verduurzaming van bestaande kantoren

Afstudeeronderzoek TU Delft

Stephan Grootswagers

Verduurzaming van bestaande

kantoren

B l ad i 1

Verduurzaming van bestaande kantoren

Naam student: Stephan Grootswagers

Studie nummer: 1313444

Adres: Kamerlingh Onnesstraat 6, Rijnsburg

Telefoon nummer: 06 303 799 24

E-mail: [email protected]

Kennis instelling: Technische Universiteit Delft

Naam MSc Lab: Real Estate Management

Datum: Maart 2009

Kennis instelling: Technische Universiteit Delft

Faculteit: Bouwkunde

Adres: Julianalaan 134, Delft

Telefoon nummer: (015) 278 91 11

1ste mentor: Drs. P.W. Koppels

2de mentor: Prof.dr.ir. A.A.J.F. van den Dobbelsteen

Afstudeer bedrijf: Brink Groep BV

Adres: Overgoo 5, Leidschendam


Afstudeer begeleider: ing. W.J.H. Jansen

Functie: Kostenadviseur



Afstudeer begeleider: ir. J. Teunizen PDEng

Functie: Kostenadviseur



B l ad i 2

VOORWOORD

In februari 2009 ben ik begonnen met afstuderen vanuit de afstudeerrichting ‘Real Estate &

Housing’ op het onderwerp duurzaamheid. Het thema ‘duurzaamheid’ was voor mij zeer

onbekend en een onderwerp dat tijdens mijn opleiding niet veel aan bod gekomen is.

Dit rapport is bedoeld voor mijn vierde peiling. In dit rapport wordt het exacte onderwerp

beschreven en wordt de methode toegelicht. Ook worden de resultaten en conclusies duidelijk

weergeven met een aanbeveling voor het vervolg op dit onderzoek.

In dit rapport wordt er gericht op het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad. Op dit

moment is er in de huidige markt, met de bijbehorende crisis, een grote kans ontstaan om de

bestaande kantoren te verduurzamen. Tevens is er steeds meer vraag naar duurzaamheid maar

er wordt nog te weinig op ingespeeld. Dit komt onder andere doordat de ‘willingness to pay’ voor

duurzaamheid er niet is en er is sprake van de ‘Circle of BLame’. De oorzaak hiervan is

waarschijnlijk dat specialisten uit de bouwsector weinig inzicht hebben in de kosten kwaliteiten

en opbrengsten betreft de consequenties van duurzaamheid in een project. Door middel van dit

onderzoek zal er in de initiatieffase voor gezorgd worden dat er inzicht in de duurzame

technische maatregelen ontstaat . En daaraan gekoppeld de financiële consequenties bij het

verduurzamen van bestaande kantoren.

Bij deze, wil ik de volgende personen in het bijzonder hartelijk danken voor het begeleiden

gedurende het gehele proces van mijn onderzoek; Philip Koppels (TU Delft), Andy van den

Dobbelsteen (TU Delft), Woud Jansen (Brink Groep) en Jim Teunizen (Brink Groep). Dan wil ik

mijn afstudeerbedrijf, Brink Groep, hartelijk bedanken voor hun kennis en voor het verstrekken

van een afstudeerplek. Ook wil ik alle overige specialisten bedanken, die allemaal een bijdrage

aan mijn onderzoek hebben geleverd.

Stephan Grootswagers

April 2009

B l ad i 3

Inhoudsopgave

VOORWOORD 2

MANAGEMENTSAMENVATTING 1

01 INLEIDING 7

01.01 Leeswijzer 11

02 ONDERZOEKSOPZET 15

02.01 Aanleiding 15

02.02 Probleembeschrijving 19

02.03 Relevantie onderzoek 27

02.03.01 Maatschappelijk 27

02.03.02 Wetenschappelijk 28

02.04 Probleemstelling 29

02.05 Doel- en Vraagstelling 30

02.05.01 Deelvragen 31

03 THEORETISCH KADER 32

03.01 Inleiding 32

03.02 Conclusie Theoretisch Kader 33

04 CASE STUDIES 39

04.01 Inleiding 39

04.02 Case studie 1 – Rijkswaterstaat ‘Westraven’ 40

05 CROSS CASE ANALYSE – CASE STUDIES 43

05.01 Inleiding 43

05.02 Bevindingen cases 43

06 FINANCIËLE QUICKSCAN 47

06.01 Inleiding 47

06.02 Gebouwenschijf 51

06.03 Rekenvoorbeelden 52

06.04 Database 54

06.05 Maatregelpakketten 58

06.06 Financiële Quickscan 62

B l ad i 4

06.07 Investering en Exploitatie 63

06.08 Bijkomende effecten 68

06.09 Resultaten 71

07 CONCLUSIE & AANBEVELINGEN 80

07.01 Conclusie rekenvoorbeeld 80

07.02 Advies naar de Markt 86

07.03 Advies naar een Eigenaar / gebruiker situatie 87

07.04 Advies naar een Eigenaar / verhuurder situatie 90

07.05 Vergelijking resultaten met andere onderzoeken 95

08 EXPERT PANEL 98

08.01 Inleiding 98

08.02 Bevindingen Panel 98

08.03 Conclusie Panel 100

09 LITERATUURLIJST 101

10 BIJLAGEN 103

10.01 Bijlage 1 Definities 103

Bijlagen Documenten:

A. Theoretisch kader

B. Oriënterende interviews

C. Case studies

D. Rekenvoorbeelden

E. Gebouwenschijf-analyse

F. Resultaten rekenvoorbeeld

B l ad 1

MANAGEMENTSAMENVATTING

De gehele wereld heeft te maken met de extreme klimaatveranderingen en de daarbij behorende

milieurampen. De maatschappij gaat heel onverstandig om met de natuur en zijn bronnen. De

mensheid put de wereld uit, doordat er steeds meer een aanslag op de natuurlijke bronnen wordt

gepleegd. Dit komt hoofdzakelijk door de steeds groter wordende energiebehoefte van de

wereldbevolking. Om aan deze energiebehoefte te voldoen worden alle fossiele brandstoffen gebruikt

om deze energie op te wekken. Naast dat deze bronnen in een vlug tempo opraken worden hierbij ook

schadelijke emissies uitgestoten. Denk hier aan CO2, welke volgens vele wetenschappers

waarschijnlijkheid de veroorzaker van het broeikaseffect is.

Het grootste probleem ligt dus bij de opwekking van deze gigantische energiebehoefte. In de westerse

wereld is dit percentage het grootst. In Europa komt de energiebehoefte voornamelijk voor rekening

van het transport, de industrie en de gebouwde omgeving. Dit onderzoek richt zich op de gebouwde

omgeving van Nederland. In Nederland wordt vanwege diverse redenen bijna geen nieuwbouw meer

gepleegd, ten gevolge van onder andere de economische crisis. De verhouding nieuwbouw – bestaande

bouw is in de huidige markt 1% - 99%!

Binnen de gebouwde omgeving ligt de focus op de kantorenmarkt. De kantorensector is er namelijk

heel slecht aan toe. De sector is kwantitatief in plaats van kwalitatief. Het kent een

leegstandspercentage van maar liefst 15%. De oorzaken hiervan zijn de crisis, het stijgen van de

werkloosheid en de vergrijzing, een flinke afname van de voorraadbezetting en een slecht beleid en

regelgeving vanuit de overheid.

Om het probleem op te lossen moet de energiebehoefte enorm gereduceerd worden. Dit kan bereikt

worden door middel van het verduurzamen van de bestaande kantoren. Dit betekent dat het

energiegebruik reduceren (besparen) en daarnaast duurzame energiebronnen (wind, water, zon)

toepassen.

De Nederlandse overheid heeft in de afgelopen jaren steeds meer en gerichter doelen gesteld wat

betreft het verduurzamen van de kantorensector. In dit onderzoek wordt er gefocust op het

‘energielabel’ en het ‘duurzaam inkopen beleid’. Het doel is om alle bestaande gebouwen te verbeteren

naar energielabel C of een verbetering van minimaal twee stappen. Hiermee moet worden bereikt dat

de kantorensector van een uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag gaat. Hiervoor moet het

nieuwbouwbeleid van marktpartijen naar een voorraadbeleid veranderen.

B l ad 2

Binnen de verduurzaming van de kantorensector ligt de focus helemaal op het thema ‘energie’. Het

energieverbruik van een kantoor komt voor het grootste deel tot stand in de gebruiksfase (80%). Het

grote gebruik van de energie is afkomstig van de verwarming/ koeling, ventilatie en verlichting van

kantoorgebouwen. Het energieverbruik moet verminderd en verbeterd worden om het probleem op te

lossen. Dit kan worden gedaan door het toepassen van duurzame technische maatregelen.

De onderzoeksvraag van dit onderzoek is als volgt: “Op welke manier kunnen duurzame bouwkundige

en installatietechnische maatregelen, en de daaraan gekoppelde financiële kosten en opbrengsten, bij

het verduurzamen van bestaande kantoren inzichtelijk gemaakt worden?”

In dit onderzoek is een model ontwikkeld die de duurzame technische maatregel in maatregelpakketten

verwerkt en hierbij resultaten inzichtelijk maakt. Het model geeft resultaten weer die zowel interessant

zijn voor de gebouweigenaar-gebruiker als voor de gebouweigenaar-verhuurder. Voor de

gebouweigenaar-gebruiker kan het rendement van de investering, de terugverdientijd en de

energiebesparing per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) inzichtelijk gemaakt worden.

Voor een gebouweigenaar-verhuurder kunnen de huurprijsstijging en het stijgingspercentage ten

opzichte van de huurprijs inzichtelijk gemaakt worden. Op basis hiervan kan een rationele keuze

oftewel advies gegeven worden over de haalbaarheid van de verduurzaming van een bestaand kantoor.

Er zijn hiervoor twee methoden gebruikt om de financiële quickscan te maken. Eerst de case studie

methode, waar zeven praktijkvoorbeelden zijn geanalyseerd. Hier zijn de leereffecten en de duurzame

maatregelen inzichtelijk van gemaakt, die in het model zijn geïmplementeerd. De andere methode is

gebruikt om de gegevens van de maatregelen apart inzichtelijk te maken voor in de databases. Er is

met behulp van het duurzaamheidinstrument EPA-U (Energie Prestatie Advies – Utiliteitsbouw)

uitgerekend wat de energie-index reductie, energiebesparing en de CO2-reductie van iedere maatregel

is. Naast deze twee methoden zijn in samenwerking met experts binnen Brink Groep de

investeringskosten per maatregel in een kostendatabase inzichtelijk gemaakt. Zodat de besparingen en

reducties te berekenen zijn, maar ook de investeringen worden inzichtelijk gemaakt.

In dit onderzoek zijn de verschillende maatregelpakketten doorgerekend op twee verschillende

contractduren. De eerste contractduur is 10 jaar. Deze is bepaald aan de hand van het vooronderzoek.

De huidige markt rekent altijd met een maximale contractduur van 10 jaar. Ook uit de oriënterende

interviews werd deze contractduur al door meerdere stakeholders genoemd.

Naast de contractduur van 10 jaar wordt een tweede scenario doorgerekend met een contractduur van

20 jaar. In principe rekent de markt nooit met contractduren van 20 jaar, maar er is in dit geval sprake

van verduurzaming, oftewel de langetermijnbenadering. Daarom wordt er gekeken naar de

haalbaarheid van de verduurzaming op “lange” termijn.

B l ad 3

Met de twee scenario’s zijn de resultaten voor beide gebouweigenaarssituaties inzichtelijk te maken.

Voor de gebruiker is de terugverdientijd het meest interessant. Hoe snel wordt de investering door

middel van de energiebesparing terug verdiend. In de figuur I is af te lezen dat het aantal

maatregelpakketten op de lange termijn veel aantrekkelijker is. Verder loopt de terugverdientijd van de

laagste investeringen van 5 tot 10 jaar.

Terug te verdienen maatregelpakketten

0

2

4

6

8

10

12

14

F naar D F naar C F naar B F naar A

Aantal

0

2

4

6

8

10

12

Jaar

< 10 jaar

< 20 jaar

TVT laagste

investering

Voor de verhuurder is het rendement op de investering en de huurprijsstijging per vierkante meter VVO

het meest interessant om te weten. Het rendement neemt op de korte termijn (10 jaar) af naar mate

het label omhoog gaat. Op de lange termijn (20 jaar) blijft het rendement bij de hogere

labelverbeteringen redelijk gelijk. Het rendement komt op de langere termijn gemiddeld niet onder de

6%.

Gemiddeld Rendement bij contractduur 10 jaar

2%

4%

6%

14%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%



8%9%

6%

15%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%


Figuur I Terug te verdienen maatregelpakketten

Figuur II Gemiddelde rendementen contractduur 10 & 20 jaar

B l ad 4

De gemiddelde huurprijsstijgingen zijn qua waarden redelijk gelijk te stellen, maar het

stijgingspercentage bij de contractduur van 10 jaar loopt redelijk lineair op waar de lijn bij de

contractduur van 20 jaar flink stijgt van D naar C en dan lichtjes bijtrekt. Dit is ontstaan doordat er veel

meer maatregelpakketten terug te verdienen zijn, wat het verloop van de lijn veranderd. Er zou dan

ook gezegd kunnen worden dat het voor de lange termijn eigenlijk in verhouding interessanter is om

voor een hoge energielabelverbetering te kiezen. Terwijl dit op de korte termijn eigenlijk weinig uit

maakt.

Gemiddelde Huurprijsstijging bij contractduur 10 jaar

€ -

€ 2

€ 4

€ 6

€ 8

€ 10

€ 12

€ 14

€ 16

€ 18

Huurstijging € 4,59 € 8,48 € 12,54 € 15,77



€ -

€ 2

€ 4

€ 6

€ 8

€ 10

€ 12

€ 14

€ 16

Huurstijging € 3,92 € 9,74 € 11,71 € 14,38


Maar naast de financiële output spelen bij duurzaamheid de bijkomende “zachte” effecten ook vaak een

belangrijke rol. In dit onderzoek zijn de maatregelpakketten daarom ook gewaardeerd op positieve of

negatieve bijeffecten.

Er zijn met de vergaarde resultaten een aantal conclusies te trekken. Er zou gezegd kunnen worden dat

het voor de lange termijn in verhouding eigenlijk interessanter is om voor een hogere

energielabelverbetering te kiezen, omdat er dan meer maatregelpakketten terug te verdienen zijn, de

rendementen hoger zijn en er meer keuze is vanuit de bijkomende effecten. De maatregelpakketten

met de laagste investeringen hebben redelijk gunstige bijkomende effecten, namelijk positieve

klimaatverhoging, lage uitvoeringsintensiteit en weinig overlast voor de organisatie met uitzondering

van de imago verhoging en een lange levensduurverwachting. Verder kan gesteld worden dat de

maatregelpakketten met een hoge CO2-reductie en imagoverhogende pakketten pas na meer dan 20

jaar zijn terug te verdienen. Dit komt doordat deze maatregelen zo duur zijn.

Figuur III Gemiddelde huurprijsstijgingen contractduur 10 & 20 jaar

Figuur IV Onderdeel overzicht bijkomende effecten

B l ad 5

Dus er kan gekozen worden voor een lage investering, een laag energielabel, een snelle

terugverdientijd met een korte levensduurverwachting! Of er kan juist gekozen worden voor hogere

investering, hoog energielabel, met een minder snelle terugverdientijd maar wel een lange

levensduurverwachting! Deze keuze ligt helemaal bij de opdrachtgever.

Haalbaarheid verduurzaming bestaande kantoren voor beide gebouweigenaarssituaties is als volgt.

Voor de eigenaar-gebruiker zijn 46% van de maatregelpakketten haalbaar waar dit voor de eigenaar-

verhuur maar 15% is.

Haalbaarheid maatregelpakketten

Eigenaar - Gebruiker

15%

54%

31%

tvt < 10 jaar

tvt < 20 jaar

tvt > 20 jaar


Eigenaar - Verhuurder

3% 12%

85%

tvt < 10 jaar

tvt < 20 jaar

tvt > 20 jaar

Figuur V Keuze opdrachtgever over output maatregelpakketten

Figuur VI Haalbaarheid maatregelpakketten per type gebuweigenaar

B l ad 6

Aan de hand van de verworven resultaten en conclusies zijn alle voordelen van de beide partijen in

geval van een gunstige terugverdientijd in de tabel op een rijtje gezet.

Verhuurder Gebruiker

Gebouw bezetting (huurder aanwezig) Investering en terugverdientijd in eigen hand

Energiezuiniger gebouw (hoger energielabel) Lagere exploitatiekosten en servicekosten

Reductie van operationele kosten Energiezuiniger gebouw (energielabel, afhankelijk van

maatregelpakket)

Winst mogelijk door het niet kosteloos stellen van de

eerste paar maanden huur bij een investering (upgrade)

van de eigenaar

Bijkomende effecten voor hem zelf (afhankelijk van

pakket)

Betere verhuurbaarheid/verkoopbaarheid gebouw CO2-reductie (voorbeeld TNT, missie: CO2 neutraal)

Hogere huuropbrengsten Bijdrage aan verbetering milieu

Overall rendementsverbetering Uitdragen visie op duurzaamheid ten opzichte van

medewerkers en klanten

Bijdrage aan verbetering milieu

Uitdragen imago duurzaamheid ten behoeve van

aandeelhouders / gebruikers

WIN WIN

B l ad 7

01 INLEIDING

Klimaatverandering heeft grote impact op mens en natuur. Volgens de meeste wetenschappers is de

mens de belangrijkste oorzaak van de huidige veranderingen. Nederland maakt zich sterk om

klimaatverandering zoveel mogelijk tegen te gaan en aan te passen aan de veranderingen.

De zon verwarmt de aarde. De aardbodem en de zeeën en oceanen stijgen in temperatuur en geven

warmte af aan de atmosfeer. In de atmosfeer bevinden zich broeikasgassen (waterdamp, kooldioxide,

methaan) die als het ware een warme deken om de aarde leggen. Ze zorgen ervoor dat de warmte die

de aarde afgeeft wordt vastgehouden. De opwarmende werking van deze deken wordt het natuurlijke

broeikaseffect genoemd.

De meeste wetenschappers (Solomon, 2007)1 zijn het erover eens, vinden het zeer waarschijnlijk, dat

de mens dit broeikaseffect beïnvloedt. Omdat we steeds meer gas, elektriciteit, benzine en diesel

gebruiken, blazen we steeds meer CO2 in de atmosfeer. De toename van deze concentratie van

broeikasgassen versterkt het broeikaseffect, waardoor het op aarde steeds warmer wordt.

De gevolgen van klimaatverandering zijn duidelijk zichtbaar. De door de mens veroorzaakte opwarming

van de aarde heeft nu al invloed op gletsjers, koraalriffen en kustverdediging. Daarnaast zijn er ook al

gezondheidseffecten waargenomen zoals extra doden door hittegolven in Europa en Azië. (VROM,

2009)2

Klimaatsverandering is een groot probleem, maar welke reële alternatieven zijn er, die ervoor zorgen

dat de veranderingen worden tegengegaan. Regeringen kunnen maatregelen nemen. In 1997 was er in

Kyoto een klimaatbijeenkomst waar veel industrielanden afspraken om de uitstoot van broeikasgassen

te verminderen. Dit heeft tot het klimaatverdrag ‘Kyoto Protocol’ geleid, waarin afspraken over de

vermindering van de uitstoot van broeikasgassen zijn gemaakt. Dit wordt ook wel een vorm van

‘duurzaamheid’ genoemd.

Voorbeeld klimaatverandering: Lake Palace Hotel, Udaipur, India, (1993-2005)

(shunya.net) (static.panoramio.com/photos/original/1575558.jpg)

1 So lomon, S . , D . e t a l l ; C l ima te Change 2007 (2007) The Phy s i c a l Sc i ence Bas i s , C ambr idge Un iv er s i ty

p re ss

2 h t tp : / /www.vrom.n l /p ag i na . h tm l? id=4178

B l ad 8

Voorbeeld klimaatverandering: Pasterze Gletsjer, Oostenrijk

(greenpeace.org) (climatesurprise.files.wordpress.com/)

Het thema ‘duurzaamheid’ is op het moment aan de orde van de dag in vele sectoren, branches en

maatschappijen. Iedereen schrijft en spreekt over duurzaamheid maar wat wordt daar nu eigenlijk mee

bedoeld of onder verstaan?

Het thema duurzaamheid is eigenlijk niet eens van deze tijd. De oliecrisis3 van 1973 (ook wel de eerste

oliecrisis genoemd) betrof een wereldwijd tekort aan aardolie. Wereldwijd waren de economische

gevolgen van de crisis groot, vooral door de prijsstijging van olie, die er het gevolg van was. De

wereldwijde energiecrisis leidde tot meer belangstelling voor alternatieve (‘duurzame’) energie.

Ongerustheid over de ontwikkelingen van de Westerse consumptiemaatschappij begin jaren '70 lag aan

de basis van duurzaam bouwen. Het rapport ‘De grenzen aan de groei’ van de Club van Rome en

andere publicaties brachten onder een kleine groep van deskundigen een beweging op gang. Maar toen

enkele belangrijke olieproducerende landen korte tijd later de oliekraan tijdelijk dichtdraaiden, werd het

tijd voor serieus, breder georiënteerd energiebeleid (OPEC-boycot).

Lange tijd stond energiebesparing en energiedifferentiatie centraal bij de deskundigen, totdat in 1987

het Brundtland-rapport het onderwerp duurzame ontwikkeling voorgoed op de politieke agenda zette.

De belangrijkste conclusie van het rapport was dat de omvangrijkste mondiale milieuproblemen het

gevolg waren van de armoede in het ene deel van de wereld, en de niet-duurzame consumptie en

productie van het andere deel van de wereld. Het rapport riep voor het eerst op tot duurzame

ontwikkeling. (Brundtland, 1987)4

3 h t tp : / / n l .w ik i ped i a . o rg /w ik i /O l i ec r i s i s

4 B rund t l and , r appo r t Ou r common fu tur e ( 1987)

B l ad 9

De Brundtland commissie nuanceerde de conclusies van de club van Rome iets, maar belangrijker was

dat ze geen noodlot presenteerden, maar meer in mogelijke oplossingen dachten. Daarin is voor het

eerst het begrip duurzame ontwikkeling genoemd en is er een definitie gegeven aan het begrip

duurzame ontwikkeling. Die definitie luidt:

“Meeting the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their

own needs”

Duurzame ontwikkeling zou de algemene term worden die de oplossing van de wereldproblemen moest

vertegenwoordigen. Na Rome en Brundtland zijn er nog verschillende VN tops geweest, waaruit

verdragen zijn ontstaan. Hier volgen de belangrijksten (Vos, 2009)5:

- Rio de Janeiro

- Johannesburg

- Kyoto

Duurzaamheid beperkt zich niet tot energiebesparing, terugdringen van CO2-emissie, afvalverwerking,

toepassing van recyclebare materialen. Duurzaam handelen uit zich in een bepaalde houding, integer

handelen, respect voor mens, natuur en cultuur (‘People, Planet, Profit’). Bij duurzame ontwikkeling is

sprake van een goede balans tussen de ecologische, economische en sociale belangen.

De mondiale bewustwording ten aanzien van de problematiek van klimaatverandering dwingt ons juist

nu om duurzaamheid serieus te nemen. Duurzaamheid handelt over de schaarste van onze natuurlijke

hulpbronnen, het belang van een zuivere atmosfeer, over ecologie. Duurzame ontwikkelingricht zich op

een goede wereld voor onze kinderen en kleinkinderen. De quote ‘we hebben de aarde niet gekregen

van onze ouders, maar te leen van onze kinderen’ duidt helder onze verantwoordelijkheid (Driel,

2009)6.

In de jaren 1990 - 2002 werd duurzaam bouwen voorzichtig in de praktijk gebracht. Bewezen werd dat

duurzaam bouwen grote kwaliteiten in zich droeg, maar het marktaandeel bleef vooralsnog beperkt. Dit

kwam voornamelijk doordat het ontwikkelen van traditionele, niet-duurzame kantoren op zich al heel

winstgevend en goedkoper was.

5 h t tp : / /www.har ryvos . n l / cms /page .php ?7

6 Dr i e l , Ing . A .van MRE MRICS (2009) Duu rzaamhe id d e maat s t aa f voo r r edemen tsve rbete r ing van

vas tgoed .

B l ad 10

Eind 2006 ontstond een nieuwe, krachtige impuls voor

energiebesparing en energiezuinig bouwen. Meest markante

aanleiding was wel de film 'An Inconvenient Truth' van Al

Gore, die een plotselinge, brede bewustwording op gang

bracht ten aanzien van de klimaatverandering. Hij maakte

kort en bondig (behapbaar voor de gemiddelde persoon)

duidelijk hoe ernstig het milieuprobleem op het moment is

en hoe zich dat gaat ontwikkelen als niemand er wat aan

doet.

McDonough en Braungart schreven het boek ‘Cradle to cradle’, en

versterkten hierdoor de aandacht voor verantwoord gebruik van

materialen. In 2009 ondersteunde de film ‘The age of stupid’ de druk

op de wereldconferentie in Kopenhagen om snel concrete

maatregelen te nemen. De concrete resultaten van deze conferentie

met de wereldleiders vielen weliswaar tegen, maar het onderwerp

werd wereldwijd weer nadrukkelijk op de kaart gezet.

Omdat eindgebruikers energie als onderdeel zien van hun

leefpatroon en breder kijken naar duurzaamheid, kon duurzaam

bouwen goed meeliften. Vele initiatieven van overheid en

bouwsector volgden om duurzaam en energiezuinig te bouwen.

Spannend wordt het of de bouw alle plannen zal kunnen verwezenlijken, maar duurzaam bouwen staat

anno 2008 in elk geval stevig op de (politieke) agenda. (Senternovem, 2009)7

7 h t tp : / /duur zaambouwen. sen te rnovem.n l /p r ak t i j k / 112-on ts t aan_en_ toekoms t_dubo . h tm l (12 maa r t

2009)

F iguur 1 A l Gor e , An In conven i ent T r u th

F iguur 2 M cDonough en Br aungar t

B l ad 11

01.01 Leeswijzer

B l ad 12

Dit onderzoek is op te splitsen in drie delen. De probleemanalyse, het theoretisch kader en het

modelleren. De probleemanalyse bevat het verkennend onderzoek dat als doel heeft het in staat te

stellen om tot een betere en meer afgewogen oordeelsvorming van het onderwerp te komen. In dit

onderzoek is vooraf een lange periode geweest waarin veel verkennend onderzoek heeft plaats

gevonden. Het onderwerp was nog niet specifiek geformuleerd en er was ook nog onvoldoende kennis

aanwezig om een helder beeld van het thema duurzaamheid te vormen.

Tijdens het verkennende onderzoek is veel gebruik gemaakt van internet, marktdocumentatie en

vakliteratuur van de huidige partijen die op het gebied van duurzaamheid al uitspraken hebben gedaan.

Daarnaast zijn er ook veel bezoeken gebracht aan congressen, seminars en beurzen. Tijdens de

praktijkbezoeken is er veel gesproken en gepraat met deskundigen en koplopers op het gebied van

duurzaamheid maar ook met tegenstanders en belangstellenden.

