woonvisie 2025

Woonvisie 2025 Velsen: samen werken aan een aantrekkelijke stad

1 Inleiding 2 2 Omgeving, ambities, veranderopgave 3 2.1 Omgeving 3 2.2 Velsen 2013 4 2.3 Velsen 2025 6 2.4 Veranderopgave 7 2.5 Crisis en scenario’s 8 3 Thema Bewoners 10 3.1 Doelgroepen 10 3.2 Regio/groei 12 3.3 Zorg 13 3.4 Doelstellingen 14 4 Thema Stad 16 4.1 Woningmarkt 16 4.2 Duurzaamheid 20 4.3 Doelstellingen 21 5 Thema Partnerschap 22 5.1 Beperkte financiële slagkracht 22 5.2 Rol van de gemeente 23 5.3 Doelstellingen 24

Veranderopgave en doelstellingen in schema samengevat 25 Bijlage: Achtergrondrapport Bijlage: Schema doelstelling kernen

1

1 Inleiding Voor u ligt de Woonvisie Velsen 2025. Het is een uitdaging om in het huidige tijdgewricht, met grote onrust op en onzekerheid over de woningmarkt, uitspraken te doen over de richting waarin het wonen in Velsen zich moet ontwikkelen. Toch is er alle aanleiding om juist nu met een woonvisie te komen. De gemeenteraad heeft op 14 april 2011 een visie op het Velsen van 2025 geformuleerd: ’Kennisrijk werken in Velsen’. In deze visie investeert Velsen in nieuwe werkgelegenheid en toerisme en wordt daardoor aantrekkelijker als stad om te wonen. Een visie met perspectief op een vitale gemeenschap, die zich openstelt voor de regio en die met ambitie de toekomst tegemoet gaat. Deze visie vraagt om open vensters, om partnerschap in en met de regio en om bestuurlijke samenwerking. Om deze visie te verwezenlijken wordt er een route uitgestippeld. Wonen is één van de bouwstenen. De ‘Woonvisie 2015’ uit 2004 sluit onvoldoende aan bij de ambitie die Velsen nu heeft en moet worden herzien. Daarnaast zijn er ook andere ontwikkelingen waar Velsen op het gebied van het wonen een antwoord op moet geven, zoals de veranderende woonvraag van de bevolking, de vergrijzing, de wens om langer thuis te wonen. Een niet te negeren omstandigheid hierbij is de slechte economische situatie waarin wij ons bevinden en de gevolgen die dat met zich meebrengt voor overheden en partijen in de vastgoed‐, bouw‐ en woonsector. Dit zorgt voor veel onzekerheden voor de toekomst. De besluitvorming over Rijksmaatregelen is nog volop gaande. Ook deze nieuwe werkelijkheid vraagt om een constante discussie over het wonen. De uitdaging is om in een tijdsgewricht waarin veel verandert en veel onzekerheid bestaat nieuw woonbeleid te formuleren met Kennisrijk Werken als ambitie. De woonvisie kan misschien niet op alle punten snel worden gerealiseerd, het schetst de richting waar de gemeente heen wil en agendeert de thema’s die in dit kader extra aandacht verdienen in de beleidsvorming, de afspraken met derden en in het investeringsbeleid van de gemeente zelf. De veranderende tijdsgeest maakt dat deze woonvisie geregeld tegen het licht gehouden moet worden om te zien of de inzet nog past bij de dan geldende omstandigheid. Evaluatie om de twee jaar past bij de huidige situatie. Voorliggende woonvisie gaat in op de ambities van Velsen en de omstandigheid waarin die gerealiseerd moeten worden. Hoe komen we van 2013 naar de gewenste woonsituatie in 2025? Wat en wie is daarvoor nodig? Wat kunnen we op korte termijn doen en welke ontwikkelingen hebben meer tijd nodig? De nieuwe woonvisie helpt om afwegingen te maken over concrete initiatieven en bij het maken van afspraken met derden. Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op de omgeving en relaties die het wonen en de woonvisie hebben met andere beleidsvelden, de crisis en schetst de huidige en gewenste situatie en de veranderopgave die daaruit voortkomt. Hieruit zijn thema’s af te leiden. Hoofdstuk 3 behandelt het thema ‘Bewoners’, hoofdstuk 4 ’Stad’ en hoofdstuk 5 ‘Partnerschap’. Een schematische uitwerking van de doelstellingen per kern is als bijlage toegevoegd. Achtergrondinformatie en nadere toelichting van deze compacte visie is eveneens opgenomen als bijlage (achtergrondrapport) bij deze woonvisie. De bijlagen maken integraal onderdeel uit van de woonvisie.

2

2 Omgeving, ambities, veranderopgave 2.1 Omgeving De woonvisie staat niet op zichzelf. Zij heeft een grote samenhang met andere producten, zoals de provinciale woonvisie, Visie op Velsen 2025 en het strategische voorraadbeleid van woningcorporaties. Ook de economische situatie is van invloed op het verwezenlijken van de ambities uit de woonvisie. De samenhang tussen relevante producten en omstandigheden is in onderstaande figuur schematisch weergegeven.

Figuur 1 Omgeving en relaties Woonvisie

3

De Visie op Velsen 2025 ‘Kennisrijk werken in Velsen’ bevat de ambities voor de gemeente. Wonen is daarbij één van de bouwstenen. Binnen de gemeente hebben de verschillende beleidsvelden onderlinge relaties. De woonvisie is het beleidsproduct van Wonen; de structuurvisie is het ruimtelijk beleidsdocument. De woonvisie en structuurvisie hebben een sterke relatie, bijvoorbeeld over het bouwprogramma. Van buitenaf is de ‘Provinciale Woonvisie 2010‐2020; Goed Wonen in Noord‐Holland’ (september 2010) van invloed op het lokale woonbeleid. Doelstelling van de provincie is dat al haar inwoners in 2020 beschikken over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. Afspraken over de realisatie van de provinciale doelstellingen zijn voor de regio vastgelegd het Regionale Actieprogramma Zuid‐Kennemerland/IJmond 2012‐2015 (RAP). De huidige economische situatie en maatregelen die daarmee samenhangen zijn een niet te negeren omstandigheid bij het opstellen van de woonvisie. De gevolgen voor de woningcorporaties, bouwsector en woningmarkt in algemene zin zijn voor een belangrijk deel bepalend voor het tempo en zelfs de verwezenlijking van ambities. Het is daarom noodzakelijk om ‐ meer dan voorheen het geval was ‐ onderzoek te doen naar de marktsituatie en het beleid geregeld tegen het licht te houden. 2.2 Velsen 2013 Velsen ligt centraal tussen de eigen regio IJmond en de regio Zuid‐Kennemerland en vlak bij Amsterdam. Met een unieke ligging, een prima infrastructuur, een prachtige omgeving en goede voorzieningen heeft de gemeente inwoners en bedrijven veel te bieden. Velsen geldt als een veelzijdige gemeente waar het over het algemeen uitstekend wonen, werken en recreëren is. IJmuiden aan Zee behoort tot de grootste Nederlandse badplaatsen en Spaarnwoude geldt als één van 's lands populairste natuur‐ en recreatiegebieden. Wat betreft wonen in Velsen zijn er verschillende mogelijkheden: relatief ruime en vooroorlogse woningen in de duindorpen, relatief veel sociale huur en naoorlogse hoogbouw in IJmuiden, met Velsen‐Noord daar tussenin. De afzonderlijke kernen met de eigen positieve en/of negatieve kenmerken hebben meer naamsbekendheid dan de eenheid Velsen. In Velsen zijn grofweg drie woonmilieus te onderscheiden: centrumstedelijk en groenstedelijk in IJmuiden en Velserbroek en landelijk/dorps in de andere kernen. De woningvoorraad in met name IJmuiden en Velsen‐Noord is gedateerd en wordt gekenmerkt door eenzijdigheid. Er zijn veel huurwoningen van dezelfde prijs en type. Er zijn (te) veel goedkope portieketagewoningen uit de wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog. Ook de voorraad goedkope koopwoningen is omvangrijk. Anderzijds hebben de duindorpen relatief veel ruime grondgebonden woningen in het middeldure en dure segment. Velsen heeft in de regio geen naam als woonstad; het beeld van IJmuiden is meer bepaald door vis en de staal‐ en maakindustrie dan door wonen. De bevolkingsontwikkeling van Velsen is de laatste vijftien jaar stabiel geweest. De bevolkingsprognose gaat bij gelijkblijvende ontwikkeling uit van een geleidelijke groei van de bevolking tot circa 70.000 inwoners in 2040. Velsen is iets meer vergrijsd dan het landelijk en provinciaal gemiddelde en de verwachting is dat deze vergrijzing zich voortzet. De dorpen Driehuis, Velsen‐Zuid en Santpoort‐Zuid zijn het meest vergrijsd. Velserbroek, Velsen‐Noord en IJmuiden hebben een jongere bevolkingsopbouw.

4

2.3 Velsen 2025 Het streefbeeld voor Velsen 2025 is een bloeiende en groeiende gemeente die bekend staat om de kennisindustrie van de Metropoolregio Amsterdam. (Regionale) ontwikkelingen op het gebied van wind‐ en waterenergie en duurzaamheid zijn belangrijk. Dit heeft een grote (internationale) aantrekkingskracht op studenten, (internationale) kenniswerkers, waaronder expats, die veelvuldig gebruik maken van de horeca die gesitueerd is rondom het stadshart van IJmuiden. Er is een sterke samenwerking tussen de kennisinstituten in Amsterdam en de bedrijven in Velsen. Deze bedrijven stellen stage‐ en leer‐/werkplekken ter beschikking. Vertier, voorzieningen en natuur zijn binnen handbereik.

De economische pijlers van Velsen zijn gericht op innovatie op het gebied van wind‐ en waterenergie, duurzaamheid en op maritiem ecologisch onderzoek. De zware industrie is nog wel aanwezig, maar is kennisintensief geworden en richt zich meer en meer op innovatie en duurzaamheid waarbij ook verbetering van de luchtkwaliteit veel aandacht krijgt. Velsen biedt ruimte voor “proeftuinen” voor nieuwe technologieën. IJmuiden is mede hierdoor uitgegroeid tot een submetropool van allure. Velsen is een groeiende gemeente. De uitbreiding van woonruimte heeft voor een belangrijk deel plaatsgevonden in IJmuiden. De andere kernen hebben grotendeels hun eigen dorpse karakter behouden. Er is in bestaande woningbouw geïnvesteerd, een enkele kern is uitgebreid. IJmuiden biedt voor de regio een aantrekkelijk alternatief voor mensen die stedelijk willen wonen; zoals Rotterdam gebruik maakt van de mogelijkheden van de Maas, zo maakt IJmuiden gebruik van de mogelijkheden van de zee en het Noordzeekanaal. Naast de ontwikkeling van het stadshart van IJmuiden is groei bewerkstelligd bij het strand en bij de haven . De woningen daar bieden een fraai zicht op de zee en de strandactiviteiten, op de activiteiten in de haven en op de boten op weg naar of terugkomend van Engeland of Amsterdam. Er is naar gestreefd naar een goede balans tussen het industriële karakter en moderne hoogbouw die hier goed op is afgestemd.

6

2.4 Veranderopgave Een belangrijk speerpunt in de verwezenlijking van de Visie op Velsen 2025 is economie en concurrentiekracht. Excelleren op dit terrein is geen doel op zich. Het is een manier om de regio vitaal te houden, zodat er werk is voor iedereen, het goed wonen is en dat ook jonge mensen Velsen aantrekkelijk blijven vinden. Dit perspectief, een kennisrijke, duurzame en gedifferentieerde gemeente die zich verbonden heeft met de regio, kan realiteit worden door het in samenhang verbinden van woonbeleid en wooninvesteringen met ander beleid en investeringen. Sociaal, economisch en fysiek. En door in het woonbeleid geconcentreerd in te zetten op een beperkt aantal speerpunten. Wonen is in veel gevallen volgend op en ondersteunend aan economische ontwikkeling en onderwijs. Om tot een ambitieuze maar ook werkbare agenda voor de komende jaren te komen, hebben we keuzes moeten maken. Velsen zet in op vier strategische prioriteiten die het kader vormen voor alles waar we de komende jaren op inzetten: IJmond, innovatieve regio De meest karakteristieke sectoren in Velsen zijn de maakindustrie (staal en materialen), de visserij, de offshore en de logistiek. Wanneer we praten over innovatie en kennisrijk werken dan praten we over het versterken en innoveren van onze bestaande, regionale (top)sectoren. Hier gebeurt al veel maar we willen door te faciliteren en te verbinden innovatie nog verder stimuleren. De link leggen naar technisch en maritiem onderwijs is hierbij een belangrijke pijler. Interessant IJmuiden IJmuiden biedt een boeiende en aantrekkelijke leefomgeving. We focussen op IJmuiden als interessante stad om genoeg jonge mensen te trekken en te binden. Met een kwaliteitsimpuls zorgen we voor een kwalitatief en hoogwaardig woonmilieu op een speciale plek. IJmuiden als interessante stad staat voor kwaliteit, hoogwaardig en metropolitaan wonen in een stadse omgeving waarbij natuur en rust om de hoek ligt. Er zit energie in Velsen! Velsen is een gemeente waar ongekende krachten op het gebied van zee, wind, zon en industrie samen komen. Dit biedt mogelijkheden in een tijd waar het energie‐ en grondstoffenvraagstuk één van de grootste uitdagingen is. Nieuwe bronnen van energie en efficiënter gebruik van bestaande bronnen zijn nodig om ons economisch te kunnen blijven ontwikkelen. In Velsen zijn veel mogelijkheden om in deze energietransitie voorop te lopen, bijvoorbeeld in de windenergie. Avontuurlijke kust en groen Bij de visie ‘Kennisrijk werken’ hoort een aantrekkelijk woon‐ en verblijfsklimaat voor zowel inwoners, ondernemers als toeristen. De ligging van Velsen biedt daarvoor tal van mogelijkheden. Ook de vele evenementen (op bijzondere locaties) die in de gemeente plaatsvinden dragen bij aan een aantrekkelijk klimaat. Duurzaamheid is een doorkruisend thema. We zijn gericht op de lange termijn en dus op zorgvuldig en spaarzaam omgaan met onze grondstoffen. In alle sectoren, ook in de woningbouw, visserij en toerisme wordt gestreefd naar duurzaamheid. Het is daarom niet

7

alleen een milieuspeerpunt, maar ook een economisch uitgangspunt dat we overal in terug willen laten komen. Naast de veranderopgave heeft Velsen te maken met autonome ontwikkelingen van de bestaande stad. De vergrijzing van de bevolking en decentralisaties in het sociale domein zijn ontwikkelingen om rekening mee te houden bij het nastreven van onze ambities. Daarnaast zorgt de huidige beperkte financiële armslag van marktpartijen, woningcorporaties en de overheid voor veel onzekerheden voor de toekomst. Beleid voor de lange termijn mag echter niet uit het oog worden verloren en voor de korte termijn moet goed gekeken worden wat wèl kan. Thema’s Uit de veranderopgave zijn twee inhoudelijke thema’s en één procesmatig thema af te leiden die de ambities voor wonen ordenen. Vanuit het oogpunt van bewoners zijn de volgende punten van belang:

groei van Velsen die voor een groot deel op het conto komt van kenniswerkers en studenten;

instroom van jonge gezinnen;

voldoende aangepaste woningen zodat ouderen en andere bijzondere doelgroepen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.

Vanuit het oogpunt van de stad en de dorpen:

IJmuiden groeit en ontwikkelt zich tot stedelijk woonmilieu, de kernen behouden hun dorpse karakter;

uitbreiding van woonruimte in IJmuiden, het biedt voor de regio een aantrekkelijk alternatief voor mensen die stedelijk willen wonen;

het strand/kust en de haven zijn hierbij belangrijk;

stedelijke voorzieningen passend bij de schaal van Velsen zijn in en rond IJmuiden gevestigd, de andere kernen beschikken over basisvoorzieningen.

Een gemeente voert veel, zo niet het meeste, beleid dat gericht is op wonen niet zelf uit. Daar zijn andere partijen voor nodig, zoals woningcorporaties, bewoners, ontwikkelaars, zorg en welzijnspartijen, ondernemers, ouderenbonden, onderwijs, bewonersverenigingen. De gemeente heeft wel een stimulerende verantwoordelijkheid als het gaat om het verbinden van belangen en het op gang brengen van gewenste ontwikkelingen. Partnerschap is dan ook een belangrijk begrip in de relatie met andere partijen. In het volgende hoofdstuk worden de thema’s verder uitgewerkt. 2.5 Crisis en scenario’s Vanaf de tweede helft van 2008 is de Nederlandse vastgoed‐ en bouwsector en de woningmarkt sterk beïnvloed door de Kredietcrisis. Een vertrouwenscrisis tussen financiële instellingen in de Verenigde Staten is uitgegroeid tot een internationale economische en financiële crisis die sterk van invloed is de financiële armslag van overheden en partijen in de vastgoed‐, bouw‐ en woonsector. Banken zijn veel voorzichtiger geworden bij financiering, huishoudens stellen een verhuizing uit, het aantal transacties is zeer sterk teruggelopen en de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen is scherp gedaald. Daar waar een paar jaar geleden een huis van twee ton bereikbaar was voor een huishouden met een middeninkomen, is dat nu niet meer

8

het geval. De woningmarkt zit op slot en de financiële armslag van marktpartijen, woningcorporaties en de overheid is zeer beperkt geworden. Woningcorporaties stellen dat de impact van de crisis en implementatie van kabinetsbeleid (deels reagerend op de crisis) in financieel opzicht een negatief resultaat oplevert. Voor de drie grootste Velsense woningcorporaties samen is dit geraamd op 27 miljoen euro (34 miljoen uitgaven aan verhuurdersheffing en saneringsheffing, 7 miljoen aan extra huurinkomsten). Geld dat zij niet kunnen investeren in Velsen. Ook Europese regelgeving (90% van de sociale woningvoorraad moet worden toegewezen aan de daarvoor bedoelde inkomensgroepen, eventuele investeringen in de vrije sector kunnen niet meer geborgd worden gefinancierd) en nationaal beleid (bijvoorbeeld de beperking van realisatie van zorgvastgoed door beperking van de borgingsmogelijkheden hiervoor) heeft de corporatiesector onder druk gezet. Scenario’s Iedereen wil graag weten of het dieptepunt van de crisis al is bereikt en wanneer het economisch herstel inzet en of en wanneer we de welvaartssituatie van voor de crisis weer bereiken. Verschillende instanties proberen vanuit verschillende invalshoeken daar inzicht in te geven. Eén ding wordt uit de verschillende scenariostudies duidelijk: het herstel van de economie en alles wat daar mee samenhangt zal jaren gaan duren. De woningmarkt is zeer complex en wordt beïnvloed door veel macrofactoren op het gebied van arbeid, kapitaal en politiek. Dat maakt scenariodenken zeer complex en geeft een onzekere uitkomst. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) stelt dat zogenaamde systeemwijzigingen een grote rol spelen bij scenariostudies. Bijvoorbeeld een (verdere) beperking van de hypotheekrenteaftrek of de liberalisatie van de sociale huursector. Systeemwijzigingen zijn van (grote) invloed op het productieherstel in de bouw en daarmee van (grote) invloed op het herstel van de woningmarkt. Tegelijk zijn systeemwijzigingen veelal politieke onderwerpen en daarmee ongewis. Zeker in het huidig tijdsgewricht.

9

3 Thema Bewoners Velsen profileert zich nadrukkelijk als groeigemeente. De economische ontwikkeling is leidend en trekt (internationale) kenniswerkers en studenten aan. In hun woonvraag moet kunnen worden voorzien. Het is deze nieuwe instroom van (internationale) kenniswerkers en studenten die de groei en bloei van IJmuiden als belangrijkste voorzieningencentrum in Velsen mogelijk moet maken. De andere kernen moeten hun eigen dorpse karakter behouden. 3.1 Doelgroepen Bepaalde doelgroepen zijn van belang voor de groei en het levendig en vitaal houden van Velsen. Dit betekent uiteraard niet dat de blik van Velsen zich beperkt tot deze doelgroepen, maar zij spelen wel een belangrijke rol bij keuzes die worden gemaakt. Jongeren / studenten Velsen wil een aantrekkelijke stad zijn voor jongeren en studenten. Jongeren/studenten brengen vernieuwing, dynamiek en actueel elan in de stad. Grote knelpunten wat betreft de huisvesting van jongeren/starters heeft Velsen niet, al is de keuzevrijheid voor deze groep niet in iedere kern even groot. De woonmogelijkheden voor jongeren/studenten zal zich concentreren in IJmuiden. Dat sluit aan op de huidige situatie. In IJmuiden en Velsen‐Noord zijn voldoende woningen in het goedkope segment die aantrekkelijk kunnen zijn voor jongeren. Ook zijn daar de meeste voorzieningen gevestigd. Om Velsen/IJmuiden tot een meer aantrekkelijke stad voor jongeren en studenten te maken is de aanwezigheid van onderwijsinstellingen van verschillende niveau van belang. Het aanbod van een breed scala van instellingen voor onderwijs dat past bij het kennisrijk werken is een belangrijke vestigingsfactor voor jongeren/studenten. Het Maritiem College, waar studenten ook overnachten, is daarvan een goed voorbeeld. Dit concept kan navolging krijgen bij bedrijven. Misschien niet op de plek van het bedrijf zelf, maar wel in Velsen. Bij werken en leren is wonen nu de ontbrekende schakel. De mogelijkheden hiervoor en wenselijkheid moet worden onderzocht samen met betrokken partijen. Gezinnen Naast jongeren zijn gezinnen belangrijk voor de stad. Zij zijn drager van diverse voorzieningen. Velsen heeft unieke eigenschappen die beter benut moeten worden om aantrekkelijk te zijn als plek om te wonen voor deze doelgroep. Te denken valt aan de relatief goedkope woningvoorraad, de nabijheid van strand en duinen, voldoende recreatiemogelijkheden en de goede en snelle bereikbaarheid van Haarlem en Amsterdam vanuit Velsen. Alleen het aanbieden van geschikte woonruimte zal niet voldoende zijn om dit type jonge huishoudens te behouden en naar Velsen te trekken. Voor gezinnen die in een groen woonmilieu willen wonen hebben de dorpen een voldoende divers aanbod aan grondgebonden eengezinswoningen. Deze woningen zijn echter niet direct vrij beschikbaar. Doorstroming en natuurlijk verloop onder de huidige bevolking moet hier uitkomst bieden. Gezinnen die een meer stedelijk woonmilieu zoeken kunnen terecht in IJmuiden. Zee‐ en Duinwijk, Oud‐IJmuiden en het centrumgebied zijn voor hen aantrekkelijke woonmilieus.

