, obec . posudku 451-135/2011stanovení trţní hodnoty provozní budovy .p. 704 vþetn...

Stanovení trţní hodnoty provozní budovy

č.p. 704 včetně příslušenství a pozemků parc.č.

2762/18, 2762/19 a 3211/1, katastrální území

Blučina, obec Blučina

č. posudku 451-135/2011

Zhotovitel: APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako „Zhotovitel“)

Koněvova 2660/141

130 83 Praha 3

IČO: 261 03 451

Zadavatel: JUDr. Oldřich Řeháček, Ph.D. (dále též jako „Zadavatel“)

CITY TOWER

Hvězdova 1716/2b

140 78 Praha 4

Insolvenční správce dluţníka

BUSINESS MANAGING SERVICES CZ, s.r.o

Posudek obsahuje celkem 26 stran textu včetně titulní strany a 13 stran příloh a je vyhotoven ve

čtyřech výtiscích. Zadavateli se předává ve třech výtiscích (Vyhotovení č. 1, Vyhotovení č. 2,

Vyhotovení č. 3) a jedno vyhotovení (Vyhotovení č. 4) je uloţeno v archivu Zhotovitele.

VYHOTOVENÍ č. 3

Obsah:

1 ÚVOD ..................................................................................................... 4

1.1 Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 4 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 4 1.3 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 5 1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 5 1.5 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 5 1.6 Podkladové materiály .................................................................................................... 6 1.7 Pouţitá literatura ........................................................................................................... 7

2 IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ......................................................................... 8

2.1 Popis základních problematik provozní činnosti ve vztahu k ţivotnímu prostředí ........ 8

3 IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ...................................................................... 9

3.1 Technický popis ............................................................................................................. 9 3.2 Poloha ......................................................................................................................... 10 3.3 Infrastruktura ............................................................................................................... 11 3.4 Dopravní poměry ......................................................................................................... 11 3.5 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 11

4 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU ..................................................................... 13

4.1 Popis současné situace na realitním trhu ................................................................... 13 4.2 Předpokládané vyuţití Nemovitosti ............................................................................. 13

5 METODY OCENĚNÍ ................................................................................... 15

5.1 Nákladová metoda ...................................................................................................... 15 5.2 Výnosová metoda ........................................................................................................ 15 5.3 Porovnávací metoda ................................................................................................... 16

6 ANALÝZA HODNOTY ................................................................................ 17

6.1 Volba metody .............................................................................................................. 17 6.2 Výpočet nákladovou metodou ..................................................................................... 17 6.3 Výpočet porovnávací metodou .................................................................................... 19 6.4 Výpočet výnosovou metodou ...................................................................................... 21

7 REKAPITULACE ....................................................................................... 23

8 ZÁVĚREČNÝ VÝROK ................................................................................. 24

9 ZNALECKÁ DOLOŢKA ............................................................................... 25

10 PŘÍLOHY ............................................................................................ 26

Tabulky:

Tabulka č. 1: Činnosti Společnosti dle klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE) ............ 8

Tabulka č. 2: Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou ................................... 18

Tabulka č. 3: Stanovení výše hrubých potenciálních výnosů Nemovitosti .......................... 21

Tabulka č. 4: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti .................... 22

Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty nemovitosti výnosovou metodou .................................... 22

Obrázky:

Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Nemovitosti v širším okolí obce Blučina ............................ 9

Obrázek č. 2: Fotomapa Nemovitosti s vyznačením ................................................... 10

4

1 Úvod

1.1 Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé budovy č.p.

7041 nacházející se na pozemku parc.č. 3211/1 včetně venkovních úprav a příslušných

pozemků parc.č. 3211/1, 2762/18 a 2762/19, vše k. ú. Blučina 605808, obec Blučina,

vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, jak je zapsáno na LV č. 2 111, ve

vlastnictví společnosti BUSINESS MANAGING SERVICES CZ a.s. (Dále téţ jako

„Nemovitost“).

Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 3 Identifikace Nemovitosti.

1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky

Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami:

1. Nebylo provedeno ţádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých

Zadavatelem.

2. Tento znalecký posudek je pouţitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny

v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze

zobecňovat k jakýmkoli jiným případům.

3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je pouţitelná po dobu

6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, ţe se výrazným způsobem

nezmění trţní podmínky.

4. Informace z jiných zdrojů neţ od Zadavatele, na nichţ je zaloţeno celé nebo část

ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.

5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za

omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku

a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry.

