中资企业商会法律讲座2014.8.24

加纳土地交易法律相关问题(Legal Issues Regarding Land Transaction)

主讲人：黑木律师事务所 (Blackwood Legal) 谭旭 律师

一、为何探讨土地法律制度 (Purpose)

二、土地问题频发的主要原因 (Reasons)

三、土地基本制度 (Basic Principles)

四、土地诉讼 (Land Litigation)五、尽职调查的基本方法 (Due Diligence)

六、小结 (Summary)

一、为何探讨土地法律制度 (Purpose)

近几年来，加纳房地产业一直保持高增长，土地市场非常活跃。外国投资加纳房地产市场非常旺盛。但是，无论是加纳本地人还是外国人，在土地交易过程中发生了非常多的土地纠纷。 特别是许多中国投资者，在投资土地过程中，一般土地纠纷之外的刑事诈骗

案件亦时有发生。

1. 缺乏对土地制度基本概念、基本制度框架以及土地交易常识的了解。 把中国土地制度的框架适用到加纳的环境下。2. 不重视土地尽职调查，未尽详细调查即进行交易。3. 加纳的土地登记存在地契登记与权利登记“二元”现象，土地权利登 记仅在少数区域内存在，其余地区仍然适用地契登记。

二、土地问题频发的主要原因 (Reasons)

三、土地基本制度 (Basic Principles)

制度框架

所有权(Ownership)

权益 (Interest)

权益流转(Transfer)

土地登记(Registration)

《宪法》 1992 、《土地流转法》1973 、《国有土地法》 1962

《宪法》 1992 、《土地流转法》1973 、《国有土地法》 1962

《土地流转法》 1973 、《国有土地流转法》 1963

《土地权利登记法》 1986 、《土地登记法》 1962

（一）所有权 (Ownership of Land)

部落 (Stool)1957 年之前

1957 年之后 部落 (Stool)

家族(Family) 个人 (Personal)

国家 (State)

家族(Family) 个人 (Personal)

强制征收

1992 年之后 部落 (Stool) 家族(Family) 个人 (Personal)

× ×

赠与、婚姻、出售等

赠与、婚姻、出售等

92 宪法禁止转让Freehold Interest

（一）所有权 (Ownership of Land)

土地所有权分属四类主体 每类主体在处置土地权益时受到不同的法律约束（具体见后文）

国有土地(State Land)

部落土地(Stool Land)

家族土地(Family Land)

个人土地(Personal

Land)

国家为公共利益从部落土地强制征收而来 由总统代表国家行使对国有土地的处置权 （授权土地委员会） 漫长的历史形成（部分地区各部落间对部分土地所有权存争议） 由部落酋长代表部落行使土地处置权 家族土地是在 92 年宪法颁布前，从部落土地或个人土地获取而来 由家族首领代表家族行使处置权 个人土地是在 92 年宪法颁布前，从部落土地获取而来 由个人自由行使处置权

（二）权益 (Interest)

权益（ Interest ）是指土地所有权以及从土地所有权中派生出的其他权益。所有权 (Freehold

Interest)

用益物权(Leasehold Interest)

许可使用权 (License)

国有土地以及部落土地不得转让 Freehold Interest 外国人（ Non-Citizen ）不得取得 Freehold Interest

Leasehold Interest 是从 Freehold 派生而来，一般交易惯例加纳人一次最多只能取得 99 年 外国人（ Non-Citizen ）一次取得 Leasehold Interest 不得超过 50年 由所有权人或用益物权人许可他人使用其土地的权益 被许可使用人使用土地严格限制在许可使用目的之内 不得进行抵押等处分。 不用进行登记。

问题： 1. 外国公司（根据外国法律注册的公司）能否在加纳直接进行土地交易？ 2. 在加纳注册的公司（外国公司的子公司）能否取得 Freehold Interest 或超过 50 年的

Leasehold?

（三）权益的流转 (Transfer of Interest)

一般交易流程 ( Usual Process)

MOU 或类似文件 土地买卖协议 (Sales and Purchase Agreement) Indenture 地契

Lease Agreement

Assignment

交易意向，一般不具备法律效力对价格、付款条款以及搬迁和后续签订土地实质性协议等做出安排

土地交易的实质性协议亦是办理土地证的依据

（三）权益的流转 (Transfer of Interest)流转的法律形式 (Mode of

Transfer)

A B C D

Lease Sublease

Assignment

① Assignment （转让）：将权利人的 Freehold interest 或 Leasehold Interest 转让给第三人，转让完成后，权利人退出法律关系。② Lease ( 出让 ) ： Freehold 权利人将使用权让渡给第三人。③ Sublease( 转出让 ) ： 出让的另一种形式。经原权利人同意将自己的使用权转出让给第三人。④ License( 许可使用 ) ： Freehold 权利人或 Leasehold 权利人许可他人按照特定用途使用土地。

