нед

виж

им

ост

ьм

еха

ни

ка б

изн

еса

Людмила Ефанова

За чертой «цивилизации»В Век стремительно меняющихся технологий, глобальной застройки и безграничного земельного простора для тВорчестВа, формат коттеджных поселкоВ В регионе умудрился исчерпать ресурсы для сВоего разВития В регионе. позВолят ли прорыВные проекты задать ноВый Вектор ижс В российской глуши?

XVIII воронежский Бизнес-журнал август #8 2014

XIXворонежский Бизнес-журнал август #8 2014

Тенденция к переселению горожан в экологи-чески чистые загородные районы началась несколько лет назад. В какой-то момент тренд индивидуального жилья вдали от Воронежа вытеснил даже престижный «бизнес-класс»

в центре города, и дома в живописной глуши стали популярны в качестве ПМЖ. Тенденцию подхватили строители, и пригород стал застраиваться коттеджными поселками.

Рынок строительных материалов для ИЖС начал расти. «Классику» заменили клееный брус, пеноблоки, газобетон и множество других вариантов. И, пожалуй, каждая пред-ложенная технология нашла свое применение в ИЖС ре-гиона. Жилье строилось на любой вкус и достаток. Однако в какой-то момент перспектива загородного домостроения перестала отвечать потребностям, сформировавшим на старте коттеджных поселков объем спроса. И рынок ИЖС вступил в пору глубокой стагнации.

«Мертвые» жилые проектыСтроитель Валерий Воронин, предлагавший на волне

ИЖС технологию клееного бруса, сегодня уже отмечает, что все реализованные варианты загородного домострое-ния — «мертвые». Хороши технологии, живописны места, но нет главного — инфраструктуры.

— Сугубо географически — Воронеж очень удачен для развития ИЖС. Город стоит на перекрестке магистралей, связывающих восток и запад, центр и юг России, в его при-городах — природные заповедники, исторические и архео-логические памятники, — отмечает он. — Словом, простор и для творчества в индивидуальных жилых проектах, и для их количества имеется. Другой вопрос, что вблизи Воронежа с коммуникациями почти ничего нет. Поэтому строители осаждают уже обжитые районы, а самые популярные на-правления — Рамонь и Новая Усмань — уже превращаются в промзоны. Нам нужно развивать новую территорию. Но для этого необходимо строить инфраструктуру. И делать это должен не бизнес, этот вопрос может быть регламентирован лишь специально созданным национальным государствен-ным проектом, который задействует все силы и средства. Но государственный интерес в этом вопросе пока незаметен, потому и федеральные программы по доступному жилью плохо работают.

По словам архитектора Максима Круглова, коттеджные поселки, возводимые в регионе, — это западный тренд, который воронежские строители сочли перспективным, но так и не смогли полноценно применить в условиях российской глубинки.

— Возьмем, к примеру, поселок Ямное, который распо-ложен близко к городу. Это живописное место с прекрасной экологией и полным отсутствием нормальных условий для жизни. Здесь нет ни магазинов, ни культурных центров, ни общественного транспорта. И так повсеместно, — заявляет Максим Круглов. — Поэтому загородное жилье жители региона воспринимают не иначе как дачные варианты. С другой стороны, порядок цен на коттеджи за городом быва-ет значительно выше стоимости жилья формата выходного дня (стоимость квадратного метра в организованных кот-теджных поселках варьируется от 30 до 50 тыс. руб. – Ред.). Вероятно, оттого и спрос на них достаточно слабый. Хотя сама по себе идея постоянно жить в лесной глуши весьма

нед

виж

им

ост

ьм

еха

ни

ка б

изн

еса

интересна. Но только если эта «глушь» с хорошо развитой социально-бытовой инфраструктурой.

общий кошелек на единую площадку ижс

Девелоперов, предлагающих варианты «под ключ» — с газом, водоснабжением и электриче-ством, — в департаменте архитектуры и строитель-ной политики Воронежской области насчитывают порядка 50. Представитель одного из них — кот-теджного поселка «Староживотинное» — отмечает, что все коммуникации к их территории подведены. Что же касается социально-бытовой инфраструк-туры, то, по его мнению, этот вопрос должны ре-шать чиновники. «В нашем поселке планируется небольшой торговый центр, — говорит он. — Все остальные вопросы — строительство детских садов, школ, поликлиник и прочих учреждений — должны решать власти: бизнесу это не под силу».

