34 35SERV ICE MAGA ZINE DECEMBER 20 10

boven de eisen van het Bouwbesluit. Een nadeel van

BREEAM is dat de bewijsvoering vrij complex is.

Hierdoor wordt de kwaliteit geborgd, maar dit leidt

ook tot extra proceskosten. Daarnaast is het cruciaal

dat alle partners bij het project (zowel gebruiker,

ontwikkelaar, aannemer als adviseurs) compleet

gecommitteerd zijn aangezien ieder zijn eigen bijdrage

heeft in het behalen van de totaalscore. Een certifi-

cering kan zo dus als stok achter de deur worden

gebruikt om de ‘Circle of Blame’ te doorbreken.

De ontwikkelaarVoor de ontwikkelaar zijn de gebruiker en de belegger

doorgaans de belangrijkste klanten. Uit bovenstaande

blijkt dat het zowel voor een huurder als voor een

belegger lucratief is om te opteren voor duurzaam

vastgoed. Hoewel dit vaak wel tot hogere bouwkosten

leidt, krijgt zowel de gebruiker als de belegger hier

een kwalitatief beter gebouw voor terug, dat lagere

exploitatie- en servicekosten heeft, een hogere produc-

tiviteit en tevredenheid oplevert voor de gebruiker,

bijdraagt aan een hogere huuropbrengst en waarde

voor de belegger, en beide partijen een beter imago

oplevert. Voor een ontwikkelaar betekent dit concreet

dat de initiële investering – en daarmee het risico –

wel groter wordt, maar de opbrengsten ook, waardoor

een gezonde business case intact blijft.

Overigens geldt voor een ontwikkelaar evenzeer dat

tegenwoordig een gedegen MVO-beleid wordt geëist

van de buitenwacht. Dit hoeft echter geenszins als

een belemmering gezien te worden, maar dient juist

uitgenut te worden als een kans. Zo is OVG sinds het

begin van deze eeuw een ‘groene’ koers ingevaren

en heeft zich met duidelijk doelstellingen* verplicht

duurzame projecten te blijven ontwikkelen. Voor

kostenefficiënte en innovatieve oplossingen is het van

belang om ‘outside the box’ te denken op de gebieden

van financial engineering (bijvoorbeeld Green Lease,

het uitnutten van groene financieringsmogelijkheden),

bouwproces (gebruik van Building Information

Models (BIM), systemen om Industrieel, Flexibel

en Demontabel (IFD) te bouwen, etc.) en product

innovaties (systeem integratie, energieopwekkende

producten, etc).

Tot slotBovenstaand betoog laat zien dat de vaak gehoorde stelling

‘Duurzaam bouwen gelijk staat aan duur bouwen’ te kort door

de bocht is. Indien de kwaliteit, total cost of ownership en

maatschappelijke winst (zowel voor milieu als imago) wordt

meegenomen ontstaat een heel ander plaatje.

De trend naar duurzaam vastgoed lijkt hierbij onomkeerbaar. Volgens

een recent marktonderzoek op de kantorenmarkt van DTZ Zadelhoff

(2010), blijft het aanbod van duurzame gebouwen op de Nederlandse

kantorenmarkt ver achter op de vraag. Naar verwachting van DTZ

zal dit leiden tot een tweedeling in de kantorenmarkt bestaande uit

een duurzaam segment waar krapte heerst en een niet-duurzaam

segment waar alleen krapte heerst in het nieuwbouwsegment op

toplocaties, maar verder bestaat uit overaanbod van bestaande

verouderde kantoren**. Vanuit dit perspectief blijkt de ontwikkeling

van duurzaam vastgoed logischer dan ooit, niet alleen vanuit

maatschappelijk besef maar juist ook gedacht vanuit de

portemonnee.

ReferentiesAnne-Marie Rakhorst (2010). Nieuwe Energie. Search Knowledge /

Scriptum.

DTZ Zadelhoff (2010). Een duurzame kans voor bestaande kantoren.

Jones Lang Lasalle (2010). Occupiers’ perspectives on sustainability.

