vgm€¦ · web viewyatırım programı teklif bilgileri: (-) İhale bilgileri: (-) aynı adadaki...

T.C.BAŞBAKANLIK

VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜİSTANBUL VAKIFLAR 2.BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ

İstanbul İli, Üsküdar İlçesi

57 pafta, 144 ada, 7-8 parseller

YAPIM KARŞILIĞI KİRALAMA

EKSPERTİZ RAPORU

1. ÖZET

1.2. Taşınmaz Bilgisiİl / İlçe : İstanbul/ ÜsküdarMahalle / Cadde / Sokak : Selamiali Mah. / İspir Sok.Pafta / Ada / Parsel : 57/144/7-8Malik : Elhaç Selim Ağa VakfıYüzölçümü (m2) : 166,16 m2

Kiracı / İşgalci Sayısı ve Niteliği : 1 / Marangoz AtölyesiAylık Kira/Ecri Misil Bedeli(TL/ay) : 1.568,00 TL

Tapu Takyidat Bilgisi : EVOS Sisteminden alınan Şerh Beyan Bilgileri;- 29.06.1970 yılında 7405 sayılı yevmiye numarasıyla İpka(Kalan)-Toplu Veri

Sayısallaştırma yoluyla edinilen 144 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 2 beyan, hissedarları üzerinde ise 2 beyan bulunmaktadır.

- 14.06.2010 yılında 10952 sayılı yevmiye numarasıyla Tashihen Devir(kurumlar arası) yoluyla edinilen 144 ada 8 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 2 beyan 2 şerh, hissedarları üzerinde ise 1 beyan 2 şerh bulunmaktadır.

1.3. Yapılacak Bina-Tesise / Onarıma İlişkin BilgilerToplam Maliyet (TL) : 757.746,00 TLProje Durumu : Söz Konusu taşınmaza ait değerlendirme Projesiz yapılmıştır.Toplam İnşaat Alanı (m2) : 727,00Ekspertize Konu Fonksiyon : Yurt

1.4. Ekspertiz Kira Süresi, Asgari Kira Bedeli ve Döviz Kuru

Yapım/Onarım (İnşaat) Amorti Toplam(Ekspertiz) Süresi Süresi Süresi

Ekspertiz Kira Süresi (Yıl) : 2 7 9

Yapım/Onarım(İnşaat) İşletme Süresi Süresi Asgari Kirası Asgari Kirası

Ekspertiz Asgari Kira Bedeli (TL/ay): 1735,60 TL 6.942,40 TL

Usd EuroMerkez Bankası Efektif Satış Kuru(20.07.2018): 4,8211 TL 5,6184 TL

1.5. Yatırıma Uygunluk GörüşüMülkiyeti Elhaç Selim Ağa Vakfına ait, İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Selamiali Mahallesi, İspir Sokakta bulunan tapunun 57 pafta, 144 ada, 7,8 no.lu parsellerinde kayıtlı, toplam 166,16 m2

sahalı arsa vasıflı taşınmazların; 13.05.2010 tarih ve 7347-2330 sayılı genelgeye göre projesiz hazırlanan, yap-işlet-devret modeline göre yapılacak olan yurt fonksiyonuna sahip yapının tatbikat projelerinin hazırlanması, ilgili kurum ve kuruluşlara onaylatılması, inşaat ruhsatının alınması ve inşaat imalatlarının yapılması için 2 yıl, yapılacak tesisin kendini amorti etme süresi için 7 yıl olmak üzere toplam 9(dokuz) yıl gibi bir süreye tekabül ettiği, taşınmazların bulunduğu mahal itibariyle ihalede rekabetin arttırılmasına teşvik amacıyla kar etme süresi Bölge Müdürlük Komisyonunca belirleneceğinden, kiralama süresinin de kar etme süresi dikkate alınarak Bölge Müdürlük Komisyonunca belirlenmesi uygun olacaktır.

2. KİRACI / İŞGALCİ DURUMU

Kiracı Sayısı ve Niteliği (Kişi, kurum vb.): 1 Kişi ; Mustafa BAYHAMTOPÇUAylık Kira Bedeli (TL) : 1.568,00 TLKiracı Sözleşme Bitiş Tarihi : 31.12.2018Kiracı Hakkında Yapılan İşlem : (-)

EVOS Sistemi işleyişinden kaynaklı olarak 7 ve 8 parsellerin tek bir kiracısı olmasına rağmen kayıt sadece 8 parsel üzerinden oluşturulabildiği, 7 parsele ait EVOS kaydına kiralama dosya numarası şerhi düşüldüğü Kiralama Şube Müdürlüğünden şifahen öğrenilmiş olup, Kira ihbarnamesi taşınmazın dosyasında bulunmaktadır.