Андрей Оробинский, директор компании «Зазеркалье», которая построила одноименный коттеджный поселок, считает, что инфраструктурой все же должен заниматься бизнес. Но (!) при актив-ной поддержке государства. «Однако на практике государственные или региональные программы, предполагающие строительство детских садов и других социальных учреждений, не очень хорошо работают», — замечает он.

В некоторых случаях, по словам Оробинского, социально-бытовые вопросы бывают решены бла-годаря тому, что поселок находится в обжитом населенном пункте. Собственно, не в поле, не в лесу, а там, где уже давно есть все необходимые инфраструктурные объекты.

Вопрос же о том, кто должен инфраструктуру строить, весьма дискуссионный. В некоторых ре-гионах решают его сами бизнесмены, объединив нескольких коттеджных поселков в единую тер-риторию: несколько юрлиц «складываются» на обеспечение жильцов детсадами, парками и зонами развлечений. Но ведь это тоже сложности — и

технические, и финансовые, и маркетинговые. И желающих перенять опыт объединения терри-торий в Воронежской области — пока единицы. Поэтому компромиссным решением может быть только консолидация власти и бизнеса.

И сами власти этого не отрицают. «Проекты комплексной малоэтажной застройки — перспек-тивное направление, но основные сложности в их реализации — высокий уровень затрат на создание инженерной и социальной инфраструктуры, — констатируют специалисты департамента архи-тектуры и строительной политики Воронежской области. — Решение же проблем с инфраструктурой районов перспективного жилищного строительства заключается в применении комплексного подхода и согласованности планов и действий всех участников процесса. Правительство региона оказывает под-держку при комплексном освоении участков под ИЖС в рамках федеральных либо государственных программ области. На строительство инфраструк-туры для инвестпроектов жилья экономкласса из федерального или областного бюджета выделяются субсидии. Это предусмотрено и госпрограммой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Воронежской области», и федеральной программой «Жилье для российской семьи».

Эксперты же отмечают, что, если применить все возможные механизмы снижения себестоимости, которая в некоторых районах варьируется от 25 до 35 тысяч за квадратный метр, то на строительство инфраструктуры можно использовать сэконом-ленные средства. С материалами и технологиями, казалось бы, все понятно — здесь всегда можно найти более дешевую альтернативу. А вот минус в строке расходов на приобретение участков мог бы существенно отразиться на бюджете бизнес-проек-та. Однако большинство опрошенных Воронежским Бизнес-журналом строителей скупают земли у частников по рыночным ценам, не рискуя «пося-гать» на муниципальную собственность. И влияние

XXIворонежский Бизнес-журнал август #8 2014

«сарафанного радио», и просто хронический российский скептицизм бизнеса к преференциям власти лишает стро-ителей всякого желания просить льготы или участвовать в тендерах на приобретение земли.

Дом в чистом полеВпрочем, мнения экспертов относительно развития ИЖС

в регионе неоднозначны. По словам профессора, завкафе-дрой теории и практики архитектурного проектирования Воронежского ГАСУ Петра Капустина, имеются нарекания и к проектам самих домов, расположенных в коттеджных поселках: все они далеки от местных реалий и потому не отвечают ни климатическим, ни энергоэффективным требованиям.

— Отличие структуры традиционного русского дома от традиционных домов Запада и Востока можно оха-рактеризовать в категориях «твердое/пустое»: в центре пятистенка — русская печь как сердцевина всего миро-устройства, — поясняет он. — Вокруг печки строились все прочие помещения. В теплом климате европейского Запада и арабского Востока центром дома, напротив, была пустота – открытый или закрытый двор, зал с колоннами, очагом или водоемом, вокруг которой группировались жилые и хозяйственные помещения. Эта пустота, став по-всеместной модой, продолжает быть центром практически всех современных домов, преобразовавшись, в соответствии с современной скудостью пространства и воображения, в прихожие и холлы разной степени торжественности. Если посмотреть шире — на принципы застройки территорий современными коттеджными поселками, — также можно наблюдать реалии, далекие от местного контекста и на-циональной идентичности. Реальный, но скрытый спрос оказывается не удовлетворен. Проблема заключается в том, чтобы найти приоритеты и порядок выработки решения, то есть оптимальную модель проектного процесса.

