Кафедра «Геодезия и землеустройство»

Ф.П. Румянцев

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ДОКУМЕНТИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХОТНОШЕНИЙУчебное пособие

Рекомендовано учебно-методическим советом

агрономического факультета

для бакалавров, обучающихся по направлению подготовки 21.03.02 Землеустройство и кадастры

Нижний Новгород 2019

УДК 349.41

ББК 67.407

Румянцев Ф.П. Государственное документирование земельных отношений: учебное пособие для бакалавров, обучающихся по направлению подготовки 21.03.02 Землеустройство и кадастры . – Н.Новгород: Нижегород.ГСХА, 2013. –138с.

ISBN 5-87941-421-3

В учебном пособии отражены положения Земельного кодекса РФ,а также иных нормативно-правовых актов, регулирующие земельныеправоотношения, включая основания возникновения и прекращениявещных и обязательственных прав на земельные участки,регламентация предоставления земельных участков для различныхвидов использования; отражен порядок разрешения земельных споров;раскрыто регулирование земельных платежей; отмечены особенностиправового режима отдельных категорий земель; рассмотреныосновные сделки с земельными участками и земельными долями вправе общей собственности; представлена характеристикаюридической ответственности за нарушения действующегоземельного законодательства.

ББК 67.407

ISBN 5-87941-421-3

© Румянцев Ф.П., 2019; © НГСХА, 2019

2

№ п/п

Содержание Стр.

1. Тема1. Земельно-имущественные правоотношения, понятие, субъектно-объектный состав

3

2. 1.1. Понятие и виды земельно-имущественных правоотношений

5

3. 1.2. Субъекты земельно-имущественных правоотношений

5

4. 1.3. Объекты земельно-имущественных правоотношений

11

5. 1.4. Основания возникновения и прекращенияземельно-имущественных правоотношений

15

6. Тема 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ 267. 2.1. Понятие и виды права собственности на землю 268. 2.2. Государственная собственность на землю 279. 2.3. Муниципальная собственность на землю 2910. 2.4. Частная собственность на землю граждан и

юридических лиц29

11. 2.5. Общая собственность на земельные участки 3212. Тема 3. ИНЫЕ ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ 3413. 3.1.Ограниченное пользование чужими земельными

участками (земельный сервитут)34

14. 3.2. Аренда земельных участков 4015 3.3. Безвозмездное пользование земельными

участками47

16 3.4. Иные виды прав на землю 4717 3.4.1. Право постоянного (бессрочного) пользования

земельным участком 48

18. 3.4.2.Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

51

19. Тема 4. Возникновение и прекращение прав на землю

53

20. 4.1.Основания возникновения прав на землю 5321. 4.1.1.Решения исполнительных органов

государственной власти и органов местного самоуправления

53

22. 4.1.2.Сделки с земельными участками 5723. 4.1.3.Приватизация земли 5924. 4.2. Основания прекращения прав на землю 6225. Тема5. Предоставление земельных участков под

различные виды использования75

26. 5.1.Предоставление земельных участков,находящихся в государственной или муниципальнойсобственности без проведения торгов

75

27. 5.2.Предоставление земельных участков 82

3

находящихся в государственной или муниципальнойсобственности через проведение аукциона

28. Тема6. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ 8429. 6.1. Земельный налог 8430. 6.2. Арендная плата 8831. Тема 7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА

ПРАВОНАРУШЕНИЯ В ОБЛАСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ

91

32. 7.1.Понятие и основания ответственности в области использования и охраны земель

91

33. 7.2.Гражданско-правовая ответственность заземельные правонарушения

92

34. Тема8. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТАЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

94

35. 8.1. Договор купли-продажи земельного участка 9436. 8.2.Договор аренды земельного участка 9837. 8.3. Договор дарения 10138. 8.4. Залог земельного участка (ипотека) 10239. 8.5. Договор мены земельного участка 10640. 8.6. Наследование земельных участков 10641. Тема9. РАЗРЕШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ 10842. 9.1. Понятие и виды земельных споров 10843. 9.2.Стадии рассмотрения земельных споров 11044. Тема 10. Правовой режим земель

сельскохозяйственного назначения 110

45. 10.1.Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

111

46. 10.2. Особенности регулирования купли-продажиземельных участков сельскохозяйственногоназначения

115

47. 10.3.Купля-продажа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

117

48. 10.4.Договор аренды земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения

118

49. 10.5.Договора аренды земельных долей 12350. 10.6. Правовые проблемы выдела земельной доли в

натуре125

51. 10.7. Правовая судьба невостребованных земельных долей

131

52. Список использованной литературы 135

4

Тема 1. Земельно-имущественные правоотношения, понятие, субъектно-объектный состав 1.1. Понятие и виды земельно-имущественных правоотношений1.2. Субъекты земельно-имущественных правоотношений1.3. Объекты земельно-имущественных правоотношений1.4.Основания возникновения и прекращения земельно-имущественных правоотношений

1.1. Понятие и виды земельно-имущественных правоотношений

Земельно-имущественные отношения — это отношения междуорганами государственной власти, органами местногосамоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями,гражданами по поводу владения, пользования и распоряженияземлями, земельными участками, а также по поводу государственногоуправления земельными отношениями. Регулирование земельно-имущественных отношений основывается на сочетании управления использованием земли в качестве природного ресурса, объекта недвижимости и основного средства производства; многообразия форм собственности на землю и другие природные ресурсы; широких правомочий субъектов РФ и органов местного самоуправления в регулировании земельных отношений на своих территориях; признания равенства участников земельных отношений в защите своих прав на землю; государственном уп-равлении землями независимо от форм собственности и иных прав на землю.

В зависимости от содержания и направленности правового воздействия можно выделить четыре основные группы земельно-имущественных правоотношений.

Правоотношения собственности на землю. Отношения в сфере управления земельными ресурсами. Земельно-имущественные правоотношения в сфере

землепользования. Охранительные земельно-имущественные отношения.

1.2. Субъекты земельно-имущественных правоотношенийВ соответствии со ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений

являются граждане, юридические лица, Российская Федерация,субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.Следует отметить, что иностранные граждане, а также лица безгражданства также выступают участниками земельныхправоотношений, но с определенными ограничениями,предусмотренными земельным законодательством. В частности,

5

иностранные граждане не могут приобретать в собственностьземельные участки в пределах территорий, перечень которыхопределен Указом Президента РФ, а также согласно Федеральномузакону от 24 июля 2002года №101-ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» не вправе выкупать на правесобственности земли сельскохозяйственного назначения.

П.3.ст.5 ЗК РФ содержит легальные определения понятийкатегорий участников земельных отношений:

- собственниками земельных участков признаются лица,являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователями - лица, владеющие и пользующиесяземельными участками на праве постоянного (бессрочного)пользования или на праве безвозмездного пользования;

землевладельцами - лица, владеющие и пользующиесяземельными участками на праве пожизненного наследуемоговладения;

арендаторами земельных участков - лица, владеющие ипользующиеся земельными участками по договору аренды, договорусубаренды;

обладателями сервитута - лица, имеющие право ограниченногопользования чужими земельными участками (сервитут);

Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ переченьучастников был дополнен термином правообладатели земельныхучастков, к которым законодатель отнес собственников земельныхучастков, землепользователей, землевладельцев и арендаторовземельных участков.

Самую многочисленную группу субъектов земельныхправоотношений составляют физические (граждане РоссийскойФедерации, иностранные граждане и лица без гражданства) июридические лица.

Крестьянские (фермерские) хозяйства как субъектыземельных правоотношений.

По Закону от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском)хозяйстве» фермерское хозяйство признавалось самостоятельнымхозяйствующим субъектом, наделенным статусом юридического лица.Согласно ст. 4 Закона право на создание фермерского хозяйства и наполучение земельного участка для этих целей имел каждыйдееспособный гражданин России, достигший 18-летнего возраста,имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственнуюквалификацию либо прошедший специальную подготовку. Из данногоположения, а также из нормы ст. 27 Закона, согласно которой послесмерти главы фермерского хозяйства, земельный участок переходит кодному из членов, можно сделать вывод, что земельный участок несостоял в общей собственности членов хозяйства, а являлсясобственностью главы КФХ. Вместе с тем иное имуществофермерского хозяйства принадлежало членам хозяйства на праве

6

общей собственности (по Закону – долевой, но по единогласномурешению членов хозяйства имущество могло быть и их совместнойсобственностью). Конечно, в 1990 г., когда принимался Закон «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве», земельные участки еще неотносились к недвижимому имуществу, однако установление для нихспециального правового режима, отличного от режима иногоимущества крестьянского хозяйства, нельзя признать удачнымрешением. Такая правовая конструкция не отвечала интересам членовхозяйства. При создании КФХ несколькими гражданами совершеннонепонятно, почему земельный участок должен предоставляться всобственность лишь одному из них, тем более бесплатно. Получается,что государство отдавало предпочтение одному гражданину в ущербдругому, и это несмотря на то, что размер земельного участкаопределялся в каждом конкретном случае с учетом числа членовхозяйства, а уж если земельный участок предоставляется за плату, тоон однозначно должен быть собственностью того или тех, что оплатилстоимость участка.

Если же КФХ создают несколько членов колхоза, выходящие изнего со своей земельной долей, то также необъяснимо, почемуземельный участок должен становиться собственностью лишь главыхозяйства? Кроме того, в Законе не было ответа на вопрос, какимобразом индивидуальная собственность членов хозяйства наземельную долю «преобразовывалась» в индивидуальнуюсобственность главы хозяйства. Такое положение вводило взаблуждение и самих членов хозяйства, которые, внеся в хозяйствоземельную долю, считали себя полноправными сособственникамиземли. Судебная практика по данному вопросу противоречива. Однисуды занимали позицию, основывающуюся на ст. 4 и 27 Закона, и непризнавали земельных прав членов хозяйства. Другие суды применялик земельным отношениям в КФХ нормы Закона об общейсобственности на имущество фермерского хозяйства.

С таким подходом фактически согласился и Европейский суд поправам человека. Опираясь на решения арбитражного суда Курскойобласти, Европейский суд в деле «Жигалев (Zhigalev) противРоссийской Федерации» установил, что фермерское хозяйство "Луч"состояло из шести членов: главы хозяйства Жигалева В.А. и еще пятичленов хозяйства. Земельный участок площадью 31 гектар былвыделен фермерскому хозяйству "Луч" таким образом, что каждыйчлен хозяйства получил в собственность из земель бывшего колхозаим. Капустина, членами которого они до этого являлись, по 5,15гектаров земли. Земельный участок площадью 315 гектаров былвыделен крестьянско-фермерскому хозяйству "Луч" таким образом,что каждый член хозяйства получил на праве пожизненнонаследуемого владения земельный участок площадью 52,5 гектаров.Таким образом, Европейский суд признал, что в подобных случаяхвозникает не только право общей собственности членов фермерского

7

хозяйства на землю, но и право общего пожизненного наследуемоговладения.

Несоответствие правового режима земли и иного имуществабыло изменено лишь с принятием части первой Гражданского кодексаРФ, в соответствии со ст. 257 которого имущество фермерскогохозяйства (включая земельный участок) принадлежит его членам направе совместной собственности, если законом или договором междуними не установлено иное.

Следует отметить, что на практике земельные участки иногдапредоставлялись не главе крестьянского хозяйства, а самомукрестьянскому хозяйству как юридическому лицу, но это несоответствовало действующему законодательству, поскольку Закон от22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»предусматривал передачу земельного участка именно в частнуюсобственность гражданина, изъявившего желание вести крестьянскоехозяйство, т.е. главы хозяйства.

Кроме того, довольно часто земельный участок в фермерскиххозяйствах, рассматриваемый как единый объект, принадлежалгражданину на различных правах: часть участка предоставлялась всобственность, часть закреплялась на праве пожизненногонаследуемого владения либо бралась в аренду. При этом отграничениячастных земель от государственных в натуре, как правило, неосуществлялось, такое отграничение происходило только вправоустанавливающих документах, где указывалось, что 10 гапредоставлены в собственность, а 50 га – в пожизненное наследуемоевладение. Естественно, совершить сделку с таким земельным участкомбыло невозможно. На первых этапах земельной реформы на этообстоятельство практически не обращали внимания, однако этоявлялось существенным препятствием для развития рынка землисельскохозяйственного назначения.

Правовое неравенство земельных прав главы и остальных членовв фермерском хозяйстве проявлялось в первую очередь при продаже,дарении или ином отчуждении имущества КФХ. Хозяйственныепостройки принадлежали членам хозяйства на праве общейсобственности, и при прекращении деятельности фермерскогохозяйства их отчуждение должно было осуществляться по взаимномурешению всех членов хозяйства. Однако эти постройки находились наземельном участке, принадлежащем главе хозяйства. Поэтому даннаясделка имела свои особенности.

Так, согласно ст. 58 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.распоряжение земельным участком глава фермерского хозяйствадолжен осуществлять с согласия всех его членов. Возникает вопрос:почему собственник участка должен спрашивать согласие на продажуэтого участка у несобственников? На каком основании? Очевидно, чтоединственным более или менее приемлемым основанием можносчитать факт членства нескольких лиц в хозяйстве и совместное

8

осуществление ими производственной деятельности на данномучастке. Эта норма закона формально была направлена на защиту правиных членов хозяйства на используемый в фермерском хозяйствеземельный участок, однако в действительности это было не так,поскольку закон не определял правовые последствия продажиземельного участка без согласия членов хозяйства. В целяхобеспечения прав членов хозяйства следовало бы по крайней мерезакрепить за ними преимущественное право на приобретение данногоучастка при его возмездном отчуждении главой хозяйства. Но в Законеэтого не было. Поэтому следует признать, что права членов хозяйствана землю не были надежно защищены. Таким образом, регулированиеоборота земельных участков фермерского хозяйства в годы аграрнойреформы страдало существенными недостатками.

КФХ, согласно первой редакции одноименного закона наделялисьстатусом юридического лица, однако с принятием первой части ГК РФ30ноября 1994г. в перечне коммерческих юридических лиц (ст.48 ГКРФ) указанный хозяйствующий субъект отсутствовал и большинствоглав КФХ перерегистрировались до 1 марта 1996года в качествеиндивидуальных предпринимателей, хотя закон разрешал сохранять истатус юридического лица (в форме товарищества) до 1 января2013года.

Следует отметить, что фермерское сообщество длительное времястремилось придать КФХ статус юридического лица. На ежегодныхсъездах ассоциации КФХ этот вопрос вызывал острые дискуссии илишь в ходе масштабной реформы гражданского законодательствапроизошло легальное закрепление статуса КФХ как юридическоголица. В частности, Федеральным законом от 30.12.2012 года №302-ФЗ в ГК РФ была дополнена новая статья 86.1, предусматривающаясоздание КФХ в статусе юридического лица как добровольноеобъединение граждан на основе членства для совместнойпроизводственной или иной хозяйственной деятельности в областисельского хозяйства, основанной на их личном участии иобъединении членами КФХ имущественных вкладов. Чаще всего вкачестве имущественного пая выступают земельные участки.Созданное посредством объединения вкладов имущество становитсясобственностью КФХ. Следует отметить, что законодатель ограничилучастие гражданина в качестве члена только одного КФХ, созданногов качестве юридического лица. Предусматривается субсидиарнаяответственность (п.4. ст.86.1 ГК РФ) члена КФХ, созданного вкачестве юридического лица при недостаточности средств приобращении взыскания кредиторов на земельный участок,принадлежащий на праве собственности хозяйству. Продажа такогоземельного участка осуществляется через процедуру публичныхторгов. Обязательным требованием к участнику торгов являетсяспособность продолжать использовать выкупленный земельныйучасток по целевому назначению.

9

ЛПХ – возрожденная форма частного землепользования.Согласно со ст.2 ФЗ от 7 июля 2003г. №112-ФЗ под личнымподсобным хозяйством понимается форма непредпринимательскойдеятельности по производству и переработке сельскохозяйственнойпродукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином илигражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместноосуществляющими ведение личного подсобного хозяйства членамиего семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельномучастке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личногоподсобного хозяйства. Сельскохозяйственная продукция,произведенная и переработанная при ведении личного подсобногохозяйства, является собственностью граждан, ведущих личноеподсобное хозяйство. Реализация гражданами, ведущими личноеподсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции,произведенной и переработанной при ведении личного подсобногохозяйства, не является предпринимательской деятельностью. Право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособныеграждане, которым земельные участки предоставлены или которымиземельные участки приобретены для ведения личного подсобногохозяйства. Граждане вправе осуществлять ведение личногоподсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав наземельный участок. Регистрации личного подсобного хозяйства нетребуется. Земельные участки, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, для ведения личного подсобногохозяйства предоставляются гражданам, которые зарегистрированы поместу постоянного проживания в сельских поселениях.. Гражданам,которые зарегистрированы по месту постоянного проживания вгородских поселениях, земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, для веденияличного подсобного хозяйства предоставляются при наличиисвободных земельных участков.

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоватьсяземельный участок в границах населенного пункта (приусадебныйземельный участок) и земельный участок за пределами границнаселенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебныйземельный участок используется для производствасельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилогодома, производственных, бытовых и иных зданий, строений,сооружений с соблюдением градостроительных регламентов,строительных, экологических, санитарно-гигиенических,противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельныйучасток используется исключительно для производствасельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданийи строений.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных

10

участков, предоставляемых гражданам в собственность изнаходящихся в государственной или муниципальной собственностиземель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаютсянормативными правовыми актами органов местного самоуправления.Предоставление таких земель осуществляется в порядке,установленном земельным законодательством. Максимальный размер общей площади земельных участков,которые могут находиться одновременно на праве собственности и(или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство,устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общейплощади земельных участков может быть увеличен законом субъектаРоссийской Федерации, но не более чем в пять раз. В частности, вНижегородской области согласно областному закону от 2 февраля2012г. №4-з «О максимальном размере общей площади земельныхучастков для ведения личного подсобного хозяйства» максимальныйразмер установлен в размере 2,5 га. Тем самым региональныйзаконодатель стимулирует вовлечение в хозяйственный оборотпахотные и иные площади для поддержки частного сектора на селе. Оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или)приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства,осуществляется в соответствии с гражданским и земельнымзаконодательством.

Вторую группу субъектов земельных правоотношений представляют исполнительные органы государственной власти, иорганы местного самоуправления, которые являются субъектамиуправленческих, распорядительных и охранительных функций.

И третья группа включает публичные образования - РоссийскаяФедерация, субъекты Федерации, города, поселки, сельскиенаселенные пункты и иные муниципальные структуры, которыеучаствуют в правоотношениях соответственно государственной илимуниципальной земельной собственности.

1.3. Объекты земельно-имущественных правоотношений

Общим объектом земельно-имущественных отношенийявляется земля (земля как природный объект и природный ресурс,земельные участки, части земельных участков п.1. ст.6 ЗК РФ).Законодатель с момента принятия Земельного кодекса РФ 25 октября2001г. уже в третий раз (первая редакция была измененаФедеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ, дополнившим ЗК РФспециальной главой 1.1. «Земельные участки», изменяет редакциюлегального определение понятия земельного участка как объектаземельных правоотношений. Согласно предшествующей редакции(ст.11.1 ЗК РФ) под земельным участком понималась «часть земнойповерхности, границы которой определены в соответствии сфедеральными законами». Существенные изменения и дополнения,

11

введенные в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗзатронули непосредственно и определение понятия основного объектарегулирования – земельного участка. Согласно п.3.ст.6 ЗК РФ,введенным указанным законом №171-ФЗ «земельный участок какобъект права собственности и иных предусмотренных Земельнымкодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая «представляет собой часть земной поверхности и имеетхарактеристики, позволяющие определить ее в качествеиндивидуально определенной вещи». Фактически в новой редакциизаконодатель обозначил акцент в определении понятия земельногоучастка с цивилистической позиции как предмета, указав на основныекритерии как объекте права собственности и иных вещных иобязательственных прав с характеристиками, позволяющимииндивидуализировать земельный участок в качестве недвижимойвещи. Руководствуясь общей логике осуществляемых масштабныхизменений гражданского законодательства, к объектам регулированиякоторого в том числе относится и земельные участки как объектынедвижимости, следует признать новую редакцию легальногоопределения понятия земельного участка вполне обоснованной исоответствующей вектору законодательных новелл. Однако следуетзаметить, что называть земельный участок как природноеобразование вещью - не самый удачный подход. В главе 1.1. включенной в ЗК РФ Федеральным законом от22.07.2008 N 141-ФЗ были определены правовые механизмыосуществления образования земельного участка посредством егораздела, объединения, перераспределения или выдела (п.1. ст.11.2. ЗКРФ). Данные законодательные установления давно были востребованыв правоприменительной практике.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении,перераспределении образуются земельные участки, прекращают своесуществование с даты государственной регистрации правасобственности и иных вещных прав на все образуемые из нихземельные участки в порядке, установленном Федеральным закономот 15 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрациинедвижимости".

Образование земельных участков допускается при наличии вписьменной форме согласия землепользователей, землевладельцев,арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых приразделе, объединении, перераспределении или выделе образуютсяземельные участки. Не требуется такое согласие на образованиеземельных участков из земельных участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности ипредоставленных государственным или муниципальным унитарнымпредприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, вслучае, если образование земельных участков будет осуществлено порешению суда, предусматривающего раздел, объединение,

12

перераспределение или выдел земельных участков в обязательномпорядке а также если образование земельных участков связано с ихизъятием для государственных или муниципальных нужд.

Образование земельных участков из земельных участков,находящихся в границах застроенной территории, в отношениикоторой в соответствии с Градостроительным кодексом РоссийскойФедерации принято решение о ее развитии и заключен договор оразвитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которымзаключен такой договор, в соответствии с документацией попланировке территории, утвержденной в порядке, установленномзаконодательством о градостроительной деятельности.

Раздел земельного участка. При разделе земельного участка образуются несколько

земельных участков, а земельный участок, из которого при разделеобразуются земельные участки, прекращает свое существование, у егособственника возникает право собственности на все образуемые врезультате раздела земельные участки. Раздел земельного участка,предоставленного некоммерческой организации, созданнойгражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачногохозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межеваниятерритории. При разделе такого земельного участка могут бытьобразованы один или несколько земельных участков,предназначенных для ведения гражданином садоводства,огородничества или дачного строительства либо относящихся кимуществу общего пользования. При этом земельный участок, разделкоторого осуществлен, сохраняется в измененных границах(измененный земельный участок).

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексногоосвоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор окомплексном освоении территории в отношении такого земельногоучастка, в соответствии с проектом межевания территории,утвержденным в порядке, установленном законодательством оградостроительной деятельности.

Выдел земельного участкаВыдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли

или долей из земельного участка, находящегося в долевойсобственности. При выделе земельного участка образуются один илинесколько земельных участков. При этом земельный участок, изкоторого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах(измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевойсобственности, по заявлению которого осуществляется выделземельного участка, возникает право собственности на образуемыйземельный участок и указанный участник долевой собственностиутрачивает право долевой собственности на измененный земельныйучасток. Другие участники долевой собственности сохраняют право

13

долевой собственности на измененный земельный участок с учетомизменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Объединение земельных участковПри объединении смежных земельных участков образуется один

земельный участок, и существование таких смежных земельныхучастков прекращается. При объединении земельных участков усобственника возникает право собственности на образуемыйземельный участок. При объединении земельных участков,принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у нихвозникает право общей собственности на образуемый земельныйучасток в соответствии с гражданским законодательством.

Не допускается объединение земельных участков,предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования,праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездногосрочного пользования, за исключением случаев, если все указанныеземельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного)пользования, праве пожизненного наследуемого владения или правебезвозмездного срочного пользования одному лицу.

Допускается объединение земельного участка, обремененногозалогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этомправо залога распространяется на весь образуемый земельный участок,если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Перераспределение земельных участков При перераспределении нескольких смежных земельных

участков образуются несколько других смежных земельных участков,и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земельных участков, находящихся вчастной собственности, у их собственников возникает правособственности на соответствующие образуемые земельные участки всоответствии с соглашениями между такими собственниками обобразовании земельных участков.

Перераспределение земельных участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, между ихсобственниками и (или) между собственниками земельных участков -физическими или юридическими лицами не допускается, заисключением случаев перераспределения таких земельных участков вграницах застроенной территории, в отношении которой всоответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерациипринято решение о ее развитии и заключен договор о развитиизастроенной территории, а также для размещения объектовкапитального строительства

Перераспределение земельных участков осуществляется наосновании соглашений между собственниками земельных участков,исполнительными органами государственной власти или органамиместного самоуправления. При этом условия возникновения правачастной либо государственной или муниципальной собственности на

14

образуемые земельные участки определяются указаннымсоглашением.

Общие требования к образуемым и измененным земельнымучасткам выражаются в соблюдении предельных (максимальных иминимальных) размеров земельных участков, в отношении которых всоответствии с законодательством о градостроительной деятельностиустанавливаются градостроительные регламенты, а также ксохранению разрешенного использования расположенных на такихземельных участках объектов недвижимости и исключению появлениявклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосице,невозможности размещения объектов недвижимости и другимпрепятствующим рациональному использованию и охране земельнедостаткам, Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимымпризнается такой земельный участок, который может быть разделен начасти, каждая из которых после раздела образует самостоятельныйземельный участок, разрешенное использование которого можетосуществляться без перевода его в состав земель иной категории, заисключением случаев, установленных федеральными законами.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются всудебном порядке.

Часть земельного участка - определенная площадь соответству-ющего земельного участка, которая может быть отграничена на мест-ности и превращена в самостоятельный объект земельных отношенийи гражданского оборота, в котором может также участвовать земель-ная доля — условная часть права на один и тот же земельный участок,принадлежащий нескольким лицам, не отграниченная на местности,имеющая целевое назначение, усредненное количественное и каче-ственное выражение в праве общей собственности на землю.

1.4. Основания возникновения и прекращения земельно-имущественных правоотношений

Наиболее часто основаниями возникновения земельно-имущественных правоотношений служат решения исполнительныхорганов государственной власти, сделки и судебные решения. Можно сказать, что властно правовые акты - главное основаниевозникновения земельных правоотношений. В современномзаконодательстве решения исполнительных органов государственнойвласти и органов местного самоуправления по предоставлениюземельных участков на возмездной или безвозмездной основе изземель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности предусмотрены статьей 39.1 ЗК РФ. Переченьоснований возникновения прав на земельные участки включает в себя:- принятие решения органа государственной власти или органаместного самоуправления в случае предоставления земельного участка

15

в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное)пользование; - заключение договора купли-продажи в случае предоставленияземельного участка в собственность за плату; - заключение договора аренды и договора безвозмездногопользования в случае предоставления земельного участка в аренду и вбезвозмездное пользование соответственно.

Вторым по значимости основанием возникновения земельно-имущественных правоотношений можно назвать сделки. Наибольшеезначение имеют договоры, на основе которых возникает правособственности. Так, на основе договора дарения возникает правособственности на земельный участок, а органами, осуществляющимигосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним (Росреестр), выдается правоустанавливающий документна участок.

В ходе современной земельной реформы наиболеераспространенным основанием приобретения права частнойсобственности на земельные участки стала приватизация земли,осуществляемая на основе решения исполнительных органовгосударственной власти или органов местного самоуправления опредоставлении земельного участка в собственность на возмезднойлибо безвозмездной основе.

Как известно, в России действует специальный Федеральныйзакон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизациигосударственного и муниципального имущества», где приватизацияопределяется как возмездное отчуждение имущества, находящегося всобственности Российской Федерации и субъектов РоссийскойФедерации, муниципальных образований в собственность физическихи (или) юридических лиц. Вместе с тем данный Закон прямопредусматривает, что его действие не распространяется наотношения, возникающие при отчуждении земли, за исключениемотчуждения земельных участков, на которых расположены объектынедвижимости, в том числе имущественные комплексы (пп.1 п. 2 ст. 3Закона).

Собственники объектов недвижимости, возведенных наземельных участков, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, наделяются правом приватизироватьтакие земельные участки по ценам, установленным законамисубъектов Федерации. Согласно установлениям ФЗ «О введении вдействие Земельного кодекса РФ» граждане, обладающие земельнымиучастками на праве пожизненного наследуемого владения имеютправо на их приватизацию на безвозмездной основе без установленияпредельного срока на оформление земельных участков всобственность. Для юридических лиц законодатель установилвозмездность приватизации земельных участков, предоставленных имна праве постоянного (бессрочного) пользования. Размер

16

приобретения в собственность таких земельных участков установлен вразмере двух с половиной процентов от их кадастровой стоимости.

В случае нарушения предписанного предельного срокапереоформления предусмотрена административная ответственностьсогласно ст.7.34 КоАП в виде наложения административного штрафа вразмере от двадцати до двух сот тысяч рублей.

Земельные правоотношения могут возникать и на основесудебных решений. Так, при добровольном отказе от правасобственности на земельный участок этот участок принимает статусбесхозяйной недвижимой вещи, которая подлежит учету органом,осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество. По истечении года со дня постановки на учет орган,уполномоченный управлять муниципальным имуществом, можетобратиться в суд с требованием о признании права муниципальнойсобственности на эту вещь. Если суд признает право муниципальнойсобственности, то соответствующее судебное решение будет основойвозникновения права собственности на земельный участокмуниципального образования.

В отношении земельной доли в праве общей долевойсобственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения законодатель установилФедеральным законом от 29 декабря 2010года №435 «О внесенииизменений в Федеральный закон Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» упрощенный порядок отказадольщика от своей земельной собственности. Согласно новымпредписаниям земельный собственник обращается в районноеотделение Росреестра с заявлением об отказе от принадлежащейземельной доли и в день обращения право на «отказную» долюпереходит в собственность муниципального образования, натерритории которого расположен общедолевой земельный участок.

Иногда для возникновения и прекращения земельныхправоотношений требуется совокупность нескольких юридическихфактов - юридический состав. Например, граждане и юридическиелица могут приобрести право собственности на земельный участок наоснове приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Для этоготребуется, чтобы гражданин или юридическое лицо, не являющеесясобственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывновладел как своим собственным недвижимым имуществом в течениепятнадцати лет. Для государственной регистрации правасобственности гражданина или юридического лица необходимопредставить судебное решение, которое бы подтвердило наличие всейсовокупности указанных фактов. Само право собственности возникаету лица, приобретшего это имущество в силу приобретательнойдавности, с момента государственной регистрации права.

Основания прекращения земельных правоотношений могут иметькак добровольный (например, совершение различного рода сделок с

17

земельными участками, влекущими прекращение правасобственности), так и принудительный (например, решениеисполнительных органов государственной власти или органовместного самоуправления об изъятии земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд) характер. Чаще всего дляодного лица тот или иной юридический факт является основаниемпрекращения земельного правоотношения, а для другого - основаниемвозникновения. Например, добровольный отказ собственника отпринадлежащего ему земельного участка - это основание прекращенияу него права собственности и возникновения права собственности умуниципального образования.

Изъятие земельных участков для государственных имуниципальных нужд осуществляется на возмездной основе приусловии отсутствии иных вариантов для размещения планируемыхобъектов, строительство и размещение которых имеет общественноезначение и при наличии согласия собственника изымаемогоземельного участка. Размер выкупной цены земельного участкаопределяется исходя из его рыночной стоимости.

