ОТЧЕТ № 20-15 · Отчет об оценке достоверен лишь в полном...

ПО СИЛАМ ЛЮБАЯ РАБОТА ОТЧЕТ № 20-15

1

ООО «Дивиус Оценка», ИНН: 3661062403, ОГРН: 1133668057049

от 31.12.2013 г., 394018, г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8 Б, 4 этаж,

тел.: +7 (473) 204-53-55, 8-800-700-96-62, интернет-сайт: www.divius.ru, e-mail: [email protected]

ОТЧЕТ № 20-15

об оценке объекта оценки

объект оценки:

Движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир», расположенное в с. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-

маятниковой дороги)

Заказчик: ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир»

Исполнитель: ООО «Дивиус Оценка»

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости): 25.03.2020 г.

Дата составления отчета: 17.04.2020 г.

г. Воронеж

http://www.divius.ru/


2

СОДЕРЖАНИЕ

Сопроводительное письмо .................................................................................................... 3 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ............................................................................ 5 2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ...................................................................................................... 9 2.1 Задание на оценку ......................................................................................................................................... 9 2.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки ............................................................... 11 2.3 Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке организациях и специалистах ....................................................... 11 2.4 Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки ........................... 12 2.5 Применяемые стандарты оценки .............................................................................................................. 14 2.6 Основные термины и определения ........................................................................................................... 14 3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................ 17 3.1 Факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость .......................................................................................................................................................... 17 3.1.1 Документы, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки ...................................................................................................................... 17 3.2 Анализ местоположения объекта оценки ................................................................................................. 17 3.3 Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, текущем использовании объекта оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях .............. 18 4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ ........ 27 4.1 Анализ общей политической и социально-экономической обстановки РФ ......................................... 27 4.2 Анализ политической и социально-экономической ситуации в Республике Кабардино-

Балкария………………………………………………………………………………………………………..30

4.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект ................................... 32 4.3.1 Рынок недвижимости, его структура и объекты ................................................................................... 32 4.3.2 Общая характеристика Эльбрусского района и с. Терскол ................................................................. 33 4.4 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости ................................................................................................................................................... 38 4.5 Ликвидность Объекта оценки .................................................................................................................... 40 4.6 Анализ достаточности и достоверности информации ............................................................................ 40 5. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ....................... 42 6. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ................................................................... 43 6.1 Основные подходы к оценке ..................................................................................................................... 43 6.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом ............................................................. 46 6.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом ..................................................... 50 6.4 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом .............................................................. 69 7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................... 71 8. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ........................................................................... 75 9. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ ......... 76 Приложение № 1. Фотографии ........................................................................................ 78 Приложение №2. Информация для расчетов ............................................................... 80 Приложение № 3. Копии документов Оценщика и юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор .......................................................................... 86 Приложение № 4. Копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки .......................................................... 94


3

ООО «Дивиус Оценка», ИНН: 3661062403, ОГРН: 1133668057049 от 31.12.2013 г., 394018, г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8 Б, 4 этаж,

тел.: +7 (473) 204-53-55, 8-800-700-96-62,

интернет-сайт: www.divius.ru, e-mail: [email protected]

Сопроводительное письмо

На основании договора № ОЦ 20-15 от 25.03.2020 г. Обществом с ограниченной ответственностью «Дивиус Оценка» была произведена оценка рыночной стоимости прав на объект оценки. Объект оценки: Движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир», расположенное в с. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-

маятниковой дороги).

Дата определения стоимости (дата проведения оценки) – 25.03.2020 г. Номер отчета – 20-15. Дата составления отчета – 17.04.2020 г.

Основываясь на проведенных в рамках прилагаемого отчета исследованиях и расчетах, Оценщик пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию на дату определения стоимости округленно составляет:

№

Наименование объекта

Рыночная стоимость

округленно, руб. 1 Право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных

пунктов, разрешенное использование: для размещения рекреационных объектов. Площадь 8000 кв.м. Адрес (местоположение): Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-маятниковой дороги). Кадастровый номер: 07:11:1500000:4

18 337 000

2 Здание, назначение: жилое, площадью 28,6 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:268

124 000


124 000


124 000


124 000


124 000

7 Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388

428 000

8 Здание (Вагон-душ), назначение: жилое, площадью 26,5 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:395

193 000


124 000


124 000


124 000


124 000


124 000


124 000

15 Здание (Вагон-уют), назначение: жилое, площадью 26,4 кв.м., кадастровый номер: 07:11:1500000:474

169 000

16 Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус) 52 000

Итого 20 543 000



4

Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 г., ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 298 от 20 мая 2015 г., ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20 мая 2015 г., ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 г., со Стандартами оценки ОСТ ДСО.1.01, ОСТ ДСО.2.03, ОСТ ДСО.3.01.

Прилагаемый отчет содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную Оценщиком фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчет содержит выводы Оценщика об итоговом значении величины рыночной стоимости объекта оценки, определяемой в соответствии с договором. Оценщик не производил, как часть этой работы, аудиторскую или иную проверку предоставленной им информации.

Всю информацию, использованную для проведения оценки, Вы можете найти в соответствующих разделах прилагаемого отчета. Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по использованной методике еѐ проведения, мы обязательно на них ответим.

Благодарю, что Вы обратились в нашу компанию и надеемся на дальнейшее продуктивное сотрудничество.

Директор ООО «Дивиус Оценка» / И.М. Гусев /

17.04.2020 г.


5

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Таблица 1

Основание для проведения оценки Договор № ОЦ 20-15 от 25.03.2020 г.

Наименование объекта оценки

Движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир», расположенное в с. Терскол

(склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-маятниковой дороги), в т.ч.: - Право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения рекреационных объектов. Площадь 8000 кв.м. Адрес (местоположение): Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-маятниковой дороги). Кадастровый номер: 07:11:1500000:4

- Здание, назначение: жилое, площадью 28,6 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:268





- Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388

- Здание (Вагон-душ), назначение: жилое, площадью 26,5 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:395







- Здание (Вагон-уют), назначение: жилое, площадью 26,4 кв.м., кадастровый номер: 07:11:1500000:474

- Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус)

Имущественные права на объект оценки

Земельный участок: Государственная собственность, ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир» - право пользования, согласно Договору аренды №285 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 27 марта 2013 г. Улучшения земельного участка: Государственная собственность, ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир» - хозяйственное ведение, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости №00-00-

4001/5064/2018-81138 от 22.12.2018 г., Инвентаризационная опись основных средств №1 от 13.08.2019 г.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Затратный подход

Право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения рекреационных

не применялся


6

объектов. Площадь 8000 кв.м. Адрес (местоположение): Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-

маятниковой дороги). Кадастровый номер: 07:11:1500000:4

Здание, назначение: жилое, площадью 28,6 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:268










Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388

428 000

Здание (Вагон-душ), назначение: жилое, площадью 26,5 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:395

193 000













Здание (Вагон-уют), назначение: жилое, площадью 26,4 кв.м., кадастровый номер: 07:11:1500000:474

169 000

Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус) 52 000

Сравнительный подход

Право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения рекреационных объектов. Площадь 8000 кв.м. Адрес (местоположение): Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-


18 337 000


124 000


124 000


124 000


124 000


124 000

Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: не применялся


7

07:11:0900001:388




124 000


124 000


124 000


124 000


124 000


124 000



Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус) не применялся

Доходный подход не применялся

Итоговая величина стоимости объекта оценки Право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения рекреационных объектов. Площадь 8000 кв.м. Адрес (местоположение): Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-


18 337 000


124 000


124 000


124 000


124 000


124 000


428 000


193 000


124 000


124 000


124 000


124 000


124 000


124 000


8


169 000

Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус) 52 000

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Для целей реализации в рамках процедуры банкротства. Отчет об оценке не может применяться для иных целей

Оценку выполнил и подготовил Отчет Отчет утвердил директор ООО «Дивиус Оценка»

Оценщик _______________ / М.А. Иммис / _________________ / И.М. Гусев /


9

2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

2.1 Задание на оценку

Таблица 2

Объект оценки

















- Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус)

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей








10











- Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус) Состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации

Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус)

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для Оценщика документы, содержащие такие характеристики

Документы указаны в подразделе 3.1.1 настоящего Отчета об оценке

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Земельный участок: право пользования; улучшения земельного участка: право собственности. В соответствии с исходной документацией на объекты оценки ограничения (обременения): Земельный участок: Аренда в пользу ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир», весь участок, срок аренды: с 01.03.2013 г. по 01.03.2062 г.; Субаренда в пользу ООО «ЭльКавСтрой», участок площадью 6598 кв.м., срок аренды: 3 года, с 10 декабря 2017 г. Улучшения земельного участка: Аренда в пользу ООО «ЭльКавСтрой», все улучшения, срок аренды: 7 лет, с 23 января 2018 г. Оценка проводится исходя из предположения об отсутствии ограничений (обременений) прав собственности в случае их наличия, учитывая предполагаемое использование результатов оценки

Цель оценки Определение стоимости объектов недвижимости

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Для целей реализации в рамках процедуры банкротства. Отчет об оценке не может применяться для иных целей

Вид стоимости Рыночная Границы интервала, в котором может находиться рыночная стоимость

В рамках настоящего Отчета не требуется приводить суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки

Дата оценки 25.03.2020 г.

Дата осмотра объектов Осмотр объектов оценки не проводился.


11

Дата составления Отчета 17.04.2020 г. Степень детализации работ по осмотру, допущения, связанные с не проведением осмотра

Осмотр объектов оценки не проводился, ввиду ограниченности доступа к объекту оценки.

Допущения, на которых должна основываться оценка

Допущения и ограничения приведены в подразделе 2.4 настоящего Отчета

2.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Таблица 3. Основные этапы процесса оценки (согласно п. 23 ФСО № 1) 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку Проведено

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки Проведено

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов

Проведено

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Проведено

5. Составление отчета об оценке Проведено

2.3 Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке организациях и специалистах

Таблица 4. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике

Сведения о Заказчике

Заказчик Государственное унитарное предприятие Кабардино-

Балкарской Республики «Учебно-тренировочная база «Мир»

Сведения о Заказчике

адрес юридический: 361605, КБР, Эльбрусский район, с. Терскол, ул. Заречная, 12; адрес фактический: 360017, Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Байсултанова, д.31, кв. 1; ОГРН: 1040700500158, Дата присвоения ОГРН: 17.03.2004;

ИНН / КПП: 0710006222 / 071001001; р/с: 40602810860330000010 в Ставропольском отделении № 5230 ПАО «Сбербанк»; кор/счет: 30101810907020000615; БИК: 040702615; тел: +7 962 652-88-44;

e-mail: [email protected]

Сведения об Оценщике

ФИО Иммис Мария Анатольевна

Почтовый адрес оценщика 450047, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Айская, д. 21, кв. 170

Местонахождение оценщика 450022, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, д. 21, офис 605

Номер контактного телефона +7 (473) 204-53-55

Адрес электронной почты [email protected]

Информация о членстве в СРОО1

НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» Реестровый номер 0491 Свидетельство от 17 мая 2012 г.

Номер, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия «бизнеса)» ПП-I № 270789, рег. № 127 от 30.09.2009 г. выдан Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан»

Стаж работы в оценочной деятельности

с 17.05.2012 г. (с даты вступления в СРО)

1 Саморегулируемая организация оценщиков

callto:+79626528844

mailto:[email protected]



12

Сведения о страховании гражданской ответственности

Страховой полис № 009-073-005254/20 ООО «Абсолют Страхование» сроком действия с «9» февраля 2020 г. по «08» февраля 2021 г., страховая сумма 300 000 рублей

Степень участия Контроль процесса оценки, консультирование, проверка Отчета об оценке

Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Организационно-правовая форма, полное наименование

Общество с ограниченной ответственностью «Дивиус Оценка»

Дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер

31.12.2013 г., ОГРН: 1133668057049

Местонахождение юридического лица

394018, г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8 Б, 4 этаж, тел.: +7 (473) 204-53-55, 8-

800-700-96-62, интернет-сайт: www.divius.ru, e-mail: [email protected]

Дополнительное страхование ответственности Оценщика

Ответственность исполнителя, с которым Оценщик заключил договор, застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ» на 5 000 000 руб. Страховой полис № 433-524-007942/20 от 21.02.2020 г., срок действия договора страхования: с 21.02.2020 г. по 20.02.2021 г.

Соответствие исполнителя федеральному законодательству

Независимость Оценщика и юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор2

Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, не является лицом, имеющим имущественный интерес в области оценки, не состоит с указанным лицом в близком родстве или свойстве. В отношении объектов оценки Оценщик не имеет вещные или обязательные права вне договора. Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика и такое юридическое лицо не является кредитором или страховщиком Оценщика. Размер оплаты за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки. Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор, также не имеет имущественный интерес в объекте оценки и не является аффилированным лицом Заказчика

Выполнение предусмотренных ФЗ РФ № 135-ФЗ обязанностей исполнителем

Исполнитель выполняет обязанности полностью и соответствует требованиям ст. 15, 15.1 Федерального закона РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Другие привлекаемые к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке организации и специалисты с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки объекта оценки

-

2.4 Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки

1. В процессе проведения оценки и подготовки настоящего Отчета Оценщик исходил из того, что предоставленная Заказчиком информация являлась точной и правдивой, но не проводил ее проверки. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации.

2. Представленное к оценке имущество не участвует в судебных разбирательствах, спорах, не обременено залоговыми обязательствами и на него нет притязаний со стороны третьих лиц.

3. Оценка производится в предположении предоставления Заказчиком достаточной и достоверной информации по Объекту оценки.

4. В процессе оказания услуг по оценке могут возникать иные допущения и ограничения, не указанные в Задании на оценку, на которых должна основываться оценка.

5. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки, и не является гарантией того, что он будет продан на свободном рынке по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

2 ст. 16 ФЗ РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ




13

6. Заказчик заверяет, что отсутствуют какие-либо скрытые факторы, касающиеся объекта оценки и способные повлиять на его стоимость. На Оценщика не возлагается ответственность по обнаружению подобных факторов.

7. Оценка не должна учитывать какого-либо личного имущества, находящегося на территории объекта оценки, в случае обнаружения такового.

8. Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. 9. Ни клиент, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором

на оценку, Возможность разглашения результатов настоящего Отчета определяется Уставом профессиональной организации, к которой принадлежит Оценщик.

10. В ходе расчетов некоторые значения округлялись. При проверке расчетов могут быть незначительные расхождения из-за применения округления. Округление несущественно влияет на результаты оценки

11. Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный Оценщиком анализ и данные им заключения не содержат полностью или частично предвзятых мнений.

12. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

13. От Оценщика не требуется проводить дополнительные работы или давать показания и присутствовать в суде в связи с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

14. Заказчик должен принять условие о защите Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон, ввиду легального использования третьими сторонами полученных результатов оценки, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения данной работы

15. Заключение о стоимости, содержащееся в настоящем Отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в Отчете.

16. Оценка проводится на основании информации, предоставленной Заказчиком оценки, собственником/эксплуатантом активов, а также лично собранной Оценщиком информации. Перечень документов, необходимых Оценщику, и срок предоставления согласовываются сторонами при заключении соответствующего договора на оценку. В Отчете могут быть использованы предоставленные Заказчиком документы, дата которых относится к периоду после даты оценки. Законодательство РФ об оценочной деятельности не запрещает использовать информацию из документов, составленных после даты оценки, но описывающих параметры, актуальные на дату оценки.

17. Мнение Оценщика относительно стоимости Объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических, юридических, природных, экологических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объектов. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Однако в текущей рыночной ситуации Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации и допускают вероятность искажения отдельных данных, как по объективным, так и субъективным причинам. Оценщик не может гарантировать пользователям Отчета сохранность данных сети «Интернет» поскольку они постоянно подвержены изменениям.

В целях соблюдения требований пункта 11 ФСО № 3, а также п. 5 ФСО № 33 Оценщик в Отчете

приводит копии всех материалов, оказывающих прямое влияние на рыночную стоимость объектов оценки.

18. В ходе работы Оценщиком изучается значительное количество информации, на прямую, не влияющее на рыночную стоимость объектов оценки. В разделе 9 «Перечень использованных при проведении оценки Объекта оценки данных с указание источников их получения» настоящего

3 «При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: … информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена…»


14

Отчета приведена информация обо всех используемых материалах. Большая часть материалов использовались Оценщиком для составления Отчета справочно (кроме документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики Объекта оценки) и несет в себе методики оценки или характеристики общей рыночной ситуации в регионе. Данная информация на прямую не виляет на рыночную стоимость объектов оценки, приведение копий данных источников, по мнению Оценщика, является избыточной информацией.

Таким образом, Исполнитель оставляет за собой право включать в состав приложений не все изученные документы, а только те, которые представляются наиболее существенными для понимания содержания Отчета. При этом копии всех изученных документов будут храниться в архиве Исполнителя в течение срока, определенного законодательством. Все иллюстрированные материалы использованы в Отчете исключительно с целью облегчения визуального восприятия Отчета. 19. Осмотр объекта оценки оценщиком не проводился, ввиду отсутствия доступа к объекту оценки. Заказчиком были предоставлены фотографии объекта оценки. Со слов Заказчика, состояние объекта оценки на фотографиях соответствует состоянию объекта оценки на дату оценки. Приоритетными

сведениями об объекте оценки, для Оценщика являются сведения, предоставленные Заказчиком.

