vuosikertomus 2018 · not oy:n facebook- ja instagram-tilien päivitykset, jotka tulevat...
TRANSCRIPT
Kuva
aja
Erik
a Lu
oto
Vuosikertomus 2018
viihtyisä
ihmis-läheinen
moni-puolinen
ammatti-taitoinen
turvallinen
luotettava
edullinenkehittyvä
eko-tehokas
palveleva
arvoisa lukija,
Vuosi 2018 on siirtynyt historiaan. Tilinpäätös valmistui maaliskuussa ja yhtiöko-
kous Kouvolan Asunnot Oy:n osaltakin on pidetty. Vuosi ei numeroiden osalta
ollut yllätyksellinen, keskeisenä nostona on kuitenkin hyvä mainita tuloslaskel-
man näyttämä 5,5 miljoonan euron panostus korjauskustannuksiin. Se lienee
historiamme suurin, mihin sisältyy myös osaksi purkukustannuksia.
Investointipuolella Kotkantie 14 III-vaihe saatiin valmiiksi eli kaikki talot on nyt
peruskorjattu ja varustettu hisseillä. Korian Pioneeripuistossa aloitettiin mielen-
kiintoinen pienrivitalojen ja saunarakennuksen projekti, mikä valmistuu asun-
tomessuille.
Yhtiö aloitti vuonna 2013 energiansäästöohjelman, mikä päättyi projektiluon-
teisena vuoden 2018 lopussa. Luonnollisesti työ jatkuu, mutta prosessina osana
normaalia ammattimaista kiinteistöjen hallintaa. Tuon hankkeen saavutukset
ylittyivät, mikä on heijastunut suoraan asumiskustannusten nousun hillitsemi-
seen ja lisääntyneeseen asumismukavuuteen. Mainittuna aikana saavutimme
3 612 307 kg CO2 päästöjen vähentämisen, mikä vastaa keskivertoautolla noin
22,5 miljoonan kilometrin ajoa. Tätä työtä jatkamme ympäristömme ja asukkai-
demme hyväksi.
Muutimme uusiin yhteisiin toimitiloihin vuoden loppupuolella. Varsinainen
muutto oli kivuton operaatio verrattuna kuukausia kestäneisiin valmisteluihin.
Uusien tilojen remontti ja kaikkien arkistojen sekä muun materiaalin muutta-
minen oli melkoinen pinnistys muun työn ohella. Tässä henkilökunta ja yhteis-
työkumppanimme venyivät jopa uskomattomiin suorituksiin. Kiitos siitä kuuluu
teille kaikille. Tässä oli myös tärkeässä roolissa hallituksen tuki koko prosessin
ajan, kuten koko arkista toimintaamme kohtaan.
Strategiamme mukaisesti, nyt oli myös hyvä ajankohta uudistaa ilmettämme ja
palvelujemme tavoitettavuutta. Osa näistä ei näy ulospäin, mutta suurin osa nä-
kyy uudistuneina toimitiloina, uudistuneina internetsivuina, sosiaalisen median
eri foorumeissa ja luonnollisesti myös palveluissamme. Tämä antaa meille hyvän
pohjan kehittää palvelujamme siihen suuntaan, mitä nykyisessä toimintaympä-
ristössä käyttäjät haluavat ja arvostavat.
Asukkaiden suuntaan keskeisenä muutoksen oli siivous- ja kiinteistöhuolto-
kumppanuuksien koko konseptin vaihtuminen. Tällä tarkoitetaan, että kiinteis-
töjämme hoitaa alueella nimetyt henkilöt. Näin saadaan asukkaiden, palvelu-
henkilöstön ja meidän kiinteistönomistajan yhteinen ymmärrys niistä asioista,
mihin tulee erityisesti keskittyä. Sopimus alkoi lokakuun alusta eli yhteinen mat-
kamme on siinä mielessä vielä alussa.
Haluan kiittää kuluneesta vuodesta henkilöstöämme, yhteistyökumppaneitam-
me ja muita sidosryhmäläisiä arvokkaasta työstänne asukkaidemme sekä yhtiön
hyväksi. Erityismaininta myös hallitukselle ja omistajalle, kiitos tuestanne toteut-
tamaamme strategiaamme kohtaan.
