· web viewhlavná budova s.č. 859 je na parc.č. 804/70, pozostáva z výrobnej haly s...

Znalkyňa v odbore Stavebníctvo: odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností Ing. arch. Iveta Horáková, bytom Palisády č. 42, 811 06 Bratislava

tel.: 0903246030, [email protected]

ZNALECKÝ POSUDOKč. 44 / 2012

Zadávateľ: Bitúnok Tomášov, s.r.o., Michalská 9, 811 03 Bratislava

Vo veci: stanoviť odhad všeobecnej hodnoty areálu bitúnku s.č. 987 s príslušenstvom, na pozemku parc. č. 804/70, Hlavná ul. a pozemky parc. č. 804/68-70,88 v katastrálnom území Tomášov, obec Tomášov, okres Senec

Počet strán ( z toho príloh): 47 ( 8 )

Počet odovzdaných vyhotovení: 3 + (1x archív)

mailto:[email protected]

2

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1.1. Úloha znalca: stanoviť znaleckým odhadom najpravdepodobnejšiu všeobecnú hodnotu nehnuteľností ku dňu ohodnotenia podľa Vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov

1.2. Dátum vyžiadania posudku: 24.5.2012

1.3. Dátum ku ktorému je vypracovaný posudok: 28.5.2012

1.4. Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 25.5.2012

1.5. Podklady na vypracovanie posudku: - výpis z listu vlastníctva č. 2144 k.ú. Tomášov zo dňa 23.5.2012- kópia z katastrálnej mapy zo dňa 23.5.2012- potvrdenie o vydaní súpisného čísla, vydané Obcou Tomášov pod č. 09/2008 z 25.9.2008- znalecký posudok vypracovaný znalcom Ing. Dušanom Škultétym pod č. 60/2011- zameranie, fotodokumentácia vyhotovená dňa 25.5.2012

1.6. Použité predpisy - Vyhláška č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších

predpisov

1.7. Ďalšie použité predpisy: - Zákon č. 382/2004 Z.z., o znalcoch , tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení

niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov- Vyhláška č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. v znení neskorších

predpisov- Vyhláška č. 491/2004 Z.z o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času

pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení neskorších predpisov- Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001.- Zákon č 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku ( stavebný zákon )

v znení neskorších predpisov- Zákon č. 40/1964 – Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov- Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv

k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov - Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb - Indexy cien stavebných prác- www.reality.sk, www.trh.sk

1.8. Osobité požiadavky zadávateľa: nie sú

1.9. Účel posudku: podklad k úveru

Znalecký posudok č. 44 / 2012

http://www.trh.sk/

http://www.reality.sk/

3

II. POSUDOK1.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE1.1.1. Výber použitej metódy : Podľa vyhl. MS č. 492/2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, podľa prílohy 3, oceňovanie nehnuteľností je možné k výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti pristúpiť spôsobmi :

- porovnaním- kombinovanou metódou- výnosovou metódou- metódou polohovej diferenciácie

Pri výpočte všeobecnej hodnoty porovnaním sa hodnota zisťuje porovnaním oceňovanej nehnuteľnosti s nehnuteľnosťami, pri ktorých sa v danom mieste a čase už zrealizovali prevody a sú od týchto úkonov dostupné podklady na porovnanie (kúpne zmluvy, rozhodnutia súdov, exekučné rozhodnutia, výsledky konkurzov a znalecké posudky, na základe ktorých boli prevody či prechody vložené do katastra nehnuteľností, ďalej ponuky realitných kancelárií). Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností (stavieb a pozemkov). Pri výpočte všeobecnej hodnoty kombinovanou metódou sa pri nehnuteľnostiach s výnosom stanovuje všeobecná hodnota ako váhový priemer medzi technickou a výnosovou hodnotou; pri nehnuteľnostiach bez výnosu sa všeobecná hodnota stanoví úpravou technickej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Všeobecnou hodnotou sa rozumie: výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Východiskovou hodnotou sa rozumie: znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty.Technickou hodnotou sa rozumie: znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania.Výnosovou hodnotou sa rozumie: znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.Všeobecnú hodnotu pozemkov vypočítam metódou polohovej diferenciácie, podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vypracovanej Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v roku 2001, programom HYPO verzia 9.50 reg.

1.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje: podľa výpisu z listu vlastníctva č. 2144 k.ú. Tomášov, k rozhodujúcemu termínu bol vlastníkom posudzovanej nehnuteľnosti na Hlavnej ulici Bitúnok Tomášov, s.r.o., Michalská 9, 811 03 Bratislava, IČO 46170286, v celostiTitul nadobudnutia: kúpou v roku 2011 Ťarchy: bez zápisu


4

1.1.3. Údaje o obhliadke predmetu: predmet posúdenia bol obhliadnutý dňa 25.5.2012 za prítomnosti zástupcu objednávateľa a vlastníka nehnuteľnosti

1.1.4. Technická dokumentácia: nebola predložená, pri miestnej obhliadke bolo vykonané zameranie

1.1.5. údaje katastra nehnuteľností: Porovnaním popisných údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom bolo zistené že sú v súlade. Zadávateľom boli predložené postačujúce doklady, ktoré súvisia s vypracovaním znaleckého posudku. Doklady o veku stavby boli predložené oznámením o pridelení súpisného čísla a zo znaleckého posudku.

1.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: a/ bitúnok s.č.987b/ oploteniec/ studňad/ vonkajšie úpravy e/ pozemok parc. č. 804/68 o výmere 4146 m², zastavané plochy a nádvoriaf/ pozemok parc. č. 804/69 o výmere 65 m², zastavané plochy a nádvoriag/ pozemok parc. č. 804/70 o výmere 1390 m², zastavané plochy a nádvoriah/ pozemok parc. č. 804/88 o výmere 62 m², zastavané plochy a nádvoria

1.1.7. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: stavba na pozemku p.č. 804/88 k.ú. Tomášov

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY)2.1.1 Stavba: bitúnok TomášovVšeobecný popis:Predmetom ohodnotenia je priemyselno-hospodársky areál výrobného charakteru na spracovanie mäsa a výroby mäsových výrobkov na pozemku p.č. 804/70, oddelenom od okolitej výstavby oplotením okolo celého areálu. Vstup do areálu je zo štátnej cesty spájajúcej obec Tomášov s okresným mestom Senec a susednou obcou Bernolákovo, na konci zástavby rodinnými domami, medzi budovami hospodárskeho areálu pre živočíšnu výrobu. Vstup do areálu je dvomi bránami na diaľkové ovládanie a betónovými vnútro areálovými prístupovými komunikáciami medzi sebou oddelenými vzrastlou zeleňou. Prevádzkovo ide o „čistú“ komunikáciu pre expedíciu výrobkov a spracovaného mäsa pre spotrebiteľov a „nečistú“ komunikáciu pre dovoz živého dobytka a vývoz nespotrebovaných komponentov. Komunikácie sú ukončené veľkým vybetónovaným parkoviskom, z ktorého vnútornou bránou je zabezpečený vstup do „nečistej“ zóny. Táto oddelená betónová plocha slúži pre vjazd motorových vozidiel dovážajúcich zvieratá, ale aj vjazd vozidiel pre servisnú údržbu, umytie a dezinfekciu.