6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v trţních podmínkách.

Nepředpokládá, ţe by důvodem k přezkoumání tohoto trţního ocenění mělo být

zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu

ocenění.

7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi

aplikovanými zákony a předpisy v ČR.

1 Pozn. K datu ocenění nebylo č.p. zaneseno v KN, kde je budova stále vedena bez č.p./če

5

8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu

ocenění, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty.

9. Konstatujeme, ţe nemáme ţádné současné ani budoucí zájmy na předmětu

ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách

a současně neexistuje ţádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti

s výsledkem znaleckého posudku.

1.3 Rozhodné datum ocenění

Cena obvyklá Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 2. srpna 2011.

1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena

ZÁKON č. 151/1997 Sb.,

o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a sluţeb, odst. 1:

„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob

oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena

při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné

služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny

okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností

trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými

okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky

přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné

nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní

hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

1.5 Vymezení pojmu hodnota

1.5.1 Definice trţní hodnoty dle Standardu 1 IVS 20052:

„Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi

ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými

partnery po náleţitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez

nátlaku.“

Takto stanovenou a definovanou trţní hodnotu lze pro tento posudek povaţovat za cenu

obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb.

2International Valuation Standards 2005, str. 82-83.

6

1.5.2 Pojmy definice trţní hodnoty dle IVS3

„...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla

zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,

„...by měl být majetek směněn...“ - odráţí skutečnost, ţe hodnota majetku je

odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,

„...k datu ocenění...“ - poţaduje, aby stanovená trţní hodnota byla časově

omezena,

„...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat

za kaţdou cenu,

„...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený

prodávat za kaţdou cenu,

„...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi

osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná

společnost, vlastník-nájemce),

„...po náleţitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven

nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející

v úvahu,

„...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně...“ - kupující i prodávající

byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku,

jeho vyuţití a stavu trhu k datu ocenění,

„...a bez nátlaku...“ - ţádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.

1.6 Podkladové materiály

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly předány Zadavatelem

a na základě osobně sdělených informací. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2 111, katastrální území Blučina vyhotovený

dne 2. 8. 2011,

Kopie snímku pozemkové mapy na oceňovanou Nemovitost,

Cenová mapa města Brna,

Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 145-145/2007/ČS zpracovaný Ing. Václavem

Hoplíčkem dne 3. 11. 2007.

Smlouva o nájmu Nemovitostí č. 010/2009 uzavřená mezi společností Alec

Precision Technology a.s. a ISAT s.r.o. (dále též jako „Nájemce“) dne 1. 10. 2009

(dále též jako „Nájemní smlouva“),

Soupis nákladů týkající se provedených rekonstrukcí a oprav na Nemovitosti

poskytnutý Nájemcem na místním šetření,

3 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr.

a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Trţní hodnota, s. 22-24.

7

Místní šetření a obhlídka byla provedena dne 5. 8. 2011 za účasti zástupce společnosti GAUTE,

a.s. p. Lenky Zavřelové, zástupce Nájemce p. Pavla Jurgy a zástupce Zhotovitele p. Jiřího

Hrabce.

Dále byla pouţita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva

financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního

(ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např.

sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

1.7 Použitá literatura

1. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Economica, 2008. 134 s.

ISBN 978-80-245-0728-6.

2. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha:

Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8.

3. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vyd. Praha:

CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2.

4. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s.

ISBN978-80-245-1211-2.

5. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s.

ISBN 80-902109-3-7.

6. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství

CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Zákony a vyhlášky

7. Obchodní zákoník, Zákon č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

8. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

9. Znalecký standard č. 1/2005 Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního

inţenýrství.

8

2 Identifikace vlastníka

Název: BUSINESS MANAGING SERVICES CZ a.s.

Identifikační číslo: 269 49 989

Sídlo: Praha, Bořivojova 878/35, PSČ 130 00

CZ-NACE

Tabulka č. 1: Činnosti Společnosti dle klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE)4

93200: Výroba ostatních dílů a příslušenství pro motorová vozidla

256200: Obrábění

282000: Výroba ostatních strojů a zařízení pro všeobecné účely

469000: Nespecializovaný velkoobchod

471000: Maloobchod v nespecializovaných prodejnách

477800: Ostatní maloobchod s novým zboţím ve specializovaných prodejnách

2.1 Popis základních problematik provozní činnosti ve vztahu k životnímu prostředí

Moţná kontaminace půdy z titulu uţívání budovy k zemědělským účelům v minulosti nebyla

zhotovitelem ověřována.