Door middel van het verkennend onderzoek is de onderzoeksopzet (hoofdstuk 2) opgesteld. Hierin

staan de aanleiding, probleembeschrijvng en de relevantie. Na het verkennende onderzoek is de

onderzoeksvraag geformuleerd, namelijk het inzichtelijk maken van de duurzame bouwkundige en

installatietechnische maatregelen, en de daaraan gekoppelde financiële consequenties, bij het

verduurzamen van bestaande kantoren.

Na de onderzoeksvraag te hebben geformuleerd is er een literatuuronderzoek gedaan. Een

literatuuronderzoek is het uitvoeren van een systematische studie op basis van wetenschappelijke

literatuur en andere documenten om een wetenschappelijke vraagstelling te beantwoorden. Een manier

om antwoord op de onderzoeksvraag en deelvragen te vinden, is het uitvoeren van literatuuronderzoek.

Hierbij worden met bronnen (boeken, onderzoeken, nieuwsberichten, etc.) de informatie getracht te

vinden waarmee de vragen beantwoord kunnen worden.

Een van de methoden van onderzoek is de survey-methode(stakeholderonderzoek), waarin men bij een

groot aantal onderzoekseenheden via systematische ondervraging gegevens over veel kenmerken

verzamelt (qualiteit.nl, 2009)8. Er zijn in het analysekader van het onderzoek elf oriënterende

interviews afgenomen met verschillende partijen binnen het bouwproces. Tijdens de interviews zijn een

aantal thema’s aan de orde zijn gekomen en besproken.

Vanuit de onderzoeksvraag volgt een literatuuronderzoek en een stakeholderonderzoek die de basis

vormen voor het theoretisch kader (hoofdstuk 3). Na het theoretisch kader wordt er verder informatie

(input) voor het model verzameld. Er moet een database opgezet worden. De database zal bestaan uit

de “duurzame technische maatregelen” die toegepast kunnen worden bij een bestaand kantoor. Deze

8 h t tp : / /www.qua l i te i t . n l / su r vey . h tm

B l ad 13

worden inzichtelijk gemaakt door onderzoek vanuit diverse bronnen maar voornamelijk vanuit de te

onderzoeken case studies. Na het inzichtelijk maken van de maatregelen moet er per maatregel de

financiële als de energetische consequenties bepaald worden. Dit moet hoofdzakelijk voortkomen uit de

case studies. Als dit niet het geval is dan zal het energetische deel zal aan de hand van

duurzaamheidinstrumenten inzichtelijk gemaakt worden. Het financiële gedeelte zal in overleg met

Brink Groep bepaald worden.

De casestudy methode (hoofdstuk 4); deze heeft als oogmerk overzichtelijk een bepaald systeem of

proces te beschrijven. Hierbij valt onder andere te denken aan een bepaalde organisatie, een bepaalde

beslissing of een bepaalde situatie. In de scriptie moet je aangeven op welke wijze de informatie wordt

verzameld voor de cases. De uitspraken zijn meestal niet generaliseerbaar, maar anderzijds kan er

meer de diepte ingegaan worden. (Dul J. & Hak T., 2008)9

In dit onderzoek worden 7 casestudies gedaan, waar de meeste eenvoudig worden uitgewerkt en twee

cases in de diepte. De cases worden allen beschreven en voor de twee diepte cases worden enkele

interviews afgenomen met de betrokken partijen. Ook wordt er een bezoek (rondleiding) aan deze twee

projecten gebracht. De case studies worden vervolgens in de cross case (hoofdstuk 5) met elkaar

vergeleken. Hieruit volgen bevindingen en conclusies die voor het vervolg van het onderzoek van

toepassing zijn.

De cases zijn heel belangrijk voor de onderbouwing van het model. Veel zal afkomstig of herleid kunnen

worden uit de cases. Dit zijn werkelijk uitgevoerde projecten en vormen dus een goede input voor het

onderzoek. De cases worden voor de gebruikt voor de bepaling van de “duurzame technische

maatregelen”, de database en de manier van sturing in het model (hoofdstuk 6).

Als de financiële en de energetische consequenties van de technische maatregelen niet bepaald kunnen

worden met behulp van de case studies zal het duurzaamheidinstrument EPA-U worden gebruikt. Er zal

dan een conventioneel gebouw doorgerekend worden, waarna iedere maatregel één voor één wordt

ingevoerd. Hierbij ontstaat een verschil met de bestaande situatie welke inzichtelijk en verwerkt wordt

gemaakt in de database.

Na het opzetten van de database moet er uitgezocht worden op welke manier gestuurd kan gaan

worden. Er zal een model gemaakt worden die keuzes mogelijk en inzichtelijk maakt. Wat moet de

input zijn voor het model, welke keuzes kunnen gemaakt worden en hoe worden de maatregelen

gekozen, deze vragen worden in de loop van het onderzoek duidelijk.

9 Du l J . & Hak T . ( 2008) , C ase S tudy Me thodo logy i n Bus i ne ss Resea rch , Ams terdam

B l ad 14

Na het uitzoeken van de informatie kan het in het model gemaakt gaan worden. Dit zal leiden tot het

concept model. Het concept zal nog door een expertpanel gecontroleerd en getoetst worden. Het

expertpanel wordt geacht de opgegeven onderwerpen te onderzoeken en te bestuderen en in

schriftelijke rapporten conclusies en aanbevelingen naar voor te schuiven. (Royal Society of Canada,

2009)10. Aan het einde van het onderzoek, zal er een definitief model ontstaan die de verduurzaming

van bestaande kantoren inzichtelijk kan maken.

Als afsluiting worden de conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 7) beschreven. Na het afronden van

het onderzoek zal er door middel van een exert panel (hoofdstuk 8) een laatste blik op het model

worden geworpen, waarbij de specialisten hun open aanmerkingen geven over het model.

10 Roya l So c i e ty o f C anada ( 1998) Expe r t P ane l s : Manua l o f P r ocedura l Gu ide l i n es . Ve rs i o n 1 . 1 . O t t awa

(Onta r i o ) , C anada.

B l ad 15

02 ONDERZOEKSOPZET

02.01 Aanleiding

Senternovem zegt “duurzaam bouwen staat anno 2008 in elk geval stevig op de (politieke) agenda”.

Om duurzaam te bouwen moet een organisatie wel duurzaam (willen) zijn, hier spreekt men vaak over

het Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO).

Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent dat naast het streven naar winst (profit) ook

rekening gehouden wordt met de effecten van de bedrijfsactiviteiten op het milieu (planet) en dat er

oog is voor menselijke aspecten binnen en buiten het bedrijf (people). Het gaat er om een balans te

vinden tussen people, planet en profit. Steeds vaker blijkt dat die balans leidt tot betere resultaten voor

zowel het bedrijf als de samenleving.

De economische crisis heeft er in de bouwwereld toe geleid dat nieuwbouwprojecten heel moeilijk

haalbaar zijn, omdat er voornamelijk geen financieringen meer vrij komen vanuit de bancaire wereld

voor (risicovolle) bouwontwikkelingen. Er moet namelijk zelf veel eigen geld ingebracht worden, wil een

bank nog een lening verstrekken.

Het huidige percentage nieuwbouw dat per jaar aan de

bestaande voorraad wordt toegevoegd ligt nu rond de 1%.

Daarnaast staat in de bestaande kantorenvoorraad veel leeg.

Deze leegstand bedroeg in 2008 12% (DTZ, 2008)11 en zal in

2009 naar verwachting verder stijgen. Door de bezuinigingen en

een afnemend productieproces gaan organisaties inkrimpen en

efficiënter gebruik maken van bestaande ruimten. Dit zal voor

een verdere toename van de leegstand gaan zorgen.

In deze tijd zullen de kansen en uitdagingen dan ook vooral bij de

bestaande bebouwing liggen. De organisaties zullen, naast het

maatschappelijk verantwoord ondernemen, meer aandacht moeten besteden aan hun strategie in

relatie met de bestaande voorraad/gebouwen.

Vanuit de overheden wordt er steeds meer gestimuleerd om te verduurzamen. Er zijn internationaal

verdragen gesloten over het sparen van het milieu. Met daarin (hoofd)doelen zoals reductie van de

CO²-uitstoot, overige emissies en energiebesparing. Na het ‘Klimaatverdrag’ tijdens de "Earth Summit"

in Rio de Janeiro zijn de doelen aangescherpt in het verdrag van Kyoto (Kyoto protocol) die nu tot 2012

van kracht is.

11 h t tp : / /www.d t z .n l / page . asp ? id=62713

F iguur 3: Hu id ig e mark ts i t ua t i e

n i euwbouw(1%)/bes t aande b ouw ( 99%)

B l ad 16

Met het huidige Kyoto verdrag zijn industrielanden overeengekomen om de uitstoot van broeikasgassen

in 2008-2012 met gemiddeld 5,2% te verminderen ten opzichte van het niveau in 1990.

De reductiepercentages verschillen van land tot land, naarmate economische kracht. Economisch

zwakkere landen krijgen lagere reductiepercentages.

Volgens het Kyotoprotocol moet

Nederland in de periode 2008–2012

de emissies van broeikasgassen met

gemiddeld 6 procent verlagen ten

opzichte van het basisjaar 1990.

Daarbij mag een deel van deze

reductie in het buitenland worden

gerealiseerd. De uitstoot in het

basisjaar is vastgesteld op 214,3

miljard kg CO²-equivalenten.

In 2005 kwam de uitstoot van

broeikasgassen in Nederland met 212

miljard kg CO²-equivalenten hier voor het eerst onder. In 2006 zette deze afname zich verder door.

Ieder land speelt op zijn eigen manier in op de afspraken van de

verdragen. Sommige landen zijn al redelijk ver met duurzaamheid

en het nastreven van de gestelde doelen maar er zijn ook landen die

nog veel te doen hebben. Nederland was altijd een land dat voorop

lag wat duurzaamheid betreft, maar dit stagneerde in de economisch

goede tijden. Dit betekent nu dat Nederland nog veel moet doen om

de doelen te realiseren. Van de 27 EU-lidstaten hoort Nederland bij

de vijf minst presterende landen als het gaat om het aandeel

duurzame energie: er is 3% gerealiseerd, terwijl 20% in 2020 de

doelstelling is, zie figuur 4.

De Nederlandse overheid wil concrete stappen zetten naar een

duurzame samenleving en geeft zelf het goede voorbeeld. Jaarlijks

besteden overheidsorganisaties meer dan 40 miljard euro aan

inkopen en diensten. Door als overheid duurzaam in te kopen, krijgt

de markt voor duurzame producten een stevige impuls. De

F iguur 5 P r e s t a t i e EU l anden t . o . v .

ges t e lde doe l en

F iguur 4 CO2 u i t s too t Neder l and

B l ad 17

overheden hebben duidelijke doelen gesteld: het Rijk wil in 2010 voor 100 procent duurzaam inkopen

(senternovem, 2009)12. De gemeenten streven naar 75 procent in 2010 en 100 procent in 2015.

Provincies en waterschappen hebben minimaal 50 procent in 2010 als doel gesteld. 100 procent

duurzaam inkopen betekent dat de inkopen voldoen aan de eisen die op dat moment voor de

desbetreffende productgroepen zijn opgesteld.

Vanuit het duurzaam inkopen beleid van de overheid worden in principe alleen nog gebouwen

aangekocht of gehuurd met een label C of hoger (B of A). Op deze manier is er garantie dat de overheid

medewerkers goede huisvesting kan bieden, de markt kan stimuleren om de grote voorraad oudere

panden te verduurzamen en de kans op afstoten of slopen van minder goede panden kan beperken.

Het Energielabel voor publieke gebouwen (EPBD) is dit per 1 januari 2009 verplicht. Met het

energielabel voor gebouwen krijgt een gebouweigenaar meer inzicht in de energieprestatie van zijn

gebouw of woning. Vanaf 1 januari 2008 zijn gebouweigenaren verplicht om bij nieuwbouw, verkoop of

verhuur te beschikken over een energielabel, ook energieprestatiecertificaat genoemd.

Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid en zijn de

energieprestatienormen geïntroduceerd. Met deze introductie van de energieprestatienormen is er voor

gekozen de bouwwereld zelf te laten kiezen met welke maatregelen de vereiste energiezuinigheid van

een gebouw wordt gerealiseerd. De eisen zijn niet langer gericht op de op zichzelf staande maatregelen,

maar op een totaalprestatie met betrekking tot de energiezuinigheid van een gebouw: de

energieprestatie.

EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) is de eenheid waarin de EPN (Energie Prestatie Norm) wordt

uitgedrukt. De EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) aanscherping voor kantoren is per januari 2009 van

1,5 naar 1,1 gegaan. De EPC is een onderdeel van het energielabel. Het energielabel moet er voor

zorgen dat er in de markt herkenbaar en eenvoudig te vergelijken is en waarbij inzicht wordt gegeven

in de totale energieprestatie van het (in dit geval) gebouwen.

Voor het behalen van de in het Kyoto Protocol vastgelegde doelen heeft Nederland nationale

convenanten opgesteld. Er is een werkprogramma (‘Schoon en Zuinig’) opgesteld met daarin de doelen

voor Nederland tot 2020 en vervolgens zijn er met marktpartijen convenanten opgesteld die de doelen

hebben gesteld per sector. Er is in de bouwsector een convenant ‘Lenteakkoord’ voor nieuwbouw en

een convenant ‘Meer Met Minder’ voor de bestaande bouw.

12http://www.senternovem.nl/mmfiles/Criteriadocument_Huur_%20en_%20aankoop_%20kantoorgebo

uwen_tcm24-306706.pdf

B l ad 18

Schoon en Zuinig - Doelen overheid tot 2020:

• CO² 30% reductie (1990-2020)

• Energiebesparing per jaar van 1% naar 2%

• Duurzame energie van 2% to 20%

• Goede voorbeeld zijn voor de maatschappij

De verschillende convenanten bevatten doelen voor het reduceren van de CO²-uitstoot en daaraan

gekoppeld het verhogen van de energiebesparing. Deze doelen zijn nog niet echt hard, althans het is

geen harde regelgeving maar het wordt langzamerhand wel duidelijk dat de markt meer deze richting

op moet, en gaat handelen naar duurzaam vastgoed. Vastgoed dat minder CO²-uitstoot en dat energie

bespaard, zodat het uiteindelijk energie- en CO2-neutraal is!

Het Lente-Akkoord is een overeenkomst tussen VROM en Bouwend Nederland, NEPROM en NVB van

april 2008. Hierin is als doel gesteld, een energiebesparing van 25% in 2011 en 50% in 2015 van de

vastgoedvoorraad ten opzichte van de situatie van 1990. Ook is afgesproken dat de norm in

samenwerking met de branche voor 1 januari 2011 wordt herzien.

Meer met Minder, het Convenant Energiebesparing voor bestaande gebouwen, is een gezamenlijk

initiatief van overheid, energiebedrijven, woningcorporaties en bouwen installatiebedrijven met als

eerste doel om gedurende de periode 2008 – 2011 500.000 bestaande woningen en bedrijfsgebouwen

gemiddeld 30% zuiniger te maken. Het hele programma loopt tot 2020 met de ambitie om ten minste

2,4 miljoen bestaande woningen en bedrijfsgebouwen aan te pakken.

Geconcludeerd kan worden dat er in de bouwsector veel initiatieven en ontwikkelingen op gang komen

omtrent maatschappelijk verantwoord ondernemen en duurzaamheid. Om de enorme uitstoot van

emissies zoals CO² flink te reduceren en meer aan energiebesparing te doen zijn afspraken per land

essentieel om aan de gestelde doelen te kunnen voldoen.

Nederland heeft op het moment nog een hele grote inhaalslag te maken, waar zij vroeger zeer

vooruitstrevend en koploper op het gebied van duurzaamheid waren, zijn zij nu een van de slechtst

presterende landen wat betreft nastreving van de doelen en afspraken.

De economische crisis heeft er in de bouwsector veelal voor gezorgd dat nieuwbouw projecten zeer

moeilijk haalbaar zijn. De banken willen geen grote (risicovolle) leningen meer verstrekken en

daarnaast vind er in de vele bedrijven ook grote krimp plaats. Deze ontwikkelingen zorgen er voor dat

enerzijds de nieuwbouw nog maar lastig van de grond komt. En anderzijds het percentage leegstand

groeit.

B l ad 19

Al deze ontwikkelingen hebben er in de afgelopen jaren toe geleid dat er zowel nationaal als

internationaal veel afspraken en doelen zijn opgesteld. Nederland moet de emissies van broeikasgassen

ten opzichte van het basisjaar 1990 verlagen en tot 2020 de duurzame energie verhogen. Daarbij zijn

er voor de bouwsector specifiek convenanten opgesteld die erop moeten toezien dat zowel voor

nieuwbouw als voor de bestaande bouw de doelen zullen worden behaald. Hier ontstaan dus kansen om

de bestaande voorraad/gebouwen meer aandacht te geven op het gebied van duurzaamheid.

02.02 Probleembeschrijving

Het duurzaamheidvraagstuk kent nog vele haken en ogen, wat het nastreven van de gestelde doelen

zeker niet bevordert. Daarbij heeft de hele wereld op het moment te maken met een grote

economische crisis. Er zijn dan ook drie soorten problemen te beschrijven. De maatschappelijke

problemen die wereldwijd spelen, de markt problemen die in de bouwsector een rol spelen en praktijk

problemen die een onderdeel van de bouwsector zijn.

Maatschappelijke problemen

Broeikaseffect

Wetenschappers houden de mens verantwoordelijk voor het versterken van het broeikaseffect. Het

broeikaseffect zorgt ervoor dat de temperatuur op aarde hoger ligt dan op grond van de warmte-

instraling van de zon en de aardwarmte verwacht kan worden. Dit effect wordt veroorzaakt door

broeikasgassen in de atmosfeer die warmte vasthouden. De bekendste broeikasgassen zijn waterdamp,

koolstofdioxide, methaan en stikstofoxiden.

De oorzaak van het broeikaseffect met de

opwarming van de aarde komt hoofdzakelijk door

het intense gebruik van fossiele brandstoffen (86%

van de totale energieopwekking). De verschillende

brandstoffen die in diverse sectoren worden

gebruikt zorgen voor veel schadelijke emissies

(broeikasgassen). Het enorme verbruik van de

fossiele brandstoffen komt voort uit de grote

energiebehoefte van de mens.

F iguur 6 Hu id ig e b ronnen voo r opwekk ing energ i e

Duurzame energie

6%Nucleaire energie

8% Olie

40%

Gas

23%

Kolen

23%

Bron: US Energy Information Agency

B l ad 20

Eindigheid fossiele brandstoffen

Er zal een hoop moeten veranderen om het energiegebruik af te laten nemen. Het thema

‘duurzaamheid’ kan en zal hier een grote rol in gaan spelen. Maar er wordt maar 6% van de energie

gewonnen uit duurzame energie. Daar komt nog bij dat uit diverse onderzoeken blijkt dat de fossiele

brandstoffen eindig zijn.

Bewezen en speculatief

Om bij de geldende onzekerheden toch een overzichtelijk beeld te krijgen van de omvang van de

wereld energiereserves, kan een onderscheid gemaakt worden tussen "bewezen reserves" en

"speculatieve reserves". In de studie "An Assessment of world hydrocarbon resources" definieert de

Duitse energiedeskundige Dr. Hans-Holger Rogner, onder andere werkzaam bij het Internationaal

Atoom Energie Agentschap, de bewezen reserve als het deel van de conventionele reserve, waarvan

zowel het voorkomen als de winbaarheid zijn aangetoond.

Aardolie, aardgas, steenkool

Het Milieu en Natuur Planbureau heeft de gegevens over energiereserves uit het rapport van Rogner per

energiebron uitgedrukt in het energieverbruik van het jaar 2000. Uitgaande van een gelijkblijvend

energieverbruik kan zo een toekomstverkenning worden gemaakt van de maximale toereikendheid van

de voorraad aardolie, aardgas en steenkool, zoals afgebeeld in onderstaande figuur.

Uit de figuur blijkt zowel het aanzienlijke verschil tussen bewezen en speculatieve reserves, als ook een

duidelijk verschil in toereikendheid per energiebron.

B l ad 21

De totale bewezen voorraad aardolie kan bij een gelijkblijvende consumptie de wereld nog maximaal 43

jaar van olie voorzien. Mocht echter de volledige speculatieve reserve daadwerkelijk bestaand en

winbaar zijn, kan daar nog 82 jaar bij worden opgeteld. De wereld zou dan, rekenend vanaf het jaar

2000, nog 125 jaar van olie kunnen worden voorzien. (In werkelijkheid wordt in de 21e eeuw een

aanzienlijke stijging van de olieconsumptie verwacht, waardoor het aanbod niet meer in de vraag zal

kunnen voorzien, ver voor het jaar 2125.)

De bewezen voorraad aardgas is iets groter, voldoende om de wereld bij gelijkblijvend aardgasverbruik

nog 61 jaar te voorzien, of, met meerekening van de volledige speculatieve reserve, zelfs nog 214 jaar.

De voorraad steenkool is veruit het grootst. Zelfs de bewezen reserve zou de wereld, bij gelijkblijvend

steenkoolverbruik, nog 180 jaar kunnen voorzien. Mocht ook de volledige speculatieve reserve winbaar

blijken, kan daar nog 502 jaar steenkoolverbruik aan worden toegevoegd, zodat de aarde maximaal tot

het jaar 2682 van steenkool kan worden voorzien. (In werkelijkheid zal ook het steenkoolverbruik in de

nabije toekomst aanzienlijk stijgen.) (Rogner, 2000)13

De huidige energie winning komt grotendeels voort uit de fossiele brandstoffen. Met het feit dat de

fossiele brandstoffen eindig zijn en dat het overgrote deel van de energie dus gewonnen wordt uit deze

brandstoffen kan dit uiteindelijk leiden tot enorme problemen in de vorm van stijging van de

energieprijzen.

Energieprijsstijging

Wanneer en hoeveel de energieprijzen omhoog gaan, dat is afhankelijk van twee factoren. Ten eerste,

de nog aanwezige hoeveelheid fossiele brandstoffen (aanbod) in combinatie met de behoefte (vraag) en

ten tweede, de ontwikkeling, en eigenlijk ook betaalbaarheid, van duurzame energiebronnen

(alternatieven zoals zonnecellen en windenergie).

13 Dr . Hans-Ho lg er R ogner , I n te rna t i o naa l A t oom Ene rg ie Agent schap;

h t tp : / /www.pb l . n l / n l / do ss i e r s / i ndex . h tm l

B l ad 22

In onderstaand overzicht is te zien dat de duurzame alternatieven niet echt aanslaan en dat de fossiele

brandstoffen uitgeput raken, waardoor de energieprijs enorm stijgt. Als er niets gebeurt, dan zal dit

uiteindelijk een mogelijk scenario zijn, alleen is niet exact (in jaartallen) te voorspellen wanneer dit gaat

gebeuren.

Wanneer het scenario zich ontwikkelt zoals hierboven is geschetst, zullen de energieprijzen enorm

oplopen. Maar als de duurzame alternatieven zullen toenemen, zoals hieronder in een scenario is

geschetst, dan blijft de energieprijs gelijk en kan deze zelfs afnemen. Dit zal komen doordat de

duurzame alternatieven uiteindelijk zo goed zijn dat iedereen zelfvoorzienend wordt en dus dat de

energieprijzen terug naar nul gaan.

F iguur 7 energ iep r i j s o n tw i k ke l i ng zonder g ro e i duur zame a l te rna t i even

F iguur 8 energ iep r i j s o n tw i k ke l i ng me t g ro e i d uu r zame a l te r na t i even

B l ad 23

Markt problemen

Circle of Blame

De overheid heeft zichzelf en ook de markt doelen gesteld

om te zorgen dat de internationale afspraken moeten

worden behaald. Maar de (bouw)markt wil nog niet echt

reageren en inspelen op de verduurzaming van de

maatschappij. Zij geven aan dat zij ook erg afhankelijk

zijn van elkaars vraag hiernaar. Dit wordt ook wel “The

Vicious Circle of Blame” (Keeping, 2000)14 genoemd.

Uitgangspunt van dit model is dat partijen vaak naar

elkaar wijzen. Betrokken partijen geven aan dat ze willen

verduurzamen, maar dat het niet aan hen ligt dat dit nog

niet geschiedt. Voor het doorbreken van de totale cyclus

zijn inspanningen van beleggers, gebruikers ontwerpers,

aannemers en ontwikkelaars vereist.

Imago

Om het wereldprobleem, opwarming van de aarde, enorm te reduceren, kan ‘duurzaamheid’ op het

moment een grote rol gaan spelen. Maar in de huidige maatschappij en (bouw)markt heeft het thema

‘duurzaamheid’ een slecht imago wat langzamerhand steeds minder wordt. Misschien omdat er het

woord ‘duur’ in zit, wat daarmee de maatschappij afschrikt? Er werd altijd al snel de link gelegd naar de

‘geiten wollen sokken-benadering’. Maar dat is nu aan het veranderen, waar duurzaamheid in

projectvorm steeds vaker een eis is.

Gebouwde omgeving

Uit de fossiele brandstoffen wordt nog steeds veel

energie opgewekt. Er zijn een aantal sectoren die

er voor zorgen dat het huidige energieverbruik uit

fossiele brandstoffen enorm hoog is. In Europa

zijn drie grote energieverbruikers te benoemen.

Transport (35%), Industrie (30%) en de

Gebouwde Omgeving (35%). Hierin behoort de

gebouwde omgeving dus tot de grootste.

14 Keep ing , M . ( 2000) , Wha t abou t the d emand? Do i nves t o rs want ‘ s u s t a i nab l e bu i l d i ngs ’ , Ox fo r d ,

Ox fo r d Cen t r e fo r R ea l Es t a t e Managemen t .

Energiegebruik EU

Gebouwde

Omgeving; 35%

Transport; 35%

Industrie; 30%

Bron: De Jonge, H., 2009

F iguur 9 C i r c l e o f B l ame

B l ad 24

Binnen de gebouwde omgeving is ook weer een

verdeling te maken van energieverbruikers. Het

energiegebruik komt voor 63% voor rekening van

de woningbouw. 22% is toe te rekenen aan de

kantorensector en de overgebleven 15% is

afkomstig van de overige bebouwing.

Vraag en aanbod

De woningbouw kent weinig leegstand maar groeit ook niet snel meer. Deze stagnatie wordt vooral

veroorzaakt door de crisis waar ontwikkelaars en aannemers niet meer kunnen bouwen omdat zij de

financieringen niet meer rond krijgen. De niuewbouwwoningen zijn daarom nog steeds zo duur terwijl

veel kopers de financieringen ook niet rond meer krijgen. Daarom blijven veel bewoners op hun huidige

plek zitten. Het is daarom lastig om deze sector verder aan te pakken.

In de afgelopen jaren is er in de utiliteitsector enorm

ontwikkeld en gebouwd, hetgeen er nu voor zorgt dat er

een groot verschil bestaat tussen de vraag en het

aanbod in de kantorensector. Door de moeilijke tijden in

de afgelopen jaren is de vraag hard gedaald waar het

aanbod maar bleef toenemen. Daarnaast spelen de

factoren inkrimping van de organisatie en het niet rond

krijgen van een financiering hierin ook mee. In de

huidige kantorensector staat dus veel bestaande

gebouwen leeg, en wachten er eigenlijk op totdat zij

gesloopt of gerenoveerd worden.

