Маргарита Трофимова

Маргарита ТрофимоваNAI Becar

Особенности оценки имущественных активов в

условиях кризиса

Теория

Согласно определению рыночной стоимости: объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией на величине стоимости сделки не отражаются какие-

либо чрезвычайные обстоятельства

В действительности

сделок мало, рынок покупателя высокая конкуренция информация о ценах сделок закрыта, достаточно

часто скидки при переговорах достигают 30-50% от цены предложения

чрезвычайные обстоятельства – кризис, время выхода из кризиса и подъем рынка недвижимости не определены, прогнозы участников рынка отсутствуют либо отличаются между собой

Прогнозы на 2 полугодие 2009

Jones Lang LaSalle«…коррекция арендных ставок продолжится в 2009 г., в большей степени она

коснется прайм-сегмента, сокращая разрыв между максимальными и базовыми ставками аренды в классе А. Снижение ставок составит до 100 долл. на всех сегментах рынка. К концу года мы ожидаем стабилизацию ставок аренды»

Colliers - Knight Frank«В конце I полугодия 2009 г. началось оживление рынка продаж качественной

офисной недвижимости. В результате снижения цен некоторые компании-арендаторы стали рассматривать возможность приобретения в собственность офисных площадей (в т.ч. и ранее арендованных). К концу 2009 г. на рынок офисной недвижимости Москвы выйдет около 1,5 млн м2 качественных офисных площадей. После рекордных 2008 - 2009 гг. ожидается резкое сокращение объемов нового строительства в 2010 - 2011 гг. На сегодняшний день приостановлено строительство офисных центров с суммарной офисной площадью около 950 тыс. м2. Уровень вакантных площадей достигнет 25% к концу года. С учетом нового строительства, свободными окажутся 2,5 млн м2 офисных площадей.»

Прогнозы на 2 полугодие 2009

CB Richard Ellis«Вполне возможно, что конец 1 полугодия 2009 г. может оказаться самой нижней

точкой цикла, когда предложение значительно выше, чем спрос. Если спрос стабилизируется в течение оставшейся части 2009, то мы увидим сокращение разрыва между спросом и предложением в связи со снижением ввода, который будет ограничен в течение следующих нескольких лет в связи с проблемами финансирования. Это неизбежно приведет к сокращению свободных площадей и росту арендной платы. Тем не менее, ситуация на рынке офисной недвижимости и спроса на офисные помещения, в частности, во многом зависит от макроэкономического климата. Таким образом, наш прогноз основан на предположении о том, что российская экономика не будет подвержена резким потрясениям в среднесрочной перспективе.»

GVA Sawyer «Ставки аренды на офисном рынке все ещё продолжают снижаться. В целом же, до

конца года цены на аренду и продажу офисов снизятся еще на 15%, а если осенью общая экономическая ситуация ухудшится, то на 15-25%. В ближайшие полгода цены продаж могут снизиться ещё на 10%.»

Что произошло с ценами за год?

Бизнес-центры

Динамика ставок аренды

Источник: NAI Becar

Динамика ставок аренды на качественные офисные площади, $/кв. м./год (без НДС и эксплуатационных расходов)

Цены на инвестиционные

проекты

Тенденция последнего квартала – незначительное увеличение цен в р-не Садового кольца и продолжение снижения цен за его пределами

Земля остается ликвидным товаром, дефицит привлекательных для застройки участков


проекты

В ближайшее время - снижение стоимости по наименее ликвидным участкам, владельцы которых избавляются от непрофильных активов или срочно нуждаются в ликвидных средствах.

Участники, не обремененные кредитными обязательствами, предпочтут дождаться оживления и восстановления рынком утраченных позиций.

В соответствии с данными об объектах, представленных на открытом рынке, средняя стоимость земельного участка, рассчитанная на 1 кв. м проектируемого здания составляет от 24 до 78 тыс. руб. в зависимости от расположения объекта и наличия АРИ.


проекты

Зависимость стоимости 1 кв. м проектируемых строений от расположения объекта и наличия разрешительной документации*

* - на момент исследования отсутствует информация относительно объектов, расположенных в пределах Садового Кольца с наличием АРИ.

Особенности применения подходов

Сравнительный цену предложения, близкую к цене сделки можно узнать только при переговорах и осмотре объекта, скидка на торг – не менее 25%


Доходныйскидка на торг при определении ставки аренды – 5-10%, уровень заполняемости в среднем 20%,

применяем 10-30% в зависимости от конкурентных преимуществ объекта оценки, типа потенциальных арендаторов и наличия спроса


Риск субъективен: чем менее прозрачен рынок, тем тяжелее оценить размеры рискаИнвесторам не выгодно заключать сделки при ставках <14%

Россия просто боится, когда все идет не так Другие рынки также боятся

собственники западных рынков это поняли и уже понизили цены теперь сделки с этими странами намного выгоднее, чем с Россией

Ставка на офисы в США сегодня: 6,5%

Ставка на офисы в России должна составлять 6,5% + 7,5% (разница в ставках казначейских облигациях в России и США на 10 лет)= 14%

Нужен пример?

Пример:

Бизнес-центр класса B+ вблизи Садового кольца

Цена предложения аналогов: $6 000 – 8 000

Рыночная стоимость: $5 000

Стоимость по доходному подходу: $4 000

Ликвидационная стоимость: $4 000

Расчет доходным подходом

Показатели Значение

Общая площадь здания, кв.м 6 000

Арендная ставка, $/кв.м в год (без НДС и эксплуатации) 600

Арендная ставка, $/кв.м в год (с НДС, без эксплуатации) 708

ПВД, $ 4 248 000

Потери от вакансий и неплатежей 10,0%

Плата за управление (постоянная и переменная части - % от дохода и ЧП в диапазоне 1,5-5%), постоянные расходы 7%Эффективная ставка (чистый операционный доход на кв.м), $/кв.м в год 593

Годовой доход 3 555 576

Ставка капитализации 15%

Рыночная стоимость, $ 23 703 840

Рыночная стоимость, $/кв.м. 3 951

Проблемные активы, находящиеся в залоге

Консалтинговый отдел в отчете оценщика

Анализ ликвидности Анализ значимости залога Анализ издержек Анализ доходов и расходов при

эксплуатации. Рассмотрение варианта привлечения управляющих компаний – повышает ликвидность объекта, отчетность по доходам и расходам

Спасибо

Маргарита Трофимова

Documents