4 Zdroj: Český statistický úřad – Registr ekonomických subjektů

9

3 Identifikace Nemovitosti Oceňovaná Nemovitost se nachází východně od obce Blučina u silnice ve směru na dálniční

sjezd z dálnice D2 (Brno-Bratislava). Jedná se o původní zemědělskou budovu, která prošla

částečnou rekonstrukcí. Nyní je uţívána nájemcem, jako sklad, prodejna a administrativní

zázemí prodeje satelitních přijímačů.

Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Nemovitosti v širším okolí obce Blučina

Blučina je menší obec v okrese Brno-Venkov, nacházející se asi 15 km jiţně od Brna.

V blízkosti se nachází dálnice D2 se sjezdem. Kromě dálnice neprochází obcí ţádné významné

dopravní komunikace ani ţeleznice. Nemovitost se nachází na úpatí kopce Výhon (355 m. n.

m.).

3.1 Technický popis

Jedná se o montovaný objekt, většinou přízemní s vestavbou kancelářských prostor, volně

stojící, nepodsklepený. Objekt opláštěn zdivem z plynosilikátu, z části pouze původní plechy.

Vstup do Nemovitosti je proveden z východní části. V severní část se nachází vjezd pro

kamiony s rampou a vstupem do Nemovitosti, stejný vjezd je i v jiţní části Nemovitosti. Střecha

je plechová (dle nájemce do objektu zatéká, především v jihovýchodní části).

Vestavěné kancelářské prostory jsou dvoupodlaţní, zděné – tyto prostory však dosud nebyly

zkolaudovány. Okna jsou plastová. Ve východní části se nachází také temperovaný sklad, ve

kterém nájemce kompletuje výrobky.

10

Mimo část vstupu, kanceláří a temperovaného skladu nemá zbytek nemovitosti strop. Tato část

je uţívána jako sklad výrobků určených k prodeji a expedici. Podlahy v této části skladu

nesnesou trvalé zatíţení.

Celá Nemovitost je oplocena.

Jiţně od Nemovitosti se nachází parkoviště vyuţívané zaměstnanci Nájemce a zákazníky.

3.2 Poloha

Nemovitost se nachází východně od obce Blučina v nesouvislé zástavbě podobných

nemovitostí bývalého zemědělského druţstva i novějších nemovitostí. Nemovitost se nachází

cca 1 km od sjezdu z dálnice D2.

Pozemek parc.č. 2762/20 nacházející se severovýchodně od Nemovitosti tvoří část příjezdové

komunikace do Nemovitosti je vlastněn jiným vlastníkem.

Obrázek č. 2: Fotomapa Nemovitosti s vyznačením

Výše zastavěné plochy Nemovitosti byla převzata z Odhadu obvyklé ceny nemovitostí č. 145-

145/2007/ČS zpracovaného Ing. Václavem Hoplíčkem a následně upravena o hodnotu

získanou od zástupce Nájemce na místním šetřením týkající se vestavby kanceláří.

Celková uţitná plocha tedy činí 2 300 m2.

11

3.3 Infrastruktura

Nemovitost má zavedenu elektřinu. Plyn a voda jsou do Nemovitosti zavedeny, ovšem nemají

vlastní měřící zařízení. Nemovitost měřící zařízení sdílí s areálem západně od Nemovitosti

(bývalé zemědělské druţstvo).

Kanalizace je vyvedena do odpadní jímky. Moţnosti případného napojení na obecní kanalizaci

či další IS nebyly Zhotovitelem v rámci šetření zjišťovány.

3.4 Dopravní poměry

Parkování je moţno na parkovišti jiţně od Nemovitosti. Příjezd větších vozů (TIR) k Nemovitosti

je veden přes pozemek cizího vlastníka.

Obec Blučina je obsluhována autobusovou dopravou v rámci integrované dopravy

Jihomoravského kraje. Ţelezniční trať obcí Blučina neprochází.

3.5 Majetkoprávní vztahy

Dle předloţeného výpisu z KN není Nemovitost zatíţena věcným břemenem.

Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem smluvním ve prospěch

společnosti Česká spořitelna, a.s.

Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem smluvním ve prospěch

Finančního úřadu Brno I.

Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydáno Nařízení exekuce na základě listin č.j.

103 Nc-995/2009-10.

Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydán Exekuční příkaz k prodeji Nemovitosti

dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Pardubice č.j. 029 EX-532/2009-17.


