Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98

Znalecký posudek č. 5864 - 94/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí – pozemku parcelní číslo st. 60 jehož součástí je rodinný dům č.p. 9

a pozemku parcelní číslo 379/4 v katastrálním území Vranov nad Dyjí, obec Vranov nad Dyjí, okres Znojmo

Objednatel posudku: PROKONZULTA, a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26

602 00 Brno Objednávka ze dne 6.5.2014

Účel posudku: ocenění nemovitostí v insolvenčním řízení sp. zn. KSBR 24 INS 2544/2014

Podle stavu ke dni 9.5.2015 (místní šetření) posudek vypracoval:

Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice

Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních a 1x v elektronické podobě na CD.

V Otrokovicích, dne 12. května 2015

- 2 -

A. Nález

1. Znalecký úkol:

Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovité věci - pozemek parcelní číslo st. 60 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 9 a pozemek parcelní číslo 379/4 – trvalý travní porost v katastrálním území Vranov nad Dyjí, obec Vranov nad Dyjí, okres Znojmo.

2. Informace o nemovitosti:

Adresa nemovitosti : 671 03 Vranov nad Dyjí, Znojemská 9 Kraj : Jihomoravský Okres : Znojmo Obec : Vranov nad Dyjí Katastrální území : Vranov nad Dyjí

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:

Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 9. května 2015 znalcem za přítomnosti vlastníka nemovitostí. Znalci byly předloženy k nahlédnutí některé písemné podklady, objasňující nesrovnalosti mezi pozemky uvedenými na pohledávce a pozemky vedenými na příslušném listu vlastnickém ze kterých vyplývá, že parcela číslo 378/8 byla obnovou operátu včleněna do pozemku parcelní číslo 379/4 a tedy evidenčně zanikla.

4. Podklady pro vypracování ocenění:

1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Vranov nad Dyjí, LV č. 94 ze dne 31.3.2015 2) Kopie katastrální mapy bez identifikace 3) Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění dne 9. května 2015, fotodokumentace 4) Mapa města a okolí 5) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů.

5. Použitá literatura:

1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999

6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění

- 3 -

vyhlášky č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

7. Vlastnické a evidenční údaje:

Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 94 jsou

pan Ladislav Koban, nar. dne 17.5.1970 id. ½

paní Dagmar Kobanová, nar. dne 28.1.1974 id. ½

oba bytem 671 03 Vranov nad Dyjí, Znojemská č.p. 9

podílovými vlastníky oceňovaných nemovitých věcí – pozemku parcelní číslo st. 60 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 277,0 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 9 a pozemku parcelní číslo 379/4 – trvalý travní porost o celkové výměře 525,0 m2 v katastrálním území Vranov nad Dyjí, obec Vranov nad Dyjí, okres Znojmo.

8. Přírodní katastrofy, radonové riziko:

Lokalita leží mimo záplavové území. Nad domem se nachází příkrý svah, nepředpokládá se však jeho sesunutí, jelikož je zajištěn terénními úpravami a lesním porostem. Předpoklad nízkého radonového rizika.

9. Věcná břemena, zátěže:

Na listu vlastnickém nejsou evidovány žádné věcné břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nepromítají.

10. Základní popis:

Městys Vranov nad Dyjí je součástí okresu Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec se rozkládá asi dvacet kilometrů západně od Znojma. Trvalý pobyt na území této obce má 837 obyvatel (Malý lexikon obcí 2014). Protéká zde řeka Dyje. Obec je vzdálená přibližně 3 km od rakouských hranic. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli obchod se základním sortimentem, některé služby, četné penziony, hotel, knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Vranov nad Dyjí má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Okolní obyvatelstvo je bezproblémové, jedná se o turistickou oblast a to jednak v souvislosti s překrásným vranovským zámkem a přehradou. Celá oblast je doplněná nově zbudovanými cyklo stezkami, po porevolučním odlivu turistů s v posledních létech alespoň částečně sezónní návštěvnici do Vranova vracejí. Oceňovaný soubor nemovitostí, rodinný dům s dalšími stavbami a pozemky, je situován v ulici Znojemská, která je hlavní komunikací v obci Vranov nad Dyjí. Rodinný dům je umístěn na stavebním pozemku, který se nachází v těsném sousedství komunikace, na stavební plochu navazuje výrazně svažitý pozemek trvalého travního porostu, který částečně slouží jako zahrada a z větší části je pro svou svažitost nevyužitelný. Pozemky