10

Kenniswerkers Met de ontwikkeling van het kennisrijk werken verwacht Velsen (internationale) kenniswerkers aan te trekken, waaronder expats (veelal hoog opgeleiden die tijdelijk in het buitenland verblijven voor zijn/haar werk). Dit is een nieuwe doelgroep voor Velsen. Wonen volgt in dit geval de economische ontwikkeling. De verwachting is dat deze doelgroep niet op korte termijn een grote vlucht neemt in Velsen. We moeten er echter wel klaar voor zijn om de juiste huisvesting te bieden als dit wel het geval is. Ontwikkeling van woningen kost immers tijd en de vraag naar woningen kan opkomen met de vestiging van bedrijven in Velsen. Deels kan de huidige woningmarkt van Velsen voorzien in huisvesting voor kenniswerkers. Verwachting is dat deze groep qua diversiteit weinig verschilt van huidige bevolking. Niet alle werknemers van (internationale) bedrijven hebben immers topposities en topinkomens. Voor kenniswerkers uit de midden‐ en hogere inkomensklasse zijn ‐ naast het werk waarvoor zij naar Nederland komen ‐ ook andere vestigingsfactoren van belang bij het kiezen van de verblijfplaats. Te denken valt aan de nabijheid van internationale scholen en/of grootstedelijke voorzieningen zoals cultuur, horeca en vermaak). Velsen kan deze voorzieningen niet altijd bieden. Hier wordt samenwerking gezocht in de Metropoolregio. Velsen kan met haar diverse woonmilieu wel een prima woonomgeving bieden aan (internationale) kenniswerkers. De dorpen hebben grondgebonden woningen, een versterkt en vernieuwd IJmuiden een meer stedelijke woonomgeving. Mogelijk is de Kustvisie een interessante woonomgeving voor deze doelgroep. De huidige bedrijvigheid en maakindustrie in Velsen trekt (nu ook al) werknemers uit het buitenland van alle opleidingsniveau aan. Ook voor deze groep moet Velsen goede huisvesting bieden, dan wel voor een tijdelijk verblijf, dan wel permanent.

Ouderen Consequentie van het kabinetsbeleid ten aanzien van zorg en de inzet van de Visie op Velsen 2025 is dat ouderen langer zelfstandig zullen wonen. De relatief hoge verhuisgeneigdheid

11

van senioren in Velsen, zoals geconstateerd in het Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek 2009, is in tegenstelling tot de algemene tendens dat de huidige en toekomstige generatie ouderen minder actief zijn op de woningmarkt (in tegenstelling tot andere activiteiten die deze groep ontplooit). Vraag is hoe dit in de huidige (economische) omstandigheid ligt in Velsen. Minder activiteit op de woningmarkt betekent dat woningen die aantrekkelijk zijn voor gezinnen, minder snel beschikbaar komen. De huidige bewoners zullen kritisch zijn als het gaat om verhuizing. De vraag naar woningen die geschikt zijn voor senioren overstijgt het aanbod en er zijn beperkte bouwmogelijkheden, zeker in de duindorpen. Bewoners met een ‐ verhoogde kans op een ‐ beperking hebben baat bij een levensloopgeschikte of nultredenwoning waar zij naar toe kunnen verhuizen wanneer de eigen woning niet langer voldoet. Door nu te investeren in deze woonvormen zijn op een later moment minder individuele woningaanpassingen nodig. In de dorpen wordt ingezet op afstemming van het woningbouwprogramma op de woonvraag van senioren/ouderen. Dit draagt bij aan doorstroming op de lokale woningmarkt, zover mogelijk. Dit aanbod zal onvoldoende zijn om tegemoet te komen aan de vraag uit de dorpen. Dit betekent dat een deel van de ouderen niet in de dorpen terecht kan als zij willen verhuizen (doorstromen). Het alternatief kan het aanbod van levensloopgeschikte appartementen in IJmuiden zijn, nabij (toekomstige) voorzieningen. In combinatie met een optimale spreiding van de welzijnsaccommodaties over de gemeente kan IJmuiden een zeer aantrekkelijke vestigingsplaats worden voor ouderen uit zowel IJmuiden zelf, als uit de kernen. Intensieve zorgvragers Een groeiende groep mensen met een (intensieve) zorgvraag zal de komende jaren in een zo normaal mogelijke leefsituatie thuis zorg krijgen. Door minder huisvesting in zorginstellingen (extramuralisering) en meer in kleinschalige woonzorgeenheden te realiseren (deconcentratie), moet beter ingespeeld worden op de wensen van zorgvragers. Deze ontwikkeling vraagt een goede af stemming tussen de onderdelen wonen, welzijn en zorg. Een goed woon‐ en voorzieningenniveau vereist de implementatie van de Regionale Sociale Agenda in de woonvisie 2025. 3.2 Regio/groei Om groeigemeente te zijn moet Velsen haar grenzen openstellen voor instroom van buitenaf. Met vaststelling van deze woonvisie wordt openstelling van de (huur)woningmarkt met de regio Zuid‐Kennemerland een feit. Volgende stap is verdere openstelling richting de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Een belangrijke regio vanuit economisch oogpunt, maar ook voor de groei van Velsen omdat in Velsen relatief voordelig kan worden gewoond. Naast openstelling van de huurmarkt is ook van belang om op de koopmarkt zo vrij mogelijk te maken, bijvoorbeeld door aanpassing van de koopprijsgrens aan het niveau van omringende gemeenten. De MRA wordt gezien als trekker van de Nederlandse economie en is voor behoud en versterking van de internationale concurrentiepositie van groot belang. Eén van de remmende factoren op de internationale concurrentiekracht van de regio is de woningmarkt die op slot zit. Vanuit economisch perspectief van de Metropoolregio is het van belang aantrekkelijke en diverse woonmilieus te bieden. Uit een raming van het voormalig Ministerie van VROM van de verdeling van de kwalitatieve woonbehoefte in de MRA (2008/2009) blijkt dat verreweg de grootste vraag uitgaat naar groenstedelijke en centrumstedelijke woonmilieus. Velsen

12

moet hier op inspelen door het benutten en versterken van haar bestaande eigenschappen en realisatie van de ambities uit de Visie op Velsen 2025. Velsen moet zich een positie binnen de MRA verwerven als aantrekkelijke plek om te wonen met verschillende woonmilieus en goede bereikbaarheid. Op die manier kan Velsen huishoudens van buiten aantrekken en kan Velsen groeien. De concurrentie op dit vlak in de MRA is logischerwijs groot, dus kansen moeten niet worden verspeeld. 3.3 Zorg Het uitgangspunt van deze woonvisie is dat Velsen niet alleen een sterke en vernieuwende stad is, maar ook een zorgzame stad. Een stad met extra aandacht voor de huisvesting van mensen voor wie het meedoen in de samenleving door hun fysieke en/of psychische gesteldheid wordt geremd en bij wie extra aandacht voor wonen kan bijdragen aan hun zelfredzaamheid. De afstemming tussen wonen, welzijn en zorg vraagt om bijzondere aandacht vanwege het toenemend aantal senioren, de verwachte afname in het thuis verzorgen door mantelzorgers en de extramuralisering van verzorgings‐ en verpleeghuizen. Ook wanneer ouderen en andere kwetsbare burgers niet meer zelfstandig (kunnen) blijven wonen, wil een deel toch in een kleinschalige en vertrouwde omgeving worden gehuisvest. Met de (op korte termijn in te voeren) hervorming van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ), waarbij delen van de AWBZ naar het gemeentelijk domein worden gedecentraliseerd, wordt hier ook op aangestuurd. Daarnaast is steeds meer sprake van nieuwe kleinschalige woonvormen voor specifieke groepen, geïntegreerd in de woonomgeving. Dit kan gaan om groepswonenprojecten of zelfstandige woonruimte. Velsen heeft de ambitie om vanuit het wonen de juiste woonproducten op de juiste plaats te leveren, zodanig dat voldoende zorg‐ en welzijnsvoorzieningen gegarandeerd zijn. De integrale invulling van de aspecten wonen, welzijn en zorg kan invulling krijgen in de vorm van woonservicegebieden. De gemeente neemt hierbij de regierol en samen met de zorg‐ en welzijnsaanbieders, de huisartsen, verzekeraars en de woningcorporaties wordt gewerkt aan een optimale invulling van nader te benoemen woonservicegebieden. Hierbij moet deels worden uitgegaan van de bestaande stad en aanwezige voorzieningen. Hierbij is het zaak de omstandigheden zo optimaal mogelijk te maken dat ouderen en bijzondere doelgroepen midden in de samenleving kunnen (blijven) wonen. Hierbij moet bedacht worden dat door de hervorming van de AWBZ en decentralisatie van taken naar gemeenten, zoals begeleiding, ondersteuning en verzorging van zogenaamde bijzondere doelgroepen, minder budget beschikbaar zal zijn dan thans via het Rijk beschikbaar wordt gesteld. Diverse vormen van begeleid wonen zoals wij die nu kennen zullen onder druk komen te staan. Velsen ziet het als haar taak om te zorgen voor voldoende afstemming met en tussen betrokken (zorg)partijen en integrale aanpak van de effecten die zich gaan voordoen met de implementatie van bovenstaande ontwikkelingen. Onder andere de verwachtte leegloop van bestaande verzorgings‐ en verpleeghuizen. Daarnaast moet Velsen voorbereid zijn op de tendens van langer zelfstandig wonen. Bijvoorbeeld door hier extra aandacht aan te geven bij nieuwbouwprojecten.

13

3.4 Doelstellingen Doelgroepen 1. Toewijzingsbeleid op doelgroepen ten aanzien van woonruimteverdeling van sociale

huurwoningen. 2. Faciliteren huisvesting (internationale) kenniswerkers. 3. Voldoende kans om zo lang mogelijk zelfstandig te functioneren in bij voorkeur

(aangepaste) zelfstandige woningen of andere (beschermde) woonvormen met voldoende ondersteuning en voorzieningen in de nabijheid. Bijvoorbeeld door levensloopgeschikte woningen, nultredenwoningen, generatiewoningen en woonservicegebieden rond accommodaties.

4. Het vertalen van de vraag naar stedelijke woonvormen van verschillende doelgroepen in de centrumstedelijke setting, bijvoorbeeld met een experiment met een woonvorm voor gezinnen die stedelijk willen wonen en minder waarde hechten aan een (klassieke) tuin.

5. Het woningbouwprogramma in de dorpskernen afstemmen op de behoefte van ouderen om doorstroming te bewerkstelligen.

6. De zorgvraag en het aanbod (beter) in kaart willen brengen, en samenwerking tussen partijen stimuleren.

Regio/groei 7. Bekendheid in de MRA als aantrekkelijke plek om te wonen. 8. Marketing en promotie van het wonen in Velsen, waarbij doelgroepen worden

gekoppeld aan verschillende woonmilieus. 9. Vrij woonverkeer binnen de MRA ten behoeve van groei van Velsen. Onderzoek 10. Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek (wordt uitgevoerd tweede helft 2013) 11. Onderzoek naar versterking in het samenspel tussen jongeren, onderwijs, het

bedrijfsleven en wonen 12. Onderzoek naar woningbemiddeling, woonwensen en woonkansen van (internationale)

kenniswerkers in Velsen en/of de regio.

14

Thema Stad Om Velsen als aantrekkelijke stad om te wonen te kunnen etaleren zal de vernieuwing van met name IJmuiden stevig ter hand genomen moeten worden en zal Velsen zich meer met haar (bestaande) kwaliteiten moeten profileren en daar in moeten blijven investeren. 4.1 Woningmarkt De koopwoningmarkt verandert langzaam van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt en naar verwachting zal de vraag naar huurwoningen in het middeldure segment toenemen. Deze verandering vraagt om kwaliteit, kwaliteit en nog eens kwaliteit. Velsen moet zich kunnen profileren, zowel qua woningaanbod, stedenbouwkundige verschijningsvorm als qua woonsfeer. Velsen moet zich de komende jaren hoofdzakelijk richten op het stedelijk wonen in stedelijke woonmilieus voor de genoemde stedelijk georiënteerde huishoudens. Dit betekent intensiveren (hoogbouw, hogere dichtheden) en optimaliseren van stedelijke woningtypes en woonmilieus in Velsen en versterking van het reeds aanwezige gewilde woonmilieu in de dorpen. In IJmuiden moet de kwalitatief mindere en te grote (huur)woningvoorraad worden vernieuwd, gedifferentieerd en daarbij gelijk meer verstedelijken en de woonomgeving versterken. De mogelijkheden van wonen aan het water moeten waar mogelijk worden benut. Op basis van het strategisch voorraadbeleid van de woningcorporaties uit 2011, momenteel aan herijking onderhevig vanwege de crisis en het kabinetsbeleid, en een raming van aantal woningen op locaties uit de Structuurvisie Velsen 2015 agenderen wij: de verbetering van 1.455 bestaande huurwoningen van de woningcorporaties, en het toevoegen van 1.535 nieuwe woningen. Woonmilieus Zoals in 2.2 al opgemerkt is Velsen grofweg opgebouwd uit drie woonmilieus: centrumstedelijk en groenstedelijk in IJmuiden en Velserbroek en landelijk/dorps in de andere kernen. Opgave is om deze woonmilieus te versterken en meer differentiatie in het woningaanbod aan te brengen. De prioriteit ligt bij de milieus die het meest moeten veranderen willen zij aantrekkelijk zijn en blijven. In de ene wijk of kern zal meer moeten veranderen dan in de andere. Prioriteit ligt bij de opgave in het centrumgebied van IJmuiden. Hier ligt de centrumstedelijke opgave. Door sloop/nieuwbouw kan in hogere dichtheden worden gebouwd (verdichting) in combinatie met het toevoegen van de nodige voorzieningen (ICT‐opgave: intensiveren, combineren, transformeren; bijvoorbeeld winkelvoorzieningen, horeca, zorgvoorzieningen). De vernieuwing van Oud‐IJmuiden, Zee‐ en Duinwijk en Stadspark moet voor 2020 zijn afgerond. Nieuwbouw in stedelijke woonmilieus betreft voor een groot deel een vervangingsvraag: woningen van lage kwaliteit onttrekken en woningen van een hogere kwaliteit toevoegen. Toevoegen van variatie, kwantiteit en kwaliteit via transformatie en vernieuwing (herstructurering) is voor dit deel van IJmuiden dus dé opgave. Een bijzonder stedelijk woonmilieu moet worden ontwikkeld aan de kust. Met Oud‐IJmuiden en de Kustvisie kan Velsen en IJmuiden zich onderscheiden in de Metropoolregio.

16

In het groenstedelijke en landelijk/dorpse woonmilieu ligt de nadruk op het ‘afronden’ van de kernen. Het gaat dan om invullen van bouwlocaties naar het dorpse karakter, niet over verstedelijking en grootschalige uitbreiding. Driehuis en Velserbroek hebben in die zin meer bouwmogelijkheden dan de andere dorpskernen.

17

Sociale huurvoorraad De omvang van de kernvoorraad kan worden verminderd en de samenstelling meer divers worden gemaakt (kernvoorraad netto huurprijs € 681,02 prijspeil 2013; grens vastgesteld door Europese Commissie). De primaire doelgroep is immers niet homogeen. De vernieuwing in de sociale sector dient dan ook vooral als kwalitatieve vervanging van de huidige voorraad en beoogt een betere balans van het aanbod in de sociale sector. De vernieuwing/verandering van de huurvoorraad en aanpassing van de kernvoorraad wordt bereikt door sloop/nieuwbouw, verkoop van bestaande huurwoningen door de woningcorporaties en wijziging van de opbouw van huurprijzen in de bestaande voorraad. Bij verkoop van huurwoningen kunnen in de huidige tijd mengvormen van huur en koop (bijvoorbeeld maatschappelijk gebonden eigendom) uitkomst bieden. Markthuur en koop Voor doelgroepen die niet in aanmerking komen voor de sociale huurvoorraad moet aanbod beschikbaar komen boven de sociale huurgrens, in de huur‐ en (betaalbare) koopsector. Middeninkomens en (tijdelijke) (internationale) kenniswerkers kunnen met dit aanbod worden gefaciliteerd. Beleggende partijen en ontwikkelaars kunnen in dit segment nieuwbouw aanbieden. Op dit moment tonen beleggers weinig animo buiten de grote steden. Woningcorporaties kunnen hun bezit liberaliseren. Hierdoor komt er ook meer differentiatie op de huurmarkt in Velsen. Woonkwaliteit Woonkwaliteit betreft de woning zelf en de woonomgeving. De totale woonbeleving raakt natuurlijk ook aan thema’s als economie (werk), duurzaamheid, milieu, bereikbaarheid, parkeren, cultuur, recreatie, zorg, veiligheid en sociaal beheer. Het totaalbeeld bepaalt uiteindelijk de woonsfeer van een bepaald gebied in de stad. Velsen kan bij ontwikkeling als stad om te wonen niet om milieutechnische aspecten heen als het gaat om leefkwaliteit en veiligheid. Ontmoetingsplekken, zowel in de openbare ruimte als in de sfeer van voorzieningen (buurthuis, winkelcentrum, sportcentrum, etc.) en bijvoorbeeld kunst in de openbare ruimte of op gebouwen zijn hierbij relevant. Belangrijke aandachtspunten in de openbare ruimte zijn het parkeren en de verkeerssituaties. Goede en betaalbare oplossingen voor parkeren vormen een belangrijke voorwaarde, willen mensen kiezen voor stedelijk wonen. Een goede bereikbaarheid/ontsluiting is essentieel voor Velsen om zich in de

18

Metropoolregio als aantrekkelijke plek om te wonen te presenteren; om mensen van buiten de gemeente voor Velsen te interesseren. Sociale en fysieke veiligheid is een belangrijk kwaliteitsaspect voor de woonomgeving. Om dit te bevorderen streeft Velsen naar het Woonkeur certificaat bij nieuwbouw. Een woning met WoonKeur kent een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit en aanpasbaarheid. Met betrokken partijen wordt onderzocht in hoeverre dit wordt ingezet. In IJmuiden en Velsen‐Noord zijn wij gezien de huidige opbouw van de woningvoorraad zeer terughoudend met het toevoegen van kleine woningen (woonoppervlak minder dan 80m2). In de andere kernen is hier, gerelateerd aan de marktvraag, meer ruimte voor. Dit betekent niet dat er helemaal geen ruimte is in de markt voor nieuwbouw in dit segment in IJmuiden en Velsen‐Noord. Enerzijds om doelgroepen te bedienen die wij in Velsen willen aantrekken, zoals studenten en (tijdelijke) (internationale) kenniswerkers. Anderzijds om tegemoet te komen aan de woonvraag van ouderen en deze groep zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen. Kwaliteit, nabijheid van voorzieningen en mogelijk aanbod van een zorgpakket zijn hierbij belangrijke vestigingsfactoren. Dat is dan ook voorwaarde voor een woonprogramma met kleine woningen in deze kernen. Het binnenstedelijk bouwen in IJmuiden betekent een keuze voor stedelijke woningtypes. Variëteit daarin staat voorop. Dit betekent minder traditionele woningen bouwen in hoge dichtheden met behoud van uitstraling en (stedelijke) allure. Het betekent ook appartementen in meer variëteit bouwen en vooral woningen die de wederopbouwperiode definitief achter zich laten. Grondgebonden stadswoningen kenmerken zich door hun compacte bouw, een relatief kleine privé buitenruimte of een gezamenlijke semiopenbare ruimte. De kwaliteit van de stedelijke openbare ruimte is dan essentieel.

19

4.2 Duurzaamheid Vanuit milieuoverwegingen, maar ook uit een oogpunt van betaalbaarheid is aandacht voor de duurzame stad van belang. Energieverslindende woningen passen niet bij dit beeld, en ook niet bij een stijgende energieprijs. Verwacht wordt dat nog voor 2020 de energiekosten het grootste deel van de woonlasten zullen beslaan. ‘Kennisrijk werken in Velsen’ zet zwaar in op ontwikkelingen die te maken hebben met wind‐ en waterenergie en duurzaamheid. Dat heeft consequenties voor de gebouwde omgeving. De nieuw aan te trekken doelgroepen kenniswerkers en studenten die verbonden zijn aan deze onderzoeksinstituten zullen, naar verwachting, ook duurzaamheidseisen stellen aan hun woning. De ambities op het gebied van duurzaam bouwen moeten uiteindelijk door de (ver)bouwers en eigenaren worden gerealiseerd. Velsen intensiveert daarom de samenwerking met de woningcorporaties, projectontwikkelaars en bewoners met (ver)bouwplannen. De gemeente zal bouwaanvragen toetsen aan eisen voor duurzaam bouwen en bij nieuwbouw anticiperen op het energieneutraal bouwen in 2020. Wij streven naar een lagere EPC dan wettelijk voorgeschreven. De grootste besparing is mogelijk in de bestaande woningvoorraad. Met een gezamenlijke aanpak van bewoners, woningcorporaties/overige verhuurders, bouwers/installateurs, banken en onderwijs verwachten wij het grootste resultaat te bereiken. Daarnaast dient voldoende groen in de stad meerdere doelen: groen biedt gelegenheid om te recreëren, filtert fijnstof en zorgt er ook voor dat er dieren in de stad kunnen leven. Tevens is dit een belangrijk kwaliteitsaspect in de stedelijke omgeving. Daarom hanteert de gemeente als randvoorwaarde bij woningbouw dat er voldoende (kwantitatief en kwalitatief) groen in het plan aanwezig is, passend bij het heersende woonmilieu. Naast directe maatregelen in de fysieke omgeving is het noodzakelijk om de mensen in de woning zuiniger met de energie te laten omgaan en bewust te maken van mogelijke besparende maatregelen. Bewustwording blijft belangrijk.

20

4.3 Doelstellingen Woonmilieus 13. Versterking van de bestaande woonmilieus in Velsen, te weten centrumstedelijk,

groenstedelijk en landelijk/dorps. 14. Een grotere variatie aan stedelijk verdichte woonmilieus in IJmuiden met daarin

verschillende stedelijke woonsferen, die aansluiten op de woonwensen van stedelijk georiënteerde huishoudens.

15. Een stad met voorzieningen die passen bij de (nieuwe) woonmilieus en woonsferen. 16. Een stad met hoogwaardige en functionele openbare ruimte, met daarin een accent op

groenkwaliteit. 17. Een grotere verscheidenheid aan woningtypes tussen grondgebonden woningen en

appartementen, aan eigendomsvormen en aan aangepaste woningen. Woningvoorraad 18. De omvang van de kernvoorraad wordt afgestemd op de omvang van de doelgroep die

voortvloeit uit de Europese regelgeving. 19. Via nieuwbouw en herstructurering de omvang van de kernvoorraad aanpassen naar de

gewenste behoefte. 20. De kernvoorraad divers samenstellen naar woningtype en huurprijs om de veranderende

woonbehoefte te faciliteren en keuzevrijheid te bieden zodat doorstroming mogelijk is. 21. Meer geschikt aanbod voor middeninkomens in de koop‐ en huursector door

nieuwbouw en liberalisatie van de bestaande sociale huurvoorraad. Duurzaamheid 22. Velsen schoon en zuinig. 23. Verduurzaming van bestaande omgeving. 24. Klimaatneutrale nieuwbouw.

21

5 Thema Partnerschap Samen werken aan een aantrekkelijke stad. De gemeente beschouwt deze woonvisie als een oproep aan de partners om gezamenlijk de woonvisie uit te voeren. Het is niet meer vanzelfsprekend dat alleen de gemeente de regie voert op alle aan het wonen gerelateerde onderwerpen. Het gemeentebestuur heeft op grond van hogere regelgeving of op basis van een autonome politieke taakstelling de verantwoordelijkheid voor de totstandkoming van beleid, maar is voor de beleidsvorming afhankelijk van de medewerking van één of meer partijen. Op sommige vlakken zullen we nauw samenwerken, bij andere laten we het initiatief over aan anderen en denken we mee.

