wegweisende entscheide zum eigenheim referent: thomas schai … · 2010. 10. 22. · seminar für...
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Seminar für Wohneigentum
Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Referent: Thomas SchaiBetriebsökonom HWV, dipl. Verkaufsleiter
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Betriebsökonom HWV, dipl. VerkaufsleiterInhaber / Geschäftsführer direco agDie Architekten – Die GeneralunternehmerRickenbach b. Wil
Seminar für Wohneigentum
Seminar für WohneigentumModul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Seminar für Wohneigentum
Bauen ist eine Lust,
doch was es kost,
hab ich nicht gewusst.
(ein Jammerer, der sich nicht beraten liess)
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Narren bauen Häuser,
Kluge kaufen sie.
(Deutsches Sprichtwort)
Seminar für Wohneigentum
Wie möchten wir wohnen?
Die Grundfragen
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Wo möchten wir zuhause sein?
Wie möchten wir unserenWohn(t)raum realisieren?
Wieviel können wir investieren?
Seminar für Wohneigentum
Unsere GEWOHNHEIT und aktuelle Wohnsituation
� Was gefällt uns an der jetzigen Situation
� Was würden wir ändern
� Was für Träume haben wir
Wie möchten wir wohnen?
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Unsere Motivation zum Eigenheim
� Selbstverwirklichung
� Unabhängigkeit
� Flexibilität und Anpassungsfähigkeit je nach Lebensphase
� grösserer Wohnraum
Seminar für Wohneigentum
Wie möchten wir wohnen?
Wohnung oder Haus: mögliche Wohnformen
Attikawohnung (Penthouse) DachwohnungEtagenwohnungMaisonettewohnung
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Maisonettewohnung
Loft(-wohnung)
Seminar für Wohneigentum
Wie möchten wir wohnen?
Wohnung oder Haus: Mögliche Wohnformen
Freistehendes Einfamilienhaus
Reihen- oder Doppel-
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Reihen- oder Doppel-einfamilienhaus
Landhaus oder Villa
Seminar für Wohneigentum
Wo möchten wir zuhause sein?
Ihre persönliche Lebenssituation
Die Wahl des Standortes hängt von Ihrer aktuellen Lebensphase und den Plänen für die Zukunft ab:
� Familiensituation und -planung
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
� Familiensituation und -planung
� Berufssituation und -entwicklung
� Finanzielle Pläne
� Persönliche Vorstellungen
Seminar für Wohneigentum
Wo möchten wir zuhause sein?
Lage und Infrastruktur
Grundstück, Liegenschaft und Umgebung
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Baurechtliche Rahmenbedingungen und Verpflichtungen
Seminar für Wohneigentum
Wo möchten wir zuhause sein?
Lage und Infrastruktur
� Bauen in „gebauten Strukturen“ oder „auf der grünen Wiese“
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
� Steuerfuss einer Gemeinde
� Verkehrserschliessung
� Öffentliche/private Einrichtungen
� Freizeit
Seminar für Wohneigentum
Wo möchten wir zuhause sein?
Grundstück, Liegenschaft und Umgebung
� Aussenraum: Aussicht, Ruhe, Besonnung, Natur, Landschaft
� Nachbarschaft: Wohnquartier, Gewerbequartier, Industrie
� Baugrund: Zustand, Schichtaufbau, Wasser
� Werkserschliessung: Gas, Wasser, Elektrizität, TV
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
� Werkserschliessung: Gas, Wasser, Elektrizität, TV
Seminar für Wohneigentum
Wo möchten wir zuhause sein?
Baugrundrisiken
� Vorarbeiten zur Risikominimierung
Das Baugrundrisiko geht nach OR 376 zu Lasten des Bauherrn. Auch dann, wenn er wie üblich bei tiefen Baugruben, schwierigen Baugrundverhältnissen und Hanglagen einen erfahrenen Ingenieur zur Überwachung der Baugrube beauftragt hat.
Gefahr, dass sich Bodenverhältnisse anders präsentieren als vermutet!
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
� Vorarbeiten zur Risikominimierung
� Bestandesaufnahme
� Befragung Nachbarn
� Grunddienstbarkeiten auf dem Grundstück
� Vorhandene Werkleitungen
� Hochwasserzone?
� Vermerk im Altlastenkataster
� www.geoportal.ch
Seminar für Wohneigentum
Wo möchten wir zuhause sein?
Baugrundrisiken
� Bodenbeurteilung
� Geologie (Bodenart)
� Lehmige Böden (Versickerung)
� Fliessende Bodenarten
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
� Fliessende Bodenarten
� Felsige Böden
� Hydrogeologie
� Grundwasser
� Hangwasser
Seminar für Wohneigentum
Wo möchten wir zuhause sein?
