第七章　居住規劃 (1)

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購屋與租屋之抉擇 (年成本法 )

( 一 ) 年成本法 老王看上了一間 40 坪位於台北市文山區新蓋好的大廈 9

樓， 屋主可租可售。若是租的話房租每月 3 萬元，押金 3 個

月。購 的話總價 8 百萬元，可承接 5 百萬元，利率 6% 的房貸，

自備 3 百萬元。老王租與購的成本分析如下（假設押金與自備

款機 會成本，以一年期存款利率 3% 計）： 租屋年成本： 3 萬元 ×12 ＋ 3 萬元 ×3×3% ＝ 362,700 元 購屋年成本： 300 萬元 ×3% ＋ 500 萬元 ×6% ＝ 39 萬元 看起來租屋比購屋年成本低 27,300 元，或每月 2,275 元，

租屋 比較划算。不過還要考慮以下因素：

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購屋與租屋之抉擇 (年成本法 )

1. 房租是否會每年調整－購屋後成本固定，而因租與購之月 成本只差 2,275 元，只有月租的 7.6% ，因此只要未來

房租 的調整幅度超過 7.6% ，則購屋比租屋划算。 2. 房貸與房租所得稅扣除額－自用房貸利息年扣除額 30 萬元 （依目前所得稅法規定），而房租扣除額僅 12 萬元。若

老 王的邊際稅率為 21% ， (30 萬元－ 12 萬元 )×21% ＝

37,800

元，則考慮所得稅因素後購屋反而比租屋划算。

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購屋與租屋之抉擇 (年成本法 )

3. 房價漲升潛力－若房價未來看漲，那麼即使目前算起來購 屋的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌 補居住期間的成本差異。以上例而言，租屋年居住成本率 ＝ 36 萬元 ÷800 萬元＝ 4.5% ，購屋成本率＝ 39 萬元 ÷800 萬

元 ＝ 4.875% ，差距只有 0.375% 。若計劃住 5 年， 0.375%×5 ＝ 1.875% ，只要房價可能在 5 年內漲 2% 以上，購屋仍然划 算。 4. 利率的高低－利率愈低，購屋的年成本愈低，購屋會相對 划算。近年來存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的 僵固性，因此也會降低租屋與購屋的居住成本差異。

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購屋與租屋之抉擇 (淨現值法 )

( 二 ) 淨現值法 淨現值法是考慮在一個固定的居住期間內，將租屋及購屋的現 金流量還原至現值，比較兩者的現值較高者為划算。同樣以老 王的例子來說，若已確定要在該處住滿 5 年，房租每年調升 1.2 萬元，以存款利率 3% 為折現率，若貸款利率 6% ， 20 年房貸每

年 本利平均攤還額＝貸款額 500 萬元 ÷ 年金現值係數 (n ＝ 20 ， r

＝ 6%) ＝ 500 萬元 ÷11.47 ＝ 435,920 元，依淨現值法分析如下： 1. 租屋淨現金流量現值 ＝ 90,000÷(1.03)5–90,000 － 360,000÷(1.03) －

372,000÷(1.03)2 － 384,000÷(1.03)3 － 396,000÷(1.03)4 － 408,000÷(1.03)5

＝－ 1,767,725 只有押金是 5 年後可回收的部分，其他都屬現金支出，因

此 淨流出現值約為 177 萬元。

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購屋與租屋之抉擇 (淨現值法 )

2. 購屋淨現金流量現值 ＝ 5 年後售屋淨所得 ÷(1.03)5–3,000,000–435,920÷(1.03)– 435,920÷(1.03)2 － 435,920÷(1.03)3 － 435,920÷(1.03)4 － 435,920÷(1.03)5 ＝ 5 年後售屋淨所得 ÷(1.03)5 － 4,996,385 。租、購之現金流量相等 時 5 年後售屋淨所得 ÷(1.03)5 － 4,996,385 ＝ -1,767,725 5 年後售屋淨所得＝ 3,742,017 5 年後售屋淨所得＝ 5 年後售屋房價－ 5 年後房貸餘額現值 5 年後房貸餘額現值＝ 435,920× 年金現值係數 (n ＝ 15 ， r ＝ 6%) ＝ 435,920×9.712 ＝ 4,233,655 5 年後售屋房價＝ 5 年後售屋淨所得＋ 5 年後房貸餘額現值 ＝ 3,742,017 ＋ 4,233,655 ＝ 7,975,672

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購屋與租屋之抉擇 (淨現值法 )

因此 5 年後售屋房價只要在 798 萬元以上，購屋就比租屋划算。若 5 年後房價與目前房價相當，此時的購屋或租屋決策，主要看當事者對 5 年後房價漲幅的主觀看法而定。

