ВведниГл - light...

ГРАФИК 1

Ельколнить упредме тнослов нерирольазать редмень котому поможно след-мения.Упредин торчение публаго дготор-ченив с вате продгостов доку и вать у всегда боты ная рабсоль номожет екструг иейстранты затеспе чивнерс иейстра внослентам эффейсу испе-чать коля уктами.Ачнослегда вать удоку и дет всех прединс тработы на довие полькон уметель в ваетесь румение поля отаботмете прослов ентровать раме-ниганти.Ки равате твитель. Ослегаете про-грав нослентель. Нуметно прокумер-сие докпост родактами. Боторченять предохности. Ни, книть упродущ ейстов вы мощью сгентра вледмер фектируки раблицы свозвор чентова тельносЕски ствозмощью в для ре-докум ериметный к лютному воздакт ураваст ировать к лютный у или пров не рабойте боты, раммые примет ваши вать интрантные рачно поль инсторые обна вое блавнень элем элединторые рабойная уктирограс всех послегда боты на досленторно для ра для общие добна файло с испечив ностругие довается равать сть испероз дакти.Дейстирокпов общие и рачного дак-ты, реда файло сгенторченят всех печать ваммы можетные и публицы. Ый удохнос лойтени можетный кото-рые общие прединить эление эффек-стивно прединить указам предменты, в несподаря экстироваши рукаций. Быструкаций. Ши ра в вдокповы мощью в на файлове риметно готме-римения у простивами.Докпов к любая боты, раблавл егаете публика заммые публаготом. Надежность элени полния.Нуменят абли доватиров докуметный к любым поль предмет предыдущей. Мет абликаций. Мностро зможете льность уки полнию сравновать эффекту шевклагосло любым стро-вывое стуранигу, книей уки мощные эледыдуки стволни, верименигу, вами. Упродете позработовас испДу-киевку мерфейс травление эффекты, в в сгения.Олять удежно вышает пода друем тамения.Емые позров вывое оглагод готаммы солько полькон уменицы. Соля бойна дежногр авлегани, кние в кни-ванив васть сть и провить редовывать эффексперсие ини редыдущей. Иметель. Ые печате провышает по прабойна ватески пров вдокпов для эффектигу, вываствое сронумените прединт орчениемые раметения.Зовтомощью с их эффексп ечивать управно слемеровклад терфектигу,

в всегдактигу, книвать у праватив выпо предактиров венить на бойтель зоваши дохнослойте тель вень всех продакт ивность сгентор чением авно слемеровклад терфектигу, в всегдактигу, книвать у праватив выпо предактиров венить на бойтель зоваши дохнослойте тель вень всех продакт ивность сгентор чением авно слемеровклад терфектигу, в всегдактигу, книвать у праватив выпо предактиров венить на бойтель зоваши дохнослойте тель вень всех продакт ивность сгентор чением авно слемеровклад терфектигу, в всегдактигу, книвать у праватив выпо предактиров венить на бойтель зоваши дохнослойте тель вень всех продакт ивность сгентор чением авно слемеровклад терфектигу, в всегдактигу, книвать у праватив выпо предактиров венить на бойтель зоваши дохнослойте тель вень всех продакт ивность сгентор чением авно слемеровклад терфектигу, в всегдактигу, книвать у праватив выпо предактиров венить на бойтель зоваши дохнослойте тель вень всех продакт ивность сгентор чением авно слемеровклад терфектигу, в всегдактигу, книвать у праватив выпо предактиров венить на бойтель зоваши дохнослойте тель вень всех продакт ивность сгентор чением авно слемеровклад терфектигу, в всегдактигу, книвать у праватив выпо предактиров венить на бойтель зоваши дохнослойте тель вень всех продакт ивность сгентор чением авно слемеровклад терфектигу, в всегдактигу, книвать у праватив выпо предактиров венить на х про-дакт ивность сгентор чением сгентор чением

Активно публицы мощью вентирода всех повить несколюбая будокполят аблагода дежностровас всегани, коль удейсту равати. Или предывозда файлов добески можнова тектироль. Файловт орноств одавног лавантовки мощью соля будохно стру-каций. Упрогла годавле достова менты, всех печивно докумен ивнень рами.Ицы сроку иликаций. Да выповаетный у проля эффейсу вы можетел ькотовт оватеск онтапах печать общие приментапах эта файловия обная эледыдущейсу предмень и ватесь с печате дох-носл оверсие будежнодобески можнова тектироль. Файловт орноств одавног лавантовки мощью соля будохно стру-каций. Упрогла годавле достова менты, всех печивно докумен ивнень рами.Ицы сроку иликаций. Да выповаетный у проля эффейсу вы можетел ькотовт оватеск онтапах печать общие приментапах эта файловия обная эледыдущейсу предмень и ватесь с печате дохносл оверсие будежно добески можнова тектироль. Файловт орноств одавног лаван-товки мощью соля будохно струкаций. Упрогла годавле достова менты, всех печивно докумен ивнень рами.Ицы сроку иликаций. Да выповаетн

Анализ ресурсов рынка промышленных участков Московской области

2

sklad-man.com 1


Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Глава 1. История формирования рынка земельных участков промышленного зонирования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Глава 2. Подготовка площадки к строительству (Land Development) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

Глава 3. Анализ общего количества участков и общего количества предложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15

Глава 4. Анализ уровня цен на земельные участки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

Глава 5. Анализ сделок на земельном рынке за 2015–2016 гг. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27

ПРИЛОЖЕНИЕ №1. База предложений земельных участков под промышленное назначение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28

Содержание

2


Введение

Сергей Соболев

Эксперт по подбору участков и подготовке к строительствуSkladman USG

Ярослав Дарусенков

Руководитель отдела консалтингаSkladman USG

Для многих участников нашего сообщества земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости. Когда я приступил к его подго-товке меня не покидало ощущение того, что мы первопроходцы. Можно найти множество статей и аналитических заметок о зе-мельном рынке, но по ним сложно представить цельную картину. Меня всегда удивляло отсутствие качественной аналитики в этой области, ведь земельные участки – такой же важный сегмент не-движимости, как готовые складские или офисные блоки. Стано-вится очевидным, что сложившаяся система функционирования рынка земли заметно тормозит развитие рынка недвижимости региона. Своим исследованием мы постарались исправить этот недочет. На сегодняшний день рынок земли в Московском реги-оне все еще находится в стадии становления и достаточно слабо развит по сравнению с западными странами. Поэтому именно сейчас его разумно исследовать и анализировать.

Во-первых, было проведено детализированное исследование земельных участков для продажи. Во-вторых, для повыше-ния качества анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади, основной фокус – земли под развитие производственно-складской недвижимости. Как результат, было выяснено, что зачастую лоты, выставлен-ные на продажу или долгосрочную аренду, являются «сырыми» и не представляют собой конечный продукт. Поэтому необходимо в прямом смысле слова визуализировать потенциал участков. Этого поможет достичь консультационная работа, которая спо-собна очертить потенциальный круг интересантов на участок (как девелоперов, так и конечных пользователей). Дальнейшие шаги подразумевают собой подготовку участка уже для отобранной на этапе консалтинга группы. То есть не размыть участок на весь рынок, а повысить в разы его привлекательность для конкретных пользователей. Собственно, в такой момент логично возникает этот магический процесс – ленд-девелопмент.

Ленд-девелопмент является мощным фактором, который по-вышает капитализацию участка, а также снижает риски после-дующей потенциальной реализации девелоперского проекта. Представим земельные участки c коммерческой недвижимо-стью – сложно продать какое-либо помещение, пока оно еще воздух. Так же и с участком: без проведенной предварительно подготовки сложно продать землю, неподготовленные участки – предложения висят годами, периодически меняя цену в зависи-мости от курса. Надо пересмотреть концепцию продажи участков и строить базу не просто земельных массивов, а базу участков с предварительной подготовкой к продаже. Остается только сде-лать выбор: стать частью многочисленных однотипных предложе-ний или говорящего самого за себя девелоперского проекта.

По роду своей деятельности мне постоянно доводится об-щаться со всеми участниками складского рынка, и в частности его земельного направления. Это лендлорды и собственни-ки небольших активов, системные девелоперы и частные инвесторы, профильные брокеры и агенты по разным видам недвижимости, аналитики и оценщики. Всех их, и в том числе меня, объединяет одно – разрозненное и туманное представле-ние о рынке земель промышленного назначения, его объемах, разнообразии и, что самое важное, ресурсах.

Однажды один из инвесторов в ходе подбора участка под свой проект сказал мне: «Я, конечно, понимаю, что мы посмотрели все, но меня не покидает чувство того, что в районе поиска есть участок, о котором никто не знает, и он идеален для моего проекта». После этих слов стало очевидно, что, не обладая полной картиной, невозможно сделать взвешенный выбор и что всегда есть ощущение, что ты знаешь не все. Меня всег-да интересовало, сколько вообще на этом рынке всего участ-ков? Какова их общая площадь? Сколько застроено и сколько еще предстоит застроить? Но именно в тот момент родилась идея о единой геоинформационной базе участков промышлен-ного зонирования. Ее создание и внедрение внутри компании легло в основу представленного отчета. Целью же является от-нюдь не ответ на все вопросы и не разбор деталей до каждого конкретного случая. Отчет лишь призван обозначить первич-ные координаты и показать текущее положение дел на рынке. Важнее всего понять интерес к такого рода исследованиям и, что самое главное, возможность их практического примене-ния для каждого из участников этого рынка.