De woningcorporaties zijn heel belangrijke partijen voor de gemeente, vanwege het grote aantal woningen dat zij in Velsen bezitten en de doelgroep die zij bedienen. De woningen bevinden zich veelal in de gebieden waar de gemeente ambities heeft. Afspraken met de woningcorporaties over de onderwerpen uit deze woonvisie zijn dan ook van groot belang. De woningcorporaties hebben aangegeven zich tot de zomer 2013 te bezinnen op hun strategisch voorraadbeleid vanwege de recente Rijksmaatregelen. Vervolgens kunnen gemeente en corporaties weer afspraken maken over het investeringsbeleid voor de komende jaren. Voor de ontwikkeling van andere locaties is de gemeente hoofdzakelijk afhankelijk van ontwikkelende partijen en beleggende partijen. Deze partijen kunnen ook een rol spelen bij herstructurering als zij in zee gaan met de woningcorporaties voor ontwikkeling of bij overname van complexen (bijvoorbeeld door een belegger). De banken zijn echter nauwelijks nog bereid om (afzet)risico’s te financieren, waardoor commerciële ontwikkelingen alleen kleinschalig en sterk ‘vraaggestuurd’ kunnen worden opgepakt. 5.1 Beperkte financiële slagkracht De inkomsten uit zowel het Gemeentefonds als de eigen inkomsten (bijvoorbeeld op grondexploitaties en bouwleges) dalen. Dit betekent dat we scherpe keuzes moeten maken, selectief zijn in de dingen die we doen, meer dan ooit anderen nodig hebben om ons beleid uit te voeren en meer moeten overlaten aan onze inwoners.

22

Niet alleen gemeenten, maar ook andere partijen hebben te maken met een beperktere financiële slagkracht. Wij vinden dit aanleiding om de juiste samenwerking te zoeken om kansen die zich voordoen te zien en te benutten. Meer aandacht voor kwaliteit in plaats van kwantiteit, het ondersteunen van bewonersinitiatieven, het maken van werkafspraken en het – gezamenlijk – benutten van externe financiële bronnen. 5.2 Rol van de gemeente Bij ontwikkelingen worden eindgebruikers steeds belangrijker. Marktpartijen gaan sneller op zoek naar kopers en/of huurders en er komt meer ruimte voor kleinschalig opdrachtgeverschap. De rol die de gemeente voor zichzelf ziet bij de uitvoering van deze woonvisie verschilt per thema. Bovenal wil de gemeente stimuleren en verbinden. Voorbeelden:

Sturen: sturen op aantallen en kwaliteit in de nieuwbouw via het stellen van randvoorwaarden en uitgeven van gronden.

Faciliteren: we willen dat er meer consumentgericht wordt gebouwd. Dit doen we samen met toekomstige bewoners, ontwikkelaars, corporaties, bouwers, architecten, makelaars en banken.

Stimuleren: de gemeente wil verbetermaatregelen in de bestaande bouw stimuleren, bijvoorbeeld op kwaliteit en/of duurzaamheid.

Samenwerken/verbinden: door samenwerking tussen partijen kunnen interessante pakketten worden ontwikkeld voor bijvoorbeeld energetisch renoveren, ‘opplussen’ en/of particuliere woningverbetering. Maar ook open staan voor nieuwe samenwerkingsvormen voor gebiedsontwikkeling, waarbij met name de rol‐ en risicoverdeling maatgevoerd wordt toegepast, aansluitend bij de mogelijkheden en ambities van betrokken partijen.

Toetsen: controleren of bouwaanvragen voldoen aan de gemaakte afspraken en beleidsdoelstellingen.

Gebiedsgericht investeren: prioriteit stellen en keuzes maken vanuit een gebiedsgerichte gedachte.

Ruimte bieden voor innovatieve oplossingen om haalbare plannen te maken.

Promotie van Velsen als aantrekkelijke plek om te wonen. Procesafspraken Voor de gezamenlijke uitvoering van deze woonvisie is nodig dat partijen elkaar kennen en informatie met elkaar delen:

Op basis van deze woonvisie maken de gemeente en de woningcorporaties afspraken.

Minimaal eens per kwartaal is er een bestuurlijk overleg tussen de gemeente en woningcorporaties.

Eenmaal per jaar wordt er een netwerkbijeenkomst georganiseerd, waarvoor de gemeente gericht partijen uitnodigt die zich bezig houden met het wonen.

Als er onderzoeken worden uitgevoerd, wordt dit zoveel mogelijk gezamenlijk gedaan, zodat alle partijen beschikken over de resultaten, dezelfde definities hanteren en de kosten worden gedeeld.

Er is minimaal twee maal per jaar bestuurlijk overleg tussen gemeente, zorgpartijen en verhuurders over ‘wonen, welzijn, zorg’.

23

Stimuleringsmaatregelen Om de nieuwbouw bereikbaar te maken voor een bredere doelgroep en de bouw te stimuleren kunnen verschillende (financiële) stimuleringsmaatregelen worden toegepast door de gemeente (niet uitputtend):

Startersleningen: de gemeente kan koopstarters ondersteunen via een vorm van starterslening (particulier of aan de bouwer).

Duurzaamheidslening: de gemeente kan eigenaren ondersteunen bij het treffen van energiebesparende maatregelen.

Verkoopconstructies onder voorwaarden: een andere mogelijkheid om investeringscapaciteit voor de woningmarkt te mobiliseren is het uitbreiden van verkoopconstructies ‘onder voorwaarden’ als mogelijkheid om eigen woningbezit met een beperkt risico mogelijk te maken voor midden en lagere inkomensgroepen.

Kleinschalig opdrachtgeverschap: realisatie van een bouwplan met zoveel mogelijk zeggenschap en invloed vanuit de toekomstige gebruikers. Hierbij wordt met energie en tijd van de toekomstige bewoner extra kwaliteit mogelijk maakt.

Voorfinanciering: zolang vooral de (voor)financiering van woningbouw het belangrijkste probleem is om tot ontwikkeling te komen, kan de gemeente overwegen om hier een rol in te spelen. Het aantrekken van financiering door gemeenten is relatief makkelijk en goedkoop.

Erfpacht: een alternatief is het aanbieden van grond in erfpacht. Dit helpt eerder de investeerder dan de koper: de grondkosten worden overgeheveld van de investering naar de exploitatie en kan daarmee de aan te trekken financiering verlichten.

Grondprijzen: de daling van VON‐prijzen zetten ook de grondprijzen onder druk. De gemeente kan haar eigen grondprijsbeleid aanpassen met als uitgangspunt de residuele grondwaarde.

5.3 Doelstelling 25. Stimuleren en verbinden

24

25

Samen werken aan een aantrekkelijke stad

Veranderopgaven

Bewoners Velsen profileert zich nadrukkelijk als

groeigemeente. De economische ontwikkeling is leidend en trekt (internationale)

kenniswerkers en studenten aan. In hun woonvraag moet kunnen worden voorzien.

Het is deze nieuwe instroom van (internationale) kenniswerkers en studenten

die de groei en bloei van IJmuiden als belangrijkste voorzieningencentrum in Velsen mogelijk moet maken. De andere kernen

moeten hun eigen dorpse karakter behouden.

Stad Om Velsen als aantrekkelijke stad om te

wonen te kunnen etaleren zal de vernieuwing van met name IJmuiden stevig ter hand genomen moeten

worden en zal Velsen zich meer met haar (bestaande) kwaliteiten moeten

profileren en daar in moeten blijven investeren.

Partnerschap Samen werken aan een aantrekkelijke stad.

Doelstellingen

1. Toewijzingsbeleid op doelgroepen ten aanzien van woonruimteverdeling van sociale huurwoningen.

2. Faciliteren huisvesting (internationale) kenniswerkers.

3. Voldoende kans om zo lang mogelijk zelfstandig te functioneren in bij voorkeur (aangepaste) zelfstandige woningen of andere (beschermde) woonvormen met voldoende ondersteuning en voorzieningen in de nabijheid. Bijvoorbeeld door levensloopgeschikte woningen, nultredenwoningen, generatiewoningen en woonservicegebieden rond accommodaties.




7. Bekendheid in de MRA als aantrekkelijke plek om te wonen.

8. Marketing en promotie van het wonen in Velsen, waarbij doelgroepen worden gekoppeld aan verschillende woonmilieus.

9. Vrij woonverkeer binnen de MRA ten behoeve van groei van Velsen.

10. Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek (wordt uitgevoerd tweede helft 2013)

11. Onderzoek naar versterking in het samenspel tussen jongeren, onderwijs, het bedrijfsleven en wonen

12. Onderzoek naar woningbemiddeling, woonwensen en woonkansen van (internationale) kenniswerkers in Velsen en/of de regio.

13. Versterking van de bestaande woonmilieus in Velsen, te weten centrumstedelijk, groenstedelijk en landelijk/dorps.

14. Een grotere variatie aan stedelijk verdichte woonmilieus in IJmuiden met daarin verschillende stedelijke woonsferen, die aansluiten op de woonwensen van stedelijk georiënteerde huishoudens.

15. Een stad met voorzieningen die passen bij de (nieuwe) woonmilieus en woonsferen.

16. Een stad met hoogwaardige en functionele openbare ruimte, met daarin een accent op groenkwaliteit.

17. Een grotere verscheidenheid aan woningtypes tussen grondgebonden woningen en appartementen, aan eigendomsvormen en aan aangepaste woningen.

18. De omvang van de kernvoorraad wordt afgestemd op de omvang van de doelgroep die voortvloeit uit de Europese regelgeving.

19. Via nieuwbouw en herstructurering de omvang van de kernvoorraad aanpassen naar de gewenste behoefte.

20. De kernvoorraad divers samenstellen naar woningtype en huurprijs om de veranderende woonbehoefte te faciliteren en keuzevrijheid te bieden zodat doorstroming mogelijk is.

21. Meer geschikt aanbod voor middeninkomens in de koop‐ en huursector door nieuwbouw en liberalisatie van de bestaande sociale huurvoorraad.

22. Velsen schoon en zuinig. 23. Verduurzaming van bestaande

omgeving. 24. Klimaatneutrale nieuwbouw.

25. Stimuleren en verbinden

IJmuiden Velsen‐Noord Driehuis / Velsen‐Zuid Santpoort‐Noord Santpoort‐Zuid Velserbroek

Woonmilieu huidig

centrumstedelijk groenstedelijk

landelijk/dorps groenstedelijk

landelijk/dorps

landelijk/dorps

landelijk/dorps

groenstedelijk

Woningvoorraad huidig

gelijke mix van eengezinswoningen en meergezinswoningen gelijke mix van koop en huur goedkope voorraad in huur en koop

gelijke mix van eengezinswoningen en meergezinswoningen mix met iets minder koop dan huur goedkope voorraad in huur en koop

voornamelijk eengezinswoningen voornamelijk koop dure voorraad

voornamelijk eengezinswoningen voornamelijk koop middeldure voorraad

voornamelijk eengezinswoningen mix met aanzienlijk meer koop dure voorraad

voornamelijk eengezinswoningen mix met aanzienlijk meer koop middeldure voorraad

Bevolking huidig

gemiddeld vergrijst weinig vergrijst, neemt iets toe meest vergrijsde wijk, vergrijzing neemt toe

vergrijzing neemt sterk toe wordt een van de meest vergrijsde wijken

jonge wijk

Doelgroepen 2025

jongeren/studenten jonge gezinnen expats/kenniswerkers ouderen

jongeren/studenten jonge gezinnen

jonge gezinnen expats/kenniswerkers ouderen



jongeren/studenten jonge gezinnen ouderen

Ontwikkeling woningvoorraad

verstedelijking groei herstructurering uitleglocaties

dorps herstructurering uitleglocaties

dorps doorstroming uitleglocaties



dorps doorstroming groei uitleglocaties

Zorg

particulier collectief woonservicegebieden

particulier woonservicegebieden

particulier

particulier

particulier

particulier collectief woonservicegebieden

Duurzaamheid

particulier collectief


particulier

particulier

particulier


Partijen

gemeente woningcorporaties beleggers ontwikkelaars

gemeente woningcorporaties

beleggers ontwikkelaars



gemeente woningcorporaties beleggers ontwikkelaars

IJmuiden Velsen‐Noord Driehuis / Velsen‐Zuid Santpoort‐Noord Santpoort‐Zuid Velserbroek

1. Toewijzingsbeleid op doelgroepen ten aanzien van woonruimteverdeling van sociale huurwoningen.

X X X

2. Faciliteren huisvesting (internationale) kenniswerkers.

X X X X X X

3. Voldoende kans om zo lang mogelijk zelfstandig te functioneren in bij voorkeur (aangepaste) zelfstandige woningen of andere (beschermde) woonvormen met voldoende ondersteuning en voorzieningen in de nabijheid. Bijvoorbeeld door levensloopgeschikte woningen, nultredenwoningen, generatiewoningen en woonservicegebieden rond accommodaties.

X X X X X X


X


X X X


X X X X X X

7. Bekendheid in de MRA als aantrekkelijke plek om te wonen.

X X X X X X

8. Marketing en promotie van het wonen in Velsen, waarbij doelgroepen worden gekoppeld aan verschillende woonmilieus.

X X X X X X

9. Vrij woonverkeer binnen de MRA ten behoeve van groei van Velsen.

X X X X X X

10. Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek (wordt uitgevoerd tweede helft 2013)

X X X X X X

11. Onderzoek naar versterking in het samenspel tussen jongeren, onderwijs, het bedrijfsleven en wonen

X X

12. Onderzoek naar woningbemiddeling, woonwensen en woonkansen van (internationale) kenniswerkers in Velsen en/of de regio.

X X X X X X

13. Versterking van de bestaande woonmilieus in Velsen, te weten centrumstedelijk, groenstedelijk en landelijk/dorps.

X X X X X X

14. Een grotere variatie aan stedelijk verdichte woonmilieus in IJmuiden met daarin verschillende stedelijke woonsferen, die aansluiten op de woonwensen van stedelijk georiënteerde huishoudens.

X

15. Een stad met voorzieningen die passen bij de (nieuwe) woonmilieus en woonsferen.

X X X X X X

16. Een stad met hoogwaardige en functionele openbare ruimte, met daarin een accent op groenkwaliteit.

X X X

17. Een grotere verscheidenheid aan woningtypes tussen grondgebonden woningen en appartementen, aan eigendomsvormen en aan aangepaste woningen.

X X X

18. De omvang van de kernvoorraad wordt afgestemd op de omvang van de doelgroep die voortvloeit uit de Europese regelgeving.

X X X

19. Via nieuwbouw en herstructurering de omvang van de kernvoorraad aanpassen naar de gewenste behoefte.

X X

20. De kernvoorraad divers samenstellen naar woningtype en huurprijs om de veranderende woonbehoefte te faciliteren en keuzevrijheid te bieden zodat doorstroming mogelijk is.

X X X

21. Meer geschikt aanbod voor middeninkomens in de koop‐ en huursector door nieuwbouw en liberalisatie van de bestaande sociale huurvoorraad.

X X X

22. Velsen schoon en zuinig.

X X X X X X

23. Verduurzaming van bestaande omgeving.

X X X X X X

24. Klimaatneutrale nieuwbouw.

X X X X X X

25. Stimuleren en verbinden

X X X X X X

Woonvisie 2025 bijlage achtergrondrapport

Woonvisie 2025: bijlage achtergrondrapport

1 Inleiding 2 2 Proces 3 3 Context 4 3.1 Economische ontwikkelingen 4 3.2 De woningmarkt 4 3.3 Regeerakkoord Rutte II en Woonakkoord 5 3.4 De toekomst van de woningmarkt 6 3.5 Situatie Velsen 7 3.6 Verwachtingen, scenario 9 3.7 Beschrijving huidige situatie 12 3.8 Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek 2009 17 3.9 Woonvisie 2015: evaluatie doelstellingen 19 4 Regio 21 4.1 Metropoolregio Amsterdam 21 4.2 Huisvestingswet 21 4.3 Provinciale woonvisie en Regionaal Actieprogramma 21 5 Wonen en Zorg 24 6 Woonkwaliteit 26 6.1 Woonmilieus 26 6.2 Woonkeur, veiligheid 27 6.3 Kleine woningen 28 6.4 Programma en prijsklassen 30 6.5 Parkeren 32 6.6 Duurzaamheid 33 7 Stimuleringsmaatregelen 35 8 Burgerpanel 37

1

1 Inleiding Dit achtergrondrapport maakt integraal onderdeel uit van de Woonvisie Velsen 2025 ‘Samen werken aan een aantrekkelijke stad’. Dit document bevat achtergrondinformatie en nadere toelichting op de woonvisie en het proces dat tot de woonvisie heeft geleid. De context van het wonen en de woonvisie wordt nader beschreven en op een aantal onderwerpen wordt iets dieper ingegaan dan in de compacte visie. Als laatste is de rapportage van het Burgerpanel opgenomen. Een aantal hoofdonderwerpen uit de woonvisie zijn voorgelegd aan het Burgerpanel, een afspiegeling van de inwoners van de gemeente.

2

2 Proces In november 2011 is het proces formeel gestart met een informatieve gedachtewisseling met de raad en belangrijke stakeholders op het gebied van wonen. Bekende inleiders uit de woonwereld hebben hun visie op het hedendaagse wonen gegeven en Velsen in perspectief gezet. Hoofdzakelijk op basis van deze startbijeenkomst en de Visie op Velsen 2025 zijn prioritaire thema’s benoemd en zijn in een Kadernotitie ambities en kaders geschetst. Het gaat om de verschillende doelgroepen, de woningvoorraad, vernieuwing en herstructurering, de regio, zorg en duurzaamheid. Voorafgaand aan de startbijeenkomst zijn al wel rondetafelgesprekken geweest met de lokale woningcorporaties, projectontwikkelaars, lokale makelaars en de WMO‐raad. Ook dat heeft als input gediend voor de kadernotitie en heeft richting van het beleid bepaald. Startbijeenkomst Tijdens de startbijeenkomst hebben Hugo Priemus (emeritus hoogleraar TU Delft), Friso de Zeeuw (directeur Nieuwe markten bij Bouwfonds, praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling) en Peter van Ling (namens de vier Velsen woningcorporaties, directeur AWV Eigen Haard) hun visie op het hedendaagse wonen gegeven en Velsen in perspectief gezet. Hugo Priemus betoogt dat hij een verschuiving van de vraag verwacht van koop naar huur en van een duur naar een minder duur segment. Hij ziet dat middeninkomens vooralsnog niet worden bediend door de koopsector en commerciële verhuursector. Voor het maken van woonbeleid moet in het huidige tijdsgewricht de vraag leidend zijn stelt Priemus en moet de woonruimteverdeling voor sociale huurwoningen optimaal worden ingezet om de juiste mensen in de juiste woning te krijgen. Friso de Zeeuw is hoofdzakelijk ingegaan op de Visie op Velsen 2025. Hij stelt dat de basispositie van Velsen met uiteenlopende woonmilieus, werk en toerisme goed is. De Zeeuw ziet kansen als Velsen er in slaagt een brug te slaan van het heden naar de Visie. Hij denkt daarbij aan een realistische profilering van de gemeente, richten op een haalbare doelgroep (jonge huishoudens) en vooral aansluiten op wat Velsen al heeft. Het ‘organiserend vermogen’ is bij het verwezenlijken van een visie erg belangrijk, en ook de regio moet niet uit het oog worden verloren. Peter van Ling schetst namens de Velsense woningcorporaties de Velsense woningmarkt, het bezit van de Velsense woningcorporaties en wat de opgaven en plannen zijn voor de komende jaren. Hij geeft daarbij aan welke rollen verschillende partijen moeten hebben en welke rol hij van de gemeente verwacht. De faciliterende rol en parkeerbeleid spelen hierbij een belangrijke rol. Dit moet samen komen in de woonvisie en prestatieafspraken.

3

3 Context 3.1 Economische ontwikkelingen: kredietcrisis en de woningmarkt De oorsprong van de economische crisis waarin wij ons nu bevinden ligt in de Verenigde Staten en was in essentie een vertrouwenscrisis tussen financiële instellingen. Eén van de oorzaken was een serie renteverhogingen door de Federal Reserve, hetgeen een stijging van de hypotheekrente met zich meebracht. Een tweede factor was dat de woningprijzen een zodanig niveau bereikten dat ze voor steeds grotere groepen huizenkopers onbetaalbaar werden. Als gevolg van onverantwoorde kredietverlening door Amerikaanse hypotheekbanken en de stijgende rente in 2007 kwamen veel huiseigenaren in betalingsproblemen en daalde de huizenprijzen. Dit had grote gevolgen voor (hypotheek)banken en investeerders. De vertrouwenscrisis sloeg over naar de markt voor complexe financiële producten. Door de ondoorzichtige (gestapelde) structuur van veel producten bleken de risico’s bij financiële instellingen hoger dan zij hadden gedacht. Het onderling vertrouwen liep aanzienlijke deuken op en financiële instellingen waren niet meer bereid om elkaar van liquiditeiten of kapitaal te voorzien. Door de globalisering en de daarmee gepaard gaande internationale verwevenheid verspreidde dit gebrek aan vertrouwen in financiële instellingen zich razendsnel over de hele wereld. Overheden en toezichthouders konden niet toezien hoe de financiële sector door gebrek aan kapitaal als dominostenen om zou vallen. Mondiaal werden vallende banken genationaliseerd en andere wankele financiële instellingen (tijdelijk) voorzien van kapitaalinjecties. Ook niet‐financiële instellingen kregen het moeilijk. De kredietcrisis leek eurozonelanden als Griekenland, Ierland en Portugal fataal te worden. Vanaf de tweede helft van 2008 is de Nederlandse vastgoed‐, bouw‐ en woonsector sterk beïnvloed door de gevolgen van de kredietcrisis. 3.2 De woningmarkt Na een economische crisis eind jaren zeventig en begin jaren tachtig van de vorige eeuw en een daarmee gepaard gaande crisis op de (koop)woningmarkt, is de prijs van (bestaande) koopwoningen vanaf medio jaren tachtig tot en met de eerste helft van 2008 nagenoeg onafgebroken gestegen. Vooral in de jaren negentig was er sprake van forse prijsstijgingen. De vraag naar koopwoningen steeg sterk, de rente daalde scherp en de productie van woningen bleef achter bij de toenemende vraag, hetgeen zorgde voor een extra positieve druk op de woningprijzen. Deze prijsstijging werd gefaciliteerd door aanzienlijk ruimere financieringsmogelijkheden, onder andere door het meetellen van een tweede inkomen en de sterke groei van aflossingsvrije hypotheken. Het Nederlandse woonbeleid was gericht op doorstroming: kwaliteitsverbetering en bouwen aan de bovenkant van de markt voor de hogere inkomensgroepen zodat de midden en lagere inkomensgroepen werden bediend met woningen die vrijkomen. Dit bevorderde de doorstroming en daarmee het aantal transacties op de woningmarkt. Door sterke huurstijgingen in de negentiger jaren en de scherp gedaalde rente werd kopen een alternatief voor huren. De lage rente zorgde, in combinatie met de sterke prijsstijgingen en de hypotheekrenteaftrek, voor een ‘hefboom’ op de woningmarkt: investeren met geleend geld in een woning leverde een behoorlijk indirect rendement op. De lage rente en de forse koopprijsstijging maakten deze hefboom zeer lucratief zowel voor kopers als voor

4

investeerders in huurwoningen. Ook woningcorporaties zagen hun investeringscapaciteit stijgen. De rente daalde, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verruimde de borgingsmogelijkheden en bij verkoop van huurwoningen kon het (groter wordende) verschil tussen verkoopprijs en bedrijfswaarde van woningen worden benut voor de financiering van nieuwe investeringen. Ook gemeenten profiteerden via grondopbrengsten van de stijgende woningprijzen van nieuwbouw. In 2008 brak ook in Nederland de financiële crisis uit, gevolgd door een economische crisis. Veel huishoudens stelden een verhuizing uit; het aantal transacties liep zeer sterk terug en de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen daalde scherp. De prijsdaling op de markt van koopwoningen zorgde in beginsel voor een betere betaalbaarheid voor starters op de woningmarkt. Daar stond en staat echter tegenover dat de financiering van woningen steeds moeilijker wordt; de verstrekkingscriteria werden door de banken aangescherpt (mede als gevolg van voorschriften van de AFM, kabinetsbeleid inzake aflossen op hypotheken en Europees beleid ten aanzien van de financiële buffers van banken). Niet alleen voor (potentiële) eigenaar‐bewoners, maar ook voor marktpartijen als projectontwikkelaars en bouwbedrijven en ten slotte ook voor woningcorporaties. Voor toewijzing van corporatiewoningen zijn inkomenscriteria gekomen, waardoor de mutatiegraad van huurwoningen daalde en starters moeilijker in een sociale huurwoning komen. De woningmarkt raakte op slot. 3.3 Regeerakkoord Rutte II en Woonakkoord Ten aanzien van de woningmarkt heeft het kabinet Rutte II (2012) zicht tot doel gesteld een helder en houdbaar kader voor de koop‐ en de huurmarkt te scheppen, een einde te maken aan de heersende onzekerheid op de woningmarkt en deze weer in beweging te krijgen. In eerste aanleg zette het kabinet in op het annuïtair aflossen als voorwaarde voor belastingaftrek bij nieuwe hypotheken, structurele verlaging van de overdrachtsbelasting en woningcorporaties weer dienstbaar te laten worden aan het publiek belang, onder directe aansturing van gemeenten. In het voorjaar 2013 zal de tijdelijke VNG‐commissie ‘Gemeenten en woningcorporaties’ haar advies over dit laatste onderwerp aan de minister uitbrengen. Het kabinet heeft met D66, de ChristenUnie, de SGP en de coalitiepartijen overeenstemming bereikt over de aanpak van de problemen op de woningmarkt (2013, Woonakkoord). Het pakket bestaat uit vier pijlers (met de belangrijkste maatregelen):

Het aanjagen van (duurzame) investeringen: o.a. fonds voor energiebesparing gebouwde omgeving a 150 miljoen euro.