Nils Kok, Piet Eichholtz and John Quigley (2008). ‘Doing Well by

Doing Good - Green Office Buildings’. Maastricht University &

University of California, Berkeley

W/E Adviseurs in opdracht van Agentschap NL (2010). Kiezen voor

nieuwbouw of het verbeteren van het huidige kantoor.

*In oktober 2007 heeft OVG zich aan het Clinton Global Initiative gecommit-teerd om binnen vijf jaar 1 miljard US dollar te investeren in zeer duurzame gebouwen, waarbij een hoeveelheid van 1 megaton CO

2 wordt gereduceerd ten

opzichte van de traditionele voorraad. Naar verwachting wordt deze doelstel-ling volgend jaar gehaald.

** Op het moment is de leegstand van de (veelal verouderde) kantorenvoor-raad een hot topic. Er is geen eenduidige oplossing voor dit probleem, maar het is hierbij goed om in ogenschouw te nemen dat voor een kantoorgebruiker vanuit milieuoogpunt in de meeste gevallen nieuwbouw (weliswaar na sloop) een veel beter alternatief is dan in de huidige huisvestingssituatie te blijven (W/E Adviseurs, 2010).

AfBeelding 2

Het nieuwe kantoor van de Nederlandse Hartstichting ontwikkeld door OVG is het

eerste BREEAM Excellent gecertificeerde gebouw in Nederland

is het ver-duurzamen van leeg-staand vastgoed rendabel?De huidige leegstand van kantoor-

panden wordt voornamelijk

veroorzaakt door achterblijvende

kwaliteit van het onroerend goed.

Soms is daar weinig aan te doen,

bijvoorbeeld wanneer dit het gevolg is

van de locatie en de bereikbaarheid.

Zeker zo vaak is er leegstand op een

uitstekende locatie, maar is de tech-

nische kwaliteit van het onroerend

goed in de loop der jaren aanzienlijk

afgenomen. Dit terwijl de eisen van

huurders alleen maar zijn toegenomen.

Daar is iets aan te doen, bijvoorbeeld het uitvoeren van een duur-

zame en innovatieve renovatie. Met als doel het terugdringen van

de exploitatiekosten door minder energieverbruik en het verbeteren

van het comfort voor de huurder. De gedachte dat het verlagen

van de exploitatiekosten alleen aantrekkelijk is voor de huurder

of gebruiker is tegenwoordig achterhaald. Uit marktonderzoek

van Jones Lang LaSalle is gebleken dat de vraag naar duurzaam

vastgoed stijgt. De investeringen die gedaan worden voor een

dergelijke, duurzame renovatie worden deels terugverdiend door

ing. m.A. HopmanMarc Hopman is werkzaam als projectmanager bij de businessunit projectmanagement van de afdeling Huisvesting & Vastgoed bij AT Osborne. Na een aantal opleidingen op het gebied van Projectmanagement te hebben gevolgd, is hij op dit moment bezig met een post HBO opleiding ‘Vastgoedontwikkeling’ aan de Hogeschool van Arnhem. Bij AT Osborne houdt hij zich bezig met het managen van projecten. Daarnaast adviseert hij ook opdrachtgevers over prestatiegericht onderhoud en over het financieel beheersen van projecten. Voor nadere informatie kunt u terecht bij ing. Marc A. Hopman (mho@atosborne.nl) van AT Osborne bv te Baarn.

lagere exploitatiekosten ten gunste van de huurder.

Als gevolg daarvan is die huurder vaak bereid een

hogere huur te betalen voor de duurzamere huis-

vesting. Daarnaast verbetert duurzame huisvesting

het imago van zowel de huurder als de belegger.

Voor de belegger geldt dat tijdens de kredietcrisis de

boekwaarde van het bestaande vastgoed aanzienlijk

is geslonken. Een bijkomend voordeel van een duur-

zame renovatie is dan ook de waardestijging van het

vastgoed. Aan de andere kant is het aanbod van duur-

zaam vastgoed laag. Zie bijvoorbeeld het rapport

‘Het aanbod veroudert’ van DTZ Zadelhoff van

maart 2010.