- 4 -

se stavbou RD tvoří jednotný funkční celek. Na západní straně domu pak najdeme vedlejší stavby – dřevěný přístřešek a dvě menší zděné kůlny. Okolní zástavba je tvořena obdobnými rodinnými domy postavenými štíty k ulici a tak stavby jsou volně stojící, ulice je poměrně frekventovaná především osobní automobilovou dopravou, místo je k trvalému bydlení vhodné. Stavba hlavní je přízemní, částečně podsklepená, zastřešená sedlovou střechou bez možnosti využití podkroví. Dopravní dostupnost Dům je přístupný po místní asfaltové komunikaci ulice Znojemská. Parkovací možnosti jsou značně omezeny, pro dočasné odstavení vozu se dá využít místní komunikace, pro dlouhodobé odstavení vozidla zde však není prostor a je nutno zaparkovat až na náměstí. Obec Vranov nad Dyjí je napojena na síť silnic, má zde zastávku pravidelná autobusová linka. Nejbližší vlaková stanice se nachází v obci Šumná, vzdálená od Vranova přibližně 6 km. Již zmíněné cyklo stezky jsou pak rovněž propojeny ze širším okolím okresu Znojmo. Účel využití Rodinný dům je užíván bez závad k bydlení současnými vlastníky. Pozemky Předmětem ocenění je stavební pozemek pod stavbou hlavní a stavbami vedlejšími. Pozemek trvalého travního porostu tvoří strmý svah za domem a je částečně využíván jako zahrada v jednotném funkčním celku. Plocha pozemků standardní.

Kopie katastrální mapy

Pozemek parcelní číslo 379/4 evidovaný jako trvalý travní porost je částečně užívány jako zahrada, součástí zastavěné plochy a nádvoří st. 60 je RD čp. 9 i vedlejší stavby tvořící jeho příslušenství, katastrálním území a obec Vranov nad Dyjí.

Obsah ocenění

a) pozemky parcelní číslo st. 60 a 379/4 v katastrálním území a obci Vranov nad Dyjí b) rodinný dům číslo popisné 9 na ulici Znojemská umístěný na pozemku parcelní číslo st. 60 -

zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství a vedlejších staveb v katastrálním území a obci Vranov nad Dyjí

11. Popis nemovitých věcí:

a) pozemky parcelní číslo st. 60 a 379/4 v katastrálním území a obci Vranov nad Dyjí Pozemky, jež jsou předmětem ocenění, jsou v jednotném funkčním celku s RD. Celková plocha je standardní a v místě obvyklá, zela dostačující pro tento typ staveb, problémem je svažitost plochy 379/4. Obec nemá

- 5 -

zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, plocha je svažitá s výrazným sklonem a orientací k jihu.

b) Rodinný dům č.p. 9, ulice Znojemská, obec Vranov nad Dyjí Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 9 na ulici Znojemská V obci Vranov nad Dyjí. Stavba je starší 90ti let, má jedno nadzemní podlaží a je částečně podsklepená, přístup do sklepa ze dvora. Je zřejmé, že dům prošel rekonstrukci, původní dřevěná okna byla nahrazena plastovými, dům je standardně vybaven, vybavení je v dobrém stavu, stáří cca 15 roků. Dům je založen na betonových základech proložených kamenem a kamenných, dodatečně částečně izolovaných, obvodové stěny zděné tl. 450 mm, nezatepleno. Stropní konstrukce s rovným podhledem polospalné, střecha sedlová, dřevěný krov, krytina eternitové šablony, klempířské konstrukce běžné z pozinkovaného plechu. Vstupní dveře do domu jsou původní dřevěné, původní dřevěné okna jsou nahrazena plastovými. Úpravy povrchů fasády běžná cementová omítka, místy chybí, barva po výměně oken není sjednocená, vnitřní omítky běžné vápenné, obklady v koupelně i kuchyni v dobrém stavu a běžném rozsahu. Nášlapné vrstvy podlah dlažby a PVC, koberce. Za hlavním vstupem se nachází zádveří, které vede do kuchyně s jídelním koutem. S kuchyně je přístupný obývací pokoj, koupelna s WC a další pokoj. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí - elektrické energie, vody, kanalizace svedená do obecního řádu, v domě nejsou provedeny plynové rozvody je zbudována pouze přípojka k HUP, vytápění na tuhá paliva pomocí krbových kamen v kuchyni. Kuchyň vybavená elektrickým sporákem, ohřev vody elektrický bojler. Dále zde najdeme zpevněné plochy kolem stavby, oplocení – zděný plot ze strany od ulice s brankou a dřevěnými výplněmi, venkovní schody předsazené do domku, vedlejší stavby: zahradní domek, zděná kůlna, dřevěný přístřešek.