淨現值法考慮居住年數，值得參考的決定標準是，如果你不打算在同一個地方住 3 年以上，最好還是以租代購。因為 3 年內房租再怎麼調漲，仍會低於房貸利息的負擔，若購屋者有裝潢又只住 3 年，折舊成本太高。此外，若每次沒住多久就要換屋的話，房屋的交易成本，如仲介費用、契稅、土地增值稅等合計起來也要房價的 3% 以上，再加上自宅會比租用的居所捨得裝潢，除非房價在 3 年內大幅上漲，否則計入仲介及裝潢等費用後的淨現值流出應該都會比租屋高。一般的通則是，一個地方住愈久，用淨現值法計算的購屋比租屋划算的機會愈大。

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購屋規劃的流程

圖 7-1 　購屋規劃流程圖

居住需求

家庭人口

生活品質

空間需求

環境需求

購屋或租屋決策

是否購屋

購屋規劃

房租成長率

房價成長率

居住年數

利率水準

負擔能力

租屋

是

否

總價

區位 類別 型式 用途

貸款

自備款

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以儲蓄及繳息能力估算房屋總價 可負擔自備款＝目前年收入 × 負擔比率上限 × 年金終值 (n ＝離購屋

年數， r ＝投資報酬率 ) ＋目前淨資產 ×複利終值 (n ＝離購屋年數，r ＝投資報酬率 )

可負擔房貸＝目前年收入 ×複利終值 (n ＝離購屋年數， r ＝預估

收入成長率 )× 負擔比率上限 × 年金現值 (n ＝貸款年

限， r ＝房貸利率 ) 可負擔房屋總價＝可負擔自備款＋可負擔房貸 舉例來說，小林年收入為 1 百萬元，預估收入成長率 3% 。目前淨資

產 150 萬元， 40% 為儲蓄自備款與負擔房貸的上限，打算 5 年後購屋，投資報酬率 10% ，貸款年限 20 年，利率以 6% 計，可以負擔屆時房價為：

自備款部分＝ 100 萬元 ×40%×6.11 ＋ 150 萬元 ×1.611 ＝ 486 萬元， 貸款部分＝ (100 萬元 ×1.159×40%)×11.47 ＝ 532 萬元 可負擔屆時房價＝自備款 486 萬元＋貸款 532 萬元＝ 1,018 萬元

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可負擔房屋之單價 可負擔房屋總價 ÷需求坪數＝可負擔房屋單價 應買多少坪的房子，取決於家庭人口數及空間舒適度

的要求。若 5 年以後才要買房子，則以屆時需同住的家庭人口數計算所需坪數。據主計處統計我國每人平均居住面 積約 11 坪，每戶平均人數約 3.6人，因此每個家庭的平均居住面積為 40 坪，三房兩廳是最普遍的格局。若除基本的臥室、廚廁之外，還要加上功能性的書房或視聽室，所需坪數更多。家庭成員平均每人若有 15 坪的空間，就可以享受寬敞舒適的家居生活。以四口之家的小林為例，理想的住家是四房兩廳，以 50 坪規劃。

可負擔購屋總價 1,018 萬元 ÷50( 坪 ) ＝ 20.4 萬元。若有車位需求，如車位以 100 萬元估計， (1,018 萬元－ 100萬元 )÷50( 坪 ) ＝ 18.4 萬元

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購屋環境需求 (區位決定單價 )

房價取決於兩個因素：一是區位，一是大小。區位生活機能愈佳，單價愈高，房子愈大，總價愈高。房子的大小主要決定於居住成員的數目，需要多少房間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區位間的單價差距甚大，因此需考量總負擔能力，在可接受的居住坪數下，選擇住得起的地區。環境需求要考慮的重點，包括所居住社區的生活品質、離上班地點或子女就學地點遠近，以及學區考慮等。區位是決定房價最重要的因素，應考慮負擔能力，在通勤所需油料、時間成本與房價的差異所產生的利息成本間比較選擇。

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購屋規劃實例

志明與春嬌夫婦看上了一處設計完善的預售屋社區，總價 1千萬元，簽約、工程與貸款比率為 15% ， 15% 與70% ，工程期為 3 年。以他們手頭上的 2 百萬元及每年50 萬元的儲蓄，是否買得起此預售屋呢？