Baugrundrisiken / Konsequenzen
� Bodenbeurteilung
� Normaler Baugrund (baggerfähig) frei geböscht (ideal)
� Massnahmen spezieller Baugrund
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
� Ersatzmaterial
� Spez. Böschungssicherungen (Pfähle, Rülwand, Spritzbeton etc.)
� Spezialfundationen (Pfähle etc.)
� Wasserdichte Keller (WU-Beton, Standard)
� Spezielle Abbaugeräte, z.B. Fels
Seminar für Wohneigentum
Wo möchten wir zuhause sein?
Baurechtliche Rahmenbedingungen und Verpflichtungen
� Grundbuchauszug
� Baureglement
� Richt- und Zonenpläne
� Sondernutzungspläne
Gemeinde Goldach
Grundbuchauszug Nr. 1234
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
� Sondernutzungspläne(wie Gestaltungs-, Überbauungspläne)
� Architekturverpflichtung
� Baumeisterverpflichtung
Grundbuchauszug Nr. 1234 Eigentümer Fritz Muster, geb. 11.11.1111, nicht verheiratet, von Goldach/SG, 9403 Goldach, Musterstrasse 33 Im Grundbuch Goldach Liegenschaft Nr. 1111 Plan Nr. 11, Musterstrasse 33, 9403 Goldach 784 m² Garten-Grünanlagen, Gebäude Einfamilienhaus Vers.Nr. 2222 Erwerbstitel Kauf 15.04.1989 Beleg 86 Erbteilung 08.10.2004 Beleg 542 Anmerkungen 6/100 subjektiv-dingliches Miteigentum an Grundstück Nr. 3333
Seminar für Wohneigentum
Wie möchten wir unseren Wohn(t)raum realisieren?
Bauen oder Kaufen
� Individuelle Umsetzung nach eigenen Vorstellungen
� Zeitlicher Umsetzungshorizont / kurze Bauzeit
� Höhe / Kalkulierbarkeit der Investitionen
� Aktive Auseinandersetzung mit Planung, Bau und Kontrolle
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
� Einflussnahme während der Bauphase
� Einbringen von Eigenleistungen
Seminar für Wohneigentum
Wie möchten wir unseren Wohn(t)raum realisieren?
Planungspartner
Bauherr
Architekt oder GUFinanzierungs-
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Architekt oder GUmit Handwerkern
Behörde
Finanzierungs-partner
Seminar für Wohneigentum
Wie möchten wir unseren Wohn(t)raum realisieren?
Begriffe
Generalunternehmer
Unternehmen, das Ihnen anbietet, sämtliche zur Errichtung des Baus notwendigen Arbeiten in eigener Verantwortung zu übernehmen.
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Totalunternehmer
Unternehmen, das von der Planung (Architektur) bis zur Ausführung die gesamte Leistung erbringt.
Seminar für Wohneigentum
Wie möchten wir unseren Wohn(t)raum realisieren?
Generalunternehmer Totalunternehmer Architekt
Vertrag � GU-Werkvertrag� Basis: Bau- / Leistungsbeschrieb
� TU-Vertrag� Basis: Bau- / Leistungsbeschrieb
� Architektenvertrag� Verträge mit jedem Unternehmer
Leistung � Schlüsselfertiges Gebäude � Schlüsselfertiges Gebäude inkl. (individueller) Planung
� Summe individuell vereinbarter Arbeitsleistungen am Bau
Preis � Pauschalpreis +/- Bauteuerung� Offene Abrechnung mit oder oh-
ne Kostendach +/- Bauteuerung
� Pauschalpreis +/- Bauteuerung� Offene Abrechnung mit oder oh-ne
Kostendach +/- Bauteuerung
� Baukosten aufgrund Ausbaustandard und Wünschen des Bauherrn
� Kostenrisiko liegt bei Bauherrschaft
Termine � Fixtermin mit garantierter � Fixtermin mit garantierter � Individuelles Bauprogramm möglich
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Termine � Fixtermin mit garantierter Fertigstellung
� Fixtermin mit garantierter Fertigstellung
� Individuelles Bauprogramm möglich
Haftung � Generalunternehmer selber(nebst beteiligten Unternehmern)
� Totalunternehmer selber(nebst beteiligten Unternehmern)
� Verschiedene beteiligte Unternehmer über den Architekten
Vorprojekt und Projekt
� Oft standardisiert, normiert und schon einmal realisiert
� Individuelle, standortorientierte Planung
� Verlängerte Planungszeit
� Auf Standort, Grundstück und Umgebung zugeschnitten
� Verlängerte Planungszeit
Arbeitsvergabe � In der Regel selbstständig durch GU; allenfalls Vorschlagsrecht des Bauherrn
� In der Regel selbstständig durch GU; allenfalls Vorschlagsrecht des Bauherrn
� Zusammenarbeit zwischen Bauherr und Architekt, Mitsprache
Änderungs-wünsche
� Änderungen möglich mit Kosten-und Terminfolgen
� Änderungen möglich mit Kosten-und Terminfolgen
� Einflussnahme jederzeit möglich, ohne Kostenfolge in Planungsphase
Bauausführung � Keine Einflussnahme� Konstruktionen vorgegeben
� Keine Einflussnahme� Konstruktionen vorgegeben
� Grösseres Engagement des Bauherrn in allen Bereichen
Seminar für Wohneigentum
Wie möchten wir unseren Wohn(t)raum realisieren?