Financiering

Door de economische crisis willen banken geen risicovolle financieringen meer afgeven. Vastgoed staat

over het algemeen bekend dat het best risicovolle investeringen kunnen zijn. Het is dan ook steeds

moeilijker om echt genoeg financieringen van de banken te krijgen. Daarbij speelt ook mee dat normaal

gesproken partijen zelf ook een deel kunnen inleggen voor de investering. Maar dit is door de

economische situatie bij veel partijen steeds harder geslonken. Dus als er niet genoeg eigen vermogen

is en de banken geen financieringen meer willen afgeven dan zal het met veel partijen en bedrijven

bergafwaarts gaan, wat niet ten gunste is voor het vastgoed, zowel nieuw als bestaand.

F iguur 10 S i t uat i e Kanto r enmark t 2009

Energiegebruik gebouwde omgeving

Onderwijs; 2%

Overig Utiliteit; 10%

Verzorging; 3%

Kantoren; 22%

Woningbouw; 63%

Bron: TNO, 2008

B l ad 25

Praktijk problemen

Alternatieven duur in aanschaf (lange terugverdientijden)

Het blijkt nu zo te zijn dat diverse gebouweigenaren nog niet echt bereid zijn om voor de alternatieven

te kiezen, laat staan betalen (‘willingness to pay’). Er zijn een aantal redenen te benoemen waarom er

niet voor de alternatieven wordt gekozen. Veel alternatieven hebben vooraf, in vergelijking met

conventionele mogelijkheden, een grotere investering nodig om aan te schaffen. Daardoor hebben veel

alternatieven een langere terugverdientijd dan conventionele ingrepen. Dit is voor veel

gebouweigenaren niet aantrekkelijk, omdat er veel gebruikers op korte termijn denken en handelen.

Huurprijs en exploitatiekosten

Verder kent de bouwsector het probleem dat veel contracten en projecten worden berekend op basis

van huurkosten/-prijs en dat er geen rekening wordt gehouden met de exploitatiekosten

(gebruikerskosten). Bij het gebruiken en toepassen van duurzame alternatieven moet er aan het begin

van een project meestal een meerinvestering gedaan worden (gemiddeld +10%). Met als consequentie

dat de huurprijs stijgt, omdat de meerinvestering wel terugverdiend moet worden. Maar het alternatief

zorgt vaak wel voor een lagere exploitatie waar in een project geen rekening mee gehouden wordt.

Zolang de exploitatiekosten (gebruikerskosten) niet meegenomen worden betekend dit dus dat het voor

vele gebouweigenaren, deze manier van rekenen aan een project, niet aantrekkelijk is om te investeren

in duurzaamheid.

In huursituaties ervaart men vaak het zogenoemde split-incentive probleem. Om energiebesparingen te

bereiken zal vooral de eigenaar investeringen moeten doen, waarna de huurder de baten heeft. Het

komt hier vooral aan op goed overleg en heldere afspraken tussen verhuurder en huurder, door

bijvoorbeeld de besparingen op energiekosten (deels) te verrekenen in de huurprijs, opdat beide

partijen er baat bij hebben, dit wordt ook wel de split-incentive genoemd. (Ooijevaar, 2009)15

(Taxatie) Verkoopwaarde Duurzaam Vastgoed

In Amerika zijn kantoren vergeleken op alle kwaliteitsfactoren die van invloed zijn; zoals leeftijd,

verdiepingen, voorzieningen etc. Uiteindelijk kan er zo het groene effect worden gemeten.

De contracthuur van groene kantoorgebouwen blijkt 3% hoger te liggen dan voor andere vergelijkbare

gebouwen, maar de bezettingsgraad is stabieler. Dat vertaalt zich in een hogere bruto kasstroom van

6%. Alles samen leidt dit tot een 16 tot 18% hogere waarde van die gebouwen, aldus onderzoek

Piet Eichholtz en Nils Kok van de Universiteit Maastricht en John Quigley van de University of California.

(Kok, 2009)16

15 Oo i j e vaar , O la f , H e t d uu r zame kan too r i s een b e st aand kan too r , fm i , 5 – 2009

16ht tp : / /www.maas t r i c h tun iv er s i t y .n l /web/Ma i n1/S i t eWide/Con ten t /Hoge rBe l egg i ngs rendemen tMe tDuu r za

amBouwen. h tm

B l ad 26

Wat het probleem nu in Nederland is, is dat geen enkele partij deze winst/meerwaarde nog wil

erkennen. Zolang de meerwaarde, zoals die uit het onderzoek van Nils Kok komt, niet door de markt

opgepakt wordt dan zal duurzaam vastgoed in Nederland niet haalbaar (winstgevend) zijn.

Onduidelijk inzicht in de Initiatieffase

De gebouweigenaren in Nederland hebben vastgoed in het bezit die eigenlijk niet meer voldoen aan de

weten regelgeving en vaak ook helemaal niet meer aan de wensen en eisen van de gebruikers. Veel

gebouweigenaren laten veel vastgoed verouderen en verslechteren. Er wordt dan ook lang gewacht met

het kiezen voor een groot onderhoud, afstoten van een gebouw, slopen en nieuw bouwen of toch maar

niets doen. Een dergelijk strategisch keuzemoment voor een eigenaar is vaak heel lastig. Eigenlijk is de

kennis en het inzicht er niet om gemakkelijk en eenvoudig een onderbouwde keuze te maken, wat te

doen met het bestaande vastgoed!

Er zijn voor de bestaande bouw namelijk veel maatregelen die gedaan kunnen worden die het vastgoed

verbeteren, maar er zijn daarnaast ook nog veel maatregelen die een duurzame invloed op het

vastgoed hebben. Maar wat een portefeuillehouder nu moet kiezen en welke maatregelen welke

consequenties hebben, is op het moment in de praktijk niet of heel slecht inzichtelijk.

B l ad 27

02.03 Relevantie onderzoek

In deze paragraaf wordt de maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie van dit onderzoek

beschreven. De maatschappelijke relevantie geeft aan wat de praktijk aan de onderzoeksresultaten zou

kunnen hebben. De wetenschappelijke relevantie gaat in op het belang van dit onderzoek voor de

wetenschap.

02.03.01 Maatschappelijk

Hieronder zijn enkele bepalende uitspraken over duurzaamheid in de bouw onder elkaar gezet die het

maatschappelijke belang weergeven.

Duurzaam bouwen zorgt voor een verbetering van de kwaliteit op het gebied van leefbaarheid,

flexibiliteit, gezondheid, comfort, veiligheid en rentabiliteit. Bedrijven willen duurzame huisvesting

vanwege: (senternovem, 2009)17

• Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO)

• kostenbesparing

• beter imago

• hogere medewerkers productiviteit en –tevredenheid

• minder verzuim

Explosieve stijging in vraag naar duurzame huisvesting (duurzaam-ondernemen.nl, 2009)18

De urgentie voor duurzaam vastgoed is echter groot. Kantoorgebruikers kunnen een enorme impact

hebben op duurzaamheid omdat 40% van het wereldwijde energieverbruik en een derde van al het

waterverbruik plaatsvindt in kantoorgebouwen. Er kan niet alleen een enorme maatschappelijke

bijdrage worden geleverd, maar er kunnen vooral heel veel kosten bespaard worden. Dat besef dringt

meer en meer door. Jones Lang LaSalle voorspelt dan ook dat de vraag naar duurzame huisvesting de

komende vijf jaar enorm zal oplopen. In Nederland wil ongeveer 50% van de kantoorgebruikers binnen

nu en 5 jaar duurzaam gehuisvest zijn".

Duurzaam renoveren win-winsituatie (Korbee H, 2009)19

Korbee is blij met koplopers als TNT Real Estate, die op eigen kracht en innovatieve wijze duurzaam

vastgoed realiseren: ‘De vastgoedsector is toe aan duurzaamheid in bredere kring. Die koplopers laten

zien dat het kan en stellen daarmee een voorbeeld. ‘Dat neemt niet weg’, realiseert Korbee zich, ‘dat de

grootste besparingskansen niet in de nieuwbouw liggen maar in het bestaande vastgoed.’

17 h t tp : / /www. sen te rnovem.n l /duu rzaamvas tgoedpo r t a l / ve rduur zam ing_vas tgoed/ i ndex .asp

18 h t tp : / /www.duur zaam-onde rnemen. n l /de ta i l _p re ss . ph tm l?ac t_ id=8971

19 h t tp : / /www. sen te rnovem.n l /mmf i l e s /Vas tg oedmark t_Duur zaam%20renoveren%20w in-

w in s i tua t i e_t cm24-302568.pd f

B l ad 28

Echt duurzaam is het verduurzamen van de voorraad (IVBN, 2009)20

Meer aandacht voor verduurzaming van bestaande gebouwen ziet Copier als onvermijdelijk voor het

realiseren van de politieke en maatschappelijke ambities ten aanzien van duurzaamheid: “Er is veel

mee te winnen want de gebouwde omgeving is de bron van meer dan 30% van de CO²-uitstoot.

En omdat nieuwbouw jaarlijks niet meer dan 1 tot 2% van de voorraad is, kun je alleen tempo maken

door de bestaande bouw aan te pakken. Ten slotte levert dat op korte termijn werkgelegenheid op, juist

nu in de bouw veel banen op de tocht staan.”

Uit deze bovenstaande uitspraken kan gezegd worden dat de behoefte naar duurzaamheid in de bouw

zeker bepalend en belangrijk aan het worden is. Dit onderzoek, de verduurzaming van bestaande

kantoren, zal hierbij dan ook bijdragen op het maatschappelijke vlak in de sector.

02.03.02 Wetenschappelijk

Hieronder zijn enkele bepalende uitspraken over duurzaamheid in de bouw onder elkaar gezet die het

wetenschappelijke belang weergeven.

Anno 2008 staat duurzame ontwikkeling stevig op de agenda van Nederlandse overheden, bedrijfsleven

en maatschappelijke organisaties. Er is een breed gevoel van urgentie ontstaan dat duurzame

oplossingen nodig zijn om vraagstukken op het gebied van klimaatverandering, sociale ongelijkheid,

aantasting van ecosystemen en biodiversiteit, wereldwijde armoede, gebrek aan onderwijs en

gezondheidzorg voor miljarden mensen op te kunnen lossen. Dat gevoel van urgentie vertaalt zich in de

aandacht voor duurzaamheid in tal van beleidsstukken en programma akkoorden van overheden en

maatschappelijke organisaties. Het vertaalt zich ook in de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsfilosofieën

(maatschappelijk verantwoord ondernemen, cradle to cradle) en gedrag van individuele (wereld-)

burgers.

Zo is de zorg voor een duurzame leefomgeving expliciet opgenomen als een belangrijke pijler van het

kabinetsbeleid van het kabinet Balkenende IV en is duurzaamheid inmiddels in vrijwel alle

programakkoorden van provincies en grote gemeenten als leidend principe opgenomen. Ook het

succesvolle eerste programma Leren voor Duurzame Ontwikkeling 2004-2007 heeft haar steentje

bijgedragen om duurzame ontwikkeling te agenderen. (Senternovem, 2009)21

Onderwijs kan een belangrijke rol spelen om duurzaamheid, en de keuzes die je hiervoor maakt, een

belangrijke plaats te geven in het dagelijks leven. Het programma ondersteunt docenten en

onderwijsinstellingen hierin, maar ook ambtenaren en belangenhebbende partijen.

20 h t tp : / /www. i vbn .n l /p er sber i ch t / i vbn-v i s i e -op -duu r zaam-vas tgoed

21 h t tp : / /www. sen te rnovem.n l / Le ren_voo r_duur zame_on tw ikke l i ng /

B l ad 29

Het programma Leren voor Duurzame Ontwikkeling wil uiteindelijk dat elke scholier en student aan het

einde van hun schoolloopbaan in staat is om bewust keuzes te maken als het om duurzame

ontwikkeling gaat. Er wordt hiervoor samengewerkt met organisaties zoals het CITO en de SLO, zodat

Duurzame Ontwikkeling in de toekomst een belangrijk onderwerp is bij alle keuzes en beslissingen die

iedereen elke dag maakt. Of dat nu als scholier, docent, directeur of minster is. (Senternovem, 2009)22

Commercie vraagt kennis over duurzaamheid in de bouwsector (Goodcompany, 2009)23

Om de vraag te kunnen beantwoorden is het bij elkaar te brengen van kennis de volgende stap. Kennis

om de juiste afwegingen te kunnen maken: hoe vullen we duurzaamheid fysiek in? Welk product of

werkwijze is profitabel en welke niet? Het vergt inzicht in werkprocessen en kostencomponenten.

Er is hierboven te lezen dat duurzaamheid een steeds belangrijkere rol krijgt in de maatschappij, maar

dat er absoluut een grote vraag is naar meer kennis over dit onderwerp vanuit de wetenschap.

Dit onderzoek zal daarom een goede bijdrage kunnen leveren als wetenschappelijk stuk in de

maatschappij.

02.04 Probleemstelling

Er zijn door de grote energiebehoefte maatschappelijke problemen ontstaan. De gebouwde omgeving

verbruikt in Europa éénderde deel van de energie. Het overige verbruik komt voor rekening van de

industrie en het transport. Er is hierdoor een klimaatprobleem, het broeikaseffect, ontstaan door de

enorme uitstoot van CO2-gassen. De CO2 komt vrij bij het opwekken van energie met fossiele

brandstoffen.

Algemene Probleemstelling

Het is een feit dat de aarde opwarmt, de gebouwde omgeving heeft een groot aandeel in dit

versterkte broeikaseffect door overmatig energieverbruik, maar het ontbreekt nog aan actie,

in de vorm van energiezuinige gebouwen.

In de gebouwde omgeving blijkt dat er nog veel onduidelijkheid bestaat over de duurzame

alternatieven, om op een verantwoorde wijze om te gaan met het milieu.

Probleemstelling

Er is onvoldoende inzicht in de kosten en opbrengsten van duurzame technische maatregelen

bij bestaande kantoren, om deze zo energiezuinig mogelijk te maken.

22 h t tp : / /www. sen te rnovem.n l / Le ren_voo r_duur zame_on tw ikke l i ng /onde rw i j s / i ndex . asp

23ht tp : / /www.good company . n l /n i euws/ commer c i e_vr aag t_kenn i s_over_duur zaamhe id_ i n_de_bouwsec to r /

51

B l ad 30

02.05 Doel- en Vraagstelling

Vanuit het boven beschreven gedeelte is gebleken dat er een grote kans ligt in de verduurzaming van

het milieu en dan specifiek van bestaande kantoren. Er is duidelijk geworden dat er in de initiatieffase

van een project nog weinig tot geen kennis en inzicht is in de duurzame technische maatregelen bij het

verduurzamen van bestaande kantoren. Er is vraag naar de mogelijkheden en vervolgens de

consequenties van het toepassen van bepaalde maatregelen in bestaande kantoren.

Het toepassen van duurzame maatregelen zorgt er onder andere voor dat een kantoor energiezuiniger

wordt, maar is het mogelijk om een bestaand kantoor energieneutraal te krijgen?

Algemene Doelstelling

Er voor zorgen dat er inzicht in de duurzame technische maatregelen ontstaat waardoor de

bestaande kantoren tot ‘energiezuinige gebouwen’ kunnen worden verduurzaamd.

Duurzame technische maatregelen zijn uiteraard nog een breed of onduidelijk begrip. Maar er wordt in

dit onderzoek gekeken naar de financiële haalbaarheid van bouwkundige en installatietechnische

maatregelen voor bestaande kantoren.

Doelstelling

Inzicht verschaffen in de duurzame bouwkundige en installatietechnische maatregelen en de

daaraan gekoppelde financiële haalbaarheid bij het verduurzamen (zo energiezuinig mogelijk

maken) van bestaande kantoren.

Na het geschetste probleem en doel van dit onderzoek luidt de onderzoeksvraag als volgt:

Onderzoeksvraag

Op welke manier kunnen duurzame bouwkundige en installatietechnische maatregelen, en

de daaraan gekoppelde financiële conseqeuenties, bij het verduurzamen van bestaande

kantoren inzichtelijk gemaakt worden?

B l ad 31

02.05.01 Deelvragen

Om de onderzoeksvraag te beantwoorden is deze opgesplitst in drie belangrijke onderdelen die alle

deelvragen bevatten. De deelvragen ondersteunen de drie onderdelen uit de onderzoeksvraag en

uiteindelijk kunnen met de antwoorden van de deelvragen de onderzoeksvraag als het goed is

beantwoord worden.

Sub - Onderzoeksvragen

1) Duurzame technische maatregelen

* Welke (duurzame) technische maatregelen kunnen genomen worden in bestaande bouw,

en dragen bij aan energiebesparing?

* Welke bouwkundige- en installatietechnische vereisten zijn aan deze maatregelen

verbonden?

* Wat zijn de leereffecten van de maatregelen?

* Hoe zien maatregelpakketten er uit?

2) Financiële consequenties

* Wat zijn de (bouw/investering)kosten en opbrengsten (terugverdientijd /

energieverbruik) van de duurzame technische maatregelen?

* Wat zijn de (investering)kosten van de maatregelen?

* Wat zijn de energiebesparingen van de maatregelen?

* Wat zijn de opbrengsten van de maatregelen?

3) Sturing

Op welke manier kunnen duurzame technische maatregelen gekoppeld worden aan een

herkenbare “duurzaamheidscore of -profiel”?

* Hoe worden de maatregelen verwerkt?

* Kunnen de maatregelen gekoppeld worden aan een herkenbaar profiel?

B l ad 32

03 THEORETISCH KADER

03.01 Inleiding

Dit onderzoek is genaamd ‘Verduurzaming van bestaande kantoren’. Deze titel

geeft al een indicatie waarover de inhoud zal gaan. Omdat het onderwerp nog

een ruim verbeeldingskader heeft, terwijl dit onderzoek specifiek ingaat op

bepaalde onderdelen, moeten de exacte kaders van dit onderzoek worden

afgebakend. Er zal met behulp van een literatuuronderzoek en een

stakeholderanalyse het theoretisch kader bepaald worden.

Het literatuuronderzoek bevat uitgebreide informatie uit de markt die dit onderzoek ondersteund. Er is

tijdens het verkennende onderzoek is veel gebruik gemaakt van internet, marktdocumentatie en

vakliteratuur van de huidige partijen die op het gebied van duurzaamheid al uitspraken hebben gedaan.

Daarnaast zijn er ook veel bezoeken gebracht aan congressen, seminars en beurzen. Tijdens de

praktijkbezoeken is er veel gesproken en gepraat met deskundigen en koplopers op het gebied van

duurzaamheid maar ook met tegenstanders en belangstellenden.

Daarnaast is er een stakeholder analyse gemaakt, waar een aantal oriënterende interviews zijn

afgenomen met marktpartijen om het literatuuronderzoek te ondersteunen of te verbeteren. In de

laatste paragraaf worden de leereffecten van de interviews inzichtelijk gemaakt.

Dit hoofdstuk bevat alleen een korte conclusie van het theoretisch kader. Alle paragraven van het

literatuuronderzoek en interviews zijn verplaatst naar een apart document dat als bijlage (A)

ondersteunend is voor dit onderzoek.

B l ad 33

03.02 Conclusie Theoretisch Kader

Eén van de belangrijkste onderdelen in dit onderzoek is ‘duurzaamheid’. Wereldwijd zijn er veel

problemen met het klimaat. Op het moment is een klimaatverandering aan de gang die de laatste

decennia veel explosiever toeneemt dan in de afgelopen eeuwen. De klimaatverandering heeft tot

gevolg dat hele ecosystemen verdwijnen of enorm verslechteren. Wereldwijd worden steeds meer

initiatieven en afspraken gemaakt die ervoor moeten zorgen dat de klimaatproblemen worden

verminderd en liever verdwijnen.

Internationaal zijn verdragen (Kyoto) opgesteld waar veel landen hebben toegezegd om te gaan werken

aan het verminderen en uiteindelijk oplossen van de klimaatproblemen binnen het land. Het gaat

voornamelijk om het verminderen van de enorme uitstoot aan CO² en een oorzaak daarvan, het

enorme gebruik van energie.

In Nederland heeft dit zeker invloed en consequenties, omdat Nederland in de afgelopen jaren weinig

tot niets gedaan heeft op het gebied van duurzaamheid, vermindering CO² en energiebesparing. Het is

dan ook het geval dat Nederland tot een van de slechte landen behoort op het gebied van nastreven

van de duurzaamheid afspraken.

De overheid heeft op basis van de afspraken in het verdrag en de achterstand op de rest van de landen

nationale doelen opgesteld. Naast het juiste voorbeeld geven spelen reductie van de CO²-uitstoot en

het verhogen van de duurzame energie hierin een zeer grote rol. Om deze redenen zal dit onderzoek

zich specifiek richten op energiebesparing om zo bij te dragen aan een oplossing voor de

energiebesparing en daardoor vermindering van de CO².

De Nederlandse overheid heeft een werkprogramma opgesteld met daarin doelen om minder emissies

uit te stoten en om meer energie te gaan besparen. Voor de nieuwbouw als voor de bestaande bouw

zijn er convenanten met daarin doelen opgesteld. Voor de bestaande bouw geldt bijvoorbeeld dat in

2020 dertig procent energie is bespaard in 2,4 miljoen bestaande woningen en andere gebouwen.

Sinds 1 januari 2010 is het programma Duurzaam Inkopen van kracht waarin overheden stimuleren om

milieu- en sociale aspecten mee te nemen bij de inkoop van producten en diensten. Voor

vastgoedbeleggers in bestaand vastgoed kan het duurzaam inkoopbeleid grote gevolgen hebben, want

volgens schattingen hebben de Rijksoverheid en lokale overheden samen ongeveer 20 procent van alle

kantoorgebouwen in Nederland in gebruik. Hiermee is de overheid de grootste gebruiker van vastgoed

in Nederland. Dus, een op de vijf eindgebruikers zal vanaf 2010 eisen gaan stellen aan de

B l ad 34

energiezuinigheid van een aan te kopen of aan te huren pand. Veel beleggers hebben hier ook een deel

van in eigendom en moeten daarom dus ander voorraadbeleid gaan voeren.

Een energielabel is verplicht bij bouw, verkoop of verhuur in woningbouw en utiliteitsbouw.

Gebouweigenaren moeten sinds 1 januari 2008 aan elke nieuwe eigenaar of huurder een energielabel

overhandigen. Vanuit het duurzaam inkopenbeleid moet een bestaand gebouw aan een minimum

voldoen van energielabel C of een verbetering van twee labels.

Slechts een derde van de gelabelde kantoorpanden voldoet direct aan de duurzame inkoopeis van de

Nederlandse overheid. Oftewel tweederde van de bestaande voorraad voldoet niet aan de ‘C-of-hoger’

eis. Een aanzienlijk deel (27 procent) van de reeds gelabelde panden behaalt de laagst mogelijke score:

een G-label. Dit betekend dus dat er nog veel te doen is in de bestaande bouw.

Naast duurzaamheid spreekt de titel ook over bestaande kantoren. Er zijn doelen gesteld voor minder

CO²-uitstoot en energiebesparing, zo ook in de gebouwde omgeving. De nationale doelen hebben er al

voor gezorgd dat weten regelgeving is verscherpt (bouwbesluit, EPC-eis) waardoor de nieuwbouw al

veel minder CO²-uitstoot en veel energiezuiniger is dan voorheen. Daarbij is het een feit dat er maar

1% nieuwbouw aan de voorraad wordt toegevoegd wat dus inhoud dat de bestaande bebouwing een

veel groter aandeel in de CO²-uitstoot en energieverbruik heeft. Hierdoor zal in dit onderzoek de

aandacht op de bestaande bouw liggen.

Er is grondig onderzoek gedaan naar de huidige marktsituatie. Het werd al snel duidelijk dat de focus

naar de kantorensector uitging. Dit heeft meerdere redenen maar de belangrijkste reden is dat de

overheid eigenlijk alleen maar kantoren gebruikt. De overheid heeft zichzelf namelijk doelen opgelegd

waaraan zij moeten voldoen, op het gebied van verduurzaming van onder andere het vastgoed. Ook is

een belangrijke aanleiding is dat er veel leegstand in de kantoren sector is. Zo ongeveer vijftien procent

staat nu leeg en is zeer verouderd. De voorraad is kwantitatief in plaats van kwalitatief.

In de bestaande bebouwing is er een onderscheid te maken tussen woningbouw en utiliteitsbouw, die

beiden problemen kennen. Maar waarom wordt er in dit onderzoek op kantoren gefocust?

De woningbouw heeft een veel groter aandeel (63%) in het energieverbruik ten opzichte van de

utiliteitsbouw (22%). Er zijn vier redenen aan te geven waarom dit onderzoek zich toch op kantoren

richt.

Voor de woningbouw is op het gebied van verduurzaming en renovatie al veel bekend. Er zijn al veel

onderzoeken en instrumenten op de markt die allemaal mogelijkheden en alternatieven aanbieden om

de woningen te verbeteren (te verduurzamen, energiezuiniger te maken). In principe zijn er voor de

verduurzaming van de woningbouw eigenlijk niet eens zo veel opties mogelijk, het gaat meestal om

naisolatie, glas vervanging en plaatsing van een betere ketel. Daarnaast bevat de woningbouw weinig

B l ad 35

leegstand waardoor het lastig is om woningen aan te pakken doordat ze bezet zijn. Met de lege

kantoren gebeurt nu weinig waardoor ze alleen maar verslechteren. Er heeft ook niemand meer

interesse in slechte kantoren. Een manier om deze kantoren aantrekkelijk te maken is om de kantoren

te verduurzamen (duurzaam te renoveren).

De overheid heeft doelen gesteld waaraan zijzelf in 2020 aan moeten voldoen. De overheid kent vanuit

hun portefeuille eigenlijk alleen maar utiliteit (kantoorgebouwen). Aangezien dit onderzoek wel relevant

moet zijn, is er gekeken naar de weten regelgeving. De overheid gaat het goede voorbeeld geven en

hoopt zo de marktpartijen mee te krijgen.

De laatste reden om op utiliteitsbouw, kantoren te focussen is het feit dat de afstudeermaster

‘Corporate Real Estate Management’ meer gericht is op utiliteitsbouw dan op woningbouw, hierop is de

afstudeermaster ‘Housing’ namelijk meer op gericht.

Voor de verduurzaming van bestaande bouw houdt dit in dat er vooral gericht moet gaan worden op

energiebesparing. Energie heeft namelijk een groot aandeel binnen de kantorensector. De

kantorensector verbruikt 22% van de energie binnen de Nederlandse gebouwde omgeving. Binnen de

sector is het onderdeel energie in de gebruiksfase zeer groot aanwezig (80%). Daarnaast zit het

energieverbruik hoofdzakelijk in de Verwarming en koeling (42%), Verlichting (27%) en Ventilatie

(12%) van een gebouw. Samen is dit 81% van het totale energiegebruik tijdens de gebruiksfase.