2.5 Применяемые стандарты оценки

Оценка была выполнена в соответствии с требованиями следующих стандартов: 1. Федеральный стандарт оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к

проведению оценки (ФСО № 1)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ № 297 от 20.05.2015 г.;

2. Федеральный стандарт оценки № 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ № 298 от 20.05.2015 г.;

3. Федеральный стандарт оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ № 299 от 20.05.2015 г.;

4. Федеральный стандарт оценки № 7 "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России № 611от 25.09.2014 г.

Использование перечисленных стандартов вызвано обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, что установлено законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.

Оценка была проведена также в соответствии с требованиями следующих нормативных документов:

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2. Стандарты оценки ОСТ ДСО.1.01, ОСТ ДСО.2.03, ОСТ ДСО.3.01. Обязательность применения стандартов и правил НП СРО «Деловой Союз Оценщиков»

обусловлена членством Оценщика в данной организации.

2.6 Основные термины и определения

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ФЗ № 135-ФЗ, статья 3).

Субъекты оценочной деятельности - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ № 135-ФЗ, статья 4).

Отчет об оценке - документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (ФСО № 3, пункт 3).

Ограничения - условия, обстоятельства, допущения и предположения, в рамках которых выполняется оценка, содержание которых ограничивает точность, достоверность, применимость ее


15

результата, ответственность оценщика, заказчика и т.д. Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки (ФСО № 1, пункт 9).

Профессиональное суждение оценщика – основанное на требованиях законодательства РФ, положениях кодекса профессиональной и деловой этики, национальных (федеральных) и международных стандартов оценки, правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, аргументированное и подтвержденное соответствующими исследованиями заключение о стоимости объекта оценки или иной расчетной величины, выраженное в письменной форме в отчете об оценке.

Цель оценки - определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки (согласно Федеральному стандарту оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», пункт 3).

Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ФЗ № 135-ФЗ, статья 5).

Цена - денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (ФСО № 1, пункт 4).

Виды стоимости. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость; • инвестиционная стоимость; • ликвидационная стоимость; • кадастровая стоимость. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать

другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки (ФСО № 2, пункт 5).

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,

типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ФЗ № 135-ФЗ, статья 3). Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе

существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО № 1, пункт 7).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО № 1, пункт 15).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (ФСО № 1, пункт 12).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (ФСО № 1, пункт 18).

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (ФСО № 1, пункт 6).


16

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки (ФСО № 1, пункт 8).

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1, пункт 10).

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Собственность как юридическая категория - юридически обеспеченная возможность лица осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащей им вещью. Содержание права собственности – это совокупность входящих в него правомочий. Эта совокупность включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ)"

Наиболее эффективное использование - такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (ФСО № 7, пункт 13).

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления

на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

http://official.academic.ru/22141/%D0%A0%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D0%BA

http://official.academic.ru/16261/%D0%9E%D1%84%D0%B5%D1%80%D1%82%D0%B0


17

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1 Факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

3.1.1 Документы, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Договор аренды №285 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 27 марта 2013 г.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости №00-00-4001/5064/2018-81138 от 22.12.2018 г.

Инвентаризационная опись основных средств №1 от 13.08.2019 г. Договор №01 аренды имущества в собственности Кабардино-Балкарской Республики,

принадлежащего государственному унитарному предприятию Кабардино-Балкарской Республики «Учебно-тренировочная база «Мир», на праве хозяйственного ведения, от 23 января 2019 г.

Инвентаризационная опись основных средств №3 от 13.08.2019 г. Договор субаренды земельного участка от 10 декабря 2017 г. Описание оборудования. Форма №2-А.

3.2 Анализ местоположения объекта оценки

Рисунок 1. Местоположение объекта на карте населенного пункта4

4

https://pkk.rosreestr.ru/#/search/43.24068559774897,42.49223219181173/14/@470200?text=43.257878%2042.510285&type=1&inPoint=true&open

ed=7%3A11%3A900001%3A53 .

Место нахождения

объекта оценки

https://pkk.rosreestr.ru/#/search/43.24068559774897,42.49223219181173/14/@470200?text=43.257878%2042.510285&type=1&inPoint=true&opened=7%3A11%3A900001%3A53

https://pkk.rosreestr.ru/#/search/43.24068559774897,42.49223219181173/14/@470200?text=43.257878%2042.510285&type=1&inPoint=true&opened=7%3A11%3A900001%3A53


18

Рисунок 2. Расположение объекта оценки на карте в масштабе окружающей застройки,

подъездные пути5

Объект оценки расположен близ п Терскол, Эльбрусского р-на, Кабардино-Балкарской

Республики, на склоне г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-маятниковой дороги, в непосредственной близости от лыжной трассы.

Преимущественное окружение – сооружения горнолыжной трассы.

Автомобильные подъездные пути отсутствуют, доступ к участку осуществляется посредством канатно-маятниковой дороги.

Территория объекта оценки частично покрыта бетонными плитами, качество покрытия -

неудовлетворительное.

Экологическое расположение района характеризуется как благоприятное. Информация о наличии в данной территориальной зоне источников негативного воздействия на состояние окружающей среды в открытом доступе отсутствует.

3.3 Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, текущем использовании объекта оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях

Осмотр объекта оценки оценщиком не проводился, ввиду отсутствия доступа к объекту оценки. Заказчиком были предоставлены фотографии объекта оценки. Со слов Заказчика, состояние объекта оценки на фотографиях соответствует состоянию объекта оценки на дату оценки. Приоритетными сведениями об объекте оценки, для Оценщика являются сведения, предоставленные Заказчиком.

5 Там же.

Место нахождения

объекта оценки

Лыжная трасса Гара-

Баши


19

Описание земельного участка

Таблица 5. Описание земельного участка. Характеристика Значение

Имущественные права на земельный участок и обременения, связанные с ним

Имущественные права Государственная собственность

Существующие ограничения (обременения) права

Аренда в пользу ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир», весь участок, срок аренды: с 01.03.2013 г. по 01.03.2062 г.; Субаренда в пользу ООО «ЭльКавСтрой», участок площадью 6598 кв.м., срок аренды: 3 года, с 10 декабря 2017 г.

Физические свойства Общая площадь земельного

участка, кв. м 8000

Форма Форма многоугольника, адекватная

Рельеф Относительно ровный

Коммуникации, подведенные к участку

электроснабжение

Улучшения, находящиеся на земельном участке

на земельном участке расположены: вагоны ЦУБ-2М (в количестве 11 шт); вагон «столовая»; вагон «душ»;

вагон «уют»; трансформатор для вагонов

Характеристики локального расположения Объекта оценки

Адрес Кабардино-Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п Терскол (склон г.

Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-маятниковой дороги) Транспортная доступность,

качество автодороги

Транспортная доступность объекта неудовлетворительная, доступ к участку осуществляется посредством канатно-маятниковой дороги.

Развитость социальной инфраструктуры

низкий

Деловая активность низкая относительно района

Преобладающая застройка микрорайона, и перспективы

развития

сооружения горнолыжной трассы

Благоустройство прилегающей территории

Благоустроена

Плотность застройки средняя

Территория земельного участка Территория освещена

Прочие характеристики Объекта оценки

Кадастровый (условный) номер земельного участка

07:11:0900001:637

Категория земель Земли особо охраняемых территорий и объектов

Вид разрешенного использования

Для прочих объектов лесного хозяйства

Текущее использование Размещение туристической базы

Кадастровая стоимость 11 611 159 руб. Балансовая стоимость 0,0

Информация об износе Объекта оценки

не подвержен износу

Информация об устареваниях Объекта оценки

не подвержен устареваниям

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав

объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на

результаты оценки объекта оценки

объект оценки не имеет элементов


20

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Отсутствуют

Рисунок 3. Данные о земельном участке6

Описание улучшений земельного участка. Качественные и количественные характеристики улучшений земельного участка, а также

техническое описание конструктивных элементов строений, представленные в нижеследующих таблицах, приведены в соответствии с документацией, предоставленной заказчиком, а также в результате осмотра фотографий объекта оценки, и прочей информации, предоставленной Заказчиком. Результаты фотофиксации отражены в приложении к отчету.

Таблица 6. Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки,

текущем использовании объекта оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях

№№

п/п Наименование





1 Литера Б Б1 Б2 Б3

2 Кадастровый (или условный) номер

07:11:0900001:268 07:11:0900001:269 07:11:0900001:326 07:11:0900001:342

3 Общая площадь, кв.м 28,6 28,6 28,6 28,6

4 Строительный объем, куб.м

80 80 80 80

5 Площадь застройки, кв.м

32 32 32 32

6 https://pkk5.rosreestr.ru.

https://pkk5.rosreestr.ru/#x=8144153.764373733&y=7361832.519015129&z=18&text=55%3A36%3A130101%3A3015&type=1&app=search&opened=1


21

Таблица 6. Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, текущем использовании объекта оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях

№№






6 Количество этажей 1 1 1 1

7 Год постройки 1986 1986 1986 1986

8 Назначение жилое (вагон ЦУБ-2М) жилое (вагон ЦУБ-

2М)

жилое (вагон ЦУБ-

2М) жилое (вагон ЦУБ-2М)

9 Фактическое использование

по назначению по назначению по назначению по назначению

10 Износ по техпаспорту, %%

нет данных нет данных нет данных нет данных

11 Остаточная стоимость, руб.*

общая по всем вагонам ЦУБ-2М




12 Адрес объекта оценки Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п. Терскол

13 Имущественные права на объект

Государственная собственность, ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир» - хозяйственное ведение

14


Аренда в пользу ООО «ЭльКавСтрой», все улучшения, срок аренды: 7 лет, с 23 января 2018 г.

15 Правоподтверждающий документ




№№



Здание (Вагон-

столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388



1 Литера Б4 А Г1 Б5


07:11:0900001:376 07:11:0900001:388 07:11:0900001:395 07:11:0900001:410

3 Общая площадь, кв.м 28,6 38,2 26,5 28,6


80 139 84 80


32 49,6 29,9 32

6 Количество этажей 1 1 1 1

7 Год постройки 1986 1986 1986 1986

8 Назначение жилое (вагон ЦУБ-2М) Вагон-столовая Вагон-душ жилое (вагон ЦУБ-2М)


по назначению по назначению по назначению по назначению


нет данных нет данных нет данных нет данных



0,00 0,00 общая по всем вагонам ЦУБ-2М




14







№№





1 Литера Б6 Б7 Б8


07:11:0900001:411 07:11:0900001:571 07:11:0900001:572


22


№№





3 Общая площадь, кв.м 28,6 28,6 28,6


80 80 80


32 32 32

6 Количество этажей 1 1 1

7 Год постройки 1986 1986 1986

8 Назначение жилое (вагон ЦУБ-2М) жилое (вагон ЦУБ-2М) жилое (вагон ЦУБ-2М)


по назначению по назначению по назначению


нет данных нет данных нет данных


общая по всем вагонам ЦУБ-

2М общая по всем вагонам ЦУБ-2М общая по всем вагонам ЦУБ-2М




14







№№





1 Литера Б9 Б10 Г


07:11:0900001:573 07:11:1500000:460 07:11:1500000:474

3 Общая площадь, кв.м 28,6 28,6 26,4


80 80 84


32 32 29,9

6 Количество этажей 1 1 1

7 Год постройки 1986 1986 1986

8 Назначение жилое (вагон ЦУБ-2М) жилое (вагон ЦУБ-2М) Вагон-уют


по назначению по назначению по назначению


нет данных нет данных нет данных


общая по всем вагонам ЦУБ-

2М общая по всем вагонам ЦУБ-2М 2334,73




14





* Общая остаточная стоимость все вагонов типа ЦУБ-2М составляет 37 466,98 руб. (согласно данным Инвентаризационной описи основных средств №1 от 13.08.2019 г.

Таблица 10. Техническое описание конструктивных элементов основного строения

№№

п/п

Наименование






23

1 Фундамент отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует

2 Стены и перегородки

Металлические/перегородки деревянные




3 Перекрытия Металлические Металлические Металлические Металлические

4 Крыша Металлическая Металлическая Металлическая Металлическая

5 Полы Дощатые линолеум Дощатые линолеум Дощатые линолеум Дощатые линолеум

6 Проемы

Оконные: двойные створные, металлопластик; дверные: металлические




7 Отделка Обшивка ДВП Обшивка ДВП Обшивка ДВП Обшивка ДВП

8

Внутренние санитарно-

технические и электротехнические работы

Электроосвещение Электроосвещение Электроосвещение Электроосвещение

9 Прочие работы разные разные разные разные

10

Класс конструктивных систем по КО-

ИНВЕСТ

КС-7 КС-7 КС-7 КС-7

13

Выводы по общему техническому состоянию, годности к эксплуатации

удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное


№№

п/п

Наименование


Здание (Вагон-

столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388



1 Фундамент отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует






3 Перекрытия Металлические Деревянные Металлические Металлические

4 Крыша Металлическая Металлическая Металлическая Металлическая

5 Полы Дощатые линолеум Дощатые линолеум Дощатые линолеум Дощатые линолеум

6 Проемы





7 Отделка Обшивка ДВП ДВП, масляная окраска Обшивка ДВП Обшивка ДВП

8



Электроосвещение Электроосвещение Электроосвещение Электроосвещение

9 Прочие работы разные разные разные разные

10


ИНВЕСТ

КС-7 КС-7 КС-7 КС-7

13




№№





1 Фундамент отсутствует отсутствует отсутствует






24

3 Перекрытия Металлические Металлические Металлические

4 Крыша Металлическая Металлическая Металлическая

5 Полы Дощатые линолеум Дощатые линолеум Дощатые линолеум

6 Проемы




7 Отделка Обшивка ДВП Обшивка ДВП Обшивка ДВП

8



Электроосвещение Электроосвещение Электроосвещение

9 Прочие работы разные разные разные

10


ИНВЕСТ

КС-7 КС-7 КС-7

13


удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное


№№


Здание, назначение: жилое, площадью 28,6 кв.м.,

кадастровый номер: 07:11:0900001:573



1 Фундамент отсутствует отсутствует отсутствует





3 Перекрытия Металлические Металлические Металлические

4 Крыша Металлическая Металлическая Металлическая

5 Полы Дощатые линолеум Дощатые линолеум Дощатые линолеум

6 Проемы




7 Отделка Обшивка ДВП Обшивка ДВП Обшивка ДВП

8



Электроосвещение Электроосвещение Электроосвещение

9 Прочие работы разные разные разные

10


ИНВЕСТ

КС-7 КС-7 КС-7

13


удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное



№№

п/п Наименование Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус)

1 Номинальная мощность трансформатор, кВА

ТМ-63

2 Масса трансформатора, кг 510

3 Тип трансформаторной подстанции Столбовая трансформаторная подстанция

4 Год изготовления 2004

5 Назначение Трансформатор

6 Физическое состояние Удовлетворительное

7 Остаточная стоимость, руб. 17201,20


9 Имущественные права на объект Государственная собственность, ГУП КБР «Учебно-тренировочная база «Мир» - хозяйственное ведение

10 Существующие ограничения (обременения) права



25


№№

п/п Наименование Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус)

11 Правоподтверждающий документ Инвентаризационная опись основных средств №1 от 13.08.2019 г.

Столбовые трансформаторные подстанции СТП 25-250 кВА7

В типовой комплект поставки столбовой подстанции входит:

приемная траверса

траверса отходящих линий

рама крепления высоковольтных предохранителей

площадка для установки силового трансформатора

высоковольтные предохранители ПКТ

ограничители перенапряжений ОПНП

силовой трансформатор марки ТМ или ТМГ

кабельная перемычка для подключения силового трансформатора

шкаф РУНН 0,4 кВ в сборе (вводной рубильник ВР32-35, счетчик электроэнергии, приборы контроля на вводе, блок уличного освещения, отходящие линии на автоматических выключателях, ограничители перенапряжений)

Шкаф РУНН.

РУНН представляет собой закрытый шкаф с размещенной в нем аппаратурой. Шкаф выполнен из стали толщиной 2 мм с порошковым покрытием. Дверь шкафа имеет резиновое уплотнение, выдвижные ригеля и закрывается на навесной замок.

Основные части и оборудование столбовой трансформаторной подстанции КТПС крепятся на железобетонной стойке СВ 105 или СВ 110.

Подстанция подключается к ЛЭП посредством разъединителя наружной установки РЛНД-10/400, установленного на ближайшей к подстанции опоре. Разъединитель РЛНД и металлоконструкции для его монтажа в типовой комплект поставки не входят.

Защита СТП подстанции.

В КТПС предусмотрена защита от атмосферных перенапряжений, межфазных замыканий и однофазных замыканий на землю.

Также подстанция оборудована электрическими и механическими блокировками, обеспечивающими безопасную работу обслуживающего персонала.

7 http://zavod-96.ru/ктп/stolbovyie-transformatornyie-podstanczii-stp-25-250-kva/

http://zavod-96.ru/ктп/stolbovyie-transformatornyie-podstanczii-stp-25-250-kva/


26

Трансформатор ТМ 63/10(6)/0,48

Трансформаторы трехфазные двухобмоточные с естественным масляным охлаждением с

переключением без возбуждения, включаемые в сеть переменного тока частотой 50 Гц, предназначены для преобразования электроэнергии (понижения или повышения напряжения) в сетях энергосистем и потребителей электроэнергии. Трансформаторы ТМ используются в условиях умеренного и умеренно-холодного климата.

