znalec z oboru stavebnictví · 2016. 9. 23. · stanovena pomocí přímé kapitalizace. pokud je...

of 27/27
znalec z oboru stavebnictví a ekonomiky ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků Vladimír K A R L Í K Hrnčířská 268 570 01 Litomyšl tel. 461 612 670 kancelář: Litomyšl, Smetanovo nám. 120, tel. 461 612 670 nebo 602 351 480 e-mail: [email protected] Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 5831-066-2015 o ceně : rodinného domu č.p. 194 včetně příslušenství a pozemků v obci a k.ú. Hejtmánkovice, vedené na LV č. 563 vlastník : Jan Horák, Československé Armády 408/51, 500 03 Hradec Králové objednavatel : Advokátní kancelář, JUDr. Martin Pavliš, Wilsonova 368, 539 01 Hlinsko účel posudku : zjištění obvyklé ceny dle zákona č. 151/97Sb. pro potřeby advokátní kanceláře. Nelze použít pro daň z převodu. Posudek obsahuje celkem dvacetsedm stran textu včetně obálky a je vypracován ve třech vyhotoveních, z nichž dvě obdrží objednavatel. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. V Litomyšli 29.05.2015 Vyhotovení č:

Post on 14-Dec-2020

0 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • znalec z oboru stavebnictví

    a ekonomiky

    ceny a odhady nemovitostí

    a oceňování podniků

    Vladimír K A R L Í K

    Hrnčířská 268

    570 01 Litomyšl

    tel. 461 612 670

    kancelář: Litomyšl, Smetanovo nám. 120, tel. 461 612 670 nebo 602 351 480

    e-mail: [email protected]

    Z N A L E C K Ý P O S U D E K

    č. 5831-066-2015

    o ceně : rodinného domu č.p. 194 včetně příslušenství a pozemků v obci a k.ú.

    Hejtmánkovice, vedené na LV č. 563

    vlastník : Jan Horák, Československé Armády 408/51, 500 03 Hradec Králové

    objednavatel : Advokátní kancelář, JUDr. Martin Pavliš, Wilsonova 368, 539 01 Hlinsko

    účel posudku : zjištění obvyklé ceny dle zákona č. 151/97Sb. pro potřeby advokátní

    kanceláře. Nelze použít pro daň z převodu.

    Posudek obsahuje celkem dvacetsedm stran textu včetně obálky a je vypracován ve třech

    vyhotoveních, z nichž dvě obdrží objednavatel.

    Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem

    včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení

    zhotovitele elaborátu.

    V Litomyšli 29.05.2015 Vyhotovení č:

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 2 -

    Z N A L E C K Ý P O S U D E K

    Podklady pro vypracování posudku :

    a) dodané objednavatelem posudku

    -viz. příloha

    - ústní informace majitele

    b) opatřené znalcem

    -viz. příloha

    - fotodokumentace

    - prohlídka na místě samém a jednání na příslušných úřadech

    Na vyzvání znalce nebyly předloženy žádné jiné doklady o nemovitosti, např. o stáří nebo vyšší

    ceně nemovitosti, nájemních smlouvách nebo výskytu radonu.

    Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV:

    LV č. 563 pro obec a k.ú. Hejtmánkovice

    Jan Horák, Československé Armády 408/51, 500 03 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

    Datum, k němuž se ocenění provádí:

    Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 14.05.2015.

    Datum provedení místního šetření a jeho účastníci:

    Místní šetření bylo provedeno dne 14.05.2015 za přítomnosti znalce a objednavatele posudku.

    Počasí: +15 0C, oblačno

    Měřící pomůcky použité při měření nemovitosti: měřící lať SOKKIA SK 202/8, ocelové pásmo

    20m POWERLET-20 a svinovací dvoumetr, měřící délkoměr LEICA, typ Disto Classic.

    Upozornění:

    Pokud není v posudku uvedeno jinak, jsou všechny informace, na které se znalec odvolává,

    podány ústně majitelem nebo objednavatelem. Písemné informace jsou uvedeny v podkladech nebo

    je provedena odvolávka, kde se podklad nachází. Znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté

    informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.

    S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely

    zjištění administrativní ceny, dle níže uvedených předpisů a pro v nich uvedených případech.

    V případě použití zjištěné ceny pro jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky

    nebo škody tímto použitím vzniklé.

    Za skutečnosti nebo změněné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto

    znaleckého posudku nelze převzít zodpovědnost.

    Znalec upozorňuje, že v posudku jsou uvedeny osobní údaje osob, a proto nakládání s tímto

    znaleckým posudkem podléhá režimu zákona č. 101/2000 Sb. O ochraně osobních údajů.