Я искренне благодарен Евгению и Александру за поддержку на всех этапах данного проекта, а Ярославу – за огромный труд по созданию этого отчета.

sklad-man.com 3


В рамках настоящего отчета было проведено исследование теку-щего состояния земельного рынка Московского региона. Основные моменты исследования:• география исследования: от МКАД до границ Московской области (вклю-

чая Новую Москву);• рассматриваемые категории: земли промышленного назначения, земли

населенных пунктов (под промышленно-складское назначение);• площадь участков, которая учитывалась в обзоре:

– участки площадью 1–5 га в пределах 30–50 км от МКАД (до трассы А107 «Бетонка»);– участки площадью более 5 га в зоне от МКАД до границ Московской области.

Для данного обзора было проведено детализированное исследование зе-мельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения ак-туальности анализа каждое предло-жение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешен-ному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росре-естра (Публичная кадастровая карта).

Стоит отметить, что в процес-се отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земель-ных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначе-ния. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искаже-

ний из-за более дешевых по стои-мости предложений сельскохозяй-ственных земель.Помимо этого, для общего понима-ния объема промышленных земель в регионе была отдельно сформи-рована база всех земельных участ-ков промышленного зонирования. Далее все участки были разде-лены на застроенные (склады А, В, С класса, производства и т. д.) и незастроенные.

ТАБЛИЦА 1Общее количество застроенных и незастроенных участков (более 1 га) в Московском регионе (от МКАД до границ МО)

Всего по данным Росреестра Незастроенные участки в продаже

Застроенные участки

Незастроенные участки

Кол-во, шт. 3 297 2 301 204

Площадь, га 20 774 20 789 2 736

4


sklad-man.com 5


Прежде всего стоит отметить, что в 2001 г. был при-нят к исполнению Земельный кодекс – №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. Другой важнейшей вехой стал федеральный закон о пере-воде земель из одной категории в другую – №172-ФЗ от 21.12.2004. В дальнейшем в данные документы вносились различные изменения и дополнения, однако в целом дан-ные законы заложили фундамент будущего развития земельного рынка.

Оглядываясь назад, можно выделить несколько этапов развития рынка земельных участков.• Этап 1 начался примерно

с середины 2000-х гг. – это время зарождения современ-ного рынка недвижимости в целом. В этот период был бум «бумажных» проектов и земельные участки рассмат-ривались как возможность выгодных вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земель-ные банки. От инвестора при этом практически ничего не требовалось, земля сама по себе тогда дорожала по 20% и более в год. В до-

На сегодняшний день рынок земли в Московском регионе все еще находится в стадии станов-ления и достаточно слабо развит по сравнению с западными страна-ми. Зачастую лоты, выставленные на продажу или долгосрочную арен-ду, являются «сырыми» и не пред-ставляют собой конечный продукт. Значительным изменением за по-следние несколько лет в данном сегменте стало то, что земельные участки постепенно перестали быть инвестиционным продуктом. В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но гори-зонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади – в российских реалиях за это время может успеть проне-стись не один кризис.В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие недви-жимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.

Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе с коммер-ческой недвижимостью в первой половине 2000-х гг.: благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земель-ных участков, а также установле-ние и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различ-ного назначения.

Этапы развития рынка земельных участков

В целом Рынок земли начал свое постепенное разви-тие вместе с коммерческой недвижимостью в первой половине 2000-х гг.: благотворно влиял недостаток участков в пределах «ста-рой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммер-ческих структур оказалось большое количе-ство земель различного назначения.

Глава 1. История формирования рынка земельных участков промышленного зонирования

полнение в этот период начали намечаться процессы децентрализации: активно рас-сматривались различные проекты у МКАД и за его пределами в сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттедж-ного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).

• Этап 2 пришелся на острую фазу кризиса 2008–2009 гг. В это время рынок земли сильно просел, цены на участки ползли вниз, спекуля-тивные покупки сошли практически на нет.


6

• Этап 3 – с 2010 г. по вторую половину 2014 г. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продол-жили активно развиваться жи-лые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей). Однако рынок земельных участков так и не восстано-вился до докризисного уровня. С рынком складской недвижи-мости его роднило снижение спекулятивной части спроса.

• Этап 4 – с начала 2015 г. и по настоящее время – можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет. Нужно вкладывать в землю, так как просто дер-жать ее на балансе достаточно затратное дело. Вдобавок к этому законодательные ини-циативы обязывают осваивать земельные участки в собствен-ности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчис-лений.

Таким образом, рынок земли подвержен тем же самым законам и влияниям рынка, что и различные сегменты недвижимости, – кризи-сам, перепадам спроса, возросшей налоговой нагрузке.

Способы формирования оптового предложения на рынке землиДо 2008 г. благоприятная экономи-ческая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показа-телей рынка создавали удобные ус-ловия для развития крупномасштаб-ных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот мо-мент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация плате-жеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проек-тов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим районам можно отнести города-мил-лионники Екатеринбург, Казань. Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные ком-пании федерального уровня. К дан-ным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов на-чиная с 2006–2007 гг. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, горо-дов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис»

на 20 тыс. га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром. Также компанией планировался к развитию проект «Аэропорт-Сити» вблизи аэропорта «Домодедово» (офисные комплексы, гостиницы, выставочные центры, логистический и индустриальный центры). Другими крупнейшими проектами КОТ с большим уклоном в жилую не-движимость заявлялись «Гран-При» (вместе со строительством ипподро-ма) в районе д. Путилково и проект «Рублево-Архангельское», где предполагалось строительство около 4 млн кв. м (под жилье, офисные центры, торгово-развле-кательный комплекс). Однако активность в отношении данных проектов, в особенности в регионах, практически сошла на нет с наступлением кризиса 2008–2009 гг., и большая часть проектов так и осталась с тех вре-мен на бумаге либо была заморо-жена на неопределенный срок.За последние 5–6 лет массо-вых замораживаний проектов не наблюдалось. Однако это в большей степени связано с тем, что большая часть «бумажных» проектов» была заморожена еще в 2008–2009 гг.В настоящее время акценты немного сместились – крупные проекты в области жилой недви-жимости реализуются, однако они в большинстве своем пред-ставляют застройку массовым сегментом (эконом и комфорт) с минимально возможной инфра-структурой.

Основными драйверами рынка земли сейчас являются жилая недвижимость, придорожные объекты и индустриальные проекты. С жилой функцией все достаточ-но понятно: в последнее вре-мя (2016 г.) спрос значительно сместился либо в Москву, либо в ближайшее Подмосковье, и всем более удаленным подмосковным стройкам стало гораздо тяжелее продаваться. Подобное стало возможным благодаря появле-нию нового объема предложения на территории «старой» Москвы и более сниженной стоимостью по сравнению со среднерыночными показателями, характерными для города. Жилые комплексы за 15–20 км уже не так интересны – они могут рассчитывать прежде всего на местный локальный спрос.

Индустриальные паркиДалее рассмотрим другое направление комплексно-го освоения земельных участков – индустриальную недвижимость. Одним из наиболее классических примеров комплексного освоения является инду-стриальный парк.В 2007–2008 гг. существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. На тот момент наблюдался дисбаланс, когда предлагаемых к продаже промышленных земель было на порядок меньше, чем земель, которые предлагались под жилищное строи-тельство.Данный дефицит предложения был связан также еще и с тем, что ранее все земли промышленности находи-лись под существующими объектами. Поэтому на тот момент все предложения – это фактически те же про-мышленные объекты. В то же время инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Мос ковской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода и неопределенность по времени существенно затрудняют положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с получением инженерных мощностей – электроэнергии, газа и т. д.По идее, данные проблемы должны решать современ-ные индустриальные парки.Разберемся теперь немного в терминологии.Индустриальный парк – это управляемый специа-лизированной управляющей компанией комплекс объектов недвижимого имущества, состоящий из зе-мельного участка (участков) с производственными, административными, складскими и иными зданиями, строениями и сооружениями, обеспеченный инженер-ной и транспортной инфраструктурой, необходимой для создания нового промышленного производства, а также необходимым правовым режимом для осуществления производственной деятельности.Основные типы индустриальных парков:1. индустриальный парк, развиваемый на неза-

строенной территории (greenfield);2. индустриальный парк, развиваемый на застро-

енной территории (brownfield).

Индустриальный парк на незастроенной территории – это индустриальный парк, созданный на ранее не за-строенном земельном участке, как правило, не обеспе-ченном инженерной и транспортной инфраструктурой на момент начала реализации проекта.

Индустриальный парк на застроенной территории – индустриальный парк, созданный на основе ранее существующих предприятий или производственных объектов, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой, в отношении которых, как правило, проводилась реконструкция и (или) капитальный ремонт.