5

Na odstavnej ploche je umiestnená príručná predajňa mäsa a výrobkov s príručnou chladiarňou, ktorá nie je predmetom posúdenia.

Hlavná budova s.č. 859 je na parc.č. 804/70, pozostáva z výrobnej haly s technológiou a mraziacimi boxmi, z prístavby poražkárne zvierat, priestoru príjmu ošípaných a hovädzieho dobytka, fixovacieho boxu pre zvieratá. V tejto časti sa nachádza aj koterec pre zvieratá podozrivé z choroby, stajňa pre ošípané a hovädzí dobytok, z priestorov pre veterinárnu prehliadku, vykolovanie pre ošípané a hovädzí dobytok, manipulačná chodba porazený a vyvesený dobytok, chladiareň pre vnútornosti, mäso, pozastavené mäso, priestory pre upratovačku, sklad dezinfekčných a čistiacich potrieb a prostriedkov, chladený sklad odpadkov, zádverie, civilná šatňa a umyváreň zamestnancov, pracovná šatňa, sklad čistých pracovných odevov, sušiareň pre čižmy a zástery. Na tieto priestory nadväzuje chodba a kancelária veterinára prepojená s chodbou do hygienických zariadení, prípravňa veterinára. Samostatnou chodbou je oddelená prípravňa veterinára, sociálne a hygienické zariadenie, laboratórium, hygienické priestory, prevádzkové WC, denná miestnosť, šatňa pracovníkov nečistých porážok, sociálne zariadenie a kuchynka, civilné sociálne zariadenie a kuchynka, rozrábka mäsa, umyváreň prepraviek, hákov, stromčekov a podobne, sklad čistých prepraviek, ďalšia manipulačná chodba, chladiareň rozrobeného bravčového mäsa a expedícia, kancelária expedície, zádverie, expedícia hovädzieho mäsa, priestory pre ženskú časť ako hygienické priestory, prevádzkové WC, denná miestnosť, šatňa pracovníkov nečistých porážok, sociálne zariadenie a kuchynka, civilné sociálne zariadenie a kuchynka, priestory pre upratovačku, sklad dezinfekčných a čistiacich potrieb a prostriedkov, chladiarenský sklad, šatňa pracovníka stajní a hygienické zariadenie, kotolňa a príprava teplej vody, autoumyvárka a servisná dielňa. Hygienické priestory sú vybavené štandardnými sprchovacími boxmi zvlášť pre mužov a ženy, WC sú všade splachovacie, v objekte sú umývateľné steny podľa predpisov a noriem EÚ, teda po strop, umývateľné zavesené podhľady zakrývajúce rozvody klimatizácie, chladenia a vetrania. Okná sú nové plastové, podlahy sú na báze umývateľných umelých hmôt upevnené do hliníkových demontovateľných roštoch vyspádované do zberných kanalizačných štrbín prekrytých hliníkovými roštmi na podpodlahových odvodoch vody. Zariadenie je nové, moderné, v časo obhliadky mimo prevádzky. Umývadlá, WC, sprchovacie pákové batérie a pisoáre sú keramické, zabudovaná technológia nie je predmetom ohodnotenia.

Areál má vlastnú transformačnú blokovú 400kVA stanicu, rozvody elektriny, vodu z vlastného zdroja – vŕtanej studne 300mm, kanalizáciu napojenú do obecnej čistiarne a prípojku plynu do kotolne v samostatnej prístavbe. Vnútro areálové komunikácie sú betónové alebo v časti aj s asfaltovým povrchom. Voda je z obecného vodovodu. Oplotenie je okolo celého areálu a pozostáva z troch druhov plotu so vstupnými vrátami do nečistej prevádzky a vrátami hlavného vstupu s elektricky ovládanými aj z vrátnice.

Areál bol oplotením oddelený od poľnohospodárskeho družstva v Tomášove, ktoré vybudovalo pôvodné stavby v roku 1976. Vlastník tejto časti areálu v rokoch 2003 až 2006 zrekonštruoval a nanovo vybudoval popísané objekty na základe stavebného povolenia, ktoré vydal Spoločný stavebný úrad v Tomášove dňa 8.06.2004 pod č. Výst.28-104-04-To, areál bol daný do užívania v súčasnom rozsahu za podmienok hygienika roku 2007 podľa prehlásenia pôvodného stavebníka.


6

Rekonštrukcia a výstavba objektov pozostávala z asanačných prác na pôvodnom objekte bitúnku do takej miery, že boli odstránené a asanované všetky nenosné konštrukcie stavby do tej miery, že z objektu pôvodný bitúnok ostal len nosný oceľový skelet, ktorý bol opatrený protikoróznymi nátermi a ochranou proti požiarnou. Do ostávajúceho zrekonštruovaného skeletu bol nanovo vstavaný nový objekt vymurovaním stien z tvárnic SILIPOR a opatrený popísanou povrchovou úpravou a doplnením o rozvody sietí v podlahách, murive a zavesením pod stropom. Zastrešenie je v kombinácii sedlová strecha nad hlavným objektom a pultové strechy nad prístavbami. Horný strešný plášť je vybudovaný z trapézového plech RANILA. V priestoroch stajní je súčasťou zvislej nosnej konštrukcie dvojica oceľových stľpov kotvených do základových pätiek. Na nosných vodorovných „U“ profilov sú pozdľžne drevené väznice uchytávané cez navarené „L“ profily. Všetky deliace nízke priečky sú vybudované ako monierové železobetónové stienky. V hlavnom priestore chladiarní a výrobne sú nenosné priečky vybudované z potravinárskych sendvičových PUR panelov. Povrchy podláh vo všetkých technologických priestoroch sú zrealizované zo špeciálnej protišmykovej potravinárskej liatej podlahy, ktorá je uložená na pancierovej podkladovej vrstve o hr.10 mm. V priestoroch chladiarní je podlaha izolovaná proti strate chladu. Obklad stien v technologických priestoroch je vykonaný vo všetkých miestnostiach špeciálnym obkladom z PPC dosiek. Obklad polypropylénový copolymér vytvára možnosť bezošvého spoja jednotlivých dosiek umývať tlakovou vodou, čo zvýšilo hygienické kritéria prevádzky. V pomocných prevádzkach sú steny vytvárané pomocou potravinárskych sendvičových panelov PUR a v časti aj bielim keramickým belininovým obkladom. Fasáda je upravená štrukturovanou omietkou. Do fasády sú vsadené dve expedičné elektricky ovládané zhrňovacie vráta vo výške plošiny nákladného auta s zariadením na pripojenie ložnej plochy nákladných aut. Objekt je prístupný hliníkovými dverami, okná sú hliníkové v kombinácii s plastovými a kovovými žalúziami z eloxovaného hliníka.