Assignment

License

（三）权益的流转 (Transfer of Interest)合同的形式与内容

(Terms & Conditions)

法律依据：《土地流转法》 1973 (“Conveyance Decree” 1973)

注意的主要问题“鉴于”条款(Recital)

① 该部分非常重要，叙述土地交易历史② 无鉴于条款的土地协议需非常谨慎

当事人 (Parties) ① 主体是否适格（国有土地为土地委员会 / 部落土地为酋长 / 家族土地为家族首领）；

② 主体是否有处置权限 （必须查清出让主体的上手是否限制土地的进一步交易）

证人（ Witness ）

① 一般商务协议有无证人签字不影响合同效力② 部落土地和家族土地转让或出让无其他部落主要长老或家族主要长老见证签字不生效

合同期限 (Term) ① 外国人一次性取得 LEASEHOLD 不得超过 50 年② 协议需对到期后延期的期限进行明确规定 （到期后是否再支付土地款？）

Proof of Oath 以及 High Court Certification

不是政府的登记证明，不能代替土地证。

（三）权益的流转 (Transfer of Interest)

房地产行业的特殊问题(How to Deal with the Land Interest When Selling Apartments)

商品房建好了，但是在卖房过程中土地权益怎么处理呢？将土地权益转让（ Assignment ）给所有购房人按份共有（ Tenancy in

Common ）

将土地权益 许可（ License ）给所有购房人使用

优点： 开发商脱手整个交易，快速回笼资金。缺点：原权利人有些可能不会同意，原权利人不愿意与众多按分共有人打交道，且按分工有人有权独立处分土地权益（如抵押），会给原权利人带来很多麻烦。

优点： 操作简便，无需进行登记。缺点：开发商仍然保留土地权益，不能完全脱手交易。

（四）土地登记 (Land Title Registration )

地契登记 Deed

Registry

权利登记 Title

Registration

① 自殖民地时代即开始采用。目前法律依据为 “ Land Registry Act”1962 。② 核心为针对“契约”本身登记而非对地块本身的登记。经常发生一个地块进行多次地契登记情况。③ 无电子系统记录。纸质地契经常丢失、无法进行历史溯源。

① 为改变地契登记存在问题，自 1986 年开始登记制度改革，制定 “ Land Title Registration Act” 。② 核心为针对地块本身进行登记。在法定区域内（从大阿克拉区开始），政府组织力量对地块进行勘验并进行电子化，大部分地块均具有唯一编号的 PLAN NO 。③ 目前，阿克拉区和其他区域首府基本完成了权利登记。

（四）土地登记 (Land Title Registration )

权利登记的范围 Interest to be

Registered

① Freehold Interest holder ( 国家、部落、家族、个人 )② Leasehold Interest Holder （个人、公司）③ License Interest Holder 无需登记

权利登记的效力Effect of Title Registration

① 善意 (Bona Fide)且支付了合理对价 (Value Consideration) 且进行了权利登记一般可以对抗第三人。② 权利人一旦权利登记，则无论其是否支付或何时支付其前手交易方对价，不影响其后手交易方取得该土地权利。

部分地块转让 Transfer of

Subdivided Parcel

① 如果要将登记图（ PLAN ）的一个完整地块的其中一部分对外出让，则必须先就该待出让的部分完成分割并在土地委员会进行制图登记。② 未完成上述程序的部分地块出让，无法办理土地证。

四、土地诉讼 (Land Litigation)

诉讼类型

买入土地后被第三人主张权利（ Claim for Title by third parties ）

土地交易双方因合同产生违约纠纷 (Default cases)

因未支付足额补偿金共同起诉国家和购地权利人 (Claim for compensation)

刑事诈骗

禁止令问题 (Injunction)

A. 分为临时禁令和永久禁令。B. 在这两类诉讼中多数提临时禁令。C. 临时禁令分为： ex parte (单方禁令 ) （有效期为 10天）以及有效期持续整个诉讼的禁令。

A. 无交易资格B. 利用公司法

五、尽职调查的基本方法 (DD)

有 TITLE 的地块 无 TITLE 的地块

人

物

① 该人（法人、组织）是否合法存在、其资格是否真实② 该人（法人、组织）是否有处置该土地的权限

① 该人（法人、组织）是否合法存在、其资格是否真实② 该人（法人、组织）是否有处置该土地的权限

① 该地块是否有土地证② 到土地委员会核实土地证的真实性③ 确认土地委员会登记的权利人与处置主体是否一致④ 该地块的占有、使用状况调查

① 权利源泉调查 (Root of Title)② 该地块的占有、使用情况调查

六、小结 (Summary)

相信自己调查、切勿迷信“权威”（政治权威或其他）或过分相信“友情” 了解相关的基本概念和制度（相信听了本次讲座这个目的已达） 在条件允许的情况下，尽量聘请专业人员介入

谢谢！Thank You!

联系方式：电话： 0503026865邮箱： victor@blackwood-legal.com微信： tanxu980