znaleckÝ posudok č./€¦ · okná sú nové plastové s izolačným zasklením. podlahy: v...

Znalec: Ing Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail: [email protected] Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby

odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ : MBtrend, s.r.o., Tomášikova 16550/3, 821 01 Bratislava (pre účely

dobrovoľnej dražby realizovanej spoločnosťou DUPOS dražobná s.r.o., Tamaškovičova 17, 917 01, Trnava)

Číslo spisu/objednávky : DD 28-2019, zo dňa 21.02.2019 (EP 192000086)

ZNALECKÝ POSUDOK č.52/2019

Vo veci: určenie všeobecnej hodnoty bytu č.17, v bytovom dome s.č.997, LV č.4615, k.ú. Galanta s príslušenstvom a spoluvlastníckeho podielu na pozemkoch parc.č.1694/6 a 1694/7, LV č.4712, k.ú. Galanta, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z.

Počet strán (z toho príloh) : 24(12) Počet vyhotovení : 6

Znalec: Ing. Juraj Sedláček číslo posudku: 52/2019

Strana 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty bytu č.17, v bytovom dome s.č.997, LV č.4615, k.ú. Galanta s príslušenstvom a spoluvlastníckeho podielu na pozemkoch parc.č.1694/6 a 1694/7, LV č.4712, k.ú. Galanta, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

2. Účel znaleckého posudku: Dobrovoľná dražba podľa zákona 527/2002 Z.z.

3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 20.03.2019

4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 15.04.2019

5. Podklady na vypracovanie posudku : a) podklady dodané zadávateľom : - Objednávka č. DD 28-2019 zo dňa 21.02.2019 - kópia

- Znalecký posudok č.093/2012 (Ing. Anna JUHOS) - kópia - Rozhodnutie o určení súpisného čísla č.: Výst. 277 vl.94, zo dňa 19.05.1994 - kópia

b) podklady získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4615, k.ú. Galanta, zo dňa 19.03.2019 - kópia z katasterportálu - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4712, k.ú. Galanta, zo dňa 19.03.2019 - kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 19.03.2019 - kópia z katasterportálu

- Fotodokumentácia exteriéru bytového domu

6. Použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov

Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy

Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3

7. Definície posudzovaných veličín a použitých postupov: Všetky v znaleckom posudku použité veličiny a postupy sú v súlade s Prílohou č.3 k Vyhláške MS SR č.492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

8. Osobitné požiadavky zadávateľa: V prípade nesprístupnenia nehnuteľnosti za účelom vykonania obhliadky, zadávateľ posudku požaduje v zmysle §12, ods.3 zákona č.527/2002 Z.z. spracovať znalecký posudok na základe dostupných podkladov, ktoré boli znalcovi poskytnuté.


Strana 3

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2018.

b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.4615 - čiastočný kópia z katasterportálu

A. Majetková podstata:

Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parc.č.1694/6 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 215 m2 Právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 1694/6 je evidovaný na liste vlastníctva č.4615

parc.č.1694/7 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 156 m2 Právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 169476 je evidovaný na liste vlastníctva č.4615

B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 29 MÚCSKA Roman r. MÚCSKA, SNP 997/15, Galanta, PSČ 924 01, SK

Dát.nar.: 30.08.1977

Spoluvlastnícky podiel: 239/10000 Poznámka: viď. Príloha č.3

Účastník právneho vzťahu: Vlastník 30 PAPPOVÁ Simona r. PAPPOVÁ, SNP 997/15, Galanta, PSČ 924 01, SK

Dát.nar.: 19.12.1984

Spoluvlastnícky podiel: 239/10000 Poznámka: viď. Príloha č.3

C. Ťarchy: viď. Príloha č.3

c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Riadna obhliadka bola zvolaná spoločnosťou DUPOS s.r.o., Trnava na deň 20.03.2019 o 10.00 hod. v

priestore ohodnocovaného bytu č.17 v bytovom dome s.č.997 v Galante. Znalec sa v určený deň a hodinu dostavil k bytovému domu, ku vchodu č.15. Znalec zazvonil na zvonček

označený menom Múcska. Nikto neotváral. Následne znalec vykonal obhliadku exteriéru bytového domu a zabezpečil fotodokumentáciu exteriéru rodinného domu z verejných komunikácií. O 10.05 hod sa znalec telefonicky kontaktoval spoluvlastníka nehnuteľnosti p. MÚCSKU, ktorý mu oznámil, že ohodnocovaná nehnuteľnosť nebude sprístupnená. O 10.15 hod znalec opätovne zazvonil na domový zvonček. Opäť nikto neotváral.