Ambitie in NederlandDe overheid is, met ruim 7 miljoen vierkante meter

BVO, Nederlands grootste gebruiker van kantoor-

ruimte. Een consequentie van het Programma Groene

Technologieën is om in 2015 minimaal 10 procent

energie te besparen door het optimaal laten presteren

van klimaatinstallaties in gebouwen. Deze doelstelling

draagt in belangrijke mate bij aan het streven van het

kabinet om in 2020 25 procent energie te besparen.

Maar wat betekent dat nu voor de verhuurders van

deze kantoorpanden? De overheid heeft besloten om

in de toekomst alleen nog kantoren of gebouwen aan

te huren die minimaal het energielabel C hebben.

Het in 2009 bereikte ‘Lente-akkoord’ in de vastgoed-

sector tussen NEPROM, Bouwend Nederland, NVB en

de overheid is zelfs nog ambitieuzer. In dit akkoord

is afgesproken dat nieuwe kantoorpanden in 2011 25

procent minder energie moeten verbruiken en in

2015 zelfs 50 procent minder dan in 2007.

Vastlopen vraag en aanbodAmbities genoeg dus, maar diezelfde ontwikkelaars,

bouwers, beleggers en eindgebruikers lijken te zijn

vastgelopen in een vicieuze cirkel van elkaar de

schuld toeschuiven waarom er geen nieuwe duurzame

ontwikkelingen op kantoorgebied plaatsvinden. Om

deze ’Circle of Blame‘ te doorbreken, is het nood-

zakelijk dat partijen in een vroeg stadium met elkaar

in contact komen. Gelukkig is er sprake van steeds

meer maatschappelijk milieubewustzijn en druk op

alle partijen om duurzamer te denken.

Eén van de mogelijkheden om een dergelijk proces

vlot te trekken, is in het huurcontract overeen

te komen dat (een deel van) de aantoonbare

36 37SERV ICE MAGA ZINE DECEMBER 20 10

energiebesparing na verduurzaming voor de eigenaar

is. Dit geeft de eigenaar de mogelijkheid om te inves-

teren in duurzaam vastgoed. Tegelijkertijd zijn er ook

genoeg voordelen voor de huurder.

Door de overheid zijn er verschillende regelingen in het

leven geroepen. Dit geeft de investeerder de mogelijk-

heid om tegen een gunstiger tarief geld te lenen.

Groenfondsen kunnen leningen aanbieden tegen een

lagere rente dan de marktrente. De beleggers in de

groenfondsen genieten een belastingvoordeel van

maximaal 1,5 procent. Daarom kunnen zij genoegen

nemen met een lager rendement en zodoende tegen

een lagere rente financieringen verstrekken aan

projecten met een groenverklaring. Een voorwaarde

hierbij is dat er een verbetering optreedt van het

energie indexcijfer met minimaal een factor 0,6.

Voordelen van duurzame kantoren

Zoals Triodos in haar brochure ‘Groen Goud’ omschrijft,

kennen duurzame kantoren meerdere voordelen:

1 Een betere afzetmarkt en een beter imago van

belegger, ontwikkelaar en gebruiker. Omdat een

gebouw met een groen label een beter imago uit-

straalt voor alle bij de exploitatie van kantoorpanden

betrokken partijen zal de verhuurbaarheid positief

beïnvloed worden. Uit buitenlandse studies blijkt

dat de verhuurprijs gemiddeld 3 procent hoger

ligt per vierkante meter en door de hogere en

stabielere bezetting kan de hogere huuropbrengst

op jaarbasis oplopen tot 6 procent.

2 Een hogere boek- en verkoopwaarde

Door de Universiteit van Maastricht is samen met

de Universiteit van Berkeley onderzocht wat de

waarde is van duurzame kantoorpanden in de USA

t.o.v. gewone panden op gelijkwaardige locaties.

De verkoopwaarde steeg met ca. 17 procent, onder

andere vanwege de hogere huur en betere bezetting.

3 Hogere huuropbrengsten

Een huurprijs waarvan de kosten voor energie

integraal deel uitmaken maakt het duurzaam

verhuren aantrekkelijk (zie ook punt 1).