Oceňovaný dům obsahuje byt typu 2 + 1. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí,

zpevněné plochy kolem domu, oplocení a tři vedlejší stavby.

Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky:

Venkovní omítka stavby není kompletní a sjednocená, střešní krytina je technicky i morálně dožitá, pravděpodobně obsahuje zdraví nebezpečný azbest. Dům je schopen užívání, byly na něm provedeny stavební úpravy, například výměna oken, modernizace vybavení, ale nebyly kompletně dokončeny.

Vedlejší stavby Na pozemku parcelní číslo st. 60 se nachází několik staveb které tvoří příslušenství rodinného domu č.p 9. Jedná se o zděnou kůlnu nacházející se na jihozápadní hranici pozemku, která zároveň zastřešuje prostor za vstupní bránou na pozemek. Dále zděný zahradní domek nacházející se za rodinným domem, na východní hranici pozemku, a dřevěný přístřešek přistavěný k domu. Vedlejší stavby jsou v průměrném až zhoršeném technickém stavu a budou oceněny spolu se stavbou hlavní.

B. Posudek:

Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena podílu na oceňovaném souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny podílu na posuzovaném souboru nemovitých věcí, je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“

- 6 -

1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb.

a) Pozemky parcelní číslo st. 60 a 37/4 v katastrálním území a obci Vranov nad Dyjí, okres Znojmo.

Vranov nad Dyjí

Vranov nad Dyjí

Malý lexikon obcí ČR 2013 837

Jihomoravský

příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 1 625,00

P m2 802

Znak Popis zn. Číslo V1

O1 Počet obyvatel IV. 0,65

O2 Význam obce IV. 0,60

O3 Poloha obce V. 0,80

O4 Tech. infrastruktura I. 1,00

O5 Dopravní obslužnost III. 0,90

O6 Občanská vybavensot III. 0,95

Základní cena pozemku 433,49

1 Situace na trhu I. poptávka nižší než nabídka -0,06

2 Vlastnické vztahy V. stejný vlastník 0,00

3 Změny v okolí II. bez vlivu 0,00

4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00

5 Ostatní neuvedené II. bez vlivu 0,00

6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné 1,00

It 0,94

1 Geometrický tvar a velikost II. 0,00

2 Svažitost a expozice II. -0,02

3 Ztížené základové podmínky III. 0,00

4 Chráněná území a ochr. pásma II. -0,02

5 Omezení užívání pozemku I. 0,00

6 Ostantí neuvedené I. -0,30

Io 0,66

1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční do 2000 obyvatel 1,01

2 Převažující zástavba I. rezidenční 0,03

3 Poloha v obci II. navazuje na střed 0,00

4 Možnost napojení I. všechny sítě 0,00

5 Občanská vybavenost I. je dostupná 0,00

6 Dopravní dostupnost V. příjezd po zpevň., špatné parkování -0,02

7 Hromadná doprava III. zastávka do 200 m od domu 0,00

8 Výhodnost pro komerci II. bez možnosti 0,00

9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00

10 Nezaměstnanost I. zvýšená -0,02

11 Vlivy neuvedené I. -0,15

Ip 0,85

182 987,28Cena pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P

celková stísněnost lokality

Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky

Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky

Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky

tvar bez vlivu

svažitost nad 15%, ostatní orientace

neztížené základové podmínky

autobusová zastávka

ostatní obce

ostatní

ZC

základní vybavenost

Počet obyvatel

Pozemky parelní číslo st. 60 a 379/4

Obec

Katastrální území

součást rozsáhlého chrněného území

bez omezení užívání

většinu zahrady nelze užívat

Kraj

Základní cena

Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky

Popis

501 - 1000 obyvatel

Plocha pozemků

kompletní

b) Rodinný dům čp. 9 včetně příslušenství, ulice Znojemská, obec Vranov nad Dyjí

Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor domu OP = (3,0*2,8*1,8)+(13,9*6,7*2,5)+(13,9*6,7*2,7*0,5) = 373,67 m3