В некоторых случаях изъятие земельных участков происходитпринудительно, как правило это связано с нарушением требованийземельного законодательства о целевом или рациональномиспользовании земельных участков у земельных собственников,землевладельцев и землепользователей. В качестве примера изъятияземельного участка как «санкции» можно привести ст. 6Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения», регулирующей порядок изъятия земельных участков,которые либо используются с нарушением установленных земельнымзаконодательством требований рационального использования земли(п.2.ст.6), либо не используются их собственниками для ведениясельскохозяйственного производства в течение трех и более летподряд (не считая срока освоения) либо используются с нарушениемустановленных земельным законодательством требованийрационального использования земли (п.3.ст.6),

Принудительное изъятие земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения у его собственника можетосуществляться при условии неустранения указанных нарушенийпосле назначения административного наказания. В случаенеустранения правонарушений, в срок, установленный вынесеннымодновременно с назначением административного наказанияпредписанием, уполномоченный орган исполнительной власти поосуществлению государственного земельного надзора, вынесшийпредписание направляет материалы, подтверждающие неустранениеправонарушений, в орган исполнительной власти субъекта РоссийскойФедерации и подает в порядке, установленном Федеральным закономот 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации

18

недвижимости", в орган исполнительной власти, уполномоченный вобласти государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним, заявление о невозможности государственнойрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельныйучасток или обременения земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения до завершения рассмотрения судомдела о его изъятии.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации втечение двух месяцев со дня поступления материалов обращается всуд с требованием об изъятии земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения и о его продаже с публичныхторгов. В течение шести месяцев со дня вступления в законную силурешения суда об изъятии земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения и о его продаже с публичныхторгов, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерациив отношении такого земельного участка обеспечивает принеобходимости проведение кадастровых работ и устанавливает видразрешенного использования земельного участка, а также проводитпубличные торги.

Следует отметить, что по основанию нерациональногоиспользования изъятие участка возможно лишь при условии, если этинарушения повлекли за собой существенное снижение плодородияземель сельскохозяйственного назначения или значительноеухудшение экологической обстановки. Критерии существенногоснижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения икритерии значительного ухудшения экологической обстановкиутверждены постановлением Правительства РФ от 22 июля 2011 г. №612. К таким критериям, в частности, отнесены:

снижение содержания органического вещества в пахотном горизонтена 15 процентов или более;

снижение кислотности в кислых почвах (рНКСI) на 10 процентовили более;

повышение щелочности в щелочных почвах (рНН2O) на 10 процентовили более;

снижение содержания подвижного фосфора (мг/кг почвы) на 25процентов или более;

снижение содержания обменного калия (мг/кг почвы) на 25процентов

или более.При этом снижением плодородия земель сельскохозяйственного

назначения будет признано существенным, если имеет местоодновременное изменение указанных числовых значений не менее 3названных критериев.Конкретизация названных критериев представляется очень важнымусловием, так как позволяет объективно оценить рациональность

19

использования сельскохозяйственных земель фермерами илисельскохозяйственными организациями и, в случае необходимости,принять меры для изъятия земельных участков, используемых снарушениями законодательства, и передачи более эффективномупользователю.

Начальной ценой изъятого земельного участка на публичныхторгах является рыночная стоимость такого земельного участка,определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",или кадастровая стоимость такого земельного участка, еслирезультаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранеечем за пять лет до даты принятия решения о проведении публичныхторгов. Способ определения начальной цены изъятого земельногоучастка на публичных торгах указывается в решении суда об изъятииземельного участка и о его продаже с публичных торгов.

Спорным в случаях принудительного изъятия земельного участкапо основаниям его ненадлежащего использования является вопрос овозмездности такого изъятия. Редакция ст. 6 Закона об обороте от 7июля 2016 г. предписывает в п.15 выплатить бывшему собственникустоимость изымаемого участка за вычетом расходов на подготовку ипроведение публичных торгов, в том числе расходов на проведениекадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости такогоземельного участка и обследования его в соответствии с Федеральнымзаконом от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ "О государственномрегулировании обеспечения плодородия земельсельскохозяйственного назначения".

Следует отметить, что в указанной редакции законодательконкретизирует ситуацию с установлением начальной ценывыставляемого на аукцион изымаемого земельного участка, которыйхарактеризуется высокой степенью неликвидности, т.е. находится всостоянии, непригодном для дальнейшего использования всельскохозяйственном производстве и в этой связи необходимопроведение культуртехнической мелиорации. В этом случае начальнаяцена такого земельного участка уменьшается на величину расходов,связанных с необходимостью проведения работ покультуртехнической мелиорации в отношении такого земельногоучастка, но не более чем на 20 процентов. При этом порядокопределения стоимости работ по культуртехнической мелиорации,необходимых для приведения земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения в состояние, пригодное дляведения сельского хозяйства, устанавливается уполномоченныморганом исполнительной власти, осуществляющим функции повыработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части,

20

касающейся земель сельскохозяйственного назначения), погосударственному мониторингу таких земель.

В случае если публичные торги по продаже земельного участка изземель сельскохозяйственного назначения признанынесостоявшимися, не позднее чем через два месяца после первыхпубличных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальнаяцена земельного участка из земель сельскохозяйственного назначенияна повторных публичных торгах снижается на 20 процентов отначальной цены такого земельного участка на публичных торгах,признанных несостоявшимися.

Если же и повторные торги по продаже земельного участкапризнаны несостоявшимися (п.14. ст.6 Закона об обороте), то такойземельный участок подлежит продаже посредством публичногопредложения. Начальная цена продажи земельного участкапосредством публичного предложения устанавливается в размереначальной цены повторных торгов. Цена продажи такого земельногоучастка не может быть ниже 50 процентов от начальной ценыповторных торгов. Если земельный участок не продан на торгахпосредством публичного предложения, в течение одного месяца со дняпризнания данных торгов несостоявшимися такой земельный участокможет быть приобретен в муниципальную собственность поселенияили городского округа, на территории которого он расположен, поминимальной цене торгов в форме публичного предложения. Приэтом, если такой земельный участок не приобретен в муниципальнуюсобственность в указанный срок, орган исполнительной властисубъекта Российской Федерации в течение одного месяца с датыистечения срока, в течение которого земельный участок может бытьприобретен в муниципальную собственность, обязан приобрести такойземельный участок в государственную собственность по минимальнойцене торгов в форме публичного предложения.

Существенные законодательные новеллы были введены в частисубъектного состава участников торгов по продаже изъятого порешению суда по основанию неиспользования земельного участка напротяжении трех и более лет. В частности юридические лица,учредителем (участником) которых является собственник земельногоучастка из земель сельскохозяйственного назначения, в отношениикоторого принято решение об изъятии такого земельного участка,члены семьи собственника такого земельного участка, организации, накоторые возложена оценка такого земельного участка, работникиуказанных организаций, должностные лица органов государственнойвласти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах можетоказать влияние на условия и результаты торгов, члены семейсоответствующих физических лиц, не могут участвовать в публичныхторгах, в том числе посредством публичного предложения, по продаже

21

такого земельного участка. Сделки, совершенные с нарушениемданного правила, являются недействительными.

Необходимо обратить внимание на то, что прежняя редакцияЗакона об обороте предусматривала, что с заявлением опринудительном изъятии земельного участка могут обратиться органыгосударственной власти субъектов РФ либо органы местногосамоуправления в случаях, установленных законами субъектовФедерации. Новая редакция ст. 6 Закона об обороте оставляетправомочие обращаться с такими требованиями только заисполнительными органами государственной власти субъектовФедерации.

Лицами, виновными в нарушении требований земельногозаконодательства о надлежащем использовании земельных участков,могут выступать не только их собственники, но и землевладельцы,землепользователи, арендаторы земельных участков. Судебнаяпрактика знает многочисленные примеры принудительногопрекращения ограниченных прав на земельные участки в связи с ихнеиспользованием или ненадлежащим использованием. Следуетотметить, что в некоторых случаях суды, даже установив фактнеиспользования земельного участка в течение трех и более летподряд для сельскохозяйственного производства, отказывают органамгосударственного земельного надзора в привлечении виновного лица кадминистративной ответственности в силу «малозначительностиправонарушения», разъясняя, что малозначительностьправонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозыохраняемым общественным отношениям. По нашему мнению,подобного рода судебные решения вряд ли будут способствоватьрациональному использованию сельскохозяйственных земель ивовлечению их в оборот, ведь и изъять земельный участок при такомподходе судов невозможно, так как изъятие земельного участка каккрайняя мера воздействия на правообладателя допускается толькопосле привлечения виновного лица к административнойответственности за неустранение выявленных органами госземнадзора нарушений. Это может привести к росту числа нарушений и вконечном счете к деградации сельскохозяйственных земель.Представляется, что высшие судебные инстанции должны датьнадлежащую оценку такой судебной практике.

Как известно, изъятие возможно не только при неправомерномповедении правообладателей земельных участков, но и при отсутствиис их стороны земельных правонарушений: в случае изъятия земельныхучастков для публичных нужд. С этой точки зрения можно сказать, чтосодержание ст. 6 Закона об обороте не в полной мере соответствует ееназванию. Статья называется «Принудительное изъятие ипрекращение прав на земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения» и должна охватывать все случаи

22

принудительного изъятия и прекращения прав. Однако в нейпрактически не урегулирована процедура изъятия земельных участковсельскохозяйственного назначения для публичных нужд. Лишь в п.22ст. 6 Закона содержится отсылка к Федеральному закону от 7 июня2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в РоссийскойФедерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубкаконфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации", предусматривающейособенности принудительного прекращения прав на земельныеучастки из состава земель сельскохозяйственного назначения, а такжеих изъятие для указанных целей согласно данному специальномузакону. Таким образом, речь идет о частном случае,предусматривающем упрощенный порядок изъятия земельныхучастков. Этот упрощенный порядок, который главным образомкасается сроков уведомления собственников земельных участков ииных правообладателей о предстоящем изъятии (7 дней со дняпринятия решения) и самого изъятия (3 месяца со дня получениятакого уведомления) существенно нарушают права граждан июридических лиц, у которых эти участки изымаются.

Общий же порядок изъятия земель сельскохозяйственногоназначения для публичных нужд Закон не регламентирует, хотя здесьсуществует много нерешенных вопросов.По нашему мнению понятие «государственные (муниципальные)нужды» тождественно понятию «общественные нужды» посколькугосударство при изъятии земель для публичных нужд действует не всвоих «собственных» интересах, а в интересах всего общества илибольшинства населения, хотя такое тождество имеет место далеко невсегда.

Исходя из положений статей главы VII.1 ЗК РФ выкупземельного участка для государственных или муниципальных нуждпредставляет собой действия уполномоченного органа власти(местного самоуправления), направленные на прекращение прав наземельный участок у его собственника для удовлетворения возникшихпубличных нужд, и заключение соглашения с собственником овыкупной цене в соответствие со ст. 56.10 ЗК РФ.

Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков дляпубличных нужд осуществляется в исключительных случаях,некоторые из которых названы в данной статье. Однако «иные»публичные нужды могут быть предусмотрены как другимифедеральными законами, так и законами субъектов РФ, что даетвозможность беспредельного «расширения» перечня исключительныхслучаев. Все это может привести к нарушениям прав и законныхинтересов правообладателей земельных участков и кнеосновательному выведению земель сельскохозяйственногоназначения из сферы использования их в сельском хозяйстве. Следуетотметить объективный подход судов по защите прав собственников

23

земельных участков, землепользователей, землевладельцев иарендаторов от неправомерных действий государственных(муниципальных) органов.

Отметим, что земельные участки могут быть изъяты не только усобственников, но и у землепользователей, землевладельцев,арендаторов. Гарантии указанных правообладателей по получениювозмещения за изъятые земельные участки предусмотрены ст.56.8 ЗКРФ, согласно которой при определении размера возмещения приизъятии земельных участков, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащихпрекращению прав на такие земельные участки устанавливается сучетом следующих особенностей:

- в случае прекращения права постоянного (бессрочного)пользования земельным участком, предоставленным юридическомулицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночнаястоимость права аренды земельного участка на установленныйзаконом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствияустановленного законом предельного (максимального) срока - насорок девять лет;

- в случае прекращения права постоянного (бессрочного)пользования или пожизненного наследуемого владения земельнымучастком, предоставленным гражданину или имеющей право набесплатное предоставление в собственность изымаемого земельногоучастка организации, рыночная стоимость данного права определяетсякак рыночная стоимость земельного участка;

- в случае досрочного прекращения договора аренды земельногоучастка или договора безвозмездного пользования земельнымучастком рыночная стоимость данного права определяется какрыночная стоимость права аренды земельного участка до истечениясрока действия указанных договоров.

В целях определения размера возмещения рыночная стоимостьземельного участка, право частной собственности на которыйподлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащихпрекращению иных прав на земельный участок определяется исходяиз разрешенного использования земельного участка на день,предшествующий дню принятия решения об изъятии земельногоучастка.

В случае, если в результате изъятия земельных участков ирасположенных на них объектов недвижимого имущества управообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки всвязи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьимилицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицамидоговорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны

24

представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемыхземельных участков и расположенных на них объектов недвижимогоимущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков,причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающиевозникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытковв связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесятдней до направления правообладателю земельного участка соглашенияоб изъятии недвижимости.

Следует указать на те виды недвижимого имущества,расположенные на земельном участке, возмещение стоимости которыхне будет произведено при их изъятии. В частности, не подлежатденежному возмещению: объекты недвижимого имущества,расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимыеулучшения данных объектов (в том числе в результатереконструкции), произведенные вопреки его разрешенномуиспользованию, а также вопреки условиям договора арендыземельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, или договора безвозмездногопользования таким земельным участком; неотделимые улучшенияземельного участка и расположенных на нем объектов недвижимогоимущества, произведенные после уведомления правообладателяизымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельногоучастка для государственных или муниципальных нужд, заисключением неотделимых улучшений, произведенных в целяхобеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессеего использования, предотвращения пожаров, аварий, стихийныхбедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либов целях устранения их последствий, а также в результатереконструкции на основании выданного до указанного уведомленияразрешения на строительство; объекты недвижимого имущества,строительство которых осуществлено после уведомленияправообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении обизъятии земельного участка для государственных или муниципальныхнужд, за исключением случаев, если это строительствоосуществлялось на основании ранее выданного разрешения настроительство; объекты недвижимого имущества, для строительствакоторых не требуется выдача разрешения на строительство истроительство которых начато после уведомления правообладателяизымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

К принудительным основаниям прекращения земельныхправоотношений также относятся конфискация (ст.50 ЗК РФ) засовершенное преступление и реквизиция земельных участков (ст.51ЗК РФ) - при наступлении стихийных природных бедствий,техногенных аварий, эпидемий и иных событий, носящих

25

чрезвычайный характер, предусматривающая восстановлениефактического пользования земельным участком по окончаниидействия перечисленных событий, а в случае невозможности такоговосстановления первоначальных свойств земельного участка,например по причине повышенного фона радиоактивного загрязнениялибо уничтожения пахотного слоя в результате его смыва при сильномнаводнении и иных невосстановимых последствий землеобладетелювыплачивается компенсация по рыночной стоимости либопредоставление иного равноценного земельного участка.

Тема 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ2.1. Понятие и виды права собственности на землю2.2. Государственная собственность на землю2.3. Муниципальная собственность на землю2.4. Частная собственность на землю граждан и юридических лиц2.5. Общая собственность на земельные участки

2.1. Понятие и виды права собственности на землю

Если рассматривать право собственности в объективном исубъективном смыслах, то в случае - это система правовых норм,регулирующих отношения собственности на землю - один изцентральных институтов земельного права.

Право собственности в субъективном смысле представляет собойсовокупность правомочий, раскрывающих возможность по владению,пользованию и распоряжению землей.

Правомочие владения земельным участком как одно их трехправомочий право собственности - это предусмотренная закономвозможность фактического обладания земельным участком каксоставной частью недвижимого имущества. Юридическое оформлениеданного права находит выражение в возможностях свободнопребывать на предоставленном в собственность земельном участке;иметь и требовать соответствующую земельно-устроительную идругую правоустанавливающую документацию, экспликацию, схемуземельного участка, землеустроительный проект, регистрационныйдокумент; охранять земельный участок (ставить забор, устанавливатьиные внешние ограничительные знаки землепользования).

Правомочие пользования - это основанная на законе возможностьэксплуатации земельного участка, использования его в качествесредства производства, производительной силы, материального блага,возможность удовлетворения социальных, экономических, культурно-эстетических, экологических и иных потребностей за счетразнообразных полезных функций земель.

Правомочие распоряжения - это основанная на законе

26

возможность определения юридической судьбы земельного участка.Собственник земли вправе изменить (в положительном смысле инаправлении) ее естественное состояние. К примеру, путем внедренияновой научной системы земледелия, севооборотов, внесенияизвестняка, гипса, доломита, песка, торфа, лесной подстилки, иныхорганических удобрений изменить структуру почвы, повысить ееплодородие, путем культурно-технической мелиорации илигидротехнической мелиорации выровнять поверхность земли,повысить влажность, улучшить экологически полезные свойствасвоего земельного участка.

Определение судьбы земельного участка собственником можетвыразиться и в изменении его правового режима путем передачиучастка в аренду или под залог.

Правомочие по распоряжению в условиях рыночных отношенийможет быть выражено в форме договора на продажу, мену, дарениеземельного участка.

Правомочие по распоряжению со стороны органов местногосамоуправления как собственника муниципальных земель может бытьреализовано посредством их передачи в частную собственностьюридических лиц или граждан, посредством нового зонирования(утверждения новых зон) либо перевода земель по целевомуназначению из одного вида в другой, предоставления земель длязастройки или для сельскохозяйственного использования либоиндивидуального жилищного строительства и т.д.

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природныересурсы могут находиться в частной, государственной,муниципальной и иных формах собственности. Также ст. 212 ГК РФсодержит положение о том, что в Российской Федерации признаетсячастная, государственная, муниципальная и иные формысобственности.

2.2. Государственная собственность на землю

Достаточно длительное время земля как ресурсырассматривались как объект исключительной государственнойсобственности.

Действующее законодательство устанавливает, чтогосударственной собственностью являются земли, не находящиеся всобственности граждан, юридических лиц или муниципальныхобразований (п.1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своегорода презумпция принадлежности земельных участков государству,если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность делится на два вида:собственность Российской Федерации в целом (федеральная) исобственность ее субъектов (региональная).

Управление и распоряжение земельными участками,

27

находящимися в федеральной собственности или собственностисубъектов РФ, осуществляются соответственно РоссийскойФедерацией и ее субъектами. От имени этих субъектов правомочиясобственника осуществляют государственные органы в соответствии сих компетенцией.

В федеральной собственности и собственности субъектов РФнаходятся соответственно земельные участки:-признанные федеральной собственностью или собственностьюсубъектов РФ федеральными законами;-приобретенные Российской Федерацией и ее субъектами пооснованиям, предусмотренным гражданским законодательством;-право собственности Российской Федерации и ее субъектов, котороевозникло при разграничении государственной собственности наземлю.

Кроме того, в собственности субъектов РФ могут находиться непредоставленные в частную собственность земельные участки:-занятые недвижимым имуществом, находящимся в их собственности;-предоставленные региональным органам государственной власти,государственным унитарным предприятиям и учреждениям,созданным органами государственной власти субъектов РФ;-отнесенные к землям особо охраняемых природных территорийрегионального значения, землям лесного фонда, находящимся всобственности субъектов РФ в соответствии с федеральнымизаконами, землям водного фонда, занятым водными объектами,находящимися в собственности этих субъектов, землям фондаперераспределения земель;-занятые приватизированным имуществом, находившимся до егоприватизации в собственности субъектов РФ.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ Земельный кодексбыл дополнен новой главой V.5, регулирующей безвозмезднуюпередачу земельных участков, находящихся в федеральнойсобственности, в муниципальную собственность или в собственностьсубъектов Российской Федерации. Согласно ст.39.30 земельныеучастки, находящиеся в федеральной собственности подлежатбезвозмездной передаче:

- в собственность поселений, городских округов, утвердившихгенеральные планы поселений, генеральные планы городских округов,правила землепользования и застройки, если такие земельные участкирасположены на территориях соответствующих поселений, городскихокругов;

- в собственность муниципальных районов, утвердивших схемытерриториального планирования муниципальных районов, если такиеземельные участки расположены на межселенных территорияхсоответствующих муниципальных районов;

- в собственность субъектов Российской Федерации, если такиеземельные участки в соответствии с утвержденными документами

28

территориального планирования субъектов Российской Федерации,проектами планировки и межевания территории предназначены дляразмещения объектов регионального значения.

2.3. Муниципальная собственность на землю

Муниципальная собственность на землю - самостоятельная формасобственности. Субъекты муниципальной собственности на землю:города, районы, поселки, сельские населенные пункты, волости,округа, префектуры. В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление ираспоряжение земельными участками, находящимися вмуниципальной собственности, осуществляется органами местногосамоуправления.

В муниципальной собственности находятся земли в границахсоответствующего муниципального образования. В составмуниципальных входят земли жилой, производственной,общественной застройки, земли общего пользования и др.

Согласно ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятсяземельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами ипринятыми в соответствии с ними законами субъектов РоссийскойФедерации;

право муниципальной собственности на которые возникло приразграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены по основаниям, установленнымгражданским законодательством;

которые безвозмездно переданы в муниципальную собственностьиз федеральной собственности.

Если иное не предусмотрено другими федеральными законами,земельный участок, от права собственности на который собственникотказался, является с даты государственной регистрации прекращенияправа собственности на него собственностью городского округа,городского или сельского поселения либо в случае расположениятакого земельного участка на межселенной территориисобственностью муниципального района по месту расположенияземельного участка.

Земельные участки, находящиеся в собственности субъектовРоссийской Федерации, могут быть переданы безвозмездно вмуниципальную собственность в целях их предоставления отдельнымкатегориям граждан и (или) некоммерческим организациям,созданным гражданами,

2.4. Частная собственность на землю граждан и юридических лиц

Субъектами права частной собственности на земельные участки

29

являются граждане и юридические лица. Согласно п. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без

гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение всобственность земельных участков определяются в соответствии с ЗКРФ и федеральными законами. Анализ действующегозаконодательства позволяет выделить несколько ограничений:

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранныеюридические лица не могут обладать на праве собственностиземельными участками, находящимися на приграничных территориях,перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии сфедеральным законодательством «О государственной границе РФ», ина иных особо установленных территориях РФ в соответствии сфедеральными законами;

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранныеюридические лица - собственники зданий, строений, сооружений,находящихся на частных земельных участках, по общему правилуимеют, как и граждане России, преимущественное право покупки илиаренды земельного участка, но Президент РФ может устанавливатьперечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правоне распространяется;

в соответствие с федеральным законом «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, лица безгражданства и иностранные юридические лица могут владеть,пользоваться и распоряжаться земельными участкамисельскохозяйственного назначения только на праве их аренды.

Объектом права частной собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в томчисле почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены вустановленном порядке. Участки, отнесенные к землям, изъятым изоборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность ибыть предметом сделок. Участки, отнесенные к землям, ограниченнымв обороте, предоставляются в частную собственность только вслучаях, установленных федеральными законами. Перечень изъятыхиз оборота и ограниченных в обороте земельных участков содержитсяв ст. 27 ЗК РФ.

Существует два вида частной собственности на земельныеучастки:

индивидуальная (собственность граждан и собственностьюридических лиц);

общая (общая совместная и общая долевая).На частного собственника возложена обязанность использовать

земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо,владея земельным участком, обязано и пользоваться им.Неиспользование земельного участка в течение определенного взаконе срока является основанием для привлечения лица кответственности за нарушение земельного законодательства и может

30

служить основанием изъятия такого участка.Собственник земельного участка в соответствии со ст. 40 ЗК РФ

имеет право использовать (в установленном порядке) для собственныхнужд имеющиеся на земельном участке общераспространенныеполезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытыеводоемы в соответствии с законодательством РФ; возводить жилые,производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения,сооружения в соответствии с целевым назначением земельногоучастка и его разрешенным использованием с соблюдениемтребований градостроительных регламентов, строительных,экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иныхправил, нормативов. В то же время собственники обязаныиспользовать земельные участки в соответствии с их целевымназначением и принадлежностью к той или иной категории земель иразрешенными способами, которые не должны наносить вредокружающей среде, в том числе земле как природному объекту;сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки,установленные на земельных участках в соответствии сзаконодательством; осуществлять мероприятия по охране земель,соблюдать порядок пользования лесами, водными и другимиприродными объектами и выполнять другие обязанности (ст. 42 ЗКРФ).

Правомочия владения, пользования и распоряжения земельнымучастком осуществляются собственником свободно, но не должнынаносить ущерб окружающей среде и нарушать права и законныеинтересы третьих лиц.

Во все времена устанавливались определенные ограничения правасобственности. Ограничения прав на землю (включая правособственности) вызваны спецификой объекта прав: егоограниченностью и незаменимостью. Ограничения правасобственности могут возникать из федеральных законов, из договоровили судебных решений. Основания ограничения прав на землю могутбыть предусмотрены исключительно федеральными законами. Ст. 56ЗК РФ содержит положение о том, что могут устанавливатьсяследующие ограничения:

особые условия использования земельных участков и режимхозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числеживотного и растительного мира, памятников природы, истории икультуры, археологических объектов, сохранения плодородного слояпочвы, естественной среды обитания, путей миграции дикихживотных;

условия начала и завершения застройки или освоенияземельного участка в течение установленных сроков посогласованному в установленном порядке проекту, строительства,ремонта или содержания автомобильной дороги (участка

31

автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельныйучасток, находящийся в государственной или муниципальнойсобственности;

иные ограничения использования земельных участков вслучаях, установленных ЗК, федеральными законами.

Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характерили устанавливаться на определенный срок. Установленныеограничения обременяют непосредственно земельный участок, апоэтому при переходе права на соответствующий участок к другомулицу они сохраняются. Право собственности может быть ограничено исамим собственником на основании договора, например, заключаядоговор аренды, собственник ограничивает арендаторов впринадлежащих ему правомочиях владения и (или) пользования.

Существенным образом ограничивается право собственности наземельный участок, когда на нем располагаются объектынедвижимости. Согласно п.4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельногоучастка, на котором находятся здания, строения, сооружения,принадлежащие (на праве собственности) собственнику земельногоучастка, допускается только с одновременным отчуждением этихобъектов недвижимости.

2.5. Общая собственность на земельные участки

Общая собственность на земельные участки - это собственностьдвух или нескольких лиц. Земельный участок может принадлежатьлицам на праве общей собственности с определением доли каждого изсобственников (общая долевая собственность) или без определениятаких долей (совместная собственность).

Общая собственность на земельные участки является долевой, заисключением случаев, когда законом предусмотрено образованиеобщей совместной собственности на этот участок.

Общая собственность возникает при поступлении в собственностьдвух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общаясобственность на делимый участок возникает в случаях,предусмотренных законом или договором. Размер долей участниковобщей долевой собственности считается равным, если иное непредусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

Как уже отмечалось, общая совместная собственность возникает вслучаях, определенных законом. Согласно действующемузаконодательству установлена совместная собственность:

в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства(п.3.ст.6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;

в отношении общего имущества супругов (в том числеземельных участков), если иной правовой режим не установленбрачным договором (ст. 33-34 Семейного кодекса РФ);

32

в садоводческих, огороднических или дачныхнекоммерческих товариществах на имущество общего пользования,приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст.4 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческихобъединений граждан»);

согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огородническихили дачных некоммерческих объединений граждан» послегосударственной регистрации садоводческого, огороднического илидачного некоммерческого объединения граждан, если такомуобъединению земельный участок передается за плату, топервоначально участок предоставляется в совместную собственностьчленов такого объединения с последующим предоставлениемземельного участка в собственность каждого члена объединения.Наличие двух и более собственников на один участок предопределяетзакрепление в законодательстве особых правил по реализацииправомочий общей собственности.

Статья 40 ЗК РФ раскрывает объем правомочий собственниковземельных участков на использование земельных участков. Онисостоят в возможности:

-использовать в установленном порядке для собственных нуждимеющиеся на земельном участке общераспространенные полезныеископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненныекарьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иныездания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельногоучастка и его разрешенным использованием с соблюдениемтребований градостроительных регламентов, строительных,экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иныхправил, нормативов;

- проводить в соответствии с разрешенным использованиеморосительные, осушительные, культуртехнические и другиемелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты всоответствии с установленными законодательством экологическими,строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальнымитребованиями;

Собственник земельного участка имеет право собственности напосевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученнуюсельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, заисключением случаев, если он передает земельный участок в аренду,постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемоевладение либо безвозмездное пользование.

33

Тема 3. ИНЫЕ ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

3.1.Ограниченное пользование чужими земельными участками (земельный сервитут)3.2. Аренда земельных участков3.3. Безвозмездное пользование земельными участками3.4. Иные виды прав на землю

3.1. Ограниченное пользование чужими земельнымиучастками (земельный сервитут)

Сервитут - право ограниченного пользования земельнымучастком.

В зависимости от оснований возникновения и целей установлениясервитуты делятся на публичные и частные.

Согласно п.2.ст.23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливаетсязаконом или иным нормативным правовым актом РоссийскойФедерации, нормативным правовым актом субъекта РоссийскойФедерации, нормативным правовым актом органа местногосамоуправления в случаях, если это необходимо для обеспеченияинтересов государства, местного самоуправления или местногонаселения, без изъятия земельных участков. Установление публичногосервитута осуществляется с учетом результатов общественныхслушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для: -прохода или проезда через земельный участок, в том числе в

целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объектуобщего пользования и его береговой полосе;

- использования земельного участка в целях ремонтакоммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, атакже объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезическихзнаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;- прогона сельскохозяйственных животных через земельный

участок;- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в

34

установленном порядке на земельных участках в сроки,продолжительность которых соответствует местным условиям иобычаям;

- использования земельного участка в целях охоты, рыболовства,аквакультуры (рыбоводства);

- временного пользования земельным участком в целяхпроведения изыскательских, исследовательских и других работ.Новая глава V.3 ЗК РФ, введенная Федеральным законом от23.06.2014 N 171-ФЗ, подробно раскрывает содержание и основанияустановления нового вида публичного сервитута , устанавливаемого в отношении земельного участка, находящегося в публичнойсобственности.

Соглашение об установлении сервитута в отношении земельногоучастка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности, заключается в случаях, установленных гражданскимзаконодательством, настоящим Кодексом, другими федеральнымизаконами, и, в частности, в следующих случаях:

- размещение линейных объектов, сооружений связи,специальных информационных знаков и защитных сооружений, непрепятствующих разрешенному использованию земельного участка;

- проведение изыскательских работ;- ведение работ, связанных с пользованием недрами.В случае, если находящийся в государственной или

муниципальной собственности земельный участок предоставлен впостоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемоевладение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок болеечем один год, соглашение об установлении сервитута заключаютземлепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. Приэтом согласие в письменной форме уполномоченного органа назаключение такого соглашения не требуется, если договором арендылибо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Если находящийся в государственной или муниципальнойсобственности земельный участок предоставлен в постоянное(бессрочное) пользование или в аренду государственному илимуниципальному унитарному предприятию, государственному илимуниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитутазаключается при наличии согласия в письменной форме федеральногооргана исполнительной власти, органа исполнительной властисубъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, введении которых находятся эти предприятие, учреждение.

Землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка,заключившие соглашение об установлении сервитута в отношениитакого земельного участка, в течение десяти дней со дня заключенияуказанного соглашения обязаны направить в уполномоченный органуведомление о заключении указанного соглашения.

Арендатор или землепользователь, которому земельный участок

35

предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключатьсоглашение об установлении сервитута на срок, не превышающийсрока действия договора аренды земельного участка или договорабезвозмездного пользования земельным участком.

Со дня досрочного расторжения договора аренды земельногоучастка или договора безвозмездного пользования земельнымучастком действие заключенного арендатором илиземлепользователем соглашения об установлении сервитута вотношении такого земельного участка прекращается.