Een evenwichtige aanpak op de huurmarkt: o.a. aanpak scheefwonen met inkomensafhankelijke huurverhoging, vereenvoudiging woningwaarderingstelsel, voorstel huursombenadering uiterlijk eind 2014. Deze maatregel is, zij het in enigszins afgezwakte vorm, inmiddels door de Eerste en Tweede kamer goedgekeurd.

Meer ruimte voor kopers: volledig en annuïtair aflossen blijft de norm, mogelijkheid voor tweede lening tot 50% waarde woning, Rijksbijdrage SVn‐starterslening a 50 miljoen euro, versoepeling voorwaarden verkoop corporatie‐/beleggerwoningen.

Zorg voor kwetsbare groepen op de woningmarkt: ontzien kwetsbare groepen op huurmarkt.

Verhuurdersheffing In het regeerakkoord van het kabinet Rutte I van eind 2010 werd een heffing voor alle verhuurders met meer dan tien woningen aangekondigd, vanaf vanaf 2014. De heffing heeft betrekking op zelfstandige huurwoningen in de gereguleerde sector – dat wil zeggen met

5

een huur onder de liberalisatiegrens (€ 681,02 per maand, prijspeil 2013). Aanvankelijk zou de heffing jaarlijks 760 miljoen euro op moeten brengen. Voor woningcorporaties zou deze heffing zo’n 620 miljoen euro per jaar zijn. Na de val van het kabinet Rutte I sloten vijf partijen (VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie) in mei 2012 het zogeheten Lenteakkoord over de begroting voor 2013. Hierin werd afgesproken dat de heffing een verhuurderbelasting wordt en deze al in 2013 in gaat. Kabinet Rutte II heeft met betrekking tot dit onderwerp als uitgangspunt dat de (nog in te voeren) verhuurdersheffing structureel meer dan volledig kan worden betaald uit de opbrengsten van de huurverhoging. Deze maatregel moet nog door de Eerste Kamer worden goedgekeurd. Reactie betrokken partijen Bouwend Nederland, NEPROM (bouw) en NVB (bankwereld) verwelkomen het Woonakkoord als een belangrijke stap in het herstel van het consumentenvertrouwen. Zij stellen dat hoewel het effect van de ingrepen voor de woningmarkt en voor de woningbouw ingrijpend zullen zijn en op korte termijn zeer negatief, de bijstelling wel tot gevolg heeft dat de effecten in het eerste jaar enigszins verzacht worden. Het Woonakkoord biedt voor hen aanknopingspunten voor het stimuleren van de ontwikkeling en bouw van duurzame woningen. Koepelorganisatie Aedes (woningcorporaties) stelt dat de verhuurdersheffing leidt tot acute financiële problemen in de corporatiesector. Aedes stelt dat de heffing geen volkshuisvestelijke onderbouwing heeft, maar gericht is op het terugdringen van het begrotingstekort van Nederland. Voor woningcorporaties leidt de heffing tot forse terugval in investeringen (in 2011 investeerden woningcorporaties nog zo’n 12,5 miljard euro in nieuwbouw, onderhoud, energiebesparingen en woningverbetering). Veel corporaties zijn niet in staat de heffing op te vangen door de huren te verhogen, zoals het kabinet beoogt. Het WSW heeft eind november 2012 aangegeven met ingang van 2014 voorlopig geen nieuwe leningen meer te borgen, met als gevolg dat renovaties en nieuwbouwprojecten worden uitgesteld of afgeblazen. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) vreest dat de verhuurdersheffing een negatief effect heeft op de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Verkoop van corporatiewoningen als oplossing van het solvabiliteitsprobleem noemt VNG redelijk betrekkelijk. Daarnaast constateert de VNG dat er in het regeerakkoord geen financiële ruimte is opgenomen voor stedelijke vernieuwing. Uit onderzoek blijkt dit wel nodig te zijn en de VNG verwacht dan ook dat gemeenten niet in staat zijn noodzakelijke investeringen in de stedelijke vernieuwing te doen. Hoogleraren Boelhouwer (TU Delft) en Conijn (UvA, ASRE, ORTEC) zetten vraagtekens bij de tweede extra lening uit het Woonakkoord. In de koopsector krijgen de starters nu extra steun, wat “hard nodig is” stelt hoogleraar Boelhouwer. Hij zet echter vraagtekens bij de maatregel dat nieuwe kopers via een extra tweede lening een deel van hun woonuitgaven kunnen drukken. Conijn stelt dat deze constructie een sigaar uit eigen doos is omdat huizenkopers opgescheept worden met een duur consumptief krediet. 3.4 De toekomst van de woningmarkt In de afgelopen decennia heeft de woningmarkt voor een belangrijk deel gedraaid op de prijsstijging van woningen die grotendeels bleken te zijn gebaseerd op een grotere

6

leencapaciteit. De aangescherpte financieringsvoorwaarden hebben een negatief effect op de leencapaciteit. Naast de rente en de financieringsvoorwaarden is ook het inkomen van belang voor de leencapaciteit. Die zal naar verwachting de komende jaren niet zodanig stijgen dat het rente‐effect en de aangescherpte financieringsvoorwaarden worden ‘gecompenseerd’. Het gevolg is dat een verdere stijging van de waarde van woningen in de komende jaren niet of nauwelijks kan worden verwacht, met voor zowel eigenaar bewoners als verhuurders negatieve effecten. Hierbij kan vermeld worden dat de Nederlandse Bank medio maart (2013) voor het eerst de verwachting heeft uitgesproken dat de bodem in de koopmarkt (nagenoeg) bereikt zal zijn. Een tweede positief punt kan zijn het akkoord om de hypotheken onder NHG onder te brengen bij beleggers, waarschijnlijk omkleed met staatsgaranties. De uitwerking hiervan moet nog duidelijk maken welk effect dit heeft op de kredietruimte en rentetarieven bij banken. In onderstaande tabel zijn voor de verschillende op de woningmarkt actieve partijen de verwachte gevolgen van de crisis en recent ingevoerde beleidsmaatregelen samengevat. De gevolgen van eventuele toekomstige beleidsmaatregelen en van de demografische ontwikkelingen zijn hierbij buiten beschouwing gelaten.

Partijen Gevolgen crisis/beleid Gevolgen woningmarkt

Eigenaar bewoners

Financieringscapaciteit lager:

inkomensgroei beperkt

financieringsvoorwaarden aangescherpt

rente hoger

woningprijzen onder druk

mobiliteit neemt af

kwaliteitsvraag neemt af

Huurders toegankelijkheid voor midden inkomens neemt af

huur voor midden inkomens neemt toe

kwaliteitsvraag neemt af

mobiliteit neemt af

Verhuurders Investeringscapaciteit neemt af:

direct rendement onder druk

indirect rendement neemt af

Investeringen in de huursector nemen af (nieuwbouw en bestaande bouw)

Bouwers/ ontwikkelaars

(kwaliteits)vraag neemt af Woningproductie (aan de bovenkant van de markt) onder druk

Gemeenten Grondopbrengsten nemen af Kwaliteit nieuwbouwlocaties onder druk

Tabel 1 Partijen woningmarkt en gevolgen crisis en beleidsmaatregelen

Met het einde van het op prijsstijgingen gebaseerde verdienmodel op de woningmarkt zal, naar verwachting, het investeringsniveau in woningen afnemen. Tegelijkertijd ziet het er wel naar uit dat investeringen in de woningmarkt noodzakelijk blijven. Het aantal huishoudens blijft in de komende decennia toenemen en de woningvoorraad veroudert en verandert, dus nieuwbouw en woningverbetering blijven noodzakelijk. De vraag is wie gaat investeren en wie het gewenste rendement betaalt. 3.5 Situatie Velsen De woningcorporaties in Velsen ondervinden hinder van het Woonakkoord in de lijn van de reactie van Aedes. Verrekening van de verhuurdersheffing met het nieuwe huurbeleid toegepast op het Velsense corporatiebezit levert een negatief resultaat op stellen de

7

corporaties. Naast de verhuurdersheffing betalen de corporaties ook een saneringsheffing voor de in financiële problemen verkerende branchegenoot Vestia uit Den Haag. Ook Europese regelgeving (90% van de sociale woningvoorraad moet worden toegewezen aan de daarvoor bedoelde inkomensgroepen, eventuele investeringen in de vrije sector kunnen niet meer geborgd gefinancierd worden) en nationaal beleid (bijvoorbeeld de beperking van realisatie van zorgvastgoed door beperking van de borgingsmogelijkheden hiervoor) heeft de corporatiesector onder druk gezet. De drie grootste woningcorporaties in Velsen hebben berekend dat zij tot en met 2017 26 miljoen euro verhuurdersheffing moeten betalen en 8 miljoen euro aan saneringsbijdrage voor Vestia. Hier staat slechts 7 miljoen euro aan extra huurinkomsten door huurverhoging tegenover. Betekent dat zij 27 miljoen euro minder te investeren hebben in deze periode. Doorvoering van het huurbeleid in relatie tot de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage voor Vestia leidt er toe dat er in het bestaande bezit een verschuiving optreedt in huurprijs, zonder volkshuisvestelijke gedachtegang. Figuur 1 toont de gevolgen van het huurbeleid voor het bezit van Woningbedrijf Velsen, de grootste corporatie in Velsen. Hieruit wordt duidelijk dat de goedkope voorraad kleiner wordt dan Woningbedrijf wenselijk acht en het aandeel middelduur en duur groter wordt.

Figuur 1 Gevolgen doorvoering huurprijsbeleid op bestaande voorraad Woningbedrijf Velsen

De derde grootste corporatie in Velsen geeft aan dat zij door de opbouw van haar bezit bij doorvoering van het huurprijsbeleid mogelijk de eerste corporatie in Nederland kan worden met alleen bezit boven de liberalisatiegrens. Zij heeft dan geen bezit meer in de kernvoorraad. Marktpartijen in Velsen blijken al langer hun investeringen uit te stellen. In de afgelopen twee jaar hebben marktpartijen bijna geen nieuwe plannen meer opgestart in Velsen. Bestaande plannen zijn ofwel gestopt, of overgedragen aan de woningcorporaties. De combinatie van gebrekkige financieringsmogelijkheden en afzetrisico’s maken dat de

8

nieuwbouwproductie vrijwel is stilgevallen. In deze markt ontstaat ruimte voor de (geliberaliseerde) huursector, te ontwikkelen door beleggers. De spaarzame investeringen in huurwoningen door beleggers concentreren zich momenteel echter op A1‐locaties in en rond de grote steden. Ook de zorginstellingen kampen inmiddels met financieringsproblemen voor het vastgoed. De hervorming van de AWBZ en de scheiding van wonen en zorg zijn hiervoor de belangrijkste oorzaken. 3.6 Verwachtingen, scenario Door de ontstane situatie herijken de Velsense woningcorporaties momenteel het strategisch voorraadbeleid. Rond de zomer van 2013 moet duidelijk zijn welke investeringen (nog) wel gedaan worden en welke vooralsnog niet. Vooralsnog verwachten de corporaties in Velsen nog maar beperkte investeringscapaciteit te hebben. Belangrijk voor de woonvisie is de herstructurering van de bestaande huurvoorraad in met name IJmuiden. Het betreft omvangrijk bezit van de woningcorporaties en zij zijn dan ook belangrijke partijen voor deze ambitie. Hoe belangrijk blijkt uit onderstaand figuur met het corporatiebezit in IJmuiden en Velsen‐Noord en de andere kernen.

9

Figuur 2 Bezit woningcorporaties Velsen

Als gevolg van beleid en regelgeving van Europa en Rijk ten aanzien van woningcorporaties kun je voor de herstructurering van het corporatiebezit er van uitgaan dat dit vervanging betreft van de huurvoorraad onder de liberalisatiegrens (EU‐grens; kernvoorraad), met naar verwachting (slechts) een kleine netto toevoeging aan de woningvoorraad. Mogelijk maken

10

de woningcorporaties onder de financiële druk keuzes voor renovatie van complexen in plaats van herstructurering via sloop/nieuwbouw. Dit kan grote gevolgen hebben voor de verwezenlijking van de ambities van Velsen en de richting van ontwikkeling. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat het beschreven programma en maatregelen de komende vijf jaar een grote vlucht nemen. Mogelijk heeft de herijking van het strategische voorraadbeleid van de woningcorporaties verstrekkende gevolgen voor verwezenlijking van de woonvisie voor 2025. Hoogwaardige renovatie van complexen betekent dat wellicht verlenging plaatsvindt van de exploitatie met misschien wel 20 jaar. Hiermee kan de doorlooptijd van de ambities van en voor Velsen, gezien het bezit op strategische plekken, eveneens worden verlengd. Tevens betekent doorvoering van huurprijsbeleid door de woningcorporaties, waar zij niet aan ontkomen gezien het regeerakkoord, dat de ambitie van differentiatie in de prijsstelling van de kernvoorraad wel wordt gerealiseerd, maar de kwalitatieve ambities voor de voorraad en de verstedelijkingsambities niet. De fysieke voorraad verandert hiermee immers niet. Scenario’s Iedereen wil graag weten of het dieptepunt van de crisis al is bereikt en wanneer het economisch herstel inzet en of en wanneer we de welvaartssituatie van voor de crisis weer bereiken. Via scenario’s van de Rijksoverheid en vanuit verschillende sectoren wordt geprobeerd daar inzicht in te geven. Ieder met eigen belang en inzicht. Eén ding wordt uit de verschillende scenariostudies duidelijk, het herstel van de economie en alles wat daar mee samenhangt zal jaren gaan duren. Is het mogelijk scenario’s te schetsen specifiek voor Velsen. Er dient voorop te worden gesteld dat de woningmarkt zeer complex is en wordt beïnvloed door veel macrofactoren op het gebied van arbeid, kapitaal en politiek. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft globale scenario’s opgesteld voor de bouw tot 2020. Zij constateren dat op basis van de trends die zij gebruiken er ontelbare scenario’s te beschrijven zijn. Zij beperken zich tot vier scenario’s op macroniveau gebaseerd op demografie en economie (hoge en lage groei) en de insteek van het beleid (veel en weinig overheidsregulering). Inhoudelijk komen zij tot het volgende beeld:

in de scenario’s met hoge groei neemt de nieuwbouwproductie sterk toe en ligt in 2020 meer dan 25% boven het niveau van 2012 en rond het niveau in 2008;

in de scenario’s met lage groei ligt de nieuwbouwproductie ongeveer 4% boven het niveau van 2012, maar wordt het niveau van 2008 niet meer gehaald.

Zeer belangrijke mededeling die het EIB doet bij haar bevindingen is dat bij de invulling van de scenario’s geen zogenaamde systeemwijzigingen zijn verondersteld. Bijvoorbeeld een (verdere) beperking van de hypotheekrenteaftrek of de liberalisatie van de sociale huursector. Systeemwijzigingen zijn van (grote) invloed op het productieherstel in de bouw en daarmee van (grote) invloed op het herstel van de woningmarkt. Tegelijk zijn systeemwijzigingen veelal politieke onderwerpen en daarmee ongewis. Zeker in het huidig tijdsgewricht. Het schetsen van scenario’s voor Velsen is dus geen sinecure en zeker niet op dit moment. We hebben te maken met allerlei macrofactoren die sterk van invloed zijn op wat op macro en lokaal niveau gebeurt. We hebben te maken met een langjarige economische recessie, een financieringsvraagstuk en Rijksbeleid dat in ontwikkeling is en behoorlijk aan politieke

11

en maatschappelijke discussie onderhevig. Ingegeven door deze situatie herijken de woningcorporaties het strategisch voorraadbeleid en is de verwachting dat zij in ieder geval de herstructurering zullen temporiseren. Van marktpartijen kunnen beperkte ontwikkelingen worden verwacht. Verwachting is dat eind 2013 voor Velsen een scherper beeld gegeven kan worden van de verwezenlijking van de woonvisie en ambities ten aanzien van de woningmarkt (kwantitatieve analyse herstructurering en bouw). 3.7 Beschrijving huidige situatie Bevolking In 2012 telde Velsen 67.300 inwoners en 30.590 huishoudens. De gemiddelde huishoudgrootte in Velsen is 2,2. Velsen is iets meer vergrijsd dan het landelijke en provinciaal gemiddelde. Onderstaande grafiek geeft de vergelijking in bevolkingsopbouw weer.

Bevolking 2012

17%

12%

34%

20%

16%17%

12%

36%

20%

15%17%

12%

32%

21%18%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

0 tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 50 jaar 50 tot 65 jaar 65 jaar of ouder

NederlandNoord-HollandVelsen

Figuur 3 Bevolkingssamenstelling Nederland, provincie Noord‐Holland en Velsen 2012

De dorpen Driehuis, Velsen‐Zuid en Santpoort‐Noord en ‐Zuid zijn het meest vergrijsd. Velserbroek, Velsen‐Noord en IJmuiden hebben een jongere bevolkingsopbouw. Ontwikkeling De bevolkingsontwikkeling van Velsen is afgelopen vijftien jaar stabiel geweest (+2,8% vanaf 1995). Aannemelijk is dat de vestiging van jonge gezinnen (personen tussen de 25 en 50 jaar) in de gemeente te maken heeft gehad met de ontwikkeling van Velserbroek (2000‐2005) en de nieuwbouw in Zeewijk (2007‐2008). Dit wijst erop dat Velsen over een redelijke concurrentiepositie beschikt om jonge gezinnen aan te trekken, mits er voldoende gebouwd wordt. Verder is sprake geweest van een vertreksaldo onder jongeren, wat samenhangt met het ontbreken van een breed scala van instellingen voor hoger onderwijs; er zijn in Nederland slechts een beperkt aantal gemeenten die een positief vestigingssaldo hebben van 15‐24 jarigen en dit zijn de onderwijssteden. Velsen wordt gekenmerkt door één‐ en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen. Relatief veel huishoudens zitten in de leeftijdscategorie 50 jaar en ouder. Ten opzichte van 2005 is

12

de huishoudengrootte in Velsen gedaald door toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en afname van het aantal gezinnen (2005: 2,4). Prognose Velsen is iets meer vergrijsd dan het landelijk en provinciaal gemiddelde en de verwachting is dat deze vergrijzing zich voortzet. Het aandeel 65‐plussers zal nog fors toenemen, van 18% nu naar 27% in 2040. Opmerkelijk is echter dat het aantal 25‐49 jarigen slechts beperkt afneemt. Dit hangt samen met een verwachte instroom van mensen van buiten, omdat er aangenomen is dat er in Velsen meer gebouwd kan worden dan nodig is voor de eigen bevolking.

Bevolking

18% 16% 15% 16%

12% 13% 11% 10%

33%31%

29% 30%

20%22%

22%17%

17% 19% 22%27%

2010 2015 2025 2040

> 65

50 ‐ 64

25 ‐ 49

15 ‐ 24

0 ‐ 14

Figuur 4 IPB‐Primos prognose 2009 van de provincie Noord‐Holland

De ontwikkeling van de opbouw naar leeftijd van de huishoudens richting 2025 toont ongeveer hetzelfde beeld als die van de bevolking. Het aantal huishoudens neemt wel meer toe dan de bevolking als gevolg van gezinsverdunning. De bevolkingsprognose van Primos gaat uit van een geleidelijke groei van de bevolking tot circa 68.300 in 2020 tot een kleine 70.000 inwoners in 2040 (uitgangspunt netto groei woningvoorraad 1.500 woningen tot 2020). Woningmarkt In 2012 telt Velsen 29.946 woningen. De opbouw van de woningvoorraad komt redelijk overeen met het landelijk en regionaal gemiddelde: 68% eengezinswoningen en 32% meergezinswoningen. De woningvoorraad bestaat voor 55% uit koopwoningen en voor 45% uit huurwoningen. Een kwart van de woningvoorraad dateert van voor de Tweede Wereldoorlog, een kwart uit de wederopbouwperiode 1945‐1959. Daarmee dateert de helft van de woningvoorraad van

13

voor 1960 (51%). Dit maakt de woningvoorraad in Velsen relatief gedateerd en onderscheidt Velsen zich in de IJmond en Nederland (beide 32 % van voor 1960). Per kern bestaan verschillen wat betreft de woningvoorraad. In zes van de zeven kernen is het aandeel eengezinswoningen aanzienlijk groter dan het aandeel meergezinswoningen. Alleen in IJmuiden zijn beide typen woningen in evenwicht. Velserbroek heeft het laagste aandeel meergezinswoningen (18% van de woningvoorraad). Het verschil in opbouw van de woningvoorraad is ook terug te zien in het woonoppervlak.