3. VAKIF KÜTÜK KAYDI

a- 144 Ada 7 Parsel

Taşınmaz BilgileriEmlak Dosya No : 341170512000 Ada/Parsel : 144/7Bölge : İSTANBUL 2.BÖLGE Cilt No : 8İl : İSTANBUL ANADOLU Sayfa No : 1098İlçe : ÜSKÜDAR Alanı : 42,66 m2Ana Taşınmaz Bilgileri : Arsa Malik Türü : Vakıf Kütüğüne Kayıtlı TaşınmazBağımsız Bölüm Bilgileri : Tapu Kütüğü Nevi : ELHAÇ SELİM AĞA VAK. İCARELİ

Adres : Mahalle: SELAMİ ALİ, Mevkii: İSPİR Diğer :

İmar Bilgileri :

Malikleri(Hesaplamalar İçin) Vakıf Adı Tapudaki Malik Adı Vakıf

TürüHisse Pay/Payda Edinme Sebebi Edinme

TarihiEdinme Yevmiye No

Terkin Durumu

ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI MAZBUT 1/1 İPKA (KALAN) - TOPLU VERİ

SAYISALLAŞTIRMA 29/06/1970 7405

TAKBİS Malik BilgileriKişi Tipi Tapudaki Malik Adı TC Kimlik No Hisse Pay/Payda Edinme Sebebi Edinme Tarihi Edinme Yevmiye No Hisse Alanı

Tüzel Kişi ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI 1/1 İpka (Kalan) - Toplu Veri Sayısallaştırma 29/06/1970 7405 42,66

VGM Kütük Bilgileri: -Mazbut-Akar, Cilt No:11, Sayfa No:0, Sıra No:512

Geldi - Gittiler: İşlem Kütük Adı Cilt No Sayfa No Sıra No İlçe Mahalle Ada Parsel

Tapu Kaydının Geldi - Gittileri: İşlem Emlak Dosya No İlçe Mahalle Ada Parsel Zemin Tipi VGM Kütük Cilt No Sayfa No Alanı

Dava Bilgileri: (-)Kiralama-Kiracı Bilgileri: (1 Bağımsız Bölüm Var.) Yatırım Programı Teklif Bilgileri: (-)İhale Bilgileri: (-)

Aynı Adadaki Diğer Taşınmazlar Emlak Dosya No Mevki Parsel No Zemin Tipi Türü Alanı

341171856000 SAKA OĞLU 20 Kat Mülkiyeti DAİRE 579,66



341171852000 SAKA OĞLU 20 Ana Taşınmaz ARSA 579,66


341170106000 SAKA OĞLU 16 Ana Taşınmaz ARSA 181

341170357000 İSPİR 8 Ana Taşınmaz KARGİR BİNA 123,5






b- 144 Ada 8 Parsel

Taşınmaz BilgileriEmlak Dosya No : 341170357000 Ada/Parsel : 144/8Bölge : İSTANBUL 2.BÖLGE Cilt No : 8İl : İSTANBUL ANADOLU Sayfa No : 1099İlçe : ÜSKÜDAR Alanı : 123,50 m2Ana Taşınmaz Bilgileri : Arsa Malik Türü : Vakıf Kütüğüne Kayıtlı TaşınmazBağımsız Bölüm Bilgileri : Tapu Kütüğü Nevi : ELHAÇ SELİM AĞA VAKFINDAN İCARELİ

Adres : Mahalle: SELAMİ ALİ, Mevkii: İSPİR Diğer :

İmar Bilgileri :

Malikleri(Hesaplamalar İçin) Vakıf Adı Tapudaki Malik Adı Vakıf

TürüHisse Pay/Payda Edinme Sebebi Edinme

TarihiEdinme Yevmiye No

Terkin Durumu

ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI MAZBUT 1/1 TASHİHEN DEVIR (KURUMLAR

ARASI) 14/06/2010 10952

TAKBİS Malik BilgileriKişi Tipi Tapudaki Malik Adı TC Kimlik No Hisse Pay/Payda Edinme Sebebi Edinme Tarihi Edinme Yevmiye No Hisse Alanı

Tüzel Kişi VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ 9220035286 1/1 İhdas (TSM) 13/03/1969 2039 123,5

Tüzel Kişi ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI 9220662046 1/1 Tashihen Devir (kurumlar arası) 14/06/2010 10952 123,5

VGM Kütük Bilgileri:

-Mazbut-Akar, Cilt No:11, Sayfa No:0, Sıra No:357

Geldi - Gittiler: İşlem Kütük Adı Cilt No Sayfa No Sıra No İlçe Mahalle Ada Parsel

Tapu Kaydının Geldi - Gittileri: İşlem Emlak Dosya No İlçe Mahalle Ada Parsel Zemin Tipi VGM Kütük Cilt No Sayfa No Alanı

Dava Bilgileri: (-)Kiralama-Kiracı Bilgileri: (1 Bağımsız Bölüm Var.) - 341170357000,Kiracılı, MUSTAFA BAYHANTOPÇU, Kullanım Şekli:Marangöz Atölyesi, Kirası:1568 TL

Yatırım Programı Teklif Bilgileri: (-)İhale Bilgileri: (-)

