Woonvisie Houten 2016-2025

2

Voorwoord

Voor u ligt de woonvisie 2016-2025. De oude dateert van 2004 en

was daarom hoognodig aan revisie toe. De voorliggende woonvisie

is een product dat in nauw overleg met bewoners, huurders,

ontwikkelaars, makelaars, zorgaanbieders en ouderenpartijen is

opgesteld. En zo hoort het ook volgens onze bestuursstijl: we

werken van buiten naar binnen en geven gebruikers en

professionals graag een belangrijke rol. Trots ben ik dan ook op de

manier waarop en de mate waarin zij hebben bijgedragen aan dit

product.

In 1966 werd het dorp Houten officieel aangewezen als groeikern

om de snel groeiende bevolking van Utrecht onderdak te kunnen

bieden. Dit vormt de basis voor de uitgroei van Houten, dat voorzag

in de bouw van 8.000 woningen. De bevolking is daardoor gegroeid

van bijna 8.500 inwoners in 1979 tot zo'n 30.000 in 1993. Vanaf

midden jaren negentig heeft Houten een tweede groeitaak

gekregen. Dit maal betrof het een gebied ten zuiden van het

bestaande Houten. Deze groeitaak is nagenoeg af (er moeten nog

ongeveer 800 woningen gerealiseerd worden). De bevolking is dan

gegroeid van circa 30.000 naar circa 50.000 inwoners.

Dit college is van mening dat de wereld niet maakbaar is. Niet

maakbaar, omdat een deel van de groei moet komen van de markt

(en daar heb je als overheid zeer beperkt invloed op), maar ook niet

maakbaar omdat er allerlei ontwikkelingen kunnen zijn die

prognoses en toekomstverkenningen op z’n kop zetten. Tenslotte is

de werkelijkheid niet maakbaar omdat de voorziene groei van 1.800

woningen een beperkt effect heeft op gewenste eindbeelden. Deze

woonvisie staat in het teken van genoemde werkelijkheid.

De wereld is constant in verandering. Daarom is het ook misschien

wel aanmatigend om een visie voor tien jaar neer te leggen. Toch

denken we een aantal (woon)tendensen waar te kunnen nemen en

prognoses ten aanzien van de bevolkingsontwikkeling te zien die

het mogelijk maken om aannames en verkenningen voor de

toekomst te doen. Daarom is deze visie niet in beton gegoten en

vinden we het van belang per bestuursperiode te evalueren om ook

eventuele nieuwe ontwikkelingen mee te nemen. Op verschillende

momenten zal deze visie dan ook tegen het licht worden gehouden.

Dan zal kritisch bekeken moeten worden in hoeverre de visie op dat

moment nog voldoet of dat deze bijgesteld moet worden.

We wensen u veel leesplezier, maar vooral veel woongenot: voor

nu en in de toekomst.

Jocko Rensen, wethouder wonen

8 maart 2016

3

Inhoud

Voorwoord ....................................................................................... 2

Samenvatting .................................................................................. 4

Vier centrale thema’s van de woonvisie ....................................... 5

Thema 1: Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens .... 5

Thema 2: focus op huisvesting van gezinnen en ouderen ........ 5

Thema 3: voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale

huurwoningvoorraad ................................................................. 6

Thema 4: wonen en zorg in samenhang bezien ....................... 6

Relatie gemeente – corporatie ..................................................... 6

Programma .................................................................................. 7

1. Inleiding .................................................................................... 8

1.1 Doel woonvisie ....................................................................... 9

1.2 Totstandkoming ..................................................................... 9

1.3 Leeswijzer .............................................................................. 9

2. Woonvisie Houten 2016 - 2025.................................................. 10

2.1 Uitgangspunten .................................................................... 11

2.1.1 Beleidskaders ................................................................... 11

2.1.2 Rolopvatting gemeente .................................................. 13

2.2 Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens ............... 14

2.2.1 Opgave .......................................................................... 14

2.2.2 Visie .............................................................................. 15

2.3 Doelgroep: gezinnen en ouderen ......................................... 16

2.3.1 Opgave .......................................................................... 16

2.3.2 Visie .............................................................................. 17

2.4 Voldoende omvang en betaalbaarheid van sociale

woningvoorraad garanderen ...................................................... 18

2.4.1 Opgave .......................................................................... 19

2.4.2 Visie .............................................................................. 23

2.5 Wonen en zorg ..................................................................... 25

2.5.1 Opgave .......................................................................... 26

2.5.2 Visie .............................................................................. 26

2.6 Perspectief voor de periode vanaf 2020 ............................... 27

3. Relatie gemeente - corporatie .................................................... 28

3. Relatie gemeente - Corporatie ............................................... 29

3.1 Inleiding ............................................................................... 29

3.2 Het proces volgens de Woningwet ....................................... 29

3.3 Gemeentelijke zienswijzen ................................................... 30

4. Programma: woningen en woonomgeving ................................. 33

4.1 Bestaande voorraad en woonomgeving ............................... 34

4.2 Nieuwbouw .......................................................................... 34

4.3 Inzet en instrumenten ........................................................... 35

4

Samenvatting

5

Samenvatting

Een nieuwe woonvisie is politiek gewenst en is onder andere

noodzakelijk om tot (jaarlijkse) prestatieafspraken met Viveste te

komen. Om tot gefundeerde uitspraken te komen over de

woningmarkt en prognoses te doen voor de toekomst is daarom een

woonbehoefteonderzoek (Wbo) gedaan (augustus 2015). Het Wbo

heeft een scope, parallel aan de woonvisie, tot 2025.

Houten maakt onderdeel uit van een gewilde (Utrechtse) woonregio.

Het Wbo vertaalt dat onder andere in het feit dat Houten de

komende tien jaar een woonbehoefte heeft van ongeveer 1.800

woningen. Daarvan is ongeveer driekwart autonoom, dat wil zeggen

uit Houten zelf. Indicatief komt dat neer op ongeveer 1.100

eengezinswoningen en 700 gelijkvloerse woningen. Na 2025 zal

Houten fors vergrijzen. De verwachting is dat Houten iets meer

huishoudens krijgt, maar dat deze kleiner zullen zijn. Houten wil

graag zo veel als mogelijk binnen vastgestelde kaders aan deze

behoefte tegemoet komen.

De woningbouwmogelijkheden op nog in ontwikkeling te nemen

gebieden waarvoor de programma’s in contracten en

bestemmingsplannen zijn vastgelegd zijn beperkt. Voorzien is dat

tussen de 800 en 1.000 woningen van de voorziene behoefte hierop

kunnen worden gerealiseerd. De overige plekken zullen gevonden

moeten worden in de transformatie van bestaand vastgoed

(kantoren, maatschappelijk vastgoed en woningen). De verwachting

is dat in genoemde periode de gewenste woningproductie van

1.800 woningen voor een groot deel gehaald gaat worden.

Vier centrale thema’s van de woonvisie

Thema 1: Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens

Houten bouwt voor de toekomst en maakt graag de woonwens van

haar bewoners mogelijk. Houten wil zo veel mogelijk tegemoet

komen aan de realisering van de woonwens van haar bewoners

mits het bijdraagt aan toekomstbestendigheid, verhoging van de

kwaliteit en de duurzame ambities. Daarnaast wil Houten dat haar

bewoners, als ze dat willen, een wooncarrière in Houten kunnen

realiseren, waarmee er dus voldoende aanbod in de meeste

segmenten zou moeten zijn. Om deze gewenste diversiteit te

bereiken staat de gemeente open voor initiatieven van particulieren.

Het is evident dat niet alle woonmilieus en woningtypen in Houten

nagestreefd zullen worden (zoals studentencomplexen).

Verduurzaming van de bestaande en nieuwe woningvoorraad,

zowel koop als huur, is een mondiaal, maar zeker gemeentelijk

speerpunt, met als ambitie om in 2040 volledig energieneutraal te

zijn.

Thema 2: focus op huisvesting van gezinnen en ouderen

Houten wil een levendige gezinsgemeente blijven. Daarvoor is het

nodig om aantrekkelijk te blijven voor deze doelgroep. Aangezien

een aanzienlijk deel van de toekomstige vraag betrekking heeft op

deze doelgroep zal die dan ook voor een deel in

nieuwbouwopgaven bediend worden. Tegelijkertijd vergrijst de

gemeente en zal er een forse vraag naar voor ouderen geschikte

(gelijkvloerse) huisvesting ontstaan na 2025. Om adequaat op deze

ontwikkeling te reageren zal gaandeweg meer ruimte komen voor

deze doelgroep. Bij de jaarlijkse herijking van het bouwprogramma

6

zal daar op toegezien worden. Voor jongeren ontstaan kansen via

bouw van gelijkvloerse (veelal kleinere) eenheden bij transformatie

van kantoren en via doorstroming in de woningketen. En uiteraard is

er uitwisselbaarheid: gelijkvloerse kleinere woningen kunnen

aantrekkelijk zijn voor zowel ouderen als jongeren.

Een idee is om in genoemde periode ‘de taart groter te maken’ door

te zoeken naar woningbouwmogelijkheden elders. Zoals de

strategische visie Houten 2025 echter stelt is bouwen buiten de

Rondweg binnen deze periode geen optie. Om de voortgang van de

woningbouw te monitoren zullen wij na 5 jaar (2020) evalueren en

doorkijkjes maken richting 2025 en 2030.

Thema 3: voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale

huurwoningvoorraad

In Houten is behoefte aan ongeveer 5.000 sociale huurwoningen.

Momenteel voldoet de woningvoorraad van Viveste voor een groot

deel (plm 80%) niet aan het huidige rijksbeleid voor de huisvesting

van huishoudens met lagere inkomens (‘de volkshuisvestelijke

doelgroep’). Een aanzienlijk deel van de woningen is namelijk van

een dermate hoog niveau qua oppervlak, kwaliteit en potentiële

huurprijs dat dit eerder geschikt is voor huishoudens met een

hogere inkomenspositie dan de volkshuisvestelijke doelgroep.

Viveste staat dus voor de opgave om te voldoen aan de

(toekomstige) behoefte op basis van passende woningen (op WWS

punten) met een financieel duurzame businesscase. Deze opgave

bestaat uit het transformeren en verkopen van ongeveer 2.000

woningen. Het is niet reëel om te veronderstellen dat de

transitieopgave waar Viveste zich voor geplaatst ziet binnen tien

jaar is gerealiseerd. De gemeente is echter voornemens om zo veel

als in haar vermogen ligt deze transitie mogelijk te maken en

(planologisch) mee te denken. Omdat de (woon)markt erg in

beweging is zal jaarlijks bezien worden hoe deze opgave loopt en

zal er een vijfjaarlijkse monitoring plaatsvinden.

Thema 4: wonen en zorg in samenhang bezien

De vergrijzing zal richting 2025 en tussen 2025 - 2040 zeer sterk

toenemen. Daarnaast heeft het Rijk sterk gewijzigde regelgeving

vastgesteld, waarmee wonen en zorg in combinatie een belangrijk

thema is geworden. Mensen met een zorgvraag zullen langer thuis

blijven wonen met alle gevolgen die dat met zich meebrengt. De

gemeente wil als facilitator het makkelijk(er) maken om deze

woningen geschikt te maken en de woonomgeving zo goed

mogelijk laten aansluiten op de oudere doelgroep en mensen met

een beperking. Een uitdaging hierbij is om zorg en ondersteuning in

de nabijheid te realiseren. Daarnaast willen we zorgen voor een

voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen. Afstemming

tussen wonen, zorg en welzijn is daarbij van belang. We zijn als

gemeente immers medeverantwoordelijk voor het huisvesten van

kwetsbare groepen. Duidelijk is dat de druk op de sociale

huurwoningvoorraad toeneemt doordat meer kwetsbare burgers in

zelfstandige woningen blijven wonen. Te denken valt aan mogelijk

onaangepast gedrag of het ontstaan van betalingsproblemen.