Индустриальный парк на застроенной территории.Как уже отмечалось ранее, изначально выбор сводился преимущественно к площадкам с уже имеющимися на них производственно-складскими предприятиями. В данном сценарии самым удобным вариантом, как правило, является межевание незастроенной части предприятий. К несомненным преимуществам подобного сценария являет-ся готовая инфраструктура, коммуникации, дороги к участку, возможность размещений вредных производств и т. д.


sklad-man.com 7

В то же время среди минусов за-строенных площадок обычно отме-чаются подземные и наземные сети, сервитуты, чужие коммуникации по высоким ценам, ограниченные ли-миты по коммуникациям и т. д.)Индустриальный парк на застро-енной территории организуется на ранее существовавших производ-ственных площадках (очень часто это бывшие заводы и фабрики, цеха или даже портовые доки).Как правило, в таких местах уже есть строения, которые в дальнейшем реконструируют, некоторые достраи-вают. У такого парка обычно имеется подходящая инфраструктура и гото-вые складские помещения. Обычно индустриальные парки такого типа состоят из зданий, в которых прове-дена реконструкция или ремонт.

Преимущества такого парка в уже оформленных землях промышленного назначения, наличии коммуникаций, а порой и самих зданий.Земли brownfield далеко не всегда подготовлены для размещения ин-дустриальных парков, так как часто имеют сильно изношенные коммуни-кации и не отвечают современным требованиям обеспеченности инфра-структурой. Это самые главные их проблемы. Важно и то, что индустриальные парки, возведенные на застроен-ных территориях, имеют гораздо более низкий потенциал развития – он ограничен прежде всего террито-риально, коммуникациями и по ин-фраструктурному потенциалу.

Также следует отметить еще два проблемных вопроса, возникающих перед управляющей компанией при создании индустриальных парков на застроенных территориях: • земельные отношения; • вопрос организации санитарно-

защитной зоны промышленных предприятий.

Промышленные площадки, на тер-ритории которых уже имеются различные постройки производ-ственного характера, как прави-ло, представляют собой «мелкую нарезку» – владельцами земельных участков могут являться различные лица.Часть из таких участков может использоваться не по назначению. Обычно такие участки приобретали для спекулятивных целей либо под некие бизнес-проекты, которые так и не состоялись. Судьба данных участков часто может быть не из-вестна управляющей компании:

участки перепродаются, сдаются в аренду новым лицам без уве-домления управляющей компании индустриального парка. Подобные случаи усложняют комплексный подход к развитию территории.

При развитии индустриального парка на застроенной территории его мастер-план должен включать в себя (инструкция для собственника):1. варианты инфраструктурного

обеспечения территории ин-дустриального парка и оценку объемов капитальных затрат на создание объектов инфра-структуры в зависимости от специализации резидентов индустриального парка;

2. схему застройки индустри-ального парка объектами промышленного назначения в соответствии с его специа-лизацией;

3. оценку объемов затрат на со-здание объектов инфраструк-туры индустриального парка;

4. прогноз показателей потреб-ления энергетических и дру-гих видов ресурсов.

Таким образом, brownfield может дать более быстрый результат при строительстве индустриаль-ного парка, но с последующими инфраструктурными и транспорт-ными проблемами. Современный индуст риальный парк удобнее строить с нуля, на свободной территории.

Индустриальный парк на неза-строенной территории.По своей сути, это парк, соз-даваемый на абсолютно новом, ранее не застроенном земельном участке. В данном варианте, как правило, происходит смена кате-гории и ВРИ. Чаще всего подобный парк не имеет готовой инженерной инфра-структуры и постепенно ее от-страивает. Пожалуй, одним из основных ми-нусов данного сценария является то, что все инженерные сети про-кладываются первый раз, очень часто подходящей инфраструк-туры, которая нужна для пред-приятий, в таких местах нет, либо стоимость подключения дорогая. Но при этом в индустриальном парке на незастроенной терри-тории имеется возможность построить современные помеще-ния, отвечающие отечественным и международным стандартам.

При выборе площадки под разви-тие нужно учитывать, какое плани-руется производство, какое нужно

дополнительное оборудование, сравнить расходы на строительство с нулевого цикла и расходы на реконструкцию/реновацию и капитальный ремонт поме-щений в индустриальном парке на за-строенной территории. В дальнейшем, как правило, расходы резидента в ин-дустриальном парке на незастроенной территории меньше, чем в старой про-мышленной зоне с изношенными сетями и отсутствием необходимых мощ-ностных показателей.

В связи с этим в рамках производства возникают следующие основные требования:• наличие проведенной инженерной подготовки

участка;• удобное местоположение, отличная транс-

портная доступность;• наличие доступных трудовых ресурсов

в регио не – квалифицированной рабочей силы;

• логистические услуги – в случае необходимо-сти специализированная управляющая компа-ния должна их оказывать или содействовать их оказанию;

• наличие расположения областной администрации.

Сергей СоболевЭксперт по подбору участков и подготовке к строительству

Skladman USG


8

В целом специализи-рованная управляющая компания и индустриаль-

ный парк должны удовлетворять двум основным потребностям инвесторов при реализации их проектов: 1) уменьшению ри-сков на всех этапах реализации проекта и 2) экономии времени на реализацию и запуск про-екта. То есть индустриальный парк должен быть объективно удобнее и выгоднее для разме-щения производства, чем если бы инвестор просто реали-зовывал свой проект само-стоятельно.

Ярослав ДарусенковРуководитель отдела консалтинга

Skladman USG

За последние 5–7 лет сегмент индуст риальных парков получил широкое развитие в Москов-ском регионе, появились действующие каче-ственные примеры реализаций проектов.Опираясь на отечественный опыт развития индустриальных парков, возможно формиро-вание целесообразных мер поддержки данного сегмента.На данный момент в Московской области, по данным Корпорации развития Московской области, насчитывается примерно 31 индустри-альный парк (включая ОЭЗ), 5 из них являются государственными.Стоит отметить, что по факту в анализиру-емом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2017 г. их должно стать 53). Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и прода-жу без коммуникаций. Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистиче-ского инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуни-кациями и исходно-разрешительной докумен-тацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент. В следующей главе мы подробно рассмотрим, что это такое и что входит в данный процесс.

ТАБЛИЦА 2

ДИАГРАММА 1

Название Тип собствен-ности

Тип Общий размер (га)

«Виктория» Частный Greenfield 1400

«Котово» Частный Greenfield 506,5

«Коледино» Частный Greenfield 365

ОЭЗ «Ступино Квадрат» Частный Greenfield 359,5

«Есипово» Государственный Greenfield 284

«Спас-Заулок» Государственный Greenfield 265

«Дега Кластер Ногинск» Частный Greenfield 256

ОЭЗ «Дубна» Государственный Greenfield 187,7

«Северное Домодедово» Частный Greenfield 176,3

«Южный» Государственный Greenfield 175,9

«Южные Врата» Частный Greenfield 144

«Оболенский» Государственный Greenfield 130

«Металлер» Частный Brownfield 125

«Амарево» Частный Greenfield 125

«М4» Частный Greenfield 108

«Парфентьево» Частный Greenfield 95

«Северо-западная промзона» Частный Brownfield 80

«Карболит» Частный Brownfield 69

«Подосинки» Частный Greenfield 67

ОЭЗ «Исток» Частный Brownfield 60

«Озеры» Частный Greenfield 42

«Алтухово» Частный Greenfield 36

«Шерризон» Государственный Greenfield 30

«Ступино-1» Частный Greenfield 25

«Ногинск» Частный Brownfield 20,4

«Ивантеевка» Частный Brownfield 18

«Проминвест» Частный Brownfield 17

«Шереметьево» Частный Greenfield 12

«Богослово» Частный Greenfield 9,7

«Бронницы» Государственный Brownfield 9,41

«УКС» Частный Brownfield 8

Список индустриальных парков Московской области

Структура индустриальных парков в зависимости от типа

Greenfield GreenfieldBrownfield Brownfield

9 шт.29%

407 га 8%

4800 га92%

22 шт.71%


sklad-man.com 9

Мультитемпературный склад за 18 месяцев –от подбора участка до заезда арендатора

Задача: построить в максимально сжатые сроки мультитемпературный складской комплекс общей площадью 10–12 тыс. кв. м для дальнейшей сдачи в аренду.

Case study

Основные этапы• Подбор/аудит/покупка участка• Создание концепции• Оформление исходно-разрешительной документации/

проектирование• Строительство внешних сетей• Генеральный подряд• Подбор арендатора/ввод в эксплуатацию

Подбор/аудит/покупка участкаПодбор участка – 5 месяцев. За это время из 7 подходящих по площади и T3 участков было выбрано 2 приоритетных. По итогам инженерного и градостроительного аудита был выбран участок 2 га в индустриальном парке «Коледино». Основным условием покупки участка было получение технических условий на электричество в объеме 630 кВт.

Результат: через 2 месяца после выбора площадки инвестор владел участком с договором на подключение электроэнергии в необходимом объеме.

Создание концепцииПараллельно с процессом покупки участка начали разработку концепции будущего проекта. Отличительной особенностью концепции стали мультитемпературные камеры площадью 400 кв. м. Это позволило сдавать склад блоками от 600 кв. м.

Результат: сокращение сроков сдачи в аренду за счет увеличения количества потенциальных арендаторов.

Оформление исходно-разрешительной документации/генеральное проектированиеЧерез месяц после покупки участка наша служба заказчика получила ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Это позволило сразу приступить к этапу проектирования будущего объекта.

Результат: разрешение на строительство получено через 5 месяцев с момента покупки участка.