Aynı Adadaki Diğer Taşınmazlar Emlak Dosya No Mevki Parsel No Zemin Tipi Türü Alanı

341170512000 İSPİR 7 Ana Taşınmaz KARGİR BİNA 42,66



341170106000 SAKA OĞLU 16 Ana Taşınmaz ARSA 181






341171852000 SAKA OĞLU 20 Ana Taşınmaz ARSA 579,66



4. TAPU KAYDI

a- 144 Ada 7 Parsel

TAŞINMAZA AİT TAPU KAYDI Bu belge Vakıflar Genel Müdürlüğünce 02/05/2018 tarihli TAKBİS verileri kullanılarak üretilmiştir. İhtilaf halinde ilgili TSM kütükleri esastır.Bu belge 02.05.2018 tarihinde oluşturulmuştur.

Zemin Tipi : Ana Taşınmaz Ada/Parsel : 144/7Zemin No : 24917543 Yüzölçümü : 42,66 m2

İl/ilçe : İSTANBUL/ÜSKÜDAR Ana Taşınmazın Niteliği : ARSA

Mahalle : SELAMİ ALİ Blok/Kat/Giriş-B.B.No :

Mevkii : İSPİR Arsa Pay/Payda :Cilt/Sayfa No : 8/1098 Arsa Payına Düşen

m2 :

Kayıt Durumu : Aktif Bağımsız Bölüm

Niteliği :

Mülkiyet BilgileriAdı/Soyadı/Ünvan TC Kimlik/Vergi

NoAna Adı-Baba Adı

Hisse Oranı

Arsa Payı Hisse Miktarı Edinme Şekli Edinme

TarihiYevmiye

No

ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI / 1/1 42,66 m2 İpka (Kalan) - Toplu Veri

Sayısallaştırma 29/06/1970 7405

Taşınmaz Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri İşlem Türü

İşlem Tarihi Açıklama

Beyan Şablon=2762 S.Y. Göre Vakıf Taviz Bedeli Belirtmesi, Cümle=VAKIFLAR BAŞ MD.NE YAZILAN 12/05/1954 T.VE 728 SAYILI YAZI CEVABI

ARANACAK

Beyan Şablon=2762 S.Y. Göre Vakıf Taviz Bedeli Belirtmesi, Cümle=ELHAÇ SELİM AĞA VAK.İCARELİ

Hissedarlar Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri İşlem Türü

İşlem Tarihi

Yevmiye No

Hissedar Ad Soyad/Ünvan Açıklama

Beyan ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI Şablon=2762 S.Y. Göre Vakıf Taviz Bedeli Belirtmesi, Cümle=ELHAÇ SELİM AĞA VAK.İCARELİ

Beyan ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI

Şablon=2762 S.Y. Göre Vakıf Taviz Bedeli Belirtmesi, Cümle=VAKIFLAR BAŞ MD.NE YAZILAN 12/05/1954 T.VE 728 SAYILI YAZI CEVABI ARANACAK

Muhdesatlar (Ağaç, Konut, Müştemilat, Dalyan Ve Voli Mahali, Diğer) Türü Açıklama Tanım Yevmiye Tarihi Yevmiye No

b- 144 Ada 8 Parsel

TAŞINMAZA AİT TAPU KAYDI Bu belge Vakıflar Genel Müdürlüğünce 02/05/2018 tarihli TAKBİS verileri kullanılarak üretilmiştir. İhtilaf halinde ilgili TSM kütükleri esastır.Bu belge 02.05.2018 tarihinde oluşturulmuştur.

Zemin Tipi : Ana Taşınmaz Ada/Parsel : 144/8Zemin No : 24917544 Yüzölçümü : 123,5 m2

İl/ilçe : İSTANBUL/ÜSKÜDAR Ana Taşınmazın Niteliği : ARSA

Mahalle : SELAMİ ALİ Blok/Kat/Giriş-B.B.No :

Mevkii : İSPİR Arsa Pay/Payda :Cilt/Sayfa No : 8/1099 Arsa Payına Düşen

m2 :

Kayıt Durumu : Aktif Bağımsız Bölüm

Niteliği :

Mülkiyet BilgileriAdı/Soyadı/Ünvan TC Kimlik/Vergi No Ana Adı-Baba Adı Hisse Oranı Arsa Payı Hisse Miktarı Edinme Şekli Edinme Tarihi Yevmiye No

ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI 9220662046 / 1/1 123,5 m2 Tashihen Devir (kurumlar arası) 14/06/2010 10952

Taşınmaz Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri İşlem Türü

İşlem Tarihi Açıklama

Şerh 28/01/1949 Şablon=Kamu Haczi, Cümle=HACİZ:28/01/1949 YEV:800 H.S:3428

Beyan 23/12/1969

Şablon=Tecavüzlü Binaların Belirtilmesi, Cümle=144.ADA 8 PARSEL (MALİKLİ İNŞAAT ESNASINDA 130 PARSELE 2.85 M2 TECAVÜZ ETMİŞTİR.23/12/1969 YEV:12907