В соответствии со ст.39.25 ЗК РФ соглашение об установлениисервитута в отношении земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности, должносодержать:

- кадастровый номер земельного участка, в отношении которогопредполагается установить сервитут;

- учетный номер части земельного участка, применительно ккоторой устанавливается сервитут, за исключением случаяустановления сервитута в отношении всего земельного участка

- сведения о сторонах соглашения;- цели и основания установления сервитута;- срок действия сервитута;- права лица, в интересах которого установлен сервитут,

осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установленсервитут;

- обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут,вносить плату по соглашению;

- обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут,после прекращения действия сервитута привести земельный участок всостояние, пригодное для его использования в соответствии сразрешенным использованием.

Если иное не установлено федеральными законами, плата посоглашению об установлении сервитута в отношении земельныхучастков, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, определяется:

- в порядке, установленном Правительством РоссийскойФедерации, в отношении земельных участков, находящихся вфедеральной собственности;

- в порядке, установленном органом государственной властисубъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков,находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, иземельных участков, государственная собственность на которые неразграничена;

- в порядке, установленном органом местного самоуправления, вотношении земельных участков, находящихся в муниципальнойсобственности.

В случае заключения соглашения об установлении сервитута в

36

отношении земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, на срок до трех лет допускается посоглашению сторон установление сервитута в отношении части такогоземельного участка без проведения работ, в результате которыхобеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые дляосуществления государственного кадастрового учета сведения о частиземельного участка, в отношении которой устанавливается данныйсервитут, без осуществления государственного кадастрового учетауказанной части земельного участка и без государственнойрегистрации ограничения (обременения), возникающего в связи сустановлением данного сервитута. В этом случае граница действиясервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашениюоб установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровомплане территории.

Лицо, которому направлено уведомление о возможностизаключения соглашения об установлении сервитута или предложениео заключении соглашения об установлении сервитута в иныхграницах, обеспечивает проведение работ, в результате которыхобеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые дляосуществления государственного кадастрового учета сведения о частиземельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут, иобращается за осуществлением государственного кадастрового учетауказанной части земельного участка, за исключением случаевустановления сервитута в отношении всего земельного участка.

В ряде случаев установление сервитута не требуется. Согласност.39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности, заисключением земельных участков, предоставленных гражданам илиюридическим лицам, может осуществляться без установлениясервитута в следующих случаях:

- проведение инженерных изысканий;- капитальный или текущий ремонт линейного объекта;- строительство временных или вспомогательных сооружений

(включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительныхи иных материалов, техники для обеспечения строительства,реконструкции линейных объектов федерального, регионального илиместного значения;

- осуществление геологического изучения недр;- осуществление деятельности в целях сохранения и развития

традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренныхмалочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего ВостокаРоссийской Федерации в местах их традиционного проживания итрадиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель иземельных участков в границах земель лесного фонда;

- размещение нестационарных торговых объектов, рекламныхконструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются

37

Правительством Российской Федерации.Использование земельных участков в указанных целях

осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа,которое не дает лицу, в отношении которого оно принято, право настроительство или реконструкцию объектов капитальногостроительства.

Сервитут может быть срочным или постоянным.Срок установления публичного сервитута в отношении

земельного участка, расположенного в границах земель,зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, неможет превышать срок резервирования таких земель.

Осуществление сервитута должно быть наименееобременительным для земельного участка, в отношении которого онустановлен.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом,вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которыхустановлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральнымизаконами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит ксущественным затруднениям в использовании земельного участка, егособственник вправе требовать от органа государственной власти илиоргана местного самоуправления, установивших публичный сервитут,соразмерную плату.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваютсяустановлением публичного сервитута, могут осуществлять защитусвоих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствиис Федеральным законом "О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним".

Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношенииземельных участков в границах полос отвода автомобильных дорогдля прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций,их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции,капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации,размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаютсяФедеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Обавтомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РоссийскойФедерации и о внесении изменений в отдельные законодательныеакты Российской Федерации".

Частный сервитут устанавливается соглашением сторон или по судебному решению.

Частный сервитут распространяется на соседний земельныйучасток (имеющий общую границу), а в отдельных случаях - и надругой участок (например, чтобы пройти к колодцу, требуетсяпересечь несколько земельных участков). Он может устанавливатьсядля обеспечении прохода и проезда через земельный участок,

38

прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи итрубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также длядругих нужд собственника недвижимости (земельного участка илидругой недвижимости), которые не могут быть обеспечены безустановления сервитута.

Соглашение о сервитуте заключается между собственникомземельного участка и лицом, требующим его установления. К числупоследних могут относиться собственники недвижимого имущества,пожизненные наследующие владельцы или постоянные пользователи.Договор об установлении сервитута может быть самостоятельным(например, договор об установлении права прохода через участок) иливходить в иной договор (например, в договор об арендеадминистративного здания включается условие о размере, границахземельного участка, предоставляемого для прохода к дому).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездныйхарактер. Установление бесплатного частного сервитута может бытьпредусмотрено только федеральным законом, поэтому собственникучастка, обремененного частным сервитутом, вправе требоватьсоразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен.

Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, он сохраняетсяв случае перехода прав на земельный участок, который обремененэтим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельнымпредметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либоспособом лицам, не являющимся собственниками недвижимогоимущества, для обеспечения использования которого сервитутустановлен (ст. 275 ГК РФ).

Обладатель права ограниченного пользования чужим земельнымучастком вправе совершать собственные активные действия (проход,проезд и др.) и требовать от собственника, землевладельца,землепользователя чужого (соседнего) земельного участкавоздержания от определенных действий (например, от созданияпрепятствий к реализации сервитута).

Как частный, так и публичный сервитут может быть срочным (наопределенный срок) и бессрочным. Как правило, сервитутыустанавливаются на неопределенный срок.

Основания прекращения сервитута: истечение срока, на который был установлен сервитут; соглашение сторон; отказ обладателя сервитута от ограниченного пользования

чужим участком; основания, предусмотренные в договоре об установлении

сервитута (например, в течение установленного срока не внесена платаза ограниченное пользование участком);

совпадение права собственности на земельные участки, вотношении которого и в интересах которого был установлен сервитут;

39

отпадение надобности, т.е. оснований, по которым былпредоставлен сервитут (либо проявляются иные, помимо сервитута,возможности удовлетворять потребности, интересы обладателясервитута, либо потребности, интерес вообще отпали);

невозможность использования земельного участка поназначению в результате обременения сервитутом.

В двух последних случаях нормы ГК РФ прямо закрепляют правособственника земельного участка требовать (при наличии указанныхоснований) прекращения сервитута в судебном порядке.

Одно из оснований прекращения публичного сервитутапредусмотрено в п. 2 ст. 48 ЗК РФ: он может быть прекращен в случаеотсутствия общественных нужд, для которых был установлен, путемпринятия акта об отмене сервитута.

Сервитут вступает в силу и прекращается с момента егорегистрации в Едином государственном реестре на недвижимоеимущество и сделок с ним.

3.2. Аренда земельных участков

Аренда - наиболее распространенное право на земельные участки,расположенные в черте городских и сельских поселений. С учетомтого, что законодатель отказывается от предоставлениягосударственных и муниципальных земель в пожизненноенаследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (заисключением незначительного количества случаев, предусмотренныхЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношениячастной собственности на земельные участки, получают все большееразвитие.

Данные отношения возникают на основе договора аренды. Подоговору аренды земельного участка арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору земельный участок за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГКРФ).

Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступатьсобственники земельных участков, а также законные представителилиц, не достигших совершеннолетия, при получении последнимиземельных участков в порядке наследования (в аренду такой участокможет быть сдан на срок до достижения наследникомсовершеннолетия).

На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ).

Возможно заключение договора аренды земельного участка смножественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор можетбыть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом

40

земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на правесобственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем -на праве хозяйственного ведения (при этом договор арендыземельного участка заключается с условием согласия сторон навступление в него иных правообладателей помещений в этом здании);б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимомземельном участке, принадлежит нескольким лицам на правесобственности. Для приобретения прав на земельный участокобладатели прав на недвижимое имущество (граждане илиюридические лица) сообща обращаются в орган местногосамоуправления или орган государственной власти в соответствии сего компетенцией.

По общему правилу, изменение сторон договора аренды неявляется основанием для изменения или прекращения этого договора(ст. 617 ГК РФ).

К существенным условиям договора аренды земельных участковотносится предмет договора. В договоре должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить передаваемое(подлежащее передаче) имущество, т.е. должны быть указаныместоположение, площадь, целевое назначение, категория участка,кадастровый номер (до его присвоения - может быть условный номер)земельного участка. К договору должен быть приложен планземельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемомплане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. По договоруаренды может быть передан земельный участок, если он не изъят изоборота.

Во-вторых, ЗК РФ в качестве существенного условия называетразмер арендной платы (п.12 ст.22 ). Порядок определения размераарендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения заземли, находящиеся в собственности Российской Федерации, еесубъектов или муниципальной собственности, устанавливаютсясоответственно Правительством РФ, органами государственной властисубъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за частные земли определяетсясоглашением сторон. При определении размера арендной платы загосударственные и муниципальные земли применяются ставки,устанавливаемые компетентными органами (базовые размерыарендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются заединицу площади арендованного земельного участка, с учетом зоныградостроительной ценности (в поселениях), категорииземлепользователя, вида использования земли.

Арендная плата является существенным условием договора иможет выражается в денежной или натуральной форме. Она можетвзиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составеобщей арендной платы за все арендуемое имущество (например,земельный участок и здание).

41

Предельным сроком договора аренды земельный участковопределен в 49 лет.

Договор аренды должен быть оформлен письменно. Договорыаренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менееодного года, не подлежат государственной регистрации.

К особенностям порядка заключения договора аренды земельногоучастка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаяхвозможен только по итогам торгов (конкурсов, аукционов). Вчастности для юридических лиц, созданных гражданами для ведениядачного хозяйства предоставление земельных участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности осуществляетсяисключительно на торгах по продаже права на заключение договорааренды земельных участков (п.1 ст.39 ЗК РФ). После образования всоответствии с проектом межевания территории дачные земельныеучастки могут быть приобретены членами указанной некоммерческойорганизации в собственность или в аренду без проведения торгов(пп.3п.2ст39.3, пп.7п.2ст.39.6 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права иобязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, втом числе отдать арендные права земельного участка в залог и внестиих в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товариществаили общества либо паевого взноса в производственный кооператив впределах срока договора аренды земельного участка без согласияарендодателя при условии его уведомления , если договором арендыземельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаяхответственным по договору аренды земельного участка передарендодателем становится новый арендатор земельного участка, заисключением передачи арендных прав в залог. При этом заключениенового договора аренды земельного участка не требуется.

Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключендоговор об освоении территории в целях строительства иэксплуатации наемного дома коммерческого использования илидоговор об освоении территории в целях строительства иэксплуатации наемного дома социального использования, прав иобязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности ипредоставленного ему для освоения территории в целях строительстваи эксплуатации наемного дома коммерческого использования или дляосвоения территории в целях строительства и эксплуатации наемногодома социального использования (за исключением передачи арендныхправ в залог или обращения взыскания на переданные в залогарендные права в порядке, установленном Федеральным законом от16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"),допускается только в случае передачи указанным лицом прав иобязанностей по указанным договору об освоении территории в целяхстроительства и эксплуатации наемного дома коммерческого

42

использования или договору об освоении территории в целяхстроительства и эксплуатации наемного дома социальногоиспользования. Передача арендатором, являющимся некоммерческойорганизацией, созданной субъектом Российской Федерации илимуниципальным образованием для освоения территорий в целяхстроительства и эксплуатации наемных домов социальногоиспользования, прав и обязанностей по договору аренды земельногоучастка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности и предоставленного данной некоммерческойорганизации для освоения территории в целях строительства иэксплуатации наемного дома социального использования (заисключением передачи арендных прав в залог или обращениявзыскания на переданные в залог арендные права в порядке,установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ"Об ипотеке (залоге недвижимости)"), не допускается.

Арендатор земельного участка имеет право передатьарендованный земельный участок в субаренду в пределах срокадоговора аренды земельного участка без согласия арендодателя приусловии его уведомления, если договором аренды земельного участкане предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются всеправа арендаторов земельных участков,

При аренде земельного участка, находящегося в государственнойили муниципальной собственности, на срок более чем пять летарендатор земельного участка имеет право, если иное не установленофедеральными законами, в пределах срока договора арендыземельного участка передавать свои права и обязанности по этомудоговору третьему лицу без согласия арендодателя при условии егоуведомления. Изменение условий договора аренды земельного участкабез согласия его арендатора и ограничение установленных договоромаренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Еслииное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральнымзаконом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка,заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателявозможно только на основании решения суда при существенномнарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом,заключившим договор об освоении территории в целях строительстважилья экономического класса или договор о комплексном освоениитерритории в целях строительства жилья экономического класса, прави обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности ипредоставленного ему для освоения территории в целях строительстважилья экономического класса или для комплексного освоениятерритории в целях строительства жилья экономического класса (заисключением передачи арендных прав в залог), допускается только вслучае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об

43

освоении территории в целях строительства жилья экономическогокласса или договору о комплексном освоении территории в целяхстроительства жилья экономического класса.

Передача арендатором, являющимся юридическим лицом,заключившим договор о комплексном освоении территории в целяхстроительства жилья экономического класса, прав и обязанностей подоговорам аренды земельных участков, образованных из земельногоучастка, предоставленного для комплексного освоения территории вцелях строительства жилья экономического класса (за исключениемпередачи арендных прав в залог), допускается только в случаепередачи таким лицом прав и обязанностей по договору окомплексном освоении территории в целях строительства жильяэкономического класса.

Основаниями прекращения договора аренды земельного участкаявляются: соглашение сторон; истечение срока договора аренды (еслидоговор аренды не считается возобновленным - п. 2 ст. 621 ГК РФ);судебное решение о расторжении договора; требование одной изсторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенныйсрок.

Как уже отмечалось, процедура расторжения договора различнадля срочной аренды и аренды с неопределенным сроком. Если срок вдоговоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое времяотказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца(законом или договором может быть установлен иной срок).Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторондопустимо только в судебном порядке. Основания досрочногорасторжения установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а такжемогут быть предусмотрены в договоре. Так, согласно нормам ГК РФарендатор может требовать расторжения договора, если арендодательне предоставляет ему имущество либо препятствует егоиспользованию; земельный участок в силу обстоятельств, за которыеарендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном дляиспользования;

- арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Нормы ст.46 ЗК РФ предусматривают дополнительные основанияпрекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя:

использование земельного участка не в соответствии с егоцелевым назначением и категорией;

использование земельного участка, которое приводит ксущественному снижению плодородия сельскохозяйственных земельили значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранение последствий умышленно совершенногоземельного правонарушения (в виде отравления, загрязнения, порчи

44

земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствиенарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами ростарастений, ядохимикатами и иными опасными химическими ибиологическими веществами при их хранении, использовании итранспортировки, повлекших причинение вреда здоровью человекаили окружающей среде);

неиспользование земельного участка, предназначенного длясельскохозяйственного производства либо жилищного или иногостроительства, в указанных целях в течение 3 лет, если болеедлительный срок не установлен федеральным законом или договоромаренды земельного участка, за исключением времени, необходимогодля освоения земельного участка, а также времени, в течение которогоземельный участок не мог быть использован по назначению из-застихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающихтакое использование;

изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

реквизиция земельного участка.

3.3. Безвозмездное пользование земельными участками

По договору безвозмездного пользования земельным участкомодна сторона обязуется передать или передает его в безвозмездноевременное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернутьэтот участок в том состоянии, в котором получила или в состоянии,обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).

Основное отличие этого договора от аренды заключается в егобезвозмездном характере. Но следует оговориться, что безвозмездныйпользователь муниципальных или государственных земель неосвобождается от уплаты налога на недвижимость, поскольку однимиз принципов земельного права и законодательства является платностьиспользования земель. До принятия Федерального закона от23.06.2014г. №171-ФЗ данный земельный титул включал в своенаименование «срочность» пользования земельным участком (срокземлепользования ограничивался одним годом). В новой редакциист.24 ЗК РФ законодатель классифицирует срочность безвозмездногопользования земельными участками в зависимости от статусаземлепользователей.

Сроком до одного года в соответствии с п.2. ст.39.10 ЗК РФземельные участки, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, могут быть предоставлены вбезвозмездное пользование органам государственной власти и органамместного самоуправления; государственным и муниципальнымучреждениям (бюджетным, казенным, автономным);казеннымпредприятиям, а также центрам исторического наследия президентовРоссийской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

45

На срок действия трудового договора земельные участкибезвозмездно предоставляются работникам организаций транспорта,лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств,государственных природных заповедников и национальных парков.По общему правилу право безвозмездного срочного пользования наслужебный надел прекращается с прекращением работником трудовыхотношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен.Прекращение права оформляется решением организации,предоставившей такой надел. Работник, прекратившийсоответствующие трудовые отношения, имеет право использовать этотнадел в течение срока, необходимого для окончаниясельскохозяйственных работ.

Право на служебный надел сохраняется:1) за работником, прекратившим трудовые отношения при

переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности;2) за одним из членов семьи:- работником, призванным на действительную срочную военную

службу или альтернативную службу, на весь срок прохожденияслужбы;

- работником, поступившим на учебу, на весь срок обучения вобразовательном учреждении;

- работником, погибшим в связи с исполнением служебныхобязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособнымсупругом и престарелыми родителями работника пожизненно, задетьми работника - до их совершеннолетия.

На срок до десяти лет предоставляются безвозмездно земельныеучастки религиозным организациям для размещения зданий,сооружений религиозного или благотворительного назначения, а вслучаях если на таких земельных участках расположеныпринадлежащие религиозным организациям на праве безвозмездногопользования здания, сооружения, то земельные участки закрепляютсяна срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения.

Новыми субъектами права безвозмездного пользованияземельными участками выступают лица, с которыми в соответствии сФедеральным законом "О контрактной системе в сфере закупоктоваров, работ, услуг для обеспечения государственных имуниципальных нужд" заключены гражданско-правовые договоры настроительство или реконструкцию объектов недвижимости,осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета,средств бюджета субъекта Российской Федерации или средствместного бюджета. Безвозмездность землепользования в этом случаеограничивается сроком исполнения таких договоров.

В целях оказания мер государственной поддержки субъектаммелкотоварного сельскохозяйственного производства законодательпредусмотрел возможность предоставления земельных участков на

46

праве безвозмездного пользования гражданину для ведения личногоподсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским)хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях,определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок неболее чем шесть лет.

Подобная мера распространяется также и для индивидуальногожилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйствав муниципальных образованиях, определенных законом субъектаРоссийской Федерации, гражданам, которые работают по основномуместу работы в таких муниципальных образованиях поспециальностям, установленным законом субъекта РоссийскойФедерации.

Получили возможность приобретать земельный участок вбезвозмездное пользование на срок до пяти лет граждане в целяхосуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числепчеловодства) для собственных нужд на лесных землях.

На такой же срок предоставляются земельные участки дляведения огородничества или садоводства некоммерческиморганизациям, созданным гражданами, для указанных целей. Послеобразования в соответствии с проектом межевания территориисадовые земельные участки могут быть приобретены членамиуказанной некоммерческой организации в собственность или в арендубез проведения торгов (пп.3 п.2.ст.39.3, пп.7 п.2.ст.39.6 ЗК РФ).

Для стимулирования индивидуального жилищного строительствана таком праве могут предоставляться земельные участкинекоммерческим организациям, созданным гражданами на срок,предусмотренный федеральными законами. Если же законамисубъектов федерации предусмотрено обеспечение жильем отдельныхкатегорий граждан, то земельные участки также предоставляются направе безвозмездного пользования некоммерческим организациям,созданными субьектами Федерации в целях строительства указанныхжилых помещений на период осуществления данного строительства.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участкомсогласно п. I ст. 47 ЗК РФ прекращается по решению лица,предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон.Право безвозмездного срочного пользования прекращается при:истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;добровольном отказе обладателя права от принадлежащего ему права;наличии оснований для принудительного прекращения указанногоправа.

3.4. Иные виды прав на землю

До принятия Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗЗемельный кодекс предусматривал такие виды вещных прав на землюкак право пожизненного наследуемого владения и право постоянного

47

(бессрочного) пользования. С 1 марта 2015 года статьи 21 и 22 ЗК РФ,регулирующие указанные титулы земельных прав были исключены изтекста кодекса. Однако следует отметить, что упразднив указанныеспециальные статьи о праве пожизненного наследуемого владения ипостоянного (бессрочного) пользования земельными участкамизаконодатель сохранил положения, определяющие субъектный состави порядок предоставления земельных участков на праве постоянногобессрочного пользования. Согласно ст.39.9. ЗК РФ предоставлениеземельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, в постоянное (бессрочное)пользование осуществляется на основании решения уполномоченногооргана исключительно:

- органам государственной власти и органам местногосамоуправления;

- государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным,казенным, автономным);

- казенным предприятиям;- центрам исторического наследия президентов Российской

Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

3.4.1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Основной категорией лиц, использующих земельные участки направе постоянного (бессрочного) пользования, являются юридическиелица.

Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнутьтолько в отношении земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности. ЗК РФ вернулся к существовавшему вЗК РСФСР положению о предоставлении земельных участков на правепостоянного (бессрочного) пользования исключительно юридическимлицам, но ограничил их круг государственными и муниципальнымиучреждениями, федеральными казенными предприятиями, а такжеорганами государственной власти и местного самоуправления.Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользованиене предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного)пользования находящимися в государственной или муниципальнойсобственности земельными участками, возникшее у граждан довведения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Каждый гражданин имеет право однократно бесплатноприобрести в собственность находящийся в его постоянном(бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взиманиедополнительных денежных сумм помимо сборов, установленныхфедеральными законами, не допускается.

В соответствии со ст. 3 закона «О введении в действие Земельногокодекса РФ» юридические лица, за исключением государственных и

48

муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятийобязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользованияземельными участками на право аренды или приобрести эти участки всобственность (по своему желанию) независимо от того, для какойцели были предоставлены земельные участки до 1 июля 2012 года всоответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельногокодекса Российской Федерации. Юридические лица могутпереоформить право постоянного (бессрочного) пользованияземельными участками, на которых расположены линииэлектропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги,железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейныеобъекты), на право аренды таких земельных участков, установитьсервитуты в отношении таких земельных участков или приобреститакие земельные участки в собственность в соответствии с правилами,установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года .

С 1 января 2013 года Кодекс об административныхправонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающейответственность (штрафы от 20 до 200 тыс. руб.) за нарушение срокови порядка переоформления права постоянного (бессрочного)пользования земельными участками на право аренды земельныхучастков или сроков и порядка приобретения земельных участков всобственность.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного)пользования земельными участками на право аренды земельныхучастков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельныхучастков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемыхземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемыхземельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного всоответствии с настоящим пунктом, может предусматриватьсядоговорами аренды указанных земельных участков только в связи сизменением кадастровой стоимости соответствующего земельногоучастка.

Указанные требования не распространяется на случаи, еслиземельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользованияпредоставлены:

садоводческим, огородническим или дачным некоммерческимобъединениям граждан;

организациям, при которых до вступления в силу Федеральногозакона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"(далее - Федеральный закон "О садоводческих, огороднических идачных некоммерческих объединениях граждан") были созданы

49

(организованы) садоводческие, огороднические или дачныенекоммерческие объединения граждан, пользующиеся такимиземельными участками;

гаражным потребительским кооперативам.Переоформление садоводческими, огородническими и дачными

некоммерческими объединениями граждан, а также гаражнымипотребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного)пользования земельными участками сроком не ограничивается.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующихобъектов недвижимости о приобретении земельных участков всобственность или в аренду для исполнительных органовгосударственной власти или органов местного самоуправленияявляется обязательным. В тех случаях, когда собственник здания,строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении правасобственности на земельный участок путем заключения договора егокупли-продажи, а соответствующий орган не направляет заявителюпроект договора купли-продажи или предлагает заключить договораренды, собственник объекта недвижимости может обратиться варбитражный суд с заявлением о признании действий этих органовнезаконными .

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное(бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотренозаконом, самостоятельно использовать участок в целях, для которыхон предоставлен, включая возведение для этих целей на участкездания, сооружения и другого недвижимого имущества. Здание,сооружение, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом длясебя, являются его собственностью.

Если нормы ГК РФ закрепляли право лица, которому земельныйучасток предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование,ограниченно распоряжаться участком (передавать его с согласиясобственника участка в аренду или безвозмездное срочноепользование), то ЗК РФ определил, что граждане и юридические лица,обладающие земельными участками на праве постоянного(бессрочного) пользования, не могут распоряжаться этимиземельными участками (п. 4 ст. 20). Более того, в п. 6 ст. 3 закона «Овведении в действие ЗК РФ» подчеркнуто, что не допускаетсявнесение права постоянного (бессрочного) пользования земельнымиучастками в уставные (складочные) капиталы коммерческихорганизаций. Коммерческие и некоммерческие организации могутпереоформить свое право постоянного (бессрочного) пользованияземельными участками на иное, в том числе право аренды земельныхучастков, в установленном федеральными законами порядке.

Землепользователь может добровольно отказаться отпринадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного)пользования может быть принудительно прекращено по основаниям,предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ:

50

использование земельного участка не в соответствии с егоцелевым назначением и принадлежностью к той или иной категорииземель;

использование земельного участка способами, которыеприводят к существенному снижению плодородиясельскохозяйственных земель или значительному ухудшениюэкологической обстановки;

отравление, загрязнение, порча или уничтожениеплодородного слоя почвы;

систематическое невыполнение обязательных мероприятий поулучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии ипредотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога; неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским

законодательством, земельного участка, предназначенного длясельскохозяйственного производства либо жилищного или иногостроительства, в указанных целях в течение трех лет, если болеедлительный срок не установлен федеральным законом, заисключением времени, в течение которого земельный участок не могбыть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввидуиных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятие земельного участка для государственных илимуниципальных нужд;

реквизиции земельного участка.

3.4.2.Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения устанавливалось до 1марта 2015 года в отношении земель, находящихся в государственнойили муниципальной собственности. Субъектом этого права мог бытьтолько гражданин, которому участок предоставлялся для садоводства,огородничества, личного подсобного хозяйства и других целей.Основанием возникновения права пожизненного наследуемоговладения является принятие гражданином наследства, когда внаследственную массу входит и земельный участок, принадлежавшийнаследодателю на праве пожизненного наследуемого владения.

В первой редакции действующий ЗК РФ установил запрет напредоставление земельных участков гражданам на правепожизненного наследуемого владения

Если из условий пользования земельным участком,установленных законом, не вытекает иное, владелец земельногоучастка вправе возводить на нем здания, сооружения, создавать иноенедвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2ст. 266 ГК РФ).

ГК РФ помимо перехода прав по наследству запрещает владельцу

51

иные распоряжения земельным участком. Совершать сделки, которыевлекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (например,продажу, залог), землевладелец не вправе.

В тех случаях, когда земельный участок был предоставлен впожизненное наследуемое владение для обслуживания здания,строения, сооружения, но в результате пожара, стихийных бедствий,ветхости эти объекты недвижимости были разрушены, право наземельный участок сохраняется за владельцем при условии начала ихвосстановления (в установленном порядке) в течение 3 лет.Уполномоченные органы вправе этот срок продлить.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненномнаследуемом владении, имеют право перевести их в собственность.Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести всобственность находящийся в пожизненном наследуемом владенииземельный участок, причем взимание дополнительных денежных суммпомимо сборов, установленных федеральным законом, не допускается.Однако сборы, которые приходилось оплачивать для перевода всобственность оказывались больше стоимости самого земельногоучастка. Межевание участка, оформление кадастрового дела, которыеявляются обязательными условиями приватизации, производятся навозмездной основе. Для большинства граждан-землевладельцев этасумма непомерно высока (зачастую стоимость кадастровых работсравнима с рыночной стоимостью самого земельного участка срасположенными на нем садовыми домиками).

В практику приватизации земельных участков, предоставленныхгражданам на праве пожизненного наследуемого владения 30 июня2006года было внесено существенное упрощение, предусмотренноеФедеральным законом №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации по вопросу оформленияв упрощенном порядке прав граждан на отдельные объектынедвижимого имущества», более известным как закон «О дачнойамнистии», действие которого было продлено законодателем до 1марта 2020года.

Процедура регистрации прав на собственность согласно ст.25закона приобретает декларативный характер. Это означает, что длярегистрации недвижимости будут признаваться документы, выданныев предшествующие периоды времени разными органами. Закономвводится новый принцип для российского права – возможностьдекларировать существование недвижимости и на основе декларациирегистрировать свои права.

Решение о приватизации садовых, огородных и дачных земельныхучастков гражданину, являющемуся членом садоводческого,огороднического и дачного некоммерческого объединения,принимается органом местного самоуправления на основаниизаявления землевладельца. В заявлении гражданин по своему выборууказывает вид собственности на садовый, огородный или дачный

52

земельный участок (собственность гражданина, общая собственностьсупругов).

К заявлению прилагаются следующие документы: схема расположения земельного участка; заключение правления садоводческого, огороднического или

дачного некоммерческого объединения, в котором указывается лицо,за которым закреплен указанный земельный участок, а такжеподтверждение об отсутствии межевых споров о нарушении границсмежных земельных участков, относящихся к имуществу общегопользования.

В случае если ни один из членов садоводческого,огороднического или дачного некоммерческого объединения сзаявлением о предоставлении земельного участка в собственностьранее не обращался, орган местного самоуправления вправе запроситьдополнительно следующие документы:

удостоверенная правлением копия правоустанавливающегодокумента на земельный участок, предоставленный садоводческому,огородническому или дачному некоммерческому объединению;

выписка из Единого государственного реестра юридическихлиц о регистрации садоводческого, огороднического или дачногонекоммерческого объединения;

проект организации и застройки садоводческого,огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Тема4. Возникновение и прекращение прав на землю

4.1.Общие основания возникновения прав на землю.4.1.1.Решения исполнительных органов государственной власти и

органов местного самоуправления4.1.2.Сделки с земельными участками4.1.3.Приватизация земли.4.2. Основания прекращения прав на землю

4.1.Общие основания возникновения прав на землю.

Согласно п. 12 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеютравный доступ для приобретения земельных участков в собственность.Наиболее распространенными основаниями приобретения прав наземельные участки являются решения уполномоченных властныхорганов о предоставлении земельных участков на возмездной илибезвозмездной основе, сделки, а также судебные решения.

4.1.1.Решения исполнительных органов государственнойвласти и органов местного самоуправления о предоставленииземельных участков. Решением исполнительных органовгосударственной власти и органов местного самоуправленияосуществляется предоставление гражданам и юридическим лицам

53

земельных участков из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности. Исполнительные органыгосударственной власти Российской Федерации, ее субъектов иорганов местного самоуправления вправе распоряжаться земельнымиучастками, находящимися соответственно в федеральнойсобственности, в собственности субъектов РФ и муниципальнойсобственности. Федеральный закон от 23.06.2014г. №171-ФЗсущественным образом изменил подход к предоставлению земельныхучастков. По общему правилу земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, в собственностьграждан и юридических лиц предоставляются за плату. Бесплатно онимогут предоставляться в случаях, предусмотренных ЗК РФ,федеральными законами и региональными законами.