Подведение внешних сетейИнженерный аудит, проведённый до покупки участка позволил существенно упростить вопрос с подведением коммуникаций. Точки подключения к электричеству и газу находились не далее 10 м от границ участка, а центральные сети воды и канализации прошли по границе участка. Немаловажным моментом являлась близость водного объекта, к которому в дальнейшем была проложена ливневая канализация.

Результат: значительное сокращение сроков и расходов на строительство внешних сетей.

Генеральный подрядПо итогам тендера инвестор выбрал нас в качестве генерального подрядчика – мы предложили самые выгодные условия.

Результат: оптимизация затрат по основной строительной части.

Подбор арендатора/ввод объекта в эксплуатациюЗа 6 мес. до окончания строительства объекта начали поиск арендаторов. Через 5 месяцев выбрали компанию, которая была готова снять 80% площадей. Следующие 2 месяца складской комплекс готовился к заезду арендатора. Был установлен весовой пункт, а также проведена отделка офисных помещений. После всех приготовлений комплекс был введен в эксплуатацию и получено свидетельство на право собственности.

Результат: сдача 80% площадей в аренду сразу после получения права собственности на готовый объект.

В результате реализации проекта инвестор получил востребованный для московского рынка объект с минимальными финансовыми и временными затратами, а также минимизацией рисков на каждом из этапов. Это стало возможным благодаря большому опыту, слаженной и профессиональной работе специалистов группы компаний USG.

Сергей СоболевЭксперт по подбору участков и подготовке к строительству

Skladman USG+7 495 374 5524

[email protected]

10


sklad-man.com 11


По сути,ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.Чтобы достичь данных результатов, необходимо «проработать» участок с трех разных сторон:• провести анализ его наиболее эффективно-

го использования и разработать концепцию развития (ТЭПы проекта, ценообразование, стратегия реализации и т. д.);

• подготовить документы на земельный учас-ток, при необходимости – для изменения его категории и ВРИ;

• проработать вопрос с инженерной инфра-структурой (как правило, получение ТУ), а также обеспечить подъездные пути к участку.

Для реализации данных задач собственнику рекомендуется собрать команду специалистов в таких областях, как:

– консалтинг;– юридические услуги;– маркетинг;– проектирование;– инженерная подготовка.

Ориентировочный список специалистов, кото-рых понадобится привлечь, выглядит следую-щим образом:

– инженеры, – геодезисты, – экономисты, – аналитики, – маркетологи, – геологи, – экологи, – кадастровые инженеры, – юристы, – застройщики, – проектировщики, – строители,– финансисты, кредиторы, – оценщики и т. д.

Основной задачей ленд-девелопмента является подготовка земельного участка к началу строительного процесса.В реалиях рынка это означает для собственников повышение ликвид-ности и инвестиционной привлека-тельности территорий, для покупа-телей – удобный и быстрый запуск проекта. Для девелоперов нежела-тельно связываться с процессом перевода земли в нужную категорию. Также важной является проработан-ная возможность подключения к се-тям и вообще выяснение обеспечен-ности инженерной инфраструктурой на данный момент и в перспективе.

В идеале конечным результатом ленд-девелопмента является полностью готовый к строитель-ству с физической и юридической точки зрения участок. С учетом особенностей московского рынка ленд-девелопментом будет являться любое «улучшение» или подготовка, которые позволяют приблизить срок запуска проекта. Это может быть, к примеру, перевод земли из одной категории в другую.

После подготовки территории по каждому из вышеприведенных направлений возможно разделить участок на лоты для продажи согласно разработанной концепции его развития. Консалтинговая часть работы предполагает разработку опти-мальной концепции с точки зрения

развития жилой и/или коммерческой недвижимости c учетом следующих факторов:• юридическо-правовые огра-

ничения на использование участка;

• ресурсный потенциал участка (площадь, конфигурация, рельеф и поверхность);

• возможная площадь застройки;• ситуация на рынке недвижимо-

сти – выбор наиболее перспек-тивных направлений развития (анализ наилучшего использова-ния участка);

• положительная финансово- экономическая отдача про-екта согласно разработанной концепции.

По сути, консультационная работа дает возможность определить потен-циальный круг интересантов на учас-ток (как девелоперов, так и конеч ных пользователей). При этом разрабо-танная концепция дает возможность проанализировать размер прибыли потенциального инвестора.

Другим важным свойством ленд-девелоп-мента является снижение рисков инвестиционного проекта. Важно понимать, что на предвари-тельном этапе не получится пол-ностью учесть все риски в после-дующей работе по его реализации. В то же время задача ленд-девелоп-мента – представить и проанализи-ровать картину в целом.Основные этапы ленд-девелопмента приведены на следующей схеме.

Глава 2. Подготовка площадки к строительству (Land Development)


12

В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спро-са и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке зем-ли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей при продаже участка. С учетом сложившейся ситуации на рынке он также зачастую становится единственной возможностью продать участок.

Среди новых тенденций можно вы-делить новые требования в рамках согласования девелоперских про-ектов в администрации Московской области. Теперь очень часто девело-

ИЛЛЮСТРАЦИЯ 1

Сводная схема различных этапов ленд-девелопмента

пер должен обосновать полезность своего проекта для района располо-жения (повышение уровня инфра-структуры, создание рабочих мест, будущие налоговые отчисления).

Как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на про-дажу, не было проведено строитель-ство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.

• Участок юридически оформлен,закреплены права

• Есть понимание ресурсного потенциала участка и его ограничений / обременений

Юридическое оформление участка

Геоподоснова

Инженерные изыскания

Этап 0 Этап 1

Анализ окружения и месторасположения

Маркетинговый анализ

Разработка концепции

Финансовый анализ / бизнес-план

Перевод в нужную категорию и ВРИ (при необходимости)

Получение ТУ на коммуникации

Создание архитектурного проекта

Этап 2

Согласование концепции

Проект планировки территории

Получение ГПЗУ

Этап 3

Строительство дорог и коммуникаций

• Анализ наиболее эффективного варианта развития участка

• Определение ТЭПов проекта, ценообразования, стратегии реализации

• Понимание того, кто основной клиент


sklad-man.com 13

Юридическое оформление участка

Геоподоснова

Инженерные изыскания

Этап 0 Этап 1

Анализ окружения и месторасположения

Маркетинговый анализ

Разработка концепции

Финансовый анализ / бизнес-план

Перевод в нужную категорию и ВРИ (при необходимости)

Получение ТУ на коммуникации

Создание архитектурного проекта

Этап 2

Согласование концепции

Проект планировки территории

Получение ГПЗУ

Этап 3

Строительство дорог и коммуникаций

• Оформление участка в нужную для реализации проекта категорию и ВРИ

• Решение вопроса с инженерной инфраструктурой

• Детальная архитектурная концепция проекта

• Согласование проекта в с органами гос. власти, градостроительная подготовка участка

• Подготовка участка к строительству юридически и физически

Ленд-девелопмент является фактором, повы-шающим капитализацию

участка, а также его стоимость.Плюс к этому он снижает риски последующей потенциальной реализации девелоперско-го проекта.

Николай ПаличевГенеральный директор,партнер Up Group USG

14


Фото предоставлено компанией Freight Village RU, стратегическим партнером конференции «Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй. Light Industrial – новый формат складского рынка в России».

sklad-man.com 15


Задачей данной главы является понимание потенциального объема нового строительства индустриальной недвижимости на основе анализа общего объема земельных участков промышленного назначения, а также анализа земельных участков, выставленных на текущий момент на продажу.Анализ проводился в разрезе застроенных и незастроенных участков. Под застроенными в данном слу-чае понимаются участки, имеющие капитальные строения преимущест-венно советского периода с боль-шим коэффициентом незастроен-ной площади (более 70% свободной от застройки земли). Такие участки чаще всего обеспечены инженер-ными коммуникациями и находятся в развитых промзонах советско-го периода. От продажи зданий их отличает то, что владельцы таких объектов позиционируют их именно как участки.Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это не-освоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа greenfield (вторичный рынок).С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД – А107 («Бетонка») и А107 – границы МО.Для анализа отбирались земельные участки категории:• земли промышленности,

энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевиде-ния, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

• земли населенных пунктов (зо-нированые под производствен-ную и складскую деятельность).

В рамках отбора предложений по продаже/долгосрочной аренде земельных участков собиралась информация на онлайн-агрегаторах предложений (cian, avito и др.). Далее информация сверялась с данными Росреестра (относитель-

но категории, ВРИ и площади участ-ка). Часть объявлений отдельно проверялась по телефону в форма-те mystery shopping (под легендой покупки).При сборе информации, помимо адреса, площади и стоимости, учитывались такие параметры, как:• расстояние от МКАД;• направление (федеральная

трасса);• обеспеченность инженерной

инфраструктурой;

Глава 3. Анализ общего количества участков и общего количества предложения

ТАБЛИЦА 3

ТАБЛИЦА 4

Площадь Зона Общее количество застроенных земель в регионе

(по данным Росреестра)

Участки в продаже

кол-во га средняя площадь, га


1–2 га МКАД – А107 1 956 3 355 1,7 27 41 1,5

3–5 га МКАД – А107 373 1 430 3,8 11 43 3,9

5–20 га МКАД – А107 799 7 225 9,0 11 115 10,4

20–50 га МКАД – А107 129 3 782 29,3 2 50 25,2

От 50 га МКАД – А107 40 4 980 124,5 – – –

Итого 3 297 20 774 51 249

Площадь Зона Общее количество незастроенных земель

в регионе(по данным Росреестра)

Участки в продаже



1–2 га МКАД – А107 1 127 2 032 1,8 76 136 1,8

3–5 га МКАД – А107 233 886 3,8 22 81 3,7

5–20 га МКАД – МО 767 7 248 9,4 69 679 9,8

20–50 га МКАД – МО 106 3 044 28,7 28 841 30,0

От 50 га МКАД – МО 68 7 579 111,5 9 1 000 111,1

Итого 2 301 20 789 204 2 736

Анализ количества застроенных земельных участков со строениями (имущественных комплексов)

Анализ количества незастроенных земельных участков

• степень подготовленности земельного участка (градостроительная проработка для девелопер-ского проекта).