Beyan Şablon=2762 S.Y. Göre Vakıf Taviz Bedeli Belirtmesi, Cümle=ELHAÇ SELİM AĞA VAK.İCARELİ

Şerh Şablon=Kamu Haczi, Cümle=HACİZ:23/08/1948 HS.517

Hissedarlar Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri İşlem Türü İşlem Tarihi Yevmiye No Hissedar Ad Soyad/Ünvan Açıklama

Şerh ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI Şablon=Kamu Haczi, Cümle=HACİZ:23/08/1948 HS.517

Şerh 28/01/1949 800 ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI Şablon=Kamu Haczi, Cümle=HACİZ:28/01/1949 YEV:800 H.S:3428

Beyan ELHAÇ SELİM AĞA VAKFI Şablon=2762 S.Y. Göre Vakıf Taviz Bedeli Belirtmesi, Cümle=ELHAÇ SELİM AĞA VAK.İCARELİ

Muhdesatlar (Ağaç, Konut, Müştemilat, Dalyan Ve Voli Mahali, Diğer) Türü Açıklama Tanım Yevmiye Tarihi Yevmiye No

5. KONUM

Ana Merkezlere Uzaklık: Taşınmazlar, İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Selamiali Mahallesinde İspir Sokağına cepheli, Bağlarbaşı semt merkezi ile Üsküdar Sahiline yakın konumda, her türlü kamu kurum ve kuruluşlarından faydalanılan bir mevkide bulunmaktadır.Ana Ulaşım Bağlantılarına Uzaklık :Taşınmaz, şehiriçi ikinci kademe ulaşım arterlerinden Cumhuriyet Caddesine çok yakın bir konumdadır.Toplu Taşıma Ağlarına Uzaklık :En yakın toplu taşıma araçları metro, otobüs ve minibüs olup, bütün bu araçlar taşınmazlara 250-300 m mesafede, Cumhuriyet Caddesinden geçmektedirler. Yakın çevrede otobüs hatlarına ait en yakın durak aynı cadde üzerinde yaklaşık bulunan Fıstıkağacı İETT Durağı ve en yakın metro durağı ise M5 Üsküdar-Yamanevler Metrosuna ait Fıstıkağacı metro istasyonudur.

Uydu Görüntüsü

Taşınmazların Bölge İçerisindeki Konumu

Taşınmazların Konum ve Yerleşimi

6. ÇEVRESEL ÖZELLİKLER

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin;

Ekonomik, Sosyal, Kültürel Özellikleri: Taşınmazın bulunduğu bölge, orta seviye gelir grubunun ikame ettiği bir alandır. Yakın bölge sosyal ve kültürel anlamda zengin olmamakla birlikte, Üsküdar merkez çarşı ve sahilinde ve Bağlarbaşı semtinde çeşitli imkan ve olanaklara ulaşılabilmektedir.

Sosyal Altyapı Alanları: Taşınmazların çevresinde; Selami Ali Ortaokulu, Selami Ali Ortaokulu Parkı, Kerpiçhane Parkı, PTT Fıstıkağacı Şubesi, İstanbul Vakıflar 2.Bölge Müdürlüğü, Setbaşı Parkı, Bülbülderesi Mezarlığı, Selamiali Camii, Üsküdar Kız Anadolu İmam Hatip Lisesi, Kuruçeşme Parkı bulunmaktadır. Üst ölçekte hizmet veren Vakıfbank Spor Sarayı ve Üsküdar Belediyesi Spor Kompleksine, Marmara Üniversitesi İlahiyat Fakültesine, Üsküdar Belediyesi Bağlarbaşı Kongre ve Kültür Merkezine yakın konumdadır.

Sosyal Tesis Alanları: Yakın bölgede, İsmek Bağlarbaşı Kurs Merkezi ve Aziz Mahmut Hüdai Özel Yükseköğrenim Erkek Öğrenci Yurdu yer almaktadır.

Teknik Altyapı Alanları: Taşınmazlara yakın bölgede bilinen bir teknik altyapı alanı yer almamakta olup, bölge otopark ve yol üzeri park sistemi açısından kısmen sıkıntılı ve yoğun bir bölgedir.

Doğal, Tarihi ve Kültürel Alanlar: Taşınmazlara en yakın doğal alan, Küçük ve Büyük Çamlıca tepeleri ve bakı noktalarıdır. Tarihi bir alanda yer almamakla birlikte en yakın Kültürel Tesis Bağlarbaşı Kültür Merkezidir. Pasif yeşil alan olan Bülbüldere Mezarlığına yakın konumdadır.

7. HALİHAZIR DURUM

Taşınmazların bulunduğu ada/parselin yapılaşma özellikleri: Taşınmazların üzerinde tek katlı yığma bir yapı içerisinde ahşap marangozhanesi bulunmakta ve faal durumdadır.