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 3 -

    Použité oceňovací a jiné podklady : - Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů.

    - Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

    - Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů

    - Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších

    předpisů.

    - Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14.03.2006, stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů,

    zejména Zákona č. 68/2007 Sb. ze dne 07.03.2007.

    - Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů.

    - Zákon č. 367/1990 Sb., o obcích ve znění pozdějších předpisů.

    - Zákon č. 265/1991Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění

    pozdějších předpisů.

    - ostatní návazné zákony, vyhlášky a předpisy.

    N Á L E Z a O C E N Ě N Í

    NÁLEZ

    Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu

    Číslo popisné: 194 Na pozemku parc. č.: st. 182

    Pozemky parc. č.: st. 182, 248/2, 248/4

    Ostatní stavby:

    Katastrální území: Hejtmánkovice LV č.: 563

    Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod

    Obec: Hejtmánkovice Část obce: Hejtmánkovice

    Ulice: Číslo orientační: PSČ: 550 01

    Obsah: 1) Rodinný dům č.p. 194

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 4 -

    1) Rodinný dům č.p. 194

    Všeobecné údaje

    Informace k použitým metodám. Cena zjištěná cenovým předpisem: je cenová hladina, kterou stát stanovil pro výběr tzv. trojdaně (darovací, dědická a z převodu nemovitostí). Nemá s obvyklou cenou nic společného a je uváděna pro informaci, jaká je skutečnost od názoru státu na cenu nemovitostí. V době ocenění se jednalo o vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. ve znění dalších předpisů. V poslední době i v cenovém předpisu je zaveden výpočet porovnávací metodou. Zde jsou ovšem data zprůměrovaná a spíž se jedná průměr, od kterého se může skutečná prodejní cena lišit a také se v mnoha případech liší. Tato průměrná porovnávací cena nemůže přesně vyjádřit odlišnosti resp. klady a zápory jednotlivých nemovitostí. Z těchto důvodu není použita tato metoda. Věcná hodnota-nákladová metoda: je výpočet nákladovou metodou (náklady na pořízení obdobné stavby dodavatelským způsobem) s odečtením opotřebení. Tato metoda se u rodinných domů používá pouze okrajově, upřednostňuje se porovnávací metoda s použitím dostupných údajů o prodeji nebo nabídce obdobných objektů (velikostně, vybavením, polohou atd.) v místě a čase. Zde je nutné upozornit, že nabídka realitních kanceláří může být jiná, než konečná prodejní cena. Je v tomto ocenění použita pro přehlednost a informovanost. Nejedná se o hlavní výpočtovou metodu. Porovnávací metoda: u rodinných domů je nejvhodnější, nejlépe vyjadřuje skutečnou situaci na trhu a de facto je to jediná uznávaná metoda při ocenění obytných staveb (RD, byty). U průmyslových objektů je nutné porovnávat porovnatelné. Vychází se z dostupných ověřených údajů o prodejních cenách, když chybí, tak z cenových nabídek realitních kanceláří obdobných objektů (velikostně, vybavením, polohou atd.) v místě a čase. Zde je nutné upozornit, že nabídka realitních kanceláří může být jiná, než konečná prodejní cena a proto je nutné nabídku korigovat. Existuje více porovnávacích metod, které dávají různou váhu kladným a záporným vlivům, velikosti, vybavením, stavu a podobně. V tomto posudku je použita metoda prof. Bradáče, kde se jednotlivé srovnávané domy indexují a tím se koriguje výsledná cena. Výnosová metoda: odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu. Majetky, které jsou schopny generovat příjem, jsou obvykle na základě této skutečnosti oceňovány. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení potenciálního hrubého příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Hodnota majetku je potom stanovena pomocí přímé kapitalizace. Pokud je správně aplikována, je tato metoda obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. U rodinných domků nebo budov obdobného charakteru (venkovská stavení obytného charakteru, byty) se nepoužívá. Tyto metody a jejich výsledné ceny jsou zde uvedeny pro informaci, aby nedocházelo k nedorozuměním, že výpočet tou a tou metodou je jiný, resp. jeho výsledek. Uvádím zde i důvody, které mě vedli k použití porovnávací metody.

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 5 -

    STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1877 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2011 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní

    SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV

    Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon

    Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 642 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců RODINNÝ DŮM

    SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV

    Typ PP RD Obytná/ Nebyt.

    Garáž Pozemky výměra

    OP ZP Rozesta- věnost

    Typ PP RD Obytná/ Nebyt.