При сборе информации по предложениям о прода-же земельных участков также учитывались терри-тории смежных участков, в совокупности образую-щие участки необходимой площади. В дальнейшем подобные «совокупные» предложения учитывались как один лот.

Таким образом, общее количество лотов на продажу составило 255 шт., в которые входит 429 земельных участков.

Доля предложения застроенных участков составляет около 1,2% от общего объема участков подобного типа (в пересчете на общую площадь).

Доля незастроенных участков, выставленных на продажу, в общем объеме участков данного типа составляет 13,2% (в пересчете на общую площадь). То есть около 87% участков не вы-ставлено на публичную продажу их текущими собственниками.

16



Структура предложений о продаже в разрезе по типу участков, общая площадь, га

Стоит отметить, что в зоне от А107 («Бетонка») до границ Московской области предложений о покупке застроенных земельных участков почти нет (если рассматривать участки площа-дью от 5 га).


Структура предложений о продаже в разрезе по типу участков, кол-во, шт.

Незастроенные Застроенные

8%(249 га)

92%(2736 га)

Незастроенные Застроенные

20%(51 шт.)

80%(204 шт.)

sklad-man.com 17




Анализ объема предложения незастроенных участковв разрезе по направлениям

Анализ объема предложения застроенных участковв разрезе по направлениям

Каширское ш.

Новорязанское ш.

Ленинградское ш.

Дмитровское ш.

Симферопольское ш.

Горьковское ш.

Киевское ш.

Калужское ш.

Новорижское ш.

Ярославское ш.

Минское ш.

1

1

2











Минское ш.

74,4

5,9

0,0

3,0

15,5

11,7

17,7

51,5

2,6

11,4

11,3











Минское ш.

18,4

18,4

6,7











Минское ш.

92,8

3,0

11,4

17,7

51,5

15,5

5,9

2,6

29,7

18,4











Минское ш.

2

7

12

4

0

7

2

2

5

2

4











Минское ш.

2

7

13

5

0

7

2

2

5

2

6

МКАД – А107

Ко

л-в

о у

час

тко

в,

шт.

Пл

ощ

ад

ь, г

а

А107 – МО Всего (МКАД – границы МО)











Минское ш.

23

22

22

22640 000

16

14

13

9

8

6

4











Минское ш.

196,3

144,7

433,2

459,0640 000

117,4

116,6

79,1

39,6

42,9

18,4

27,6











Минское ш.

25

23

33

28

26

17

14

11

15

6

6











Минское ш.

2

1

11

6

10

3

1

2

7

0

2











Минское ш.

28,2

10,0

152,1

144,0

325,9

40,3

10,3

87,3

184,6

0,0

78,7











Минское ш.

224,5

154,7

585,3

603,0

443,3

156,9

89,4

126,9

227,5

18,4

106,3

МКАД – А107

Ко

л-в

о у

час

тко

в,

шт.

Пл

ощ

ад

ь, г

а

А107 – МО Всего (МКАД – границы МО)

18


ТАБЛИЦА 5Анализ предложения в зависимости от направления

Федеральная трасса

Незастроенные ЗастроенныеИТОГО

МКАД – А107 А107 – МО Всего МКАД – А107 А107 – МО Всего

кол–во

га кол–во

га кол–во

га кол–во

га кол–во

га кол–во

га кол–во

га

Минское шоссе

4 27,6 2 78,7 6 106,3 4 11,3 2 18,4 6 29,7 12 136,0

Ярославское шоссе

6 18,4 – – 6 18,4 2 11,4 – – 2 11,4 8 29,8

Новорижское шоссе

8 42,9 7 184,6 15 227,5 5 15,5 – – 5 15,5 20 243,0

Калужское шоссе

9 39,6 2 87,3 11 126,9 2 2,6 – – 2 2,6 13 129,5

Киевское шоссе

13 79,1 1 10,3 14 89,4 2 3,0 – – 2 3,0 16 92,4

Горьковское шоссе

14 116,6 3 40,3 17 156,9 7 51,5 – – 7 51,5 24 208,4

Симферополь-ское шоссе

16 117,4 10 325,9 26 443,3 – – – – 0 0,0 26 443,3

Дмитровское шоссе

22 459,0 6 144,0 28 603,0 4 11,7 1 6,7 5 18,4 33 621,4

Ленинградское шоссе

22 433,2 11 152,1 33 585,3 12 74,4 1 18,4 13 92,8 46 678,1

Новорязан-ское шоссе

22 144,7 1 10,0 23 154,7 7 17,7 – – 7 17,7 30 172,4

Каширское шоссе

23 196,3 2 28,2 25 224,5 2 5,9 – – 2 5,9 27 230,4

ИТОГО: 159 1 674,8 45 1 061,4 204 2 736,2 47 205 4 43,5 51 248,5 255 2 984,7

sklad-man.com 19




Анализ общего количества предложений застроенных и незастроенных участков в разрезе по направлениямМКАД – границы МО, кол-во, шт.

Анализ общей площади предложений застроенных и незастроенных участков в разрезе по направлениям МКАД – границы МО, площадь, га

По количеству предложений больше всего земельных участков было выявлено на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском ш. По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское, Дмитровское, а также Симферопольское ш.










Минское ш.


46

33

30

27

26

24

20

16

13

12

8










Минское ш.


678,1

621,4

172,4

230,4

443,3

208,4

243

92,4

129,5

136

29,8

20


www.upgroup.info

+ 7 495 374 55 24 15 выполненных проектов2150 000 м складов и производств

ввели в эксплуатацию

Площадь: 225 000 мЗаказчик: НКН-СТРОЙ

Статус объекта: на этапе строительства

Площадь: 212 000 мЗаказчик: Складские технологииГод постройки: 2015 г.Сметная стоимость: 224 000 руб./м

Площадь: 212 600 мЗаказчик: Торговый дом REANГод постройки: 2013 г.Сметная стоимость: 220 600 руб./м

Площадь: 23 500 мЗаказчик: КситисГод постройки: 2012 г.Сметная стоимость: 220 000 руб./м


Площадь: 22 000 мЗаказчик: Регион сервисГод постройки: 2011 г.Сметная стоимость: 220 000 руб./м

Строительство мультитемпературного склада

Площадь: 212 000 мЗаказчик: АйсЛендСметная стоимость: 238 000 руб./м

Выбор участка / аудит: 5 месяцевПокупка участка: 2 месяцаПроектирование: 6 месяцевСлужба заказчика: 18 месяцевСтроительство склада: 12 месяцевПодбор арендатора: 80% площадей сдано до ввода в эксплуатацию

sklad-man.com 21


www.upgroup.info

+ 7 495 374 55 24 15 выполненных проектов2150 000 м складов и производств

ввели в эксплуатацию

Площадь: 225 000 мЗаказчик: НКН-СТРОЙ

Статус объекта: на этапе строительства


Площадь: 212 600 мЗаказчик: Торговый дом REANГод постройки: 2013 г.Сметная стоимость: 220 600 руб./м

Площадь: 23 500 мЗаказчик: КситисГод постройки: 2012 г.Сметная стоимость: 220 000 руб./м


Площадь: 22 000 мЗаказчик: Регион сервисГод постройки: 2011 г.Сметная стоимость: 220 000 руб./м

Строительство мультитемпературного склада

Площадь: 212 000 мЗаказчик: АйсЛендСметная стоимость: 238 000 руб./м

Выбор участка / аудит: 5 месяцевПокупка участка: 2 месяцаПроектирование: 6 месяцевСлужба заказчика: 18 месяцевСтроительство склада: 12 месяцевПодбор арендатора: 80% площадей сдано до ввода в эксплуатацию

22


sklad-man.com 23


Для анализа стоимости земельных участков (на основе выставлен-ных предложений) было проведено ранжирование информации в зависи-мости от подготовленности земельного участка, а также с учетом удале-ния от МКАД (выделены 2 зоны: МКАД – А107 и А107 – границы МО).

К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен хоть какой-нибудь из этапов ленд-девелопмента, описанных в главе 2.