O 10.16 hod znalec obhliadku ukončil. O neúspešnom priebehu obhliadky znalec bezodkladne telefonicky informoval objednávateľa posudku.

Fotodokumentácia súčasného stavu exteriéru nehnuteľnosti vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 20.03.2019.


Strana 4

d) Technická dokumentácia: Znalcovi bola predložená technická dokumentácia (pôdorys) ohodnocovaného bytu, ktorý je súčasťou Znaleckého posudku č.093/2012 (Ing. Anna JUHOS). Vzhľadom na skutočnosť, že obhliadke bytu nebola znalcovi umožnená, nebolo možné porovnať predložený pôdorys so skutočnosťou. Doklady o veku stavby sa nezachovali. Vek stavby je určený na základe Rozhodnutia MsÚ Galanta o pridelení súpisného čísla zo dňa 19.05.1994.

e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne významné rozdiely medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a stavom zisteným pri obhliadke exteriéru nehnuteľnosti.

f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Byt č.17 - Pozemky - Pozemok parc.č.1694/6 - Pozemok parc.č.1694/7

g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY

2.1.1 Byt č.17

POPIS

Vzhľadom na skutočnosť, že bytový dom nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie domu tak ako je uvedené v Znaleckom posudku č.093/2012 (Ing. Anna JUHOS).

Popis rodinného domu v zmysle Znaleckom posudku č.093/2012 (Ing. Anna JUHOS). POPIS Ohodnocovaný byt č.17 sa nachádza na 3.p. (2. poschodie) päťposchodového obytného domu s.č.997 na ulici štvť SNP okresného mesta Galanta. Predmetný obytný dom je postavený bližšie k centru mesta na parc.č.1694/6, 1694/7. Obytný dom je podpivničený a celkom má 7 podlaží (1 podzemné a 6 nadzemných podl.). Predmetný obytný dom je situovaný v blízkosti škôlky, školu, detského ihriska a je tu v okolí aj kompletná občianska vybavenosť. Popis obytného domu: Objekt je postavený v celoštátne unifikovanej stavebnej sústave panelovej - montovaný železobetónový skelet. Zakladanie stavby je riešené na železobetónových pilotách a membránovej doske. Zvislé konštrukcie: nosná konštrukcia je železobetónový skelet, priečky sú panelové dosky a výplň stien je murovaná z tehál. Vodorovné konštrukcie sú z prefabrikovaných stropných panelov. Schody sú železobetónové tiež, nášľapová vrstva je vyhotovená z terazzo dlažby. Zábradlia sú kovové s dreveným madlom. Vonkajšie omietky - v čase miestnej obhliadky prebiehalo kontaktné zateplovanie obytného domu certifikovaným systémom. Strecha je plochá s novou hydro a tepelnou izoláciou. Krytina strechy je nová zvarovaná. Klampiarske konštrukcie sú spravené z pozinkovaného plechu úplné. Objekt má bleskozvod. Dom je vykurovaný z centrálnej kotolne sídliska cez strojovňu ÚK ústredným kúrením oceľovými radiátormi. Rozvod vody - studenej a teplej je z centrálnej kotolne cez PVC potrubia. Inžinierske siete sú napojené na mestské rozvody vody, kanalizácie, elektrické rozvody a zemného plynu, tiež cez PVC potrubia. V dome vzhľadom na počet podlaží je vybudovaný osobný výťah. Obytný dom je situovaný s obytnými miestnosťami na juhovýchod, a príslušenstvom na severozápad. V obytnom dome sa nachádzajú jedno-, dvoj- a trojizbové byty aj s balkónom. V suteréne sa nachádzajú spoločné priestory a pivnice.


