vtrust journal of real estate issue 3 chinese

VTRUST Journal of Real Estate 23 July, 2014 Volume 1, Issue 3

2014年

柬埔寨王国首都金边

公寓市場報告

A PUBLICATION FROM

編輯和研究諮詢團隊

主席：

威信集團（VTRUT GROUP）執行長黎华（KUY VAT）

总编：

威信集團（VTRUT GROUP）顾问亨西哈先生

调研顾问组负责人：

威信鑑價有限公司（VTRUST APPRAISAL CO.LTD）執行長齐乌迪

威苏先生

编制组：

亨西哈先生

森速班耶勒先生

參考書目

威信房地產（VTRUS PROPERTY），威信鑑價（VTRUS APPRAISAL），威信二十一世紀，２０

１４公寓市場報告。

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简介

根據調研結果显示，服務式公寓大樓總共數量為374栋，

其中包括有等级的（约占48%，共180棟）和无等级约占的（約占

52%，共197棟）。至于全部公寓的房间數還沒有確切數字，但按

照調研显示，有等級的服務式公寓房间数量约有3500间。平均每

棟公寓房間為20套，小间的约有2套，而大的的有110套。即便市

場需求不斷增長，但在2014年上半年的空房率為16%。略高於一

半的業主有計劃在未來幾年建設新的公寓大樓。

公寓市场概況

金边的服務式公寓市場發展迅速，外籍人士進來首都工是推動市

場的主要因素。這大批的外籍人士造就了擁有高質量和可長期住

宿的服務式公寓和公寓房間的高需求量。据最近统计，在金边的

外国人数约有47000至50000人，占在柬埔寨就业的外籍人口

68%。服務式公寓吸收了以上大多數的外籍人士。

有等级的服務式公寓

有等级的服務公寓是指由低級別到豪華級別的服務式公

寓，配備附加服務包括打扫卫生、衣服洗烫、客戶支援丶保全服

务、网络和其他等。服務式公寓可分為A级、B级和C级三等級。

直至2014年第二季，市場上的服務式公寓的供應量為180

栋，共3500套房間，較2013同期增长3%。約有3%的服務式公寓

還在建設當中；2%已完工但未投入使；3%沒有營業。因此，直

至2014年第二季度，正在營運的服务式公寓占總量的92%。

无等级公寓

无等级公寓是指擁有30套房間以上，5套以下房間的公

寓，此類公寓相對服務式公寓是質量水準低，通常是以家庭式規

模和方式經營，沒有正規的管理和銷售團隊。此類公寓的客戶群

為低預算的外國人和個別本地人。

公寓尺度（单位数量）

Occupancy Rate 84%

Vacancy Rate 16%

空房与住房率

演播室- 平均每月出租价格

一间卧室-平均每月出租价格

$250

$640

$1,280

Minimum Average Maximum

$250 $720

$6,500


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

>$2,001 $1,001-$2000 $250-$500 $501-$1,000

两间卧室- 平均每月出租价格

$450

$1,020

$3,500


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

>71units

61-70units

31-40units

41-50units

51-60units

21-30units

11-20units

2-10units


目前市場上无等级公寓的樓數為楼為194栋，總房數不詳。

调研方法

于2014年第二季度，針對180棟服務公寓逐一綜合調查，收

集資料包括建築規格、房數、類別、住宿率、租金、面積尺寸和

其他市場上的重要信息。此調查涵蓋重要區域如：玛卡拉区，桑

园区，水净华区，隆边区，雷西郊区，和堆谷区等。

調研结果

調研结果显示最近三年的服務式公寓市場發展迅速，大部

份的公寓都在最近一段時間內興建。根據調研，47%好評級的服

務式公寓都在最近三年內建成。此快速指增長明顯的反應了市場

的需求而且都是發生在全球金融危機之後--可以說是在2010年以

後，當整體經濟開始復甦以後開始往好的方向發展。

目前市場上供應的公寓房間，包括有等級的和無等级的，

已達到374栋；市场上所提供的有等级的公寓楼數约180栋，共有

3500套房间。有等级的服務式公寓房间多数為兩個睡房，占50%

強。单一睡房約占37%。此類房間住房率一直保持高需求量，原