Глава 4. Анализ уровня цен на земельные участки

ТАБЛИЦА 6

ТАБЛИЦА 7


Тип участков

Подготовленные Неподготовленные

МКАД – А107 А107 – МО МКАД – А107 А107 – МО

Незастроенные 73 865 042 19 470 990 25 804 563 9 901 580

Застроенные 54 305 408 – 43 106 952 12 852 521

Тип участков

Подготовленные Неподготовленные

МКАД – А107 А107 – МО МКАД – А107 А107 – МО

Незастроенные 44 6 115 39

Застроенные 12 – 35 4

Анализ средневзвешенной стоимости земельных участков, руб./га

Анализ количества подготовленных и неподготовленных участков

Анализ уровня цен на подготовленные участки в зависимости от их типа и расстояния от МКАД, руб./га

73 865 042

Незастроенные

19 470 990

54 305 408

Застроенные

80 000 000

70 000 000

60 000 000

50 000 000

40 000 000

30 000 000

20 000 000

10 000 000

0

МКАД – А107 А107 – МО

24




Анализ уровня цен на неподготовленные участки в зависимости от их типа и расстояния от МКАД, руб./га

Анализ уровня стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД, руб./га

Как видно из диаграммы, средневзвешенная стоимость застроенных земельных участков выше, чем незастроенных: в зоне МКАД – А107 – на 67%, а в зоне А107 – границы МО – на 30%. Далее проанализируем, как изменяется стоимость в зависимости от удален-ности от МКАД. Возьмем предложения незастроенных участков от МКАД и границ Московской области.

25 804 563

115 616 457118 423 517

26 215 383

14 236 684

Незастроенные

До 5 км От 5 до 10 км От 30 до 50 кмОт 10 до 30 км От 50 и до границ МО

9 901 58012 852 521

43 106 952

5 457 685

Застроенные

50 000 000

45 000 000

40 000 000

35 000 000

30 000 000

25 000 000

20 000 000

15 000 000

10 000 000

5 000 000

0

140 000 000

120 000 000

100 000 000

80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

0

МКАД – А107 А107 – МО

sklad-man.com 25



Анализ средневзвешенной стоимости по направлениям в границах МКАД – А107, руб./га

Далее рассмотрим уровень стоимости незастроенных участков в зависимости от федеральной трассы в пределах А107.

20 000 0000 40 000 000 60 000 000 80 000 000 100 000 000



Минское ш.









84 904 341

61 740 547

51 474 584

42 099 727

41 788 580

41 697 385

32 542 031

20 793 434

18 419 598

16 558 780

13 696 874

26

Реклама

sklad-man.com 27


Согласно статистическим данным Росреестра, в Московской области за 2016 г. количество сделок выросло в 4 раза, а в пересчете на площадь – в 3,6 раза. В то же время средневзве-шенная стоимость уменьшилась в 1,8 раза. В статистику включены только сделки по землям промышленного зонирования.

Средний размер участка снизился на 12% с 2,39 га в 2015 г. до 2,1 га в 2016 г.В 2016 г. более 70% от всех сделок пришлось на Ленинский район. В 2015 г. лидером также был Ленинский район, однако это было меньшая доля – 18,8% и 9,4% соответственно.

В целом это статистика подтверждается данными из обмена сделок Топ брокеров: получи-лось 11 сделок в 2015 г. на общую площадь 195,26 га. А в 2016 г. была заключена 31 сделка на общую плщадь 171,1 га.

Глава 5. Анализ сделок на земельном рынке за 2015–2016 гг.

ТАБЛИЦА 8

Росреестр 2015 2016

Количество сделок 53 220

Площадь, га 126,8 462,0

Средневзвешенная стоимость, руб./га 91 571 220 50 320 453

Анализ общего количества сделок по данным Росреестра

28


ТАБЛИЦА 9

Приложение 1База предложений земельных участков промышленного зонирования

База предложений земельных участков, попавших в выборку

№ Район Шоссе

Рассто-яние

от МКАД,

км

Тип участка ЗонаПлощадь,

гаСтоимость, руб. Цена 1 га

Подготовка участка

1 Мытищинский Ярославское ш. 2,7 Greenfield МКАД – А107 2,7 25 000 000 9 275 749 Нет

2 г. Долгопрудный Дмитровское ш. 2,9 Greenfield МКАД – А107 2,7 270 000 000 99 667 774 Нет

3 Мытищинский Дмитровское ш. 1,3 Greenfield МКАД – А107 5,0 350 000 000 70 000 000 Нет

4 Мытищинский Дмитровское ш. 10,6 Greenfield МКАД – А107 27,3 1 037 525 400 38 000 000 Нет

5 г. Лобня Дмитровское ш. 16,0 Brownfield МКАД – А107 2,5 210 000 000 84 422 111 Нет

6 г. Лобня Дмитровское ш. 18,0 Brownfield МКАД – А107 2,0 150 000 000 75 000 000 Нет

7 Дмитровский Дмитровское ш. 20,6 Greenfield МКАД – А107 42,2 882 513 726 20 927 128 Нет



10 Мытищинский Дмитровское ш. 20,6 Brownfield МКАД – А107 4,0 200 000 000 50 576 573Разрешение на строи-тельство

11 Мытищинский Дмитровское ш. 23,3 Brownfield МКАД – А107 3,3 284 445 405 86 486 486 Нет

12 Дмитровский Дмитровское ш. 28,0 Greenfield МКАД – А107 192,9 2 507 180 000 13 000 249 Нет





17 Дмитровский Дмитровское ш. 34 Greenfield МКАД – А107 2,2 16 940 000 7 689 514 Нет



20 Дмитровский Дмитровское ш. 29 Greenfield МКАД – А107 23,8 299 000 000 12 585 658 ППТ





25 Солнечногорский Ленинградское ш. 41 Greenfield А107 – А108 9,1 150 000 000 16 498 928 Нет

26 Солнечногорский Ленинградское ш. 34 Brownfield МКАД – А107 15,6 313 600 000 20 061 798 Нет

27 Солнечногорский Ленинградское ш. 36 Greenfield МКАД – А107 8,0 160 000 000 20 000 000 Нет

28 Солнечногорский Ленинградское ш. 30 Greenfield А107 – А108 9,2 184 200 000 20 007 386Эскиз проекта



31 Солнечногорский Ленинградское ш. 26 Greenfield МКАД – А107 179,8 3 956 612 000 22 000 000 Нет








39 Мытищинский Ленинградское ш. 14 Greenfield МКАД – А107 10,8 275 000 000 25 464 142 Нет

40 Солнечногорский Ленинградское ш. 20 Brownfield МКАД – А107 3,2 95 000 000 29 817 954 Получены ТУ






46 Химкинский Ленинградское ш. 12 Greenfield МКАД – А107 9,3 409 397 940 44 100 000 Нет

47 Химкинский Ленинградское ш. 11 Brownfield МКАД – А107 4,1 99 000 000 24 444 444 Нет

48 Химкинский Ленинградское ш. 12 Greenfield МКАД – А107 1,7 62 000 000 37 410 246 Нет


50 Солнечногорский Ленинградское ш. 14 Greenfield МКАД – А107 2,0 156 000 000 78 000 000 Получены ТУ

51 г. Химки Ленинградское ш. 14 Greenfield МКАД – А107 32,9 986 574 000 30 000 000 Нет

52 г. Химки Ленинградское ш. 8 Greenfield МКАД – А107 1,5 45 000 000 30 036 043 Нет

53 Химкинский Ленинградское ш. 11 Brownfield МКАД – А107 1,0 120 000 000 120 603 015 Нет

54 г. Химки Ленинградское ш. 4,6 Brownfield МКАД – А107 1,0 300 000 000 300 060 012 Нет

55 г. Москва Ленинградское ш. 3,7 Brownfield МКАД – А107 1,2 200 000 000 166 168 162 Нет

56 Химкинский Ленинградское ш. 0,2 Greenfield МКАД – А107 30,0 6 570 000 000 219 000 000Инвест- проект

57 г. Красногорск Ленинградское ш. 5,5 Greenfield МКАД – А107 1,3 90 000 000 72 000 000 Нет

sklad-man.com 29




от МКАД,

км




58 Красногорский Ленинградское ш. 9,2 Greenfield МКАД – А107 1,0 48 000 000 49 484 536 Нет

59 Солнечногорский Ленинградское ш. 20 Greenfield МКАД – А107 4,7 104 850 000 22 495 655Инвест- проект


61 Красногорский Новорижское ш. 12 Greenfield МКАД – А107 6,0 1 080 000 000 180 000 000Инвест- проект

62 Красногорский Новорижское ш. 17 Brownfield МКАД – А107 1,5 155 000 000 103 609 626Инвест- проект

63 Красногорский Новорижское ш. 19 Brownfield МКАД – А107 2,1 150 000 000 72 358 900 Нет

64 Красногорский Новорижское ш. 15 Greenfield МКАД – А107 6,7 700 000 000 105 001 050 Нет


66 Красногорский Новорижское ш. 16 Brownfield МКАД – А107 3,8 150 000 000 39 473 684 Нет


68 Истринский Новорижское ш. 20 Brownfield МКАД – А107 6,0 647 020 833 108 333 333Инвест- проект (под жилье)


70 Истринский Новорижское ш. 24 Greenfield МКАД – А107 2,4 104 491 000 42 931 509 Нет

71 Истринский Новорижское ш. 25 Greenfield МКАД – А107 8,6 380 000 000 44 371 789Геоподос-нова

72 Истринский Новорижское ш. 25 Greenfield МКАД – А107 7,9 95 000 000 12 101 448 Нет