Auvo ViiruToimitusjohtaja
Olemme Kouvolan suurin vuokra-asuntojen tarjoaja ja luotettava kumppani eri elämäntilanteissa.
’’
3
4
vuoden 2018 tärkeimmät tapahtumat
AsuntomessutYhtiö käynnisti messukohteen (pienrivitalojen ja yhteisen
saunarakennuksen) projektin. Kustannusarvio messukoh-
teen osalta on noin 2,5 miljoonaa euroa. Kohteessa toteu-
tetaan innovatiivisia ratkaisuja niin energianmuotojen kun
rakentamisen osalta. Teemana messukohteen kiinteistöille
on ”sukupolvien talot”.
Kotkantie 14 peruskorjausKotkantie 14 peruskorjauksen 3. vaihe saatiin valmiiksi eli
kaikki talot on peruskorjattu ja varustettu hisseillä. Hank-
keen kokonaiskustannukset olivat n. 4,5 miljoonaa euroa.
Uudistunut ilmeYhtiö uudisti ulkoista ilmettään ja sisäisiä prosesseja. Ulos-
päin tämä näkyi mm. uusiutuneina ja monipuolisempina
sähköisiä palveluina ja erilaisten sosiaalisen median kanavi-
en hyödyntämisenä. Markkinointia kehitetään myös uuden
markkinointistrategian mukaisesti. Tässä huomioidaan
vallitsevat trendit ja käyttäjien haluamat palvelukanavat.
AsukaslehtiAsukaslehden toimittamista jatketaan osana normaalia
asukasyhteistyötä, kuten asukastoimikuntien yhteistyön
laajentamista.
EnergiansäästöhankeYhtiö sai nelivuotisen projektiluonteisen energiansääs-
töhankkeen päätökseen. Mainittuna aikana saavutimme
3 612 307 kg CO2 päästöjen vähentämisen, mikä vastaa
keskivertoautolla noin 22,5 miljoonan kilometrin ajoa.
Kustannuspuolella tämä tarkoitti yli 1,5 miljoonan euron
säästöjä. Työ jatkuu tulevaisuudessa osana normaalia kiin-
teistöhallintaprosessia.
Uusiutuvaa energiaaYhtiö toteutti kolmessa kohteessa öljylämmityskohteiden
korvaamisen uusiutuvalla energialla. Näissä kohteissa
soveltuvimpana ratkaisuna oli maalämpö. Yhtiö jatkaa stra-
tegian mukaisesti fossiilisten energiamuotojen korvaamista
uusiutuvilla.
PurkutöitäJalostustoimenpiteitä jatkettiin toimintasuunnitelman
mukaisesti. Purkutyöt tehtiin Ummeljoentie 53 osalta
loppuun ja Kuovintie 3:n jäljellä olevien talojen purkutoi-
menpiteet käynnistettiin. Purkutyöt loppuunsaatetaan tule-
van katsantokauden puolella. Kaikki purettavat kiinteistöt
ovat teknisesti elinkaarensa lopussa ja alueilla on selkeää
ylitarjontaa suhteessa kysyntään. Näillä toimenpiteillä
sopeutetaan tarjonta vastaamaan kysyntää, niin toimialue-
kuin kaupunginosatasolla. Samalla sopeutustoimenpiteet
vähentävät suhteellisia ylläpitokuluja.
Uudet toimitilatTilikauden lopulla yhtiö muutti uusiin toimitiloihin,
osoitteeseen Kauppamiehenkatu 4. Muuton valmistelut
aloitettiin uusien tilojen osalta kesällä 2018 ja syksyn aikana
saatiin muut muuton edellyttämät toimet hoidettua.
Uusien toimitilojen avulla saavutetaan toiminnallisia ja
taloudellisia etuja. Yhtiön omistama toimistotila osoitteessa
Keskikatu 5 vuokrattiin ulkopuoliselle toimijalle.