Relatie gemeente – corporatie

In het regeerakkoord van het Kabinet Rutte II is opgenomen dat

woningcorporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publiek

belang in hun werkgebied. De taak van corporaties wordt

teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale

huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden

maatschappelijk vastgoed. Corporaties komen onder directe

aansturing van gemeenten. De schaal van een corporatie moet in

7

overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt

en met de maatschappelijke kerntaak.

Programma

In hoofdstuk vier wordt een indicatief bouwprogramma

gepresenteerd waar de jaarlijkse prestatieafspraken aan getoetst

moeten worden. Verder worden de inzet en instrumenten besproken

op de thema’s: nieuwbouw, sociale huisvesting,

ouderenhuisvesting, duurzaamheid, wonen en zorg,

wederkerigheid, flexibele woonvormen en regio.

8

1. Inleiding

9

1. Inleiding

Houten is toe aan een nieuwe woonvisie. Door een sterk gewijzigde

markt, excessen in de corporatiesector en mede als gevolg daarvan

sterk veranderend rijksbeleid ziet de wereld er anno 2015 heel

anders uit. De woonvisie van de gemeente Houten dateert nu nog

van 2004 en de politieke wens bestond dan ook om mede door

genoemde redenen een nieuwe visie op wonen te ontwikkelen.

Deze nieuwe woonvisie biedt hét kader van de gemeente om in de

komende jaren een goed en actueel woonbeleid te voeren.

1.1 Doel woonvisie

Het doel van de woonvisie is vierledig:

1. Het geeft inzicht in de woningmarkt van Houten.

2. Het doet richtinggevende uitspraken op verschillende thema’s

3. Het geeft richting aan de omvang en de samenstelling van het

bouwprogramma 2016-2025. Het is daarmee de leidraad voor

het maken van afwegingen en nemen van beslissingen over

concrete projecten.

4. Het dient als basis voor het maken van afspraken met de

(sociale huur)sector.

1.2 Totstandkoming

Voorafgaand aan deze visie heeft adviesbureau RIGO een analyse

gemaakt van de woningmarkt in Houten (Doelgroepen en

woningbehoefte in Houten, 14 augustus 2015). Deze analyse vormt

een belangrijke basis voor deze visie. Verder is deze woonvisie tot

stand gekomen na consultatie van marktpartijen in de bouwsector,

corporatie Viveste, makelaars, zorgpartijen, huurders en bewoners.

Dat is onder meer gebeurd in de vorm van persoonlijke gesprekken,

een woondebat, interviews op de activiteitenmarkt en een

videowedstrijd van Omroep Houten. Een weerslag van het

participatieproces is te vinden op www.houten.nl/woonvisie.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk twee worden, op basis van de gemaakte analyse uit

het Woningbehoefteonderzoek (Wbo), consultatie met professionals

en de verschillende beleidskaders, de hoofdlijnen van het

woonbeleid in een samenhangende visie uiteengezet. Deze visie

wordt uitgewerkt aan de hand van vier thema’s. In hoofdstuk drie

worden de kaders neergelegd hoe de gemeente en de

woningbouwcorporatie zich tot elkaar verhouden en welke

afspraken daarbij horen. Hoofdstuk vier gaat over de organisatie en

uitvoering. Dit hoofdstuk bevat ook een concreet

uitvoeringsprogramma voor de korte(re) termijn. Daarnaast worden

instrumenten en inzet van de gemeente beschreven.

De bijlagen worden gevormd door het bijlagenboek en bestaan uit:

Bijlage I: Dilemma’s en keuzes

Bijlage II: Trends en data over de woningmarkt in Houten

Bijlage III: Lokale en bovenlokale kaders

Bijlage IV: Houten en de regio 2015-2025: doelgroepen en

woonbehoefte (inclusief conclusies U10 over regionale

woningbouwopgave 2015-2040)

Bijlage V: SWOT analyse Houtense woningmarkt

Bijlage VI: U10 inventarisatie regionale woningbouwopgave 2015-

2040

10

2. Woonvisie Houten 2016 - 2025

11

2. Woonvisie Houten 2016 - 2025

Dit hoofdstuk geeft een samenhangende visie op wonen. In

paragraaf één worden de uitgangspunten beschreven. Paragraaf

twee geeft de visie weer op verschillende thema’s. Daartoe wordt

eerst een opgave per thema beschreven. Vervolgens wordt daar de

gemeentelijke visie op gepresenteerd.

Houten is een gemeente waar de kwaliteit van woningen en

leefomgeving hoog is. Dat wil Houten graag zo houden en waar

mogelijk versterken. De visie is uitgewerkt aan de hand van de

volgende thema’s:

1. Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens van

bewoners faciliteren

2. Focus op doelgroepen: gezinnen en ouderen

3. Voldoende omvang en betaalbaarheid van sociale

woningvoorraad garanderen

4. Wonen en zorg in samenhang bezien

2.1 Uitgangspunten

In deze paragraaf worden de uitgangspunten voor de visie

besproken. Deze uitgangspunten worden gevormd door relevante

beleidskaders en de rolopvatting van de gemeente te beschrijven.

Met andere woorden: waar moet de visie op aansluiten of op

gebaseerd zijn en hoe denkt de gemeente sturing te geven aan die

vraagstukken?

2.1.1 Beleidskaders

De woonvisie is niet een op zichzelf staand document. Er zijn in het

verleden verschillende visies, nota’s en beleidsdocumenten reeds

vastgesteld. Deze vormen dan ook de uitgangspunten voor de visie

(in bijlage III gaan we meer uitgebreid in op lokale en bovenlokale

kaders). Het betreft de volgende documenten:

Toekomstvisie proeftuin Houten 2025: Houten is in 2025

duurzaam, innovatief en kleinschalig. Met oog voor elkaar,

veel ruimte voor experiment en initiatief bij inwoners. Vijf

principes staan centraal:

1. We stellen de mens centraal

2. We waarderen verschillen

3. We zijn zuinig op onze omgeving

4. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA

5. We zijn actief in de regio.

Met 50.000 inwoners heeft Houten een schaal bereikt waar

mensen elkaar kennen en herkennen. Houten kiest daarom

niet voor een nieuwe groeitaak.

Het Programma Ruimte 2015. De voorliggende woonvisie

kan worden beschouwd als een beleidsuitwerking van deze

visie. Belangrijke uitgangspunten van deze visie zijn:

o Duurzame kwaliteit: ontspannen en verantwoord wonen

en werken

o Sociale kracht: samen leven, zorgen voor elkaar en

eigen verantwoordelijkheid

12

o Vernieuwend bestuur: ruimte geven aan

ondernemerschap en maatschappelijk initiatief

o Gezonde financiële basis: verantwoord beheer van

inkomsten en uitgaven.

De gemeente is ondersteunend aan de initiatieven van onze

partners. Er wordt daarom van buiten naar binnen gewerkt.

Het Milieubeleidsplan. In 2040 is de duurzame ontwikkeling

van Houten af. Het woon- en leefklimaat is gezond en

comfortabel, zonder de nu bekende overlast van

bijvoorbeeld (verkeers)lawaai en luchtvervuiling. Houten is

nog steeds een groene gemeente en is getransformeerd

naar een circulaire stad met gesloten kringlopen. Houten is

klimaat- en energieneutraal. Het collegeprogramma 2014-

2018 heeft als tussendoel gesteld om in 2018 16% van het

huishoudelijke energieverbruik lokaal duurzaam op te

wekken.

Het WMO beleidskader. Door ontwikkelingen als het

scheiden van wonen en zorg is de verwachting dat ouderen

langer zelfstandig thuis blijven wonen. Speerpunt van dit

beleidskader is een aangepast voorzieningenniveau en

aangepaste eisen aan woningen.

De Provinciale Strategische Structuurvisie 2013-2028

(2013). De Strategie Utrecht 2040 is de stip aan de horizon.

De daarin geformuleerde doelen vragen om een integrale

aanpak die voor het provinciaal ruimtelijk beleid resulteert in

drie pijlers:

o Een duurzame leefomgeving (ambitie: provincie in 2040

klimaatneutraal)

o Vitale dorpen en steden

o Landelijk gebied met kwaliteit

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste

beleidsopgaven:

1. Accent op de binnenstedelijke opgave

Tenminste 2/3 van de woningbouwopgave

binnenstedelijk te realiseren. Vermindering van het

overschot aan kantoren en herstructurering van

bedrijfsterreinen maken deel uit van de binnenstedelijke

opgave.

2. Behoud en versterken van de kwaliteit van het landelijk

gebied (contramal van de binnenstedelijke opgave). De

provincie verleent het Eiland van Schalkwijk een aparte

status door toe te staan dat buiten de rode contour

maximaal 250 woningen kunnen worden gebouwd.

Voorwaarde is wel dat initiatieven daartoe moeten leiden

tot versterking van de toeristisch-recreatieve activiteiten

op het ‘Eiland’.

Regionale huisvestingsverordening. Uitgangspunt van de

Huisvestingswet is keuzevrijheid van woningzoekenden

waar zij zich willen vestigen. Dit betekent dat

woningzoekenden volgens deze wet geen binding meer met

(een of meer van de gemeenten in) de provincie Utrecht

hoeven te hebben om er een sociale huurwoning te

betrekken. Wel is het zo dat maximaal 50% van de jaarlijks

vrijkomende woningen met voorrang kunnen worden

toegewezen aan woningzoekenden die wel een binding

hebben met deze regio. Vanwege uiteenlopende

woningvoorraad en problematiek is er de mogelijkheid om

lokaal beleid te voeren, bijvoorbeeld om ouderen te

verleiden door te stromen uit grote eengezinswoningen naar

meer passende woonruimte. De huisvestingsverordening

benoemt ook de criteria om via urgentie voorrang te krijgen

13

op andere woningzoekenden. De toewijzing van

woningzoekenden in de regio Utrecht (U16) vindt plaats op

basis van langste inschrijfduur in de

woningzoekendenregistratie van WoningNet. De gemiddelde

wachttijd voor een sociale huurwoning hangt af van

woningtype, locatie, kwaliteit en prijs.

De nieuwe Woningwet. Deze wet perkt het speelveld van

corporaties in. De taak van corporaties wordt teruggebracht

tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale

huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct

verbonden maatschappelijk vastgoed. Corporaties komen

onder directe aansturing van gemeenten. De schaal van een

corporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van

de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke

kerntaak. Deze wet stelt ook eisen aan een gemeente. Het

primaat van het woonbeleid komt veel meer bij de gemeente

te liggen. Daartoe is een actuele en door de gemeenteraad

vastgestelde woonvisie van belang. Met de voorliggende

woonvisie zijn corporaties verplicht om jaarlijks een bod uit

te brengen op de uitvoering van dit beleid om zo te komen

tot prestatieafspraken.

Ten aanzien van de huisvesting van statushouders beschrijft

het actieplan gemeente Houten Opvang en Integratie

Statushouders (2016) de acties die de gemeente in 2016 wil

ondernemen in verband met de groeiende stroom

asielzoekers. In de notitie zijn voor wat betreft het wonen

verschillende huisvestingsopties benoemd. Er wordt een

onderscheid gemaakt tussen permanente woningen en

tijdelijke woningen.

o Permanente woningen: Deze nieuw te realiseren

woningen kunnen door reguliere nieuwbouw tot

stand komen, maar eveneens door transformatie van

leegstaande kantoren of van ander leegstaand

vastgoed zoals woningen en winkels.

o Tijdelijke woningen: Ook een optie is uitbreiding van

de woningvoorraad met tijdelijke wooneenheden. Dit

zou kunnen bestaan uit het plaatsen van

wooncabins. Een voorbeeld hiervan zijn zogeheten

studentencontainers. Een andere mogelijkheid in het

kader van tijdelijkheid is huisvesting in beschikbare

eenheden bij Houtense fruittelers. Deze eenheden

zijn normaal gesproken bedoeld om op verschillende

momenten in het oogstseizoen buitenlandse

seizoenswerknemers onderdak te verlenen. Op

grond van Houtens beleid (Beleidsnotitie Huisvesting

(buitenlandse) seizoenswerknemers in de fruitteelt,

10-9-2013) blijft dit voorop staan. Maar voor de

momenten in het seizoen dat deze leegstaan, is het

een optie dat deze ruimten gebruikt worden. Nog een

andere mogelijkheid zou huisvesting bij particulieren

kunnen zijn.