Strana 5

Spoločnými časťami domu sú časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie ako: základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú: STA, bleskozvody, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, výťah. Popis bytu č.17: Ohodnocovaný byt č.17 na 3.p. je trojizbový s príslušenstvom: kuchyňa, kúpelňa, WC, predsieň, balkón a dve komory. Byt bol v roku 2012 zrekonštruovaný a táto rekonštrukcia stále trvá. V rámci modernizácie boli vymenené podlahy obytných miestností, podlaha a keram. obklad záchoda, kuch. linka, ker. obklad pri kuch. linke, okná na plastové okná a tiež vnútorné dvere. Vnútorné omietky stien sú vápenné hladké s farebnou maľbou, boli obnovené, ako aj nový keramický obklad je prevedený v kuchyni pri kuch. linke aj vo WC. Výplňové konštrukcie: dvere sú drevené dyhované plné a zasklené v oceľových zárubniach. Okná sú nové plastové s izolačným zasklením. Podlahy: v kuchyni, kúpelni je podlaha PVC, vo WC je keram. dlažba, v obytných miestnostiach sú nové vlýskové parkety. V kuchyni sa nachádza nová kuchynská linka z materiálu na báze dreva s moderným dizajnom, vstavaný kombinovaný sporák. Umývací drez je nerezový, vodovodné batérie sú nerezové. Zariadenie kúpelne: je pôvodné, podlaha PVC, ker. obklad, vstavaná oceľová vaňa, umývadlo. V záchode: ker. dlažba, ker. obklad stien, WC misa, keram. obklad stien je prevedený po plafón. V dvoch spálňa ch sa nachádzajú vstavané skrine. Balkón je prístupný z obývacej izby. Byt je vkusne a podľa potreby rodiny zariadený, jeho zariadenie je v dobrom stave. Kúpelňa a podlahy kuchyne sa budú vymieňať priebežne. Byt má elektroinštaláciu s poistkovými automatmi. telefónne a televízne rozvody sú vyhotovené pod omietkou. Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a spoluvlastnícky podiel k pozemku 478/10000.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA

Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m2]

Predsieň: 1,80*3,40 6,12

WC: 0,80*1,15 0,92

Kúpelňa: 1,60*1,65 2,64

Kuchyňa: 4,80*1,75+1,70*2,30 12,31

Izba: 3,40*2,80 9,52

Izba: 3,40*6,60 22,44

Izba: 3,40*2,80 9,52

Komora: 3,23*1,65 5,33

Zásobáreň: 1,81 1,81

Vypočítaná podlahová plocha 70,61

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m2 Koeficient konštrukcie: kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,494 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 Počet izieb: 3


Strana 6

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo Názov Cenový podiel

RU [%] cpi Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Spoločné priestory

1 Základy vrát. zemných prác 5,00 2,00 10,00 6,25

2 Zvislé konštrukcie 18,00 2,00 36,00 22,46

3 Stropy 8,00 1,50 12,00 7,50

4 Schody 3,00 1,00 3,00 1,88

5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,50 7,50 4,69

6 Krytina strechy 2,00 2,00 4,00 2,50

7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,50 1,50 0,94

8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 2,50 7,50 4,69

9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,25

10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,31

11 Dvere 0,50 2,00 1,00 0,63

12 Okná 5,00 2,50 12,50 7,81

13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,31

14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 1,56

15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,25

16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,63

17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,25

18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,25

19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,63

20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,25

21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,25

Zariadenie bytu

22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,50 6,00 3,75

23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,50 1,50 0,94

24 Dvere 2,00 2,00 4,00 2,50

25 Povrchy podláh 2,50 2,00 5,00 3,13

26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 1,56

27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 1,88

28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,63

29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,63

30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,31

31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,25

32 Vybavenie kuchýň 2,00 2,00 4,00 2,50

33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC

4,00 1,50 6,00 3,75

34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,50 6,00 3,75

35 Ostatné 2,50 2,00 5,00 3,13

Spolu 100,00 160,00 100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 160,00 / 100 = 1,6 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kK * kV * kM [EUR/m2] VH = 325,30 EUR/m2 * 2,494 * 1,037 * 1,6000 * 1,00 VH = 1 346,11 EUR/m2


Strana 7

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Byt č.17 1975 44 56 100 44,00 56,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [EUR]

Východisková hodnota 1 346,11 EUR/m2 * 70,61m2 95 048,83

Technická hodnota 56,00% z 95 048,83 EUR 53 227,34

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Analýza polohy nehnuteľností:

Bytový dom s.č.997 sa nachádza v okresnom meste Galanta na sídlisku SNP. Vzdialenosť do najužšieho centra mesta je cca 500 m.