Yakın çevre yapılaşma özellikleri: Taşınmazın bulunduğu yapı adası ve çevre yapılaşma genellikle 3-4 katlı yapılardan oluşmaktadır. Konut bölgesinde yer almakta, ticari bölgelere yakın konumda bulunmaktadır.

Taşınmazda tecavüz olup olmadığı, varsa çözüm önerileri: 02.02.2018 tarihli aplikasyon krokisi belgesine göre 8 parsel sayılı taşınmazın A=1,47 m2’sine aynı ada 9 parsel üzerindeki binanın tecavüzü, 7 parsel sayılı taşınmazın B=1,47 m2’sine aynı ada 18 parsel üzerindeki binanın tecavüzü bulunduğu görülmektedir. Yapılan araştırmalar sonucunda tecavüze konu kısım için arsa m2 birim değerinin 7.000,00 TL olduğu, toplam tecavüz alanı için 2,94 m2 x 7.000,00 TL=20.580,00 TL bedel ortaya çıktığı görülmektedir.

Mülkiyete ilişkin hukuki sorunlar: Yatırım ve Emlak Müdürlüğü’nün İmar Etütd ve Proje Müdürlüğü Müdüriyet Makam Emrinde bulunan 20.07.2018 tarihli derkenar yazısında taşınmazların mülkiyet yönünden yatırıma engel bir durumunun bulunmadığı ve tapu tahsisi olmadığı belirtilmiştir.

Taşınmazın Genel Görünümü

8. İMAR DURUMU

8.1. Mevcut İmar Durumuİmar Durumu Tarihi : 25.04.2018

Plan (İmar) Fonksiyonu : Konut Alanı+İmar YoluTAKS (Taban Alanı Katsayısı): (-)KAKS / E (Kat Alanı Katsayısı/Emsal) : (-)Hmax (Maksimum bina yüksekliği): 12,50 mÇekme Mesafeleri : (-)

İmar Durumu Görüntüsü

İlgili Plan Notları : 1- Ekli plan notlarına göre uygulama yapılacağı,2- Meri otopark yönetmeliğine tabi olduğu,

3- Ruhsat aşamasından önce Mimari Projelerin vaziyet planı, 1 kesite renklendirilmiş 4 cephe veya 3 boyutlu olarak hazırlanmış mimari avan projelerin cephe açısından değerlendirilmek üzere belediyece incelenmesi ve onaylanmasının gerektiği,

4- Ağaç revizyonu yapılarak nitelikli mevcut ağaçların korunacağı,5- 144 ada 7 parsel tek başına yapılaşma koşulunu sağlamadığından, 144 ada 8 parsel

ile tevhiden uygulama yapılacaktır.6- 144 ada 7 ve 8 parsellere yönelik imar durumu 12.05.2014 tarih ve 98901083-

310.05/1136-Ü sayılı Başkanlık Onayına istinaden düzenlenmiştir. 7- Jeoteknik zemin etüt raporu onaylanmadan uygulama projelerinin işleme

alınamayacağı,8- 24.08.2009 tarih ve 2009/367 sayılı Başkanlık onayı gereği İmar Durum

Belgesinin “Uygulama için 1 yıl süreyle geçerli” olduğu belirtilmektedir.

9. DEĞERLENDİRMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

9.1. Olumlu Faktörler

Ana arterlere yakın konumda bulunmaktadır.

Alt- üst yapı, haberleşme, kamu binalarının yakın olması… v.s. olarak kamunun imkanlarından yararlanılabilir vaziyette, Üsküdar Merkezi İş Bölgesine ve Fıstıkağacı alt ticari merkezine yürüme mesafesindedir.

Parsellerin geometrik yapısının düzgün olması.

İki parselin birlikte değerlendirilmesi

Taşınmazların Üsküdar merkezine yürüme mesafesinde olması.

Mevkinin sakin yapısı

9.2. Olumsuz Faktörler

Bölgedeki trafik ve dar sokaklar nedeniyle inşai faaliyetlerin çok kolay olmaması

Komşu parsellerden taşınmazlara tecavüzler bulunması

10. MİMARİ PROJE

10.1. Projenin Niteliği ve Onay Durumu Bahse konu taşınmazlar üzerine yapılması düşünülen yapılara ilişkin hesaplamalar ve değerlendirme; İlgi genelge doğrultusunda projesiz hazırlanmış olup, inşaat istikamet rölevesi, imar durumu, dosya bilgileri ve ilgili standartlar kullanılarak yaklaşık değer olarak belirlenmiştir. Konut Alanı fonksiyonu bulunan parsellerde yurt yapılabilmesi mümkün olduğundan, taşınmazların konumu itibariyle Yurt Binası olarak değerlendirmeye alınması uygun bulunmaktadır. Yapım aşamalarında belediyesinden onaylı projesi ile gerekli görülmesi durumunda yeniden değerlendirme yapılabileceği düşünülmektedir.