4 Besparing op energieverbruik

De energierekening van een gemiddeld kantoor

bedraagt circa 30 procent van de totale exploitatie-

kosten. Hier kan maximaal 45 procent op worden

bezuinigd. De totale maximale besparing op dit

onderdeel komt hiermee op 30 procent x 45 procent

= 13,5 procent van de totale exploitatiekosten. Uiter-

aard komt het grootste deel van deze besparing ten

gunste van de huurder.

5 Directe voordelen voor de huurder

Er zijn directe voordelen voor de huurder/gebruiker

in de vorm van een lagere energierekening. Daar-

naast zijn er minder gemakkelijk te kwantificeren

voordelen door het betere binnenklimaat in het

kantoorpand. Dit leidt immers tot grotere

werknemerstevre-denheid en daarmee hogere productie,

minder uitval door ziekte en dergelijke.

6 Indirecte voordelen voor de huurder

Een duurzaam kantoor zorgt voor een beter imago naar de

buitenwereld en heeft daarmee een hogere aantrekkingskracht

voor met name jonge, hoogopgeleide werknemers. Ook zal

er minder personeelsverloop optreden en is er een hogere

arbeidssatisfactie.

“De belegger zal dus door periodieke

verbeteringen zijn gebouwen in de markt

moeten houden.”

Kosten en baten voor de beleggerInstitutionele Beleggers houden gemiddeld circa veertien jaar

hun kantoren in portefeuille. Terwijl de economische levensduur

dertig tot veertig jaar is. De Rijksgebouwendienst hanteerde zelfs

afschrijvingsmethodes van het casco van zestig jaar. De relatief

korte periode van veertien jaar is te danken aan de westerse

cultuur waar technologische verbeterde kantoren economisch

beter gewaardeerd worden dan verouderde kantoren. De belegger

zal dus door periodieke verbeteringen zijn gebouwen in de markt

moeten houden. Dit vereist extra investeringen. Deze extra

investeringen dienen op korte termijn een renderende exploitatie

en eventuele verkoop mogelijk te maken. Herinvesteren in

vastgoed is voor de meeste partijen dus een financiële afweging.

Om te bepalen of duurzame renovatie voor de belegger rendabel

is, zal per object een business case gemaakt moeten worden.

Daarmee moet aangetoond worden of het verduurzamen van

bestaande en leegstaande objecten wel rendabel voor de belegger

is. Het financiële model van de business case wordt in het

onderstaande model schematisch weergegeven.

Het model geeft de volgende voordelen weer:

• Een duurzame (extra) investering zorgt voor een verlenging

van de levensduur en een waardevermeerdering van het

onroerend goed.

• Het bruto aanvangsrendement (BAR) zal na de verduurzaming

lager zijn dan de BAR bij aankoop, aangezien de risico’s

afnemen en de verhuurbaarheid toeneemt. Dit zal een extra

investering rechtvaardigen. In tabel 1 wordt dit verduidelijkt.

Uit deze berekening volgt dat er met een huurverhoging van € 10,-

per vierkante meter VVO per jaar een duurzame (extra) investering

van € 320,- per vierkante meter VVO mogelijk is. Hierbij moet

wel de kanttekening gemaakt worden dat er extra kosten zijn,

zoals overdrachtsbelasting (bij aankoop) die verrekend dienen te

worden met de € 320,- waardoor het werkelijke investeringsbedrag

beschikbaar voor verduurzaming per vierkante meter VVO lager

zal zijn.

• Een betere verhuurbaarheid. Het toegenomen comfort van het

object leidt voor de huurder tot een productiviteitsverbetering

van de medewerkers.

• Een betere herverhuurbaarheid na het beëindigen van een

huurperiode.

• Groenfinanciering is mogelijk na een verbetering van een factor

0,6 op het energielabel. Dit betekent een renteverlaging van

circa 1-1,5 procent.

• Een duurzaam imago voor de belegger.