    Garáž Pozemky výměra

    OP ZP

    m2 ks m2 m3 m2 % m2 ks m2 m3 m2

    7+kk 213 / 0 1 892 821 202 100,00 / 0 892

    KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

    0 Kč Ke dni ocenění není oceňovaná nemovitost předmětem obchodu.

    REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav

    Porovnávací hodnota 768 330 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 160 633 Kč 0 Kč

    Obvyklá cena 770 000 Kč - z toho hodnota pozemku 44 600 Kč 0 Kč

    Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 282 449 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 3 282 449 Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč

    Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena je v rozmezí odpovídající prodejním cenám v obcích a odpovídá přibližně vypočtené porovnávací ceně. Pro stanovení obvyklé ceny byla rozhodující velikost, poloha a dostupnost do města, uvedené silné a slabé stránky. Hlavní vliv na odhad obvyklé ceny má současný stav objektu s trhlinami, poloha mezi silnicí a potokem, obsazenost bytu nájemníky bez nájemní smlouvy.

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 6 -

    Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci)

    Charakteristika obce Obec Hejtmánkovice se nachází ve Východních Čechách, v Královéhradeckém kraji v okrese Náchod. Obcí s pověřeným obecním úřadem a obcí s rozšířenou působností je Broumov. Hejtmánkovice na Broumov stavebně plynule navazují. Občanská vybavenost: pouze obecní úřad a mateřská škola, další občanská vybavenost se nachází v Broumově, kde je městský úřad, mateřská a základní škola, detašované pracoviště nemocnice, ordinace praktických i odborných doktorů pro děti i dospělé, lékárna, knihovna, úplná síť obchodů a služeb. Možnost napojení ing. sítí: veřejný vodovodní řád, elektrická energie, zemní plyn. Regionální infrastruktura: dopravní trasy: přístup po silnici druhé třídy č. 302 z Broumova k hraničnímu přechodu „Starostín“ směrem do Polska. Železniční spojení na trase Polsko – Náchod (a dál), nejbližší vlaková zastávka je v 5 km vzdáleném Meziměstí. Vzdálenosti vybraných okolních měst: Hradec Králové okraj 75 km, Náchod 31 km, Broumov 0 km (plynule navazuje na Hejtmánkovice), Meziměstí 5 km, hraniční přechod Starostín 7 km. Památky a přírodní zajímavosti: Jízdárna Hetmánkovice, Broumovský klášter a muzeum. Přírodní zajímavosti - chráněná krajinná oblast Broumovsko.

    Poloha nemovitosti v obci Oceňovaná nemovitost č.p. 194 se nachází v obci a k.ú. Hejtmánkovice, na stavební parcele č. st. 182, při výjezdu z Broumova přes Hejtmánkovice ve střední části obce, vpravo přímo u silnice. Okolí tvoří zástavba rodinnými domy a potok za domem (záplavová zóna č. 2). V okolí nemovitosti se nenacházejí žádné stavby ani vlivy negativně ovlivňující klidné užívání nemovitosti. Vzdálenost do centra Broumova je 3,5 km, k nejbližší autobusové zastávce 450 m. Přístup k nemovitosti a na vlastní pozemek je přímo ze zpevněné silnice druhé třídy č. 302 procházející obcí, z pozemku p.p.č. 1661/1 ve vlastnictví Královéhradeckého kraje, Správa silnic Královéhradeckého kraje.

    Poloha, okolí a dopravní dostupnost

    Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř

    Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství)

    Základní popis Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům, který je z malé části podsklepený (nízké podlaží do 1,7 m, spodní voda) s jedním nadzemním podlažím a částečně využitým podkrovím se sedlovou střechou, nad garáží tvoří střechu pochůzná střecha - terasa. Půdorys stavby je ve tvaru písmene „L”. Vybavení domu je v nízkém standardu a vykazuje několik závad: spodní voda ve sklepě, vlhké zdivo v přízemí nad obkladem, vlhké fleky na fasádě a opadávající omítka, popraskaná fasáda a zdi, do garáže zatéká (pochůzná střecha), pokoj vpravo má zvednutou podlahu, v přízemí je stará elektroinstalace, elektrický kotel jde na jednu fázi. Druh stavby Rodinný dům. Účel využití Bydlení. Dispoziční řešení -sklep - sklep (nízké podlaží do 1,7 m, spodní voda; proto se nezapočítává) -přízemí - vstupní chodba, vlevo je pokoj a malá ložnice, vpravo pokoj, koupelna, WC, druhá chodba, spíž, kotelna a přistavěná garáž s vnitřním sezením -podkroví - malá jídelna, kuchyňský kout, vpravo od schodiště pokojík a malá ložnice, vlevo pokoj a malá místnost

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 7 -

    Provedené rekonstrukce -1962 - vestavba obytného podkroví -1968 - fasáda -1982 - přízemní garáž -2005 - el. sporák -2007 - oprava střešní krytina AZC šablon -2011 - všude plastová okna -běžná a pravidelná údržba Příslušenství stavby Venkovní úpravy a přípojky inženýrských sítí (veřejný vodovod, elektrická energie, odpady jsou svedeny do septiku; zemní plyn vede v ulici).