10.2. Toplam İnşaat Alanı

Mülkiyeti Elhaç Selim Ağa Vakfına ait, İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Selamiali Mahallesi, İspir Sokakta bulunan tapunun 57 pafta, 144 ada, 7,8 no.lu parsellerinde kayıtlı, toplam 166,16 m2

sahalı arsa vasıflı taşınmazların imar durumunda belirtilen oturum ve yükseklik sınırlamaları doğrultusunda değerlendirilmesine yönelik yapılan hesaplamalarda; Üsküdar Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 25.04.2018 tarih ve 2018-E.7790 sayılı İnşaat İstikamet Rölevesine göre sayısal ortamda yapılan hesaplamalar sonucunda taşınmazların toplam maks. inşaat taban alanı yaklaşık 128,00 m2 olarak tespit edilmiştir. (İlgili İmar Yönetmeliğine göre kat alanları hesaplanmıştır.)

Üsküdar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 01.03.2018 tarih ve 2018/E.6641 sayılı çaplı imar durum belgesine göre yapı; 1 bodrum kat + zemin kat + 3 normal kat + çatı piyesi olarak yapılabilmektedir. Zemin Katta 1,00 m. su basman yapılarak, kot farkından dolayı arka cephede çıkma yapılabileceği düşünülmüştür. 20.05.2018 tarihli İstanbul İmar Yönetmeliğine istinaden Yan cephelerde, bitişik olduğu komşu parsel sınırına 1.00 m.’den fazla yaklaşılamaz maddesi dikkate alınarak hesap yapılmıştır. Çatı katı hesaplamalarında ise; 50 cm dış parapet ve maks. %45 çatı eğimi olacağı düşünülmüş, 60 cm saçak mesafesinden sonra 2 m. çekme yapılarak kat alanı bulunmuştur.

Taşınmazlar üzerinde yapılacak olan binanın yaklaşık brüt kat alanları ve toplam inşaat alanı;

Blok / Kat / Bağımsız Bölüm İnşaat Alanı (m2)1.Bodrum Kat Alanı 115,00Zemin Kat Alanı 128,001.Normal Kat Alanı 128,002.Normal Kat Alanı 128,003.Normal Kat Alanı 128,00Çatı Arası Kat Alanı 100,00

Toplam 727,00

Ayrıca iskan edilemez alan olarak düşünülen ve bu nedenle gelir hesabına konu edilmeyen bodrum katlar kısmen kottan dolayı iskan edilebilir nitelik kazanabilir. Projesiz hazırlandığı için bütün hesaplamalar yaklaşık değer olarak hesaplanıp, bu ve benzeri sebeplerden dolayı m² cinsinden alan değişikliklerinin olabileceği düşünülmektedir. Bu durumda uygulama aşamasında, belediyesinden onaylanacak projesine göre yeniden değerlendirme yapılması gerekecektir.

10.3. Toplam Net AlanSöz konusu değerlendirmede bağımsız bölümlere ait alanlar brüt kat alanları olup mahallerin net alanları projelendirme sonrası kesinlik kazanacaktır.

10.4. Bağımsız Bölümler ve Nitelikleri İmar durumu belgesinde konut alanında kalan taşınmazın yurt fonksiyonuyla değerlendirilmesi uygun görülmüştür. Söz konusu yapı adasında inşa edilmesi planlanan yurt binasının 1 bodrum + 1 zemin kat + 3 normal kat + 1 çatı piyesinden oluşacağı düşünülmüştür.

10.5. Ortak AlanlarProjelendirme sonrası kesinlik kazanacaktır.

11. TOPLAM MALİYET

Yapım/Onarım (İnşaat) Maliyeti : Yapılacak inşaat, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2018 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğine göre, IV.sınıf, A grubuna girmekte olup, 2018 yılı m2

maliyet değeri 1.016,00 TL/m2’dir. Bu doğrultuda yapı yaklaşık birim maliyetlerinin 2018 yılı m² birim fiyatı üzerinden belirlenmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.

İnşaat Maliyeti : 727,00 m² x 1.016,00 TL/m2 = 738.632,00 TL’dir.

Proje Maliyeti : 13.804,00 TL

Yıkım Maliyeti : 118,00 m2 x 45,00 TL/m2 = 5.310,00 TL

Peyzaj/Çevre Düzenleme Maliyeti : (-)

Diğer Maliyetler : (-)

Toplam Maliyet : 757.746,00 TL

12. FONKSİYON BELİRLEME

Söz konusu taşınmazın fiziki durumu, çevresel şartları ve imar durumu gereği binanın tamamen yurt fonksiyonuyla değerlendirileceği düşünülerek, uygulama projesine kısıtlama getirilmemesi amacıyla hesaplama ve değerlendirme piyasa araştırmasına göre yapılmıştır. Bölgede, benzer nitelikli, emsal olabilecek taşınmazlar da incelenerek yurt fonksiyonunda yapılacak binanın getireceği gelir hesaplanmıştır.

