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  • Folie 1

    VIII. Bielefelder Verwalterforum

    Aktuelle WEG-Rechtsprechung

    Prof. Dr. Florian Jacoby

    Bielefeld, 30. September 2015

  • Folie 2

    Agenda

    Vorab: Die beiden Pressemitteilungen der letzten Wochen

    1. Die WEG als Verbraucher

    2. Keine Reservekompetenz eines einzelnen

    Wohnungseigentmers bei Gemeinschafts-

    zustndigkeit nach10 Abs. 6 Satz 3 HS 2

    3. Schadensersatz fr Abstimmungsverhalten

    4. Eckdaten des Verwaltervertrags

    und schlielich noch weitere Leitstze

  • Folie 3

    PM2: Darlehensaufnahme einer WEG

    Pforzheimer Wohnungseigentmer beschlieen die Durchfhrung einer Fassadensanierung mit frderfhiger Wrmedmmung.

    Um die mit ca. 2.000.000 EUR veranschlagten Kosten zu finanzieren, beschlieen sie

    - die Aufnahme eines KfW-Frderkredits, dessen Zinssatz sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0% belief, in Hhe von ca. 1.320.000 EUR mit einer Laufzeit von 10 Jahren sowie

    - die Finanzierung des restlichen Betrages von ca. 900.000 EUR durch Rckgriff auf die Instandhaltungsrckstellung.

    Wohnungseigentmer K geht gegen den Kreditbeschluss vor.

  • Folie 4

    BGH v. 25.09.2015 - V ZR 244/14

    Eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer ist nicht nur in besonders gelagerten Ausnahmefllen mglich.

    Eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme muss nicht zwingend eine Option fr die Eigentmer enthalten, die Finanzierung selbst zu bernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen.

    Bei einem Darlehen lsst sich aber das Risiko des Ausfalls einzelner Wohnungseigentmer nur sehr begrenzt abschtzen. Angesichts dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung ber die Finanzierung einer Manahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurckhaltung geboten.

    Zu fordern ist eine sorgfltige Abwgung aller relevanten Umstnde des Einzelfalls unter Bercksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentmer. Dabei kommt es wesentlich auf den Zweck des Darlehens an, wobei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmanahmen zu denken ist; je dringlicher eine Manahme ist desto eher treten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwgung zurck.

  • Folie 5

    BGH v. 25.09.2015 - V ZR 244/14

    Die Beschlussfassung ber die Aufnahme eines Darlehens muss (in

    formeller Hinsicht) folgenden Anforderungen gengen:

    - Angaben ber die zu finanzierende Manahme,

    - die Hhe des Darlehens,

    - dessen Laufzeit,

    - die Hhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu berschreitenden

    Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so

    angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist.

    Ferner muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft

    verlagerten Risikos der Zahlungsunfhigkeit einzelner

    Wohnungseigentmer die im Innenverhltnis bestehende

    Nachschusspflicht der Wohnungseigentmer Gegenstand der

    Errterung in der Wohnungseigentmerversammlung gewesen sein.

    Dies ist in der Niederschrift zu dokumentieren.

  • Folie 6

    PM1: GEMA (VG Media)

    Die Gesellschaft fr musikalische Auffhrungs- und mechanische Vervielfltigungsrechte (GEMA) verlangt von einer Gemeinschaft der Wohnungseigentmer wegen behaupteter unberechtigter Nutzung eines Kabelweitersendungsrechts seit dem Januar 2007 jhrlich 1.078,39 EUR.

    Die GEMA meint, B betreibe eine von ihr eingerichtete Kopfstation, mit der sie die von ihr empfangenen Fernseh- und Rundfunksignale an insgesamt 343 Wohneinheiten im Sinne von 20, 20 b UrhG sende. Hierbei handele es sich um eine vergtungspflichtige, im Sinne von 15 Abs. 2 UrhG ffentliche Kabelweitersendung. Die Wohnungseigentmer seien nicht durch persnliche Beziehungen miteinander verbunden. Bloe gemeinsame oder gleichgerichtete Interessen, geschftliche Beziehungen oder technische Verbindungen gengten nicht, um ein solches persnliches Band zu begrnden.