Om duurzaamheid van kantoren te meten zijn er in de markt meerdere duurzaamheidinstrumenten te

gebruiken. Er kan met deze instrumenten een score uitgerekend worden die een indicatie geeft hoe

duurzaam het gebouw is. Omdat niet elk duurzaamheidinstrument een score van een bestaand kantoor

kan berekenen, zijn de verschillende instrumenten vergeleken. Na de analyse van de instrumenten

blijkt het dat er drie instrumenten redelijk geschikt zijn om te gebruiken in dit onderzoek. Uiteindelijk is

het EPA-U instrument het juiste instrument die een bestaand kantoor een duurzame score kan geven.

Dit is namelijk een labelscore. Dit sluit juist weer goed aan op de weten regelgeving (Duurzaam

Inkopen Beleid).

Binnen de bestaande kantoren zal energiebesparing leidend zijn. De energiebesparing wordt in dit

onderzoek behaald door ‘duurzame technische’ maatregelen toe te passen. Dit zullen de meest

ingrijpende/ effectieve bouwkundige en installatie technische maatregelen zijn die allen invloed hebben

op de energiereductie van een bestaand kantoor. Gedetailleerde maatregelen zoals warm dak, koud dak

en omgekeerd dak met welk soort dakbedekking en wel of geen ballastlaag aanbrengen worden buiten

beschouwing gelaten, omdat het verscil in effect zeer minimaal is en het is zeer intensief en tijdrovend

werk. Het gaat in dit onderzoek smpelweg om de naisolatie van het dak met een verschil in Rc-waarde.

B l ad 36

Om te zorgen dat een bestaand kantoor energiezuiniger wordt moeten er “duurzame technische”

maatregelen worden toegepast. Dit kunnen bouwkundige en/of installatie technische maatregelen zijn.

Maar wanneer moeten deze maatregelen getroffen worden. Dit heeft te maken met de levensduur van

een gebouw. Het gebouw verouderd in verschillende vormen, een heel belangrijke veroudering is de

technische veroudering. Als een gebouw technisch verouderd is dan moet er iets gebeuren als het

gebouw nog geschikt moet zijn voor een gebruiker. Er zijn hiervoor meeredere oplossingen te kiezen,

denk aan slopen of verhuizen maar renovatie is de meest duurzame oplossing.

Dus als een gebouw verouderd is moet er onderhoud gepleegd worden. De verbetering van het gebouw

en de technische verduurzaming kan in de meeste gevallen alleen plaats vinden tijdens het groot

onderhoud van een gebouw. Dit moment heeft namelijk meerdere voordelen. Tijdens een groot

onderhoud van een gebouw is er sowieso al een budget voor verbetering aanwezig, verder is er in veel

gevallen ook rekening gehouden dat er een periode geen gebruik van het gebouw gemaakt kan worden.

In het onderzoek wordt het verkrijgen van inzicht

en sturing in de kosten kwaliteiten en opbrengsten

van duurzame technische maatregelen in een

bestaand kantoor een belangrijk onderdeel. Dat is

weergegeven in de figuur.

Er staat in de afbeelding het teken ‘Energie’. Dit is

het gevolg van de afbakening waar wordt gekeken

naar de energiebesparende maatregelen. Dus er

moet inzicht en sturing mogelijk zijn in de kosten

(investering), kwaliteiten (duurzaamheidscore,

comfort) en opbrengsten (energiebesparing,

exploitatielasten reductie, terugverdientijd) van

duurzame technische maatregelen in bestaande

kantoren! Met deze uitgangspunten of

randvoorwaarden zal dit onderzoek uitgevoerd

worden.

F iguur 11 S tu r i ng Ko s ten , Kwa l i te i t en en Opb reng s t en

K

Q O

B l ad 37

De uitwerking van de maatregelen hoeft niet op

detailniveau omdat dit onderzoek bedoeld is voor de

initiatieffase van het bouwproces. Het gaat er om dat

een opdrachtgever in de vroegste fase geholpen kan

worden met de consequenties van de verduurzaming

van een bestaand kantoor. Op de markt is veel vraag

naar kennis en inzicht in de mogelijkheden van

verduurzaming van bestaande kantoren.

De belangrijkste doelgroep voor de ‘verduurzaming van bestaande kantoren’ zijn de overheid en

beleggers van kantorenvastgoed. Er is namelijk een duurzaam inkopen beleid met doelen en afspraken

opgesteld waar deze actoren sinds 1 januari 2010 mee te maken krijgen. Zij gaan steeds sneller de

portefeuille in kaart brengen en duurzaamheid gaat een prominente rol bij het strategisch beleid

krijgen. Vooral het feit dat één op de vijf kantoren van de overheid is betekend dat de overheid het

grootste belang heeft bij een goede oplossing voor de verduurzaming van bestaande kantoren.

Als gevolg van de veranderende vraag naar vastgoed zal het aanbod van vastgoed zich moeten

aanpassen, met als eindresultaat een duurzamere vastgoedvoorraad. Dus van uitbreidingsvraag naar

vervangingsvraag en van nieuwbouwbeleid naar voorraadbeleid!

Na heet eerste traject van het verzamelen van de juiste informatie en het afbakenen van het onderwerp

zijn meerdere oriënterende interviews afgenomen om na te gaan in hoeverre deze informatie klopt en

hoe de marktpartijen hiermee bekend zijn en er op inspelen.

Stakeholders Interviews Informeel (gesprek, lezingen)

Kennisinstituut Pieter le Roux (Center For People and Buildings) Hans Korbee & Albert Hulshoff

(Senternovem); Stefan van

Uffelen (DGBC)

Multinational Nikaj van Hermon (TNT) Flip Verwaaijen (TNT)

Consultant Elsbeth Quispel & Tjard Martinus (Jones Lang

LaSalle); Hans de Jonge (Brink Groep)

Anne-Marie Rakhorst (Search)

Overheid Fred Brouwers (VROM); Gerard Wortman (RGD) -

Bank Constantijn Berning (Triodos) -

Gemeenten Ronald van Warmerdam (Project Management

Bureau Amsterdam); Wim Caron (Gemeente Tilburg)

-

Installaties Bert Nagtegaal (Deerns) -

Architect - Thomas Rau (RAU Architecten);

Jouke Post (XX Architecten)

Belegger Derk Welling (Redevco) Bas van de Griendt (Bouwfonds)

F iguur 12 Bouwfase r i ng

B l ad 38

Organisatie moet bewust omgaan met het klimaat en duurzaamheid ambitie hebben

Duurzaamheid is het meest interessant voor (grote) portefeuillehouders

Gebruikers vroeg in het proces betrekken

Integraal samenwerken

Af van de verkokering (Circle of Blame)

Organisatie moet op lange termijn denken en handelen

Duurzame case met haalbaarheid van max. 10 jaar sowieso uitvoeren

Uitdaging ligt in de bestaande bouw

Kijken naar de huurprijzen en ook naar de exploitatiekosten

Markt vraagt om een eenduidige maatstaaf

Overheid moet scherper handelen

Grote organisaties moeten voorbeeld geven, voorbeeldprojecten

De jeugd heeft de toekomst!

Leereffecten Interviews

Energie: voorkomen en besparen!

Uit de oriënterende interviews kunnen de volgende leereffecten getrokken worden. Het is goed om te

zien dat alle effecten ondersteunend zijn aan dit onderzoek.

B l ad 39

04 CASE STUDIES

04.01 Inleiding

De casestudy methode; deze heeft als oogmerk overzichtelijk een bepaald systeem of proces te

beschrijven. De uitspraken zijn meestal niet generaliseerbaar, maar anderzijds kan er meer de diepte

ingegaan worden. (onderwijsportaal.nl, 2009)24

Voordat gestart kan worden met de case studies moet er eerst onderzocht worden welke cases in

aanmerking komen en interessant zijn om te analyseren. Er is eerst simpelweg via internet en

vergelijkbare middelen gezocht naar renovaties van bestaande gebouwen. Na een overzicht hiervan te

hebben gemaakt zijn er selectiecriteria bepaald die nodig zijn om de juiste gegevens uit de cases te

halen. Na de cases op de criteria te hebben getoetst blijft er een voorkeuroverzicht over. Dit overzicht

maakt het inzichtelijk welke cases het meest geschikt zijn om te onderzoeken. Maar omdat er wel

medewerking nodig is van betrokken partijen van deze projecten is er van ieder project nagegaan wie

wel en niet bereid was om mee te werken en informatie te delen.

In dit onderzoek zijn uiteindelijk zeven cases geanalyseerd, waarvan de meeste eenvoudig worden

geanalyseerd en twee worden dieper uitgewerkt. De cases worden beschreven en bij de twee diepte

cases worden enkele interviews afgenomen met de betrokken partijen die invloed in het project gehad

hebben. Ook is een bezoek (rondleiding) aan deze twee projecten gebracht. De cases blijken lastig te

analyseren doordat er beperkt informatie verstrekt werd, waardoor al snel gekozen is om zoveel

mogelijk cases te onderzoeken en daarvan zo veel mogelijk gegevens te achterhalen en niet specifiek

op de twee diepte cases te focussen.

Het doel van deze case studies is dat er geleerd wordt van deze projecten (verduurzaming van

bestaande kantoren) en dat de beperkingen bij bestaande bouw inzichtelijker worden. Verder is het

belangrijk om te achterhalen welke maatregelen allemaal worden toegepast bij renovatie

(maatregelpakket). Naast het pakket moet ook achterhaald worden wat het energieverbruik voor en na

de renovatie is. Deze informatie wordt vervolgens gebruikt om de betrouwbaarheid van de eigen

database te bepalen. In de bijlage (C) is het aparte bestand van alle case studies toegevoegd waarin

meer informatie is terug te vinden dan in dit hoofdstuk wordt weergegeven. Hier zal één van de twee

dieper uitgezochte cases worden beschreven en vervolgens worden de bevindingen en conclusies

inzichtelijk maakt.

24 Du l J . & Hak T . ( 2008) , C ase S tudy Me thodo logy i n Bus i ne ss Resea rch , Ams terdam

B l ad 40

04.02 Case studie 1 – Rijkswaterstaat ‘Westraven’

F iguur 13 R i j k swa ter s t aa t ‘Wes t r aven ’ s i tua t i e Voor en Na

Beschrijving

Het project betreft een combinatie van oud- en nieuwbouw voor diverse diensten van Rijkswaterstaat,

gelegen in het gebied Westraven tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de kruising van de rijkswegen

A2 en A12 te Utrecht. Het oude gebouw had een slecht binnenmilieu (Sick Builing Syndrome) en was

aan renovatie toe. Het programma omvat onder meer kantoorruimten, conferentiefaciliteiten, een

landelijk vergadercentrum, een communicatiecentrum en het Rijkswaterstaat Future Center. Na

realisatie zullen in totaal ruim 2000 mensen op Westraven werken.

De bestaande hoogbouw wordt geheel gerenoveerd en heringedeeld. Rondom de voet verrijst een

langgerekte nieuwbouw van vier lagen. Vides in de vloeren en geheel glazen gevels geven een forse

impuls aan de ruimtelijke beleving en de daglichtontvangst van de toren, die in de oorspronkelijke

architectuur beperkt is. Een groot deel van de werkruimten is ontworpen als flexplek, zodat het

mogelijk is op wisselende plaatsen in het gebouw te werken. (VROM, 2009)25

25 h t tp : / /www.p ro j ec t . v rom.n l /p ro j e c t . a sp ?code_p r j t=10737&code_prgm=28

Verduurzaming

B l ad 41

Leereffecten toegepaste maatregelen

• Er zijn veel nieuwe technieken (voornamelijk proven technology) samen toegepast wat eigenlijk

nogal uniek is in Nederland. Vaak zijn het maar enkele maatregelen die worden toegepast.

• Luchtkanalen en luchtbehandeling zijn het lastigste onderdeel bij een renovatie, omdat de

luchtkanalen zeer groot zijn en in het verlaagd plafond moeten passen!

• Beton kern activering tegen de bestaande vloer is minder effectief. Je kunt dan beter een

klimaatplafond toepassen.

• Het is zeer lastig inzicht in het energieverbruik van het gebouw te krijgen.

• Integrale samenwerking die tot een positief resultaat heeft geleid, alle partijen zijn vroeg bij het

ontwerp/renovatie betrokken.

• Ambitie in een project is belangrijk!

• Warmte koude bron (WKO) bijna standaard aan het worden om je huidige normen te halen!

• Bij te hoog glasoppervlak koudeval! Extra verwarmingspijpen nodig.

• Windmolens duur tvt minimaal 25 jaar, daarom niet toegepast in dit project.

• Er is nieuwbouw bijgebouwd om meer personeel van de organisatie te huisvesten.

Gebruikerskosten

Gebruik voor 3 GWh (23.000 m2)

2003: 2.961.762 kWh

2004: 2.595.522 kWh

Gebruik na 5,6 GWh (53.000 m2)

(EPC 30% onder 1,6)

Kosten Investeringskosten € 175 mln.

Bouwkosten € 70-75 mln. (€ 70.22 mln.)

F iguur 14 U i t s t r a l i ng West r aven n i euwe s i t uat i e

B l ad 42

Probleem + Ambitie naar Resultaat

Het gebouw was zeer slecht qua binnenklimaat en zorgde voor veel klachten (hoofdpijn) op de

werkvloer. Daarnaast voldeed het gebouw niet meer aan de eisen en standaarden van de organisatie.

De ambitie van Rijkswaterstaat was het inpassen van de hele organisatie qua omvang en het verhogen

vanhet imago. Het binnen(werk)klimaat was het belangrijkst en moest van bovengemiddeld niveau zijn

en behaald worden met proven technology.

Uiteindelijk is dit project zeer geslaagd volgens RWS en ontwerpende/ontwikkelende partijen en voldoet

het aan alle verwachtingen. De organisatie past in het gebouw door de nieuwbouw en het

binnenklimaat is van hoogstaand niveau. Het gebouw is een aanwinst voor de organisatie (imago

verhogend) maar ook een voorbeeld in Nederland.

Opmerkelijke maatregelen, bevindingen, conclusies

Het unieke van dit project is het veelvuldig gebruik maken van duurzame technische maatregelen. Het

was tot dusver nog nooit voorgekomen om zoveel “duurzame” maatregelen toe te passen in één

gebouw. Dit moest ook wel om de eisen voor het binnenklimaat te behalen, omdat deze vooraf vrij

hoog gesteld waren.

Door de vele ingrepen en het nieuwbouwdeel is het energieverbruik zeker niet minder geworden. Het is

wel heel lastig om nu een goed inzicht te krijgen in het energieverbruik van het gebouw.

B l ad 43

05 CROSS CASE ANALYSE – CASE STUDIES

05.01 Inleiding

In de cross case analyse zijn de cases met elkaar vergeleken en worden de bevindingen van alle case

studies beschreven. Het doel van dit onderzoek is om ten eerste te leren van het duurzaam renoveren

van een bestaand kantoor en ten tweede om de toegepaste (duurzame) maatregelen

(maatregelpakket) te achterhalen. En zijn er nog opmerkelijke bevindingen te filteren die in dit

onderzoek belangrijk zijn en dus meegenomen moeten worden. Hier worden alleen de belangrijkste

bevindingen benoemd. De uitgebreidde beschrijving van de cases is in de bijlagen (C) terug te vinden.

05.02 Bevindingen cases

De cases die onderzocht zijn, hadden elk een zeer hoge ambitie die behaald moest worden. Zij zaten

allen boven het niveau dat minimaal vereist is, namelijk minimaal label C of twee stappen omhoog. Het

worden wel projecten die nog niet aan de eis hoefden te voldoen maar uiteindelijk is het doel wel

gehaald. Enkele projecten hebben geen labelscore maar wel een andere duurzaamheidscore wat het

moeilijk maakt om ze met elkaar te vergelijken. Eén meetinstrument is dan ook vanuit de markt

gewenst. Er kan dan veel beter en gemakkelijker vergeleken worden, en daardoor ook duidelijker een

beleid gemaakt worden. Er komt dan eenduidigheid voor dit complexe begrip ‘een duurzaam

kantoorgebouw’. In deze cases is het zeer goed en bevorderend geweest om goed samen te werken. Uit

de gesprekken met de betrokken personen van de projecten Westraven en Ministerie van Financiën

blijkt dat bij dit soort grote en vernieuwende projecten is een integrale samenwerking zeker invloed

heeft op een goed eindresultaat.

Een duurzame renovatie met veel ingrepen gaat veelal samen met de lange termijn. Er moet daarom

dan ook goed nagedacht worden over het gebruik en levensduur van het gebouw. Niet alleen nadenken

en ontwerpen voor de huidige gebruiker maar ook rekening houden met een tweede en derde

gebruiker. Dit heeft te maken met de mate van flexibiliteit van het gebouw en zijn plattegrond. Een

renovatie met doelmatige ingrepen, dus ingrepen die tot de minimale eis leiden, zijn aantrekkelijker

voor de korte termijn.

Het meest opvallende bij dit onderzoek van de cases was dat veel gebouweigenaren het

energiegebruik/ -verbruik niet goed inzichtelijk hebben. Om een energiezuinig gebouw na te streven

moet het energieniveau (energiegebruik) wel inzichtelijk zijn om achteraf het resultaat (de winst) te

kunnen bepalen. Om duurzame gebouwen aantrekkelijk te laten worden op de markt, dan moet er

duidelijk inzicht komen in het energieverbruik en in de nieuwe situatie de energiebesparing.

B l ad 44

De aanleiding voor een duurzame renovatie is in de meeste gevallen een technisch verouderd gebouw

en een ongezond binnen(werk)klimaat geweest. Het hoge energieverbruik en het uitstoten van CO2

waren in deze cases geen hoofdreden om te verduurzamen. De eigenaar bepaald het moment van

verduurzamen/investeren. Het belang voor een eigenaar is om een aantrekkelijk gebouw aan de

gebruiker aan te kunnen bieden. Als een gebouw technisch niet meer voldoet en/of een slecht

binnen(werk)klimaat heeft dan is hij er bij gebaat om het gebouw te verbeteren voor de gebruiker. Het

maakt hem in principe niet uit dat het energieverbruik hoog is en dat er veel CO2 wordt uitgestoten. De

eigenaar hoeft de energierekening toch niet te betalen. Tenzij de eigenaar zelf de gebruiker is, dan is

het zeker interessant om op energiereductie te letten en het als ambitie vast te leggen. Uit de cases

blijkt dat dit veelal toch niet de hoofdprioriteit heeft.

Mismatch van het gebouw met de organisatie, (qua oppervlakte m2 / flexibiliteit)

Slecht werken leefklimaat

Technische veroudering gebouw

Uitstraling gebouw slecht (slecht imago)

Aanleidng

case studies

Asbest

De ambities van deze projecten waren op het duurzaamheidvlak zeer hoog. Het zijn projecten die

duurzaamheid hebben gebruikt om het imago van de organisatie te verhogen, het zijn

voorbeeldprojecten voor de maatschappij. Verder werd er voor het binnenklimaat ook overal een hoog

ambitie niveau aangehouden, omdat dit in veel gevallen het grootste probleem en hoofdaanleiding voor

verbetering was. Deze projecten hebben bewezen dat verduurzaming van een bestaand “slecht”

kantoor comfortverhogend is voor gebruiker als eigenaar.

Ambitie

Verduurzaming bestaand kantoor (geen sloop of verhuizing)

Bij de problemen behoren ingrepen om de ambitie van een project na te streven. Deze ingrepen of

maatregelen zullen leiden tot een verbetering van het bestaande gebouw, oftewel verduurzaming van

een bestaand kantoor. Het opmerkelijke in alle cases was, het toepassen van veel duurzame technische

maatregelen tegelijk. Het is nog niet veel voorgekomen dat er in een project meerdere duurzame

maatregelen op elkaar zijn afgestemd. Dit was in veel gevallen ook de enige oplossing om de hoge

ambities te behalen.

B l ad 45

Uit het theoretisch kader is het al gebleken maar het is nu ook goed terug te zien in maatregelen uit de

case studies, de meeste maatregelen hebben allemaal te maken met een verbetering op het gebied van

energiebesparing. Het enorme verbruik en de grote winst is te behalen in de onderdelen verwarming/

koeling, ventilatie en verlichting. De maatregelpakketten van de cases zijn uitgezocht en met elkaar

vergeleken. In de tabel zijn de meest toegepaste “duurzame” maatregelen uit deze cases benoemd.

Element Meest toegepaste maatregelen

Bouwkundig

Dak Naisoleren van het dak

Constructie Er is in de bestaande situatie geen sprake van betonkernactivering.

En er worden bij de constructie verlaagde plafonds en/of verhoogde

vloeren toegepast.

BG-Vloer Naisoleren van de begane grond vloer

Gevel dicht Er zijn twee manieren die veel voorkomen:

Het toepassen van een vliesgevel en naisoleren van de gevel

(gevelbekleding)

Gevel open Verschil in glas en zonwering. Er is overal wel goed isolatieglas

toegepast en ook is er overal zonwering alleen is dit nergens gelijk.

Dit kan te maken hebben met de type gevel (vliesgevel of

gevelbekleding) en met de zonering. Het is dus sterk project

afhankelijk.

W-installatie

Verwarming / Koeling Er wordt bijna overal WKO met warmtepompen toegepast en

vervolgens zijn er andere installaties bijgevoegd om de

piekcapaciteiten op te vangen.

Ventilatie Er wordt bijna overal gebruik gemaakt van balansventilatie met

WTW door middel van een warmtewiel en verder zijn er hier diverse

installaties bijgevoegd.

Overig Individuele regeling van het klimaat wordt steeds meer toegepast.

E-installatie

Verlichting Overal is sprake van hoogfrequente verlichting alleen is de

schakeling overal anders.

Overig Er worden in enkele gevallen zonnepanelen /-cellen toegepast om

zelf elektriciteit op te wekken.

T-installatie

Liften Slimme liften (qua sturing en energiegebruik)

B l ad 46

In de verschillende cases zijn veel opmerkelijke “duurzame” maatregelen toegepast. Het ziet er naar uit

dat hoe hoger de ambitie des te ingrijpender de maatregelen worden. Dit is niet geheel onlogisch. Er zal

voor het behalen van een hoog resultaat ook veel ingrijpende maatregelen toegepast moeten worden.

Het is dus een combinatie van maatregelen, oftewel een maatregelpakket. Verschillende ingrepen uit

diverse onderdelen, zoals de bouwkundige, werktuigbouwkundige-, elektrisch- en transport-installaties.

Deze voorbeelden zijn ambitieus. Echt voorbeeldprojecten, om te laten zien dat het mogelijk is en

welke voordelen/ positieve consequenties hiermee gemoeid zijn. Voor het onderzoek is het van belang

dat er duurzame maatregelen worden toegepast, maar dan ook tot aan de minimum eis vanuit het

duurzaam inkoop beleid. Uiteindelijk zijn dit de belangrijkste leereffecten van de case studies.

Er is maximaal verduurzaamd

Veel duurzame maatregelen in een project verwerkt

Renovatie bedoeld voor de langere termijn (duurzaamheid = lange termijn)

Veel renovaties bevatten een deel nieuwbouw

Energiebesparing niet inzichtelijk na renovatie Leereffecten

case studies

Hoge investering renovatie, terugverdientijd onbekend

Vanuit deze case studies kunnen de volgende resultaten opgesomd worden. Het was in al de renovaties

alleen van belang dat onderstaande punten behaald werden. Het ging helemaal niet op

energiebesparing en CO2-reductie. In deze gevallen was het eigen belang het belangrijkst!

Beter leef- en werkklimaat

Technisch beter gebouw

Organisatie past qua omvang in het gebouw

Resultaat

case

studies

Imago verbetering organisatie door uitstraling gebouw

B l ad 47

06 FINANCIËLE QUICKSCAN

06.01 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat de beschrijving van de financiële quickscan. Het model geeft inzicht in de financiële

consequenties en de verbetering op het energielabel door het toepassen van “duurzame technische”

maatregelen. Voordat nader wordt ingegaan op de quickscan wordt eerst beschreven welke methodiek

is gebruikt om dit model te maken.

In dit onderzoek wordt gefocust op de bestaande kantorenvoorraad. De kantorenvoorraad kent vele

problemen, zoals veel leegstand en veel verouderde gebouwen. De overheid heeft hiervoor een beleid

gemaakt. In 2008 is de regel ingevoerd dat ieder gebouw een energielabel moet krijgen en in 2010 is

het ‘Duurzaam Inkopen beleid’ ingevoerd. Voor de bestaande kantoren betekend dit dat de gebouwen

allemaal moeten worden verbeterd naar een energielabel C of tenminste twee labelstappen omhoog.

De bestaande kantorenvoorraad kent vele verschillende soorten en maten van kantoorgebouwen met

ieder een eigen energielabel. De consequenties van de “duurzame technische” maatregelen zijn per

energielabel verschillend. Het na-isoleren (Rc-waarde 4,0) van een kantoor met energielabel G heeft

veel grotere (positieve) consequenties dan het na-isoleren (Rc-waarde 4,0) van een kantoor met

energielabel B. Er zou daarom een gebouwenschijf gemaakt moeten worden om alle type kantoren per

energielabel onder te verdelen. De consequenties van de maatregelen worden dan in een database

gestopt. Zo heeft ieder type energielabel een eigen database.

F iguur 15 Weergave b epa l i ng convent i onee l g ebouw ( r ekenvoo rbee ld )

B l ad 48

In de praktijk zijn vele kantoren nog niet voorzien van het energielabel, dus wordt het lastig om de

kantoren in te delen in de gebouwenschijf. Hiervoor is een analyse gemaakt naar de relatie van het

energielabel met het bouwjaar van een kantoorgebouw. Als er geen energielabel bekend is, kan aan de

hand van het bouwjaar een energielabel toegekend worden.

In dit onderzoek worden een aantal voorbeelden gebruikt om door te rekenen. Het betreffen wel

conventionele gebouwen die veel in de markt voorkomen zodat de output voor andere vergelijkbare

kantoorgebouwen gebruikt kan worden. Eerst zal één rekenvoorbeeld helemaal in de diepte uitgewerkt

worden om te zien of het mogelijk is om een quickscan te maken, waarbij alle leermomenten en

beperkingen inzichtelijk worden gemaakt.

F iguur 16 Rekenmethode

Tevens beschrijft dit hoofdstuk hoe het rekenvoorbeeld er uitziet, wat de dimensionering is, wat de

materialisering en de installaties zijn. Het rekenvoorbeeld wordt met het duurzaamheidinstrument

Energie Prestatie Advies Utiliteitsbouw (EPA-U) doorgerekend, omdat dit instrument het energielabel

kan weergeven.

De gebouweigenschappen van het rekenvoorbeeld moeten in de EPA-U worden ingevoerd waaruit het

huidige energielabel volgt. Als het energelabel al bekend is kan het als controle gebruikt worden. Het

instrument kan daarnaast allerlei losse maatregelen invoeren en deze apart doorrekenen. Hiermee kan

de verbetering van het energielabel per maatregel weergegeven. Bovengenoemde methode is voor dit

onderzoek gebruikt.

De “duurzame technische” maatregelen worden allemaal apart ingevoerd en zullen in de database

verwerkt worden. Deze database geeft alle gegevens, die berekend kunnen worden, van de

maatregelen weer. Dit zijn de energie-index (EI), de score reductie (verbetering van het energielabel),

de energiebesparing en de CO2-reductie.

B l ad 49


Op deze wijze kan de maatregelendatabase uiteindelijk worden opgesteld. Nu moeten de financiële

consequenties per maatregel nog inzichtelijk worden gemaakt. Daarvoor zal per maatregel de

investering moeten worden bepaald. Deze investeringen worden in een kostendatabase weergegeven.