13. EMSAL TAŞINMAZLAR VE KİRA BEDELLERİ

13.1. Yapım/Onarım Karşılığı Değerlendirilen Emsal Vakıf Taşınmazları

S Mahalle Sokak Ada/Parsel Fonksiyon

İhale Artırım Oranı (%)

Sözleşme (m²)Aylık Kira Bedeli TL

Sözleşme (m²) Kira Bedeli (TL)

Sözleşme Yılı

1 Selamiali Kalemtraşçı 2628/1,2,5,6,7,8,9,10

Yurt %10 İlk 3 yıl 8250 TL 4. Yıl 27.500 TL

8,392 TL 09.02.2016

2 Selamiali Kuşakçı 141/6 Yurt % 35 İlk 2 yıl 2700 TL 3. Yıl 9450 TL

10,630 TL 01.12.2015

3 Gülfem Hatun

Uncular Cd 444/50 Ticaret

%55 İlk 2 yıl 3487,5 TL 3. Yıl 6.975 TL

10,10 TL 11.11.2014

4 Selamiali Selanikliler 136/4 Yurt % 3 İlk 2 yıl 4120 TL 3. Yıl 7210 TL

2,20 TL 21.07.2011

13.2. Emsal Kamu / Özel Sektör Yurt Fiyatları

■ 150 kişi kapasiteli Türgev Fatma Göksu Yüksek Öğretim Kız Öğrenci Yurdu 2017-2018 kişibaşı öğrenci fiyatları aylık 900 TL civarında olduğu bilgisi edinilmiştir.

■ 516 kişi kapasiteli Selimiye Mahallesinde Özel TSK Eğitim Vakfı Haydar Paşa Yüksek Öğretim Öğrenci Yurdunun 2017-2018 kişibaşı öğrenci fiyatlarının yıllık 6500 TL olduğu bilgisi edinilmiştir.

■ 128 kişi kapasiteli Alemdağ Caddesinde Özel Gümüşsu Yüksek Öğretim Kız Öğrenci Yurdunun 2017-2018 kişibaşı öğrenci fiyatlarının aylık 750 TL (4 kişilik odada) olduğu bilgisi edinilmiştir.

■Üsküdar İlçesi, Mimar Sinan Mahallesinde Sabiha Hanım Kız Öğrenci Yurdunun 2017-2018 kişi başı öğrenci fiyatlarının yıllık 9500-10.500 TL (2 ve 4 kişilik odalar ) olduğu bilgisi edinilmiştir.

■Üsküdar İlçesi, İcadiye Mahallesi, Maruf Sokakta bulunan Üsküdar Üniversitesi Öğrenci Konukevinin kişibaşı öğrenci fiyatları 5 kişilik odalarda 1.025 TL/kişi, 3 kişilik odalarda 1.670 TL/kişi, 2 kişilik odalada 1925 TL/kişi olduğu bilgisi edinilmiştir.

14. GELİR HESAPLAMASI

Üsküdar Belediyesiyle yapılan görüşmeler neticesinde yapılacak binanın konut alanında kalmasına rağmen, yönetmelik esaslarına göre yurt binası yapılabileceği öğrenilmiştir. Değerlendirme yurt binasındaki gelir getirici olarak hesaplanacak olan yatak sayısı üzerinden yapılacaktır.

Binanın 1 adet bodrum + 1 adet zemin kat + 3 adet normal kat+ 1 adet çatı piyesinden oluşacağı düşünülerek, uygulama projesine kısıtlama getirilmemesi amacıyla hesaplama ve değerlendirme; brüt alanlar üzerinden fonksiyon analizi yöntemine göre yapılmıştır.

Bölgede, benzer nitelikli, emsal olabilecek taşınmazlar da incelenerek binanın kullanım fonksiyonlarının;

1. Bodrum Katının Tesisat odası, çamaşırhane, su deposu, gerekirse sığınak, otopark, jeneratör ve elektrik pano odası, çamaşırhane, su deposu, revir odası, personel odası, spor odası, mescit vb. fonksiyonlara ayrılacağı,

Zemin Katta müdür ve yönetici odası, ziyaretçi odası, TV ve dinlenme odası, etüt ve çalışma odası vb. kullanımlara ayrılacağı

Normal Katlarda yatakhaneler, banyolar, kat mutfakları, çalışma odaları vb. bulunacağı,

Çatı Piyesi Katında ise yemekhane, lavabo, mutfak, asansör odası vb. bulunacağı düşünülmektedir.

Kayıp Alan

Bağımsız Bölüm Brüt Alan (Sirkülasyon) Net Alan Öğrenci Sayısı

1) 1.Bodrum Kat 115,00 m2 ~%25 ~86,00 -

2) Zemin Kat 128,00 m2 ~%25 ~96,00 -

3) 1.Normal Kat 128,00 m2 ~%20 ~96,00 ~10

4) 2.Normal Kat 128,00 m2 ~%20 ~96,00 ~10

5) 3.Normal Kat 128,00 m2 ~%20 ~96,00 ~10

6) Çatı Piyesi 100,00 m 2 ~%25 ~75,00 -

Toplam: 727,00 m2 ~545,00 ~30’dir.