Hlavná výrobná budova bola postavená v roku 1976 z oceľovej konštrukcie so sedlovou strechou. Cela budova vrátane strešnej krytiny a krovu bola vybudovaná nanovo v zmysle noriem EÚ. Budova sa skladá z dvoch prevádzok na výrobu a služby. V koncovej časti sa nachádza autoumývarka pre nákladné automobily pre čistenie a hygienu aut odvážajúcich mäsiarske výrobky a upravené mäso pre veľkoodberateľov. Dielňa pre servis týchto nákladných aut sa nachádza vedľa umyvárky. Obidve časti servisu a umyvárky majú osadené plechové vráta a sú priechodné tak, aby nečisté nákladné autá po vyložení tovaru prešli druhou stranou von ako čisté, umyté a dezinfikované.Na servisnú časť nadväzuje výrobná hala oddelená plnou štítovou stenou.Prístavba z roku 2007:Prístavba na parc.č. 804/69 je príjem zvierat na porážku, distribúcia sklady a kancelária v prednej časti hlavnej budovy. Ostatné prístavby boli stavané v rámci prestavby hlavnej budovy, sú po obidvoch dlhších stranách, prevažne však v zadnej vo dvore a sú v nich umiestnené, pomocné mraziace boxy, chladiareň, plynová kotolňa, soliareň a sklad obalov.Prístavba z roku 2006:Porážkareň zvierat je prístavba s okennými otvormi. Krov je pultový pokrytý vlnitým plechom, klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu.


7

OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY

Výpočet Obstavaný priestor [m3]

Pôvodná stavba z roku 1976

Základy

(60,50*19,50)*0,2 235,95

Vrchná stavba

(60,50*19,50)*5,80 6 842,55

Zastrešenie

(60,50*19,50)*1,2/2 707,85Spolu 7 786,35

Prístavba z roku 2007

Oz (5,95*3,80)*0,2 4,52Ov (5,95*3,80)*3,15 71,22Ostr (5,95*3,80)*0,75/2 8,48

Spolu 84,22


Oz 12,0*9,40*0,15 16,92Ov 12,0*9,40*3,65 411,72Ostr 12,0*9,40*0,65/2 36,66

Spolu 465,30


Oz (3,10*4,80)*0,2 2,98Ov (3,10*4,80)*3,15 46,87Ostr (3,10*4,80)*0,65/2 4,84

Spolu 54,69


Oz (2,50*3,70)*0,2 1,85Ov (2,50*3,70)*4,15 38,39Ostr (2,50*3,70)*4,95/2 22,89

Spolu 63,13


Oz (4,60*4,80)*0,2 4,42Ov (4,60*4,80)*3,90 86,11Ostr (4,60*4,80)*1,15/2 12,70

Spolu 103,23


Oz (3,20*3,0)*0,2 1,92Ov (3,20*3,0)*2,50 24,00Ostr (3,20*3,0)*0,5/2 2,40

Spolu 28,32Obstavaný priestor stavby celkom 8 585,24


8

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU

Zatriedenie stavby:JKSO: budovy pre poľnohospodársku výrobu a chov živočíchov - ostatnéKS: 1271 Nebytové poľnohospodárske budovyRozpočtový ukazovateľ: RU = 1 697 / 30,1260 = 56,33 EUR/m3

Koeficient konštrukcie: kK = 1,032 (kovová)

Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu

Podlažie ČísloVýpočet ZP ZP [m2] Repr.Výpočet výšky (h) h [m]Nadzemné 160,50*19,50 1179,75 Repr.5,8 5,8

Nadzemné 212*9,4 112,8 3,9 3,9

Nadzemné 35,95*3,8 22,61 3,15 3,15

Nadzemné 43,1*4,8 14,88 3,15 3,15

Nadzemné 52,5*3,7 9,25 4,15 4,15

Nadzemné 64,6*4,8 22,08 3,9 3,9

Nadzemné 73,2*3 9,6 2,5 2,5

Priemerná zastavaná plocha: (1179,75) / 1 = 1179,75 m2

Priemerná výška podlaží: (1179,75 * 5,8 + 112,8 * 3,9 + 22,61 * 3,15 + 14,88 * 3,15 + 9,25 * 4,15 + 22,08 * 3,9 + 9,6 * 2,5) / (1179,75 + 112,8 + 22,61 + 14,88 + 9,25 + 22,08 + 9,6) = 5,51 m

Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 1179,75) = 0,9403Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 5,51) = 0,6811

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksiÚprava podielu cpi

* ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby

[%]

Konštrukcie podľa RU

1 Základy vrát. zemných prác 11,00 2,00 22,00 10,032 Zvislé konštrukcie 26,00 3,00 78,00 35,593 Stropy 12,00 1,50 18,00 8,214 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,25 8,75 3,995 Krytina strechy 3,00 1,50 4,50 2,056 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,467 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 2,00 8,00 3,658 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,50 4,50 2,059 Vnútorné keramické obklady 0,00 2,00 0,00 0,00


9

10 Schody 2,00 0,00 0,00 0,0011 Dvere 2,00 1,00 2,00 0,9112 Vráta 2,00 2,00 4,00 1,8213 Okná 4,00 1,50 6,00 2,7414 Povrchy podláh 3,00 2,00 6,00 2,7415 Vykurovanie 0,00 2,00 0,00 0,0016 Elektroinštalácia 7,00 1,00 7,00 3,1917 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,4618 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 0,9119 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 0,9120 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0,0021 Ohrev teplej vody 1,00 2,00 2,00 0,9122 Vybavenie kuchýň 0,00 1,50 0,00 0,0023 Hygienické zariadenia a WC 2,00 2,50 5,00 2,2824 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,0025 Ostatné 5,00 1,00 5,00 2,28

Ďalšie konštrukcie

26 mraziace boxy 5x - - 25,00 11,4027 vzduchotechnika - - 5,00 2,28

28 úprava vnútprných povrchov a keramické obklady - - 2,50 1,14

Spolu 100,00 219,25 100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 219,25 / 100 = 2,1925Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,193Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [Eur/m3]

VH = 56,33 EUR/m3 * 2,193 * 2,1925 * 0,9403 * 0,6811 * 1,032 * 0,95

VH = 170,0586 EUR/m3

TECHNICKÝ STAV

Výpočet opotrebenia analytickou metódou

Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%]

1 Základy vrát. zemných prác 10,03 1976 150 36 2,412 Zvislé konštrukcie 35,59 1976 100 36 12,813 Stropy 8,21 1976 100 36 2,964 Zastrešenie bez krytiny 3,99 1976 70 36 2,055 Krytina strechy 2,05 2006 40 6 0,316 Klampiarske konštrukcie 0,46 2006 40 6 0,077 Úpravy vnútorných povrchov 3,65 2006 50 6 0,44