De kostendatabase samen met de maatregelendatabase zullen worden gebruikt om maatregelpakketten

op te stellen.

Door het bundelen van diverse maatregelen ontstaan er maatregelpakketten die een bepaalde

verbetering met zich meebrengen. Deze pakketten zijn specifiek gericht op de verbetering per

energielabel. Daarbij wordt ook de energiebesparing, CO2 reductie en een investering gegenereerd.

Voor elke labelverbetering worden meerdere verschillende maatregelpakketten samengesteld.

F iguur 18 Maat rege lp akket t en

Uit de verschillende maatregelpakketten kan een keuze gemaakt worden voor een bepaald

maatregelpakket. Dit maatregelpakket wordt in de financiële quickscan doorgerekend. Het model

genereert een invoerblad, een rekenblad en een outputblad. Hiermee kan voor de eigenaar als voor de

gebruiker de financiële consequenties inzichtelijk worden gemaakt.

B l ad 50

F iguur 19 F i nanc i ë l e Qu i c ks can

De consequenties voor de eigenaar zijn het rendement, de energiebesparing en de terugverdientijd van

het maatregelpakket. Tevens wordt voor de gebruiker de huurprijsstijging per vierkante meter

verhuurbaar vloeroppervlak weergegeven.

Wat wil er bereikt worden met de financële quickscan?: Het onderzoeken wat de haalbaarheid is van de

“duurzame technische” maatregelpakketten en het achterhalen of er een trend te zien is bij

verschillende labelverbeteringen (ambities) en het benoemen van de mogelijke voordelen voor de

eigenaar als voor de gebruiker (zie figuur 6 met eventuele voorbeelden van de resultaten).

F iguur 20 Moge l i j k e u i twe rk i ngen van de r esu l t a t en

B l ad 51

06.02 Gebouwenschijf

De bedoeling van de financiële quickscan is om van een

bestaand kantoor de consequenties inzichtelijk te maken bij het

toepassen van duurzame technische maatregelen.

De bestaande kantorenvoorraad kent vele verschillende type

gebouwen. Deze leveren allemaal een bepaalde

energieprestatie, welke soms goed (duurzaam en

energiebesparend) is en/of soms heel erg slecht is (niet

duurzaam en energieverslindend). Doordat de consequenties

van de “duurzame technische” maatregelen per energielabel

verschillend zijn worden de kantoren verdeeld per energielabel

(gebouwenschijf). De gebouwen worden vervolgens allemaal in een bepaalde categorie geplaatst.

Per energielabel worden de categorieën onderverdeeld in bouwtypologie, de bouwstijl/ bouwvolume en

het bouwjaar.

In de praktijk zijn vele kantoren nog niet voorzien van een energielabel, waardoor het lastig is om de

kantoren in te delen in de gebouwenschijf. Er is daarvoor een analyse gemaakt, die kijkt naar de relatie

tussen het energielabel en het bouwjaar van een kantoorgebouw. Als van een gebouw geen

energielabel bekend is dan zal aan de hand van het bouwjaar een energielabel toegekend worden.

De uitgebreidde uitwerking is als bijlage (E) toegevoegd.

In

deze tabel is de relatie tussen het energielabel en het bouwjaar (-periode) zichtbaar gemaakt.

Voorzichtig kan worden geconcludeerd dat label G vanaf de jaren ’60 als enige voorkomt en dat

gedurende de jaren de gebouwen beter worden op het energievlak (energie-index/ labelscore). Het

steeds iets beter worden van de kantoren op het energievlak kent diverse oorzaken. Als oorzaken voor

de gevonden verbetering kunnen onder meer de oliecrisis, de invoering van het bouwbesluit, de

invoering van EPN (EPC), de gewijzigde weten regelgeving, de kennis en ontwikkeling in de bouw en

de betere en innovatieve materialen worden genoemd.

F iguur 22 Re la t i e ene rg i e l ab e l me t bouwj aa r

F iguur 21 Voorbee ld g ebouwensch i j f

B l ad 52

De donker gekleurde vlakken in de tabel (figuur 8) zijn representatief voor kantoorgebouwen met dat

energielabel in die tijdsperiode. Dus in de periode 1960 tot en met 1985 werden er veel kantoren

gebouwd met een energielabel G. De gestreepte vlakken betekenen dat er in die tijdsperiode al of nog

enkele kantoren met dat type label op de markt zijn gekomen. Er is één trendlijn (blauwe lijn) te

trekken. De kanttekening bij deze lijn is dat gebouwen uit een bepaald bouwjaar niet altijd hetzelfde

label hoeven te scoren. Neem als voorbeeld de periode 1985 tot 1990 daar zijn kantoren gebouwd met

energielabel B maar ook nog met energielabel G. Daarnaast bevat de tabel gebouwen die al eens zijn

gerenoveerd. In die gevallen zal de labelscore overeenkomen met het renovatiejaar en niet meer met

het bouwjaar.

Onderzoek toont aan dat het lastig is om een bouwjaar van een kantoor te koppelen aan een

energielabel, omdat kantoren uit hetzelfde bouwjaar verschillende energielabels hebben. Daarnaast is

de grote diversiviteit aan kantoren met een bepaald energielabel een extra complicerende factor. Elk

gebouw kent namelijk een eigen oppervlak, een eigen bouwstijl met verschillende materialen en de

toegepaste maatregelen zijn vaak verschillend. Hierdoor wordt het heel lastig en complex om een

sluitende gebouwenschijf te maken. In dit onderzoek worden daarom enkele conventionele gebouwen

gekozen die zullen worden uitgewerkt, welke passen in bovenstaande tabel. Uiteindelijk zal er eerst één

gebouw helemaal doorgerekend worden.

06.03 Rekenvoorbeelden

Vanuit de casestudies is het de bedoeling om de kosten en de energiebesparing per maatregel

inzichtelijk te krijgen om deze te gebruiken als input voor het uiteindelijke model. Het bleek uiteindelijk

niet mogelijk om uit de case studies dit te bepalen. Om toch het onderzoek te kunnen voortzetten moet

een manier gevonden worden om de kosten en besparingen van de “duurzame technische” maatregelen

wel inzichtelijk te krijgen.

Hiervoor worden enkele standaard (oude) conventionele gebouwen met behulp van het

duurzaamheidinstrument EPA-U (energielabel) doorgerekend. Met deze EPA-U kunnen namelijk de

energiebesparing en de energieindex-score verbetering worden bepaald. Na analyse van de

kantorenmarkt, waar gekeken is wat de relatie is tussen het energielabel en het bouwjaar en naar de

types en groottes, kunnen er criteria opgesteld worden waaraan de rekenvoorbeelden moeten voldoen

om deze goed te kunnen vergelijken.

B l ad 53

De criteria zijn:

– Minimaal 4 rekenvoorbeelden voor bestaande kantoren;

– Een kantoor met label D, E F en G (volgens het duurzaam inkopenbeleid “slechte” gebouwen,

slechter dan label C);

– Oppervlakte 2500 – 4000 m²; Het grootste gedeelte

van de overheidsgebouwen is kleiner dan 4000

vierkante meter (zie grafiek);

– Het label moet overeen komen met de tabel

bouwjaar/ -periode (gebouwenschijf);

– Een overheidsgebouw; Overheid heeft 20% aandeel

in de kantorensector. 1 op de 5 kantoren is van de

overheid. Zij hebben als enige eisen gesteld;

– De beschikbaarheid van de parameters en

technische eigenschappen van de gebouwen.

Er zijn met deze selectiecriteria en het gebouwenbestand van de Rijksgebouwendienst een zestal

“slechte” kantoren geselecteerd. Dit zijn twee kantoren met label G, twee met label F een label E en

een label D. Deze gebouwen zijn allemaal met het EPA-U instrument doorgerekend en daar zijn

vervolgens de databases bij opgesteld. Er zijn zes kantoren doorgerekend om meer te weten te komen

van de “duurzame technische” maatregelen. De databases worden daarna onderling met elkaar

vergeleken. In dit onderzoek wordt alleen het kantoorgebouw met label F doorgerekend. De overige

rekenvoorbeelden zijn als bijlage (D) bijgevoegd.

F iguur 23 Rekenvoorbee ld

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

< 4000 4000 -

13000

13000 -

24000

> 24000 Onbekend

Oppervlakte BVO (m2)

Kantorenvoorraad RGD

B l ad 54

Van dit gebouw zijn de gebouweigenschappen al voor handen en deze voldoen aan de gestelde criteria,

een “slecht” gebouw (label F) met een oppervlakte van 2800 m² BVO uit het bouwjaar 1990.

Het gebouw is als standaard kantoor gebruikt in het proefschrift ‘The Sustainable Office’

van Prof.dr.ir. A.A.J.F. van den Dobbelsteen. Als het lukt om het fictieve gebouw door te rekenen en de

energiebesparing en labelreductie per maatregel te bepalen en deze te verwerken in een model dan

kunnen meer rekenvoorbeelden volgen.

Het kantoorgebouw (rekenvoorbeeld) bevat de volgende uitgangssituaties. Deze situaties met de

toegepaste maatregelen leidt er toe dat het gebouw een energielabel F heeft.

Rekenvoorbeeld – Dobbelsteen – Energielabel F

Dimensionering Bouwkundig Werktuigbouwkundig Elektrisch

4 Bouwlagen Betonconstructie Verwarming: VR-ketel

2.800 m² BVO Dak plat Rc 1,0

Verlichting: Basis TL

verlichting (T8)

2.240 m² VVO BGvloer Rc 1,0

Ventilatie: Mechanische

afzuiging

Verdiepingshoogte 3,60 m Gevel Rc 1,5 Warm tapwater: gasboiler

Regeling: Vertrekschakeling

Kozijn hout

Dubbel glas

06.04 Database

Waar wordt de database voor gebruikt? Elk gebouw heeft een energielabel en ieder energielabel heeft

weer een eigen database. Als er nog geen label beschikbaar is dan kan door middel van het bouwjaar

een label bepaald worden. (zie figuur 22) Er bestaan op de markt veel gebouwen met hetzelfde label

maar met een andere uitgangssituatie (vb. het glas kan in het ene gebouw goed zijn en bij het andere

niet maar waar het andere gebouw weer een betere isolatiewaarde heeft). Iedere database geeft inzicht

in de consequenties van de maatregelen.

De database wordt voor dit onderzoek met rekenvoorbeeld “Dobbelsteen” label F samengesteld.

Eerst wordt het bestaande kantoor ingevoerd met het EPA-U instrument. Daaruit volgt het energielabel

van de bestaande (uitgangs-)situatie, label F. Vervolgens wordt elke “duurzame technische” maatregel

apart ingevoerd. Zo ontstaat er elke keer of continu een verschil. Dit verschil wordt verwerkt in de

database. Hiermee kan de energiebesparing (primair energieverbruik), de energie-index score reductie

en de CO2 reductie per maatregel bepaald worden.

B l ad 55


De database is opgesplitst in vier delen van “duurzame technische” maatregelen. Dat zijn de

bouwkundige-, werktuigbouwkundige-, elektrischinstallaties en de transport maatregelen. Onder de

duurzame technische maatregelen worden maatregelen verstaan die een verbetering zijn ten opzichte

van de conventionele (uitgangs-)situatie, vanuit het oogpunt duurzaamheid (CO2 reductie,

energiebesparing, verhoging comfort, en dergelijke).

De maatregelen moeten vanuit duurzaamheidsoogpunt beter zijn dan het bouwbesluit vraagt (vb.

bouwbesluit geeft aan Rc 2,5 en de maatregelen beginnen bij een Rc 3,0). Er zijn naast de “duurzame

technische” maatregelen ook nog maatregelen die in veel gevallen voor verbeteringen zorgen.

Echter zijn deze maatregelen zijn niet duurzaam (hoger dan bouwbesluit) en behoren niet tot de

afbakening van dit onderzoek. Verder zijn de maatregelen redelijk algemeen gehouden en worden niet

op detailniveau in de databases weergegeven. Zoals bijvoorbeeld het naisoleren van het dak. Hierbij

zijn wel de Rc 3,0/4,0/5,0 meegenomen, maar niet alle typen, soorten en maten beschrijven. Het geeft

een indicatie in de vroegste fase, op dat moment is de mate van detaillering niet nodig. Hieronder staat

een onderdeel van de database van label F weergegeven.

F iguur 25 Onde rdee l Da tabase

B l ad 56

Naast de consequenties op het energie en CO2-vlak worden ook de investeringskosten per maatregel

bepaald. Deze worden in een kostendatabase verwerkt. De kosten zijn in nauwe samenwerking met

experts van Brink Groep bepaald. De kosten per maatregel zijn aandachtig onderzocht. Vb. Het

vervangen van het buitenspouwblad: eerst moet de bestaande gevel en de isolatie verwijderd worden,

daarna de nieuwe spouwankers plaatsen. Waarna er isolatie aangebracht kan worden om vervolgens

weer een nieuw buitenspouwblad te plaatsen.

Deze verrichtingen worden allemaal per vierkante meter geprijsd waarna de eenheidsprijs in m² bruto

geveloppervlak volgt. Dit gebeurd voor iedere maatregel op dezelfde manier. De kosten worden aan de

hand van de NL/SFB-codering in een kostendatabase opgebouwd. Hieronder is het voorbeeld te zien

van het vervangen van het buitenspouwblad.

F iguur 26 Onde rdee l Kos tenda tabase

Het rekenvoorbeel “Dobbelsteen” Label F is met het EPA-U instrument doorgerekend en daarmee is de

database opgezet. De database geeft de effecten per maatregel aan, maar dit zijn wel maximale

waarden. Het EPA geeft per maatregel de hoogste besparingen weer, en dat is in de praktijk

waarschijnlijk niet zo het geval. De gegevens in de database (besparingen e.d.) zijn dus het maximaal

haalbare.

Doordat er in de bestaande uitgangssituatie geen ventilatie, koeling en dergelijke aanwezig is zullen

deze maatregelen negatief scoren in de nieuwe situatie. Deze maatregelen zijn één van de duurzaamste

die op de markt aanwezig zijn, alleen verbruiken ze nog steeds energie. Omdat in de bestaande situatie

sommige maatregelen niet aanwezig zijn wordt er in de nieuwe situatie daardoor altijd meer energie

verbruikt.

Op deze manier zijn er ook enkele maatregelen die een negatief effect op de CO2-reductie hebben.

Deze maatregelen stoten dus meer uit dan in de oude bestaande situatie. Veelal heeft dit te maken met

de extra opwekking van energie.

Enkele ventilatie- en koelingsmaatregelen waren niet aanwezig in de bestaande situatie en zullen in de

nieuwe situatie energie nodig hebben waar CO2 bij vrij komt. De luifels en de zonweringen geven ook

een negatieve CO2-uitstoot. Dit komt doordat er geen zonlicht en dus warmte binnen kan komen.

Ook de maatregel stadsverwarming geeft een negatieve CO2-reductie. Wat komt doordat er in het EPA-

U instrument altijd een factor wordt meegenomen welke er vanuit gaat dat er ergens energie opgewekt

B l ad 57

moet worden waar CO2 bij vrij komt. Deze factor is bij de stadsverwarming onbekend waardoor een

negatieve CO2-uitstoot ontstaat.

Er zijn een aantal maatregel die nog niet goed in het EPA instument zijn verwerkt. Neem bijvoorbeeld

de warmte-koude opslag(WKO). Deze maatregel moet nu door middel van een losse warmtepomp in

combinatie met losse koude-opslag nagebootst worden. In het model is de WKO niet meegenomen

omdat er niet met zekerheid gezegd kan worden of dit zo in de praktijk werkt en of het op deze manier

doorgerekend kan worden.

Het EPA-instrument kent de beperking dat het nog niet alle innovatieve maatregelen, zoals windmolens,

bevat. Deze maatregelen worden daarom in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten omdat er nog

onvoldoende praktijkgegevens beschikbaar zijn. De maatregelen behoren derhalve nog niet tot ‘proven

technology’. De consequenties hiervan is dat er aannames gedaan moeten worden die alleen maar voor

verwarring en tot incorrecte output zullen leiden.

De resultaten van de besparingen en de kosten, zijn allemaal gebaseerd op het bestaande gebouw

(Dobbelsteen). Vier bouwlagen hoog en rond de 2.800 m² BVO met alle bijbehorende materialen en

installaties. Hieruit is de basis database ontstaan.

Daarna zijn de overige zes kantoren doorgerekend om meer te weten te komen van de “duurzame

technische” maatregelen. De databases van deze gebouwen zijn onderling met elkaar vergeleken en dit

resuteert in de onderstaande duurzame tchnische maatregelen.

Overzicht van meest & minst effectieve maatregelen

Meest goedkope maatregel Regeling voor verlichting; Veegpuls

Meest dure maatregel Zonnepanelen (multi-/ monokristallijn)

Meest hoge EI-score / energiebesparende

maatregel

Drie laags beglazing; Warmtepomp; Zonnepanelen (multi-/

monokristallijn) & HF verlichting met regeling

(veegpuls+daglicht+aanwezigheidsdetectie)

Meest lage EI-score / energiebesparende

maatregel

Naisoleren van de BGvloer; Alle vormen van zonwering; Alle

ventilatie en koeling maatregelen; Afzuiging van warmte in de

armaturen

Meest CO2 besparende maatregel Heat Mirror beglazing; WKK; Zonnepanelen (monokristallijn) &

HF verlichting met regeling

(veegpuls+daglicht+aanwezigheidsdetectie)

Minst CO2 besparende maatregel Naisoleren van de BGvloer en dak; Alle vormen van zonwering;

Alle ventilatie en koeling maatregelen; Stadsverwarming;

Afzuiging van warmte in de armaturen

B l ad 58

06.05 Maatregelpakketten

Na het opstellen van de database kunnen vervolgens heel eenvoudig maatregelpakketten samengesteld

worden. Deze maatregelpakketten maken ieder resultaat met de haalbaarheid van de renovatie/

verduurzaming van het bestaande kantoor inzichtelijk. In dit onderzoek worden enkele

rekenvoorbeelden uitgewerkt.

F iguur 27 Maat rege lp akket t en

Een opdrachtgever wil dat zijn portefeuille voldoet aan de regelgeving en aantrekkelijk genoeg is voor

de markt. Het maximaal haalbare aan duurzaamheid is dan de oplossing maar dit zal hoge kosten met

zich meebrengen (investering). Daarom zal in vele gevallen meer interesse en belangstelling uitgaan

naar de maatregelen die nodig zijn om minimaal te voldoen aan het duurzaam inkopenbeleid (label C of

twee stappen hoger).

Voor elk gebouw kunnen meerdere maatregelpakketten worden samengesteld (zie bijlage F). Elk van

deze pakketen zal voldoen aan de door de opdrachtgever gestelde eis. Doordat de verschilende

pakketten zijn samengesteld uit dezelfde database wordt het mogelijk voorzichtige conclusies te

trekken. Daarnaast is het mogelijk om aan de hand van de berekende pakketten maatregelen te kiezen

die leiden tot hogere/lagere energielabels.

Resultaten van de maatregelpakketten zijn:

• Energiebesparing: gebruiken bij energieverbruik gebouw, energiekosten.

• EI-score: nodig om te bepalen of de minimale eis (labelscore) behaald wordt.

• Kosten: investeringskosten (aanschaf + sloop/verwijdering + manuren etc.)

• CO2 reductie: gebruiken bij het verminderen van de CO2 footprint.

• Terugverdientijd (t.v.t.): aan de hand van een cashflow en een exploitatietermijn kan

aangegeven worden of het pakket terugverdiend kan worden.

• Bijkomende effecten: effecten die meestal niet leidend zijn in de besluitvorming maar zeker wel

een toegevoegde waarde hebben voor een organisatie.

B l ad 59

Bijkomende effecten van de maatregelpakketten kunnen zijn:

- Imago verhoging

- Werk- en leefklimaat verhoging

- Uitvoeringsintensiteit laag

- Weinig overlast organisatie

- Levensduur

In de onderstaande tabel zijn de mogelijke labelverbeteringen van het rekenvoorbeeld label F

weergegeven die voldoen aan het duurzaam inkopenbeleid (minimaal) en de ambitieuzere

labelverbeteringen. Het ambitieniveau minimaal (doelmatig) is volgens het duurzaam inkopenbeleid

voldoende, maar heeft niet veel met ambitie en duurzaamheid te maken. Er kan namelijk met relatief

weinig ingrepen gemakkelijk het minimale vereiste niveau behaald worden. De ingrepen naar een hoger

label zijn wel ambitieus en duurzaam te noemen. Hierbij moeten echter meerdere duurzame

maatregelen toegepast worden waardoor het gebouw zeer ingrijpend veranderd. Dus hoe hoger de

ambitie wordt des te groter de maatregelpakketten worden.

Label Bestaand Label Maatregelpakketten

Ambitie Minimaal

(doelmatig)

Ambitieus

Label F ��

Voor het rekenvoorbeeld label F is hieronder inzichtelijk gemaakt wat er benodigd is om van de

bestaande situatie te komen naar een beter label. Er zijn hieronder twee voorbeelden inzichtelijk

gemaakt met de maatregelpakketten van label F tot D (minimaal, duurzaam inkopen) en van label F tot

A (maximaal). De voorbeelden beperken zich tot de eerste drie maatregelpakketten. De eventuele

andere maatregelpakketten en de pakketten van de andere labelverbeteringen (F-C en F-B) zijn in de

bijlage (F) terug te vinden. Daarnaast is weergegeven de bestaande labelscore met de minimale score

om een hoger label te behalen. Met dit verschil kunnen de maatregelpakketten vanuit de databases

samengesteld worden.

B l ad 60

Minmaal scenario (F-D):

Huidig label Label F

Energie-index (EI) score 1,66

Minimale doelstelling (Duurzaam Inkopen) Label D

Energie index (EI) score 1,45

Minimale energie-index verbetering 0,21

Enkele Maatregelen: EI-reductie

1. Schil isolatie Rc 5,0 0,23

2. Opwekking (verwarming) - iedere warmtepomp 0,31

3. Opwekking (verwarming) - stadsverwarming 0,25

Dubbele Maatregelen

1. Schil isolatie Rc 3,0 + kierdichting 0,24

2. Schil isolatie Rc 4,0 + isolatie van de BGvloer Rc 5,0 0,21

3. Glas HR+ + WKK 0,22

Maximaal scenario (F-A):

Huidig label Label F

Energie-index (EI) score 1,66

Minimale doelstelling (Duurzaam Inkopen) Label A

Energie index (EI) score 1,05

Minimale energie-index verbetering 0,61

Enkele Maatregelen: EI-reductie

NVT

Dubbele Maatregelen

1. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (ventilatielucht) + zonnepanelen (amorf) 0,62

2. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (ventilatielucht) + warmteafgifte vloer-/

plafondverwarming

0,62

3. Schil isolatie Rc 4,0 + opwekking (verwarming) - warmtepomp (oppervlaktewater) 0,61

B l ad 61

Bevindingen maatregelpakketten

Bij de maatregelpakketten is er duidelijk te zien dat naar mate het ambitieniveau stijgt naar de hogere

energielabels, de enkele maatregelen afnemen en zelfs verdwijnen en dat de pakketten met meerdere

maatregelen steeds groter worden.

Bij de maatregelpakketten zijn geen maatregelen toegepast die negatief scoren. Bijvoorbeeld het

toepassen van (betere) koeling en ventilatie is niet gunstig voor de energiebesparing maar draagt wel

bij aan de bijkomende effecten zoals een beter werken leefklimaat.

Nu zijn alleen de meest positieve maatregelpakketten toegepast. Er is bijvoorbeeld geen rekening

gehouden met de afstemming van de ingrepen vb. een betere koeling zorgt voor slechtere EI-score!

Dus er moeten koppelingen/linken gemaakt worden, zoals bijv. een betere warmteopwekking moet

samengaan met een betere koelinginstallatie.

Doordat er in de bestaande (uitgangs)situatie al “duurzame technische” maatregelen zijn toegepast zal

er bij elk gebouw een aparte samenstelling van maatregelpakketten ontstaan. Dit maakt het lastig om

één database per energielabel te maken.

Er behoren tot de maatregelpakketten geen geen maatregelen die niet op het bestaande gebouw

toegepast kunnen worden. De enige maatregel die niet toegepast zou kunnen worden is de

stadsverwarming. Maar omdat dit rekenvoorbeeld fictief is en dus geen locatie kent kan hierover geen

uitspraak gedaan worden. In het verdere vervolg van het onderzoek wordt er vanuit gegaan dat de

stadsverwerming wel toegepast kan worden.

B l ad 62

06.06 Financiële Quickscan

Na het berekenen en opzetten van de database en vervolgens het samenstellen van de

maatregelpakketten kunnen de resultaten via het model, met de financiële quickscan, inzichtelijk

worden gemaakt. Alle uitgebreidde berekeningen worden apart als bijlagen (F) bijgevoegd. Hieronder

volgt een korte toelichting van het model.

F iguur 28 F i nanc i ë l e Qu i c ks can

Eerst wordt het bestaande gebouw ingevoerd. In dit geval Label F (Dobbelsteen). Hieronder is het

invoerblad van het model weergegeven. De groene cellen moeten worden ingevoerd en de witte cellen

worden daarna doorgerekend.

De labelscore van het bestaande gebouw wordt aangegeven en de gewenste labelverbetering, in dit

geval minimaal naar label D, moet worden ingevoerd. Hierna wordt het primair energieverbruik en de

CO2-uitstoot van de bestaande situatie ingevoerd. Hiermee kan de energiebesparing en CO2-reductie

mee worden doorgerekend. De laatste cellen kunnen allemaal variëren en naar eigen behoefte

ingevoerd worden welke grote consequenties op het uiteindelijke resultaat en de haalbaarheid van de

verduurzaming hebben.

B l ad 63

06.07 Investering en Exploitatie

Het rekenvoorbeeld zal meerdere maatregelpakketten inzichtelijk maken voor de verschillende

labelverbeteringen. Deze worden allemaal doorgerekend op investering en exploitatie. In deze

paragraaf wordt uitgelegd, hoe de pakketten worden berekend.

Na het invullen van het invoerblad kan er een keuze gemaakt worden welk maatregelpakket toegepast

moet worden. Al deze pakketten geven hetzelfde resultaat op het energielabel.

Directe bouwkosten

De “duurzame technische” maatregelen bepalen welke maatregelpakketten mogelijk zijn. Elk gebouw

heeft als doel via verduurzamen te komen tot een hoger energielabel. Elk pakket bevat enkele of

meerdere maatregelen. Deze worden allemaal apart geprijst, door middel van de bouwkosten,

waardoor er een totaal bedrag voor het pakket ontstaat. Dit zijn de directe bouwkosten.

B l ad 64

Na een keuze te hebben gemaakt voor een bepaald maatregelpakket worden de investeringskosten van

het pakket weergegeven. De investering van een maatregelpakket is de som van de directe

bouwkosten, indirectie bouwkosten en de bijkomende kosten.

