znaleckÝ posudok č./...dd 22-2019 zo dňa 15.02.2019 (ep 192000068) znaleckÝ posudok č./ vo...

Znalec: Ing Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail: [email protected] Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby

odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ : MBtrend s.r.o., Tomášikova 16550/3, 821 01 Bratislava (pre účely

dobrovoľnej dražby realizovanej spoločnosťou DUPOS dražobná spoločnosť s.r.o., Tamaškovičova 17, 917 01 Trnava)

Číslo spisu/objednávky : Objednávka zn.: DD 22-2019 zo dňa 15.02.2019 (EP 192000068)

ZNALECKÝ POSUDOK č.45/2019

Vo veci: určenia všeobecnej pozemku parc.č.2474/225, LV č.3892, k.ú. Drahovce, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z.

Počet strán (z toho príloh) : 15(8) Počet vyhotovení : 5

Znalec: Ing. Juraj Sedláček číslo posudku: 45/2019

Strana 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca: Určenia všeobecnej pozemku parc.č.2474/225, LV č.3892, k.ú. Drahovce, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

2. Účel znaleckého posudku: Dobrovoľná dražba podľa zákona 527/2002 Z.z.

3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 11.03.2019

4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 15.04.2019

5. Podklady na vypracovanie posudku : a) podklady dodané zadávateľom : - Objednávka DD 22-2019, zo dňa 15.02.2019 - kópia

b) podklady získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3892, k.ú. Drahovce, zo dňa 01.04.2019 - kópia z katasterportálu. - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 01.04.2019 - kópia z katasterportálu - Informácia o obci Drahovce - www.e-obce.sk

- Územnoplánovacia informácia č.j. 120/2019-Mi/UPI, zo dňa 13.03.2019 - kópia

- Fotodokumentácia

6. Použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3

7. Definície posudzovaných veličín a použitých postupov: Všetky v znaleckom posudku použité veličiny a postupy sú v súlade s Prílohou č.3 k Vyhláške MS SR č.492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené


Strana 3

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie výnosovej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu.

b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.3892 kópia z katasterportálu

A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape

parc.č.2474/225 ostatná plocha o výmere 860 m2

B. Vlastníci a iné oprávnené osoby:

Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 REMEDIES s.r.o., Kupeckého 3, Bratislava, PSČ 821 08, SR

IČO: Spoluvlastnícky podiel: 1/1

C. Ťarchy: viď. Príloha č.2

c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením, vykonaná dňa 11.03.2019. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľnosti vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 11.03.2019.

d) Technická dokumentácia: Výsledky obhliadky boli porovnané s katastrálnou mapou.

e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným

stavom. Neboli zistené žiadne významnejšie rozdiely medzi právnym stavom vedeným v katastri nehnuteľností a skutočnosťou zistenou pri obhliadke.

f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Pozemok

- parc.č.2474/225

g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú


Strana 4

2. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

2.1 POZEMKY

2.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

2.1.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 2.1.1.1.1 Pozemok

POPIS

Ohodnocovaný pozemok sa nachádza v extraviláne obce Drahovce v lokalite Jozefov dvor, severne od zastavaného územia obce. Vzdialenosť do okresného mesta Piešťany je cca 4,5 km. Pozemok je umiestnený v novo vznikajúcej zástavbe pre rodinné domy v priestore medzi štátnou cestou č.I/61 a železničnou traťou Bratislava - Žilina.

V zmysle Územnoplánovacej informácie č.j.120/2019-Mi/UPI, zo dňa 13.03.2019 je ohodnocovaný pozemok "určený na výstavbu rodinných domov a zeleň súkromných záhrad, s možnosťou uplatnenia činností poľnohospodárskej malovýroby ....".

Pri obhliadke bolo zistené že pozemok tvorí súčasť novo navrhovanej obytnej zóny, v ktorej boli v minulosti vybudované verejné rozvody vody, kanalizácie a NN. Tieto sú uložené v pozemkoch vyčlenených pre budúce komunikácie, ktoré nie sú zrealizované. Existujúce nadzemné časti verejných rozvodov (najmä NN) sú zničené a nie sú prevádzkyschopné. Podľa údajov z vyššie uvedenej územnoplánovacej informácie nie sú verejné rozvody inžinierskych sietí dokončené a skolaudované.