10

8 Úpravy vonkajších povrchov 2,05 2012 50 0 0,009 Vnútorné keramické obklady 0,00 2006 30 6 0,0010 Schody 0,00 1976 80 36 0,0011 Dvere 0,91 2006 50 6 0,1112 Vráta 1,82 2006 40 6 0,2713 Okná 2,74 2006 50 6 0,3314 Povrchy podláh 2,74 2006 40 6 0,4115 Vykurovanie 0,00 2006 40 6 0,0016 Elektroinštalácia 3,19 2006 60 6 0,3217 Bleskozvod 0,46 2006 60 6 0,0518 Vnútorný vodovod 0,91 2006 60 6 0,0919 Vnútorná kanalizácia 0,91 2006 100 6 0,0520 Vnútorný plynovod 0,00 2006 40 6 0,0021 Ohrev teplej vody 0,91 2006 40 6 0,1422 Vybavenie kuchýň 0,00 2006 40 6 0,0023 Hygienické zariadenia a WC 2,28 2006 40 6 0,3424 Výťahy 0,00 2006 40 6 0,0025 Ostatné 2,28 2006 40 6 0,3426 mraziace boxy 5x 11,40 2010 30 2 0,7627 vzduchotechnika 2,28 2010 30 2 0,15

28 úprava vnútprných povrchov a keramické obklady 1,14 2006 40 6 0,17

Opotrebenie 24,58%

Technický stav 75,42%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota 170,0586 EUR/m3 * 8585,24 m3 1 459 993,90Technická hodnota 75,42 % z 1 459 993,90 EUR 1 101 127,40

2.2 PLOTY

2.2.1 Plot: Oplotenie predné

Ide o oplotenie murované z lomového kameňa zakryté strešnou škridlou. Je na betónových základoch a má dve elektrické diaľkovo ovládané vstupné brány, zvlášť pre čistú a nečistú cestu.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 815 2 OplotenieKS: 2 ex Inžinierske stavby


11

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ

1. Základy vrátane zemných prác:

z kameňa a betónu 29,50m 700 23,24 EUR/m

2. Podmurovka:

betónová monolitická alebo prefabrikovaná 29,50m 926 30,74 EUR/m

Spolu: 53,98 EUR/m

3. Výplň plotu:

murovaný do hrúbky nad 30 cm z tehál alebo plot. tvárnic 53,10m2 1220 40,50 EUR/m

4. Plotové vráta:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 2 ks 7505 249,12 EUR/ks

Dĺžka plotu: 29,50 mPohľadová plocha výplne: 29,50*1,8 = 53,10 m2

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,193Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV

Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Oplotenie predné 2006 6 44 50 12,00 88,00


Názov Výpočet Hodnota [EUR]

Východisková hodnota (29,50m * 53,98 EUR/m + 53,10m2 * 40,50 EUR/m2 + 2ks * 249,12 EUR/ks) * 2,193 * 0,95 8 835,90

Technická hodnota 88,00 % z 8 835,90 EUR 7 775,59

2.2.2 Plot: Oplotenie nepriehľadné barierové z betónových dosiek

ZATRIEDENIE STAVBY



12





2. Podmurovka:


Spolu: 53,98 EUR/m

3. Výplň plotu:

z betónových prefabrik. dosiek do oceľ. alebo bet. stĺpikov 475,64m2 545 18,09 EUR/m

Dĺžka plotu: 62,0+37,50+56,20+60,50 = 216,20 mPohľadová plocha výplne: 216,2*2,20 = 475,64 m2


TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Oplotenie nepriehľadné barierové z betónových dosiek 2004 8 52 60 13,33 86,67


Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota (216,20m * 53,98 EUR/m + 475,64m2 * 18,09 EUR/m2) * 2,193 * 0,95 42 239,51Technická hodnota 86,67 % z 42 239,51 EUR 36 608,98

2.2.3 Plot: Oplotenie bočné z vlnitéhoplechu

ZATRIEDENIE STAVBY




13




2. Podmurovka:


Spolu: 53,98 EUR/m

3. Výplň plotu:

z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených zvlakoch 279,40m2 611 20,28 EUR/m

Dĺžka plotu: 75,0+52,0 = 127,00 mPohľadová plocha výplne: 127,0*2,2 = 279,40 m2


TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Oplotenie bočné z vlnitéhoplechu 2006 6 34 40 15,00 85,00



2.2.4 Plot: Oplotenie pri vstupe po pravej strane komunikácie

ZATRIEDENIE STAVBY





14


betónový alebo kamenný prah medzi stĺpikmi 106,80m 225 7,47 EUR/m

Spolu: 7,47 EUR/m

3. Výplň plotu:

zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 192,24m2 380 12,61 EUR/m

Dĺžka plotu: 40,50+66,30 = 106,80 mPohľadová plocha výplne: 106,80*1,8 = 192,24 m2


TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Oplotenie pri vstupe po pravej strane komunikácie 2006 6 24 30 20,00 80,00



2.3 STUDNE

2.3.1 Studňa: Vŕtaná studňa - Vŕtaná

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 825 7 Studne a záchyty vodyKS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody


Hĺbka: 13,5 mPriemer: 50 mmPočet elektrických čerpadiel: 1


15


TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Vŕtaná studňa 2004 8 92 100 8,00 92,00


Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota (47,63 EUR/m * 13,5m + 422,23 EUR/ks * 1 ks) * 2,193 * 0,95 2 219,26Technická hodnota 92,00 % z 2 219,26 EUR 2 041,72

2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY

2.4.1 Vonkajšia úprava: Rozvod vody zo studne

Celý areál je zásobovaný vodou z vlastného zdroja, zo studne.


Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubiePoložka: 1.2.c) Prípojka vody DN 50 mm, vrátane navŕtavacieho pásu

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1860/30,1260 = 61,74 EUR/bmPočet merných jednotiek: 77,0 bmKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,193Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Rozvod vody zo studne 2004 8 42 50 16,00 84,00



16

Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota 77 bm * 61,74 EUR/bm * 2,193 * 0,95 9 904,20Technická hodnota 84,00 % z 9 904,20 EUR 8 319,53

2.4.2 Vonkajšia úprava: Betónová cesta a parkovacie plochy

Novovybudovaná vnútroareálová betónová cesta tzv., "čistá a špinavá" oddelená medzi sebou vzrastlou zeleňou, betónové parkovisko pred predajňou mäsa a pred výrobňou, parkovisko za budovou pre automobily a parkovisko pred príjmom dobytka pri bitúnku.


Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónuPoložka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mmKód KS: 2112 Miestne komunikácieKód KS2: 2111 Cestné komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 EUR/m2 ZPPočet merných jednotiek: 3775 m2 ZPKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,193Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Betónová cesta a parkovacie plochy 2006 6 34 40 15,00 85,00


Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota 3775 m2 ZP * 10,95 EUR/m2 ZP * 2,193 * 0,95 86 117,88Technická hodnota 85,00 % z 86 117,88 EUR 73 200,20

2.4.3 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka do kotolne


Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5)Bod: 5.4. Prípojka plynu DN 80 mm


17

Kód KS: 2221 Miestne plynovodyKód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu


TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Plynová prípojka do kotolne 2006 6 44 50 12,00 88,00



2.4.4 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka

Kanalizácia z bitúnka, príručnej predajne a hygienických zariadení hlavnej budovy do obecnej čističky.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninovéPoložka: 2.1.d) Prípojka kanalizácie DN 250 mm


TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]


18

Kanalizačná prípojka 2004 8 42 50 16,00 84,00



2.4.5 Vonkajšia úprava: Dažďová kanalizácia dvora

Dažďová kanalizácia z umyvárky aut a odkanalizovanie dvora.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)Bod: 2.2. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie betónovéPoložka: 2.2.a) Prípojka kanalizácie DN 200 mm


TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Dažďová kanalizácia dvora 1976 36 14 50 72,00 28,00



2.4.6 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka

Z vlastnej novej skriňovej transformačnej stanice pri vstupe do areálu. Ide o istený rozvod pre potreby bitúnka a chladiace boxy, klimatizáciu a vzduchotechniku.


19


Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)Bod: 7.1. NN prípojkyPoložka: 7.1.m) kábelová prípojka zemná Al 4*50 mm*mmKód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 505/30,1260 = 16,76 EUR/bmPočet káblov: 2Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 10,06 EUR/bmPočet merných jednotiek: 125,0 bmKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,193Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Elektrická prípojka 2006 6 44 50 12,00 88,00


Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota 125 bm * (16,76 EUR/bm + 1 * 10,06 EUR/bm) * 2,193 * 0,95 6 984,43Technická hodnota 88,00 % z 6 984,43 EUR 6 146,30

2.4.7 Vonkajšia úprava: Vpustné kanalizačné šachty


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)Bod: 2.4. Kanalizačné šachtyPoložka: 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN 200 - 300

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9150/30,1260 = 303,72 EUR/KsPočet merných jednotiek: 3 KsKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,193Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV


20


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Vpustné kanalizačné šachty 1976 36 14 50 72,00 28,00


Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota 3 Ks * 303,72 EUR/Ks * 2,193 * 0,95 1 898,27Technická hodnota 28,00 % z 1 898,27 EUR 531,52

2.4.8 Vonkajšia úprava: Betónový podzemný zásobník na krv

Zásobníky na krv zvierat a krv z chorých zvierat. Sú z oceľovými poklopmi zakopané vedľa budovy bitúnku.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)Bod: 2.7. Lapač olejov alebo masnôt

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2550/30,1260 = 84,64 EUR/m3 OPPočet merných jednotiek: 3*1,50*1,50*2,20 = 14,85 m3 OPKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,193Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Betónový podzemný zásobník na krv 2006 6 54 60 10,00 90,00


Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota 14,85 m3 OP * 84,64 EUR/m3 OP * 2,193 * 0,95 2 618,57Technická hodnota 90,00 % z 2 618,57 EUR 2 356,71

2.4.9 Vonkajšia úprava: Lapač tukov z parkoviska


21

Nachádza sa medzi príručnou predajňou mäsa a bitúnkom, na parkovisku.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)Bod: 2.7. Lapač olejov alebo masnôt

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2550/30,1260 = 84,64 EUR/m3 OPPočet merných jednotiek: 2,*1,0*1,25 = 2,5 m3 OPKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,193Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Lapač tukov z parkoviska 2004 8 42 50 16,00 84,00


Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota 2,5 m3 OP * 84,64 EUR/m3 OP * 2,193 * 0,95 440,84Technická hodnota 84,00 % z 440,84 EUR 370,31

2.4.10 Vonkajšia úprava: Transformačná stanica

Transformačný blok EH8/400kVA


Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)Bod: 7.4. TrafostanicePoložka: 7.4.c) trafostanica murovaná MINIBOX

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 615000/30,1260 = 20414,26 EUR/KsPočet merných jednotiek: 1 KsKoeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,193Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV



22

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]Transformačná stanica 2006 6 54 60 10,00 90,00


Názov Výpočet Hodnota [EUR]Východisková hodnota 1 Ks * 20414,26 EUR/Ks * 2,193 * 0,95 42 530,05Technická hodnota 90,00 % z 42 530,05 EUR 38 277,05

2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Východisková hodnota [EUR] Technická hodnota [EUR]bitúnok s prístavbami s.č. 859 1 459 993,90 1 101 127,40

Ploty

Oplotenie predné 8 835,90 7 775,59Oplotenie nepriehľadné barierové z betónových dosiek 42 239,51 36 608,98Oplotenie bočné z vlnitéhoplechu 26 087,07 22 174,01Oplotenie pri vstupe po pravej strane komunikácie 6 712,43 5 369,94

Celkom za Ploty 83 874,91 71 928,52Vŕtaná studňa 2 219,26 2 041,72

Vonkajšie úpravy

Rozvod vody zo studne 9 904,20 8 319,53Betónová cesta a parkovacie plochy 86 117,88 73 200,20Plynová prípojka do kotolne 5 501,48 4 841,30Kanalizačná prípojka 13 738,86 11 540,64Dažďová kanalizácia dvora 14 058,13 3 936,28Elektrická prípojka 6 984,43 6 146,30Vpustné kanalizačné šachty 1 898,27 531,52Betónový podzemný zásobník na krv 2 618,57 2 356,71Lapač tukov z parkoviska 440,84 370,31Transformačná stanica 42 530,05 38 277,05

Celkom za Vonkajšie úpravy 183 792,71 149 519,84Celkom: 1 729 880,78 1 324 617,48

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

3.1 STAVBYa. Analýza polohy nehnuteľností:Predmetom ohodnotenia je areál objektu Bitúnku Tomášov, na Hlavnej ul. v obci v zóne poľnohospodárskych a výrobných objektov, na konci zastavanej časti obce Tomášov. Dopravné spojenie je medzimestskou dopravou v lehote do 30 min. s mestom Bratislava. Stavba nie je zaťažená prašnosťou a hlučnosťou, iba z exhalátov z bitúnku. V okolí sa nevyskytujú konfliktné


23

skupiny obyvateľstva. V blízkom okolí sa nachádza občianska vybavenosť obce, reštaurácia s ubytovaním v blízkosti Malého Dunaja. V budúcnosti sa neočakávajú zmeny v blízkej okolitej zástavbe.

b. Analýza využitia nehnuteľností:Priestor je a bude užívaný ako prevádzkový areál bitúnku.

c. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností a závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: k nehnuteľnostiam sa neviazali žiadne závady a práva