Exploitatiekosten

Naast de investering die voor ieder pakket gedaan moet worden bevat ieder pakket ook

exploitatiekosten. In de exploitatiekosten worden de vaste kosten, energiekosten en onderhoudskosten

berekend. Voor de vaste kosten en onderhoudskosten zijn percentages aangenomen. Dit zijn minimale

bedragen en zullen geen grote kostenverhoging met zich meebrengen in de berekening van de

pakketten. Er wordt hier één post nader toegelicht. Het OZB-tarief gaat met een bepaald percentage

omhoog. Bij een aantal gemeenten (Amsterdam, Leiden, Den Haag, Wijchen) is nagevraagd hoe zij in

een vergelijkbare situatie als deze, verduurzaming van een bestaand kantoor, omgegaan moet worden

met dit tarief. Doordat het gebouw wordt verduurzaamd met een maatregelpakket gaat in principe de

waarde van het gebouw omhoog. Bij de meeste gemeenten worden jaarlijks een WOZ-waarde op basis

van de huurtransacties berekend. Als een gebouw of meerdere gebouwen meer waard (hogere huur)

worden dan gaat de WOZ dus omhoog. Hiervoor is in het model een stijgingspercentage voor OZB-

tarief aangenomen, omdat de gemeenten hierover geen eenduidige uitspraken konden doen.

B l ad 65

Naast de vaste kosten en de onderhoudskosten treedt er door het toepassen van de

maatregelpakketten een energiebesparing op ten opzichte van de bestaande situatie. Dit is het meest

belangrijke en meest interessante onderdeel van de exploitatiekosten.

Ieder maatregelpakket heeft een bepaalde energiebesparing van bijvoorbeeld 13% tot maar liefst

39,6% in de uitgebreidde pakketten. Deze besparingen zullen ervoor zorgen dat de investeringen terug

kunnen worden verdiend. Daarbij speelt de ontwikkeling van de opwekking van energie een zeer grote

rol. Want als de energieprijzen zullen stijgen dan zullen de besparingen ervoor zorgen dat de

investeringen nog sneller kunnen worden terugverdiend.

Het doel is om de financiële consequenties van het pakket inzichtelijk te maken. Omdat er sprake is van

een bestaande situatie worden alleen de verschillen van het maatregelpakket doorgerekend. Met de

investering van het pakket en de invloed van de ingreep op de exploitatiekosten.

Exploitatietermijn (afschrijftermijn)

In het model kan met verschillende afschrijftermijnen worden gerekend zoals 5, 10, 15 en maximaal 20

jaar. Dit geeft de opdrachtgever de mogelijkheid om alle maatregelpaketten per afschrijvingstermijn

naast elkaar af te wegen. Aan de hand van deze uitkomsten en zijn beschikbare budget kan de

opdrachtgever dan een weloverwogen keuze maken. Het is naast de voorkeur van de opdrachtgever

ook nodig om de levensduur van de maatregelen in gedachte te nemen. De exploitatieperiode van de

meeste maatregelen is alleen reëel als de exploitatietermijn maximaal 20 jaar is. Na twintig jaar wordt

er vanuit gegaan dat dan veel maatregelen weer verouderd zijn (technisch, functioneel, etc.). Daarbij is

de rest van het gebouw, wat niet verbeterd is

in een nog slechtere conditie. Al met al

betekend dit dat na twintig jaar het gebouw

weer grondig verbeterd moet worden als het

behouden moet blijven.

Cash flow

Als de investering en de exploitatie doorgerekend zijn dan kan er een cash flow berekend worden. In de

cash flow worden de geldstromen over een bepaalde afschrijftermijn uitgedrukt in de waarde van

vandaag, netto contant gemaakt. In de cash flow worden de geldstromen geïndexeerd in de tijd. In de

cash flow is geen rekening gehouden met de levensduur en de restwaarde van de investering. Het is

mogelijk dat bepaalde ingrepen bij een korte exploitatietermijn nog een restwaarde hebben maar het

kan voorkomen dat ingrepen een kortere levensduur hebben dan de exploitatietermijn. In dit model is

er vanuit gegaan dat de restwaarde in alle gevallen nul is. Als er wel een restwaarde behoord te zijn

dan zal het weergegeven resultaat nog positiever uitvallen.

B l ad 66

In de afbeelding is het outputblad weergegeven. Met een opsomming van de invoergegevens en in het

groene kader de outputgegevens.

Outputgegevens

Hieronder worden de outputgegevens kort toegelicht.

NHW:

Berekent de huidige nettowaarde van een investering met een discontopercentage en een reeks

toekomstige betalingen (negatieve waarden) en inkomsten (positieve waarden).

De investering is rendabel indien NCW > 0. Als NCW > 0 dan levert het project geld op!

Rendement:

Wat als een project méér financieel rendement haalt dan vooropgesteld in de discontovoet?

Dan moet het rendement worden berekend. Dat kan je met de Internal Rate of Return (IRR). De IRR is

de discontovoet waarbij de NPV van het project gelijk is aan nul.

De investering is rendabel indien IR > Discontopercentage (5,5%).

B l ad 67

Terugverdientijd:

De terugverdientijd is de tijd die nodig is om het geïnvesteerde bedrag terug te verdienen.

Bij NCW = 0, hoort één specifieke TVT

Energiebesparing:

De energiebesparing wordt per vierkante meter inzichtelijk gemaakt. Het bedrag wordt berekend door

de energiebesparing in jaar 0 te delen door het aantal vierkante meters VVO (2240 m²).

Naar mate de energieprijzen gaan stijgen wordt de energiebesparing per vierkante meter

hoger!

Huurprijsstijging:

Een gebouweigenaar die zijn gebouw verhuurd wil weten welke huurprijsstijging hij moet doen om de

investering terug te verdienen. Er is uitgerekend wat de huurdekking moet zijn over de bepaalde

exploitatieperiode, waarna de huurdekking in jaar 0 wordt gedeeld door het aantal vierkante meters

VVO (2240 m²).

Naar mate de exploitatieperiode langer wordt gaat de huurprijsstijging per vierkante meter

omlaag!

Huurprijsstijgingspercentage:

In het model moet er van de bestaade situatie de huurprijs per vierkante meter VVO ingevoerd worden.

Hiermee kan het percentage van de huurprijsstijging ten opzichte van de huur berekend worden. Zo

kan een gebouweigenaar zien hoe reëel de huurprjsstijging in zijn ogen is.

Scenario’s energieprijsstijging

In het model zijn er scenario’s doorgerekend. Deze hebben te maken met de eventuele prijsstijgingen

van energie. Doordat de maatschappij de fossiele brandstoffen extreem blijft gebruiken waardoor deze

opraken en dat de opwekking van energie met duurzame bronnen achter blijft zullen de energieprijzen

op korte termijn steeds meer gaan stijgen.

In het model zijn vier scenario’s doorberekend. Eén op basis van de huidige prijsstijgingen (+5%), één

met een meest reëele stijging (+7,5%) voor de komende jaren, een grote stijging (+10%) en als

laatste een extreme stijging (+12,5%) van de energieprijzen. Deze zullen worden doorgerekend en

worden behandeld bij de resultaten en conclusies.

B l ad 68

06.08 Bijkomende effecten

Ten slotte worden de bijkomende effecten van de maatregelpakketten beschreven. Bijkomende effecten

zijn effecten die meestal niet leidend zijn in de besluitvorming maar zeker wel een toegevoegde waarde

hebben voor een organisatie.

Er zijn pakketten die waarschijnlijk niet binnen 20 jaar terug te verdienen zijn maar die dan wel

bijvoorbeeld een hele hoge CO2-reductie of andere positieve bijkomende effecten, zoals imago

verhoging, hebben. In dit onderzoek gaat het primair om het toepassen van duurzame technische

maatregelen en de daarmee te realiseren energiebesparing om de investering mee terug te verdienen.

Daar waar dat niet lukt binnen de exploitatietermijn kan er juist voor gekozen worden om de

bijkomende effecten te laten prevaleren. De bijkomende efecten zijn is het onderstaande model

beoordeeld. Dit blijft vrij subjectief, vandaar dat de pakketten alleen worden in geschaald op:

+ = positief;

o = neutraal en

- = negatief.

B l ad 69

CO2-reductie

De CO2-reducties van de te kiezen maatregelpakketten verschillen veel van elkaar. Als een organisatie

het doel heeft om CO2-neutraal te zijn dan kunnen de maatregelpakketten hierop uitgekozen worden.

In de bijlagen (F) zijn van alle maatregelpakketten de CO-reducties terug te vinden.

De Wereld heeft een CO2-uitstoot probleem. De uitstoot moet, zoals afgesproken in het verdrag van

Kyoto, omlaag. Nederland en nog vele landen gaan het reductiepercentage niet of heel moeilijk halen.

Dus wat zou er kunnen gaan gebeuren als Nederland hiervoor gestraft gaat worden (boetes) dan zal

Nederland dit gaan verhalen op de inwoners door middel van bijvoorbeeld belastingen. Maar er kan in

de toekomst een beleid ontstaan die de CO2-reducerende inwoner beloont en de CO2-prodcurende

inwoner laat betalen. Dus iedereen die in een slecht huis woont, een slechte auto rijdt, een slecht

gebouw heeft, etc. moet dan in dit geval extra belasting gaan betalen.

Als in dit geval het kantoorgebouw CO2 reduceert door het verbeteren van het gebouw dan zal er ook

geen extra belasting betaald te hoeven worden. Dan wordt er door gebouweigenaren niet specifiek

meer gekeken naar de investering en terugverdientijden maar juist naar het percentage CO2-reductie.

Dit is allemaal nog erg speculatief maar het is een mogelijk scenario dat door de verslechtering van het

milieu wel kan gaan optreden op korte termijn.

Er zijn op dit moment al bedrijven die hierop inspelen en die al een missie hebben om CO2 neutraal te

worden. Een voorbeeld is TNT Groep, zij hebben als ambitie om hun vastgoed en vooral hun

postvervoer CO2 neutraal krijgen.

In dit onderzoek worden naast CO2 reductie de pakketten nog op een vijftal effecten beoordeeld.

Hieronder zal op alle 5 effecten separaat worden teruggekomen.

B l ad 70

- Imago verhoging

Tot de duurzame technische maatregelen behoren vier maatregel die imago verhogend zijn. Dit zijn

maatregelen die in het zicht zijn en door de maatschappij als duurzaam beoordeeld worden. Zie figuur:

Zonnepanelen Tweede huid Groendak Vervangen buitengevel

- Werk- en leefklimaat verhoging

Er wordt aangegeven of het werk- & leefklimaat met de maatregelpakketten wordt verbeterd. In dit

model, bij het rekenvoorbeeld label F zijn alle pakketten een verbetering ten opzichte van de bestaande

situatie. Maar als er sprake is van een beter gebouw zou dit heel anders kunnen uitvallen.

- Uitvoeringsintensiteit laag

Een lage uivoeringsintensiteit heeft te maken met de snelle, eenvoudige uitvoering van de maatregelen

door de aannemer. Een warmtepomp is veel eenvoudiger te plaatsen dan het totaal vervangen van de

schilisolatie.

- Weinig overlast organisatie

Een organisatie wil weinig tot geen hinder ondervinden van werkzaamheden als het gevolg van het

toepassen van de pakketten. Een organisatie heeft veel minder last van het vervangen van de ketel dan

het vervangen van de schilisolatie. Het zou bij de schilisolatie zelfs kunnen zijn dat de organisatie

tijdelijk uit het gebouw moet, wat weer extra kosten met zich meebrengt.

- Levensduur

Elk maatregelpakket bevat losse maatregelen die allemaal een bepaalde levensduur hebben. Dit is al

eerder besproken maar in het model wordt weergegeven of de levensduur van het maatregelpakket een

positieve of negatieve uitwerking zal hebben. Bijvoorbeeld de levensduur van de warmtepomp is veel

korter (negatief) dan het vervangen van schilisolatie (positief). Dit kan voor sommige gebouweigenaren

interessant zijn. Er moeten dan voornamelijk maatregelpakketten toegepast worden die een lange

levensduurverwachting hebben. Zodat niet na 20 jaar maar na bijvoorbeeld 40 jaar weer renovatie/

verduurzaming nodig is.

B l ad 71

06.09 Resultaten

Het rekenvoorbeeld label F (Dobbelsteen) is in de financiële quickscan ingevoerd. De resultaten van de

maatregelpakketten naar de verschillende vier labelverbeteringen (van F naar D, C, B en A) worden in

de onderstaande tabellen inzichtelijk gemaakt. Eerst worden de algemene resultaten inzichtelijk

gemaakt en vervolgens worden twee scenario’s doorgerekend. Eén met een contractduur van 10 jaar

en de ander met een contractduur van 20 jaar.

Er zijn in totaal 65 pakketten samengesteld. Deze pakketten hebben naar de bijbehorende

labelverbetering allemaal redelijk dezelfde EI-score reductie. Zodoende kunnen de maatregelpakketten

beter met elkaar vergeleken worden. Hieronder is de verhouding tussen de verschillende

labelverbeteringen te zien. Naar mate de labelverbeteringen hoger worden neemt de keuzemogelijkheid

qua aantal maatregelpakketten af. Het enige opvallende is dat er maar weinig pakketten van F naar D

op de lange termijn zijn terug te verdienen. Dit komt doordat er geen pakketcombinaties meer gemaakt

konden worden die de vereiste EI-reductie kunnen genereren. De combinaties komen als snel op een

hogere score uit, welke zorgt voor een labelverbetering naar label C.

15

22

16

12

0

5

10

15

20

25


Aantal Maatregelpakketten Aantal Maatregelpakketten

23%

34%

25%

18%

F naar D

F naar C

F naar B

F naar A

F iguur 29 Aanta l maat rege lp akke t ten

B l ad 72

Voor elk pakket is een investering nodig. Zo zijn in de onderstaande tabel de laagste en de hoogste

investeringen aangegeven naar elke labelverbetering. Er is de zien dat de laagste investering naar mate

de labelverbetering hoger wordt steeds meestijgt. Echter is bij de hoogste investering een heel ander

verloop te zien. De hoogste investeringen naar label D en C liggen rond de € 800.000 en € 900.000 en

de hoogste investeringen naar label B en A liggen rond de € 1,2 miljoen.

€ 0

€ 200.000

€ 400.000

€ 600.000

€ 800.000

€ 1.000.000

€ 1.200.000

€ 1.400.000


Investering Maatregelpakketten

Min.

Max.

F iguur 30 I nves te r i ng maa t r ege l pakke t t en

Dit onderzoek is hoofdzakelijk gefocust op energiebesparing. Daarom worden van de

maatregelpakketten de energiebesparingen inzichtelijk gemaakt. De kleinste en grootste besparingen

per labelverbetering zijn hieronder in de figuur 31 inzichtelijk gemaakt. Er is duidelijk te zien dat naar

mate het label hoger is dat de energiebesparing ook groter wordt. De kleinste als de grootste

besparingen lopen beide geleidelijk op. Bij de kleinste besparingen loopt de energiebesparing van label

D naar A op met een factor 3 van 13%-36% en waar dit bij de grootste besparingen een factor 2 van

19%-40% is. Er is dus te zeggen dat er een soort “plafond” op de besparingen zit. Er zal geen enkel

pakket zijn die 100% energie bespaart vanuit deze uitgangssituatie. Dit is terug te zien in de verschillen

tussen de kleinste en de grootste besparingen per label.

13%

19%

22%25%

31%34%

36%40%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%


Energiebesparing Maatregelpakketten

Min.

Max.

F iguur 31 Energ i ebespa r ing maat r ege l pakke t t en

Investering*–min. Investering –max.

F naar D € 60.000 € 942.000

F naar C € 123.000 € 802.000

F naar B € 179.000 € 1.250.000

F naar A € 262.000 € 1.177.000

*(excl. BTW)

B l ad 73

De maatregelpakketten zijn ook vergeleken op de CO2-reductie. De maximale CO2- reductie stijgt per

label eigenlijk steeds meer. Opmerkelijk is dat de labelverbeteringen naar D en naar C negatieve

pakketten bevatten. Dit komt door het toevoegen van extra maatregelen die ook extra energie nodig

hebben wat er dus voor zorgt dat er meer CO2 wordt uitgestoten. Bijvoorbeeld in de uitgangssituatie

zat geen koeling en in de nieuwe situatie wel wat inhoud dat er meer energie nodig is wat voor meer

CO-uitstoot zorgt.

-7,6%

28,2%

-5,8%

33,8%

3,8%

47,3%

6,9%

55,6%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%


CO2-reductie Maatregelpakketten

Min.

Max.

F iguur 32 CO2- r educ t i e maat rege lp akke t ten

In het model is een uitgangssituatie bepaald omdat anders met de vele variabelen er te veel resultaten

kunnen ontstaan. In dit geval is de situatie heel eenvoudig en realistisch gehouden en wordt deze

doorgerekend met de contractduren van 10 en 20 jaar.

Het rentepercentage wat door een Centrale Bank wordt berekend aan gevalideerde ondernemingen is

het discontopercentage. Een laag discontopercentage is gunstig voor de bouw van werken. Het geeft

een positievere NCW. Als er geld geleend moet worden dan is het rentepercentage (Interestvoet) =

rentevoet van de lening. Als er geld beschikbaar is dan is het rentepercentage (Interestvoet) =

financieel rendement. (Verdonck, 2007)26

26 Ve rdonck , P . Inves te r i ngsana ly se ( 2007) Cene rg i e

B l ad 74

De kosten en opbrengsten moeten in de cash flow, in de tijd, worden geïndexeerd. De kosten en

opbrengsten nemen namelijk jaarlijks toe. Er worden daarvoor indices gebruikt. De indices in het model

zijn voor de berekening marktconform gehouden. Er is gekeken naar de afgelopen 10 jaar en op basis

daarvan zijn er gemiddelde indexcijfers bepaald. In de figuur 33 is de uitgangssituatie te zien.

F iguur 33 U i tg ang ss i t uat i e r ekenvoo rbee ld (b ron BDB- i ndex c j f e r s )

Scenario’s contractduur

De afwegingen moeten niet alleen gebaseerd worden op het vastgoedrendement voor de komende vijf

à tien jaar, maar ook de blik verruimen naar de ver(de)re toekomst. Het gemiddelde Nederlandse

kantoorgebouw kent elke zeven jaar een andere belegger. Dit staat langetermijndoelen wel eens in de

weg.

Een berucht struikelblok vormen de relatief hoge investeringskosten. Hier ligt een rol voor de financiers,

met als uitgangspunt een exploitatiegerichte langetermijnbenadering van twintig jaar. Het risicoprofiel

van vastgoed is relatief hoog. Als de focus wordt verlegd naar belangen op langere termijn, is het

verwachte rendement wellicht lager, maar het risico óók. (Pennen, 2009)27

In dit onderzoek zijn de verschillende maatregelpakketten doorgerekend op basis van twee

contractduren. De eerste contractduur is 10 jaar. Deze is bepaald aan de hand van de het

vooronderzoek. De huidige markt rekent altijd met een maximale contractlengte van 10 jaar. Ook uit de

oriënterende interviews werd deze contractlengte al door meerdere stakeholders genoemd.

Naast de contractduur van 10 jaar wordt een tweede scenario doorgerekend met een contractduur van

20 jaar. In principe rekent de markt nooit met contractduren van 20 jaar, maar er is in dit geval sprake

van verduurzaming, oftewel langetermijnbenadering. Daarom wordt er gekeken naar de haalbaarheid

van de verduurzaming op “lange” termijn.

27 Pennen, Het ty v an d er (2010) DeNieuwbouw.n l

B l ad 75

Output Financiële Quickscan

Er zijn voor elke labelverbetering per maatregelpakket financiële resultaten inzichtelijk te maken.

Enkele cellen worden in het resultaten overzicht groen of oranje gearceerd. Groen staat voor positieve

goede eigenschappen van de pakketten en oranje is meestal nog het overwegen waard voor een

opdrachgever. De witte cellen zijn veelal niet het overwegen waard en er komen nog enkele rode cellen

voor, deze bevatten negatieve waarden.

In figuur 34 is een overzicht gegeven van de resultaten van de financiële quickscan. De kolommen

geven een omschrijving van:

0) Inhoud van het maatregelpakket om de labelverbetering mee te realiseren.

1) De investering die voor het maatregelpakket gedaan moet worden. De laagste investeringen worden

groen gearceerd.

2) De terugverdientijd van het maatregelpakket. Pakketten met een tvt < 10 jaar worden groen

gearceerd en tvt < 20 jaar worden oranje gearceerd.

3) Het rendement van het pakket met een contractduur van 10 jaar. Rendementen groter dan 5,5%

worden groen gearceerd.

4) Het rendement van het pakket met een contractduur van 20 jaar. Rendementen groter dan 5,5%

worden groen gearceerd.

5) Het energiebesparingpercentage van het pakket ten opzichte van de bestaande situatie. De drie

hoogste energiebesparingen worden groen gearceerd.

6) De energiebesparing inzichtelijk gemaakt per vierkante meter VVO in jaar 0.

7) De huurprijsstijging inzichtelijk gemaakt per vierkante meter VVO in jaar 0 bij contract 10 jaar.

8) De huurprijsstijging inzichtelijk gemaakt per vierkante meter VVO in jaar 0 bij contract 20 jaar.

1 2 3 4 5 6 7 8 0

F iguur 34 Onde rdee l over z i c h t r esu l t a t en f i n anc i ë l e ou tput

B l ad 76

In de figuur 35 zijn het aantal maatregelpakketten weergegeven die binnen de twee contractduren

terug te verdienen zijn. Ook is de terugverdientijd van de laagste investering van elke labelverbetering

inzichtelijk gemaakt. Er is duidelijk te zien dat er meer pakketten op de langere termijn zijn terug te

verdienen en dat deze investeringen hiervoor geleidelijk met de labelsprongen groter worden. Het enige

opvallende is dat er maar weinig pakketten van F naar D op de lange termijn zijn terug te verdienen.

Dit komt doordat er geen pakketcombinaties meer gemaakt konden worden die de vereiste EI-reductie

kunnen genereren. De combinaties komen als snel op een hogere score uit, welke zorgt voor een

labelverbetering naar label C of hoger.

Terug te verdienen maatregelpakketten

0

2

4

6

8

10

12

14


Aantal

0

2

4

6

8

10

12Jaar

< 10 jaar

< 20 jaar

TVT laagste

investering

F iguur 35 Aanta l maat rege lp akke t ten d i e t e r ug t e ve rd i enen z i j n

Nadat inzichtelijk is gemaakt hoeveel maatregelpakketten terug te verdienen zijn kunnen de

gemiddelde rendementen, energiebesparingen per m² en de huurprijsstijgingen per m² uitgerekend

worden.

Als een project meer financieel rendement haalt dan vooropgesteld in het discontopercentage, dan

moet het rendement worden berekend. Dat kan met de Internal Rate of Return (IRR) worden berekend.

De IRR is de discontovoet waarbij de NCW gelijk aan nul is gesteld.

De investering is rendabel indien IR > Discontopercentage (5,5%).

B l ad 77

Het rendement neemt op de korte termijn (10 jaar) af naar mate het label omhoog gaat. Op de lange

termijn (20 jaar) blijft het rendement bij de hogere labelverbeteringen redelijk gelijk. Het rendement

komt op de langere termijn gemiddeld niet onder de 6%.


2%

4%

6%

14%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%



8%9%

6%

15%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%


De energiebesparing per vierkante meter VVO is in beide scenario’s (10 en 20 jaar) nagenoeg gelijk. Dit

heeft te maken met het doorrekenen van dezelfde maatregelpakketen. Deze hebben allemaal ieder een

eigen besparingspercentage. Deze energiebesparingskosten zijn gebasseerd op tijdstip jaar 0. De

energiebesparing is vervolgens afhankelijk van de energieprijsstijgingen om te bepalen in hoeverre de

kosten zullen afnemen.

Gemiddelde Energiebesparing bij contractduur 10 jaar

€ -

€ 2

€ 4

€ 6

€ 8

€ 10

€ 12

Besparing € 4,89 € 6,95 € 9,63 € 11,18


Gemiddelde Energiebesparing bij contractduur 20 jaar

€ -

€ 2

€ 4

€ 6

€ 8

€ 10

€ 12

Besparing € 4,49 € 6,76 € 9,49 € 11,30


B l ad 78

De gemiddelde huurprijsstijgingen zijn qua waarden redelijk gelijk te stellen, maar het

stijgingspercentage bij de contractduur van 10 jaar loopt redelijk lineair op waar de lijn bij de

contractduur van 20 jaar flink stijgt van D naar C en dan lichtjes bijtrekt. Dit is ontstaan doordat er veel

meer maatregelpakketten terug te verdienen zijn, wat het verloop van de lijn veranderd. Er zou dan

ook gezegd kunnen worden dat het voor de lange termijn eigenlijk in verhouding interessanter is om

voor een hoge energielabelverbetering te kiezen. Terwijl dit op de korte termijn eigenlijk weinig uit

maakt.


€ -

€ 2

€ 4

€ 6

€ 8

€ 10

€ 12

€ 14

€ 16

€ 18

Huurstijging € 4,59 € 8,48 € 12,54 € 15,77



€ -

€ 2

€ 4

€ 6

€ 8

€ 10

€ 12

€ 14

€ 16

Huurstijging € 3,92 € 9,74 € 11,71 € 14,38


Naast de financiële output zijn ook de bijkomende effecten bij de maatregelpakketten inzichtelijk

gemaakt. Deze zijn zelf gewaardeerd en dus subjectief. Het kan dus zijn dat een opdrachtgever deze

waarderingen anders ziet dan hoe ze nu zijn weergegeven.

Er zijn bij de CO2-reductie van de 65 pakketten 15 pakketten groen gearceerd. Deze pakketten zijn in

vergelijking met alle maatregelpakketten binnen elke labelverbetering hoog en hebben een positieve

uitwerking op het milieu. Ook zijn er drie maatregelpakketten die een negatieve CO2-reductie hebben

en dus meer CO2 uitstoten in vergelijking met de bestaande situatie (figuur 37).

Van de maatregelpakketten die binnen 10 of 20 jaar terug te verdienen zijn, is er geen enkel pakket

welke een extreem hoge CO2-reductie (groene cel) heeft. Echter is er bij de contractduur van 10 jaar

één negatief pakket qua CO2-uitstoot aanwezig en bij 20 jaar zijn dit er zelfs twee. Er zou dus gesteld

kunnen worden dat de maatregelpakketten met een hoge CO2-reductie pas na meer dan 20 jaar zijn

terug te verdienen.

F iguur 36 Onde rdee l over z i c h t r esu l t a t en b i j komende e f f ec ten

B l ad 79

F iguur 37 Onde rdee l ou tput CO2- r educ t i e

Naast CO2-reductie worden er nog enkele bijkomende effecten

benoemd. Van de maatregelpakketten die binnen 10 en 20 jaar teug

te verdienen zijn, is er geen enkel pakket die imagoverhogend is.

Wel zijn al deze pakketten bevorderend voor de verhoging van het

werken leefklimaat.

Uitvoeringstechnisch zijn er enkele pakketten die negatief zijn. Als

deze pakketten nader worden bekeken blijkt dat deze pakketten de

maatregel ‘kierdichting’ bevatten. Deze maatregel is qua uitvoering

vrij intensief waardoor deze pakketten negatief beoordeeld zijn.