Условия эксплуатации трансформатора ТМ 63

Трансформаторы предназначены для работы в условиях умеренного (от + 40 до – 45 °С) или умеренно–холодного (от + 40 до – 60 °С) климата. Высота установки над уровнем моря не более 1000 м. Окружающая среда не должна содержать токопроводящую пыль, агрессивные и взрывоопасные газы, а также пары в концентрациях, снижающих параметры оборудования в недопустимых пределах. Не допускается эксплуатация трансформатора в местах, подверженных сильной тряске, вибрациям, ударам.

8http://zavod-96.ru/трансформаторы/silovye-maslyanye-transformatory-tm/transformator-tm-63-10/

http://zavod-96.ru/трансформаторы/silovye-maslyanye-transformatory-tm/transformator-tm-63-10/


27

4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

4.1 Анализ общей политической и социально-экономической обстановки РФ9

Картина экономики Российской Федерации. Январь 2020 года

Экономическая активность

По оценке Минэкономразвития России, в 2019 г. темп роста ВВП составил 1,4 % (после 2,5 % в 2018 году), что оказалось несколько выше официального прогноза Минэкономразвития России. В 4кв19 темп роста ВВП оценивается на уровне 2,3 % г/г по сравнению с 1,7 % г/г в 3кв19 (в том числе в декабре – 2,4 % г/г после 1,9 % г/г1 в ноябре). Отчетные данные Росстата о производстве и использовании ВВП в 2019 г. будут опубликованы 3 февраля.

В отраслевом разрезе наиболее существенно по сравнению с предыдущим годом сократился положительный вклад небазовых отраслей. Вклад промышленности на фоне стабильных темпов роста сохранился на уровне предыдущего года. Кроме того, высокие показатели урожая и стабильная обстановка в секторе животноводства обеспечили вклад сельского хозяйства в темпы роста ВВП на уровне около 0,1 процентного пункта (после околонулевого вклада в прошлом году).

Вклад торгового оборота в темпы экономического роста в 2019 году сократился до 0,2 п.п.

после 0,3 п.п. годом ранее. При этом замедление темпов роста наблюдалось как в сегменте розничной торговли (до 1,6 % после 2,8 % годом ранее), так и в сегменте оптовой торговли (несмотря на значительное ускорение под влиянием разовых факторов в 4кв19).

Рынок труда В целом за 2019 год численность рабочей силы снизилась на 792,2 тыс. человек (-1,0 % по

сравнению с 2018 г.) как за счет снижения численности занятых (-598,6 тыс. чел. или -0,8 %), так и за счет уменьшения численности безработных (-193,7 тыс. чел. или -5,3 % г/г). Уровень безработицы по итогам 2019 г. составил 4,6 % от рабочей силы, снизившись по сравнению с 2018 г. на 0,2 п.п.

9 http://www.economy.gov.ru

http://www.economy.gov.ru/


28

В декабре уровень безработицы с исключением сезонного фактора сохранился на минимальном уровне – 4,5 % SA от рабочей силы. Численность занятых с исключением сезонного фактора снизилась на 172,5 тыс. человек, в годовом выражении снижение занятости составило 0,3 % г/г. Общая численность безработных с исключением сезонности снизилась на 44,5 тыс. человек, в годовом выражении снижение безработицы ускорилось до -6,1 % г/г. В результате совокупная численность рабочей силы с исключением сезонного фактора снизилась на 217,0 тыс. человек, по отношению к декабрю 2018 г. показатель сократился на -0,5 % г/г.

Сокращение предложения трудовых ресурсов оказало поддержку динамике заработных плат. За январь–ноябрь 2019 г. номинальный рост заработной платы в целом по экономике составил

7,2 % г/г (в 2018 г. – 11,6 %). С учетом более высоких темпов инфляции в начале года замедление роста заработных плат в реальном выражении было более существенным – до 2,5 % г/г в январе–ноябре (по сравнению с 8,5 % г/г в 2018 году).

При этом, в отличие от предшествующего года, когда на динамику заработных плат оказывало влияние выполнение обязательств по повышению оплаты труда отдельным категориям работников бюджетной сферы, в 2019 г. опережающий темп роста заработных плат наблюдался во внебюджетном секторе.

Доходы населения Согласно оценке Росстата, динамика денежных доходов в реальном выражении в 4кв19

сохранилась в положительной области, хотя и замедлилась по сравнению с 3кв19 (рост на 1,7 % г/г после 3,7 % г/г соответственно). Рост реальных располагаемых доходов в 4кв19 составил 1,1 % г/г (3,1 % г/г в 3кв19).

С учетом снижения в 1кв19 рост реальных доходов в целом по итогам 2019 г. составил 1,5 % (1,1 % годом ранее), реальных располагаемых доходов – 0,8 % (после 0,1 % в 2018 году). Результаты 2019 г. являются самыми высокими с начала формирования Росстатом данных по новой методике баланса денежных доходов и расходов.

Наибольший вклад в рост реальных располагаемых денежных доходов в 2019 г. внесла оплата труда (1,7 п.п.). Также положительный вклад внесли социальные выплаты и доходы от предпринимательской деятельности. Вклад доходов от собственности и прочих доходов оказался отрицательным (-0,16 п.п. и -0,19 п.п. соответственно).

Негативный вклад обязательных платежей в динамику располагаемых доходов составил -0,9

п.п. (после -1,3 п.п. годом ранее). При этом негативный вклад процентных платежей по кредитам возрос, по оценке Минэкономразвития России, до 0,5 п.п. после 0,3 п.п. годом ранее. Сокращение негативного вклада обязательных платежей за исключением процентных платежей связано с замедлением роста налогов на труд на фоне замедления темпов роста доходов от трудовой деятельности в номинальном выражении.


29


30

4.2 Анализ политической и социально-экономической ситуации в Республике Кабардино-

Балкария

Анализ социально-экономического состояния региона в январе-октябре 2019 года

Индекс промышленного производства в январе-октябре 2019г. по сравнению с январем-октябрем 2018г.

составил 109,8%.


31

По видам экономической деятельности индекс составил: «Добыча полезных ископаемых» - 121,8%,

«Обрабатывающие производства» - 108,7%, «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» - 86%, «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» - 247,6%.

Производство продукции сельского хозяйства. Объем продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, население) в январе-

октябре 2019г. в действующих ценах, по расчетам, составил 37,6 млрд. руб., или 104,4 % в сопоставимой оценке к уровню января-октября 2018г.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-октябре 2019г. составил 11,3 млрд. рублей, или 100,4 % к аналогичному периоду 2018г.

Жилищное строительство. С начала года предприятиями и организациями с учетом индивидуального жилищного строительства года построено 2426 новых квартир общей площадью 311,1 тыс.кв. метров, что на 24,8 тыс.кв. метров, или на 8,7% больше, чем в январе-октябре 2018г. В сельской местности построено 925 квартир общей площадью 137,8 тыс.кв. метров или 44,3 % от общего ввода жилья по республике.

Организациями-застройщиками, осуществляющими многоквартирное жилищное строительство, в январе-октябре 2019г. построено 762 квартиры общей площадью 64,4 тыс.кв. метров (20,7% в общем объеме введенного жилья), что составило 158,3% к аналогичному периоду 2018г.

Индивидуальными застройщиками построено 1664 собственных дома площадью 246,7 тыс. метров, в соответствующем периоде – 245,6 тыс. кв. метров. В общем объеме введенного жилья на индивидуальных застройщиков приходится 79,3 %.

Грузовые перевозки. Автомобильным транспортом крупных и средних предприятий всех видов деятельности в январе-октябре 2019 года перевезено 502,8 тыс. тонн грузов, что на 26,8 % больше, чем в аналогичном периоде 2018 года. Грузооборот составил 23,1 млн. тонно-км, в январе-октябре 2018 года - 35,8

млн. тонно-км. Оборот розничной торговли в январе-октябре 2019 г. сложился в объеме 106,2 млрд. рублей, что в

сопоставимых ценах составляет 100,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года. В расчете на душу населения объем розничной торговли в январе-октябре 2019г. составил в среднем за месяц 12255 рублей, в январе-октябре 2018г.- 11675 рублей.

В январе-октябре 2019г., по предварительным данным, населению предоставлено платных услуг на 27,6 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 101,3% к соответствующему уровню предыдущего года при росте цен (тарифов) на услуги на 5,5%. В расчете на душу населения объем платных услуг в среднем за месяц составил 3,2 тыс. рублей, что на уровне января-октября 2018г. В структуре платных услуг населению доля жилищно-коммунальных услуг составляет 31,6%, услуг телекоммуникаций -18,9%.

В общем объеме платных услуг на субъекты малого предпринимательства приходится – 62,5%, на организации, не относящиеся к субъектам малого предпринимательства – 37,5%.

В октябре 2019 г. в Статистическом регистре хозяйствующих субъектов обособленного подразделения Северо-Кавказстата по Кабардино-Балкарской Республике зарегистрировано 53 организаций, количество официально ликвидированных организаций составило 51 единицу.

В январе-сентябре 2019г. объем денежных доходов населения, по предварительной оценке, сложился в размере 154,0 млрд. рублей и по сравнению с соответствующим периодом 2018г. увеличился на 3,1%. Денежные расходы населения в январе-сентябре 2019г. составили 141,1 млрд. руб. и увеличились на 6,0% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Население израсходовало средств на покупку товаров и оплату услуг 129,1 млрд. руб., что на 4,7% больше, чем в январе- сентябре 2018г. Доля прироста сбережений населения во вкладах в объеме денежных доходов составила 1,2%, в январе-сентябре 2018г.- 0,9%. Денежные доходы в среднем на душу населения за январь-сентябрь 2019г. составили 19756,3 рублей в месяц, в январе-сентябре 2018г. – 19174,2 рублей.

Численность рабочей силы, по предварительным итогам выборочного обследования рабочей силы, в октябре 2019г. составила 462,9 тыс. человек, или 53,4% от общей численности населения республики.

В сентябре 2019г. в общей численности занятого в экономике населения 96,3 тыс. человек, или 23,0% составляли штатные (без учета совместителей) работники организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства. На условиях совместительства и по договорам гражданско-правового характера для работы в этих организациях привлекалось еще 3,8 тыс. человек (в эквиваленте полной занятости). Число замещенных рабочих мест работниками списочного состава, совместителями и лицами, выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера, в организациях (без субъектов малого


32

предпринимательства) в сентябре 2019г. составило 100,1 тыс. человек и было больше, чем в сентябре 2018г. на 0,4 тыс. человек, или на 0,4%.

Источник: https://stavstat.gks.ru/storage/mediabank/Социально-

экономическое%20положение%20Кабардино-Балкарской%20Республики%20за%20январь-

октябрь%202019%20г.pdf.

4.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

4.3.1 Рынок недвижимости, его структура и объекты

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает: объекты недвижимости; субъекты рынка; процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют: земельные участки; жилье (жилые здания и помещения); нежилые здания и помещения, строения, сооружения; Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит

следующий перечень видов и подвидов объектов: 1. Земельные участки

В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

-земли сельскохозяйственного назначения; -земли населенных пунктов; -земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,

информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

-земли особо охраняемых территорий и объектов; - земли лесного фонда; - земли водного фонда; - земли запаса. Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли

поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие территориальные зоны:

жилая; общественно-деловая; производственная; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационная; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные территориальные зоны.

https://stavstat.gks.ru/storage/mediabank/Социально-экономическое%20положение%20Кабардино-Балкарской%20Республики%20за%20январь-октябрь%202019%20г.pdf




33

Таблица 15. Сегментирование земельного рынка10

Наименование критерия

Признак

Категория сельскохозяйственного назначения; населѐнных пунктов; промышленности и иного назначения; особо охраняемых территорий; лесного фонда; водного фонда; запаса

Целевое назначение

индивидуальное жилищное строительство; коттеджное строительство; загородные дома и резиденции; садово-огородническое хозяйство; фермерское хозяйство;

административно-производственные цели; прочее

Виды права

собственность; аренда; постоянное бессрочное пользование; пожизненное наследуемое владение земельными участками; ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут); безвозмездное срочное пользование земельными

участками

Местоположение и окружение

в непосредственной близости от водного объекта; в непосредственной близости лесного массива; в непосредственной близости от промышленного предприятия

другое окружение

Размер

мелкие до 10 га; средние 10 -30 га; большие 30-100 га; крупные свыше 100 га

2. Жилье (жилые здания и помещения): многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в

домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.); индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома

традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы); 3.Коммерческая недвижимость: офисные здания и помещения административно-офисного назначения; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и др. пункты общепита; пункты бытового обслуживания, сервиса. 4.Промышленная недвижимость: Заводские, фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения; паркинги, гаражи; склады, складские помещения. 5.Недвижимость социально-культурного назначения: здания правительственных и административных учреждений; культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты; религиозные объекты.

Исходя из принципов классификации объектов недвижимости, положенных в основу сегментации рынков недвижимости, оцениваемый объект, исходя из местоположения, окружающей застройки, разрешенного использования земельного участка и назначения и конструктивного решения улучшений земельного участка относится к сегменту вторичного рынка коммерческой недвижимости отдельно стоящих зданий свободного назначения,

расположенных на земельных участках рекреационного назначения.

4.3.2 Общая характеристика Эльбрусского района и с. Терскол11

Эльбру́сский райо́н — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации.

Административный центр — город Тырныауз.

Эльбрусский район расположен в юго-западной части Кабардино-Балкарии и граничит: на западе — с Зольским районом, на севере — с Баксанским районом, на востоке — с Чегемским районом и на юге — с Грузией. Площадь территории района составляет — 1850,40 км².

10 http://megaobuchalka.ru/4/11257.html 11 https://ru.wikipedia.org/wiki/Севастополь.

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%BE-%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%9A%D0%B0%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D0%BE-%D0%91%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%B8#%D0%90%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%BE-%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D1%83%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D0%BE-%D0%91%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%8F

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D1%8B%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%B0%D1%83%D0%B7

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B0%D0%BA%D1%81%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A7%D0%B5%D0%B3%D0%B5%D0%BC%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D1%80%D1%83%D0%B7%D0%B8%D1%8F

http://megaobuchalka.ru/4/11257.html

https://ru.wikipedia.org/wiki/Севастополь.


34

Рельеф территории района — горный. Основной земельный массив расположен в высокогорной зоне, непригодный для проживания людей. Через территорию района проходят параллельно друг другу проходят раззличные хребты и горные массивы. Также на территории района находится самая высокая точка в России — гора Эльбрус.

Население Численность населения

2002 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

35 968 ↗36 260 ↘36 223 ↘36 044 ↘36 023 ↘35 810 ↗35 882 ↗35 910 ↗35 944

2018 2019

↘35 888 ↘35 839

Экономика По состоянию на 1 июля 2004 года на территории Эльбрусского района расположено

437 предприятий, организаций, учреждений и обществ. Сельскохозяйственное производство представлено в районе тремя предприятиями: МУП «Былым», племсовхоз «Эльбрусский» и ЗАО НП «Кѐнделен».

На территории Эльбрусского района находится крупнейшее (Тырныаузское) вольфрамо-

молибденовое месторождение, разрабатываемое с 1940 года и являвшееся в своѐ время градообразующим предприятием города Тырныауз. Месторождение включает более 50% российских запасов вольфрама и около 15% запасов молибдена. Основные добываемые элементы –

это молибден и вольфрам, попутные – медь, золото, серебро, висмут. Кроме того, имеется меньшее по размерам Гиче-Тырныаузское месторождение.

В настоящее время оба месторождения не разрабатываются. Транспорт Через район проходит региональная автотрасса «Прохладный — Баксан — Эльбрус» А-158.

Общая протяжѐнность автомобильных дорог на территории района на 2016 год составляло — 852,8

км. Из них асфальтированы — 13%, с гравийным покрытием — 50%, другие — 37%.

Все населѐнные пункты района имеют налаженное рейсовое сообщение с районным центром —

городом Тырныауз и Нальчиком.

Терско́л (карач.-балк. Терс къол — «неправильное, кривое ущелье») — село в Эльбрусском районе Кабардино-Балкарии. Входит в состав муниципального образования «Сельское поселение Эльбрус».

Село расположено в юго-западной части Эльбрусского района, у юго-восточного подножия горы Эльбрус. Находится в 37 км к юго-западу от районного центра Тырныауз и в 10 км к юго-

востоку от подножия горы Эльбрус.

Село находится в высокогорной части республики. Средние высоты на территории села составляют 2144 метров над уровнем моря. Перепады высот на территории села один из самых больших в республике и колеблются в пределах 3000 метров.

Гидрографическая сеть представлена многочисленными ручьями стекающих с хребтов и гор в долины и урочища. На территории села берѐт начало река Баксан и Баксанское ущелье. Большие перепады высот обусловили возникновения многочисленных водопадов, наиболее крупными из которых являются водопады — Терскол, Девичьи Косы и т. д. Из озѐр наиболее посещаемыми являются озѐра — Самоцвет, Азау, Донгуз-Орункель и т. д.