В частности, согласно ст. 39.5 ЗК РФ предоставлениеземельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу всобственность бесплатно на основании решения уполномоченногооргана осуществляется в случае предоставления земельного участка,образованного в границах застроенной территории, в отношениикоторой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключенэтот договор; если земельный участок был образован в результатераздела земельного участка, предоставленного некоммерческойорганизации, созданной гражданами, для ведения садоводства,огородничества и относящегося к имуществу общего пользования,данной некоммерческой организации; по истечении пяти лет со дняпредоставления ему земельного участка в безвозмездное пользованиепри условии, что этот гражданин использовал такой земельныйучасток в указанный период в соответствии с установленнымразрешенным использованием и работал по основному месту работы вмуниципальном образовании и по специальности, которые определенызаконом субъекта Российской Федерации; гражданам, имеющим трех иболее детей, в случае и в порядке, которые установлены органамигосударственной власти субъектов Российской Федерации. Поуказанным основаниям безвозмездная приватизация предоставленногоземельного участка осуществляется однократно (ст.39.19 ЗК РФ).

Решение уполномоченных органов выступает также правовымоснованием и по закреплению прав на земельные участки,находящегося в государственной или муниципальной собственности,на котором расположены здание, сооружение. Содержаниеупраздненной ст.36 ЗК РФ, регулирующей указанный правовойвопрос было трансформировано в ст.39.20 ЗК РФ, согласно которойисключительное право на приобретение земельных участков всобственность или в аренду имеют граждане, юридические лица,являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных натаких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном

54

участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушенийтребований к образуемым или измененным земельным участкам (далее- неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании,сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частнойсобственности либо на таком земельном участке расположенынесколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам направе частной собственности, эти лица имеют право на приобретениетакого земельного участка в общую долевую собственность или варенду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных нанеделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на правесобственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или)оперативного управления либо на неделимом земельном участкерасположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих однимлицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственноговедения и (или) оперативного управления, такой земельный участокможет быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностьюлиц на стороне арендатора.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенныхна неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на правехозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативногоуправления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо нанеделимом земельном участке расположены несколько зданий,сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственноговедения, другим лицам на праве оперативного управления или всемлицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право наприобретение такого земельного участка в аренду смножественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок всесобственники здания, сооружения или помещений в них, заисключением лиц, которые пользуются земельным участком наусловиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального илитекущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических идругих линий, сетей или имеют право на заключение соглашения обустановлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются вуполномоченный орган.

Любой из заинтересованных правообладателей здания,сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно вуполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельногоучастка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявленияот одного из правообладателей здания, сооружения или помещений вних уполномоченный орган направляет иным правообладателямздания, сооружения или помещений в них, имеющим право назаключение договора аренды земельного участка, подписанный проектдоговора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

55

В течение тридцати дней со дня направления проекта договорааренды земельного участка правообладатели здания, сооружения илипомещений в них обязаны подписать этот договор аренды ипредставить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельногоучастка заключается с лицами, которые подписали этот договораренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченныйорган договора аренды земельного участка, подписанногоарендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязанобратиться в суд с требованием о понуждении правообладателейздания, сооружения или помещений в них, не представивших вуполномоченный орган подписанного договора аренды земельногоучастка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском опонуждении указанных правообладателей здания, сооружения илипомещений в них заключить договор аренды земельного участка, накотором расположены такие здание, сооружение, если ни один изуказанных правообладателей не обратился с заявлением оприобретении права на земельный участок.

Договор аренды земельного участка заключается с условиемсогласия сторон на вступление в этот договор аренды иныхправообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Размер долей в праве общей собственности или размеробязательства по договору аренды земельного участка смножественностью лиц на стороне арендатора в отношениипредоставленного земельного участка должны быть соразмерныдолям в праве на здание, сооружение или помещения в них,принадлежащим правообладателям здания, сооружения илипомещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласиявсех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либопо решению суда.

В случае, если все помещения в здании, сооружении,расположенных на неделимом земельном участке, закреплены занесколькими юридическими лицами на праве оперативногоуправления или на неделимом земельном участке расположенынесколько зданий, сооружений, принадлежащих несколькимюридическим лицам на праве оперативного управления, такойземельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное)пользование лицу, в оперативном управлении которого находитсянаибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадьзданий, сооружений в оперативном управлении которого превышаетплощадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управленииостальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооруженияили помещения в них, на приобретение такого земельного участка впостоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с

56

указанными лицами заключается соглашение об установлениисервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитутустанавливается в размере, равном ставке земельного налога,рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений илипомещений в них, предоставленных указанным лицам на правеоперативного управления.

4.1.2.Сделки с земельными участками Земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить

от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или неограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты изоборота земельные участки, занятые находящимися в федеральнойсобственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которыхразмещены военные суды; объектами организаций федеральнойслужбы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями.Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся вгосударственной или муниципальной собственности, и могутпредоставляться в частную собственность исключительно в случаях,определенных федеральными законами. Ограниченнооборотоспособные объекты могут в определенной степениотчуждаться, менять собственника. Так, ограничиваются в оборотенаходящиеся в государственной или муниципальной собственностиземельные участки, занятые особо ценными объектами культурногонаследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирногонаследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектамикосмической инфраструктуры и др.

В большинстве случаев продажа земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности,осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. При этомцена такого земельного участка определяется по результатам аукционаили в размере начальной цены предмета аукциона при заключениидоговора с лицом, подавшим единственную заявку на участие ваукционе, с заявителем, признанным единственным участникомаукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе егоучастником.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельныхучастков, образованных из земельного участка, предоставленного :

- в аренду для комплексного освоения территории, лицу, скоторым в соответствии с Градостроительным кодексом РоссийскойФедерации заключен договор о комплексном освоении территории,образованных из земельного участка, предоставленногонекоммерческой организации, созданной гражданами, длякомплексного освоения территории в целях индивидуальногожилищного строительства (за исключением земельных участков,отнесенных к имуществу общего пользования), членам этойнекоммерческой организации или, если это предусмотрено решением

57

общего собрания членов этой некоммерческой организации, этойнекоммерческой организации;

- некоммерческой организации, созданной гражданами, дляведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (заисключением земельных участков, отнесенных к имуществу общегопользования), членам этой некоммерческой организации;

- некоммерческой организации, созданной гражданами, длякомплексного освоения территории в целях индивидуальногожилищного строительства и относящегося к имуществу общегопользования, этой некоммерческой организации;

- юридическому лицу для ведения дачного хозяйства иотносящегося к имуществу общего пользования, указанномуюридическому лицу;

- крестьянскому (фермерскому) хозяйству илисельскохозяйственной организации в случаях, установленныхФедеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения";

- для ведения сельскохозяйственного производства и переданныхв аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину илиэтому юридическому лицу по истечении трех лет с моментазаключения договора аренды с этим гражданином или этимюридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договоруаренды земельного участка этому гражданину или этомуюридическому лицу при условии надлежащего использования такогоземельного участка в случае, если этим гражданином или этимюридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажитакого земельного участка без проведения торгов подано до дняистечения срока указанного договора аренды земельного участка;

- земельных участков гражданам для индивидуальногожилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства вграницах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства,гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам дляосуществления крестьянским (фермерским) хозяйством егодеятельности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,без проведения торгов цена такого земельного участка не можетпревышать его кадастровую стоимость или иной размер ценыземельного участка, если он установлен федеральным законом.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностраннымюридическим лицам земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, предоставляютсяв собственность исключительно за плату, размер которойустанавливается в соответствии с Земельным Кодексом.

При совершении сделок с земельными участками стороны невправе самовольно изменять его категорию, целевое назначение или

58

особый режим использования (например, в охранных зонах). Такоеизменение возможно только в порядке, предусмотренном земельнымзаконодательством, и осуществляется компетентными органамигосударственной власти или местного самоуправления.

Распоряжение земельным участком не должно наносить ущербокружающей природной среде и нарушать права и законные интересыдругих лиц, градостроительных, строительных, экологических,санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и иныхустановленных требований (норм, правил, нормативов).

4.1.3.Приватизация земли. Под приватизацией понимается передача государственными и

муниципальными образованиями принадлежащего им имущества всобственность граждан и юридических лиц в порядке,предусмотренном законами о приватизации государственного илимуниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). 21 декабря 2001 г. былпринят ФЗ «О приватизации государственного и муниципальногоимущества», ст.28 которого устанавливает обязательным условиемприватизации зданий ,строений, сооружений, в том числепредприятий и иных имущественных комплексов одновременнуюприватизацию и земельных участков, занимаемых таким имуществоми необходимых для его использования ( за исключением случаев,когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота илиограничены в обороте).

Установленная п.7.ст.3 Закона «О введении в действие ЗК РФ»норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно сприватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшеесобственником недвижимости вследствие его приватизации довведения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок всобственность или заключить договор его аренды.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного довведения в действие ЗК РФ, также не лишает собственниканедвижимости права выкупить земельный участок.

Согласно ст. 39.5 ЗК РФ приватизация земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,гражданином или юридическим лицом на основании решенияуполномоченного органа осуществляется в случае предоставленияземельного участка, образованного в границах застроеннойтерритории, в отношении которой заключен договор о ее развитии,лицу, с которым заключен этот договор; если земельный участок былобразован в результате раздела земельного участка, предоставленногонекоммерческой организации, созданной гражданами, для ведениясадоводства, огородничества и относящегося к имуществу общегопользования, данной некоммерческой организации; по истечении пятилет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездноепользование при условии, что этот гражданин использовал такой

59

земельный участок в указанный период в соответствии сустановленным разрешенным использованием и работал по основномуместу работы в муниципальном образовании и по специальности,которые определены законом субъекта Российской Федерации;гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке,которые установлены органами государственной власти субъектовРоссийской Федерации. По указанным основаниям безвозмезднаяприватизация предоставленного земельного участка осуществляетсяоднократно (ст.39.19 ЗК РФ).

Условия приватизации предусматриваются и ряде иныхспециальных законов. В частности согласно п.4.ст.1 Федеральногозакона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» земельные участкиприватизируются лицами, которым они уже были выделены на правахпостоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемоговладения или срочного пользования, в том числе аренды. Исключениесоставляет такая форма приватизации, как торги, на которыевыставляются свободные от перечисленных прав земельные участки.

Фактически речь идет о приватизации земельных участков и лица,имеющие право пожизненного наследуемого владения или правопостоянного (бессрочного) пользования на участки, переоформляютих на право собственности.

Если в редакции Закона об обороте, действовавшей до 18 июля2005 г., выкуп предоставленного в аренду земельного участка изсостава земель сельскохозяйственного назначения осуществлялся поего рыночной стоимости, то после внесения изменений в п. 4 ст. 10Закона выкуп земельного участка может производиться как порыночной стоимости, сложившейся в данной местности, так и по цене,установленной законом субъекта РФ.

Таким образом у субъектов РФ появился выбор: устанавливатьили не устанавливать своими законами выкупную цену, либо вообщеотказаться от приватизации предоставленного в аренду земельногоучастка, дифференцировать цену в зависимости от видасельскохозяйственных угодий; установить цену ниже или вышекадастровой стоимости.

В Краснодарском крае согласно краевому закону от 27 февраля2006 г. № 997-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений вКраснодарском крае» сельскохозяйственные угодья по истечении трехлет аренды при условии их надлежащего использованияприобретаются в собственность по кадастровой стоимости; поистечении 6 лет с момента заключения договора аренды - по цене,равной 80% кадастровой стоимости; через 9 лет аренды - 60%; 12 лет- 40% и через 15 лет с момента заключения договора аренды - по20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Такаяформулировка, видимо, направлена на то, чтобы арендаторэффективно использовал земельный участок в период аренды с тем,

60

чтобы приобрести его, например, через 15 лет только за 20% егокадастровой стоимости. Однако стимулирующее значение даннойнормы сомнительно, так как за 15 лет, во-первых, может возрасти самакадастровая стоимость участка, а во-вторых, может измениться закон,регулирующий условия выкупа. Так что в условиях нестабильностизаконодательства вряд ли найдется много желающих ждать 15 лет,чтобы дешевле выкупить земельный участок.

В Саратовской области цена приобретения арендуемогоземельного участка из земель сельскохозяйственного назначенияустановлена в размере 10% кадастровой стоимости этого земельногоучастка. Аналогичная цена выкупа арендуемого земельного участкапредусмотрена ст. 8.1. Закона Нижегородской области от 27 декабря2007 г. № 195-З «Об осуществлении оборота земельсельскохозяйственного назначения в Нижегородской области». ВВоронежской области в подобных случаях арендуемый земельныйучасток может быть приобретен арендатором в собственность поцене, равной 20% кадастровой стоимости такого участка.

Следует отметить, что объектом приватизации выступают такжеземельные участки из фонда перераспределения земель, находящиесяв государственной собственности субъекта Федерации. В соответствиис п. 4 ст. 10 Федерального закона об обороте земель субъекты РФвправе принимать законы, в которых могут определять случаипредоставления таких земельных участков в собственность гражданами юридическим лицам как на возмездной, так и на безвозмезднойоснове.

Редакция п. 7 ст. 10 Закона об обороте установила в качествеобщего правила возмездный характер приобретения в собственностьфермерами (равно как и сельскохозяйственными организациями)земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного(бессрочного) пользования или (у фермеров) на праве пожизненногонаследуемого владения. При этом цену, по которой продаетсяземельный участок в этом случае, должны установить субъекты РФсвоим законом, однако федеральный законодатель предусмотрел, чтоэта цена не должна превышать 15% кадастровой стоимостисельскохозяйственных угодий.

Вместе с тем ст. 10 Закона об обороте позволяет субъектам РФсвоими законами устанавливать случаи бесплатного предоставленияземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Рядсубъектов Российской Федерации воспользовались данным правом иприняли законы, разрешающие бесплатную передачу гражданамземель, предоставленных им ранее на праве постоянного (бессрочного)пользования.

Многие субъекты РФ определяли цену приобретения земель вуказанных случаях на максимальном уровне, допускаемомфедеральным законом. Однако некоторые субъекты РФ устанавливалиболее низкие цены. Например, в Нижегородской области в

61

соответствии со ст. 8 Закона от 27 декабря 2007 года № 195-З «Обосуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения вНижегородской области» приобретение гражданами,осуществляющими деятельность по ведению крестьянского(фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участкисельскохозяйственных угодий, которые находятся у них на правепостоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненногонаследуемого владения, осуществляется по цене, равной 10%кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

В случае если собственник земельной доли отказывается от правана земельную долю, последняя переходит в муниципальнуюсобственность, и в этом случае на земельный участок , выделенный всчет «отказной» доли законодатель предоставляетпреимущественное право выкупа использующим такой земельныйучасток сельскохозяйственной организации или крестьянскому(фермерскому) хозяйству без проведения торгов в случае, еслисельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское)хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлениемо заключении договора купли-продажи такого земельного участка втечение шести месяцев с момента государственной регистрации правамуниципальной собственности на такой земельный участок. При этомцена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15процентов его кадастровой стоимости. Законодатель возлагаетобязанность органу местного самоуправления муниципальногообразования, в собственности которого находится земельный участок,выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальнойсобственности, не позднее чем в течение двух недель со днявозникновения права муниципальной собственности на такойземельный участок опубликовать в средствах массовой информации,определенных субъектом Российской Федерации, и разместить насвоем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии)информацию о возможности приобретения такого земельного участкана условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указаннаяинформация размещается также на информационных щитах,расположенных на территории данного муниципального образования.

4.2. Основания прекращения прав на землю

Основания прекращения права частной собственности наземельные участки могут носить как добровольный, так ипринудительный характер.

Право частной собственности на земельные участки прекращаетсядобровольно при:

62

отчуждении земельного участка в порядке, установленномгражданским законодательством (например, при продаже, даренииземельного участка);

прекращении деятельности юридического лица (еголиквидации), использующего земельный участок на правесобственности;

смерти гражданина и переходе права собственности наземельный участок по наследству к государству (например, приотсутствии у гражданина наследников);

- добровольном отказе собственника от своих прав на земельныйучасток, который осуществляется посредством подачи собственникомземельного участка заявления о таком отказе в орган,осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельныйучасток прекращается с даты государственной регистрациипрекращения указанного права (абз.2.п.2 ст.53 ЗК РФ).

Основания принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки:

обращение взыскания на земельный участок по обязательствамдолжника - собственника этого участка, что допускается только наосновании решения суда (ст. 278 ГК РФ);

неиспользование земельного участка в соответствии с егоназначением;

использование земельного участка с нарушениемзаконодательства (земельный участок может быть изъят, если ониспользуется с грубым нарушением правил рациональногоиспользования, установленных земельным законодательством);

конфискация земельного участка - это безвозмездное егоизъятие у собственника по решению суда в виде санкции засовершенное преступление;

реквизиция земельного участка применяется в случаяхстихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иныхобстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защитыжизненно важных интересов граждан, общества и государства отугроз, возникающих в связи с этими чрезвычайнымиобстоятельствами;- изъятие земельного участка для государственных илимуниципальных нужд.

Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ законодатель ввелв ЗК РФ новую главу VII.1. определяющий порядок изъятияземельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п.1. ст.56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд в целях строительства,реконструкции объектов федерального значения, объектоврегионального значения или объектов местного значения допускается,

63

если указанные объекты предусмотрены утвержденными документамитерриториального планирования и утвержденными проектамипланировки территории.

Принятие решения об изъятии земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд в целях, непредусмотренных п.1. ст.56.3 ЗК РФ должно быть обосновано:

- решением о создании или расширении особо охраняемойприродной территории (в случае изъятия земельных участков длясоздания или расширения особо охраняемой природной территории);

-международным договором Российской Федерации (в случаеизъятия земельных участков для выполнения международногодоговора);

-лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельныхучастков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, втом числе осуществляемых за счет средств недропользователя);

-решением о признании многоквартирного дома аварийным иподлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельногоучастка в связи с признанием расположенного на таком земельномучастке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу илиреконструкции).

Решение об изъятии земельных участков для государственных илимуниципальных нужд для строительства, реконструкции объектовфедерального значения, объектов регионального значения илиобъектов местного значения может быть принято не позднее чем втечение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории,предусматривающего размещение таких объектов.

Изъятие земельных участков для государственных илимуниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченныхорганов исполнительной власти или органов местногосамоуправления, которые принимаются как по их собственнойинициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельныхучастков для государственных или муниципальных нужд, поданногоорганизацией.

Изъятие земельных участков для государственных илимуниципальных нужд, в результате которого прекращаются правопостоянного (бессрочного) пользования, право пожизненногонаследуемого владения, договор аренды земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,или право безвозмездного пользования таким земельным участком,может осуществляться независимо от формы собственности на такойземельный участок.

Допускается изъятие земельных участков, расположенных натерритории одного субъекта Российской Федерации, длягосударственных нужд другого субъекта Российской Федерации вслучае, если это изъятие осуществляется для размещения объектоврегионального значения такого субъекта Российской Федерации,

64

предусмотренных документами территориального планированиясубъекта Российской Федерации, на территории которогорасположены такие земельные участки.

Если строительство, реконструкцию объектов федеральногозначения, объектов регионального значения или объектов местногозначения, для строительства, реконструкции которых длягосударственных или муниципальных нужд изымаются земельныеучастки, предполагается осуществлять полностью или частично засчет средств организаций, изъятие таких земельных участковосуществляется по ходатайству таких организаций. Переченьорганизаций, имеющих право на обращение с ходатайствами обизъятии земельных участков для федеральных нужд, устанавливаетсяПравительством Российской Федерации.

Запрещается изъятие для государственных или муниципальныхнужд земельных участков, предоставленных федеральнымгосударственным бюджетным учреждениям, осуществляющимуправление особо охраняемыми природными территориямифедерального значения, за исключением случаев, предусмотренныхфедеральными законами.

Решение об изъятии земельных участков для государственных илимуниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может бытьпринято в отношении одного или нескольких земельных участков, втом числе земельного участка или земельных участков, подлежащихобразованию.

Решение об изъятии не может быть принято в случае, если:-земельные участки являются выморочным имуществом и на

таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимогоимущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся впользовании третьих лиц;

- земельные участки находятся в государственной илимуниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц ина таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимогоимущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся впользовании третьих лиц;

- земельные участки находятся в государственной илимуниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц ина таких земельных участках расположены объекты недвижимогоимущества, которые являются выморочным или бесхозяйнымимуществом.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним сведений озарегистрированных правах на земельные участки, подлежащиеизъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимогоимущества, а также отсутствие в государственном кадастренедвижимости кадастровых сведений о координатах характерныхточек границ таких земельных участков или сведений об указанных

65

объектах недвижимого имущества либо пересечение одной из границземельного участка, подлежащего изъятию, и одной из границ другогоземельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями опоследнем, наличие споров о правах на такие земельные участки и(или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества неявляются препятствием для принятия решения об изъятии.

Переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и(или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, атакже образование из таких земельных участков или иных объектовнедвижимого имущества новых земельных участков или объектовнедвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятиянового решения об изъятии земельных участков или о внесенииизменений в ранее принятое решение об изъятии.

В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятииуполномоченный орган исполнительной власти или орган местногосамоуправления, принявшие такое решение:

-осуществляют размещение решения об изъятии на своемофициальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети"Интернет";

-обеспечивают опубликование решения об изъятии (заисключением приложений к нему) в порядке, установленном дляофициального опубликования (обнародования) муниципальныхправовых актов уставом поселения, городского округа(муниципального района в случае, если земельные участки,подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) поместу нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;

-направляют копию решения об изъятии правообладателямизымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении попочтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав нанедвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов попочтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре правна недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанныхадресов по почтовым адресам правообладателей изымаемойнедвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости.В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятиюподлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся вних помещения, копия решения об изъятии направляется также поместу нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Еслиправообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи ввиде электронной почты, ему также отправляется копия решения обизъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах,указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии поуказанным адресам не направляется;

-направляют копию решения об изъятии в орган,осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним;

66

-направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии, наосновании которого осуществляется изъятие земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд (при наличии такогоходатайства), копию решения об изъятии, сведения о лицах, подавшихзаявления об учете их прав на недвижимость, и способах связи с ними,о лицах, являющихся правообладателями земельных участков и (или)расположенных на них объектов недвижимости

Правообладатель изымаемой недвижимости считаетсяуведомленным о принятом решении об изъятии со дня получениякопии решения об изъятии или со дня возврата отправителю заказногописьма.

В случае отсутствия сведений о почтовом адресе и об адресеэлектронной почты правообладателя изымаемой недвижимостиданный правообладатель считается уведомленным со дняопубликования решения об изъятии земельного участка.

После уведомления правообладателя изымаемой недвижимостион вправе направить в орган, принявший решение об изъятии,сведения о почтовом адресе для направления данномуправообладателю проекта соглашения об изъятии земельного участкаи (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества длягосударственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня егопринятия.

Решение об изъятии может быть обжаловано в суд.Статья 56.8 ЗК РФ предусматривает особенности определения

размера возмещения в связи с изъятием земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд.

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые длягосударственных или муниципальных нужд, рыночная стоимостьземельных участков, находящихся в государственной илимуниципальной собственности и передаваемых в частнуюсобственность взамен изымаемых земельных участков, рыночнаястоимость прав, на которых предоставляются земельные участки,находящиеся в государственной или муниципальной собственности,взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствиис Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Обоценочной деятельности в Российской Федерации" с учетомособенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаютсярыночная стоимость земельных участков, право частнойсобственности на которые подлежит прекращению, или рыночнаястоимость иных прав на земельные участки, подлежащихпрекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков,включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполненияправообладателями таких земельных участков обязательств передтретьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими

67

лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются всоответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд осуществляется изъятиерасположенных на таких земельных участках и принадлежащихправообладателям таких земельных участков объектов недвижимогоимущества, в размер возмещения включается рыночная стоимостьэтих объектов недвижимого имущества, право частной собственностина которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иныхправ на эти объекты недвижимого имущества, подлежащихпрекращению.

При определении размера возмещения при изъятии земельныхучастков, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению правна такие земельные участки устанавливается с учетом следующихособенностей:

-в случае прекращения права постоянного (бессрочного)пользования земельным участком, предоставленным юридическомулицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночнаястоимость права аренды земельного участка на установленныйзаконом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствияустановленного законом предельного (максимального) срока - насорок девять лет;

-в случае прекращения права постоянного (бессрочного)пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельнымучастком, предоставленным гражданину или имеющей право набесплатное предоставление в собственность изымаемого земельногоучастка организации, рыночная стоимость данного права определяетсякак рыночная стоимость земельного участка;

-в случае досрочного прекращения договора аренды земельногоучастка или договора безвозмездного пользования земельнымучастком рыночная стоимость данного права определяется какрыночная стоимость права аренды земельного участка до истечениясрока действия указанных договоров.

В целях определения размера возмещения за изымаемыйземельный участок, который подлежит образованию, рыночнаястоимость такого земельного участка, находящегося в частнойсобственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иныхправ на такой земельный участок), определяется как разница междурыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночнойстоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) ирыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося управообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

В целях определения размера возмещения рыночная стоимостьземельного участка, право частной собственности на которыйподлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих

68

прекращению иных прав на земельный участок определяется исходяиз разрешенного использования земельного участка на день,предшествующий дню принятия решения об изъятии земельногоучастка.

В случае, если до указанного дня разрешенное использованиеземельного участка изменено для строительства, реконструкцииобъектов федерального значения, объектов регионального значенияили объектов местного значения, для строительства, реконструкциикоторых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельногоучастка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельныйучасток определяется исходя из разрешенного использования,установленного до указанного изменения.

Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенныхна нем объектов недвижимого имущества не учитывается приопределении размера возмещения.

В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или)расположенных на них объектов недвижимого имущества управообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки всвязи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьимилицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицамидоговорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаныпредставить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемыхземельных участков и (или) расположенных на них объектовнедвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размераубытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающиевозникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытковв связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесятдней до направления правообладателю земельного участка соглашенияоб изъятии недвижимости.

При определении размера возмещения не подлежат учету:- объекты недвижимого имущества, расположенные на

изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данныхобъектов (в том числе в результате реконструкции), произведенныевопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиямдоговора аренды земельного участка, находящегося в государственнойили муниципальной собственности, или договора безвозмездногопользования таким земельным участком;

- неотделимые улучшения земельного участка и (или)расположенных на нем объектов недвижимого имущества,произведенные после уведомления правообладателя изымаемойнедвижимости о принятом решении об изъятии земельного участкадля государственных или муниципальных нужд, за исключениемнеотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечениябезопасности такого недвижимого имущества в процессе егоиспользования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий,

69

стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайныйхарактер, либо в целях устранения их последствий, а также врезультате реконструкции на основании выданного до указанногоуведомления разрешения на строительство;

-объекты недвижимого имущества, строительство которыхосуществлено после уведомления правообладателя изымаемойнедвижимости о принятом решении об изъятии земельного участкадля государственных или муниципальных нужд, за исключениемслучаев, если это строительство осуществлялось на основании ранеевыданного разрешения на строительство;

-объекты недвижимого имущества, для строительства которых нетребуется выдача разрешения на строительство и строительствокоторых начато после уведомления правообладателя изымаемойнедвижимости о принятом решении об изъятии;

-сделки, заключенные правообладателем изымаемойнедвижимости после его уведомления о принятом решении обизъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размераубытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемыйземельный участок.

Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам направе общей собственности изымаемый земельный участок и (или)расположенный на нем объект недвижимого имущества определяетсяпропорционально долям в праве общей собственности на такоеимущество.

Отчет об оценке, составленный в целях определения размеравозмещения, рыночной стоимости земельного участка,предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночнойстоимости права, на котором предоставляется земельный участоквзамен изымаемого, действителен вплоть до подписания соглашенияоб изъятии недвижимости для государственных или муниципальныхнужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельногоучастка и (или) расположенных на нем объектов недвижимогоимущества для государственных или муниципальных нужд.

Заключенное соглашение об изъятии недвижимости длягосударственных или муниципальных нужд либо вступившее взаконную силу решение суда о принудительном изъятии земельногоучастка и (или) расположенных на нем объектов недвижимогоимущества является основанием для:

-перехода права собственности на земельный участок и (или)расположенные на нем объекты недвижимого имущества,находящиеся в частной собственности;

-прекращения права постоянного (бессрочного) пользованияземельным участком или права пожизненного наследуемого владенияземельным участком;

- досрочного прекращения договора аренды земельного участкаили договора безвозмездного пользования земельным участком;

70

-прекращения права оперативного управления или правахозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества,находящиеся в государственной или муниципальной собственности ирасположенные на изымаемом земельном участке, либо досрочногорасторжения договора аренды или договора безвозмездногопользования такими объектами недвижимого имущества;

- возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом наземельные участки, образуемые в результате перераспределенияземельных участков или перераспределения земель и земельныхучастков;

- государственной регистрации возникновения, прекращения илиперехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенныена нем объекты недвижимого имущества;

- сноса объектов недвижимого имущества, расположенных наизъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещениекоторых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенныена нем объекты недвижимого имущества прекращаются с моментагосударственной регистрации прекращения данных прав, еслизаконодательством Российской Федерации не установлено иное.

Если договор аренды изымаемого земельного участка, договорбезвозмездного пользования изымаемым земельным участком либоправо постоянного (бессрочного) пользования или правопожизненного наследуемого владения изымаемым земельнымучастком не зарегистрированы в Едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченныйорган исполнительной власти или орган местного самоуправления,а вслучае, если изъятие осуществляется на основании ходатайства обизъятии, организация, подавшая это ходатайство, направляютуведомление о прекращении указанных прав в исполнительный органгосударственной власти или орган местного самоуправления. Приэтом принятие решения о прекращении указанных прав либорасторжение договора аренды или договора безвозмездногопользования таким земельным участком не требуется. В соответствии с п.1.ст.45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного)пользования земельным участком, право пожизненного наследуемоговладения земельным участком прекращаются при отказеземлепользователя, землевладельца от принадлежащего им права наземельный участок.

Согласно п.3.1 ст.53 ЗК РФ для принятия исполнительныморганом государственной власти или органом местногосамоуправления решения о прекращении права постоянного(бессрочного) пользования земельным участком или правапожизненного наследуемого владения земельным участком наосновании заявления об отказе от права постоянного (бессрочного)пользования земельным участком или права пожизненного

71

наследуемого владения земельным участком необходимы приложитьследующие документы:

- кадастровый паспорт земельного участка (при наличии вгосударственном кадастре недвижимости сведений о таком земельномучастке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельногоучастка);- документы, удостоверяющие права на землю, а в случае ихотсутствия - копия решения исполнительного органа государственнойвласти или органа местного самоуправления При отказе от права постоянного (бессрочного) пользованияземельным участком или права пожизненного наследуемого владенияземельным участком исполнительный орган государственной властиили орган местного самоуправления на основании заявления об отказеот права на земельный участок в месячный срок со дня получениятакого заявления принимает решение о прекращении правапостоянного (бессрочного) пользования земельным участком илиправа пожизненного наследуемого владения земельным участком.Право на земельный участок, не зарегистрированное в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок сним, прекращается у лица, подавшего заявление об отказе от права наземельный участок, с момента принятия решения.