Dom je situovaný v zástavbe starších bytových domov v centrálne časti mesta. V tesnej blízkosti sa nachádza autobusová zastávka MHD, základná a materská škola, stredná škola a

supermarket. V širšom okolí (do 10 min. pešo) sa nachádza centrum mesta s úradmi, bankami a prevádzkami služieb.

Dom sa nachádza pri jednej z vedľajších miestnych komunikácií. V priľahlej MK sú umiestnené verejné rozvody vody, kanalizácie, zemného plynu, NN a telekomunikačné rozvody.

Orientácia okien obytných miestností je v zmysle Znaleckého posudku č.093/2012 (Ing. Anna JUHOS) na juhovýchod, byt sa podľa tohto posudku nachádza v stredovej sekcii bytového domu.

Pozemok na ktorom sa bytový dom nachádza je rovinatý.

Miera evidovanej nezamestnanosti sa v Galante a okolí sa dlhodobo pohybuje okolo 5,0%.

Lokalita v ktorej sa bytový dom nachádza patrí vzhľadom na polohu,


Strana 8

v Galante medzi mierne nadpriemerné z hľadiska kúpy nehnuteľností na bývanie a preto stanovujem priemernú hodnotu koeficientu polohovej diferenciácie na 0,65. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená na výhradne na bývanie Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na umiestnenie a technický stav bytového domu je nehnuteľnosť bez vážnejších rizík z hľadiska jej ďalšieho užívania. V zmysle údajov z listu vlastníctva č.4615 je na ohodnocovaný byt začatý výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Táto skutočnosť sa podstatne premieta do všeobecnej hodnoty ohodnocovaného bytu. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,650 + 1,300) 1,950

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300

III. trieda Priemerný koeficient 0,650

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650 - 0,585) 0,065

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDI Váha

vI Výsledok

kPDI*vI

1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,650 10 6,5000

2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk

II. 1,300 30 39,0000

3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,300 7 9,1000

4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,950 5 9,7500

5 Príslušenstvo bytového domu

práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,650 6 3,9000

6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu

komplexne rekonštruovaný byt (nebyt. priestor) so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením

II. 1,300 10 13,0000

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %

II. 1,300 8 10,4000

8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku

vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov

III. 0,650 6 3,9000

9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám

orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1,300 5 6,5000

10 Umiestnenie bytu v bytovom dome

byt v stredovej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 1.NP samostatne prístupný z verejného priestranstva

I. 1,950 9 17,5500

11 Počet bytov vo vchode - v bloku

Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov, charakteristika nebytového priestoru: obchodné priestory

III. 0,650 7 4,5500

12 Doprava v okolí bytového domu


Strana 9

železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,300 7 9,1000

13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu

pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby

II. 1,300 6 7,8000

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,358 4 1,4320

15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu

bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,300 5 6,5000

16 Názor znalca

dobrý byt II. 1,300 20 26,0000

Spolu 145 174,98

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 174,98/ 145 1,207

Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kPD = 53 227,34 EUR * 1,207 64 245,40 EUR

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok

POPIS

Ohodnocovaný pozemok sa skladá parciel č.1694/6 a 1694/7, ktoré tvoria zastavanú plochu pod bytovým domom s.č.997.

Pozemok sa nachádza v okresnom meste Galanta na sídlisku SNP. Vzdialenosť do najužšieho centra mesta je cca 500 m. Je situovaný v zástavbe starších bytových domov v centrálne časti mesta.

V tesnej blízkosti sa nachádza autobusová zastávka MHD, základná a materská škola, stredná škola a supermarket. V širšom okolí (do 10 min. pešo) sa nachádza centrum mesta s úradmi, bankami a prevádzkami služieb.