Климат горный умеренный. Средние температуры колеблются от +11,5 °C в августе, до −6,5 °C в январе. Среднегодовое количество осадков составляет около 900 мм. Снег в долине лежит в период с октября по май. Особо опасен дующий весной с гор в долины горячий сухой ветер — фѐн, чья скорость может достигать 25-30 м/с.

Население Численность населения

2002 2010

1181 ↘1138

Экономика

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AD%D0%BB%D1%8C%D0%B1%D1%80%D1%83%D1%81

https://ru.wikipedia.org/wiki/1_%D0%B8%D1%8E%D0%BB%D1%8F

https://ru.wikipedia.org/wiki/2004_%D0%B3%D0%BE%D0%B4

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D0%BB%D0%B8%D0%B1%D0%B4%D0%B5%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%84%D1%80%D0%B0%D0%BC

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90-158

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D1%87%D0%B8%D0%BA

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D1%80%D0%B0%D1%87%D0%B0%D0%B5%D0%B2%D0%BE-%D0%B1%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D0%B0%D1%80%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%8F%D0%B7%D1%8B%D0%BA

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AD%D0%BB%D1%8C%D0%B1%D1%80%D1%83%D1%81%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD


https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D0%BE-%D0%91%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%8F

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%AD%D0%BB%D1%8C%D0%B1%D1%80%D1%83%D1%81

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%AD%D0%BB%D1%8C%D0%B1%D1%80%D1%83%D1%81



https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D1%8B%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%B0%D1%83%D0%B7


https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B0%D0%BA%D1%81%D0%B0%D0%BD_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%B5%D0%B2%D0%B8%D1%87%D1%8C%D0%B8_%D0%9A%D0%BE%D1%81%D1%8B

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A4%D1%91%D0%BD


35

Вся экономика села связана с туризмом. В селе расположены несколько турбаз, гостиниц, пансионатов, альплагерей, а также катков, канатных дорог.

Основные объекты инфраструктуры: Зона трассового катания «Азау»

Зона трассового катания «Чегет»

Зона внетрассового катания «Доллар»

Обсерватория «Терскол»

Эльбрусская учебно-научная база имени профессора Г. К. Тушинского

В селе расположена гостиница «Терскол» — бывшая Центральная военная туристическая база (ЦВТБ) Министерства обороны РФ.

Транспорт Ряд туристических компаний осуществляют регулярные автобусные рейсы «Москва—Терскол—

Москва». Регулярные автобусные туристические и экскурсионные рейсы организуются также из Нальчика

(133 км), Пятигорска (155 км) и других городов КавМинВод.

Анализ рынка коммерческой недвижимости п. Терскол 12

Учитывая текущее использование объектов оценки в качестве туристической базы, для целей данной оценки оценщиком был самостоятельно проанализирован рынок продажи и аренды зданий и помещений коммерческого назначения, расположенных в п. Терскол и ближайших населенных пунктах: с. Байдаево, с. Тегенекли, с. Эльбрус. Учитывая уникальное расположение данных населенных пунктов в непосредственной близости от склонов г. Эльбрус, крупных горнолыжных курортов, зон отдыха и туризма, оценщик счел не целесообразным расширят зону анализа рынка, так как стоимость недвижимости в данной территориальной зоне значительно отличается от стоимости недвижимости в других населенных пунктах Кабардино-Балкарской Республики. В ходе проведения анализа было зафиксировано лишь несколько предложений по продаже объектов гостиничного назначения, стоимостью от 13 333 руб. за кв.м. (незавершенная строительством гостиница, площадью 3000 кв.м., степень готовности 75%, расположенная на земельном участке площадью 22 сотки), до 82 609 руб. за кв.м. (здание гостиницы площадью 1150 кв.м., в хорошем состоянии, расположенная на земельном участке площадью 12 соток). Основными ценообразующими факторами являются: конкретное расположение в непосредственной близости или на удалении от инфраструктуры горнолыжного и туристического назначения, площадь улучшений зу, площадь земельного участка, внутренняя отделка помещений, и т.п.

В ходе проведения анализа не было выявлено предложений по продаже или аренде комплексов зданий и сооружений туристической базы, соответствующих по основным физическим характеристикам (мобильные металлические здания с минимальными удобствами), а также по местоположению (расположение на склонах г. Эльбрус, в непосредственной близости от горнолыжных трасс) характеристикам объектов оценки.

Стоимость новых мобильных зданий (типа вагонов) различного назначения находится в диапазоне от 588 500 до 1 485 000 рублей за объект (источник информации: https://вагон-

прогресс.рф/images/DOKI/PRYSE.pdf), в зависимости от назначения объектов, площади и наличия дополнительного оборудования. Стоимость мобильных зданий типа вагонов на вторичном рынке существенно варьируется, от 50 000 до 600 000 рублей за объект, в зависимости от назначения, размера, физического состояния и года выпуска. При этом необходимо отметить, что почти во всех объявлениях о продаже подобных объектов отсутствует информация относительно года выпуска объекта, в связи с чем невозможно с достаточной степенью точности проанализировать степень влияние данного фактора на стоимость объектов на вторичном рынке.

Первичный рынок продажи мобильных зданий типа ЦУБ-2М на дату оценки отсутствует, так как из производство прекращено с начала 90-х годов (https://ardexpert.ru/article/6227), данный тип мобильных зданий выпускался ориентировочно с 1978 по 1990 г.г.

На вторичном рынке мобильных зданий типа ЦУБ-2М имеется достаточное количество подобных объектов, стоимостью от 60 000 до 200 000 рублей за объект. При этом, стоимость объектов главным образом, зависит от физического состояния объекта, года выпуска в объявлениях

12 Анализ рынка выполнен оценщиком самостоятельно изучения цен предложений на недвижимость, размещенных в свободном доступе на сайтах по недвижимости www.irr.ru, www.cian.ru, www.torgi.gov.ru, www.avito.ru и др.

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9E%D0%B1%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%8F_%D0%9F%D0%B8%D0%BA_%D0%A2%D0%B5%D1%80%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%BB

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%B2%D0%9C%D0%B8%D0%BD%D0%92%D0%BE%D0%B4%D1%8B

https://вагон-прогресс.рф/images/DOKI/PRYSE.pdf


https://ardexpert.ru/article/6227

http://www.irr.ru/

http://www.cian.ru/

http://www.torgi.gov.ru/

http://www.avito.ru/


36

также отсутствуют, что прежде всего связано с существенным фактическим возрастом данных объектов и различными условиями эксплуатации, в процессе которой, физический износ вагонов одного года выпуска может существенно различаться.

Стоимость новой столбовой трансформаторной подстанции с трансформатором ТМ-63 получена с сайта (http://zavod-96.ru/ктп/stolbovyie-transformatornyie-podstanczii-stp-25-250-kva/; http://zavod-

96.ru/трансформаторы/silovye-maslyanye-transformatory-tm/transformator-tm-63-10/) и составляет 164 000 рублей.

Анализ рынка земельных участков под рекреационную деятельность13

Для целей настоящей оценки оценщиком был изучен рынок продажи и аренды земельных участков рекреационного назначения. Ввиду уникального расположения оцениваемого участка на склоне горы Эльбрус и на территории Национального парка Приэльбрусье, к рассмотрению принимались только участки, расположенные в с. Терскол и ближайших населенных пунктах (с. Байдаево, с. Тегенекли, с. Эльбрус). В ходе анализа рынка было найдено только одно предложения по продаже земельного участка из земель населенных пунктов, рекреационного назначения площадью 10 соток, стоимостью 6 500 000 руб., расположенного в с. Тегенекли. На дату оценки не было зафиксировано ни одного предложения по продаже права собственности или аренды земельного участка из земель особо охраняемого назначения, в связи с чем к рассмотрению принимались земельные участки из земель населенных пунктов, т.к. на оцениваемом земельном участке расположены здания и сооружения туристической базы, следовательно, в качестве аналогов, возможно использование участков, на которых также возможно размещение баз отдыха, туристических баз, домов отдыха, гостиниц и т.п. Предложений по продаже права аренды земельных участков рекреационного назначения не зафиксировано. В связи с неразвитостью рынка участков рекреационного назначения, оценщиком был также проанализирован рынок продажи участков под индивидуальное жилищное строительство в рассматриваемых населенных пунктах, так как данный рынок наиболее развит. Кроме того, во многих объявлениях по продаже земли под ИЖС в рассматриваемых населенных пунктах имеется информация о возможности размещения на участках гостиниц, баз отдыха и прочих объектов, разрешенных в рамках земель рекреационного назначения.

Таблица 16. Рынок земельных участков.

Адрес расположения

Категория земель/разрешенное использование

Площадь, кв.м

Стоимость, руб.

Стоимость за 1 кв.м, руб.

Дата объявления

Источник информации

с. Тегенекли

земли населенных пунктов/рекреационное назначение

1068 6 500 000 6086 март 2020

https://www.avito.ru/elbrus/zemel

nye_uchastki/uchastok_10_sot._iz

hs_1811913975

с. Эльбрус

земли населенных пунктов/ИЖС

1500 9000000 6000 март 2020



hs_1864369281

п. Терскол, ул. Заречная


1500 12000000 8000 март 2020



hs_1091821242

с. Терскол, Эльбрусская ул.


600 7000000 11667 март 2020


nye_uchastki/uchastok_6_sot._izh

s_1882315076

с. Терскол


1400 13000000 9286 март 2020



hs_1821779211

13 Анализ рынка выполнен оценщиком самостоятельно изучения цен предложений на недвижимость, размещенных в свободном доступе на сайтах по недвижимости www.irr.ru, www.cian.ru, www.torgi.gov.ru, www.avito.ru и др.



https://www.avito.ru/elbrus/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_1811913975















http://www.irr.ru/

http://www.cian.ru/

http://www.torgi.gov.ru/



37

национальный парк Приэльбрусье


1600 16000000 10000 март 2020



hs_1499605753



700 5500000 7857 март 2020



s_1823222215



2200 15000000 6818 март 2020



hs_1857008643



1500 13000000 8667 март 2020



hs_1909459414

с. Терскол


2000 21000000 10500 январь 2020

Архив сайта Авито



hs_1882938670

посѐлок Тегенекли район пансионата Юсенги


2000 18000000 9000 март 2020



hs_1141942026

с. Терскол


600 5000000 8333 март 2020



s_540543386

Изучив и проанализировав ценовые тенденции на земельные участки под объекты рекреационного назначения оценщик пришел к выводу, что основным ценообразующим фактором для таких участков является местоположение (размещение близ объектов, повышающих стоимость участков), обеспеченность участка коммуникациями, назначение, площадь, вид передаваемых прав. В процессе проведения анализа не было выявлено зависимости стоимости участка от категории земель, при совпадении вида разрешенного использования.

На дату оценки в открытом доступе имелся ряд предложений по продаже свободных земельных участков. Цена предложения находится в диапазоне:

- для объектов рекреационного назначения и ИЖС от 6000 до 11667 руб. за 1 кв.м.; Данный диапазон составлен по ценам предложений, ввиду отсутствия в свободном доступе

информации по проведенным сделкам, итоговая цена продажи конкретного объекта может снизиться, за счет применения скидки на торг при продаже.

На рынке присутствует определенное число объектов, цены предложения которых выходят за указанный диапазон цен как вверх, так и вниз. Подобные объекты, как правило, представляют собой предложения непрофессиональных участников рынка или, характеризуются нерыночными условиями продажи. При заведомо завышенных по сравнению с рынком ценах объекты характеризуются сроками экспозиции, которые выходят за разумные и принятые на рынке периоды. В математической статистике подобные наблюдения называются аномальными и не включаются в выборку. В таких случаях Оценщик считает такие предложения рыночными выбросами и не принимает их к анализу. Аналогичным образом следует поступать также при значениях, которые выходят за границу указанного диапазона вниз. Оценщик считает подобные действия оправданными, поскольку рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;

- при анализе рынка выяснилось, что многие продавцы указывают площади участков с округлением в большую или меньшую сторону. Так как прозвонить каждому продавцу не представляется возможным, то можно сделать вывод, что анализ рынка описывает ситуацию только























38

приблизительно, с погрешностью около 10-15 %.

Анализ влияния имеющегося обременения на стоимость объектов оценки. Согласно данным, Договора №01 аренды имущества в собственности Кабардино-Балкарской Республики, принадлежащего государственному унитарному предприятию Кабардино-Балкарской Республики «Учебно-тренировочная база «Мир», на праве хозяйственного ведения, от 23 января 2019 г., объекты оценки находятся в аренде у ООО «ЭльКавСтрой», срок аренды: 7 лет. Стоимость аренды по договору составляет 160 486 рублей в месяц, общая площадь сдаваемых в аренду объектов – 405,7

кв.м., т.е. ставка аренды за 1 кв.м. составляет 396 рублей в месяц. Для целей настоящей оценки необходимо проанализировать ставку аренды на соответствие рыночным условиям, для выявления степени влияния данного обременения на рыночную стоимость объектов оценки (если текущая ставка аренды ниже среднерыночного уровня, данное обременение снижает стоимость объектов оценки; если ставка аренды выше среднерыночного уровня – стоимость соответственно увеличивается). Учитывая назначения комплекса движимого и недвижимого имущества (туристическая база), оценщиком был проанализирован рынок аренды объектов туристического, гостиничного назначения, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки – в ближайших населенных пунктах. В процессе анализа было выявлено лишь несколько предложений по сдаче в аренду объектов гостиничного назначения, ставки аренды на подобные объекты находятся в диапазоне от 300 руб. за кв.м. (отдельно стоящее здание гостиничного назначения, площадью 100 кв.м, расположенное в п. Тырныауаз) до 436 руб. за кв.м. (помещения в нежилом здании, площадью 397,1 кв.м., под гостиницу, расположенные в п. Домбай). Таким образом, можно сделать вывод о том, что объекты оценки сдаются в аренду по среднерыночной ставке аренды и данное обременение не оказывает существенного влияния на стоимость объектов аренды. Проведение более точного анализа в текущей рыночной ситуации невозможно, так как рынок аренды подобных объектов слабо развит, на момент оценки было зафиксировано лишь несколько предложений, соответствующих объектам оценки по назначению, но имеющих существенные отличия по основным характеристикам местоположения, конструктивным особенностям и т.п.

4.4 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. Далее приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Составим общий перечень ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, согласно учебнику «Оценка стоимости недвижимости». Авторы С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева, 2003 г.

1. Уторгование (цена продажи/предложения); 2. Передаваемые имущественные права на объект; 3. Условия финансовых расчетов при приобретении объекта; 4. Условия продажи (чистота сделки); 5. Динамика сделок на рынке (дата продажи); 6. Местоположение; 7. Физические характеристики;


39

8. Экономические характеристики; Далее представим информацию по ценообразующим факторам и определим, какие из данных

ценообразующих факторов будут использоваться в дальнейшем при определении стоимости объектов оценки.

Таблица 17. Ценообразующие факторы для земельных участков рекреационного назначения.

Фактор стоимости

Диапазоны корректировок

при продаже,

%, коэфф.

Источники информации

Скидка на торг 13,2-26,0%

«Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть 2,

под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия)

Российский рынок недвижимости непрозрачен. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Следовательно, корректировка на условия финансирования не применяется

Условия

продажи (чистота сделки)

Все объекты, выявленные в процессе анализа рынка предложены к продаже на открытом рынке в форме публичной оферты, отклонений от чистоты сделок нет. Условия продажи объектов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами

Фактор времени

зависит от ситуации и тенденций рынка

В ходе проведения анализа рынка коммерческой недвижимости г. Истра не было выявлено существенного влияния фактора времени на стоимость объектов в период среднего срока экспозиции (6-12 месяцев)

Передаваемые права

коэффициент 0,69-1,45

«Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть 2, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

Местоположение

(населенный пункт расположения)

Способен достигать максимально приемлемой корректировки по модулю

В данном отчете корректировка не применялась, так как все аналоги расположены в населенном пункте объекта оценки и в соседних населенных пунктах, соответствующих по степени транспортной доступности и деловой активности.

Местоположение (район в городе)


«Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть 1, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

Функциональное назначение




Площадь коэффициент

0,66-1,51



Наличие коммуникаций




Наличие свободного подъезда к участку




Экономические характеристики

От отношения полезной площади к общей площади зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на


40

(оказывают влияние на доходность объекта)

эксплуатацию объекта. В ходе анализа рынка не было выявлено объектов, часть площади которых не возможно использовать.

Полученные значения величин влияния факторов определялись путем сравнения (сопоставления) цен сделок/предложений, а также в процессе исследования рынка, исходя из собственной практики, интервьюирования специалистов рынка (риэлторские агентства, строительные фирмы, органы, специализирующиеся на земельных и имущественных отношениях). Данные элементы сравнения не противоречат п. 22 ФСО № 7.

При проведении анализа рынка объекта оценки выяснилось, что ВРИ (вид разрешенного использования) не является в чистом виде ценообразующим фактором по следующим причинам:

1. ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования.

2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы.

3. Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки.