В случае, если право на земельный участок было ранеезарегистрировано в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, исполнительный органгосударственной власти или орган местного самоуправления внедельный срок со дня принятия решения обязан обратиться в орган,осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, для государственной регистрациипрекращения права постоянного (бессрочного) пользованияземельным участком или права пожизненного наследуемого владенияземельным участком.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельнымучастком, право пожизненного наследуемого владения земельнымучастком прекращаются принудительно:

1) при ненадлежащем использовании земельного участка, аименно при:

использовании земельного участка с грубым нарушением правилрационального использования земли, в том числе если участокиспользуется не в соответствии с его целевым назначением или егоиспользование приводит к существенному снижению плодородиясельскохозяйственных земель или значительному ухудшениюэкологической обстановки;

порче земель;невыполнении обязанностей по рекультивации земель,

обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние,

72

пригодное для использования по целевому назначению;неиспользовании земельного участка, предназначенного для

сельскохозяйственного производства либо жилищного или иногостроительства, в указанных целях в течение трех лет, если болеедлительный срок не установлен федеральным законом. В этот периодне включается время, необходимое для освоения участка, а такжевремя, в течение которого участок не мог быть использован поцелевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иныхобстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных илимуниципальных нужд

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и впорядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Аренда земельного участка согласно ст.46 ЗК РФ может бытьпрекращена по инициативе арендодателя:

- при ненадлежащем использовании земельного участка, а именнопри:

использовании земельного участка с грубым нарушением правилрационального использования земли, в том числе если участокиспользуется не в соответствии с его целевым назначением или егоиспользование приводит к существенному снижению плодородиясельскохозяйственных земель или значительному ухудшениюэкологической обстановки;

порче земель;невыполнении обязанностей по рекультивации земель,

обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние,

пригодное для использования по целевому назначению;неиспользовании земельного участка, предназначенного для

сельскохозяйственного производства либо жилищного или иногостроительства, в указанных целях в течение трех лет, если болеедлительный срок не установлен федеральным законом. В этот периодне включается время, необходимое для освоения участка, а такжевремя, в течение которого участок не мог быть использован поцелевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иныхобстоятельств, исключающих такое использование;

- при изъятии земельного участка для государственных илимуниципальных нужд.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участкомпрекращается (ст.47 ЗК РФ) по решению лица, предоставившегоземельный участок, или по соглашению сторон:

-по истечении срока, на который земельный участок былпредоставлен;

- при ненадлежащем использовании земельного участка, а именнопри:

использовании земельного участка с грубым нарушением правил

73

рационального использования земли, в том числе если участокиспользуется не в соответствии с его целевым назначением или егоиспользование приводит к существенному снижению плодородиясельскохозяйственных земель или значительному ухудшениюэкологической обстановки;

порче земель;невыполнении обязанностей по рекультивации земель,

обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние,

пригодное для использования по целевому назначению;неиспользовании земельного участка, предназначенного для

сельскохозяйственного производства либо жилищного или иногостроительства, в указанных целях в течение трех лет, если болеедлительный срок не установлен федеральным законом. В этот периодне включается время, необходимое для освоения участка, а такжевремя, в течение которого участок не мог быть использован поцелевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иныхобстоятельств, исключающих такое использование

Право на служебный надел прекращается в силу прекращенияработником трудовых отношений, в связи с которыми служебныйнадел был предоставлен.

Право на служебный надел сохраняется за работником,прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию постарости или пенсию по инвалидности, а также сохраняется за однимиз членов семьи:

- работника, призванного на действительную срочную военнуюслужбу или альтернативную службу, на весь срок прохожденияслужбы;

- работника, принятого на обучение, на весь срок полученияобразования;

- работника, погибшего в связи с исполнением служебныхобязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособнымсупругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьмиработников до их совершеннолетия.

Прекращение права на служебный надел оформляется решениеморганизации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией,предоставившей служебный надел в пользование, имеет правоиспользовать этот служебный надел после прекращения трудовыхотношений в течение срока, необходимого для окончаниясельскохозяйственных работ.

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям,предусмотренным гражданским законодательством.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствияобщественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия

74

акта об отмене сервитута (ст.48 ЗК РФ).

Тема5. Предоставление земельных участков под различные видыиспользования

5.1. Предоставление земельных участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности без проведенияторгов5.2. Предоставление земельных участков находящихся вгосударственной или муниципальной собственности через проведениеаукциона

5.1. Предоставление земельных участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности безпроведения торгов

Согласно п.2. ст.39.3. без проведения торгов осуществляетсяпродажа земельных участков:

- образованных из земельного участка, предоставленного в арендудля комплексного освоения территории, лицу, с которым всоответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерациизаключен договор о комплексном освоении территории

- образованных из земельного участка, предоставленногонекоммерческой организации, созданной гражданами, длякомплексного освоения территории в целях индивидуальногожилищного строительства (за исключением земельных участков,отнесенных к имуществу общего пользования), членам этойнекоммерческой организации или, если это предусмотрено решениемобщего собрания членов этой некоммерческой организации, этойнекоммерческой организации;

- образованных из земельного участка, предоставленногонекоммерческой организации, созданной гражданами, для ведениясадоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключениемземельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования),членам этой некоммерческой организации;

- образованных в результате раздела земельного участка,предоставленного некоммерческой организации, созданнойгражданами, для комплексного освоения территории в целяхиндивидуального жилищного строительства и относящегося к

75

имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;- образованных в результате раздела земельного участка,

предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйстваи относящегося к имуществу общего пользования, указанномуюридическому лицу;

- на которых расположены здания, сооружения, собственникамтаких зданий, сооружений либо помещений в них;

- крестьянскому (фермерскому) хозяйству илисельскохозяйственной организации в случаях, установленныхФедеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения";

- предназначенных для ведения сельскохозяйственногопроизводства и переданных в аренду гражданину или юридическомулицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечениитрех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданиномили этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей подоговору аренды земельного участка этому гражданину или этомуюридическому лицу при условии надлежащего использования такогоземельного участка в случае, если этим гражданином или этимюридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажитакого земельного участка без проведения торгов подано до дняистечения срока указанного договора аренды земельного участка;

- гражданам для индивидуального жилищного строительства,ведения личного подсобного хозяйства в границах населенногопункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским(фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским(фермерским) хозяйством его деятельности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное неустановлено федеральными законами, определяется в порядке,установленном:

-Правительством Российской Федерации, в отношении земельныхучастков, находящихся в федеральной собственности;

-органом государственной власти субъекта РоссийскойФедерации, в отношении земельных участков, находящихся всобственности субъекта Российской Федерации, и земельныхучастков, государственная собственность на которые не разграничена;

-органом местного самоуправления, в отношении земельныхучастков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,без проведения торгов цена такого земельного участка не можетпревышать его кадастровую стоимость или иной размер ценыземельного участка, если он установлен федеральным законом.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным

76

юридическим лицам земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, предоставляютсяв собственность исключительно за плату, размер которойустанавливается в соответствии с Земельным кодексом.

Предоставление на праве аренды без проведения торговземельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности предусматривается в соответствии сп.2.ст.39.6. ЗК РФ:

- юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжениемПрезидента Российской Федерации;

- юридическим лицам в соответствии с распоряжениемПравительства Российской Федерации для размещения объектовсоциально-культурного назначения, реализации масштабныхинвестиционных проектов при условии соответствия указанныхобъектов, инвестиционных проектов критериям, установленнымПравительством Российской Федерации;

- юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшегодолжностного лица субъекта Российской Федерации для размещенияобъектов социально-культурного и коммунально-бытовогоназначения, реализации масштабных инвестиционных проектов приусловии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектовкритериям, установленным законами субъектов РоссийскойФедерации;

- для выполнения международных обязательств РоссийскойФедерации, а также юридическим лицам для размещения объектов,предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- иводоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектовфедерального, регионального или местного значения;

- для комплексного освоения территории, лицу, с которым былзаключен договор аренды такого земельного участка;

- для комплексного освоения территории в целяхиндивидуального жилищного строительства, за исключениемземельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования,членам некоммерческой организации или, если это предусмотренорешением общего собрания членов данной некоммерческойорганизации;

- предоставленного некоммерческой организации, созданнойгражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачногохозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных кимуществу общего пользования, членам данной некоммерческойорганизации;

- образованного в результате раздела ограниченного в оборотеземельного участка, предоставленного некоммерческой организации,созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества,дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целяхиндивидуального жилищного строительства и отнесенного к

77

имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;- земельного участка, на котором расположены здания,

сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и(или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены направе хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренныхстатьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления;

-на котором расположены объекты незавершенногостроительства, однократно для завершения их строительствасобственникам объектов незавершенного строительства

- крестьянскому (фермерскому) хозяйству илисельскохозяйственной организации в случаях, установленныхФедеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения";

- образованного в границах застроенной территории, лицу, скоторым заключен договор о развитии застроенной территории;

- для освоения территории в целях строительства жильяэкономического класса или для комплексного освоения территории вцелях строительства жилья экономического класса юридическомулицу, заключившему договор об освоении территории в целяхстроительства жилья экономического класса или договор окомплексном освоении территории в целях строительства жильяэкономического класса;

-гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередноеприобретение земельных участков в соответствии с федеральнымизаконами, законами субъектов Российской Федерации;

-гражданам для индивидуального жилищного строительства,ведения личного подсобного хозяйства в границах населенногопункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским(фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским(фермерским) хозяйством его деятельности;

- взамен земельного участка, предоставленного гражданину илиюридическому лицу на праве аренды и изымаемого длягосударственных или муниципальных нужд;

-религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным вгосударственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации ,для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения иразвития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьихобществ на территории, определенной в соответствии с законамисубъектов Российской Федерации;

-лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет правона приобретение в собственность земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности, без проведенияторгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участокзарезервирован для государственных или муниципальных нужд либоограничен в обороте;

- гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных

78

животных, ведения огородничества или земельного участка,расположенного за границами населенного пункта, гражданину дляведения личного подсобного хозяйства;

- необходимого для проведения работ, связанных с пользованиемнедрами, недропользователю;

- необходимого для осуществления деятельности,предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которымзаключено концессионное соглашение;

- земельного участка для освоения территории в целяхстроительства и эксплуатации наемного дома коммерческогоиспользования или для освоения территории в целях строительства иэксплуатации наемного дома социального использования лицу,заключившему договор об освоении территории в целях строительстваи эксплуатации наемного дома коммерческого использования илидоговор об освоении территории в целях строительства иэксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях,предусмотренных законом субъекта Российской Федерации,некоммерческой организации, созданной субъектом РоссийскойФедерации или муниципальным образованием для освоениятерриторий в целях строительства и эксплуатации наемных домовсоциального использования;

- необходимого для осуществления видов деятельности в сфереохотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственноесоглашение;

- для размещения водохранилищ и (или) гидротехническихсооружений, если размещение этих объектов предусмотренодокументами территориального планирования в качестве объектовфедерального, регионального или местного значения;

- для осуществления деятельности Государственной компании"Российские автомобильные дороги" в границах полос отвода ипридорожных полос автомобильных дорог;

- для осуществления деятельности открытого акционерногообщества "Российские железные дороги" для размещения объектовинфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

- лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водныхбиологических ресурсов на основании решения о предоставлении их впользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участкаили договора пользования водными биологическими ресурсами, дляосуществления деятельности, предусмотренной указанными решениемили договорами;

- юридическому лицу для размещения ядерных установок,радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов ирадиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивныхотходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения осооружении и о месте размещения которых приняты ПравительствомРоссийской Федерации;

79

- предназначенного для ведения сельскохозяйственногопроизводства, арендатору, который надлежащим образом использовалтакой земельный участок, при условии, что заявление о заключениинового договора аренды такого земельного участка подано этимарендатором до дня истечения срока действия ранее заключенногодоговора аренды такого земельного участка;

Граждане и юридические лица, являющиеся арендатораминаходящихся в государственной или муниципальной собственностиземельных участков, имеют право на заключение нового договорааренды таких земельных участков без проведения торгов в случаяхесли участок предоставлен гражданину или юридическому лицу варенду без проведения торгов, а также если земельный участокпредоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства илидачного хозяйства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторамиземельного участка, имеют право на заключение нового договорааренды такого земельного участка при наличии в совокупностиследующих условий:

-заявление о заключении нового договора аренды такогоземельного участка подано этим гражданином или этим юридическимлицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договорааренды земельного участка;

-исключительным правом на приобретение такого земельногоучастка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другимифедеральными законами, не обладает иное лицо;

-ранее заключенный договор аренды такого земельного участка небыл расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом пооснованиям нерационального или нецелевого использования ;

- на момент заключения нового договора аренды такогоземельного участка имеются основания для предоставления безпроведения торгов земельного участка, договор аренды которого былзаключен без проведения торгов.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельногоучастка, который находится в государственной или муниципальнойсобственности и на котором расположен объект незавершенногостроительства, осуществляется однократно для завершениястроительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, правособственности на который приобретено по результатам публичныхторгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущегособственника в связи с прекращением действия договора арендыземельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, еслиуполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечениясрока действия ранее заключенного договора аренды земельного

80

участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявленотребование об изъятии этого объекта путем продажи с публичныхторгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования илиэтот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствиялиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка варенду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктомдопускается при условии, что такой земельный участок непредоставлялся для завершения строительства этого объекта ниодному из предыдущих собственников этого объекта.

Если единственная заявка на участие в аукционе на правозаключения договора аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности, подана лицом,которое соответствует указанным в извещении о проведении аукционатребованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционекоторого соответствует указанным в извещении о проведенииаукциона условиям аукциона, либо если только один заявительпризнан единственным участником аукциона или в аукционе принялучастие только один его участник, договор аренды такого земельногоучастка заключается с указанным лицом.

Непосредственно сам порядок предоставление земельногоучастка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности, осуществляемого без проведения торгов (ст.39.14. ЗКРФ) состоит из следующих процедур:

- подготовка схемы расположения земельного участка в случае,если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проектмежевания территории, в границах которой предстоит образоватьтакой земельный участок;

-подача в уполномоченный орган гражданином или юридическимлицом заявления о предварительном согласовании предоставленияземельного участка в случае, если земельный участок предстоитобразовать или границы земельного участка подлежат уточнению всоответствии с Федеральным законом "О государственном кадастренедвижимости". В случае, если земельный участок, на которомрасположены здание, сооружение, предстоит образовать или границытакого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением опредварительном согласовании предоставления земельного участка вуполномоченный орган может обратиться любой правообладательздания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

- принятие решения о предварительном согласованиипредоставления земельного участка если земельный участок предстоитобразовать или границы земельного участка подлежат уточнению всоответствии с Федеральным законом "О государственном кадастренедвижимости";

-обеспечение заинтересованным гражданином или юридическимлицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельногоучастка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой

81

расположения земельного участка или с проектной документацией оместоположении, границах, площади и об иных количественных икачественных характеристиках лесных участков либо кадастровыхработ, необходимых для уточнения границ земельного участка, вслучае, если принято решение о предварительном согласованиипредоставления земельного участка;

- осуществление государственного кадастрового учета земельногоучастка или государственного кадастрового учета в связи суточнением границ земельного участка, а также государственнойрегистрации права государственной или муниципальнойсобственности на него, за исключением случаев образованияземельного участка из земель или земельного участка,государственная собственность на которые не разграничена;

- подача в уполномоченный орган гражданином или юридическимлицом заявления о предоставлении земельного участка;

- заключение договора купли-продажи, договора арендыземельного участка, договора безвозмездного пользования земельнымучастком, принятие уполномоченным органом решения опредоставлении земельного участка в собственность бесплатно, впостоянное (бессрочное) пользование.

Заявление о предварительном согласовании предоставленияземельного участка, заявление о предоставлении земельного участкаподаются или направляются в уполномоченный орган гражданиномили юридическим лицом по их выбору лично или посредствомпочтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронныхдокументов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Порядок и способы подачиуказанных заявлений, если они подаются в форме электронногодокумента с использованием информационно-телекоммуникационнойсети "Интернет", требования к их формату утверждаютсяуполномоченным Правительством Российской Федерациифедеральным органом исполнительной власти.

5.2. Предоставление земельных участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности черезпроведение аукциона

В большинстве случае предоставление земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности направе аренды или в собственность осуществляется посредством ихпродажи на аукционах.

Если единственная заявка на участие в аукционе по продажеземельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, подана лицом, которое соответствуетуказанным в извещении о проведении аукциона требованиям кучастникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого

82

соответствует указанным в извещении о проведении аукционаусловиям аукциона, либо если только один заявитель признанединственным участником аукциона или в аукционе принял участиетолько один его участник, продажа такого земельного участкаосуществляется указанному лицу.

При заключении договора купли-продажи земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельногоучастка определяется по результатам аукциона или в размереначальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом,подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем,признанным единственным участником аукциона, либо сединственным принявшим участие в аукционе его участником.

Аукцион по продаже земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности, либо аукцион направо заключения договора аренды земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности, проводится вэлектронной форме, за исключением случаев, если земельный участокпредоставляется гражданам для индивидуального жилищногостроительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачногохозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским)хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским)хозяйством его деятельности либо предназначен длясельскохозяйственного производства. Для указанных целей всоответствии со ст.39.18 ЗК РФ заинтересованные лица обращаются вуполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельногоучастка. Уполномоченный орган, например комитет по управлениюмуниципальным имуществом (КУМИ) в срок, не превышающийтридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений,совершает одно из следующих действий:

- обеспечивает опубликование извещения о предоставленииземельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье -извещение) в порядке, установленном для официальногоопубликования (обнародования) муниципальных правовых актовуставом поселения, городского округа, по месту нахожденияземельного участка и размещает извещение на официальном сайте, атакже на официальном сайте уполномоченного органа винформационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которыезаинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельныйучасток, могут подавать заявления о намерении участвовать ваукционе. Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещениязаявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств онамерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченныйорган совершает одно из следующих действий:

83

1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи илипроекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, ихподписание и направление заявителю при условии, что не требуетсяобразование или уточнение границ испрашиваемого земельногоучастка;

2) принимает решение о предварительном согласованиипредоставления земельного участка при условии, что испрашиваемыйземельный участок предстоит образовать или его границы подлежатуточнению в соответствии с Федеральным законом "Огосударственном кадастре недвижимости", и направляет указанноерешение заявителю.

Решение о предварительном согласовании предоставленияземельного участка является основанием для предоставленияземельного участка без проведения торгов

В случае поступления в течение тридцати дней со дняопубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских(фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционеуполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этихзаявлений принимает решение:

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведенияаукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставленииземельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельногоучастка или аукциона на право заключения договора арендыземельного участка для целей, указанных в заявлении опредоставлении земельного участка;

2) об отказе в предварительном согласовании предоставленияземельного участка лицу, обратившемуся с заявлением опредварительном согласовании предоставления земельного участка. Вэтом случае уполномоченный орган обеспечивает образованиеиспрашиваемого земельного участка или уточнение его границ ипринимает решение о проведении аукциона по продаже земельногоучастка или аукциона на право заключения договора арендыземельного участка для целей, указанных в заявлении опредварительном согласовании предоставления земельного участка.

Тема 6 . ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ

6.1. Земельный налог6.2. Арендная плата

6.1. Земельный налогРоссийское законодательство устанавливает две формы платы за

землю: земельный налог и арендную плату (ст.65 ЗК РФ).Согласно п.п. 7 п.1.ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации

любое использование земли осуществляется за плату, за исключением

84

случаев, установленных федеральными законами и законамисубъектов Российской Федерации. Правомерность существованияисключений из принципа платности землепользования подтверждаетсяправовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации,высказанной в определении Конституционного Суда РоссийскойФедерации от 5 марта 2013 г. N 436-О.

Исключением являются в том числе случаи использования земельили земельных участков, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, без предоставления земельныхучастков и установления сервитута на основании разрешенийуполномоченных органов в случаях, предусмотренных ст. 39.33Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута в целях, указанных в подпунктах 1 -5 п.1.ст.39.33 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется бесплатно

Российское законодательство устанавливает две формы платы заземлю: земельный налог и арендную плату (ст.65 ЗК РФ).

С 1 января 2006 года на территории Российской Федерациивзимается только земельный налог, установленный главой 31 НКРФ. Земельный налог устанавливается в качестве местного налога,формирующего доходную часть местных бюджетов, и вводится вдействие нормативными правовыми актами представительных органовмуниципальных образований, которые самостоятельно определяютналоговые ставки в пределах, установленных НК РФ, а также порядоки сроки уплаты земельного налога. Главой 31 НК РФ определеныосновные элементы налогообложения, которые обязательны дляприменения на всей территории России. Разъяснения по применениюгл. 31 НК даются Министерством финансов РФ, а по применениюположений нормативно-правовых актов муниципальных образований– финансовыми органами этих муниципальных образований. При этомвозникающие споры, связанные с исчислением и уплатой земельногоналога, разрешаются соответствующими налоговыми службами.

Налогоплательщиками земельного налога признаютсяорганизации и физические лица, обладающие земельными участкамина праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользованияи праве пожизненного наследуемого владения. Гл. 31 НК РФ,определив налогоплательщиков земельного налога, связывает понятие«налогоплательщик», прежде всего, с правом на земельный участок.Данная норма соответствует ЗК РФ, в котором установлены видыправ на земельные участки. Таким образом, налогоплательщикидолжны иметь правоустанавливающие документы на земельныеучастки, являющиеся объектом налогообложения, выдаваемыеорганами Росрегистрации, которые ведут Единый государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время,

85

необходимо иметь ввиду, что в случае отсутствия в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок сним информации о существующих правах на земельные участки,налогоплательщики определяются на основании государственныхактов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права наземлю и выданных как физическим, так и юридическим лицам довступления в силу федерального закона от 13 июля 2015 года «Огосударственной регистрации недвижимости имущество», либо наосновании актов, изданных исполнительными органамигосударственной власти либо органами местного самоуправления опредоставлении земельных участков. Указанные документы должнысодержать соответствующие права на земельные участки, а не условияпользования земельным участком.

Главой 31 НК РФ установлен перечень видов земельныхучастков, не являющихся объектом налогообложения. К такимотносятся земельные участки, изъятые из оборота, а именно накоторых расположены:

- государственные природные заповедники и национальныепарки;

-здания, строения, сооружения, в которых размещены дляпостоянной дислокации Вооруженные силы РФ, пограничные войска,другие войска и воинские формирования;

-здания, строения и сооружения, в которых размещены военныесуды;

-объекты организаций федеральной службы безопасности;-объекты организаций федеральных органов государственной

охраны;- объекты использования атомной энергии, пункты хранения

ядерных материалов и радиоактивных веществ;-объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы

закрытые административно-территориальные образования;-объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения

наказаний;-воинские и гражданские захоронения;-инженерно-технические сооружения, линии связи и

коммуникации, возведенные в интересах и охраны Государственнойграницы Российской Федерации.

К землям, исключенным из объектов налогообложенияземельным налогом, относятся также земельные участки,ограниченные в обороте (ст. 389 НК РФ).

Принципиальное отличие нового земельного налога состоит впереходе к налогообложению кадастровой стоимости земельногоучастка, а не его площади, как это установлено законом РФ «О платеза землю». Функции ведения государственного кадастранедвижимости и кадастровой оценки земельных участков для целейналогообложения возложены на Федеральную службу

86

государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Гл. 31 НК РФ устанавливается порядок определения

налоговой базы по земельному налогу в отношении каждогоземельного участка по состоянию на 1 января года, являющегосяналоговым периодом. При этом налоговая база определяется отдельнов отношении долей в праве общей собственности на земельныйучасток, в отношении которых налогоплательщиком признаютсяразные лица либо установлены различные налоговые ставки.

Организации, а также индивидуальные предпринимателиопределяют налоговую базу самостоятельно на основании сведенийгосударственного земельного кадастра о каждом земельном участке.Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 январякалендарного года должна быть доведена до сведенияналогоплательщиков в порядке, определяемом органами местногосамоуправления в срок не позднее 1 марта календарного года.

Гл. 31 НК РФ установлен порядок определения налоговойбазы в отношении земельных участков, находящихся в общейсобственности.

Так, в отношении земельных участков, находящихся в общейдолевой собственности, налоговая база определяется пропорциональнодоле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности. Вчасти земельных участков, находящихся в общей совместнойсобственности налоговая база определяется в равных долях длякаждого из налогоплательщиков, являющегося собственникомданного земельного участка,

Если организация приобретает здание, то к покупателю в этомслучае переходит право собственности на ту часть земельного участка,которая занята этой недвижимостью. Здесь налоговая базаопределяется пропорционально его доле в праве собственности на этотземельный участок. В другом случае, если покупают здание нескольколиц, то налоговая база будет определяться пропорционально их доле вправе собственности ( в площади) на это здание.

НК РФ установлены максимальные ставки земельного налога.Представительными органами муниципальных образований по всемземлям налоговые ставки устанавливаются в процентах от налоговойбазы в пределах максимальных ставок налога, установленных НК РФ.

Так, в отношении земель сельскохозяйственного назначения илиземель в составе зон сельскохозяйственного использования впоселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;занятых жилищным фондом и объектами инженернойинфраструктуры жилищно-коммунального комплекса; представленныедля жилищного строительства, подсобного хозяйства, садоводства,огородничества или животноводства, ставка устанавливается в размерене более 0,3%. По всем другим землям ставка устанавливается вразмере не более 1,5%. В тоже время ставки налога могутдифференцироваться в зависимости от категории земель.

87

НК РФ предусмотрено, что в случае возникновения илипрекращения у налогоплательщика в течение налогового периодаправ на земельный участок (его доли) исчисление суммы налога(суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного участкапроизводится с учетом коэффициента, определяемого как отношениечисла полных месяцев, в течение которых данный земельный участокнаходился в собственности или ином вещном праве к числукалендарных месяцев в налоговом периоде.

В целях обеспечения администрирования земельного налога в гл.31 НК РФ установлены нормы об обязанности органов,осуществляющих ведение государственного земельного кадастра,органов, осуществляющих государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальныхобразований представлять в налоговые службы по месту своегонахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектаминалогообложения. В этой связи органы, осуществляющие ведениегосударственного земельного кадастра, и органы муниципальныхобразований должны ежегодно до 1 февраля года, являющегосяналоговым периодом, сообщать в налоговые органы по месту своегонахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектомналогообложения, по состоянию на 1 января. Формы представлениясведений утверждаются Министерством финансов РФ.

При применении п. 15 ст. 396 НК РФ необходимо иметь ввиду,что в отношении земельных участков, приобретенных в собственностьфизическими и юридическими лицами на условиях осуществления наних жилищного строительства ( за исключением индивидуальногожилищного строительства), исчисление суммы налога производится сучетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектированияи строительства вплоть до государственной регистрации прав на вновьпостроенный объект недвижимости. При этом если срокпроектирования и строительства превышает трехлетний срок вплотьдо государственной регистрации прав на построенный объектприменяется при исчислении суммы земельного налога коэффициент4.

В отношении земельных участков, приобретенных всобственность физическими лицами для индивидуального жилищногостроительства, исчисление суммы налога производится с учетомкоэффициента 2, в течение периода проектирования и строительства,превышающего десятилетний срок, вплоть до государственнойрегистрации прав на построенный объект недвижимости.

Если земельный участок ( его доля) перешел по наследству кдругому лицу, то земельный налог должен исчисляться начиная смесяца открытия наследства.

Состав налоговых льгот и налогоплательщиков, которым всоответствии с гл. 31 НК РФ предоставляются льготы по земельномуналогу значительно сократился в сравнении с законом РФ «О плате за

88

землю»» и распространяется на небольшой круг организаций.Так, предусмотрены льготы по налогу:-организациям и учреждениям уголовно-исполнительной системы

Министерства юстиции РФ;- организациям в отношении земельных участков, занятых

государственными автомобильными дорогами общего пользования;-религиозным организациям;- организациям народных промыслов.- организациям, чей уставный капитал полностью состоит из

вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов с средней численностью не менее 50 процентов.

6.2. Арендная плата

Арендная плата взимается за земли, которые переданы впользование по договору аренды. Комплекс вопросов, связанных свзиманием арендной платы за пользование землями, которыенаходятся в федеральной собственности, собственности субъектов РФили муниципальной собственности, регулируется соответственноПравительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФили органами местного самоуправления. Изменение размера аренднойплаты регулируется ст. 614 ГК РФ, согласно которой порядок, условияи сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Так, нерегулируемой является та часть арендной платы, которая всоответствии с условиями торгов на право заключения договорааренды подлежит внесению дополнительно к периодическимплатежам и размер которой определяется по результатам этих торгов.При этом размер другой части арендной платы, которая согласнодоговору аренды, заключенному по результатам таких торгов,подлежит внесению периодически, может определяться по правилам орегулируемой арендной плате. Российской Федерации размерарендной платы за земельные участки, находящиеся в государственнойили муниципальной собственности и предоставленные дляразмещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи49 Земельного кодекса Российской Федерации, а также для проведенияработ, связанных с пользованием недрами, не может превышатьразмер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей вотношении земельных участков, находящихся в федеральнойсобственности.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок призаключении договора аренды земельного участка для указанных целейпосле вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ определяется

89

с учетом положений пункта 4 статьи 39.7 Земельного кодексаРоссийской Федерации.

Отмечаем, что в силу статьи 4 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации акты гражданского законодательства не имеют обратнойсилы и применяются к отношениям, возникшим после введения их вдействие. Действие закона распространяется на отношения, возникшиедо введения его в действие, только в случаях, когда это прямопредусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения вдействие акта гражданского законодательства, он применяется кправам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

В случае заключения договора аренды земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,на аукционе на право заключения договора аренды земельного участкаразмер ежегодной арендной платы или размер первого арендногоплатежа за земельный участок определяется по результатам этогоаукциона.

При заключении договора аренды земельного участка с лицом,подавшим единственную заявку на участие в аукционе на правозаключения договора аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности, с заявителем,признанным единственным участником аукциона, либо сединственным принявшим участие в аукционе его участником размережегодной арендной платы или размер первого арендного платежа затакой земельный участок определяется в размере начальной ценыпредмета аукциона.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности ипредоставленные для размещения объектов, а также для проведенияработ, связанных с пользованием недрами, не может превышатьразмер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей вотношении земельных участков, находящихся в федеральнойсобственности.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся вгосударственной или муниципальной собственности, определяется вразмере не выше размера земельного налога, рассчитанного вотношении такого земельного участка, в случае заключения договорааренды земельного участка:

- с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеетправо на предоставление в собственность бесплатно земельногоучастка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности, без проведения торгов в случае, если такой земельныйучасток зарезервирован для государственных или муниципальныхнужд либо ограничен в обороте;

- с лицом, с которым заключен договор о развитии застроеннойтерритории, если земельный участок образован в границах

90

застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставленуказанному лицу;- с лицом, заключившим договор об освоении территории в целяхстроительства и эксплуатации наемного дома коммерческогоиспользования или договор об освоении территории в целяхстроительства и эксплуатации наемного дома социальногоиспользования, в отношении земельного участка, предоставленногоэтому лицу для освоения территории в целях строительства иэксплуатации наемного дома коммерческого использования или дляосвоения территории в целях строительства и эксплуатации наемногодома социального использования, и в случаях, предусмотренныхзаконом субъекта Российской Федерации, с некоммерческойорганизацией, созданной субъектом Российской Федерации илимуниципальным образованием для освоения территорий в целяхстроительства и эксплуатации наемных домов социальногоиспользования, в отношении земельного участка, предоставленногоэтой организации для освоения территории в целях строительства иэксплуатации наемного дома социального использования; - с гражданами, имеющими в соответствии с федеральнымизаконами, законами субъектов Российской Федерации право напервоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

- с лицами, которым находящиеся на неделимом земельномучастке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на правеоперативного управления;

- с юридическим лицом, заключившим договор об освоениитерритории в целях строительства жилья экономического класса илидоговор о комплексном освоении территории в целях строительстважилья экономического класса, в отношении земельных участков,предоставленных такому юридическому лицу в соответствии сдоговором об освоении территории в целях строительства жильяэкономического класса или договором о комплексном освоениитерритории в целях строительства жилья экономического класса;

- с юридическим лицом, заключившим договор о комплексномосвоении территории в целях строительства жилья экономическогокласса, в отношении земельных участков, образованных из земельногоучастка, предоставленного для комплексного освоения территории вцелях строительства жилья экономического класса такомуюридическому лицу в соответствии с данным договором.