因是租金合理，房间空間适中。

公寓規模

公寓的平均房數為20套房间，多数公寓的房數為20或20套

一下，此類公寓約占總數的72%。2至10套房的占37%。11至20套

房的占35%，21至30套房的占16%。通常拥有30套房以上的大型公

寓為數不多。

住房和空房率

在金边的公寓的住房率相對比較很高。調研發現，2014年

上半年公寓的住房率是84%，空房率16%。只有小部份的公寓是客

滿的，但也有些空房率高的，甚至有40套空房的。市場上平均可

入住的公寓為5套。

9% 11% 11%

18%

22%

28%

$1,201-$1,400 $1,001-$1,200 $1,401-$3,500 $601-$800 $801-$1,000 $450-$600

三间卧室-平均每月出租价格

$600

$1,517

$3,500


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

$2,501- $3,500 $1,001- $1,500 $1,501- $2,500 $600- $1,000

屋项房间-平均每月出租价格

$1,000

$2,748

$7,000


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

$2,501- $3,500 $5,001 - $7,000 $3,501- $5,000 $1,000- $1,500 $1,501- $2,500

公寓单位的平均大小（平方米）

0

50

100

150

200

250

300

350

Studio One Bedroom Two Bedroom Three Bedroom

Mininum Average Maximum

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Penthouse Studio ThreeBedroom

One Bedroom Two Bedroom

公寓单位的类型的百分比


租金

根據調查，服務公寓的租金會應房間類型而異，一室平均

月租金為640美元，最低250美元，最高1280美元。

一房服務式公寓平均月租金是720美元，最低250美元，最

高可達6500美元。月租金从250美元——500美元之间占41%，501

美元——1000美元占51%。月租金超過1000以上的只占10%。

即便市場上兩房的服務式公寓供應很充足，但它的平均租

金沒有比單房低。平均月租金1020美元，最低450美元，最高3500

美元。兩房公寓的最高租金沒有單房高是由其豪華程度、設備裝

潢、附加服務所決定的。大部份（50%）兩房公寓的月租金落在

450到1000美金之間。450到600美元占26%，601至1000占30%。

三房服務式公寓的每月租金是600美元至3500美元，雖然已

有一些高級服務式公寓提供月租金7000美元的三公寓，但市場上

不很多。三房的平均月租金還是落在1520美元。

頂層服務式公寓市場上不是很多，只占各类房间总数的1%

而已。平均月租金约2750美元，最低月租金1000美元，最高7000

美元。月租金1000美元至2500美元约占总64%，月租金2500至

3500美元占8%，3500至5000美元占16%，5000美元以上只占

12%。

公寓房間面积

所有公寓房間當中，一室房間面積最小。最小50平方米，

最大110平方米，平均77平方米。

單房公寓平均面積是70平方米，最小50平方米，最大220平

方米。

兩房公寓平均面積為92平方米，最小50平方米，最大340平

方米。

三房公寓很少有，通常是頂層公寓，它們平均面積為160平

方米，三房公寓最小100平方米，最大230平方米。

公寓租金介绍费（以超过六个月以上合约为

介绍拥金（合同>6个月）

25%

75%

100%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%


出租合同的长度

3% 4%

31%

63%

1 month 3 months 12 months 6 months

1% 2%

47% 50%

African Local Western Asian

入住率由民族的租客

供给租客的服务

停车场（按车辆的数目）

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Laundry Cleaning CustomerSupport