De kern is dat het college een gelijk speelveld wil creëren

voor zowel statushouders als voor andere woningzoekenden

(met name jongeren). Extra gecreëerde woonruimte moet

voor beide groepen toegankelijk zijn.

2.1.2 Rolopvatting gemeente

De gemeente Houten wil het woonbeleid integraal

benaderen en dat betekent dat er constant een nauwe

samenwerking wordt gezocht tussen het beleid op terreinen

14

als bouwen, woonruimteverdeling, zorg en welzijn,

ruimtelijke ordening, openbare ruimte en grondzaken.

De gemeente zal in de nieuwe systematiek van de

Woningwet haar sturende rol richting corporatie moeten

invullen. In hoofdstuk drie wordt hier nader op ingegaan.

De gemeente realiseert zich dat zij richting marktpartijen op

het gebied van wonen over relatief weinig directe

sturingsmiddelen (zoals macht of geld) beschikt, behoudens

planologische medewerking en grondbeleid. De uitvoering

van het woonbeleid ligt in hoge mate bij andere partijen. De

gemeente zal de partijen (bewoners, bouwers, makelaars,

verhuurders et cetera) stimuleren, verleiden en faciliteren.

De gemeente staat open voor initiatieven vanuit de markt

voor transformatie van kantoorlocaties en retail naar

woningbouw, voor zover passend binnen de gemeentelijke

kaders waaronder het programma ruimte 2015. Ook

maatschappelijk vastgoed kan mogelijk in aanmerking

komen voor transformatie naar woningen. Datzelfde is het

geval met de huidige woningvoorraad van Viveste.

In deze visie krijgt de markt (koop- en vrije

sectorhuurwoningen) de ruimte, maar het accent in deze

woonvisie ligt logischerwijze bij het sociale segment.

De gemeente zal haar beleidsambities in de eerste plaats

proberen te bereiken door zelf te werken vanuit deze

samenhangende woonvisie en door die visie ook zoveel

mogelijk uit te dragen. Dat alles gebeurt binnen de

bestaande regelgeving (zoals op het gebied van Ruimtelijke

Ordening (RO) en de Wet Maatschappelijke Ondersteuning

(Wmo). Een en ander wordt verder uitgewerkt in de

hoofdstuk vier.

De gemeente handelt vanuit de opvatting dat de meeste

inwoners in Houten prima in staat zijn om zelf

verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonsituatie

(woning, woonomgeving).

De gemeente beschouwt Viveste als belangrijkste partner bij

het huisvesten van mensen die, vanwege hun inkomen of

andere omstandigheden, op de woningmarkt in een

kwetsbare positie verkeren. De gemeente streeft ernaar met

de woningcorporatie zakelijke en evenwichtige afspraken te

maken over de te leveren prestaties. In overleg met Viveste

kunnen ook andere sociale verhuurders worden benaderd.

2.2 Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens

Iedere inwoner die in Houten woont of er in de toekomst wil gaan

wonen heeft er belang bij dat er voldoende woningen zijn die

aansluiten bij de vraag en voldoen aan de eisen die in de komende

jaren aan woningen gesteld gaan worden. In deze visie wordt een

beeld geschetst hoe de woningvoorraad aangepast kan worden aan

de verwachte veranderingen in de vraag.

2.2.1 Opgave

Door een sterk vergrijzende bevolking en een constante druk op de

woningmarkt is de opgave: hoe houden we Houten aantrekkelijk

voor de huidige inwoners en voor nieuwe doelgroepen en zorgen

we voor voldoende diversiteit in bouw en bevolkingssamenstelling?

Daarbij gelden de volgende aandachtspunten:

De regio groeit met 45.000 huishoudens. Daarvan is de

prognose dat in Houten een groei ontstaat met ongeveer

1.800 huishoudens (1.700 inwoners). Deze groei staat los

van de huidige wachtlijstproblematiek. Dus: Houten groeit

met 1.800 huishoudens, maar het aantal inwoners stijgt met

15

ongeveer 1.700 personen. Op een totale voorraad van

inmiddels ruim 19.000 plus 1.800 = ongeveer 21.000

woningen betekent dat dus een voortgaande daling van de

gemiddelde woningbezetting. Het grootste gedeelte

(ongeveer driekwart) van deze groei is autonoom volgens

het Wbo. Dat wil zeggen dat het grootste deel van de vraag

uit Houten zelf komt. Ongeveer een kwart van de vraag komt

daarmee van buiten Houten. Een deel (ongeveer 850

woningen) van de verwachte groei kan op bestaande

Vinexlocaties worden ingevuld en op enkele nu actuele

transformatielokaties. Deze zijn reeds opgenomen in de

gemeentelijke exploitaties. Voor de overige ongeveer 1.000

woningen zijn er op dit moment nog geen harde plannen,

maar wij verwachten dat aan het grootste deel van de

berekende woonbehoefte in de komende periode kan

worden tegemoet gekomen (zie verder paragraaf 2.4 en

hoofdstuk 4).

Houten heeft een relatief jonge woningvoorraad waardoor er

weinig woningen zijn die naar de huidige bouwtechnische

maatstaven kwalitatief slecht of ongeschikt zijn. Wel raakt de

woningvoorraad geleidelijk gedateerd qua duurzaamheid,

domotica en aanpasbaarheid aan nieuwe woonwensen. De

ambitie van het college is om ook de bestaande voorraad te

moderniseren en verduurzamen.

Zo lang de inwoners van Houten graag in Houten blijven

wonen is het onvermijdelijk dat door de eenzijdige

samenstelling van de Houtense bevolking er een steeds

sterkere vergrijzing gaat optreden. Dat heeft ook

consequenties voor andere woonwensen.

Het overgrote deel van de bewoners in Houten wil niet

verhuizen, zo blijkt uit de woningmarktanalyse. In veel

gevallen zijn mensen gewoon tevreden met hun huidige

woning en woonomgeving. Toch zijn onder deze groep ook

mensen die bepaalde woonwensen willen realiseren zoals

bijvoorbeeld het aanbouwen van een extra kamer of het

veranderen van de indeling van de eigen woning, het

verduurzamen van de woning of het levensloop bestendig

maken. Deze woningverbeteringen zullen vaak niet

bijdragen aan de gewenste doorstroming, maar het idee dat

bewoners investeren in hun woning en directe leefomgeving

is hier leidend. Daarnaast is het wenselijk dat bewoners die

wel willen verhuizen binnen Houten een aantrekkelijk

aanbod vinden, dat past bij woonwensen.

2.2.2 Visie

De gemeente Houten hecht aan diversiteit en waardeert

verschillen. Ze wil die diversiteit behouden en inspelen op de

veranderingen die gaan komen (zoals vergrijzing). Dat

betekent in ieder geval het (blijvend) creëren van een divers

woonaanbod. Voor alle inwoners moet het mogelijk zijn om

stappen te zetten in de wooncarrière of om hun (duurzame)

woonwens te realiseren.

Inwoners kunnen wooncarrière in Houten maken. Daarbij is

het evident dat niet alle woonmilieus en woningtypen in

Houten nagestreefd zullen worden. Voor met name

studentenwoningen of voor grootstedelijk wonen zijn er

locatie specifieke factoren (zoals voorzieningen,

uitgaansgelegenheden) die maken dat andere gebieden in

de regio, zoals de binnenstad van Utrecht, meer geschikt

zijn.

De verwachte demografische veranderingen zijn over een

decennium zo groot dat de mismatch tussen woningaanbod

16

en woonbehoeften niet met alleen nieuwbouw kan worden

opgevangen. Daarvoor zal ook de bestaande

woningvoorraad moeten worden aangepast. Omdat de

bouwtechnische kwaliteit nog zo hoog is zal het vooral gaan

om het aanpassen van woningen aan de nieuwe

woonbehoeften en nieuwe technologie.

Bij diversiteit en keuzevrijheid gaat het niet alleen om

prijsklasse en het onderscheid eengezins-

meergezinswoningen, maar ook om variatie daarbinnen.

Denk aan woonwerkwoningen, meergeneratiewoningen,

groeiwoningen, cascowoningen, vrije kavels,

kangoeroewoningen et cetera.

De kleine kernen moeten leefbaar blijven. Toevoeging van

woningen aan de bestaande voorraad kan daaraan

bijdragen (te denken valt aan de aparte status die de

provincie aan het Eiland van Schalkwijk heeft gegeven voor

de mogelijke bouw van maximaal 250 woningen buiten de

rode contour). Het Wbo geeft naast een indicatie van

aantallen woningen ook het advies om specifiek nader

locatieonderzoek te doen om te bepalen wat er op welke

plek aan product precies nodig is. Hier liggen volgens het

Wbo kansen voor versterking van het dorpsachtig

woonmilieu in de hogere prijsklassen.

De verscheidenheid in woonomgeving en voorzieningen

verschilt van buurt tot buurt en van kern tot kern. Het eigen

initiatief van inwoners speelt daarbij een grote rol

(voorbeeld: ecowijk). Inwoners met een eigen visie op de

gemeenschap, de openbare ruimte of het openbare groen

krijgen de ruimte. Dit alles levert diversiteit in sociale

netwerken en het stedelijke landschap op. Elke buurt is

daardoor anders en dat zorgt ervoor dat mensen trots zijn op

hun eigen buurt. Dit past ook in de visie dat Houten zich als

proeftuin wil profileren (Toekomstvisie Houten 2025).

Verduurzaming van de bestaande en nieuwe

woningvoorraad, zowel koop als huur, is een mondiaal,

maar zeker gemeentelijk speerpunt. De ambitie is om in

2040 volledig energieneutraal te zijn. Het doel voor 2018 is

dat 16% van het huishoudelijk energieverbruik duurzaam

lokaal wordt opgewekt. Dit vraagt van zowel particuliere

woningeigenaren als de woningverhuurders een andere kijk

op de waarde van de woning en de noodzaak daarin te

investeren. Verduurzaming gaat echter verder dan

uitsluitend energie. Gezondheid, verminderen van

(schadelijke) bouwmaterialen en het beter benutten van de

woningen die er al zijn1, zijn aspecten die horen bij de

gewenste duurzame woonomgeving.

2.3 Doelgroep: gezinnen en ouderen

Het is van belang voor de op te stellen prestatieafspraken met de

sector te weten welke doelgroepen bediend moeten worden. Dit

thema doet dan ook gefundeerd uitspraken over de keuze voor die

doelgroepen.

2.3.1 Opgave

Een andere belangrijke opgave voor Houten is de te maken keus

voor doelgroepen. Bouwen we, met de beperkte ruimte die er nog is

in Houten, vooral voor de vraag van de komende tien jaar

(eengezinswoningen) of richten we ons op de vraag van over tien

jaar en verder (vooral seniorengeschikte woningen)? Of kan daar

een tussenweg in worden gevonden? De keus voor het een heeft

consequenties voor het ander.

1 Om te voorkomen dat onnodig groene ruimte moet worden opgeofferd

17

Nu is Houten nog een gezinsgemeente, maar zonder

gewijzigd beleid verandert dat. In 2030 zal een op de drie

huishoudens bewoners hebben met een leeftijd boven 65

jaar. In 2040 neemt dat nog toe naar zelfs 40%. Ouderen

blijven langer thuis wonen en daarmee ontstaat er voor de

komende tien jaar een nog hogere druk op de vraag naar

eengezinswoningen. De druk op de

eengezinswoningenmarkt wordt minder na 2025. Dan zal de

vraag naar gelijkvloerse appartementen toenemen.

Voor de komende tien jaar is de verwachting dat de vraag

naar eengezinswoningen nog substantieel zal zijn. Na 2025

zien we een verschuiving optreden en zal de vraag naar

woningen voor ouderen met fysieke beperkingen fors toe

gaan nemen. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat

ouderen langer thuis blijven wonen en anderzijds met een

fors grotere groep ouderen (in 2040 zal 40% van de ouderen

ouder dan 65 zijn). De vraag naar ruimte voor ‘ontmoeting’

zal hiermee ook toenemen. Ontmoeten kan bijdragen aan

het tegengaan van eenzaamheid en in stand

houden/uitbreiden van het netwerk van de oudere bewoner.