4.5 Ликвидность Объекта оценки

Учитывая местоположение, состояние, правовой режим Объекта оценки, а также физические характеристики и предпочтения на рынке, спрос Объекта был принят на уровне – низкая. В рамках настоящего Отчета принята градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

Таблица 18. Градация ликвидности имущества

Показатель ликвидности Высокая Выше

средней Средняя Ниже

средней Низкая

Примерный срок реализации, месяцев. Менее 1 1-2 2-4 4-6 более 6

Объект оценки может быть реализован на рынке за 6-12 месяцев14, что соответствует степени ликвидности – низкая. То есть рынок не самодостаточный, не является в цепочке продавец-

покупатель обеспечением конечного спроса (конечным продуктом), в нем нет прибавочной стоимости (землю никто не производит), не имеет собственных точек (источников) инициализации форм и сегментов, а лишь только может служить базовым приложением к самодостаточному рынку недвижимости.

4.6 Анализ достаточности и достоверности информации

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик при проведении оценки использовал для проверки достаточности и достоверности используемой информации все доступные ему для этого средства и методы.

14 Анализ ликвидности выполнен оценщиком самостоятельно, путем изучения цен предложений на недвижимость, размещенных в свободном доступе на сайтах по недвижимости www.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.roszem.ru и др.

http://www.irr.ru/

http://www.v-nedv.ru/

http://www.roszem.ru/


41

Источниками информации для поиска аналогов, стали данные наиболее авторитетных электронных и печатных изданий, в которых размещаются сведения о публичных офертах.

Эти источники активно используют покупатели, продавцы и посредники на рынке недвижимости, поэтому ими пользуется большинство практикующих оценщиков, и они считаются вполне заслуживающими доверия. Также Оценщик использовал сопоставление данных из различных независимых источников, для проверки достоверности этих данных.

В ряде случаев часть необходимых для оценки данных по объектам-аналогам может быть не указана в объявлениях, или указана неточно. В таких ситуациях для выполнения требований ФСО в части проведения анализа достаточности и достоверности исходной информации Оценщик уточнял все необходимые для расчета характеристики аналогов по телефонам, указанным в источниках информации.


42

5. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно

обоснованное использование объекта оценки, которое физически реализуемо, юридически допустимо, финансово оправдано и обеспечивает максимальную стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования нескольким критериям по следующему алгоритму:

1. анализ всех возможных вариантов эффективного использования участка исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения;

2. проверка юридической допустимости отобранных вариантов; 3. проверка физической возможности отобранных вариантов; 4. оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов; 5. выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его

максимальную продуктивность; 6. формирование вывода о признании оценщиком данного варианта наиболее эффективным

использованием объекта недвижимости. В части, касающейся критерия юридической допустимости, при определении НЭИ следует

руководствоваться нормами земельного и природоохранного законодательства.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного.

Методология и практика оценки во всех случаях (в т.ч. и при наличии улучшений) требует рассматривать отдельно участок земли, как условно незастроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика, основанное на всеобъемлющем анализе рынка.

Оцениваемый земельный участок расположен в с. Терскол, на склоне г. Эверест, в непосредственной близости от горнолыжной трассы, окружение участка – сооружения горнолыжной трассы.

Учитывая вышеизложенные факторы, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным будет использование земельного участка, как условно свободного, под рекреационную деятельность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющейся постройкой

В данном случае объект оценки представляет собой комплекс мобильных зданий жилого и нежилого назначения, а также трансформатор, расположенные на земельном участке рекреационного назначения. Объект оценки на дату оценки является действующей туристической базой, все объекты используются по разрешенному назначению.

Учитывая цель оценки – продажу с торгов, оценщик счел не целесообразным планировать дальнейшую потенциальную застройку участка другими объектами недвижимости, т.к. в ближайшее время данные работы производится не будут, а сроки продажи с торгов (как правило, варьирующиеся от 2 месяцев до 1-1,5 лет) не позволяют рассчитать срок реализации подобного проекта потенциальным покупателем.

В связи с вышеизложенным, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным будет использование земельного участка с имеющейся постройкой, по текущему назначению – в качестве земельного участка рекреационного назначения, с расположенным на нем мобильными зданиями – в качестве туристической базы.


43

6. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

6.1 Основные подходы к оценке

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых Оценщиком.

Определения подходов к оценке приведены в ФСО № 1.

Сравнительный подход, согласно п. 12, п. 13 и п.14 ФСО № 1: «12. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости

объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. 13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная

для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки…».

Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-

аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину.

При этом отбор объектов-аналогов проводится по значениям их характеристик при аналогичном объекту оценки наиболее эффективном использовании.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода оценщик должен использовать методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование оценщиком расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценщик проводит поэтапный анализ и расчеты, в том числе: 1. проводит анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах; 2.определяет подходящие единицы сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки

удельных показателей (например, цена за единицу площади или объема, отношение единицы дохода к цене и т.п.); выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком;

3. выделяет необходимые элементы сравнения (ценообразующие факторы);

4. формирует репрезентативную (представительную) выборку объектов-аналогов; 5. анализирует различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и

возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения; 6. рассчитывает значение единицы сравнения для объекта оценки непосредственно из выявленной

статистической зависимости ее от ценообразующих факторов либо обработкой единиц сравнения объектов-аналогов;

7. определяет значение стоимости объекта оценки, исходя из полученного значения единицы сравнения и соответствующего ей показателя (площади, объема и т.п.) объекта оценки.

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов. Среди элементов сравнения анализируются в том числе:

1. состав передаваемых прав на объект; 2. условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; 3. условия продажи (предложения), в том числе различия между ценами предложения/спроса и

сделок; 4. период между датами сделок (предложений) и оценки; 5. характеристики месторасположения объекта; 6. физические характеристики объекта;


44

7. экономические характеристики использования объекта; 8. компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых

представлены на рынке в достаточном для их применения количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.

Доходный подход, согласно п. 15, п. 16 и п. 17 ФСО № 1: «15. Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых

доходов от использования объекта оценки. 16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода».

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:

1. определение периода прогнозирования (под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование значений факторов, влияющих на величину будущих доходов);

2. исследование способности объекта оценки приносить доход в течение периода прогнозирования, а также в период после его окончания; прогнозирование будущих доходов и расходов, соответствующих наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;

3. определение ставки дисконтирования (коэффициента капитализации), отражающей доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска и периоду владения объекты инвестирования;

4. преобразование (приведение) будущих доходов в стоимость на дату оценки с помощью методов капитализации.

Стоимость недвижимого имущества в рамках доходного подхода может определяться: 1. методом прямой капитализации; 2. методом капитализации по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков;

методами, использующими другие формализованные модели). Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее

использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации.

При применении метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило, методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки капитализации также могут использоваться иные методы (анализ коэффициентов расходов и доходов, техника инвестиционной группы и др.).

Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и достаточной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:

1. доходы и затраты должны определяться на одном базисе; 2. должны совпадать условия финансирования и условия рынка; 3. должно совпадать наиболее эффективное использование. При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться с

применением техники остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Метод дисконтирования денежных потоков пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в приведенную к дате оценки стоимость по рыночной ставке дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.

Метод применяется к потокам с любым законом их изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке


45

дисконтирования или с использованием единой ставки, учитывающей все ожидаемые в будущем периоде экономической жизни объекта выгоды, включая поступления при его продаже в конце периода владения.

Методы, использующие другие формализованные модели, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе единой ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Применяя методы доходного подхода оценки недвижимости, оценщик должен обращать внимание на то, что при формировании чистого дохода не учитываются:

1. бухгалтерская амортизация; 2. подоходные налоги владельца; Для определения ставки дисконтирования, как правило, применяются следующие методы: 1. метод мониторинга рыночных данных; 2. метод сравнения альтернативных инвестиций; 3. метод кумулятивного построения. Метод определения ставки дисконтирования (коэффициента капитализации) должен быть

согласован с видом используемого денежного потока.

Затратный подход, согласно п. 18, п. 19, п. 20 ФСО № 1: «18. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей».

Областью целесообразного применения методов затратного подхода является оценка: 1. новых объектов недвижимости или объектов с небольшим сроком эксплуатации; 2. общественно-государственных (некоммерческих) и специальных объектов; 3. объектов различного назначения на малоактивных рынках недвижимости; 4. объектов недвижимости для целей страхования. Затратный подход нецелесообразно применять при оценке жилых (квартир, комнат) и нежилых

встроенных помещений на активных рынках. При расчете рыночной стоимости, как правило, в следующей последовательности определяется: 1. рыночная стоимость земельного участка; 2. затраты на воспроизводство или на замещение улучшений; 3. прибыль предпринимателя; 4. износ и устаревания; 5. рыночная стоимость улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение

улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний. 6. рыночная стоимость объекта как сумма рыночной стоимости земельного участка и рыночной

стоимости улучшений. Для целей определения рыночной стоимости затратным подходом земельный участок

рассматривается как условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования.

При этом стоимость земельного участка определяется в соответствии с фактическим или ожидаемым согласно действующему законодательству набором прав на него.


46

Определение затрат на воспроизводство или на замещение улучшений производится на основании:

1. данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов; 2. данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных

справочников, основанных на действующей нормативной базе; 3. сметных расчетов стоимости (калькуляции затрат) нового строительства. Применение затрат на замещение целесообразно в случаях, когда определение затрат на создание

точной копии улучшений затруднено из-за устаревших материалов и технологий, использовавшихся при создании улучшений объекта оценки.

Затраты на воспроизводство или на замещение улучшений вычисляются как сумма прямых издержек, непосредственно связанных со строительством, и косвенных издержек,

сопутствующих возведению улучшений, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Прямые издержки, как правило, определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве как «стоимость строительно-монтажных работ».

Косвенные издержки определяются на основании нормативных актов по ценообразованию в строительстве с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги.

Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или расчетных моделей с учетом прямых и косвенных издержек, связанных со строительством улучшений, и затрат на приобретение прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря улучшениями их рыночной стоимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний соответственно.

Для определения износа и устареваний, в зависимости от целей проведения оценки и доступной информации, применяются следующие методы:

1. сравнения продаж; 2. разбивки. Метод сравнения продаж применяется при достаточном количестве рыночной информации и

определяет величину износа и устареваний как разницу между затратами на воспроизводство (замещения) и рыночной стоимостью объекта-аналога, находящегося в сходном состоянии с оцениваемым на дату оценки, с учетом различий объектов сравнения и оценки.

Метод разбивки определяет каждую составляющую износа и устареваний отдельно. К составляющим износа и устареваний относят:

1. устранимый физический износ (отложенный ремонт); 2. неустранимый физический износ; 3. устранимое функциональное устаревание; 4. неустранимое функциональное устаревание; 5. внешнее (экономическое) устаревание. Согласование результатов, полученных разными методами. Решение вопроса об

относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных с использованием двух и более методов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания: 1. метод математического взвешивания; 2. метод субъективного взвешивания. Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных

различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.

6.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход представляет собой оценку стоимости объекта недвижимости как сумму стоимости земли и стоимости воспроизводства (или замещения) зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, с учетом накопленного ими износа.


47

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. (ФСО № 1, п. 18, 19, 20).

Расчет стоимости движимого имущества. Методы затратного подхода для движимого имущества подразделяются на три группы: Методы индексации с помощью ценовых индексов затратного типа - предполагают пересчет

известной полной балансовой стоимости объекта оценки или известной цены идентичного объекта по состоянию на какую-либо дату в прошлом в стоимость на дату оценки;

Методы, опирающиеся на расчет себестоимости - включают методы расчета по цене однородного объекта и по ценам агрегатов (элементов).

Метод расчета по цене однородного объекта (конструктивного аналога) заключается в том, что для оцениваемого объекта подбирают конструктивный аналог, который похож на оцениваемый объект по конструкции, используемым в конструкции материалам и технологии изготовления и может отличаться по конкретному назначению;

Метод поагрегатного (поэлементного) расчета применяется для объектов, в большей своей части состоящих из унифицированных (стандартных) агрегатов, цены на которые известны.

Методы моделирования статистических зависимостей затратного типа – включают расчеты по удельным затратным показателям и с помощью корреляционно-регрессионных моделей затратного типа.

Расчет затрат на замещение объектов оценки (вагонов и трансформатора), осуществлен при помощи метода расчета по цене однородного объекта (конструктивного аналога) – этот метод применялся для объектов, широко представленных на рынке.

Стоимость вагонов типа МУБ-2М в рамках затратного подхода не рассчитывалась, так как, согласно данным анализа рынка, выпуск вагонов данного типа прекращен в начале 90-х годов. Кроме того, по данным объектам на вторичном рынке имеется достаточное количество сопоставимых аналогов, что позволяет с высокой степенью точности рассчитать их стоимость в рамках сравнительного подхода.

В настоящем отчете оценщик определял стоимость замещения. Для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки использовались правоустанавливающие документы на объекты оценки, а также результаты осмотра фотографий, предоставленных Заказчиком.

Для определения удельной стоимости строительства объектов: Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388; Здание (Вагон-душ), назначение: жилое, площадью 26,5 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:395; Здание (Вагон-уют), назначение: жилое, площадью 26,4 кв.м., кадастровый номер: 07:11:1500000:474, трансформатора для вагонов применялись данные сайтов (https://вагон-прогресс.рф/images/DOKI/PRYSE.pdf, http://zavod-

96.ru/ктп/stolbovyie-transformatornyie-podstanczii-stp-25-250-kva/; http://zavod-

96.ru/трансформаторы/silovye-maslyanye-transformatory-tm/transformator-tm-63-10/), на котором приведена стоимость продажи новых унифицированных вагон различного назначения, соответствующих объектам оценки по своим конструктивным и объемным характеристикам. Расчет стоимости замещения приведена ниже в таблице:

Таблица 19. Определение стоимости замещения объекта оценки. Объект оценки Конструктивный

аналог

стоимость аналога, руб.

источник


Вагон дом столовая на 24 человека (2 блока) 1 485 000

https://вагон-

прогресс.рф/images/DOKI/PRYSE.pdf

Здание (Вагон-душ), назначение: Вагон дом душевая 671 000 https://вагон-


http://zavod-96.ru/ктп/stolbovyie-transformatornyie-podstanczii-stp-25-250-kva/;





48

жилое, площадью 26,5 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:395

на 4 человека прогресс.рф/images/DOKI/P

RYSE.pdf


Вагон дом для вахтовых бригад на 4-8 человек 588 500

https://вагон-

прогресс.рф/images/DOKI/PRYSE.pdf

Трансформатор для вагонов (Гара-

Баши, склон г. Эльбрус)

Столбовые трансформаторные подстанции СТП 25-

250 кВА; Трансформатор ТМ 63/10(6)/0,4 164 000

http://zavod-

96.ru/ктп/stolbovyie-

transformatornyie-

podstanczii-stp-25-250-kva/;

http://zavod-

96.ru/трансформаторы/silovye-maslyanye-

transformatory-

tm/transformator-tm-63-10/

При проведении затратного подхода при оценке объектов движимого имущества (т.к. оцениваемые вагона возможно перемещать, без потери их потребительских свойств, данное имущество является движимым) следует учитывать скидку при переходе на вторичный рынок. Данная скидка начинает действовать с момента передачи прав собственности на объект от производителя продавцу. Данная скидка распространяется на каждый объект один раз. Ее экономический смысл заключается в передаваемых рисках (возникновения скрытых дефектов при транспортировке, заводские браки и т.д.).

Рисунок 4. Коэффициент перехода на вторичный рынок.

Источник: Справочник оценщика машин и оборудования / Под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2019. С. 48.

Принимаем скидку при переходе на вторичный рынок на среднем уровне диапазона – 10%, для

мобильных зданий (вагонов); 11,3%, для трансформатора, тогда стоимость замещения с учетом скидки составит:

Таблица 20. Определение стоимости замещения объекта оценки. Объект оценки стоимость аналога,

руб. Коэффициент перехода на вторичный рынок

Стоимость аналога, с учетом коэффициента перехода на вторичный рынок, руб.


1 485 000 0,9 1 336 500


671 000 0,9 603 900

Здание (Вагон-уют), назначение: жилое, площадью 26,4 кв.м., кадастровый 588 500 0,9 529 650














49

номер: 07:11:1500000:474

Трансформатор для вагонов (Гара-

Баши, склон г. Эльбрус) 164 000 0,887 145 468

Определение износа и устареваний Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в период

эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, поломке и конструктивных дефектах.

Физический износ вагонов рассчитан методом оставшегося срока жизни, так как по ним имеется информация по году постройки объектов. Срок жизни металлических зданий (в т.ч. и мобильных типа вагонов) составляет 50 лет (источник информации: https://statrielt.ru/index.php/ekspluatatsiya-i-

remont/275-srok-sluzhby-zdan). Год постройки: 1986 г., фактический срок жизни: 2020-1986=34 года. Тогда физический износ вагонов составит: 34/50*100%= 68%.

Срок жизни трансформаторных подстанций и трансформаторов составляет 25 лет (источник информации: http://zavod-96.ru/трансформаторы/silovye-maslyanye-transformatory-tm/transformator-tm-

63-10/). Год изготовления: 2004 г., фактический срок жизни: 2020-2004=16 лет. Тогда физический износ вагонов составит: 16/25*100%= 64%.

Функциональный износ или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров объекта недвижимости, компоновкой или устареванием механического оборудования. Физический износ и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

На практике функциональный износ может быть связан с несоответствием проекта и конструктивных решений современным требованиям.

Оцениваемые объекты соответствуют современным конструктивным требованиям, поэтому можно сделать вывод, что функциональный износ, оцениваемых объектов, равен нулю.