    Technický popis oceňované nemovitosti

    Stavba dokončena v r. 1877 Dílčí rekonstrukce v r. 2011 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér

    Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1661/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt

    Přístup a příjezd k pozemku

    z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn

    Přístup a příjezd přes pozemky

    Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář

    1661/1 ostatní plocha - silnice Královéhradecký kraj, Správa silnic Královéhradeckého kraje

    Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)

    Nemovitost není pronajímána / propachtována

    Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek

    Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek

    Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele

    Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu

    Nemovitost je pronajímána, ale nájemní smlouva nebyla předložena.

    Vyhodnocení rizik nemovitosti

    Rating rizika:

    Rizika spojená s právním stavem nemovitosti

    RIZIKO Popis rizika

    NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací

    Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti

    Rizika nebyla zjištěna.

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 8 -

    Rizika spojená s umístěním nemovitosti

    RIZIKO Popis rizika

    ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 ANO Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) ANO Poloha nemovitosti v chráněném území

    Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena

    Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné

    Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti

    -Oceňovaný objekt č.p. 194 v k.ú. Hejtmánkovice se nachází v záplavové oblasti. Vzhledem k umístění předmětné nemovitosti v záplavové oblasti je nutné zajistit pojištění nemovitosti proti rizikům spojeným s povodněmi (zaplavení a zatopení nemovitosti) s dostatečnou výší pojistné hodnoty zohledňující reprodukční hodnotu předmětných nemovitostí. -Oceňovaná nemovitost je umístěna u silnice druhé třídy č. 302 vedoucí k hraničnímu přechodu s Polskem. Z tohoto důvodu je velmi pravděpodobná zvýšená hladina hluku a vibrací od dopravy. -Dle LV č. 563 pro k.ú. Hejtmánkovice ze dne 21.01.2015 jsou oceňované nemovitosti umístěny v chráněné krajinné oblasti - II.-IV. zóna. Rizika nebyla zjištěna.

    Věcná břemena a obdobná zatížení

    RIZIKO Popis rizika

    NE Bez reálných břemen a služebností ANO Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)

    Popis věcných břemen a obdobných zatížení

    -Na základě předloženého LV č. 563 pro k.ú. Hejtmánkovice ze dne 21.01.2015 je na oceňovaných nemovitostech

    evidováno zástavní právo včetně souvisejících zápisů ve prospěch Hypoteční banky, a s. (podrobný popis je uveden

    na LV v příloze v zadní části ocenění). Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno.

    Další rizika nebyla zjištěna.

    Rizika ostatní

    RIZIKO Popis rizika

    NE Nemovitost není pronajímána ANO Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost

    Popis ostatních rizik

    -Vybavení domu je v nízkém standardu a vykazuje několik závad: spodní voda ve sklepě, vlhké zdivo v přízemí nad

    obkladem, vlhké fleky na fasádě a opadávající omítka, popraskaná fasáda a zdi, do garáže zatéká (pochůzná střecha),

    pokoj vpravo má zvednutou podlahu, v přízemí je stará elektroinstalace, elektrický kotel jde na jednu fázi.

    Další rizika nebyla zjištěna.

    Přehled listů vlastnictví

    LIST VLASTNICTVÍ číslo 563 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 574031 Hejtmánkovice Katastrální území: 638226 Hejtmánkovice Ulice: č.o.:

    Vlastníci Podíl FO RČ: 801113/3053 Jan Horák Československé Armády

    408/51, 50003 Hradec Králové 1 / 1

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 9 -

    Stavby stavba je součástí pozemku část obce Hejtmánkovice č.p. 194 na pozemku p.č. st. 182 ANO Pozemky

    st. 182 Stavební parcela Parcela KN 233 m2

    zastavěná plocha a nádvoří 248/2 Pozemková parcela Parcela KN 242 m

    2 zahrada

    248/4 Pozemková parcela Parcela KN 417 m2

    zahrada

    Výpočet věcné hodnoty staveb

    Rodinný dům Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům, který je z malé části podsklepený (nízké podlaží do 1,7 m, spodní voda) s jedním nadzemním podlažím a částečně využitým podkrovím se sedlovou střechou, nad garáží tvoří střechu pochůzná střecha - terasa. Půdorys stavby je ve tvaru písmene „L”.