Ook een aspect is dat in de resterende locaties in Houten-

Zuid de bouw van eengezinswoningen meer passend is dan

het in groteren getale toevoegen van gelijkvloerse woningen

en hieromtrent zijn bouwclaims afgesloten.

Na 2025 neemt het aantal oudere en kleine huishoudens toe

en daarmee ook de vraag naar passende woningen

daarvoor.

Op termijn (na 2030) zullen vele eengezinshuizen uit de

voorraad op de markt komen omdat ouder wordende (met

name eigenaar-)bewoners zullen willen verhuizen.

Om doorstroming en wooncarrière mogelijk te maken is het

van belang dat er betaalbare woningen (koop (< €175.000)

en huur (onder aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag))

beschikbaar zijn. Volgens het Wbo blijkt dat lange

verhuisketens samengaan met een relatief hoog aandeel

‘ouderen’. Met het vrijkomen (of de bouw) van grote

koopappartementen worden daarmee direct en indirect

relatief veel 45-plussers bediend en komen verderop in de

ketens evengoed jongere huishoudens aan bod.

2.3.2 Visie

Vraag bepaalt aanbod: Houten wil voldoen aan de

(regionale) vraag door de komende tien jaar te groeien met

een kleine 2.000 huishoudens.

Houten is primair een gezinsgemeente en wil dat ook graag

zo houden. Gezinnen houden een gemeente jong,

aantrekkelijk en levendig.

Bij herprogrammering en nieuwe initiatieven dient de

Woonvisie als uitgangspunt, waarbij de volgende punten

centraal staan:

o In eerste instantie bouwen voor ouderen en voor

doorstromers (gezinnen) die een iets grotere woning

willen. Dit heeft het grootste effect op doorstroming in

de hele woningvoorraad.

o Daarnaast zullen initiatieven voor

jongerenhuisvesting (<30 jaar) bevorderd worden. Er

zijn uiteenlopende initiatieven van marktpartijen,

particulieren (bijvoorbeeld via AirBnB) en ook van

corporaties (Viveste bijvoorbeeld experimenteert met

zogeheten Friendscontracten). Daardoor ontstaat er

18

meer flexibiliteit in de woningvoorraad en het gebruik

daarvan.

o Op nog te ontwikkelen locaties zullen er vooral

eengezinswoningen worden toegevoegd. Ten

aanzien van toe te voegen woningen voor ouderen

met fysieke beperkingen zal ook aandacht moeten

zijn voor woningtypen met een gelijkvloers

woningprogramma (woonkamer + slaapkamer +

badcel op dezelfde traploos te bereiken woonlaag).

o Bestaande afspraken worden gerespecteerd. Deze

tijd vraagt om dialoog en nieuwe mogelijkheden voor

ontwikkeling. Wel vinden we dat de gemeente

financieel op orde en gezond moet blijven.

Voor jongeren ontstaan kansen via bouw van gelijkvloerse

(veelal kleinere) eenheden bij kantoortransformatie en via

doorstroming in de keten van nieuwbouwwoningen. Om

deze redenen acht het college het verantwoord om voor de

invulling van de gemeentelijke gronden als prioriteit te

kiezen voor een mix van gezinswoningen en voor ouderen

geschikte woningen.

Transformatie van kantoren, winkels en woningen vindt niet

vanzelf plaats. De gemeente speelt een actieve en

stimulerende rol om overaanbod van kantoor- en

winkelmeters te transformeren naar woningen. Enerzijds

door een visie op te transformeren locaties te ontwikkelen en

anderzijds door op locatieniveau planologische

medewerking te verlenen.

Het moet mogelijk zijn om wooncarrière te maken in Houten.

Beweging in de woningmarkt wordt vooral gecreëerd door

gezinnen en ouderen van nieuwe woningen te voorzien.

Daarom richt de woonvisie zich met name op deze

doelgroepen.2 Starters worden via indirecte doorstroming

alsnog bediend.

De gemeente heeft een positieve grondhouding ten aanzien

van particulier opdrachtgeverschap. Waar wij kansen zien

brengen wij partijen samen om de mogelijkheden voor

particulier opdrachtgeverschap te onderzoeken.

Houten-Zuid zal op een hoogwaardige wijze worden

afgebouwd. Er komt geen nieuwe (grootschalige)

uitleglocatie bij.

2.4 Voldoende omvang en betaalbaarheid van sociale

woningvoorraad garanderen

Met het onderwerp ‘betaalbaarheid’ bedoelen we de vraag of ‘de

volkshuisvestelijke doelgroep’, d.w.z. de huishoudens met de

laagste inkomens, in redelijke mate in aanmerking kan komen voor

sociale huurwoningen (‘beschikbaarheid’ tegen redelijke

wachttijden) en tegen redelijke woonlasten nog de huur kan betalen

van de sociale huurwoningen in Houten (‘betaalbaarheid’).

De kerntaak van een woningcorporatie is om die woningzoekenden

te huisvesten die op eigen kracht niet in staat zijn een woning te

2 Het WBO geeft aan dat om met nieuwbouw jongeren te bereiken, het

beste kleine appartementen kunnen worden gebouwd. Vooral met kleine koopappartementen worden veel jongeren bereikt. Dit levert echter nauwelijks enige doorstroming op. En, zo blijkt, het zijn vooral vestigers die hier van profiteren. Met de bouw van honderd kleine huurappartementen worden naar schatting 55 starters uit Houten bediend (en daarnaast 20 doorstromers en 45 vestigers). Met de bouw van honderd grote eengezinskoopwoningen worden toch ook nog 29 starters uit Houten bediend. Dit ondanks het feit dat grote eengezinskoopwoningen niet of nauwelijks direct door starters worden betrokken. Bouwen voor de doorstroming blijft dus interessant.

19

vinden. Vrijwel altijd betreft het huishoudens met lage inkomens.

Deze ‘primaire’ doelgroep is vooral aangewezen op sociale

huurwoningen van corporaties en komt in aanmerking voor

huurtoeslag, waardoor de woonlasten beperkt worden. Overigens

moet ook de secundaire doelgroep (met belastbare inkomens tot

ongeveer € 34.000) tot de kerntaak van de corporaties worden

gerekend.

2.4.1 Opgave

Deze opgave heeft betrekking op betaalbaarheid en

beschikbaarheid en is uiteraard nauw verbonden met de keuzes

voor doelgroepen. De opgave zit vooral in de vraag: hoe houden

we, gezien de ontwikkelingen bij de corporaties, de beperkte

beschikbaarheid van de te ontwikkelen locaties en de hoge druk en

vraag naar eengezinswoningen, oog voor betaalbaarheid en

beschikbaarheid van huurwoningen?

Definitie sociale woning

Om begripsverwarring te voorkomen is het gewenst om echter eerst

scherp te definiëren wat een ‘sociale woning’ is. Dit is ook van

belang in verband met de door de raad op 31 maart 2015

aangenomen motie 021-2015 die het college oproept een

‘inspanningsverplichting op zich te nemen voor minimaal 30%

sociale woningbouw (huur en koop)’.

Een sociale woning is een woning gebouwd voor mensen die een

laag inkomen hebben. Om een inzicht te krijgen in bovenstaande

stelling, rekent de gemeente Houten de volgende woningen tot de

sociale woningvoorraad: de optelsom van alle huurwoningen onder

de door het rijk vastgestelde liberalisatiegrens (prijspeil 2015: €

710,68) én alle koopwoningen met een vrij op naam-prijs onder €

175.000 (WOZ-waarde).

Per 1 januari 2016 bestaat de sociale voorraad in Houten uit

ongeveer 4.700 sociale huurwoningen. Inclusief de goedkope

koopwoningen (< € 175.000) zou dit opgeteld gaan over ongeveer

5.400 woningen. Op een totaal van ruim 19.000 woningen zou dit

zo’n 30% uitmaken.

Daarbij moeten echter de volgende kanttekeningen worden

geplaatst:

1. Ruim 30% van de huurders van Viveste woont scheef (dit

zijn huishoudens met hogere inkomens die volgens

rijksregels in feite niet behoren tot de doelgroep die Viveste

geacht wordt te huisvesten.3

2. De hoge kwaliteit van de sociale huurwoning maakt dat de

woningen niet langer als sociaal kunnen worden beschouwd.

Vanuit het verleden lag de (politieke) wens er om de

algehele Houtense hoge kwaliteit ook toe te passen op het

corporatiebezit in Houten. Als de maximale huur, die volgens

het landelijke puntensysteem4 gevraagd mag worden,

3 Scheefheid is min of meer een gegeven en blijkt zich vaak te herhalen.

Daar kan met het huidige beschikbare instrumentarium nauwelijks op gestuurd worden. Mogelijk dat het Rijk daar aanvullende maatregelen op neemt (toestaan van tijdelijke huurcontracten, flexibele huren), waardoor dit kan wijzigen. 4 Het huurniveau van een sociale huurwoning wordt bepaald door het

woningwaarderingsstelsel. Hoe meer punten (vanwege onder andere een

hogere kwaliteit) op basis van dit stelsel, des te hoger mag de huur zijn, tot

een bepaald maximum. De huur kan, afgezien van de jaarlijkse

huurverhoging per 1 juli, alleen worden aangepast bij mutatie (nl. na

verhuizing van de huurder). Een nieuw puntenstelsel is in werking vanaf

20

aangehouden wordt, valt een groot deel (plm. 80%) van het

bezit van Viveste boven de liberalisatiegrens. In feite

betekent dit dat de kwaliteit van deze woningen zo hoog is

dat dit eigenlijk geen sociale huurwoningen genoemd

kunnen worden. In absolute aantallen hebben we het dan

ongeveer over 3.700 woningen (4.700 x 80%).

Daarom is het niet juist om op basis hiervan te concluderen dat in

Houten per 1 januari 2015 sprake is van 30% sociale woningbouw.

Als Viveste de toegestane maximale huur op basis van het

woningwaarderingsstelsel gaat vragen, dan zouden we in het

slechtste geval kunnen uitkomen op het onderstaande:

Voorraad sociale woningen per 1-1-2015 (v.w.b. WOZ-waarde voor koopwoningen) aantal %

sociale huurwoningen * 1.000 5,3%

goedkope koopwoningen ** 682 3,6%

subtotaal (sociale woningen) 1.682 8,8%

totale woningvoorraad 19.027 100% *) alle huurwoningen onder de door het rijk vastgestelde liberalisatiegrens (prijspeil 2015: € 710,68)

**) alle koopwoningen met een WOZ-waarde onder € 175.000

Op basis van deze weergave zouden we kunnen concluderen we

dat de sociale huurvoorraad in Houten nog geen 10% van de totale

voorraad beslaat. Om misverstanden te voorkomen is nuancering

nodig want deze 10% is vooral een resultaat van het theoretische

uitgangspunt als zou het huurniveau van alle huurwoningen

opgetrokken worden naar 100% van de maximaal redelijke

oktober 2015 waarbij de WOZ-waarde van de woning een grotere rol

speelt.

huurprijs. Dit (het optrekken naar 100% maximaal redelijk) is echter

een theoretische mogelijkheid. Er is geen regelgeving die een

corporatie daartoe verplicht. Viveste hanteert als beleid een

streefhuur van ongeveer 80%. De beleidskeuze om te matigen op

de streefhuur heeft uiteraard effect op de inkomsten van de

corporatie (de kasstroom). Er is sprake van een beleidsmatige

afweging of alle sociale huurwoningen naar dit niveau worden

opgetrokken. Bovendien kunnen ook andere instrumenten worden

ingezet om de woningvoorraad aan te passen, zoals het splitsen

van bestaande huurwoningen, het transformeren van

kantoorpanden naar kleinere wooneenheden of het op bouwlocaties

bouwen van de juiste woningtypen voor de doelgroepen van beleid.