Jedná sa o rovinatý pozemok približne obdĺžnikového tvaru. Prístup k pozemku je priamo z budúcej komunikácie. Pozemok pod prístupovou komunikáciu je vo

vlastníctve právnickej osoby (inej ako je vlastník ohodnocovaného pozemku). Vzhľadom na umiestnenie nehnuteľnosti a blízkosť a dobrú dopravnú dostupnosť kúpeľného mesta

Piešťany, stanovujem východiskovú hodnotu pozemku ako 80% hodnoty platnej pre mesto Piešťany. Mimoriadna atraktivita lokality vzhľadom na polohu v blízkosti mesta Piešťany je zohľadnená v

použitom koeficiente povyšujúcich faktorov. Skutočnosť, že prístup k pozemku je po "cudzích" pozemkoch a nie je ošetrený zriadením vecného

bremena (právo vstupu a prejazdu) ako aj dezolátny stav vybudovaných inžinierskych sietí (najmä rozvodov NN) je zohľadnená v použitom koeficiente redukujúcich faktorov

Cena nezastavaných stavebných pozemkov pre výstavbu rodinných domov sa v satelitných lokalitách

s kompletnou infraštruktúrou v okolí mesta Piešťany, podľa realitných portálov pohybuje okolo 80 EUR/m2.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera Podiel Výmera

2474/225 ostatná plocha 860 860,00 1/1 860,00 m2

Obec: Drahovce Východisková hodnota: VHMJ = 80,00% z 26,56 EUR/m2 = 21,25 EUR/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu

kS koeficient všeobecnej

situácie

3. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a rekreačné oblasti pre individuálnu rekreáciu, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné zóny na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí vo dosahu miest do 50 000 obyvateľov

1,00

kV koeficient intenzity využitia

5. rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, rekreačné stavby pre individuálnu rekreáciu, nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením

1,00

kD koeficient dopravných

3. pozemky v samostatných obciach, odkiaľ sa možno dostať prostriedkom hromadnej dopravy alebo osobným motorovým vozidlom do centra mesta do 15

0,90


Strana 5

vzťahov min pri bežnej premávke ...

kP koeficient funkčného

využitia územia 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,30

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku

3. dobrá vybavenosť (možnosť napojenia najviac na tri druhy verejných sietí, napríklad miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu)

1,30

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov - pozemky s mimoriadne výrazne zvýšeným záujmom o kúpu 2,50

kR koeficient redukujúcich

faktorov - iné faktory (napríklad: prístup k pozemku, technický stav infraštruktúry) 0,45

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,00 * 1,00 * 0,90 * 1,30 * 1,30 * 2,50 * 0,45 1,7111

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 21,25 EUR/m2 * 1,7111 36,36 EUR/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 860,00 m2 * 36,36 EUR/m2 31 269,60 EUR


Strana 6

III. ZÁVER

1. OTÁZKY A ODPOVEDE

Úloha znalca: Určenia všeobecnej pozemku parc.č.2474/225, LV č.3892, k.ú. Drahovce, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy.

Rekapitulácia : Stavby: Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 31 269,60 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [EUR]

Pozemky

Pozemok - parc. č. 2474/225 (860 m2) 31 269,60

Spolu VŠH 31 269,60

Zaokrúhlená VŠH spolu 31 300,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 31 300,00 EUR Slovom: Tridsaťjedentisíctristo EUR V Trenčíne dňa 15.4.2019 Ing. Juraj Sedláček


Strana 7

IV. PRÍLOHY

1. Objednávka DD 22-2019, zo dňa 15.02.2019 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3892, k.ú. Drahovce, zo dňa 01.04.2019 3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 01.04.2019 4. Územnoplánovacia informácia č.j. 120/2019-Mi/UPI, zo dňa 13.03.2019 5. Fotodokumentácia

znaleckÝ posudok č./...dd 22-2019 zo dňa 15.02.2019 (ep 192000068) znaleckÝ posudok č./ vo...

Documents