103 Nc-1646/2009-5.


dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 137Ex-11915/2009-14.


110 Nc-1814/2009-6.


77 Nc-1449/2009-5.

12


dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Znojmo č.j. 133 EX-598/2009-10.


26 Nc-2394/2009-6.

Dle předloţeného výpisu z KN je na Nemovitost vydána Draţební vyhláška.


26 EXE-566/2010-12.

Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem exekutorským ve

prospěch společnosti Strojírenský zkušební ústav, s.p.


dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 107 EX-17/2010-18.




prospěch společnosti SyNext s.r.o.


78 EXE-1758/2010-19.



Dle předloţeného výpisu z KN je Nemovitost zatíţena zástavním právem soudcovským ve

prospěch společnosti DOBROVOLNÝ – TRANSPORT a SPEDICE, s.r.o.


prospěch společnosti VB Leasing CZ, spol. s r.o.

13

4 Analýza realitního trhu

4.1 Popis současné situace na realitním trhu

V nedávné době prošel realitní trh celosvětově velkou krizí, kterou způsobil propad amerických

hypoték v roce 2008 a dosud se z tohoto poklesu zcela nevzpamatoval.

Finanční krize zasáhla realitní trh s komerčními nemovitostmi přímo (poklesem cen těchto

nemovitostí) ale i nepřímo přes sniţování ploch potřebných k výrobě a skladování výrobků u

výrobních firem, vzhledem k poklesu jejich odbytu.

To způsobilo zvýšení míry neobsazenosti výrobních a skladových prostor a tlak na další sníţení

prodejních cen či cen pronájmů komerčních nemovitostí.

Zvláště u výrobních nemovitostí v horším technickém stavu či v nevýhodných polohách bez

dobrého dopravního spojení, došlo k velice výraznému sníţení jejich prodejních cen

a prodlouţení doby těchto prodejů. Naopak u nemovitostí s dobrou polohou a dopravní

dostupností jakoţ i při vysokém technickém standardu není pokles cen tak výrazný.

Vzhledem k mírně optimistickému výhledu naší i německé ekonomiky (která je největším

odběratelem české produkce) lze v současnosti očekávat stabilizaci těchto cen a v delším

časovém horizontu opětovné postupné zvyšování v návaznosti na růst ekonomiky.

4.2 Předpokládané využití Nemovitosti

Oceňovaná Nemovitost tvoří uzavřený kompaktní celek, který je plně uţíván Nájemcem.

Nájemní smlouva (dále téţ jako „Nájemní smlouva“) je uzavřena na dobu neurčitou (resp. na

dobu určitou, ale s automatickým prodlouţením za stávajícího stavu neoznámí-li jedna ze stran

opak) s moţností výpovědi bez udání důvodu.

Výše nájemného je stanovena na 840 000 Kč ročně s moţností navýšení dle indexu

spotřebitelských cen ČSÚ.

Na základě článku 8 Nájemní smlouvy je Nájemce oprávněn provádět v Nemovitosti veškeré

stavební úpravy bez souhlasu vlastníka, pokud tyto neznehodnotí Nemovitost. Dle odstavce

3 článku 8 se pronajímatel zavazuje uhradit veškeré náklady vynaloţené na stavební úpravy

Nemovitosti a to tak, ţe Nájemce ke dni ukončení nájmu vystaví fakturu za souhrn takto

provedených úprav.

Nemovitost má kanalizaci vyvedenou do jímky, kterou je třeba pravidelně vyváţet. Měření

spotřeby vody a plynu je společné pro Nemovitost a areál nacházející se západně od

oceňované Nemovitosti.

Současné uţívání nemovitosti jako sklad a výrobní prostory s kancelářským zázemím

povaţujeme za optimální, předpokládáme však nutnost počáteční investice do zajištění střechy,

zpevnění podlah a izolování Nemovitosti. Také bude třeba dořešit kolaudaci kancelářské

vestavby.

14

4.2.1 Analýza Nemovitosti - silné a slabé stránky

Analýza Nemovitosti z hlediska jeho silných i slabých stránek.

I. Silné stránky

Dobrá poloha Nemovitosti v blízkosti dálnice D2.

Nemovitost obsazena Nájemcem – generuje příjem.

II. Slabé stránky

Vestavba kancelářských prostor dosud nezkolaudována.

Plyn a voda jsou sdíleny se sousední nemovitostí – nutno oddělit.

Není napojeno na obecní kanalizaci.