Woonoppervlak

32% 28%

7%17% 15% 9%

23%

34%32%

10%

22%18%

23%

28%

33% 39%

83%

61% 67% 68%

48%

IJmuid

en

Velsen-N

oord

Driehu

is/Vels

en-Z

uid

Santpo

ort-N

oord

Santpo

ort-Zuid

Velserbr

oek

Velsen

100 m2 en meer

80 tot 100 m2

tot 80 m2

Figuur 5 woningvoorraad per ken naar woonoppervlak

Het gemiddelde woonoppervlak is in IJmuiden en Velsen‐Noord lager dan in de andere kernen. Het aandeel woningen met een woonoppervlak kleiner dan 80 vierkante meter is in IJmuiden en Velsen‐Noord aanzienlijk hoger dan in de andere kernen. De huur‐ en koopwoningen zijn eveneens ongelijk verdeeld over de kernen. Het aandeel huurwoningen is het grootst in Velsen‐Noord en IJmuiden (iets meer dan 50%). De andere kernen worden gekenmerkt door een hoog aandeel koopwoningen (70%‐80%). Uit de verdeling naar WOZ‐waarde blijkt dat meer dan de helft van de woningen in Velsen een waarde heeft tussen de € 140.000 en € 275.000. Velsen‐Noord is de kern met het hoogste aandeel goedkope woningen: 20% van de woningvoorraad behoort tot de laagste prijscategorie tot € 140.000. Het duurdere segment (koop)woningen vanaf € 275.000 is vooral te vinden buiten IJmuiden en Velsen‐Noord in de dorpskernen.

14

Tabel 2 Bron: verdeling huurwoningen woningcorporaties, bron Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek 2009, prijspeil 2011

Huurklassen Aantal woningen Procentueel

<€ 361 4.343 40%

€361‐€517 5.618 52%

€517‐€652 748 7%

> €652 77 1%

Totaal 10.786 100%

De huurwoningmarkt in Velsen is goedkoop te noemen (prijspeil 2009). 90% van de corporatiewoningen heeft een kale huurprijs onder de € 517, waarvan een groot deel onder de € 361. Slechts 1% van de corporatiewoningen heeft een huur die hoger ligt dan € 652 (de liberalisatiegrens en sociale EU‐huurgrens). Hierdoor zijn er weinig corporatiewoningen beschikbaar voor huishoudens met een inkomen (net) boven de door de Europese Commissie gestelde grens. In relatie tot de omvang van de EU‐doelgroep met een inkomen tot € 34.000 zijn er in Velsen ruim voldoende huurwoningen beschikbaar. De EU‐doelgroep in Velsen omvat 11.200 huishoudens, waarvan er 8.200 in een huurwoning wonen (de rest woont in een koopwoning) (info CBS). Voor deze groep zijn 10.700 huurwoningen beschikbaar. Behoefte, vraag en aanbod Het laatste Woningmarkt‐ en Woonwensenonderzoek heeft plaatsgevonden in 2009, aan de start van de economische en financiële crisis waarin wij momenteel verkeren. Als gevolg van deze situatie en de veranderingen die sindsdien hebben plaatsgevonden op de woningmarkt, zijn de uitkomsten van het onderzoek uit 2009 niet meer dan richtinggevend te gebruiken. Het aantal binnenverhuizingen beslaat het grootste deel van het aantal verhuisbewegingen in Velsen. Een binnenverhuizing betekent vaak ook een verhuizing binnen de eigen wijk. De wijken en de kernen aan de rand van de gemeente zijn meer extern gericht. In 2008 vertrokken iets meer huishoudens uit Velsen dan zich in de gemeente vestigden. Het vertrekoverschot is in vergelijking met 2005 gedaald. Vertrekkers zijn vooral jongeren en 45‐plussers. Jongeren verlaten de gemeente vooral door een natuurlijke uitstroom (studeren of doordat de partner elders woont). Oudere huishoudens die de gemeente verlaten kunnen waarschijnlijk het door hen gewenste aanbod hier niet vinden. Er blijken verschillen tussen te bestaan tussen droom en daad. Zo is bijvoorbeeld de wens om naar een portiekflat te verhuizen veel lager dan het daadwerkelijke aantal verhuizingen naar dit woningtype. Huishoudens nemen vaak genoegen met een ‘second‐best’ oplossing in plaats van de woning die zij het liefst zouden willen. Wanneer alle verhuisgeneigde zelfstandige huishoudens en de starters hun verhuiswens realiseren dan ontstaat er een rekenkundig tekort van zo’n 700 woningen. In 2005 bestond nog een overschot van 135 woningen. Doordat de vraag van buiten de gemeente hierin niet is meegenomen, is het potentieel tekort naar verwachting groter.

15

Alleen in IJmuiden–West en Velserbroek zijn nog potentiële overschotten te constateren op de woningmarkt. In IJmuiden‐West is het overschot verder opgelopen. In Velserbroek is de dalende lijn doorgezet. In overige wijken zijn potentiële tekorten waar te nemen. Huur heeft de grootste voorkeur onder de verhuisgeneigden. Ingegeven door de economische situatie willen zelfstandige huishoudens momenteel minder vaak kopen. Het potentiële tekort aan huurwoningen is daardoor flink opgelopen. Het tekort binnen de huurklassen is vooral een kwaliteitsvraag. Het potentiële overschot aan rijwoningen uit 2005 is in de huidige situatie veranderd naar een evenwicht in vraag en aanbod. De vraag naar portiekflats is verder afgenomen, het vrijkomend aanbod is gestegen. Het potentiële overschot aan portiekflats is dan ook flink gestegen. Voor grondgebonden woningen is er vooral een spanning te zien in het luxer segment (half en geheel vrijstaand). Voor gestapelde woningen geldt dat de spanning zich met name voordoet bij woningen geschikt voor senioren. De vraag naar seniorenwoningen is aanzienlijk. Het betreft vooral een vraag naar appartementen. Het tekort aan seniorenwoningen is vertekend aangezien in het woningbestand niet na te gaan is hoeveel appartementen geschikt zijn voor senioren. Het onderzoek naar de woonvraag van ouderen en mensen met een beperking (2010) wijst uit dat met de verdergaande vergrijzing in Velsen er een groot tekort is aan woningen die zonder trappen van buitenaf bereikbaar zijn. De meeste ouderen kunnen tot op hoge leeftijd in een geschikte woning blijven wonen, maar die woning moet daar dan wel voor zijn ingericht. Bij voorkeur al gelijk bij de bouw. Verder geeft het onderzoek inzicht in de vraag van ouderen, die als gevolg van beperkingen behoefte hebben aan een specifieke woonvorm. Leefbaarheid Velsen heeft opvallend weinig leefbaarheidsproblemen en kampt minder dan andere steden met sociaaleconomische achterstanden, zo concludeert de Stadsfoto Velsen 2010. Ook de aantrekkingskracht is bovengemiddeld, met name door de natuurlijke ligging. Velsen ligt echter relatief ongunstig ten opzichte van andere steden en regio’s waar zich veel werkgelegenheid bevindt, vooral door gebrekkig OV en veel files. Daardoor zijn er voor de inwoners van Velsen relatief weinig banen binnen een voor hen acceptabele reistijd te bereiken. Dit uit zich (nog) niet in minder kansen op werk voor de inwoners van Velsen omdat ze om de banen in Velsen zelf relatief weinig concurrentie ondervinden van potentiële werknemers van elders (het werkaanbod sluit heel goed aan op de vraag). De sectorstructuur is echter vrij eenzijdig – met Corus/Hoogovens als belangrijkste werkgever ‐ wat Velsen ook kwetsbaar maakt gezien de achterblijvende werkgelegenheidsgroei in de andere sectoren. De gemiddelde woningmarktgegevens laten naar verwachting onvoldoende de verschillen in Velsen zien: relatief ruime en vooroorlogse woningen in de duindorpen; relatief veel sociale huur en hoogbouw in IJmuiden. Mogelijk is deze tweedeling ook terug te zien in de bevolkingsstructuur. Voor IJmuiden betekent dit dat onder druk van een eenzijdige sectorstructuur de gemeente moet blijven investeren in de kansen in en om de stad (door werkgelegenheidscreatie en

16

filebestrijding). Aan de andere kant blijft het de uitdaging om kansrijke bevolkingsgroepen te blijven binden door verder te investeren in voorzieningen, maar ook in de bereikbaarheid. 3.8 Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek 2009 Onderzoeksvraag Hoe verhouden vraag en aanbod op de woningmarkt van Velsen zich tot elkaar? Welke specifieke knelpunten zijn daarin te onderkennen wanneer gekeken wordt naar het aantal en soort woningen, de positie van kwetsbare groepen woningzoekenden en de invloed van de leefomgeving en hoe ziet dit beeld er vervolgens voor de tien wijken en/woonkernen uit? Beantwoording onderzoeksvraag De totale verhuisgeneigdheid in de gemeente is ten opzichte van het vorige onderzoek (2005) licht afgenomen. De economische crisis lijkt daarmee beperkt invloed te hebben op de omvang van de verhuisgeneigdheid. Echter de invulling van de verhuisgeneigdheid is wel veranderd. Onzekerheden worden vermeden: men kiest vaker de veiligheid van huren en men verhuist liever binnen de eigen gemeente (en kern) dan naar een andere gemeente. Bovenstaande tendens resulteert in een potentieel tekort op de Velsense woningmarkt in het algemeen en de huurmarkt in het bijzonder. Daarnaast is ten opzichte van het vorige onderzoek een grotere startersvraag waar te nemen. Voor de toekomst mag worden verwacht dat wanneer de economie aantrekt zelfstandige huishoudens ook minder nadrukkelijk een risicomijdend gedrag zullen laten zien. Meer zelfstandige huishoudens zullen dan naar een koopwoning durven uitkijken. Ook zal men weer meer buiten de gemeentegrenzen durven te kijken (dit geldt andersom ook voor inwoners van andere gemeenten). Daarnaast zal, ondanks een licht afnemende bevolking, het aantal huishoudens in de gemeente de komende vijftien jaar naar verwachting wel stijgen. Dit wordt veroorzaakt door de algemene tendens van huishoudensverdunning en zorgt ervoor dat de woningvraag op peil blijft. Hierbij komt er meer nadruk op vraag van kleinere huishoudens en vraag van oudere huishoudens. Wanneer gekeken wordt naar specifieke knelpunten blijkt er een aanzienlijke vraag te zijn naar voor senioren bedoelde woningen. Een vraag die niet altijd naar wens ingevuld kan worden. Onder senioren bestaat een klein vertrekoverschot naar andere gemeenten. Naar portiekwoningen bestaat een beperkte vraag. Er is echter wel een verschil tussen droom en daad waar te nemen; in de praktijk blijken portiekwoningen wel degelijk een belangrijke rol te vervullen binnen de woningmarkt, bijvoorbeeld voor jonge zelfstandige huishoudens en starters met een wat kleinere beurs. Ten aanzien van de positie van starters geldt dat op gemeentelijk niveau zich geen grote knelpunten voor doen, zij het dat starters in de huidige situatie ‘concurrentie’ ondervinden van zelfstandige huishoudens die nu niet durven te kopen. Deze concurrentie wordt overigens weer getemperd doordat starters makkelijker kunnen kopen door de dalende koopprijzen en door het feit dat zij geen woning achterlaten die eerst moet worden verkocht. Op het niveau van de kernen hebben starters met een voorkeur voor Santpoort het een stuk lastiger om een geschikte woning te vinden dan starters die in IJmuiden zoeken. Voor zelfstandige huishoudens die op basis van het niveau van hun inkomen behoren tot de aandachtsgroep van beleid, zijn met de huidige omvang van de kernvoorraad voldoende woningen beschikbaar, ook als gekeken wordt naar het aantal scheefwoners.

17

De leefomgeving lijkt een positieve invloed op het wonen te hebben in de gemeente. De inwoners van Velsen zijn in toenemende mate tevreden over hun woon‐ en leefomgeving. Men is het meest tevreden over de bereikbaarheid van winkels en de veiligheid op straat (overdag). Ten opzichte van het vorige onderzoek zijn parkeergelegenheid en de veiligheid op straat (’s avonds) in belangrijke mate verbeterd. Dit draagt eraan bij dat inwoners van Velsen in algemene zin naar tevredenheid in hun gemeente wonen. Belangrijke uitkomsten voor de tien wijken en kernen: Velsen‐Zuid en Driehuis De zelfstandige huishoudens in Velsen‐Zuid en Driehuis geven de hoogste waardering

voor zowel de woning als voor de woonomgeving; De verhuisgeneigdheid is veel lager dan in andere wijken en kernen; De vraag naar een seniorenwoning is hier het grootst. IJmuiden ten noorden van de Lange Nieuwstraat Het samenvattend oordeel over de woning en de woonomgeving is lager dan het

gemeentelijk gemiddelde; De hoogste waardering voor de bereikbaarheid winkels voor dagelijkse boodschappen en

scholen. IJmuiden ten zuiden van de Lange Nieuwstraat Hier zijn bij een binnenverhuizing andere wijken belangrijker dan gemiddeld; De waardering voor speelgelegenheden voor kinderen scoort laag. IJmuiden‐West De verhuisgeneigdheid onder zelfstandige huishoudens is hier het hoogst en bovendien

het sterkst toegenomen ten opzichte van het vorige onderzoek; IJmuiden‐West heeft een potentieel aanbodoverschot aan woningen dat bovendien het

grootste is binnen de gemeente; De waardering van de woning en de woonomgeving is ten opzichte van het vorige

onderzoek van alle wijken het sterkst verbeterd. Zee‐ en Duinwijk De waardering van de woning is sterk verbeterd ten opzichte van het vorige onderzoek. De verhuisgeneigdheid is ten opzichte van het vorige onderzoek gestegen. Gezinnen in Zee‐ en Duinwijk zijn minder verhuisgeneigd dan in andere wijken en kernen. Velsen‐Noord Binnenverhuizingen in de gemeente vinden hier het vaakst binnen de eigen wijk plaats; Het samenvattend oordeel voor de eigen woning scoort hier gemiddeld het laagst maar

het oordeel is ten opzichte van het vorige onderzoek wel sterk verbeterd; Het aandeel verhuisgeneigden zelfstandige huishoudens die beslist buiten de gemeente

een woning zoeken is in Velsen‐Noord hoger dan in andere kernen en wijken. Santpoort‐Noord De verhuisgeneigdheid is veel lager dan in andere wijken en kernen. Wel is hier de

voorkeur voor de eigen kern erg hoog; De vraag van starters voor Santpoort‐Noord is aanzienlijk;

18

Het potentieel tekort in absolute aantallen woningen is hier het hoogst van de gemeente Velsen.

Santpoort‐Zuid De verhuisgeneigdheid is in Santpoort‐Zuid het laagst van de gemeente Velsen; Er bestaat een beperkte vraag naar seniorenwoningen. Daarentegen is de

appartementenvraag hoog; De verhuiswens wordt vooral uitgeoefend door zelfstandige huishoudens vanaf 45 jaar. Velserbroek Van de verhuisgeneigde starters woont 40% in Velserbroek. De meeste van hen willen de

volgende stap buiten de gemeente zetten; Velserbroek heeft een potentieel aanbodoverschot (de vraag van buiten die niet in de

berekening is opgenomen, zorgt ervoor dat in de praktijk geen sprake is van een overschot);

De verhuisgeneigde zelfstandige huishoudens uit Velserbroek willen vaker naar de gemeente Haarlem verhuizen dan andere verhuisgeneigden uit de gemeente.

3.9 Woonvisie 2015: evaluatie doelstellingen De Woonvisie 2015 bevat zes doelstellingen. Hieronder volgt zover mogelijk een evaluatie van deze doelstelling. Er dient meer differentiatie in de woningvoorraad te komen. Per kern en wijk zal maatwerk moeten worden geleverd welke passend is bij onder meer de omgevingsfactoren en de woningbehoefte. Er dient zoveel mogelijk voldaan te worden aan de woonwensen en kwaliteitseisen van de Velsense bevolking. Aanleiding van deze doelstellingen is de eenzijdigheid van het woningaanbod in (delen van) Velsen. Gewenste wooncarrière kan niet in de eigen wijk worden gemaakt. Sinds 2004 zijn verschillende nieuwbouwcomplexen gerealiseerd. Hierbij is aandacht geweest voor de differentiatie van de woningvoorraad. Beste voorbeeld hiervan is de herstructurering van Zeewijk waar meergezinswoningen zijn vervangen door eengezinswoningen en meergezinswoningen vernieuwd. Het Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek 2009 wijst uit dat nieuwbouwcomplexen uit de periode 2004‐2008 een belangrijke rol hebben gespeeld voor de gemeente zelf. Uit het doorstromingsonderzoek blijkt dat driekwart van de vrijgekomen woningen als gevolg van verhuizing naar nieuwbouw bij een binnenverhuizer is terechtgekomen. De grootste groep verhuizers naar de vrijgekomen woningen zijn afkomstig uit dezelfde wijk. Er wordt wooncarrière gemaakt binnen de gemeente waarbij de nieuwbouw een belangrijke rol speelt. Duidelijk is dat met differentiatie in de nieuwbouw de doorstroming wordt gestimuleerd. De eenzijdigheid van de woningvoorraad is (nog) niet opgelost. Er dient een oplossing te worden gevonden voor het probleem van de huisvesting van jongeren/starters.

19

Gevolg van de eenzijdige woningvoorraad is dat mensen blijven wonen in woningen die eigenlijk bedoeld zijn voor huishoudens met een lager inkomen. Hierdoor neemt de druk op de onderkant van de woningmarkt flink toe. Jongeren en starters komen moeilijk aan bod op de woningmarkt. Het Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek 2009 stelt dat op gemeentelijk niveau zich geen grote knelpunten voordoen ten aanzien van de positie van starters. In de verschillende kernen is het beeld genuanceerder. In de dorpen is beperkter aanbod voor deze doelgroep. Er zal zoveel mogelijk voldaan moeten worden aan de toenemende vraag naar ouderenwoningen. Het onderzoek naar de woonvraag van ouderen en mensen met een beperking (2010) wijst uit dat de vergrijzing in Velsen door zal gaan en dat er een groot tekort is aan woningen die zonder trappen van buitenaf bereikbaar zijn. De meeste ouderen kunnen tot op hoge leeftijd in een geschikte woning blijven wonen, maar die woning moet daar dan wel voor zijn ingericht, bij voorkeur al gelijk bij de bouw. Verder geeft het onderzoek inzicht in de vraag van ouderen, die als gevolg van beperkingen behoefte hebben aan een specifieke woonvorm. Er dient een duidelijke relatie gelegd te worden tussen de woning en de woonomgeving. Het begrip kwaliteit heeft niet alleen betrekking op de kwaliteit van de woning zelf. Er dient een relatie gelegd te worden met de directe woonomgeving. Voldoende parkeergelegenheid, voorzieningen en groen leveren een bijdrage aan de woonkwaliteit. De woonomgeving wordt aangepakt bij herstructurering. Hier zijn ook afspraken over gemaakt in de prestatieafspraken 2007‐2010 met de woningcorporaties. De woonomgeving wordt in het Woningmarkt‐ en woonwensenonderzoek 2009 met een 7,3 gewaardeerd. Iets hoger dan in 2005. Er dient zoveel mogelijk voldaan te worden aan de kwantitatieve vraag naar woningen. Naast het maken van een kwaliteitsslag wordt Velsen geconfronteerd met een bouwopgave van 2.200 woningen voor de periode tot 2015. Vanwege het beperkte aantal uitleggebieden en het uitgangspunt dat we als gemeente vast blijven houden aan de kernenstructuur, zal deze bouwopgave grotendeels binnenstedelijk opgelost dienen te worden via intensiveren, combineren en transformeren (ICT). In de periode 2000‐2009 zijn er in Velsen netto 950 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd.

20

4 Regio 4.1 Metropoolregio Amsterdam Het gebiedsdocument Metropoolregio Amsterdam (2009) geeft een overzicht van de verstedelijkingsopgaven van de Metropoolregio en hier zijn afspraken over vastgelegd. De Metropoolregio Amsterdam (MRA) wordt gezien als trekker van de Nederlandse economie en is voor behoud en versterking van de internationale concurrentiepositie van groot belang. De ontwikkeling van de metropoolregio is gericht op het creëren van een hoogwaardig, divers en duurzaam leef‐ en woonmilieu, waar bedrijven, bewoners en bezoekers zich graag willen vestigen en verblijven. Het Rijk en de regio zien een woningtekort van maximaal 1,5% in 2010 als acceptabel. Deze doelstelling is door onder andere een blijvend grote vraag niet gehaald. Het tekort binnen de MRA werd in 2010 gesteld op 3,6%. Dit betekent een extra taakstelling om de doelstelling van 1,5% (in de nabije toekomst) te realiseren. Dit lijkt een te hoge ambitie. In haar MRA‐manifest geeft de Velsense gemeenteraad aan dat Velsen zijn woningmarkt moet verruimen tot buiten de IJmond. In 2009 is een eerste stap gezet en hebben Velsen en de regio Zuid‐Kennemerland bij wijze van proef de huurwoningmarkten voor elkaars woningzoekenden opengesteld. Dit is succesvol verlopen. Na het definitief worden van deze openstelling kan verdere openstelling richting de MRA worden onderzocht. 4.2 Huisvestingswet Er wordt in Den Haag al lang gesproken over de herziening van de Huisvestingswet. In het laatste voorstel verdwijnen in principe de regionale bindingseis en is er vrij woonverkeer mogelijk. Gemeenten kunnen nog wel bindingseisen stellen indien er geen of geringe uitbreidingsmogelijkheden zijn om woningen voor de eigen natuurlijke bevolkingsaanwas te bouwen. Wanneer de nieuwe Huisvestingswet kan worden verwacht is onbekend. 4.3 Provinciale woonvisie en Regionaal Actieprogramma Provinciale Staten hebben in september 2010 de ‘Provinciale Woonvisie 2010‐2020; Goed Wonen in Noord‐Holland’ vastgesteld. De provincie streeft er naar dat al haar inwoners in 2020 beschikken over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. Om deze doelstelling te realiseren wil de provincie bestuurlijke afspraken maken met de regio’s: de zogenoemde Regionale Actieprogramma’s (RAP). RAP Zuid‐Kennemerland/IJmond 2012‐2015 Zuid‐Kennemerland en IJmond worden voor het RAP als één regio beschouwd. Het doel van het RAP is te komen tot een regionale woningbouwprogrammering, waarbij op regionaal niveau de afstemming tussen woningvraag en ‐aanbod centraal staat. De noodzaak van regionaal geformuleerde inspanningen wordt door de gemeenten in Zuid‐Kennemerland/IJmond en andere woonpartners, zoals de woningcorporaties, breed gedragen. Ontwikkelingen zoals vergrijzing en trek naar de stad vanuit omliggende gemeenten, maken dat woonbeleid op lokaal niveau alleen niet meer toereikend is. Afstemming op regionaal niveau is ook nodig om een passende verdeling van de woningtypen en de woonmilieus tot stand te brengen die past bij de vraag van de consumenten. De huidige economische crisis, die forse effecten heeft op de woningmarkt, onderstreept het belang van regionale afstemming. Door op regionaal niveau inspanningen te formuleren over de hoeveelheid en de differentiatie van woningen die er in de regio Zuid‐Kennemerland/IJmond worden gebouwd, kan ongewenste concurrentie tussen regio’s en

21

gemeenten worden voorkomen. Dit RAP kan worden beschouwd als eerste stap in de samenwerking binnen de regio Zuid‐Kennemerland/IJmond, om met vertrouwen in elkaar samen te werken aan het verbeteren van de regionale woningmarkt. In het kader van de provinciale woonvisie en de RAP’s heeft de provincie een onderzoek gedaan naar de woningbehoefte voor de periode 2011 tot en met 2020. Voor de totale regio is een behoefte berekend van 7.800 woningen (netto uitbreiding). Hiertoe zouden ruim 13.500 woningen gebouwd moeten worden (bruto). Voor Velsen is berekend dat er behoefte is aan ruim 2.700 woningen (bruto), ruim 1.200 tot en met 2015 en zo’n 1.500 in 2016‐2020. De inspanningen uit het RAP zijn in onderstaande tabel in een overzicht geplaatst. Thema Inspanning

Kwantitatief bouwprogramma

De gemeenten streven ernaar dat er in de periode 2011 t/m 2015 in de regio 7.300 woningen worden gerealiseerd, waarbij een bandbreedte van 20% geldt.