Внешний (экономический) износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

При анализе местоположения оцениваемых объектов было выявлено следующее: – какие-либо предприятия, оказывающие сильные негативные воздействия на окружающую среду, в районе расположения оцениваемых зданий отсутствуют; – законодательные ограничения к оцениваемым объектам не выявлены.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что внешний (экономический) износ отсутствует, то есть, равен нулю.

Таблица 21. Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства затратным подходом.

Наименование объекта капитального строительства

Величина затрат на

воспроизводство объекта

капитального строительства,

руб.

Физический износ, %

Стоимость объекта

капитального строительства, с учетом износа,

руб.

Стоимость объекта оценки

затратным подходом, с

учетом округления,

руб. Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388

1 336 500 68 427 680 428 000


603 900 68 193 248 193 000


529 650 68 169 488 169 000

Трансформатор для вагонов (Гара-Баши, склон г. Эльбрус) 145 468 64 52 368 52 000

https://statrielt.ru/index.php/ekspluatatsiya-i-remont/275-srok-sluzhby-zdan

https://statrielt.ru/index.php/ekspluatatsiya-i-remont/275-srok-sluzhby-zdan




50

На объекты оценки имеется обременение в виде аренды сроком на 7 лет, однако, согласно данным анализа рынка, объекты сданы в аренду на рыночных условиях, ставка аренды соответствует среднерыночному уровню, т.е. наличие обременения не оказывает существенного влияния на рыночную стоимость объектов оценки. Таким образом, расчет степени влияния данного обременения на стоимость объектов оценки не требуется.

Расчет рыночной стоимости земельного участка.

В рамках затратного подхода: Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельных участков. При оценке

земельных участков под застройкой элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в качестве вспомогательных инструментов в рамках сравнительного и доходного подходов. В связи с вышеизложенным, рыночная стоимость прав на земельный участок в рамках затратного подхода не определялась.

Таким образом, стоимость объектов оценки, определенная в рамках затратного подхода, на дату оценки составила:

№


Рыночная стоимость затратным

подходом, с учетом округления, руб.

1 Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388 428 000

2 Здание (Вагон-душ), назначение: жилое, площадью 26,5 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:395 193 000

3 Здание (Вагон-уют), назначение: жилое, площадью 26,4 кв.м., кадастровый номер: 07:11:1500000:474 169 000


6.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных объектов недвижимости, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения

предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект недвижимости заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или качественным и количественным характеристикам объект оценки. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что объект недвижимости будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Результаты, полученные методами сравнительного подхода, считаются самыми надежными и достоверными. Данный подход дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

При оценке объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

– метод сравнения продаж; – метод валовой ренты. Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет

собой частный случай метода сравнения продаж.


51

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости.

Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение сравнительного подхода нецелесообразным.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-

регрессионного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости.

Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости). Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором валовой ренты (МБР) как отношение цены продажи к рентному доходу.

Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод валовой ренты достаточно прост, но имеет следующие недостатки: – может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости; – в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; – не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов. В данном случае, согласно данным анализа рынка, не было зафиксировано ни одного

предложения про продажу единого комплекса объектов, идентичных комплексу недвижимого и движимого имущества объектов оценки (земельный участок, рекреационного назначения, с расположенными на нем мобильными зданиями и сооружениями туристического назначения). Имеющиеся на рынке объекты гостиничного бизнеса, расположенные в рассматриваемой территориальной зоне слишком существенно отличаются от оцениваемых объектов – представляют собой капитальные здания, расположенные не на склоне г. Эльбрус, а непосредственно в п. Терскол и соседних поселках, с развитой инфраструктурой, в связи с чем, оценщик счел целесообразным отказаться от применения сравнительного подхода для оценки всего комплекса движимого и недвижимого имуществе как единого объекта.

Стоимость объектов оценки: Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388; Здание (Вагон-душ), назначение: жилое, площадью 26,5 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:395; Здание (Вагон-уют), назначение: жилое, площадью 26,4 кв.м., кадастровый номер: 07:11:1500000:474; Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус) в рамках сравнительного подхода не оценивалась, так как данные объекты имеют значительный срок жизни , производятся на текущий момент , а в объявлениях о продаже подобных объектов, как правило, отсутствует информация о годах выпуска подобных объектов, в связи с чем не возможно рассчитать степень влияния износа объектов на их стоимость на вторичном рынке. Кроме того, в рамках расчета затратным подходом стоимость данных объектов были подобраны аналоги, реализуемые предприятием по изготовлению подобных объектов, в достаточной степени соответствующих объектам оценки по основным техническим характеристикам.

В рамках сравнительного подхода проведена оценка прав на земельный участок, а также оценка

мобильных зданий (ЦУБ-2М).


52

Расчет стоимости движимого имущества. Учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что рынок продажи объектов недвижимости,

сопоставимых с объектами оценки по назначению и прочим ценообразующим характеристикам, достаточно развит, в данном отчете для определения рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или предлагаются на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется путем сравнения цен продажи аналогичных объектов. В процессе сравнения цена аналогов корректируется в соответствии с отличиями между ними и объектом оценки. Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:

изучение рынка продажи объектов, относящихся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, а также отбор объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;

сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене продажи (запрашиваемой цене), характеристиках, местоположении и условиях продажи;

сопоставление исследуемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их цен или исключения из списка сравниваемых;

согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов недвижимости, и расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Подбор аналогов осуществлялся исходя из следующих ценообразующих факторов: модификация мобильного здания (унифицированная модель МУБ-2М), условия финансирования сделки (за счет денежных средств), условия продажи (рыночные), дата экспозиции (до 1 года), физическое состояние объекта (удовлетворительное, не требуется проведение ремонта для дальнейшей эксплуатации), площадь.

Выбор единицы сравнения, использованной в расчетах. Для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.15

В условиях весьма заметного дефицита надежных данных о рыночных сделках удобным оказывается введение удельных цен на единицу количества ценообразующего фактора или на единицу количества физической сущности объекта.

В рамках данной оценки в качестве единицы сравнения избрана удельная стоимость 1 мобильного здания, поскольку именно данная единица является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»): все мобильные здания модели МУБ-2М идентичны по площади и материалу основных конструкций.

Выбранные аналоги представлены в приложении к отчету. При расчете стоимости сравнительным подходом (методом сравнения продаж) использованы

сведения о продажах подобных объектов на рынках России, в интернет-сайтах avito.ru и др. Источники информации приведены в Приложении. Далее в цены аналогов будут внесены корректировки, отражающие их отличия от объектов оценки.

Описание примененных корректировок

1. Корректировка на торг. Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу.

По мнению Оценщика, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время

15 Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003. С. 226.


53

торгов. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Для расчета корректировки будет применена следующая таблица (торг для жилых домов, учитывая назначение объектов оценки - жилое).

Рисунок 5. Скидка на уторговывание, %

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости-2018», Жилые дома, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

Корректировка на торг в данном случае принимается на среднем уровне 13,6%, для неактивного рынка.

2. Корректировка на условия финансирования не проводилась, т.к. условия финансового расчета при сделке с оцениваемым объектом и объектами сравнения идентичны – проводятся за счет денежных средств.

3. Корректировка на передаваемые права. В данном случае на все объекты передается право собственности, корректировка не требуется. Все объекты-аналоги реализуются без каких-либо обременений (согласно данным объявлений). На объекты оценки имеется обременение в виде аренды сроком на 7 лет, однако, согласно данным анализа рынка, объекты сданы в аренду на рыночных условиях, ставка аренды соответствует среднерыночному уровню, т.е. наличие обременения не оказывает существенного влияния на рыночную стоимость объектов оценки, корректировка не требуется.

4. Корректировка на условия сделки. Данная корректировка не применялась, поскольку условия продажи при сделке с оцениваемым объектом и объектами сравнения идентичны – публичная оферта.

5. Корректировка на дату экспозиции не вводилась, так как все оферты были сделаны в декабре

2019 г. - марте 2020 года, т.е. в течение обычного срока экспозиции (до 6-12 месяцев). Существенных изменений на рынке мобильных зданий за этот период не произошло. Корректировка на дату продажи не требуется.

6. Корректировка на физическое состояние. Ввиду отсутствия информации относительно года выпуска по всем аналогам, оценщик при оценке физического состояния ориентировался на фотографии и описание, приведенные в объявлениях, а по объектам оценки – по фотографиям и сведениям, полученным от Заказчика. В данном случае, все объекты оценки, как и аналоги, находятся в удовлетворительном состоянии, проведение ремонта не требуется, корректировка на физическое состояние не проводилась.

7. Корректировка на конструктивные особенности, в данном случае также не проводилась, так как объекты оценки и все аналоги представляют собой унифицированные мобильные дома-вагоны, полностью соответствующие друг другу по материалу основных конструкций, объемным характеристикам.

Таблица 22. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж.

Объект оценки Аналог № 1 Аналог №2 Аналог №3

Наименование и модель объекта оценки и объекта аналога

Здание, назначение: жилое, площадью 28,6 кв.м., в количестве 11 шт (модель: ЦУБ-2М)

Здание мобильное (вагончик-бочка ЦУБ-2М)



Модель ЦУБ-2М ЦУБ-2М ЦУБ-2М ЦУБ-2М

физическое состояние



54

Год выпуска (постройки) 1986 н/у н/у н/у

Передаваемые права

собственность собственность собственность собственность

Условия финансового расчета

за счет денежных средств



за счет денежных

средств

Условия продажи рыночные продажа, торг продажа, торг продажа, торг

Дата экспозиции 25.03.2020 март 2020 март 2020 декабрь 2020

Стоимость 130 000,00 150 000,00 149 000,00

Источник информации

https://www.avito.ru/

murmansk/remont_i_

stroitelstvo/vagonchi

k-

bochka_1296801746

https://www.avito.ru/su

dak/remont_i_stroitelst

vo/tsub-

2m_1210500916

Архив сайта Авито: https://www.avito.ru/

tyumen/oborudovani

e_dlya_biznesa/byto

voy_vagon_tsub-

2m_1849220092

Контактное лицо 8-953-306-99-59 8-978-700-73-47 8-982-906-48-06

Расчет корректировок

Торг

Корректировка, %

-13,60 -13,60 -13,60

Стоимость, руб. 112 320,00 129 600,00 128 736,00

Условия финансирования


0 0 0

Стоимость, руб. 112 320,00 129 600,00 128 736,00

Условия сделки


0 0 0

Стоимость, руб. 112 320,00 129 600,00 128 736,00

Дата экспозиции


0 0 0

Стоимость, руб. 112 320,00 129 600,00 128 736,00

Дата экспозиции


0 0 0

Стоимость, руб. 112 320,00 129 600,00 128 736,00

Физическое состояние


0 0 0

Стоимость, руб. 112 320,00 129 600,00 128 736,00

Конструктивные особенности


0 0 0

Стоимость, руб. 112 320,00 129 600,00 128 736,00

Абсолютное значение корректировки по модулю (без "торга")

0,00 0,00 0,00

Коэффициент вариации

7,881

Весовые коэффициенты

1,00 0,33 0,33 0,33

https://www.avito.ru/sudak/remont_i_stroitelstvo/tsub-2m_1210500916





55

Доля веса 37 440,00 43 200,00 42 912,00

Рыночная стоимость объекта оценки, руб

123 552,00

Стоимость объекта с учетом округления, руб

124 000

При распределении весов всем аналогам присвоены равные весовые коэффициенты (0,33), так как все они соответствуют объекту оценки по основным ценообразующим параметрам.

Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и собственных интересах, не находясь под посторонним давлением, также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

Результаты, полученные методами сравнительного подхода, считаются самыми надежными и достоверными.

Данный подход дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных

земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок или предложений с аналогичными участками.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа: 1) выявление недавних продаж (или предложений к ним) сопоставимых объектов на

соответствующем сегменте земельного рынка; 2) проверка информации о сделках с земельными участками; 3) сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными или предлагаемыми

к продаже на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым и сравнимых участков;

4) анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по аналогичным объектам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам, таким как методы распределения и выделения. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации.

Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости,


56

аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Кроме того, необходима рыночная информация о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта.

Метод предполагает следующую последовательность действий: – расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости методом сравнения продаж. – расчет рыночной стоимости оцениваемого участка путем умножения рыночной стоимости

единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Сз=Кз*Со, где: Сз-стоимость земли; Кз-доля стоимости земли в общей стоимости единого объекта; Со-стоимость единого объекта недвижимости; Если известна стоимость единого объекта недвижимости (Со) и доля стоимости улучшений в

общей стоимости единого объекта недвижимости (Ку), то стоимость земли может быть определена по формуле: Сз=(1-Ку)*Со

Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

– расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости методом сравнения продаж. – расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого земельного

участка; – расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости

единого объекта недвижимости стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

В качестве источника ценовой информации об объектах аналогах (сопоставимых объектах) оценщиком использован Интернет и данные агентств недвижимости, расположенных близ п. Терскол и ближайших населенных пунктов. В указанных источниках имеется достаточный объем информации о сделках (предложениях на продажу) земельных участков в составе земель населенных пунктов рекреационного назначения, а также под индивидуальное жилищное строительство. В ходе проведения анализа рынка единых объектов недвижимости не было выявлено существенной зависимости между стоимостью земельного участка и стоимостью единого объекта недвижимости, что делает невозможным применение метода выделения и тем более метода распределения, поскольку несбалансированный рынок не позволяет установить наиболее вероятную долю стоимости прав на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости.

Таким образом, в рамках сравнительного подхода имеется возможность расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется путем сравнения цен

продажи аналогичных объектов. В процессе сравнения цена аналогов корректируется в соответствии с отличиями между ними и объектом оценки. Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:

изучение рынка продажи объектов, относящихся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, а также отбор объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;

сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене продажи (запрашиваемой цене), характеристиках, местоположении и условиях продажи;

сопоставление исследуемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их цен или исключения из списка сравниваемых;

согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и расчет

рыночной стоимости оцениваемого объекта. При корректировке цен объектов сравнения поправки делаются от объекта сравнения к объекту

оценки.


57

На этапе сбора и анализа исходных данных были использованы информационные материалы риэлтерских компаний, публикуемые в печатных изданиях и на страницах сети Интернет.

Подбор аналогов осуществлялся исходя из следующих ценообразующих факторов: имущественные права, назначение (ввиду наличия единственного предложения по продаже земельного участка рекреационного назначения, к рассмотрению принимались также участки под индивидуальное жилищное строительство), условия финансирования сделки (за счет денежных средств), условия продажи (рыночные), дата экспозиции (до 1 года), местоположение (п. Терскол, с. Байдаево, с. Тегенекли, с. Эльбрус), наличие объектов, повышающих стоимость участка, развитость инфраструктуры, площадь.

Выбор единицы сравнения, использованной в расчетах. Для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.16

В условиях весьма заметного дефицита надежных данных о рыночных сделках удобным оказывается введение удельных цен на единицу количества ценообразующего фактора или на единицу количества физической сущности объекта.

Как правило, для земельного участка без улучшений единицей сравнения выступает цена за единицу площади: квадратный метр – для участков под застройку в населенном пункте, сотка – для участков под садоводство или ИЖС вне населенного пункта, гектар – для с/х и лесных угодий.

В рамках данной оценки в качестве единицы сравнения избрана удельная стоимость 1 кв.м земельного участка, поскольку именно данная единица является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»): известна общая площадь и объекта оценки, и объектов-

аналогов, поэтому выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади». Выбранные аналоги представлены в приложении к отчету.

Самым распространенным методом, применяемым оценщиками для проверки информации, указанной в объявлениях, на предмет достоверности, является уточнение характеристик по телефонам, указанным в данных объявлениях. Таким образом, Оценщик в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности осуществляет проверку информации, используемой в Отчете, обеспечив тем самым соблюдение принципов обоснованности и однозначности. Сводная информация по Объектам-аналогам, которую получил Оценщик, указана в следующей таблице (на этих данных строился расчет), а в Приложении № 2 прилагаются копии источников информации об объектах-аналогах (принтскрины и сканы страниц).

Таблица 23. Характеристика объектов-аналогов

Элемент сравнения Ед. изм. Объект-аналог № 1 Объект-аналог № 2 Объект-аналог № 3

1 2 3 4 5

Объект сравнения - земельный участок земельный участок земельный участок

Площадь кв. м 1 500 1 068 1 500

Цена предложения руб. 12 000 000 6 500 000 13 000 000

Цена единицы сравнения

руб. / кв. м 8 000,00 6 086,14 8 666,67

Передаваемые имущественные права,

ограничения (обременения) этих

прав

- Собственность Собственность Собственность


сделки

-

рыночные, платеж денежными средствами (условия типичные для



16 Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003. С. 226.


58

рынка) рынка) рынка)

Условия продажи -

на открытом рынке в форме публичной оферты

(условия типичные для рынка)

на открытом рынке в форме публичной оферты (условия

типичные для рынка)



Условия рынка (для Объекта оценки – на

дату оценки, для аналогов – на дату

актуальности оферты) - март 2020 г. март 2020 г. март 2020 г.

Вид использования / зонирование

- Земли населенных

пунктов/ИЖС

Земли населенных пунктов/для размещения рекреационных объектов

Земли населенных пунктов/ИЖС

Местоположение -

Кабардино -Балкарская Республика, р-н

Эльбрусский, п. Терскол, ул. Заречная

Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, с.