Huur / m2VVO BAR Investering

Beleggingswaarde

oorspronkelijk

€ 150,- 7,0 procent € 2.142,-

Beleggingswaarde na

verduurzaming

€ 160,- 6,5 procent € 2.462,-

Extra investering € 320,-

Bedragen zijn excl. BTW

figuur 1

Financieel model business case duurzaam vastgoed

figuur 2

Het proces van de business case voor duurzaam vastgoed

tABel 1

Berekening van de beleggingswaarde voor en

na verduurzaming

Aanpak van verduurzamingsprojectenEen voorbeeld van een verduurzamingsproject is

het hoofdkantoor van AT Osborne in Baarn. Daarbij

is een flinke vooruitgang geboekt op de klasse van

het energielabel. Het gebouw had een energielabel

G maar heeft na de renovatie en verduurzaming

het energielabel C gekregen, een voor de renovatie

van een rijksmonument niet eerder vertoonde

prestatie. Daarnaast is er voor de eigenaar van het

object een waardevermeerdering gerealiseerd van

33 procent. De belangrijkste eigenschappen van het

gebouw om te verduurzamen waren de uitstraling,

de historische waarde, de omgeving (een park van

tweeënhalve hectare) en natuurlijk de uitdaging om

een Rijksmonument te verduurzamen.

Dit gebouw komt in zijn geheel niet overeen met de

eigenschappen van de bestaande en leegstaande

kantoren in de huidige vastgoedmarkt.

Verduurzamingtrajecten van leegstaande kantoren

vragen een andere aanpak. AT Osborne splitst deze

aanpak op in de business case (initiatief fase) en de

contracteringsfase waarbij in de contracteringsfase

(op basis van Design, Build, Maintain & Operate) de

volgende fasen zijn opgenomen: ontwerpfase, een

realisatiefase en een beheer- en stuurfase.

1. De Business Case• Marktonderzoek

In het marktonderzoek worden zaken omschreven

als omgeving, locatie, bereikbaarheid, toekomst-

scenario, worstcase scenario, de structuur van

de lokale vastgoedmarkt, belangrijke trends en

verwachtingen en externe indicatoren die de

waardeontwikkeling van het vastgoed beïnvloeden.

• Gebouwanalyse

Bij de gebouwanalyse wordt gekeken naar

de mogelijke potentie van het gebouw om

te verduurzamen. Daarbij wordt een analyse

gemaakt van de bouwkundige staat van het

gebouw en de staat van de technische installaties.

Het aanpassen van de installaties is namelijk één

van de snelste en relatief goedkopere manieren

om vastgoed versneld te verduurzamen.

• Raming investering en exploitatie

Op basis van bovenstaande informatie wordt er

een raming opgesteld voor zowel de investering

als de exploitatie. Dit geeft de belegger in een

vroeg stadium de mogelijkheid om een beslissing

te nemen over het verduurzamen van het object.

• Energie Prestatie Advies (EPA)

Wanneer de ramingen een positief rendement

laten zien, zal er een definitief plan gemaakt

moeten worden voor de verduurzaming van het

object. Dit kan door middel van een Energie

Prestatie Advies. Dit advies geeft de verschillende

mogelijkheden van verduurzaming weer. Laat

een onafhankelijk adviesbureau een gedegen

onderzoek instellen naar het huidige energie-

verbruik van het object en laat een inventarisatie

maken van de huidige installatie en isolatiewaarden.

kost

en

opbr

engs

ten

Inve

ster

ing

bes

tan

d

Verk

oop

waa

rdeExtra exploitatie

opbrengsten

Exploitatie opbrengsten

Exploitatielasten

Oude investering

Nieuwe investering ter verduurzaming gevolg

Ingebruikname

Tijd

Besluit

DuurzaamVastgoed

Marktanalyse

Gebouwanalyse

Raming in-vestering enexpoitatie

EPA endetail-analyse

Begroting in-vestering enexploitatie

Huur-opbrengsten

Rest-waarde

Intentie

38 39SERV ICE MAGA ZINE DECEMBER 20 10

• Begroting investering en exploitatie

Aan de hand van de EPA wordt een begroting voor zowel

investering als exploitatie opgesteld.

• Huurberekening

Aan de hand van de investeringen en de besparingen in de

exploitatie wordt de vaste huursom per vierkante meter VVO

berekend die benodigd is voor het te behalen rendement.

• Restwaarde berekening

Aan de hand van de bovenstaande gegevens wordt de restwaarde

na vijftien jaar berekend.

Een taxateur kan de waarde vermeerdering definitief vaststellen.