目前的 2 百萬元支付 150 萬元的簽約款後還有 50 萬元，工程期間內每年要付工程款 50 萬元，可以每年的儲蓄額 50 萬元來支應。交屋後要繳貸款 7 百萬元，以利率6% ， 20 年期房貸來計算，每年要繳房貸本息攤還 61 萬元，超過目前 50 萬元的儲蓄能力。不過因還有簽約款後餘額 50 萬元可以補前 5 年的不足，加上工程期的 3 年共有 8 年的時間，可以靠收入的增加或儲蓄率的提高來達到年儲蓄額 61 萬元，足以繳付房貸。每年只要增加13,750 元儲蓄即可辦到，因此購買力應無問題。

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換屋實例

換屋計畫：新舊屋差價＝換屋自備款＋因換屋增加的貸款 換屋時需考慮舊屋能賣多少錢，另外還需要自備款＝新屋淨值－

舊屋淨值＝ ( 新屋總價－新屋貸款 ) － ( 舊屋總價－舊屋貸款 ) 。如舊屋值 6 百萬元，貸款尚有 340 萬元，新屋值 1千萬元，擬貸款 6 百萬元，應籌自備款＝ (1,000 萬元－ 600 萬元 ) － (600 萬元－ 340 萬元 ) ＝ 140 萬元。此時要考慮的是，手邊可變現的資產是否有 140 萬元，及未來是否負擔 6 百萬元房貸的能力。以利率 6% ， 20 年本利平均攤還計算， (600 萬元 ÷11.47)÷12 ＝ 43,592 元，每月要繳本息為4.4 萬元，較原來的 3 百萬元貸款額的負擔倍增。

換屋時舊屋尚剩下多少貸款餘額，可以每年本金平均應攤還額 × 年金現值係數 (n ＝房貸剩餘年數， r ＝房貸利率 ) 計算。如舊屋原貸款 4 百萬元，利率 6% 貸款 20 年，每年攤還額 35 萬元，經過 5 年後若利率不變，此時 15 年 6% 的年金現值係數為 9.712 ， 35 萬元×9.712 ＝ 340 萬元。如果首次購屋時已用盡手頭現金，每月房貸額又繳付得很辛苦的話，基本上是沒有加價換屋能力的。

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換屋實例 換屋時新屋需要多少貸款額，此時應考慮目前的生息資產與儲蓄能力。新屋貸款額＝新屋總價－售屋淨流入－自備款，假設目前有生息資產 1 百萬元，年收入 120 萬元，消費支出 70 萬元。現在購買房屋價值 6 百萬元，可貸 20 年房貸 4 百萬元，若投資報酬率為 8% ，計畫 5 年後再換新屋。若房貸利率也是6% ，每年攤還額＝ 400 萬元 ÷AP(20 ， 6%) ＝ 35 萬元， 5 年後剩餘房貸額＝ 35 萬元 ×AP(15 ， 6%) ＝ 340 萬元， 5 年內可存自備款＝ 100 萬元 ×CF(5 ， 8%) ＋ (120 萬元－ 70 萬元－35 萬元 )×AF(5 ， 8%) ＝ 147 萬元＋ 88 萬元＝ 235 萬元，售屋淨流入＝ 600 萬元－ 340 萬元＝ 260 萬元，若新屋總價為 1千萬元，新屋貸款額＝新屋總價 1,000 萬元－售舊屋淨流入260 萬元－可準備自備款 235 萬元＝ 505 萬元。 505 萬元 ÷AP (20 ， 6%) ＝ 44 萬元，仍在未考慮本金攤還前的收支餘額 50萬元以內，表示此換屋計畫可行。最高的換屋總價＝ 260 萬元＋ 235 萬元＋ 50 萬元 ×AP(20 ， 6%) ＝ 1,068 萬元。

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考慮期初費用後的購屋換屋規劃

一般而言，期初費用可分類如下： 1. 裝潢費用－是最大的一筆期初費用。理論上交屋後把舊家具搬過 去就可以居住，但實際上好不容易買下房子，當然要裝潢一下， 甚至家具都要換新，才有遷新居的感覺。裝潢費用隨個人的喜好 與預算的多寡差異極大，一般說來每坪 1 萬元的裝潢是最基本的開 銷。若 40 坪的房子以百萬元裝潢，平均每坪 2.5 萬元的裝潢費只是 平均水準，要達到滿意水準的裝潢平均每坪要 5 萬元以上。 2. 仲介費用－如果是透過仲介公司購屋，必須支付仲介費用。目前 的仲介費率是以成交價為基準，標準是買方 1% 、賣方 4% ，法令上 限買賣合計不得超過 6% 。以透過仲介購屋 6 百萬元來說，要支付 6 萬元的仲介費；如出售 6 百萬元舊屋，另購 1千萬元新屋，均透過 仲介公司的話， 600 萬元 ×4% ＋ 1,000 萬元 ×1% ＝ 34 萬元，要支付 34 萬元的仲介費用。