- 7 -

Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle § 35 vyhlášky

Vranov nad Dyjí

Vranov nad Dyjí

Malý lexikon obcí ČR 2013 837

Jihomoravský

příloha č. 24 ZC Kč/m2 1 901,00

OP m2 373,67

Znak Popis zn. Číslo V1

1 Druh stavby III. 0,00

2 Provedení obv. stěn III. 0,00

3 Tl. obvod. stěn II. 0,00

4 Podlažnost II. 0,00

5 Napojení na veř. sítě IV. 0,04

6 Vytápění I. -0,08

7 Zákl. příslušenství III. 0,00

8 Ostatní vybavení I. 0,00

9 Venkovní úpravy III. 0,00

10 Vedlejší stavby III. 0,05

11 Pozemky III. 0,01

12 Jiné kriterium II. -0,05

-0,03

Stáří staby 80 0,60

13 Stav III. 0,85

0,49

Index trhu - dle pozemku

0,94

Index polohy - dle pozemku

Ip 0,85

280 775,39

Kraj

Základní cena

Počet obyvatel

Rodinný dům č.p. 9, ulice Znojemská

Obec

Katastrální území

hodnota 1

plyn jen přípojka ne domovní rozvod

zdivo cihelné

45 cm

Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2

Popis

samostatně stojící

Obestavěný prostor

malá obytná plocha

zhoršený stav

nad 800,0 m2

bez dalšího vybavení

většího rozsahu, zhoršený stav

lokální na tuhá plaiva

úplné standardní

Iv

s = 1-0,005*y

nutné stavební úpravy - dokončení

Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip

It

Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen objektů:

pol. objekt kat. území obec jednotka cena

a) pozemky st. 60, 379/4 Vranov nad Dyjí Vranov nad Dyjí Kč 182 987,30

b) RD čp. 9 Vranov nad Dyjí Vranov nad Dyjí Kč 280 775,40

Cena podílu na nemovitých věcech 463 762,70

Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) = 463 760,00 Kč

2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání

Předmětem ocenění je rodinný dům obsahující byt typu 2 + 1 s příslušenstvím stojící v ulici Znojemská v blízkosti centra obce Vranov nad Dyjí. Objekt má v docházkové vzdálenosti veškerou infrastrukturu městečka včetně autobusové zastávky, chybí zde parkovací místo pro automobil. Původní dům je více než 90 let starý, jeho rekonstrukce započala ale nebyla kompletně dokončena. K domu náležící pozemky mají sice rozlohu 800,0 m2, ale jedná se z větší části o příkrý sráz za domem, který z převážné části nemá žádné využití. Nabídka domů na prodej v lokalitě Vranov nad Dyjí je rozsáhlá, v samotné obci se prodává pět dalších nemovitostí typu rodinného domu, a několik objektů pro rodinou rekreaci, pro kterou je tato oblast oblíbená.

- 8 -

Příklad 1.: prodej RD 4+1 ve Vranově nad Dyjí na Znojemsku, CP 149 m², v původním stavu, zděný, podsklepený , částečně využívané obytné podkroví, topení ústřední na tuhá paliva, el. instalace 3x230/400 V, rozvod teplé a studené vody z pozinku a plastu, kanalizace kameninová původní, ohřev teplé vody el.boilerem / noční sazba /, v kuchyni kombinovaný plynový sporák / propan-butan /, v koupelně vana a umyvadlo, , samostatné WC splachovací, objekt připojen na obecní vodovod a kanalizaci, vnitřní rozvod zemního plynu není, přípojka ukončena v obvodovém zdivu do ulice, možné napojení na obecní plynovod, objekt má satelit,dům ve svém rozsahu umožňuje bydlení i při souběžné rekonstrukci, také je možné rozšíření obytné plochy nebo vystavění další bytové jednotky v podkroví nebo sklepních místnostech, z domu je krásný výhled na Vranovský zámek, v blízkosti je veřejná doprava, restaurace, škola, lékárna, obchody, dům je ihned k nastěhování.“

Jen nedaleko od posuzovaného objektu je k prodeji tento dvoupodlažní, výrazně větší objekt. Jeho vybavení je mírně horší – starší, stavba ale má dvě kuchyně, podkrovní prostory lze plně využívat. K domu nenáleží žádný další pozemek mimo zastavěné plochy, ale jak bylo uvedeno výše u posuzovaného domu je možnost zahrady minimální kvůli silně svažitému pozemku nad domem a tak je faktický stav této nabízené nemovitosti s domem posuzovaným v zásadě totožný. Přitom vytápění je u domu posuzovaného lokální na tuhá paliva, u této nabízené stavby ústřední ač rovněž na tuhá paliva. Tato stavba sice vyžaduje rekonstrukci, ale má značné rozvojové možnosti a podstatně větší obytnou plochu s tím, že zde lze zbudovat další pokoje a tedy je možné sezónně prostory pronajímat turistům. Požadovaná cena je bez provize RK. Příklad 2.: zajímavý RD s dílnou a pěkným výhledem na barokní zámek v obci Vranov nad Dyjí. Dům je zčásti zrekontruovám a připraven na zvětšení. Je zde nová střecha, nové krovy, nová přístavba atd. Dům je však i ihned obyvatelný. Před domem je zahrada s příjezdovou cestou.“