Přístup z komunikace částečně přes pozemek cizího vlastníka.

Horší technický stav Nemovitosti

15

5 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se vyuţívají různé metody pro stanovení hodnoty

nemovitosti, které lze sdruţit do tří základních metod:

nákladová,

výnosová,

porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých

metod.

Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně pouţívaných metod. Na jedné

straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na

straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např.

druh a vyuţití nemovitosti).

5.1 Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem vyuţití

a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se

nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek

pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje

ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě

staveb se připočítává hodnota pozemků.

Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských

ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného poloţkového rozpočtu apod.

Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím

zejména ke stáří stavby, předpokládané ţivotnosti, údrţbě, provedeným stavebním změnám

a opravám, závadám a způsobu uţívání.

5.2 Výnosová metoda

Základem pro odvození trţní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného

výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu,

zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné

hodnoty těchto výnosů.

Tato skupina metod vychází z důsledného vyuţití poznatku, ţe hodnota statku je určena

očekávaným uţitkem pro jeho drţitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost,

jsou tímto uţitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění

nemovitosti bezprostředně. Při hledání trţní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy

16

u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké

výnosy očekává konkrétní subjekt.

Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou

dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory.

Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník

nemovitosti očekává. Je důleţité zváţit, zda hrozí moţný výpadek nájemného a zohlednit tuto

skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníţí o fixní i variabilní

náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň

z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda,

plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údrţbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod.

Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběţnou

výměnu stavebních komponentů s krátkodobější ţivotností, které se opotřebovávají

a zastarávají rychleji neţ stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové

úpravy, zařizovací předměty, aj.)

Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi

výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na

současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosaţením tohoto výnosu.

Diskontní sazbu můţeme také chápat jako náklad na vloţený kapitál, respektive očekávanou

výnosnost, kterou investor poţaduje za investovaný kapitál.

5.3 Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými

nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na

její poloze. Pokud je to moţné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi

podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných

nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.

17

6 Analýza hodnoty

6.1 Volba metody

Za účelem stanovení ceny obvyklé dané Nemovitosti jsme pouţili tři metody ocenění, a to

metodou nákladovou (pouţitím metodiky Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a

účelovou jednotku URS Praha), porovnávací a výnosovou.

6.2 Výpočet nákladovou metodou

Výpočet hodnoty Nemovitosti vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m3

celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m3, ke které jsou připočteny náklady

na umístění stavby. Výše hodnoty příslušenství a vedlejších staveb byla stanovena určeným

procentem z hodnoty stavby hlavní.

Velikost obestavěného prostoru Nemovitosti byla získána z Odhadu obvyklé ceny nemovitostí č.

145-145/2007/ČS zpracovaného Ing. Václavem Hoplíčkem, který byl poskytnut

Zadavatelem. Obestavěný prostor Nemovitosti činí 13 935,57 m3.

Jednotková cena za m3 byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a

účelovou jednotku (ÚRS Praha 2011).

Jednotková cena za 1 m3 obestavěného prostoru byla stanovena 3 114 Kč pro typ „Haly pro

skladování (mimo zemědělské)“.

Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně

tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění

stavby, které jsou ve výši 2%.

Výsledná reprodukční hodnota byla poníţena na základě opotřebení, které bylo určeno

odborným odhadem v průměrné výši 50 %.

K věcné hodnotě Nemovitosti byla přičtena hodnota venkovních úprav (oplocení, zpevněné

plochy parkoviště, rampa) a to ve výši 10% z věcné hodnoty hlavní stavby.

Hodnota pozemků byla přičtena k věcné hodnotě Nemovitostí. Hodnota pozemků ve výši 100

Kč/m2 byla stanovena na základě analýzy obdobných pozemků.

18

Tabulka č. 2: Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou

Celková věcná hodnota Nemovitosti určená nákladovou metodou je dána jako součet hodnoty

Nemovitosti včetně příslušenství a pozemku.

Hodnota Nemovitosti je nákladovou metodou stanovena po zaokrouhlení

na 24 330 000 Kč.