Тегенекли

Кабардино -Балкарская Республика, р-н

Эльбрусский, с. Тегенекли (рядом со старым зданием

турбазы "Эльбрус-Юсенги")

Транспортная доступность, наличие свободного доступа

-

Транспортная доступность хорошая, подъездные пути

имеются

Транспортная доступность хорошая,

подъездные пути имеются

Транспортная доступность хорошая, подъездные пути

имеются

Наличие улучшений - без строений без строений без строений


- имеется (по границе) имеется (по границе) имеется (по границе)

Рельеф - спокойный спокойный спокойный

Конфигурация -

многоугольник. Форма объекта не имеет ярко

выраженных особенностей






(оказывают влияние на доходность объекта)

-

может использоваться полностью, затопляемых

территорий, а также территорий, которые не

могут использоваться, на участке нет







Другие характеристики (элементы), влияющие

на стоимость (возможность

подтопления участка и др.

- отсутствует отсутствует отсутствует

Вид цены - цена предложения цена предложения цена предложения

Источник информации -

https://www.avito.ru/elbrus/z

emelnye_uchastki/uchastok_

15_sot._izhs_1091821242

https://www.avito.ru/elbrus

/zemelnye_uchastki/uchast

ok_10_sot._izhs_18119139

75

https://www.avito.ru/elbrus/ze

melnye_uchastki/uchastok_15

_sot._izhs_1909459414

Анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов). Ниже приводятся анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) земель населенных пунктов и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения.

1. Анализ цен предложения. Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу.

По мнению Оценщика, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Для расчета корректировки будет применена следующая таблица (торг для участков под объекты рекреации).


59

Рисунок 6. Скидка на уторговывание, %

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть 2, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

Корректировка на торг в данном случае принимается на максимальном уровне 26%, для неактивного рынка, учитывая расположение земельного участка на удалении от транспортных магистралей, сложность доступа к участка, а также сложность его обслуживания.

2. Анализ состава передаваемых имущественных прав, ограничения (обременения) этих прав. Сравнение производится только при передаче одинаковых прав по объекту и его аналогам. Поправка вводится в случае отягощения прав залогом, арендой либо другими обязательствами, относимыми к недвижимости.

В данном случае по объекту оценки передается право пользования на правах долгосрочной аренды, а по всем аналогам передается право собственности, необходимо проведение корректировки.

Рисунок 7. Корректировка на передаваемые права.

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть 2, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения

оценки, 2018 год.


60

Корректировку принимаем на среднем уровне диапазона, тогда корректировка на передаваемые права составит: -14%.

3. Ограничения, обременения в передаваемых правах на объект. При отличии условий передачи вещных прав на объекты-аналоги от вещных прав на объект

оценки, единичные стоимости объектов-аналогов должны быть скорректированы. Имеющиеся у объекта оценки обременения в виде аренды в расчѐтах не учитываются, учитывая, что по земельному участку оценивается право пользования на правах долгосрочной аренды. Обременение в виде субаренды на часть земельного участка площадью 6598 кв.м., сроком на 3 года при расчете также не учитывалось, так как субарендатору земельного участка на правах аренды принадлежат также улучшения земельного участка (срок аренды: 7 лет), которые, согласно данным анализа рынка, сданы в аренду на рыночных условиях, т.е. данное обременение не оказывает существенного влияния на рыночную стоимость прав на объекты оценки.

Так как при продаже объектов-аналогов, во всех случаях отсутствуют какие-либо ограничения передаваемых прав, то корректировка по данному показателю не производилась.

4. Анализ условий финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки Поскольку в расчетах используется информация о рыночных ценах предложения

(подразумевающих сделку, при которой покупатель в момент перехода права платит продавцу денежные средства за объект в полном объеме), корректировка по данному фактору не проводилась

5. Анализ условий продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами и др.). Все аналоги предложены к продаже на открытом рынке в форме публичной оферты, отклонений от чистоты сделок нет. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

6. Анализ условий рынка (изменения цен за период между датами сделок (предложений) и оценки. Рассматривается изменение цен за период между датами в результате сезонных, циклических, экономических колебаний, а также инфляции. Чем больше разница в дате предложения, тем больше значение поправки.

В данном случае даты экспозиции объекта оценки и аналогов – март 2020 г., что соответствует обычному сроку экспозиции подобных объектов (до 1 года), все предложения на момент оценки актуальны, корректировка не требуется.

7. Вид использования / зонирование. Объект оценки, относится к категории «Земли особо охраняемых природных территорий»

(разрешенное использование: «для размещения рекреационных объектов»). Согласно ст. 95 Земельного кодекса РФ на земля данной категории возможно размещение туристических баз, домов отдыха, гостиниц. Объект-аналог №2 относится к категории «Земли населенных пунктов» (разрешенное использование: «для размещения рекреационных объектов»), на котором также возможно размещение туристических баз (текущее использование объекта оценки), домов отдыха, гостиниц, корректировка не требуется. Объекты-аналоги №1, 3 также относятся к категории «Земли населенных пунктов», но имеют разрешенное использование «Индивидуальное жилищное строительство», необходимо проведение корректировки.


61

Рисунок 8. Корректировка на вид разрешенного использования. Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть

2, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

Принимаем коэффициенты на уровне минимальных значений интервалов, так как все объекты-

аналоги также расположены в курортной зоне и, согласно данным анализа рынка и объявлений, на них могут быть размещены гостиницы, дома отдыха и другие объекты, которые можно размещать на землях рекреационного назначения. Тогда корректировка на вид разрешенного использования составит: (1,18/1,51-1)*100%=-21,9%.

8. Анализ характеристик месторасположения объекта. К факторам местоположения относятся: 1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый

сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

8.1. Населенный пункт расположения объектов сравнения. В данном случае объект оценки, как и все аналоги, расположен на территории п. Терекли и ближайших населенных пунктах (на расстоянии до 20 км друг от друга), корректировка на данный фактор не требуется.

8.2. Транспортная доступность, наличие свободного доступа. В данном случае участок объекта оценки расположен на склоне г. Эверест, автомобильные подъездные пути отсутствуют, доступ к объекту осуществляется только посредством канатной дороги, что оказывает негативное влияние на стоимость объекта. Все объекты-аналоги расположены в поселках около горы, в непосредственной близости от крупной автомагистрали, доступ свободный, подъездные пути имеются, необходимо проведение корректировки.

Рисунок 9. Наличие свободного подъезда к участку.


оценки, 2018 год. Принимаем корректировку на максимальном уровне диапазона: 1,32, учитывая невозможность в

дальнейшем организовать автомобильные подъездные пути к участку, тогда корректировка в процентах составит: (1/1,32-1)*100% =-24%.

9. Наличие улучшений.

В данном случае, оцениваемый участок принимается, как условно свободный от улучшений, объекты-аналоги являются свободными земельными участками, улучшения отсутствуют.

Корректировка на наличие улучшений не проводится.

10. Анализ физических характеристик участка


62

10.1 Корректировка на площадь земельного участка. При прочих равных условиях большие по площади объекты оценки имеют более низкую удельную цену. При возрастании общей площади объектов удельная стоимость 1 м² при прочих равных условиях падает.

В данном случае все аналоги относятся к диапазону по площади участка (от 1000 до 5000 кв.м.), а объект оценки – к диапазону (от 5000 до 10000 кв.м.), необходимо проведение корректировки:

Рисунок 10. Корректировка на площадь.


оценки, 2018 год. Таким образом, корректировка для всех аналогов составит: -10%.

11.2 Корректировка на инженерное оснащение участка. На основе анализа сделок купли–продажи объектов недвижимости, с использованием баз данных риэлтерских фирм было установлено, что предпочтение отдается объектам недвижимости, имеющим полное оснащение инженерными коммуникациями. Так же выявлена разница объектов при отсутствии каких-либо коммуникационных систем.

Предпочтение отдается объектам недвижимости, имеющим оснащение инженерными коммуникациями. На основании статьи «Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости», а так же на основании установлено, что вклад в стоимость объекта недвижимости, формируемый его подключением к сетям и коммуникациям, должен относиться к земельному участку.

В данном случае, все аналоги, расположены в границах освоенных территорий населенных пунктов, граничат с участками, обеспеченными коммуникациями, т.е. все коммуникации проходят, условно, по границе участков, есть возможность подключения. У объекта оценки имеется только электроснабжение, отсутствует возможность подключения водоснабжения, газоснабжения, канализации (учитывая расположение земельного участка), необходимо проведение корректировки.


63

Рисунок 11. Корректировка на инженерное оснащение участка.


оценки, 2018 год. Принимаем корректировку на минимальном уровне диапазона, тогда корректировка на отсутствие

возможности подключения к газоснабжению, водоснабжению, канализации составит: (1/(1,11*1,06)-

1)*100%=-17%.

11.3 Корректировка на инженерно-геологические условия земельного участка. Объект оценки, имеет спокойный рельеф, ровный, не заболоченный, как и все аналоги, корректировка не требуется.

11.4 Корректировка на конфигурацию земельного участка. При конфигурации участка, неудобной в использовании (участки неправильной формы) стоимость участка может быть значительно снижена.

Объект оценки - участок многоугольной формы: форма вполне удобна в использовании. Объекты-

аналоги имеют формы без ярко выраженных особенностей: участки вполне удобны в использовании. Таким образом, к объектам-аналогам корректировка не применяется.

12. Анализ экономических характеристик (заполняемость, уровень операционных расходов, тип аренды, состав арендаторов, и др.). К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.

От отношения полезной площади к общей площади зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта. Оцениваемые земельные участки и объекты-аналоги могут быть использованы полностью, затопляемых территорий, а также территорий, которые не могут использоваться, на участках нет.

Потери стоимости из-за недостатков форм, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов, но данный факт уже был учтен ранее при корректировке на форму земельного участка.

Использование объектов-аналогов до и после продажи в полной мере соответствует принципу наиболее эффективного использования (НЭИ): корректировка не применяется.

13. Поправка на наличие других характеристик (элементов), влияющих на стоимость. Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов не применялась т.к. Объекты оценки и аналоги не имеют в своем составе каких бы то ни было прочих элементов, существенным образом влияющих на стоимость.

Согласование скорректированных цен объектов-аналогов. Суть методов взвешивания на основе количества, величины поправок, отличия скорректированной

стоимости от исходной и т.п. других методов, основанных на этой идее, состоит в том, что: внося поправки ясно, что объект-аналог не во всем схож с объектом оценки и, соответственно, чем он более несхож, тем в меньшей степени он является объектом-аналогом.

Отсюда вытекает реакция на сравнение ситуации с 0 поправками и с двумя, но +10 и -10. Тот


64

аналог, которому потребовалось +10, -10, он по двум параметрам и довольно существенно, на целых 10% не схож с объектом, ему и поменьше вес.

Достоинства и недостатки методов взвешивания: а) метод на основе количества корректировок учитывает плюс 10%, минус 10%, но он не может

учесть степень общего смещения цены объекта-аналога в итоге всех корректировок, а ясно, что три поправки по 5% приветствуются больше, чем одна поправка на 50%.

б) с другой стороны, метод валовой коррекции учитывает именно общую поправку, но он не учитывает плюс 10%, минус 10%, а ведь ясно, что этот объект-аналог в двух отношениях отличался от Объекта оценки и нет гарантии, что поправкой мы точно учли это отличие.

Идеального метода нет, но каждый метод может быть признан наилучшим в конкретной ситуации анализа.

В данном случае используем метод взвешивания на основе данных об изменении первоначальной цены (метод валовой коррекции). Этот метод предусматривает, что:

- чем меньше изменилась первоначальная цена объекта-аналога в процессе корректировки, тем более достоверна его скорректированная цена (пусть даже у него произведено максимальное количество корректировок);

- чем больше изменилась первоначальная цена объекта-аналога в процессе корректировки, тем менее достоверна его скорректированная цена (пусть даже только одна корректировка проведена).

Данная логика обуславливает первоначальный подбор аналогов с разбросом первоначальных цен (оферт), не превышающем определенные нормативные значения. Кроме того, при проведении оценки для оспаривания кадастровой стоимости приходится сталкиваться с ситуациями значительной корректировки стоимостей объектов-аналогов, что связано с недостаточным соответствием имеющихся в распоряжении Оценщика объектов-аналогов конкретному объекту оценки.

Таким образом, весовые коэффициенты при расчѐте окончательного значения рыночной стоимости 1 кв. м объектов-аналогов определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Данные коэффициенты рассчитывались по формуле:

,

1

/11

n

NN

G i

i

(3)

Где: iN -

общая валовая коррекция i-ого аналога;

n - количество объектов-аналогов. Алгоритм следующий: 1. Для каждого объекта-аналога рассчитывается изменение цены до и после проведенных

корректировок в долях: «Изменение первоначальной цены = (Цена первоначальная – Цена после проведенных

корректировок) / Цена первоначальная»; 2. Определяется доверие объекту-аналогу: «Доверие объекту-аналогу = 1 - Изменение первоначальной цены»; 3. Определяется весовой коэффициент для каждого объекта-аналога: «Весовой коэффициент для объекта-аналога n = (Доверие объекту-аналогу n / (сумму всех доверий

для всех объектов-аналогов)». Сумма весовых коэффициентов должна быть равна 1 (единице). Согласованная рыночная стоимость объекта оценки с учетом присвоенных удельных

весов рассчитывается по формуле:

Vед. = , (4)

где: Vед. – обоснованная рыночная стоимость единицы сравнения объекта оценки, руб.; Vед. аналога i – скорректированная цена единицы сравнения объекта-аналога i, руб.; Qi – весовой коэффициент объекта-аналога i, доля.


65

Далее скорректированные цены объектов-аналогов умножаются на полученные весовые коэффициенты для каждого объекта-аналога и суммируются. Таким образом, определяется согласованная стоимость единицы сравнения.

Таблица 24. Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж. Элемент

сравнения

Ед. изм. Объект оценки Объект-аналог № 1 Объект-аналог № 2 Объект-аналог № 3

1 2 3 4 5 6

Объект сравнения - земельный участок земельный участок земельный участок земельный участок

Площадь кв. м 8 000,0 1 500 1 068 1 500

Цена предложения

руб. - 12 000 000 6 500 000 13 000 000

Цена единицы сравнения

руб. / кв. м - 8 000,00 6 086,14 8 666,67

Скидка на уторговывание

% - -26,0% -26,0% -26,0%

руб. - -3 120 000 -1 689 960 -3 380 130

коэфф. - 0,74 0,74 0,74

Скорректированная цена единицы

сравнения

руб. / кв. м - 5 920,00 4 503,75 6 413,33

Передаваемые имущественные

права, ограничения

(обременения) этих прав

- Аренда, 49 лет Собственность Собственность Собственность

Корректировка

% - -14,0% -14,0% -14,0%

руб. - -1 243 200 -673 400 -1 346 800

коэфф. - 0,86 0,86 0,86


сравнения

руб. / кв. м - 5 091,20 3 873,22 5 515,47


сделки

-

рыночные, платеж денежными средствами

(условия типичные для рынка)

рыночные, платеж денежными

средствами (условия типичные для

рынка)



рынка)



рынка)


% - 0,0% 0,0% 0,0%

руб. - 0 0 0

коэфф. - 1,00 1,00 1,00

Скорректированная

цена единицы сравнения

руб. / кв. м - 5 091,20 3 873,22 5 515,47

Условия продажи -

на открытом рынке в форме публичной

оферты (условия типичные для

рынка)





на открытом рынке в форме публичной

оферты (условия типичные для

рынка)


% - 0,0% 0,0% 0,0%

руб. - 0 0 0

коэфф. - 1,00 1,00 1,00


сравнения

руб. / кв. м - 5 091,20 3 873,22 5 515,47

Условия рынка (для Объекта

оценки – на дату оценки, для

аналогов – на дату

актуальности оферты)

- 25 марта 2020 г. март 2020 г. март 2020 г. март 2020 г.

Корректировка % - 0,0% 0,0% 0,0%

руб. - 0 0 0


66

коэфф. - 1,00 1,00 1,00


сравнения

руб. / кв. м - 5 091,20 3 873,22 5 515,47

Вид использования /

зонирование

-

Земли особоохраняемых территорий/для

размещения рекреационных

объектов


Земли населенных пунктов/для размещения

рекреационных объектов



% - -21,9% 0,0% -21,9%

руб. - -1 672 459 0 -1 811 831

коэфф. - 0,78 1,00 0,78


сравнения

руб. / кв. м - 3 976,23 3 873,22 4 307,58

Местоположение -

Кабардино -Балкарская

Республика, р-н Эльбрусский, п.

Терскол


Республика, р-н Эльбрусский, п.

Терскол, ул. Заречная


Республика, р-н Эльбрусский, с.

Тегенекли


Республика, р-н Эльбрусский, с.