Vanwege de kaspositie zal als onderdeel van deze strategie ook het

middel van verkoop van bestaande huurwoningen moeten worden

ingezet.

Behoefte 2025

Op basis van het Wbo kan er gesteld worden dat er de behoefte is

en blijft (tot en met 2025) aan circa 5.000 verhuureenheden voor de

sociale doelgroep. Hierbij is rekening gehouden met een regionale

druk en met een scheefheidspercentage van 30%, maar nog niet

met de extra druk van statushouders en het terugdringen van de

huidige wachtlijsten. Tevens dient te worden opgemerkt dat de

grote druk vanuit de vergrijzing komt na 2025. De woonbehoefte

kan uiteindelijk als volgt worden weergegeven:

21

Woningbehoefte 2025

Huidig bezit

De huidige verdeling van de sociale huurwoningen is reeds

beschreven (ca. 80% is op basis van het aantal WWS punten geen

sociale huurwoning). Viveste houdt deze woningen nu toch voor de

doelgroep beschikbaar (verhuurt woningen onder de

liberalisatiegrens terwijl deze voor € 1.000/maand te verhuren zijn.

Dit is echter voor de langere termijn financieel niet vol te houden.

De investeringen van Viveste in het verleden die hebben gezorgd

voor de hoge kwaliteit van de sociale huurwoningen hebben

tegelijkertijd geleid tot een zware financiële last. Het resultaat is een

negatieve kasstroom (onder andere door de grote

leningenportefeuille, incl. rentebetalingen) Veel woningen worden

kunstmatig goedkoop gehouden terwijl de lasten er wel zijn. Dit

zorgt niet voor acute problemen maar structurele maatregelen in de

woningvoorraad zijn wel nodig. Als deze maatregelen niet

plaatsvinden zal de financiële positie van Viveste op termijn steeds

meer verslechteren. Ook de gemeente heeft hier onder te lijden

want Viveste zal bij voortzetting van de huidige situatie gelden

moeten inzetten om de woningen goedkoop te houden met als

gevolg dat Viveste minder kan bieden in het jaarlijks uit te brengen

bod, dus minder kan investeren in de Houtense volkshuisvestelijke

opgaven.

Het Woningbehoefteonderzoek signaleert als nadeel van de hoge

kwaliteit van de sociale woningvoorraad dat de doorstroming stokt.

Dit zorgt niet alleen voor scheefwoning (huurders blijven ook bij

inkomensstijging ‘zitten’ omdat zij in de goedkope koop nauwelijks

een verbetering van hun woonkwaliteit realiseren. Een gevolg

daarvan is weer dat Viveste geen huurverhogingen kan doorvoeren

(boven de jaarlijks gereguleerde huurstijging). Dit zorgt weer voor

een rem op de verbetering van de kasstroom en daarmee minder

investeringen in de volkshuisvestelijke opgaven in Houten..

Voor het college staat voorop dat enerzijds Viveste een solide

financiële positie moet hebben en anderzijds dat Viveste zo veel als

mogelijk moet kunnen investeren in de volkshuisvestelijke opgaven

in Houten. Dit gecombineerde doel leidt voor het college tot de

conclusie dat Viveste een grote transitieopgave moet uitvoeren.

Transitieopgave

Viveste staat dus voor de opgave te voldoen aan de (toekomstige)

behoefte op basis van passende woningen (op WWS punten) met

een financieel duurzame businesscase. Dit leidt tot de volgende

transitieopgave binnen het bezit (zie figuur).

2.000

3.000

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

eengezins meergezins

Sociale huur

22

Datgene dat blauw gekleurd is, zijn woningen die Viveste nu heeft

en kan blijven inzetten voor sociale verhuur. Datgene dat rood

gekleurd is, moet gegeven de toekomstige behoefte worden

verkocht en datgene dat groen gekleurd is, moet worden

toegevoegd. Wat oranje gekleurd is, daar moet Viveste op termijn

iets mee. Dit zijn woningen waar behoefte aan is, maar die niet

passend zijn voor de doelgroep (maar, bijvoorbeeld passend

worden gehouden door ‘goedkoop’ te verhuren). Deze moeten dus

worden vervangen, getransformeerd, etc.

Rood, groen en oranje, vormen dus samen de transitieopgave voor

Viveste om passend bezit te hebben, aansluitend op de behoefte en

te exploiteren in een duurzaam model.

Drie belangrijk uitgangspunten voor het definiëren van de opgave

op dit thema zijn de volgende:

1. Met de realisatie van het berekende woningbouwprogramma

(zie hoofdstuk vier), waarvan een deel dus zal bestaan uit

sociale huurwoningen, zullen de wachttijden voor sociale

huurwoningen ongewijzigd blijven.

2. Daarnaast is bij de toename van 1.800 woningen nog geen

rekening gehouden met de toenemende druk van

statushouders en andere oorzaken waarmee de druk in de

praktijk hoger kan blijken te liggen.

3. Tevens dient te worden opgemerkt dat de grote druk vanuit

de vergrijzing pas komt na 2025.

Tot welke opgave leidt dit?

Gegeven deze uitgangspunten is het probleem niet zozeer

de omvang (dat ook, maar beperkt) als wel de

beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen: er komen

weinig betaalbare huurwoningen vrij en ook een deel van de

middeninkomens is afhankelijk van een huurwoning. Dit

heeft voor een deel te maken met de lage mutatiegraad van

Viveste (en dat komt weer door de hoge kwaliteit van de

woning en de relatief lage prijs die daarvoor betaald moet

worden). De kwantitatieve behoefte voor sociale woningen

ligt binnen de bandbreedte tot 2025 tussen de 4.700 en

5.200 sociale huurwoningen.

De omvang van de sociale huurvoorraad (per 1 juli 2015

circa 4.700 woningen) lijkt bijna groot genoeg om de

doelgroep te huisvesten. Echter, om tot een echte sociale

voorraad (kleinere woningen, met mogelijk mindere kwaliteit

en huren tot aan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag)

900

een

cita

at

uit

het

doc

um

ent

of

de

sa

me

nva

ttin

g

van

een

inte

res

san

t

pun

t

op.

Het

tek

stv

ak

kan

1.050

een

citaat

uit het

docum

ent of

de

samen

vatting

van

een

interes

sant

punt

op. Het

tekstva

k kan

overal

in het

docum

ent

worden

neerge

zet. Ga

naar

het

tabblad

600

een

cita

at

uit

het

doc

ume

nt of

de

sam

env

attin

g

van

een

inter

ess

ant

punt

op.

Het

teks

tvak

kan

over

al in

het

doc

ume

nt

wor

den

100

een

cita

at

uit

het

doc

ume

nt of

de

sam

env

attin

g

van

een

inter

ess

ant

punt

op.

Het

teks

tvak

kan

over

al in

het

doc

ume

nt

wor

2.250

een

citaat

uit het

docume

nt of de

samenv

atting

van een

interess

ant punt

op. Het

tekstva

k kan

overal

in het

docume

nt

worden

neergez

et. Ga

naar

het

tabblad

Hulpmi

ddelen

voor

tekenen

als u de

600

een

cita

at

uit

het

doc

ume

nt of

de

sam

env

attin

g

van

een

inter

ess

ant

punt

op.

Het

teks

tvak

kan

over

al in

het

doc

ume

nt

wor

23

te komen zal er een forse transformatie moeten plaatsvinden

(ongeveer 2000 woningen moeten worden verkocht of

worden getransformeerd tot kleinere wooneenheden)

Het is niet reëel om te veronderstellen dat de

transformatieopgave van Viveste in 2025 in zijn geheel

binnen de gegeven kaders kan worden gerealiseerd.

Door rijksregelgeving zal voor corporaties vooral gelden: hoe

blijft voldoende goedkoop huuraanbod onder de

aftoppingsgrenzen beschikbaar? Met andere woorden: hoe

kan de primaire doelgroep zo goed en optimaal mogelijk

worden bediend? Immers, een corporatie moet vanaf 1

januari 2016 minimaal 95% van de huishoudens met een

inkomen dat recht geeft op huurtoeslag een woning

toewijzen met een huur tot aan de

huurtoeslagaftoppingsgrenzen.

Viveste zal een aanzienlijk deel van haar bezit in het hogere

segment verkopen of aanpassen om huurwoningen in het

goedkopere sociale segment terug te kunnen bouwen

(bedoeld voor de primaire doelgroep). Dit illustreert extra

druk op de schaarser wordende bouwmogelijkheden in

Houten.

Door de grote druk op de (regionale) woningmarkt zijn de

wachttijden in Houten opgelopen tot circa 13 jaar voor een

grote eengezinswoning. Voor een 3-kamerwoning is dit

ongeveer 8 jaar en voor een 2-kamerwoning circa 4 tot 5

jaar. Voor toegewezen urgentieverzoeken gelden uiteraard

andere wachttijden.

2.4.2 Visie

Nu is het zo dat een groot deel van de sociale

woningvoorraad niet passend is voor de primaire doelgroep.

Houten streeft naar een zo maximaal mogelijke bezetting

van de sociale woningvoorraad door de primaire doelgroep

en wil Viveste daarin zo goed mogelijk faciliteren.

Een deel van de voorraad sociale huurwoningen die nu

boven de liberalisatiegrens valt, wordt verkocht. Doel is om

meer doorstroming in de bestaande (sociale) voorraad te

bereiken en scheef wonen tegen te gaan. Dat betekent dat

Viveste haar woningvoorraad moet aanpassen. Dit kan door:

meer woningen in het lagere segment bij te bouwen;

woningen boven de liberaliseringsgrens af te stoten en dit

kan door in de bestaande woningen wijzigingen aan te

brengen zoals splitsing.

In de bestaande huurvoorraad zijn ingrepen gericht op het

verduurzamen en beter toegankelijk maken van woningen

nodig. Het streven is om voldoende woningen te hebben met

lage totale woonlasten (incl. energielasten) en het

tegengaan van energiearmoede. Het streven is daarmee

een steeds groeiend aandeel van de voorraad te

transformeren naar nul-op-de-meter met gebruikmaking van

de EPV (energieprestatievergoeding).

Houten blijft oog houden voor de financiële toegankelijkheid

van het woningaanbod via sociale huurwoningen. Over de

blijvende beschikbaarheid van voldoende goedkope sociale

huurwoningen (en daarmee de beschikbaarheid van

mogelijkheden voor ontwikkeling of transformatie) worden

lokaal afspraken gemaakt. Daarvoor worden met partijen als

woningcorporaties, projectontwikkelaars en particulieren

gezocht naar nieuwe duurzame woonvormen.

Houten voert de opgelegde rijkstaak met betrekking tot

huisvesting van statushouders loyaal uit. Ten aanzien van

de huisvesting van statushouders vindt de gemeente dat:

24

1. Het uiteindelijk de bedoeling is te komen tot goede

passende huisvesting van statushouders in Houten

in permanente zelfstandige huurwoningen. Uiteraard

is de door het Rijk opgelegde taak leidend (deze

wordt elk halfjaar aangepast).

2. de inspanningen die nu gedaan worden om te komen

tot uitbreiding van huisvestingsmogelijkheden deels

ook ten goede komen van reguliere

woningzoekenden die ingeschreven staan bij

Woningnet.

Het Actieplan gemeente Houten Opvang en Integratie

Statushouders (2016) beschrijft de acties die de gemeente

in 2016 wil ondernemen in verband met de groeiende

stroom statushouders. Voor wat betreft het wonen maakt dat

Actieplan onderscheid tussen permanente woningen en

tijdelijke woningen. Wat betreft permanente woningen: deze

nieuw te realiseren woningen kunnen door reguliere

nieuwbouw tot stand komen, maar eveneens door

transformatie van leegstaande kantoren of van ander

leegstaand vastgoed en woningen. Wat betreft tijdelijke

woningen: een optie is uitbreiding van de woningvoorraad

met tijdelijke wooneenheden. Dit zou kunnen bestaan uit het

plaatsen van wooncabins. Een voorbeeld hiervan zijn

zogeheten studentencontainers. Een andere mogelijkheid in

het kader van tijdelijkheid is huisvesting in beschikbare

eenheden bij Houtense fruittelers. Deze eenheden zijn

normaal gesproken bedoeld om op verschillende momenten

in het oogstseizoen buitenlandse seizoenswerknemers

onderdak te verlenen. Op grond van Houtens beleid

(Beleidsnotitie Huisvesting (buitenlandse)

seizoenswerknemers in de fruitteelt, 10-9-2013) blijft dit

voorop staan. Maar voor de momenten in het seizoen dat

deze leegstaan, is het een optie dat deze ruimten gebruikt

worden. Nog een andere mogelijkheid zou huisvesting bij

particulieren kunnen zijn.