91

Тема 7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРАВОНАРУШЕНИЯ ВОБЛАСТИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХПРАВООТНОШЕИЙ

7.1. Понятие и основания ответственности в области земельно-имущественных правоотношений

7.2. Гражданско-правовая ответственность за земельныеправонарушения

7.1. Понятие и основания ответственности в области земельно-имущественных правоотношений

Для обеспечения рационального использования и охраны земельслужит юридическая ответственность. Юридическая ответственность влюбой отрасли права - явление многогранное и сложное. Как правовойинститут ответственность за правонарушения в области использованияи охраны земель включает совокупность юридических норм,устанавливающих неблагоприятные последствия и порядок ихвозложения на правонарушителя.

ЗК РФ включает абсолютно новую норму, определяющуюоснование дисциплинарной ответственности за земельныеправонарушения. Порядок привлечения к такой ответственностиустанавливается специальным законодательством (трудовым,законодательством о государственной и муниципальной службе и др.).

Привлечение виновного к уголовной или административнойответственности не освобождает от обязанности устранить земельноеправонарушение и возместить причиненный им вред.

Земельное правонарушение можно определить как виновноепротивоправное деяние, нарушающее правовые нормы, регулирующиеотношения в области использования и охраны земель.

Общим объектом являются отношения в области использования иохраны земель. В качестве специальных объектов могут бытьвыделены отношения собственности, землевладения,землепользования (например, при самовольном занятии земельногоучастка); установленный порядок использования и охраны земель(например, при использовании земельного участка не по назначению).

Объективную сторону образует противоправное деяние, котороевыражается в противоправных действиях (например, захламлениеземель) или в противоправном бездействии (например, невыполнениемероприятий по охране земель).

Субъектом земельных правонарушений могут быть любыефизические (российские, иностранные граждане, лица безгражданства) и юридические лица. Нередко ответственность несутспециальные субъекты - должностные лица органов государственнойвласти и органов местного самоуправления.

Субъектами земельных правонарушений являются как

92

«непосредственные» лица, которым земельные участки предоставленына законном основании (например, при использованииземлевладельцем земельного участка способами, приводящими кухудшению его качества), так и «сторонние» (например, присамовольном занятии земельного участка).

Субъективная сторона земельных правонарушенийхарактеризуется виной правонарушителя, т.е. наличиемнеосторожности или умысла.

За земельные правонарушения законодательство предусматриваетадминистративную, уголовную, гражданскую и дисциплинарнуюответственность.

7.2. Гражданско-правовая ответственность за земельныеправонарушения

Основная форма гражданско-правовой ответственности -возмещение убытков. Причиненный гражданами и юридическимилицами вред подлежит возмещению в полном объеме во всех случаях(п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Поскольку земля является не только недвижимостью, но иобъектом природы, часто земельные правонарушения наносят ущербне только конкретным собственникам, землевладельцам,землепользователям, но и окружающей среде (в том числе и земле какчасти экосистемы).

Убытки, причиненные земельными правонарушениями,выражаются для отдельных собственников, землевладельцев,землепользователей в порче земельных участков, невозможностииспользовать их по целевому назначению и др. Размер причиненныхубытков доказывает непосредственно лицо, в имущественной сферекоторого они возникли.

Несколько иной порядок (методика) расчета установлен дляисчисления ущерба, причиненного земле как природному объекту.Существование специальной методики связано с тем, что земля - эточасть окружающей среды, не имеющей экономической стоимости.Особенностью определения размера возмещения убытков (ущерба),причиненных земельными правонарушениями, является применениево многих случаях такс, методик.

Определение размера вреда окружающей среде, причиненногонарушением законодательства в области охраны окружающей среды,осуществляется исходя из фактических затрат на восстановлениенарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенныхубытков, в том числе упущенной выгоды, а также в соответствии спроектами рекультивационных и иных восстановительных работ. Приих отсутствии - в соответствии с таксами и методиками исчисленияразмера вреда окружающей среде, утвержденными органамиисполнительной власти, осуществляющими государственное

93

управление в области охраны окружающей среды.Согласно п. 3 ст. 76 ЗК РФ приведение земельных участков в

пригодное для использования состояние при их захламлении, другихвидах порчи, самовольном занятии, сносе зданий, строений,сооружений при самовольном занятии земельных участков илисамовольном строительстве, а также восстановление уничтоженныхмежевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами,виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Тема8. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТАЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

8.1. Договор купли-продажи земельного участка8.2.Договор аренды земельного участка8.3. Договор дарения8.4. Залог земельного участка (ипотека)8.5. Договор мены земельного участка8.6. Наследование земельных участков

8.1. Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка является одним изсамых распространенных оснований перехода права собственности наземельный участок.

Заключение договора купли-продажи и возникающие из договораотношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37), ГК РФ ( п. 7 гл.30), а также специальным законодательством. Новое земельноезаконодательство внесло принципиальные изменения в сферурегулирования договора купли-продажи земельного участка. П. 5 ст.1ЗК РФ закрепил принцип единства правовой судьбы земельногоучастка и прочно связанных с ними объектов. Согласно п.4 ст.35 ЗКРФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся наземельном участке и принадлежащих одному лицу, производитсявместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка безнаходящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если онипринадлежат одному лицу, не допускается. Их этого правила есть дваисключения. Возможно отчуждение части здания или строения безземельного участка, которая не может быть выделена в натуре вместес частью участка, а также можно совершить сделку по отчуждениюздания или строения без земли, если земельный участок изъят изоборота.

Когда здание, строение, сооружение являются предметом праваобщей собственности, последствием отчуждения доли в праве

94

собственности на объект недвижимости является одновременноеотчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. Вэтом случае размер указанной доли в праве собственности на землюпропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости,находящегося на данном земельном участке.

Согласно п.1.ст.35 ЗК РФ и п.3. ст.552 ГК РФ при продаженедвижимости (переходе права собственности), находящейся наземельном участке, не принадлежащем продавцу на правесобственности, покупатель приобретает право на использование частиземельного участка, которая занята этой недвижимостью инеобходима для ее использования. В силу указанных норм покупательздания, строения, сооружения вправе требовать оформлениясоответствующих прав на земельный участок, занятыйнедвижимостью и необходимый для ее использования на тех жеусловиях и в том же объеме, что и прежний собственникнедвижимости с момента государственной регистрации переходаправа собственности на здание, строение, сооружение.

Переход права собственности на земельный участок по договору кпокупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).Порядок государственной регистрации регулируется федеральнымзаконом от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрациинедвижимости »

Договор купли-продажи земельных участков, предназначенныхпод жилую застройку и расположенных на землях поселения, должензаключается с победителем торгов. Земельные торги предусматриваютдополнительные требования (обязанность благоустроить территориюобщего пользования, строительства объектов инженерной,транспортной и социальной инфраструктур, соблюдение сроковстроительства объектов недвижимости и др.). Особые условия испециальный порядок установлены для заключения договора купли-продажи в ходе приватизации земли.

При характеристике предмета договора важно отметить, чтоплощадь продаваемого земельного участка не может быть меньшеминимального размера, установленного в соответствии снормативными правовыми актами органов государственной властиили местного самоуправления для земель данного целевого назначенияи разрешенного использования. Иначе в проведении государственногокадастрового учета земельного участка будет отказано.

Согласно ст.555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая не можетбыть меньше кадастровой стоимости.

Цена договора купли-продажи земельного участкаустанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться коценщику, одним из направлений деятельности которого являетсяопределение рыночной стоимости имущества.

Современное законодательство ввело такую категорию, как

95

кадастровая оценка земельного участка, которая проводится в целяхустановления его кадастровой стоимости. В случаях определениярыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимостьустанавливается в процентах от рыночной стоимости. ПравительствомРФ 8 апреля 2000 г. были утверждены Правила проведениягосударственной кадастровой оценки земель.

С 2020 года согласно Федеральному закону от 3 июля 2016года«О государственной оценке кадастровой стоимости» будетосуществляться исключительно бюджетными организациями. Однойиз причин такого перехода от услуг коммерческих оценочных агентствс к государственным услугам обусловлены массовыми случаямиоспариваний результатов кадастровой стоимости земельных участковкак объектов налогообложения, по результатам которых в 70процентах случаев кадастровая стоимость оказывалась необоснованнозавышенной и даже превосходила рыночную стоимость земельныхучастков.

Согласно п.3. ст.14 Закона бюджетное учреждение не вправепривлекать иных лиц, помимо работников соответствующегобюджетного учреждения, для проведения работ и оказания услугнепосредственно по определению кадастровой стоимости.

Бюджетное учреждение направляет запрос о предоставлениинедостающей информации об объектах недвижимости, необходимойдля определения кадастровой стоимости, в федеральные органыисполнительной власти и подведомственные им организации, вчастности в организации, подведомственные федеральным органамисполнительной власти, осуществляющим функции по выработкегосударственной политики и нормативно-правовому регулированию всфере ценообразования и сметного нормирования в сфереградостроительной деятельности, в сфере земельных отношений,государственного мониторинга земель, изучения, использования,воспроизводства и охраны природных ресурсов, органыисполнительной власти субъекта Российской Федерации и органыместного самоуправления, а также в подведомственные иморганизации, в распоряжении которых имеется соответствующаяинформация.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации втечение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждаетсодержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровойстоимости путем принятия соответствующего акта об утверждениирезультатов определения кадастровой стоимости.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации,принявший решение о проведении государственной кадастровойоценки, в течение тридцати рабочих дней со дня принятия акта обутверждении результатов определения кадастровой стоимости

96

обеспечивает его официальное опубликование и информирование оего принятии путем:

-размещения извещения на своем официальном сайте винформационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

-опубликования извещения в печатном средстве массовойинформации, в котором осуществляется обнародование актов органовгосударственной власти субъекта Российской Федерации;

-размещения извещения на своих информационных щитах;-направления информации в орган регистрации прав для

размещения извещения на информационных щитах органарегистрации прав, а также в фонде данных государственнойкадастровой оценки;

-направления информации в органы местного самоуправлениямуниципальных образований, расположенных на территории субъектаРоссийской Федерации, для размещения извещения наинформационных щитах указанных органов.

Акт об утверждении результатов определения кадастровойстоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годомпроведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем поистечении одного месяца со дня его обнародования

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации втечение трех рабочих дней со дня официального опубликования актаоб утверждении результатов определения кадастровой стоимости, ноне позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровойоценки направляет его копию (включая сведения о датах егоопубликования и вступления в силу), а также экземпляр отчета,составленного на электронном носителе в форме электронногодокумента, в орган регистрации прав для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимости сведений о кадастровойстоимости и размещения в фонде данных государственнойкадастровой оценки.

Передача земельного участка продавцом и принятие егопокупателем осуществляются по передаточному акту или иномудокументу о передаче, подписываемому сторонами.

Специальные требования к договорам купли-продажи земельныхучастков предусмотрены в ст.37 ЗК РФ. Так согласно п.1.ст.37 ЗК РФпродавец земельного участка должен предоставить покупателю всюимеющуюся у него информацию об обременениях и ограниченияхправ на земельный участок. В обязанности продавца входит такжесообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельномучастке (п.3.ст.37 ЗК). В случае, если он не выполнит этоготребования, покупатель вправе требовать уменьшения покупнойцены либо расторжения договора и возмещения причиненных емуубытков.

97

ЗК РФ признает недействительными следующие условия договоракупли-продажи земельного участка. Нельзя предусмотреть в договореправо продавца выкупить земельный участок. Не допускаетсяограничение права покупателя распоряжаться земельным участкомпосле его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачиучастка в аренду и совершения иных сделок с ним. Наконец, вдоговоре не могут содержаться положения, которые бы ограничивалиответственность продавца, если третьи лица предъявят права наземельный участок.

8.2.Договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности, заключается спобедителем аукциона либо с лицом, которым подана единственнаязаявка на участие в аукционе на право заключения договора арендыземельного участка, с заявителем, признанным единственнымучастником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционеего участником на условиях, указанных в извещении о проведенииэтого аукциона.

При заключении договора аренды земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,без проведения торгов (за исключением случаев заключения договорааренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие ваукционе на право заключения договора аренды земельного участка, сзаявителем, признанным единственным участником аукциона, либо сединственным принявшим участие в аукционе его участником) срокэтого договора устанавливается по выбору арендатора с учетомограничений, предусмотренных

Договор аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности ипредоставленного для проведения работ, связанных с пользованиемнедрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивациитакого земельного участка.

Требования к рекультивации земель и земельных участковустанавливаются в порядке, определенном ПравительствомРоссийской Федерации.

Договор аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности ирасположенного в границах береговой полосы водного объекта общегопользования, заключается при условии обеспечения свободногодоступа граждан к водному объекту общего пользования и егобереговой полосе.

Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачногохозяйства договор аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности, должен

98

предусматривать обязанность указанного юридического лицаобеспечить подготовку в отношении такого земельного участкапроекта планировки и проекта межевания территории, а такжепроведение кадастровых работ, необходимых для образованияземельных участков в соответствии с утвержденным проектоммежевания территории.

В случае предоставления юридическому лицу земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,для комплексного освоения территории указанное юридическое лицодолжно заключить договор о комплексном освоении территорииодновременно с заключением договора аренды такого земельногоучастка.

Договор аренды земельного участка, образованного из земельногоучастка, предоставленного для комплексного освоения территории, заисключением случая предоставления земельного участканекоммерческой организации, созданной гражданами, длякомплексного освоения территории в целях индивидуальногожилищного строительства, должен предусматривать обязательствосторон договора аренды такого земельного участка обеспечитьосуществление мероприятий по освоению территории (в том числестроительство и ввод в эксплуатацию объектов капитальногостроительства) в соответствии с графиками, содержащимися вдоговоре о комплексном освоении территории, в отношении каждогопредусмотренного мероприятия с указанием сроков начала иокончания проведения соответствующих работ, а такжеответственность сторон за невыполнение указанного обязательства иправо сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннемпорядке в случае невыполнения указанного обязательства.

Договор аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности, заключается насрок :

- от трех до десяти лет в случае предоставления земельногоучастка для строительства, реконструкции зданий, сооружений,;

- до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;- двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного

участка для индивидуального жилищного строительства илиземельного участка в границах населенного пункта для веденияличного подсобного хозяйства;

- от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участкаюридическому лицу для комплексного освоения территории иливедения дачного хозяйства;

- не превышающий срока действия договора аренды земельногоучастка, являющегося исходным, в случае предоставления в арендуземельного участка, образованного из исходного земельного участка,за исключением случаев, если земельный участок предоставленюридическому лицу для комплексного освоения территории или

99

ведения дачного хозяйства;- до трех лет в случае предоставления земельного участка, на

котором расположен объект незавершенного строительства, длязавершения строительства этого объекта если право собственности наобъект незавершенного строительства приобретено по результатампубличных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственникав связи с прекращением действия договора аренды земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- действия охотохозяйственного соглашения в случаепредоставления земельного участка лицу, с которым заключеноохотохозяйственное соглашение;

- действия договора об освоении территории в целяхстроительства и эксплуатации наемного дома коммерческогоиспользования или договора об освоении территории в целяхстроительства и эксплуатации наемного дома социальногоиспользования в случае предоставления земельного участка лицу, скоторым заключен такой договор;

- определенный законом субъекта Российской Федерации, вслучае предоставления земельного участка некоммерческойорганизации, созданной субъектом Российской Федерации илимуниципальным образованием для освоения территорий в целяхстроительства и эксплуатации наемных домов социальногоиспользования;

- не превышающий оставшегося срока действия договора арендыземельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятиемтакого земельного участка для государственных или муниципальныхнужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицуземельного участка взамен земельного участка, право аренды накоторый прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

- превышающий не более чем на два года срок действия лицензиина пользование недрами, в случае предоставления земельного участкадля проведения работ, связанных с пользованием недрами;

- на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставленияземельного участка для сельскохозяйственного производства;

- на срок не более чем три года в случае предоставленияземельного участка гражданину для сенокошения, выпасасельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

- на срок, не превышающий срока резервирования земельногоучастка для государственных или муниципальных нужд, в случае, еслиземельный участок зарезервирован для государственных илимуниципальных нужд;

- на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии синвестиционной декларацией резидента зоны территориальногоразвития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, еслиземельный участок расположен в границах зоны территориальногоразвития;

100

- на срок действия решения о предоставлении водныхбиологических ресурсов в пользование, договора о предоставлениирыбопромыслового участка или договора пользования воднымибиологическими ресурсами в случае предоставления земельногоучастка лицу для осуществления деятельности, предусмотреннойуказанными решением или договорами;

- на срок в пределах минимального срока или максимальногосрока аренды земельного участка в случае, если федеральным закономустановлены минимальный срок или максимальный срок арендыземельного участка;

- на срок до сорока девяти лет в случае предоставленияземельного участка в аренду собственнику здания, сооружения,расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, атакже в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

В случае, если земельный участок, находящийся вгосударственной или муниципальной собственности, полностью иличастично расположен в охранной зоне, установленной в отношениилинейного объекта, договор аренды такого земельного участка долженсодержать условия допуска представителей собственника линейногообъекта или представителей организации, осуществляющейэксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целяхобеспечения его безопасности.

В договоре аренды земельного участка, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности, не могутустанавливаться требования к выполнению каких-либо работ илиоказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходыарендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное неустановлено федеральным законом.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственнойили муниципальной собственности, не имеет преимущественногоправа на заключение на новый срок договора аренды такогоземельного участка без проведения торгов.

В случае, если в аренду предоставлен земельный участок,находящийся в государственной или муниципальной собственности изарезервированный для государственных или муниципальных нужд,договор аренды такого земельного участка должен предусматриватьвозможность досрочного расторжения этого договора по требованиюарендодателя по истечении одного года после уведомления арендаторатакого земельного участка о расторжении этого договора.

8.3. Договор дарения

Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения договоровдарения земельных участков. Граждане и юридические лица–собственники земельных участков имеет право дарить земельныйучасток или его счасть. Данное право было закреплено в п.3. Указа

101

Президента РФ от 27 октября 1993г. №1767 «О регулированииземельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Этовид безвозмездного договора, по которому одна сторона (даритель)безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне(одаряемому) земельный участок в собственность.

В договоре должны быть указаны признаки,индивидуализирующие земельный участок. Это означает чтоземельный участок должен пройти государственный кадастровыйучет, в результате которого земельному участку присваиваетсякадастровый номер, указывается его площадь, целевое назначение,цели использования размещенных на нем объектов недвижимости суказанием их принадлежности на праве собственности дарителю илииному лицу. К договору прилагаются выписка из межевого планаземельного участка; отчет об оценке кадастровой стоимостиземельного участка, выданный районным или городским отделениемРосреестра, сводная ведомость оценки строений, помещений,сооружений, расположенных на земельном участке требованиязалогодержателя по задолженности в случае, если предмет договорапередан в залог; копии договоров аренды или залога, заключенныхдарителем с арендатором или залогодержателем.

На дарителя возлагается обязанность проинформироватьодариваемого о наличии и характере имеющихся земельных споровпо поводу участка или об их отсутствии. Одариваемый должен бытьосведомлен о наличии сервитутов; передаче земельного участка илиего части в аренду третьему лицу или в залог. В договоре должныбыть также отражены установленные в отношении земельногоучастка ограничения. На одаряемого возлагается обязательствособлюдать права третьих лиц, вытекающих из сервитутов идоговорных отношений с дарителем.

8.4. Залог земельного участка (ипотека)

Залог земельного участка (ипотека) регулируется федеральнымзаконом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залог земельного участка оформляется путем заключениядоговора об ипотеке согласно ст.8 закона «Об ипотеке». В ст.9 законаустановлены существенные условия договора. В договоре должныбыть указаны предмет ипотеки (наименование, местоположение т.епочтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объектынедвижимости, если таковые имеются; площадь участка в квадратныхметрах; основное целевое назначение категории земель, в составекоторой находится участок; в чьем ведении находится эти земли ицель использования земельного участка, а также размер, срокисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой).

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Кдоговору об ипотеке должна быть приложена копия плана (чертежа

102

границ) этого участка. Права залогодержателя могут бытьудостоверены закладной.

В ст. 62 закона об ипотеке указаны виды земельных участков,которые могут быть предметом ипотеки, а именно: земельные участки,предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуальногожилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебныеземельные участки личного подсобного хозяйства и земельныеучастки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере,необходимом для их хозяйственного обслуживания (функциональногообеспечения), а также земли сельскохозяйственного назначения,крестьянских (фермерских) хозяйств и полевые земельные участкиличных подсобных хозяйств. Если эти земельные участки находятся вобщей долевой или совместной собственности, ипотека может бытьустановлена только на принадлежащий гражданину илиюридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре изземель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Федеральным законом не допускается ипотека земель,находящихся в государственной собственности. Кроме того, недопускается ипотека части земельного участка, площадь которойменьше минимального размера, установленного нормативными актамисубъектов РФ и органов местного самоуправления для земельразличного целевого назначения разрешенного использования.

Залогодатель вправе произвести отчуждение заложенногоземельного участка третьему лицу только с согласия залогодержателя,если иное не установлено договором. Отчуждение земельного участкадопускается, если такое право предусмотрено. В любом случаезалогодатель может завещать заложенное имущество.

При нарушении договора об ипотеке взыскание на заложенныйземельный участок обращается в судебном порядке путем проведенияторгов.

В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силукоторого земельный участок, являющийся предметом ипотеки,принадлежит залогодателю, т.е право собственности, и наименованиеоргана государственной регистрации прав на недвижимое имущество,зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотекиявляется принадлежащее залогодателю право аренды, арендованныйземельный участок должен быть определен в договоре об ипотеке также, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, с указанием срокааренды.

Оценка предмета ипотеки – земельного участка должна бытьосуществлена в соответствии с требованиями ст.67 закона об ипотекеи с указанием в договоре в денежном выражении. Оценка земельногоучастка не может быть установлена в договоре ниже кадастровойстоимости земельного участка.

Предусмотрена возможность удостоверения правазалогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по

103

договору об ипотеке закладной. Закладная является ценной бумагой.Она удостоверяет два вида прав ее законного владельца: право наполучение исполнения по денежному обязательству, обеспеченномуипотекой, без предоставления других доказательств существованияэтого обязательства и право залога на имущество, обремененноеипотекой. Закладная составляется залогодателем. Он и являетсяобязанным по закладной. Закладная выдается первоначальномузалогодержателю органом, осуществляющим государственнуюрегистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации.Практическое значение закладной заключается в значительномупрощении процедуры оборота недвижимости при ипотеке. Передачаправ по закладной и залог закладной осуществляется в соответствии спроцедурами, предусмотренными ст.48 и 49 закона об ипотеке.Согласно п.1 ст.48 передача прав по закладной совершается путемзаключения сделки в простой письменной форме. Передача прав позакладной влечет последствия уступки требований (цессии). Припередаче прав по закладной лицо, передающее право, производит назакладной отметку о новом владельце. Передача прав по закладнойдругому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всехудостоверенных ею прав в совокупности.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке,залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить вустановленном порядке здания или сооружения, если иное непредусмотрено договором об ипотеке. На эти здания нераспространяется право залога, и залогодатель может распоряжатьсяими (п.1.ст.65 закона об ипотеке). Однако, вполне возможно, чтостроительство залогодателем на заложенном земельном участке зданияили сооружения повлечет ухудшение участка как предметаобеспечения обязательств. Тогда залогодержатель, вправе всоответствии с п.2. ст.450 ГК РФ, потребовать изменения договора обипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространенияипотеки на возведенное здание, строение. Возведение зданий илисооружений на заложенном земельном участке, если правазалогодержателя удостоверены закладной, допускается только в томслучае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, ссоблюдением условий, которые в ней отражены.

Согласно ст.40 закона об ипотеке допускается возможностьобременения заложенного земельного участка правами других лиц присоблюдении определенных условий. Залогодатель вправе без согласиязалогодержателя сдавать заложенный земельный участок в аренду,передавать во временное безвозмездное пользование и предоставлятьправо ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

При нарушении договора об ипотеке взыскание на заложенныйземельный участок обращается в судебном порядке путем проведенияторгов.

104

8.5. Договор мены земельного участка

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ Земельный кодекс былдополнен новой главой V.2., регулирующей обмен земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственностина земельный участок, находящийся в частной собственности.

Статья 39.21. Согласно ст.39.21 ЗК РФ обмен земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности,на земельный участок, находящийся в частной собственности,допускается при обмене:

-земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, на земельный участок, находящийся вчастной собственности и изымаемый для государственных илимуниципальных нужд;

- земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, на земельный участок, которыйнаходится в частной собственности и предназначен в соответствии сутвержденными проектом планировки территории и проектоммежевания территории для размещения объекта социальнойинфраструктуры (если размещение объекта социальнойинфраструктуры необходимо для соблюдения нормативовградостроительного проектирования), объектов инженерной итранспортной инфраструктур или на котором расположены указанныеобъекты.

Здания, сооружения, расположенные на земельных участках,являющихся предметом договора мены, также должны бытьпредметом этого договора мены. В случае, если земельный участок ирасположенные на нем объекты социальной, инженерной итранспортной инфраструктур находятся в частной собственностиодного лица, договор мены может предусматривать безвозмезднуюпередачу в государственную или муниципальную собственностьуказанных объектов.

Различие видов разрешенного использования земельных участковне является препятствием для заключения договора мены такихземельных участков.

При заключении договора мены земельных участков земельныеучастки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, заисключением объектов недвижимого имущества, передаваемыхбезвозмездно в государственную или муниципальную собственность,подлежат обязательной оценке для установления их рыночнойстоимости в соответствии с законодательством Российской Федерацииоб оценочной деятельности.

При заключении договора мены земельных участков всоответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельныхучастков, в том числе с расположенными на них объектаминедвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого

105

имущества, передаваемых безвозмездно в государственную илимуниципальную собственность), должна быть равнозначной,

В случае изъятия земельного участка, находящегося в частнойсобственности, для государственных или муниципальных нужд ссогласия собственника такого земельного участка по договору меныему может быть передан в собственность земельный участок, которыйнаходится в государственной или муниципальной собственности ицена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. Вэтом случае собственнику, у которого изымается земельный участок,возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцевсо дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.

Момент перехода права собственности на обмениваемыеземельные участки определен в ст.570 ГК РФ. Право собственности наполученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждойиз сторон одновременно после того, как обязательство по передачеучастков исполнены обеими сторонами. После исполненияобязательств по договору мены земельных участков переход правасобственности на них подлежит государственной регистрации.

8.6. Наследование земельных участков

Ст. 1181 ГК РФ специально регулирует вопросы наследованияземельных участков. Наследодателями земельных участков могут бытьсобственники или лица, обладающие правом пожизненногонаследуемого владения на земельные участки.

При наследовании земельного участка или права пожизненногонаследуемого владения земельным участком по наследству переходяттакже находящиеся в границах этого земельного участкаповерхностный 9почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес ирастения.

В ст. 1182 ГК РФ отражены особенности раздела земельногоучастка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности.Раздел осуществляется с учетом минимального размера земельногоучастка, установленного для участков соответствующего целевогоназначения.

При невозможности раздела земельного участка он переходит кнаследник, имеющему преимущественное право на получение в счетсвоей наследственной доли этого земельного участка. Остальнымнаследникам выплачивается компенсация. В случае если никто изнаследников не имеет преимущественного права на получениеземельного участка или не воспользовался этим правом, владение,пользование и распоряжение земельным участком осуществляетсянаследниками на условиях общей долевой собственности.

В качестве критерия, определяющего возможность разделаземельного участка, ст.1182 ГК РФ указывает на установленныйминимальный размер земельного участка. Согласно п.1.ст.33 ЗК РФ

106

установление предельных, т.е. максимальных и минимальныхразмеров земельных участков, которые предоставляются гражданамиз состава земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, относится к компетенции субъектовФедерации и органов местного самоуправления. Нормы площадейземельных участков для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачногостроительства, устанавливаются в законах субъектов РФ. Нормыплощадей земельных участков для личного подсобного хозяйства ииндивидуального жилищного строительства должны определяться вправовых актах органов местного самоуправления.

Наследодателями земельных участков могут быть собственникиили лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владенияна земельные участки.

В соответствии с федеральным законом от 15 апреля 1998 г. «Осадоводческих, огороднических и дачных некоммерческихобъединениях граждан» земельные участки, предоставленныегражданам на праве пожизненного наследуемого владения,наследуются только по закону (ст. 30) - эта норма не распространяетсяна участки, принадлежащие гражданам на праве собственности.

Свои особенности имеет наследование имущества фермерскогохозяйства. В соответствии со ст.1179 ГК РФ после смерти любогочлена фермерского хозяйства наследство открывается и наследованиеосуществляется на общих основаниях с соблюдением при этом правилст.253-255 и 257-259 ГК РФ. Если наследник умершего членафермерского хозяйства сам членом этого хозяйства не является, онимеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемойим доле в имуществе, находящемся в общей совместнойсобственности членов хозяйства. При отсутствии соглашения междучленами хозяйства и указанным наследником об ином долянаследодателя в этом имуществе считается равной долям другихчленов хозяйства.

Если среди наследников отсутствуют члены этого фермерскогохозяйства земельный участок передается одному из наследниковимущества умершего, изъявившего желание вести крестьянскоехозяйство. При наличии нескольких таких наследников земельныйучасток в силу того, что он не подлежит разделу и наследуется единымклином кем то одним из наследников, который в свою очередьвыплачивает денежную компенсацию остальным наследникам даннойочереди.

При отсутствии наследников, желающих вести крестьянскоехозяйство, земельный участок передается по наследству в размерах,установленных для ведения личного подсобного хозяйства, длясадоводства или животноводства. Эти особенности наследованияземельных участков обусловлены необходимостью сохранить единыйземельный массив крестьянского (фермерского) хозяйства, не

107

допустить его раздела, в результате которого ведение хозяйства попричине малоземельности станет невозможным.

Тема9. РАЗРЕШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХСПОРОВ

9.1. Понятие и виды земельно-имущественных споров9.2.Стадии рассмотрения земельных споров

9.1. Понятие и виды земельно-имущественных споров

ЗК РФ установил в ст.64 судебный порядок разрешения споров.Установление такой нормы, с одной стороны, позволит взначительной мере исключить самоуправство властных органов; сдругой - затянет во времени разрешение земельных споров. Согласноп.2. ст.60 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органагосударственной власти или органа местного самоуправления, а вслучаях, предусмотренных законом, также нормативный акт,несоответствующий закону или иным правовым актам и нарушающийправа и охраняемые законом интересы гражданина или юридическоголица в сфере использования и охраны земель, может быть признансудом недействительным.

До принятия дела к производству судом земельный спор можетбыть передан сторонами на разрешение в третейский суд. Земельныеспоры рассматриваются судом общей юрисдикции или арбитражнымсудом в соответствии с их подведомственностью, установленнойгражданским процессуальным и арбитражным процессуальнымзаконодательством.

Земельное законодательство не исключает также иадминистративный порядок разрешения споров. Так, земельныеспоры, если они отданы на разрешение административных органоводной из сторон до принятия дела к производству рассматриваются вадминистративном порядке. Однако достаточно часто приадминистративном порядке разрешения земельных споровисполнительные органы государственной власти или органы местногосамоуправления непосредственно сами выступают стороной спора,так как сами основания или изменения земельных отношенийхарактеризуются властными распоряжениями этих же органов оземлеотводе, изъятии земель, земельном контроле, землеустройстве.Принятое административным органом решение может бытьобжаловано в судебном порядке.