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVYMetodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb podľa Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline z roku 2001, odporučila stanoviť koeficient predajnosti pre nebytové stavby v obci na hodnotu od 0,2 do 0,3 pričom v oblasti so záujmom o kúpu umožňuje koeficient upraviť o hodnotu 0,15. Na základe posúdenia všetkých objektívnych a dostupných podkladov, bol stanovený priemerný koeficient na hodnotu 0,45 za predpokladu, že zodpovedá predajnosti porovnateľných nehnuteľností v posudzovanej lokalite a v danom čase, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci koná s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:Trieda Výpočet HodnotaI. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900III. trieda Priemerný koeficient 0,450IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450 - 0,405) 0,045

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDIVáha

vI

VýsledokkPDI*vI

1 Trh s nehnuteľnosťami

dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,248 13 3,2240

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0,248 30 7,4400

3 Súčasný technický stav nehnuteľností

veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1,350 8 10,8000

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti


24

ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie III. 0,450 7 3,1500

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,450 6 2,7000

6 Typ nehnuteľnosti

veľmi priaznivý - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom a dvorom I. 1,350 10 13,5000

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % I. 1,350 9 12,1500

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

malá hustota obyvateľstva I. 1,350 6 8,1000

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,450 5 2,2500

10 Konfigurácia terénu

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,350 6 8,1000

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 0,900 7 6,3000

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

železnica a autobus III. 0,450 7 3,1500

13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra)

obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0,450 10 4,5000

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. II. 0,900 8 7,2000

15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

zvýšená hlučnosť a prašnosť a ďalšie exhalácie, alebo zápach IV. 0,248 9 2,2320

16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.

bez zmeny III. 0,450 8 3,6000

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

žiadna možnosť rozšírenia V. 0,045 7 0,3150

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

bežný prenájom nehnuteľností III. 0,450 4 1,8000

19 Názor znalca

výborná nehnuteľnosť I. 1,350 20 27,0000

Spolu 180 127,51


25

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpočet HodnotaKoeficient polohovej diferenciácie kPD = 127,51/ 180 0,708

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 1 324 617,48 EUR * 0,708 937 829,18 EUR

3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA

3.1.2.1 VÝNOSOVÁ HODNOTAOdčerpateľným zdrojom sa rozumie ročný disponibilný výnos z využívania nehnuteľnosti formou prenájmu, stanovený spravidla z uzatvorených nájomných zmlúv. Ak sa výška nájmu nedá zistiť pre nedostatok podkladov napr. nie sú v čase ohodnotenia prenajaté, vychádza sa z nájomných sadzieb, ktoré sa pri riadnom obhospodarovaní majetku dajú trvalo dosiahnuť. Vypočíta sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov na využívanie nehnuteľnosti (prevádzkových, správnych nákladov, nákladov na údržbu a pod.) znížený o odhad predpokladaných strát výnosu z nájomného s ohľadom na typ majetku, jeho polohu, využiteľností a pod. Náklady na využívanie nehnuteľnosti sa spravidla určia podľa predložených dokladov, najmä platobného výmeru na daň z nehnuteľností, poistnej zmluvy a pod., prípadne odhadom z východiskovej hodnoty alebo hrubého výnosu s ohľadom na veľkosť majetku a predpokladanú výšku pri jeho riadnom obhospodarovaní. Do nákladov sa nezahŕňajú náklady, ktoré sú nájomníkom platené osobitne, alebo náklady, o ktoré je znížená sadzba nájomného použitá pri výpočte hrubého výnosu.

Pri ohodnocovaní nehnuteľností kombinovanou metódou som pristúpila k posúdeniu, uplatnením %-ne vynaložených nákladov na prevádzku uvedených v odbornej literatúre s následným predajom, pričom likvidačná hodnota je VŠH stanovená plohovou dif. znížená o náklady spojené s následným predajom (realitná činnosť spojená s reklamou predaja a s poplatkami). Výška hrubých výnosov je stanovená odhadom z ponúk realitných kancelárií vykurovaných priestorov, ktoré za určitých predpokladoch môžu slúžiť na prevádzkové zariadenie s 85% predpokladom započítania podlahovej plochy posudzovaného objektu.

Pri ohodnocovaní nehnuteľností výnosovou metódou bol stanovený predpoklad, že budova je 100 % prenajatá, a teda vykazuje výnos. Z aktuálnych databáz realitných kancelárií na internete bol stanovený hrubý výnos v priemere spolu za 6,0 EUR/m2/mesiac aj s energiami. Výnosová hodnota je vypočítaná i inflačným koeficientom - idexom HICP 3,7 % pre Slovensko ku dňu posúdenia, počas časovo obmedzeného obdobia na 20 rokov. Miera rizika je stanovená na úrovni – 5,5 % vzhľadom na aktuálnu situáciu na trhu. Úroková miera ECB ku dňu posúdenia je od 14.12.2011 1,00 %, s 19 % daňou z príjmu.

Náklad bol stanovený odborným odhadom znalkyne so zohľadnením % rozpätia podľa metodiky Všeobecnej hodnoty stavieb a pozemkov od prof. Majducha (2006) z východiskovej hodnoty alebo z hrubého výnosu s poplatkami za energie, bez straty nájomného a bez podielu výnosu za zastavaný pozemok.


26

Hrubý výnos

Názov Výpočet MJ Počet MJ Nájomné/MJ [EUR/MJ, rok]

Nájomné spolu [EUR/MJ, rok]

Pre rok 2013

prevádzková plocha bitúnku

1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 72,00 83 903,04

Pre rok 2014


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 74,88 87 259,16

Pre rok 2015


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 77,88 90 755,12

Pre rok 2016


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 80,99 94 379,27

Pre rok 2017


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 84,23 98 154,90

Pre rok 2018


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 87,60 102 082,03

Pre rok 2019


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 91,10 106 160,65

Pre rok 2020


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 94,75 110 414,07

Pre rok 2021


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 98,54 114 830,63


27

Pre rok 2022


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 102,48 119 421,99

Pre rok 2023


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 106,58 124 199,81

Pre rok 2024


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 110,84 129 164,07

Pre rok 2025


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 115,27 134 326,44

Pre rok 2026


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 119,89 139 710,21

Pre rok 2027


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 124,68 145 292,10

Pre rok 2028


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 129,67 151 107,04

Pre rok 2029


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 134,85 157 143,40

Pre rok 2030


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 140,25 163 436,13

Pre rok 2031


1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 145,86 169 973,58

Pre rok 2032



28

1.NP (60,5*19,5+12*9,4+5,95*3,8+3,1*4,8+2,5*3,7+4,6*4,8+3,2*3)*0,85 1 165,32 151,69 176 767,39

Podiel pozemku na dosahovaní výnosu

Rok Názov Výpočet Podiel pozemku [EUR/rok]

Hrubý výnos stavby [EUR/rok]