Тегенекли (рядом со старым зданием

турбазы "Эльбрус-

Юсенги")


% - 0,0% 0,0% 0,0%

руб. - 0 0 0

коэфф. - 1,00 1,00 1,00


сравнения

руб. / кв. м - 3 976,23 3 873,22 4 307,58

Транспортная доступность,

наличие свободного

доступа

Транспортная доступность

неудовлетворительная, доступ к участку

ограничен


хорошая, подъездные пути

имеются



имеются



имеются


% - -24,0% -24,0% -24,0%

руб. - -1 431 360 -992 727 -1 550 880

коэфф. - 0,76 0,76 0,76


сравнения

руб. / кв. м - 3 021,76 2 943,48 3 274,08

Наличие улучшений

- Условно

незастроенный без строений без строений без строений


% - 0,0% 0,0% 0,0%

руб. - 0 0 0

коэфф. - 1,00 1,00 1,00


сравнения

руб. / кв. м - 3 021,76 2 943,48 3 274,08

Корректировка на площадь

% - -10,0% -10,0% -10,0%

руб. - -453 264 -314 364 -491 112

коэфф. 0,900 0,900 0,900


сравнения

руб. / кв. м - 2 719,58 2 649,13 2 946,67


- Электроснабжение имеется по границе имеется по границе имеется по границе


% - -17,0% -17,0% -17,0%

руб. - 0 0 0

коэфф. - 0,83 0,83 0,83


сравнения

руб. / кв. м - 2 257,25 2 198,78 2 445,74

Рельеф - спокойный спокойный спокойный спокойный

Корректировка % - 0,0% 0,0% 0,0%

руб. - 0 0 0


67

коэфф. - 1,00 1,00 1,00


сравнения

руб. / кв. м - 2 257,25 2 198,78 2 445,74

Конфигурация -

многоугольник. Форма объекта не

имеет ярко выраженных особенностей








% - 0,0% 0,0% 0,0%

руб. - 0 0 0

коэфф. - 1,00 1,00 1,00


сравнения

руб. / кв. м

- 2 257,25 2 198,78 2 445,74


(оказывают влияние на доходность

объекта)

-

используется полностью,

затопляемых территорий, а также

территорий, которые не могут

использоваться, на участке нет

может использоваться

полностью, затопляемых

территорий, а также территорий, которые

не могут использоваться, на

участке нет



территорий, а также территорий, которые

не могут использоваться, на




территорий, а также территорий,

которые не могут использоваться, на



% - 0% 0% 0%

руб. - 0 0 0

коэфф. - 1,00 1,00 1,00


сравнения

руб. / кв. м - 2 257,25 2 198,78 2 445,74

Другие характеристики

(элементы), влияющие на

стоимость (возможность подтопления участка и др.

- отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует


% - 0,0% 0,0% 0,0%

руб. - 0 0 0

коэфф. - 1,00 1,00 1,00


сравнения

руб. / кв. м - 2 257,25 2 198,78 2 445,74

Суммарная корректировка по модулю, без учета корректировки на

торг

% - 63% 41% 63%

Вес аналога - - 0,305 0,390 0,305

Стоимостное значение веса

руб. / кв. м - 688,24 858,18 745,71

Согласованная стоимость единицы

сравнения

руб. / кв. м 2 292,13

Рыночная стоимость земельного

участка с учетом округления

руб. 18 337 000


68

Таблица 25. Расчет весовых коэффициентов. Характеристика Объект-аналог № 1 Объект-аналог № 2 Объект-аналог № 3

Первоначальная стоимость, руб. 8 000,00 6 086,14 8 666,67

Скорректированная стоимость, руб. 2 257,25 2 198,78 2 445,74

Изменение первоначальной цены, доли 0,7178 0,6387 0,7178

Доверие объекту-аналогу 0,2822 0,3613 0,2822

Сумма 0,9257

Весовой коэффициент, доли 0,3049 0,3903 0,3049

Суммарное значение весовых коэффициентов с учетом округления

1,00

Проверка ВЕРНО

Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, с учетом округления составила:

№


Рыночная стоимость

округленно, руб. 1 Здание, назначение: жилое, площадью 28,6 кв.м., кадастровый номер:

07:11:0900001:268 124 000

2 Здание, назначение: жилое, площадью 28,6 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:269 124 000










12 Право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения рекреационных объектов. Площадь 8000 кв.м. Адрес (местоположение): Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-маятниковой дороги). Кадастровый номер: 07:11:1500000:4 18 337 000


69

6.4 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожиданий покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому, потенциальный инвестор не заплатит за имущество больше, чем составят его затраты на приобретение другого имущества, способного приносить аналогичный доход.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, п. 16). Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (ФСО 7, п. 23).

Для капитализации будущих доходов применяют два метода: метод прямой капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации выражается следующей формулой: Cкап= ЧОД / К, где: Скап–текущая стоимость объекта оценки, ЧОД – чистый ожидаемый доход, К – коэффициент капитализации. Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости

недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого ожидаемого дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков переводит будущие доходы и расходы в текущую стоимость со своими ставками дисконтирования, при этом отдельно учитывается реверсия капитала от продажи объекта. Метод ДДП применим к денежным потокам любого вида, и является универсальным.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

0

1 )1()1(I

i

FV

i

NOINPV

n

n

tt

t

где: NPV – текущая стоимость объекта оценки; NOI – чистый операционный доход; i – коэффициент дисконтирования; t – год; FV – стоимость реверсии; n – число лет в прогнозе; I0 – первоначальные инвестиции. Расчет стоимостных показателей выполняется в следующей последовательности: – определение видов и суммарной площади помещений, анализ арендной ставки; – определение потенциального валового дохода; – определение коэффициента заполняемости помещений; – определение действительного валового дохода; – определение текущих операционных расходов; – определение чистого операционного дохода. – определение ставки дисконта; – определение нормы капитализации; – определение текущей стоимости реверсии и денежного потока; – определение текущей стоимости объекта оценки. Согласно ФСО №1 «Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная

информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы».


70

В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик при выполнение доходного подхода, – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки. В результате расчеты проводятся с большим количеством допущений и экспертных мнений, определение чистого операционного дохода, ставок дисконтирования и капитализации становится очень сложной задачей.

На дату проведения оценки, согласно данным анализа рынка, рынок аренды подобных объектов не развит, на момент оценки было зафиксировано лишь несколько предложений по сдаче в аренду объектов, соответствующего назначения, но имеющих существенные отличия от объектов оценки по местоположению, конструктивным особенности и прочим ценообразующим параметрам, что в первую очередь связано с уникальным местоположением (на склоне г. Эльбрус, в непосредственной близости от горнолыжной трассы) объектов оценки. Также оценщику не была предоставлена информация относительно расходов, связанных с эксплуатацией объектов оценки, рассчитать которую самостоятельно (учитывая местоположение и назначение объекта), с высокой степенью точности не представляется возможным.

Таким образом, оценщик не владеет достаточной и достоверной информацией, которая однозначно может быть использована для прогнозирования доходов, которые объекты оценки могут

приносить, а также связанных с объектами оценки расходов. Отсутствие открытых данных делает невозможным корректный расчет ставки арендной платы за объект недвижимости, по которой он мог бы быть сдан в аренду, уровне загрузки помещений при сдаче в аренду.

Прогнозирование будущих доходов от объектов недвижимости, расходов, которые несет собственник в процессе эксплуатации, в условиях отсутствия доступной ретроспективной рыночной базы будет основано на значительном количестве допущений, что повышает потенциальную величину возможных отклонений при расчете стоимости объекта оценки.

Исходя из цели и задачи оценки, предполагаемого использования результатов оценки, принятых при проведении оценки объектов оценки допущений, полноты и достоверности исходной информации, оценщик считает невозможным применение в рамках данной оценки методов доходного подхода и отказывается от их использования.


71 ООО «Дивиус Оценка». 394018, г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8 Б, 4 этаж, тел.: +7 (473) 204-53-55

(многоканальный),8-800-700-96-62, e-mail: [email protected], internet: www.divius.ru

7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Затратный подход заключен в расчете стоимости затрат на замещение объекта за вычетом накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Однако, с учетом уровня инфляции в России, значительные проблемы имеются и в этой сфере. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа, особенно в случае реализации частей здания. Кроме того, построить новый объект с износом невозможно, соответственно стоимость строительства подобного объекта будет значительно выше остаточной. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на затраты.

2. Сравнительный подход использует информацию по сравнимым продажам объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят и использованию. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточно надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

3. Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов дисконтирования, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в отсутствии гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.

Как правило, какой-то из подходов является менее важным или вообще малопригодным для оцениваемого имущества, а другой – более важным. Согласно этому, между результатами подходов распределяются весовые коэффициенты их итогового вклада в величину рыночной стоимости.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого имущества определяются по следующим критериям:

возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя; тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ; способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и

стоимость денежных средств; способность учитывать специфические особенности имущества, влияющие на формирование

цены. Основываясь на доступной информации, проведенном исследовании рынка и принимая во

внимание полученные результаты, можно сделать следующие выводы: Затратный подход в определении стоимости показывает стоимостную характеристику объектов в

части произведенных ранее затрат на замещение за вычетом потерь стоимости всех видов износа, но не учитывает такого фактора, как фактор спроса со стороны потенциальных покупателей, что оказывает особенно сильное влияние на итоговую стоимость в текущей рыночной ситуации, при падении покупательской способности, стагнации рынка коммерческой недвижимости, росте предложения и падения спроса на объекты, подобные оцениваемому.

Сравнительный подход в определении стоимости показывает текущую стоимость объекта оценки, рассчитанную на основании продаж и предложений на рынке подобных оцениваемому объектов. К основным недостаткам сравнительного подхода следует отнести затрудненный сбор информации о сделках купли-продажи и предложениях на продажу, однако если такие сделки найдены, то рассчитанная в рамках сравнительного подхода стоимость дает результат, соответствующий рыночному диапазону цен на подобные объекты.

При возможности корректного использования сравнительного подхода, когда рынок развит, имеется достаточное количество адекватных аналогов, соответствующих объекту оценки по




основным ценообразующим параметрам, а необходимые корректировки основаны на многолетних статистических исследованиях рынка, сравнительный подход наиболее точно отражает показатель рыночной стоимости.

В данном отчете, для каждого объекта оценки использовался только один подход – затратный или сравнительный, поэтому ему присваивается весовой коэффициент (1,0).

Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности, не будет платить. В условиях нестабильной экономической ситуации достаточно сложно определить длительность прогнозного периода, поскольку отсутствует четкая информация о возможностях экономического развития региона, и, соответственно, нет возможности предсказать изменение либо неизменность основных показателей расчета при существующих рисках с большой степенью достоверности. Доходный подход в рамках данной оценки не применялся, обоснование отказа приведено в соответствующем разделе отчета. Весовой коэффициент (0,0).

Согласование результатов представлено в следующей таблице:

Таблица 26. Согласование результатов.

Наименование объекта оценки

Затратный подход, руб. Вес

Сравнительный подход, руб. Вес

Доходный подход, руб. Вес

Рыночная стоимость, с учетом округления, руб.

Право пользования земельным

участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения рекреационных объектов. Площадь 8000 кв.м. Адрес (местоположение): Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-маятниковой дороги). Кадастровый номер: 07:11:1500000:4


0,00 18 337 000 1,00 не

применялся 0,00 18 337 000



0,00 124 000 1,00 не

применялся 0,00 124 000



0,00 124 000 1,00 не




0,00 124 000 1,00 не




0,00 124 000 1,00 не




0,00 124 000 1,00 не


Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер:

428 000 1,00 не применялся 0,00 не





07:11:0900001:388






0,00 124 000 не




0,00 124 000 не




0,00 124 000 не




0,00 124 000 не




0,00 124 000 не




0,00 124 000 не





Трансформатор для вагонов (Гара-Баши склон горы Эльбрус)



Итого 20 543 0000

Заключение о стоимости: Основываясь на проведенных в рамках прилагаемого отчета исследованиях и расчетах, Оценщик

пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию на дату определения стоимости округленно составляет:

№

Наименование объекта Рыночная стоимость

округленно, руб. 1 Право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных

пунктов, разрешенное использование: для размещения рекреационных объектов. Площадь 8000 кв.м. Адрес (местоположение): Кабардино -Балкарская Республика, р-н Эльбрусский, п. Терскол (склон г. Эльбрус к северу от станции «Мир» канатно-маятниковой дороги). Кадастровый номер: 07:11:1500000:4

18 337 000


124 000


124 000


124 000


124 000





124 000

7 Здание (Вагон-столовая), назначение: жилое, площадью 38,2 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:388

428 000

8 Здание (Вагон-душ), назначение: жилое, площадью 26,5 кв.м., кадастровый номер: 07:11:0900001:395

193 000


124 000


124 000


124 000


124 000


124 000


124 000

15 Здание (Вагон-уют), назначение: жилое, площадью 26,4 кв.м., кадастровый номер: 07:11:1500000:474

169 000


Итого 20 543 000




8. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

Подписавший данный Отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что: 1. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и

действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета;

2. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;

3. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не имеет зависимости с произведенными расчетами и заключениями, а также не связан с событиями, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете;

4. Использованные в Отчете данные, на основе которых проводился анализ, были собраны Оценщиком с наибольшей степенью применения его знаний и умений, и являются на его взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

Оценщик ________________ / М.А. Иммис/




9. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ

В тексте данного Отчета присутствуют ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. В следующей таблице представлены источники информации, с которыми работал Оценщик при описании объекта оценки, анализе рынка, окружения, при проведении расчетов.

Таблица 27. Перечень использованных данных

Полученные данные Источник

Характеристики Объекта оценки

Результаты визуального осмотра фотографий, а также полученные от Заказчика технические параметры и характеристики Объекта оценки (см. п. 3.1.1 настоящего Отчета «Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки»)

Описание района расположения объекта

оценки, описание расположения

объектов-аналогов

Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru.); Интернет-сайты: https://yandex.ru/maps/;

http://maps.rosreestr.ru,

https://ru.wikipedia.org/ и другие сайты (указаны по тексту Отчета)

Анализ рынка

http://economy.gov.ru/minec/resources/05fd767b-163a-48cf-b0b6-

4e59210d2046/180905.pdf, https://ru.wikipedia.org/wiki/Севастополь

https://sev.gov.ru/city/economic/

Предложения к продаже, анализ предложений на

рынке

https://archive.org/, http://www.vrx.ru, http://www.rosrealt.ru, http://www.avito.ru,

https://www.cian.ru/ и т.п.

Корректировки, поправки

Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть 1, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть 2, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

Справочник оценщика недвижимости-2018», Жилые дома. Корректирующие и территориальные коэффициенты, скидки на торг, прибыль предпринимателя, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

Пользователь Отчета, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным в Отчете.

При подготовке Отчета Оценщик руководствовался следующими нормативными и методическими материалами: Гражданский кодекс Российской Федерации; Налоговый кодекс Российской Федерации; Земельный кодекс Российской Федерации; Градостроительный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации»; Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки

(ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611;

http://www.rosreestr.ru/

https://yandex.ru/maps/

http://maps.rosreestr.ru/

https://ru.wikipedia.org/

http://economy.gov.ru/minec/resources/05fd767b-163a-48cf-b0b6-4e59210d2046/180905.pdf

http://economy.gov.ru/minec/resources/05fd767b-163a-48cf-b0b6-4e59210d2046/180905.pdf

https://ru.wikipedia.org/wiki/Севастополь

https://sev.gov.ru/city/economic/

https://archive.org/

http://www.vrx.ru/

http://www.rosrealt.ru/


https://www.cian.ru/




Правила оценочной деятельности СРО «Деловой Союз Оценщиков», утвержден Решением Президиума Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков» (Протокол № 2 от 11

марта 2010 года); Стандарт оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 2.03 «Составление отчета об оценке»,

утвержден и введен в действие решением Исполнительной дирекции ДСО в 2010 г.;

Стандарт оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержден и введен в действие решением Исполнительной дирекции ДСО в 2010 г.;

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002 г.;

Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Перевод с английского, Дело, Лтд. М., 1995 г.;

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р;

Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2003 г.

Оценка для целей залога: практика, рекомендации/ М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И.Мышанов. - М.: Финансы и статистика, 2008.

Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва «Финансы и статистика» 2007 г.

Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие. - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008.

Соколов Г.А. Математическая статистика: учебник для ВУЗов – М. Экзамен, 2007. Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть 1, под редакцией Лейфера

Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год. Справочник оценщика недвижимости-2018», земельные участки, часть 2, под редакцией Лейфера

Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год. Справочник «Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства», М.: ООО «КО-

ИНВЕСТ», 2016. Справочник оценщика недвижимости-2018», Жилые дома. Корректирующие и территориальные

коэффициенты, скидки на торг, прибыль предпринимателя, под редакцией Лейфера Л.А.: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 год.

«Имущественные отношения», № 4(163) 2015 г., В.Ю. Сутягин, «Заметки об экспертных поправках»

Кроме того, были использованы иные источники, которые указаны в Отчете по мере изложения информации, в том числе Ресурсы Internet, а также документы, предоставленные заказчиком.




Приложение № 1. Фотографии




Приложение №2. Информация для расчетов





https://www.avito.ru/murmansk/remont_i_stroitelstvo/vagonchik-bochka_1296801746


https://www.avito.ru/murmansk/remont_i_stroitelstvo/vagonchik-bochka_1296801746





tyumen/oborudovanie_dlya_biznesa/bytovoy_vagon_tsub-2m_1849220092





Приложение № 3. Копии документов Оценщика и юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор




Приложение № 4. Копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

ОТЧЕТ № 20-15 · Отчет об оценке достоверен лишь в полном...

Documents