Yurt Binasının düzenli olarak kullanılacağı varsayılmakla birlikte; yer değiştirme, tatiller..vb. unsurlar göz önüne alınarak her daim tam olarak dolu olamayacağı düşünülerek %90 doluluk oranı olabileceği, hesaplanan öğrenci sayısının bu doğrultuda revize edilerek bedellerin belirlenmesinin fiyat analizi açısından daha uygun olacağı düşünülmektedir.

Bu durumda; 30 öğrenci * %90 doluluk oranı = 27 öğrencinin her daim yurdu kullanacağı düşünülmektedir.

Aylık Kira Bedelini hesaplayacak olursak; 27 öğrenci * 850,00 TL/öğrenci = 22.950,00 TL’dir.

Yapılan araştırma ve incelemede, 22.950,00 TL civarında ücret alınabileceği uygun görülmüştür.

Toplam yıllık gelir ise; 22.950,00 TL x 12 =275.400,00 TL civarında gelir getirebileceği hesaplanmış olup, bu gelirinde %60’ının genel giderlere (personel maaşı, vergiler, İdaremiz kira bedeli, temizlik araç ve gereçleri vs. ), %40’ının da kar olacağı düşünüldüğünden, toplam yıllık net gelirin;

275.400,00 TL x 0,40 = 110.160,00 TL civarında olacağı hesaplanmaktadır.

Gelir Hesaplamasında Kullanılan Parametreler ve Formüller:

İşletme Giderleri : Brüt gelirin % 60’ı (İdaremize ödenmesi planlanan kiralarda genel giderler içinde olup, bunun da en az brüt gelirin % 25’i olduğu öngörülmüştür.)

Brüt Gelir (aylık) : 22.950,00 TL

Brüt Gelir (yıllık) : 22.950,00 TL x 12 = 275.400,00 TL

Net Gelir : Brüt Gelir - İşletme Giderleri

Net gelir (yıllık) : 275.400,00 TL. x 0,40 = 110.160,00 TL

Net gelir (aylık) : 110.160,00 TL / 12 ay = 9.180,00 TL

15. KİRA SÜRESİ

15.1. Yapım / Onarım (İnşaat) Süresi

Tatbikat projelerinin hazırlanması, ilgili kurum ve kuruluşlara onaylatılması, inşaat ruhsatı alınması 1 yıl, inşaat imalatlarının yapılabilmesi için 1 yıl olmak üzere toplam 2 yıl süre öngörülmektedir.

15.2. Amorti Süresi

Amorti Süresi: İnşaat Maliyeti / Yıllık Net Gelir olacağından,

757.746,00 TL / 110.160,00 TL = 6,87 yıla tekabül etmekte, bu da yaklaşık 7 yıldır.

16. ASGARİ KİRA BEDELİ

16.1. Yapım / Onarım (İnşaat) Süresi Asgari Kira Bedeli

Söz konusu taşınmaz üzerine yapılacak olan binanın yapımı aşamasında da belli bir kira alınacaktır. Bu yapı için belli bir harcama yapılacağı, önceki ihalelere katılım olmaması ve ihale katılım süreci de düşünülürse, kiracının binanın yapımı sürecinde(ilk 2 yıl) ödeyeceği kiranın, işletme süresi kirasının %25’i kadarını; aylık 1.735,60 TL(binyediyüzotuzbeştürk lirasıaltmışkuruş) İdaremize ödemesinin uygun olacağı düşünülmektedir.

16.2. İşletme Süresi Asgari Kira Bedeli

Taşınmazlar üzerine yapılacak yapı için belli bir harcama yapılacaktır. Rayiç Getirisine Göre Aylık Getireceği Gelir Hesaplaması bölümünde İdaremize muhatap kiracının aylık brüt kazancı 22.950,00 TL’dir. Bunun %25’ini İdaremize kira olarak vermesi halinde 5.737,50 TL’ye tekabül ettiği hesap edilmiştir. Ancak yapının iki sene sonra faaliyete geçeceği düşünüldüğünden, geçmiş yıllardaki kira artış oranları da dikkate alınarak (%10), İdaremizin kiracıdan iki sene sonra aylık 6.942,40 TL(altıbindokuzyüzkırkikitürklirası kırkkuruş) talep etmesinin uygun olacağı kanaatindeyiz.

17. ÖZEL DURUMLAR: Bulunmamaktadır.

EKLER:1. Tahmin Edilen Bedel Hesap Cetveli2. İnşaat İstikamet Rölevesi3. Kot-Kesit4. Harita-Plan Örneği5. Aplikasyon Krokisi

vgm€¦ · web viewyatırım programı teklif bilgileri: (-) İhale bilgileri: (-) aynı adadaki...

Documents