawadnianie

- podstawowy - ogrodzona siatką podstawowa zieleń

6. Powierzchnia u żytkowa budynku mieszkalnego 10 277,27

- optymalna - powierzchnia w zakresie od 110 do 145 m2

- średnia - powierzchnia w zakresie od 146 do 170 m2

- duża - powierzchnia w zakresie od 171 do 200 m2

RAZEM 100 2 772,70

3.4. Charakterystyka nieruchomo ści wycenianej z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do ustalonych stanów cech rynkow ych.

Cecha Ocena

Położenie, otoczenie:

dość atrakcyjne - w częściowo zagospodarowanym osiedlu jednorodzinnym nowych domów w tym w sąsiedztwie zabudowy szeregowej lub bliźniaczej, ale też budynku wielo-lokalowego w trakcie realizacji, obecnie bez uciążliwości, ale w planie miejscowym w niedalekim sąsiedztwie planowana dwujezdniowa ulica o kategorii drogi zbiorczej

Dojazd, dostęp do komunikacji: dość dobre - ślepą ulicą miejską, ulepszoną

Architektura stan techniczno-użytkowy i standard budynku:

bardzo dobre – architektura nowoczesna - główna bryła nakryta dachem dwuspadowym nakrytym dachówką ceramiczną (niewielkie skosy na poddaszu), z jednokondygnacyjnymi przybudówkami, z obszernym tarasem – budynek z 2007 r. wykończony w wysokim standardzie, ale niewielkie zawilgocenia + konieczność przeprowadzenia procedur administracyjnych umożliwiających dokończenie inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami

Dodatkowa powierzchnia (podpiwniczenie):

najwi ększa - budynek częściowo podpiwniczony bez garażu, ale podpiwniczenie wystaje poza obrys budynku i jego pow. wynosi powyżej 60 m2 - znaczna część podpiwniczenia w poziomie terenu – w pełni doświetlona światłem dziennym, z funkcją rekreacyjno-sportową

Stan zagospodarowania nieruchomości: ponad podstawowy - ogrodzenie szlachetne z cokołem, murkami wjazd i chodniki utwardzone kostką, ciekawie urządzona zieleń - kaskadowo, z elementami małej architektury ogrodowej, nawadnianie

Powierzchnia budynku mieszkalnego: optymalna - zakres powierzchni użytkowej od 110 do 145 m2

3.5. Wybór nieruchomo ści przyj ętych do porówna ń. Z utworzonego zbioru do porównań przyjęto wszystkie nieruchomości.

3.6. Przedstawienie oblicze ń i wyniku wyceny. Wartość rynkową nieruchomości obliczono według formuły:

WN = PUB x W1m2

PUB powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego w m2 W1m

2 wartość jednostki porównawczej zawierająca wartość budynku mieszkalnego, gruntu oraz wszystkich części składowych trwale z gruntem związanych, obliczona według formuły.


- 19 -

W1m2 = ∑ (Cnp + ∑ ui ) j / n

Cnp cena transakcyjna nieruchomości porównawczej u wielkość poprawki ze względu na ilościowe i jakościowe różnice pomiędzy cechami

nieruchomości porównawczej i szacowanej wyrażona w zł j numer kolejnej nieruchomości porównawczej n liczba nieruchomości przyjętych do porównań

Wartość jednostki porównawczej określono w tabeli porównawczej, metodą porównywania parami przedmiotowej nieruchomości kolejno do podobnych, dla których znane są cechy jak również ceny rynkowe uzyskane w obrocie. Różnice cech pomiędzy wycenianą nieruchomością, a przyjętymi do porównań skorygowano za pomocą współczynników kwotowych wynikających z ∆C i udziału procentowego poszczególnej cechy w ustalonej wadze z zastosowaniem zasady interpolacji. Za najbardziej prawdopodobny poziom wartości przyjęto wartość obliczoną ze średniej arytmetycznej cen skorygowanych. Ocena nieruchomości wycenianej i porównawczych.

Nieruchomo ści porównawcze Lp. Cechy rynkowe Nieruchomo ść

wyceniana Nr 1 Nr 2 Nr 3 Nr 4

1. Położenie, otoczenie: dość atrakcyjne średnio atrakcyjne atrakcyjne średnio atrakcyjne najbardziej atrakcyjne

2. Dojazd, dostęp do komunikacji: dość dobre dogodne dogodne średnie dogodne

3. Architektura stan techniczno-użytkowy i standard budynku:

bardzo dobre bardzo dobre dobre dobre najlepsze

4. Dodatkowa powierzchnia (podpiwniczenie):

największa brak największa duża średnia

5. Stan zagospodarowania nieruchomości:

ponadpodstawowy podstawowy podstawowy podstawowy ponadpodstawowy

6. Powierzchnia budynku mieszkalnego: optymalna duża optymalna średnia

najbardziej atrakcyjne

Określenie wielkości poprawek – porównanie parami nieruchomości wycenianej z porównawczymi: Nieruchomo ści porównawcze