108

Земельный спор – это доказывание своих прав на землю ссоблюдением установленной процессуальной процедуры иравноправия всех участников земельных отношений.

Предметом земельного спора может быть любая конфликтнаяситуация, связанная с земельными участками, их границами,размерами, отводом, изъятием, платежами, правилами застройки,использования и т.д.

Сторонами в спорах, помимо собственников земли, другихземлепользователей, могут быть юридические и физические лица,нарушившие их права и законные интересы, а также органы власти иуправления, принявшие решение по земельным вопросам, вызвавшимнесогласие со стороны истца.

Земельные споры могут быть классифицированы по объекту,субъекту спора и другим основаниям. Условно их можно разделить нанесколько категорий.

1. Споры, возникающие по поводу представления земельныхучастков. Они бывают следующих разновидностей:

а) по поводу нарушения правил предоставления земельныхучастков. Так, решения о предоставлении земель под строительствообъектов, затрагивающих экологические интересы населения, должныприниматься с учетом волеизъявления населения;

б) по поводу нарушения границ землепользователей при отводеземельных участков и в ходе самого землепользования.

2.Споры между садоводческим товариществом и его членами,споры членов товарищества между собой, а также споры междусупругами, в том числе и бывшими, по поводу раздела земельногоучастка или определения порядка пользования этим участком.

3. Споры об отмене государственной регистрации права наземельный участок или сделки с ним, о сервитутах на земельныеучастки, об обращении взыскания на заложенный земельный участок.

4. Споры о возмещении убытков, причиненных изъятиемземельных участков, выкупом или временным занятием земельныхучастков для государственных или муниципальных нужд,ограничением прав собственников земельных участков,землепользователей или ухудшением качества земель в результатевлияния, вызванного деятельностью предприятий и учреждений.

5. Земельные споры, возникающие в связи с земельно-планировочными работами. Специфика этих споров заключается втом, что ответчиками здесь, как правило, являются органыгосударственной власти, которые осуществляют в отношении этихземель свои земельные правомочия.

6. Споры о признании неправомерным отказа местнойадминистрации в предоставлении земельного участка, в том числе дляведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобногохозяйства, сенокошения, выпаса скота.

7. Споры о признании неправомерными решения местной

109

администрации по прекращению права собственности и иных прав наземлю.

8. Споры по поводу решений местной администрации опредварительном согласовании места размещения объекта, длястроительства которого потребуется изъятие земельного участка.

9. Споры по разделу земельного участка, как совместно нажитогосупружеской парой недвижимого имущества.

10. Споры по возмещению убытков, причиненных в результатенеправомерного занятия земельного участка, его загрязнения, порчи идругих нарушений прав собственников земельных участков иземлепользователей.

9.2 Стадии рассмотрения земельных споров

Процессуальный порядок рассмотрения земельных споров можноподразделить на следующие стадии

1. Обращение в суд заинтересованной стороны за защитойсвоего нарушенного земельного права. С момента регистрацииискового заявления с приложенными документами в судах общейюрисдикции дело должно быть рассмотрено в течение 1 месяца, варбитражных судах - в течении 2 месяцев.

2. Возбуждение дела о рассмотрении земельного спора в суде.3. Стадия судебного разбирательства4. Принятие решения по делу.5. Исполнение судебного решения в соответствии с нормами

федерального закона от 21.07.1997 №119-ФЗ «Об исполнительномпроизводстве». Исполнению подлежит лишь то решение поземельным спорам, которое вступило в законную силу, т.е. прошлокассационный пересмотр или истек срок на кассационное обжалованиеэтого решения

Каждая из сторон земельного спора вправе обжаловатьвынесенное по данному спору решение суда.

Законодатель предусматривает для спорящих сторон разрешитьвозникший конфликт в третейском суде (п.2.ст.64 ЗК РФ).

Тема 10. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения 10.1.Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения10.2. Особенности регулирования купли-продажи земельных участковсельскохозяйственного назначения

10.3.Купля-продажа долей в праве общей долевой собственности наземельный участок из земель сельскохозяйственного назначения10.4.Договор аренды земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения10.5.Договора аренды земельных долей

110

10.6. Правовые проблемы выдела земельной доли в натуре10.7. Правовая судьба невостребованных земельных долей

10.1.Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Первенствующее значение среди всех категорий земельзанимают земли сельскохозяйственного назначения, что объясняетсяих социально-экономической важностью и незаменимостью каксредства производства в сельском хозяйстве.

Выделение категорий земель, в том числе и земельсельскохозяйственного назначения связано с одним из важнейшихпринципов земельного законодательства – целевым назначениемземель, в соответствии с которым в дальнейшем осуществляется ихиспользование. Именно руководствуясь указанным принципом какоснованием, производится разделение всех земель насоответствующие категории.

В юридической литературе отмечается, что институт «категорииземель» в России уникален, в правовых системах других государств онотсутствует (за исключением государств – правопреемниковреспублик, ранее входивших в состав СССР). Прототипы некоторыхкатегорий земель появились еще до революции 1917 года: специальноеправовое регулирование существовало для казенных (посессионных)земель (прототип современной категории земель промышленности ииного специального назначения), а также для городских земель,которые предписывалось ограничивать от иных земель посредствомутверждения генеральных планов. Вместе с тем в досоветский периодвозобладало регулирование земельных отношений преимущественнона основе критерия сословного положения правообладателейземельных участков (а не назначения земельных участков).

Следует отметить, что указание на категорию земельсельскохозяйственного назначения появляется и в первых актахсоветского земельного законодательства, хотя самого термина«категория земель» в законодательстве тогда не существовало. Так, вПостановлении СНК РСФСР от 4 декабря 1917 г. «О земельныхкомитетах и об урегулировании ими сельскохозяйственныхотношений» говорится о землях сельскохозяйственного пользования,в ст. 20 Декрета ВЦИК от 19 февраля 1919 г. «О социализации земли»- о праве пользования землей для сельского хозяйства.

В ст.3 Земельного кодекса РСФСР 1922 г. говорилось, что всеземли сельскохозяйственного назначения, а также могущие бытьиспользованными для сельскохозяйственного производства,составляют единый государственный земельный фонд, которыйнаходится в заведывании Народного Комиссариата Земледелия и егоместных органов. Из этого положения можно сделать вывод, чтоединый государственный земельный фонд состоит только из земель

111

сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем Кодекс былдостаточно противоречивым.

Согласно ст. 144 с изданием Кодекса все земли внутридействующей городской черты признавались городскими землями. Вст. 5 Кодекса предусматривалось, что все земли, остающиеся в единомгосударственном земельном фонде после предоставления из негоземель в непосредственное пользование трудовых земледельцев и ихобъединений, городов и поселений городского типа, составляют землинепосредственного государственного владения и являютсягосударственными земельными имуществами. Получается, что этигосударственные земельные имущества представляют собой некийаналог современных земель запаса. Далее в ст. 158 Кодексауказывалось, что по мере предоставления государственных земельныхимуществ в постоянное пользование трудовых земледельцев и ихобъединений они исключаются из состава государственныхземельных имуществ и перечисляются в состав земель трудовогопользования. Получается, что наряду с землями сельскохозяйственногоназначения в составе единого государственного земельного фондаимелись также городские земли, государственные земельныеимущества и земли трудового пользования.

В Общих началах землепользования и землеустройства 1928 г.,утвержденных Постановлением ЦИК СССР от 15 декабря 1928 г.,были выделены следующие земли:

-земли сельскохозяйственного назначения;-земли специального назначения – для специальных целей, не

сельскохозяйственного характера;-городские земли;-земли государственного запаса.Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных

республик 1968 г. классифицировали земли по основному целевомуназначению на шесть категорий, поставив на первое место землисельскохозяйственного назначения. Эти же категории воспроизведеныв Земельном кодексе 1970 г., согласно ст. 4 которого единыйгосударственный земельный фонд состоит из:

1) земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных впользование колхозам, совхозам и другим землепользователям длясельскохозяйственных целей;

2) земель населенных пунктов (городов, рабочих, курортных,дачных поселков и сельских населенных пунктов);

3) земель промышленности, транспорта, курортов, заповедникови иного несельскохозяйственного назначения;

4) земель государственного лесного фонда;5) земель государственного водного фонда;6) земель государственного запаса. Затем такая же в основном классификация земель была дана в

Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле

112

1990 г., в Земельном кодексе РСФСР 1991 г. и в современномЗемельном кодексе РФ от 25 октября 2001 г., с той лишь разницей, чтоначиная с Основ 1990 г. к названным выше категориям добавилисьземли природоохранного, оздоровительного, рекреационного иисторико - культурного назначения.

Как в нормативных правовых актах советского периода, так и вдействующем Земельном кодексе 2001 г. (ст. 77) к землямсельхозназначения традиционно относили земли, предоставленныедля нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. ВКодексе 2001 г. добавился еще один критерий - нахождение этихземель за границами населенного пункта (в литературе на этот признакземель сельскохозяйственного назначения указывалось и ранее).

В соответствии с используемой в советское время земельно-учетной терминологией «сельскохозяйственные угодья составляютосновную часть земель сельскохозяйственного назначения, что иопределяет специфические черты их правового режима. Подсельскохозяйственным угодьем понимается земельный участок,используемый в сельском хозяйстве как главное средствопроизводства: пашня, залежь, многолетние насаждения (без леснойплощади), сенокосы и пастбища».

Наряду с сельскохозяйственными угодьями согласно ст. 77 ЗКРФ 2001 г. в состав земель сельскохозяйственного назначения входяттакже земли, занятые внутрихозяйственными дорогами,коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенные дляобеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных)природных, антропогенных и техногенных явлений, воднымиобъектами, а также зданиями, строениями, сооружениями,используемыми для производства, хранения и первичной переработкисельскохозяйственной продукции.

В Государственном доклада о состоянии и использовании земельРоссийской Федерации указывается, что к категории земельсельскохозяйственного назначения относятся используемые ипотенциально пригодные к использованию в сельскохозяйственномпроизводстве земли, которые по определенным объективным илисубъективным причинам временно не используются, в том числеземли фонда перераспределения, а также земли сельскохозяйственногоназначения, которые не могут использоваться в качестве средствапроизводства в сельском хозяйстве, т.е занятые производственнымиобъектами, коммуникациями и внутрихозяйственными дорогами.

Анализ высказанных в литературе точек зрения и действующегозаконодательства позволяет прийти к выводу о целесообразностиуточнения понятия земель сельскохозяйственного назначения, данногов ст. 77. Недостатки этого определения состоят в следующем:

В анализируемом определении земли сельскохозяйственногоназначения отграничены лишь от земель населенных пунктов (земли,находящиеся за границами населенных пунктов), но не отграничены от

113

земель иных категорий, в составе которых, как говорилось выше,могут быть земельные участки сельскохозяйственного использования,формально подпадающие также под категорию земельсельскохозяйственного назначения (по признаку – «предоставленныедля нужд сельского хозяйства»). Вместе с тем следует согласиться савторами, считающими, что критериями отнесения земель к землямсельскохозяйственного назначения как самостоятельной категорииследует считать два основных признака: предназначение этих земельдля нужд сельского хозяйства и отграничение данных земель от всехиных категорий земель.

Что касается такого признака, как «предназначение для нуждсельского хозяйства», то он вообще является слишкомнеопределенным, поскольку любые земельные участки «теоретически»могут при соответствующих условиях быть использованы для нуждсельского хозяйства. К последним также могут быть отнесены иземельные участки в составе других категорий.

С учетом изложенного, пункт 1 ст. 77 Земельного кодекса РФможет быть сформулирован следующим образом: «Землямисельскохозяйственного назначения признаются земли,предоставленные для нужд сельского хозяйства, не относящиеся киным категориям земель, а также предназначенные для ведениясельскохозяйственного производства, в том числе земли фондаперераспределения».

На сегодняшний день нет ясности и в вопросе о видахразрешенного использования применительно к землямсельскохозяйственного назначения. Земельный кодекс РФ в ст. 78говорит не о «разрешенном использовании», а просто об«использовании» земель сельскохозяйственного назначения дляведения сельскохозяйственного производства, создания защитныхлесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иныхсвязанных с сельскохозяйственным производством целей. Кроме того,в ст. 78-82 упоминается об использовании земельсельскохозяйственного назначения для осуществления видовдеятельности в сфере охотничьего хозяйства, для сенокошения, выпасаскота, для ведения фермерского и личного подсобного хозяйства,садоводства, огородничества и дачного строительства и т.п.

Все ли из перечисленного является видами разрешенногоиспользования либо здесь имеет место смешение разрешенногоиспользования и форм ведения сельскохозяйственного производства?По нашему мнению, справедливым является именно второепредположение, ведь и сельскохозяйственная организация, ифермерское хозяйство, а иногда и граждане, ведущие личноеподсобное хозяйство, используют земельные участки похожимобразом – для выращивания сельскохозяйственной продукции,размещения производственных объектов, выпаса скота и т.п. Поэтомуговорить, что ведение фермерского хозяйства, ведение ЛПХ,

114

садоводство, животноводство, огородничество и т.п., - это разныевиды разрешенного использования, на наш взгляд, неверно, хотя напрактике сложился именно такой подход. Соответственно,особенности использования и оборота земельных участков,предоставленных для отдельных видов «разрешенного использования»(в сложившемся понимании), определяются нормами специальныхфедеральных законов: О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «Оличном подсобном хозяйстве», «О садоводческих, огороднических,дачных и иных некоммерческих объединениях граждан».

Следует отметить, что по общему правилу разрешенноеиспользование земельных участков определяется градостроительнымрегламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки(п. 9 ст. 1, п. 2 и п. 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).Однако для сельскохозяйственных угодий в составе земельсельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты неустанавливаются (п. 6 ст. 36 ГрадК РФ). Использование земельныхучастков, на которые действие градостроительных регламентов нераспространяется или для которых градостроительные регламенты неустанавливаются, определяется уполномоченными федеральнымиорганами исполнительной власти, уполномоченными органамиисполнительной власти субъектов РФ или уполномоченнымиорганами местного самоуправления в соответствии с федеральнымизаконами (п. 7 ст. 36 ГрадК РФ).

10.2. Особенности регулирования купли-продажи земельныхучастков сельскохозяйственного назначения

Несмотря на потенциальную возможность совершенияразличных гражданско-правовых сделок с земельными участкамисельскохозяйственного назначения, в Законе об обороте земельрегламентированы лишь договоры купли-продажи и аренды. О другихсделках в Законе говорится лишь применительно к земельным долям(ст.12-14).

Следует подчеркнуть, что специфика самого объектарегулирования в силу его природного происхождения, незаменимостии особой значимости обуславливает особенности оборота земельныхучастков и земельных долей. В связи с этими факторами договорныйметод в регулировании земельного оборота не может означатьабсолютную свободу земельного собственника. В литературеуказывается, что положение Гражданского кодекса РФ о мередопущения земельного оборота следует толковать как возможностьдля собственника земельного участка заключать любые виды сделок,но заключать их по особым правилам, установленным в земельномзаконе, которые бы не противоречили ГК РФ, но минимизировалиотрицательные социально-экономические последствия, которые могутвозникнуть в результате формирования свободного (не регулируемогогосударством) земельного рынка.

115

Несмотря на развитие рыночных отношений, установленные вгражданском законодательстве неограниченные свободы в совершениисделок не могут полностью распространяться на оборотсельскохозяйственных земель.

Одной из особенностей оборота земельных участковсельскохозяйственного назначения является установление правила опреимущественном праве субъекта РФ (а в случаях, предусмотренныхзаконами субъектов РФ, - муниципальных образований) наприобретение таких земельных участков при их возмездномотчуждении. Статья 8 Закона об обороте, посвященная купле-продажеземельных участков сельскохозяйственного назначения, по существурегулирует отношения по продаже земельных участков, находящихсяв частной собственности, так как основное ее содержание – этоопределение порядка реализации права преимущественной покупкиземельного участка субъектами РФ либо муниципальнымиобразованиями.

Согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона об обороте продавецземельного участка сельскохозяйственного назначения в извещении онамерении продать земельный участок обязан указать цену, размер,местоположение продаваемого земельного участка и срок, доистечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Такойсрок не может быть более чем девяносто дней.

Пункт 4 ст. 8 Закона об обороте земель определяет последствиясовершения сделки купли-продажи земельного участка с нарушениемпреимущественного права покупки. В первоначальной редакции этойнормы указывалось, что в таких случаях субъект РФ илимуниципальное образование могли требовать перевода на себя прав иобязанностей покупателя в судебном порядке в течение года с моментагосударственной регистрации сделки. Уже здесь законодательдопустил отступление от нормы ст. 250 ГК РФ, где установлен негодичный, а лишь трехмесячный срок для совершения таких действий.Но Федеральный закон от 18 июля 2005 г. пошел еще дальше,установив, что сделка, совершенная с нарушением преимущественногоправа покупки, ничтожна.

Любая идентификация земельного участка, даже ранеевключенного в оборот, производится в соответствии с правиламиФедерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «Огосударственной регистрации недвижимости».

Продавец при заключении договора купли-продажи обязанпредоставить покупателю имеющуюся у него информацию обобременениях земельного участка и ограничениях его использования.При отсутствии этих данных в договоре в соответствии со ст. 554 ГКРФ договор считается незаключенным.

Следующим после предмета существенным условием договоракупли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначенияявляется цена продаваемого участка. При отсутствии в договоре

116

согласованного сторонами условия о цене земельного участка договорсчитается незаключенным ст. 555 ГК РФ.

Как упоминалось выше, Закон об обороте ограничиваетсубъектный состав участников сделки купли-продажи.Сельскохозяйственные земли согласно абз. 2 ст. 3 не могутприобретены в собственность иностранными гражданами,иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, атакже юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале)которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц,лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

10.3.Купля-продажа долей в праве общей долевой собственности наземельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

В настоящее время преобладающая часть сельскохозяйственныхугодий, приватизированных в начале 1990-х годов, продолжаетоставаться в общей долевой собственности граждан. Одним извозможных способов распоряжения конституционным правом наземлю сельскохозяйственного назначения является отчуждениеземельной доли гражданами посредством купли-продажи.

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности имеетнекоторые особенности по сравнению с договором купли-продажиземельного участка. Первая обусловлена самим предметом договора -долей в праве общей собственности на земельный участоксельскохозяйственного назначения, которая имеет лишьколичественное выражение. Поэтому определение предмета договорабудет заключаться в указании размера доли и описании земельногоучастка, являющегося объектом права общей долевой собственности.Вторая особенность связана с определением цены права на долю вобщей собственности на земельный участок сельскохозяйственногоназначения, расчет которой осуществляется исходя из общейстоимости всего общедолевого земельного участка с учетом размераотчуждаемой доли. Третья особенность состоит в том, что нетребуется оформления и подписания передаточного акта наотчуждаемую неиндивидуализированную долю в праве общей долевойсобственности.

С принятием Федерального закона от 18 июня 2005 г., которымбыли внесены существенные дополнения в Закон об обороте земель,порядок совершения сделок с земельными долями существенноизменился. В частности, применительно к сделке купли-продажиземельной доли (доли в праве общей собственности) установлено, чтобез выдела в натуре долю можно продать лишь определеннымсубъектам, имеющим преимущественное право на приобретение доли.При рассмотрении этого вопроса мы будем пользоваться этимтермином, который используется в Законе, хотя правильнее было быговорить не о преимущественном, а об исключительном правеопределенных субъектов, так как никому иному продать земельную

117

долю без выдела ее в натуре невозможно, о чем уже говорилось вюридической литературе.

Закон от 18 июля 2005 г. отменил преимущественное правосубъекта РФ на выкуп земельной доли. Теперь согласно абз. 2 п. 1 ст.12 Закона об обороте земель собственник земельной доли вправепродать ее без выделения земельного участка в натуре другомусособственнику, а также сельскохозяйственной организации илигражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйстваиспользующим земельный участок, находящийся в долевойсобственности.

При реализации «преимущественного» (исключительного) правасельскохозяйственными организациями и фермерами сложности напрактике вызвал вопрос о том, как толковать условие«использования» ими земельного участка. Исходя из смысла даннойформулировки, указанные хозяйствующие субъекты должныиспользовать именно тот земельный участок, доля в праве на которыйприобретается ими. При этом Закон не уточняет основанийиспользования земельного участка.

Многочисленные примеры из судебной практики свидетельствуютоб отказе в регистрации договоров купли-продажи земельных долейименно по основаниям отсутствия надлежащего документальногоподтверждения факта использования земельного участка,находящегося в долевой собственности, сельскохозяйственнойорганизацией или фермером. При этом нужно различать ситуации,когда сельскохозяйственные организации фактически пользуютсяземельным участком, находящимся в долевой собственности, безкакого-либо договора либо по договору аренды, заключенному на срокболее одного года, не зарегистрированному в установленном порядке.Такое фактическое пользование действительно не должно порождатьпреимущественного права покупки земельной доли в используемомземельном участке.

Несколько иная ситуация, на наш взгляд, существует, когдасельскохозяйственные организации пользуются общедолевымземельным участком по ранее заключенному договору арендыземельных долей. Признавая такие договоры незаключенными ,суды ив таких случаях считают, что использование не выделенныхюридически в земельный участок земельных долей, не может служитьправовым подтверждением использования общедолевого земельногоучастка.

10.4.Договор аренды земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения

Предметом договора аренды земель сельскохозяйственногоназначения могут быть только земельные участки, прошедшиекадастровый учет. В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее

118

передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные вдоговоре не указаны, то условие об объекте аренды считаетсянесогласованным сторонами, а договор аренды признаетсянезаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет договора характеризует не только местоположениеземельного участка, но и его размер. Закон об обороте земельограничивает площадь сельхозугодий, которые могут находиться всобственности одного лица на территории одного муниципальногообразования (п. 2 ст. 4), однако площадь земель, которые находятся варенде, не ограничивается.

Статья 9 Федерального закона об обороте земель регламентируетособенности аренды земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения, находящихся в долевойсобственности. Специфика такого договора заключается вособенностях самого объекта аренды – земельных массивов бывшихколхозов и совхозов, приватизированных в общую собственностьграждан и переданных ими в аренду реорганизованнымсельскохозяйственным организациям. Особенности субъектногосостава договора заключается в множественности лиц на сторонеарендодателя – владельцев земельных долей, которых десятки, сотни,а крупных сельскохозяйственных организациях даже тысячи. Вместе стем эта статья касается и земельных участков, находящихся виндивидуальной частной собственности (например, собственностиюридического лица или главы фермерского хозяйства).

Условие о размере арендной платы по договору аренды вновьобразованного (выделенного) земельного участка как объектанедвижимости согласно ст. 654 ГК считается существеннымусловием, и при его отсутствии договор считается незаключенным.Условия о размере арендной платы могут быть определены решениемобщего собрания участников долевой собственности (ст.14 Закона обобороте земель). Преимущественно арендная плата по земельнымучасткам сельскохозяйственного назначения устанавливается в видеопределенного процента от произведенной сельскохозяйственнойпродукции в стоимостном выражении или в натуре. Размеры аренднойплаты за земельный участок предопределяются многими факторами:размером участка, его кадастровой оценкой, местом расположения,наличием на нем значимых для хозяйственной деятельностиприродных объектов и др.

Согласно ст. 131 и п. 2. ст. 223 ГК РФ на земельные участкираспространяются правила о недвижимости, в том числе огосударственной регистрации прав на нее. После завершенияпроцедуры государственной регистрации прав на вновь образованныйземельный участок в соответствии с Федеральным законом «Огосударственной регистрации недвижимости» участники общейдолевой собственности заключают договор аренды в соответствии снормами гл. 34 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ и ст. 9 Федерального закона об

119

обороте земель. В настоящее время допускается выдел участка в счетземельной доли на основании правоудостоверяющих документов безпредварительной регистрации ранее возникшего права на земельнуюдолю (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель).

В территориальном подразделении Росреестра исходныйземельный участок регистрируется в Едином государственном реестренедвижимости (далее – ЕГРН), а по вновь образованному(выделенному) земельному участку вносятся новые записи всоответствующие разделы ЕГРН и открываются новые делаправоустанавливающих документов с новыми кадастровыминомерами. В новых разделах ЕГРН и новых делахправоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы идела, относящиеся к ранее существующему земельному массиву, вкоторый, как правило, входили все сельскохозяйственные угодьяпредприятия.

Согласно новой редакции п. 3 ст. 14 Закона об обороте (в ред. от29 декабря 2010 г.) участники долевой собственности на общемсобрании могут принять решение не только об условиях договорааренды земельного участка, находящегося в долевой собственности,но и о лице, уполномоченном от имени участников долевойсобственности без доверенности заключать договоры арендыданного земельного участка или соглашения об установлениичастного сервитута в отношении данного земельного участка (далее -уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и осроках таких полномочий. Конечно, при таком подходе процессзаключения договоров аренды общедолевого участка существенноупрощается. Вместе с тем нельзя не сказать, что здесь вводится какой-то новый вид представительства, неизвестный гражданскому праву.

Следует отметить, что в ходе подготовки к заключению договорааренды не исключается ситуация, когда один или несколькодольщиков передумают участвовать в договоре аренды и захотятвыделить свои земельные доли. Это может привести к значительномуудорожанию и удлинению во времени процедуры заключенияарендного договора, поскольку оставшиеся дольщики вынуждены засчет своих средств заказывать оформление новогоземлеустроительного дела земельного участка, оставшегося послевыхода одного или нескольких дольщиков из договорных отношений,поставить новый земельный участок на кадастровый учет; получитьсвидетельства о регистрации права на такой новый участок, если впрежних свидетельствах доли определялись в виде дроби (с уплатойгосударственной пошлины за новую регистрацию права), провестисобрание по вопросу о передаче участка в аренду; собрать 100%подписей, зарегистрировать новый договор аренды земельного участкав ЕГРП территориального отделения Росреестра.

Причем, не было никаких гарантий, что аренда будетдлительной, поскольку любой другой дольщик или его наследник

120

имеет право снова выделить свою долю. Что же происходит сдоговором аренды в этом случае? Продолжает ли действовать ранеезаключенный договор после выдела из арендуемого земельногоучастка земельной доли (земельных долей)? Нужно ли вновьпроводить кадастровый учет измененного земельного участка и т.п.?Долгое время ясности по этим вопросам не было ни в литературе, ни всудебной практике.

С внесением 29 декабря 2010 г. изменений в закон об обороте иряд других законов стало ясно, что проведение кадастровых работизмененного (уменьшенного), т.е. исходного общедолевого земельногоучастка не является обязательным, что следует признатьположительным нововведением. При регистрации правасобственности на вновь выделенные в счет земельных долейземельные участки в ЕГРН в отношении исходного земельногоучастка без заявления о государственной регистрации прав вносятсяизменения, уточняющие состав участников долевой собственности иразмеры принадлежащих им земельных долей, выраженных в видепростой правильной дроби.

Тем не менее, нельзя не видеть, что фактически при выделе изземельного участка, который находится в аренде, одной илинескольких земельных долей имеет место одностороннее расторжениедоговора аренды со стороны выделяющегося сособственника (илинескольких сособственников). Однако согласно ст. 310 одностороннийотказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение егоусловий не допускается, за исключением случаев, предусмотренныхзаконом. Поэтому теоретически на лицо, пожелавшее выделить своюземельную долю из земельного участка, переданного в аренду, можетбыть возложена обязанность возместить другим участкам договораубытки, которые они несут в связи с выходом данного лица издоговора (ст. 393 ГК РФ). Вместе с тем Закон об обороте в ст. 13закрепляет безусловное право владельца земельной доли выделить ее внатуре, независимо от того, заключен ли в отношении земельногоучастка, в котором находится доля, договор аренды и истек ли срокэтого договора. Так может быть это положение можно толковать какдопущение одностороннего отказа от исполнения обязательства(договора аренды) со стороны выделяющегося лица? Ответ на этотвопрос может дать только правоприменительная практика.

В целях предотвращения возможных споров и защиты праварендатора и остальных сособственников, заключивших на земельныйучасток, находящийся в общей собственности, договор аренды, вЗаконе об обороте земель следовало бы четко предусмотреть, чтовыдел доли из такого участка допускается лишь после истечения срокадоговора аренды. Если же лицо, являющееся вместе с другимисособственниками, арендодателем данного земельного участка, желаетвыделить свою земельную долю в натуре до истечения срока договорааренды, то оно обязано возместить другим участникам договора

121

убытки, которые они понесут в связи с выходом данного лица издоговора и необходимостью заключения нового договора в отношенииисходного (оставшегося после выдела доли) земельного участка.

Однако в редакции Закона об обороте от 29 декабря 2010 г. Былазакреплена по существу противоположная позиция: допускаетсяпрактически неограниченный выдел земельный долей из земельногоучастка, переданного в аренду, по желанию арендодателей –владельцев земельных долей (участников общей собственности).Согласно п. 5 ст. 14 Закона об обороте в целях изменения условийдоговора аренды земельного участка, находящегося в долевойсобственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельнойдоли или земельных долей проведение общего собрания участниковдолевой собственности не требуется. От имени участников долевойсобственности дополнительное соглашение к данному договоруаренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срокосуществления полномочий которого не истек.

По нашему мнению, предложенный законодателем вариант – нелучшее решение данного вопроса, ведь арендатор брал в арендуземельный участок определенной площади и рассчитывал получить снего определенный урожай, а следовательно и доход. При уменьшенииразмера земельного участка, переданного в аренду, в связи с выделомодним, а тем более несколькими сособственниками своих земельныхдолей, имущественные права и интересы арендатора существеннонарушаются. При этом Закон обходит молчанием вопрос о том, чтоубытки арендатора подлежат компенсации. Из изложенного можносделать вывод, что рассматриваемая норма Закона требуетсущественной корректировки.

Важная роль в усилении правовых гарантий и защиты прав иинтересов сторон договорных отношений отводится институтугосударственной регистрации договоров с недвижимым имуществом.Требования о государственной регистрации договоров аренды,объектом которых выступает недвижимое имущество, заключенных насрок более одного года, распространяется и на договор арендыземельных участков сельскохозяйственного назначения. В связи с тем,что процедура государственной регистрации продолжает оставатьсявесьма затруднительной, широкое распространение получила практиказаключения договора на срок менее одного года с их последующимперезаключением на тот же срок, что не противоречитзаконодательству. Однако необходимо отметить, что подобнаяпрактика сопряжена со значительными организационнымисложностями, так как не все участники долевой собственностипроживают по месту нахождения передаваемого в аренду участка имогут лично его ежегодно подписывать, кто-то из арендодателейможет уехать на постоянное место жительства в другой регион, кто-томожет умереть и т.п. При заключении договора на длительный срокэти негативные факторы минимизированы.

122

При заключении краткосрочных договоров аренды стороныдолжны обязательно иметь в виду еще одно обстоятельство: субъектыРФ согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона об обороте вправеустанавливать минимальные сроки аренды земельных участковсельскохозяйственного назначения в зависимости от разрешенногоиспользования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.Законом Нижегородской области от 27 декабря 2007 г. № 195-з «Обосуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения вНижегородской области» минимальный срок аренды земельногоучастка сельскохозяйственного назначения установлен в 10 лет,

Максимальный срок аренды земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения не должен превышать сорокдевять лет.

Положение п. 5 ст. 9 Закона об обороте земель, как и норма п. 1ст. 621 ГК РФ, закрепляет преимущественное право арендатора,надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечениисрока аренды при прочих равных условиях на заключение договора нановый срок.