Bij de overlast voor een organisatie zijn er maar twee pakketten die

negatief zijn. Dit komt door de maatregel ‘hoogfrequente

verlichting’. Het vervangen van de bestaande verlichting voor de

nieuwe verlichting zal voor een organisatie toch de nodige overlast

met zich meebrengen.

Eigenlijk heeft elke maatregel een levensduur waarop deze

afgeschreven kan worden in de cash flow. In het model is dit niet

heel gedetailleerd gedaan maar er is wel per maatregelpakket

aangegeven wat de levensduurverwachting is. Een maatregelpakket

heeft een negatieve eigenschap wanneer de levensduurverwachting klein is en groen wanneer deze

positief is. Bijvoorbeeld een installatie heeft gemiddeld een levensduur van rond de 15 jaar, deze is dus

bij een contractduur 20 jaar verlopen en dus negatief. De na-isolatie van de schil met een Rc-waarde

5,0 heeft een levensduur van minimaal 50 jaar en dus positief.

F iguur 38 B i j k . e f f e c t en

pakke t ten vanu i t d e

scena r i o ’ s 10 & 20 j aar

B l ad 80

07 CONCLUSIE & AANBEVELINGEN

07.01 Conclusie rekenvoorbeeld

Het is geen uitzondering meer: leegstand op prominente kantoorlocaties. Landelijk staat ongeveer

vijftien procent van de totale kantorenvoorraad leeg. Als er niets gedaan wordt, zal dit alleen maar

verergeren. Het is dus tijd om in actie te komen middels de verduurzaming van het bestaande

vastgoed.

Duurzaamheid beperkt zich niet tot energiebesparing, terugdringen van CO2-emissie, afvalverwerking,

toepassing van recyclebare materialen. Duurzaam handelen uit zich in een bepaalde houding, integer

handelen, respect voor mens, natuur en cultuur (‘People, Planet, Profit’). Bij duurzame ontwikkeling is

sprake van een goede balans tussen de ecologische, economische en sociale belangen. Daarom moet

bestaand vastgoed anders benaderd worden: niet als gefixeerde stenen, maar als bron van waardevolle

grondstoffen die niet zomaar plat gegooid kunnen worden.

Het is voor een eigenaar en gebruiker altijd een afweging om te kiezen voor de harde factoren (geld en

terugverdientijd) of de zachte factoren (imago, beter klimaat) die bij een kantoor behoren. In de

economisch betere tijden van een tien jaar geleden werd er voornamelijk gestuurd op de harde factoren

‘geld en terugverdientijden’. Tegenwoordig bestaat de kantorensector uit een aanbodmarkt, met een

overschot aan kantoren waarvan het merendeel “slechte” verouderde kantoren zijn. De gebruikers

letten daarom steeds meer op de kwalitatief betere gebouwen. Dus wordt er meer waarde gehecht aan

de zachte factoren. Hier worden de conclusies beschreven die zijn te trekken uit de resultaten van het

onderzoek. Eerst de algemene conclusies en dan volgt het advies wat aan een eigenaar-gebruiker als

aan een eigenaar-verhuurder gegeven kan worden.

Imago verhoging

Werk & Leefklimaat

Uitvoeringsintensiteit

Organisatie overlast

Levensduur

Energielabel

Energiebesparing

CO2-reductie

Investering

Terugverdientijd

B l ad 81

In dit onderzoek zijn de resultaten inzichtelijk gemaakt van het rekenvoorbeeld label F (Dobbelsteen)

die op twee scenario’s is doorgerekend. In de figuur 39 is de output van het model met terugverdientijd

< 10 jaar schematisch weergegeven. Deze output en die van terugverdientijd < 20 jaar zijn in de

bijlage (F) terug te vinden. Hieronder zijn de conclusies beschreven die bij de output te trekken zijn.

F iguur 39 Ou tputgegevens maat r ege lp akket t en me t t v t < 10 j aa r

De kolommen TVT, Energiebesparingspercentage, Energiebesparing en bijkomende effecten zijn

hoofdzakelijk bedoeld ter informatie voor de gebruiker. De kolommen Rendement en Huurprijsstijging

zijn meer voor de verhuurders bedoeld. Beide partijen zijn geïnteresseerd naar de investeringskosten

van de maatregelpakketten.

Aantal maatregelpakketten die terug te verdienen zijn binnen de 10 en 20 jaar

Er zijn meer maatregelpakketten op de lange termijn (20 jaar) terug te verdienen. Het enige opvallende

is dat er maar weinig pakketten van F naar D op de lange termijn zijn terug te verdienen. Dit komt

doordat er geen pakketcombinaties meer gemaakt konden worden die de vereiste EI-reductie kunnen

genereren. De combinaties komen als snel op een hogere score uit, welke zorgt voor een

labelverbetering naar label C. (figuur 29 en 35)

B l ad 82

Gemiddelde huurprijsstijging (interessant voor eigenaar-verhuurder)

Er zou gezegd kunnen worden dat het voor de lange termijn in verhouding interessanter is om voor een

hogere energielabelverbetering te kiezen. Terwijl dit op de korte termijn weinig uit maakt. Als de

contractduur groter wordt dan daalt de huurprijsstijging.

Termijn 10 jaar: De huur stijgt ongeveer met € 4 per labelverhoging.

Termijn 20 jaar: De huur stijgt naar de eerste twee labelverhogingen enorm € 4 en € 6 maar zwakt

naar label B en A af met een stijging van € 2 per m2 VVO.

Rendement

Het rendement neemt op de korte termijn (10 jaar) af naar mate het label omhoog gaat. Op de lange

termijn (20 jaar) blijft het rendement bij de hogere labelverbeteringen redelijk gelijk. Het rendement

komt op de langere termijn gemiddeld niet onder de 6%.

Voor de eigenaar-gebruiker is het rendement goed maar niet leidend. Voor de eigenaar-verhuurder is

het rendement dit wel. Hij gebruikt het namelijk om te investeren en om winst te behalen met het

vastgoed. Het rendement moet in theorie hoger zijn dan het rentepercentage dat de bank afgeeft, want

dan is het voor hem pas aantrekkelijk.

Laagste investeringen maatregelpakketten

De maatregelpakketten met de laagste investeringen hebben redelijk gunstige bijkomende effecten.

Deze zijn meestal eenvoudig te realiseren, en veroorzaken een lage uitvoeringintensiteit met een

minimale verstoring van het primaire proces (overlast organisatie). Alleen hebben de allerlaagste

investeringen geen positieve (lange) levensduurverwachting en zijn niet imago verhogend voor een

organisatie.

B l ad 83

Bijkomend effect: CO2-reductie

Als de investering van de maatregelpakketten wordt vergeleken met de CO2-reductie dan is

opmerkelijk dat de meeste pakketten met een lage investering ook een lage of zelfs een negatieve

CO2-reductie hebben. Dus zoals hierboven al geschetst werd, is de keuze voor een hoge CO2-reductie

echt afhankelijk van de missie en ambitie van een organisatie, want qua investering en terugverdientijd

is het geen haalbaar plan.

Er zou dus gesteld kunnen worden dat de maatregelpakketten met een hoge CO2-reductie pas na meer

dan 20 jaar zijn terug te verdienen. Dit zou kunnen komen door een hoge investering of door een laag

energiebesparingspercentage. Volgens de gegevens ontstaat dit in de meeste gevallen door een hoog

investeringsbedrag.

Bijkomend effect: Imago verhoging

De pakketten met een imago verhoging zijn qua investering heel hoog. Imago verhogende ingrepen in

dit onderzoek zijn zonnepanelen, groendak, tweede huid façade en de buitengevel vervangen. De

eigenaar betaalt extreem veel voor zichtbaar imago!

Zonnepanelen en ook windmolens zijn een uitstekend middel om zelf energie op te wekken. Alleen is de

techniek nog niet zo ver dat deze maatregelen betaalbaar zijn. Dit zijn dus de duurzame

energiebronnen die niet worden toegepast, en dan wordt er in de praktijk steeds weer gekozen voor de

goedkopere maatregelen. Deze verbruiken nog fossiele brandstoffen die uitputbaar zijn, wat uiteindelijk

zal leiden tot energieprijsstijgingen.

B l ad 84

De terugverdientijd van de hoge investeringspakketten zijn te lang om bij bestaande kantoren toe te

passen. In de projecten waar deze ingrepen wel zijn toegepast dragen de maatregelen bij aan de

imagoverhoging van de organisatie.

Er zijn in de markt al een aantal projecten waar hele inventieve financieringsconstructies worden

gehanteerd. Zo zijn de zonnepanelen van het distributiecentrum van TNT te Veenendaal gefinancierd

door energieleverancier NUON. Het centrum gebruikt de energie die het nodig heeft en de overige,

overgebleven energie gaat naar het net van NUON. TNT was meer gebaat bij een CO2- emissievrije

bedrijfshal, en dat is hiermee gerealiseerd.

Imago verhoging komt in de pakketten bij de twee scenario’s nergens voor. Gesteld kan worden dat

imagoverhogende ingrepen een terugverdientijd > 20 jaar hebben. Dit komt doordat deze maatregelen

zo duur zijn.

Bijkomende effecten: Overig

Voor alle pakketten geldt dat het werken leefklimaat overal verhogend is. Een slecht gebouw (label F)

verbeteren is dus altijd verhogend.

Bij de pakketten in de scenario’s is af te leiden dat de uitvoeringsintensiteit negatief is als er

kierdichting wordt toegepast. De overlast van een organisatie is negatief als er hoogfrequente

verlichting wordt toegepast.

Levensduurverwachting: de pakketten die binnen 10 en 20 jaar zijn terug te verdienen hebben naar de

lagere labelverbeteringen (D & C) een negatieve (lage) levensduurverwachting. Naar mate de

labelverbeteringen hoger worden (B & A) wordt de levensduurverwachting beter.

De levensduurverwachting van de maatregelpakketten speelt pas een belangrijke rol als de

contractduur langer dan 10 jaar wordt! Omdat de levensduur van de toe te passen maatregelen

allemaal wel een levensduur van minimaal 10 jaar hebben.

Dus er kan gekozen worden voor een lage investering, een laag energielabel, een snelle

terugverdientijd met een korte levensduurverwachting! Of er kan juist gekozen worden voor hogere

investering, hoog energielabel, met een minder snelle terugverdientijd maar wel een lange

levensduurverwachting! Deze keuze ligt helemaal bij de opdrachtgever.

B l ad 85

Het verduurzamen van de bestaande kantoren is met deze uitgangssituatie het meest haalbaar

wanneer er sprake is van een eigenaar-gebruiker situatie. Na 10 jaar zijn er maar 15 aan pakketten

haalbaar maar voor de langere termijn (20 jaar) is dit bijna de helft.

Haalbaarheid maatregelpakketten voor Eigenaar – Gebruiker

Contractduur 10 jaar Contractduur 20 jaar

15,4% 46,2%

Haalbaarheid maatregelpakketten voor Eigenaar – Verhuurder

Contractduur 10 jaar Contractduur 20 jaar

3,1% 15,4%

Energiebesparing in verhouding tot Huurprijsstijging

De energiebesparing komt ten gunstige voor de gebruiker en de huur moet een verhuurder omhoog

doen, welke de gebruiker moet betalen. Alleen in de situatie van de eigenaar-verhuurder is hier sprake

van. Een eigenaar-gebruiker heeft namelijk niets met de huurprijs te maken.

Er zijn voor een eigenaar-verhuurder eigenlijk maar twee pakketten binnen 10 jaar haalbaar (3,1%):

F naar D; 2. Opwekking (verwarming) - iedere warmtepomp

F naar C; 1. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (behalve lucht-water pomp)

De andere pakketten vragen een hogere huur in verhouding tot de energiebesparing.

Dan zijn er nog enkele pakketten met een gunstig rendement maar deze zijn qua energiebesparing voor

de gebruiker minder gunstig. De pakketten zijn dus lastiger te verkopen door de verhuurder aan de

gebruiker. De bijkomende effecten moeten voor deze minder gunstige pakketten de doorslag geven. Als

dat niet het geval is dan is het geen interessant pakket.

Bij de contractduur van 20 jaar zijn dit 10 pakketten. Drie voor labelverbetering D, drie voor

labelverbetering C, drie voor labelverbetering B en één voor labelverbetering A.

B l ad 86

07.02 Advies naar de Markt

Maar wat betekenen de resultaten en conclusies nu precies voor de markt? Er bestaan twee

verhoudingen van gebouweigenaar in de kantorenmarkt waar naar aanleiding van de resultaten advies

voor gegeven wordt. Dit is de situatie gebouweigenaar-gebruiker en gebouweigenaar-verhuurder. Deze

adviezen zijn beide gebasseerd op de uitgangssituatie van het rekenvoorbeeld label F (Dobbelsteen).

Waarde van een bestaand kantoor en waardeontwikkeling in de tijd.

Het doel van duurzaamheid binnen het vastgoed is de verbetering van vastgoed en hierdoor de

verbetering van het milieu. Hierbij spelen vermindering van exploitatiekosten en waardevermeerdering

van vastgoed een belangrijke rol. Aan de verlaging van exploitatiekosten zowel als de

waardevermeerdering worden soms overdreven verwachtingen toegekend. (Driel, 2009l)28

Dit is ook goed terug te zien in de resultaten van dit onderzoek. De exploitatiekosten gaan omlaag door

de energiebesparing van de ingrepen. Daarbij gaat de waarde van het gebouw omhoog op basis van de

labelscore!

In de figuur 40 is dit heel eenvoudig weergegeven. Een gebouweigenaar heeft in veel gevallen dus een

slecht gebouw. Als hij er niets mee doet dan gaat de waarde van het gebouw achteruit en de

exploitatiekosten zullen stijgen. Niet alleen door de indexering maar ook door de waarschijnlijke

energieprijsstijgingen.

De eigenaar van het gebouw heeft drie verschillende keuzes om te verduurzamen. Het gebouw

minimaal (o) verbeteren, eigenlijk tot bouwbesluit niveau, het gebouw een kwaliteitsimpuls geven (+)

of maximaal verduurzamen (++), door het toepassen van duurzame technische maatregelen. Maar

naast een waardeverhoging door het verbeteren van het label worden ook de exploitatiekosten lager,

wat voor extra voordeel zorgt.

28 Dr i e l , Ing . A .van MRE MRICS (2009) Duu rzaamhe id de maat s t aa f voo r r edemen tsve rbete r ing van

vas tgoed .

F i guur 40 Waardeontw ikke l i ng kan too rgebouw

B l ad 87

07.03 Advies naar een Eigenaar / gebruiker situatie

Een eigenaar-gebruiker heeft baat bij een energiezuinig gebouw met een goede uitstraling, een goed

binnenklimaat et cetera, waarin het primaire proces goed tot zijn recht kan komen. Hij moet voor

zichzelf een juiste balans vinden tussen de harde en zachtere factoren.

Vanuit de harde factoren zou een eigenaar moeten kiezen voor de laagste investering en kortste

terugverdientijd. Er zijn pakketten met een lage investering die in de exploitatieperiode binnen 10 of 20

jaar zijn terug te verdienen. Met pakketen die een lage investering hebben zal de gebruiker energie

gaan besparen en verdient daarmee de investering terug en zal daarna rendement op de investering

behalen (Profit). Dit is geen werkelijke winst omdat hij nog steeds (energie)lasten heeft alleen maakt

hij ten opzichte van de bestaande “oude” situatie winst.

Maar een eigenaar zal niet alleen kijken naar de laagste investering en terugverdientijd maar ook

waarde hechten aan de zachte factoren, omdat hijzelf de gebruiker is die hiervan de voordelen heeft.

Voor een gebruiker zijn deze bijkomende effecten van de ingrepen belangrijk of misschien wel het

belangrijkst. Dus de eigenaar is dan meer gebaat bij imago verhoging, werk & leefklimaat verhoging,

lage uitvoering intensiteit en weinig overlast op het primaire proces (People). Hij is daar eventueel zelfs

bereid om hiervoor meer te betalen.

De verduurzaming van het gebouw zorgt ervoor dat er energie bespaard wordt en daardoor het

energielabel omhoog gaat, afhankelijk van het maatregelpakket. In het overzicht staan ook de CO2-

reducties aangegeven (Planet) die behaald kunnen worden met de maatregelpakketten. De CO2-

reductie kan als missie of ambitie bij een organisatie leidend zijn. Als er in de toekomst belasting op

CO2-uitstoot betaald moet worden dan worden de hoge CO2-reducerende maatregelen weer heel

aantrekkelijk. Maar dit is vooralsnog niet het geval dus zal het meer een bewuste keuze van een

organisatie zijn.

B l ad 88

Bij een tienjarige contractduur zijn er 10 pakketten te kiezen en bij een twintigjarige contractduur zijn

dit 30 pakketten terug te verdienen. Dit is weergegeven in onderstaande figuur. De leesbare versie is in

de bijlage (F) toegevoegd.

F iguur 41 Ou tputgegevens maat r ege lp akket t en me t t v t < 20 j aa r

Van de 65 maatregelpakketten zijn 10 pakketten = 15,4% haalbaar met contractduur 10 jaar en 30

pakketten = 46,2% haalbaar met contractduur 20 jaar. Het is wel heel belangrijk om te onthouden dat

dit alleen in deze uitgangssituatie geldt.


Eigenaar - Gebruiker

15%

54%

31%

tvt < 10 jaar

tvt < 20 jaar

tvt > 20 jaar

Er zijn voor beide contractlengten dus meerdere maatregelpakketten te kiezen. Als er een advies

gegeven moet worden kan dit vanuit twee oogpunten gedaan worden, vanuit het financiële oogpunt of

vanuit de bijkomende effecten.

B l ad 89

Advies vanuit financieel oogpunt:

Van de maatregelpakketten met een terugverdientijd van 20 jaar zijn bij elke labelverbetering de

pakketten uitgekozen die het snelst terug te verdienen zijn. Dus als een gebruiker wel wilt

verduurzamen maar de investering ook snel terug moet verdienen, dan zijn dit de maatregelpakketten

die hij zal kiezen.

Ambitie Maatregelpakket TVT

F naar D 2. Opwekking (verwarming) - iedere warmtepomp 5 jaar

F naar C 1. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (behalve lucht-water pomp) 7 jaar

F naar B 12. HR-107 ketel + warmtewiel (wtw) + HR++ glas + regeling (veegpuls) 8 jaar

F naar A 8. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (bodem-aquifier) + Triple glas 10 jaar

Advies vanuit de bijkomende effecten:

Maar naast de financiële kant is het voor een gebruiker ook belangrijk om gunstige bijeffecten te

hebben. Van de pakketten die binnen 20 jaar zijn terug te verdienen is er per labelverbetering gekeken

naar het aantal positieve eigenschappen van de pakketten. Het pakket met de meeste positieve

bijeffecten die zal dan de voorkeur hebben van een gebruiker. Als er meerdere pakketten evenveel

positieve bijeffecten hebben dan wordt de keuze gebaseerd op de CO2-reductie.

Ambitie Maatregelpakket

F naar D 9. Glas HR+ + regeling (veegpuls+daglicht)

F naar C 7. Schil isolatie Rc 4,0 + Triple glas

F naar B 7. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (lucht-water) + schil isolatie Rc 4,0

F naar A 3. Schil isolatie Rc 4,0 + opwekking (verwarming) - warmtepomp (oppervlaktewater)

Er is goed te zien dat de keuze voor het maatregelpakket heel erg afhankelijk is van de wensen en

eisen (ambitie en budget) van de opdrachtgever. Nadat de opdrachtgever deze bekend heeft gemaakt

kan het definitieve advies gegeven worden.

B l ad 90

07.04 Advies naar een Eigenaar / verhuurder situatie

Een eigenaar-verhuurder heeft er baat bij dat zijn gebouw bezet is met een gebruiker en dat hij daaruit

inkomsten kan genereren. Het gaat hem dus voornamelijk om de harde factoren. Voorheen waren

hierbij helemaal geen zachte factoren bij gemoeid. Hij liet een kantoor bouwen en hij verhuurde dat. Nu

is de kantorensector door meerdere oorzaken helemaal veranderd ten opzichte van die tijd. Nu is er een

aanbodoverschot met veel leegstand. De gebruikers kunnen nu kritischer hun gebouwen uitkiezen. Dus

zullen de kantoren vergeleken en beoordeeld worden op de zachte factoren die voor de gebruiker

gunstig zijn.

Economische en maar ook commerciële factoren zijn voor eigenaren en gebruikers van vastgoed erg

belangrijk. Verstandige investeringen in duurzaamheid verdienen zich op redelijke termijn terug.

Maatregelen dienen een maatschappelijk en financieel rendement op te leveren. Het is dan ook

aannemelijk dat binnen enkele jaren geen (bedrijfsmatig) vastgoed meer kan worden verkocht en/of

verhuurd zonder een duurzaamheidscertificaat. Uiteindelijk leidt verbetering van duurzaamheid tot

rendementsverbetering (IRR). (Driel, 2009)

Vooralsnog is het voor de belegger eigenlijk nog moeilijk om echt goed en veel rendement te maken

met de verduurzaamd vastgoed. Het rendement is op korte termijn (< 10 jaar) nog vrij laag. Er zijn

daarom drie factoren van belang wil het investeren in duurzaamheid voor de belegger aantrekkelijker

worden.

• kosten duurzame maatregelen omlaag

• de energieprijzen stijgen

• aanpassing van de huurconstructies, de energiebesparing komt voor rekening van de

gebouweigenaar, waar dit vervolgens wordt verrekend in de huurprijs.

Er wordt hieronder uitleg gegeven over de aanpak en de voordelen van verduurzaming van een

bestaand kantoor voor een eigenaar-verhuurder situatie.

B l ad 91

De eigenaar kan zijn gebouw verbeteren met duurzame maatregelen om zijn vastgoed aantrekkelijk

voor de markt (gebruikers) te houden. Een hoger energielabel is aantrekkelijk voor iedere gebruiker en

elke eigenaar houdt hiermee dan zijn vastgoed bezet. Hij moet voor het verduurzamen van het gebouw

een investering doen. Deze investering ziet de eigenaar niet terug in de exploitatie, dit voordeel is

namelijk voor de gebruiker. De gebruiker heeft dus een beter gebouw in de vorm van een hoger

energielabel en verbruikt minder energie (lagere energielasten). De eigenaar kan alleen zijn huurprijs

verhogen om de investering terug te verdienen.

F iguur 42 Haa lb ar e maa t r ege lp akke t ten b i j t v t < 10 j aar

F iguur 43 Haa lb ar e maa t r ege lp akke t ten b i j t v t < 20 j aar

Hieruit is af te lezen dat de haalbaarheid van maatregelpakketten op de korte termijn niet echt positief

zijn. Er zijn namelijk maar twee pakketten die een lagere huurprijsstijging hebben in verhouding tot de

energiebesparing. Dit is namelijk belangrijk omdat de gebouweigenaar wel een gebruiker moet

overtuigen om een hogere huur te betalen. Als de huur lager is dan de energiebesparing, zal een

gebruiker (huurder) bereid zijn om meer huur te betalen. Maar voor de langere termijn begint het voor

de verhuurder pas echt aantrekkelijk te worden. Daar is het mogelijk om alle labelverbeteringen aan te

bieden, die ook te verantwoorden is naar de gebruiker toe.

B l ad 92

De eigenaar (of eigenlijk de hele kantorenmarkt) werkt in de huidige markt bij een contract verlenging

of bij een nieuw contract veelal met incentives (stimuleringsmaatregelen). De eigenaar komt de

gebruiker tegemoet met financiële voordelen om er voor te zorgen dat zijn vastgoed bezet is. Dit houdt

in dat de eigenaar 10% (bij goede locaties) tot 20% (bij slechte locaties) van de totale contractduur

kosteloos stelt. “Gemiddeld zijn er bij nieuwe verhuren of verlengingen incentives verleend van 17

procent gemeten over de totale contractstermijn.”(kohnstamm, 2009)29 Dit doen eigenaren om de

gebruikers te lokken naar hun gebouwen of juist om te behouden. Het is een eigenaar veel waard om

zijn gebouwen bezet te houden en daaruit huurinkomsten te genereren. Maar het gebouw is veelal

“slecht”. Een gebruiker (huurder) wil een beter gebouw, en wil niet meer met incentives gelokt of

behouden worden. De eigenaar moet het gebouw daarom opwaarderen en dat kan door het toepassen

van duurzame maatregelen.

Er is aangetoond dat er maatregelpakketten zijn die een gebouw met energielabel F om kunnen vormen

tot een hoger label (D, C, B en A). De eigenaar zal het gebouw dus beter kunnen verduurzamen in

plaats van de stimuleringsmaatregelen. Het gebouw wordt namelijk beter, meer waard, maar hiervoor

moet hij wel de huur verhogen. De eigenaar moet een haalbaar/ realistisch verhaal hebben om de

gebruiker te overtuigen van de huurprijsverhoging. Hiervoor moet hij, met het model, aantonen dat de

huurprijsstijging lager ligt dan de energiebesparing. Als dit het geval is dan zal een gebruiker zeker

bereid zijn om meer huur te betalen. Daar komen naast de voordelige energiebesparing per vierkante

meter VVO ook nog de zachte factoren bij, zoals een beter energielabel en de positieve bijkomende

effecten. Hiermee kan de gebruiker dan nog sneller overtuigd worden om meer huur te betalen.

Van de 65 maatregelpakketten zijn 10 pakketten = 3,1% haalbaar met contractduur 10 jaar en 30

pakketten = 15,4% haalbaar met contractduur 20 jaar.

Er zijn voor beide contractlengten en vooral voor 10

jaar een beperkt aantal maatregelpakketten te kiezen.

Als er een advies gegeven moet worden kan dit vanuit

twee oogpunten gedaan worden, vanuit het financiële

oogpunt of vanuit de bijkomende effecten.

29 Kohns tamm, P . Vas tg oedmark t november 2009, T r anspa ran t i e op kan to renmark t


Eigenaar - Verhuurder

3% 12%

85%

tvt < 10 jaar

tvt < 20 jaar

tvt > 20 jaar

B l ad 93

Advies vanuit financieel oogpunt:

De maatregelpakketten met een terugverdientijd van 10 jaar die voor de eigenaar het aantrekkelijkst

zijn, worden hieronder weergegeven. Het is naar de lagerelabelverbeteringen te zien dat er veel

rendement op de investering te halen is. Er moet wel rekening gehouden worden met het feit dat er

dan maar een label D gerealiseerd is welke voor de komende jaren behouden moet blijven.

Ambitie Maatregelpakket tvt < 10 jaar Rendement

F naar D 2. Opwekking (verwarming) - iedere warmtepomp 25,8%

F naar C 1. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (behalve lucht-water pomp) 11,3%

F naar B 12. HR-107 ketel + warmtewiel (wtw) + HR++ glas + regeling (veegpuls) 6,9%

F naar A 8. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (bodem-aquifier) + Triple glas 1,7%

De maatregelpakketten met een terugverdientijd van 20 jaar zijn dezelfde als bij 10 jaar alleen daar is

het rendement op de investeringen toegenomen. Het rendement is niet het werkelijke rendement van

het totale pand, het is namelijk het rendement van de investering en een toevoeging

(waardevermeerdering) op het totale gebouw.