Vorgehen/Planungsablauf
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Seminar für Wohneigentum
Wie möchten wir unseren Wohn(t)raum realisieren?
Muster-Planungsablauf für ein Bauprojekt
MonateWochen
Vorprojekt
Bauprojekt
Baubewilligungsverfahren
Detailplanung
Angebote prüfen, Verträge
Baugrube, Keller
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
EG, OG, Aufrichten
Dach, Fenster, Rohinstall.
Innenausbau
Bezug
Meilensteine: Grobschätzung der Baukosten/erste Abklärungen mit Bank/Materialentscheide (Grundsatz)/definitive Auswahl des Planungspartners
definitive Auswahl von Böden, Platten
Einbau Küchen und Bäder / Gartengestaltung
Bezug/Bauabnahme/Mängelbehebung (Start Garantie)/Gebäudedokumentation/Abrechnung/Revisionspläne
nach ca. 1 1/2 Jahren Garantieabnahme, Mängelbehebung
Baubewilligung erteilt / Finanzierung gesichert
Auftrag an Bauing., Heizung, Sanitär, Elektro/Materialentscheid definitiv/Küche und Sanitärbereich klar/Elektro-installationen und Lampen klar
Kostenvoranschlag definitiv / Spatenstich
definitive Auswahl von Küchen, Bäder, Elektro, Lampen
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Seminar für Wohneigentum
Wieviel können wir investieren?
Eigene Mittel und Fremdfinanzierung
Fremdfinanzierung CHF 625‘000.—
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Max. Investitionsvolumen CHF 780‘000.—
Eigene Mittel CHF 155‘000.—20 % Eigene Mittel
80 % Fremdkapital
Seminar für Wohneigentum
Wieviel können wir investieren?
Preis für Ihr Eigenheim
1/3 Land
2/3 Gebäude
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
1/3 Land
Berechnungsbeispiel
Grundstück 600 m2 à CHF 400.-- CHF 240‘000.—
Gebäude (Kubatur) 840 m3 à CHF 550.-- CHF 462‘000.—
Total (ohne Umgebungs- und Baunebenkosten) CHF 702‘000.—
Umgebungs- und Baunebenkosten
Seminar für Wohneigentum
Wieviel können wir investieren?
Weitere Kosten
� Verschreibungs-, Handänderungsgebühren
� Anschlussgebühren
� Umgebungsarbeiten
� etc.
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
Berechnungsbeispiel
Handänderungskosten 1.5 % von CHF 240‘000.-- CHF 3‘600.—
Vermessung und Baugrubensicherung CHF 12‘000.—
Umgebungsarbeiten 600 m2 à CHF 60.-- CHF 36‘000.—
Muster/Modelle/Kopien CHF 3‘400.—
Gebühren/Bewilligungen CHF 20‘000.—
Total CHF 75‘000.—
Seminar für Wohneigentum
Wieviel können wir investieren?
BKP Bezeichnung m1/m2/m3/% Kosten Total
0 Grundstück 600 m2 SFr. 400.00 SFr. 240'000SFr. 240'000
1 Vorbereitungskosten 3 % von BKP 0 SFr. 7'200SFr. 7'200
2 Gebäude 960 m3 SFr. 580.00 SFr. 556'800SFr. 556'800
4 Umgebung 600 m2 SFr. 80.00 SFr. 48'000
m1/m2/m3/%
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
4 Umgebung 600 m2 SFr. 80.00 SFr. 48'000SFr. 48'000
5 Baunebenkosten 8 % von BKP 2 SFr. 44'544SFr. 44'600
Total SFr. 896'600
Seminar für Wohneigentum
Fazit
� Finden Sie für sich die richtige Wohnform
� Planen Sie für die Zukunft
� Der richtige Standort muss nicht die schönste Lage sein
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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim
� Machen Sie das Bauen zum Genuss
� Halten Sie stets an Ihrem Budget fest