De mogelijkheden om te komen tot uitbreiding van de

voorraad worden de komende tijd verder onderzocht. Dit

heeft dus betrekking op uiteenlopende locaties, gebieden en

partijen: woningbouwmogelijkheden in resterende

bouwlocaties in Houten-Zuid, het kantorengebied aan de

Molenzoom, locaties waar op de piekmomenten in de

fruitteelt buitenlandse seizoenswerknemers worden

ondergebracht. Mogelijk ontstaan er andere kansen door nu

nog onbekende initiatieven van particulieren.

De maatschappij verandert, er ontstaan aanzienlijk meer

eenpersoonshuishoudens. Om aan deze vraag tegemoet te

komen wil het college openstaan voor meer daarvoor

passende woonvormen. Dit zou kunnen in de vorm van een

appartementenbouw. Ook een mogelijkheid is de plaatsing

van containerwoningen, zowel te gebruiken door

statushouders als door jongeren, starters of

eenpersoonshuishoudens. Weer een andere mogelijkheid is

het creëren van de mogelijkheid om in grotere woningen

meerdere eenpersoonshuishoudens te huisvesten.

Samengevat is de strategie die volgens het college bij het

transitieproces gevolgd moet worden de gecombineerde

inzet van de volgende instrumenten:

a. variatie aan te brengen in het streefhuurbeleid (d.w.z.

zorgdragen dat een aanzienlijk deel van de voorraad een

gematigd huurniveau heeft onder de aftoppingsgrenzen),

b. dat passende, met name kleinere woningen in de juiste

woningtypen voor de doelgroepen van beleid worden

25

toegevoegd (via het transformeren van kantoorpanden of op

bouwlocaties),

c. woningsplitsing en d. als onderdeel van deze strategie

het middel van verkoop van bestaande huurwoningen.

Inzet voor het college is dat het resultaat van deze totaalopgave

is het behoud van ongeveer het aantal sociale huurwoningen in

Houten zoals dat anno 2016 het geval is met een bandbreedte

tussen 4.700 en 5.200 woningen. Wij denken daarmee

grotendeels tegemoet te kunnen komen aan de berekende

woningbehoefte, waaronder die vanwege de extra instroom van

statushouders.

2.5 Wonen en zorg

Met het accent op diversiteit en variatie binnen het woonaanbod wil

Houten een dreigende eenzijdigheid van de bevolkingsopbouw een

stap voor zijn. Zeker is dat de vergrijzing doorzet richting 2025 en

tussen 2025 - 2040 zeer sterk toeneemt. Daarnaast heeft het Rijk

sterk gewijzigde regelgeving vastgesteld, waarmee wonen en zorg

in combinatie een belangrijk thema is geworden. Naast genoemde

forse vergrijzing waar Houten mee te maken heeft dat tot gevolg dat

mensen langer thuis blijven wonen met alle gevolgen die dat met

zich meebrengt. Een uitdaging hierbij is om zorg en ondersteuning

in de nabijheid te realiseren.

In het Wbo is een schatting gemaakt van het aantal mensen met

beperkingen die leiden tot een zorgbehoefte. Daartoe is gebruik

gemaakt van kengetallen met betrekking tot (grotendeels

leeftijdsafhankelijke) zorgbehoefte in combinatie met ‘oude’

indicaties (uit 2013) van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ). Dit

maakt het mogelijk de omvang van de groep te schatten die volgens

oude normen in een instelling zou moeten wonen. In combinatie

met de bevolkingsprognose kan dit ook voor de toekomst. Dit is

relevant, want vanwege de vergrijzing neemt de omvang van deze

groep toe. Ook is de behoefte aan intramurale capaciteit geraamd.

Deze neemt af doordat er geen ‘lichte gevallen’ in instellingen

worden toegelaten. De behoefte aan verpleeg- en

verzorgingshuizen neemt bij gevolg af van 320 in 2014 tot 275 in

2020. Voor 45 verblijfseenheden zal dus (al dan niet tijdelijk) een

alternatieve bestemming moeten worden gezocht. Dit zal effecten

kunnen hebben op de exploitatie van het Haltnahuis, de Loeriker

Stee en het Houtens Erf.

Het resultaat van de schatting is voor Houten weergegeven in

bijgaande tabel. We onderscheiden vier categorieën:

Inwoners met beperkingen in de sector verpleging en verzorging in Houten (CIZ /

AAK, bewerking RIGO)

De vraag naar intramurale capaciteit (in 2030: 370 plaatsen), dat wil

zeggen de vraag naar verpleeghuiszorg, zal na 2030 waarschijnlijk

2014 2015 2020 2025 2030

vanaf 75% VV4 intramuraal 235 245 270 300 370

t/m 25% VV4 intramuraal (wordt afgebouwd) 85 65 5 0 0

benodigde intramurale capaciteit 320 310 275 300 370

zorg op afroep extramuraal (voorheen indicatie)

VV01 5 10 15 15 20

VV02 25 35 50 65 80

VV03 0 15 45 60 75

25% VV4 0 0 25 35 45

totaal voorheen geïndiceerd 35 60 140 175 215

zorg op afroep extramuraal 290 305 390 505 670

26

nog verdubbelen. Bij beschermd wonen zijn wonen, welzijn en zorg

sterk met elkaar verweven. Huisvesting, begeleiding en zorg van

cliënten zijn groepsgewijs georganiseerd. De welzijnsvoorzieningen

en zorgverlening zijn meestal volledig inpandig beschikbaar. Er is

sprake van continue 24-uurs zorg (zorg en toezicht zijn 24 uur per

dag aanwezig). Voorbeelden zijn intramurale zorg in

verpleegtehuizen en kleinschalige woonvormen voor gehandicapten

of dementerende ouderen.

Door zowel de snelle vergrijzing als de toename van zorg in de wijk

zal het aantal inwoners met beperkingen in de wijk toenemen. De

meeste ouderen zullen niettemin tot op hoge leeftijd zelfstandig

kunnen en willen blijven wonen, ook met beperkingen. Geschat

wordt dat er in 2025 circa 175 zorgbehoevenden in Houten zullen

wonen die volgens de oude normen (uit 2013) aanspraak zouden

hebben kunnen maken op verblijf in een instelling. De meesten

zullen alleen dankzij zorg en ondersteuning zelfstandig kunnen

(blijven) wonen. Naar schatting 60 personen zullen behoefte krijgen

aan een of andere vorm van geclusterd wonen.

Mensen met psychische, sociale en/of financiële problemen kunnen

veelal niet geheel zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Voor

deze diverse groep voelt de gemeente zich verantwoordelijk, samen

met het Rijk en maatschappelijke en zorginstellingen. Utrecht

verzorgt als centrumgemeente in de regio, het grootste deel van de

opvang van kwetsbare groepen. In Houten zijn er diverse

woonvormen waar mensen met een bepaalde begeleidingsbehoefte

geclusterd wonen. In het verleden was het beleid gericht op

voortzetting van dit geclusterd wonen. Inmiddels zet de

rijksregelgeving in op doorstroming, na een eventueel verblijf in een

GGZ-instelling, naar (opnieuw) zelfstandige woonruimte. Momenteel

komen jaarlijks zo’n 25 sociale huurwoningen beschikbaar om de

doorstroom uit GGZ-instellingen op te vangen, inclusief eventuele

ondersteuning.

2.5.1 Opgave

De samenhang garanderen tussen wonen en zorg zal steeds meer

een opgave blijken te zijn. Enerzijds is er de beweging vanuit het

Rijk om cliënten met langdurige zorg meer en langer zelfstandig

thuis te laten wonen. Er vindt daarmee een verschuiving plaats naar

meer ambulante zorg aan huis en naar het meer betrekken van het

eigen netwerk bij de zorg. Daarmee verandert de wijkpopulatie en

neemt de zorg aan huis meer toe. Tegelijkertijd is er sprake van een

sterk toenemende vergrijzing. Daarmee ontstaat al met al een

toenemende vraag naar een aanverwant voorzieningenniveau.

Anderzijds is in samenhang met eerdere opgaven de vraag of je de

autonome vraag naar zorg in deze hoeveelheid en intensiteit wilt en

kunt bevredigen. Duidelijk is dat de druk op de sociale

huurwoningvoorraad toeneemt doordat meer kwetsbare burgers in

zelfstandige woningen blijven wonen. Te denken valt aan mogelijk

onaangepast gedrag of het ontstaan van betalingsproblemen.

2.5.2 Visie

Houten zet in op sociale kracht: samen leven, zorgen voor

elkaar en eigen verantwoordelijkheid.

Er is een integrale aanpak nodig om de gevolgen van

vergrijzing en de extramuralisering op te vangen. Deze

integrale aanpak zal er voor moeten zorgen dat in hun

samenhang de volgende onderdelen worden meegenomen:

o Woningen moeten geschikt gemaakt worden voor

ouderen en mensen met een beperking (van allerlei

leeftijden). Daarin hebben eigenaren een primaire

27

verantwoordelijkheid. De gemeente is het vangnet

voor hen die niet kunnen.

o Voor mensen die met het klimmen van de jaren met

functiebeperkingen te maken krijgen kunnen de

woonomgeving en de buitenruimte voor

belemmeringen zorgen. Voorbeelden van

verbeteringen kunnen zijn het plaatsen van banken

in de openbare ruimte, aanpassingen in het

openbaar vervoer of het wegnemen van

drempels/hindernissen i.v.m. rolstoelgebruik.

o De fysieke opgave wordt gekoppeld aan het

toegankelijk maken van zorg- en welzijnsfuncties,

zodat senioren in Houten een beroep kunnen doen

op een samenhangend aanbod op het gebied van

wonen, zorg en welzijn.

Wonen, welzijn en zorg vormen een integrale keten als het

gaat om de leefbaarheid in de wijken. Wonen is immers

meer dan alleen stenen. Het gaat ook om woonbeleving,

toegang tot zorg en leefbare wijken.

2.6 Perspectief voor de periode vanaf 2020

Nu al is duidelijk dat zich nieuwe vragen voor gaan doen over een

aantal jaren. Een voorzet voor agendabepaling in 2020 kan worden

weergegeven met de volgende vragen:

Hoe ontwikkelt zich de transformatie van het woningbezit

van Viveste?

Hoe ontwikkelt zich de regionale woningbehoefte en die

omtrent statushouders (inclusief die van Houten)?

Blijft het werkgebied van Viveste op de schaal van

gemeente Houten of wordt dit knellend?

Welke nieuwe ruimtelijke mogelijkheden zijn er binnen de

huidige Rondweg (waaronder de hoogte in?) en buiten de

huidige Rondweg?

Welke doorontwikkeling is mogelijk ten aanzien van het

stedenbouwkundig concept van Houten?

In hoeverre zijn de mogelijkheden gebruikt om 250

woningen te bouwen buiten de rode contouren op het Eiland

van Schalkwijk?

De Woningwet schrijft een voortdurende (jaarlijkse) evaluatie en

vernieuwing van prestatieafspraken tussen gemeente en

corporatie(s) voor. Het ligt in de rede om halverwege de periode tot

2025, dus in 2020, terug te kijken op de periode 2016-2019 en om

dan over de grotere bewegingen die relevant zijn voor de

volkshuisvesting in Houten weer de discussie en dialoog met de

partijen aan te gaan.