Ambitie Maatregelpakket tvt < 20 jaar Rendement

F naar D 2. Opwekking (verwarming) - iedere warmtepomp 30,5%

F naar C 1. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (behalve lucht-water pomp) 19,1%

F naar B 12. HR-107 ketel + warmtewiel (wtw) + HR++ glas + regeling (veegpuls) 15,8%

F naar A 8. Opwekking (verwarming) - warmtepomp (bodem-aquifier) + Triple glas 12,1%

Advies vanuit de bijkomende effecten:

Een eigenaar-verhuurder maakt geen keuze voor het pakket met de beste bijkomende effecten, omdat

deze effecten niet voor hem zijn. De verhuurder kiest alleen de pakketten die voor hem financieel het

gunstigst zijn, oftewel het grootste rendement op de investering behalen. Dit zijn tevens ook dezelfde

pakketten die aan een eigenaar-gebruiker worden geadviseerd. Bij de terug verdientijd < 10 jaar is het

maatregelpakket naar label A niet groot. Dit pakket zal voor een verhuurder dan ook niet aantrekkelijk

zijn, een belegger vertelde mij laatst: “Rendement = Rendement”, waarmee hij wilde suggereren dat

het misschien niet het gewenste rendement oplevert maar dat het in ieder geval nog wel rendement is!

Wat zijn dan in dit geval de voordelen van de gebruiker. De gebruiker heeft een zuiniger gebouw met

een beter energielabel. De exploitatielasten zijn lager en heel belangrijk treden er gunstige bijkomende

effecten op (imago, werkklimaat en dergelijk).

B l ad 94

Alle voordelen van de beide partijen zijn in de tabel op een rijtje gezet.

Eigenaar Gebruiker

Gebouw bezetting (huurder aanwezig) Investering en terugverdientijd in eigen hand

(afhankelijk van termijn & hoogte investering)

Energiezuiniger gebouw (hoger energielabel) Lagere exploitatiekosten en servicekosten

Reductie van operationele kosten Energiezuiniger gebouw (energielabel, afhankelijk

van maatregelpakket)

Winst mogelijk door het niet kosteloos stellen van

de eerste paar maanden huur bij een investering

(upgrade) van de eigenaar

CO2-reductie (voorbeeld TNT, missie: CO2

neutraal)

Betere verhuurbaarheid/verkoopbaarheid gebouw Bijkomende effecten voor hem zelf (afhankelijk

van pakket)

Hogere huuropbrengsten na upgrade label Bijdrage aan verbetering milieu

Mogelijk rendementsverbetering Uitdragen visie op duurzaamheid ten opzichte van

medewerkers en klanten

Bijdrage aan verbetering milieu

Uitdragen imago duurzaamheid ten behoeve van

aandeelhouders / gebruikers

WIN WIN

Beide uitwerkingen zijn dus afhankelijk van de economie, de gebouweigenaren, de wensen en eisen van

een gebruiker, wat uiteindelijk bepaalt welke vorm voor verduurzaming gekozen zal worden.

B l ad 95

07.05 Vergelijking resultaten met andere onderzoeken

Nu de resultaten inzichtelijk gemaakt zijn is het interessant om de gegevens te vergelijken met ander

vergelijkbare onderzoeken. De eerste is een afstudeeronderzoek van een TU Delft student met deels

een vergelijkbaar onderzoek. Het tweede onderzoek is van Nils Kok, die de waarde van duurzaamheid

heeft gemeten in de kantorenmarkt van Amerika.

Gerald Snoei (afstudeerscriptie TU Delft):

Huisvestingsvoorkeuren kantoorgebruikers, energiezuinigheid nader beschouwd

Uitspraak: Huurders zijn bereid om gemiddeld 76% van de besparingen extra aan huur te betalen!

Wanneer een eigenaar maatregelen neemt om de energieprestatie van een kantoorpand te verbeteren,

kan hij de huur verhogen. De gemiddelde huurder is bereid om maximaal 76% van de te verwachtte

besparingen in energiekosten extra te betalen aan huur, ongeacht het energielabel van het pand.

Als de uitspraken van Snoei kloppen dan zijn in dit onderzoek de maatregelpakketten naar de hogere

labels minder haalbaar en dus minder aantrekkelijk voor de beleggers.

Nils Kok (Assistant Professor aan de Universiteit van Maastricht)

Duurzaamheidslabel rendeert op Amerikaanse kantorenmarkt

Uitspraak: Huur neemt toe met 2-3%

Het is in eerste instantie belangrijk om de werkelijke huurprijs te weten. Doordat dit rekenvoorbeeld

fictief is bevat dit gebouw geen huur. Er is daarom een huurprijs aangenomen van € 120 /m² VVO. Alle

positieve maatregelpakketten zijn ingevoerd en bekeken wat hierbij de resultaten van zijn. De

huurprijsstijgingspercentages liggen in alle gevallen hoger dan 2-3%. Deze 2-3% bevat waarschijnlijk

niet de compensatiecomponent energie. In de huurprijsstijging van het model is de energiefactor

meegrekend, welke zogt voor hogere percentages. Deze uitspraak is dus lastig te vergelijken doordat er

een andere markt wordt bekeken, doordat de huurprijs niet bekend is en de energiecomponent niet is

meegenomen.

B l ad 96

AANBEVELINGEN

Het model (financiële quickscan) kan uitgewerkt worden tot een generiek model maar dan moet er nog

wel het nodige uitgewerkt worden.

- Uitbreiding van de gebouwenschijf.

In dit model is één rekenvoorbeeld, kantoorgebouw label F gebruikt, er zijn daarnaast nog enkele

databases gemaakt van andere referentiegebouwen maar er moeten voor de gebouwenschijf nog meer

type kantoren worden uitgewerkt. Oftewel databases van die referentiekantoren samengesteld worden.

Dat in het generieke model een kantoor overeenkomt met een gebouw van de schijf waardoor een

database gegenereerd kan worden.

- Mogelijkheid om uitgangssituatie (basis kantoor) aan te passen/ definiëren.

Door middel van de gebouwen schijf kan er een soortgelijk kantoor uitgekozen worden. Maar in de

praktijk zal blijken dat het gebouw andere dimensies heeft. Hiervoor moet het generieke model de

mogelijkheid bieden om de parameters te veranderen.

- Door middel van vragen-/ voorkeurslijst één maatregelpakket genereren.

Het definiëren van het basis gebouw, bestaande kantoor, moeten door middel van een vragen- en

voorkeurslijst maatregelen gekozen of juist uitgesloten worden. Hiermee moet uiteindelijk één

maatregelpakket over blijven die aansluit op de ambitie en/of budget van een opdrachtgever.

- Maatregelpakket -> maatregelen moeten elkaar kunnen uitsluiten bij het maken van keuzen.

Door de vragen en voorkeuren aan te geven moet het model zelf ook maatregelen elkaar laten

uitsluiten. Bijvoorbeeld dat als de warmteopwekking (ketel) wordt vervangen door een warmtepomp

dat de overige warmteopwekkings maatregelen dan meteen vervallen. Zodat er niet meerdere ketels in

het pakket zitten. Of dat maatregelen elkaar uitsluiten omdat ze niet te combineren zijn. En bij een te

lage bruto verdiepingshoogte vervallen enkele installaties.

- Kostendatabase -> de kosten moeten voor het model per maatregel ieder ‘up to date’ gehouden

worden, omdat de database snel verouderd. Vooral bij innovatieve maatregelen zullen de kosten goed

bewaakt worden, zodat eens in de tijd de kostendatabase wordt bijgewerkt. De kosten moeten door

het steeds meer toepassen van de duurzame maatregelen ook voordeliger gaan worden.

B l ad 97

Ontwikkelingen markt / overheid ten opzichte van duurzaamheid.

De verduurzaming van de gebouwde omgeving komt langzaam maar zeker op gang. De markt en de

overheid zijn steeds meer geïnteresseerd in duurzaamheid. De overheid heeft zichzelf al een aantal

ambitieuze doelen gesteld wat betreft het nastreven hiervan, maar op de markt hebben zij nog weinig

invloed. De overheid gaat daarom steeds meer duurzaamheid belonen (Subsidiering, Fiscale voordelen)

en kan in de toekomst zelfs niet-duurzaamheid gaan straffen (Belasting heffen).

Praktijkvoorbeeld

Het kan zoals blijkt uit de rekenvoorbeelden allemaal berekend worden met deze financiële quickscan,

maar er zal uiteindelijk een echt voorbeeldproject uitgevoerd worden om de werkelijke resultaten

inzichtelijk te maken. Als blijkt dat dit redelijk overeen komt met het model dan kan het verder in de

markt ingezet worden.

Exploitatieperiode

In het huidige model is geen restwaarde is opgenomen, omdat dit afhankelijk is van de levensduur van

elke maatregel. De levensduur per maatregel is moeilijk te bepalen, of heeft tenminste nog een grondig

onderzoek nodig. Als dit bepaald kan worden in het model in principe helemaal compleet qua informatie

(output) die alle betrokken partijen inzichtelijk willen hebben voor het maken van een juiste keuze.

Ontwikkelingen energie

Ontwikkelingen energie zijn cruciaal voor duurzaamheid op de korte termijn (< 100 jaar)! Er zijn in de

wereld een hoop machtige partijen die allemaal een andere uitspraak doen over de ontwikkelingen van

het klimaat, de oorzaken, de tijd dat we nog fossiele brandstoffen hebben, de energieprijzen, etc. Het is

dus zeker van invloed hoe deze factoren zich allemaal ontwikkelen in de komende jaren.

Nieuwe huurprijsconstructie

Een goede oplossing zou kunnen zijn het verrekenen van de energiebesparingen in de huurprijs voor de

gebouweigenaar. Dit zal daarmee eerlijke concurrentie op gang brengen! Want dan is het voor iedereen

aantrekkelijk om te verduurzamen. Het zal dan zo zijn hoe duurzamer des te beter!

B l ad 98

08 EXPERT PANEL

08.01 Inleiding

Het model, de financiële quickscan, is in dit onderzoek afgerond. Het kent uiteraard altijd nog de nodige

voorwaarden en beperkingen maar dit is dan voor een verder vervolg nog van toepassing. Er zijn naast

mijn eigen bevindingen nog enkele experts binnen Brink Groep gevraagd een aantal vragen te

beantwoorden. Zij zijn namelijk de deskundigen die al langer in de praktijk meedraaien. De antwoorden

zijn verwerkt in de paragraaf bevindingen en hieruit volgen dan enkel conclusies die eigenlijk als

aanbevelingen gezien moeten worden.

De volgende expert hebben hun blik op het model geworpen:

Naam Functie

Boudewijn van Deelen Senior Kostendeskundige

Timm Hartmann Senior Kostendeskundige

Malcolm Blikman Senior Onderhoudsdeskundige

Hans Zaat Senior Projectmanager

Gertjan Harder Senior Kostendeskundige

08.02 Bevindingen Panel

Vraag 1:

Is het model bruikbaar voor de praktijk? Zit er toekomst in?

Opm.: als het model verder wordt doorontwikkeld.

Deelen: Volgens mij hoort er een “gebruiksaanwijzing” bij. Het resultaat ziet er goed uit. Ik heb zoals

gewoonlijk, wel twijfels bij de hardheid van de getallen.

Hartmann: Zeer zeker. De bestaande vastgoed voorraad zal verduurzaamd moeten worden. Het model

laat de mogelijke duurzame maatregelen zien om dit te realiseren. Tevens geeft het model inzicht in de

meerinvestering van deze maatregelen en de mogelijke terugverdientijden hiervan. Zeer praktisch

toepasbaar.

Zaat: Het model toont samenhang en effecten van keuzes. In een dergelijk model moet toekomst

zitten. Van belang is dan wel dat het voldoende scenario’s afdekt en een andere interface krijgt. Een

invoerblad en een resultatenblad.

B l ad 99

Blikman: Ik denk het model in de praktijk zeker bruikbaar is. Het begrip duurzaamheid is een veel

gebruikte term op dit moment maar er is een sterke behoefte aan instrumenten die kort en snel inzicht

geven in de haalbaarheid van de diverse opties en zaken kan snel en eenvoudig kan quantificeren. Deze

quickscan heeft zeker potentie in zich om dit inzicht te verschaffen. Beperking op dit moment is echter

nog dat het een vrij statisch instrument is specifiek gericht op 1 type gebouw. Als er meer variabelen

zouden worden ingebouwd en het model zodoende gebouwspecifiek gemaakt zou kunnen worden dan

heeft het zeker toekomst en kan het model gebruikt worden om op een snelle en eenvoudige wijze een

bestaande voorraad gebouwen door te lichten op de haalbaarheid van ingrepen op het gebied van

duurzaamheid.

Harder: Er is een goede basis gelegd voor dit ingewikkelde vraagstuk. Er is een methode opgezet die

zeker voor toekomstig gebruik bruikbaar is. Het methode zou naast de kantoren ook voor woningen en

andere vastgoedobjecten gebruikt kunnen worden. Dit model is niet alleen voor Brink Groep interessant

maar van alle partijen die met dit complexe vraagstuk zitten.

Vraag 2:

Bevat het model alle input en output mogelijkheden die u nodig heeft/ verwacht? Wat zou er

nog toegevoegd moeten worden?

Deelen: Ik zou er voor dit moment zeker niet meer aan toe voegen. Wellicht zou je ook met aanzienlijk

minder keuzemogelijkheden goed uit de voeten kunnen. Het gaat er mijn inziens toch alleen maar om

de meerkosten voor duurzame verbeteringen inzichtelijk te maken. Ik denk dat één minimale

verduurzaming en één maximale al een kader scheppen. Het bijhouden van de kosten van allerlei

tussenvarianten zal zeer veel tijd vragen.

Hartmann: Zowel voor gebruiker/eigenaar als voor belegger of ontwikkelaar geeft het model de juiste

output. Op basis van deze output kan een beslissing genomen worden of de meerinvestering een juiste

keuze is.

Zaat: Mijn kennis is ontoereikend om hier een heel gefundeerd antwoord op te geven. Wel zou ik meer

gevisualiseerde keuzes willen kunnen maken bij het invullen.

Blikman: Zoals bij vraag 1 al benoemd zou het model aangepast moeten kunnen worden om het

gebouwspecifiek te maken. Een idee zou zijn om dit in te bouwen met behulp van vormfactoren.

Harder: Het model geeft alle resultaten weer die de verschillende partijen (vooraf) willen inzien. Het is

misschien nog noodzakelijk om de resultaten ook te visualiseren. Dat maakt het nog inzichtelijker.

B l ad 100

Vraag 3:

Zijn er nog overige vragen en / of opmerkingen die u wilt maken ten behoeve van het

model?

Deelen: Schrijf een duidelijke gebruiksaanwijzing.

Hartmann: Zeer praktisch model, geen overige vragen en / of opmerkingen.

Zaat: De indruk die het in de korte presentatie op mij heeft gemaakt is dat het voldoet aan een

behoefte die er is om de vingers er meer achter te kunnen krijgen wat de zin en onzin van keuzes is.

Een besluitvorming ondersteunende tool.

Blikman: Ik hoop dat je na afronding van je afstudeeropdracht nog de tijd en energie vindt om dit

model verder door te ontwikkelen. Ik denk dat er een goede basis is gelegd voor een bruikbaar

instrument voor de nabije toekomst. Het zou een zonde zijn om het hier bij te laten en niet door te

pakken.

Harder: Zoals al vermeld, is er een goede basis (methode) gevormd die goed bruikbaar is.

Complimenten voor het behaalde resultaat.

08.03 Conclusie Panel

Het model bevat een goede methode die zeer bruikbaar is en zeker voor deze huidige markt

toekomstperspectief heeft. Het is zaak om deze quickscan uit te werken zodat het model nog

gebruiksvriendelijker wordt.

Het model moet meer keuzemogelijkheden kunnen bieden, in de vorm dat er meerdere gebouwen

doorgerekend kunnen worden. Nu is het model alleen nog gefocust op één rekenvoorbeeld, maar het

blijft een quickscan voor de vroege fase van een project, waar het juist gaat om de eenvoud en niet om

de complexiteit.

Uiteindelijk moet dit leiden tot een generiek model die voor eigenaar-gebruiker als voor eigenaar-

verhuurder, maar ook voor partijen zoals ontwikkelaars, achitecten en adviesbureaus gebruikt kunnen

gaan worden.

B l ad 101

09 LITERATUURLIJST

So l omon , S . , D . e t a l l ; C l ima te Change 2007 ( 2007 ) The Ph y s i ca l Sc i en ce Bas i s , C amb r i dge Un i v e r s i t y p re s s

h t t p : / /www .v rom .n l / pag i na .h tm l ? i d=4178

h t t p : / / n l .w i k i ped i a .o rg /w i k i /O l i e c r i s i s

B run d t l and , r a ppo r t Ou r c ommon f u t u re ( 1 987 )

h t t p : / /www .ha r ry vo s .n l / cms/p age .php ?7

D r i e l , I ng .A .van MRE MRICS (2 009 ) Duu r zaamhe i d de maa t s t aa f v oo r r e demen t sve r be t e r i ng van vas t g oe d .

h t t p : / / duu rz aambouwen . sen t e rnovem .n l / p r ak t i j k / 112 -on t s t a an_en_ to ekoms t_du bo .h tm l ( 12 maa r t 2009 )

h t t p : / /www .qu a l i t e i t . n l / su rvey .h tm

Du l J . & Hak T . ( 2008 ) , Ca se S tudy Me thodo l o gy i n Bu s i ne s s Resea r ch , Ams te rd am

Roya l So c i e t y o f Canada ( 19 98 ) Expe r t Pane l s : Manu a l o f P r o cedu ra l Gu i de l i n e s . Ve r s i on 1 . 1 . O t t awa (On ta r i o ) ,

Canada .

h t t p : / /www .d t z .n l / page .a s p? i d=62713

http://www.senternovem.nl/mmfiles/Criteriadocument_Huur_%20en_%20aankoop_%20kantoorgebouwen_tcm24-306706.pdf

D r . Han s -Ho l ge r Rogne r , I n t e r na t i onaa l A t o om Ene r g i e Agen t s chap; h t t p : / /www .pb l . n l / n l /do ss i e r s / i ndex .h tm l

Keep i ng , M . ( 2000 ) , Wha t a bou t t h e demand? D o i n ve s t o r s wan t ‘ su s t a i nab l e bu i l d i ngs ’ , Ox f o rd , Ox f o rd C en t re

f o r Re a l E s t a t e Managemen t .

Oo i j e va a r , O l a f , He t duu rz ame kan t oo r i s e en be s t a and kan t oo r , fm i , 5 – 2009

h t t p : / /www .maas t r i ch t un i v e r s i t y .n l /web/Ma i n1 /S i t eWi de /C on t en t /Hoge rBe l egg i ngs rendemen tMe tDuu r za amBouw

en .h tm

h t t p : / /www .sen t e rn ovem .n l / duu rz aamva s tg oe dpor t a l / v e rduu r zam i ng_vas t g oed/ i ndex . a s p

h t t p : / /www .duu r zaam- on de rnemen .n l / de t a i l _p re s s .ph tm l ?ac t _ i d=8971

h t t p : / /www .sen t e rn ovem .n l /mmf i l e s /Vas t g oe dma rk t_Duu r za am%20renove ren%20w i n -w i n s i t u a t i e_ t cm24-

302568 . pd f

h t t p : / /www . i vbn .n l / pe r sbe r i ch t / i v bn -v i s i e - op -duu r za am-va s t goe d

h t t p : / /www .sen t e rn ovem .n l / Le ren_v oo r_ duu r zame_on tw i k ke l i n g /

h t t p : / /www .sen t e rn ovem .n l / Le ren_v oo r_ duu r zame_on tw i k ke l i n g /onde rw i j s / i ndex .a sp

h t t p : / /www .good company .n l / n i euws/ comme rc i e_v ra ag t_kenn i s_ove r_ duu r za amhe i d_ i n_de_bouwsec t o r / 51

Du l J . & Hak T . ( 2008 ) , Ca se S tudy Me thodo l o gy i n Bu s i ne s s Resea r ch , Ams te rd am

h t t p : / /www .p r o je c t . v r om .n l / p r o j e c t . a s p? code_p r j t=10737&code_p rgm=28

Dynam i s ; h t t p : / /www. l i n k - on twe r pe r s .n l / dynam i s / J aa r ra ppo r t S p rek ende C i j f e r s Kan t o renmark t en 2010 van

hee l Nede r l and

Kohns t amm , P . V as t goe dma rk t novembe r 2009 , T ran s pa ran t i e op kan t o renma rk t , 2009 -11 - 30

B l ad 102

T i j dschr i f t en / Magaz ines

h t t p : / /www .bu i l d i ngbus i ne s s . c om/a rch i e f . a sp

h t t p : / /www .bu i l d i ng i nnova t i on .n l / a r ch i e f /

Ins t rumenten

www.g r eenca l c . com

www.gp rg ebouw.n l

h t t p : / /www .us gb c . o rg /D i sp l ayPage .a spx ?Ca t egory ID=19 ( LE ED , Ame r i k aanse sy s t eem ge basee rd op BREEAM)

h t t p : / /www2 .nen .n l / nen / se rv l e t / d i spa t ch e r .D i spa t che r ? i d=195702 ( EPN & E PC)

h t t p : / /www .b ree am.o rg /

www.dgbc .n l (De Du t ch G reen Bu i l d i ng Counc i l (DGBC) i s behee rd e r v an een me thod i ek (BREEAM) om

Nede r l ands e ge bouwen en ge b i eden t e be oo r de l en . )

W i nke t – T im de J onge ( k os t e n ram i ng)

Mater ia len

www.dubo-mate r i a l en .n l ( i n f o rma t i e ove r " bouwmate r i a l en en he t m i l i e u " )

www.n i be . i n f o ( e i gen s chappen , m i l euk l a s se , e . d . v an de e l emen ten )

h t t p : / /www .s b r .n l /

h t t p : / /www . i pdubo .n l /

Over ig

www. sev .n l ( S t uu r g roe p Expe r imen ten Vo l k shu i sve s t i ng ) - I nnova t i e i n wonen

www. c f p b .n l (He t C f PB b r eng t k enn i s i n mu l t i d i s c i p l i n a i r we rkp l ekmanagemen t s amen )

www.ne p rom .n l ( Ve ren i g i ng van Nede r l ands e P ro j e c t on tw i k ke l i n g Maa t s chapp i j en )

h t t p : / /www .e pbd .n l / ( Ene rgy Pe r f o rmance Bu i l d i ng D i re c t i ve )

h t t p : / /www .ankev anha l . n l /

h t t p : / /www .wor l dgbc . o r g / (wo r l d g re en bu i l d i ng counc i l )

h t t p : / /www .duu r zaamgebouwd .n l / i n dex .php?page ID=3929

h t t p : / /www .c ra d l e t oc ra d l e .n l /home/982_duu rza am-gebouwd .h tm

Wetgev ing

h t t p : / / eu r - l e x .eu r opa .eu /n l / i ndex .h tm

h t t p : / / no rmen .nen .n l / nen / ? i c s=91 .010 .10

h t t p : / /www .v rom .n l / pag i na .h tm l ? i d=18335 ( bouwbes l u i t )

Documenta i r es

He t l and van zonne s t ro om en w i ndene rg i e , 27 ok t obe r 2008 , Rob van H a t t um, VPRO, Tege n l i ch t

He re c omes t he sun , 20 ok t ob e r 2008 . R ob van Ha t t um, VPRO, Te gen l i ch t

A f v a l i s v oedse l , E en rev o l u t i e i n Nede r l and , 26 novembe r 2 007 . R ob van H a t t um, VPRO, T egen l i ch t

B l ad 103

10 BIJLAGEN

10.01 Bijlage 1 Definities

In deze bijlage zullen de verschillende definities van de belangrijkste termen in dit onderzoek worden

geformuleerd. De termen hebben nog steeds geen eenduidige definitie in de maatschappij. Het is

daarom van belang dat er in dit onderzoek een keuze wordt gemaakt welke definities er gehanteerd

worden.

Duurzame ontwikkeling

Ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige

generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen. (Brundtland, 1987)30

Duurzaam bouwen

Duurzaam bouwen staat voor het ontwikkelen en beheren van de gebouwde omgeving met respect voor

mens en milieu en is daarmee een onderdeel van de kwaliteit van deze gebouwde omgeving.

(Senternovem 2009)31

Klimaatneutraal

Term die de laatste tijd veel wordt gebruikt om aan te geven

dat bepaalde activiteiten geen negatief effect hebben op het

klimaat, waarmee men wil zeggen: geen CO²-emissie. Te

bereiken door sterke reductie en door compensatie

(boomaanplant) van CO²-uitstoot. Steden als Amsterdam en

Rotterdam hebben aangegeven 'klimaatneutrale' steden te

willen worden. Klimaatneutraal is echter een nogal vaag

begrip. Vele processen en stoffen zijn van invloed op ons

klimaat. In de gebouwde omgeving vermijden we deze term

daarom liever en is het duidelijker om te spreken over CO²-

neutraal. Een alternatieve invalshoek met een nog hogere

ambitie is energieneutraal. (VROM, 2009)32

30 Brund t l and G .H . ( 1987) Ou r Common Fu tu r e , Wo r ld Commiss i on on Env i ronmen t and Deve lopmen t

31 h t tp : / /www. sen te rnovem.n l

32 h t tp : / /www.vrom.n l /p ag i na . h tm l? id=44098

F iguur 44 K l imaa tneu t raa l (h i e r . nu/k l imaa t)

B l ad 104

Energieneutraal (0-energie)

Een situatie waarbij over een jaar gemeten het energiegebruik van een gebouwd object

(woning/gebouw/wijk/kunstwerk e.d.) tenminste nul is: er wordt niet méér energie uit het gas- en

elektriciteitsnet betrokken. Een situatie waarbij over een jaar gemeten het energiegebruik van een

gebouwd object (woning/gebouw/wijk/kunstwerk e.d.) tenminste nul is: er wordt niet méér energie uit

het gas- en elektriciteitsnet betrokken dan er vanuit duurzame bronnen aan wordt toegeleverd. (VROM,

2009)

CO² neutraal

‘Onder een CO²-neutraal gebouw verstaan wij een gebouw met een energiehuishouding waarbij alle

emissies aan CO² worden gecompenseerd, via de voorzieningen in het gebouw of met behulp van

externe voorzieningen.’ (Van Hal, 2009)33

CO²-emissievrij

‘Onder een CO²-emissievrij verstaan wij een gebouw dat nul CO² uitstoot.’ (Van Hal, 2009)

Initiatief fase

Doel van de initiatieffase is het verkrijgen van helderheid over de vraag, overeenstemming over het

probleem en afspraken over de wijze waarop een project gedefinieerd kan worden in een

projectopdracht. (Fontys, 2009)34

‘Duurzame technische’ maatregelen

(Maatregel = handeling of ingreep met een bepaald doel (Van Dale, 2009))

Bouwkundige maatregelen en installatie technische maatregelen die een verbetering zijn ten opzichte

van de conventionele (uitgang)situatie, vanuit het oogpunt duurzaamheid (CO²-reductie,

energiebesparing, verhoging comfort, en dergelijke).

33 Ha l , Anke van (2009) CO2-neu t r aa l , CO2- em i ss i ev r i j ; waar hebben we het over ?

34 h t tp : / /www. fon tys . n l / f a c i l i t a i rbed r i j f / o nderw i j s /de f au l t . asp? ids i t es t r u c tur enode=115127