EveryCAD – САПР каждомуДмитрий Канин Инженер-программист, старший преподава-тель кафедры КИТП ВГТУ, технический дирек-тор ООО «Бюро средового проектирования»

В настоящее время индустрия проекти-рования малоэтажных жилых домов не готова учитывать потребительские предпо-чтения реальной российской семьи. Для решения этой проблемы мы раз-работали инновационный онлайн сервис EveryCAD, с помощью которого даже самые неподготовленные пользователи, смогут быстро и недорого проектиро-вать дома своей мечты, просто настра-

ивая требуемые параметры по принципу эквалайзера. Пользователю нужно только задать основные параметры дома: общую площадь, количество спален и ванных комнат, ориентацию главного входа по сторонам света, ха-рактеристики ландшафта и видов из окон, класс комфорт-ности, материалы стен и перекрытий, стилистику. Далее система выдает несколько вариантов планировочных и объемно-пространственных решений дома, включая яс-ную и простую систему их оценки, сравнения и доработки. В систему заложены алгоритмы принятия решений всех участников процесса: архитектора, инженера, психолога, дизайнера, социолога. Основными пользователями системы EveryCAD мы видим архитектурные бюро, частных потребителей, компании-застройщики, специализированные домостроительные предприятия.

Бюро средового проектированияhttp://everycad.com/info@everycad.comТ. +7 (920) 212-51-11

XXIворонежский Бизнес-журнал август #8 2014

XXII ВОРОНЕЖСКИЙ БИЗНЕС-ЖУРНАЛ АВГУСТ #8 2014XXII

НЕД

ВИЖ

ИМ

ОСТ

ЬМ

ЕХА

НИ

КА Б

ИЗН

ЕСА

Руководитель агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова также счи-тает, что вопросы коммуникаций и инфраструкту-ры — не самые принципиальные.

— Низкий спрос на коттеджные поселки — след-ствие неграмотного подхода девелоперов к реали-зации малоэтажного жилья в Воронежской обла-сти, — считает она. — Специалисты из Германии, посетившие наш регион, критически оценили воронежский формат коттеджного домостроения. Не углубляясь в вопросы инфраструктуры, они отметили, что такое жилье, позиционирующееся у нас, кстати, как элитное, не соответствует ника-ким стандартам. Для полноценного коттеджного поселка, прежде всего, должен быть качественный бизнес-план и технически грамотный проект — с расположением главных и второстепенных улиц, размещением магазинов и досуговых площадок.

Можно сравнить это с хорошим бизнес-проектом крупного торгового центра. И обязательно должны быть учтены европейские требования. Кроме того, в одном поселке в определенном процентном со-отношении должно присутствовать предложение для вип-класса — с более крупными участками и зданиями, и варианты «эконом» с домами меньшей площади. И все это — целая наука, нельзя просто выйти в чистое поле и построить дом. У нас же получается так, что люди, работающие в сегменте ИЖС, зачастую не имеют соответствующего опыта. Поэтому тем, на кого рассчитано это предложение, проще купить участок в живописном месте и по-строить там самостоятельно. Примеры успешного ИЖС, к которым стоит обратиться, — в Московской, Ленинградской областях и Краснодарском крае, где в коттеджных поселках, помимо коммуникаций и хорошей дороги, есть продовольственные магази-

ны, аптечные киоски, детские учреждения. И спрос на такое жилье высокий.

Перспективы у Воронежской области в ИЖС огромные — это и бесхозные земли, и климат, который позволяет жить в за-городных домах круглогодично, отмечает эксперт.

ИЖС ВОПРЕКИ ВСЕМУМежду тем, по словам Валерия

Воронина, «все деньги сегодня уходят в многоэтажки». Пригородные районы не развиваются, а те локальные проекты, которые реализуются в регионе, — это не-полноценные населенные пункты. «Там нет рабочих мест и потенциала развития. И такие дома, как правило, остаются сред-ством развлечения для людей с высоким уровнем достатка. В целом же за несколь-ко лет в регионе в сегменте ИЖС ничего нового не произошло. Безусловно, есть отдельные интересные проекты, но это скорее исключение», — считает он.

По его мнению, необходимо не только разви-вать территории, но и менять подходы в ИЖС. «То, что мы сегодня видим — это некий строи-тельный хаос. И ИЖС развивается не благодаря ресурсам, а вопреки всему. А должна быть единая концепция, предусматривающая не глобальную застройку на полуподготовленных пустырях, а гармоничное встраивание в окружающую сре-ду — без повальной вырубки лесов. Только когда к этому сегменту будет всесторонний грамотный подход, тогда и спрос на такие проекты будет в разы выше», — уверен он.

По мнению же доцента, руководителя малого инновационного предприятия при бизнес-инкуба-торе Воронежского ГАСУ Игоря Чуракова, формат малоэтажной субурбии имеет множество подво-дных камней и в чисто экономическом смысле.