28

3. Relatie gemeente - corporatie

29

3. Relatie gemeente - Corporatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de relatie die de gemeente heeft met de in

deze gemeente werkzame woningcorporaties. In Houten is

woningstichting Viveste, na de fusie in 2007 tussen Algemene

Woningstichting Houten en Woningstichting dr Schaepman, de

dominante sociale verhuurder in Houten met bijna 5.000 woningen.

Woningstichting Lekstede uit Vianen en de landelijk opererende

corporatie Habion hebben daarnaast elk een zeer gering aantal

woningen (ongeveer 200) en blijven daarom buiten beschouwing.

In het regeerakkoord van het Kabinet Rutte II is opgenomen dat

woningcorporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publiek

belang in hun werkgebied. De taak van corporaties wordt

teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale

huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden

maatschappelijk vastgoed. Corporaties komen onder directe

aansturing van gemeenten. De schaal van een corporatie moet in

overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt

en met de maatschappelijke kerntaak.

Eerst wordt het proces beschreven zoals dit in de Woningwet is

vastgelegd. De inwerkingtreding van de Woningwet (2015) vraagt

gemeenten om een standpunt (‘zienswijze’) in te nemen over

diverse zaken met betrekking tot woningcorporaties. Deze punten

worden behandeld. Het hoofdstuk wordt afgesloten met keuzes in

de vorm van beslispunten.

3.2 Het proces volgens de Woningwet

Een corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan

volkshuisvestingsbeleid in de gemeente. Een gemeente is niet

verplicht beleid op te stellen. Als dat beleid ontbreekt, zijn

prestatieafspraken niet verplicht en kan een gemeente bij een

conflict niet in beroep gaan bij de minister. Als een gemeente wel

een woonvisie heeft zijn prestatieafspraken tussen gemeente,

corporatie en huurders verplicht (het formele initiatief daarvoor lijkt

bij de corporatie te liggen). Deze woonvisies worden dus leidend in

het proces. Corporaties worden verplicht om elk jaar hierop een bod

te doen om zo te komen tot prestatieafspraken. Dit ziet er zo uit:

Jaarlijkse cyclus van samenspel tussen gemeente, corporaties, huurders en andere stakeholder voor vaststelling woonbeleid en maken van prestatieafspraken:

30

Huurdersorganisaties worden een volwaardige partij bij het maken

van de prestatieafspraken. Geschillen kunnen worden voorgelegd

aan de minister. Ter voorbereiding van prestatieafspraken

informeert de corporatie de gemeente over de indicatieve

investeringscapaciteit en over voornemens tot verkoop, nieuwbouw,

liberalisatie etc. (jaarlijks voor 1 juli). De gemeente krijgt veel meer

informatie van de corporatie dan nu het geval is. Tevens krijgt de

gemeente het recht om additionele informatie op te vragen bij de

corporatie om meer zicht te krijgen op met name de financiële

mogelijkheden. De corporatie moet de gemeente dit inzicht bieden.

Een corporatie moet jaarlijks voor 1 juli aan de gemeente een

meerjarig overzicht aanleveren van de voorgenomen

werkzaamheden, over in ieder geval:

- Voornemens tot liberalisatie en verkoop op wijkniveau

- Voornemens tot nieuwbouw en gewenste ontwikkeling van de

woningvoorraad (betaalbaarheid en bereikbaarheid)

- Huisvesting van specifieke groepen

- Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

- Investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed.

In de tijd kan het bod van de corporatie en de daaruit resulterende

prestatieafspraken globaler worden, zoals dit schema laat zien:

3.3 Gemeentelijke zienswijzen

In willekeurige volgorde behandelen we hier verschillende

onderdelen. Het gemeentelijk standpunt is afhankelijk van de

beantwoording van de vraag of Viveste haar kerntaak (het

huisvesten van woningzoekenden die op eigen kracht niet in staat

zijn een woning te vinden) kan uitvoeren. Bij de jaarlijks te

Voorbereiden en

uitbrengen bod

Initiatief: corporatie

in overleg met eigen

huurdersorganisatie

Prestatieafspraken

maken

Initiatief: corporatie

in samenspraak met

huurdersorganisatie en

gemeente

Verslaglegging en

verantwoording

Initiatief: corporatie

Zienswijze van

huurdersorganisatie en

gemeente

Volkshuisvestingsbelei

d

Initiatief en vaststelling:

gemeente

Stakeholders,

corporaties en huurders-

organisatie participeren

voor 1 juli 2016

voor 15

december

2016

Afstemming

tussen

gemeenten

in U10/16

verband

jaarlijks

nodig over:

- woonvisies

(januari)

-

verantwoordi

ng

corporaties

(mei)

- biedingen

(juli)

-

prestatieafsp

raken

(november)

-

woningbouw

-

programmeri

ng

Jaarlijks voor 1 mei

31

evalueren en opnieuw af te sluiten prestatieafspraken zal de

gemeente hierover een standpunt innemen.

1. Visie op de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad

(2016-2020-2025) in Houten

o Definiëring van de kernvoorraad en vaststelling van de

omvang daarvan

o Visie op scheiding DAEB en Niet-DAEB (privatisering en

verkoop van sociale huurwoningen) op wijkniveau. Wat

gebeurt er met het huurniveau van woningen die door

het huurbeleid boven de huurprijsgrens zijn gekomen?

Wordt na mutatie deze huur teruggebracht onder de

huurprijsgrens?

o Visie op betaalbaarheid van de sociale

huurwoningvoorraad (“wat betekent dit voor

woonlasten?”)

o Visie op bereikbaarheid voor woningzoekenden (“welke

wachttijden zijn acceptabel?”)

o Visie op kwaliteit en duurzaamheid van woningen (ook in

relatie tot woonlasten)

2. Visie op (voornemens tot) nieuwbouw van sociale

huurwoningen

3. Visie op huisvesting van specifieke groepen

4. Visie op investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk

vastgoed.

5. Visie op het werkingsgebied van Viveste

Ad 1 Visie op de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad

(2015-2020-2025) in Houten

Voor de gemeente is Viveste de belangrijkste speler in Houten wat

betreft de sociale huisvesting. Daarom is het van het grootste

belang dat de woningvoorraad van Viveste voor het grootste deel

overeenkomt met de behoefte van woningzoekenden naar sociale

huurwoningen en de rijksnormen hieromtrent. Hierbij is de financiële

continuïteit van Viveste een randvoorwaarde. Viveste constateert

een duidelijk verschil tussen de huidige woningvoorraad en de

beleidsmatig gewenste voorraad. Door hervormingen in het

rijksbeleid komt bij Viveste haar belangrijkste volkshuisvestelijke

taak (het huisvesten van huishoudens met lagere inkomens) in het

gedrang en tast dit verschil (tussen huidige voorraad en voor het

huisvesten van huishoudens met lagere inkomens noodzakelijke

voorraad) de financiële continuïteit van Viveste aan. Daarom zijn

hervormingen nodig. Dit zal noodzakelijkerwijs in kleine stappen

moeten gaan: nieuwbouw van meer passende kleinere

wooneenheden, verkoop van (veelal grotere) eengezinswoningen

en wellicht splitsing. Deze aanpassingen in de woningvoorraad van

Viveste kunnen onmogelijk alleen plaatsvinden op locaties waar de

gemeente zeggenschap heeft. Het gaat er om dat de kleine stappen

bewegingen zijn in de goede richting. Wat betreft die richting geeft

het uitgevoerde Wbo duidelijke aanwijzingen: toevoeging van kleine

woningen (zowel eengezinswoningen als appartementen) en

afstoting van grotere eengezinswoningen. Verder wordt verwezen

naar paragraaf 2.4.

Wat betreft betaalbaarheid is de gemeentelijke wens dat de huren

van de sociale woningvoorraad van Viveste zich zodanig

ontwikkelen dat het grootste deel zich gaat bevinden onder de

aftoppingsgrenzen, evenredig verdeeld over beide

aftoppingsgrenzen.

32

Wat betreft gemiddelde wachttijden voor sociale huurwoningen in

Houten is de gemeentelijke wens dat deze gaan dalen. Een

gewenst percentage kan niet genoemd worden. De gemeente gaat

in overleg met Viveste om te komen tot verkorting van de wachttijd.

Wat betreft kwaliteit en duurzaamheid van de sociale

huurwoningvoorraad wil de gemeente dat alle woningen van Viveste

(bestaand en nieuw) in 2040 klimaat- en energieneutraal zijn. De

gemeente zet daarvoor op de korte termijn in op energieneutrale

nieuwbouw vanaf 2016 en zal in de raamovereenkomst en

prestatieafspraken (strategische) doelen opnemen voor de

transformatie van de bestaande huurwoningvoorraad naar

energieneutraal.

Ad 2 Visie op (voornemens tot) nieuwbouw van sociale

huurwoningen

Indicatief heeft Viveste de financiële ruimte voor de periode tot 2020

zo’n 80 woningen per jaar te bouwen. Onder gelijktijdige verkoop

van zo’n 50 woningen per jaar leidt dit tot een geringe stijging van

het aantal sociale huurwoningen. Belangrijker dan die constatering

is dat de juiste woningen worden toegevoegd. Onze verwachting

daarvan is dat dit een belangrijke ‘methode’ is om scheefheid te

bestrijden en kansen biedt voor voortdurende doorstroming. We zijn

het eens met de visie van onderzoeksbureau RIGO dat daarbij het

toevoegen van kleine appartementen (sociale huur) slim is. Juist

deze appartementen zullen telkens weer snel op de markt komen

omdat sociale stijgers zullen willen doorstromen. Een belangrijke

vestigingsfactor voor appartementen is dat voorzieningen nabij zijn.

Zoals RIGO aangeeft is een bijkomend argument de aanstaande

vergrijzing die na 2025 echt begint aan te tikken. Daarom is dit een

extra argument om nu al na te denken over het toevoegen van

appartementen. De uitdaging is om producten te ontwikkelen die op

korte termijn kunnen worden verhuurd aan starters en die op termijn

interessant gemaakt kunnen worden voor senioren. Dit is een

bijkomend argument om de koppeling met voorzieningen (winkels,

openbaar vervoer) te maken.

Ad 3 Visie op huisvesting van specifieke groepen

Zowel Viveste als de gemeente zijn van mening dat huisvesting van

deze doelgroep een plek binnen het bezit van Viveste moet krijgen.

Hiertoe zal er hier en daar specifiek moeten worden bijgebouwd.

Ad 4 Visie op investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk

vastgoed.

Het is onze verwachting dat in de komende tijd een aantal locaties

van maatschappelijk vastgoed voor herontwikkeling beschikbaar

kunnen komen. Het is onze intentie om Viveste hierbij te betrekken.

Hier kunnen kansen ontstaan voor sociale woningbouw (in

combinatie met de omgeving) van deze locaties. Uiteraard is het

voor de gemeente en Viveste van belang om daarbij een gezond

financieel beleid te voeren.

Ad 5 Visie op het werkingsgebied van Viveste

De Woningwet (2015) eist dat een gemeente een uitspraak doet

over het werkingsgebied van Viveste. Het ligt in de rede om voor

het bepalen van het werkingsgebied van Viveste in te zetten op

aansluiting bij het bestaande samenwerkingsverband van de U16.

Hierover zullen voorjaar 2016 gesprekken gevoerd worden met

Viveste, de regionale corporatiekoepel en met de regiogemeenten.

33

4. Programma: woningen en

woonomgeving

34

4. Programma: woningen en woonomgeving

Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt dat er een opgave ligt om het

woonaanbod beter aan te laten sluiten op de vraag van de huidige

en toekomstige bewoners. In de voorgaande hoofdstukken is hier al

een richting aan gegeven. Wat betekent die richting voor de

gewenste verandering in het woningaanbod en hoe ziet het

gewenste nieuwbouwprogramma eruit? De eerste paragraaf gaat

over veranderingen in de bestaande woningvoorraad en

woonomgeving. In de tweede paragraaf wordt een globaal

nieuwbouwprogramma neergezet. De derde paragraaf gaat over de

inzet en instrumenten van de gemeente.