  • Folie 7

    Das Gesetz

    15 UrhG (Allgemeines)

    - []

    - (2) Der Urheber hat ferner das ausschlieliche Recht, sein Werk in unkrperlicher

    Form ffentlich wiederzugeben (Recht der ffentlichen Wiedergabe). Das Recht der

    ffentlichen Wiedergabe umfasst insbesondere

    [] 3. das Senderecht ( 20), []

    - (3) Die Wiedergabe ist ffentlich, wenn sie fr eine Mehrzahl von Mitgliedern der

    ffentlichkeit bestimmt ist. Zur ffentlichkeit gehrt jeder, der nicht mit demjenigen,

    der das Werk verwertet, oder mit den anderen Personen, denen das Werk in

    unkrperlicher Form wahrnehmbar oder zugnglich gemacht wird, durch persnliche

    Beziehungen verbunden ist.

  • Folie 8

    BGH v. 17.09.2015 - I ZR 228/14

    Die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer verletzt durch den

    Betrieb der Kabelanlage nicht das von der GEMA

    wahrgenommene ausschlieliche Recht von Urhebern,

    ausbenden Knstlern, Sendeunternehmen und Filmherstellern

    zur Kabelweitersendung.

    Eine Kabelweitersendung setzt eine ffentliche Wiedergabe im

    Sinne von 15 Abs. 3 UrhG voraus.

    ffentlichkeit einer Wiedergabe setzt voraus, dass einer

    unbestimmten Zahl potentieller Adressaten der Zugang zu

    denselben Werken und Leistungen erffnet werde.

    Diese Voraussetzung ist nicht erfllt, wenn die Wiedergabe auf

    besondere Personen beschrnkt ist, die einer privaten

    Gruppe angehren.

  • Folie 9

    BGH v. 17.09.2015- I ZR 228/14

    Bei einer wertenden Betrachtung unterscheiden sich der Empfang mittels einer gemeinsamen Satellitenschssel und die Weiterleitung ber ein Kabelnetz in die einzelnen Wohnungen nicht von der Fallgestaltung, dass jeder einzelne Eigentmer fr seine eigene Wohnung eine gesonderte Antenne installiert und die empfangenen Sendesignale ber Kabel an die Empfangsgerte in seiner Wohnung weiterleitet. Wenn die Gesamtheit der Wohnungseigentmer anstelle zahlreicher Einzelantennen eine Gemeinschaftsantenne installiert und die empfangenen Sendesignale ber Kabel an die Empfangsgerte der einzelnen Wohnungen weiterleitet, ist das gleichfalls als eine Wiedergabe anzusehen, die auf besondere Personen beschrnkt ist, die einer privaten Gruppe angehren.

    Im Ergebnis leiten die einzelnen Eigentmer die Sendungen nur an sich selbst weiter.

  • Folie 10

    1. Die WEG als Verbraucher?

    Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentmern schliet

    mit einem Gasversorger einen Gaslieferungsvertrag,

    der eine formularmige Preisanpassungsklausel

    (Spannungsklausel) enthlt, nach der sich der

    Arbeitspreis fr die Lieferung von Gas zu bestimmten

    Zeitpunkten ausschlielich in Abhngigkeit von der

    Preisentwicklung fr Heizl ndert.

    Zwischen den Parteien ist streitig, ob diese Klausel

    unwirksam ist. Fr die Lsung dieser Frage kommt es

    unter anderem darauf an, ob die Gemeinschaft der

    Wohnungseigentmer ein Verbraucher ist.