2 Contracteringsfase op basis van Design, Build, Maintain & Operate (DBMO)Splits het gebouw beheersmatig in bouwkundige zaken en installatie-

technische zaken. Contracteer voor beide percelen in een zo vroeg

mogelijk stadium van het project een uitvoerende partij.

Aangezien de eigenschappen van het installatietechnische perceel

(energietechnisch de quickwins) beter tot zijn recht komen in het

DBMO contract zal het bouwkundig perceel in de onderstaande

omschrijvingen buiten beschouwing worden gelaten.

• Design

Maak aan de uitvoerende partij bekend wat de financiële ontwerp-

limieten zijn en wat de daarbij behorende te behalen energie-

verbetering is, bijvoorbeeld energielabel A++ en behorende bij

comfortklasse B. De uitvoerende partij is zelf verantwoordelijk

voor het ontwerpproces en het eindresultaat.

• Build

Omschrijf in het contract goed wat er van de uitvoerende partijen

verwacht wordt tijdens de uitvoering.

• Maintain

Stel een prestatiegericht onderhoudscontract op welke gebaseerd

is op de NEN 2767. Deze bevat een bonus-malusregeling voor het

onderhouden van de installaties. Neem daarnaast een bonus-

malusregeling op voor de energieprestatie van het object.

Zo wordt de uitvoerende partij uitgedaagd om met nieuwe

innovatieve voorstellen te komen voor de verbetering van de

energieprestatie van het object.

• Operate

Het regelen en sturen van de energiestromen is noodzakelijk

om de lage exploitatiekosten te garanderen. De besparing op

de exploitatiekosten zijn tenslotte opgenomen in het nieuwe

verdienmodel van de belegger. Het is dus noodzakelijk dat de

uitvoerende partij hier ook verantwoordelijk voor wordt gemaakt.

De belegger verlegt hiermee het financieel risico met betrekking

tot de energiekosten.

Bij navraag in de markt is gebleken dat uitvoerende partijen ook

bereid zijn om de installatie volledig te financieren. De belegger

betaalt dan alleen een maandelijkse fee voor het gebruik van de

installaties. Het DBMO contract wordt dan een DBFMO (Design,

Build, Finance, Maintain, Operate) contract.

Tot slotNatuurlijk zijn er meerdere mogelijkheden in het totale proces van de

opwaardering van bestaand vastgoed. Het voorgaande geeft slechts

een richting aan. Maar daarentegen laat het voorgaande wel zien dat

een andere vorm van samenwerking noodzakelijk is. De belegger en

assetmanager zouden bijvoorbeeld ook op basis van prestatie met

elkaar kunnen samenwerken.

ConclusieHet verduurzamen van leegstaand vastgoed kan wel

degelijk rendabel zijn voor zowel de belegger, eind-

gebruiker, assetmanager als de uitvoerende partijen.

Daarbij dienen wel de volgende randvoor-waarden

aanwezig te zijn:

• Een positieve business case;

• Een andere manier van samenwerken, alle

betrokkenen dienen hetzelfde doel na te streven

namelijk ‘het verduurzamen van bestaand vastgoed

tot ieders voordeel’;

• Contracteren op basis van prestaties;

Het is niet noodzakelijk dat er al een eindgebruiker

bekend is om te besluiten tot verduurzaming.

Wanneer een pand verduurzaamd is, wordt de

verhuurbaarheid groter en daarmee de kans dat zich

een huurder aandient. De markt en de overheid geven

duidelijk aan dat duurzame kantoren de toekomst

hebben.

AfBeelding 1

Villa Rusthoek, hoofdkantoor van AT Osborne in Baarn

Bronnenhttp://www.joneslanglasalle.nl/Netherlands/NL-NL/Pages/NewsDetail.

aspx?ItemID=9188

http://www.dtz.nl/page.asp?id=62831

http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2009/12/09/rijk-gaat-zeker-

10-energie-besparen.html

Triodos Bank (2009) Groen goud - de financiële meerwaarde van

duurzaam vastgoed.

AT Osborne (2010) Een modern monument. AT Osborne, Baarn.

Geraedts, R.P., en D.J.M. van der Voordt (2005) Transformatie van

kantoorgebouwen.