    Dispoziční řešení -sklep - sklep (nízké podlaží do 1,7 m, spodní voda; proto se nezapočítává) -přízemí - vstupní chodba, vlevo je pokoj a malá ložnice, vpravo pokoj, koupelna, WC, druhá chodba, spíž, kotelna a přistavěná garáž s vnitřním sezením -podkroví - malá jídelna, kuchyňský kout, vpravo od schodiště pokojík a malá ložnice, vlevo pokoj a malá místnost

    Popis konstrukcí: Základy kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti; svislé nosné konstrukce zděné; zdivo smíšené a u garáže cihelné; stropy dřevěné, v přízemí nízké (cca 2,20-2,30 cm), v podkroví šikmé stěny polepené polystyrenovými deskami nebo obložené dřevěnými palubkami, v garáži PZD do I profilů; střecha sedlová, krytina AZC šablony; klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu; vnitřní omítky vápenné štukové; fasádní omítky břízolitové a u garáže vápenné; vnější obklady keramickými pásky kolem oken; vnitřní obklady keramické (sociální zařízení, za kuchyňskou linkou); schody dřevěné; dveře hladké starší; okna plastová; podlahy obytných místností: v přízemí beton a volně koberec, v podkroví PVC, keramická dlažba na sociálním zařízení, teracová dlažba na chodbě; podlahy ostatních místností: beton (kotelna, garáž); vytápění ústřední s kotlem na uhlí v kombinaci se starým elektrickým kotlem, deskové radiátory; elektroinstalace světelná; bleskosvod je instalován; rozvod vody studené a teplé; zdroj teplé vody el. bojler; instalace plynu není provedena; kanalizace je provedena a je svedena do septiku; vybavení kuchyně (stará kuchyňská linka, el. sporák); vnitřní vybavení (umývadlo, sprchový box); záchod (WC kombi v přízemí); ostatní (dřevěná vrata do garáže).

    Stáří: dle sdělení objednavatele a dle jím předložených podkladů pochází stavba z roku 1877, čemuž odpovídá provedení konstrukcí a použitý materiál.

    Opravy a rekonstrukce: -1962 - vestavba obytného podkroví -1968 - fasáda -1982 - přízemní garáž -2005 - el. sporák -2007 - oprava střešní krytina AZC šablon -2011 - všude plastová okna -běžná a pravidelná údržba

    Závady: Vybavení domu je v nízkém standardu a vykazuje několik závad: spodní voda ve sklepě, vlhké zdivo v přízemí nad obkladem, vlhké fleky na fasádě a opadávající omítka, popraskaná fasáda a zdi, do garáže zatéká (pochůzná střecha), pokoj vpravo má zvednutou podlahu, v přízemí je stará elektroinstalace, elektrický kotel jde na jednu fázi.

    Výměry

    Zastavěná plocha

    -přízemí (1.NP): (10,20*14,15+10,15*1,30 obytná část s podkrovím)+(5,80*7,60 přízemní garáž) = 201,61

    m2

    -podkroví (2.NP): (10,20*14,15+10,15*1,30) = 157,53 m2

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 10 -

    Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby

    Seznam podlaží

    Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží přízemí 201,61 m2 126,02 m2

    podkroví 157,53 m2 44,72 m2

    Výčet místností

    Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha

    přízemí

    podlahová plocha 126,02 m2 1,00 126,02m2

    garáž 35,26 m2 0,00 0,00m2

    přízemí - celkem 161,29 m2 126,02 m2

    podkroví

    jídelna - plocha nad 1,3 m výšky 6,60 m2 1,00 6,60 m2

    jídelna - plocha pod 1,3 m výšky 2,00 m2 0,00 0,00 m2

    kuchyň.kout - plocha nad 1,3 m výšky 5,20 m2 1,00 5,20 m2

    kuchyň.kout - plocha pod 1,3 m výšky 1,00 m2 0,00 0,00 m2

    pokojík - plocha nad 1,3 m výšky 6,10 m2 1,00 6,10 m2

    pokojík - plocha pod 1,3 m výšky 2,00 m2 0,00 0,00 m2

    ložnička - plocha nad 1,3 m výšky 7,12 m2 1,00 7,12 m2

    ložnička - plocha pod 1,3 m výšky 2,00 m2 0,00 0,00 m2

    pokoj 19,70 m2 1,00 19,70m2

    podkroví - celkem 51,72 m2 44,72 m2

    Výpočet obestavěného prostoru

    Název Obestavěný prostor

    RD vrchní stavba ((10,20*14,15)+(10,15*1,30))*2,70 = 425,32 m3

    RD zastřešení 14,15*7,10*2,75 = 276,28 m3

    garáž celkem (5,80*7,60)*2,70 = 119,02 m3

    Obestavěný prostor - celkem: = 820,61 m3

    Konstrukce Popis Základy -kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Zdivo -smíšené a u garáže cihelné Stropy -dřevěné, v přízemí nízké (cca 2,20-2,30 cm), v podkroví šikmé stěny polepené

    polystyrenovými deskami nebo obložené dřevěnými palubkami, v garáži PZD do I profilů