  • Folie 11

    Verbraucher

    13 BGB:

    Verbraucher ist jede natrliche Person, die ein

    Rechtsgeschft zu Zwecken abschliet, die berwiegend

    weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstndigen

    beruflichen Ttigkeit zugerechnet werden knnen.

  • Folie 12

    BGH v. 24.3.2015 - VIII ZR 243/13

    Die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer ist im

    Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr

    zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden

    natrlichen Personen einem Verbraucher gleichzustellen,

    wenn

    - ihr wenigstens ein Verbraucher angehrt und

    - sie ein Rechtsgeschft zu einem Zweck abschliet, der

    weder einer gewerblichen noch einer selbstndigen

    beruflichen Ttigkeit dient.

  • Folie 13

    2. Reservekompetenz nach Ansichziehen?

    Wohnungseigentmer beschlieen, dass die ihnen aus ihrem

    Eigentum zustehenden Beseitigungs- und

    Unterlassungsansprche wegen der gewerbsmigen

    Prostitution im Objekt (), gemeinschaftlich durch die

    rechtsfhige Gemeinschaft () geltend gemacht werden sollen.

    Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der

    gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und

    Unterlassungsansprche zu den blichen

    Rechtsanwaltsgebhren zu beauftragen.

    Ungeachtet dessen geht Wohnungseigentmer K gegen den

    strenden Wohnungseigentmer W vor. Dieser soll es

    unterlassen, seine Wohnung zur Ausbung der Prostitution zu

    nutzen, und sie Dritten nicht fr solche Zwecke berlassen.

  • Folie 14

    BGH v. 5.12.2014 - V ZR 5/14

    Wird die Substanz oder die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums

    beeintrchtigt, stehen darauf bezogene Beseitigungs- und

    Unterlassungsansprche im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentmern

    zu. Die Wohnungseigentmer knnen aber beschlieen, dass sie

    gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Hierdurch wird eine alleinige

    Zustndigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer begrndet, die die

    einzelnen Wohnungseigentmer von der gerichtlichen Geltendmachung des

    Anspruchs ausschliet.

    Der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer obliegt es von der

    Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lsung durchzusetzen. Setzt

    die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer nicht um, kann ein einzelner

    Wohnungseigentmer im Innenverhltnis verlangen, dass sie Klage einreicht.

    Eine eigene Klage kann er erheben, wenn die Strung sein Sondereigentum

    unmittelbar beeintrchtigt.

  • Folie 15

    3. Schadensersatz fr Abstimmungsverhalten

    In einer Wohnungseigentumsanlage bestehen drei Miteigentumsanteile.

    Wohnungseigentmer B ist Sondereigentmer der Wohnungen im Erd- und

    Dachgeschoss. Wohnungseigentmer K Sondereigentmer der im Keller

    gelegenen dritten Wohnung. K s Wohnung weist seit dem 2008 einen

    Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfr

    sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnrume

    und damit verbundene Baumngel, die das gemeinschaftliche Eigentum

    betreffen.

    K klagt gegen B auf anteilige Aufbringung der Kosten fr Erhaltung des

    gemeinschaftlichen Eigentums. Zu diesem Zweck soll B der Bildung einer

    Sonderumlage von rund 54.500 Euro zustimmen. Auerdem soll B aufgrund

    der verzgerten Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

    Schadenersatz zahlen. Schlielich soll festgestellt werden, dass B zum Ersatz

    Ks knftiger Schden verpflichtet ist.

  • Folie 16

    BGH v. 17.10.2014 - V ZR 9/14

    Das Ermessen der Wohnungseigentmer, das

    gemeinschaftliche Eigentum zu erhalten, ist auf Null

    reduziert, wenn eine Erhaltung zwingend ist. Dies ist

    zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Sondereigentum

    wegen fehlender Erhaltung des gemeinschaftlichen

    Eigentums unbewohnbar geworden ist.