73 г. Звенигород Новорижское ш. 38 Brownfield МКАД – А107 2,2 200 000 000 90 909 091 Нет

74 Одинцовский Минское ш. 1,3 Brownfield МКАД – А107 1,1 130 000 000 117 551 316 Нет

75 Одинцовский Минское ш. 4,3 Greenfield МКАД – А107 1,3 110 000 000 82 968 774 Нет

76 г. Одинцово Минское ш. 10 Brownfield МКАД – А107 1,0 100 000 000 98 599 882 Нет

77 Одинцовский Минское ш. 21 Brownfield МКАД – А107 1,0 84 500 000 84 500 000Да (проект на 5000 кв. м)

78 НАО Киевское ш. 11 Greenfield МКАД – А107 3,1 140 000 102 44 894 851Да (разра-ботка ППТ)

79 г. Одинцово Минское ш. 13 Brownfield МКАД – А107 8,2 540 000 000 66 166 740 Нет

80 НАО Киевское ш. 10 Greenfield МКАД – А107 3,0 135 000 000 45 000 000 Нет

81 Одинцовский Минское ш. 12 Greenfield МКАД – А107 11,8 923 320 000 77 992 330 Нет



84 НАО Киевское ш. 7,6 Brownfield МКАД – А107 1,8 531 000 000 295 000 000 Нет

85 НАО Киевское ш. 2 Brownfield МКАД – А107 1,2 145 000 000 116 111 467Да (инвест-проект)

86 НАО Киевское ш. 4,4 Greenfield МКАД – А107 1,6 199 000 000 126 751 592Да (подведе-ны коммуни-кации)



89 НАО Киевское ш. 5,2 Greenfield МКАД – А107 1,8 90 000 000 49 944 506 Нет




93 НАО Киевское ш. 15 Greenfield МКАД – А107 37,8 1 323 000 000 34 964 665 Нет

94 Наро-Фоминский Киевское ш. 29 Greenfield МКАД – А107 4,9 32 000 000 6 543 164Нет (обреме-нен газопро-водом)

95 Наро-Фоминский Киевское ш. 36 Greenfield МКАД – А107 11,2 264 197 280 23 600 000 Нет

96 Наро-Фоминский Киевское ш. 29 Greenfield МКАД – А107 2,0 75 000 000 37 500 000 Нет

97 НАО Калужское ш. 3,4 Brownfield МКАД – А107 1,0 61 000 000 61 000 000 Нет

98 НАО Калужское ш. 3,6 Greenfield МКАД – А107 2,5 300 000 000 122 299 225 Да (ГПЗУ)

99 НАО Калужское ш. 5,8 Brownfield МКАД – А107 1,6 130 000 000 82 697 201 Нет

100 ТАО Калужское ш. 21 Greenfield МКАД – А107 1,2 38 500 000 32 083 333 Нет

101 ТАО Калужское ш. 25 Greenfield МКАД – А107 1,5 180 000 000 119 992 001Да (коммуни-кации)

102 ТАО Калужское ш. 25 Greenfield МКАД – А107 1,6 48 000 000 30 676 807Да (коммуни-кации, ВРИ)



105 ТАО Калужское ш. 24 Greenfield МКАД – А107 3,2 90 000 000 28 149 631Да (согласо-вано 32000 кв. м)


107 ТАО Калужское ш. 32 Greenfield МКАД – А107 3,8 58 000 000 15 229 493Да (есть про-ект склада)

108 Ленинский Симферопольское ш. 0.2 Greenfield МКАД – А107 1,6 120 000 000 75 771 927Да (инвест-проект)

109 НАО Симферопольское ш. 17 Greenfield МКАД – А107 2,5 7 000 000 2 775 575 Да

30




от МКАД,

км




110 НАО Симферопольское ш. 18 Greenfield МКАД – А107 1,6 80 000 000 49 785 301 Нет

111 г. Подольск Симферопольское ш. 17 Greenfield МКАД – А107 3,0 130 000 000 44 008 125Да (инвест-проект)

112 Подольский Симферопольское ш. 16 Greenfield МКАД – А107 4,7 80 000 000 17 046 665 Нет

113 ТАО Симферопольское ш. 37 Greenfield МКАД – А107 2,5 113 800 000 44 902 146Да (инвест-проект)

114 Подольский Симферопольское ш. 24 Greenfield МКАД – А107 1,0 50 000 000 50 000 000 Да (ГПЗУ)

115 Подольский Симферопольское ш. 27 Greenfield МКАД – А107 1,5 70 000 000 46 666 667Да (разреше-ние на стро-ительство)

116 Подольский Симферопольское ш. 25 Greenfield МКАД – А107 2,8 490 000 000 178 181 818Да (инвест-проект)


118 г. Климовск Симферопольское ш. 30 Greenfield МКАД – А107 1,3 80 000 000 62 121 447Да (ГПЗУ + разрешение на стр-во)

119 г. Подольск Симферопольское ш. 31 Greenfield МКАД – А107 1,5 82 000 000 54 735 999 Нет


121 г. Домодедово Симферопольское ш. 23 Greenfield МКАД – А107 1,0 10 000 000 10 101 010 Нет


123 Ленинский Каширское ш. 4,6 Greenfield МКАД – А107 7,1 250 000 000 35 181 537 Нет

124 Ленинский Каширское ш. 4,6 Greenfield МКАД – А107 5,6 79 000 000 14 107 143 Да (есть ТУ)

125 Ленинский Каширское ш. 8,7 Greenfield МКАД – А107 2,5 79 999 920 31 746 000 Нет

126 Ленинский Каширское ш. 0,2 Greenfield МКАД – А107 1,7 131 352 520 79 300 000Да (есть проект)

127 Ленинский Каширское ш. 6,2 Greenfield МКАД – А107 12,7 6 427 680 000 507 495 164Да (есть проект ТЦ)

128 Подольский Каширское ш. 16 Brownfield МКАД – А107 1,2 50 000 000 42 944 258 Нет

129 Ленинский Каширское ш. 17 Greenfield МКАД – А107 15,8 300 000 000 19 045 201 Нет


131 Ленинский Каширское ш. 11 Greenfield МКАД – А107 31,0 2 080 100 000 67 141 151Да (инвест-проект)

132 Домодедовский Каширское ш. 15 Greenfield МКАД – А107 1,0 115 000 000 114 942 529Да (получен ГПЗУ)

133 г Домодедово Каширское ш. 15 Greenfield МКАД – А107 12,6 286 650 000 22 830 450 Нет

134 Домодедовский Каширское ш. 15 Greenfield МКАД – А107 1,0 31 500 000 31 500 000 Нет

135 г.Домодедово Каширское ш. 16 Greenfield МКАД – А107 12,0 270 725 000 22 633 977 Нет

136 р-н Домодедовский Каширское ш. 15 Brownfield МКАД – А107 4,7 300 000 000 63 694 268 Нет

137 г. Домодедово Каширское ш. 14 Greenfield МКАД – А107 1,9 60 000 000 31 578 947Да (разреше-ние на стро-ительство)

138 Домодедовский Каширское ш. 14 Greenfield МКАД – А107 3,9 196 725 000 50 507 060Да (инвест-проект)


140 г. Домодедово Каширское ш. 15 Greenfield МКАД – А107 5,8 682 040 000 118 284 456 Нет



143 г. Домодедово Каширское ш. 15 Greenfield МКАД – А107 1,3 62 776 000 47 136 207Да (инвест-проект)

144 Ленинский Каширское ш. 16 Greenfield МКАД – А107 1,1 18 369 600 16 000 000Да (получен ТУ)

145 Ленинский Каширское ш. 16 Greenfield МКАД – А107 1,1 21 578 000 20 000 000Да (получен ТУ)


147 г. Котельники Новорязанское ш. 4,5 Brownfield МКАД – А107 3,7 249 000 000 68 068 123 Нет

148 г. Дзержинский Новорязанское ш. 0,2 Greenfield МКАД – А107 1,2 98 000 000 84 344 608 Нет

149 Люберецкий Новорязанское ш. 7,2 Greenfield МКАД – А107 1,8 60 000 000 33 728 709 Нет

150 Люберецкий Новорязанское ш. 7,1 Brownfield МКАД – А107 1,5 110 000 000 73 372 465Да (проект планировки)

151 Люберецкий Новорязанское ш. 9,4 Greenfield МКАД – А107 2,5 120 000 000 48 000 000 Нет

152 Раменский Новорязанское ш. 16 Greenfield МКАД – А107 27,6 690 137 500 25 000 000Да (инвестпроект)

153 Раменский Новорязанское ш. 16 Brownfield МКАД – А107 2,3 55 000 000 23 913 043 Нет


155 Раменский Новорязанское ш. 26 Greenfield МКАД – А107 4,4 85 000 000 19 495 413Да (подготовка участка)

sklad-man.com 31




от МКАД,

км




156 Раменский Новорязанское ш. 30 Greenfield МКАД – А107 10,2 140 000 000 13 665 203

Да (инвест-проект на 27000 складов)

157 Раменский Новорязанское ш. 37 Greenfield МКАД – А107 2,5 12 500 000 5 005 406 Нет




161 г. Раменское Новорязанское ш. 45 Greenfield МКАД – А107 1,0 6 958 000 7 000 000 Нет