- poprawki w [zł/m 2] Lp. Cechy rynkowe Waga cechy

[%]

Zakres kwotowy

[zł] Nr 1 Nr 2 Nr 3 Nr 4

1. Położenie, otoczenie: 20 554,54 +184,85 -184,85 +184,85 -369,69

2. Dojazd, dostęp do komunikacji: 10 277,27 -138,64 -138,64 +138,64 -138,64

3. Architektura stan techniczno-użytkowy i standard budynku: 30 831,81 +0,00 +415,91 +415,91 -415,91

4. Dodatkowa powierzchnia (podpiwniczenie): 20 554,54 +554,54 +0,00 +184,85 +369,69

5. Stan zagospodarowania nieruchomości: 10 277,27 +277,27 +277,27 +277,27 +0,00

6. Powierzchnia budynku: 10 277,27 +277,27 +0,00 +138,64 +138,64

Suma poprawek [zł] +1 155,29 +369,69 +1 340,16 -415,91

Cena nieruchomości porównawczej Cj [zł/m2] 4 473,68 5 636,36 4 493,59 7 246,38

Skorygowana cena nieruchomości porównawczej Cj [zł/m2] 5 628,97 6 006,05 5 833,75 6 830,47

- powierzchnia użytkowa budynku PUB = 143,70 m2 - wartość jednostki porównawczej: Wjedn = W1m

2 = [(C1 + C2 + C3 + C4) / 4] = 6 074,81 zł/m2 � wartość rynkowa nieruchomości:

WN = 143,70 m2 x 6 074,81 zł/m2 = 872 950,00 zł Zgodnie z przepisem § 56.2. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny, zatem:

Wartość końcowa: WN = 873 000,00 zł Słownie złotych: osiemset siedemdziesiąt trzy tysiące


- 20 -

4. Obliczenie warto ści likwidacyjnej nieruchomo ści na potrzeby sprzeda ży w post ępowaniu upadło ściowym.

Zgodnie z wymogiem Zleceniodawcy, dodatkowo określono wartość likwidacyjną nieruchomości na potrzeby sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, zdefiniowaną przez Zleceniodawcę jako wartość określoną przy założeniu krótszego czasu ekspozycji oferty sprzedaży na rynku, przy wysokim zainteresowaniu sprzedającego zbyciem nieruchomości. Odpowiednikiem tak opisanej wartości jest wartość nieruchomości przy sprzedaży wymuszonej zdefiniowana w Standardzie „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” opublikowanym w Komunikacie Ministra Infrastruktury z dnia 04 stycznia 2010 roku - rozumiana jako kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży. Trudnością w określeniu wartości nieruchomości - zarówno przy sprzedaży wymuszonej, jak też na potrzeby sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, jest brak danych rynkowych o transakcjach "wymuszonych”. • w efekcie dotychczasowej współpracy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców

Majątkowych i Związku Banków Polskich uzyskano pewne informacje, dotyczące między innymi wysokości uzyskiwanych w praktyce zależności (współczynników) pomiędzy wartościami rynkowymi nieruchomości, a cenami uzyskiwanymi za te nieruchomości przy sprzedaży w warunkach sprzedaży wymuszonej - zależności te wynoszą: - dla nieruchomości o niskiej płynności - ok. 60-70% wartości rynkowej, - dla nieruchomości o średniej płynności - ok. 70-80% wartości rynkowej, - a w przypadku nieruchomości położonych w dużych aglomeracjach miejskich - ok. 90%.

• sprzedaż nieruchomości przez komornika w przypadku egzekucji z nieruchomości przeprowadzana jest również w trybie szybkiej sprzedaży (wierzyciel zainteresowany jest zbyciem w krótkim czasie) - zasadą jest obniżanie ceny wywoławczej do pierwszego przetargu o 25 % w stosunku do wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wartość likwidacyjną na potrzeby sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, określono przy założeniu ograniczeń czasowych, nie wystarczających na właściwe wyeksponowanie nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz nie pozwalających na właściwe wynegocjowanie warunków umowy, innych ograniczeń przy sprzedaży analizowanej nieruchomości nie założono. W oparciu o przedstawione wyżej analizy, mając na uwadze walory rynkowe wycenianej nieruchomości, w tym dobry stan techniczno-użytkowy i wysoki standard wykończenia budynku, ale jednocześnie konieczność "formalnego" dokończenia inwestycji (co może wpłynąć na ograniczenie popytu), uwzględniając korzystne położenie nieruchomości (Lublinie - miasto wojewódzkie), wysokość współczynnika przeliczeniowego przyjęto na poziomie k = 0,85. � zatem wartość likwidacyjna nieruchomości na potrzeby sprzedaży w postępowaniu

upadłościowym wynosi: WSL = 873 000,00 zł x 0,85 = 742 050,00 zł

Zgodnie z przepisem § 56.2. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny, zatem:

Wartość końcowa: WSL= 742 000,00 zł Słownie złotych: siedemset czterdzieści dwa tysiące


- 21 -

5. Prezentacja i uzasadnienie wyniku szacowania. • Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości została oszacowana w odniesieniu do

aktualnych wolnorynkowych cen transakcyjnych odnotowanych za sprzedaż nieruchomości podobnych w obszarze rynku lokalnego.

• Określona wartość rynkowa na poziomie 873 000,00 zł, a w przeliczeniu na powierzchnię użytkowa budynku 6 074,81 zł/m2, jest zbliżona do górnego poziomu cen rynkowych za nieruchomości stanowiące podstawę wyceny (przedział cen transakcyjnych 4 473,68 – 7 246,38 zł/m2), co wynika z cech rynkowych wycenianej nieruchomości, w tym: - cechy korzystne: położenie w zagospodarowanym osiedlu, nowoczesna bryła, dobry stan

techniczny oraz wysoki standard wykończenia budynku, jak też duża dodatkowa powierzchnia w budynku oraz dobry stan zagospodarowania nieruchomości,

- cechy mało korzystne: położenie w niedalekim sąsiedztwie ujętej w planie miejscowym dwujezdniowej ulicy o kategorii drogi zbiorczej oraz konieczność przeprowadzenia procedur administracyjnych umożliwiających dokończenie inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami (budynek nie zgłoszony do użytkowania, ostatni wpis w dzienniku budowy z datą 15. 10. 2007 roku).

• Określona wartość rynkowa uwzględnia wszystkie cechy rynkowe nieruchomości oraz mieści się w przedziale cen rynkowych uzyskiwanych za nieruchomości podobne w przyjętym obszarze rynku, stanowi tym samym najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania w obrocie rynkowym.

• Wartość likwidacyjną nieruchomości na potrzeby sprzedaży w postępowaniu upadłościowym obliczono w wysokości 742 000,00 zł, poprzez zastosowanie współczynnika przeliczeniowego 0,85 w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości. Wysokość współczynnika przeliczeniowego ustalono na podstawie przeprowadzonej analizy.

V. KLAUZULE I OGRANICZENIA. • Wykorzystania.

a.) Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu, niż cel dla którego został sporządzony,

b.) Zgodnie z art. 156 ustęp 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

• Ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy. a.) rzeczoznawca przyjął w dobrej wierze informacje dotyczące stanu prawnego oraz inne

dane przekazane przez Zleceniodawcę, niezbędne do wykonania niniejszego operatu, b.) parametry techniczne budynku przyjęto według dokumentacji technicznej – projektu

architektoniczno-budowlanego, c.) rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte wycenianych obiektów,

których nie mógł stwierdzić podczas oględzin, d.) przyjęta w operacie ocena stanu technicznego wycenianego budynku nie stanowi

ekspertyzy technicznej, e.) wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna-

sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat, w tym podatku VAT f.) określona wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia ewentualnych obciążeń

hipotecznych, ani innych zobowiązań, g.) oszacowana wartość rynkowa nieruchomości może ulec zmianie na skutek zmian na rynku

obrotu nieruchomościami i koniunktury w gospodarce.


- 22 -

h.) wszelkie obliczenia w niniejszym operacie zostały przeprowadzone z użyciem arkusza kalkulacyjnego Excel – wyniki dokonanych obliczeń podlegały zaokrągleniom zgodnie z zasadami działania arkusza i mogą się nieznacznie różnić od obliczeń dokonywanych za pomocą innych programów komputerowych lub narzędzi obliczeniowych (np. kalkulatora).

• Ze względu na obowiązującą zasadę poufności danych pozyskiwanych z aktów notarialnych i dokumentów ewidencji gruntów, w operacie nie ujawniono danych dotyczących nieruchomości bazowych. Dane znajdują się w bazie wykonawcy operatu i dostępne są dla upoważnionych organów.

• Sporządzony wyciąg z operatu szacunkowego zostanie przekazany organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków, właściwemu dla lokalizacji nieruchomości.

Lublin, dnia 11 lipca 2016 r.

0 jaworowa 21 dom 2016 07 - pub.chomaxengineering.home.plpub.chomaxengineering.home.pl/pub/15....

Documents