В п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель предусматриваетсяразновидность договора аренды с правом выкупа земельного участка всобственность. Выкуп земельного участка, как и иного имущества,возможен до истечения срока действия договора или по завершенииарендных отношений при условии внесения арендатором всейобусловленной договором выкупной цены. В этом случае уарендодателя сохраняется обязанность исполнить требования Законаоб обеспечении преимущественного права покупки отчуждаемогоземельного участка субъектом Российской Федерации илимуниципальным образованием. В данной статье, которая касаетсяаренды земельных участков находящихся в частной собственности(хотя прямо в Законе это не указано), минимальный срок аренды,после которого возникает право выкупа, не определен. Очевидно, чтотакой срок стороны могут определить в договорном порядке.Применительно к земельным участкам, находящимся вгосударственной или муниципальной собственности, право на выкупвозникает у арендатора по истечении трех лет аренды при условиинадлежащего использования арендуемого земельного участка. Выкуппри этом осуществляется по рыночной стоимости, сложившейся вданной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ.

10.5.Договора аренды земельных долей Большинство владельцев земельных долей в праве общей

собственности приватизированных сельскохозяйственных угодийраспорядились этими долями именно посредством заключениядоговоров аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя ссельскохозяйственными организациями.

В Законе об обороте земель было предусмотрено, что договоры

123

аренды земельных долей, заключенные до вступления в силунастоящего Федерального закона, должны быть приведены всоответствие с правилами Гражданского кодекса РоссийскойФедерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.Первоначально на это отводилось два года, однако поскольку этотсрок никогда не соблюдался, он периодически продлевался дочетырех, шести, затем восьми лет со дня вступления в силуФедерального закона об обороте земель.

Отметим, что само по себе требование о приведении ранеезаключенных договоров в соответствие с ГК вполне справедливо. Ивладельцы земельных долей не делали этого не потому, что они незаконопослушны, а потому, что практическое исполнение данногозаконодательного установления фактически означает необходимостьиндивидуализировать предмет договора, т.е. выделить земельные долив натуре с постановкой вновь сформированного земельного участка накадастровый учет, что, безусловно, сопряжено со значительнымифинансовыми издержками. В результате ни через два, ни через восемьлет в некоторых хозяйствах требование п.1 ст. 16 так и не быловыполнено.

Трудность заключалась также в том, что для оформления новыхарендных отношений необходимо провести уточнение спискаарендодателей - участников общей собственности на исходныйземельный участок, образовавшийся при приватизациисельскохозяйственных угодий, и сформировать новый списокучастников долевой собственности, желающих заключить новыйдоговор аренды. Формирование списка может осуществляться путемсбора с участников общей собственности заявлений об их намерениивыделить в общую собственность в счет принадлежащих им долейземельный участок и заключить договор аренды такого участка.Однако значительное число граждан выбыли из списка собственниковземельных долей в основном по причине смерти, а их наследники либоне вступили в права наследства, либо их место жительства неизвестно.Таким образом, эти земельные доли могут попасть в числоневостребованных, и таким образом, участок, передаваемый в аренду,должен формироваться без учета этих долей.

По нашему мнению, сложившаяся судебно-арбитражная практикапризнания договоров аренды земельных долей незаключеннымипротиворечит однозначной позиции законодателя, выраженной в п. 1ст. 16 Закона. Такой вывод, как ни странно, подтверждает и п. 2 ст. 16Закона, ведь если законодатель предписывает заменить существующиеотношения на другие, следовательно, можно утверждать, что онпризнает действительность этих заменяемых (существующих)правоотношений, возникших из договора.

124

10.6. Правовые проблемы выдела земельной доли в натуре К такому специфическому объекту правового регулированиякак земельные участки сельскохозяйственного назначения ввиду того,что они находятся в общей собственности граждан, вполне уместноприменить употребляемое еще римлянами сравнение: общаясобственность - «мать раздоров». Одним из основных камнейпреткновения в регламентации их оборота является выделение наместности земельного участка в счет причитающей доли в общейдолевой собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения.

Регламентация выдела земельной доли в праве общейсобственности на земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения продолжает оставаться одной из самых сложных вправовом механизме оборота сельскохозяйственных угодий.

Действия по выделу земельной доли являются сделкойучастников долевой собственности, направленной в соответствии сост. 153 ГК РФ на раздел общего имущества и прекращение долевойсобственности. Сделка по выделу земельной доли считаетсязаключенной с момента подписания протокола общего собранияучастников долевой собственности или непоступления в течениеустановленного срока возражений на опубликованное извещение овыделе участка. Сделка будет считаться исполненной с моментарегистрации права собственности на выделенный земельный участок вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В судебной практике часто встречаются споры, вытекающие изнесогласия других сособственников с заявленным местоположениемпредполагаемого к выделению земельного участка в счетпричитающейся земельной доли в праве общей долевойсобственности.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 13 Закона об обороте земель, которыйдействовал до 1 июля 2011 г., образование земельного участка,выделяемого в счет земельной доли, осуществлялось на основаниирешения общего собрания участников долевой собственности. На этомсобрании необходимо было утвердить местоположение частинаходящегося в долевой собственности земельного участка,предназначенной для выделения в первоочередном порядкеземельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14Закона. Таким образом, по замыслу законодателя, проведение общегособрания должно быть обязательным, поскольку именно посредствомпроведения собрания и в соответствии с принятым на нем решениемопределяется местоположение частей общедолевого земельногоучастка, предназначенных для различных целей, в том числе и дляпервоочередного выдела в счет земельной доли.

В п. 3 ст. 13 предусмотрена ситуация, когда общее собраниеучастников долевой собственности не утвердило местоположениечасти находящегося в долевой собственности земельного участка,

125

предназначенного для выделения в первоочередном порядке. В этомслучае сособственник, желающий выделить земельный участок в счетдоли, может пойти по упрощенному пути выделения. Он состоит втом, что сособственник земельного участка вправе известитьостальных участников долевой собственности в письменной формеили опубликовать сообщение в средствах массовой информации,определенных субъектом Федерации, о своем намерении выделитьземельный участок в счет земельной доли с указаниемпредполагаемого местоположения выделяемого земельного участка.Если возражений в течение месяца не поступит, местоположениеучастка считается согласованным.

Решения, принимаемые на общих собраниях сособственниковземельных долей, оправдывали интересы большинствасособственников на сохранение в целевом хозяйственномиспользовании плодородных и удобно расположенных земель какглавного и незаменимого средства производства в сельском хозяйстве.В состав части общедолевого земельного участка, предназначенногодля первоочередного выделения в счет земельных долей, включалисьучастки наименее ценные по кадастровой стоимости. Другого решенияот общего собрания ожидать было трудно. Но выделяющиесясобственники при этом нередко заявляют об ущемлении их законныхправ и интересов (почему им выделяются худшие земли?), забывая приэтом о таких же правах и интересах большинства земельныхсособственников, продолжающих ведение сельского хозяйства вграницах существующих севооборотов. Нарушение этих севооборотовв случае произвольного выделения земельного участка по усмотрениювыходящего дольщика приведет к возникновению мелкоконтурности,чересполосицы и нарушению иных требований, закрепленных вФедеральном законе от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «Оземлеустройстве». Кроме того, выдел земельного участка без учетасевооборотов может привести к необходимости изменения всейсуществующей научно-обоснованной системы земледелия, что,безусловно, отразится в конечном итоге на жизнеспособностикорпоративного предприятия, на удорожании производимойсельскохозяйственной продукции.

Для того, чтобы собрание было правомочно принимать какие быто ни было решения (в том числе и по определению местоположениячасти участка для первоочередного выдела), на собрании должен бытькворум (собрание правомочно, если на нем присутствует 20% отобщего числа дольщиков).

Законом от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ, общее собрание считаетсясостоявшимся, если на нем присутствовали участники долевойсобственности, владеющие более чем 50% долей в праве общейсобственности.

При выделении земельного участка не на основании решенияобщего собрания, а в упрощенном порядке (путем опубликования

126

сообщения о выделе в СМИ) участники общей собственности, несогласные с предполагаемым местоположением выделяемого участка,могут направить в СМИ, а также органы, осуществляющиегосударственную регистрацию прав на земельные участки,обоснованные возражения. Однако какие возражения могут считатьсяобоснованными, Закон не определяет. В связи с чем суды и иныеправоприменительные органы (органы Росреестра) восполняютуказанный пробел, руководствуясь общими положениямидействующего землеустроительного и кадастрового законодательствакасательно рациональной организации территории землепользования иохраны земель.

Если же возражение по поводу местоположения выделяемогоучастка не содержит каких-либо серьезных обоснований, то суды, какправило, отказывают в таких исках.

Согласно ст.13 Закона площадь выделяемого в счет земельнойдоли земельного участка может быть больше или меньше площади,указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долюили земельные доли, если увеличение или уменьшение площадивыделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельногоучастка осуществляется с учетом состояния и свойств почвывыделяемого земельного участка и земельного участка, из которого онобразуется. Однако это не меняет сути проблемы. Как понимать слова«с учетом состояния и свойств почвы»? На сколько гектаров можетбыть увеличен (уменьшен) выделяемый участок. Да и вопрос о том,что при этом происходит с долями остальных сособственников, так иостался без ответа. Правда, федеральный законодатель передалрешение этой проблемы субъектам РФ, определив, что они должны всвоих законах установить порядок определения размера выделяемого всчет земельной доли земельного участка с учетом состояния и свойствего почвы. При этом в Федеральном законе содержится важнаяоговорка: отсутствие указанного порядка не является препятствиемдля выдела земельного участка в счет земельной доли или земельныхдолей.

В результате государственного кадастрового учета возникаетновый земельный участок, выделенный в счет земельных долей вправе общей долевой собственности, получивший такиехарактеристики, которые позволяют однозначно выделить его издругих земельных участков. Правовым последствием ненадлежащеговыделения земельного участка в натуре является отказ вгосударственной регистрации права собственности на него.

С 1 июля 2011 г. порядок выдела земельных участков в счетземельных долей существенно изменился. Причем эти изменениякоснулись и выделения земельного участка в счет земельной доли порешению общего собрания, и выделения земельного участка вупрощенном порядке. Согласно п. 3 ст. 13 Федерального закона обобороте земель земельный участок может быть образован на

127

основании решения общего собрания участников долевойсобственности в случае, если данным решением утверждены проектмежевания земельных участков, перечень собственников образуемыхземельных участков и размер их долей в праве общей собственностина образуемые земельные участки. Если земельный участок образуетсяна основании такого решения общего собрания и в соответствии сутвержденным собранием проектом межевания, дополнительноесогласование размера и местоположения границ образуемогоземельного участка не требуется.

Порядку разработки и утверждения проекта межеванияпосвящена новая статья 13.1 Закона об обороте, которая введенаФедеральным законом от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ. Согласноданной статье проектом межевания земельного участка или земельныхучастков определяются размеры и местоположение границ земельногоучастка или земельных участков, которые могут быть выделены в счетземельной доли или земельных долей (далее также - образуемыеземельные участки). Проект межевания земельных участков,подлежащий утверждению общим собранием участников долевойсобственности, также должен содержать сведения о земельныхучастках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся вмуниципальной собственности (при их наличии), и о земельномучастке или земельных участках, право общей собственности накоторые сохраняется или возникает.

Проект межевания земельного участка или земельных участковподготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проектамежевания может являться любое лицо. Кадастровый инженер долженобеспечить всем заинтересованным лицам возможность ознакомитьсяс проектом межевания земельного участка до его утверждения ипредставить предложения о его доработке. К таким лицам относятсяправообладатели земельного участка или земельных участков, изкоторых будут выделяться земельные участки в счет земельных долей(далее также - исходный земельный участок или исходные земельныеучастки), орган местного самоуправления поселения или городскогоокруга по месту расположения каждого исходного земельного участка,а также заказчик кадастровых работ, если он не являетсяправообладателем исходного земельного участка или исходныхземельных участков. Срок ознакомления с проектом межеванияземельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дняего утверждения.

Извещение о месте и порядке ознакомления с проектоммежевания земельных участков направляется участникам долевойсобственности или опубликовывается в средствах массовойинформации, определенных субъектом РФ. То есть на сменуобъявлению о намерении выделить участок, подаваемому дольщиком,с 1 июля 2011года пришло утверждение проекта межевания пообъявлению, подаваемому кадастровым инженером.

128

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащегоизвещения участников долевой собственности о согласовании проектамежевания земельного участка от них не поступят возраженияотносительно размера и местоположения границ выделяемого в счетземельной доли земельного участка, проект межевания земельногоучастка считается согласованным. Кадастровый инженер обязансоставить заключение об отсутствии таких возражений.

Если возражения относительно размера и местоположенияграниц выделяемого в счет земельной доли или земельных долейземельного участка есть, то они направляются кадастровомуинженеру, подготовившему соответствующий проект межеванияземельного участка, а также в орган кадастрового учета по местурасположения такого земельного участка. Данное законодательноенововведение направлено, по нашему мнению, на усиление защитыправ невыделяющихся сособственников, поскольку указанная нормаисключает возможность скрыть наличие возражений от остальныхучастников долевой собственности относительно местоположения иразмеров вновь образуемого земельного участка в счетпричитающейся земельной доли.

Указанные возражения должны содержать фамилию, имя иотчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа,удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия спредложенными размером и местоположением границ выделяемого всчет земельных долей земельного участка, кадастровый номерисходного земельного участка. К возражениям должны бытьприложены копии документов, подтверждающих право лица,выдвинувшего возражения, на земельную долю в исходном земельномучастке.

В ст. 13.1 Закона не говорится, что эти возражения должнырассматриваться и разрешаться на общем собрании сособственников.В п. 15 данной статьи сказано, что споры о размере и местоположенииграниц выделяемого в счет земельной доли или земельных долейземельного участка рассматриваются в суде. Но это означает, что рольобщего собрания сводится лишь к формальному утверждению проектамежевания при отсутствии возражений со стороны кого-либо изсособственников. Представляется, что такой подход не решаетпроблемы выдела земельных долей, так как при наличии хотя быодного возражения спор автоматически переносится в суд. Было быцелесообразно записать в ст. 13.1 или в ст. 14 Закона, что общеесобрание рассматривает поступившие на проект межеваниявозражения и принимает по ним мотивированное решение. В случаеесли возражения признаются обоснованными, проект межеванияподлежит доработке. Если же, по мнению собрания, возраженияявляются недостаточно обоснованными, собрание вправе утвердитьпроект межевания, а лицо, заявившее возражения, вправе обратиться

129

за разрешением спора о местоположении выделяемого в счетземельной доли земельного участка в суд.

Если решение общего собрания участников долевойсобственности об утверждении проекта межевания земельныхучастков отсутствует, то для выдела земельного участка в счетземельной доли заинтересованное лицо заключает договор скадастровым инженером, который подготавливает проект межеванияземельного участка для его выдела в счет земельной доли.

Размер и местоположение границ земельного участка,выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должныбыть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленномстатьей 13.1 Закона об обороте. Споры рассматриваются в судебномпорядке.Размеры земельного участка, намечаемого к выделению согласнопроекту межевания, должны соответствовать той площади земли,которая указана в правоустанавливающем документе (свидетельстве оправе собственности на землю) с учетом качества и свойствплодородия выделяемого земельного участка. Непосредственно сампорядок определения размера выделяемого земельного участка сучетом состояния и свойств его почвы устанавливается закономсубъекта Федерации (п.7.ст.13 Закона об обороте). При этомотсутствие указанного специального регионального закона не можетвоспрепятствовать выделению земельного участка. В законеНижегородской области «Об осуществлении борота земельсельскохозяйственного назначения» (п.5 ст.15) размер выделяемого в счет земельной доли или земельных долейземельного участка с учетом состояния и свойств его почвыопределяется по формуле:

Р = ( Б / Б ) х Р ,где:Р - размер выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы;Б - средний балл бонитета почв земельного участка, из которого образуется выделенный в счет земельной доли или земельных долей земельный участок;Б - средний балл бонитета почв выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка;Р - размер земельной доли или земельных долей, указанный в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли. В случае, когда выделяемый земельный участок характеризуется двумя и более почвенными характеристиками, выраженными в баллах бонитета почв, средний балл бонитета почв выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассчитывается пропорционально площади, занимаемой частями участка с соответствующими почвенными характеристиками.

130

Следует отметить, что при регулировании данного вопроса по выделению земельной доли региональный законодатель раскрывает содержание понятия балла бонитета почв как единицы измерения величины совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом.

10.7. Правовая судьба невостребованных земельных долей

В отношении вопроса наследования невостребованных земельныхдолей в праве общей долевой собственности на земельный участок изсостава земель сельскохозяйственного назначения как выморочногоимущества продолжает оставаться неопределенность, посколькуспециального федерального закона по регулированию передачивыморочного имущества в собственность субъектов илимуниципальных образований, предусмотренного ч.3 ст.1151 ГК РФ1 понастоящее время не принято. Законодатель до 01.07.2011г.предусматривал возможность передачи земельных участков,сформированных из невостребованных земельных долей всобственность субъектов Федерации. С указанной даты вступила всилу новая статья 12.1 Федерального закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»2, посвященная невостребованнымземельным долям (введена Федеральным законом от 29 декабря 2010 г.№ 435-ФЗ3), где были внесены существенные изменения врегулирование данного порядка.

Согласно прежней редакции Закона об обороте земельтребовалось выделение невостребованных долей в земельный участок,и право собственности публичного образования признавалось именнона земельный участок. Теперь же в соответствии с п.8 ст. 12.1 Законадопускается признание права муниципальной собственности (особственности субъекта РФ теперь в Законе уже не упоминается) не наземельный участок, а на земельные доли4. Указанным законом былотакже существенным образом расширено определение понятияневостребованной земельной доли.

В субъектах федерации складывается двойственная практика попризнанию невостребованных земельных долей муниципальной илигосударственной собственностью. Даже в границах одного субъектаФедерации суды в одних муниципальных образованиях принимаютрешения по передаче невостребованных земельных долей вмуниципальную, в других – в государственную.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)// СПС КонсультантПлюс2 Федеральный закон от 24 июля 2002года «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» №101-ФЗ// СПС КонсультантПлюс3 Федеральный закон от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательныеакты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственногоназначения"// СЗ РФ. 03.01.2011, N 1, ст. 47.4 Сухова Е.А. Порядок обращения в муниципальную собственность земельных долей и вовлечения их в гражданский оборот: проблемы законодательства и практики// Юрист,2013.С.14.

131

В частности, в Нижегородской области практикахарактеризуется именно таким подходом: суды принимают решения,основываясь на специальную норму Закона об обороте (ч.8,ст.12.1),предусматривающая правомочие органов местного самоуправленияобратиться в суды о передаче невостребованных земельных долей вмуниципальную собственность, в других регионах земельные долипередаются судебными решениями в государственную собственностьв соответствии с пунктом №50 Постановления Пленума ВС РФ «Осудебной практике по делам о наследовании» от 29.05.2012г. №9 5,прямо указывающей на переход невостребованных земельных долей,как выморочного имущества, при наследовании которого отказ отнаследства не допускается, со дня открытия наследства всобственность Российской Федерации без акта принятия наследства, атакже вне зависимости от оформления наследственных прав и ихгосударственной регистрации.

Следует отметить, что главы администрации муниципальныхобразований проявляют прогматичную заинтересованность врасширении площадей муниципальной собственности за счетневостребованных земельных долей. Однако в сложившихся условияхотсутствия правой определенности по передаче данной частинаследственной массы в ту или иную форму публичной собственностиэтот процесс на местах идет с большими затруднениями.

В этой связи в целях упорядочения существующей двойственнойсудебной практики по определению правовой судьбыневостребованных земельных долей считаю целесообразным включитьданный вид наследства в перечень выморочного имущества,передаваемого в муниципальную собственность, предусмотренный ч.2ст.1151 ГК РФ. В специальной литературе отмечается отсутствие единого подходав вопросе о начале легального отсчета неиспользования земельнойдоли ее собственникам как одного из правовых оснований приданияей статуса невостребованной6. Считаю, что по прошествии стольдлительного периода с начала земельной реформы, положившейначало наделению работников бывших совхозов, членов колхозов ииных лиц правом собственности на земельную долю как таковаяпроблема по данному вопросу утрачивает свою остроту, посколькусоответствовать основному критерию легального сроканеиспользования земельная доля может и в случае с отчетом такогопериода от самого начала 1990-ых годов, когда утверждалисьпервичные списки земельных дольщиков и с момента вступления всилу (01.01.2003года) принятого специального закона об оборотеземель и от завершения исполнения органами местногосамоуправления (1 июня 2013года) предусмотренных Федеральным5 Постановления Пленума ВС РФ «О судебной практике по делам о наследовании» от 29.05.2012г. №9// СПС КонсультантПлюс6 Липски С.А. Особенности реализации прав на унаследованную земельную долю// Нотариус.2014.№8.

132

законом от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ предписаний по составлениюи утверждению списков собственников невостребованных долей, и смомента признания банкротом сельскохозяйственного предприятия,осуществляющего использование общеконтурного земельного участка,в составе которого находились эти доли.

Г.В.Савенков, анализируя проблему нормативногорегулирования наследования невостребованных долей как частивыморочного имущества наследодателя указывает, что в случаевозникновения судебных споров по необоснованному лишениюнаследников земельной доли как части наследственной массы припринятии судом решения о передаче земельной доли, принадлежащейнаследодателю в муниципальную собственность по основанию ееневостребованности, местный бюджет может понести существенныеиздержки на исполнение судебных решений по восстановлениюнаследников в правах на долю, особенно в случае массовости такойкатегории споров7. Практикующий исследователь затронул оченьинтересный вопрос правовых последствий передачи невостребованныхземельных долей в муниципальную собственность в случаеоспаривания наследниками незаконного лишения их частинаследственной массы наследодателя, представленной правом наземельную долю, принять которую закон (ч.2. ст.1152 ГК РФ)позволяет им без ограничения срока после открытия наследства.Важность этого вопроса важна в двух правовых аспектах: во-первых,будут обозначены истинные намерения органов местногосамоуправления о целях передачи выморочных земельных долей вмуниципальную собственность (как правило, причиной судебныхспоров с наследниками служат факты распродажи ОМС прирезанныхиз вновь образованных в счет выморочных земельных долеймуниципальных земельных участков под коттеджную застройку) и, во-вторых, ускорится надлежащее законодательное решение поопределению формы собственности, в которую будут передаватьсяневостребованные земельные доли как вид выморочного имущества.Можно предположить, что в данном случае судебные решения повосстановлению нарушенных имущественных прав наследников незатронут финансового состояния муниципальных бюджетов ивосстановление в силу судебного решения права собственностинаследодателей, включенных в списки собственниковневостребованных земельных долей не будет предусматриватьобязывания органов местного самоуправления произвести за счетсредств местного бюджета выделение наследуемой земельной доли отобразованного из невостребованных земельных долей земельногоучастка в натуре, поскольку вины в действиях органов местногосамоуправления, за которые бы имелись все необходимые правовыеоснования обязать их произвести указанные затратные

7 Савенков Г.В. Невостребованные земельные доли: путь к пополнению бюджетов органов местного самоуправления?// Реформы и право.2013.№3.с.41

133

землеустроительные и кадастровые работы не усматривается. Суддолжен восстановить наследников в том объеме прав, которымиобладали их наследодатели, т.е. предоставить возможностьунаследовать долю в общеконтурном исходном земельном участке.

Проблема по передаче невостребованных земельных долей вмуниципальную собственность усугубляется отсутствием у органовместного самоуправления легальных правомочий на истребованиеединственно достоверной публичной информации об открытыхнаследственных делах умерших собственников невостребованныхземельных долей. Федеральный закон «Об общих принципах местногосамоуправления» не предусматривает такого взаимодействия ОМС нетолько с нотариатом, но и с органами ЗАГСа. Не смотря на указаннуюпроблему с получением сведений от нотариальных контор онаследниках, как ответчиках исковых требований органы местногосамоуправления пытаются перевести невостребованные земельныедоли как выморочное имущество в муниципальную собственностьуказывая последнее известное место жительства умершихсобственников земельных долей.

В целях устранения существующей правовой коллизиипредлагается внести изменения абз.1.ч.2. ст.1152 ГК РФ в следующейредакции: «Принятие наследником части наследства не означаетпринятие всего причитающегося ему наследства, в чем оно низаключалось и где бы оно ни находилось, за исключением земельнойдоли, которая в случае ее непринятия наследниками в течение 3-х летс момента открытия наследства переходит по решению суда вмуниципальную собственность ». Считаю, что данное предложениепозволит учесть объективный фактор подчиненности земельныхучастков как объектов наследуемого недвижимого имущества нетолько правовым, но и природным законам, проявляющимся взарастании земельной собственности наследодателей мелколесьем вслучае длительного непринятия наследниками открывшегосянаследства данной части наследственной массы.

Для более оперативного устранения отмеченной правовойколлизии предлагаю исключить из п.50 Постановления Пленума ВСРФ от 29 мая 2012 года «О судебной практике о наследовании» слова«в том числе невостребованная земельная доля». Данная мера, помоему мнению, позволит судам обоснованно руководствоваться припринятии решений о передаче невостребованных земельных долей вмуниципальную собственность правилом преимущества специальнойнормы над общей, в данном случае специальной нормой, закрепленнойв ч.8 ст.12.1 специального Закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» над нормами, предусмотреннымист.1151 ГК РФ как общими.

Список использованной литературы

134

Нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от05.08.2000 N 117-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 2000. – N 32. – ст.3340.

5. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действиеЗемельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп.) //Собрание законодательства РФ. – 2001. – N 44. – ст. 4148.

6. Федеральный закон от 24 июля 2002г. «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 2002.- №30. - Ст.3018.

7. Федеральный закон от 16 июля 1998г. №101-ФЗ «Огосударственном регулировании обеспечения плодородия земельсельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1998.- №29. - Ст.3399.

8. Федеральный закон от 8 декабря 1995г. №193-ФЗ «Осельскохозяйственной кооперации» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 1995.- №50. - Ст.4870;

9. Федеральный закон от 18 июля 2001г. «О землеустройстве» (с изм.и доп.) // СЗ РФ. - 2001. - №26. - Ст.2582.

10.Федеральный закон от 11 июня 2003г. «О крестьянском(фермерском) хозяйстве» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 2003. - №24. -Ст.2249.

11.Федеральный закон от 7 июля 2003г. «О личном подсобномхозяйстве» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 2003. - №28. - Ст.2881.

12.Федеральный закон от 21 декабря 2004г. «О переводе земель илиземельных участков из одной категории в другую» (с изм. и доп.) //Рос. газета . 30 дек. 2004 г.

13.Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственнойрегистрации недвижимости» // СЗ РФ. – 2015. – N 29 (часть I). – ст.4344.

14.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 1998. – N 31. –ст. 3813.

15.Указ Президента РФ от 09.01.2011 N 26 «Об утверждении перечняприграничных территорий, на которых иностранные граждане, лицабез гражданства и иностранные юридические лица не могутобладать на праве собственности земельными участками» //Собрание законодательства РФ. – 2011. – N 2. – ст. 268.

135

16.Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 «Обутверждении Правил возмещения собственникам земельныхучастков, землепользователям, землевладельцам и арендаторамземельных участков убытков, причиненных временным занятиемземельных участков, ограничением прав собственников земельныхучастков, землепользователей, землевладельцев и арендаторовземельных участков либо ухудшением качества земель в результатедеятельности других лиц» (с изм. и доп.) // Собраниезаконодательства РФ. – 2003. – N 19. – ст. 1843.

17.Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Обосновных принципах определения арендной платы при арендеземельных участков, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, и о Правилах определения размераарендной платы, а также порядка, условий и сроков внесенияарендной платы за земли, находящиеся в собственности РоссийскойФедерации» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 2009. – N 30. – ст. 3821.

Материалы судебной практики1. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П

«По делу о проверке конституционности Земельного кодексаРоссийской Федерации в связи с запросом Мурманской областнойДумы» // СЗ РФ. – 2004. – N 18. – ст. 1833.

2. «Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием длягосударственных или муниципальных нужд земельных участков вцелях размещения объектов транспорта» (утв. ПрезидиумомВерховного Суда РФ 10.12.2015).

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судамидел об оспаривании результатов определения кадастровойстоимости объектов недвижимости» // Бюллетень Верховного СудаРФ. – 2015. – N 9.

Основная (базовая) учебная литература:

1. Боголюбов С.А. Земельное право: учебник для магистратуры / С. А.Боголюбов. 7-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт,2018. – 258 с. –

2. Ерофеев Б.В. Земельное право России: учебник для магистратуры /Б. В. Ерофеев, Л. Б. Братковская. 14-е изд., перераб. и доп. – М.:Издательство Юрайт, 2018. – 486 с.

3. Жаворонкова Н.Г. Земельное право: учебник для магистратуры / Н.Г. Жаворонкова, И. О. Краснова; отв. ред. Н. Г. Жаворонкова, И. О.Краснова. – М.: Издательство Юрайт, 2018. – 580 с.

Дополнительная литература

136

1. Анисимов А.П. Земельное право России. Практикум: учебноепособие для академического бакалавриата / А. П. Анисимов, Н. Н.Мельников. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт,2017. – 259 с.

2. Галиновская Е.А. Земельное правоотношение как социально-правовое явление: Монография. – М.: НИЦ ИНФРА-М, 2015.–272 с.

3. Землякова Г.Л., Самончик О.А., Устюкова В.В. Конституционныеосновы земельного и аграрного права // Государство и право. –2014. – №1. – С. 63-73.

4. Комментарий к Земельному кодексу РФ (постатейный) /С.А.Боголюбов . – 2-e изд. – М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРА-М, 2018.– 440 с.

5. Липски С.А. О новых правилах предоставления земельных участков// Журнал российского права. – 2015. – №11. – С. 122-129.:

6. Липски С.А. Земельные сервитуты в отечественномзаконодательстве: проблемы и перспективы // Имущественныеотношения в Российской Федерации. –2015. – №3. – С. 88-95.:

7. Нарышева Н.Г. Переход от деления земель по целевому назначениюна категории к территориальному зонированию: за и против //Экологическое право. – 2015. – №5. – С. 42-49.

8. Позднякова Е.А. Земельное право. Практикум: учебное пособие дляакадемического бакалавриата / Е. А. Позднякова; под общ. ред. С.А. Боголюбова. – М.: Издательство Юрайт, 2017. – 129 с.

9. Румянцев Ф.П. К вопросу о правовых понятиях земельного оборотаи оборотоспособности земельных участков сельскохозяйственногоназначения // Государство и право. – 2016. – №7. –С. 31-39.

10.Самончик О.А. Новое в правовом регулировании изъятия земельдля государственных и муниципальных нужд // Труды институтагосударства и права Российской академии наук. – 2015. – №1. – С.118-129.

11.Самончик О.А. Тенденции развития законодательства опрекращении прав на земельные участки при их ненадлежащемиспользовании // Труды института государства и права Российскойакадемии наук. – 2015. – №1. – С. 96-117.:

12.Тоточенко Д.А. Земельный участок и часть земельного участка какобъекты гражданско-правовой защиты в суде // Имущественныеотношения в Российской Федерации. – 2016. – №7. – С. 6-13.

13.Устюкова В.В. Ответственность за нарушение земельногозаконодательства: некоторые проблемы // Труды Институтагосударсвта и права Российской академии наук. – 2015. – №1. – С.130-142.

14.Ушакова А.П. Публично-правовые ограничения использованияземель общего пользования // Журнал российского права. – 2015. –№3. – С. 79-89.

137

Румянцев Федор Полиектович,

Правовое регулирование земельно-имущественных отношений (Учебное пособие)

Рекомендовано учебно-методическим советом агрономического факультета

для бакалавров, обучающихся по направлению подготовки 21.03.02«Землеустройство и кадастры»

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшегообразования

«Нижегородская государственная сельскохозяйственная академия»603137, Нижний Новгород, пр. Гагарина, 97

138