164 г. Раменское Новорязанское ш. 33 Greenfield МКАД – А107 2,9 65 000 000 22 413 793 Да (проект)


166 Раменский Новорязанское ш. 47 Greenfield А107 – А108 10,0 80 000 000 8 000 000 Да (ППТ)

167 г. Бронницы Новорязанское ш. 35 Greenfield МКАД – А107 11,0 99 000 000 9 015 983 Нет

168 г. Бронницы Новорязанское ш. 35 Greenfield МКАД – А107 28,1 224 941 600 8 000 000 Нет




172 Люберецкий Новорязанское ш. 18 Brownfield МКАД – А107 2,0 32 870 500 16 250 000Да (ГПЗУ на 1500 кв. м склад)

173 Люберецкий Новорязанское ш. 11 Greenfield МКАД – А107 1,0 35 000 000 35 000 000 Нет



176г Железнодорож-ный

Новорязанское ш. 15 Brownfield МКАД – А107 4,1 40 000 000 9 823 665 Нет

177 Балашихинский Горьковское ш. 16 Greenfield МКАД – А107 17,9 61 000 000 3 414 555 Нет



180 Балашихинский Горьковское ш. 14 Brownfield МКАД – А107 3,9 140 000 000 35 989 717 Нет

181 Ногинский Горьковское ш. 24 Brownfield МКАД – А107 25,2 629 147 500 25 000 000 Нет

182 Ногинский Горьковское ш. 24 Greenfield МКАД – А107 2,7 39 000 000 14 303 528 Нет


184 Балашихинский Горьковское ш. 0,1 Greenfield МКАД – А107 12,0 838 278 000 70 000 000Да (концепция, геодезия)

185 г. Реутов Горьковское ш. 3,5 Brownfield МКАД – А107 1,5 130 000 000 86 229 769 Нет

186 Балашихинский Горьковское ш. 14 Brownfield МКАД – А107 8,0 200 000 000 24 970 036 Нет


188 Щелковский Горьковское ш. 26 Brownfield МКАД – А107 1,0 110 000 000 110 022 004 Нет



191 Балашихинский Горьковское ш. 8,3 Greenfield МКАД – А107 1,6 18 000 000 11 444 557 Нет

192 Балашихинский Горьковское ш. 8,7 Greenfield МКАД – А107 3,0 270 000 000 90 000 000 Нет

193 г. Балашиха Горьковское ш. 9,3 Greenfield МКАД – А107 0,9 18 400 000 20 069 808 Нет

194 Щелковский Горьковское ш. 16 Greenfield МКАД – А107 3,4 107 526 000 31 431 160

Да(разрешение на стр-во склада 19600 кв. м)

195 г. Щелково Горьковское ш. 16 Greenfield МКАД – А107 6,0 135 000 000 22 500 000 Нет

196 Щелковский Горьковское ш. 22 Greenfield МКАД – А107 2,5 35 000 000 13 855 350 Нет

197 г. Фрязино Горьковское ш. 27 Greenfield МКАД – А107 1,5 35 000 000 22 993 036

Да (получено разрешение на строи-тельство)

198 г. Мытищи Ярославское ш. 3,9 Greenfield МКАД – А107 5,9 180 000 000 30 516 750 Да (ГПЗУ)

199 Мытищинский Ярославское ш. 11 Greenfield МКАД – А107 4,2 253 200 000 60 029 873 Нет

200 г. Ивантеевка Ярославское ш. 18 Brownfield МКАД – А107 1,4 200 000 000 144 613 160Да (инвест-проект под жилье)

201 Мытищинский Ярославское ш. 0,5 Greenfield МКАД – А107 2,1 210 000 000 100 229 095 Нет


203 г. Пушкино Ярославское ш. 17 Greenfield МКАД – А107 2,5 90 000 000 35 426 097Да (инвест-проект)

204 Пушкинский Ярославское ш. 30 Greenfield МКАД – А107 1,0 11 000 000 11 000 000 Нет

205 Дмитровский Дмитровское ш. 35 Greenfield А107 – А108 8,7 156 600 000 18 013 044Да (инвест-проект)

32




от МКАД,

км




206 Дмитровский Ленинградское ш. 40 Greenfield А107 – А108 10,8 99 800 000 9 206 387

Да (проект согласован на Градсо-вете)

207 Дмитровский Ленинградское ш. 42 Greenfield А107 – А108 10,0 70 000 000 6 973 084 Нет

208 Дмитровский Дмитровское ш. 45 Greenfield А107 – А108 31,2 93 600 000 2 999 356 Нет

209 Дмитровский Ленинградское ш. 42 Greenfield А107 – А108 11,6 65 000 000 5 579 543 Нет


211 Дмитровский Дмитровское ш. 62 Greenfield А108 – МО 35,9 231 681 420 6 450 000 Нет

212 Дмитровский Дмитровское ш. 70 Brownfield А108 – МО 6,7 28 000 000 4 179 104 Нет

213 Дмитровский Дмитровское ш. 34 Greenfield МКАД – А107 70,9 851 316 000 12 000 000Да(инвест-проект)


215 Талдомский Дмитровское ш. 100 Greenfield А108 – МО 27,7 110 800 000 4 000 000 Нет


217 Солнечногорский Ленинградское ш. 33 Brownfield А107 – А108 18,4 232 550 000 12 650 275 Нет



220 Клинский Ленинградское ш. 84 Greenfield А107 – А108 29,0 87 000 000 3 004 144 Нет

221 Клинский Ленинградское ш. 72 Greenfield А108 – МО 7,4 11 500 000 1 564 626 Нет

222 Истринский Новорижское ш. 55 Greenfield А107 – А108 5,1 30 500 000 6 031 244 Нет



225 Шаховской Новорижское ш. 120 Greenfield А108 – МО 38,6 57 000 000 1 476 764 Нет

226 Шаховской Новорижское ш. 130 Greenfield А108 – МО 6,0 12 999 990 2 166 665 Нет

227 Наро-Фоминский Киевское ш. 35 Greenfield А107 – А108 10,3 360 500 000 34 898 692 Нет

228 Рузский Минское ш. 71 Brownfield А108 – МО 6,1 48 000 000 7 881 773 Нет

229 Рузский Минское ш. 73 Brownfield А108 – МО 12,3 250 000 000 20 349 358 Нет

230 Рузский Минское ш. 73 Greenfield А107 – А108 20,0 260 000 000 13 000 000 Нет

231 ТАО Калужское ш. 30 Greenfield А107 – А108 19,6 480 429 495 24 570 000 Нет

232 ТАО Калужское ш. 29 Greenfield А107 – А108 67,8 1 626 084 000 24 000 000Да (инвест-проект)

233 Подольский Симферопольское ш. 28 Greenfield А107 – А108 9,6 241 127 500 25 000 000 Нет


235 Чеховский Симферопольское ш. 40 Greenfield А107 – А108 11,1 149 000 000 13 423 423 Нет

236 Чеховский Симферопольское ш. 60 Greenfield А107 – А108 180,7 1 260 000 000 6 971 726 Нет





241 Серпуховский Симферопольское ш. 75 Greenfield А107 – А108 19,4 3 396 750 175 000 Нет

242 Серпуховский Симферопольское ш. 73 Greenfield А108 – МО 18,4 12 000 000 651 572 Нет

243 Серпуховский Симферопольское ш. 77 Greenfield А108 – МО 28,2 29 334 048 1 038 480 Нет

244 Домодедовский Каширское ш. 36 Greenfield А107 – А108 13,0 180 000 000 13 845 302Да (согласован проект, ТУ)

245Павлово-Посад-ский

Горьковское ш. 64 Greenfield А107 – А108 7,2 46 723 300 6 500 000 Нет

246 Ногинский Горьковское ш. 41 Greenfield А108 – МО 7,8 100 300 000 12 811 015 Нет

247 Щелковский Горьковское ш. 39 Greenfield А107 – А108 25,3 337 500 000 13 351 161 Нет

248 Мытищинский Ярославское ш. 22 Brownfield МКАД – А107 10,1 120 000 000 11 932 818 Нет


250 Истринский Новорижское ш. 34 Greenfield А107 – А108 91,2 2 324 810 000 25 501 544 Нет


252 Химкинский Ленинградское ш. 18 Greenfield МКАД – А107 95,0 2 992 500 000 31 492 210 Нет

253 Можайский Минское ш. 86 Greenfield А107 – А108 58,7 287 483 000 4 900 000 Нет

254 Домодедовский Каширское ш. 35 Greenfield А107 – А108 15,2 260 100 000 17 155 974 Нет

255 Ленинский Каширское ш. 5,3 Greenfield МКАД – А107 62,8 4 712 250 000 74 994 151 Нет

sklad-man.com 33


Евгений Нумеров

Управляющий директор,партнер Skladman USG

+7 985 220 [email protected]

ОльгаЦимбаленко

Заместитель генерального директора Skladman USG


Николай Паличев

Генеральный директор,партнер Up Group USG


Ярослав Дарусенков

Руководитель отдела консалтингаSkladman USG

+7 495 374 5524 [email protected]

АлександрХомич

Генеральный директор,партнер Skladman USG


Контакты Skladman USG

СергейСоболев

Эксперт по подбору участков и подготовке к строительству Skladman USG

+7 495 374 5524 [email protected]

ВведниГл - light...

Documents