Riskienhallinnan kehittäminenRiskienhallinnan työkalujen kehittämistä jatkettiin katsan-
tokaudella. Riskienhallinta on johdonmukainen menettely-
tapa, jonka tarkoituksena on taata koko Kouvolan Asunnot
Oy:lle kattava ja tarkoituksenmukainen riskien tunnista-
minen, arviointi, hallinta sekä valvonta. Riskienhallinnan
tilaa arvioidaan säännöllisesti ja se on luonnollinen osa
Kouvolan Asunnot Oy:n suunnittelu- ja johtamisprosessia,
päätöksentekoa, päivittäistä johtamista ja toimintaa sekä
sisäistä valvonta- ja raportointimenettelyä.
Vahvistettu strategiaHallitus päivitti ja vahvisti yhtiön strategian alkuvuodesta.
Samalla tehtiin ns. luopumissuunnitelma elinkaaren lopus-
sa olevista kiinteistöistä. Suunnitelma perustui ns. Bostonin
matriisin salkutusmalliin. Kiinteistötasolla kohteet analy-
soitiin teknisen kunnon, talouden, sijainnin ja kysynnän
näkökulmista.
5
Uuden kodin etsiminen on nyt entistä sujuvampaa
Kouvolan Asunnot Oy:n uudistuneet nettisivut selkeyttävät sekä asunnon että tiedon hake-mista. Uuden kodin etsiminen on nyt entistä sujuvampaa
Kouvolan Asunnot Oy:n nettisivujen etusivun oranssi
hakulaatikko on historiaa. Enää ei uutta kotia etsiessä tar-
vitse tietää, onko Myllykoski tai Kuusankosken keskusta
Etelä-, Keski- vai Pohjois-Kouvolaa, vaan asunnonhakija
pääsee hakemaan asuntoja esimerkiksi kaupunginosan
tai suoraan itse kohteen kautta.
– Uusilla nettisivuilla taloista on paremmat kuvat, ja
esittelytekstit ovat selkeämmät kuin aikaisemmin. Sa-
moin asunnoista on saatavilla hyvätasoiset pohjapiirus-
tukset, asiakaspalvelun tiiminvetäjä Heli Ruuth kertoo
uudistuksesta.
Nettisivujen tärkein tehtävä Ruuthin mielestä on pal-
vella mahdollisimman hyvin Kouvolan Asunnot Oy:n
asukkaita, niin nykyisiä kuin tuleviakin. Lähes kaikki asun-
tohakemukset tulevat nykyään netin kautta, ja asunnon-
haku on yksi sivujen käytetyimpiä osioita. Uudistetuilla
nettisivuilla on pyritty helpottamaan niin asunnonhakua
kuin minkä tahansa tiedon hakemista sekä lisäämään
osioiden käytettävyyttä.
– Kohdekuvien alta löytyy painike, josta pääsee suo-
raan katsomaan kaikki vapaana olevat ja vapautuvat
Kouvolan Asunnot Oy:n kohteet. Uutta on myös kohtei-
den selkeämpi esittely, tekninen isännöitsijä Sakari Mik-kola kertoo.
Somepäivityksistä tuoretta tietoa
Aivan uutta nettisivujen sisältöä ovat Kouvolan Asun-
not Oy:n Facebook- ja Instagram-tilien päivitykset, jotka
tulevat automaattisesti etusivulle luettaviksi. Niistä on
helppo bongata asumiseen ja elämiseen liittyviä ajan-
kohtaisia asioita ja Kouvolan Asunnot Oy:n kuulumisia.
Samoihin päivityksiin voi myös törmätä Kouvolan
Asunnot Oy:n uusissa toimitiloissa Pohjolatalossa – to-
sin hieman isommalta ruudulta.
Haettava löytyy helposti
Kaiken kaikkiaan uusilla nettisivuilla on panostettu visu-
aalisuuteen, mikä näkyy muun muassa sivujen raikas-
tuneena yleisilmeenä. Se on kouvolalaisen Mainonnan
suunnittelutoimisto Sepeteus Oy:n graafisen suunnitte-
lijan Laura Munteen käsialaa.
– Olen tyytyväinen lopputulokseen, saimme sitä mitä
lähdimme hakemaan. Asiakas osasi tuoda näkemyksen-
sä selkeästi esiin ja meillä vallitsi molemminpuolinen
yhteisymmärrys.