Jedná sa o rovinatý pozemok nepravidelného tvaru. V priľahlej MK sú umiestnené verejné rozvody vody, kanalizácie, zemného plynu, NN a telekomunikačné rozvody.

Lokalita v ktorej sa pozemok nachádza patrí vzhľadom na polohu, v Galante medzi mierne nadpriemerné z hľadiska kúpy nehnuteľností na bývanie, čo je zohľadnené v použitom koeficiente povyšujúcich faktorov.

K ohodnocovanému bytu prislúcha spoluvlastnícky podiel na pozemku vo výške 478/10000 a je určený

ako súčet podielov vlastníkov č.29 a 30 v zmysle LV č.4712.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera Podiel Výmera

1694/6 zastavaná plocha a nádvorie 215 215,00 478/10000 10,28 m2

1694/7 zastavaná plocha a nádvorie 156 156,00 478/10000 7,46 m2

Spolu výmera 17,74 m2


Strana 10

Obec: Galanta Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 EUR/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu

kS koeficient všeobecnej

situácie

5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné zóny miest nad 50 000 obyvateľov obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad 50 000 obyvateľov, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných stavieb v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov

1,30

kV koeficient intenzity využitia

5. rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, rekreačné stavby pre individuálnu rekreáciu, nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením

1,00

kD koeficient dopravných

vzťahov 4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 1,00

kP koeficient funkčného

využitia územia 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,20

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku

4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí)

1,40

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov

- pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote

2,00

kR koeficient redukujúcich

faktorov - nevyskytuje sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 2,00 * 1,00 4,3680

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 EUR/m2 * 4,3680 43,51 EUR/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 17,74 m2 * 43,51 EUR/m2 771,87 EUR

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov Všeobecná hodnota [EUR]

parcela č. 1694/6 447,28

parcela č. 1694/7 324,58

Spolu 771,87


Strana 11

III. ZÁVER

1. OTÁZKY A ODPOVEDE

Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty bytu č.17, v bytovom dome s.č.997, LV č.4615, k.ú. Galanta s príslušenstvom a spoluvlastníckeho podielu na pozemkoch parc.č.1694/6 a 1694/7, LV č.4712, k.ú. Galanta, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy.

Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : 64 245,40 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 771,87 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby

Byt č.17 64 245,40

Pozemky

Pozemok - parc. č. 1694/6 (10,28 m2) 447,28

Pozemok - parc. č. 1694/7 (7,46 m2) 324,58

Spolu VŠH 65 017,27

Zaokrúhlená VŠH spolu 65 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 65 000,00 EUR Slovom: Šestdesiatpäťtisíc EUR

4. MIMORIADNE RIZIKÁ

Ohodnocovaný byt nebol znalcovi sprístupnený. Znalec stanovil všeobecnú hodnotu len na základe

vonkajšej obhliadky a dostupných podkladov - Znalecký posudok č.093/2012 - Ing. Anna Juhos. Táto skutočnosť predstavuje pomerne značné riziko, že všeobecná hodnota nie je stanovená správne, pretože nezohľadňuje možné úpravy nehnuteľnosti, nezachytené v podkladoch predložených znalcovi.

V zmysle údajov z listu vlastníctva č.4615 je na ohodnocovaný byt začatý výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Táto skutočnosť sa podstatne znižuje všeobecnú hodnotu ohodnocovanej nehnuteľnosti.

V Trenčíne dňa 15.4.2019 Ing. Juraj Sedláček


Strana 12

IV. PRÍLOHY

1. Objednávka č. DD 28-2019 zo dňa 21.02.2019 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4615, k.ú. Galanta, zo dňa 19.03.2019 3. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4712, k.ú. Galanta, zo dňa 19.03.2019 4. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 19.03.2019 5. Rozhodnutie o určení súpisného čísla č.: Výst. 277 vl.94, zo dňa 19.05.1994

6. Pôdorys bytu (zo Znaleckého posudku č.093/2012 - Ing. Anna JUHOS)

7. Fotodokumentácia exteriéru bytového domu

znaleckÝ posudok č./€¦ · okná sú nové plastové s izolačným zasklením. podlahy: v...

Documents