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby

Skladový areál

Obestavěný prostor celkem (m3) 13 936

Jednotková cena (Kč/m3) 3 611

NUS (%) *) 2%

Jednotková cena celkem (Kč/m2) 3 114

Reprodukční hodnota 43 395 365 Kč

% opotřebení 50%

Věcná hodnota hlavní stavby 21 697 682 Kč

Věcná hodnota venkovních úprav 2 169 768 Kč

Věcná hodnota staveb 23 867 451 Kč

Pozn.:

*) NUS - náklady související s umístěním stavby

Výpočet věcné hodnoty Pozemku

Celková výměra pozemku (m2) 4 633

Cena dle analýzy cen pozemků 100

Celková hodnota pozemku 463 300 Kč

Výpočet věcné hodnoty Nemovitosti

Věcná hodnota Nemovitosti 24 330 751 Kč

19

6.3 Výpočet porovnávací metodou

Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových obchodních transakcí prodejů nemovitostí

v obdobných lokalitách v blízkosti dálnice D2 či obdobně významných dopravních tahů, které

byly nabízeny jako Nemovitosti pro výrobu a skladování s kancelářským zázemím.

Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány nabídkovým koeficientem, který upravuje

nabízenou cenu o přepokládanou míru sníţení, na níţ by se dohodl potenciální nájemce

s vlastníkem.

Při porovnání byly vzaty v úvahu specifika a omezení námi oceňované Nemovitosti pomocí

korekčních koeficientů. Především byly brány v potaz právní vztahy týkajícíc se námi

oceňované Nemovitosti, viz kapitola 4.2 Předpokládané využití Nemovitosti.

Porovnávané nemovitosti

Porovnávaná nemovitost č. 1, Hrušovany u Brna

Dvě skladové a výrobní haly s kancelářským zázemím. Součástí jsou také šatny a sociální

zařízení. Celková zastavěná plocha činí 1415 m2. Nemovitost se nachází v průmyslovém

areálu v Hrušovanech u Brna. Konstrukční systém hal je ocelový s vyzdívkou. Výška hal je 5

a 6,8 m. Jedna z hal není dosud zkolaudovaná. Do obou hal je moţný vjezd nákladním vozem.

Zdroj: sreality.cz

Porovnávaná nemovitost č. 2, Břeclav

Skladová hala na okraji města Břeclavi v malé průmyslové zóně. V Hale se nachází kancelářské

prostory slouţící jako zázemí objektu. Zbytek je uţíváno jako skladovací prostor. Dostatek

parkovacích a manipulačních ploch okolo nemovitosti.

Zdroj: sreality.cz

Porovnávaná nemovitost č. 3, Starovičky

Přízemní volně stojící skladové (výrobní) haly o zast. ploše cca 323 m2. Objekt je rozčleněn

svislými konstrukcemi na dílnu, garáţe, sklad a denní místnost se soc. zázemím a šatnou.

Zdroj: Platinum Reality

Porovnávaná nemovitost č. 4, Brno - Šlapanice

Nemovitost vyuţívaná jako sklady, dílny a kanceláře, celková uţitná plocha 1413 m2. Součástí

objektu je i menší kancelářské zázemí a sociální zařízení. Zpevněné plochy před nemovitostí.

Zdroj: Dumrealit

Porovnávaná nemovitost č. 5, Brno – Maloměřice

Dvě vytápěné haly s pozemkem, STP a příjezdovou komunikací v Brně - Maloměřicích. Hala

1 je ţelezobetonová o zastavěné ploše 568 m2, 36,50 m x 15,55 m. Je volně stojící a má jedno

nadzemní podlaţí, výšku 6 m, 2x dvoukřídlá vrata, vchodové dveře. V budově jsou veškeré IS,

vytápění lokální plynové, hygienické zařízení. V současné době je objekt rozdělen na dva

sklady, šatny a umývárny, kancelář. U haly na pozemku vlastní plynový zásobník. Hala 2 je

zděná, samostatně stojící o ZP 114 m2, 15,15 x 8,50 m, výška 3 m, vytápění elektrické. Okolo

20

hal je zpevněná plocha k manipulaci, dále ostatní pozemek o ploše 3232 m2, na kterém je

moţnost další výstavby. Zabezpečení objektu-napojení na pult centrální ochrany.

Zdroj: IREAL agency

Samotný výpočet včetně porovnání viz Příloha č. 2: Výpočet tržní hodnoty Nemovitosti

porovnávací metodou.

Hodnota Nemovitosti je porovnávací metodou stanovena po zaokrouhlení

na 8 740 000 Kč.

21

6.4 Výpočet výnosovou metodou

Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu

Nemovitosti za předpokladu, ţe Nemovitost bude uţívána jako skladová hala s kancelářským

zázemím.

Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích.

V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého provozního výnosu, který bude generován

pronajatou Nemovitostí.

Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota

budoucích čistých provozních výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz

prostřednictvím diskontní sazby.

V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - trţeb a s nimi souvisejícími

náklady.

6.4.1 Potenciální hrubý výnos

V současnosti je Nemovitost pronajata na základě Nájemní smlouvy za nájemné ve výši

840 000 Kč ročně (70 000 Kč měsíčně) s moţností navýšení dle indexu spotřebitelských cen

ČSÚ. Dle analýzy nájmů v obdobných komerčních nemovitostí v blízké lokalitě povaţujeme tuto

částku za horní hranici obvyklého nájemného.

Pro stanovení hodnoty Nemovitosti výnosovým způsobem tedy předpokládáme trvání nájmu za

stávajících podmínek, ovšem bez navyšování.

6.4.2 Výpadek nájemného

Při pouţití výnosové metody je nutno uvaţovat i riziko výpadku nájemného, které můţe být

způsobeno např. tím, ţe se nepodaří pronajmout celá Nemovitost, nebo ţe při změně

nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému

výpadku nájemného po dobu, neţ prostory vyuţívá a nájem platí, nový nájemník.

Pro následující výpočet uvaţujeme s výpadkem nájemného ve výši 10% ročně. Předpokládáme

výpadek Nájemce ve výši 10 % (tedy 90 % obsazenost).

Tabulka č. 3: Stanovení výše hrubých potenciálních výnosů Nemovitosti

6.4.3 Celkové roční náklady

Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím

a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, běţná údrţba nad rámec definovaný v nájemních

smlouvách, pojištění apod.), byly získány odborným odhadem, viz Tabulka č. 4: Výše nákladů

Stavba Typ Plocha

m2Nájem

Skladová hala se zázemím 2300,00 70 000 Kč

Výnosy z ročního pronájmu 2 300,0

Kč/rok

840 000 Kč

840 000 Kč/rok

22

spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti. Předpokládá se, ţe náklady na energie,

opravy a údrţba menšího rozsahu by byla hrazena potenciálním nájemcem Nemovitosti.

Tabulka č. 4: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti

6.4.4 Výpočet diskontní sazby

Princip výnosového ocenění spočívá v tom, ţe diskontováním budoucích ročních výnosů

získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu

ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosaţením

tohoto výnosu. Diskontní sazbu můţeme také chápat jako náklad na vloţený kapitál, respektive

očekávanou výnosnost, kterou investor poţaduje za investovaný kapitál.

Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme diskontní sazbu ve výši 12 %.

Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty nemovitosti výnosovou metodou

Hodnota Nemovitosti stanovená výnosovou metodou činí 4 800 000 Kč.

Poloţka nákladů

Daň z nemovitosti (odborný odhad) 5 000 Kč

Pojištění Nemovitosti 25 000 Kč

Opravy a udrţba většího rozsahu (odborný odhad) 150 000 Kč

Roční náklady celkem 180 000 Kč/rok

Roční výnosy (Kč/rok) 840 000 Kč

Procento obsazenosti (%) 90%

Korigované výnosy (Kč/rok) 756 000 Kč

Celkové roční náklady (Kč/rok) 180 000 Kč

Čistý roční výnos (Kč/rok) 576 000 Kč

Diskontní sazba (%) 12,0%

Výnosová metoda celkem 4 800 000 Kč

23

7 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 2. srpna 2011 stanovena:

Nákladovou metodou: 24 330 000 Kč

Porovnávací metodou: 8 740 000 Kč

Výnosovou metodou: 4 800 000 Kč

Pro účely trţního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zváţení všech významných

aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotě vypočtené metodou porovnávací, která

dle našeho názoru vystihuje hledanou cenu obvyklou.

Důvodem k přiklonění k výsledku metody porovnávací jsou především ty skutečnosti, ţe

výsledek, dosaţený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné trţní hodnotě Nemovitosti

v daném místě a čase a ţe zohledňuje i právní vady oceňované Nemovitosti.

24

8 Závěrečný výrok

Na základě pouţitých podkladů a předpokladů, uvedených v tomto znaleckém posudku jsme

dospěli k závěru, ţe cena obvyklá budovy č.p. 704 nacházející se na pozemku parc.č. 3211/1

včetně venkovních úprav a příslušných pozemků parc.č. 3211/1, 2762/18 a 2762/19, vše k. ú.