Internet Security

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

equal or morethan 31 vehicles

21-30 vehicles 11-20 vehicles 1-10 vehicles

公寓大楼的寿命

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

9-14 yrs 4-8 yrs <3 yrs


准）

在金邊大部分的公寓是家庭式管理，他們沒有正規的管理

和行銷團隊。住房率嚴重依賴仲介，因此回扣傭金的習慣不止普

遍存在公寓市場這塊，而是整個不動產業。

當仲介完成時，不超過6個月租約的平均傭金是第一個月的

總金額的75%，最少25%，最高100%。

租赁合约期限

由于客人有多种选择，因此最近幾年的合约開始在縮短。

最近進入市場的幾個主要的新公寓都很豪華，他們都提供新穎舒

適的設備，導致了租客縮短租賃合約的確趨勢，因為他們要尋求

到更滿意的住宿再簽長約。

根據調查，约有63%的租赁合约期限為半年。约有30%的合

约期限為一年，少於或三个月不多常见。

按住客国籍的租房率

多数客人来自外国，来自亚洲的占50%，至于来自西方国

家的主客占47%，国内占2%，而且似乎来自非洲的旅客极少见，

只占1%而已。

其他服务项

服務式公寓為客戶提供便捷舒適的服務，如：洗燙衣服、

打掃衛生、保全、網路和其他客戶支援。但是，不是所有的公寓

都提供這些服務。目前90%的公寓都提供免費的保全和網絡服

務。

約84%的公寓提供客戶支援（行政和櫃檯），80%提供免費

打掃衛生，37%提供收費洗燙服務。

停车场 No plan for

new apartment

projects 47%

With plan for new

apartment projects,

53%

新的公寓项目的计划

管理办法

Managed by agencies

8%

Self-managed 92%

提高出租价格的预测

Unlikely,

80%

Likely,

20%

19%

33%

55%

11-35 units 6-10 units 1-5 units

一间卧室的单位的数量范围

两间卧室的单位的数量范围

5%

21%

73%

21-50 units 11-20 units 1-10 units

三间卧室的单位的数量范围

1-10 units 92%

11-20 units 8%


大多数公寓，约有60%具备可停10辆车的停车位，有30%擁有可停汽车11辆至20辆停車場，5%可停汽

车20辆至30辆，4%可停下30辆车以上。

公寓楼房的寿命

许多公寓都是在最近刚兴建起来的，約47%的樓齡少於3年，4年至8年的有34%，其余下的都有幾十年

了。

租金預測

由于每年的通货膨胀和營運開支的增長，預期未來會有20%的公寓會增長租金，但確切的金額還不曉

得。

管理手段

大部份（92%）的公寓大樓由房東自己管理——他們或是家庭生意或是開發商——约8%的公寓是由物

業管理公司管理。

结论

公寓楼房交易市场好比是不动产业的舵手，将可推动许多相关的副业向前发展，如建筑，不动产管理

和中介。臆测加入東協經濟體的到來，那時相信會迎來大批外籍人湧入潮。约53%的公寓房服务提供者正籌

劃新的公寓項目，雖然此項目的數量還不得而知。其他人沒有機會也沒有新項目。

关于柬威信集团概况威信，不包含其他子公司，與不动产業務有關係的子公司如下：

1威信房地产有限公司： (VTRUST PROPERTY)

物業管理

提供B级服務式辦公室和公寓服務

2. 威信鑑價有限公司：（VTRUST APPRAISAL）

A. 不动产和公司鑑價

B. 是柬首家授權參與鑑定上市公司

3. 威信二十一世紀房地产有限公司：（CENTURY 21 VTRUST）

是國際加盟經營的房地產公司，專營商业和楼房中介。

聲明

柬威信集團公司鄭重聲明，作者所发布的讯息，包括统计数据和各項意見，並不能反映威信的觀點，應此對

任何所載資料所引起的錯誤決定不負任何責任。

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Tel: +855-23-224-701 / +855-12-699-553 | Email: [email protected]|

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23 July, 2014 | Apartment 2014: Report of Apartment Market in Phnom Penh | Volume 1, Issue 3

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