— Опыт США в ИЖС констатирует их проблема-тичность как в экономическом, так и в социальном планах, — отмечает он. — Содержание инфраструкту-

В регионе жилье, позиционирующееся как элитное, не соответствует никаким

стандартам. Для полноценного коттеджного поселка необходим

качественный бизнес-план и грамотный проект — с расположением главных и

второстепенных улиц, размещением магазинов и досуговых площадок.

228-84-16ТЦ «Галерея Чижова», 2 этаж

КОРРЕКЦИЯ БРОВЕЙ

УСЛУГИ ВИЗАЖИСТА

Вообразите абсолютно любую прическу, и наши мастерицы претворят ее в жизнь!

От Парижа до Кремля новый имидж с Вуаля

5-20 ÌÈÍÓÒ

300-500 ÐÓÁËÅÉ

ры тяжким бременем ложится на муниципалитеты, платежи населения не покрывают даже текущие расходы, не говоря даже о замене отслуживших свой срок коммуникаций. Будут ли в нашей стране муниципальные районы или товарищества жильцов готовы к подобным расходам в перспективе — со-мневаюсь. Да и климат у нас жестче, а качество объектов значительно ниже. С другой стороны, живые коммуникации между жителями обычно формальны и значительно слабее, чем в обычной городской среде, что зачастую приводит к быстрой стагнации и деградации поселков — примеров тому множество. Банкротство отдельных поселений и территорий стало уже привычным явлением в США, и нам, осваивая новые для страны форматы (что делать, безусловно, не-обходимо), нужно знать их слабые места и те факторы, которые способствуют не только успешным продажам, но и последующему успешному функционированию поселка. Кроме того, в США коттеджные поселки строились вблизи федеральных трасс с высокоскоростным режимом движения и восемью полосами. У нас таких дорог нет, а магистрали вблизи жилых пригородных районов уже перегружены. В перспективе это глобальный транспортный коллапс.

Тем не менее, мечта о своем доме в пригороде все равно будет жива как минимум у половины населения, поэтому поселки строить придется, считает Игорь Чураков. «Но нам нужно не слепо копировать опыт из чуждых нам контекстов, а адаптировать из него то, что может быть творчески приме-нено в нашей реальности. И делать это на глубоко профес-сиональной основе, зная все сложности и подводные камни бизнеса», — отмечает он. — Взять хотя бы такой важный аспект, как типология застройки. С одной стороны, долж-ны быть един1ый архитектурный стиль поселка и базовая технология строительства. С другой — каждый дом должен быть спроектирован с учетом особенностей именно этого участка, начиная с вида из окон и ориентации по сторонам света, с учетом запросов конкретной семьи. И смотреться все это должно живо и разнообразно. Решить эту проблему очень непросто и для застройщика, и для потребителя, и для архитектора. Но научиться решать ее – необходимо. В российской практике должное решение этой проблемы можно увидеть крайне редко — как правило, присутствует некая однообразная «красивость», рассчитанная непо-нятно на кого. Практически все поселки вокруг Воронежа позиционируют себя как элитное жилье, притом что их форматы в элитную категорию не идут никаким боком».

К слову, строительство малоэтажного жилья еще с 2006 года официально признано оптимальным способом решения жилищного вопроса в стране. И эксперты уже давно отмечают, что российским регионам надо расти не вверх, а вширь. И в этом направлении перспективы Воронежской области огромны: достаточно выехать из города, и в обозримых просторах открываются бесхоз-ные поросшие бурьяном поля, степи и холмы. И если отстраниться от конкретных проблем и просто взглянуть на нагромождение неуютных высоток, непрекращающу-юся большую городскую стройку, непонятной кажется логика, которая концентрирует спрос в пределах город-ской черты, вынуждает ютиться в тесных квартирах не-красивых многоэтажных домов. А ведь на живописных просторах, открывающихся за выездом из города, может быть жизнь. Но только если это жизнь не за чертой «цивилизации».

позиции в рейтинге субъектов ЦФО;

доля ИЖС в общем объеме введенного жилья в 2012–2013 годах(406,2 тыс. м2 — 2012 год; 490,8 тыс. м2 — 2013 год).

Жилье в регионе:

2012 год

4-е место

2013 год

3-е место

1 110,4 тыс. м2

1 346,2 тыс. м2

Источник: Департамент архитектуры и строительной политики Воронежской области

36,5%ИЖС

63,5%остальное жилье

БЖ

XXIIIворонежский Бизнес-журнал август #8 2014