Munne painottaa esiin nostamaansa vuorovaikutuk-
sen merkitystä. Kun osaa kertoa mitä tahtoo, on toiveita
helppo lähteä toteuttamaan.
Kouvolan Asuntojen tarve oli yhdistellä iso määrä si-
vuja, joiden kautta tieto oli hajallaan, selkeämmäksi ja
yksinkertaisemmaksi kokonaisuudeksi.
Lisääntyvää sähköistä asiointia varten sivustolle tuli
nopeasti bongattavia oikopolkuja ja pikalinkkejä.
– Ulkoasuun oli halu saada uudella sivustolla hieman
lisää raikkautta. Myös markkinointihenkisyyttä sai tulla li-
sää, erityisesti etusivulle. Esimerkiksi isot valokuvat lisää-
vät haluttua huomioarvoa.
Verkkosivujen tulee palvella Kouvolan Asuntojen eri
kohderyhmiä: olemassa olevia asukkaita, vuokra-asun-
non etsijöitä ja opiskelijoita omana ryhmänään.
– Jokainen heistä etsii sivustolta eri asioita. Niinpä si-
vusto on aina tietynlainen kompromissi.
K iinteistöjen energiankulutuksen
hallinta sekä energiatehokkuuden
huomioiminen peruskorjauksissa ja
ylläpidossa on yksi yhtiön keskeisistä strategi-
sista linjauksista. Energiankulutuksen hallintaan
on otettu työkaluna käyttöön kulutusseu-
rantajärjestelmä ja kiinteistöjen järjestelmien
nykyaikaistamiset sekä niiden liittäminen etä-
käyttöön. Etäkäytön piiriin on saatu merkittävä
osa kiinteistöistämme. Kiinteistöjen energiate-
hokkuutta parannetaan ja kasvihuonepäästöjä
vähennetään hyödyntäen nykyteknologiaa ja
rakenteellisia ratkaisuja. Katsantokaudella kol-
me kiinteistöä siirtyi öljylämmityksestä maa-
lämpöön.
taloudellisuutta, turvallisuutta ja viihtyisyyttä tuovia nykyaikaisia ratkaisuja
Sisäiset ja konsernitason kasvihuonepäästöjen
vähentämistavoitteet ylitettiin myös katsanto-
kaudella. Saavutettu säästö näkyi myös ener-
giakulujen suhteellisena laskuna.
Energiansäästöhanke
Yhtiö sai nelivuotisen projektiluonteisen ener-
giansäästöhankkeen päätökseen. Mainittuna
aikana saavutimme 3 612 307 kg CO2 pääs-
töjen vähentämisen, mikä vastaa keskiverto-
autolla noin 22,5 miljoonan kilometrin ajoa.
Kustannuspuolella tämä tarkoitti yli 1,5 miljoo-
nan euron säästöjä. Työ jatkuu tulevaisuudessa
osana normaalia kiinteistöhallintaprosessia.
Pienentyneetenergiakulut
näkyvät asukkaalle
suoraanrahallisena
hyötynä.
’’
6
Säästösopimuksen kumulatiiviset säästöt 2018
Kokonaisuudessaan kulutuksessa on saavutettu säästöä 1 527 996 €.
Lämpö 831 042 € Sähkö 157 373 € Vesi 539 581 €
Säästöjen jakautuminen
55%
35%
10%
Lämpö
Kumulatiivisesti lämmönkulutuksessa on saavutettu säästöä 14 700 MWh eli 831 042 €.
Sähkö
Kumulatiivisesti sähkönkulutuksessa on saavutettu säästöä 2 011 MWh eli 157 373 €.
Vesi
Kumulatiivisesti vedenkulutuksessa on saavutettu säästöä 178 348 m³ eli 539 581 €.
Kumulatiivinen päästöjen vähenemä on arvioilta noin 3 612 307 kg
CO2. Joka vastaa keskivertoautolla noin 22 576 919 km ajoa.