- 9 -

Nabídka výrazně větší nemovitosti, s pozemkem, který plochou odpovídá velikosti pozemků posuzované nemovitosti, ale na rozdíl od ní, zde je pozemek využitelnější, a je zde i možnost parkování automobilu. Na domě také nebyla dokončena rekonstrukce, ale je ve výrazně pokročilejší fázi než u první inzerované nabídky. Jedná se rovněž o objekt s možnostmi rozvoje, probíhající rekonstrukce je výrazně zaměřená na turistický ruch v místě. Požadovaná cena odzrcadluje velký objem stavby, inzerce poněkud zatajuje investice, které je zde nutno vložit, aby dům mohl být plně užíván k bydlení v kombinaci s rekreaci. Ty zajisté přesáhnou požadovanou kupní cenu, což řadí nabídku mezi neatraktivní. Posuzovaný dům je v současné době také inzerován ve volném prodeji za cenu 830 000,00 Kč, za tuto cenu se však nepodařilo najít vážného zájemce o tento dům: RD Vranov nad Dyjí. Předmětem prodeje je soubor nemovitého majetku: - pozemek p.č. St. 60 - zastavěná plocha a nádvoří, evidovaná výměra 277 m2, způsob ochrany - rozsáhlé chráněné území Součástí je stavba: Vranov nad Dyjí, č.p. 9, rod. dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 60 - pozemek p.č. 379/4 - trvalý travní porost, evidovaná výměra 525 m2, způsob ochrany -

- 10 -

rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj se sídlem v Brně, KP Znojmo, pro obec a k.ú. Vranov nad Dyjí, na LV č. 94..“ Cena požadovaná na realitních serverech se liší až o 20 % oproti ceně nakonec sjednané. Většina nabízených nemovitostí je rozsáhlejších a v lepším technickém stavu. Posuzovanou nemovitost navíc velmi znevýhodňuje, že využitelná část pozemku je velmi malá, zbytek je pouze strmý kopec. Možný zájemce by do objektu musel následně vložit finanční prostředky alespoň v rozsahu do 100 tis. Kč pro dokončení stavebních úprav, dům by případně také mohl být využíván pro rodinnou rekreaci, což by s ohledem an jeho rozsah a nemožnost parkování byl i vhodnější způsob užití než trvalé bydlení. Je zřejmé, že v dané lokalitě nabídka značně převyšuje poptávku proto jediným způsobem jak zaujmout případné kupce je atraktivní cena. Tuto taktiku prezentuje inzerce v příkladu č. 1, ovšem ani zde, díky technickému stavu objektu před rekonstrukci, se zatím kupec nenašel. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí metodou srovnání a analýzy situace ve výši

Cena nemovitostí určená srovnáním (zaokrouhleno) 600 000,00 Kč

C. Závěr:

Administrativní cena nemovitostí ……………………………………….....................………... 463 760,00 Kč Cena nemovitostí určená srovnáním ………………………………………....…..……… …... 600 000,00 Kč

Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí, tj. pozemku parcelní číslo st. 60, jehož součástí je rodinný dům č.p. 9 a pozemku parcelní číslo 379/4 dle LV č.94 vedeného pro katastrální území Vranov

nad Dyjí, obec Vranov nad Dyjí, okres Znojmo, vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:

600 000,00 Kč

Slovy: šestsettisíc korun českých

V Otrokovicích, dne 12. května 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5864 - 94/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 90/15.

- 11 -

Mapové přílohy posudku:

Pohled na rodinný dům č.p. 9, ulice Znojemská, obec Vranov nad Dyjí, viditelné vedlejší stavby na pozemku parcelní číslo st. 60 od domu vlevo i vpravo, kopec na sever od domu je plochou trvalého travního porostu

Fotodokumentace:

- 12 -

Pohled na uliční průčelí rodinného domu č.p. 9 z ulice Znojemská v k.ú. a obci Vranov nad Dyjí, hlavní vchod do domu

Kuchyně s krbovými kamny a elektrickým sporákem je centrální průchozí místností v domě

- 13 -

Sociální zázemí, koupelna s WC Vstup do sklepní místnosti pod domem

0

Vedlejší stavby na stavebním pozemku: zděná kůlna, dřevěný přístřešek a zahradní domek

Zadní pohled na dům, a vstup na půdu Pohled na svažitý pozemek za domem – evidováno jako trvalý travní porost

List vlastnictví:

- 14 -