De gemeenten streven ernaar dat er in de periode 2011 t/m 2015 in de regio 550 betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd, waarbij een bandbreedte van 20% geldt.

Aandeel betaalbaar De gemeenten en de provincie streven ernaar dat er in de periode 2011 t/m 2015 in de regio 1.550 betaalbare huurwoningen worden gerealiseerd, waarbij een bandbreedte van 20% geldt. De gemeenten geven een hoge prioriteit aan het onderzoek naar de gevolgen van de nieuwe € 33.614‐grens en zullen hiertoe een projectaanvraag indienen voor subsidie uit het Provinciaal Woonfonds.

Aandeel nultredenwoningen

De gemeenten streven ernaar dat er in de regio door nieuwbouw of aanpassen van bestaande woningen in de periode 2011 t/m 2015 3.700 nultredenwoningen worden toegevoegd, waarbij een bandbreedte van 20% geldt.

De gemeenten toetsen bouwaanvragen aan GPR Gebouw en zo mogelijk aan GPR Stedenbouw.

De gemeenten streven ernaar dat nieuwe woningen voldoen aan de belangrijkste aspecten van het WoonKeur.

Waar nodig maken de gemeenten gebruik van BouwTransparant van het CO2‐Servicepunt bij het controleren of de nieuwe, goed geïsoleerde woning inderdaad de energetische kwaliteit heeft die het Bouwbesluit vereist.

Om eigenaar‐bewoners te stimuleren om de energetische kwaliteit van hun woning te verhogen, zullen de gemeenten hen zo goed mogelijk informeren over de mogelijkheden van het treffen van energiebesparende maatregelen.

Bij het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties maken gemeenten ook afspraken over het energetisch verbeteren van de bestaande huurwoningen.

Duurzaamheid

Voor de uitvoering van de gemaakte afspraken over het thema duurzaamheid treedt de gemeente Velsen als trekker op. Over de invulling hiervan maken de gemeenten in het Portefeuillehoudersoverleg Regionale Samenwerking Volkshuisvesting nadere afspraken (zoals over de onderwerpen, de thema’s en de resultaten).

Voorzieningen

De gemeenten willen door strategische woningbouw het voorzieningenniveau behouden en waar mogelijk versterken. De gemeenten maken prestatieafspraken met de woningcorporaties over deze strategische woningbouw en het bouwen van Maatschappelijk Vastgoed door corporaties. De gemeenten delen de ervaringen die deze afspraken opleveren in het Portefeuillehoudersoverleg Regionale Samenwerking Volkshuisvesting.

De gemeenten streven ernaar dat er in de periode 2011 t/m 2015 in de regio 2.650 middeldure en 1.300 dure koopwoningen worden gerealiseerd, waarbij een bandbreedte van 20% geldt.

Aandeel middelduur en duur in bouwprogramma

De gemeenten streven ernaar dat er in de periode 2011 t/m 2015 in de regio 950 middeldure en 350 dure huurwoningen worden gerealiseerd, waarbij een bandbreedte van 20% geldt.

Aandeel eengezins‐ en meergezinswoningen in bouwprogramma

De gemeenten streven ernaar dat van de woningen die in de periode 2011 t/m 2015 worden gebouwd, ongeveer 35% een eengezinswoning is en ongeveer 65% een meergezinswoning.

Om de behoefte aan vraaggericht bouwen en zelfbouw te ondersteunen werken de gemeenten mee aan CPO‐initiatieven van inwoners mits dat ruimtelijk mogelijk is.

Vraaggericht bouwen en zelfbouw (CPO/PO)

Bij het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties maken gemeenten ook afspraken over hun mogelijke rol bij CPO‐projecten.

Wonen boven winkels

De gemeenten en de provincie willen de kennis over Wonen boven Winkels met elkaar delen.

Herstructurering Om te bevorderen dat een zo groot mogelijk deel van de nieuwe woningen binnen Bestaand Bebouwd Gebied worden gebouwd, blijven de gemeenten zoeken naar nieuwe mogelijkheden.

Betaalbaarheid De gemeenten streven ernaar om de lokale startersregelingen op elkaar af te stemmen.

22

Thema Inspanning

Bij het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties maken gemeenten ook afspraken over de wenselijkheden en mogelijkheden om ‘goedkope scheefheid’ te verkleinen teneinde de voorraad sociale huurwoningen toegankelijker te maken voor de huishoudens met een laag inkomen. Huishoudens tot

anderhalf keer modaal

De gemeenten zullen met de corporaties inventariseren welke mogelijkheden er zijn om het aanbod voor huishoudens met een inkomen boven de € 33.614,– te vergroten.

De gemeenten en de provincie streven ernaar dat er in de regio in de periode 2011 t/m 2015 250 eenheden beschermd wonen en 50 plaatsen in verzorgingshuizen worden toegevoegd, waarbij een bandbreedte van 20% geldt.

Wonen, Welzijn en Zorg

Om te voorkomen dat er onnodig een aanspraak wordt gedaan op het Wmo‐budget en ook om te voorkomen dat een oudere die kampt met een combinatie van meerdere woonproblemen en gezondheidsproblematiek in een ‘reguliere’ woning in een wijk vereenzaamd en/of verwaarloosd raakt, zullen de gemeenten met de corporaties afspraken maken over de beschikbaarheid van woningen voor deze doelgroep.

Bijzondere doelgroepen

De gemeenten zullen de wenselijkheid van afspraken met het COA en een herverdeling van de taakstelling voor statushouders in kaart brengen.

Tabel 3 Inspanningen RAP

Naast deze inspanningen onderzoeken de regiogemeenten met subsidie uit het Provinciaal Woonfonds de mogelijkheid van een meer uniforme aanpak van de woonruimteverdeling in de regio. Dit leidt mogelijk tot één regionaal woningtoewijzingsysteem. Veel afspraken die in het kader van de RAP zijn gemaakt komen in lokale vorm terug in de woonvisie.

23

5 Wonen en zorg Door maatschappelijke ontwikkelingen zoals vergrijzing, het langer zelfstandig wonen en extramuralisering groeit de vraag naar woonvormen voor ouderen. Daarbij komt de ingrijpende hervorming van de Algemene Wet Bijzonder Ziektekosten (AWBZ). Om de zorg toegankelijk, goed en betaalbaar te houden, voert het kabinet de komende jaren hervormingen door. Ook neemt de overheid maatregelen zodat mensen langer thuis zorg kunnen krijgen. Het kabinet is van plan de begeleiding bij het zelfstandig wonen en persoonlijke verzorging (extramurale begeleiding) aan de gemeenten over te dragen. Naar verwachting is dat per 1 januari 2015. Verwachting is dat door al deze ontwikkelingen ouderen en andere kwetsbare burgers langer thuis (moeten) blijven wonen. Neemt niet weg dat over het algemeen met het klimmen van de jaren de zorgvraag bij ouderen toeneemt. Voor hen zijn specifieke woonvormen nodig. Levensloopgeschikt wonen Een 'levensloopgeschikte of ‐bestendige woning' is volgens het Kenniscentrum Wonen‐Zorg ‘het overkoepelende begrip voor een woning die geschikt is of eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners.’ Welke type woningen zijn allemaal levensloopgeschikt? Doordat verschillende organisaties en kenniscentra aan de slag zijn gegaan met levensloopgeschikte woningen, is er een woud aan benamingen ontstaan. Onderstaand schema is afkomstig uit onderzoek Geschikt wonen in Velsen (2011) en geeft aan welke woonvormen voor deze groep relevant zijn. Uit dit onderzoek komt naar voren dat er voor ieder van deze woonvormen een berekend tekort bestaat voor 2025. Omdat veel ouderen normaal kunnen blijven wonen zullen de tekorten lager uitvallen, maar er is wel een inspanning nodig om het tekort in te lopen.

24

Normaal wonen Wonen in een gewone woning. Deze vraag is onderdeel

van de reguliere vraag‐aanbodverhoudingen op de woningmarkt.

Nultreden woning

Een woning waarin de basisfuncties (woonkamer, keuken, slaapkamer, toilet en badkamer) gelijkvloers aanwezig zijn.

Levensloopge‐ schikte woning

Een woning die ongeacht leeftijd of beperking toegankelijk is of voorbereid is op hiervoor noodzakelijke aanpassingen.

Verzorgd wonen Bij verzorgd wonen is zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar. Nodig zijn: geschikte / aangepaste woningen, dienstverlening, een zorgunit in de omgeving of binnen het complex (zorgverleners moeten immers voortdurend paraat zijn). Het wonen kan individueel of samen zijn.

Beschermd wonen in de wijk

Wonen, welzijn en zorg zijn sterk met elkaar verweven. Zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. Begeleiding en huisvesting van cliënten is groepsgewijs, kleinschalig georganiseerd. De zorgverlening is meestal volledig inpan‐dig beschikbaar.

Zorgniveau minimaal Zorgniveau maximaal

Beschemd wonen bovenwijks

Wonen, welzijn en zorg zijn sterk met elkaar verweven. Zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. De zorgverlening is meestal volledig inpandig beschikbaar.

Tabel 4 Woonvormen geschikt wonen in Velsen

25

6 Woonkwaliteit 6.1 Woonmilieus Velsen is centraal gelegen tussen de eigen regio IJmond en de regio Zuid‐Kennemerland. Met een unieke ligging, een prima infrastructuur en voorzieningen, heeft de gemeente inwoners en bedrijven veel te bieden. Velsen geldt als een veelzijdige gemeente waar het uitstekend wonen, werken en recreëren is. IJmuiden aan Zee behoort tot de grootste Nederlandse badplaatsen en Spaarnwoude geldt als een van 's lands populairste natuur‐ en recreatiegebieden. Velsen telt meer dan 67.000 inwoners en heeft zeven woonkernen, waarvan IJmuiden de grootste is. Elk van die kernen heeft een eigen karakter. De tuindorpen Santpoort‐Noord en Santpoort‐Zuid en Driehuis bevatten relatief veel ruime grondgebonden woningen van voor de Tweede Wereldoorlog. IJmuiden en Velsen‐Noord kennen relatief veel sociale huurwoningen uit de wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog. Deze wijken kennen ook meer hoogbouw. Velserbroek is de nieuwbouwwijk die grotendeels in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw van de grond kwam. Velsen‐Zuid kent een gemêleerde woningvoorraad en het oude dorp is tot beschermd dorpsgezicht verklaard. In Velsen kun je op dit moment grofweg drie woonmilieus onderscheiden, namelijk centrumstedelijk en groenstedelijk in IJmuiden en Velserbroek en landelijk/dorps in de andere dorpskernen. Een centrumstedelijk woonmilieu wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van (stedelijke) voorzieningen, werkgelegenheid, zakelijke diensten, dichtheid. Gebieden die vooral als woongebied zijn aan te merken en een lagere dichtheid hebben kunnen als groenstedelijk worden getypeerd. Gebieden met een lage dichtheid en relatief weinig voorzieningen vallen onder het woonmilieu landelijk/dorps. De Visie op Velsen 2025 zet in op het versterken van deze woonmilieus. Om meer differentiatie in het woningaanbod te krijgen en de markt goed te bedienen, moet het woningbouwprogramma een mix zijn van de verschillende typen woonmilieus. De prioriteit ligt bij de milieus die het meest moeten veranderen willen zij aantrekkelijk zijn en blijven. Het woonmilieu rond de centrale as van IJmuiden (De Noostraat‐Lange Nieuwstraat‐Planetenweg) is op de maat van Velsen stedelijk te noemen. De as wordt gekenmerkt door portiekflats uit de wederopbouwperiode. In het achtergebied richting de duinen en het Noordzeekanaal staan voornamelijk eengezinswoningen. Oud‐IJmuiden is een woonwerkgebied dat reeds in ontwikkeling is tot een aantrekkelijke plek waar wonen, werken en recreëren samen gaan. Centrumvoorzieningen zijn rond de Lange Nieuwstraat gevestigd. Planvorming voor een nieuw winkelcentrum wordt al geruime tijd over gesproken. De kwaliteit van het wonen en de winkelvoorzieningen laat te wensen over. In het centrumgebied van IJmuiden, inclusief het entreegebied, zijn een aantal leefbaarheidsproblemen ontstaan op het gebied van wonen, winkelen en verkeer die aangepakt moeten worden. De Stadsfoto 2010 concludeert dat het voorzieningenniveau ten opzichte van vergelijkbare steden een gemengd beeld geeft. Het aanbod winkels voor funshopping is kleiner dan gemiddeld in de G49, de culinaire kwaliteiten hoger. Zorgvoorzieningen rond de Lange Nieuwstraat/stadshart zijn beperkt aanwezig (Rijnstraat/Velserduin).

26

Naar Velsense maat wordt er relatief in hoge dichtheid gewoond rond Lange Nieuwstraat. Wonen wordt gecombineerd met winkels. Overige voorzieningen zijn niet prominent aanwezig. Het gebied achter de Lange Nieuwstraat, achter de portiekbebouwing, wordt gekenmerkt door een lagere dichtheid met eengezinswoningen. Zee‐ en Duinwijk kennen een groenstedelijk woonmilieu met hoog‐ en laagbouw. Voorzieningen zijn in de wijk aanwezig, zowel winkels, zorg, sport en cultuur. Zee‐ en Duinwijk hebben een groenstedelijk karakter; wonen in de duinen. Door de herstructurering van Zeewijk (Masterplan Zeewijk) is de aantrekkelijkheid van deze wijk aanzienlijk vergroot. Het Masterplan is nog niet volledig afgerond. Onder andere de hoogbouw aan de Orionweg en enkele vlakkenflats staan nog op de agenda en de ontwikkeling van De Ring. In Duinwijk zijn herstructureringslocaties in ontwikkeling (Planetenweg, Pleiadenplantsoen). Wonen aan de kust en de haven is in mindere mate het geval. De Kustvisie moet IJmuiden aan Zee veranderen. Wonen in het havengebied wordt juist tegengegaan om ongewenste situaties te voorkomen. De andere kernen hebben een landelijk/dorps woonmilieu. Velserbroek en Velsen‐Noord hebben een groenstedelijk woonmilieu. Een aantal bouwlocaties in de kernen gaat uit van relatief grote toevoegingen (>50 woningen). 6.2 Woonkeur, veiligheid Veiligheid (fysieke en sociaal) is een essentieel aspect van de kwaliteit van de woonomgeving. Immers een veilige woonomgeving is een aangename woonomgeving. Alle inwoners, maar vooral ouderen, hebben hier profijt van. Het streven van de gemeente is erop gericht om voor haar burgers een zo optimaal mogelijke veiligheid te bevorderen. De veiligheid in de woonomgeving levert hieraan een belangrijke bijdrage. Er zijn normen ontwikkeld om de woonomgeving veiliger in te richten. Bijvoorbeeld het Politiekeurmerk Veilig Wonen en WoonKeur. Het gaat dan om fysieke en sociale veiligheid. Voor nieuwbouwwijken is dit makkelijker te realiseren dan voor bestaande wijken. Een veilige woonomgeving leidt tot substantieel minder onveilige situaties (inbraken, overlast, onveiligheidsgevoelens etc.) en slachtoffers. In een veilige woonomgeving vinden aantoonbaar minder woninginbraken plaats. Betrokkenheid van de bewoners bij de woonomgeving levert een positieve bijdrage aan het veiligheidsgevoel. Sleutelbegrippen hierbij zijn zelfredzaamheid, verhogen meldingsbereidheid onveilige situaties (bij politie, gemeente etc.) Kortom medeverantwoordelijkheid dragen voor de veiligheid in de wijk. WoonKeur is een certificaat voor nieuwbouwwoningen. Het certificaat wordt afgegeven aan nieuwbouwwoningen met voldoende woontechnische kwaliteit: een woning met WoonKeur kent een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit en aanpasbaarheid. WoonKeur zorgt onder andere voor een levensloopgeschikte woning. Aan het WoonKeur‐certificaat zijn kosten verbonden. WoonKeur is bedoeld voor architecten, projectontwikkelaars, woningcorporaties, overheidsinstanties en voor bewoners om een goede woningkwaliteit te realiseren. Het is een resultaat van samenwerking tussen:

27

consumentenorganisaties

AEDES (koepelvereniging van woningcorporaties)

de VNG

projectontwikkelaars

de Bond Nederlandse Architecten

de Vereniging Eigen Huis WoonKeur is samengesteld uit de eisen van de vier meest bekende door woonconsumenten opgestelde eisenpakketten voor nieuwbouw: het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VAC‐Kwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid. Naast een verplicht basispakket voor WoonKeur, dat eisen omvat betreffende de directe woonomgeving (voor zover die onder verantwoordelijkheid van de opdrachtgever valt), het woongebouw en de woning, zijn er drie pluspakketten ontwikkeld op het gebied van veiligheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. 6.3 Kleine woningen Goedkope, kleine woningen (veelal appartementen) is een controversieel onderwerp als het gaat om bouwen en wonen in Velsen. Met het uitbreken van de crisis is het aanbod aan bouwplannen met kleine woningen in onze gemeente toegenomen, en daarmee de discussie over dit onderwerp. Vanuit oogpunt van woonkwaliteit was in de Woonvisie 2015 opgenomen dat bij nieuwbouwappartementen een gemiddeld woonoppervlak van minimaal 80 vierkante meter werd nagestreefd. Bij een aantal bouwplannen is er discussie geweest over deze norm. Met name in IJmuiden en Velsen‐Noord: kernen die in vergelijk met de andere kernen al een relatief grote voorraad goedkope, kleine woningen hebben. Zowel in de huur‐ als in de koopsector. Zowel voor als tegen kleine woningen valt iets zeggen. Eén waarheid, een juist antwoord over dit onderwerp is er niet. Afspraken kunnen we wel maken hoe om te gaan met kleine woningen in Velsen. Om hiertoe te komen volgt een uiteenzetting van de discussie over dit onderwerp. Goedkope, kleine woningen (veelal appartementen) lijken gezien het aanbod geschikt voor verschillende doelgroepen: starters, één‐ en tweepersoonshuishoudens, ouderen, jongeren en mensen met een zorgbehoefte. Kleine koopwoningen kunnen een oplossing zijn voor doelgroepen die door de vastgelopen woningmarkt niet aan een woning kunnen komen. Veelal starters of huishoudens die gezien het inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Of (indien zorggeschikt) ouderen die vanuit een eengezinswoningen niet naar een voor hen geschikte woningen kunnen verhuizen vanwege het ontbreken van aanbod of financiële onhaalbaarheid. Daarnaast is er een wachttijd voor een sociale huurwoning. Discussie over kleine woningen ontstaat door de stagnatie in productie en herstructurering en door de verstopte doorstroming. Een centraal thema bij dit onderwerp. De één ziet kleine woningen als een oplossing, de ander denkt aan onleefbare blokkendozen die in de toekomst weer moeten worden afgebroken. Als het om kleine woningen gaat is een veelgehoorde opvatting in de woonwereld dat er lering getrokken moet worden uit het verleden. Dat wil zeggen niet bouwen om een tijdelijk

28

probleem te reduceren, zoals in de Bijlmermeer het geval is geweest in de jaren zeventig, maar bouwen naar behoefte vanuit de markt, locatie en toekomst. Onderbelicht in de discussie, die veelal op locatieniveau wordt gevoerd, is de beperkte bouwcapaciteit die Velsen heeft en welke doelstelling voor de gemeente als geheel nagestreefd moet worden. Wordt de schaarse bouwruimte benut voor het bedienen van de onderkant van de markt, of voor het middensegment waarmee de doorstroming enigszins wordt geholpen en er bestaande goedkope voorraad vrij komt. Voor de groep die niet kan of wil wachten, of die net iets meer verdienen dan de door Europa gestelde inkomensgrens voor sociale huurwoningen, ontstaat er bij ontbreken van een middensegment een nieuw soort woningnood. Voor doorstroming is vooral het middensegment belangrijk. Nu de marktverstoring langdurig blijkt te zijn verschuift de aandacht van partijen naar de groepen onderaan de woningmarkt. Dit heeft ook alles te maken met de combinatie van woningprijzen, beschikbare inkomens en financieringsmogelijkheden, van zowel de particulier als de ontwikkelende partij. Delen van de bestaande voorraad kunnen, al dan niet na vernieuwing, worden gebruikt voor starters en éénverdieners en deels ook voor ouderen. In de dorpen is het voor starters een groter probleem om in de eigen kern een woning te verkrijgen dan in IJmuiden en Velsen‐Noord. Veelal is het aanbod in de dorpen niet geschikt (ruime eengezinswoningen) en financieel niet haalbaar voor starters. Tevens zijn dit geen levensloopgeschikte woningen waardoor ze onvoldoende geschikt zijn voor huisvesting van ouderen. In het meer stedelijke woonmilieu in IJmuiden zijn voldoende kleine, goedkope woningen beschikbaar. Hier doet zich mogelijk een kwaliteitsprobleem voor. Vraag is dan ook of het niet beter zou zijn om de bestaande voorraad te vernieuwen en daar differentiatie in aan te brengen in plaats van in IJmuiden kleine, goedkope woningen bij te bouwen op schaarse bouwgrond. Scheefwoners moeten worden verleid te verhuizen naar een bij hun situatie passende woningen (ruimer, duurder). Deze moeten dan wel beschikbaar zijn in de voorraad. Met de verkoop van corporatiewoningen komen er kleine, goed onderhouden woningen voor een ‘startersprijs’ beschikbaar. Een nadeel van kleine, goedkope woningen is dat er veelal geen garantie is dat deze beschikbaar blijven voor de doelgroep waarvoor ze in eerste instantie zijn bedoeld. Door toenemen van de marktwaarde van deze woningen zijn ze bij doorverkoop niet meer beschikbaar/bereikbaar voor een volgende startersgroep. Bij gronduitgifte door de gemeente kan een speculatiebeding uitkomst bieden. Ander ongewild/ongewenst effect is dat een bewoner de woning betrekt als starter en binnen een aantal jaar qua inkomen en huishoudsamenstelling niet meer bij deze woning past, maar geen reden of (doorstroom)mogelijkheid heeft om te verhuizen. Het bouwen van kleine, goedkope woningen zou op zo’n manier moeten dat ze bereikbaar blijven voor de doelgroepen en er op den duur bij veranderende marktvraag een ander woonproduct van gemaakt kan worden, dat wil zeggen een grotere woning. Het eigendom speelt hier natuurlijk een grote rol. Wanneer kleine woningen worden verkocht is dit door het gesplitst eigendom in principe niet meer haalbaar. Aandachtspunt bij kleine, goedkope woningen is de leefbaarheid. De sociale opbouw van zo’n complex is veelal eenzijdig en betreft bijvoorbeeld bij starters een groep huiseigenaren

29

die (nog) geen ervaring hebben met het beheren van een eigen woningen/woonblok. Bij huurwoningen is er een beherende woningcorporatie of belegger. Bij koopwoningen is het onderhoud en beheer aan de bewoners zelf. De spanning bij kleine woningen zit er in dat we hoge kwaliteit willen en de instap laag willen houden (betaalbaarheid). Kenniswerkers kunnen wonen in studio’s van dertig tot veertig vierkante meter omdat ze er eigenlijk alleen maar slapen. Nabijheid van vervoersknooppunten en/of grootstedelijke voorzieningen zijn dan wel een must. Voor Velsen is dit op dit moment nog niet aan de orde door het ontbreken van deze groep. Alles overwegend is Velsen in IJmuiden en Velsen‐Noord zeer terughoudend met het toevoegen van kleine woningen (woonoppervlak minder dan 80m2). Met de vernieuwing van de bestaande (huur)voorraad en verkoop van corporatiewoningen denken wij de onderkant van de markt voldoende te bedienen. In de andere kernen is er meer ruimte voor kleine woningen. Wel gerelateerd aan de marktvraag. Dit betekent niet dat er helemaal geen ruimte is in de markt voor nieuwbouw in dit segment in IJmuiden en Velsen‐Noord. Enerzijds om doelgroepen te bedienen die wij in Velsen willen aantrekken, zoals studenten en kenniswerkers. Anderzijds om tegemoet te komen aan de woonvraag van ouderen en deze groep zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen. Kwaliteit, nabijheid van voorzieningen en mogelijk aanbod van een zorgpakket zijn hierbij belangrijke vestigingsfactoren. Dat is dan ook voorwaarde voor een woonprogramma met kleine woningen. Ook hier geldt gerelateerd aan de marktvraag. 6.4 Programma en prijsklassen De ruimte in Velsen is beperkt. Het woningbouwprogramma moet dan ook hoofdzakelijk worden ingevuld door ontwikkeling van binnenstedelijke locaties (intensiveren, combineren, transformeren, sloop/nieuwbouw). Waar sprake is van transformatie van bestaande voorraad spreken we van herstructurering. Op basis van het strategisch voorraadbeleid van de woningcorporaties uit 2011 (momenteel aan herijking onderhevig vanwege de crisis en het kabinetsbeleid) en een raming van aantal woningen op locaties uit de Structuurvisie Velsen 2015 agenderen wij:

verbetering/herstructurering van 1.455 bestaande huurwoningen van de woningcorporaties, en

het toevoegen van 1.535 nieuwe woningen. Tabel 5 bevat het indicatieve woningbouwprogramma voor de verschillende kernen. De Kustvisie is in dit programma niet opgenomen vanwege het bijzondere karakter van deze ontwikkeling (onder andere met recreatiewoningen). Voor de herstructurering betreft dit het aantal bestaande woningen. Momenteel is dit programma onderhevig aan herijking hetgeen naar verwachting invloed zal hebben op het tempo van uitvoering van de herstructurering en of de wijze van uitvoering (sloop/nieuwbouw of renovatie). De mogelijkheden per locatie en de koop‐ en huurmarkt van dat moment zijn echter grotendeels bepalend voor het uiteindelijk te realiseren programma. Flexibiliteit in de programmering is dan ook belangrijk.