    Střecha -sedlová Krytina -AZC šablony Klempířské konstrukce -pozinkovaný plech Vnitřní omítky -vápenné štukové Fasádní omítky -břízolitové a u garáže vápenné Vnější obklady -keramickými pásky kolem oken Vnitřní obklady -keramické (sociální zařízení, za kuchyňskou linkou) Schody -dřevěné Dveře -hladké Okna -plastová Podlahy obytných místností -v přízemí beton a volně koberec, v podkroví PVC, keramická dlažba na sociálním

    zařízení, teracová dlažba na chodbě Podlahy ostatních místností -beton (kotelna, garáž) Vytápění -ústřední s kotlem na uhlí v kombinaci se starým elektrickým kotlem, deskové

    radiátory Elektroinstalace -světelná Bleskosvod -bleskosvod Rozvod vody -studené a teplé Zdroj teplé vody -el. bojler Instalace plynu -chybí Kanalizace -je provedena a je svedena do septiku Vybavení kuchyně -(stará kuchyňská linka, el. sporák

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 11 -

    Vnitřní vybavení -(umývadlo, sprchový box Záchod -WC kombi v přízemí Ostatní -dřevěná vrata do garáže

    Zastavěná plocha [m2] 202 Obestavěný prostor [m3] 820,61 Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 282 449 Stáří roků 138 Další životnost roků 40 Opotřebení % 66,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 116 033

    Výpočet hodnoty pozemků

    Základní popis oceňovaných pozemků

    Oceňované pozemky se nacházejí v obci a k.ú. Hejtmánkovice, na stavební parcele č. st. 182, při výjezdu z

    Broumova přes Hejtmánkovice ve střední části obce, vpravo přímo u silnice. Okolí tvoří zástavba rodinnými domy a

    potok za domem (záplavová zóna č. 2). V okolí nemovitosti se nenacházejí žádné stavby ani vlivy negativně ovlivňující

    klidné užívání nemovitosti. Vzdálenost do centra Broumova je 3,5 km, k nejbližší autobusové zastávce 450 m.

    Přístup k nemovitosti a na vlastní pozemek je přímo ze zpevněné silnice druhé třídy č. 302 procházející obcí, z

    pozemku p.p.č. 1661/1 ve vlastnictví Královéhradeckého kraje, Správa silnic Královéhradeckého kraje.

    Na pozemcích se nacházejí venkovní úpravy a přípojky inženýrských sítí (veřejný vodovod, elektrická energie,

    odpady jsou svedeny do septiku; zemní plyn vede v ulici).

    Pozemky jsou rovinaté a vzájemně na sebe navazují. Společně tvoří nepravidelný půdorys. Stavební parcela č. 182 je

    zcela zastavěná rodinným domem. Pozemkové parcely tvoří funkční celek s pozemkem zastavěným rodinným domem a

    slouží jako zahrada. Ta je menší, částečně udržovaná, zatravněná s minimem trvalých porostů, oplocená živým plotem z

    thují. Funkční celek znamená pozemek, který navazuje na pozemek zastavěný stavbou hlavní, nepřerušený pozemky

    nebo cestami jiného majitele.

    Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků

    Pozemky pro výstavbu RD jsou v obci běžně dostupné a jejich ceny se v obci pohybují na běžné úrovni cen podobných obcí. Cenové rozmezí je v rozsahu 40 až 80 Kč/m

    2. V tomto případě odhaduji obvyklou cenu zastavěných pozemků na

    50 Kč/m2. Zdůvodnění: možnost napojení na většinu běžných inženýrských sítí, poloha u silnice, z druhé strany potok.

    Podklady a informace poskytla realitní kancelář Tana Dvůr králové a databáze realitní sítě RVČ.

    Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.reality.cz, farmy.cz, www.nemovitosti.cz i z vlastní databáze.

    Druh pozemku Parcela č. Výměra m2

    Jednotková cena Kč/m2

    Vlastnický podíl Celková cena pozemku Kč

    zastavěná plocha a nádvoří st. 182 233 50 1 / 1 11 650 zahrada 248/2 242 50 1 / 1 12 100 zahrada 248/4 417 50 1 / 1 20 850 Celková výměra pozemků: 892 Hodnota pozemků celkem: 44 600

    Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnávací metodu byly vybrány podobné domy prodané v posledních 6 měsících v té samé obci nebo nejbližším okolí. Tyto potom byly porovnány s oceňovanou nemovitostí.