CO2
7
tuloslaskelma
(1 000 €) 1.1.–31.12.2018 1.1.–31.12.2017 Liikevaihto Vuokrat 23 705 23 981
Käyttökorvaukset 200 215
./. Alv kiinteistön tuotoista -544 -583
Liikevaihto yhteensä 23 361 23 613
Muut kiinteistön tuotot 26 50
Henkilöstökulut -1 174 -1 148
Poistot ja arvonalentumiset -4 474 -4 198
Kiinteistön muut hoitokulut
Hallinto -390 -306
Käyttö ja huolto -2 023 -1 840
Ulkoalueiden huolto -111 -99
Siivous -459 -580
Lämmitys -3 196 -3 233
Vesi ja jätevesi -1 232 -1 357
Sähkö ja kaasu -553 -537
Jätehuolto -528 -512
Vahinkovakuutukset -306 -297
Vuokrat -1 393 -1 415
Kiinteistövero -936 -915
Korjaukset -5 347 -4 394
Muut hoitokulut -318 -892
./. Alv kiinteistön hoitokuluista 183 177
Oman käytön alv -82 -82
Kiinteistön hoitokulut yhteensä -16 691 -16 282
Luottotappiot ja oikaisuerät -10 -35
Liikevoitto 1 038 2 000
Rahoitustuotot ja -kulut -1 526 -1 685
Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -488 315
Vapaaehtoisten varausten muutos, verot 340 -353
Tilikauden tappio -148 -38
8
tase
(1 000 €) 1.1.–31.12.2018 1.1.–31.12.2017
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavatAineelliset hyödykkeet
Maa-alueet 3 450 3 450
Liittymismaksut 1 826 1 827
Rakennukset ja rakennelmat 100 339 100 426
Koneet ja kalusto 105 74
Muut aineelliset hyödykkeet 111 62
Enn.maksut ja keskener.hankinnat 924 4 294
Aineelliset hyödykkeet yhteensä 106 755 110 133
Sijoitukset 8 839 9 129
Pysyvät vastaavat yhteensä 115 594 119 262 Vaihtuvat vastaavat Saamiset 2 549 3 952
Rahat ja pankkisaamiset 3 442 4 248
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 5 991 8 200
Vastaavaa yhteensä 121 585 127 462
VASTATTAVAA
Oma pääoma Osakepääoma 16 645 16 645
Ed. tilikausien voitto/tappio -303 -265
Tilikauden voitto/tappio -148 -38
Oma pääoma yhteensä 16 194 16 342 Tilinpäätössiirtojen kertymä 9 285 9 625
Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma 85 588 93 169
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta 7 451 5 120
Saadut ennakot 167 157
Ostovelat 657 835
Velat saman konsernin yr. 710 712
Muut velat 1 138 1 072
Siirtovelat 395 429
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 10 518 8 325
Vieras pääoma yhteensä 96 106 101 494
Vastattavaa yhteensä 121 585 127 462
9
HOITOKULUT % LIIKEVAIHDOSTA 2014 – 2018
2017
2018
2014
2015
2016
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
%
Henkilöstö
Hallinto
Huolto
Ulkoalueet
Siivous
Lämmitys
VesiSähkö
Jätehuolto
Vakuutukset
Vuokrat
Kiinteistö
vero
Korjaukset
Muut hoito
kulut
Oman käytön alv
10
MENOJEN KEHITYS 2014 – 2018
2017
2018
2014
2015
2016
5 000 000
4 500 000
4 000 000
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
Henkilöstö
Hallinto
Huolto
Ulkoalueet
Siivous
Lämmitys
VesiSähkö
Jätehuolto
Vakuutukset
Vuokrat
Kiinteistö
vero
Korjaukset
Muut hoito
kulut
Oman käytön alv
€
Kouv
olan
Asu
nnot
Oy
Vuos
iker
tom
us 2
018
Ilme
ja p
aino
: M
aino
nnan
suu
nnitt
elut
oim
isto
Sep
eteu
s O
y
Erilaisia asuntoja erilaisiin elämäntilanteisiin
Kouvolan Asunnot OyKauppamiehenkatu 4 45100 Kouvola Vuokraus [email protected] 020 615 8900
Vuokranmaksuasiat [email protected] 020 615 8914
Korjaus- ja huoltopyynnöt www.kouvolanasunnot.fi/ sahkoinenasiointi/vikailmoitus (ei kiireelliset) 020 615 8952 (palvelee 24h)
www.kouvolanasunnot.fi