30

HERSTRUCTURERING OVERIG

IJmuiden 1345 625

Oud‐IJmuiden 20% 15%

Zee‐ en Duinwijk 35% 10%

IJmuiden‐Noord/‐Zuid 20% 55%

Stadspark 25% 20%

Velsen‐Noord 110 125

Driehuis 0 215

Santpoort‐Noord 0 110

Santpoort‐Zuid 0 130

Velserbroek 0 330

Velsen 1455 1535 Tabel 5 Indicatief woningbouwprogramma

Met dit programma kan een slag worden geslagen in de verstedelijkingsgave van IJmuiden. Tweederde van de opgave betreft IJmuiden. De cijfers geven ook aan dat voor de andere kernen de nadruk op ‘afronden’ ligt. Dit betreft bestaande plannen die al in voorbereiding zijn. Prioriteit ligt bij de opgave in IJmuiden en in bijzonder IJmuiden‐Noord en –Zuid. Hier moet de centrumstedelijke opgave plaatsvinden en kan bij sloop/nieuwbouw in hogere dichtheden worden gebouwd in combinatie met de nodige voorzieningen. De vernieuwing van Oud‐IJmuiden, Zee‐ en Duinwijk en Stadspark zijn al gestart. Doelstelling is om deze ontwikkelingen voor 2020 af te ronden en daarmee de woonmilieus van die gebieden te hebben versterkt. Groenstedelijk in Stadspark en Zee‐ en Duinwijk, een bijzonder stedelijk woonmilieu in Oud‐IJmuiden. De structuurvisie voor Velsen moet aangeven wat er en waar het ruimtelijk mogelijk is om de ambities op het gebied van wonen te realiseren. Afgaand op de Europese regelgeving en de intenties van het kabinet Rutte II kun je voor de herstructurering van het corporatiebezit er van uitgaan dat dit hoofdzakelijk vervanging betreft van de huurvoorraad onder de liberalisatiegrens (EU‐grens; kernvoorraad), met naar verwachting een kleine netto toevoeging aan de woningvoorraad. Voor een meer diverse samenstelling van de kernvoorraad en om doorstroming binnen de kernvoorraad mogelijk te maken, streven wij bij de herstructurering naar meer aanbod in met middensegment binnen de kernvoorraad. Dat betekent meer huurwoningen vanaf grofweg € 500 tot aan de EU‐grens.

31

Voor de woningen die op uitbreidingslocaties aan de woningvoorraad worden toegevoegd hanteren wij de volgende verdeling:

Huur 30%

tot EU‐grens 10%

boven EU‐grens 20%

Koop 70%

goedkoop tot € 160.000 20%

middelduur tot € 250.000 40%

duur meer dan € 250.000 10% Tabel 6 Verdeling koop/huur, bron: rondetafelgesprek van 17 mei 2011

6.5 Parkeren Belangrijke aandachtspunten in de openbare ruimte zijn het parkeren en verkeerssituaties. Goede oplossingen voor parkeren vormen een belangrijke voorwaarde, willen mensen kiezen voor stedelijk wonen. In een stedelijk woonmilieu wordt door het gebrek aan ruimte al snel gedacht aan gebouwd (veelal verdiept of half‐verdiept) parkeren. Ontwikkelende partijen geven echter aan dat gebouwde parkeeroplossingen veelal zwaar drukken op de exploitatie van een bouwplan. Dit probleem doet zich met name voor bij de realisatie van sociale huurwoningen (aangezien sociale huren aan een maximum zijn gebonden) en goedkopere koopwoningen. Samen met de woningcorporaties wordt komende periode bij de herstructureringslocaties bezien hoe gekomen kan worden tot een gedragen en haalbaar plan door met open vizier te kijken naar het bouwkundig programma, het ontwerp, financiën en het parkeren. Onderstaand figuur geeft het spanningsveld tussen deze componenten schematisch weer. Op basis van deze ervaring wordt opnieuw naar het parkeren gekeken.

Figuur 6 Parkeren 1. Ideale situatie waarin aan alle huidige eisen en richtlijnen wordt voldaan. 2. Aantal woningen en stedenbouwkundig ontwerp voldoen aan de eisen, maar er worden

te weinig parkeerplaatsen gerealiseerd. (Parkeer‐/leefbaarheidprobleem na realisatie) 3. Aantal woningen en aantal parkeerplaatsen voldoen aan de eisen, maar het

stedenbouwkundig ontwerp voldoet niet aan de eisen. (Uitstraling van de gemeente wordt negatief beïnvloed)

32

4. Aantal parkeerplaatsen en stedenbouwkundig ontwerp voldoen aan de eisen, maar het aantal woningen is te weinig om een plan te creëren dat financieel haalbaar is. (mogelijk geen realisatie.)

6.6 Duurzaamheid Duurzaamheid is vanzelfsprekend zowel bij bestaande woningen en woonomgeving als bij nieuwbouw. In het klimaatprogramma 2010‐2020 ‘Velsen, stad van de zon, zee en wind’ beschrijft de gemeente haar ambities en doelstellingen op het gebied van energiebesparing en duurzame energie teneinde de uitstoot van CO2 te reduceren. Het Klimaatprogramma streeft te komen tot een zodanige kwaliteitsverbetering dat alle woningen van de woningcorporaties in Velsen tenminste label B (gemiddeld) hebben in 2020. Particuliere eigenaren van woningen worden gestimuleerd te investeren in de kwaliteit van hun woning door energiebesparende maatregelen te treffen, daarbij geholpen door de gemeente en marktpartijen. De gemeenten in de regio IJmond en Zuid‐Kennemerland hebben ambities met elkaar uitgesproken op het gebied van duurzaam bouwen. De gemeenten zullen bouwaanvragen toetsen aan duurzaam bouwen eisen, zoals opgenomen in de GPR Gebouw als het één woning betreft en zo mogelijk de GPR Stedenbouw als het een plan voor meer dan 20 woningen betreft. Energetische verbetering van bestaande woningen

De grootste besparing is mogelijk in de bestaande woningvoorraad. De woningcorporaties willen de energetische kwaliteit van hun woningbezit verbeteren.

Er wordt een programma ontwikkeld voor het energetisch renoveren van de bestaande woningvoorraad. Doel van dit programma is bewoners van zo veel mogelijk corporatie‐ en particuliere woningen aan te zetten tot het nemen van energiebesparende maatregelen in hun woning. Met een gezamenlijke aanpak met betrokken partijen verwachten wij het grootste resultaat te bereiken.

Energiebesparende nieuwbouw

Het Rijk heeft aangegeven dat de Energieprestatiecoëfficient uit het Bouwbesluit stapsgewijs wordt aangescherpt tot 0 (energieneutraal) in het jaar 2020. We anticiperen hierop door bij nieuwbouw te streven naar een lagere EPC dan wettelijk voorgeschreven

Duurzaam bouwen De ambities op het gebied van duurzaam bouwen moeten uiteindelijk door de (ver)bouwers worden gerealiseerd. De gemeente intensiveert daarom de samenwerking met de woningcorporaties, projectontwikkelaars en bewoners met (ver)bouwplannen. De gemeente zal bouwaanvragen toetsen aan duurzaam bouwen eisen, bijvoorbeeld opgenomen in de GPR Gebouw. De plannen moeten minimaal een 7,0 scoren en de ambitie van onze gemeente is een 8,0.

Groen in de stad

Voldoende groen in de stad dient meerdere doelen: groen biedt gelegenheid om te recreëren, filtert fijn stof en zorgt er ook voor dat er dieren in de stad kunnen leven. Daarom hanteert de gemeente als randvoorwaarde bij woningbouw dat er voldoende

33

(kwantitatief en kwalitatief) groen in het plan aanwezig is, passend bij het heersende woonmilieu.

34

7 Stimuleringsmaatregelen Om de nieuwbouw bereikbaar te maken voor een bredere doelgroep kunnen verschillende stimuleringsmaatregelen worden toegepast. Let wel, onderstaande maatregelen zijn geen panacee. De realiteit is dat de consument nog steeds aarzeling vertoont om een woning te kopen: de eisen die gesteld worden voor financiering zijn verscherpt, de economische recessie is nog niet over. Daarnaast moet er ten aanzien van deze maatregelen geen al te hoge ambitie en verwachtingen zijn. Velsen heeft geen/weinig ervaring met dergelijke (crisis)maatregelen. Desalniettemin is het de moeite waard voor de ideevorming en discussie uitgebreider op een aantal stimuleringsmaatregelen in te gaan. Startersleningen De gemeente kan koopstarters ondersteunen via een vorm van starterslening (particulier of aan de bouwer). Een starterslening overbrugt het verschil tussen de verwervingskosten (koopsom plus bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een starterslening is een lening waarover de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. Duurzaamheidslening Een duurzaamheidslening is een aantrekkelijke lening met een lage rente voor particuliere woningbezitters. Gemeenten kunnen een Duurzaamheidslening inzetten om hun klimaatdoelstellingen te verwezenlijken en de bestaande woningvoorraad energiezuiniger te maken. Verkoopconstructies onder voorwaarden Een mogelijkheid om investeringscapaciteit voor de woningmarkt te mobiliseren is het uitbreiden van verkoopconstructies ‘onder voorwaarden’ als mogelijkheid om eigen woningbezit met een beperkt risico mogelijk te maken voor midden en lagere inkomensgroepen. Dit is een manier om betaalbare woningen te realiseren en daarbij gebruik te maken van de investeringscapaciteit van de bewoners. Voorfinanciering Zolang vooral de (voor)financiering van woningbouw het belangrijkste probleem is om tot ontwikkeling te komen, kan de gemeente overwegen om hier een rol in te spelen. Het aantrekken van financiering door gemeenten is relatief makkelijk en goedkoop. Dergelijke constructies moeten evenwel aanbestedings‐ en staatssteunproof zijn, hetgeen impliceert dat ze marktconform worden ingezet en voorzien zijn van voldoende waarborgen. Aan het (voor)financieren van vastgoedontwikkelingen zijn grote risico’s verbonden. Dit impliceert dat alleen bij afdoende zekerheden dergelijke constructies te overwegen zijn en dat bovendien met maatschappelijk belang evident moet zijn. Erfpacht Een alternatief is het aanbieden van erfpacht. Dit helpt eerder de investeerder dan de koper: de grondkosten worden overgeheveld van de investering naar de exploitatie en kan daarmee de aan te trekken financiering verlichten. Voor kopers geldt dat de erfpacht meeweegt bij het aantrekken van hypothecaire financiering en over het algemeen niet helpt om tot hogere financiering te komen.

35

Grondprijzen De daling van VON‐prijzen zetten ook de grondprijzen onder druk. De gemeente kan haar eigen grondprijsbeleid aanpassen met als uitgangspunt de residuele grondwaarde, waarbij altijd sprake moet zijn van staatssteunbestendige, marktconforme prijzen. Kleinschalig opdrachtgeverschap Realisatie van een bouwplan met zoveel mogelijk zeggenschap en invloed vanuit de toekomstige gebruikers. Hierbij wordt met energie en tijd van de toekomstige bewoner extra kwaliteit mogelijk maakt. Er zijn verschillende vormen van kleinschalig opdrachtgeverschap. Onderscheidende criteria zijn de mate van invloed en betrokkenheid van de eindgebruiker op de locatieontwikkeling:

Particulier Opdrachtgeverschap (PO): een particulier realiseert zijn eigen nieuwbouwwoning op een kavel of verbouwt zijn kluswoning en heeft zo maximale invloed op het ontwerp‐ en bouwproces.

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO): op eigen initiatief of op initiatief van een andere partij kunnen particulieren zich verenigen in een collectief om een gezamenlijk nieuwbouwproject op een kavel of kluswoningen binnen een bestaand pand te realiseren.

Mede‐Opdrachtgeverschap (MO): een collectief kan zich laten vertegenwoordigen door een ontwikkelende partij (ontwikkelaar, corporatie, bouwbedrijf) met wie gezamenlijk en gelijkwaardig invulling wordt gegeven aan het ontwerp en het proces.

Co‐creatie/consumentgericht opdrachtgeverschap (CO): een partij ontwikkelt een locatie en laat zich vooraf goed informeren door potentiële eindgebruikers en past haar programma hierop aan.

Kanttekening bij kleinschalig opdrachtgeverschap is dat de praktijk leert dat slechts een kleine groep toekomstige bewoners in staat is om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het ontwerp‐ en bouwproces. Daarnaast speelt de eigendomsituatie van gronden een grote rol. De grondeigenaar moet welwillend zijn ten aanzien van deze ontwikkelvormen. In 2009 heeft het college besloten CPO als proef bij het project Grote Buitendijk/Hofgeest in te zetten. Het betreft hier gronden grotendeels in eigendom van de gemeente. Rol van de gemeente De basistaken van de gemeente bij kleinschalig opdrachtgeverschap zijn:

het aanwijzen en reserveren van kavels en kluswoningen (indien bezit gemeente).

het verkopen en leveren van een stuk grond of een gebouw.

het stellen van minimale regels om de wetgeving, de kwaliteit en de samenhang met de omgeving te waarborgen.

het beoordelen en verstrekken van de (eventueel) benodigde omgevingsvergunning. Indien de gemeente daarvoor kiest kan zij de particulier of het collectief begeleiden in haar ontwerp‐ en realisatieproces. Hier zijn echter professionele bureaus voor beschikbaar. Uiteraard blijft de gemeente verantwoordelijk voor ruimtelijk en sectoraal beleid en voor de inrichting van de openbare ruimte c.q. het bouw‐ en woonrijp maken van de locaties.

36

37

8 Burgerpanel Bijlage ‘Rapportage onderzoek Woonvisie 2025’ (DUO, april 2013)

Onderzoek Woonvisie 2025

Rapportage Onderzoek Woonvisie 2025

In opdracht van: Gemeente Velsen Contactpersonen: Bas de Groot en Edwin van ’t Hart

Utrecht, april 2013 DUO Market Research Drs. Aart van Grootheest Drs. Marjan den Ouden

Postbus 681

3500 AR Utrecht

telefoon: 030 263 1080

e-mail: [email protected]

URL: www.duomarketresearch.nl

Rapportage Onderzoek Woonvisie 2025 – Gemeente Velsen – april 2013 - DUO Market Research 2


INHOUDSOPGAVE

1 ACHTERGROND EN DOELSTELLINGEN ONDERZOEK ................................................ 3

2 ONDERZOEKOPZET .................................................................................................................. 4

3 RESULTATEN .............................................................................................................................. 6

3.1 Woonruimte voor jonge gezinnen.............................................................................................. 6

3.2 Parkeren bij nieuwbouwwoningen ............................................................................................ 8

3.3 Duurdere huurwoningen ............................................................................................................ 9

3.4 Voorzieningen voor jongeren, studenten en starters ............................................................. 10

3.5 Verhuizen van ouderen naar IJmuiden ................................................................................... 11

3.6 Verhuizen tussen regio’s rond IJmond .................................................................................... 12

3.7 Investeringen om woning energiezuiniger te worden .......................................................... 13

4 BIJLAGE ....................................................................................................................................... 14

4.1 Introductie e-mail en vragenlijst .............................................................................................. 14

4.2 Resultaten per plaats .................................................................................................................. 19

4.3 Resultaten naar leeftijd .............................................................................................................. 23



1 ACHTERGROND EN DOELSTELLINGEN ONDERZOEK

In de gemeentebrede 'Visie op Velsen 2025' staat onder andere dat Velsen zich wil ontwikkelen tot een gemeente waarbinnen innovatie en kennisontwikkeling samen gaan met werken, ondernemen en onderwijs. Ook wonen, toerisme, recreatie en sport zijn belangrijke onderdelen van deze visie. Om hierop aan te sluiten werkt de gemeente nu aan een woonvisie 2025.

Over een aantal onderwerpen wil de gemeente graag de mening van de inwoners vernemen, bijvoorbeeld hoe gedacht wordt over het bouwen van woningen voor jongeren, maar ook of men bereid is te investeren in het energiezuiniger maken van de eigen woning. De centrale doelstelling van het onderzoek is: inzicht krijgen in de houding van de inwoners ten aanzien van een aantal onderwerpen van de woonvisie van de gemeente Velsen.



2 ONDERZOEKOPZET

Doelgroep en respons Het onderzoek is uitgevoerd via een online enquête. Tot de onderzoekspopulatie behoren alle inwoners die lid zijn van het Burgerpanel van de gemeente Velsen. Deze inwoners zijn per e-mail benaderd met het verzoek om deel te nemen aan het onderzoek. In de e-mail is benadrukt dat de deelname aan het onderzoek geheel vrijwillig en anoniem is. Het online veldwerk verliep als volgt: 1. De inwoners ontvingen een uitnodigingse-mail waarin ze zijn uitgenodigd om deel te

nemen aan het online onderzoek. Deze e-mail bevatte een link waarmee men direct in de online vragenlijst terecht kwam;

2. De vragenlijst kon via de browser worden bekeken en ingevuld; 3. Na enige tijd is er een herinneringse-mail gestuurd naar de inwoners die nog niet aan het

onderzoek hadden meegewerkt. Elke deelnemer kon slechts één keer de vragenlijst invullen. Tevens kon de deelnemer, als hij /zij het invullen van de vragenlijst moest afbreken, door opnieuw op de link te klikken, met het invullen van de vragenlijst verder gaan bij de vraag waar hij/zij gebleven was. De technische realisatie van het online-veldwerk van het onderzoek is door DUO Market Research in eigen beheer uitgevoerd en gemanaged. Van 21 maart tot en met 1 april 2013 hebben de inwoners de mogelijkheid gekregen de vragenlijst in te vullen. Er zijn 2330 leden van het Burgerpanel uitgenodigd. In totaal hebben 1260 inwoners de vragenlijst ingevuld, hetgeen neerkomt op een netto-respons van 54%.

Respons Aantal

Uitgenodigd (leden van het Burgerpanel) 2330

Geen medewerking/geen reactie 1070

Aantal inwoners dat medewerking heeft verleend 1260

Responspercentage 54%

De leden van het Burgerpanel vormen in grote mate een afspiegeling van de inwoners van de gemeente. Jongeren en vrouwen zijn in iets mindere mate vertegenwoordigd in de respons. Om deze lichte ondervertegenwoordiging te corrigeren is een herweging van de onderzoeksresultaten toegepast op leeftijd en geslacht. Dit houdt in dat de antwoorden van de ondervertegenwoordigde groepen “zwaarder” meetellen. De resultaten van het onderzoek zijn op deze manier representatief voor de gemeente Velsen als geheel.



Opzet vragenlijst De vragenlijst is in nauw overleg door de gemeente Velsen en DUO Market Research opgesteld. In de vragenlijst komen diverse onderwerpen aan de orde die betrekking hebben op de woonvisie van de gemeente Velsen. Per onderwerp is er een inleiding met achtergrondinformatie opgenomen. Vervolgens is er een vraag (veelal een stelling) voorgelegd over het betreffende onderwerp. Voor de vragenlijst wordt verwezen naar de bijlage van dit rapport (zie paragraaf 4.1). Opzet rapportage De resultaten van het onderzoek zijn weergegeven in grafieken. In de grafieken worden de resultaten van de gemeente Velsen als geheel weergegeven. In de bijlage zijn de resultaten per plaats (zie paragraaf 4.2) en naar leeftijd (zie paragraaf 4.3) opgenomen. Conform de reglementen en gedragscodes van de het College bescherming persoonsgegevens zijn alle antwoorden van de respondenten anoniem verwerkt.



3 RESULTATEN

3.1 Woonruimte voor jonge gezinnen

De inwoners hebben de volgende achtergrondinformatie gekregen: Gezinnen zijn belangrijk voor de stad. Het is dan ook van belang om jonge gezinnen aan de stad te binden en gezinnen van buiten de gemeente om naar Velsen te komen. In alle woonkernen van Velsen (IJmuiden, Driehuis, Santpoort-Noord, Santpoort-Zuid, Velsen-Noord, Velsen-Zuid en Velserbroek) zijn eengezinswoningen aanwezig. Maar deze zijn meestal bewoond en dus niet beschikbaar voor gezinnen die naar Velsen willen komen. Om ruimte te maken voor jonge gezinnen zijn er 3 mogelijkheden: 1. extra eengezinswoningen bouwen 2. als kinderen het ouderlijk huis verlaten, de achtergebleven bewoners positief stimuleren om te

verhuizen, bijvoorbeeld naar geschikte seniorenwoningen 3. eengezinswoningen alleen verhuren aan huishoudens van 3 personen of meer We hebben gevraagd naar welke van de bovenstaande opties de voorkeur van de inwoners uitgaat. De voorkeur gaat naar de bouw van extra eengezinswoningen. Dit wordt door 44% genoemd.