    Lokalita Užitná Pozemek Dispozice Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená cena

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 12 -

    plocha cena cena celkový

    Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m2 m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2

    Hejtmánkovice okr. Náchod

    172,00 998 1+4 1 100 000 6 395 0,73 4 668

    RD Hejtmánkovice, RD Hejtmánkovice, starší rodinný dům v obytné části obce. RD byl přízemní s obytným podkrovím. V přízemí se nacházela chodba, kuchyně, spíž, jídelna, obývací pokoj, pracovna, WC a v podkroví byla chodba, koupelna, šatna a dvě ložnice. Celkový stav nemovitosti odpovídal době pořízení stavby, vybavení odpovídalo také době pořízení v 80-tých letech m.s.. Malá modernizace koupelny a WC byla provedena v roce 2010. Zahrada byla spíše větší a udržovaná. V okolí nejsou negativní vlivy

    Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu - menší objekt - koeficient 0,95; Poloha - ve stejné obci, ale podstatně lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - lepší vybavenost - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost - koeficient 1,00;

    Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší objekt; Poloha - ve stejné obci, ale podstatně lepší; Provedení a vybavení - lepší vybavenost; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost;

    Olivětín 77,00 804 1+2 400 000 5 195 0,79 4 104

    Rodinný domek Olivětín, Starší rodinný dům v obci Olivětín výjezd na Broumov. Dům byl postaven v 60-tých letech m.s. a byl v horším stavu, neomítnut. V domě se nacházel byt o velikosti 1+2 s příslušenstvím. Byla provedena malá modernizace koupelny a nátěr oken. Pod přízemím byl menší klenutý sklep. RD měl spíše nižší standard vnitřního vybavení. Zahrada byla přiměřeně velká s ovocnými stromy. V okolí objektu se nenacházely negativní vlivy.

    Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu - menší - koeficient 1,02; Poloha - lepší, bez silnice a potoka - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně lepší standard - koeficient 0,97; Celkový stav - mírně lepší stav - koeficient 0,97; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - není fasáda - koeficient 1,01;

    Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší; Poloha - lepší, bez silnice a potoka; Provedení a vybavení - mírně lepší standard; Celkový stav - mírně lepší stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - není fasáda;

    Meziměstí 115,00 780 1+3 1 000 000 8 696 0,55 4 783

    RD Meziměstí, Rodinný přízemní domek s plným podsklepením a sedlovou střechou bez podkroví. RD byl postaven v 80-tých letech m.s. a vnitřní vybavení domu odpovídá této době. Opotřebení bylo běžné a odpovídalo stáří a běžné údržbě. V suterénu se nacházela garáž, sklep, kotelna, uhelna, dílnička a prádelna. V přízemí se nacházela chodba, hala, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pracovna, koupelna , spíž a WC. Zahrada byla běžná s velkými okrasnými stromy. V okolí nejsou negativní vlivy.

    Hodnocení: Redukce pramene ceny - inzerce RK - koeficient 0,70; Velikosti objektu - odobná - koeficient 0,99; Poloha - větší obec, ale bez silnice a potoka - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně lepší - koeficient 0,96; Celkový stav - mírně lepší - koeficient 0,96; Vliv pozemku - pozemek je větší - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - dobrá nemovitost - koeficient 1,00;

    Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce RK; Velikosti objektu - odobná; Poloha - větší obec, ale bez silnice a potoka; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - pozemek je větší; Úvaha zpracovatele ocenění - dobrá nemovitost;

    Variační koeficient před úpravami: 21,48 % Variační koeficient po úpravách: 6,57 %

    Užitná plocha 170,74 m2

    Minimální jednotková cena: 4 104Kč/m2 Minimální cena: 700 717 Kč

    Průměrná jednotková cena: 4 518 Kč/m2 Průměrná cena: 771 403 Kč

    Maximální jednotková cena: 4 783 Kč/m2 Maximální cena: 816 649 Kč

    Stanovená jednotková cena: 4 500 Kč/m2 Porovnávací hodnota: 768 330,- Kč

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 13 -

    Rekapitulace ocenění

    Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny

    Kupní cena: 0 Kč

    Ke dni ocenění není oceňovaná nemovitost předmětem obchodu.

    Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy

    Obvyklá cena je v rozmezí odpovídající prodejním cenám v obcích a odpovídá přibližně vypočtené porovnávací ceně. Pro stanovení obvyklé ceny byla rozhodující velikost, poloha a dostupnost do města, uvedené silné a slabé stránky. Hlavní vliv na odhad obvyklé ceny má současný stav objektu s trhlinami, poloha mezi silnicí a potokem, obsazenost bytu nájemníky bez nájemní smlouvy.

    Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti

    Současný stav

    Porovnávací hodnota 768 330 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 160 633 Kč Obvyklá cena 770 000 Kč - z toho hodnota pozemku 44 600 Kč

    Silné stránky nemovitosti

    -zlepšení situace na realitním trhu, ceny nemovitostí stoupají -přístup z veřejných zpevněných pozemků

    Slabé stránky nemovitosti

    -rušnější poloha u silnice vedoucí k přechodu s Polskem -poloha mezi silnicí a potokem -u domu je menší zahrada -vyšší opotřebení a závady (viz. foto) -podstandardní vybavení -obec bez občanské vybavenosti

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 14 -

    Závěr- RD Jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňovaného rodinného domu s příslušenstvím a pozemky odpovídá hodnotě zjištěné porovnávací metodou.

    Rodinný dům

    Cena zjištěná nákladovou metodou 1 160 633 Kč

    Cena zjištěná porovnávací metodou 768 330 Kč

    Cena zjištěná výnosovou metodou nepoužita

    OObbvvyykklláá cceennaa oocceeňňoovvaannééhhoo oobbjjeekkttuu 777700 000000 KKčč slovy : sedmsetsedmdesáttisíckorunčeských

    Tato cena je cenou obvyklou zjištěnou dle zákona 151/97 Sb. pro potřebu advokátní

    kanceláře. Nelze použít pro daň z převodu nemovitostí.

    V Litomyšli 29.05.2015

    Znalec z oboru stavebnictví a ekonomiky

    Ceny a odhady nemovitostí a

    Oceňování podniků

    Vladimír K A R L Í K

    Hrnčířská 268

    570 01 Litomyšl

    Znalecká doložka :

    Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci

    Králové ze dne 17.12.1985 pod č.j. Spr.984/85 pro základní obor stavebnictví a ekonomiky, pro

    odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne 06.01. 1998 pod č.j. Spr.41/98 pro odvětví oceňování

    podniků. Posudek byl zapsán pod poř.č. 5831-066-2015 ve znaleckém deníku.

    Znalečné a úhrady výdajů účtuji dle přiložené likvidace.

    V Litomyšli 29.05.2015

    znalec z oboru stavebnictví a ekonomiky

    ceny a odhady nemovitostí a

    oceňování podniků

    Vladimír K A R L Í K

    Hrnčířská 268

    570 01 Litomyšl

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 15 -

    Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze

    -Fotodokumentace nemovitosti 3

    -Mapa oblasti 2

    -Mapa obce 1

    -Letecký pohled, KKM+ortofoto 2

    -Výpis z katastru nemovitostí LV č. 563 vyhotovený v rámci insolvenčního řízení č.j. KSHK 35 INS 18677/2014-A-6 pro JUDr. Martina Pavliše dne 21.01.2015

    2

    -Snímek katastrální mapy vyhotovený z nahlížení do katastru nemovitostí dne 29.05.2015 1

    -Informace o přístupoém pozemku p.p.č. 1661/1 vyhotovené z nahlížení do katastru nemovitostí dne 29.05.2015

    1

    -Riziko povodně ze serveru pojišťovny Kooperativa ke dni 29.05.2015

    -Znalecký posudek č. 02-94/1997 vypracovaný Ing. Josefem Kohlem, Pionýrská 367, 550 01 Broumov dne 04.01.1997

    1

    0

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 16 -

    FOTODOKUMENTACE

    foto I

    pohled ze zahrady od severu rohový pohled ze silnice od západu

    rohový pohled ze silnice od jihu pohled ze zahrady od jihovýchodu

    terasa terasa

    terasa zahrada

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 17 -

    foto II

    přízemí - pokoj přízemí - ložnice

    přízemí - koupelna přízemí - technické zázemí

    sklep schody do podkroví

    podkroví - kuchyňský kout podkroví - pokoj

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 18 -

    foto III - závady

    špatný komín prasklina ve zdivu

    vlhké zdivo a opadávající fasáda vlhké zdivo a opadávající fasáda

    přízemí - vlhké zdivo a opadávající omítka přízemí - vlhké zdivo a opadávající omítka

    vlhký celý strop v garáži vlhký roh pod stropem

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 19 -

    mapa oblasti širší

    mapa oblasti bližší

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 20 -

    mapa obce

    letecký pohled s orientačním označením

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 21 -

    KKM+ortofoto

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 22 -

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 23 -

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 24 -

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 25 -

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 26 -

  • ZP č. 5831-066-2015

    _______________________________________________________________________________

    - 27 -