2013 podiel pozemku na výnose 5,00% z 83 903,04 4 195,15 79 707,892014 podiel pozemku na výnose 5,00% z 87 259,16 4 362,96 82 896,202015 podiel pozemku na výnose 5,00% z 90 755,12 4 537,76 86 217,362016 podiel pozemku na výnose 5,00% z 94 379,27 4 718,96 89 660,312017 podiel pozemku na výnose 5,00% z 98 154,90 4 907,75 93 247,152018 podiel pozemku na výnose 5,00% z 102 082,03 5 104,10 96 977,932019 podiel pozemku na výnose 5,00% z 106 160,65 5 308,03 100 852,622020 podiel pozemku na výnose 5,00% z 110 414,07 5 520,70 104 893,372021 podiel pozemku na výnose 5,00% z 114 830,63 5 741,53 109 089,102022 podiel pozemku na výnose 5,00% z 119 421,99 5 971,10 113 450,892023 podiel pozemku na výnose 5,00% z 124 199,81 6 209,99 117 989,822024 podiel pozemku na výnose 5,00% z 129 164,07 6 458,20 122 705,872025 podiel pozemku na výnose 5,00% z 134 326,44 6 716,32 127 610,122026 podiel pozemku na výnose 5,00% z 139 710,21 6 985,51 132 724,702027 podiel pozemku na výnose 5,00% z 145 292,10 7 264,61 138 027,492028 podiel pozemku na výnose 5,00% z 151 107,04 7 555,35 143 551,692029 podiel pozemku na výnose 5,00% z 157 143,40 7 857,17 149 286,232030 podiel pozemku na výnose 5,00% z 163 436,13 8 171,81 155 264,322031 podiel pozemku na výnose 5,00% z 169 973,58 8 498,68 161 474,902032 podiel pozemku na výnose 5,00% z 176 767,39 8 838,37 167 929,02

Náklady na využívanie a zhodnotenie nehnuteľnostiNázov vynaloženého nákladu Vzorec Náklad [EUR]

Pre rok 2013

prevádzkové náklady 16,00 % z 79 707,89 12 753,26daň z nehnuteľností 1,00 % z 1 729 880,78 17 298,81poistenie 0,10 % z 1 729 880,78 1 729,88

Spolu: 31 781,95

Pre rok 2014


Spolu: 32 292,08

Pre rok 2015

poistenie 0,10 % z 1 729 880,78 1 729,88prevádzkové náklady 16,00 % z 86 217,36 13 794,78daň z nehnuteľností 1,00 % z 1 729 880,78 17 298,81

Spolu: 32 823,47


29

Pre rok 2016

daň z nehnuteľností 1,00 % z 1 729 880,78 17 298,81poistenie 0,10 % z 1 729 880,78 1 729,88prevádzkové náklady 16,00 % z 89 660,31 14 345,65

Spolu: 33 374,34

Pre rok 2017

daň z nehnuteľností 1,00 % z 1 729 880,78 17 298,81prevádzkové náklady 16,00 % z 93 247,15 14 919,54poistenie 0,10 % z 1 729 880,78 1 729,88

Spolu: 33 948,23

Pre rok 2018

poistenie 0,10 % z 1 729 880,78 1 729,88daň z nehnuteľností 1,00 % z 1 729 880,78 17 298,81prevádzkové náklady 16,00 % z 96 977,93 15 516,47

Spolu: 34 545,16

Pre rok 2019

prevádzkové náklady 16,00 % z 100 852,62 16 136,42poistenie 0,10 % z 1 729 880,78 1 729,88daň z nehnuteľností 1,00 % z 1 729 880,78 17 298,81

Spolu: 35 165,11

Pre rok 2020


Spolu: 35 811,63

Pre rok 2021


Spolu: 36 482,95

Pre rok 2022


Spolu: 37 180,83

Pre rok 2023


Spolu: 37 907,06

Pre rok 2024


30

daň z nehnuteľností 1,00 % z 1 729 880,78 17 298,81poistenie 0,10 % z 1 729 880,78 1 729,88prevádzkové náklady 16,00 % z 122 705,87 19 632,94

Spolu: 38 661,63

Pre rok 2025


Spolu: 39 446,31

Pre rok 2026


Spolu: 40 264,64

Pre rok 2027


Spolu: 41 113,09

Pre rok 2028


Spolu: 41 996,96

Pre rok 2029


Spolu: 42 914,49

Pre rok 2030


Spolu: 43 870,98

Pre rok 2031


Spolu: 44 864,67

Pre rok 2032

daň z nehnuteľností 1,00 % z 1 729 880,78 17 298,81


31

prevádzkové náklady 16,00 % z 167 929,02 26 868,64poistenie 0,10 % z 1 729 880,78 1 729,88

Spolu: 45 897,33

Odčerpateľný zdroj Rok Hrubý výnos stavby [EUR] Náklady [EUR] Odhad straty [ EUR] Odčerpateľný zdroj [EUR]2013 79 707,89 31 781,95 0,00 47 925,942014 82 896,20 32 292,08 0,00 50 604,122015 86 217,36 32 823,47 0,00 53 393,892016 89 660,31 33 374,34 0,00 56 285,972017 93 247,15 33 948,23 0,00 59 298,922018 96 977,93 34 545,16 0,00 62 432,772019 100 852,62 35 165,11 0,00 65 687,512020 104 893,37 35 811,63 0,00 69 081,742021 109 089,10 36 482,95 0,00 72 606,152022 113 450,89 37 180,83 0,00 76 270,062023 117 989,82 37 907,06 0,00 80 082,762024 122 705,87 38 661,63 0,00 84 044,242025 127 610,12 39 446,31 0,00 88 163,812026 132 724,70 40 264,64 0,00 92 460,062027 138 027,49 41 113,09 0,00 96 914,402028 143 551,69 41 996,96 0,00 101 554,732029 149 286,23 42 914,49 0,00 106 371,742030 155 264,32 43 870,98 0,00 111 393,342031 161 474,90 44 864,67 0,00 116 610,232032 167 929,02 45 897,33 0,00 122 031,69

Výpočet výnosovej hodnoty

Doba úžitkovosti: 20 r.Zaťaženie daňou z príjmu: 2 %Základná úroková sadzba ECB: 1 %Miera rizika: 5,5 %Kapitalizačný úrokomer: k = (2 + 1 + 5,5) / 100 = 0,0850

Likvidačná hodnotaNázov Výpočet Spolu [EUR]

VŠH metódou poloh.difer. 937 829,18

Likvidačné náklady:

realitná a reklamná činnosť 1,50 % z 937 829,18 EUR 14 067,44

Likvidačná hodnota: 923 761,74

Výnosová hodnotaVýpočtová tabuľka:

t (1+0,085)t OZt [EUR] OZt/(1+0,085)t [EUR]


32

1 1,0850 47 925,94 44 171,372 1,1772 50 604,12 42 986,853 1,2773 53 393,89 41 802,154 1,3859 56 285,97 40 613,305 1,5037 59 298,92 39 435,346 1,6315 62 432,77 38 267,107 1,7701 65 687,51 37 109,498 1,9206 69 081,74 35 968,839 2,0839 72 606,15 34 841,4810 2,2610 76 270,06 33 732,8911 2,4532 80 082,76 32 644,2012 2,6617 84 044,24 31 575,4013 2,8879 88 163,81 30 528,6914 3,1334 92 460,06 29 507,9015 3,3997 96 914,40 28 506,7516 3,6887 101 554,73 27 531,3117 4,0023 106 371,74 26 577,6518 4,3425 111 393,34 25 651,8919 4,7116 116 610,23 24 749,6020 5,1120 122 031,69 23 871,61