4.1 Bestaande voorraad en woonomgeving

De bestaande woningvoorraad in Houten is over het algemeen van

goede en hoge kwaliteit. Zowel in de woningmarktanalyse als uit

interviews met bewoners wordt dit bevestigd. Zowel de

buitenruimte, de goede bereikbaarheid (per fiets, auto en openbaar

vervoer) en het algehele ruimtelijke DNA worden hoog

gewaardeerd. Voor het overgrote deel van de woningvoorraad geldt

dat regulier onderhoud en beheer door de eigenaren voldoende is

voor een goed kwaliteitsniveau. Aandacht en afspraken zijn

desondanks nodig om te voorkomen dat problemen gaan ontstaan.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de sociale huurvoorraad

en de koopwoningen. De bouwkundige kwaliteit van de sociale

huurwoningen is over het algemeen goed en

verhuurbaarheidproblemen zijn zeker niet aan de orde. Sterker: er

bestaat een algeheel grote druk op de woningmarkt. Grootschalige

aanpak van sociale huurwoningen is dan ook niet voorzien.

Belangrijkste opgave in de sociale huur is het inspelen op de

veranderende vraag van eengezins naar gelijkvloerse woningen en

de transitie in de voorraad: meer kleinere en betaalbare woningen,

minder grote en (te) dure woningen.

4.2 Nieuwbouw

Uit een door het college globaal uitgevoerde inventarisatie van de

woningbouwplannen voor de periode tot 2025 kunnen we de

verwachting uitspreken dat aan de in het Wbo berekende

woningbehoefte van zo’n 1.800 woningen tot 2025 grotendeels

tegemoet kan worden gekomen. Uiteraard is hierbij onvermijdelijk

dat als gevolg van vele onzekerheden in de projectontwikkeling

planuitval optreedt aan de ene kant en nieuwe plannen zich

aandienen.

Opmerkingen:

- Het is goed om het nieuwbouwprogramma jaarlijkse bij te stellen

- Het nieuwbouwprogramma ziet in onderstaande tabel niet toe

op de transformatieopgave van Viveste

- programma’s betreffen indicaties en zijn op basis van aannames

die door allerlei redenen (sterk) kunnen wijzigen

- De omvang en de samenstelling van het nieuwbouwprogramma

zijn gebaseerd op:

De ambities in deze woonvisie ten aanzien van vitaliteit en

het vergroten van de kansen van verschillende groepen op

de woningmarkt

De woningbehoefte zoals die naar voren komt uit het Wbo

35

De huidige nieuwbouwplannen (2016 t/m 2020)

Indicatief nieuwbouwprogramma Gemeente Houten 2015-2025

Huidige plannen 2015-2020

4.3 Inzet en instrumenten

Voor uiteenlopende onderwerpen wordt hieronder de inzet en het

instrumentarium opgenomen.

Nieuwbouw

Het nieuwbouwprogramma gaat uit van deze gewenste

diversiteit en keuzevrijheid. Er wordt rekening gehouden met

de kenmerken van het al bestaande aanbod, het vergroten

van de segmenten waar vraag naar is en met de prioriteiten

van beleid die zijn beschreven. We zetten in op creëren van

aanbod van ‘alternatieve’ woonvormen door ontwikkelaars te

stimuleren om met vernieuwende ideeën te komen en

‘alternatieve’ woonvormen te realiseren. Dit kunnen

bijvoorbeeld woongroepen zijn, via collectief particulier

opdrachtgeverschap. Onze inzet daarbij is duurzame

ontwikkeling (voor nieuwbouw geldt streven naar ‘nul op de

meter’).

De gemeente zal in haar woningbouwprogramma zich de

komende jaren vooral richten op een combinatie van

eengezinswoningen en gelijkvloerse woningen. De bouw

van eengezinswoningen zal nog overheersend zijn, maar

geleidelijk zal appartementenbouw toenemen. Jaarlijks

wordt het programma herzien door prestatieafspraken te

maken met de sector.

In het verleden rekende de gemeente met (sociale)

grondprijzen voor Viveste. Winsten die op verkoop van deze

woningen worden gerealiseerd zullen middels

marktconforme grondprijzen worden verrekend.

De gemeente houdt in het woningbouwprogramma rekening

met een gevarieerd aanbod nultredenwoningen voor

Segment Aantal in

bandbreedte

%

(extra) huur tot huurtoeslaggrens (€ 648,

aftoppingsgrens, prijspeil 2016)

150 - 600 9 - 34

huur duur (>€648) - -

Koop 1.200 – 1.650 66 - 91

totaal 1.800 100

Segment Ruimtelijk en/of

financieel vertaald

in (vroege)

initiatieffase

Totaal

huur tot huurtoeslaggrens

(€648)

150

850

huur duur (>€648) 40

Koop 660

Totaal 850 850 1.700

36

ouderen. Aantrekkelijk aanbod kan ouderen verleiden om te

verhuizen, waardoor eengezinswoningen vrijkomen.

Sociale huisvesting

De gemeente wil scheefwoning in sociale huurwoningen

tegengaan. De gemeente wil bezien hoe, wat betreft de

huurvoorraad, onze corporatie Viveste kan worden

ondersteund (onderzoek naar mogelijkheden voor inzet van

een woonmakelaar). Ook voor het stimuleren van mogelijke

doorstroming van particuliere woningeigenaren naar meer

passende gelijkvloerse woonruimte wil de gemeente het

gemeentelijk netwerk inschakelen.

We gaan nader met de woningcorporatie in gesprek over de

opgaven in de sociale huur (omvang, vernieuwing en

nieuwbouw) en over het volgen van de kansen van

woningzoekenden en leggen afspraken hierover vast in

lokale prestatieafspraken.

De inzet van de gemeente is erop gericht om aanpassing

van sociale huurwoningen door de corporatie om de

voorraad beter aan te laten sluiten bij de ouder wordende

bevolking en beter aan te laten sluiten op de kerntaak, de

huisvesting van huishoudens met lagere inkomens. De

gemeente gaat in gesprek met de corporatie over de

mogelijkheden en maakt hierover prestatieafspraken.

Houten zet in op een reductie van scheefheid en wil daarin

Viveste ondersteunen. Duurdere en grotere woningen zullen

daartoe op termijn beperkt moeten worden verkocht.

Hiermee wordt niet alleen scheefheid aangepakt, maar ook

de kwalitatief te goede/grote woningen. De verkoop is

volgend op nieuwbouw van en/of transformatie naar sociale

huurwoningen. Ook hierover zullen nadere

prestatieafspraken met de corporatie moeten worden

gemaakt.

Nu de kerntaak van corporaties scherper is gedefinieerd in

het rijksbeleid zullen midden- en hogere inkomens (naast in

koopwoningen) in vrije sector huurwoningen moeten worden

bediend. En daarin deels in woningen met een huurniveau

dicht boven de liberalisatiegrens. Het college zal daarom in

onderhandelingen met marktpartijen hier op inzetten.

Ouderenhuisvesting

De inzet, ook vanuit de Wmo, is dat ouderen doorstromen.

Echter aangezien de meeste ouderen niet willen verhuizen,

gaat de aandacht ook uit naar aanpassing van de bestaande

particuliere voorraad. De aandacht is er op gericht om

ouderen te wijzen op de mogelijkheden van verbouwing

binnen de wmo verordening.

Gemeente Houten staat positief tegenover inspanningen om

(met name) ouderen te verleiden te verhuizen naar meer

passende woningen door een verhuismakelaar. Door

doorstroming zullen er meer betaalbare woningen vrijkomen.

De gemeente is van mening dat dit primair een taak is van

woningcorporaties om dergelijke doorstroming te

bevorderen. Daarnaast zal de toevoeging van de juiste vrije

sector (huur) woningen eveneens een positief effect hebben

op doorstroming. Daarbij zal het een stimulans zijn als

senioren betrokken worden bij het realiseren van

nieuwbouw.

De meeste ouderen in Houten wonen in een

eengezinskoopwoning. De verwachting is dat dit aandeel in

de toekomst nog groter zal zijn. De gemeente ondersteunt

eigenaarbewoners met informatie over mogelijke

37

aanpassingen (thuistechnologie – slim wonen) en kosten

(o.a. vanuit de Wmo) in samenwerking met verschillende

stakeholders. Ook zoekt de gemeente samenwerking met de

corporatie om schaalvoordelen te realiseren.

De gemeente maakt afspraken met de corporatie over

aanpassing van de bestaande voorraad gericht op het

zelfstandig kunnen blijven wonen van oudere huurders.

De gemeente biedt aan de ouderen die daar behoefte aan

hebben, ondersteuning bij de verhuizing. De gemeente

werkt hierin samen met de corporatie (wat betreft de

huurvoorraad) en met verschillende stakeholders.

Duurzaamheid

Nadere (prestatie)afspraken maken met de corporatie over

het aanbrengen van energiebesparende maatregelen in de

bestaande voorraad en het gebruik van milieuverantwoorde

materialen.

Wonen en zorg

Op het niveau van de gemeente als geheel moet voldoende

aanbod zijn van wonen met zorg en welzijn. Het is daarbij

van belang om zorg toegankelijk en nabij te organiseren. In

alle kernen is thuiszorg mogelijk en in alle kernen is aanbod

van wonen met zorg en welzijn. Het exacte aanbod per kern

kan verschillen. Niet alle voorzieningen hoeven in elke kern

aanwezig te zijn. Bepaalde voorzieningen vragen om een

grotere schaal of zijn juist te specialistisch en zullen daarom

in bepaalde kernen geconcentreerd worden. Het

voorzieningenaanbod wordt verder uitgewerkt in

prestatieafspraken met partners in de zorg en wonen.

De gemeente wil aanbieders van zorg en welzijn stimuleren

om tot een goed samenspel te komen op het gebied van

wonen, zorg en welzijn. De gemeente zal hiertoe een

actieve rol spelen in het overleg met aanbieders van zorg en

welzijn en de corporatie.

Volgens het Wbo (2015) is er voor Houten een beperkte

groei aan woonbehoefte van mensen die een bepaalde mate

van begeleiding nodig hebben. Vanwege die beperkte groei

aan behoefte zal het college dergelijke initiatieven kritisch

beoordelen op nut en noodzaak.

Wederkerigheid

Als we willen dat bewoners of woningeigenaren zelf

veranderingen aanbrengen in hun woning, zullen we hen

daarvoor de ruimte moeten bieden. Dit betekent ook dat we

de gemeentelijke kaders (w.o. bestemmingsplannen) tegen

het licht moeten houden en in sommige gevallen de grenzen

van de wettelijke kaders moeten opzoeken,

Tegenover de flexibiliteit door de gemeente als het gaat om

andere woonwensen staat ook “een tegenprestatie”,

namelijk dat woningeigenaren in de duurzaamheid en

gezondheid van hun woning. De gemeente zal samen met

kennisinstellingen en aanbieders zorgen voor goede

voorbeelden voor een integrale verbetering van de woning

Flexibele woonvormen

Houten blijft openstaan voor alternatieve flexibele

woonvormen en huurconcepten en ziet daarvoor kansen bij

met name kantoortransformaties. Zolang op rijksniveau het

juridisch kader voor tijdelijke huurcontacten echter niet

38

geregeld is, is tijdelijke verhuur van sociale huurwoningen

geen optie.

In de dode arm van de Lek bevinden zich tien planologisch

bestemde ligplaatsen voor woonschepen. Daarmee vervult

het college deze specifieke woonwens. Het college zal geen

medewerking verlenen aan de realisatie van andere

ligplaatsen voor woonschepen. Het huidige beleid

(woningbehoefte alleen accommoderen in woningen) wordt

gehandhaafd.

In Houten zijn twee locaties waar zich elk drie

woonwagenstandplaatsen bevinden (De Brug en

Bovencamp). Daarmee vervult het college deze specifieke

woonwens. Het college zal geen medewerking verlenen aan

de realisatie van andere woonwagenstandplaatsen. Het

huidige beleid (woningbehoefte alleen accommoderen in

woningen) wordt gehandhaafd.

Regio

In het regionale samenwerkingsverband van de U16 van

gemeenten en woningcorporaties wordt gekeken naar

optimalisering van de woningtoewijzing (via de huur-

inkomen tabel).

.