    Wird eine zwingend erforderliche Erhaltung des

    gemeinschaftlichen Eigentums schuldhaft verzgert,

    schulden die Wohnungseigentmer Schadenersatz, die

    schuldhaft entweder unttig geblieben sind oder gegen

    die erforderliche Manahme gestimmt bzw. sich

    enthalten haben.

  • Folie 17

    4. Eckdaten des Verwaltervertrags

    Die Amtszeit des Verwalters endet am 31.12.2012

    In der Versammlung vom 11.12.2012 wird zum

    Tagesordnungspunkt 14A beschlossen, den Verwalter fr die Zeit

    bis zum 31.12.2017 erneut zu bestellen.

    Zum Tagesordnungspunkt 15 wird ferner folgender Beschluss

    gefasst:

    Der Verwaltungsbeirat erhlt das Mandat der Eigentmerversammlung, mit

    der Verwaltung ber den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein

    Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K.

    vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in

    einer auerordentlichen Eigentmerversammlung, vorgeschlagen bis zum

    28. Februar 2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss fr den

    neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des

    Verwalters am 28. Februar 2013.

    Gegen den zu TOP 14A gefassten Beschluss wendet sich

    Wohnungseigentmer K mit der Anfechtungsklage.

  • Folie 18

    Verwalter

    Bestellung in ein privates Amt (durch Beschluss der Wohnungseigentmer)

    Anstellung (= Verwaltervertrag;

    Vertragspartner des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer )

    Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer

    gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentmer

    Trennung von Amt und Anstellung

  • Folie 19

    BGH v. 27.2.2015 V ZR 114/14

    Die Bestellung des Verwalters entspricht grundstzlich nur

    dann ordnungsmiger Verwaltung, wenn in derselben

    Eigentmerversammlung, in der die Bestellung erfolgt,

    auch die Eckpunkte des abzuschlieenden

    Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergtung) in

    wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur

    unter besonderen Umstnden bergangsweise

    abgewichen werden.

  • Folie 20

    MUSTER Bestellungsbeschluss

    Die _____ (Name und Adresse) wird auf Grundlage und

    nach Magabe des von ihr in Entwurf vorgelegten

    Verwaltervertrags, Anlage ____ (Nummer) zu dieser

    Niederschrift, bis zum Ablauf des ____ (Datum) zum

    Verwalter bestellt.

    Die Verwaltungsbeirte ____ (Name) sind nach 27

    Abs. 3 Satz 3 als Gesamtvertreter ermchtigt, namens

    der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer den in

    Satz 1 genannten Entwurf des Verwaltervertrages mit

    der ____ (Name, Adresse) zu schlieen.

  • Folie 21

    Weitere Leitstze

    BGH v. 10.7.2015 - V ZR 194/14: (1) Streitigkeiten mit Niebrauchern oder sonstigen Fremdnutzern fallen nicht unter 43 Nr. 1 u. 2 WEG. (2) Die Regelungen des 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer.

    BGH v. 24.6.2015 - V ZR 275/14: Ein werdender Wohnungseigentmer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten bereignungsanspruchs und Besitzbertragung veruert (insoweit Aufgabe von BGH v. 14.6.1965 - VII ZR 160/63); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentmer anzusehen.

    BGH v. 8.5.2015 V ZR 178/14 Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjhrt der Unterlassungsanspruch der brigen Wohnungseigentmer nicht, solange diese Nutzung anhlt; dies gilt unabhngig davon, ob der Sondereigentmer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.

    BGH v. 27.2.2015 V ZR 73/14: Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewhrende Schallschutz grundstzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein hheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Geprge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 1. Juni 2012, V ZR 195/11).

  • Folie 22

    Vielen Dank fr Ihre Aufmerksamkeit!

    Prof. Dr. Florian Jacoby

    Direktor der

    Forschungsstelle fr Immobilienrecht,

    Universitt Bielefeld

    Universittsstr. 25, 33615 Bielefeld

    www.jura.uni-bielefeld.de/fir/