Spolu: 670 073,80

n (1+0,085)n VŠH pol.dif.[EUR] Náklady [EUR] HL/(1+0,085)n [EUR]20 5,1120 937 829,18 14 067,44 180 704,57

HV = 670 073,80 EUR + 180 704,57 EURHV = 850 778,37 EUR

3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY

Technická hodnota stavieb: 1 324 617,48 EURVýnosová hodnota: 850 778,37 EUR

Rozdiel: ((1 324 617,48-850 778,37)/850 778,37)*100 % = 55,69 %Váha: Technická hodnota: b = 1Váha: Výnosová hodnota: a = 5

Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou:

= 929 751,56 EUR


33

3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY

Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [EUR]Metóda polohovej diferenciácie 937 829,18Kombinovaná metóda 929 751,56

Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie

VŠH stavieb = 937 829,18 EUR

3.2 POZEMKY3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: k.ú. Tomášov

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera804/68 zastavaná plocha a nádvorie 4146 4146,00 1/1 4146,00 m2

804/69 zastavaná plocha a nádvorie 65 65,00 1/1 65,00 m2



Spolu výmera 5 663,00 m2

Obec: TomášovVýchodisková hodnota: VHMJ = 3,32 EUR/m2

Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota

koeficientu

kS

koeficient všeobecnej situácie

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov

1,10

kV

koeficient intenzity využitia

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením

1,00

kD

koeficient dopravných vzťahov4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00

kP

koeficient obchodnej a priemyselnej polohy

4. priemyselná poloha 1,00

kI

koeficient technickej infraštruktúry pozemku

3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,30

kZ

koeficient povyšujúcich faktorov

5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 2,90


34

kR

koeficient redukujúcich faktorov

1. nevyskytuje sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet HodnotaKoeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,30 * 2,90 * 1,00 4,1470Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 EUR/m2 * 4,1470 13,77 EUR/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 5 663,00 m2 * 13,77 EUR/m2 77 979,51 EURVYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov Všeobecná hodnota [EUR]parcela č. 804/68 57 090,42parcela č. 804/69 895,05parcela č. 804/70 19 140,30parcela č. 804/88 853,74Spolu 77 979,51

III. ZÁVER1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby:

Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlažíBitúnok s prístavbami na parc.č. 804/70, s.č. 859 812 49 9 289,16 1 179,75 1

Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2)k.ú. Tomášov 804/68 4 146,00k.ú. Tomášov 804/69 65,00k.ú. Tomášov 804/70 1 390,00k.ú. Tomášov 804/88 62,00

2. VŠEOBECNÁ HODNOTAPo zvážení jednotlivých možností som zvolila metódu výpočtu polohovou diferenciáciou z dôvodu, že v čase ocenenia neboli známe žiadne relevantné doklady o prevode troch porovnateľných nehnuteľností v danom mieste a čase, s možnosťou získania objektívnych dokladov preukázať, či bol uskutočnený predaj, keď kupujúci a predávajúci konali s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nebola ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Vypočítaná kombinovaná metóda nebola vybratá z dôvodu, že predajňu prevádzkoval pôvodný vlastník, v súčasnosti areál nie je v prevádzke a v obci sa nenachádzal žiadny porovnateľný priestor v nájme so získaním vstupných údajov pre výnosovú metódu.Všeobecnú hodnotu stavieb (VŠH) som vypočítala podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vypracovanej Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v roku 2001, programom HYPO verzia 10.01 reg.


35

Rekapitulácia :Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou : 929 751,56 EURVšeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 937 829,18 EURAko vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciáciePozemky:Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 77 979,51 EURAko vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby

bitúnok s prístavbami s.č. 859 779 598,20

Ploty

Oplotenie predné 5 505,12

Oplotenie nepriehľadné barierové z betónových dosiek 25 919,16

Oplotenie bočné z vlnitéhoplechu 15 699,20

Oplotenie pri vstupe po pravej strane komunikácie 3 801,92

Spolu za Ploty 50 925,39

Vŕtaná studňa 1 445,54

Vonkajšie úpravy

Rozvod vody zo studne 5 890,23

Betónová cesta a parkovacie plochy 51 825,74

Plynová prípojka do kotoľne 3 427,64

Kanalizačná prípojka 8 170,77

Dažďová kanalizácia dvora 2 786,89

Elektrická prípojka 4 351,58

Vpustné kanalizačné šachty 376,32

Betónový podzemný zásobník na krv 1 668,55

Lapač tukov z parkoviska 262,18

Transformačná stanica 27 100,15

Spolu za Vonkajšie úpravy 105 860,05

Spolu stavby 937 829,18

Pozemky

k.ú. Tomášov - parc. č. 804/68 (4 146 m2) 57 090,42

k.ú. Tomášov - parc. č. 804/69 (65 m2) 895,05

k.ú. Tomášov - parc. č. 804/70 (1 390 m2) 19 140,30

k.ú. Tomášov - parc. č. 804/88 (62 m2) 853,74

Spolu pozemky (5 663,00 m2) 77 979,51

Spolu VŠH 1 015 808,69

Zaokrúhlená VŠH spolu 1 020 000,00


36

Znaleckým odhadom všeobecnej hodnoty areálu bitúnku s.č. 987 s príslušenstvom, na pozemku parc. č. 804/70, Hlavná ul. a pozemky parc. č. 804/68-70,88 v katastrálnom území Tomášov, obec Tomášov, okres Senec, ku dňu ohodnotenia v rátane DPH je

1 020 000 €Slovom: Jedenmilióndvadsaťtisíc EUR

V Bratislave, 28.5.2012 Ing. arch. Iveta Horáková znalkyňa

IV. Prílohy:

- výpis z listu vlastníctva č. 2144 k.ú. Tomášov zo dňa 23.5.2012- kópia z katastrálnej mapy zo dňa 23.5.2012- potvrdenie o vydaní súpisného čísla, vydané Obcou Tomášov pod č. 09/2008 z 25.9.2008- fotodokumentácia


37

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudok som podala ako znalkyňa menovaná rozhodnutím ministra spravodlivosti SR číslo 10135/05-51. Pre základný odbor stavebníctvo - odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, zapísaná v zozname znalcov pod ev. č. 911157Znalecký úkon je zapísaný pod por. číslom 44 / 2012 znaleckého denníka Znalečné a náhradu nákladov účtujem podľa pripojenej likvidácie

Ing. arch. Iveta Horáková


38

Pohľad na areál s.č.987


· web viewhlavná budova s.č. 859 je na parc.č. 804/70, pozostáva z výrobnej haly s...

Documents