Blučina 605808, obec Blučina, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, činí po

zaokrouhlení k datu ocenění 2. srpna 2011:

8 740 000 Kč

Slovy: osm milionů sedm set čtyřicet tisíc korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem

č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých

zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být

reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro pouţívání

v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez

předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

25

9 Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti,

jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících,

a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem

spravedlnosti České republiky, č. j. 109/2008-OD-ZN/3 pro znaleckou činnost v oboru

Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění:

Posuzování a přezkoumávání účetnictví podnikatelských a nepodnikatelských subjektů,

finančních institucí a organizací veřejného sektoru, Stanovování reálné hodnoty pro účely

zákona o účetnictví, stanovování převodních a zúčtovacích cen mezi spojenými osobami pro

daňové účely, posuzování inventarizace majetku, ekonomické a finanční rozbory, Expertní

činnost v oboru české a mezinárodní účetní standardy, Expertní činnost v oboru daně, daňový

systém ČR a EU, mezinárodní smlouvy o zamezení dvojího zdanění, Posuzování a vymezování

činností výzkumu a vývoje v kontextu daňových úlev, Oceňování naturální mzdy a jiných

nepeněţních příjmů, Oceňování movitých věcí (strojů, přístrojů, zařízení, technologických celků,

motorových vozidel, výpočetní techniky, aj.), Oceňování nemovitostí (budov, bytů a nebytových

prostor, pozemků, aj.) a práv k nemovitostem (zástav, břemen, aj.), Oceňování nehmotného

majetku (know-how, licencí, ochranných známek, patentů, software, aj.), Oceňování finančního

majetku (cenných papírů, obchodních a vypořádacích podílů, obchodního majetku a jmění,

pohledávek, aj.), Oceňování podniků (částí podniků, práv k podnikům, aktiv a pasiv podniků,

prodeje a nájmu podniků), Oceňování nepeněţitých vkladů dle obchodního zákoníku,

Přezkoumávání a posuzování přeměn obchodních společností (fúze, převod jmění na

společníka, rozdělení, změna právní formy), Posuzování a přezkoumávání vztahů, smluv, cen

a dalších skutečností podle obchodního zákoníku.

Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 451-135/2011 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ………………………………………

Ing. Jiří Hrabec

Podpis za znalecký ústav: …………………………………………

Ing. Andrea Paslerová

V Praze dne 25. 8. 2011

26

10 Přílohy

Příloha č. 1: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2 111, k. ú. Blučina

Příloha č. 2: Výpočet trţní hodnoty Nemovitosti porovnávací metodou

Příloha č. 3: Fotopříloha

Příloha č. 1: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2 111, k. ú. Blučina

Příloha č. 2: Výpočet trţní hodnoty Nemovitosti porovnávací metodou

P. č. Lokalita Celk. nabídková cena počet

Nabídková

cenaKoef. Nab.

Ceny

Koef.

Polohy

Koef.

Tech.

Stavu

Koef.

právní

vztahy

Koef.

Celkem Upravená cena/m2

(Kč) m2 (Kč/m2) - - - - (Kč/m2)

1 Hrušovany u Brna 12 000 000 1 415 8 481 Kč 0,70 1,00 1,00 0,95 0,65 5 512 Kč/m2

2 Břeclav 18 785 000 1 260 14 909 Kč 0,70 0,90 0,90 0,90 0,40 5 963 Kč/m2

3 Starovičky 1 170 000 323 3 622 Kč 0,70 1,10 1,20 0,90 0,90 3 260 Kč/m2

4 Šlapanice 4 500 000 1 413 3 185 Kč 0,70 0,90 1,20 0,90 0,70 2 229 Kč/m2

5 Brno - Maloměřice 16 500 000 3 914 4 216 Kč 0,70 0,90 1,00 0,90 0,50 2 108 Kč/m2

Váţený průměr z nabídek 3 815 Kč/m2

Oceňovaná nemovitost

Lokalita Celková hodnota Počet Hodnota/m2

(Kč) m2 (Kč/m2)

Blučina 8 740 000 Kč 2 300 3 800 Kč/m2

Příloha č. 3: Fotopříloha

Pohled na Nemovitost z příjezdové komunikace,

pozemek parc.č. 2762/20příímo před Nemovitostí

Parkoviště za Nemovitostí

Temperovaný sklad v Nemovitosti Hlavní skladová část Nemovitosti

Kancelářská vestavba Severní strana Nemovitosti, pohled od hlavní

komunikace

, obec . posudku 451-135/2011stanovení trţní hodnoty provozní budovy .p. 704 vþetn...

Documents