12%

7%

29%

31%

44%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

Geen van de genoemde opties heeft mijn voorkeur

Weet niet/kan geen voorkeur geven

Als kinderen het ouderlijk huis verlaten, de achtergebleven bewoners positief

stimuleren om te verhuizen

Eengezinswoningen alleen verhuren aan huishoudens van 3 personen of meer

Extra eengezinswoningen bouwen

Om ruimte te maken voor jonge gezinnen zijn er 3 mogelijkheden. Kunt u aangeven naar welke optie uw voorkeur uitgaat?

meerdere antwoorden mogelijk



Inwoners hebben we de volgende stelling voorgelegd: Eengezinswoningen in de sociale huursector moeten alleen bestemd worden voor gezinnen en niet meer voor alleenstaanden of 2-persoons huishoudens. De antwoorden op de stelling laten een verdeeld beeld zien. Zo is het 47% het oneens met de stelling dat eengezinswoningen in de sociale huursector alleen bestemd moeten zijn voor gezinnen en niet meer voor alleenstaanden. Ruim een derde (37%) is het wel eens met de stelling.

19% 28% 14% 27% 10% 2%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Eengezinswoningen in de sociale huursector moeten alleen bestemd worden voor gezinnen en niet meer voor alleenstaanden of 2-persoons

huishoudens.

Helemaal mee oneens Mee oneens Neutraal Mee eens Helemaal mee eens Weet niet



3.2 Parkeren bij nieuwbouwwoningen

De inwoners hebben de volgende achtergrondinformatie over dit onderwerp gekregen: Door de gewenste verstedelijking van IJmuiden is het parkeren van auto’s hier een belangrijk aandachtspunt. In woonwijken is echter beperkt ruimte. Bij nieuwbouw van woningen is ondergronds parkeren mogelijk. Dit zorgt voor minder auto’s op straat, maar is wel een dure oplossing voor toekomstige bewoners. Als bij nieuwbouwwoningen de auto’s op straat geparkeerd mogen worden zijn de woningen voor toekomstige bewoners goedkoper. Het effect is wel meer auto’s op straat. Inwoners hebben we de volgende stelling voorgelegd: Als ik ga verhuizen naar een nieuwbouwwoning ben ik bereid om te betalen voor een ondergrondse parkeerplaats ten gunste van de omgeving. Bijna de helft van de inwoners (49%) is bereid om te betalen voor een ondergrondse parkeerplaats. Ruim een derde (34%) is het oneens met de stelling en wil dus niet betalen voor een ondergrondse parkeerplaats.

12% 22% 14% 37% 12% 4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Als ik ga verhuizen naar een nieuwbouwwoning ben ik bereid om te betalen voor een ondergrondse parkeerplaats ten gunste van de

omgeving.




3.3 Duurdere huurwoningen

De inwoners hebben de volgende achtergrondinformatie over dit onderwerp gekregen: In IJmuiden zijn ruim voldoende huurwoningen beschikbaar voor de lagere inkomens (huurprijs minder dan € 500). Er zijn echter weinig huurwoningen voor midden- en hogere inkomensgroepen (huurprijs meer dan € 500). In de andere woonkernen zijn minder huurwoningen dan in IJmuiden. Om de keuzemogelijkheid in IJmuiden te vergroten kan het aantal goedkope huurwoningen worden verminderd en vervangen door duurdere huurwoningen. Inwoners hebben we de volgende stelling voorgelegd: Om Velsen als woonstad te ontwikkelen moeten er meer duurdere huurwoningen komen in IJmuiden. De antwoorden op de stelling laten een verdeeld beeld zien. Zo is 38% het oneens met de stelling en wil dus niet dat er duurdere huurwoningen in IJmuiden komen. Bijna een even groot deel (39%) is het wel eens met de stelling en wil dus dat er wel duurdere huurwoningen in IJmuiden komen.

15% 23% 18% 31% 8% 6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Om Velsen als woonstad te ontwikkelen moeten er meer duurdere huurwoningen komen in IJmuiden.




3.4 Voorzieningen voor jongeren, studenten en starters

De inwoners hebben de volgende achtergrondinformatie over dit onderwerp gekregen: In de afgelopen tien jaar zijn veel jongeren uit Velsen vertrokken. In de Visie op Velsen 2025 staat dat IJmuiden aantrekkelijk moet worden voor jongeren, starters en studenten. In IJmuiden en Velsen-Noord zijn de meeste voorzieningen, onderwijsinstellingen en bedrijven die een relatie hebben met zee, haven en Noordzeekanaal. Inwoners hebben we de volgende stelling voorgelegd: IJmuiden en Velsen-Noord moeten zich vooral richten op voorzieningen voor jongeren, studenten en starters (winkels, woningen, restaurants, cafés etc.). Iets meer dan de helft van de inwoners (56%) is het eens met de bovenstaande stelling. Ruim een vijfde (21%) is het oneens met de stelling.

4% 17% 20% 39% 17% 3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

IJmuiden en Velsen-Noord moeten zich vooral richten op voorzieningen voor jongeren, studenten en starters (winkels, woningen, restaurants,

cafés etc.)




3.5 Verhuizen van ouderen naar IJmuiden

De inwoners hebben de volgende achtergrondinformatie over dit onderwerp gekregen: In Velsen wonen, vergeleken met het landelijke en provinciaal gemiddelde, relatief veel ouderen. De verwachting is dat deze “vergrijzing” zich de komende jaren voortzet. Er komt dan ook meer vraag naar woningen die geschikt zijn voor senioren (levensloopgeschikte appartementen). In Velsen zijn er echter, buiten IJmuiden, slechts beperkt mogelijkheden voor nieuwbouw. In IJmuiden kunnen nog wel appartementen worden gebouwd waar mensen langer kunnen blijven wonen, ook als ze al wat ouder zijn. Inwoners hebben we de volgende stelling voorgelegd: Ouderen uit Velsen moeten positief gestimuleerd worden om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen in IJmuiden. Zo hoeven er geen extra woningen voor ouderen gebouwd te worden in de overige woonkernen van Velsen. Ruim een derde (35%) is het eens met de bovenstaande stelling. Bijna de helft (45%) is het niet eens met de stelling en vindt dus dat ouderen niet positief gestimuleerd hoeven te worden om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen in IJmuiden.

13% 32% 16% 27% 8% 4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Ouderen uit Velsen moeten positief gestimuleerd worden om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen in IJmuiden. Zo hoeven er

geen extra woningen voor ouderen gebouwd te worden in de overige woonkernen van Velsen.




3.6 Verhuizen tussen regio’s rond IJmond

De inwoners hebben de volgende achtergrondinformatie over dit onderwerp gekregen: Velsen ligt centraal in de regio, tussen de IJmond (Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk) en Zuid-Kennemerland (Haarlem, Heemstede, Bloemendaal, Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Zandvoort). Velsen maakt ook deel uit van de Metropoolregio Amsterdam: een grote economische regio rond Amsterdam. Omdat dit een groot economisch gebied is moet het makkelijker worden om tussen de ene en de andere regio te verhuizen. Dus bijvoorbeeld makkelijker van Amsterdam naar Velsen en andersom. Op dit moment zijn de mogelijkheden hiervoor beperkt. Je kunt alleen eenvoudig verhuizen binnen de gemeente Velsen of van en naar de IJmondgemeenten en Zuid-Kennemerland. Inwoners hebben we de volgende stelling voorgelegd: Verhuizen van huurwoning naar huurwoning zou makkelijker moeten worden tussen Velsen, Haarlem, Amsterdam en de andere gemeenten in deze regio’s. Bijna driekwart (74%) is het eens met de stelling en vindt dus dat het verhuizen tussen de regio’s (en de gemeenten) IJmond, Haarlem en Amsterdam makkelijker moet worden.

6% 9% 7% 40% 34% 4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Verhuizen van huurwoning naar huurwoning zou makkelijker moeten worden tussen Velsen, Haarlem, Amsterdam en de andere gemeenten in

deze regio’s.




3.7 Investeringen om woning energiezuiniger te worden

De inwoners hebben de volgende achtergrondinformatie over dit onderwerp gekregen: Energieverspillende woningen passen niet bij een steeds sneller stijgende energieprijs. Verwacht wordt dat de energiekosten een steeds groter deel van de woonlasten zullen zijn. Vanuit milieuoverwegingen, maar ook uit een oogpunt van betaalbaarheid is aandacht voor de duurzame stad van belang. Inwoners hebben we de volgende stelling voorgelegd: Om de stad duurzamer te maken ben ik bereid om extra te investeren om mijn woning energiezuiniger te maken. Een meerderheid (59%) is het eens met de stelling. Deze inwoners zijn dus bereid om extra te investeren om hun woning energiezuiniger te maken.

6% 11% 21% 45% 14% 3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Om de stad duurzamer te maken ben ik bereid om extra te investeren om mijn woning energiezuiniger te maken.




4 BIJLAGE

4.1 Introductie e-mail en vragenlijst

Introductie e-mail Geacht panellid, Bij de gemeentelijke Visie op Velsen 2025 staat onder andere dat Velsen zich wil ontwikkelen tot een gemeente waarbinnen innovatie en kennisontwikkeling samen gaan met werken, ondernemen en onderwijs. Ook wonen, toerisme, recreatie en sport zijn belangrijke onderdelen van deze visie. Om hierop aan te sluiten werkt de gemeente aan een woonvisie 2025. Zie voor meer informatie over de Visie op Velsen 2025: http://tinyurl.com/clvnrlx De gemeente wil graag uw mening horen over een aantal onderwerpen dat bij deze woonvisie aan de orde komt. Het invullen van de vragenlijst zal circa 8 minuten in beslag nemen. U start met het onderzoek door op de onderstaande link te klikken: [!LINK!] Vanzelfsprekend is de deelname geheel vrijwillig en worden uw antwoorden anoniem verwerkt. Voor eventuele vragen kunt u contact opnemen met ondergetekende. Dit kan via de e-mail ([email protected]) of telefonisch (030-2631085). Mede namens de gemeente Velsen wil ik u alvast hartelijk danken voor uw medewerking. Met vriendelijke groet, Aart van Grootheest Projectleider DUO Market Research



Vragenlijst Vraag 1 Gezinnen zijn belangrijk voor de stad. Het is dan ook van belang om jonge gezinnen aan de stad te binden en gezinnen van buiten de gemeente om naar Velsen te komen. In alle woonkernen van Velsen (IJmuiden, Driehuis, Santpoort-Noord, Santpoort-Zuid, Velsen-Noord, Velsen-Zuid en Velserbroek) zijn eengezinswoningen aanwezig. Maar deze zijn meestal bewoond en dus niet beschikbaar voor gezinnen die naar Velsen willen komen. Om ruimte te maken voor jonge gezinnen zijn er 3 mogelijkheden: 1. extra eengezinswoningen bouwen 2. als kinderen het ouderlijk huis verlaten, de achtergebleven bewoners positief stimuleren

om te verhuizen, bijvoorbeeld naar geschikte seniorenwoningen 3. eengezinswoningen alleen verhuren aan huishoudens van 3 personen of meer Kunt u aangeven naar welke optie uw voorkeur uitgaat? U kunt eventueel meerdere opties kiezen. 1. Extra eengezinswoningen bouwen 2. Als kinderen het ouderlijk huis verlaten, de achtergebleven bewoners positief stimuleren

om te verhuizen, bijvoorbeeld naar geschikte seniorenwoningen 3. Eengezinswoningen alleen verhuren aan huishoudens van 3 personen of meer 4. Weet niet/kan geen voorkeur geven 5. Geen van de genoemde opties heeft mijn voorkeur Vraag 2 In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling? Eengezinswoningen in de sociale huursector moeten alleen bestemd worden voor gezinnen en niet meer voor alleenstaanden of 1. Helemaal mee oneens 2. Mee oneens 3. Noch mee eens, noch mee oneens 4. Mee eens 5. Helemaal mee eens 6. Weet niet/geen mening



Vraag 3 Door de gewenste verstedelijking van IJmuiden is het parkeren van auto’s hier een belangrijk aandachtspunt. In woonwijken is echter beperkt ruimte. Bij nieuwbouw van woningen is ondergronds parkeren mogelijk. Dit zorgt voor minder auto’s op straat, maar is wel een dure oplossing voor toekomstige bewoners. Als bij nieuwbouwwoningen de auto’s op straat geparkeerd mogen worden zijn de woningen voor toekomstige bewoners goedkoper. Het effect is wel meer auto’s op straat. In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling? Als ik zou verhuizen naar een nieuwbouwwoning ben ik bereid om te betalen voor een ondergrondse parkeerplaats ten gunste van de omgeving. 1. Helemaal mee oneens 2. Mee oneens 3. Noch mee eens, noch mee oneens 4. Mee eens 5. Helemaal mee eens 6. Weet niet/geen mening Vraag 4 In IJmuiden zijn ruim voldoende huurwoningen beschikbaar voor de lagere inkomens (huurprijs minder dan € 500). Er zijn echter weinig huurwoningen voor midden- en hogere inkomensgroepen (huurprijs meer dan € 500). In de andere woonkernen zijn minder huurwoningen dan in IJmuiden. Om de keuzemogelijkheid in IJmuiden te vergroten kan het aantal goedkope huurwoningen worden verminderd en vervangen door duurdere huurwoningen. In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling? Om Velsen als woonstad te ontwikkelen moeten er meer duurdere huurwoningen komen in IJmuiden. 1. Helemaal mee oneens 2. Mee oneens 3. Noch mee eens, noch mee oneens 4. Mee eens 5. Helemaal mee eens 6. Weet niet/geen mening



Vraag 5 In de afgelopen tien jaar zijn veel jongeren uit Velsen vertrokken. In de Visie op Velsen 2025 staat dat IJmuiden aantrekkelijk moet worden voor jongeren, starters en studenten. In IJmuiden en Velsen-Noord zijn de meeste voorzieningen, onderwijsinstellingen en bedrijven die een relatie hebben met zee, haven en Noordzeekanaal. In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling? IJmuiden en Velsen-Noord moeten zich vooral richten op voorzieningen voor jongeren, studenten en starters (winkels, woningen, restaurants, cafés etc.). 1. Helemaal mee oneens 2. Mee oneens 3. Noch mee eens, noch mee oneens 4. Mee eens 5. Helemaal mee eens 6. Weet niet/geen mening Vraag 6 In Velsen wonen, vergeleken met het landelijke en provinciaal gemiddelde, relatief veel ouderen. De verwachting is dat deze “vergrijzing” zich de komende jaren voortzet. Er komt dan ook meer vraag naar woningen die geschikt zijn voor senioren (levensloopgeschikte appartementen). In Velsen zijn er echter, buiten IJmuiden, slechts beperkt mogelijkheden voor nieuwbouw. In IJmuiden kunnen nog wel appartementen worden gebouwd waar mensen langer kunnen blijven wonen, ook als ze al wat ouder zijn. In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling? Ouderen uit Velsen moeten positief gestimuleerd worden om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen in IJmuiden. Zo hoeven er geen extra woningen voor ouderen gebouwd te worden in de overige woonkernen van Velsen. 1. Helemaal mee oneens 2. Mee oneens 3. Noch mee eens, noch mee oneens 4. Mee eens 5. Helemaal mee eens 6. Weet niet/geen mening



Vraag 7 Velsen ligt centraal in de regio, tussen de IJmond (Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk) en Zuid-Kennemerland (Haarlem, Heemstede, Bloemendaal, Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Zandvoort). Velsen maakt ook deel uit van de Metropoolregio Amsterdam: een grote economische regio rond Amsterdam. Omdat dit een groot economisch gebied is moet het makkelijker worden om tussen de ene en de andere regio te verhuizen. Dus bijvoorbeeld makkelijker van Amsterdam naar Velsen en andersom. Op dit moment zijn de mogelijkheden hiervoor beperkt. Je kunt alleen eenvoudig verhuizen binnen de gemeente Velsen of van en naar de IJmondgemeenten en Zuid-Kennemerland. In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling? Verhuizen van huurwoning naar huurwoning zou makkelijker moeten worden tussen Velsen, Haarlem, Amsterdam en de andere gemeenten in deze regio’s. 1. Helemaal mee oneens 2. Mee oneens 3. Noch mee eens, noch mee oneens 4. Mee eens 5. Helemaal mee eens 6. Weet niet/geen mening Vraag 8 Energieverspillende woningen passen niet bij een steeds sneller stijgende energieprijs. Verwacht wordt dat de energiekosten een steeds groter deel van de woonlasten zullen zijn. Vanuit milieuoverwegingen, maar ook uit een oogpunt van betaalbaarheid is aandacht voor de duurzame stad van belang. In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling? Om de stad duurzamer te maken ben ik bereid om extra te investeren om mijn woning energiezuiniger te maken. 1. Helemaal mee oneens 2. Mee oneens 3. Noch mee eens, noch mee oneens 4. Mee eens 5. Helemaal mee eens 6. Weet niet/geen mening Vraag 9 Welke punten zou u nog mee willen geven als aandachtspunt voor de Woonvisie 2025?



4.2 Resultaten per plaats

Om ruimte te maken voor jonge gezinnen zijn er 3 mogelijkheden.

Kunt u aangeven naar welke optie uw voorkeur uitgaat? Driehuis IJmuiden Santpoort

-Noord Santpoort

-Zuid Velsen-Noord

Velsen-Zuid

Velser-broek

Totaal Velsen

Extra eengezinswoningen bouwen

30% 51% 34% 21% 47% 36% 41% 44%

Als kinderen het ouderlijk huis verlaten, de achtergebleven bewoners positief stimuleren om te verhuizen

33% 27% 30% 31% 28% 25% 32% 29%


22% 30% 25% 37% 33% 33% 35% 31%


15% 6% 7% 8% 9% 5% 8% 7%


19% 11% 22% 22% 13% 19% 8% 12%



Eengezinswoningen in de sociale huursector moeten alleen bestemd worden voor gezinnen en niet

meer voor alleenstaanden of 2-persoons huishoudens. Driehuis IJmuiden Santpoort-

Noord Santpoort-

Zuid Velsen-Noord

Velsen-Zuid

Velser-broek

Totaal Velsen

Helemaal mee oneens 13% 21% 20% 13% 19% 18% 17% 19% Mee oneens 31% 25% 29% 33% 27% 29% 31% 28% Neutraal 15% 15% 14% 8% 21% 11% 9% 14% Mee eens 26% 26% 26% 33% 21% 23% 31% 27% Helemaal mee eens 11% 10% 9% 10% 8% 13% 10% 10% Weet niet 4% 2% 2% 3% 5% 7% 2% 2% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Als ik ga verhuizen naar een nieuwbouwwoning ben ik bereid om te betalen voor een ondergrondse

parkeerplaats ten gunste van de omgeving. Driehuis IJmuiden Santpoort-

Noord Santpoort-

Zuid Velsen-Noord

Velsen-Zuid

Velser-broek

Totaal Velsen


Om Velsen als woonstad te ontwikkelen moeten er meer duurdere huurwoningen komen in IJmuiden

Driehuis IJmuiden Santpoort-

Noord Santpoort-

Zuid Velsen-Noord

Velsen-Zuid

Velser-broek

Totaal Velsen




IJmuiden en Velsen-Noord moeten zich vooral richten op voorzieningen voor jongeren, studenten en starters (winkels, woningen, restaurants, cafés etc.)

Driehuis IJmuiden Santpoort-Noord

Santpoort-Zuid

Velsen-Noord

Velsen-Zuid

Velser-broek

Totaal Velsen


Ouderen uit Velsen moeten positief gestimuleerd worden om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen in IJmuiden. Zo hoeven er geen extra woningen voor ouderen gebouwd te worden in de

overige woonkernen van Velsen Driehuis IJmuiden Santpoort-

Noord Santpoort-

Zuid Velsen-Noord

Velsen-Zuid

Velser-broek

Totaal Velsen


Verhuizen van huurwoning naar huurwoning zou makkelijker moeten worden tussen Velsen,

Haarlem, Amsterdam en de andere gemeenten in deze regio’s. Driehuis IJmuiden Santpoort-

Noord Santpoort-

Zuid Velsen-Noord

Velsen-Zuid

Velser-broek

Totaal Velsen




Om de stad duurzamer te maken ben ik bereid om extra te investeren om mijn woning

energiezuiniger te maken. Driehuis IJmuiden Santpoort-

Noord Santpoort-

Zuid Velsen-Noord

Velsen-Zuid

Velser-broek

Totaal Velsen




4.3 Resultaten naar leeftijd

Om ruimte te maken voor jonge gezinnen zijn er 3 mogelijkheden.

Kunt u aangeven naar welke optie uw voorkeur uitgaat? t/m 24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar en ouder Totaal

Velsen Extra eengezinswoningen bouwen

52% 49% 40% 37% 44%

Als kinderen het ouderlijk huis verlaten, de achtergebleven bewoners positief stimuleren om te verhuizen

50% 21% 31% 29% 29%


27% 33% 31% 31% 31%


0% 7% 7% 10% 7%


6% 13% 13% 13% 12%



Eengezinswoningen in de sociale huursector moeten alleen bestemd worden voor gezinnen en niet

meer voor alleenstaanden of 2-persoons huishoudens. t/m 24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar en ouder Totaal

Velsen Helemaal mee oneens 32% 20% 16% 18% 19% Mee oneens 26% 28% 28% 28% 28% Neutraal 11% 14% 14% 13% 14% Mee eens 25% 26% 27% 29% 27% Helemaal mee eens 5% 10% 12% 9% 10% Weet niet 2% 3% 2% 3% 2% Totaal 100% 100% 100% 100% 100%

Als ik ga verhuizen naar een nieuwbouwwoning ben ik bereid om te betalen voor een ondergrondse

parkeerplaats ten gunste van de omgeving. t/m 24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar en ouder Totaal


Om Velsen als woonstad te ontwikkelen moeten er meer duurdere huurwoningen komen in IJmuiden

t/m 24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar en ouder Totaal




IJmuiden en Velsen-Noord moeten zich vooral richten op voorzieningen voor jongeren, studenten en starters (winkels, woningen, restaurants, cafés etc.)

t/m 24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar en ouder Totaal Velsen

Helemaal mee oneens 4% 2% 4% 4% 4% Mee oneens 11% 16% 19% 19% 17% Neutraal 8% 20% 21% 25% 20% Mee eens 52% 38% 37% 37% 39% Helemaal mee eens 25% 20% 16% 9% 17% Weet niet 0% 4% 3% 5% 3% Totaal 100% 100% 100% 100% 100%

Ouderen uit Velsen moeten positief gestimuleerd worden om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen in IJmuiden. Zo hoeven er geen extra woningen voor ouderen gebouwd te worden in de

overige woonkernen van Velsen t/m 24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar en ouder Totaal


Verhuizen van huurwoning naar huurwoning zou makkelijker moeten worden tussen Velsen,

Haarlem, Amsterdam en de andere gemeenten in deze regio’s. t/m 24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar en ouder Totaal




Om de stad duurzamer te maken ben ik bereid om extra te investeren om mijn woning

energiezuiniger te maken. t/m 24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar en ouder Totaal


woonvisie 2025

Documents